Køb, salg og tinglysning

  Køb, salg og tinglysning     En gennemgang af forhold vedrørende hushande i Sverieg.Både købs‐ og salgssituationen er beskrevet.  Endelig er der en beskrivelse af tinglysningsproceduren.  Beskrivelserne omfatter processen bredt, men  med specielt henblik på de juridiske forhold.     Af advokat Lars Holm Rasmussen       

Indhold  

Købet................................................................................................................................. 3  Forord....................................................................................................................................................... 3 Tekniske forhold ....................................................................................................................................... 4 Ejendomsundersøgelse ..................................................................................................................... 4 Byggestandarder ............................................................................................................................... 5 Forsikringsforhold ............................................................................................................................. 5 Sagkyndige ........................................................................................................................................ 6 Økonomi:.................................................................................................................................................. 7 Købesummen .................................................................................................................................... 7 Finansiering af købet......................................................................................................................... 8 Udgifter ved den fremtidige drift ...................................................................................................... 8 Ejendomsmæglerens pligter............................................................................................................ 10 Jura:........................................................................................................................................................ 10 Den svenske jura om ejendomshandel ............................................................................................ 10 Medvirken af rådgivere ................................................................................................................... 11 Købekontrakt, købebrev, tinglysning............................................................................................... 12

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 1 af 34 

Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser............................................................................. 15 Pantebreve...................................................................................................................................... 15 Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser ............................................................................................ 16 

Salget .............................................................................................................................. 18  Forord..................................................................................................................................................... 18 Tekniske forhold ..................................................................................................................................... 19 Oplysninger om ejendommen ......................................................................................................... 19 Opfordringer og anbefalinger til sælger........................................................................................... 20 Særlige juridiske regler for sælger ................................................................................................... 21 Økonomi:................................................................................................................................................ 22 Salgssummen .................................................................................................................................. 22 Udgifter ved salget .......................................................................................................................... 23 Driftsudgifterne............................................................................................................................... 24 Jura:........................................................................................................................................................ 25 Medvirken af rådgivere ................................................................................................................... 25 Købekontrakt, købebrev, tinglysning............................................................................................... 25 Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser............................................................................. 27 Pantebreve...................................................................................................................................... 28 Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser ............................................................................................ 29 

Tinglysning  ‐  Inskrivning................................................................................................. 30  Hvorfor tinglyser man dokumenter?....................................................................................................... 30 Hvad er tinglysning? ............................................................................................................................... 30 Hvordan er tinglysningssystemet organiseret i Sverige? ......................................................................... 30 Hvordan kommer vi i kontakt med inskrivningssystemet, ”Division Inskrivning”? .................................. 31 Inskrivningskontorernes adresser.................................................................................................... 32   Tryk på dette symbol for at komme tilbage til indholdsfortegnelsen

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 2 af 34 

Købet  Forord   Beskrivelsen omhandler den almindelige situation, hvor hus og grund købes samlet.  Beskrivelsen kan ikke erstatte konkret og individuel rådgivning, men tjener til at inspirere til egne  undersøgelser og at forklare sædvanlige ekspeditioner.  Køb af hus på lejet grund (arrenderad mark) rejser samme spørgsmål som nævnt i afsnittene om teknik og  økonomi. Ligeledes er juraen den samme; dog med de væsentlige forskelle, at hus på lejet grund betragtes  som løsøre, at ejendomsret ikke kan tinglyses, og at pant derfor heller ikke kan tinglyses.    Ethvert ejendomskøb har 3 synsvinkler eller problemområder:  1. Tekniske eller fysiske forhold   2. Økonomi  3. Jura   Med tekniske forhold sigtes til selve den "fysiske" ejendom, dens omgivelser og dens installationer, ude og  inde.  Med økonomi tænkes på købers finansiering af købesummen, på engangsomkostningerne ved købet og på  de fremtidige, løbende driftsudgifter.  Jura handler om selve papirgangen ved købet, men også om de juridiske fakta, der gælder for ejendommen  med hensyn til panteret, servitutter og byrder hidtil og fremover.     

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 3 af 34

kommunens tekniske forvaltning, hvis der er  tvivl.  

Tekniske forhold     Ejendomsundersøgelse   

Ejendommen bør undersøges grundigt ved  købers egen, almindelige observation. Brug  ikke kun øjnene, men vær også opmærksom  på dårlig lugt og støj og andre indtryk, som  virker "forkerte". Vær gerne flere  familiemedlemmer eller venner og bekendte  med erfaring eller forstand på huskøb og  byggeteknik, når ejendommen besigtiges.  



Stil spørgsmål til sælger eller mægler om alt  det, der undrer eller virker ejendommeligt.  Sørg for, at flere hører de svar, der gives ‐ ikke  mindst for at undgå sproglige misforståelser.  





Husk, at de forhold, som sælger har vænnet  sig til, eller opfatter som normale, ofte har en  anden betydning og realitet for køber. En  dårlig lugt er ikke altid, fordi "der mangler at  blive luftet ud", men kan have årsag i f.eks.  fejludført isoleringsarbejde eller ulovlige  afløbsforhold. Forvent ikke, at sælger altid  nævner ‐ eller kender ‐ alle relevante forhold,  uden at det nødvendigvis forties i en ond  mening.   Lad være med at gå ud fra, at "sådan gør man  nok i Sverige". Lovgivningen gælder også for  ensomt beliggende huse langt ude i skoven.  Vand‐, afløbs‐ og el‐installationer er i store  træk undergivet myndighedskrav, der minder  om de danske for tilsvarende huse. Ved  vandforsyning fra egen brønd og ved  udledning af spildevand på egen grund kan  der være tale om primitive løsninger, som  fuldt ud er lovlige, men spørg eventuelt 



Eventuelle uklarheder og ubesvarede  spørgsmål om forhold på ejendommen bør  ikke udskydes til senere undersøgelse.  Omkostningerne kan vise sig at være  voldsomme og give store ærgrelser; og måske  ville man have købt et helt andet hus, hvis alle  forhold havde været kendt fra starten. F.eks.  kan etablering af el‐tilslutning eller  vandtilførsel (brøndboring) koste meget store  summer og variere meget efter ejendommens  beliggenhed.  



Ikke bare selve husets stand, men også  indretning og tilstand i have og på grunden i  øvrigt kan have betydning. Skrånende eller  "hule" grunde, vandhuller og nærhed til sø og  å kan føre til fugtproblemer i kældre eller  gulvkonstruktioner. Klippegrund kan  begrænse, eller i hvert fald besværliggøre,  nedgravning af ledninger og tanke. 



Undersøg og overvej også ejendommens  omgivelser udenfor egen grund. Købere er  blevet skuffede, når det har vist sig, at  grusgraven, der lå stille og idyllisk i week‐ enderne, arbejdede på højtryk i de tre  sommerferieuger. En skydebane kan være  spændende at opholde sig på, men  ubehagelig at lytte til. Husk også, at det at  være i et landbrugsområde giver de samme  "glæder" som i Danmark: fluer fra køerne,  støjende ventilatorer i laderne, ildelugt fra  stalde og møddinger osv. 



En særlig problemstilling, der griber om sig fra  omkring 2008, er den landspolitiske 

beslutning om indførelse af vindkraft, altså  vindmøller, i stort tal. Udbygningen er  overladt til private projektudviklings‐ foretagender, der opererer inden for  nærmere fastsatte regler. Bortset fra, hvad  man energipolitisk måtte mene om vindkraft,  og hvad man synes om vindmøllernes  udseende, må det forventes, at en ejendoms  nærhed til vindmøller påvirker dens  handelsværdi negativt. Derudover kan der  være støjgener og andre ulemper i et omfang,  som den enkelte bør forholde sig til. Det  anbefales, at der stilles konkrete spørgsmål til  sælger og mægler om eventuelle projekter i  lokalområdet; og derudover findes særlig  vindkraft‐information på foreningens  hjemmeside.  

Betydningen af, at køber undersøger  ejendommen og dens omgivelser grundigt,  inden aftale indgås, understreges af den  svenske retstilstand, som ‐ i langt højere grad  end det gælder i Danmark ‐ lægger den  juridiske risiko for fejl og mangler på køber.  Man taler om, at køber skal opfylde sin  undersøgelsespligt; og i praksis fører dette til,  at køber får risikoen og ansvaret for  eventuelle skavanker, hvis disse kunne have  været opdaget ved en besigtigelse. 

forsikringsdækning, og denne ‐ fuldt  berettiget ‐ afvises.   

Særlig opmærksomhed bør udvises, hvis  byggeri er udført af begejstrede amatører  eller importerede håndværkere. Det må på  forhånd give anledning til skepsis mht., om  god byggeskik og gældende normer er  overholdt. Skrækeksemplerne fra hverdagens  konflikter handler om f.eks. manglende  ventilering og fugtspærre i tagrum og  gulvkonstruktioner, selvmonterede  brændeovne der ikke overholder sikkerheds‐ afstande eller uegnede el‐installationer i  etageadskillelser og våde rum. 



Bygningstegninger opbevares som regel kun  på nyere huse eller på seriefremstillede  typehuse. Hvis sælger ingen tegninger har, er  der kun en lille chance for, at de findes på  kommunen. 

   

Forsikringsforhold   

Sælgers forsikringsforhold kan give et  fingerpeg om eventuelle problemer, f.eks.  hvis forsikringen indeholder forbehold om  dækning af bestemte bygningsdele. Ofte kan  sælgers forsikring overtages / videreføres,  men sælgers dækning ophører på  overtagelsesdagen. Ny eller fortsat forsikring  kommer ikke "af sig selv", men skal tegnes af  køber. 



Forsikringstyperne ligner de danske, dvs.  husejer‐ansvar og forskellige skadedækninger  kan tegnes (brand‐, storm‐, vand‐ og 

  Byggestandarder   

Gældende byggestandarder og  installationskrav skal ikke bare overholdes  "for myndighedernes skyld", men fordi  ulovligheder kan få særdeles mærkbare,  økonomiske virkninger, hvis der i  skadetilfælde bliver tale om at opnå 

insektskade samt tillægsdækninger vedr. rør,  sanitet m.v.) Svampeforsikring er sjældent  forekommende og kunne indtil for få år siden  slet ikke tegnes. Der er tale om relativt dyre  tillægsforsikringer, enten tegnet via den  almindelige husforsikring eller direkte hos et  specialfirma, f.eks. Anticimex. Vælger man at  tegne en forsikring, der har samme dækning  som sælger havde, bør man være opmærk‐ som på, at løsøredækningen ofte er utids‐ svarende eller har været tegnet med  væsentligt lavere dækningssum, end vi er  vant til i Danmark.  

Sælgerforsikringer eller ejerskifteforsikringer i  dansk forstand har ingen udbredelse på  fritidshuse, og sælger har ingen tilskyndelse til  at tegne eller tilbyde sådan dækning,  eftersom sælger ifølge almindelige retsregler  er stort set uden risiko og ansvar.  Køberforsikringer kan i princippet tegnes, og  det må overlades til den enkelte køber at  overveje dette. Heller ikke dette produkt har  vundet udbredelse på fritidshuse, og det må i  øvrigt forventes, at forsikringsselskaberne kun  vil tilbyde tegning på relativt nye huse.     

Sagkyndige   

Hvis egne evner ikke rækker til, når  ejendommen skal besigtiges, eller ekstra  tryghed ønskes, kan der rekvireres en  sagkyndig besigtigelse (besiktning), hvorved  en professionel bygningsingeniør gennemgår  ejendommen og skriver en rapport. Udgiften  er typisk i niveau 10.000 SEK + moms for et  mindre hus (efterår 2009), men beløbet kan 

oplyses på forhånd. Køber tager selv  initiativet og dækker selv udgiften. Det aftales  naturligvis i samråd med sælger, hvornår  besigtigelsen finder sted, og der kan ikke  stilles krav om, at sælger ikke må være til  stede. Det anbefales kraftigt, at man som  køber er til stede ved besigtigelsen, både for  at få udpeget eventuelle problemer og for at  kunne stille spørgsmål.  

Sagkyndige kan findes ved kontakt til Svenska  Byggingenjörers Riksförbund via hjemmesiden  www.bygging.se (søgeord:  överlåtelsebesiktning) eller den  landsdækkende virksomhed Anticimex. Mere  specialiserede undersøgelser på elektricitet,  vvs og afløbssystemer klares nok bedst ved  henvendelse til en lokal håndværker eller  entreprenør, eventuelt på kommunens eller  ejendomsmæglerens henvisning. 



Et særligt punkt er skorstenes og ildsteders  tilstand og lovlighed. Svar på dette fås hos  den lokale skorstensfejermester.  Skorstensfejerne er organiserede i distrikter,  og kommunen kan oplyse, hvem det er, hvis  ikke oplysninger fås hos sælger eller mægler.  Hvis sælger har overholdt sædvanlige regler  om regelmæssigt eftersyn, findes der  dokumentation herfor i form af faktura eller  protokoll fra skorstensfejeren. Har  besigtigelse ikke fundet sted regelmæssigt,  eller kender skorstensfejeren slet ikke  ejendommen, bør han rekvireres, inden købet  aftales (eventuelt kan betingelse indsættes i  købsaftalen). Et besøg koster typisk et  honorar på mellem 800 og 1.500 SEK + moms.  Er der mangler ved skorsten og ildsteder, kan 

det desuden blive nødvendigt at bede en  skorstens‐murer se på forholdene og give  priser på udbedring. 

deponeret hos ejendomsmægleren og/eller i  sælgers bank og først frigives, når købers  ejendomsret er blevet registreret hos  tinglysningskontoret; men det må komme an  på en forhandling. 

 

    

Økonomi:    Købesummen   Købesummen betales som absolut hovedregel  kontant og uden overtagelse af sælgers gæld.  Dette udgangspunkt er så selvfølgeligt, at man  ikke engang plejer at nævne noget om dette i  købekontrakten (at sælger garanterer, at der  findes pantebreve, betyder netop kun, at der  eksisterer pantebreve uden aktuel gæld, som  kan genanvendes).   Køber undersøger selv sine  finansieringsmuligheder og skaffer den  fornødne kapital. En svensk ejendomsmægler  rådgiver ikke om finansieringsmuligheder, men  kan henvise til lokale pengeinstitutter, hvis han  bliver bedt om det. En svensk salgsopstilling og  købekontrakt indeholder derfor heller ikke  finansieringsforslag.    Købesummens betaling sker som regel i to  omgange: først erlæggelse af en udbetaling  (handpenning) hos ejendomsmægleren ‐  oftest på 10 % ‐ når købsaftalen underskrives,  og dernæst betaling af restbeløbet på  overtagelsesdagen. Ifølge svensk tradition  frigives hele købesummen til sælgers frie  rådighed på overtagelsesdagen. Udenlandske  køberes forventninger vil nogle gange skabe  forståelse for, at købesummen forbliver 

Udgifter ved selve købet   Handlens omkostninger fordeles i henhold til  sædvane på den måde, at sælger betaler for  ejendomsmæglerens medvirken, mens køber  betaler afgifterne ved registrering (tinglysning)  hos myndighederne. Afgifterne består af  stämpelskatt og expeditionsavgift, henholdsvis  1,5 % af købesummen og et fast beløb på 825  SEK. Køber betaler selv for egen rådgivning.  Fordelingen af omkostninger kan i princippet  forhandles, men sjældent med gunstigt resultat  for køber. Hvis mægler ikke har medvirket, kan  det tænkes, at sælger føler trang til at tage  dele af omkostningerne på sig.   Hvis købesummen er lavere end den offentlige  vurdering i året før tinglysningen, beregnes  stämpelskatten af den højere vurdering. Købes  ejendommen af en forening eller et selskab, er  stämpelskatten på 3% af købesummen eller  vurderingen.   Ved køb af landbrugsejendom, der er omfattet  af reglerne om förvärvstillstånd  (købstilladelse), skal betales en  ansøgningsafgift til Länsstyrelsen på 3.200 SEK.  Afgiften tilbagebetales ikke, selv om tilladelse  afslås. Afgiften betales sædvanligvis af  køberen.     

 

Finansiering af købet  



Mulighederne for finansiering af  købesummen findes i både Sverige og  Danmark. Ofte skaffes lån i Danmark på den  måde, at friværdi i dansk ejerbolig belånes i  dansk realkreditinstitut. I begge lande kan  optages banklån, hvorimod realkreditlignende  lån ikke findes i Sverige for denne slags  ejendomme. Svenske banker opererer typisk  meget lokalt; og i Danmark vil mange banker  være tilbageholdende med at gå ind i en  lånesag, først og fremmest fordi man er uden  kendskab til, hvordan det svenske retssystem  fungerer. En del danske banker er dog  efterhånden både interesserede og erfarne i  at låne ud til svenske ejendomme. Forhør  eventuelt hos foreningen, hvem der aktuelt  markerer sig på markedet. 



Ejendomsskat i Sverige betales til det statslige  Skatteverket, enten i form af fastighetsavgift  eller fastighetsskatt. Om det er det ene eller  andet, beror på, hvilken ejendomstype der er  tale om. For en bebygget ejendom, der er  kategoriseret som fritidsbostad eller  helårsbostad, betales fastighetsavgift på  0,75% af den offentlige vurdering pr. år. For  en bebygget ejendom, hvor selve  bygningsværdien er under 50.000 SEK og  derfor sættes til 0 – betegnet som tomtmark  med byggnad –  betales fastighetsskatt på  1,0% årligt af vurderingen. Skattepligten  påhviler den, der er tinglyst ejer pr. 1. januar i  året. Skatten afregnes årligt bagud på den  måde, at ejeren i en standardselvangivelse  (deklaration) hvert år med frist omkring 1.  juni indberetter den offentlige vurdering og  derefter enten straks betaler en frivillig  forskudsskat på den nævnte størrelse eller  afventer en opkrævning senere på året. 



De svenske ejendomsskatter har indtil 2008  været periodiseret og afregnet direkte over  for sælger og køber for deres respektive  ejertid i det år, hvor handlen fandt sted. Da  skatten imidlertid nu påhviler den, der er ejer  ved årets start, opstår behovet for at 

Om lånet skal optages i Sverige eller i  Danmark, må først og fremmest bero på en  forretningsmæssig vurdering, dvs., hvor er  lånet billigst; men det bør også tages i  betragtning, at valutakursen kan ændre sig,  og at et lån i Sverige derfor bliver dyrere at  betale tilbage, hvis kursen stiger i forhold til  lånetidspunktet. Et svensk pengeinstitut  finansierer som regel ikke et køb ud fra en  betragtning over, hvad ejendommen er værd  som pant, men ønsker nøje indsigt i købers  samlede økonomi.   

  Udgifter ved den fremtidige drift  

omfatter ejendomsskat, forsikringspræmie og  renovationsafgift. Afhængig af ejendommens  installationer kan der desuden blive tale om  at betale for elektricitet, spildevandstømning,  vandtilførsel og telefon. Endelig er visse  ejendomme beliggende i områder, hvor der  obligatorisk eller frivilligt betales bidrag til  grundejerforeninger, vejlav,  bådpladsforeninger o.lign. 

Man bør skaffe sig klarhed over de  nødvendige driftsudgifter, der som minimum 

refundere forholdsmæssigt mellem parterne.  Fænomenet er nyt i Sverige og håndteres lidt  tøvende mellem private parter; ofte glemmes  det helt af sælger. Ejendomsmæglerne  regulerer betalingen håndfast på den måde,  at købers refusionsbeløb opkræves allerede  sammen med betalingen af restkøbesummen  i forbindelse med overtagelsesdagen.  



Personer, der er skattemæssigt  hjemmehørende i Danmark, er desuden  forpligtet til at betale dansk  ejendomsværdiskat, uanset at ejendommen  er beliggende i udlandet.  Ejendomsværdiskatten er på 1%, men  beregningsgrundlaget afhænger af, hvornår  ejendommen er erhvervet. For ejendomme,  erhvervet efter 1. januar 2002, tages der  udgangspunkt i den faktiske købesum, som  via en særlig beregningsformel indekseres  tilbage til niveauet i 2001 eller 2002.  Beregningen forklares og kan foretages  andetsteds på foreningens hjemmeside. Den  svenske ejendomsskat (fastighetsavgift,  fastighetsskatt) kan trækkes fra i den danske  ejendomsværdiskat og dermed nedbringe  denne. Det påhviler ejendommens ejer selv at  selvangive den udenlandske ejendom til  dansk skattevæsen, hvilket sker ved  anvendelse af særligt skema for udenlandsk  ejendom (blanket 04.053) som bilag til den  årlige selvangivelse.  Forsikringspræmie indgår som en fast post for  de fleste. Sælgers forsikringsforhold danner  naturligt udgangspunkt for overvejelser om  fremtidig dækning og udgift, men kritisk  sammenligning og forespørgsel hos andre kan 

være en god idé. Præmien afhænger dels af  bygningernes areal, anvendelse og  installationer og dels af den ønskede  dækning.  

Renovation (affaldshåndtering) er de fleste  steder obligatorisk, men kan tegnes i  forskellige ordninger, afhængigt af  tømningsbehovet. Opgaven udføres af den  stedlige kommune eller særlige offentlige  renholdningsselskaber, der via deres  hjemmesider oplyser nærmere om  valgmuligheder og priser. 



Spildevandstømning – dvs. tømning af  trekammer‐brønd, lukket tank eller lignende  beholder – administreres og afregnes som  regel af de samme, der tager sig af den  almindelige affaldshåndtering, selv om  opgaven i praksis er overgivet til særlige  entreprenører. Priserne kan derfor oplyses  hos samme, som giver oplysning om den alm.  renovation. Det er ikke lovligt selv at skaffe sig  af med tankindhold. 



El‐forbrug afregnes som i Danmark med  tariffer for net og for forbrug, pålagt offentlige  afgifter. Det er en myte, at elektricitet er  specielt billigt i Sverige, men det opfordres til  at afsøge markedet og overveje de  valgmuligheder, det enkelte selskab byder på,  beroende på forbrugsmønstret. Der er frihed  til at vælge leverandør. Bemærk, at  medlemskab i foreningen berettiger til  fritagelse for depositum hos el‐selskabet e.on,  under forudsætning af oplysning om  medlemsnummer.   





Vandforbrug vil for en stor del af de dansk‐ ejede ejendomme være omkostningsfrit, for  så vidt man har egen brønd eller boring.  Udgiften knytter sig alene til el‐forbruget ved  pumpe og vandvarmer samt nødvendig  vedligeholdelse. Er ejendommen beliggende i  bymæssigt område eller et organiseret  grundejerforeningsområde, hvor der er  kollektiv vandforsyning, må der regnes med  løbende bidragsbetalinger, med eller uden  måleraflæsning.  Ud over ovennævnte driftsudgifter, som vil  påhvile de fleste fritidshuse, kan der være tale  om at bidrage til lokale foreninger,  fællesskaber eller enkeltpersoner, der sørger  for vej‐vedligeholdelse, stiller bådplads til  rådighed eller yder andre, særlige tjenester.  Oplysning herom må nødvendigvis søges hos  sælger og mægler.  

    Ejendomsmæglerens pligter   

En svensk ejendomsmægler skal principielt  rådgive køber om ejendommens  driftsøkonomi og udarbejde en  boendekostnadskalkyl, hvori ejendommens  udgifter indpasses i køberens øvrige  privatøkonomi. Eftersom der sjældent er det  store behov for at rådgive en udenlandsk  fritidshuskøber om købets virkning for  privatøkonomien, og fordi de to landes  forskellige skattesystemer giver "løse ender" i  kalkulationen, vil mægleren som oftest bede  køberen skrive under på en erklæring om, at  der gives afkald på kalkulationen, hvilket er  fuldt lovligt. 



At mægleren fritages for pligten til  omkostningskalkulationen, bør ikke føre til, at  han i det hele taget undlader at give  oplysninger om de almindelige driftsudgifter –  selv om det desværre ofte har dette resultat.  Der er jo intet i vejen for, at der skrives en  enkel opstilling over ejendomsskatten,  udgifterne ved renovation og  spildevandstømning, forsikringspræmie samt  sælgers el‐forbrug. 

   

Jura:    Den svenske jura om ejendomshandel   Som i Danmark reguleres køb af fast ejendom  af en lovgivning og en retspraksis, der  fastlægger, hvordan loven anvendes, og hvilke  virkninger den har.     Grundlæggende har Sverige love om aftaler  og om køb, der ligner de danske. Derudover  har Sverige – til forskel fra Danmark – en  altomfattende lovgivning specielt for fast  ejendom, Jordabalken. Denne lov indeholder  afsnit, der definerer fast ejendom og dens  tilbehør, beskriver fremgangsmåde og  retsvirkninger ved køb, leje, forpagtning, pant  og tilgrænsende emner.     Loven fastslår, at aftaler om ejendomshandel  skal være skriftlige og fastslår samspillet med  tinglysningssystemet,  udstykningsmyndighederne og domstolene.   



  

  

  

De helt centrale regler for køb og salg af fast  ejendom er køberens undersøgelsespligt:  køberen skal undersøge, hvad han køber, og  sælgerens oplysningspligt: sælgeren skal give  oplysninger om det, han sælger. Den tunge,  altafgørende regel er undersøgelsespligten.  Køberen har risikoen og ansvaret for, at alt  relevant kommer frem, at der sker grundige  undersøgelser, og at køber derved får et  tilstrækkeligt grundlag for sin beslutning om  købet. I praksis stilles der ikke store krav til  sælgerens forpligtelser. Han skal medvirke til  at fremlægge, hvad han ved, må ikke give  usande oplysninger, men har derudover ikke  pligt til at tage nogen særlige initiativer (f.eks.  hverken fremlæggelse af forsikringstilbud  eller tilstandsrapport). 

to‐familiehuse. Forpligtelsen gælder dog ikke,  hvis køberen skal anvende ejendommen til  fritidsbrug.    

     

Medvirken af rådgivere   

Hvis der medvirker autoriseret (registreret)  ejendomsmægler i handlen, kan man normalt  gå ud fra, at der gives kvalificeret og  betryggende rådgivning til køber. En  autoriseret mægler er forpligtet til at rådgive  køber om, hvad man skal være opmærksom  på, og hvordan handlen bringes på plads.  Medmindre man har brug for finansiering  eller ønsker sikkerhed omkring ejendommens  (husets) tilstand og teknik, er der altså  normalt ikke behov for yderligere,  professionel rådgivning til køber. Advokater  medvirker kun sjældent i svenske  ejendomshandler.  



Der er ingen pligt til at anvende  ejendomsmægler eller anden professionel  rådgiver. Parterne har altså ret til selv at  oprette de fornødne dokumenter og sende  disse frem til de relevante myndigheder.  



Hvis der ikke medvirker autoriseret  ejendomsmægler, bør der selvsagt udvises 

Sælger er ansvarlig for skjulte fejl. Om der er  tale om en skjult fejl i juridisk forstand,  afhænger ikke af, om køber rent faktisk kunne  se pågældende fejl eller mangel. Grænsen går  derimod ved, om en sagkyndig person i den  givne sammenhæng kunne se eller forestille  sig fejlen eller manglen; og kun hvis dette ikke  er tilfældet, vurderes den som skjult.  Sælger er ansvarlig for bevidst urigtige  oplysninger. Købers mulighed for at  gennemføre erstatningskrav afhænger dog af,  om køber kan bevise, at sælger vidste, at  oplysningerne ikke var rigtige.  I en speciallovgivning er med virkning fra 1.  januar 2009 fastsat pligt for sælgeren til at  fremlægge energideklaration (svarende til  ”energimærke” i Danmark) ved salg af en‐ og 

For bebyggelse, herunder om‐ og tilbygninger,  gælder på samme måde som i Danmark en  byggelovgivning, plan‐ och bygglagen, der  med en række tilknyttede detailregler  regulerer, hvordan bebyggelse må ske.  Lovgivningen administreres af kommunernes  tekniske forvaltninger. 

stor forsigtighed og omhu med at fremskaffe  oplysninger om ejendommen, ligesom der må  stilles spørgsmål og forlanges dokumentation  for, at sælger er ejer af ejendommen, hvordan  ejendommen er belånt og behæftet, og hvilke  servitutter eller byrder, der belaster  ejendommen. I denne situation bør  købesummen altid deponeres i sælgers bank,  indtil der er vished for, at køber får sin  ejendomsret registreret.   

Når der medvirker mægler, foreligger der  normalt altid en objektbeskrivning, hvor der  gives elementære fakta om ejendommen,  dens størrelse, byggemåde osv. Denne  beskrivelse kan sammenlignes med en  salgsopstilling i en dansk ejendomshandel,  men indeholder ingen oplysninger om  finansiering og dermed om låneudgifters og  terminsydelsers størrelse. 



Det er kutyme, men ingen pligt, at mægleren  sørger for udfyldelse af en frågelista  (spørgeliste), hvori sælger besvarer en række  standardspørgsmål om sit kendskab til  ejendommen. Spørgelisten fritager ikke køber  fra selv at undersøge de pågældende punkter,  men ofte indeholder sælgers svar signal om,  hvilke punkter der kan fortjene særlig  agtpågivenhed – f.eks. hvis det oplyses om en  brønd, at den ”på varme somre kan løbe tør”.  Giver sælger decideret usande svar, og det  kan bevises, kan han pålægges  erstatningsansvar senere. 



Ejendomsmægleren har intet selvstændigt  ansvar for, om ejendommen er i orden, og om  sælgeren giver sande oplysninger. Mægleren  er forpligtet til at formidle parternes 

spørgsmål og oplysninger og skal rådgive  køberen om relevante undersøgelser, f.eks.  opfordre til grundige undersøgelser. Desuden  skal mægleren sørge for at oplyse en række  fakta om registrerede og tinglyste forhold,  herunder pant og gæld.  

Hvis ikke andet er aftalt, skal mægleren  desuden sørge for, at der oprettes alle de  dokumenter, der er nødvendige for handlens  gennemførelse (köpekontakt og köpebrev). I  den forbindelse bemærkes, at det en sjælden  gang forekommer, at sælgeren ønsker at  spare omkostninger og derfor kun har  rekvireret mægleren til at skrive dokumenter  og intet andet. I disse tilfælde vil mægleren  sørge for at gøre opmærksom på sin  begrænsede rolle og kan altså ikke forventes  at være behjælpelig med – eller tage ansvar  for – nogen som helst rådgivning eller  oplysning. 

   

Købekontrakt, købebrev, tinglysning  

Når parterne er nået til en forståelse om  handlens centrale vilkår, nemlig  købesummens størrelse og  overtagelsesdagen, udfærdiger mægleren et  udkast til köpekontrakt, hvori disse vilkår og  andre bestemmelser beskrives. Først når  begge parter har underskrevet, er der indgået  en bindende aftale. Mundtlige aftaler eller  mæglers melding om, at man "har  ejendommen på hånden", "at der ikke  forhandles med andre" eller lignende udtryk,  binder ikke sælger ‐ hvilket desværre ofte  giver anledning til for tidlig begejstring hos 

køber, som i tankerne allerede er flyttet ind i  sin nye bolig. Køber kan heller ikke forbedre  sin retsstilling ved at deponere udbetalingen  el.lign.  

Betingelser er ikke almindelige – eller velsete  – i svenske købekontrakter. Som regel har  sælger og mægler den holdning, at køber kan  undersøge forholdene og afklare sine  betænkeligheder, inden kontrakten skrives.  Dog vil et forbehold om gennemførelse af  sagkyndig besigtigelse inden for en nærmere  fastsat frist, være almindeligt.  



Köpekontrakten efterfølges traditionelt af et  köpebrev, som er et ganske kortfattet  dokument, hvorved sælger kvitterer for  købesummens betaling og samtidig  overdrager ejendomsretten definitivt til  køber. Köpebrevet har samme funktion som  et skøde i en dansk handel.  



Köpekontrakt og köpebrev kan købes som  trykte formularer i bog‐ og papirhandler i  Sverige og er dermed tilgængelige for dem,  der handler uden mægler. Principielt kan  dokumenterne også oprettes på egne  tekstfiler, f.eks. efter oplæg fra gamle  dokumenter, lærebøger eller lignende. Der er  altså ikke krav om anvendelse af bestemte,  autoriserede blanketter, blot mindstekravene  til dokumenternes juridiske indhold og formål  opfyldes. Eksempler på dokumenter findes på  torpare‐foreningens hjemmeside. 



Köpebrev sendes til registrering, dvs.  tinglysning (inskrivning), hos det regionale  tinglysningskontor, der dækker det län og den  kommune, hvor ejendommen er beliggende. 

Tinglysningssystemet i Sverige hører siden  juni 2008 under den statslige myndighed  Lantmäteriet, der nærmest kan sammenlignes  med Kort‐ og Matrikelstyrelsen i Danmark.  Nærmere oplysninger om de enkelte  tinglysningskontorers dækningsområder og  adresser findes andetsteds på hjemmesiden.   

Der er intet krav fra myndighedernes side om,  at der skal foreligge både en köpekontrakt og  et köpebrev, ligesom det heller ikke har  nogen selvstændig betydning, hvad  dokumentet kaldes. Afgørende for  tinglysningen er, at der foreligger et endeligt  overdragelsesdokument uden betingelser  eller forbehold, at det kan aflæses, at der er  tale om et køb, og at købesummen er betalt.  At parterne vælger at oprette en forudgående  köpekontrakt, har sin årsag i, at der normalt  er tale om et forløb over flere måneder, hvor  parterne finder behov for at fastholde  hinanden i en aftale, mens finansieringen og  eventuelle andre forhold bringes på plads, og  ejendommen gøres klar til overdragelsen.  Handles der mellem familie eller nære  bekendte, og såvel betaling som overtagelse  kan ske straks, er der altså intet i vejen for, at  man nøjes med et köpebrev eller en meget  enkel köpekontrakt, blot det udtrykkeligt  fremgår af dokumentet, at sælger har fået sin  købesum. 



Hvis der medvirker mægler, vil denne normalt  tilbyde at sørge for inskrivningen  (tinglysningen), eller ligefrem anse det som en  selvfølge at gøre det. I de fleste tilfælde  forventer mægleren intet særligt honorar for  denne ekspedition, men et honorar på 500 ‐ 

gives. Købstilladelsen, der udløser en  ansøgningsafgift på 3.200 SEK, gives i de fleste  tilfælde uden videre, men kan ikke betragtes  som ren rutine på samme måde som den  kommunale forkøbsretsbeslutning. Der er i de  senere år forekommet overraskende afslag i  Småland og Blekinge, også på mindre  ejendomme, idet man har henvist til  betydningen af, at ejendommene forbeholdes  til lokale fastboendes behov. 

1.000 SEK er ikke usædvanligt eller urimeligt ‐  afhængig af, om mægleren hjælper med  andre spørgsmål; men mere bør denne enkle  og ukomplicerede opgave absolut ikke koste.   





Sammen med köpebrevet (og en bekræftet  kopi af dette) sendes en kortfattet ansøgning,  hvori køberen selv ‐ eller ejendomsmægleren  ‐ ansøger om lagfart for køberen, dvs.  registrering af køberens adkomst. I stedet for  en "hjemmelavet" ansøgning kan der  anvendes en formular, der er tilgængelig på  tinglysningskontorernes hjemmeside (se  afsnittet om tinglysningssystemet).  Er ejendommen ubebygget (tom grund) eller  registreret som sådan, eller er grundarealet  på en bebygget ejendom på 3.000 kvm eller  mere, har den lokale kommune en lovhjemlet  forkøbsret til ejendommen. Kommunen vil  kun i sjældne tilfælde benytte sig af sin  forkøbsret, men skal forespørges. Dette sker  ved, inden tinglysningen, at sende en kopi af  købekontrakten til kommunen og bede om  dens beslutning vedrørende forkøbsretten.  Svaret sendes med til tinglysningskontoret.  Medvirker der ejendomsmægler, sørger  denne for forelæggelse for kommunen. Ellers  må køber selv tage sig af opgaven. Der er  ingen udgift ved kommunens sagsbehandling.  Er ejendommen registreret som  landbrugsejendom, skal der i mange tilfælde –  men ikke alle – søges om förvärvstillstånd  (købstilladelse) hos länsstyrelsen.  Købstilladelsen skal søges og gives, inden  tinglysning kan finde sted. Mægleren eller  länsstyrelsen kan vejlede nærmere om, hvilke  krav der stilles, og hvilke oplysninger der skal 



I visse tilfælde (altid, når sælgeren ikke er  folkeregistertilmeldt i Sverige) skal der ved  tinglysningen medsendes folkeregisterattest  eller tilsvarende erklæring om civilstand for  sælgeren. Hvis der ikke medvirker mægler, og  køberen derfor selv sørger for henvendelsen  til tinglysningskontoret, kan myndigheden  give nærmere oplysning om, hvad der  behøves, eller kravene kan aflæses på den  særlige ansøgningsblanket.   



Hvis tinglysningskontoret anser köpekontrakt  og köpebrev for at være i orden, bliver  dokumenterne uden nærmere kommentarer  returneret til den, der har indsendt dem.  Desuden udstedes en underrättelse som bevis  for, at tinglysning har fundet sted, samt en  faktura på tinglysningsafgifterne. 



Hvis köpekontrakt eller köpebrev ikke er i  orden, eller der mangler dokumentation på et  eller andet punkt, bliver dokumenterne  tilbagesendt til indsenderen med en skriftlig  anvisning af, hvad der mangler, alternativt en  opfordring til at ringe op til sagsbehandleren.  

 

 

foregående ejeres ejertid. Selv om  pågældende lån er indfriet, er pantebrevet  stadig registreret og kan genbruges som  sikkerhedsdokument (pant) i nye låneforhold,  hvorved ny stempelafgift spares. Pantbrevet  følger ejendommen og ikke ejer.  

Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser   



Ofte hviler adgangen til vandforsyning og  spildevandsafledning på aftaler med naboer,  på hvis ejendomme henholdsvis brønd og  nedsivningsanlæg er beliggende. Hvis  aftalerne er skriftlige og registrerede som  servitutter (inskrevet) hos  tinglysningskontoret, kan det ikke gøres  bedre, men i modsat fald bør man tage  kontakt til pågældende nabo ‐ eventuelt med  ejendomsmæglerens bistand ‐ og få oprettet  en skriftlig aftale, der tinglyses, så man  undgår uoverensstemmelser i fremtiden. Der  kan komme nye ejere på naboejendommen,  og så er det ikke sikkert, at der er samme  velvilje, som sælger har været vant til.   Færdselsrettigheder på køreveje, markveje,  hjulspor, søbredder o.lign. bør afklares, både  hvad angår andres ret på den købte ejendom  og egen ret til at færdes på fremmede arealer  i lokalområdet. For eksempel kan det have  interesse, om man har adgang til at henlægge  en båd ved den nærliggende sø, og om man  har ret til at køre båden til og fra pladsen. Der  er mange misforståelser om, hvad  allemansrätten giver lov til; og eksempelvis  må bilkørsel over fremmed mark eller oplæg  af båd kun ske, hvis markejeren har givet  tilladelse.  



I købekontrakten giver sælger sædvanligvis en  erklæring eller garanti om, at der ikke er  indtegnet pant for mere end X kroner. Dette  skal opfattes som sælgers løfte om, at der  ikke findes anden panteforpligtelse og  samtidig som en ”serviceoplysning” om, at  der findes et sådant pant, der kan  genanvendes af køberen som sikkerhed for  fremtidige lån.  



Oplysning om pant i ejendommen kan fås ved  et fastighetsregisterbevis fra  tinglysningskontoret eller kan aflæses via de  almindelige registerudskrifter, som  ejendomsmægleren skaffer.  



Det er væsentligt at skelne imellem skriftligt  pantebrev og pantebrev uden dokument, ofte  kaldet datapantbrev. Det kan aflæses af  tinglysningsregistret, om panteretten  (inteckningen) er det ene eller andet.  Udtrykket skriftligt pantbrev anvendes, når  dokument er udstedt. Udviklingen går i  retning af, at skriftlige pantebreve forsvinder,  da det anses som en praktisk fordel, at der  kun er tale om en elektronisk registrering.  



Er pantebrevet skriftligt, skal det udleveres i  forbindelse med handlen – sædvanligvis til  slut i forløbet, samtidig med köpebrevet. Hvis  pantebrevet ikke udleveres, må det  umiddelbart opfattes som et signal om, at der 

  

Pantebreve   

På den købte ejendom kan der være tinglyst  (intecknad) et eller flere pantebreve, som er  udstedt i forbindelse med tidligere  låneoptagelser, enten i sælgers eller 

stadig kan være ubetalt gæld, der hæfter på  ejendommen. Købesummen bør derfor ikke  frigives fuldt ud til sælgeren. Udleveres  dokumentet derimod til køber, kan man  opfatte det som udtryk for, at ingen andre har  rettigheder  ‐ at det med andre ord er  gældfrit.   



Er panteretten derimod registreret  elektronisk og papirløst, må køber skaffe sig  vished for, om pantebrevet reelt udgør  sikkerhed for en aktuel gæld eller det netop  er gældfrit. En oplysning om, at pantet findes i  ägararkivet (”ejerarkivet”; dvs. en afdeling af  det elektroniske tinglysningssystem) betyder,  at det er til ejerens frie rådighed og uden  gæld. Medvirker der ejendomsmægler, kan  denne opfattes som garant for rigtigheden af  oplysningen eller for, at gæld er eller vil blive  indfriet; men det er en god idé at stille  udtrykkeligt spørgsmål herom. Medvirker der  ikke mægler, bør sælger selv afkræves en  dokumentation for, at pantebrevet findes i  ejerarkivet, og den kan sælger skaffe ved at få  en erklæring hos Lantmäteriets centrale  register i Gävle.  Måske er et skriftligt pantebrev bortkommet,  og der kan i denne situation begæres dödning  hos de almindelige domstole (tingsrätten) ,  svarende til den "mortifikation", der finder  sted ved danske domstole, når tinglyste  pantebreve ikke længere findes og  besværliggør ny belåning. Sælger bør bære  omkostningerne ved denne proces, og må  enten afkræves sikkerhed ‐ f.eks.  bankindeståelse ‐ for, at "dödningen"  gennemføres, eller også bør så stor en del af 

købesummen tilbageholdes, at både  pantebrevets pålydende og  dödningsomkostningerne dækkes.   

Nye pantebreve (eller forhøjelse af  eksisterende) sker ved, at den tinglyste ejer  søger om dette over for tinglysningskontoret.  Tinglysning af pantet sker altså på grundlag af  denne ansøgning, og der skal ikke udfærdiges  og indsendes noget pantebrevsdokument.  Noget andet er, at de eksisterende, gamle  pantebreve, der overlades fra tidligere ejere,  meget vel kan være gælds‐ eller pantebreve,  som vi kender dem i Danmark, dvs.  udfærdiget af parterne og derefter påtegnet  og stemplet af myndigheden. 

   

Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser  

Ved registreringen af ejerskiftet hos  tinglysningskontoret sker der udelukkende  registrering i forhold til de statslige svenske  myndigheder. Den stedlige kommune bliver  derimod ikke automatisk opdateret, og  kender kun køberen, hvis man sørger for  "manuel" tilmelding. Det er derfor nødvendigt  at rette henvendelse til kommunen for at  oplyse ny kunde / forbruger på renovations‐ ordning, spildevandstømning og eventuel  anden kommunal forsyningsvirksomhed.  Personlig henvendelse på kommunekontoret  kan ofte være en fordel, så sproglige  misforståelser eller usikkerhed om  ejendommens beliggenhed undgås. 



Tildeling af et egentligt, svensk  personnummer sker kun, hvis man bosætter 

sig permanent i Sverige og tilmelder sig  folkeregistret. Derimod får man et  organisationsnummer, der benyttes som  reference for skattebetalinger.  Organisationsnummeret tildeles af det  statslige skattevæsen Skatteverket på  grundlag af de indberetninger, som modtages  fra tinglysningskontorerne.  Organisationsnummeret vil som regel kunne  anvendes på samme måde som et  personnummer hos de private  forretningsforbindelser og leverandører, der  forlanger dette, f.eks. banker og  telefonselskaber.  



Som i Danmark skal man selv tage initiativ til  at rette henvendelse til el‐forsyning,  forsikringsselskab, telefonselskab og  eventuelle andre private eller halv‐offentlige  leverandører, som skal kende ejerskiftet.  

Salget    Forord   Her gives anvisning til den, der vil sælge sin faste ejendom. Beskrivelsen omhandler situationen, hvor hus  og grund sælges samlet på det almindelige marked.   Ejer man kun huset og ikke tillige grunden, gælder det samme, men køber bør rådgives om betydningen af  brugsforholdet til grundarealet, dvs. arrende eller leje.  Ved handler i familieforhold vil mange faktorer og forudsætninger være de samme som i et salg til  fremmede, men det anbefales alligevel, at man konsulterer individuel rådgivning, da særlige forhold kan  gøre sig gældende, f.eks. om købesummens størrelse og betalingsmåde samt afgiftsregler.  Salget gennemgås ud fra tre aspekter:  

Tekniske og fysiske forhold  



Økonomi  



Jura  

Med tekniske og fysiske forhold sigtes til ejendommens tilstand, dens omgivelser og dens installationer.  Med økonomi tænkes på sælgers fastsættelse af salgssummen og på de omkostninger, som salget  medfører.  Jura handler om de juridiske regler for salget og om den måde, salget tilrettelægges og gennemføres på.    



Tekniske forhold      Oplysninger om ejendommen  Sælger bør fremlægge de fakta, han kender om  ejendommen. Visse papirer kan man have ”arvet”  fra foregående ejere; og køber vil ofte synes, det  er vigtigt eller interessant at kende så meget som  muligt til ejendommens fortid. Andet kan være  kommet til i sælgers ejertid, f.eks. fordi man har  bygget til, indlagt nye installationer eller købt  ekstra jord.    Endvidere kan sælger overveje – men er ikke  forpligtet til – at overlade køber et sæt kopier af  dokumenter fra sit eget køb (købekontrakt,  købebrev). Køber kan skaffe sig kendskab til  sælgers egen, tidligere købesum via  tinglysningssystemet; så der opnås intet ved at  være hemmelighedsfuld om denne.    Endelig er der bilag og dokumenter med  økonomisk indhold, som viser, hvad køber skal  regne med i driftsudgifter fremover.      Der kan opstilles følgende huskeliste over, hvad  der er nødvendigt eller passende at forevise;  først, hvad vi finder nødvendigt og obligatorisk:     Forsikringspolice og oplysning om seneste  præmie.   Seneste regning for renovation og  spildevandstømning samt, hvis ejendommen  er tilsluttet kollektiv vandforsyning, regning  for vand og evt. afledning.   Seneste el‐regning. 

 



 





Seneste regning eller attest fra  skorstensfejer.  Kopier af pantebreve eller registerudskrift,  som viser pantebreves eksistens og størrelse.  Servitutdokumenter, som måtte være  oprettet i sælgers ejertid (f.eks. om brugsret,  færdselsrettigheder, vand og afløb).  Tegninger, beskrivelser og/eller manualer for  byggeri, installationer og anlæg, udført i  sælgers ejertid.  Vurderingsmeddelelse fra svensk  skattevæsen om ejendommens værdi.  Alle andre former for  myndighedshenvendelser vedr.  ejendommen, f.eks. høringsskrivelser eller  påbud fra kommunen, Länsstyrelsen,  Vägverket, Lantmäteriet eller Skogsstyrelsen  om byggeri på nabogrunde, vindkraft‐ projekter i lokalområdet, vejændringer,  ændringer i matrikelforhold, påbud om  skærpede krav til afløbsforhold, påbud om  genplantning af skov osv.  Alle former for henvendelser fra  forsyningsvirksomheder vedrørende  ændringer i forsyningsforhold, ændrede  priser og lignende.  (Ved salg af hus på arrenderet eller lejet  grund: Arrendekontrakt / lejekontrakt)  

      Desuden kan og bør sælger udlevere følgende,  hvis det er i sælgers besiddelse:     Matrikelkort.   Tegninger og beskrivelser og/eller manualer,  modtaget fra tidligere ejere om bygninger,  installationer og anlæg på ejendommen. 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 19 af 34



Ældre, men stadig gældende dokumenter om  servitutter (rettigheder og forpligtelser) i  forhold til naboer m.v.   



Giv ærlige svar på spørgsmål om egenskaber  og lovlighed ved bygningsdele og  installationer. Det er ikke ulovligt at sælge et  hus med f.eks. ikke‐godkendt tilbygning eller  med hjemmelavet, ureglementeret  afløbsinstallation, men det pådrager  erstatningsansvar at skjule virkeligheden eller  ligefrem tale usandt om egenskaberne. 



Generelt kan en køber ”tåle” at høre hvad som  helst om dårligdom ved den eftertragtede  ejendom, inden aftalen indgås, men ingen  køber bryder sig om at føle sig snydt og vil i de  fleste tilfælde reagere stærkt ved efter købet  at konstatere fejl eller uregelmæssigheder,  som sælger kunne have givet (sande)  oplysninger om.  



Det er ikke i hverken sælgers eller købers  interesse at udskyde uklarheder og  ubesvarede spørgsmål om forhold på  ejendommen til senere undersøgelse. Få mest  muligt afklaret, inden aftale indgås. 



Det er ikke hensigtsmæssigt at indsætte  betingelser eller forbehold i en købsaftale,  medmindre man desuden beskriver  udtrykkeligt, hvad der skal ske, hvis  betingelsen eller forudsætningen ikke opfyldes  (Skal handlen gå tilbage? Skal én af parterne  betale for, at forholdet klares?) 



Afklar, om inventar og løsøre medfølger i  handlen. Der gælder ingen kutymer om dette,  og det må aftales i hvert enkelt tilfælde. Er  intet aftalt, medfølger kun det fastmonterede  inventar. I begge parters interesse bør  medfølgende ikke‐fastmonteret inventar og 

    Opfordringer og anbefalinger til sælger   

Tilskynd køber til grundigt at undersøge  ejendommens bygninger, installationer, anlæg  og grundareal, og vær behjælpelig med at  skaffe adgang, også til svært tilgængelige  bygningsdele (tagrum, skunkrum) og til  ”private” gemmer, f.eks. indbyggede skabe,  som køber af høflighed eller generthed vil vige  tilbage fra. 



Tilskynd køber til at skaffe sig sagkyndig eller  fagmæssig bistand, hvis køber giver indtryk af  at være uden kendskab til bygningsforhold. 



Vis, hvor brønd og afløbsbrønd er beliggende. 



Forevis grundens afgrænsning, eventuelt ved  en markvandring. 



Svar på købers spørgsmål i rimeligt omfang. 



Svar hellere ”ved ikke” end skab falsk tryghed  hos køber ved at kommentere forhold, som  der ikke er sikker viden om. Anbefal køber selv  at forfølge emnet nærmere. 



Undlad at stille køber bestemte fordele i  udsigt, hvis der ikke er absolut sikker viden  om, at det kan lade sig gøre (”brænde kan  købes hos naboen”, ”båden kan ligge ved  genboens søbred”). 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 20 af 34

løsøre specificeres i rimelig grad, så senere  diskussioner undgås.  

Det er i det hele taget i sælgers interesse, at  mest muligt oplyses, opklares og besvares,  inden købsaftale indgås. At blive konfronteret  med købers mere eller mindre berettigede  kritik eller ligefrem juridiske krav senere, giver  ærgrelser, omkostninger og unødigt  tidsforbrug. 

forkerte oplysninger eller undlader at opfylde  løfter og garantier.  

Sælgeren er ansvarlig for, om ejendommen  lider skade eller forringes i tidsrummet, fra  købsaftalen er indgået, og indtil  overtagelsesdagen indtræder. Denne logiske  og fornuftige regel gælder også i Danmark,  men er lovfæstet i Sverige. Rammes  ejendommen af en eller flere skader, som  eventuelt ikke dækkes af forsikringen, eller  sker der nedbrud på bygningsdele eller  installationer, som var i orden på  aftaletidspunktet, er det altså sælgers pligt at  afhjælpe disse og for sælgers regning at bringe  det i orden inden købers overtagelse. Det er et  almindeligt vilkår i en købsaftale, at sælger  holder ejendommen forsikret frem til  overtagelsesdagen. 



I modsætning til ejendomshandler i Danmark,  er der ingen lovregler, der tilskynder sælger af  en svensk ejendom til at bestille og betale for  tilstandsrapport eller til at indhente tilbud om  ejerskifteforsikring. Sælger er jo i forvejen  stort set ansvarsfri efter almindelige regler –  eftersom risiko og ansvar ligger hos køber, jfr.  den tunge svenske lovregel om købers  undersøgelsespligt. Der er derfor ingen  motivation og særlige fordele for sælger ved at  fremskaffe disse ting. 



Sælger skal, ifølge en ny lovgivning med  virkning fra 1. januar 2009, udstyre  ejendommen med energideklaration, svarende  til energimærke i Danmark. Forpligtelsen  gælder dog kun, hvis køberen skal anvende  ejendommen som helårsbolig, dvs. rent faktisk 

   

Særlige juridiske regler for sælger   





Sælger har ifølge den svenske lovgivning om  fast ejendom Jordabalken en oplysningspligt,  men den er ikke særlig vidtgående. Lovens 4.  kapitel, § 20, fastslår, at ”sælger skal overgive  ham tilhørende kort (altså matrikelkort til  køber) og andre dokumenter angående  ejendommen, som har betydning for køberen  som ejer af denne.”  Sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved  ejendommen, hvis disse har været skjult for  køberen, også selv om sælger intet kan  bebrejdes. Dog er grænsen for skjulte fejl og  mangler ikke, hvad køber så eller kunne se  forud for købet, men hvad en sagkyndig  fagmand kunne formode eller forestille sig.  Fejl og mangler kan højst gøres gældende i 10  år fra købet.  Den nævnte lov indeholder desuden  bestemmelser, som sikrer køberen beskyttelse  i situationer, hvor sælgeren bevidst, svigagtigt  eller ved groft uforsvarlig adfærd giver 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 21 af 34

anvender den som sådan, hvilket normalt  forudsætter folkeregistertilmelding på  adressen.  

En ejendom, der opvarmes med ildsteder  (kamin, brændeovn, kakkelovn el.lign.), og  som derfor har aftræk for røg via skorsten, skal  underkastes regelmæssig fejning og kontrol af  skorstensfejeren. De nærmere regler kan fås  hos Statens Räddningsverk, kommunen eller  distriktets skorstensfejer. Sælger bør  dokumentere over for køber, at regelmæssige  besøg har fundet sted og eventuelle påbud er  opfyldt. Dette kan gøres ved at fremvise  skorstensfejerens seneste faktura eller  protokoll (attest). 



Sælger har ifølge den svenske lovgivning om  fast ejendom Jordabalken en oplysningspligt,  men den er ikke særlig vidtgående. Lovens 4.  kapitel, § 20, fastslår, at ”sælger skal overgive  ham tilhørende kort (altså matrikelkort) til  køber og andre dokumenter angående  ejendommen, som har betydning for køberen  som ejer af denne.” 



Sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved  ejendommen, hvis disse har været skjult for  køberen, også selv om sælger intet kan  bebrejdes. Dog er grænsen for skjulte fejl og  mangler ikke, hvad køber så eller kunne se  forud for købet, men hvad en sagkyndig  fagmand kunne formode eller forestille sig.  Fejl og mangler kan højst gøres gældende i 10  år fra købet. 

 

Økonomi:    Salgssummen   Ifølge den svenske tradition betales der 10 %  af købesummen i udbetaling ved aftalens  indgåelse og resten, 90 %, på  overtagelsesdagen. Det er netop ”kun” en  tradition, og der er for så vidt ingen lovregler,  der hindrer en anden fordeling eller andre  tidspunkter for betalingen. Spørgsmålet må  komme an på parternes forhandling; men den  traditionelle løsning er da praktisk i de fleste  tilfælde.     Om sælger kan acceptere andet end kontant  betaling, er sælgers afgørelse. Udstedelse af  gældsbreve fra køber til sælger for større eller  mindre dele af købesummen er fuldt ud lovligt,  men ualmindeligt.     Købers omkostninger ved finansiering  (låneoptagelse) er købers eget anliggende.     Handles der mellem to danskere, eller er køber  af anden nationalitet end svensk, er det som  regel upraktisk at handle i svenske kroner.  Købesummen betales i den valuta, som  parterne bliver enige om, og der er ingen  lovkrav eller særlige hensyn til de svenske  myndigheder, som begrunder, at der skal  handles i svenske kroner. Af hensyn til  beskatning og beregning af tinglysningsafgifter  foretager de svenske myndigheder selv en  intern omregning til svenske kroner fra den  valuta, der handles i.   

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 22 af 34





Salgssummens fastsættelse (størrelse) er  selvfølgelig et af sælgers centrale spørgsmål.  Er der antaget ejendomsmægler, sker  fastsættelsen i samråd med denne. Mener  sælger at kunne undvære ejendomsmægler  eller ønsker selv at stå for salgsarbejdet, kan  sælger træffe sin egen beslutning, men kan  også tage udgangspunkt i en vurdering, som er  foretaget af mægler. En vurderingsudtalelse  koster i niveau af 1.000 – 2.000 SEK inkl. moms  (2009‐priser). Endelig kan sælger selvfølgelig  frit vælge at tage udgangspunkt i andre  faktorer, f.eks. købers tilbud eller den  offentlige vurdering.    Arrangerer sælger eller den antagne mægler  budgivning, som nærmest kan sammenlignes  med en uformel auktion, gælder der kun de  regler for fremgangsmåden, som sælger (eller  mægler) selv fastsætter. Køber er ikke bundet  af sit bud, som sælger derfor heller ikke kan  påberåbe sig med bindende retsvirkning. Først  ved underskrift på en købekontrakt forpligtes  den underskrivende part.   

 

 Udgifter ved salget  1. Handlens omkostninger fordeles i henhold til  sædvane på den måde, at sælger betaler for  ejendomsmæglerens medvirken, mens køber  betaler afgifterne ved registrering (tinglysning)  hos myndighederne.   2. Et ejendomsmæglersalær er i princippet  undergivet fri konkurrence – hvilket ses  tydeligst i storbyerne, hvor det kan komme 

ned på 1½ ‐ 3 % af købesummen. Det gængse,  svenske mæglersalær for fritidshuse på landet  er på 4‐5 % af købesummen og som regel med  et minimum på 20.000‐30.000 SEK. Som i  Danmark indgås der en formidlingsaftale med  mægleren, hvorved mindstepris for  ejendommen, salgsperiode (hvor mægleren  har eneret), salær og øvrige omkostninger  fastlægges. Mægleren skal have salær, selv om  man eventuelt sælger ejendommen uden hans  medvirken i perioden, eller man senere sælger  til en køber, som han har anvist.  3. Afgifterne ved registreringen (tinglysningen)  består af stämpelskatt og expeditionsavgift,  henholdsvis 1,5 % af købesummen (dog 3%  ved foreningers eller selskabers køb) og et fast  beløb på 825 SEK. Køber betaler selv for egen  rådgivning. Fordelingen af omkostninger kan i  princippet forhandles. Hvis mægler ikke har  medvirket, aftales ofte en fordeling af købers  rådgiver‐udgift og sjældnere også af afgifterne.  4. Afgiften ved købers ansøgning om  förvärvstillstånd (købstilladelse) for  landbrugsejendom (3.200 SEK) betales af  køber, da det jo er denne, der har brug for  tilladelsen.   5. Sælger skal betale svensk avanceskat, hvis  ejendommen sælges med fortjeneste. Skatten  udgør 22 % af forskellen imellem, på den ene  side, nuværende salgspris for ejendommen og,  på den anden side, summen af sælgers egen  anskaffelsespris, sælgers omkostninger til  rådgivning og afgifter ved købet og ved salget  samt de udgifter, som sælger har afholdt til  forbedringer (om‐ og tilbygninger, nye  installationer osv.) i sin ejertid. Bemærk, at det 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 23 af 34

netop kun er ejendommens salgs‐ henholdsvis  købspris, der påvirker regnestykket; den del af  købesummen, der betales for inventar og  løsøre, er ikke skattepligtig for sælger,  henholdsvis fradragsberettiget for køber.  Reglerne er nærmere beskrevet hos  Skatteverket, brochure SKV 379, der kan  hentes via hjemmesiden www.skv.se .  6. Danske regler om ejendomsavancebeskatning  gælder i princippet også for salg af ejendom i  udlandet. Reglerne er komplicerede, men  udenlandske ejendomme har hidtil ikke haft  danske skattemyndigheders bevågenhed i så  henseende. Skulle man komme i den situation,  at der opstår krav eller spørgsmål om  avanceskattepligt, må det anbefales at  konsultere egen skatterådgiver eller  foreningens juridiske rådgivning.      Driftsudgifterne  7. Det hører med til ordentligt salgsarbejde at  informere køber om udgifterne ved at eje og  drive ejendommen. I opstillingen ovenfor over  dokumenter, der bør fremlægges, nævnes de  udgiftstyper, der er tale om.  8. De svenske ejendomsskatter, som nu består  af enten fastighetsavgift eller fastighetsskatt,  har indtil 2008 været periodiseret og  afregnet direkte over for sælger og køber for  deres respektive ejertid i det år, hvor  handlen fandt sted. Da skatten imidlertid nu  påhviler den, der er ejer ved årets start, skal  sælger være opmærksom på, at han efter  årets udløb skal selvangive og betale skatten. 

Sælger skal derfor også huske at tage stilling  til, om han forventer refusion fra køber for  den sidste del af året, hvor køber har  overtaget ejendomsretten. Medvirker der  ejendomsmægler, vil denne sørge for  afregning, og de svenske mæglere regulerer  betalingen håndfast på den måde, at købers  refusionsbeløb opkræves allerede sammen  med betalingen af restkøbesummen i  forbindelse med overtagelsesdagen.  Medvirker der ikke rådgiver, må sælger selv  sørge for at fremsætte sit refusionskrav over  for køber.  9.

For den danske ejendomsværdiskat er der  ikke noget tilsvarende behov for refusion.  Skatten er jo personlig og påhviler sælger og  køber for deres respektive ejerperioder, som  de selv skal selvangive. 

10. Om der vil være andre driftsudgifter at kræve  refusion for, afhænger af, om sælger ved sin  seneste betaling har betalt for et tidsrum  eller for ydelser efter overtagelsesdagen, og  om pågældende forsyningsvirksomhed selv  foretager afregning med overtagelsesdagen  som skæringsdag. Bemærk, at ejerskifte bør  meddeles i god tid inden overtagelsesdagen,  hvis der ønskes en opgørelse, hvor  forsyningsvirksomheden fordeler udgifterne.  Man skal ikke regne med, at beregning vil  blive foretaget med tilbagevirkende kraft; og  har man passeret overtagelsesdagen med  mere end nogle få dage, må man altså  indstille sig på selv at lave en refusion eller  som sælger bære udgiften for de dage eller  uger, det rækker ind i købers ejertid.  

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 24 af 34

11. Vis hensyn til køber ved ikke at opsige  ejendommens forsikring uden at gøre køber  opmærksom på betydningen af at have  tegnet egen forsikringsdækning i tide.     

Jura:   

Medvirken af rådgivere   



Et væsentligt spørgsmål for den vordende  sælger vil som regel være, om det er  nødvendigt at antage ejendomsmægler. En  ejendomsmægler råder over nødvendig  sagkundskab, effektive  markedsføringsredskaber og er fortrolig med  papirgangen. Endvidere vil den erfarne  mægler, der er kendt med lokalområdet og  med målgrupperne, være kompetent til at  sætte den rigtige pris.  Valget af ejendomsmægler bør nøje overvejes.  Ikke alle mæglere er fortrolige med  fritidshusmarkedet, og en lokal, svensk  mægler fra en mindre by er måske ikke så  opmærksom på salgsmuligheder i forhold til  udlændinge som en mægler fra en større  købstad eller en mægler, der har specialiseret  sig i fritidshuse. Valget kan bl.a. træffes på  grundlag af de forslag til salgsopstillinger, som  de fleste mæglere vil være indstillet på at give  gratis. Derudover bør man lægge vægt på, om  dialogen fungerer godt rent sprogligt, så der  ikke opstår fatale misforståelser i udvekslingen  af oplysninger og aftaler. Har man selv købt for  få år siden, er det nærliggende at starte sin 

søgen hos den mægler, der formidlede salget  og derfor kender ejendommen.   Medlemmer af torpare‐foreningen har i stort 

tal gode erfaringer med selv‐salg via  annoncering i medlemsblad og foreningens  hjemmeside. Fremgangsmåden forudsætter  dog enten en egen mening om en passende  salgssum eller en ejendomsmægler‐vurdering  samt en planlægning om, hvordan  dokumentskrivning skal håndteres.   Den ejendomsmægler, der antages til at tage 

sig af salgsarbejdet, har intet selvstændigt  ansvar for, om ejendommen er i orden, og om  sælgeren giver sande oplysninger. Mægleren  er forpligtet til at formidle parternes  spørgsmål og svar og skal rådgive køberen om  relevante undersøgelser samt fremlægge de  offentligt registrerede oplysninger, der findes.   Ønsker man som sælger at give særlige 

oplysninger om fejl og mangler, kan det være  hensigtsmæssigt at meddele det direkte til  køber, eventuelt skriftligt. Det er ærgerligt  senere at blive konfronteret med købers  irritation eller vrede over fejl, som køberen  selv har opdaget og nu mistænker sælger for  at have forsøgt at holde skjult. Sælger mente  at have gjort tilstrækkeligt ved at meddele det  til mægleren, som imidlertid kan have  misforstået oplysningerne eller ikke har  skønnet det vigtigt at give dem videre.    

Købekontrakt, købebrev, tinglysning   Når parterne er nået til en forståelse om 

handlens centrale vilkår, nemlig købesummens  størrelse og overtagelsesdagen, skal der 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 25 af 34

skrives et udkast til köpekontrakt, hvori disse  vilkår og andre bestemmelser beskrives.  Medvirker der ejendomsmægler, indgår  udfærdigelsen af dokumenter blandt dennes  faste opgaver.   Mener sælger, at han selv kan håndtere 

salgsarbejdet, f.eks. fordi markedsføring bliver  unødvendig i den situation, hvor sælger og  køber allerede har fundet hinanden, er der  intet formelt til hinder for, at sælger selv står  for dokumentskrivning. En anden og tredje  mulighed er at inddrage mægler eller jurist  (advokat) til kun at tage sig af papirerne eller  at aftale med køber, at denne løser opgaven.   Köpekontrakten efterfølges traditionelt af et 

köpebrev, som er et ganske kortfattet  dokument, hvorved sælger kvitterer for  købesummens betaling og samtidig overdrager  ejendomsretten definitivt til køber.  Köpebrevet har samme funktion som et skøde  i en dansk handel.    Köpekontrakt og köpebrev kan købes som 

trykte formularer i bog‐ og papirhandler i  Sverige og er dermed tilgængelige for dem,  der handler uden mægler. Principielt kan  dokumenterne også oprettes på egne  tekstfiler, f.eks. efter oplæg fra gamle  dokumenter, lærebøger eller lignende. Der er  altså ikke krav om anvendelse af bestemte,  autoriserede blanketter, blot mindstekravene  til dokumenternes juridiske indhold og formål  opfyldes. Eksempler på dokumenter findes på  torpare‐foreningens hjemmeside.    Köpebrev sendes til registrering, dvs. 

tinglysningskontor, der dækker det län og den  kommune, hvor ejendommen er beliggende.  Eftersom registreringen sker i købers  interesse, er det også køber, der sørger for at  indsende dokumenterne til tinglysning  (eventuelt ved mæglers eller anden rådgivers  ekspedition). Tinglysningssystemet i Sverige  hører siden juni 2008 under den statslige  myndighed Lantmäteriet, der nærmest kan  sammenlignes med Kort‐ og Matrikelstyrelsen  i Danmark. Nærmere oplysninger om de  enkelte tinglysningskontorers  dækningsområder og adresser findes  andetsteds på hjemmesiden.    Der er intet krav fra myndighedernes side om, 

at der skal foreligge både en köpekontrakt og  et köpebrev, ligesom det heller ikke har nogen  selvstændig betydning, hvad dokumentet  kaldes. Afgørende for tinglysningen er, at der  foreligger et endeligt overdragelsesdokument  uden betingelser eller forbehold, at det kan  aflæses, at der er tale om et køb, og at  købesummen er betalt. At parterne vælger at  oprette en forudgående köpekontrakt, har sin  årsag i, at der normalt er tale om et forløb  over flere måneder, hvor parterne finder  behov for at fastholde hinanden i en aftale,  mens finansieringen og eventuelle andre  forhold bringes på plads, og ejendommen  gøres klar til overdragelsen. Handles der  mellem familie eller nære bekendte, og såvel  betaling som overtagelse kan ske straks, er der  altså intet i vejen for, at man nøjes med et  köpebrev eller en meget enkel köpekontrakt,  blot det udtrykkeligt fremgår af dokumentet,  at sælger har fået sin købesum. 

tinglysning (inskrivning), hos det regionale 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 26 af 34

 Er ejendommen ubebygget (tom grund) eller 

registreret som sådan, eller er grundarealet på  en bebygget ejendom på 3.000 kvm eller  mere, har den lokale kommune en lovhjemlet  forkøbsret til ejendommen. Kommunen vil kun  i sjældne tilfælde benytte sig af sin forkøbsret,  men skal forespørges. Dette sker ved, inden  tinglysningen, at sende en kopi af  købekontrakten til kommunen og bede om  dens beslutning vedrørende forkøbsretten.  Svaret sendes med til tinglysningskontoret.  Medvirker der ejendomsmægler, sørger denne  for forelæggelse for kommunen. Ellers må  køber selv tage sig af opgaven. Der er ingen  udgift ved kommunens sagsbehandling. I de  sjældne tilfælde, hvor kommunen vil  effektuere sin forkøbsret, ”fanger bordet” i  relation til alle de aftalte vilkår, der fremgår af  köpekontrakten: Handlen gennemføres, blot  ikke med den påtænkte køber, men med  kommunen. 

begge ægtefæller tinglyste ejere, underskriver  begge som sælgere; og de respektive  underskrifter anses som et gensidigt samtykke  til den andens salg af ejendommen. Er det kun  den ene ægtefælle, der er ejer og sælger, skal  den andens samtykke fremgå udtrykkeligt med  egen underskrift på köpekontrakt, köpebrev  eller en særskilt erklæring. Det dokument,  hvori samtykket er givet, sendes med til  tinglysning.   Da de svenske myndigheder kun i de tilfælde, 

hvor sælger er folkeregistertilmeldt i Sverige,  på forhånd kender sælgers civilstand og  ægtefællens identitet, skal der ved  tinglysningen medsendes dansk (eller anden  udenlandsk) folkeregisterattest eller  tilsvarende erklæring om civilstand for  sælgeren samt oplysning om, hvem  ægtefællen er. Denne dokumentation må ikke  være ældre end 1 måned på  tinglysningstidspunktet. Det er sælgers pligt at  medvirke med denne dokumentation, jfr.  Jordabalkens pligt for sælger til at afgive de  oplysninger, der er nødvendige for tinglysning  af købet. 

 Er ejendommen registreret som 

landbrugsejendom, skal der i mange tilfælde –  men ikke alle – søges om förvärvstillstånd  (købstilladelse) hos Länsstyrelsen. Har sælger  for sit vedkommende selv måttet søge  förvärvstillstånd ved købet, kan man gå ud fra,  at der også skal søges ved det nuværende  ejerskifte. Spørgsmål herom besvares af  Länsstyrelsen. Kan køber ikke opnå  förvärvstillstånd, er en afgørende  forudsætning for købet bristet – også selv om  det ikke er skrevet udtrykkeligt i köpekontrakt  eller köpebrev – og handlen må gå tilbage.   En sælger, der er gift, må ikke sælge fast 

ejendom uden ægtefællens samtykke. Er 

     

Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser   

De servitutter om f.eks. færdselsret,  vandtilførsel og spildevandsudledning, der  findes på ejendommen eller  naboejendommene, videreføres som regel  uændret og påvirkes ikke af ejerskiftet. Det  kan dog forekomme, at rettigheder, der er  tillagt over naboejendomme, er knyttet til en 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 27 af 34

bestemt person i dennes ejertid eller levetid  og derfor ikke uden videre kommer køberen til  gode. Som sælger bør man gøre køber  opmærksom på denne situation og overveje  og undersøge, om man har mulighed for at  være behjælpelig med at skaffe køber samme  rettigheder (der kan styrke prisforlangendet  eller – omvendt – svække sælgers position,  hvis ejendommen bliver ringere, end den var.  

Det ovenstående gælder så meget desto mere  for utinglyste rettigheder: Har man haft ret til  at hente vand eller til at udlede spildevand, til  at færdes med bil over naboens jord eller til at  lade båden ligge ved naboens søbred, kan man  ikke tage for givet, at køber indtræder i samme  rettigheder. Det vil være dristigt at love køber  noget om dette, medmindre det er aftalt med  pågældende nabo; og man gør både sit  salgsarbejde og sin køber den bedste tjeneste  ved at få rettighederne nedskrevet og tinglyst i  tide.   

   

Pantebreve   

Eksisterende pantebreve på ejendommen  følger traditionelt denne. De kan genbruges af  køber, og det vil være spild af omkostninger at  lade gamle panter afregistrere, eftersom der  er betalt stempelafgift ved deres oprettelse.  De kan ikke overføres til anden ejendom, uden  at der skal betales ny afgift.  



I købekontrakten giver sælger sædvanligvis en  erklæring eller garanti om, at der ikke er  indtegnet pant for mere end X kroner. Med 

denne formulering garanterer sælger, at der  ikke findes anden panteforpligtelse på  ejendommen.   

Det er væsentligt at skelne imellem skriftligt  pantebrev og pantebrev uden dokument, ofte  kaldet datapantbrev. Det kan aflæses af  tinglysningsregistret, om panteretten  (inteckningen) er det ene eller andet.  Udtrykket skriftligt pantbrev anvendes, når  dokument er udstedt. Udviklingen går i retning  af, at skriftlige pantebreve forsvinder, da det  anses som en praktisk fordel, at der kun er tale  om en elektronisk registrering.  



Er pantebrevet skriftligt, formodes sælger at  havde det i sin besiddelse og skal udlevere det  til køber sammen med köpebrevet. I masser af  tilfælde er sælger uvidende om eksistensen af  pantebreve. Måske har sælger ikke selv fået  det udleveret fra sin sælger, eller også har  sælgers køb foregået uden medvirken af  rådgivere, som har kunnet gøre opmærksom  på pantebrevene. Principielt er der ingen tvivl  om, at det er sælgers ansvar at bringe orden i  forholdene; og er et skriftligt pantebrev  bortkommet før eller under sælgers ejertid, er  det sælgers pligt at betale for omkostningerne  ved mortifikation (dödning) af pantebrevet.  Mortifikationen begæres hos tingsrätten på  det sted, hvor inskrivningskontoret er  beliggende (læs hjemmeside‐teksten om  tinglysningssystemet); dvs., ligger  ejendommen indenfor f.eks. Skåne og  Blekinge, som dækkes af inskrivningskontoret i  Hässleholm, begæres mortifikationen hos  tingsrätten samme sted, selv om det altså er 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 28 af 34

en anden myndighed (domstol), der håndterer  sagen.  

Findes der uafklarede panter i form af  bortkomne pantebreve, er det rimeligt at  køber forlanger en del af købesummen (f.eks.  samme beløb som pantebrevet lyder på med  tillæg af et par tusinde kroner til  sagsomkostninger) stå deponeret, indtil  mortifikationen er afsluttet.  



Er panteretten derimod registreret elektronisk  og papirløst, er det rimeligt, at sælger skaffer  køber vished for, om pantebrevet reelt udgør  sikkerhed for en aktuel gæld, eller det netop er  gældfrit. En oplysning om, at pantet findes i  ägararkivet (”ejerarkivet”; dvs. en afdeling af  det elektroniske tinglysningssystem) betyder,  at det er til ejerens frie rådighed og uden  gæld. Medvirker der ejendomsmægler, kan  denne opfattes som garant for rigtigheden af  oplysningen eller for, at gæld er eller vil blive  indfriet. Medvirker mægler ikke, kan sælger  skaffe dokumentation for registreringen i  ägararkivet ved at få en erklæring hos  Lantmäteriets centrale register i Gävle. Køber  er ikke berettiget til at rekvirere en sådan  erklæring, så længe han ikke er tinglyst ejer af  ejendommen. 



Er pantebrevet overladt til en långiver som  sikkerhed, er det selvfølgelig sælgers pligt at  indfri gælden – medmindre der helt  undtagelsesvist foreligger den relativt sjældne  situation, hvor køber overtager sælgers  restgæld efter aftale med långiveren. 

Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser  

Ved registreringen af ejerskiftet hos  tinglysningskontoret sker der udelukkende  registrering i forhold til de statslige svenske  myndigheder. Den stedlige kommune bliver  derimod ikke automatisk opdateret, og kender  kun køberen, hvis man sørger for "manuel"  tilmelding. Det er derfor nødvendigt at rette  henvendelse til kommunen for at oplyse ny  kunde / forbruger på renovationsordning,  spildevandstømning og eventuel anden  kommunal forsyningsvirksomhed. 



Som i Danmark skal man selv tage initiativ til at  rette henvendelse til el‐forsyning,  forsikringsselskab, telefonselskab og  eventuelle andre private eller halv‐offentlige  leverandører, som skal kende ejerskiftet.  Parterne bør derfor afklare og aftale  indbyrdes, hvem der tager sig af  ejerskiftemeddelelserne, medmindre den  antagne rådgiver (mægler, advokat) er bestilt  til dette.  



I forhold til såvel offentlige som private  leverandører må sælger regne med at hæfte  for betaling, indtil ejerskifte er meddelt og  registreret. En del forsyningsvirksomheder  forlanger indsendelse af en særlig,  underskrevet blanket om ejerskiftet; og først  når denne er modtaget, frigøres sælger for  betalingspligten. 

 

 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk  Side 29 af 34

 

Tinglysning  ‐  Inskrivning Hvorfor tinglyser man  dokumenter?    Aftaler og beslutninger om fast ejendom tinglyses  for at sikre, at ikke bare de, der har indgået  aftalen eller truffet beslutningen, kender til den –  men også omverdenen, ”tredjemand”. Formålet  er at informere fremtidige ejere, brugere og  andre, der har behov for at forholde sig til  ejendommens forhold, på en sikker måde. Det  kan være långivere, kreditorer, naboer og andre i  lokalområdet, offentlige myndigheder og  planlæggere. Kun ved denne fremgangsmåde  opnår man, at personer, der ikke på anden måde  kender til den pågældende disposition, skal  respektere den.       

Hvad er tinglysning?    Selve det danske udtryk tinglysning har sin  baggrund i ældre tiders måder at gøre juridiske  handlinger kendt og bindende for andre: Man  læste dem op ”på tinge”; dvs. de enkelte aftaler  læstes op, når datidens beslutningstagere mødtes  på tingstederne. Udtrykket blev hængende, også  da dommerne senere udførte opgaverne som  kontorarbejde, men stadig med den vigtige  konsekvens, at de enkelte dokumenter blev  offentliggjort eller gjort offentligt tilgængelige. 

  I Sverige anvendes udtrykket inskrivning, som  refererer sig til det samme som i Danmark,  nemlig at aftaler og beslutninger blev registreret i  dommerembedernes protokoller. Historisk har  registrene gennem århundreder været  håndskrevne – ligesom dokumenterne  selvfølgelig var det – men i vor tid er man i begge  lande gået over til elektroniske systemer, som  både effektiviserer sagsbehandlingen og gør  offentlighedens adgang lettere.     



Hvordan er tinglysnings‐ systemet organiseret i Sverige?      I begge lande har tinglysningssystemet gennem  århundreder været blandt retsvæsnets, altså  domstolenes, væsentligste opgaver. I Danmark er  det stadig sådan; men i Sverige blev inskrivningen  pr. 1. juni 2008 overført til Lantmäteriet, som er  den statslige myndighed for arealopmåling og  udstykning; nærmest at sammenligne med Kort‐  og Matrikelstyrelsen i Danmark.  Eftersom Lantmäteriet i forvejen var den centrale  registerfører for faste ejendomme, forekom det  naturligt at placere inskrivnings‐systemet i  samme organisation.    Den ændrede struktur indebærer ikke, at  inskrivning nu sker side om side med og ved 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 30 af 34 

samme kontorer som Lantmäteriets hidtidige,  traditionelle opgaver: landinspektør‐forretninger,  udstykningssager, kortudgivelse osv. De regionale  inskrivningsmyndigheter videreføres stort set  uændrede, som de var i domstolenes regi, dvs.  med samme opgaver, ekspeditionsformer,  beføjelser og personalesammensætning. De  fungerer med andre ord sideordnede med  Lantmäteriets øvrige funktioner, i en særskilt  ”Division Inskrivning”, men på de oprindelige  adresser.     



Hvordan kommer vi i kontakt  med inskrivningssystemet,  ”Division Inskrivning”?    Den praktiske fremgangsmåde for danske  brugere vil fortsat være at sende almindelige  breve til de regionale inskrivningskontorer.  Henvendelserne kan udformes med egne  formuleringer på eget papir – der er ingen  blankettvang – eller man kan udfylde og udskrive  standardblanketter via internettet.    Begrebsmæssigt tales der om, at brugeren  ”ansøger” om den ønskede registrering. Det er  altså en ansøgning, der indsendes.    Der gælder en række almindelige, juridiske krav  til indholdet af det dokument eller den  disposition, der ønskes registreret. Der kan ikke  på dette sted gives en udtømmende beskrivelse  af, hvordan juridiske dokumenter skal udfærdiges  i den ene og anden sammenhæng. Læseren 

henvises til at finde egnede oplæg eller  standarddokumenter eller til at søge juridisk  hjælp, eventuelt gennem foreningen.    Derimod kan der for den enkelte og typiske  situation gives relativt enkle anvisninger på,  hvilke bilag og beviser, der skal sendes med. Disse  krav fremgår først og fremmest af de  standardblanketter til ansøgninger, som findes  tilgængelige. Der henvises til Danske Torpares  hjemmeside med husjura‐formularer i  Vidensbanken.    Ansøgninger kan ikke indsendes elektronisk  (hverken pr. e‐mail eller digitalt) eller pr. telefax.  Derimod kan manglende bilag efter aftale i de  enkelte tilfælde indsendes på telefax eller som  scannet fil, efter at den egentlige ansøgning har  været indsendt.     Inskrivningskontorerne kan kontaktes telefonisk  via det centrale landsnummer 0771 – 63 63 63.  Fra Danmark: 0046 771 636363.    Inskrivningskontorerne er regionale, med  følgende dækningsområder:      I Hässleholm for Skåne og Blekinge,   i Eksjö for Småland, Öland, Östergötland,  Örebro län samt de 14 østlige kommuner af  Västra Götalands län, der er beliggende  imellem Vänern og Vättern,   i Uddevalla for Halland, Värmland samt de 29  vestlige og sydlige kommuner i Västra  Götalands län, der ikke hører under kontoret i  Eksjö,   i Mora for Dalarnas og Västmanlands län, 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 31 af 34 

  

 

i Härnösand for Jamtländ, Västernorrland og  Gävleborgs län,  i Skellefteå for Västerbotten og Norrbotten,  og  i Norrtälje for Gotland, Södermanland samt  Stockholms og Uppsala län. 

  Andre kan slås op via hjemmesiden  www.inskrivningsmyndigheten.se , rubrikken  ”kontakta oss”.      Korrekt adressering er i alle tilfælde               Lantmäteriet, Division Inskrivning   Postbox (nummer)  Postdistrikt (postnummer + bynavn)

Inskrivningskontorernes adresser  Af praktiske grunde bringes kun de nærmeste for  de sydsvenske områder, der vedrører flest  medlemmer.    Inskrivningskontoret i Hässleholm  (uændrede postadresser i forhold til tidligere):

Postbox 451  Alle Blekinge läns 5 kommuner + Hässleholm, Osby, Bromölla, Kristianstad og  281 24  Hässleholm                             Östra Göinge kommuner       Postbox 452  Båstad, Åstorp, Ängelholm, Klippan, Perstorp, Örkelljunga, Bjuv, Helsingborg,  281 24  Hässleholm                             Höganäs, Landskrona og Svalöv kommuner      Postbox 453  Burlöv, Lomma, Malmö, Svedala, Trelleborg og Vellinge kommuner     281 24  Hässleholm                                 Postbox 454  Kävlinge, Lund, Staffanstorp, Eslöv, Hörby, Höör, Sjöbo, Skurup, Ystad,  Simrishamn og Tomelilla kommuner  281 24  Hässleholm                                                                               Besøgsadresse er fortsat Järnvägsgatan 1, 281 31 Hässleholm.    Inskrivningskontoret i Eksjö:    Postbox 35  Kronobergs län  575 21  Eksjö                                Postbox 36                                   Örebro län        575 21  Eksjö                                              Postbox 37  Östergötlands län  575 21  Eksjö      

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 32 af 34 

  Postbox 38  575 21  Eksjö         Postbox 39  575 21  Eksjö                                         Postbox 40  575 21  Eksjö     

  Jönköpings län      Kalmar län      Essunga, Falköping, Grästorp, Gullspång, Götene, Hjo, Karlsborg, Lidköping,  Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm, Töreboda og Vara kommuner i  Västra Götalands län

Besøgsadresse fortsat: Sofieholmsgatan 7, 575 33 Eksjö      Inskrivningskontoret i Uddevalla:      Varmlands län  Postbox 801    451 27  Uddevalla                                   Postbox 802  Hallands län  451 27  Uddevalla                                        Postbox 803  Göteborg, Härryda, Mölndals, Partille og Öckerö kommuner i Västra Götalands  451 27  Uddevalla                        län               Postbox 804  Bengtsfors, Dals Ed, Färgelanda, Kungälv, Lysekil, Mellerud, Munkedal, Orust,  451 27  Uddevalla                                Sotenäs, Stenungsund, Strömstad, Tanum, Tjörn, Uddevalla, Vänersborg og    Åmål kommuner i Västra Götalands län      Postbox 805  Ale, Alingsås, Bollebygd, Borås, Herrljunga, Lerum, Lilla Edet, Mark, Svenljunga,  451 27  Uddevalla        Tranemo, Trollhättan, Ulricehamn og Vårgårda kommuner i Västra Götalands  län     Besøgsadresse uændret Zachaus Gränd 2, 451 30 Uddevalla      Inskrivningskontoret i Mora:          (uændret postadresse i forhold til tidligere):   

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 33 af 34 

Postbox 293  Dalarnas og Västmanlands län (alle kommuner)   792 25  Mora                                       Besøgsadresse uændret Kyrkogatan 22, 792 30 Mora                                                             

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen  Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 34 af 34