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SERVIZIO PATRIMONIO TECNOLOGIE IMPIANTI Via Trento, 6 - 46100 Mantova
Programma integrato di intervento per la riqualificazione del comparto ex ospedale Montecchi a Suzzara (MN)
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RELAZIONE TECNICA – DESCRITTIVA - ESTIMATIVA
INDICE Cap. 1: FINALITA’ ATTUATIVE DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO (P.I.I.) Cap. 2: EVOLUZIONE STORICA DEL COMPLESSO EDILIZIO, ADIBITO AD OSPEDALE Cap. 3: MODALITA’ ATTUATIVE DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO Cap. 4: PERIMETRAZIONE DEL COMPARTO DEL P.I.I. E INDIVIDUAZIONE DEGLI AMBITI DI INTERVENTO Cap. 5: ELENCO TAVOLE GRAFICHE ED ILLUSTRATIVE Cap. 6: AMBITO 1° Cap. 7: AMBITO 2° Cap. 8: AMBITO 3° Cap. 9: AMBITO 4° Cap.10: AMBITO 5° Cap.11: COMPUTO METRICO ESTIMATIVO DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE
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Cap. 1: FINALITA’ ATTUATIVE DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO (P.I.I.) Il Programma Integrato di Intervento è promosso dall’ ASL della Provincia di Mantova, proprietaria degli immobili che ricadono negli Ambiti attuativi 1°, 2° e 3° del P.I.I. nonché proprietaria degli immobili che si prevede di cedere o alienare al Comune di Suzzara (immobili che ricadono negli Ambiti attuativi 4° e 5° del P.I.I.), al fine sia di riqualificare, sotto il profilo del decoro e dell’ immagine estetico-architettonica, un’ area “fondamentale” del centro storico dell’ abitato di Suzzara, sia di disporre di spazi adeguati ad incrementare il servizio pubblico a favore dei cittadini affetti da fragilità geriatrica. Il Programma Integrato di Intervento ex L.R. 9/99, inerente la riqualificazione urbanistica del comparto dell’ ex Ospedale Civile “Montecchi” di Suzzara e degli immobili a destinazione sanitaria ASL ubicati in centro a Suzzara, prevede, come finalità precipua, il recupero e la riqualificazione dei corpi originari, realizzati alla fine del 1800, dell’ ex ospedale “Montecchi”, che costituiscono un patrimonio storico e monumentale per la comunità suzzarese e caratterizzano la realtà urbana del centro di Suzzara. Il Programma Integrato di Intervento prevede di mantenere ai corpi “storici” dell’ ex ospedale “Montecchi” la valenza “pubblica” che essi hanno sempre mantenuto negli anni, dal momento della costruzione fino ad oggi: essi verranno recuperati e riqualificati funzionalmente in modo da poter accogliere gli uffici e gli ambulatori del Distretto socio-sanitario ASL.
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Cap. 3: MODALITA’ ATTUATIVE DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO
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L’intervento di “Recupero e restauro dei corpi storici dell’ ex O.C. Montecchi” (intervento definito nelle tavole grafiche ed illustrative dell’ Ambito 1°) verrà dettagliatamente definito nel progetto preliminare, in corso di stesura, che costituirà la documentazione grafico-costruttiva di base per le fasi progettuali di dettaglio (progetto definitivo e progetto esecutivo, a carico della ditta costruttrice) e per la fase realizzativa delle scelte precedentemente operate a livello progettuale. Il costo del “Recupero e restauro dei corpi storici dell’ ex O.C. Montecchi” è stato, tuttavia, preventivamente definito già in fase di ideazione dei contenuti del P.I.I.; esso è stato preliminarmente quantificato in 4.300.000,00. In considerazione della tipologia di intervento e della volontà del soggetto attuatore (ASL della provincia di Mantova) di definire direttamente i vari aspetti progettuali, in modo da assicurare un riutilizzo degli spazi in piena sintonia con le necessità organizzative dei servizi distrettuali ASL, i lavori di “Recupero e restauro dei corpi storici dell’ ex O.C. Montecchi” (il cui importo si quantifica preliminarmente al di sotto della soglia comunitaria per l’ affidamento dei lavori di realizzazione di un’ opera pubblica) verranno eseguiti in conformità alle modalità previste dall’ art. 19 comma 1, lettera a) (“appalto per la sola esecuzione di lavori pubblici”) della “Legge quadro in materia di Lavori Pubblici”. Posto che l’ASL è tenuta a realizzare le opere di riqualificazione strutturale e di restauro conservativo della porzione di ex O.C. “Montecchi” destinata a Distretto socio-sanitario, stimate indicativamente in 4.300.000,00 , in autofinanziamento, ai sensi delle vigenti disposizioni regionali ed agli indirizzi della Direzione Generale Sanità, si è intrapreso in sinergia con il Comune di Suzzara un percorso procedurale atto ad assicurare la disponibilità delle risorse necessarie all' esecuzione dei lavori di recupero e ristrutturazione dei suddetti corpi “storici” dell’ ex O.C. “Montecchi” a mezzo di appalto opere ex art. 19 comma 1, lettera a) della L. 109/94, il cui corrispettivo si articola come segue : a) cessione in proprietà della porzione di terreno, facente parte del comparto ex O.C. “Montecchi”, adiacente ai corpi da ristrutturare dell’ ex ospedale, con diritto di costruirvi un immobile, come da planivolumetrico predisposto dall'ASL (vedasi tavole grafiche ed illustrative di Ambito 2°) ed in corso di approvazione da parte della Soprintendenza per i Beni Storici ed Architettonici, per una componente prezzo indicativamente pari ad 1.600.000,00; b) cessione in proprietà dell'immobile attuale sede del Distretto ASL, sito in via Marangoni n.c. 2 a Suzzara, con diritto di trasformarlo in residenza, come riportato tavole grafiche ed illustrative di Ambito 3°, per una componente prezzo indicativamente pari ad 1.150.000,00; c) pagamento al soggetto attuatore del Programma Integrato di Intervento, da parte della Ditta aggiudicataria, degli Oneri di urbanizzazione e dei Costi di costruzione inerenti l’ intervento di nuova edificazione eseguibile in conformità a quanto definito ai precedenti punti a) e b); l’importo dei contributi concessori afferenti gli interventi edilizi degli Ambiti 1° e 2° ammonta a complessivi 355.880,92. d) a compensazione, sulla base delle offerte di gara pervenute, si regolerà il residuo, positivo o negativo, che in quest’ ultimo caso verrà adempiuto con pagamento d’ uso le cui risorse ASL deriveranno dalla vendita della licenza d’ esercizio della Farmacia ASL di Suzzara.
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La realizzazione degli interventi urbanistici di cui ai suindicati Ambiti 2° e 3°, che comportano rispettivamente una nuova costruzione e un cambio di destinazione d’ uso da “area standard” ad area a vocazione “residenziale”, comporterebbe la corresponsione al Comune di Suzzara dei seguenti contributi concessori: o Standard: mq 4.675,04 o Parcheggi pubblici “P1” : mq 695,46 o Oneri di urbanizzazione primaria : 44.000,00 o Oneri di urbanizzazione secondaria : 68.000,00 o Costi di costruzione: 207.000,00 Ai sensi di quanto previsto dalla L.R. 9/99 sui Programmi Integrati di Intervento, si prevede e si condivide la corresponsione al Comune di Suzzara, in luogo delle somme sopra quantificate come “standard”, di uno “standard di qualità” costituito dal seguente pacchetto di cessioni immobiliari e di prestazioni, che risultano, direttamente o per finalità socio-sanitarie, assistenziali, storiche, urbanistiche e culturali, a vantaggio della cittadinanza suzzarese e che permetteno l’ attuazione di un progetto innovativo integrato, condiviso e sostenuto dall’ ASL e dal Comune, per il massimo recupero possibile delle fragilità geriatriche sia al servizio del paziente anziano che della famiglia nell’ assistenza, sostegno riabilitativo e ritorno alla domiciliarità, mediante un CDI (Centro Diurno Integrato) orientato al contenimento delle fragilità geriatriche concausate da esiti oncologici/neurologici/ictus/altre forme di deficit cognitivo e/o demenza ed al recupero e reinserimento domiciliare, dove si applichi sinergicamente il know riabilitativo psico-terapeutico sviluppato in altre realtà di “eccellenza”. Le opere di recupero dell’ immobile di seguito contraddistinto come ex Sanatorio e di riqualificazione come CDI (Centro Diurno Integrato) saranno a carico del Comune di Suzzara. L’ ASL si attiverà per l’ ottenimento del necessario accreditamento regionale della struttura (vedasi Ambito 4°) sopra descritta. L’ASL si impegna a soddisfare il pagamento degli “standard” attraverso la cessione in proprietà al Comune di Suzzara delle seguenti aree, costituenti l’Ambito 4° del P.I.I.: - Immobile originariamente utilizzato come ricovero per i malati di tubercolosi (Sanatorio) e circostante terreno pertinenziale, il tutto censito al Fg. 49, map.387 sub 1 (parte) e con un’ estensione di mq. 2.112; - terreno censito al Fg.48 map.42, di mq. 1905, - terreno antistante il succitato ex Sanatorio, fino in confine con viale Cadorna, precedentemente censito al Fg.49, mapp. 386 per complessivi mq 2.017. Il tutto per un’estensione totale di mq 4.129, che è attualmente censito al Fg. 49 map 763, verrà ceduto in proprietà al Comune di Suzzara insieme all’attuale map. 762 del Fg. 49, avente un’estensione di mq 401, che il soggetto attuatore si impegna ad allestire come parcheggio pubblico con accesso da viale Montecchi, nonché al terreno censito al Fg. 48 map 42, di mq 1905, che si trova in adiacenza al terreno di pertinenza dell’ex Sanatorio.
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Il Comune di Suzzara, in attuazione di quanto previsto nell’ “Accordo preliminare alla definizione del Programma Integrato di Intervento per la riqualificazione del comparto ex Ospedale Montecchi a Suzzara” siglato da ASL e dal Comune di Suzzara il 5 luglio 2004, provvederà al successivo riuso dell’ immobile originariamente utilizzato come ricovero per i malati di tubercolosi (Sanatorio) come CDI ( Centro Diurno Integrato). I “costi di costruzione”, come sopra quantificati, saranno versati al Comune di Suzzara entro un anno dalla stipula della Convenzione allegata al P.I.I. A sua volta, il Comune di Suzzara investirà tali somme nell’ acquisto dell’ immobile ex Dispensario individuato al Fg.49 map. 388, attualmente di proprietà ASL, per un importo massimo pari al valore dei costi di costruzione, come sopra quantificato ( 207.000,00). Il valore del bene summenzionato è stimabile in 212.380,00, come più dettagliatamente riportato nel Cap. 10 della presente Relazione Tecnica – Descrittiva – Estimativa. Successivamente, il Comune di Suzzara provvederà al recupero dell’immobile storico originariamente utilizzato come ex Dispensario ed alla riqualificazione dello stesso come complesso edilizio costituito da “minialloggi protetti per anziani”. Tale riqualificazione è riportata nelle tavole grafiche ed illustrative di “Ambito 5°”. Il P.I.I. prevede, altresì, la costruzione di un parcheggio pubblico da realizzare in fregio al Viale Montecchi, proprio di fronte alla costruzione che ospita gli Uffici (Anagrafe, Servizi Tecnici, ecc.) del Comune di Suzzara. Tali posti auto hanno una superficie di 432 mq. Il gettito totale dei parcheggi P1 afferenti gli interventi edificatori di P.I.I. è il seguente:
L’ importo della monetizzazione relativa ai parcheggi P1 è pertanto : 227,66 mq X 162 /mq = 36.880,92 Gli importi relativi agli oneri di urbanizzazione primaria , secondaria e della quota monetizzabile dei parcheggi P1 , come da accordi siglati da ASL e dal Comune di Suzzara in data 5 luglio 2004, saranno investiti in opere di urbanizzazione previste all’interno del Piano, per un importo complessivamente pari al valore degli oneri succitati, che ammontano a: ( 44.000,00 + 68.000,00 + 36.880,92) = 148.880,92. Le opere di urbanizzazione primaria, che è stato concordato con il Comune di Suzzara di eseguire e che verranno realizzate nel corso della fase attuativa del P.I.I., permettono di rendere “compiuta” la nuova immagine “urbanistica” del comparto interessato dal P.I.I., cioè l’ area del centro storico caratterizzata dall’ attuale stato di degrado conseguente all’ abbandono del vecchio Ospedale “Montecchi” e degli immobili pertinenziali che non possono più rivestire l’ originaria destinazione sanitaria, ricoperta per tanti anni del XX secolo.
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Le opere di urbanizzazione primaria che si realizzeranno permettono, altresì, di rendere più fruibile il comparto territoriale di P.I.I. da parte della cittadinanza, mediante la costruzione di un parcheggio per una ventina di posti-auto, di cui due posti da destinare appositamente a persone portatrici di handicap fisico. Tale parcheggio risulterà di indubbia utilità per la cittadinanza, in quanto sarà ubicato nella zona del comparto di P.I.I. (lungo viale Montecchi, proprio di fronte agli uffici del Comune di Suzzara) più vicina alla porzione di centro storico che costituisce il fulcro della vita cittadina, ma che, proprio per il ruolo urbano suddetto, è ovviamente interdetta al traffico. Le opere di urbanizzazione primaria previste sono riportate graficamente nella tavola 11 e sono computate e stimate nel Cap. 11 della presente relazione “Computo metrico estimativo degli oneri di urbanizzazione”; esse consistono sostanzialmente nei seguenti interventi: - rifacimento del marciapiede, con autobloccante simile a quello esistente nel tratto adiacente, nel tratto fronte viale Montecchi di comparto B (che nel fascicolo elaborati progettuali di P.I.I. dovrà essere denominato “Ambito 2°”), - regolarizzazione piano di posa , con preliminare demolizione del piano di finitura in cemento, e conseguente posa di autobloccanti ( simili a quelli del tratto precedente) nel marciapiede-pista ciclabile di viale Cadorna, dalla rotatoria fino a comprendere tutto il fronte strada dell’ adiacente Casa di Riposo “Boni”, - arretramento della recinzione (con conseguente riduzione della superficie utile interna) dell’ area cortilizia di via Marangoni, 2 e realizzazione di un marciapiede-pista ciclabile (largh. min. mt 2,50), finita con autobloccanti simili a quelli del contiguo comparto urbanistico, nel tratto di confine con via Diaz e nel primo tratto di via Marangoni, - realizzazione di aiuola delimitata da cordoli in c.c.a. vibrato in via Diaz, sul lato opposto a quello di confine con l’ area cortilizia dell’ attuale sede di Distretto ASL, - realizzazione del summenzionato parcheggio pubblico fronte viale Montecchi, di fronte agli uffici del Comune di Suzzara. Le opere sopra descritte sono rappresentate in TAV. 11 . L’ importo delle opere di urbanizzazione sopra descritte ammonta a complessivi 169.360,00, come esplicitamente esposto nel Cap. 11 della presente Relazione Tecnica – Descrittiva – Estimativa. Mediante la realizzazione delle opere di urbanizzazione sopra elencate si assolve appieno, pertanto, alla corresponsione al Comune degli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e della quota monetizzabile dei parcheggi P1, come sopra quantificati in 148.880,92.
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Cap. 4: PERIMETRAZIONE DEL COMPARTO DEL P.I.I. E INDIVIDUAZIONE DEGLI AMBITI DI INTERVENTO Il comparto territoriale interessato dal Programma Integrato di Intervento coincide con le proprietà ASL ubicate in centro a Suzzara, cioè: - tutto il compendio dell’ ex Ospedale “Montecchi” ed i corpi adiacenti, originariamente costruiti per fini sanitari, ormai non più indispensabili nell’ attuale scenario socio-sanitario della cittadinanza suzzarese (il Dispensario di prevenzione delle malattie polmonari ed il Sanatorio, cioè il ricovero dei malati di tubercolosi), - l’ immobile, originariamente sede degli uffici INPS ed attualmente sede del Distretto sociosanitario ASL di Suzzara. La perimetrazione del comparto è riportata graficamente in Tav. 03 . A seconda della peculiarità dell’intervento che si prevede di attuare, della destinazione d’ uso a cui verrà destinata l’ opera, della modalità attuativa e del soggetto che è previsto proceda ad effettuare l’ intervento, si sono individuati, all’ interno del “comparto”sopra definito, cinque Ambiti di P.I.I.: AMBITO 1° : Recupero e restauro dei corpi storici dell’ ex Ospedale Civile “Montecchi” L’intervento che caratterizza questo Ambito è il recupero ed il restauro dei corpi storici dell’ ex Ospedale “Montecchi” (dei corpi, cioè, soggetti alla tutela della Soprintendenza dei beni storici ed architettonici) . Tale intervento verrà realizzato secondo le tipiche tecniche del restauro architettonico e in conformità alle disposizioni della Soprintendenza, ma in modo da ridare fruibilità al “contenitore architettonico” secondo le necessità logistiche della proprietaria ASL; la riqualificazione prevista nell’ intervento dell’ Ambito 1° è pertanto finalizzata ed articolata in modo da permettere il riutilizzo dei corpi storici dell’ ex Ospedale “Montecchi” come sede del Distretto socio-sanitario ASL di Suzzara, attualmente ubicati nell’ immobile di via Marangoni, 2, che sarà interessato, all’ interno del P.I.I., dalla riqualificazione con cambio di destinazione urbanistica definiti nell’ Ambito 3°. AMBITO 2° : Riqualificazione urbanistica dell’ area occupata dall’ ex Ospedale Civile “Montecchi” L’intervento che caratterizza questo Ambito è la demolizione dei corpi costruiti e aggiunti all’ originario nucleo edilizio dell’Ospedale “Montecchi”, situati nella parte posteriore dell’ appezzamento di terreno sul quale si erge il corpo di fabbrica dell’ex Ospedale, e la successiva edificazione di un fabbricato tutto a destinazione residenziale, ad esclusione di parte del piano terra, da assegnare a “servizi ad uso pubblico”, (che, nel caso specifico di Ambito 2°, è il servizio di farmacia dell’ originaria “Farmacia dell’ Ospedale”, ubicata da circa quarant’anni in uno stabile coinvolto dalla demolizione summenzionata).
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AMBITO 3° : Riqualificazione urbanistica dell’ attuale sede del Distretto ASL di Suzzara di via Marangoni L’intervento che caratterizza questo Ambito è la riqualificazione dell’ immobile di via Marangoni, 2, originariamente sede degli uffici INPS ed ora sede degli uffici e degli ambulatori del Distretto ASL di Suzzara, in complesso a destinazione residenziale. La riqualificazione edilizia summenzionata verrà realizzata al termine dei lavori di recupero di cui all’ Ambito 1° ed al conseguente trasferimento del Distretto socio-sanitario ASL presso gli spazi restaurati dei corpi storici dell’ ex ospedale Montecchi. AMBITO 4° : Immobili da cedere al Comune di Suzzara Gli elementi che caratterizzano questo Ambito sono: A. la cessione al Comune di Suzzara dell’ex Sanatorio e del terreno circostante, tutti di proprietà ASL, e l’ impegno, sottoscritto in fase di promozione del presente P.I.I., di promuovere un progetto innovativo integrato per il massimo recupero possibile delle fragilità geriatriche sia al servizio del paziente anziano che della famiglia nell’ assistenza, sostegno riabilitativo e ritorno alla domiciliarità, mediante realizzazione di un CDI (Centro Diurno Integrato) orientato al contenimento delle fragilità geriatriche concausate da esiti oncologici/neurologici/ictus/altre forme di deficit cognitivo e/o demenza ed al recupero e reinserimento domiciliare. Le competenze dei due Enti sottoscrittori del suddetto impegno sono rispettivamente: - da parte del Comune di Suzzara, di assumersi l’ onere di recuperare tale stabile come Centro Diurno Integrato, - da parte dell’ ASL, di attivarsi per l’ ottenimento del necessario accreditamento regionale della struttura sopra descritta. B. la cessione al Comune di Suzzara di un’area, fronte viale Montecchi, che l’A.S.L. allestirà come parcheggio pubblico per un totale di 20 posti auto, che andranno ad incrementare la dotazione di parcheggi per la cittadinanza già presenti a fianco della sede degli uffici comunali di viale Montecchi AMBITO 5° : Immobili da alienare al Comune di Suzzara L’intervento che caratterizza questo Ambito è l’alienazione al Comune di Suzzara dell’ex Dispensario, che il Comune si impegna ad acquistare, dalla proprietaria ASL, con i proventi derivanti dal pagamento della quota inerente i “costi di costruzione” connessi al Programma Integrato di Intervento in argomento. Con la sottoscrizione dell’“Accordo preliminare alla definizione del Programma Integrato di Intervento per la riqualificazione del comparto ex Ospedale Montecchi a Suzzara” siglato da ASL e dal Comune di Suzzara il 5 luglio 2004, il Comune di Suzzara si è reso disponibile ad integrare il programma socio-assistenziale a favore dell’ utenza geriatrica mediante il recupero dell’ ex Dispensario con contestuale trasformazione in nucleo di “mini-alloggi protetti” da assegnare ad anziani.
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Cap. 5: ELENCO TAVOLE GRAFICHE ED ILLUSTRATIVE Le tavole grafiche ed illustrative del Programma Integrato di Intervento sono le seguenti: TAV. 01: Inquadramento generale, estratto di mappa catastale. TAV. 02: Inquadramento generale, estratto di P.R.G. TAV. 03: Perimetrazione Comparto. TAV. 04: Individuazione ambiti. TAV. 05: Documentazione e Rilievo fotografico. TAV. 06: Individuazione edifici da demolire ed edifici da recuperare e ristrutturare. TAV. 07: Individuazione edifici di nuova costruzione ed edifici da ristrutturare. TAV. 08: Sottoservizi. TAV. 09: Abbattimento barriere architettoniche. TAV. 10: Standard urbanistici. TAV. 11: Opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Ambito 1°: Recupero e restauro dei corpi storici dell’ ex Ospedale Civile “Montecchi” TAV. 12: Stato attuale dei corpi storici dell’ex Ospedale Civile “Montecchi”. TAV. 13: Evoluzione storica del complesso edilizio. TAV. 14: Superfetazioni da demolire. TAV. 15: Recupero dei corpi storici dell’ex Ospedale Civile”Montecchi”. Ambito 2°: Riqualificazione urbanistica dell’area occupata dall’ex Ospedale Civile “Montecchi” TAV. 16: Inquadramento dell’area di intervento. TAV. 17: Corpi da demolire, inquadramento di nuova costruzione. TAV. 18: Destinazione di uso delle aree di ambito 2° dei corpi di nuova costruzione. TAV. 19: Destinazione parcheggi esterni. TAV. 20: Vista assonometrica dei volumi di progetto. TAV. 21: Planivolumetrico di nuova costruzione e di edificazione urbana della zona. TAV. 22: Ipotesi progettuale dei corpi di nuova costruzione, piante, prospetti, sezione. TAV. 23: Simulazione di impatto ambientale. Ambito 3°: Riqualificazione urbanistica dell’attuale sede del Distretto ASL di Suzzara in via Marangoni TAV. 24: Inquadramento area di intervento. TAV. 25: Stato attuale dell’immobile di via Marangoni, 2. TAV. 26: Destinazione di uso delle aree di ambito 3°. TAV. 27: Tipologie unità residenziali dell’immobile di via Marangoni, 2.
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Ambito 4°: Immobili da cedere al Comune di Suzzara TAV. 28: Inquadramento area di ambito 4°. TAV. 29: Stato attuale dell’ex Sanatorio. TAV. 30: Ipotesi progettuale di recupero dell’ex Sanatorio come C.D.I. (Centro Diurno Integrato). Ambito 5°: Immobili da alienare al Comune di Suzzara TAV. 31: Inquadramento di area ambito 5°. TAV. 32: Stato attuale dell’ex Dispensario Antitubercolare di Suzzara.
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Cap. 7: AMBITO 2° Riqualificazione urbanistica dell’area occupata dall’ ex ospedale civile “Montecchi” Il lay out di progetto prevede la realizzazione di un edificio in linea a forma angolare semplice che si ripartisce ortogonalmente con le “ali” dell’ex ospedale Montecchi. La soluzione angolare è vista come una funzione di quinta-schermatura della struttura storica che è confinata da edifici che si presentano in stato di degrado e privi di stilizzazione architettonica. Sono previsti quattro corpi abitativi serviti da tre torrini di servizio scale per accesso alle residenze e portico di collegamento distributivo. In questi corpi è stata ricavata un’area commerciale al piano terra per servizio di interesse pubblico (farmacia). A diretto contatto con gli edifici sono state progettate una piazzetta a cielo aperto e un’ampia area verde attrezzata che favoriscono le relazioni sociali all’aperto tra gli utenti. Queste aree si relazionano e comunicano in sintonia con l’edificio storico dell’ex ospedale Montecchi che sarà recuperato per i servizi sanitari, sociali e uffici del distretto ASL di Suzzara. Il piano progettuale prevede un’area di parcheggio pubblico P1 e una fascia di parcheggi privati P3 destinati ai residenti. Gli accessi sono in direzione ortogonale a viale Fratelli Montecchi. L’ intervento è caratterizzato dai seguenti elementi : SUPERFICIE TOTALE LOTTO: 3.792 mq. Superficie coperta: 1.227,84 mq. Superficie area verde: 751,00 mq. Superficie pedonale: 472,16 mq. Superficie parcheggi privati P3: 1341 mq TIPOLOGIE RESIDENZIALI Ogni corpo progettato prevede a piano tre tipologie abitative di metrature 100mq, 75mq,45mq. La tipologia di 100 mq prevede tre camere da letto, bagno, soggiorno-pranzo, cucina, ripostiglio. Numero massimo di utenti: 6. La tipologia di 85mq prevede due camere da letto, bagno, soggiorno-pranzo, cucina e ripostiglio. Numero massimo di utenti: 4. La tipologia di 45mq prevede una camera da letto, bagno, soggiorno-pranzo con angolo cottura. Numero massimo di utenti: 2. DESTINAZIONE DI USO DEGLI EDIFICI Il corpo A si presenta a 3 piani residenziali con 9 appartamenti, più piano terra destinato ad area commerciale (farmacia) e autorimesse.
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Il corpo B si presenta a 4 piani residenziali con 12 appartamenti, più piano terra destinato a area direzionale e autorimesse. Il corpo C si presenta a 4 piani residenziali con 12 appartamenti più piano terra destinato a autorimesse. Il corpo D si presenta a 4 piani residenziali con 4 appartamenti più piano terra destinato a autorimesse e a portico. Si prevedono 37 appartamenti di cui 15 da 100mq, 11da 85mq, 11da 45mq. Il numero massimo di utenti calcolati è 156. SUPERFICIE RESIDENZIALE Edificio
Superficie residenziale di ogni piano
n. Piani
Totale superficie residenziale in mq
volume H del piano in residenziale mt. totale in mc
Corpo A
283,00
3
849,00
2,70
Corpo B
282,85
4
1131,40
2,70
Corpo C
284,00
4
1136,00
2,70
Corpo D
112,00
4
448,00
2,70
3.564,40
2,70
Totale edifici
9.624
Totale Superficie utile residenziale: 3.564,40 mq. SUPERFICIE COMMERCIALE Superficie commerciale ad uso servizio di interesse pubblico (farmacia): Edificio A, Piano Terra 268 mq, oltre a 303 mq di magazzino ad uso esclusivo sito al Piano Seminterrato
SUPERFICIE AUTORIMESSE Corpo A: 88 mq. Corpo B: 231 mq. Corpo C: 284 mq. Corpo D: 69 mq.
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SUPERFICIE TORRINO-VANO SCALA Torrino A: 43,70 mq. Torrino B: 43,70 mq. Torrino C: 43,70 mq. VOLUME UTILE RESIDENZIALE Corpo A: 283 mq x 2,70 h = 764,10 mc. 764,10 mc x 3 piani = 2.293,30 mc. Corpo B: 282,85 mq x 2,70 h = 763,69 mc. 763,69 mc x 4 piani = 3.054,78 mc. Corpo C: 284 mq x 2,70 h = 766,80 mc. 766,80 mc x 4 piani = 3.067,20 mc. Corpo D: 112 mq x 2,70 h = 302,40 mc. 302,40 mc x 4 piani = 1.209,60 mc. Totale volume utile residenziale:
9.624 mc.
VOLUME UTILE COMMERCIALE Volume commerciale, ad uso servizio di interesse pubblico (farmacia): 268mq x 3,00 h = 804 mc. al P.T. , oltre a (303 x 2,50 hm)= 757,5 mc. al piano seminterrato.
TOTALE VOLUME UTILE ( residenziale e commerciale) Volume Utile: 9.615 mc + 804 mc = 10.428 mc.
DEFINIZIONE ALTEZZA MASSIMA EDIFICIO = ( H max)
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Corpo A: 12,30m. Corpo B: 15,30m. Corpo C: 15,30m Corpo D: 15,30m. (3,30m per autorimesse + 12,00m per residenze.) Torrino A: 14,30m. Torrino B: 17,30m. Torrino C: 17,30m. Portico: 3,30m. VOLUMI MASSIMI (volume vuoto per pieno) Edificio A: 283 mq x 12,30 m = 3.481 mc. Edificio B: 282,85 mq x 15,30 m = 4.327,6 mc. Edificio C: 284 mq x 15,30 m = 4.345,20 mc. Edificio D: 112 mq x 12,00 m = 1.344 mc. Torrino A: 43,70 mq x 14,30 m = 625 mc Torrino B: 43,70 mq x 17,30 m = 756mc Torrino C: 43,70 mq x 17,30 m = 756 mc VOLUME TOTALE MASSIMO (volume vuoto per pieno) Volume totale residenziale e commerciale, comprese le relative autorimesse: 13.497,80 mc. Volume totale massimo, vuoto per pieno, di tutta la nuova costruzione (compresi i torrini-scale) : 15.634,80 mc (esclusi gli ingombri dei portici, che , seppur non computabili come volumi sotto il profilo urbanistico). SUPERFICIE PARCHEGGI P3 (parcheggi di proprietà ad uso esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari dei Corpi A, B, C) Parcheggi privati scoperti P3: 1.341 mq
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Parcheggi autorimesse coperte: 672 mq. Totale Parcheggi P3 scoperti e coperti: 2.013 mq. PARCHEGGIO ai sensi della legge Tognoli 122/89 e disposizioni di N.T.A. 1mq ogni 10mc di Volume utile. Volume utile: 10.428 mc. Superficie minima parcheggi privati a servizio degli immobili A, B, C, D: 10.428 mc / 10mc/mq = 1.043 mq. Verifica parcheggio P3: 1.341mq + 672 mq = 2.013 mq > 1.043 mq .
SUPERFICIE PARCHEGGI P1 (parcheggi pubblici, ceduti al Comune di Suzzara, adiacenti all’ Ambito 2°)
L’ importo della monetizzazione relativa ai parcheggi P1 è pertanto : 227,66 mq X 162 /mq = 36.880,92
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