TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI, LE NOVITA

TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI, LE NOVITA’

Indice

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UNICO 2016: TERRENI E FABBRICATI NEI QUADRI RW E RB.

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TASI SULL’ ABITAZIONE PRINCIPALE: NOVITA’ LEGGE DI

STABILITA’ 2016. 

ABITAZIONI IN COMODATO: RIDUZIONE IMU/TASI.

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ONERI DETRAIBILI DI DERIVAZIONE IMMOBILIARE: NOVITA’ LEGGE DI STABILITA’ 2016.

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LE AGEVOLAZIONI «PRIMA CASA» – NOVITA’.

UNICO 2016: TERRENI E FABBRICATI NEI QUADRI RW E RB

1. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB IL QUADRO RA Sono tenuti a compilare il quadro RA in relazione ai terreni situati nel territorio dello Stato Italiano:  I proprietari di terreni che sono o devono essere iscritti in catasto come dotati di rendita;  i titolari di usufrutto o altro diritto reale su terreni situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti in catasto come dotati di rendita (ad eccezione del titolare della sola "nuda proprietà" che non deve dichiarare il terreno);  gli affittuari che esercitano l’attività agricola nei fondi condotti in affitto. L’affittuario deve dichiarare il reddito agrario a partire dalla data in cui ha effetto il contratto. In tal caso deve essere compilata solo la colonna del reddito agrario;

2. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB IL QUADRO RA Sono tenuti a compilare il quadro RA in relazione ai terreni situati nel territorio dello Stato Italiano:  gli associati nei casi di conduzione associata;  il titolare dell’impresa agricola individuale, anche in forma di impresa familiare o il titolare dell’azienda coniugale non gestita in forma societaria che conduce il fondo. Se questi contribuenti non sono proprietari del terreno, non lo hanno in usufrutto o non hanno su di esso un altro diritto reale, va compilata solo la colonna del reddito agrario.

3. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB NOVITÀ NEL QUADRO RA La novità di maggior diffusione riguarda l’ulteriore rivalutazione delle rendite dominicali ed agrarie che è attualmente prevista nella misura del 30% anziché del 15%; allo stesso modo la riduzione dell’aliquota per i terreni non coltivati posseduti da coltivatori diretti o IAP passa dal 5% al 10%.

La legge di Stabilità ha introdotto ulteriori casi di esenzione da IMU per i terreni agricoli, relative a: a) i terreni posseduti e condotti da soggetti IAP e da coltivatori diretti, a prescindere dalla loro ubicazione. Presupposto dell’esenzione è la conduzione diretta del terreno da parte del possessore, con esclusione dunque di tutte le ipotesi in cui il bene sia utilizzato da terzi, in forza di contratti di affitto o di comodato; b) i terreni agricoli collinari e montani, di cui all’art. 7, lettera h), D.Lgs. n. 504/1992, presenti nell’elenco allegato alla circolare 14 giugno 1993, n. 9/E.

4. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB NOVITÀ NEL QUADRO RA La legge di Stabilità 2016 ha concesso la possibilità di rivalutare i terreni detenuti fuori dell’esercizio di impresa alla data del 1° gennaio 2016 (art. 1, commi 887 e 897, legge n. 208/2015).

Tale disposizione richiede l’effettuazione della perizia e il pagamento della prima rata dell’imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2016. Le aliquote delle imposte sostitutive sono state tuttavia aumentate all’8%, sia per le partecipazioni che per i terreni, incremento che ha notevolmente ridotto l’appeal della misura.

5. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB IL QUADRO RB Sono tenuti a compilare il quadro RB in relazione ai fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano:  I proprietari di immobili che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;  i titolari di usufrutto o altro diritto reale su tali fabbricati. In caso di usufrutto o altro diritto reale (ad esempio, uso o abitazione) il titolare della sola "nuda proprietà" non deve dichiarare il fabbricato;  i possessori di fabbricati utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari che per attività professionali, artigianali o d’impresa;  chi esercita attività d’impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l’esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all’impresa in quanto non sono stati indicati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure sono stati esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell’impresa;

6. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB NOVITÀ NEL QUADRO RB La legge di Stabilità 2016 prevede che dal periodo d’imposta 2014 si applicano anche all’imposta municipale immobiliare (IMI) della provincia di Bolzano e all’imposta immobiliare semplice (IMIS) della provincia di Trento le disposizioni relative all’IMU riguardo la sostituzione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali. Sezione II del quadro RB

Deve essere compilata per fruire delle agevolazioni inerenti:  i contratti di locazione stipulati con l’opzione per la cedolare secca;  l’applicazione della riduzione del 30% del reddito, in caso di locazione a tassazione ordinaria, se il contratto è stato stipulato a canone concordato oppure nell’ipotesi in cui l’immobile sia situato nella regione Abruzzo e dato in locazione a residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009.

7. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB NOVITÀ NEL QUADRO RB Al fine di rendere più agevole per i contribuenti l’indicazione dei dati identificativi dei contratti di locazione che consentono di fruire di un’imposizione agevolata, nella sezione II è stata ora introdotta una nuova colonna dedicata all’indicazione del codice identificativo del contratto. Tale dato, rilevabile dalla ricevuta di registrazione telematica del contratto di locazione, sostituisce l’indicazione degli identificativi di registrazione richiesti nelle 4 colonne precedenti In particolare ora al rigo RB21 - Colonna 7 viene prevista la possibilità di indicare il codice identificativo del contratto di locazione in luogo degli estremi di registrazione.

Il codice identificativo del contratto è composto da 17 caratteri reperibile nella ricevuta di registrazione telematica o nella copia restituita dall’Ufficio dell’Agenzia delle entrate in caso di registrazione presso la stessa. In presenza di tale codice le colonne 3,4,5 e 6 non devono essere compilate.

8. Unico 2016: terreni e fabbricati nei quadri RW e RB NOVITÀ NEL QUADRO RB Al conduttore è sempre concessa la possibilità di rivolgersi all’Autorità giudiziaria per ricondurre il contratto di locazione alle condizioni “legali” di cui agli articoli 2, comma 1, e 2, comma 3, legge n. 431/1998, ovvero una durata di 4 anni + 4 (per i contratti liberi) o una durata di 3 anni + 2 (per i contratti concordati).

É attualmente prevista, con applicazione retroattiva a tutti i contratti stipulati fin dall’entrata in vigore della legge n. 431/1998 disciplinante le locazioni abitative, una nuova modalità di determinazione del canone di locazione dovuto.

In particolare è venuta meno l’automatica applicazione del “mini canone di locazione”, precedentemente previsto in simile ipotesi, ed è affidato ad un giudice il compito di determinare il canone dovuto, nei limiti fissati dalla legge.

TASI SULL’ABITAZIONE PRINCIPALE: NOVITA’

LEGGE DI STABILITA’ 2016

10. Tasi sull’abitazione principale: novità legge di stabilità 2016 ART. 1 COMMI 639 E 640, LEGGE N. 147/2013

Nell’ambito della manovra fiscale contenuta nella legge di Stabilità per il 2016, hanno trovato adeguato spazio alcune norme finalizzate ad accordare l’esenzione dal tributo per i servizi indivisibili - TASI per le abitazioni principali. Al suo debutto la TASI era applicabile anche all’abitazione principale, in quanto si tentava in tal modo di superare l’incoerenza di un sistema di federalismo fiscale basato sull’imposizione immobiliare che trascurava, però, una parte fondamentale di essa, vale a dire quella relativa alla prima casa. Era tuttavia lasciata facoltà ai comuni di ridurre il tributo fino all’azzeramento. Il legislatore della legge di Stabilità per il 2016, nell’ottica del perfezionamento della manovra diretta ad eliminare l’imposizione sull’abitazione principale, è intervenuto su varie disposizioni della legge n. 147/2013 proprio allo scopo di eliminare l’applicazione della TASI su tale tipologia di immobili.

11. Tasi sull’abitazione principale: novità legge di stabilità 2016 L’art. 1, comma 14, lettera a) della legge n. 208/2015 apporta, infatti, modifiche all’art. 1, comma 639, legge n. 147/2013 precisando, che la TASI si applica a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile, “escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall’utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”.

La norma è di particolare rilievo in quanto, oltre ad uniformare le disposizioni esonerative per le abitazioni principali ai fini TASI a quelle stabilite ai fini IMU, opera un rinvio alle definizioni di abitazione principale contenute nell’art. 13, D.L. n. 201/2011.

12. Tasi sull’abitazione principale: novità legge di stabilità 2016 Ai fini TASI, l’esenzione si estende alle ipotesi di assimilazione all’abitazione principale, vale a dire:  

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All’immobile posseduto dal cittadino italiano residente all’estero; alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché (come previsto dalla legge di Stabilità 2016) a quelle destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica; ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali; all’ex casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio; agli immobili posseduti dal personale in servizio permanente appartenente a specifiche Forze armate; (ove deliberato dal comune) all’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

13. Tasi sull’abitazione principale: novità legge di stabilità 2016 Con la lettera d) del comma 14, il legislatore ha integrato il testo del comma 681 dell’art. 1, legge n. 147/2013 con una disposizione diretta a disciplinare l’ipotesi in cui è l’occupante a destinare l’immobile detenuto ad abitazione principale.

La TASI è dovuta sia da quest’ultimo, che dall’occupante, che sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. L’occupante deve corrispondere il tributo nella misura stabilita dal comune nel regolamento che è compresa tra il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo della TASI, mentre la restante parte è a carico del titolare del diritto reale.

14. Tasi sull’abitazione principale: novità legge di stabilità 2016

La nuova norma, integrando le disposizioni del comma 681, prevede che nel caso in cui l’unità immobiliare sia detenuta da un soggetto che la destina ad abitazione principale - escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 - quest’ultimo non è più tenuto al pagamento della TASI mentre il possessore versa il tributo nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo all’anno 2015 o in quella fissata per legge dall’art. 1, comma 688, legge n. 147/2013. Si ricorda, a questo proposito che nel caso in cui il comune non abbia determinato la percentuale di ripartizione dell’imposta tra i due soggetti, la TASI è dovuta dal titolare del diritto reale nella misura del 90%.

ABITAZIONI IN COMODATO: RIDUZIONE IMU/TASI

16. Abitazioni in comodato: riduzione IMU/TASI La legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 10, legge n. 208/2015) introduce un’agevolazione in tema di IMU DAL 1 GENNAIO 2016

E’ prevista una riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti (la disposizione ha effetti anche per la TASI considerato che la base imponibile è la stessa dell’IMU) entro il primo grado (genitori oppure figli), che la destinano ad abitazione principale e a condizione che:  il contratto sia registrato;  il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

17. Abitazioni in comodato: riduzione IMU/TASI

Il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un solo altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione per le unità abitative rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

18. Abitazioni in comodato: riduzione IMU/TASI Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto di comodato, attestante la concessione del bene al parente, sia registrato. Il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere assoggettato a registrazione nei 20 giorni dalla sua formazione con il pagamento dell’imposta fissa di registro di 200 euro. Non essendo prevista una decorrenza ad hoc per le modifiche introdotte dalla legge di Stabilità 2016, la riduzione IMU per gli immobili concessi in comodato si applica a decorrere dal 1° gennaio 2016. Al fine di beneficiare della riduzione, il soggetto passivo (il comodante) dovrebbe attestare il possesso dei requisiti nel modello di dichiarazione IMU (ex art. 9, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011). N.B.

Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.

ONERI DETRAIBILI DI DERIVAZIONE IMMOBILIARE

20. Oneri detraibili di derivazione immobiliare 20 NOVITÀ LEGGE DI STABILITÀ 2016 Spese di recupero del patrimonio edilizio

La legge di stabilità per l’anno 2016 ha prorogato la detrazione IRPEF per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, nel limite massimo di spesa detraibile pari a 96.000,00 euro per unità immobiliare, nella misura del 50% per le spese sostenute dal 26.6.2012 al 31.12.2016. Originariamente l’agevolazione, consistente nella detraibilità dall’IRPEF lorda del 41% delle spese sostenute per l’effettuazione di taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio residenziale, era stata introdotta dall’art. 1 della L. 27.12.97 n. 449 ed era circoscritta ai periodi d’imposta 1998 e 1999.

21. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Successivamente tale bonus fiscale è stato oggetto di ripetute proroghe negli anni fintantoché l’art. 4 del DL 201/2011 (conv. L. 214/2011), inserendo nel TUIR il nuovo art. 16-bis, recante “Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici”, ne ha determinato il “passaggio a regime”. Soggetti beneficiari Possono usufruire dell’agevolazione:  i soggetti IRPEF residenti e non residenti in Italia, ivi compresi:  le società di persone (società semplici, società in nome collettivo, società in accomandita semplice ed enti ad esse equiparati);  le imprese familiari;  gli imprenditori individuali; per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;  i soci di cooperative a proprietà divisa, assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale;  i soci di cooperative a proprietà indivisa.

22. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Soggetti beneficiari

Tali soggetti devono possedere l’immobile residenziale sito in Italia, oggetto dell’intervento di recupero edilizio e in relazione al quale hanno sostenuto le relative spese, in base ai seguenti titoli:

Piena proprietà

Nuda proprietà

Altri diritti reali, quali l’uso, l’usufrutto, l’abitazione o la superficie

23. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Soggetti beneficiari

ovvero detenerlo in base ai seguenti titoli

Locazione

Comodato

24. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Soggetti beneficiari

ovvero versare in una delle condizioni seguenti:

Essere familiare convivente con il possessore intestatario dell’immobile

Essere futuro acquirente dell’immobile

25. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Soggetti beneficiari La C.M. 24.2.98 n. 57/E ha chiarito che la detrazione spetta:

Al possessore

Al detentore

È “possessore” colui che vanta sull’immobile un diritto di proprietà o un altro diritto reale diverso dalla proprietà (quale usufrutto, uso, abitazione); a titolo esemplificativo, sono possessori l’usufruttuario di un appartamento o, limitatamente alle parti comuni, il condominio.

Sono “detentori” il familiare del possessore, il conduttore, il comodatario, il socio della cooperativa a proprietà indivisa, il socio di società di persone, il promissario acquirente. La detrazione spetta per le spese sostenute e nella misura in cui le stesse siano effettivamente rimaste a loro carico.

26. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Soggetti beneficiari

Coniuge assegnatario dell’ex casa coniugale

La circ. Agenzia delle Entrate 9.5.2013 n. 13 ha precisato che fra i beneficiari della detrazione può rientrare anche il coniuge assegnatario che sostiene le spese edilizie su un immobile (di proprietà dell’altro coniuge) in precedenza assegnatogli a seguito di sentenza di separazione. La ex moglie (o l’ex marito), quindi, può detrarre le spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile in cui risiede, anche se la proprietà dell’unità immobiliare è dell’altro coniuge.

27. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Gli interventi agevolativi

16-bis co. 1 del TUIR detrazione IRPEF del 36-50%

Possono beneficiare del bonus fiscale in oggetto gli interventi:  di cui alle lett. a), b), c) e d) dell’art. 3 del DPR 380/2001 (Testo unico edilizia), effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’art. 1117 c.c. Si tratta delle spese sostenute per interventi effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali di:  manutenzione ordinaria;  manutenzione straordinaria;  restauro e risanamento conservativo;  ristrutturazione edilizia;

28. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Gli interventi agevolativi 16-bis co. 1 del TUIR detrazione IRPEF del 36-50%  di cui alle lett. b), c) e d) dell’art. 3 del DPR 380/2001 (Testo unico edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Si tratta delle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze di:  manutenzione straordinaria;  restauro e risanamento conservativo;  ristrutturazione edilizia. Possono altresì fruire della detrazione gli interventi:  necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle tipologie di opere sopra citate, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

29. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Gli interventi agevolativi 16-bis co. 1 del TUIR detrazione IRPEF del 36-50%  relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali a unità immobiliari residenziali, anche a proprietà comune (condominiale);  gli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione). La circ. Agenzia delle Entrate 6.2.2001 n. 13 ha chiarito che gli interventi che non presentano le caratteristiche previste dalla L. 9.1.89 n. 13 non possono essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e, pertanto, non sono agevolabili come tali;  la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’art. 3 co. 3 della L. 5.2.92 n. 104;

30. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Gli interventi agevolativi 16-bis co. 1 del TUIR detrazione IRPEF del 36-50%

 relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;  relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici (L. 31.7.97 n. 249), quali antenne collettive, reti via cavo, accesso a servizi telematici, ecc.;  relativi alla realizzazione di opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico;  per la realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia;  di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici;

31. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Gli interventi agevolativi 16-bis co. 1 del TUIR detrazione IRPEF del 36-50%

 relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

32. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Acquisto di mobili ed elettrodomestici

L’art. 16 co. 2 del DL 4.6.2013 n. 63 (convertito nella Legge 3.8.2013 n. 90) ha introdotto una detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (con determinate caratteristiche) finalizzati all’arredo “dell’immobile oggetto di ristrutturazione” (c.d. “bonus arredamento” o “bonus mobili”) che è stata da ultimo prorogata fino al 31.12.2016 dalla Legge 208/2015.

33. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Acquisto di mobili ed elettrodomestici

Cronistoria normativa La suddetta norma è stata oggetto di modifiche ad opera:  dell’art. 1 co. 139 della L. 147/2013 (legge di stabilità 2014);  dell’art. 7 co. 2-bis e 2-ter del DL 28.3.2014 n. 47 (conv. L. 23.5.2014 n. 80). La legge di stabilità 2014 ha poi previsto che:  la detrazione del 50% spetti per le spese sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2014;  le spese devono non essere superiori a quelle sostenute per i lavori di recupero edilizio previsti dall’art. 16-bis del TUIR per i quali la stessa legge di stabilità ha disposto l’incremento della detrazione al 50% fino al 31.12.2015.

34. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Acquisto di mobili ed elettrodomestici

Cronistoria normativa Successivamente, l’art. 7 co. 2-bis e 2-ter del DL 47/2014, così come modificato in sede di conversione, ha disposto:  la soppressione del limite delle spese di acquisto dei mobili per cui non potevano essere superiori a quelle sostenute per i lavori di ristrutturazione;  ha stabilito espressamente che, ai fini della fruizione della detrazione di imposta, per il periodo dal 6.6.2013 al 31.12.2014, le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici sono computate indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni di cui all’art. 16-bis del TUIR. L’art. 1 co. 47 della L. 190/2014 (legge di stabilità 2015) ha stabilito poi che la detrazione si applica alle spese sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2015.

35. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Acquisto di mobili ed elettrodomestici

Cronistoria normativa

Tra le novità contenute nella citata legge di stabilità 2015 si evidenzia, inoltre, che è aumentata dal 4% all’8% la misura della ritenuta introdotta dall’art. 25 del DL 31.5.2010 n. 78 (conv. L. 122/2010), sui pagamenti effettuati con bonifico in “relazione ad oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta”. Da ultimo, l’art. 1 co. 74, lett. c) della L. 28.12.2015 n. 208 (legge di stabilità 2016) ha prorogato il c.d. “bonus mobili” in questione alle spese sostenute fino al 31.12.2016.

36. Oneri detraibili di derivazione immobiliare Acquisto di mobili da parte delle «giovani coppie»

La legge di stabilità 2016, al co. 75 dell’art. 1, introduce una nuova detrazione per le giovani coppie che acquistano dei mobili per arredare l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. “Le giovani coppie costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno tre anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i trentacinque anni, acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, beneficiano di una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili ad arredo della medesima unità abitativa. La detrazione di cui al presente comma, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 16.000 euro”.

37. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE»

Per beneficiare della detrazione è necessario che una “giovane coppia”:  abbia acquistato un’unità immobiliare;  abbia adibito l’unità immobiliare ad abitazione principale.

38. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE»

La norma non ha definito quando deve essere perfezionato l’acquisto dell’immobile dalle giovani coppie, mentre precisa che le spese per gli arredi devono essere sostenute nel 2016. Pertanto, dovrebbero poter beneficiare della detrazione anche coloro che hanno comperato la casa nel 2015 e nel 2016 acquistano gli arredi. Sul punto si auspica arrivi al più presto un chiarimento ufficiale da parte dell’amministrazione finanziaria. Inoltre, seppur non vi siano chiarimenti ufficiali si ritiene che l’agevolazione possa essere riconosciuta anche per gli acquisti a titolo gratuito (es. genitori che donano al figlio la casa in cui andrà a convivere).

39. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE» Soggetti beneficiari

Le giovani coppie sono definite come quelle costituenti un nucleo familiare composto:  da coniugi ;  o da conviventi more uxorio, che abbiano costituito nucleo da almeno 3 anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni. Da un’interpretazione letterale della norma sembrerebbe che i requisito dell’aver costituito il nucleo familiare da almeno 3 anni debba valere sia per i coniugi che per i conviventi. Si ritiene che la convivenza possa essere provata mediante il certificato di stato di famiglia che attesta la comune residenza.

40. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE»

Età dei beneficiari

La norma non precisa in quale momento il componente della coppia non deve aver superato i 35 anni di età: se all’atto dell’acquisto dell’immobile o se al momento di acquisto dei beni agevolati.

41. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE»

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/2016 del 31/03/2016

Al paragrafo 2.1 lett. b afferma che per poter usufruire del beneficio è necessario: “non aver superato, almeno da parte di uno dei componenti la giovane coppia, i 35 anni di età. Per non creare disparità di trattamento in base alla data di compleanno, il requisito anagrafico deve intendersi rispettato dai soggetti che compiono il 35° anno d’età nell’anno 2016, a prescindere dal giorno e dal mese in cui ciò accade”.

42. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE»

Beni agevolati

Le “giovani coppie” beneficiano di una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili ad arredo dell’unità abitativa destinata ad abitazione principale.

L’agevolazione, quindi, consente di fruire del bonus fiscale soltanto per l’acquisto di mobili.

43. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE» Aliquota della detrazione e ammontare delle spese

La detrazione, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50% delle spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016 ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 16.000,00 euro.

Seppur non vi siano chiarimenti sul tema, si ritiene che il limite di 16.000,00 euro si riferisca alla singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze. L’ammontare massimo della detrazione IRPEF fruibile per ogni unità immobiliare sarà, quindi, pari a 8.000,00 euro.

44. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE» Incumulabilità delle agevolazioni

Il nuovo beneficio non è cumulabile con quello di cui all’art. 16 del DL 63/2013, concernente le detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia e per l’acquisto di mobili (c.d. “bonus mobili”).

Differenze col «bonus mobili»

A differenza del c.d. “bonus mobili” (all’art. 16 co. 2 del DL 63/201350), l’agevolazione riservata alle giovani coppie:  non riguarda gli elettrodomestici;  spetta soltanto a coloro che acquistano l’abitazione principale senza aver eseguito alcun intervento di recupero edilizio.

45. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO DI MOBILI DA PARTE DELLE «GIOVANI COPPIE» Modalità di pagamento

La legge non stabilisce quali modalità di pagamento debbano essere utilizzate per poter beneficiare della detrazione per l’acquisto di mobili.

Seppur si attendano gli opportuni chiarimenti ufficiali è possibile che, così come per la fruizione del c.d. “bonus mobili” di cui al DL 63/2013, il pagamento possa avvenire tramite:  bonifico bancario o bonifico postale;  carta di credito o di debito (es. bancomat).

46. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA La legge di stabilità 2016 (co. 74 dell’art. 1 della L. 208/2015) ha prorogato al 31.12.2016, nella misura del 65%, la detrazione fiscale prevista per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

Nella stessa misura è differita anche la detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. L’agevolazione è stata introdotta dalla Finanziaria 2007 ed originariamente spettava per le spese sostenute entro il 31.12.2007 nella misura del 55%. Nel corso degli anni la detrazione è stata oggetto di ripetute proroghe da parte di successivi provvedimenti.

47. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

Soggetti beneficiari della detrazione

Ai sensi dell’art. 2 del DM 19.2.2007, la detrazione d’imposta del 65% in esame spetta:  alle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;  agli enti e ai soggetti di cui all’art. 5 del TUIR non titolari di reddito d’impresa (es. associazioni tra artisti o professionisti, società semplici);  ai soggetti titolari di reddito d’impresa; che sostengono le spese per l’esecuzione dei previsti interventi su edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti.

48. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Titolarità dell’immobile

Tra le persone fisiche, il diritto alla detrazione del 65% compete al soggetto che sostiene le spese di riqualificazione energetica su edifici, parti di edifici o singole unità immobiliari:  posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto, uso, abitazione, superficie, ecc.),  ovvero detenuti in forza di contratti ad effetti obbligatori (es. locazione, anche finanziaria, e comodato). Godono altresì del beneficio fiscale:  i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali;  i soggetti non residenti in Italia;  i familiari conviventi (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo, ex art. 5 co. 5 del TUIR).

49. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Immobili degli IACP Le detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sono fruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), comunque denominati:  per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016,  per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica. Lo ha stabilito il co. 87 dell’art. 1 della L. 208/2015 che dispone testualmente “Le detrazioni di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per le spese sostenute, dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica”.

50. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Edifici interessati dall’agevolazione Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali (per l’attività d’impresa o professionali). La prova dell’esistenza dell’edificio può essere fornita:  dall’iscrizione in Catasto, ovvero dall’avvenuta richiesta di iscrizione in Catasto;  dal versamento dell’ICI/IMU, se dovuta. L’agevolazione, inoltre:  spetta se le spese sono sostenute in occasione della demolizione di un edificio e successiva fedele ricostruzione rispetto all’edificio originario (ristrutturazione edilizia);

51. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Interventi agevolativi previsti dalla L. 296/2006 Le spese per le quali è possibile beneficiare dell’agevolazione del 65% riguardano:  gli interventi di riduzione del fabbisogno di energia per il riscaldamento che devono conseguire un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale dell’intero edificio inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori limite indicati dai decreti ministeriali appositamente approvati;  gli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, a condizione che siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m2K, definiti appositamente dalla legge (si tratta degli interventi volti al miglioramento dell’isolamento termico);

52. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Interventi agevolativi previsti dalla L. 296/2006  l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università;  gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione. In aggiunta agli interventi previsti dalla L. 296/2006 di cui si è detto, l’agevolazione è stata estesa, nella misura del 65%, alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente:  per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’Allegato M al DLgs. 29.12.2006 n. 311;  sostenute dall’1.1.2015 al 31.12.2016;  fino a un valore massimo della detrazione di 60.000,00 euro.

53. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Altre tipologie di intervento agevolabili

Possono beneficiare, altresì, della detrazione IRPEF/IRES al 65% (con un limite massimo della detrazione pari a 30.000,00 euro):  gli interventi per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, sostenute dall’1.1.2015 al 31.12.2016;  gli interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia;  la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.

54. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali

La detrazione in questione si applica, nella misura del 65%, anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente:  per gli interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.;  oppure gli interventi che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio (es. rifacimento centrale termica con installazione caldaia a condensazione, coibentazione tetto o cappotti in facciate, ecc.);  sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2016.

55. Oneri detraibili di derivazione immobiliare SPESE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Cessione della detrazione agli esecutori dei lavori

Il co. 74 della legge di stabilità 2016 introduce la possibilità per i soggetti che si trovano nella “no tax area” (incapienti) di cedere la detrazione fiscale loro spettante ai fornitori che hanno effettuato i lavori. Questa scelta può essere fatta solo per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016 per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali e con modalità che saranno stabilite con un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.

56. Oneri detraibili di derivazione immobiliare DETRAZIONE DELL’IVA PER GLI ACQUIRENTI PRIVATI DI IMMOBILI

premessa

In linea di principio l’applicazione del meccanismo del “prezzo-valore” determina una riduzione della base imponibile rappresentata dal valore catastale. Diversamente, la base imponibile ai fini IVA è rappresentata dal corrispettivo, nella maggior parte dei casi ben superiore al valore catastale. Tale circostanza è già di per sé sufficiente a determinare un notevole aggravio dell’onere fiscale a carico dell’acquirente.

57. Oneri detraibili di derivazione immobiliare DETRAZIONE DELL’IVA PER GLI ACQUIRENTI PRIVATI DI IMMOBILI ESEMPIO Si consideri l’acquisto di un immobile effettuato da una persona fisica non in possesso delle condizioni che legittimano l’applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il valore catastale è pari a 230.000 euro, invece il corrispettivo ammonta a 540.000 euro.

L’impresa costruttrice, al fine di evitare gli effetti negativi del meccanismo del pro-rata, ha interesse ad applicare l’IVA. Pertanto, o la cessione è soggetta naturalmente ad IVA in quanto il trasferimento viene effettuato entro i cinque anni dall’ultimazione della costruzione dell’immobile, oppure l’impresa costruttrice applicherà l’IVA esercitando l’opzione ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis), D.P.R. n. 633/1972. L’onere tributario, cioè l’IVA applicata, ammonta a 54.000 euro. Viceversa se la vendita dell’immobile abitativo fosse effettuata da un privato o da un’impresa non costruttrice l’imposta di registro dovuta in base al valore catastale sarebbe pari a 20.700 euro (il 9% di 230.000 euro).

58. Oneri detraibili di derivazione immobiliare DETRAZIONE DELL’IVA PER GLI ACQUIRENTI PRIVATI DI IMMOBILI Le novità della legge di Stabilità 2016

Al verificarsi di determinate condizioni, si può considerare in detrazione dall’IRPEF lorda un importo pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA per gli acquisti di unità immobiliari residenziali effettuati entro il 31 dicembre 2016.

Il legislatore della legge di Stabilità 2016 ha inteso in parte eliminare il maggior onere rappresentato dall’IVA quale tributo non detraibile dagli acquirenti privati persone fisiche.

59. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Le novità della legge di Stabilità 2016

La nuova agevolazione consiste in una detrazione IRPEF del 19% dei canoni di leasing e del prezzo di riscatto pagati da coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale attraverso un contratto di locazione finanziaria.

In particolare, introducendo le lett. i-sexies1) ed i-sexies2) al co. 1 dell’art. 15 del TUIR, viene agevolato lo strumento del leasing immobiliare per coloro che acquistano la prima casa, con vantaggi maggiori per i giovani di età inferiore a 35 anni.

60. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Periodo di applicazione della nuova detrazione

Il co. 84 dell’art. 1 della L. 208/2015 stabilisce che le disposizioni contenute nei co. 82 e 83 si applicano dall’1.1.2016 al 31.12.2020.

la nuova detrazione si rende applicabile ai contratti di leasing conclusi nel menzionato intervallo temporale. Spese detraibili Dall’IRPEF lorda si può detrarre un importo pari al 19% per:  i canoni ed i relativi oneri accessori;  il costo di acquisto dell’unità immobiliare riscattata, derivanti da contratti di locazione finanziaria di unità immobiliari.

61. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING

Condizioni per beneficiare dell’agevolazione Dette unità immobiliari:  devono essere adibite ad abitazione principale entro un anno dalla consegna;  possono riguardare anche immobili da costruire.

Sotto l’aspetto soggettivo, possono beneficiare dell’agevolazione i soggetti IRPEF che:  hanno un reddito complessivo non superiore a 55.000,00 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria;  non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

62. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Misura della detrazione

L’agevolazione spetta in misura diversa a seconda che le spese siano sostenute da soggetti di età inferiore o superiore a 35 anni.

Per quanto concerne i giovani di età inferiore a 35 anni, la detrazione IRPEF del 19% compete:  per un importo non superiore a 8.000,00 euro per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing;  per un importo non superiore a 20.000,00 euro per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

63. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Misura della detrazione

Per quanto concerne i soggetti di età non inferiore a 35 anni (ovverosia per coloro che hanno un’età pari o superiore a 35 anni), la detrazione IRPEF del 19% spetta:  per un importo non superiore a 4.000,00 euro per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing;  per un importo non superiore a 10.000,00 euro per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

64. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Convenienza del leasing abitativo piuttosto che del mutuo: osservazioni

Ci si chiede quale sia la convenienza della detrazione delle spese relative al contratto di leasing abitativo in oggetto rispetto a quella relativa agli interessi passivi contratti per mutui ipotecari finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale di cui all’art. 15 co. 1 lett. b) del TUIR.  La detrazione riguardante il leasing abitativo si calcola sull’intero canone di leasing che comprende sia la quota capitale che la parte degli interessi passivi ed è fruibile anche sull’eventuale prezzo di riscatto, quella prevista nel caso di mutuo si applica soltanto sugli interessi passivi del mutuo.

65. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Convenienza del leasing abitativo piuttosto che del mutuo: osservazioni

 In relazione al limite della detrazione quella relativa ai mutui ipotecari spetta su un importo annuo massimo di 4.000,00 euro (la detrazione massima spettante è quindi pari a 760,00 euro), mentre i limiti della detrazione per i canoni di leasing è di 8.000,00 euro per gli under 35 (la detrazione massima spettante è quindi pari a 1.520,00 euro) e di 4.000,00 euro per gli over 35 (la detrazione massima spettante è quindi pari a 760,00 euro). Pertanto, anche escludendo l’agevolazione che si beneficerebbe sull’eventuale prezzo di riscatto per gli under 35, la detrazione sul leasing risulterebbe maggiormente conveniente di quella prevista per i mutui.

66. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING Convenienza del leasing abitativo piuttosto che del mutuo: osservazioni

Parte della dottrina, inoltre, ha osservato che per confrontare meglio le due agevolazioni sarebbe necessario tenere conto anche del fatto che la detrazione introdotta dalla legge di stabilità 2016 per i leasing abitativi ha un’operatività limitata nel tempo poiché risulta applicabile soltanto nel quinquennio 2016-2020 ai sensi del co. 84 dell’art. 1 della L. 208/2015, mentre la detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi dei mutui ipotecari per l’acquisto o la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale di cui all’art. 15 co. 1 lett. b) e co. 1-ter del TUIR è “a regime” e può applicarsi per tutta la durata del contratto.

67. Oneri detraibili di derivazione immobiliare ACQUISTO PRIMA CASA CON LEASING

Convenienza del leasing abitativo piuttosto che del mutuo: osservazioni

Ipotizzando che il tasso degli interessi passivi dei mutui ipotecari sia lo stesso di quello applicato al leasing abitativo ed a parità di oneri connessi alle due diverse tipologie di contratti, si potrebbe affermare che la strada del leasing possa essere maggiormente conveniente.

LE AGEVOLAZIONI «PRIMA CASA» NOVITA’

69. Le agevolazioni «prima casa» - novità

L'art. 1 co. 55 della legge di stabilità 2016 interviene sulla disciplina dell'agevolazione "prima casa", contenuta nella nota II bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86

in presenza delle condizioni agevolative indicate dalla citata nota IIbis, l'atto di trasferimento immobiliare sconta l'imposta di registro o l'IVA nella misura ridotta, rispettivamente del 2% o 4%.

70. Le agevolazioni «prima casa» - novità

La nuova norma prevista dalla legge di stabilità 2016 consente di applicare l'agevolazione, anche nel caso in cui l'acquirente, al momento dell'acquisto, non si sia ancora "liberato" della precedente "prima casa", purché, però, egli la alieni entro 1 anno dal "nuovo" acquisto agevolato.

Nello specifico, viene inserito il nuovo co. 4bis nella nota IIbis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, prevedendo che l'aliquota dell'imposta di registro del 2% si applichi anche nel caso in cui non risulti soddisfatta la condizione recata dalla lett. c) della norma, purché l'immobile acquistato (in passato) con l'agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato.

71. Le agevolazioni «prima casa» - novità CONDIZIONE DELL’IMPOSSIDENZA DI ALTRI IMMOBILI ACQUISITI COL BENEFICIO

Occorre precisare che la lett. c) della nota II bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 statuisce che, per l'accesso all'agevolazione "prima casa", l'acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l'agevolazione prima casa. In breve, questa condizione agevolativa imponeva, fino al 31.12.2015, a chi volesse acquistare un'abitazione con l'agevolazione prima casa, di non vantare diritti reali su altre abitazioni acquistate, in precedenza, col beneficio.

72. Le agevolazioni «prima casa» - novità CONDIZIONE DELL’IMPOSSIDENZA DI ALTRI IMMOBILI ACQUISITI COL BENEFICIO

Vendita della «vecchia» prima casa entro un anno dal nuovo acquisto

La novità introdotta con la legge di stabilità 2016 si prefigge lo scopo di garantire ai contribuenti un periodo, della durata di un anno, successivo al "nuovo acquisto agevolato", durante il quale vendere la "vecchia" prima casa. La nuova norma recata dal co. 4bis della nota II bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, entrata in vigore l'1.1.2016, dispone che l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia ancora in possesso del suo immobile acquistato con lo stesso beneficio purché quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.

73. Le agevolazioni «prima casa» - novità CONDIZIONE DELL’IMPOSSIDENZA DI ALTRI IMMOBILI ACQUISITI COL BENEFICIO

Decadenza dell’agevolazione La nuova previsione dispone, inoltre, che si verifichi la decadenza dall'agevolazione prima casa goduta sul nuovo acquisto, ove l'abitazione precedentemente acquistata con l'agevolazione prima casa non venga alienata entro un anno dall'acquisto agevolato della nuova abitazione.

La concessione dell'agevolazione anche prima della vendita della "vecchia" prima casa è, quindi, condizionata alla successiva alienazione. Ove, entro 1 anno, la "vecchia" prima casa non venga alienata, si realizza la decadenza dall'agevolazione goduta in relazione al nuovo acquisto, con conseguente obbligo di corrispondere l'imposta in misura ordinaria, oltre alle sanzioni e agli interessi.