TITOLI ABILITATIVI E DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI TRASFORMAZIONE UN CONCETTO MOLTO AMPIO infatti secondo il voc. Treccani “…comporta un cambiamento, per lo più profondo e definitivo, di forma, aspetto, strutture o qualità e caratteristiche: (…) la t. di una città, di una regione; t. fondiaria, di terreni agricoli; …” derivato di trasformare (dal latino transformare “dare forma”) …”verbo di larghissimo uso e può riferirsi a mutamenti di qualsiasi genere, provocati dall’opera della natura o dall’intervento dell’uomo TRASFORMAZIONI CODIFICATE DALLA LEGGE (ART.27 LR 12/2005) ‐ LA L.R. 12/2005 PREVALE SUL DPR 380/2001 – CON VARIAZIONI
a) MANUTENZIONE ORDINARIA b) MANUTENZIONE STRAORDINARIA c) RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO d) RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA e) NUOVA COSTRUZIONE f) RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA La classificazione è molto importante: fiscalmente, e penalmente.
Nel caso di NUOVA COSTRUZIONE opera per esclusione di appartenenza alle categorie precedenti, specificando: • Manufatti edilizi fuori terra o interrati, o ampliamento oltre la sagoma (+20% volume principale); • urbanizzazioni primaria e secondaria • infrastrutture e impianti anche per pubblici servizi con trasformazione permanente del suolo in edificato; • torri e tralicci servizi di telecomunicazione e radio • manufatti leggeri anche prefabbricati (roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni) utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro o magazzini in forma non temporanea; • depositi di merci o materiali con modificazione permanente del suolo in edificato;
Il caso particolare del CAMBIO DESTINAZIONE D’USO (artt. 51+52+53) NON QUALIFICA IN SE’ UN INTERVENTO e può essere: ‐ con opere e conformi alle previsioni urbanistiche non mutano la qualificazione dell’intervento; ‐ con opere e non conformi alle previsioni urbanistiche mutano la qualificazione dell’intervento e possono richiedere varianti urbanistiche; ‐ senza opere (trascorsi 10 anni dalla costruzione o ristrutturazione), soggetti solo a preventiva comunicazione. Il PGT indica quando la variazione di destinazione d’uso comporta il reperimento di aree per attrezzature e servizi pubblici. Il CAMBIO D’USO comporta il pagamento della differenza sul CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE
BENI PAESAGGISTICI Occorre far precedere il titolo abilitativo dall’autorizzazione paesaggistica Autorizzazione paesaggistica art. 146 del D.Lgs. 42/2004 per le funzioni sub‐ delegate ai comuni ai sensi dell'art. 80, comma 1, L.R. 12/2005. Accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell'art. 167 e 181 del D.Lgs. 42/2004 per le funzioni sub‐delegate ai comuni ai sensi dell'art. 80, comma 1, L.R. 12/2005 L.R.12 /2005 - Art. 34. Interventi su beni paesaggistici. 1. Per l’esecuzione degli interventi di cui all’articolo 33, comma 1, l’autorizzazione paesaggistica, se di competenza di ente diverso dal comune ai sensi dell’articolo 80, deve essere allegata alla richiesta di permesso di costruire e la procedura di rilascio deve essere conforme al disposto dell’articolo 82
Autorizzazione paesaggistica ordinaria Prima di effettuare opere edilizie su un immobile o in un'area soggetta a vincolo paesaggistico/ambientale, e preliminarmente all'attivazione di qualsiasi procedura edilizia, dovrà essere presentata richiesta di Autorizzazione paesaggistica con procedura ordinaria. Autorizzazione paesaggistica semplificata Nel caso di opere edilizie minori su un immobile o in un'area soggetta a vincolo paesaggistico/ambientale, preliminarmente all'attivazione di qualsiasi procedura edilizia, dovrà essere presentata richiesta di Autorizzazione paesaggistica con procedura semplificata. Accertamento conformità paesaggistica Qualora fossero state realizzate opere edilizie mediante un titolo abilitativo autocertificato (DIA, SCIA, CIA) su un immobile o in un'area soggetta a vincolo paesaggistico/ambientale senza avere preliminarmente ottenuto l'autorizzazione paesaggistica, deve essere richeisto l'Accertamento di compatibilità paesaggistica. Parere Preventivo Commissione Paesaggio Nel caso in cui la Valutazione di Impatto Paesistico (V.I.P.) del progetto risulti superiore alla soglia di rilevanza 4 (vedi scheda per il calcolo) è necessario sottoporre preliminarmente il progetto (corredato da tutta la documentazione prevista) al Parere Preventivo Commissione Paesaggio.
Dichiarazione forte: art.33 LR 12/2005 TUTTI GLI INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URABNISTICA ED EDLIZIA DEL TERRITORIO SONO SUBORDINATI A PERMESSO DI COSTRUIRE quindi ad un titolo abilitativo In realtà subito dopo cominciano delle eccezioni …… che non sono affatto eccezionali, ma riguardano quasi tutti gli interventi NON OCCORRE UN TITOLO ABILITATIVO (art.33 c.2) a) manutenzione ordinaria; b) eliminazione di barriere architettoniche senza opere esterne o manufatti che alterino la sagoma c) opere temporanee di ricerca nel sottosuolo esterne all’edificato; d) coperture stagionali a protezione di colture e piccoli animali in aree agricole; e) strutture temporanee di cantiere. Nei casi precedenti è sufficiente una comunicazione f) (art.33 c.3) per le opere pubbliche dei comuni: delib. approvazione progetto BASTA UNA D.I.A. (art.41) In realtà in Regione Lombardia basa una DIA in tutti i casi conformi alle norme di PGT e senza deroghe
TITOLI ABILITATIVI Art. da 33 a 40
Goccia di storia Nell’evoluzione storica e giuridica in campo urbanistico ricordiamo che in passato la legislazione prevedeva ‐ la LICENZA EDILIZIA (L.1150/1942); ‐ la CONCESSIONE EDILIZIA e l’AUTORIZZAZIONE EDILIZIA (L.10/1977); si trattava di atti emanati dal Sindaco, superati per ovviare ad elementi di incoerenza costituzionale (circa lo Jus aedificandi: diritto ad edificare da parte di chi possiede un terreno, eliminato dalla legge 10/1977, che ha sostituito la licenza edilizia con la concessione) e semplificazione amministrativa.
PERMESSO DI COSTRUIRE (ART.33 LR 12/2005) Pre‐requisiti: titolo giuridico; esistenza opere di urbanizzazione; conformità: urbanistica, norme tecniche, norme igienico sanitarie; ‐ PROGETTO: estratto PGT, estratto catastale, dimostrazione distanza dai confini o accordi, stato attuale quotato, stato di progetto (scale 1:50 o 1:100, piante sezioni prospetti); progetti impianti; progetto risparmio energetico (D.lgs 192/2005); progetto passivazione acustica; progetto impianti anticaduta dalla copertura; relazione descrittiva; calcolo contributo di costruzione; documentazione fotografica; autorizzazione paesaggistica. ‐ L’AMMINISTRAZIONE RICHIEDE I PARERI NECESSARI (in genere ASL, ARPA, SOPRINTENDENZA) se non già prodotti dal richiedente; ‐ se esiste viene sottoposto al parere della Commissione Edilizia (art.28 e 30) ‐ se conforme subordinato al pagamento del CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE. ‐ VIENE FORMALMENTE RILASCIATO UN ATTO AMMINISTRATIVO DAL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO, CORREDATO DAL PROGETTO timbrato e firmato; ‐ INIZIARE I LAVORI ENTRO UN ANNO DAL RILASCIO; ‐ CONCLUDERE I LAVORI ENTRO TRE ANNI DALL’INIZIO; ‐ Presentare varianti nel caso di modifiche al progetto prima dell’esecuzione dei lavori. ‐ presentare FINE LAVORI prima della scadenza.
DENUNCIA INIZIO ATTIVITA’: D.I.A. (ART.41 LR 12/2005) Breve storia Nasce dall’esigenza di semplificare il rapporto con la pubblica amministrazione, ottenendo il titolo abilitativo in breve tempo, nelle trasformazioni con basso impatto sul territorio. L’orientamento verso una semplificazione amministrativa delle attività meno importanti si manifesta a pochi mesi dalla promulgazione della L.10 28.01.1977. Già pochi mesi dopo l’art.48 della L.457 (5.08.1978) “sostituiva” la concessione con un’autorizzazione nei casi di straordinaria manutenzione, pur escludendo gli edifici vincolati. La cosa più importante è l’introduzione del cosiddetto “silenzio assenso”: “..l’istanza si intende accolta qualora il Sindaco non si pronunci entro 90 giorni.” In tale circostanza si poteva procedere con i lavori inviando una comunicazione. Nel 1982 (decreto Nicolazzi) la 94 ESTENDE l’autorizzazione, nel caso di edifici preesistenti, alle opere di restaturo e risanamento conservativo. Inoltre, per un periodo transitorio (31/12/1984), viene introdotto il silenzio‐assenso nei casi di interventi di costruzione o recupero di edifici abitativi. Tale circostanza solleva notevoli polemiche e mostra il fianco a molti interventi speculativi che sfruttano l’incapacità della pubblica amministrazione di esprimersi sulle richieste nel breve tempo stabilito. Ancora prima della DIA la L.47/85 (Condono Edilizio 1985) introdusse (art.26) il caso “opere interne” conformi al PRG. In luogo dell’autorizzazione edilizia già introdotta per cui bastava presentare una relazione con cui un tecnico abilitato “asseverava” la conformità delle opere.
D.I.A. Nasce dall’esigenza di semplificare il rapporto con la pubblica amministrazione, ottenendo il titolo abilitativo in breve tempo, nelle trasformazioni con basso impatto sul territorio. Nel 1990 (Bassanini), dopo il periodo di “tangentopoli”, con l’intento di rendere più trasparente l’operato della P.A. entra in vigore la legge 241 “Nuove norme sul procedimento amministrativo”, che mette in capo al cittadino il diritto di sostituire determinati atti con una propria autocertificazione Art. 19 (Dichiarazione di inizio attività)
(articolo così sostituito dall'articolo 3, comma 1, legge n. 80 del 2005) 1. Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l'esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall'accertamento dei requisiti e presupposti di legge o di atti amministrativi a contenuto generale e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, con la sola esclusione degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all'immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all'amministrazione della giustizia, alla amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, alla tutela della salute e della pubblica incolumità, del patrimonio culturale e paesaggistico e dell'ambiente, nonché degli atti imposti dalla normativa comunitaria, è sostituito da una dichiarazione dell'interessato corredata, anche per mezzo di autocertificazioni, delle certificazioni e delle attestazioni normativamente richieste. L'amministrazione competente può richiedere informazioni o certificazioni relative a fatti, stati o qualità soltanto qualora non siano attestati in documenti già in possesso dell'amministrazione stessa o non siano direttamente acquisibili presso altre pubbliche amministrazioni.
(comma così modificato dall'articolo 9, comma 3, legge n. 69 del 2009)
Naturalmente … non sarà proprio così, anche in questo caso la P.A. resiste per diversi anni e si dovrà arrivare al 2001 con il DPR 380 all’introduzione della D.I.A. in edilizia. Intanto si afferma la necessità dell’informativa sull’avvio del procedimento.
Sono soggette al Permesso di Costruire o DIA le seguenti attività edilizie:
‐ Interventi finalizzati alla realizzazione di luoghi per il culto o destinati a centri sociali ‐ Interventi in zona agricola relativi alla realizzazione di nuovi fabbricati ‐ I pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici installati in modo contrastante con la sagoma del fabbricato ‐ Recupero sottotetti esistenti a fini abitativi quando comportino la modifica della sagoma esistente ‐ Ristrutturazione edilizia comportante le modifiche di sagoma ‐ Ampliamento / Nuova costruzione (tra cui anche manufatti cimiteriali, monumenti e lapidi commemorative) ‐ Varianti a Permessi di Costruire/DIA che incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, prevedano cambio di destinazione d'uso e della categoria edilizia, modifichino la sagoma dell'edificio Per varianti che non incidano parametri urbanistici e sulle volumetrie, prevedano cambio di destinazione d'uso e della categoria edilizia, modifichino la sagoma dell'edificio e non violino le eventuali repscrizioni contenute nel provvedimento originario. ‐ Comunicazione di eseguita attività (C.E.A. ‐ articolo 41, comma 2 Legge Regionale 12/2005 e s.m.i.)
Cosa dice la LR 12/2005 Art. 41. (Interventi realizzabili mediante denuncia di inizio attività)
1. Chi ha titolo per presentare istanza di permesso di costruire ha facoltà, alternativamente e per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, di inoltrare al comune denuncia di inizio attività, salvo quanto disposto dall'articolo 52, comma 3-bis. Gli interventi edificatori nelle aree destinate all’agricoltura sono disciplinati dal Titolo III della Parte II. 2. Nel caso di interventi assentiti in forza di permesso di costruire, è data facoltà all’interessato di presentare denuncia di inizio attività per varianti che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell’edificio e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali denunce di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruire dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
Art. 42. (Disciplina della denuncia di inizio attività) 1. Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti di pianificazione vigenti ed adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. La denuncia di inizio attività è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori. 2. Nel caso in cui siano dovuti oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, il relativo calcolo è allegato alla denuncia di inizio attività e il pagamento è effettuato con le modalità previste dalla vigente normativa, fatta comunque salva la possibilità per il comune di richiedere le eventuali integrazioni. 3. La quota relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune entro trenta giorni successivi alla presentazione della denuncia di inizio attività, fatta salva la facoltà di rateizzazione. 4. Nei casi in cui la realizzazione dell’intervento debba essere preceduta dalla sottoscrizione, da parte dell’interessato, di atti di impegno comunque denominati, l’efficacia della denuncia di inizio attività resta sospesa sino all’avvenuta definizione dell’adempimento richiesto, che risulta soddisfatto anche mediante presentazione di atto unilaterale d’obbligo. 5. Nel caso in cui l’intervento comporti una diversa destinazione d’uso, non esclusa dal PGT, in relazione alla quale risulti previsto il conguaglio delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, il dichiarante allega impegnativa, accompagnata da fideiussione bancaria o assicurativa. L’impegnativa indica la superficie delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale da cedere al comune a titolo di conguaglio e l’assunzione dell’obbligo di cedere le aree con la loro identificazione o la loro monetizzazione. La fideiussione garantisce l’obbligo di cessione delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale o il versamento della somma equivalente.
6. I lavori oggetto della denuncia di inizio attività devono essere iniziati entro un anno dalla data di efficacia della denuncia stessa ed ultimati entro tre anni dall’inizio
dei lavori. La realizzazione della parte di intervento non ultimata nel predetto termine è subordinata a nuova denuncia. L’interessato è tenuto a comunicare immediatamente al comune la data di inizio e di ultimazione dei lavori, secondo le modalità indicate nel regolamento edilizio. 7. La sussistenza del titolo è provata con la copia della denuncia di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della denuncia stessa, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari. 8. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ovvero, laddove costituito, dello sportello unico per l’edilizia, entro il termine di trenta giorni dalla presentazione della denuncia di inizio attività: a) verifica la regolarità formale e la completezza della documentazione presentata; b) accerta che l’intervento non rientri nel caso di esclusione previsto dall’articolo 41; c) verifica la correttezza del calcolo del contributo di costruzione dovuto in relazione all’intervento. 9. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ovvero, laddove costituito, dello sportello unico per l’edilizia, qualora entro il termine sopra indicato di trenta giorni sia riscontrata l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l’autorità giudiziaria ed il consiglio dell’ordine di appartenenza. 10. Qualora non debba provvedere ai sensi del comma 9, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ovvero, laddove costituito, dello sportello unico per l’edilizia, attesta sulla denuncia di inizio attività la chiusura del procedimento.
11. La realizzazione degli interventi di cui al comma 1, qualora riguardino beni culturali o paesaggistici sottoposti a specifica tutela, è subordinata al preventivo rilascio del parere o dell’autorizzazione richiesti dalle relative previsioni normative, conformemente, per i beni ambientali, a quanto disposto dall’articolo 82. 12. Ove il parere favorevole del soggetto preposto alla tutela non sia allegato alla denuncia, il competente ufficio comunale convoca una conferenza di servizi ai sensi della legge 241/1990. Il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dall’esito della conferenza; in caso di esito non favorevole la denuncia è priva di effetti. 13. Qualora la denuncia riguardi un bene sottoposto ad un vincolo la cui tutela competa allo stesso comune, il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Qualora tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.
14. Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività. Contestualmente allega ricevuta dell’avvenuta presentazione in forma digitale, nei termini e secondo le modalità definite dalla Giunta regionale, degli elaborati di aggiornamento del data base topografico, di certificazione energetica e della variazione catastale conseguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento. In assenza di tale documentazione, si applica la sanzione di cui all’art. 37, comma 5, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
S.C.I.A. Con la promulgazione della manovra economica 2010 (Legge 39 luglio 2010, n. 122, di conversione del decreto‐legge 31 maggio 2010, n. 78), già in vigore (G.U.R.I. ‐ Serie generale n. 176 del 30 luglio ‐ Suppl. Ordinario n. 174/L), è stata introdotta all'art. 49 comma 4‐bis la Segnalazione certificata di inizio attività – SCIA (mediante sostituzione integrale dell'art. 19 della legge n. 241 del 1990) che subentra completamente all'istituto della DIA – Denuncia di Inizio Attività, e che in materia edilizia (per i casi ivi applicabili con SCIA) sembra sostituire anche il Permesso di costruire.
Sono soggette alla SCIA le seguenti attività edilizie: ‐ Manutenzione straordinaria comportante modifica elementi strutturali e/o frazionamento di unità immobiliari e/o cambio di destinazione d'uso. ‐ Restauro e risanamento conservativo. ‐ Ristrutturazione edilizia non comportante modifiche di sagoma ‐ Recupero sottotetti esistenti a fini abitativi quando non comportanti la modifica della sagoma esistente. In caso di vincolo ambientale e/o monumentale è necessario preventivamente attivare la procedura di autorizzazione paesaggistica presso i competenti uffici comunali (vincolo ambientale) e/o di acquisizione del nulla‐osta della Soprintendenza di Brescia (vincolo monumentale). Nella sezione approfondimenti è quindi consultabile la scheda informativa sulle Autrizzazioni Paesaggistiche / Accertamenti di compatibilità ambientale. La SCIA è un'autocertificazione dell'intervento dove il progettista assevera la conformità dello stesso rispetto a tutte le normative di settore. La procedura prevede la sola verifica tecnico‐formale da parte degli uffici comunali. A fine lavori dovrà essere inoltrata: ‐ comunicazione ultimazione ‐ dichiarazione di conformità ‐ accatastamento quando previsto (in alterrnativa dichiarazione di non necessarietà). Una volta presentata la Segnalazione è possibile iniziare i lavori.
C.I.A. Sono soggette alla presentazione della CIA asseverata le attività edilizie di manutenzione straordinaria ossia le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico‐sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Sono comprese l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici. Dal punto di vista normativo, sono definite attività edilizie soggette alla presentazione della CIA asseverata quelle previste dall'articolo 6 comma 2, lettera a) del DPR 380/01 così come modificato della Legge 22 maggio 2010, n. 73 (Legge di conversione del Decreto Legge 25 marzo 2010, n. 40) (*). (*) estratto dell'articolo: 2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici estratto dell'articolo 3 comma 1 lettera b) del DPR 380/01 richiamato sopra: 1. Ai fini del presente testo unico si intendono per: ... b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico‐ sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso
LR/12 - Art. 43. (Contributo di costruzione) 1. I titoli abilitativi per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazione edilizia sono soggetti alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché del contributo sul costo di costruzione, in relazione alle destinazioni funzionali degli interventi stessi. 2-bis. Gli interventi di nuova costruzione che sottraggono superfici agricole nello stato di fatto sono assoggettati ad una maggiorazione percentuale del contributo di costruzione, determinata dai comuni (….) 2. Il contributo di costruzione non è dovuto, ovvero è ridotto, quando: Dpr 380/2001 - Art. 17 (L) - Riduzione o esonero dal contributo di costruzione.
1. Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’articolo 18. 2. Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore. 3. Il contributo di costruzione non è dovuto: a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153 b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici; d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità; e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. 4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione. Il contributo di costruzione è composto da : 1 ) oneri di urbanizzazione primaria
2) oneri di urbanizzazione secondaria
Sono calcolati (in genere) €xmc sul volume degli edifici residenziali ed €xmq sulla SLP degli edifici produttivi, secondo le regole stabilite da ogni Comune nel proprio regolamento. 3) contributo sul costo di costruzione; in questo caso il calcolo è complesso ed è riferito ai mq di SU (superficie utile) e di Snr (superficie non residenziale)
L.R.12/2005- Art. 44. (Oneri di urbanizzazione) 1. Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono determinati dai comuni, con obbligo di aggiornamento ogni tre anni, (….) 2. Le opere di urbanizzazione primaria devono essere eseguite contestualmente alle realizzazioni degli interventi sia pubblici che privati entro la fine dei lavori medesimi così come le altre opere eventualmente pattuite nelle convenzioni e non diversamente disciplinate. (…. OMISSIS….) 5. Gli oneri riguardanti gli edifici residenziali sono definiti nelle tabelle comunali a metro cubo vuoto per pieno della volumetria oggetto del permesso di costruire, ovvero della denuncia di inizio attività, calcolata secondo la disciplina urbanistico-edilizia vigente nel comune. 6. Per le costruzioni e gli impianti destinati alle attività industriali o artigianali nonché alle attività turistiche, commerciali e direzionali, gli oneri sono calcolati al metro quadrato di superficie lorda complessiva di pavimento, compresi i piani seminterrati e interrati la cui destinazione d'uso comporti una permanenza anche temporanea di persone. 7. Per le costruzioni o gli impianti destinati ad attività industriali o artigianali si computa anche la superficie utilizzabile per gli impianti, con esclusione delle opere necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti liquidi, solidi e gassosi al servizio dell'attività produttiva. 8. Per gli interventi di ristrutturazione non comportanti demolizione e ricostruzione, i cui progetti debbono essere corredati dal computo metrico estimativo e dai prezzi unitari risultanti dai listini della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia, gli oneri di urbanizzazione, se dovuti, sono riferiti: a) alla superficie virtuale ottenuta dividendo il costo complessivo delle opere in progetto per il costo unitario stabilito annualmente ai sensi dell’articolo 48, quando si tratti di edifici con destinazione diversa da quella residenziale; b) alla volumetria ottenuta quadruplicando il valore dell'anzidetta superficie virtuale, quando si tratti di edifici con destinazione residenziale. 9. Nei casi di cui al comma 8, il soggetto che promuove l’intervento può chiedere che gli oneri di urbanizzazione siano riferiti alla volumetria reale o alla superficie reale interessate dall'intervento, secondo che si tratti rispettivamente di edifici a destinazione residenziale o diversa dalla residenza; in tal caso non è prescritta la presentazione del computo metrico di cui al comma 8. 10. Per gli interventi di ristrutturazione di cui al comma 8 gli oneri di urbanizzazione, se dovuti, sono quelli riguardanti gli interventi di nuova costruzione, ridotti della metà. 11. Nel caso in cui l'opera per la quale è richiesto il permesso di costruire, ovvero presentata la denuncia di inizio attività, preveda diverse destinazioni d'uso all'interno dello stesso edificio, la misura del contributo è determinata sommando tra loro le quote dovute per le singole parti secondo la loro destinazione. 12. Nel caso di interventi su edifici esistenti comportanti modificazioni delle destinazioni d'uso, per quanto attiene all'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, il contributo dovuto è commisurato alla eventuale maggior somma determinata in relazione alla nuova destinazione rispetto a quella che sarebbe dovuta per la destinazione precedente e alla quota dovuta per le opere relative ad edifici esistenti, determinata con le modalità di cui ai commi 8 e 9. 13. L'ammontare dell'eventuale maggior somma va sempre riferito ai valori stabiliti dal comune alla data del rilascio del permesso di costruire, ovvero di presentazione della denuncia di inizio attività. 14. Nel contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione non sono comprese le tariffe e gli altri diritti eventualmente richiesti, anche in misura forfetaria, per l'allacciamento alle reti elettriche, telefoniche e del gas e ad ogni altro servizio pubblico dei quali sia già dotata la zona interessata dall'intervento.
15. Il contributo dovuto per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, relativamente ad edifici compresi in piani di zona redatti a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 può essere ridotto al 50 per cento degli oneri stessi. Analoga facoltà di riduzione del 50 per cento è esercitata dai comuni relativamente agli interventi diretti all’attuazione di iniziative di edilizia residenziale pubblica, agevolata e convenzionata.
16. I termini entro i quali deve essere corrisposto il contributo per gli edifici di cui al comma 15, nonché gli eventuali scomputi accordati in relazione alle opere di urbanizzazione realizzabili direttamente, sono stabiliti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 865/1971. 17. Per le costruzioni o gli impianti da eseguirsi nelle aree comprese nei piani per gli insediamenti produttivi previsti dall’articolo 27 della legge 865/1971, nonché per gli insediamenti produttivi da realizzarsi nelle aree attrezzate industriali in attuazione della normativa regionale vigente, i contributi dovuti sono determinati in sede di adozione dei piani stessi, con facoltà di riduzione al 50 per cento. 18. I comuni possono prevedere l’applicazione di riduzioni degli oneri di urbanizzazione in relazione a interventi di edilizia bioclimatica o finalizzati al risparmio energetico. Le determinazioni comunali sono assunte in conformità ai criteri e indirizzi deliberati dalla Giunta regionale entro un anno dall’entrata in vigore della presente legge. 19. Qualora gli interventi previsti dalla strumentazione urbanistica comunale presentino impatti significativi sui comuni confinanti, gli oneri di urbanizzazione possono essere utilizzati per finanziare i costi di realizzazione di eventuali misure mitigative o compensative. DPR 380/2001 Art. 19 (L) - Contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza
(Legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 10)
1. Il permesso di costruire relativo a costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o artigianali dirette alla trasformazione di beni ed alla prestazione di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche. La incidenza di tali opere è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base a parametri che la regione definisce con i criteri di cui al comma 4, lettere a) e b) dell’articolo 16, nonché in relazione ai tipi di attività produttiva. 2. Il permesso di costruire relativo a costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all'incidenza delle opere di urbanizzazione, determinata ai sensi dell’articolo 16, nonché una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione da stabilirsi, in relazione ai diversi tipi di attività, con deliberazione del consiglio comunale. 3. Qualora la destinazione d'uso delle opere indicate nei commi precedenti, nonché di quelle nelle zone agricole previste dall’articolo 17, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.
Decreto ministeriale Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801 Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici art. 1. Costo unitario di costruzione Il costo di costruzione dei nuovi edifici, riferito a metro quadrato di superficie è stabilito periodicamente dalle Regioni art. 2. Superficie complessiva (Sc) 1. La superficie complessiva, alla quale, ai fini della determinazione del costo di costruzione dell'edificio, si applica il costo unitario a metro quadrato, è costituita dalla somma della superficie utile abitabile di cui al successivo art. 3 e dal 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori (Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre (Sc = Su + 60% Snr). 2. Le superfici per servizi ed accessori riguardano: a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b) autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; d) logge e balconi. 3. I porticati di cui al punto c) sono esclusi dal computo della superficie complessiva qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l'uso pubblico. art. 3. Superficie utile abitabile (Su) 1. Per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi. art. 4. Edifici con caratteristiche tipologiche superiori 1. Ai fini della identificazione degli edifici con caratteristiche tipologiche superiori a quelle considerate dalla legge n. 1179 del 1 novembre 1965, per le quali vanno determinate maggiorazioni del costo unitario di costruzione non superiori al 50%, si fa riferimento agli incrementi percentuali di detto costo stabiliti nei successivi articoli 5, 6 e 7 per ciascuno dei seguenti elementi: a) superficie utile abitabile (Su); b) superficie netta non residenziale di servizi e accessori (Snr); c) caratteristiche specifiche. art. 5. Incremento relativo alla superficie utile abitabile 1. L'incremento percentuale in funzione della superficie è stabilito in rapporto alle seguenti classi di superficie utile abitabile: 1) 2) 3) 4)
oltre oltre oltre oltre
95 metri quadrati e fino a 110 metri quadrati inclusi: 5%; 110 metri quadrati e fino a 130 metri quadrati inclusi: 15 %; 130 metri quadrati e fino a 160 metri quadrati inclusi: 30%. 160 metri quadrati: 50%.
2. Per ciascun fabbricato l'incremento percentuale relativo alla superficie utile abitabile, è dato dalla somma dei valori ottenuti moltiplicando gli incrementi percentuali di cui al precedente comma per i rapporti tra la superficie utile abitabile degli alloggi compresi nelle rispettive classi e la superficie utile abitabile dell'intero edificio. art. 6. Incremento relativo alla superficie non residenziale (i2)
1. L'incremento percentuale in funzione della superficie per servizi ed accessori relativi al l'intero edificio è stabilito come appresso, con riferimento alla percentuale di incidenza della superficie netta totale di servizi e accessori (Snr) rispetto alla superficie utile abitabile per edificio (Su): oltre il 50 e fino al 75% compreso: 10%; tra il 75 e il 100% compreso: 20%; oltre il 100% : 30% art. 7. Incremento relativo a caratteristiche particolari (i3) 1. Per ciascuna delle caratteristiche appresso riportate l'incremento è pari al 10%: 1) più di un ascensore per ogni scala se questa serve meno di sei piani sopraelevati; 2) scala di servizio non prescritta da leggi o regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o di incendi; 3) altezza libera netta di piano superiore a m 3,00 o a quella minima prescritta da norme regolamentari. Per ambienti con altezze diverse si fa riferimento all'altezza media ponderale; 4) piscina coperta o scoperta quando sia a servizio di uno o più edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari; 5) alloggi di custodia a servizio di uno o più edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari art. 8. Classi di edifici e relative maggiorazioni 1. Gli incrementi afferenti a ciascuno degli elementi considerati negli articoli 5, 6 e 7 si sommano ai fini della determinazione delle classi di edifici. 2. Le classi di edifici e le relative maggiorazioni di costo di cui al secondo comma dell'art. 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, sono così individuate: classe classe classe classe classe classe classe classe classe classe classe
I: percentuale di incremento fino a 5 inclusa: nessuna maggiorazione; II: percentuale di incremento da 5 a 10 inclusa: maggiorazione del 5 % ; III: percentuale di incremento da 10 a 15 inclusa: maggiorazione del 10% ; IV: percentuale di incremento da 15 a 20 inclusa: maggiorazione del 15%; V: percentuale di incremento da 20 a 25 inclusa: maggiorazione del 20% ; VI: percentuale di incremento da 25 a 30 inclusa: maggiorazione del 25% ; VII: percentuale di incremento da 30 a 35 inclusa: maggiorazione del 30% ; VIII: percentuale di incremento da 35 a 40 inclusa: maggiorazione del 35%; IX: percentuale di incremento da 40 a 45 inclusa: maggiorazione del 40%; X: percentuale di incremento da 45 a 50 inclusa: maggiorazione del 45% ; XI: oltre il 50% inclusa: maggiorazione del 50%.
art. 9. Superficie per attività turistiche, commerciali e direzionali (St) 1. Alle parti di edifici residenziali nelle quali siano previsti ambienti per attività turistiche, commerciali e direzionali si applica il costo di costruzione maggiorato ai sensi del precedente art. 8, qualora la superficie netta (Sn) di detti ambienti e dei relativi accessori (Sa), valutati questi ultimi al 60%, non sia superiore al 25% della superficie utile abitabile. art. 10. Costruzioni in zone sismiche o con sistemi non tradizionali 1. Per gli edifici da eseguire in zone sismiche e per quelli realizzati con sistemi costruttivi non tradizionali ai fini della determinazione del costo di cui al precedente art. 1 non si applicano le maggiorazioni previste a tale titolo dalle vigenti disposizioni relative ai costi a mq. dell'edilizia agevolata.
(disposizione non più operante dopo che il costo di costruzione è determinato dalle regioni) art. 11. Prospetto
1. Il procedimento per l'applicazione del presente decreto è riepilogato nell'allegato prospetto.
TABELLA PER LA DETERMINAZIONE DEL COSTO DI COSTRUZIONE DI NUOVI EDIFICI (D.M. 10 MAGGIO 1977) DA COMPILRE DAL RICHIEDENTE
RISERVATO ALL’UFFICIO
P.E. n. ______
TABELLA 1 – Incremento per superficie utile abitabile (art. 5) Classi Di superficie (mq)
Alloggi (n°)
Superficie utile Abitabile (mq)
Rapporto Rispetto al totale Su
% Incremento (art. 5)
(1)
(2)
(3)
(4) = (3) : Su
(5)
≤ 95
% Incremento Per classi di superficie (6) = (4) x (5)
0
> 95 Î 110
5
> 110 Î 130
15
> 130 Î 160
30
> 160
30 Su
SOMMA
I1
+ TABELLA 2 – Superfici per servizi e accessori relativi alla parte residenziale (art. 2) Superfici netta di servizi ed accessori (mq.)
DESTINAZIONI
a
(7) Cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze
(8)
Autorimesse b
TABELLA 3 – Incremento per servizi ed accessori relativi alla parte residenziale (art. 6) Intervalli di variabilità del rapporto percentuale Snr x 100 Su
Ipotesi che ricorre
% Incremento (11)
(9)
(10)
≤ 50
F
0
> 50 Î 75
F
10
> 75 Î 100
F
20
> 100
F
30
F singole F collettive I2
c
Androni d’ingresso e porticati liberi
d
Logge e balconi Snr ------ x 100 = ______________ % Su
Snr
+ SUPERFICI RESIDENZIALI E RELATIVI SERVIZI ED ACCESSORI Sigla (17)
TABELLA 4 – Incremento per particolari caratteristiche (art, 7)
Denominazione
Superficie (mq.)
Numero di caratteristiche
Ipotesi che ricorre
% Incremento
(18)
(19)
(14)
(12)
(13)
1
Su ( art. 3)
Superficie utile abitabile
0
F
0
2
Snr (art. 2)
Superficie netta non residenziale
1
F
10 20
3
60% Snr
Superficie ragguagliata
2
F
4= 1+3
Sc (art.2)
Superficie complessiva
3
F
30
4
F
40
5
F
50
SUPERFICI PER ATTIVITA’ TURISTICHE, COMMERCIALI E DIREZIONALI E RELATIVI ACCESSORI
1
Sigla
Denominazione
(20)
(21) Superficie netta non residenziale Superficie accessori Superficie ragguagliata Superficie totale non residenziale
Su ( art. 3) Snr (art. 2)
3
60% Snr
4= 1+3
Sc (art.2)
I3
Superficie (mq.) (22)
Classe edificio = TOTALE INCREMENTI I = I1 + I2 + I3
A – Costo a mq. di costruzione
(1)
I
% Maggiorazione
(15)
(16) M
…………………………………………………………... = ____________________ €./mq.
B – Costo a mq. di costruzione maggiorato A x (1 + M/100) …………………………….. = ____________________ €./mq. C – Costo di costruzione dell’edificio (Sc + St) x B ……………………………………….. = ____________________ €./mq.
(1) L’art. 7 della legge 24 dicembre 1993, n. 537 (S.O. n. 121 alla G.U. n. 303 del 28 dicembre 1993) ha stabilito che il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato dalle ragioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata, definiti a norma della lettera g), del comma 1, dell’art. 4 della legge n. 457/1978. (Vedasi tale articolo)
% COSTO DI COSTRUZIONE
Al costo di costruzione ottenuto si applicherà la percentuale sotto riportata secondo le classi dell'edificio; il risultato ottenuto e' il contributo di costruzione da versare per edifici residenziali. Percentuale del costo di costruzione per la determinazione del contributo afferente alla concessione edilizia (artt. 3 e 6 della L. 10/1977) per comuni inferiori a 50.000 ab.
Nuove costruzioni
Edifici esistenti *
Classi I,II,III
6
5
Classi IV,V,VI,VII,VIII
8
6
Classi IX, X,XI
18
10
*Interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e ampliamento fuori dai casi di cui all'art. 9 della legge 10/77
