Avdelning/Handläggare
Datum
Ärendebeteckning
Planenheten Birgit Endom 0480-45 03 68
Upprättad 2014-08-20 Senast reviderad 2015-01-21
2014-3988
Planbeskrivning Antagandehandling
Detaljplan för
Del av Bryggaren 23 Kalmar kommun
Planenheten Adress Box 611, 391 26 KALMAR │ Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx │Fax 0480-45 04 29 E-post:
[email protected]
1(14)
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Innehåll
Innehåll ................................................................................................................ 2 Inledning.............................................................................................................. 3 Syfte och huvuddrag .........................................................................................3 Plandata .............................................................................................................3 Tidigare ställningstaganden................................................................................. 4 Överkommunala beslut och dokument .............................................................4 Översiktliga plandokument ...............................................................................4 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden ....................................5 Planeringsförutsättningar och förändringar ......................................................... 5 Natur- och kulturmiljö ......................................................................................5 Bebyggelseområden ..........................................................................................7 Friytor .............................................................................................................10 Gator och trafik ...............................................................................................10 Kretsloppsfrågor .............................................................................................11 Störningar och risker .......................................................................................12 Genomförande ................................................................................................... 12 Organisatoriska frågor ....................................................................................12 Fastighetsrättsliga frågor .................................................................................12 Tekniska frågor ...............................................................................................13 Konsekvenser .................................................................................................... 13 Inverkan på miljön – behovsbedömning .........................................................13 Sociala och estetiska konsekvenser ................................................................13 Ekonomiska konsekvenser ..............................................................................13 Administrativa frågor ........................................................................................ 14 Handlingar.......................................................................................................14 Planförfarande och tidsplan ............................................................................14 Genomförandetid ............................................................................................14 Medverkande tjänstemän ................................................................................14
2(14)
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
3(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. Syfte och huvuddrag Planens syfte är att möjliggöra fler centralt belägna lägenheter genom att anpassa befintlig användning till endast bostadsändamål inom befintlig byggnad. Vidare möjliggörs utökning av byggrätt och byggnadshöjd mot innergården. Bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska skyddas. Plandata Planområdet omfattar del av fastigheten Bryggaren 23 inom kvarteret Bryggaren öster om Domkyrkan och Stortorget. Planområdet gränsar i väst mot bebyggelsen på fastigheten Bryggaren 22, i norr mot Storgatan, i öster mot kvarterets innergård och den med långsida mot Storgatan placerade kontors-/bostadsbyggnaden. Mot söder finns öppen gräsyta som gränsar mot bostadsbyggnad vid Södra Långgatan. Fastigheten Bryggaren 23 ägs av Kalmarhem AB.
Storgatan Proviantgatan DOMKYRKAN
Planområdet
Södra Långgatan Östra Sjögatan
Planområdet
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
4(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut och dokument Hela centrala Kalmar berörs av riksintresset för kulturmiljö (K48). Planområdet ingår i 1600talsstaden på Kvarnholmen, med: ”välbevarad rätvinklig rutnätsplan och omgivande befästningar; gatukaraktärer, platsbildningar och tomtstrukturer; Domkyrkan av Nicodemus Tessin d.ä. och offentliga byggnader. Bebyggelsekaraktären med många karolinska stenhus och småskalig träbebyggelse och gårdar. Byggnader och nya bebyggelseområden med mer storstadsmässig karaktär från 1800-talets senare del och 1900-talets början, park- och institutionszon.”... ”Stadens siluett med monumentalbyggnadernas dominerande roll samt utblickarna, medeltids- och 1600talsstadens vattenområden och den visuella kontakten mellan slottet, Kvarnholmen och områdets övriga delar”. Planområdets nuvarande byggnad har värdefulla karaktärsdrag såsom 12-meters gatufasad som motsvarar ursprunglig tomtbredd samt korsvirkesstomme som är ovanligt för Kalmar. Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset för kulturmiljövården påtagligt. Kalmars rutnätsplan berörs inte av planförslaget och tomtstrukturen och gatufasaden beaktas och skyddas genom planbestämmelser. Byggnadshöjden och utformning av ny bostadsbyggnad på gården avviker från nuvarande och det i sitt ursprung från 1800-talet bevarade gatuhuset. Nya bygganden kommer därmed utläsas som en individuell men likväl arkitektoniskt modernt tillskott inom Kvarnholmens bebyggelse. Nybyggnationen kommer endast vara synlig i begränsad omfattning inom gatumiljön. Se vidare under avsnitt Bebyggelseområden nedan.
Översiktliga plandokument Enligt ÖP, antagen av KF 2013-05-21, redovisas förtätning i hela innerstaden, vilket även återfinns i ÖP 1999. FÖP Kvarnholmen (antagen av KF 2011-12-19) redovisar ambitionen att: mixa nytt och gammalt (förädla de befintliga), variera gestaltning (max av fasader längs gaturummen, variationer i stil och höjd), mixa funktioner (bostäder och verksamheter), mixa innehållet (upplåtelseformer, storlekar, affärer), samlade parkeringsanläggningar och samutnyttjande av dessa anläggningar. Planförslaget överensstämmer med översiktsplanens intentioner och ställningstaganden.
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
5(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Kvarteret Bryggaren omfattas av gällande detaljplan 0880K-I:426, fastställd 1987-05-04. Marken får användas för kontor och i vissa fall handel, Hd. Den tillåtna byggnadshöjden är 7 meter mot Storgatan. För gårdsbyggnader gäller byggnadshöjd 9,5 meter och en takvinkel på max 15 grader. I planen är den byggbara marken inom Bryggaren 23 belagd med q-bestämmelse. Enligt planbeskrivningen och Kalmar kommuns sammanställning över bevaringsvärd bebyggelse i Kalmar centrum ”Hus i Kalmar” från 1980-07-29 avses att befintlig byggnad bevaras och att eventuell nytillkommande bebyggelse ska ta hänsyn och anpassas till den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen i omgivningen. Inom östra delen får byggnad under Utsnitt gällande detaljplan 088K-I:426 och planområdet markplanet uppföras.
Planeringsförutsättningar och förändringar Kalmar kommun har som målsättning att planlägga för 300 bostäder varav 100 småhus per år. Förtätning av bebyggelsen i den centrala, kulturhistoriskt värdefulla stadsdelen Kvarnholmen kräver extra hänsyn men är även ett uthålligt sätt att utveckla staden. Natur- och kulturmiljö Planområdet utgörs endast av hårdgjorda ytor och saknar vegetation. Inom innergården i anslutning till planområdet finns dock mindre gräsytor och buskageplanteringar.
Vegetation på innergården öster och söder om planområdet består främst av gräsytor, buskage och ett fåtal träd, kring central på gården placerade byggnad (i vänstra bilden)
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
6(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
För planområdet samt mot öster angränsande kontors-/bostadsbyggnad har antikvarisk förundersökning gjorts, Byggnadsantikvarisk rapport Kalmar Länsmuseum februari 2014. Tomten Bryggaren 2, som motsvarar större delen av planområdet, var en av de som nedbrändes under 1800 års stadsbrand och man kan därför utgå från att tomten nybyggdes under 1800-talets första år. Dokument från 1828 visar att nuvarande gatuhuset i korsvirke då var uppfört. Det fanns även tre uthus på tomten, varav det största, en bryggstuga med köksspis och bakugn, var placerat utmed västra tomtgränsen, se bild bredvid. År 1856 uppges hela gårdshuset av korsvirke ha inretts till bostäder och visthusbodar. Under 1910BRYGGAREN 2 BRYGGAREN 3 BRYGGAREN 4 talet byggdes gatuhuset och gårdshuset samman genom en ny byggnadsdel av tegel. Samtliga gårdsbyggnader är numera rivna. Spår efter korsvirkesbyggnaden på innergården är ännu synliga på den västra grannfastighetens brandvägg. Byggnader inom tidigare tomter Bryggaren 2, 3 och 4 bedöms besitta höga kulturhistoriska värden enligt den byggnadsantikvariska rapporten. Husen anses hålla ihop genom likvärdig höjd och skala samt gatufasadernas karaktär trots dess olika uppförandetider och konstruktionsteknik. De tre husen anses ha en viktig miljöskapande funktion mot Tomtmätning utförd 1931 visar tomtens Storgatan och ansluter till den volymmässigt mindre byggnadsbestånd, ur Byggnadsantikvariskt ”kattrumpsbebyggelsen”. De tre husens gatufasader rapport 2014 är välbevarade med vissa undantag. För detaljerad beskrivning av planområdets byggnader och planförslagets skydds-, varsamhets och utformningsbestämmelser, se vidare under avsnitt Bebyggelse nedan. Den antikvariska rekommendationen är att de undersökta gatuhusen inom tidigare tomter Bryggaren 2,3,4 (motsvarar nuvarande fastighet Bryggaren 23), bör betraktas som särskilt värdefulla byggnader enligt Plan- och bygglagen 8 kap 13 § och i likhet med gällande detaljplan även fortsättningsvis vara försedda med skyddsbestämmelser (q) som skyddar mot rivning och exteriör förvanskning. På innergården kan ny bebyggelse vara acceptabel ur antikvariskt perspektiv. Tillkommande bebyggelse bör dock ta hänsyn till befintliga byggnader vad gäller skala och utformning. Följande karaktärsdrag bör kunna utläsas och rekommenderas beaktas vid detaljplaneläggning: - Bevarad gatufasad i 12 meter med putsarkitektur från 1800-talet, gatuhusets valmade tak med enkupigt lertegel och äldre takfönster - Tomtens ursprungliga omfång ska kunna utläsas, ny byggnad ska uppföras inom tomtens ursprungliga omfång alternativt att det tydligt gestaltas i byggnadens arkitektur - Bevara siktlinjen från Storgatan genom portlidret och in på gården - Synlig korsvirkeskonstruktionen i portlider och på gårdsfasaden - Bredd och byggnadsvolym av gatuhuset och ny byggnad ska samspela - Byggnadshöjd av tillkommande byggnad på gården kan ansluta till byggnadshöjd på Bryggaren 21 men bör trappas ned i höjd mot norr där den ansluter till gatuhuset.
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
7(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
För att säkerställa att byggnadernas kulturvärden består, bör framtida ombyggnadsarbeten ske med antikvarisk medverkan genom sakkunnig kontroll av kulturvärden enligt Plan- och bygglagen. Kvarteret Bryggaren ingår också i fornlämningsområdet, Kalmar 94:1, där kulturlager kan väntas påträffas från 1600-1800-tal. Innergårdarna utgörs av asfalterade respektive gräsbevuxna ytor och saknar helt gårdsbebyggelse, viket gör det svårt att anlägga ett antikvariskt perspektiv på dessa. Arkeologisk förundersökning genomföras under sommaren 2014. Förundersökningen skall förse länsstyrelsen med ett fördjupat kunskapsunderlag inför prövning av arbetsföretaget enligt 2 kap 12 § KML. Efter förundersökningen skall det vara möjligt att avgränsa fornlämningen så att det inte råder någon tvekan om vilka lämningar som berörs av planerad exploatering. Vidare skall fornlämningens art och innehåll beskrivas med hänsyn till fornlämningens antikvariska bevarandevärde samt dess pedagogiska och vetenskapliga potential. Syftet är då att fastställa och beskriva fornlämningens karaktär, datering, utbredning, omfattning, sammansättning och komplexitet. Förslag till preciserade frågeställningar skall redovisas efter genomförd undersökning. Resultat av arkeologisk förundersökning ska beaktas i planförslaget.
Bebyggelseområden Byggnadens ursprungliga form och volym från tidigt 1800-tal har bevarats. Nuvarande gathuset vid Storgatan är ett korsvirkeshus i två våningar med inredd vind. Byggnaden har halvvalmat tegeltak med taklyft åt såväl gården som gatan. Det finns takkupa åt norr respektive söder samt flera äldre takfönster. Huset har en huggen stensockel och gatufasaden är slätputsad med profilerade inslag i form av fönsteromfattningar samt en gesims som markerar våningsplanen i fasaden samt en takfotslist. Fasadlängden mot gatan motsvarar den ursprungliga tomtbredden; 12 meter.
Fasad mot Storgatan idag, Bildkälla: Bebyggelseantikvarisk rapport
och enligt ritning 1947
Byggnadens södra fasad och i portlidret är korsvirkeskonstruktionen synlig. Tegelpartierna är slammade och avfärgade i vit kulör, medan träbjälkarna är svartmålade. Mot gården har byggnaden byggts till och försetts med balkong och brandtrappa.
Samhällsbyggnadskontoret
8(14)
Planbeskrivning – Antagande
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
I byggnaden finns idag två lägenheter, en på bottenvåningen och en lägenhet i två våningar på övervåningen samt delar av vinden. Den västra delen av vinden är oinredd. I den västra gavelväggen finns två äldre enkelfönster, troligen original, se Byggantikvarisk rapport. Gathuset och tillbyggnaden ansluter i väster direkt mot byggnaden på Bryggaren 21. Brandväggen mot Bryggaren 21 utgör ett arkitektoniskt, estetiskt ”sår” för betraktaren av fasader mot väst.
Korsvirkeshus från innergård med block mot Storgatan Balkong och brandtrappa tillkom i senare skede
Inom gården finns goda ljusförhållanden där solen även når Storgatans gårdsfasader. Den låga byggnaden i centrala delen, fyravåningsbyggnaderna på Södra Långgatan och den låga byggnadsdelen mot Bryggaren 21 i väster förser innergården med tillfredsställande ljus.
BRYGGAREN 21
V våningsbyggnad Låg byggnads- Brandvägg i V våningar del, ca 5 meter
Siktlinje genom portlidret
Planerad utbyggnad och ombyggnad avser sammanlagt ca 15 mindre bostadslägenheter, varav 2-3 lägenheter IV våningsbyggnad kommer att finnas i byggnaden mot Storgatan. Inom ny byggnad på gården möjliggörs inredning av 11 st enrumslägenheter. Bostadsbyggnaden planeras uppföras i innergården I 4-6 våningar, vilket är ca 2,5 meter högre än angränsande hotellbyggnad i väster. Byggnadshöjden regleras till 15,0 resp. 17,5 meter. Den nya gårdsbyggnaden II våningskommer att vara synlig i mindre omfattning för betrakbyggnad taren på innergården till kommunhuset på andra sidan VI IV Storgatan. Gårdsbyggnaden kommer däremot inte att vara synlig från själva gaturummet då gatuhuset skymBRYGGAREN 23 mer sikten och den nya byggnaden placeras längre in mot gården. II + II Avstånd mellan gatuhuset och den nya bostadsbyggnavind den på gården är 10 meter för att bevara synligheten av gatuhusets korsvirkeskonstruktion och upplevelsen av ett öppet gårdsrum på innergården. Visst undantag gälSTORGATAN ler närmast västra fastighetsgränsen där förbindande, Situationsplan med våningsantal, låg byggnadsdel ersätter nuvarande tillbyggnaden. Olle Utterback, Atrio arkitekter 2014-03-25 Gårdsbyggnader ges en modern utformning men ska utföras med särskild hänsyn till gatuhusets kulturvärde och tomtens kulturhistoriska avgränsning. Det säkerställs genom planbestämmelser v2 och f1 samt reglering av byggnadshöjder. Den nya bostadsbyggnadens bottenvåning ska utföras som öppen
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
9(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
arkad v2.. Placering av entré, trapphuset och hiss ska ske i förlängning av gatuhusets portlider, f1. Dessa planbestämmelser framhåller tillsammans med prickmarken den kulturhistoriska tomtavgränsningen. Fasad mot väster ska utföras utan fönster, v3, för att förhindra insyn mot grannfastighetens gård. Förrådsbyggnaden mellan gatuhuset och nya bostadshuset på gården får uppföras i en våning med byggnadshöjd 3,5 meter. Byggnadsvolymerna inom planområdet och inom kvarteret kan sammanfattningsvis särskiljas.
Flygvy från öster redovisar nybyggnad som utgör individuell bostadsenhet inom innergården av Bryggaren 23, källa: Atrio arkitekter
Utformningen av gatuhuset mot Storgatan kommer inte att förändras och skyddas med planbestämmelse q1 ”byggnaden får inte rivas” och varsamhetsbestämmelsen k1 ”byggnadens exteriöra karaktärsdrag ska bevaras m.m”. Se plankarta. Markanvändning för området avser endast B för bostäder. Planförslagets planbestämmelser har en stärkande påverkan på riksintresset för kulturmiljövård samt Kvarnholmens värdefulla bebyggelse och stadsbilden: - Traditionell tomtavgränsning beaktas och synliggörs dels genom prickmark och dels att bottenvåning vid nybyggnad ska utföras som öppen arkad. - Nya gårdsbyggnaden utgör och kommer uppfattas som individuell byggnad då den uppförs med 10 meters avstånd till det kulturhistoriskt värdefulla gatuhuset. Mellan gatuhuset och nya bostadsbyggnaden uppförs endast låg byggnadsdel med servicefunktion. - Innergården till Bryggaren 23 är vid jämförelse med övriga innergårdar på Kvarnholmen relativ stor och öppen och tål att ianspråktas med individuell, ny byggnad inom tidigare bebyggt område. - Individuell utformning och placering av ny bostadsbyggnad skapar spännande arkitektoniskt avtryck den relativt stora innergården, ny och befintlig bebyggelse kan avläsas och särskiljas inom kvartersbebyggelsen Bryggaren 23. Samtidigt skapas ett effektfullt växelspel mellan traditionell och modern arkitektur och där byggnadsvolymer särskiljs. - Planerad byggnad frigörs visuellt från befintliga byggnader (gatuhuset på Bryggaren 23 och hotellbyggnaden på Bryggaren 22) och lever ”sitt eget liv”, men gårdens enhetliga ka-
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
10(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
raktär inom bostadskvarteret bevaras genom sammanlänkande låg byggnadsdel och samordnade funktioner såsom miljöhus. - Upplevelsen av gatuvyn förblir den samma då byggnadshöjden trappas ner mot gaturummet. Kvarnholmen med sitt rika utbud av verksamheter, offentlig och kommersiell service, gör planområdet mycket attraktivt för etablering av bostäder. De flesta verksamheter ligger inom gångoch cykelavstånd. I angränsande byggnader kring gården mot öster och söder finns bostäder samt vårdboendet Bryggaren. På andra sidan Storgatan i norr finns Kalmars kommunhus och mot väster angränsar Kalmar stadshotell med restaurang, övernattning (125 rum), konferens och pubverksamhet.
Friytor På innergården till fastigheten finns lekplats och planteringar som inbjuder till utevistelse för främst boende inom fastigheten.
Lekplats i östra delen av innergården
Grönyta med utemöbler och planteringar direkt öster om planområdet
I övrigt finns strandpromenad och lekplats vid kv. Kattrumpan i öster samt Laboratorieholmen och Malmfjärden/Lindö som närmaste lättillgängliga natur- och strövområden. Stortorget och gågator på Kvarnholmen utgör lättillgängliga offentliga platser som inbjuder till utevistelse. Gator och trafik Planområdet angörs direkt från Storgatan som utgör en bred, idag enkelriktad och för Kvarnholmens rutnätsstruktur typisk gata med trottoarer på båda sidor. Cykeltrafik sker i blandtrafik med person- och lastbilar. Infarten till innergården sker genom en smal portik. På innergården finns idag 10 st parkeringsplatser som främst används av boende vid Proviantgatan i östra delen av fastigheten Bryggaren 23. Nuvarande parkeringsplatser försvinner i samband med nybyggnation.
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
11(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Smal portik till innergården
Hårdgjord yta på innergården används för bilparkering
Inom Bryggaren 23 finns underjordiskt garage med infart från Södra Långgatan som används främst av hotellgäster till Kalmar stadshotellet (fastighet Bryggaren 22), men även av ett fåtal hyresgäster inom Bryggaren 23. I samband med ändrad användning från kontor till bostäder krävs enligt gällande parkeringsnorm för Kvarnholmen 2012 och föreslagen lägenhetsplanering enligt ovan 6-7 parkeringsplatser. Parkering kan lösas inom Bryggaren 23 i underjordiskt garage då det idag finns överskott. Överskottet finns pga att byggnad vid Södra Långgatan används som trygghetsboende med mindre parkeringsplatsbehov. Samordning krävs vid en förändring av boendekaraktär inom fastigheten. Körtrafik över trottoaren Storgatan försvinner i samband med att parkeringsplatser tas bort till förmån för nybyggnation. Vidare avser fastighetsägaren att ansluta nya lägenheter inom planområdet till s.k. bilpool av samma modell som finns för HSB-lägenheter i Norrliden och som kommer inrättas vid bostadskvarteret Gesällen. Kollektivtrafikförbindelser finns inom avstånd på ca 200 meter. Vid Storgatan, ca 30 meter från planområdet sker dagliga varutransporter till hotellverksamheten.
Kretsloppsfrågor Planområdet är anslutet till kommunalt VA-system med underjordiska vatten- och spillvattenledningar och anslutningar vid Storgatan. Inom fastigheten Bryggaren 23 finns interna dagvattenledningar med serviser i Södra Långgatan och Proviantgatan. Serviserna är anslutna till ett dagvattenledningssystem med utlopp i tullhamnen. Andel hårdgjord yta kommer inte att förändras då aktuell markområde för nybyggnad redan idag är asfalterad. Takvatten från ny byggnad och dränvatten från hårdgjorda gårdsytor ska ske till de interna dagvattenledningarna. Viss fördröjning kan ske via innergårdens genomsläppliga ytor. Fjärrvärmeledningar finns framdragna vid Storgatan med anslutning till fastigheten. Elledningar finns framdragna under trottoaren på andra sidan Storgatan med anslutningspunkt till fastigheten. Teleledningar med anslutning till Bryggaren 23 finns vid Proviantgatan och Södra Långgatan. Inom nuvarande tillbyggnadens bottenvåning är miljörum för sophantering inrättat. Miljöhus/sophantering planeras att integreras i nybyggnationen. Möjlighet finns även att samordna sophantering för hela kvarteret Bryggaren. Närmaste befintliga brandposter finns på Norra Långgatan och på Södra Långgatan, ca 100 meter respektive 180 meter från planområdet. Befintligt brandpostnät bedöms ha tillräcklig kapacitet för att kunna tillgodose behovet av brandvattenförsörjning.
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
12(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Störningar och risker Inom fastigheten Bryggaren 23 finns två aktiva skyddsrum. De befinner sig dock inom andra byggnader av fastigheten med adress Proviantgatan och Södra Långgatan. Störningar från angränsande hotellverksamhet bedöms inte uppstå då exempelvis entré och leverans av varor samt nedfart till garage inte sker i direkt anslutning till planområdet. Risker i samband med körtrafik över trottoaren Storgatan mot innergården försvinner i samband med att parkeringsplatser tas bort till förmån för nybyggnation. Nuvarande begränsade tillgänglighet till innergården och planerad byggnad med fler än 4 våningar medför att brandkåren inte kan använda stegfordon för brandsläckning och utrymning. Särskilda byggnadstekniska krav ställs därför på nybyggnationen och bevakas via bygglov. I samband med arkeologisk förundersökning och projekteringsarbeten kommer ske provtagning kring markmiljö för att säkerställa att marken kan tas i anspråk för bostadsändamål. Planområdet ligger på en höjd över + 2,5 m varför risk för framtida översvämning ej föreligger.
Genomförande Organisatoriska frågor Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Inga allmänna platser finns inom planområdet. Fastighetsägaren ansvarar för byggande, drift och underhåll av byggnader och övrig mark inom kvartersmark. Kommunen är huvudman för allmän platsmark, Storgatan, utanför planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Tillfart till planområdet sker mot Storgatan. Avtal eller andra överenskommelser Överenskommelse ska träffas mellan framtida boenden och fastighetsägaren till Bryggaren 23 kring bilpoolen. Regler och tillstånd Enligt (KML) kap. 2 är det förbjudet att på något sätt förändra, ta bort, skada eller täcka över en fornlämning. Varje markingrepp inom området kräver tillstånd från Länsstyrelsen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning För området bedöms att inga fastighetsbildande åtgärder är aktuella. Kommunen bedömer inte att någon ny fastighetsplan behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Om behov uppstår, kan fastighetsindelningsbestämmelser införas senare genom ändring av detaljplan. Rättigheter Inga rättigheter eller servitut berörs av planförslaget.
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
13(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Tekniska frågor Tekniska utredningar För nödvändiga utredningar för genomförandet av detaljplanen, såsom markprojektering, arkeologi, geoteknik och miljöutredningar ansvarar fastighetsägaren. Tekniska anläggningar För underjordiskt garage ansvarar fastighetsägaren till Bryggaren 23.
Konsekvenser Inverkan på miljön – behovsbedömning Syftet med behovsbedömning är att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplaner. Kommunen bedömer att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Miljökvalitetsnormer för vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Målsättningen är att alla vattenförekomster ska uppnå god status 2015. Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för yt- och grundvatten. Vattenförekomsterna bedöms inte påverkas negativt genom detta planförslag. Sociala och estetiska konsekvenser Planförslaget skapar möjlighet för boende i små och mellanstora hyresrätter mitt i centrala Kalmar, Kvarnholmen, med dess rika utbud av social-kulturella och kommersiella verksamheter. Närheten till kollektivtrafik samt tågstation medför minskat bilberoende och uppmuntrar till att röra sig till fots eller på cykel. En god folkhälsa tryggas. Inflyttning av nya boende (ca 15 lägenheter) föranleder inga behov eller utbud för barn-/skolomsorg. Förtätning inom befintligt bostadskvarter mot innergården motsvarar kulturhistoriska rekommendationer kring upplevelsen av ursprunglig tomtbredd och bibehållen gatuvy längs Storgatan.
Ekonomiska konsekvenser Fastighetsägaren till Bryggaren 23, Kalmarhem AB, ansvarar för kostnader såsom utredningar, markprojekteringsarbeten och framtida skötsel av befintlig och ny byggnad samt utbyggnad och anslutning till tekniska försörjningsledningar. Planförslaget innebär ett ökat fastighetsvärde av Bryggaren 23 i samband med utökad byggrätt för bostadsändamål. Kommunen har inga kostnader som berör kommunledningskontoret och serviceförvaltningen. För Samhällsbyggnadskontoret uppstår kostnader i samband med administration av detaljplanen. Planavgift ska ej utgå vid bygglov då plankostnaden regleras i särskilt avtal.
Samhällsbyggnadskontoret
Planbeskrivning – Antagande
14(14)
Upprättad 2014-08-20, senast reviderad 2015-01-21
Administrativa frågor Handlingar Planhandlingarna består av:
Plankarta med bestämmelser
Planbeskrivning
Till planen hör också:
Fastighetsförteckning
Behovsbedömning
Antikvarisk förundersökning Kv Bryggaren 2 och 24, februari 2014
Planförfarande och tidsplan
Normalt planförfarande
Detaljplanen handläggs enligt s k normalt planförfarande och förväntas ha följande preliminära tidsplan
Samråd – 3:a kvartalet 2014
Granskning – 4:e kvartalet 2014
Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden – 1:a kvartalet 2015
Genomförandetid Planens genomförandetid är satt till 5 år räknat från den dag då planen vinner laga kraft. Medverkande tjänstemän Planen har upprättats av Atrio arkitekter Kalmar AB i samarbete med samhällsbyggnadskontoret och Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun med undertecknade som planförfattare och handläggare.
Birgit Endom Planförfattare
David E. Frankel Arkitekt
Skala 1:400 0
5
10
20
40 m
KVARNHOLMEN 2:1
an t a rg Sto
Kvartersmark B
BEBYGGANDE
Grundkartans beteckningar
Traktnamn / Kvartersnamn Fastighetsbeteckning Bostadshus, fasadlinjen redovisad Uthus, fasadlinjen redovisad
Transformatorbyggnad
v1 II k q 1
Utformning
1
I-VI
B
v1
f1 v2 v3
v2
v3 Utseende (ny bebyggelse) f1
Trappa
Varsamhet (befintlig bebyggelse) k1 ska bevaras. Detta innefattar: - gatuhusets 12 meters bredd mot gata, - putsad fasad, - valmat tak,
Servitut
sv GA:1
3D-Fastighet Vattendrag / Dike Vattendrag / Dike
q1 Staket Mur
3
UPPLYSNINGAR
3
Varje Kantsten
Antagandehandling Brunn
Del av Bryggaren 23
Instans SBN
Avloppsbrunn Elstolpe / Telestolpe
Beslutsdatum
Antagande
Kalmar kommun
SBN Laga kraft
Reviderad 2015-01-21
Belysningsstolpe
Birgit Endom Planarkitekt
David E. Frankel Arkitekt
Dnr. 2014-3988
