Køb, salg og tinglysning En gennemgang af forhold vedrørende hushande i Sverieg.Både købs‐ og salgssituationen er beskrevet. Endelig er der en beskrivelse af tinglysningsproceduren. Beskrivelserne omfatter processen bredt, men med specielt henblik på de juridiske forhold. Af advokat Lars Holm Rasmussen
Indhold
Købet................................................................................................................................. 3 Forord....................................................................................................................................................... 3 Tekniske forhold ....................................................................................................................................... 4 Ejendomsundersøgelse ..................................................................................................................... 4 Byggestandarder ............................................................................................................................... 5 Forsikringsforhold ............................................................................................................................. 5 Sagkyndige ........................................................................................................................................ 6 Økonomi:.................................................................................................................................................. 7 Købesummen .................................................................................................................................... 7 Finansiering af købet......................................................................................................................... 8 Udgifter ved den fremtidige drift ...................................................................................................... 8 Ejendomsmæglerens pligter............................................................................................................ 10 Jura:........................................................................................................................................................ 10 Den svenske jura om ejendomshandel ............................................................................................ 10 Medvirken af rådgivere ................................................................................................................... 11 Købekontrakt, købebrev, tinglysning............................................................................................... 12
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 1 af 34
Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser............................................................................. 15 Pantebreve...................................................................................................................................... 15 Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser ............................................................................................ 16
Salget .............................................................................................................................. 18 Forord..................................................................................................................................................... 18 Tekniske forhold ..................................................................................................................................... 19 Oplysninger om ejendommen ......................................................................................................... 19 Opfordringer og anbefalinger til sælger........................................................................................... 20 Særlige juridiske regler for sælger ................................................................................................... 21 Økonomi:................................................................................................................................................ 22 Salgssummen .................................................................................................................................. 22 Udgifter ved salget .......................................................................................................................... 23 Driftsudgifterne............................................................................................................................... 24 Jura:........................................................................................................................................................ 25 Medvirken af rådgivere ................................................................................................................... 25 Købekontrakt, købebrev, tinglysning............................................................................................... 25 Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser............................................................................. 27 Pantebreve...................................................................................................................................... 28 Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser ............................................................................................ 29
Tinglysning ‐ Inskrivning................................................................................................. 30 Hvorfor tinglyser man dokumenter?....................................................................................................... 30 Hvad er tinglysning? ............................................................................................................................... 30 Hvordan er tinglysningssystemet organiseret i Sverige? ......................................................................... 30 Hvordan kommer vi i kontakt med inskrivningssystemet, ”Division Inskrivning”? .................................. 31 Inskrivningskontorernes adresser.................................................................................................... 32 Tryk på dette symbol for at komme tilbage til indholdsfortegnelsen
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 2 af 34
Købet Forord Beskrivelsen omhandler den almindelige situation, hvor hus og grund købes samlet. Beskrivelsen kan ikke erstatte konkret og individuel rådgivning, men tjener til at inspirere til egne undersøgelser og at forklare sædvanlige ekspeditioner. Køb af hus på lejet grund (arrenderad mark) rejser samme spørgsmål som nævnt i afsnittene om teknik og økonomi. Ligeledes er juraen den samme; dog med de væsentlige forskelle, at hus på lejet grund betragtes som løsøre, at ejendomsret ikke kan tinglyses, og at pant derfor heller ikke kan tinglyses. Ethvert ejendomskøb har 3 synsvinkler eller problemområder: 1. Tekniske eller fysiske forhold 2. Økonomi 3. Jura Med tekniske forhold sigtes til selve den "fysiske" ejendom, dens omgivelser og dens installationer, ude og inde. Med økonomi tænkes på købers finansiering af købesummen, på engangsomkostningerne ved købet og på de fremtidige, løbende driftsudgifter. Jura handler om selve papirgangen ved købet, men også om de juridiske fakta, der gælder for ejendommen med hensyn til panteret, servitutter og byrder hidtil og fremover.
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 3 af 34
kommunens tekniske forvaltning, hvis der er tvivl.
Tekniske forhold Ejendomsundersøgelse
Ejendommen bør undersøges grundigt ved købers egen, almindelige observation. Brug ikke kun øjnene, men vær også opmærksom på dårlig lugt og støj og andre indtryk, som virker "forkerte". Vær gerne flere familiemedlemmer eller venner og bekendte med erfaring eller forstand på huskøb og byggeteknik, når ejendommen besigtiges.
Stil spørgsmål til sælger eller mægler om alt det, der undrer eller virker ejendommeligt. Sørg for, at flere hører de svar, der gives ‐ ikke mindst for at undgå sproglige misforståelser.
Husk, at de forhold, som sælger har vænnet sig til, eller opfatter som normale, ofte har en anden betydning og realitet for køber. En dårlig lugt er ikke altid, fordi "der mangler at blive luftet ud", men kan have årsag i f.eks. fejludført isoleringsarbejde eller ulovlige afløbsforhold. Forvent ikke, at sælger altid nævner ‐ eller kender ‐ alle relevante forhold, uden at det nødvendigvis forties i en ond mening. Lad være med at gå ud fra, at "sådan gør man nok i Sverige". Lovgivningen gælder også for ensomt beliggende huse langt ude i skoven. Vand‐, afløbs‐ og el‐installationer er i store træk undergivet myndighedskrav, der minder om de danske for tilsvarende huse. Ved vandforsyning fra egen brønd og ved udledning af spildevand på egen grund kan der være tale om primitive løsninger, som fuldt ud er lovlige, men spørg eventuelt
Eventuelle uklarheder og ubesvarede spørgsmål om forhold på ejendommen bør ikke udskydes til senere undersøgelse. Omkostningerne kan vise sig at være voldsomme og give store ærgrelser; og måske ville man have købt et helt andet hus, hvis alle forhold havde været kendt fra starten. F.eks. kan etablering af el‐tilslutning eller vandtilførsel (brøndboring) koste meget store summer og variere meget efter ejendommens beliggenhed.
Ikke bare selve husets stand, men også indretning og tilstand i have og på grunden i øvrigt kan have betydning. Skrånende eller "hule" grunde, vandhuller og nærhed til sø og å kan føre til fugtproblemer i kældre eller gulvkonstruktioner. Klippegrund kan begrænse, eller i hvert fald besværliggøre, nedgravning af ledninger og tanke.
Undersøg og overvej også ejendommens omgivelser udenfor egen grund. Købere er blevet skuffede, når det har vist sig, at grusgraven, der lå stille og idyllisk i week‐ enderne, arbejdede på højtryk i de tre sommerferieuger. En skydebane kan være spændende at opholde sig på, men ubehagelig at lytte til. Husk også, at det at være i et landbrugsområde giver de samme "glæder" som i Danmark: fluer fra køerne, støjende ventilatorer i laderne, ildelugt fra stalde og møddinger osv.
En særlig problemstilling, der griber om sig fra omkring 2008, er den landspolitiske
beslutning om indførelse af vindkraft, altså vindmøller, i stort tal. Udbygningen er overladt til private projektudviklings‐ foretagender, der opererer inden for nærmere fastsatte regler. Bortset fra, hvad man energipolitisk måtte mene om vindkraft, og hvad man synes om vindmøllernes udseende, må det forventes, at en ejendoms nærhed til vindmøller påvirker dens handelsværdi negativt. Derudover kan der være støjgener og andre ulemper i et omfang, som den enkelte bør forholde sig til. Det anbefales, at der stilles konkrete spørgsmål til sælger og mægler om eventuelle projekter i lokalområdet; og derudover findes særlig vindkraft‐information på foreningens hjemmeside.
Betydningen af, at køber undersøger ejendommen og dens omgivelser grundigt, inden aftale indgås, understreges af den svenske retstilstand, som ‐ i langt højere grad end det gælder i Danmark ‐ lægger den juridiske risiko for fejl og mangler på køber. Man taler om, at køber skal opfylde sin undersøgelsespligt; og i praksis fører dette til, at køber får risikoen og ansvaret for eventuelle skavanker, hvis disse kunne have været opdaget ved en besigtigelse.
forsikringsdækning, og denne ‐ fuldt berettiget ‐ afvises.
Særlig opmærksomhed bør udvises, hvis byggeri er udført af begejstrede amatører eller importerede håndværkere. Det må på forhånd give anledning til skepsis mht., om god byggeskik og gældende normer er overholdt. Skrækeksemplerne fra hverdagens konflikter handler om f.eks. manglende ventilering og fugtspærre i tagrum og gulvkonstruktioner, selvmonterede brændeovne der ikke overholder sikkerheds‐ afstande eller uegnede el‐installationer i etageadskillelser og våde rum.
Bygningstegninger opbevares som regel kun på nyere huse eller på seriefremstillede typehuse. Hvis sælger ingen tegninger har, er der kun en lille chance for, at de findes på kommunen.
Forsikringsforhold
Sælgers forsikringsforhold kan give et fingerpeg om eventuelle problemer, f.eks. hvis forsikringen indeholder forbehold om dækning af bestemte bygningsdele. Ofte kan sælgers forsikring overtages / videreføres, men sælgers dækning ophører på overtagelsesdagen. Ny eller fortsat forsikring kommer ikke "af sig selv", men skal tegnes af køber.
Forsikringstyperne ligner de danske, dvs. husejer‐ansvar og forskellige skadedækninger kan tegnes (brand‐, storm‐, vand‐ og
Byggestandarder
Gældende byggestandarder og installationskrav skal ikke bare overholdes "for myndighedernes skyld", men fordi ulovligheder kan få særdeles mærkbare, økonomiske virkninger, hvis der i skadetilfælde bliver tale om at opnå
insektskade samt tillægsdækninger vedr. rør, sanitet m.v.) Svampeforsikring er sjældent forekommende og kunne indtil for få år siden slet ikke tegnes. Der er tale om relativt dyre tillægsforsikringer, enten tegnet via den almindelige husforsikring eller direkte hos et specialfirma, f.eks. Anticimex. Vælger man at tegne en forsikring, der har samme dækning som sælger havde, bør man være opmærk‐ som på, at løsøredækningen ofte er utids‐ svarende eller har været tegnet med væsentligt lavere dækningssum, end vi er vant til i Danmark.
Sælgerforsikringer eller ejerskifteforsikringer i dansk forstand har ingen udbredelse på fritidshuse, og sælger har ingen tilskyndelse til at tegne eller tilbyde sådan dækning, eftersom sælger ifølge almindelige retsregler er stort set uden risiko og ansvar. Køberforsikringer kan i princippet tegnes, og det må overlades til den enkelte køber at overveje dette. Heller ikke dette produkt har vundet udbredelse på fritidshuse, og det må i øvrigt forventes, at forsikringsselskaberne kun vil tilbyde tegning på relativt nye huse.
Sagkyndige
Hvis egne evner ikke rækker til, når ejendommen skal besigtiges, eller ekstra tryghed ønskes, kan der rekvireres en sagkyndig besigtigelse (besiktning), hvorved en professionel bygningsingeniør gennemgår ejendommen og skriver en rapport. Udgiften er typisk i niveau 10.000 SEK + moms for et mindre hus (efterår 2009), men beløbet kan
oplyses på forhånd. Køber tager selv initiativet og dækker selv udgiften. Det aftales naturligvis i samråd med sælger, hvornår besigtigelsen finder sted, og der kan ikke stilles krav om, at sælger ikke må være til stede. Det anbefales kraftigt, at man som køber er til stede ved besigtigelsen, både for at få udpeget eventuelle problemer og for at kunne stille spørgsmål.
Sagkyndige kan findes ved kontakt til Svenska Byggingenjörers Riksförbund via hjemmesiden www.bygging.se (søgeord: överlåtelsebesiktning) eller den landsdækkende virksomhed Anticimex. Mere specialiserede undersøgelser på elektricitet, vvs og afløbssystemer klares nok bedst ved henvendelse til en lokal håndværker eller entreprenør, eventuelt på kommunens eller ejendomsmæglerens henvisning.
Et særligt punkt er skorstenes og ildsteders tilstand og lovlighed. Svar på dette fås hos den lokale skorstensfejermester. Skorstensfejerne er organiserede i distrikter, og kommunen kan oplyse, hvem det er, hvis ikke oplysninger fås hos sælger eller mægler. Hvis sælger har overholdt sædvanlige regler om regelmæssigt eftersyn, findes der dokumentation herfor i form af faktura eller protokoll fra skorstensfejeren. Har besigtigelse ikke fundet sted regelmæssigt, eller kender skorstensfejeren slet ikke ejendommen, bør han rekvireres, inden købet aftales (eventuelt kan betingelse indsættes i købsaftalen). Et besøg koster typisk et honorar på mellem 800 og 1.500 SEK + moms. Er der mangler ved skorsten og ildsteder, kan
det desuden blive nødvendigt at bede en skorstens‐murer se på forholdene og give priser på udbedring.
deponeret hos ejendomsmægleren og/eller i sælgers bank og først frigives, når købers ejendomsret er blevet registreret hos tinglysningskontoret; men det må komme an på en forhandling.
Økonomi: Købesummen Købesummen betales som absolut hovedregel kontant og uden overtagelse af sælgers gæld. Dette udgangspunkt er så selvfølgeligt, at man ikke engang plejer at nævne noget om dette i købekontrakten (at sælger garanterer, at der findes pantebreve, betyder netop kun, at der eksisterer pantebreve uden aktuel gæld, som kan genanvendes). Køber undersøger selv sine finansieringsmuligheder og skaffer den fornødne kapital. En svensk ejendomsmægler rådgiver ikke om finansieringsmuligheder, men kan henvise til lokale pengeinstitutter, hvis han bliver bedt om det. En svensk salgsopstilling og købekontrakt indeholder derfor heller ikke finansieringsforslag. Købesummens betaling sker som regel i to omgange: først erlæggelse af en udbetaling (handpenning) hos ejendomsmægleren ‐ oftest på 10 % ‐ når købsaftalen underskrives, og dernæst betaling af restbeløbet på overtagelsesdagen. Ifølge svensk tradition frigives hele købesummen til sælgers frie rådighed på overtagelsesdagen. Udenlandske køberes forventninger vil nogle gange skabe forståelse for, at købesummen forbliver
Udgifter ved selve købet Handlens omkostninger fordeles i henhold til sædvane på den måde, at sælger betaler for ejendomsmæglerens medvirken, mens køber betaler afgifterne ved registrering (tinglysning) hos myndighederne. Afgifterne består af stämpelskatt og expeditionsavgift, henholdsvis 1,5 % af købesummen og et fast beløb på 825 SEK. Køber betaler selv for egen rådgivning. Fordelingen af omkostninger kan i princippet forhandles, men sjældent med gunstigt resultat for køber. Hvis mægler ikke har medvirket, kan det tænkes, at sælger føler trang til at tage dele af omkostningerne på sig. Hvis købesummen er lavere end den offentlige vurdering i året før tinglysningen, beregnes stämpelskatten af den højere vurdering. Købes ejendommen af en forening eller et selskab, er stämpelskatten på 3% af købesummen eller vurderingen. Ved køb af landbrugsejendom, der er omfattet af reglerne om förvärvstillstånd (købstilladelse), skal betales en ansøgningsafgift til Länsstyrelsen på 3.200 SEK. Afgiften tilbagebetales ikke, selv om tilladelse afslås. Afgiften betales sædvanligvis af køberen.
Finansiering af købet
Mulighederne for finansiering af købesummen findes i både Sverige og Danmark. Ofte skaffes lån i Danmark på den måde, at friværdi i dansk ejerbolig belånes i dansk realkreditinstitut. I begge lande kan optages banklån, hvorimod realkreditlignende lån ikke findes i Sverige for denne slags ejendomme. Svenske banker opererer typisk meget lokalt; og i Danmark vil mange banker være tilbageholdende med at gå ind i en lånesag, først og fremmest fordi man er uden kendskab til, hvordan det svenske retssystem fungerer. En del danske banker er dog efterhånden både interesserede og erfarne i at låne ud til svenske ejendomme. Forhør eventuelt hos foreningen, hvem der aktuelt markerer sig på markedet.
Ejendomsskat i Sverige betales til det statslige Skatteverket, enten i form af fastighetsavgift eller fastighetsskatt. Om det er det ene eller andet, beror på, hvilken ejendomstype der er tale om. For en bebygget ejendom, der er kategoriseret som fritidsbostad eller helårsbostad, betales fastighetsavgift på 0,75% af den offentlige vurdering pr. år. For en bebygget ejendom, hvor selve bygningsværdien er under 50.000 SEK og derfor sættes til 0 – betegnet som tomtmark med byggnad – betales fastighetsskatt på 1,0% årligt af vurderingen. Skattepligten påhviler den, der er tinglyst ejer pr. 1. januar i året. Skatten afregnes årligt bagud på den måde, at ejeren i en standardselvangivelse (deklaration) hvert år med frist omkring 1. juni indberetter den offentlige vurdering og derefter enten straks betaler en frivillig forskudsskat på den nævnte størrelse eller afventer en opkrævning senere på året.
De svenske ejendomsskatter har indtil 2008 været periodiseret og afregnet direkte over for sælger og køber for deres respektive ejertid i det år, hvor handlen fandt sted. Da skatten imidlertid nu påhviler den, der er ejer ved årets start, opstår behovet for at
Om lånet skal optages i Sverige eller i Danmark, må først og fremmest bero på en forretningsmæssig vurdering, dvs., hvor er lånet billigst; men det bør også tages i betragtning, at valutakursen kan ændre sig, og at et lån i Sverige derfor bliver dyrere at betale tilbage, hvis kursen stiger i forhold til lånetidspunktet. Et svensk pengeinstitut finansierer som regel ikke et køb ud fra en betragtning over, hvad ejendommen er værd som pant, men ønsker nøje indsigt i købers samlede økonomi.
Udgifter ved den fremtidige drift
omfatter ejendomsskat, forsikringspræmie og renovationsafgift. Afhængig af ejendommens installationer kan der desuden blive tale om at betale for elektricitet, spildevandstømning, vandtilførsel og telefon. Endelig er visse ejendomme beliggende i områder, hvor der obligatorisk eller frivilligt betales bidrag til grundejerforeninger, vejlav, bådpladsforeninger o.lign.
Man bør skaffe sig klarhed over de nødvendige driftsudgifter, der som minimum
refundere forholdsmæssigt mellem parterne. Fænomenet er nyt i Sverige og håndteres lidt tøvende mellem private parter; ofte glemmes det helt af sælger. Ejendomsmæglerne regulerer betalingen håndfast på den måde, at købers refusionsbeløb opkræves allerede sammen med betalingen af restkøbesummen i forbindelse med overtagelsesdagen.
Personer, der er skattemæssigt hjemmehørende i Danmark, er desuden forpligtet til at betale dansk ejendomsværdiskat, uanset at ejendommen er beliggende i udlandet. Ejendomsværdiskatten er på 1%, men beregningsgrundlaget afhænger af, hvornår ejendommen er erhvervet. For ejendomme, erhvervet efter 1. januar 2002, tages der udgangspunkt i den faktiske købesum, som via en særlig beregningsformel indekseres tilbage til niveauet i 2001 eller 2002. Beregningen forklares og kan foretages andetsteds på foreningens hjemmeside. Den svenske ejendomsskat (fastighetsavgift, fastighetsskatt) kan trækkes fra i den danske ejendomsværdiskat og dermed nedbringe denne. Det påhviler ejendommens ejer selv at selvangive den udenlandske ejendom til dansk skattevæsen, hvilket sker ved anvendelse af særligt skema for udenlandsk ejendom (blanket 04.053) som bilag til den årlige selvangivelse. Forsikringspræmie indgår som en fast post for de fleste. Sælgers forsikringsforhold danner naturligt udgangspunkt for overvejelser om fremtidig dækning og udgift, men kritisk sammenligning og forespørgsel hos andre kan
være en god idé. Præmien afhænger dels af bygningernes areal, anvendelse og installationer og dels af den ønskede dækning.
Renovation (affaldshåndtering) er de fleste steder obligatorisk, men kan tegnes i forskellige ordninger, afhængigt af tømningsbehovet. Opgaven udføres af den stedlige kommune eller særlige offentlige renholdningsselskaber, der via deres hjemmesider oplyser nærmere om valgmuligheder og priser.
Spildevandstømning – dvs. tømning af trekammer‐brønd, lukket tank eller lignende beholder – administreres og afregnes som regel af de samme, der tager sig af den almindelige affaldshåndtering, selv om opgaven i praksis er overgivet til særlige entreprenører. Priserne kan derfor oplyses hos samme, som giver oplysning om den alm. renovation. Det er ikke lovligt selv at skaffe sig af med tankindhold.
El‐forbrug afregnes som i Danmark med tariffer for net og for forbrug, pålagt offentlige afgifter. Det er en myte, at elektricitet er specielt billigt i Sverige, men det opfordres til at afsøge markedet og overveje de valgmuligheder, det enkelte selskab byder på, beroende på forbrugsmønstret. Der er frihed til at vælge leverandør. Bemærk, at medlemskab i foreningen berettiger til fritagelse for depositum hos el‐selskabet e.on, under forudsætning af oplysning om medlemsnummer.
Vandforbrug vil for en stor del af de dansk‐ ejede ejendomme være omkostningsfrit, for så vidt man har egen brønd eller boring. Udgiften knytter sig alene til el‐forbruget ved pumpe og vandvarmer samt nødvendig vedligeholdelse. Er ejendommen beliggende i bymæssigt område eller et organiseret grundejerforeningsområde, hvor der er kollektiv vandforsyning, må der regnes med løbende bidragsbetalinger, med eller uden måleraflæsning. Ud over ovennævnte driftsudgifter, som vil påhvile de fleste fritidshuse, kan der være tale om at bidrage til lokale foreninger, fællesskaber eller enkeltpersoner, der sørger for vej‐vedligeholdelse, stiller bådplads til rådighed eller yder andre, særlige tjenester. Oplysning herom må nødvendigvis søges hos sælger og mægler.
Ejendomsmæglerens pligter
En svensk ejendomsmægler skal principielt rådgive køber om ejendommens driftsøkonomi og udarbejde en boendekostnadskalkyl, hvori ejendommens udgifter indpasses i køberens øvrige privatøkonomi. Eftersom der sjældent er det store behov for at rådgive en udenlandsk fritidshuskøber om købets virkning for privatøkonomien, og fordi de to landes forskellige skattesystemer giver "løse ender" i kalkulationen, vil mægleren som oftest bede køberen skrive under på en erklæring om, at der gives afkald på kalkulationen, hvilket er fuldt lovligt.
At mægleren fritages for pligten til omkostningskalkulationen, bør ikke føre til, at han i det hele taget undlader at give oplysninger om de almindelige driftsudgifter – selv om det desværre ofte har dette resultat. Der er jo intet i vejen for, at der skrives en enkel opstilling over ejendomsskatten, udgifterne ved renovation og spildevandstømning, forsikringspræmie samt sælgers el‐forbrug.
Jura: Den svenske jura om ejendomshandel Som i Danmark reguleres køb af fast ejendom af en lovgivning og en retspraksis, der fastlægger, hvordan loven anvendes, og hvilke virkninger den har. Grundlæggende har Sverige love om aftaler og om køb, der ligner de danske. Derudover har Sverige – til forskel fra Danmark – en altomfattende lovgivning specielt for fast ejendom, Jordabalken. Denne lov indeholder afsnit, der definerer fast ejendom og dens tilbehør, beskriver fremgangsmåde og retsvirkninger ved køb, leje, forpagtning, pant og tilgrænsende emner. Loven fastslår, at aftaler om ejendomshandel skal være skriftlige og fastslår samspillet med tinglysningssystemet, udstykningsmyndighederne og domstolene.
De helt centrale regler for køb og salg af fast ejendom er køberens undersøgelsespligt: køberen skal undersøge, hvad han køber, og sælgerens oplysningspligt: sælgeren skal give oplysninger om det, han sælger. Den tunge, altafgørende regel er undersøgelsespligten. Køberen har risikoen og ansvaret for, at alt relevant kommer frem, at der sker grundige undersøgelser, og at køber derved får et tilstrækkeligt grundlag for sin beslutning om købet. I praksis stilles der ikke store krav til sælgerens forpligtelser. Han skal medvirke til at fremlægge, hvad han ved, må ikke give usande oplysninger, men har derudover ikke pligt til at tage nogen særlige initiativer (f.eks. hverken fremlæggelse af forsikringstilbud eller tilstandsrapport).
to‐familiehuse. Forpligtelsen gælder dog ikke, hvis køberen skal anvende ejendommen til fritidsbrug.
Medvirken af rådgivere
Hvis der medvirker autoriseret (registreret) ejendomsmægler i handlen, kan man normalt gå ud fra, at der gives kvalificeret og betryggende rådgivning til køber. En autoriseret mægler er forpligtet til at rådgive køber om, hvad man skal være opmærksom på, og hvordan handlen bringes på plads. Medmindre man har brug for finansiering eller ønsker sikkerhed omkring ejendommens (husets) tilstand og teknik, er der altså normalt ikke behov for yderligere, professionel rådgivning til køber. Advokater medvirker kun sjældent i svenske ejendomshandler.
Der er ingen pligt til at anvende ejendomsmægler eller anden professionel rådgiver. Parterne har altså ret til selv at oprette de fornødne dokumenter og sende disse frem til de relevante myndigheder.
Hvis der ikke medvirker autoriseret ejendomsmægler, bør der selvsagt udvises
Sælger er ansvarlig for skjulte fejl. Om der er tale om en skjult fejl i juridisk forstand, afhænger ikke af, om køber rent faktisk kunne se pågældende fejl eller mangel. Grænsen går derimod ved, om en sagkyndig person i den givne sammenhæng kunne se eller forestille sig fejlen eller manglen; og kun hvis dette ikke er tilfældet, vurderes den som skjult. Sælger er ansvarlig for bevidst urigtige oplysninger. Købers mulighed for at gennemføre erstatningskrav afhænger dog af, om køber kan bevise, at sælger vidste, at oplysningerne ikke var rigtige. I en speciallovgivning er med virkning fra 1. januar 2009 fastsat pligt for sælgeren til at fremlægge energideklaration (svarende til ”energimærke” i Danmark) ved salg af en‐ og
For bebyggelse, herunder om‐ og tilbygninger, gælder på samme måde som i Danmark en byggelovgivning, plan‐ och bygglagen, der med en række tilknyttede detailregler regulerer, hvordan bebyggelse må ske. Lovgivningen administreres af kommunernes tekniske forvaltninger.
stor forsigtighed og omhu med at fremskaffe oplysninger om ejendommen, ligesom der må stilles spørgsmål og forlanges dokumentation for, at sælger er ejer af ejendommen, hvordan ejendommen er belånt og behæftet, og hvilke servitutter eller byrder, der belaster ejendommen. I denne situation bør købesummen altid deponeres i sælgers bank, indtil der er vished for, at køber får sin ejendomsret registreret.
Når der medvirker mægler, foreligger der normalt altid en objektbeskrivning, hvor der gives elementære fakta om ejendommen, dens størrelse, byggemåde osv. Denne beskrivelse kan sammenlignes med en salgsopstilling i en dansk ejendomshandel, men indeholder ingen oplysninger om finansiering og dermed om låneudgifters og terminsydelsers størrelse.
Det er kutyme, men ingen pligt, at mægleren sørger for udfyldelse af en frågelista (spørgeliste), hvori sælger besvarer en række standardspørgsmål om sit kendskab til ejendommen. Spørgelisten fritager ikke køber fra selv at undersøge de pågældende punkter, men ofte indeholder sælgers svar signal om, hvilke punkter der kan fortjene særlig agtpågivenhed – f.eks. hvis det oplyses om en brønd, at den ”på varme somre kan løbe tør”. Giver sælger decideret usande svar, og det kan bevises, kan han pålægges erstatningsansvar senere.
Ejendomsmægleren har intet selvstændigt ansvar for, om ejendommen er i orden, og om sælgeren giver sande oplysninger. Mægleren er forpligtet til at formidle parternes
spørgsmål og oplysninger og skal rådgive køberen om relevante undersøgelser, f.eks. opfordre til grundige undersøgelser. Desuden skal mægleren sørge for at oplyse en række fakta om registrerede og tinglyste forhold, herunder pant og gæld.
Hvis ikke andet er aftalt, skal mægleren desuden sørge for, at der oprettes alle de dokumenter, der er nødvendige for handlens gennemførelse (köpekontakt og köpebrev). I den forbindelse bemærkes, at det en sjælden gang forekommer, at sælgeren ønsker at spare omkostninger og derfor kun har rekvireret mægleren til at skrive dokumenter og intet andet. I disse tilfælde vil mægleren sørge for at gøre opmærksom på sin begrænsede rolle og kan altså ikke forventes at være behjælpelig med – eller tage ansvar for – nogen som helst rådgivning eller oplysning.
Købekontrakt, købebrev, tinglysning
Når parterne er nået til en forståelse om handlens centrale vilkår, nemlig købesummens størrelse og overtagelsesdagen, udfærdiger mægleren et udkast til köpekontrakt, hvori disse vilkår og andre bestemmelser beskrives. Først når begge parter har underskrevet, er der indgået en bindende aftale. Mundtlige aftaler eller mæglers melding om, at man "har ejendommen på hånden", "at der ikke forhandles med andre" eller lignende udtryk, binder ikke sælger ‐ hvilket desværre ofte giver anledning til for tidlig begejstring hos
køber, som i tankerne allerede er flyttet ind i sin nye bolig. Køber kan heller ikke forbedre sin retsstilling ved at deponere udbetalingen el.lign.
Betingelser er ikke almindelige – eller velsete – i svenske købekontrakter. Som regel har sælger og mægler den holdning, at køber kan undersøge forholdene og afklare sine betænkeligheder, inden kontrakten skrives. Dog vil et forbehold om gennemførelse af sagkyndig besigtigelse inden for en nærmere fastsat frist, være almindeligt.
Köpekontrakten efterfølges traditionelt af et köpebrev, som er et ganske kortfattet dokument, hvorved sælger kvitterer for købesummens betaling og samtidig overdrager ejendomsretten definitivt til køber. Köpebrevet har samme funktion som et skøde i en dansk handel.
Köpekontrakt og köpebrev kan købes som trykte formularer i bog‐ og papirhandler i Sverige og er dermed tilgængelige for dem, der handler uden mægler. Principielt kan dokumenterne også oprettes på egne tekstfiler, f.eks. efter oplæg fra gamle dokumenter, lærebøger eller lignende. Der er altså ikke krav om anvendelse af bestemte, autoriserede blanketter, blot mindstekravene til dokumenternes juridiske indhold og formål opfyldes. Eksempler på dokumenter findes på torpare‐foreningens hjemmeside.
Köpebrev sendes til registrering, dvs. tinglysning (inskrivning), hos det regionale tinglysningskontor, der dækker det län og den kommune, hvor ejendommen er beliggende.
Tinglysningssystemet i Sverige hører siden juni 2008 under den statslige myndighed Lantmäteriet, der nærmest kan sammenlignes med Kort‐ og Matrikelstyrelsen i Danmark. Nærmere oplysninger om de enkelte tinglysningskontorers dækningsområder og adresser findes andetsteds på hjemmesiden.
Der er intet krav fra myndighedernes side om, at der skal foreligge både en köpekontrakt og et köpebrev, ligesom det heller ikke har nogen selvstændig betydning, hvad dokumentet kaldes. Afgørende for tinglysningen er, at der foreligger et endeligt overdragelsesdokument uden betingelser eller forbehold, at det kan aflæses, at der er tale om et køb, og at købesummen er betalt. At parterne vælger at oprette en forudgående köpekontrakt, har sin årsag i, at der normalt er tale om et forløb over flere måneder, hvor parterne finder behov for at fastholde hinanden i en aftale, mens finansieringen og eventuelle andre forhold bringes på plads, og ejendommen gøres klar til overdragelsen. Handles der mellem familie eller nære bekendte, og såvel betaling som overtagelse kan ske straks, er der altså intet i vejen for, at man nøjes med et köpebrev eller en meget enkel köpekontrakt, blot det udtrykkeligt fremgår af dokumentet, at sælger har fået sin købesum.
Hvis der medvirker mægler, vil denne normalt tilbyde at sørge for inskrivningen (tinglysningen), eller ligefrem anse det som en selvfølge at gøre det. I de fleste tilfælde forventer mægleren intet særligt honorar for denne ekspedition, men et honorar på 500 ‐
gives. Købstilladelsen, der udløser en ansøgningsafgift på 3.200 SEK, gives i de fleste tilfælde uden videre, men kan ikke betragtes som ren rutine på samme måde som den kommunale forkøbsretsbeslutning. Der er i de senere år forekommet overraskende afslag i Småland og Blekinge, også på mindre ejendomme, idet man har henvist til betydningen af, at ejendommene forbeholdes til lokale fastboendes behov.
1.000 SEK er ikke usædvanligt eller urimeligt ‐ afhængig af, om mægleren hjælper med andre spørgsmål; men mere bør denne enkle og ukomplicerede opgave absolut ikke koste.
Sammen med köpebrevet (og en bekræftet kopi af dette) sendes en kortfattet ansøgning, hvori køberen selv ‐ eller ejendomsmægleren ‐ ansøger om lagfart for køberen, dvs. registrering af køberens adkomst. I stedet for en "hjemmelavet" ansøgning kan der anvendes en formular, der er tilgængelig på tinglysningskontorernes hjemmeside (se afsnittet om tinglysningssystemet). Er ejendommen ubebygget (tom grund) eller registreret som sådan, eller er grundarealet på en bebygget ejendom på 3.000 kvm eller mere, har den lokale kommune en lovhjemlet forkøbsret til ejendommen. Kommunen vil kun i sjældne tilfælde benytte sig af sin forkøbsret, men skal forespørges. Dette sker ved, inden tinglysningen, at sende en kopi af købekontrakten til kommunen og bede om dens beslutning vedrørende forkøbsretten. Svaret sendes med til tinglysningskontoret. Medvirker der ejendomsmægler, sørger denne for forelæggelse for kommunen. Ellers må køber selv tage sig af opgaven. Der er ingen udgift ved kommunens sagsbehandling. Er ejendommen registreret som landbrugsejendom, skal der i mange tilfælde – men ikke alle – søges om förvärvstillstånd (købstilladelse) hos länsstyrelsen. Købstilladelsen skal søges og gives, inden tinglysning kan finde sted. Mægleren eller länsstyrelsen kan vejlede nærmere om, hvilke krav der stilles, og hvilke oplysninger der skal
I visse tilfælde (altid, når sælgeren ikke er folkeregistertilmeldt i Sverige) skal der ved tinglysningen medsendes folkeregisterattest eller tilsvarende erklæring om civilstand for sælgeren. Hvis der ikke medvirker mægler, og køberen derfor selv sørger for henvendelsen til tinglysningskontoret, kan myndigheden give nærmere oplysning om, hvad der behøves, eller kravene kan aflæses på den særlige ansøgningsblanket.
Hvis tinglysningskontoret anser köpekontrakt og köpebrev for at være i orden, bliver dokumenterne uden nærmere kommentarer returneret til den, der har indsendt dem. Desuden udstedes en underrättelse som bevis for, at tinglysning har fundet sted, samt en faktura på tinglysningsafgifterne.
Hvis köpekontrakt eller köpebrev ikke er i orden, eller der mangler dokumentation på et eller andet punkt, bliver dokumenterne tilbagesendt til indsenderen med en skriftlig anvisning af, hvad der mangler, alternativt en opfordring til at ringe op til sagsbehandleren.
foregående ejeres ejertid. Selv om pågældende lån er indfriet, er pantebrevet stadig registreret og kan genbruges som sikkerhedsdokument (pant) i nye låneforhold, hvorved ny stempelafgift spares. Pantbrevet følger ejendommen og ikke ejer.
Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser
Ofte hviler adgangen til vandforsyning og spildevandsafledning på aftaler med naboer, på hvis ejendomme henholdsvis brønd og nedsivningsanlæg er beliggende. Hvis aftalerne er skriftlige og registrerede som servitutter (inskrevet) hos tinglysningskontoret, kan det ikke gøres bedre, men i modsat fald bør man tage kontakt til pågældende nabo ‐ eventuelt med ejendomsmæglerens bistand ‐ og få oprettet en skriftlig aftale, der tinglyses, så man undgår uoverensstemmelser i fremtiden. Der kan komme nye ejere på naboejendommen, og så er det ikke sikkert, at der er samme velvilje, som sælger har været vant til. Færdselsrettigheder på køreveje, markveje, hjulspor, søbredder o.lign. bør afklares, både hvad angår andres ret på den købte ejendom og egen ret til at færdes på fremmede arealer i lokalområdet. For eksempel kan det have interesse, om man har adgang til at henlægge en båd ved den nærliggende sø, og om man har ret til at køre båden til og fra pladsen. Der er mange misforståelser om, hvad allemansrätten giver lov til; og eksempelvis må bilkørsel over fremmed mark eller oplæg af båd kun ske, hvis markejeren har givet tilladelse.
I købekontrakten giver sælger sædvanligvis en erklæring eller garanti om, at der ikke er indtegnet pant for mere end X kroner. Dette skal opfattes som sælgers løfte om, at der ikke findes anden panteforpligtelse og samtidig som en ”serviceoplysning” om, at der findes et sådant pant, der kan genanvendes af køberen som sikkerhed for fremtidige lån.
Oplysning om pant i ejendommen kan fås ved et fastighetsregisterbevis fra tinglysningskontoret eller kan aflæses via de almindelige registerudskrifter, som ejendomsmægleren skaffer.
Det er væsentligt at skelne imellem skriftligt pantebrev og pantebrev uden dokument, ofte kaldet datapantbrev. Det kan aflæses af tinglysningsregistret, om panteretten (inteckningen) er det ene eller andet. Udtrykket skriftligt pantbrev anvendes, når dokument er udstedt. Udviklingen går i retning af, at skriftlige pantebreve forsvinder, da det anses som en praktisk fordel, at der kun er tale om en elektronisk registrering.
Er pantebrevet skriftligt, skal det udleveres i forbindelse med handlen – sædvanligvis til slut i forløbet, samtidig med köpebrevet. Hvis pantebrevet ikke udleveres, må det umiddelbart opfattes som et signal om, at der
Pantebreve
På den købte ejendom kan der være tinglyst (intecknad) et eller flere pantebreve, som er udstedt i forbindelse med tidligere låneoptagelser, enten i sælgers eller
stadig kan være ubetalt gæld, der hæfter på ejendommen. Købesummen bør derfor ikke frigives fuldt ud til sælgeren. Udleveres dokumentet derimod til køber, kan man opfatte det som udtryk for, at ingen andre har rettigheder ‐ at det med andre ord er gældfrit.
Er panteretten derimod registreret elektronisk og papirløst, må køber skaffe sig vished for, om pantebrevet reelt udgør sikkerhed for en aktuel gæld eller det netop er gældfrit. En oplysning om, at pantet findes i ägararkivet (”ejerarkivet”; dvs. en afdeling af det elektroniske tinglysningssystem) betyder, at det er til ejerens frie rådighed og uden gæld. Medvirker der ejendomsmægler, kan denne opfattes som garant for rigtigheden af oplysningen eller for, at gæld er eller vil blive indfriet; men det er en god idé at stille udtrykkeligt spørgsmål herom. Medvirker der ikke mægler, bør sælger selv afkræves en dokumentation for, at pantebrevet findes i ejerarkivet, og den kan sælger skaffe ved at få en erklæring hos Lantmäteriets centrale register i Gävle. Måske er et skriftligt pantebrev bortkommet, og der kan i denne situation begæres dödning hos de almindelige domstole (tingsrätten) , svarende til den "mortifikation", der finder sted ved danske domstole, når tinglyste pantebreve ikke længere findes og besværliggør ny belåning. Sælger bør bære omkostningerne ved denne proces, og må enten afkræves sikkerhed ‐ f.eks. bankindeståelse ‐ for, at "dödningen" gennemføres, eller også bør så stor en del af
købesummen tilbageholdes, at både pantebrevets pålydende og dödningsomkostningerne dækkes.
Nye pantebreve (eller forhøjelse af eksisterende) sker ved, at den tinglyste ejer søger om dette over for tinglysningskontoret. Tinglysning af pantet sker altså på grundlag af denne ansøgning, og der skal ikke udfærdiges og indsendes noget pantebrevsdokument. Noget andet er, at de eksisterende, gamle pantebreve, der overlades fra tidligere ejere, meget vel kan være gælds‐ eller pantebreve, som vi kender dem i Danmark, dvs. udfærdiget af parterne og derefter påtegnet og stemplet af myndigheden.
Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser
Ved registreringen af ejerskiftet hos tinglysningskontoret sker der udelukkende registrering i forhold til de statslige svenske myndigheder. Den stedlige kommune bliver derimod ikke automatisk opdateret, og kender kun køberen, hvis man sørger for "manuel" tilmelding. Det er derfor nødvendigt at rette henvendelse til kommunen for at oplyse ny kunde / forbruger på renovations‐ ordning, spildevandstømning og eventuel anden kommunal forsyningsvirksomhed. Personlig henvendelse på kommunekontoret kan ofte være en fordel, så sproglige misforståelser eller usikkerhed om ejendommens beliggenhed undgås.
Tildeling af et egentligt, svensk personnummer sker kun, hvis man bosætter
sig permanent i Sverige og tilmelder sig folkeregistret. Derimod får man et organisationsnummer, der benyttes som reference for skattebetalinger. Organisationsnummeret tildeles af det statslige skattevæsen Skatteverket på grundlag af de indberetninger, som modtages fra tinglysningskontorerne. Organisationsnummeret vil som regel kunne anvendes på samme måde som et personnummer hos de private forretningsforbindelser og leverandører, der forlanger dette, f.eks. banker og telefonselskaber.
Som i Danmark skal man selv tage initiativ til at rette henvendelse til el‐forsyning, forsikringsselskab, telefonselskab og eventuelle andre private eller halv‐offentlige leverandører, som skal kende ejerskiftet.
Salget Forord Her gives anvisning til den, der vil sælge sin faste ejendom. Beskrivelsen omhandler situationen, hvor hus og grund sælges samlet på det almindelige marked. Ejer man kun huset og ikke tillige grunden, gælder det samme, men køber bør rådgives om betydningen af brugsforholdet til grundarealet, dvs. arrende eller leje. Ved handler i familieforhold vil mange faktorer og forudsætninger være de samme som i et salg til fremmede, men det anbefales alligevel, at man konsulterer individuel rådgivning, da særlige forhold kan gøre sig gældende, f.eks. om købesummens størrelse og betalingsmåde samt afgiftsregler. Salget gennemgås ud fra tre aspekter:
Tekniske og fysiske forhold
Økonomi
Jura
Med tekniske og fysiske forhold sigtes til ejendommens tilstand, dens omgivelser og dens installationer. Med økonomi tænkes på sælgers fastsættelse af salgssummen og på de omkostninger, som salget medfører. Jura handler om de juridiske regler for salget og om den måde, salget tilrettelægges og gennemføres på.
Tekniske forhold Oplysninger om ejendommen Sælger bør fremlægge de fakta, han kender om ejendommen. Visse papirer kan man have ”arvet” fra foregående ejere; og køber vil ofte synes, det er vigtigt eller interessant at kende så meget som muligt til ejendommens fortid. Andet kan være kommet til i sælgers ejertid, f.eks. fordi man har bygget til, indlagt nye installationer eller købt ekstra jord. Endvidere kan sælger overveje – men er ikke forpligtet til – at overlade køber et sæt kopier af dokumenter fra sit eget køb (købekontrakt, købebrev). Køber kan skaffe sig kendskab til sælgers egen, tidligere købesum via tinglysningssystemet; så der opnås intet ved at være hemmelighedsfuld om denne. Endelig er der bilag og dokumenter med økonomisk indhold, som viser, hvad køber skal regne med i driftsudgifter fremover. Der kan opstilles følgende huskeliste over, hvad der er nødvendigt eller passende at forevise; først, hvad vi finder nødvendigt og obligatorisk: Forsikringspolice og oplysning om seneste præmie. Seneste regning for renovation og spildevandstømning samt, hvis ejendommen er tilsluttet kollektiv vandforsyning, regning for vand og evt. afledning. Seneste el‐regning.
Seneste regning eller attest fra skorstensfejer. Kopier af pantebreve eller registerudskrift, som viser pantebreves eksistens og størrelse. Servitutdokumenter, som måtte være oprettet i sælgers ejertid (f.eks. om brugsret, færdselsrettigheder, vand og afløb). Tegninger, beskrivelser og/eller manualer for byggeri, installationer og anlæg, udført i sælgers ejertid. Vurderingsmeddelelse fra svensk skattevæsen om ejendommens værdi. Alle andre former for myndighedshenvendelser vedr. ejendommen, f.eks. høringsskrivelser eller påbud fra kommunen, Länsstyrelsen, Vägverket, Lantmäteriet eller Skogsstyrelsen om byggeri på nabogrunde, vindkraft‐ projekter i lokalområdet, vejændringer, ændringer i matrikelforhold, påbud om skærpede krav til afløbsforhold, påbud om genplantning af skov osv. Alle former for henvendelser fra forsyningsvirksomheder vedrørende ændringer i forsyningsforhold, ændrede priser og lignende. (Ved salg af hus på arrenderet eller lejet grund: Arrendekontrakt / lejekontrakt)
Desuden kan og bør sælger udlevere følgende, hvis det er i sælgers besiddelse: Matrikelkort. Tegninger og beskrivelser og/eller manualer, modtaget fra tidligere ejere om bygninger, installationer og anlæg på ejendommen.
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 19 af 34
Ældre, men stadig gældende dokumenter om servitutter (rettigheder og forpligtelser) i forhold til naboer m.v.
Giv ærlige svar på spørgsmål om egenskaber og lovlighed ved bygningsdele og installationer. Det er ikke ulovligt at sælge et hus med f.eks. ikke‐godkendt tilbygning eller med hjemmelavet, ureglementeret afløbsinstallation, men det pådrager erstatningsansvar at skjule virkeligheden eller ligefrem tale usandt om egenskaberne.
Generelt kan en køber ”tåle” at høre hvad som helst om dårligdom ved den eftertragtede ejendom, inden aftalen indgås, men ingen køber bryder sig om at føle sig snydt og vil i de fleste tilfælde reagere stærkt ved efter købet at konstatere fejl eller uregelmæssigheder, som sælger kunne have givet (sande) oplysninger om.
Det er ikke i hverken sælgers eller købers interesse at udskyde uklarheder og ubesvarede spørgsmål om forhold på ejendommen til senere undersøgelse. Få mest muligt afklaret, inden aftale indgås.
Det er ikke hensigtsmæssigt at indsætte betingelser eller forbehold i en købsaftale, medmindre man desuden beskriver udtrykkeligt, hvad der skal ske, hvis betingelsen eller forudsætningen ikke opfyldes (Skal handlen gå tilbage? Skal én af parterne betale for, at forholdet klares?)
Afklar, om inventar og løsøre medfølger i handlen. Der gælder ingen kutymer om dette, og det må aftales i hvert enkelt tilfælde. Er intet aftalt, medfølger kun det fastmonterede inventar. I begge parters interesse bør medfølgende ikke‐fastmonteret inventar og
Opfordringer og anbefalinger til sælger
Tilskynd køber til grundigt at undersøge ejendommens bygninger, installationer, anlæg og grundareal, og vær behjælpelig med at skaffe adgang, også til svært tilgængelige bygningsdele (tagrum, skunkrum) og til ”private” gemmer, f.eks. indbyggede skabe, som køber af høflighed eller generthed vil vige tilbage fra.
Tilskynd køber til at skaffe sig sagkyndig eller fagmæssig bistand, hvis køber giver indtryk af at være uden kendskab til bygningsforhold.
Vis, hvor brønd og afløbsbrønd er beliggende.
Forevis grundens afgrænsning, eventuelt ved en markvandring.
Svar på købers spørgsmål i rimeligt omfang.
Svar hellere ”ved ikke” end skab falsk tryghed hos køber ved at kommentere forhold, som der ikke er sikker viden om. Anbefal køber selv at forfølge emnet nærmere.
Undlad at stille køber bestemte fordele i udsigt, hvis der ikke er absolut sikker viden om, at det kan lade sig gøre (”brænde kan købes hos naboen”, ”båden kan ligge ved genboens søbred”).
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 20 af 34
løsøre specificeres i rimelig grad, så senere diskussioner undgås.
Det er i det hele taget i sælgers interesse, at mest muligt oplyses, opklares og besvares, inden købsaftale indgås. At blive konfronteret med købers mere eller mindre berettigede kritik eller ligefrem juridiske krav senere, giver ærgrelser, omkostninger og unødigt tidsforbrug.
forkerte oplysninger eller undlader at opfylde løfter og garantier.
Sælgeren er ansvarlig for, om ejendommen lider skade eller forringes i tidsrummet, fra købsaftalen er indgået, og indtil overtagelsesdagen indtræder. Denne logiske og fornuftige regel gælder også i Danmark, men er lovfæstet i Sverige. Rammes ejendommen af en eller flere skader, som eventuelt ikke dækkes af forsikringen, eller sker der nedbrud på bygningsdele eller installationer, som var i orden på aftaletidspunktet, er det altså sælgers pligt at afhjælpe disse og for sælgers regning at bringe det i orden inden købers overtagelse. Det er et almindeligt vilkår i en købsaftale, at sælger holder ejendommen forsikret frem til overtagelsesdagen.
I modsætning til ejendomshandler i Danmark, er der ingen lovregler, der tilskynder sælger af en svensk ejendom til at bestille og betale for tilstandsrapport eller til at indhente tilbud om ejerskifteforsikring. Sælger er jo i forvejen stort set ansvarsfri efter almindelige regler – eftersom risiko og ansvar ligger hos køber, jfr. den tunge svenske lovregel om købers undersøgelsespligt. Der er derfor ingen motivation og særlige fordele for sælger ved at fremskaffe disse ting.
Sælger skal, ifølge en ny lovgivning med virkning fra 1. januar 2009, udstyre ejendommen med energideklaration, svarende til energimærke i Danmark. Forpligtelsen gælder dog kun, hvis køberen skal anvende ejendommen som helårsbolig, dvs. rent faktisk
Særlige juridiske regler for sælger
Sælger har ifølge den svenske lovgivning om fast ejendom Jordabalken en oplysningspligt, men den er ikke særlig vidtgående. Lovens 4. kapitel, § 20, fastslår, at ”sælger skal overgive ham tilhørende kort (altså matrikelkort til køber) og andre dokumenter angående ejendommen, som har betydning for køberen som ejer af denne.” Sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved ejendommen, hvis disse har været skjult for køberen, også selv om sælger intet kan bebrejdes. Dog er grænsen for skjulte fejl og mangler ikke, hvad køber så eller kunne se forud for købet, men hvad en sagkyndig fagmand kunne formode eller forestille sig. Fejl og mangler kan højst gøres gældende i 10 år fra købet. Den nævnte lov indeholder desuden bestemmelser, som sikrer køberen beskyttelse i situationer, hvor sælgeren bevidst, svigagtigt eller ved groft uforsvarlig adfærd giver
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 21 af 34
anvender den som sådan, hvilket normalt forudsætter folkeregistertilmelding på adressen.
En ejendom, der opvarmes med ildsteder (kamin, brændeovn, kakkelovn el.lign.), og som derfor har aftræk for røg via skorsten, skal underkastes regelmæssig fejning og kontrol af skorstensfejeren. De nærmere regler kan fås hos Statens Räddningsverk, kommunen eller distriktets skorstensfejer. Sælger bør dokumentere over for køber, at regelmæssige besøg har fundet sted og eventuelle påbud er opfyldt. Dette kan gøres ved at fremvise skorstensfejerens seneste faktura eller protokoll (attest).
Sælger har ifølge den svenske lovgivning om fast ejendom Jordabalken en oplysningspligt, men den er ikke særlig vidtgående. Lovens 4. kapitel, § 20, fastslår, at ”sælger skal overgive ham tilhørende kort (altså matrikelkort) til køber og andre dokumenter angående ejendommen, som har betydning for køberen som ejer af denne.”
Sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved ejendommen, hvis disse har været skjult for køberen, også selv om sælger intet kan bebrejdes. Dog er grænsen for skjulte fejl og mangler ikke, hvad køber så eller kunne se forud for købet, men hvad en sagkyndig fagmand kunne formode eller forestille sig. Fejl og mangler kan højst gøres gældende i 10 år fra købet.
Økonomi: Salgssummen Ifølge den svenske tradition betales der 10 % af købesummen i udbetaling ved aftalens indgåelse og resten, 90 %, på overtagelsesdagen. Det er netop ”kun” en tradition, og der er for så vidt ingen lovregler, der hindrer en anden fordeling eller andre tidspunkter for betalingen. Spørgsmålet må komme an på parternes forhandling; men den traditionelle løsning er da praktisk i de fleste tilfælde. Om sælger kan acceptere andet end kontant betaling, er sælgers afgørelse. Udstedelse af gældsbreve fra køber til sælger for større eller mindre dele af købesummen er fuldt ud lovligt, men ualmindeligt. Købers omkostninger ved finansiering (låneoptagelse) er købers eget anliggende. Handles der mellem to danskere, eller er køber af anden nationalitet end svensk, er det som regel upraktisk at handle i svenske kroner. Købesummen betales i den valuta, som parterne bliver enige om, og der er ingen lovkrav eller særlige hensyn til de svenske myndigheder, som begrunder, at der skal handles i svenske kroner. Af hensyn til beskatning og beregning af tinglysningsafgifter foretager de svenske myndigheder selv en intern omregning til svenske kroner fra den valuta, der handles i.
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 22 af 34
Salgssummens fastsættelse (størrelse) er selvfølgelig et af sælgers centrale spørgsmål. Er der antaget ejendomsmægler, sker fastsættelsen i samråd med denne. Mener sælger at kunne undvære ejendomsmægler eller ønsker selv at stå for salgsarbejdet, kan sælger træffe sin egen beslutning, men kan også tage udgangspunkt i en vurdering, som er foretaget af mægler. En vurderingsudtalelse koster i niveau af 1.000 – 2.000 SEK inkl. moms (2009‐priser). Endelig kan sælger selvfølgelig frit vælge at tage udgangspunkt i andre faktorer, f.eks. købers tilbud eller den offentlige vurdering. Arrangerer sælger eller den antagne mægler budgivning, som nærmest kan sammenlignes med en uformel auktion, gælder der kun de regler for fremgangsmåden, som sælger (eller mægler) selv fastsætter. Køber er ikke bundet af sit bud, som sælger derfor heller ikke kan påberåbe sig med bindende retsvirkning. Først ved underskrift på en købekontrakt forpligtes den underskrivende part.
Udgifter ved salget 1. Handlens omkostninger fordeles i henhold til sædvane på den måde, at sælger betaler for ejendomsmæglerens medvirken, mens køber betaler afgifterne ved registrering (tinglysning) hos myndighederne. 2. Et ejendomsmæglersalær er i princippet undergivet fri konkurrence – hvilket ses tydeligst i storbyerne, hvor det kan komme
ned på 1½ ‐ 3 % af købesummen. Det gængse, svenske mæglersalær for fritidshuse på landet er på 4‐5 % af købesummen og som regel med et minimum på 20.000‐30.000 SEK. Som i Danmark indgås der en formidlingsaftale med mægleren, hvorved mindstepris for ejendommen, salgsperiode (hvor mægleren har eneret), salær og øvrige omkostninger fastlægges. Mægleren skal have salær, selv om man eventuelt sælger ejendommen uden hans medvirken i perioden, eller man senere sælger til en køber, som han har anvist. 3. Afgifterne ved registreringen (tinglysningen) består af stämpelskatt og expeditionsavgift, henholdsvis 1,5 % af købesummen (dog 3% ved foreningers eller selskabers køb) og et fast beløb på 825 SEK. Køber betaler selv for egen rådgivning. Fordelingen af omkostninger kan i princippet forhandles. Hvis mægler ikke har medvirket, aftales ofte en fordeling af købers rådgiver‐udgift og sjældnere også af afgifterne. 4. Afgiften ved købers ansøgning om förvärvstillstånd (købstilladelse) for landbrugsejendom (3.200 SEK) betales af køber, da det jo er denne, der har brug for tilladelsen. 5. Sælger skal betale svensk avanceskat, hvis ejendommen sælges med fortjeneste. Skatten udgør 22 % af forskellen imellem, på den ene side, nuværende salgspris for ejendommen og, på den anden side, summen af sælgers egen anskaffelsespris, sælgers omkostninger til rådgivning og afgifter ved købet og ved salget samt de udgifter, som sælger har afholdt til forbedringer (om‐ og tilbygninger, nye installationer osv.) i sin ejertid. Bemærk, at det
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 23 af 34
netop kun er ejendommens salgs‐ henholdsvis købspris, der påvirker regnestykket; den del af købesummen, der betales for inventar og løsøre, er ikke skattepligtig for sælger, henholdsvis fradragsberettiget for køber. Reglerne er nærmere beskrevet hos Skatteverket, brochure SKV 379, der kan hentes via hjemmesiden www.skv.se . 6. Danske regler om ejendomsavancebeskatning gælder i princippet også for salg af ejendom i udlandet. Reglerne er komplicerede, men udenlandske ejendomme har hidtil ikke haft danske skattemyndigheders bevågenhed i så henseende. Skulle man komme i den situation, at der opstår krav eller spørgsmål om avanceskattepligt, må det anbefales at konsultere egen skatterådgiver eller foreningens juridiske rådgivning. Driftsudgifterne 7. Det hører med til ordentligt salgsarbejde at informere køber om udgifterne ved at eje og drive ejendommen. I opstillingen ovenfor over dokumenter, der bør fremlægges, nævnes de udgiftstyper, der er tale om. 8. De svenske ejendomsskatter, som nu består af enten fastighetsavgift eller fastighetsskatt, har indtil 2008 været periodiseret og afregnet direkte over for sælger og køber for deres respektive ejertid i det år, hvor handlen fandt sted. Da skatten imidlertid nu påhviler den, der er ejer ved årets start, skal sælger være opmærksom på, at han efter årets udløb skal selvangive og betale skatten.
Sælger skal derfor også huske at tage stilling til, om han forventer refusion fra køber for den sidste del af året, hvor køber har overtaget ejendomsretten. Medvirker der ejendomsmægler, vil denne sørge for afregning, og de svenske mæglere regulerer betalingen håndfast på den måde, at købers refusionsbeløb opkræves allerede sammen med betalingen af restkøbesummen i forbindelse med overtagelsesdagen. Medvirker der ikke rådgiver, må sælger selv sørge for at fremsætte sit refusionskrav over for køber. 9.
For den danske ejendomsværdiskat er der ikke noget tilsvarende behov for refusion. Skatten er jo personlig og påhviler sælger og køber for deres respektive ejerperioder, som de selv skal selvangive.
10. Om der vil være andre driftsudgifter at kræve refusion for, afhænger af, om sælger ved sin seneste betaling har betalt for et tidsrum eller for ydelser efter overtagelsesdagen, og om pågældende forsyningsvirksomhed selv foretager afregning med overtagelsesdagen som skæringsdag. Bemærk, at ejerskifte bør meddeles i god tid inden overtagelsesdagen, hvis der ønskes en opgørelse, hvor forsyningsvirksomheden fordeler udgifterne. Man skal ikke regne med, at beregning vil blive foretaget med tilbagevirkende kraft; og har man passeret overtagelsesdagen med mere end nogle få dage, må man altså indstille sig på selv at lave en refusion eller som sælger bære udgiften for de dage eller uger, det rækker ind i købers ejertid.
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 24 af 34
11. Vis hensyn til køber ved ikke at opsige ejendommens forsikring uden at gøre køber opmærksom på betydningen af at have tegnet egen forsikringsdækning i tide.
Jura:
Medvirken af rådgivere
Et væsentligt spørgsmål for den vordende sælger vil som regel være, om det er nødvendigt at antage ejendomsmægler. En ejendomsmægler råder over nødvendig sagkundskab, effektive markedsføringsredskaber og er fortrolig med papirgangen. Endvidere vil den erfarne mægler, der er kendt med lokalområdet og med målgrupperne, være kompetent til at sætte den rigtige pris. Valget af ejendomsmægler bør nøje overvejes. Ikke alle mæglere er fortrolige med fritidshusmarkedet, og en lokal, svensk mægler fra en mindre by er måske ikke så opmærksom på salgsmuligheder i forhold til udlændinge som en mægler fra en større købstad eller en mægler, der har specialiseret sig i fritidshuse. Valget kan bl.a. træffes på grundlag af de forslag til salgsopstillinger, som de fleste mæglere vil være indstillet på at give gratis. Derudover bør man lægge vægt på, om dialogen fungerer godt rent sprogligt, så der ikke opstår fatale misforståelser i udvekslingen af oplysninger og aftaler. Har man selv købt for få år siden, er det nærliggende at starte sin
søgen hos den mægler, der formidlede salget og derfor kender ejendommen. Medlemmer af torpare‐foreningen har i stort
tal gode erfaringer med selv‐salg via annoncering i medlemsblad og foreningens hjemmeside. Fremgangsmåden forudsætter dog enten en egen mening om en passende salgssum eller en ejendomsmægler‐vurdering samt en planlægning om, hvordan dokumentskrivning skal håndteres. Den ejendomsmægler, der antages til at tage
sig af salgsarbejdet, har intet selvstændigt ansvar for, om ejendommen er i orden, og om sælgeren giver sande oplysninger. Mægleren er forpligtet til at formidle parternes spørgsmål og svar og skal rådgive køberen om relevante undersøgelser samt fremlægge de offentligt registrerede oplysninger, der findes. Ønsker man som sælger at give særlige
oplysninger om fejl og mangler, kan det være hensigtsmæssigt at meddele det direkte til køber, eventuelt skriftligt. Det er ærgerligt senere at blive konfronteret med købers irritation eller vrede over fejl, som køberen selv har opdaget og nu mistænker sælger for at have forsøgt at holde skjult. Sælger mente at have gjort tilstrækkeligt ved at meddele det til mægleren, som imidlertid kan have misforstået oplysningerne eller ikke har skønnet det vigtigt at give dem videre.
Købekontrakt, købebrev, tinglysning Når parterne er nået til en forståelse om
handlens centrale vilkår, nemlig købesummens størrelse og overtagelsesdagen, skal der
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 25 af 34
skrives et udkast til köpekontrakt, hvori disse vilkår og andre bestemmelser beskrives. Medvirker der ejendomsmægler, indgår udfærdigelsen af dokumenter blandt dennes faste opgaver. Mener sælger, at han selv kan håndtere
salgsarbejdet, f.eks. fordi markedsføring bliver unødvendig i den situation, hvor sælger og køber allerede har fundet hinanden, er der intet formelt til hinder for, at sælger selv står for dokumentskrivning. En anden og tredje mulighed er at inddrage mægler eller jurist (advokat) til kun at tage sig af papirerne eller at aftale med køber, at denne løser opgaven. Köpekontrakten efterfølges traditionelt af et
köpebrev, som er et ganske kortfattet dokument, hvorved sælger kvitterer for købesummens betaling og samtidig overdrager ejendomsretten definitivt til køber. Köpebrevet har samme funktion som et skøde i en dansk handel. Köpekontrakt og köpebrev kan købes som
trykte formularer i bog‐ og papirhandler i Sverige og er dermed tilgængelige for dem, der handler uden mægler. Principielt kan dokumenterne også oprettes på egne tekstfiler, f.eks. efter oplæg fra gamle dokumenter, lærebøger eller lignende. Der er altså ikke krav om anvendelse af bestemte, autoriserede blanketter, blot mindstekravene til dokumenternes juridiske indhold og formål opfyldes. Eksempler på dokumenter findes på torpare‐foreningens hjemmeside. Köpebrev sendes til registrering, dvs.
tinglysningskontor, der dækker det län og den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Eftersom registreringen sker i købers interesse, er det også køber, der sørger for at indsende dokumenterne til tinglysning (eventuelt ved mæglers eller anden rådgivers ekspedition). Tinglysningssystemet i Sverige hører siden juni 2008 under den statslige myndighed Lantmäteriet, der nærmest kan sammenlignes med Kort‐ og Matrikelstyrelsen i Danmark. Nærmere oplysninger om de enkelte tinglysningskontorers dækningsområder og adresser findes andetsteds på hjemmesiden. Der er intet krav fra myndighedernes side om,
at der skal foreligge både en köpekontrakt og et köpebrev, ligesom det heller ikke har nogen selvstændig betydning, hvad dokumentet kaldes. Afgørende for tinglysningen er, at der foreligger et endeligt overdragelsesdokument uden betingelser eller forbehold, at det kan aflæses, at der er tale om et køb, og at købesummen er betalt. At parterne vælger at oprette en forudgående köpekontrakt, har sin årsag i, at der normalt er tale om et forløb over flere måneder, hvor parterne finder behov for at fastholde hinanden i en aftale, mens finansieringen og eventuelle andre forhold bringes på plads, og ejendommen gøres klar til overdragelsen. Handles der mellem familie eller nære bekendte, og såvel betaling som overtagelse kan ske straks, er der altså intet i vejen for, at man nøjes med et köpebrev eller en meget enkel köpekontrakt, blot det udtrykkeligt fremgår af dokumentet, at sælger har fået sin købesum.
tinglysning (inskrivning), hos det regionale
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 26 af 34
Er ejendommen ubebygget (tom grund) eller
registreret som sådan, eller er grundarealet på en bebygget ejendom på 3.000 kvm eller mere, har den lokale kommune en lovhjemlet forkøbsret til ejendommen. Kommunen vil kun i sjældne tilfælde benytte sig af sin forkøbsret, men skal forespørges. Dette sker ved, inden tinglysningen, at sende en kopi af købekontrakten til kommunen og bede om dens beslutning vedrørende forkøbsretten. Svaret sendes med til tinglysningskontoret. Medvirker der ejendomsmægler, sørger denne for forelæggelse for kommunen. Ellers må køber selv tage sig af opgaven. Der er ingen udgift ved kommunens sagsbehandling. I de sjældne tilfælde, hvor kommunen vil effektuere sin forkøbsret, ”fanger bordet” i relation til alle de aftalte vilkår, der fremgår af köpekontrakten: Handlen gennemføres, blot ikke med den påtænkte køber, men med kommunen.
begge ægtefæller tinglyste ejere, underskriver begge som sælgere; og de respektive underskrifter anses som et gensidigt samtykke til den andens salg af ejendommen. Er det kun den ene ægtefælle, der er ejer og sælger, skal den andens samtykke fremgå udtrykkeligt med egen underskrift på köpekontrakt, köpebrev eller en særskilt erklæring. Det dokument, hvori samtykket er givet, sendes med til tinglysning. Da de svenske myndigheder kun i de tilfælde,
hvor sælger er folkeregistertilmeldt i Sverige, på forhånd kender sælgers civilstand og ægtefællens identitet, skal der ved tinglysningen medsendes dansk (eller anden udenlandsk) folkeregisterattest eller tilsvarende erklæring om civilstand for sælgeren samt oplysning om, hvem ægtefællen er. Denne dokumentation må ikke være ældre end 1 måned på tinglysningstidspunktet. Det er sælgers pligt at medvirke med denne dokumentation, jfr. Jordabalkens pligt for sælger til at afgive de oplysninger, der er nødvendige for tinglysning af købet.
Er ejendommen registreret som
landbrugsejendom, skal der i mange tilfælde – men ikke alle – søges om förvärvstillstånd (købstilladelse) hos Länsstyrelsen. Har sælger for sit vedkommende selv måttet søge förvärvstillstånd ved købet, kan man gå ud fra, at der også skal søges ved det nuværende ejerskifte. Spørgsmål herom besvares af Länsstyrelsen. Kan køber ikke opnå förvärvstillstånd, er en afgørende forudsætning for købet bristet – også selv om det ikke er skrevet udtrykkeligt i köpekontrakt eller köpebrev – og handlen må gå tilbage. En sælger, der er gift, må ikke sælge fast
ejendom uden ægtefællens samtykke. Er
Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser
De servitutter om f.eks. færdselsret, vandtilførsel og spildevandsudledning, der findes på ejendommen eller naboejendommene, videreføres som regel uændret og påvirkes ikke af ejerskiftet. Det kan dog forekomme, at rettigheder, der er tillagt over naboejendomme, er knyttet til en
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 27 af 34
bestemt person i dennes ejertid eller levetid og derfor ikke uden videre kommer køberen til gode. Som sælger bør man gøre køber opmærksom på denne situation og overveje og undersøge, om man har mulighed for at være behjælpelig med at skaffe køber samme rettigheder (der kan styrke prisforlangendet eller – omvendt – svække sælgers position, hvis ejendommen bliver ringere, end den var.
Det ovenstående gælder så meget desto mere for utinglyste rettigheder: Har man haft ret til at hente vand eller til at udlede spildevand, til at færdes med bil over naboens jord eller til at lade båden ligge ved naboens søbred, kan man ikke tage for givet, at køber indtræder i samme rettigheder. Det vil være dristigt at love køber noget om dette, medmindre det er aftalt med pågældende nabo; og man gør både sit salgsarbejde og sin køber den bedste tjeneste ved at få rettighederne nedskrevet og tinglyst i tide.
Pantebreve
Eksisterende pantebreve på ejendommen følger traditionelt denne. De kan genbruges af køber, og det vil være spild af omkostninger at lade gamle panter afregistrere, eftersom der er betalt stempelafgift ved deres oprettelse. De kan ikke overføres til anden ejendom, uden at der skal betales ny afgift.
I købekontrakten giver sælger sædvanligvis en erklæring eller garanti om, at der ikke er indtegnet pant for mere end X kroner. Med
denne formulering garanterer sælger, at der ikke findes anden panteforpligtelse på ejendommen.
Det er væsentligt at skelne imellem skriftligt pantebrev og pantebrev uden dokument, ofte kaldet datapantbrev. Det kan aflæses af tinglysningsregistret, om panteretten (inteckningen) er det ene eller andet. Udtrykket skriftligt pantbrev anvendes, når dokument er udstedt. Udviklingen går i retning af, at skriftlige pantebreve forsvinder, da det anses som en praktisk fordel, at der kun er tale om en elektronisk registrering.
Er pantebrevet skriftligt, formodes sælger at havde det i sin besiddelse og skal udlevere det til køber sammen med köpebrevet. I masser af tilfælde er sælger uvidende om eksistensen af pantebreve. Måske har sælger ikke selv fået det udleveret fra sin sælger, eller også har sælgers køb foregået uden medvirken af rådgivere, som har kunnet gøre opmærksom på pantebrevene. Principielt er der ingen tvivl om, at det er sælgers ansvar at bringe orden i forholdene; og er et skriftligt pantebrev bortkommet før eller under sælgers ejertid, er det sælgers pligt at betale for omkostningerne ved mortifikation (dödning) af pantebrevet. Mortifikationen begæres hos tingsrätten på det sted, hvor inskrivningskontoret er beliggende (læs hjemmeside‐teksten om tinglysningssystemet); dvs., ligger ejendommen indenfor f.eks. Skåne og Blekinge, som dækkes af inskrivningskontoret i Hässleholm, begæres mortifikationen hos tingsrätten samme sted, selv om det altså er
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 28 af 34
en anden myndighed (domstol), der håndterer sagen.
Findes der uafklarede panter i form af bortkomne pantebreve, er det rimeligt at køber forlanger en del af købesummen (f.eks. samme beløb som pantebrevet lyder på med tillæg af et par tusinde kroner til sagsomkostninger) stå deponeret, indtil mortifikationen er afsluttet.
Er panteretten derimod registreret elektronisk og papirløst, er det rimeligt, at sælger skaffer køber vished for, om pantebrevet reelt udgør sikkerhed for en aktuel gæld, eller det netop er gældfrit. En oplysning om, at pantet findes i ägararkivet (”ejerarkivet”; dvs. en afdeling af det elektroniske tinglysningssystem) betyder, at det er til ejerens frie rådighed og uden gæld. Medvirker der ejendomsmægler, kan denne opfattes som garant for rigtigheden af oplysningen eller for, at gæld er eller vil blive indfriet. Medvirker mægler ikke, kan sælger skaffe dokumentation for registreringen i ägararkivet ved at få en erklæring hos Lantmäteriets centrale register i Gävle. Køber er ikke berettiget til at rekvirere en sådan erklæring, så længe han ikke er tinglyst ejer af ejendommen.
Er pantebrevet overladt til en långiver som sikkerhed, er det selvfølgelig sælgers pligt at indfri gælden – medmindre der helt undtagelsesvist foreligger den relativt sjældne situation, hvor køber overtager sælgers restgæld efter aftale med långiveren.
Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser
Ved registreringen af ejerskiftet hos tinglysningskontoret sker der udelukkende registrering i forhold til de statslige svenske myndigheder. Den stedlige kommune bliver derimod ikke automatisk opdateret, og kender kun køberen, hvis man sørger for "manuel" tilmelding. Det er derfor nødvendigt at rette henvendelse til kommunen for at oplyse ny kunde / forbruger på renovationsordning, spildevandstømning og eventuel anden kommunal forsyningsvirksomhed.
Som i Danmark skal man selv tage initiativ til at rette henvendelse til el‐forsyning, forsikringsselskab, telefonselskab og eventuelle andre private eller halv‐offentlige leverandører, som skal kende ejerskiftet. Parterne bør derfor afklare og aftale indbyrdes, hvem der tager sig af ejerskiftemeddelelserne, medmindre den antagne rådgiver (mægler, advokat) er bestilt til dette.
I forhold til såvel offentlige som private leverandører må sælger regne med at hæfte for betaling, indtil ejerskifte er meddelt og registreret. En del forsyningsvirksomheder forlanger indsendelse af en særlig, underskrevet blanket om ejerskiftet; og først når denne er modtaget, frigøres sælger for betalingspligten.
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk Side 29 af 34
Tinglysning ‐ Inskrivning Hvorfor tinglyser man dokumenter? Aftaler og beslutninger om fast ejendom tinglyses for at sikre, at ikke bare de, der har indgået aftalen eller truffet beslutningen, kender til den – men også omverdenen, ”tredjemand”. Formålet er at informere fremtidige ejere, brugere og andre, der har behov for at forholde sig til ejendommens forhold, på en sikker måde. Det kan være långivere, kreditorer, naboer og andre i lokalområdet, offentlige myndigheder og planlæggere. Kun ved denne fremgangsmåde opnår man, at personer, der ikke på anden måde kender til den pågældende disposition, skal respektere den.
Hvad er tinglysning? Selve det danske udtryk tinglysning har sin baggrund i ældre tiders måder at gøre juridiske handlinger kendt og bindende for andre: Man læste dem op ”på tinge”; dvs. de enkelte aftaler læstes op, når datidens beslutningstagere mødtes på tingstederne. Udtrykket blev hængende, også da dommerne senere udførte opgaverne som kontorarbejde, men stadig med den vigtige konsekvens, at de enkelte dokumenter blev offentliggjort eller gjort offentligt tilgængelige.
I Sverige anvendes udtrykket inskrivning, som refererer sig til det samme som i Danmark, nemlig at aftaler og beslutninger blev registreret i dommerembedernes protokoller. Historisk har registrene gennem århundreder været håndskrevne – ligesom dokumenterne selvfølgelig var det – men i vor tid er man i begge lande gået over til elektroniske systemer, som både effektiviserer sagsbehandlingen og gør offentlighedens adgang lettere.
Hvordan er tinglysnings‐ systemet organiseret i Sverige? I begge lande har tinglysningssystemet gennem århundreder været blandt retsvæsnets, altså domstolenes, væsentligste opgaver. I Danmark er det stadig sådan; men i Sverige blev inskrivningen pr. 1. juni 2008 overført til Lantmäteriet, som er den statslige myndighed for arealopmåling og udstykning; nærmest at sammenligne med Kort‐ og Matrikelstyrelsen i Danmark. Eftersom Lantmäteriet i forvejen var den centrale registerfører for faste ejendomme, forekom det naturligt at placere inskrivnings‐systemet i samme organisation. Den ændrede struktur indebærer ikke, at inskrivning nu sker side om side med og ved
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 30 af 34
samme kontorer som Lantmäteriets hidtidige, traditionelle opgaver: landinspektør‐forretninger, udstykningssager, kortudgivelse osv. De regionale inskrivningsmyndigheter videreføres stort set uændrede, som de var i domstolenes regi, dvs. med samme opgaver, ekspeditionsformer, beføjelser og personalesammensætning. De fungerer med andre ord sideordnede med Lantmäteriets øvrige funktioner, i en særskilt ”Division Inskrivning”, men på de oprindelige adresser.
Hvordan kommer vi i kontakt med inskrivningssystemet, ”Division Inskrivning”? Den praktiske fremgangsmåde for danske brugere vil fortsat være at sende almindelige breve til de regionale inskrivningskontorer. Henvendelserne kan udformes med egne formuleringer på eget papir – der er ingen blankettvang – eller man kan udfylde og udskrive standardblanketter via internettet. Begrebsmæssigt tales der om, at brugeren ”ansøger” om den ønskede registrering. Det er altså en ansøgning, der indsendes. Der gælder en række almindelige, juridiske krav til indholdet af det dokument eller den disposition, der ønskes registreret. Der kan ikke på dette sted gives en udtømmende beskrivelse af, hvordan juridiske dokumenter skal udfærdiges i den ene og anden sammenhæng. Læseren
henvises til at finde egnede oplæg eller standarddokumenter eller til at søge juridisk hjælp, eventuelt gennem foreningen. Derimod kan der for den enkelte og typiske situation gives relativt enkle anvisninger på, hvilke bilag og beviser, der skal sendes med. Disse krav fremgår først og fremmest af de standardblanketter til ansøgninger, som findes tilgængelige. Der henvises til Danske Torpares hjemmeside med husjura‐formularer i Vidensbanken. Ansøgninger kan ikke indsendes elektronisk (hverken pr. e‐mail eller digitalt) eller pr. telefax. Derimod kan manglende bilag efter aftale i de enkelte tilfælde indsendes på telefax eller som scannet fil, efter at den egentlige ansøgning har været indsendt. Inskrivningskontorerne kan kontaktes telefonisk via det centrale landsnummer 0771 – 63 63 63. Fra Danmark: 0046 771 636363. Inskrivningskontorerne er regionale, med følgende dækningsområder: I Hässleholm for Skåne og Blekinge, i Eksjö for Småland, Öland, Östergötland, Örebro län samt de 14 østlige kommuner af Västra Götalands län, der er beliggende imellem Vänern og Vättern, i Uddevalla for Halland, Värmland samt de 29 vestlige og sydlige kommuner i Västra Götalands län, der ikke hører under kontoret i Eksjö, i Mora for Dalarnas og Västmanlands län,
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 31 af 34
i Härnösand for Jamtländ, Västernorrland og Gävleborgs län, i Skellefteå for Västerbotten og Norrbotten, og i Norrtälje for Gotland, Södermanland samt Stockholms og Uppsala län.
Andre kan slås op via hjemmesiden www.inskrivningsmyndigheten.se , rubrikken ”kontakta oss”. Korrekt adressering er i alle tilfælde Lantmäteriet, Division Inskrivning Postbox (nummer) Postdistrikt (postnummer + bynavn)
Inskrivningskontorernes adresser Af praktiske grunde bringes kun de nærmeste for de sydsvenske områder, der vedrører flest medlemmer. Inskrivningskontoret i Hässleholm (uændrede postadresser i forhold til tidligere):
Postbox 451 Alle Blekinge läns 5 kommuner + Hässleholm, Osby, Bromölla, Kristianstad og 281 24 Hässleholm Östra Göinge kommuner Postbox 452 Båstad, Åstorp, Ängelholm, Klippan, Perstorp, Örkelljunga, Bjuv, Helsingborg, 281 24 Hässleholm Höganäs, Landskrona og Svalöv kommuner Postbox 453 Burlöv, Lomma, Malmö, Svedala, Trelleborg og Vellinge kommuner 281 24 Hässleholm Postbox 454 Kävlinge, Lund, Staffanstorp, Eslöv, Hörby, Höör, Sjöbo, Skurup, Ystad, Simrishamn og Tomelilla kommuner 281 24 Hässleholm Besøgsadresse er fortsat Järnvägsgatan 1, 281 31 Hässleholm. Inskrivningskontoret i Eksjö: Postbox 35 Kronobergs län 575 21 Eksjö Postbox 36 Örebro län 575 21 Eksjö Postbox 37 Östergötlands län 575 21 Eksjö
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 32 af 34
Postbox 38 575 21 Eksjö Postbox 39 575 21 Eksjö Postbox 40 575 21 Eksjö
Jönköpings län Kalmar län Essunga, Falköping, Grästorp, Gullspång, Götene, Hjo, Karlsborg, Lidköping, Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm, Töreboda og Vara kommuner i Västra Götalands län
Besøgsadresse fortsat: Sofieholmsgatan 7, 575 33 Eksjö Inskrivningskontoret i Uddevalla: Varmlands län Postbox 801 451 27 Uddevalla Postbox 802 Hallands län 451 27 Uddevalla Postbox 803 Göteborg, Härryda, Mölndals, Partille og Öckerö kommuner i Västra Götalands 451 27 Uddevalla län Postbox 804 Bengtsfors, Dals Ed, Färgelanda, Kungälv, Lysekil, Mellerud, Munkedal, Orust, 451 27 Uddevalla Sotenäs, Stenungsund, Strömstad, Tanum, Tjörn, Uddevalla, Vänersborg og Åmål kommuner i Västra Götalands län Postbox 805 Ale, Alingsås, Bollebygd, Borås, Herrljunga, Lerum, Lilla Edet, Mark, Svenljunga, 451 27 Uddevalla Tranemo, Trollhättan, Ulricehamn og Vårgårda kommuner i Västra Götalands län Besøgsadresse uændret Zachaus Gränd 2, 451 30 Uddevalla Inskrivningskontoret i Mora: (uændret postadresse i forhold til tidligere):
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 33 af 34
Postbox 293 Dalarnas og Västmanlands län (alle kommuner) 792 25 Mora Besøgsadresse uændret Kyrkogatan 22, 792 30 Mora
Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk
Side 34 af 34