PROVINCIA DI LATINA REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA Dottore Commercialsita:Gianni Pannozzo – Architetto: Michele Stamegna
PIANO ECONOMICO FINANZIARIO PRELIMINARE PROGETTO DI REALIZZAZIONE DI UN NUOVO ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA (LT)
PROGETTISTI ARCHITETTO: STUDIO STAMEGNA DOTTORE COMMERCIALISTA E REVISORE CONTABILE: GIANNI PANNOZZO
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SINTESI DEL PROGETTO La Provincia di Latina intende procedere alla realizzazione di un nuovo polo scolastico nel comune di Aprilia destinato a scuola secondaria superiore, in risposta al fabbisogno di realizzare sul territorio strutture scolastiche dotate di strumenti idonei per garantire un’adeguata e moderna formazione per i giovani ragazzi. Nella società della conoscenza e della tecnologia avanzata, l’investimento in cultura e formazione rappresenta una priorità assoluta, al fine di fornire gli strumenti necessari per incoraggiare e sviluppare le doti creative e collaborative degli studenti. In questa ottica si inserisce la proposta avanzata dal seguente Piano Economico Finanziario Preliminare, al fine di valutare le tempistiche e le dinamiche economico finanziarie per la realizzazione e la gestione dell’Istituto, integrando le diverse attività scolastiche ed extrascolastiche in un unico progetto.
PROGETTO PRELIMINARE Il progetto preliminare insiste su un’area di circa 31.200 mq; esso prevede la realizzazione di una struttura capace di ospitare n. 1.000 alunni per una superficie di circa 9.980mq. Al termine dei lavori l’opera sarà dotata di aule interne e di pertinenze esterne, tali da rendere possibile ogni attività didattica scolastica ed extrascolastica. L’Istituto sarà così caratterizzato da: 1. Edificio destinato ad ospitare la nuova sede scolastica: 2. Pertinenze del sito scolastico: un Bar, uno Spazio Commerciale tematico (dotato di Edicola, Cartolibreria e Copisteria), una Palestra e una Piscina coperta semi-olimpica, ed un Centro benessere dotato di palestra fitness.
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3. Impianti sportivi esterni: 1 Campo da Basket e 3 Campi da calcetto (dotati di spogliatoi), ed un’ Area Ginnastica attrezzata con relativa Pista da Atletica. Nella tabella che segue, sono rappresentate le caratteristiche strutturali dell’Istituto scolastico. Tabella (1) – Caratteristiche strutturali
CARATTERISTICHE STRUTTURALI: ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA DESCRIZIONE DEGLI SPAZI ATTIVITA' DIDATTICHE Attività normali Attività speciali Locali tecnici e di servizio ATTIVITA' COLLETTIVE Attività integrative e parascolastiche Biblioteca alunni Attività complementari Uffici amministrativi SPAZI PER EDUCAZIONE FISICA (Centro Benessere) + Palestra Fitness + Atrio Palestra del tipo B + Spogliatoio Piscina + Spogliatoi ALTRE STRUTTURE ESTERNE Campo da Basket Area Ginnastica attrezzata Pista da atletica N. 3 Campi da calcetto + Spogliatoi Alloggio per il custode
N. classi
N.alunni Mq/Alunno Mq/Locale
Tot. mq
40 10 10
1000 1000 1000
2,00 1,11 2,20
50 110,6 220
2000 1106 2200
1 1 1 1
1000 1000 1000 1000
0,57 0,27 0,57 0,41
574 265 572 414
574 265 572 414
1000
0,80
826 800 800
826 800 800 608 449 560 2174 86
Il progetto stabilisce un livello di integrazione tra le diverse attività didattiche scolastiche ed extrascolastiche, al fine di creare un collegamento tra le diverse opere da realizzare: a supporto dell’edificio scolastico, saranno quindi presenti servizi aggiuntivi a conduzione privata, che offriranno nuove opportunità occupazionali. La proposta di intervento avanzata dal seguente progetto, cerca di favorire un programma di riqualificazione delle strutture scolastiche, al fine di dotare gli studenti di attrezzature e tecnologie idonee per un’ottima preparazione scolastica.
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ANALISI DEGLI INVESTIMENTI Il crono-programma preliminare per la realizzazione del progetto prevede una durata complessiva di 28 mesi, dall’apertura del bando sino all’ultimazione dei lavori; nello schema che segue, sono evidenziate le diverse fasi di realizzazione dell’intervento con le relative tempistiche. La consegna dei lavori si prevede avverrà all’ 8° mese e saranno ultimati al 28° mese, con una durata complessiva dei lavori pari a 20 mesi.
In base ad una stima provvisoria dei lavori, il Costo di Costruzione dell’opera è pari a € 9.849.637,50,(senza iva) inclusi gli oneri della sicurezza (non soggetti al ribasso) per un importo pari a € 246.240,94 . Per ciò che concerne le “Somme a disposizione dell’Amministrazione” (Imprevisti, Spese Tecniche, Collaudi, Allacci ai pubblici servizi, pubblicità etc), la stima determina un valore di € 1.162.371,40, (senza iva) pari a circa il 12% del Costo dei lavori di costruzione. Il progetto prevede poi la realizzazione degli Arredamenti, per un importo complessivo di € 1.400.000 di cui € 1.300.000 al 3° anno di concessione (ovvero al 1° anno di entrata in funzione dell’Istituto scolastico, come prima fornitura), e € 100.000 al 10° anno di concessione (ovvero al 7° anno di 4
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funzionamento dell’Istituto). Il valore complessivo dell’investimento per la realizzazione del progetto è pari € 12.188.118,74, (iva compresa) a cui vanno aggiunti gli Arredamenti per un importo totale di € 1.400.000,00 (+ Iva al 21%). Tutti i parametri dimensionali di tali interventi, compresa una stima dettagliata dei lavori da eseguire per la realizzazione dell’Istituto scolastico, saranno descritti nelle relazioni tecniche e di progetto allegate al presente PEF preliminare. La tabella che segue riporta il “Quadro economico di progetto” . Tabella (2) – Quadro economico di Progetto
QUADRO ECONOMICO DI PROGETTO
A A.1
REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA PER UN TOTALE DI 1.000 ALUNNI LAVORI € 9.603.396,56
IMPORTO DEI LAVORI A BASE D'ASTA di cui
A.1a A.1b A.2
€ 7.767.396,56 € 1.836.000,00
Importo lavori "OPERE PUBBLICHE" Importo lavori "OPERE ACCESSORIE"
€ 246.240,94
ONERI SICUREZZA (NON SOGGETTI A RIBASSO)
B
€ 9.849.637,50
Totale B
€ 1.400.000,00
ARREDI ARREDI DELL'INTERA STRUTTURA
C C.1 C.2 C.3 C.4 C.5 C.6 C.7 C.8 C.9 C.10 C.11 C.12
Totale A
SOMME A DISPOSIZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE: IMPREVISTI ART. 92 DEL d. Lgs. 163/2006 ( 0,45 del 2% di A) SPESE PER INDAGINI ARCHEOLOGICHE E PRELIMINARI (0,5% di A) SPESE TECNICHE - Progettazione e coordinamento, Direzione lavori - (6% di A)
SPESE GENERALI - Collaudi,Accertamenti, Verifiche tecniche varie - (0,8% di A) ALLACCI A PUBBLICI ESERCIZI E CABINA ELETTRICA (1,2% di A) SPESE PER PUBBLICITA' E GARA A DISPOSIZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE ASSICURAZIONI (in fase di progettazione e realizzazione dell'opera) SPESE SOSTENUTE PER LA PREDISPOSIZIONE DELL'OFFERTA (0,5% di A) CNPAIA ( 4% di C.3, C.4, C.5,) IVA al 10 % su A e C.1 e C.6 IVA al 21 % su B+C.3+C.4+C.5+C.7+C.9+C.10
Totale C
€ 98.496,38 € 88.646,74 € 49.248,19 € 590.978,25 € 78.797,10 € 118.195,65 € 10.000,00 € 50.000,00 € 49.248,19 € 28.760,94 € 1.006.632,95 € 463.476,86
€ 2.632.481,25 € 13.882.118,75 5
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Nella soprastante tabella, si evince quindi che il “Costo di Costruzione” totale di realizzazione dell’opera è pari a euro 10.116.329,53 (senza iva), che racchiude il totale “A”, a cui vanno aggiunti gli “Imprevisti” (C.1) e il costo degli “Allacci” e delle “Assicurazioni” (C.6 e C.8), mentre l’ammontare delle “Spese Tecniche e Generali” è pari a euro 895.679,35 (senza iva), e racchiude le altre voci classificate nel riquadro “C”. ANALISI DEI COSTI E DELLE USCITE Un’adeguata valutazione degli oneri ulteriori necessari per la realizzazione del piano, si rende necessario per una analisi precisa dei flussi di cassa in uscita, che dovranno trovare un’opportuna copertura finanziaria. In particolare possiamo far riferimento al seguente flusso di oneri: 1. Costi per le Polizze Assicurative R.C.T.-Incendio e Furto: si tratta di polizze di responsabilità civile e infortuni, e di polizze di copertura di eventuali danni e atti vandalici arrecati alla struttura, che si stimano pari a € 10.000 annui; 2. Costi legati alle Varie utenze per un totale di € 215.000 annue così determinato: Energia elettrica stimata in € 120.000 annue - Utenze Gas stimata pari a € 85.000 annue - Utenze Idriche stimate in € 10.000 annue; 3. Costo relativo all’assunzione di una persona, per la mansione di custodia e sorveglianza dell’intera struttura, pari a circa € 26.000 annue. 4. Costi di Manutenzione ordinaria per € 30.000 annui; 5. Costi di Manutenzione straordinaria, pari al 2% dell’importo dei lavori (€ 10.116.330) per € 202.327 con cadenza quinquennale, a partire dal quinto anno di entrata in funzione dell’edificio. Tali oneri, nel Piano Economico definitivo, saranno trattati come veri e propri investimenti e quindi ammortizzati, con un periodo di ammortamento che sarà pari al periodo che intercorre dall’anno in cui avvengono e l’anno di termine della concessione. 6
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Le valutazioni delle voci si spesa, saranno opportunamente incrementate tenendo conto di un tasso di inflazione del 2,5% annuo. Per ciò che concerne le strutture ricettive interne ed esterne, i costi di gestione saranno totalmente a carico dei soggetti terzi a cui sarà affidata la conduzione di tali attività, nel rispetto delle linee giuda dettate dall’Istituto scolastico. I Flussi in uscita che la realizzazione dell’opera genera, devono trovare un’opportuna copertura nello strumento finanziario necessario per la realizzazione dell’investimento; nel presente Piano preliminare andremo a valutare la copertura finanziaria del progetto attraverso lo strumento del mutuo bancario, calibrando grossomodo la sua durata con la vita media dell’investimento. In particolare il piano di ammortamento del mutuo previsto per la realizzazione dell’investimento, sarà quello graduale alla francese, a rate costanti in linea capitale più interesse, con un periodo di preammortamento all’erogazione del mutuo pari al 3% dell’importo richiesto. Ciò genererà per il primo anno, un flusso in uscita rappresentato dal pagamento dei soli interessi, senza che venga rimborsata alcuna quota capitale. Le voci che generano Flussi di Cassa in uscita, saranno rappresentate dalle seguenti spese: 1. Oneri di Preammortamento del mutuo per i Lavori di costruzione pari a € 303.490 (3% dell’importo dei lavori) all’inizio della concessione; 2. Oneri di Preammortamento del mutuo per le Spese tecniche e generali pari a € 26.870 (3% dell’ammontare delle spese) all’inizio della concessione; 3. Oneri di Preammortamento del mutuo per gli arredamenti pari a € 39.000 nel 3° anno (3% dell’importo del mutuo richiesto per gli arredi); 4. Rata del mutuo per i lavori di costruzione pari a € 650.599 annui per 30 anni; 5. Rata del mutuo per le Spese tecniche pari a € 115.432 annui per 10 anni;
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6. Rata del mutuo per la fornitura di arredi al 3° anno di concessione pari a € 167.539 annui per 10 anni; Il tasso di interesse bancario su cui si basa il Piano di Ammortamento del mutuo, sarà del 4,90% annuo sia per i muti a 10 anni che per quelli a 30 anni. La determinazione del tasso di interesse tiene conto sia, del Tasso “EURIRS” a 10 e 30 anni ( che varia dal 2,25% al 2,55%) con uno spread bancario di circa 2 punti e mezzo percentuali, sia degli attuali tassi fissi di prestito ordinario, previsti dalla “Cassa depositi e Prestiti” alla data odierna (5,176% per prestiti a 29 anni).
ANALISI DELLE ENTRATE Il rimborso del mutuo avverrà utilizzando i flussi in entrata derivanti dall’ ”Affitto delle Opere Accessorie”, e dal pagamento della “Rata annuale anticipata “ dalla Provincia di Latina, per 28 anni a partire dal 3° anno di concessione. Nel presente Piano preliminare, saranno considerate per le c.d. “Opere Accessorie” all’Istituto le sole entrate ricavabili fino al 30° anno di concessione, anche se è prevista una durata di ulteriori 20 anni. Come previsto nel disciplinare di gara, ai sensi dell’Art. 143 c. 4-5 del D.lgs. n. 163/2006, al fine di garantire un equilibrio economico-finanziario del progetto di investimento e della connessa gestione, il presente Piano Economico Finanziario di massima tiene in considerazione una Contribuzione Pubblica a titolo di “Prezzo”, che la “Provincia” riconosce al concessionario al fine di coprire l’investimento, in parte con la gestione funzionale dell’opera, ed in parte con il “Prezzo” stesso. La “perizia di stima” del valore della Concessione, che sarà allegata al presente piano preliminare, si basa sui ricavi attesi dal concessionario per tutto l’arco della concessione, e determina un valore della “Rata annua di locazione” pari a € 1.400.000,00, che includerà quindi il ”prezzo” a livello di contribuzione pubblica (di
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cui all’art. 143 del D.Lgs n. 163/2006), e consentirà al concessionario di coprire l’investimento. Le tariffe di locazione e i proventi di gestione, saranno calcolati tenendo conto di un tasso di inflazione del 2,5% anno, quale indice ISTAT convenzionale di riferimento relativo all’aumento dei prezzi al consumo. Nel dettaglio le voci di entrata saranno così composte: 1. Rata annua di Locazione della scuola, a carico della Provincia di Latina, per € 1.4000.000 annui, inflazionati al 2,5% annuo; 2. Rata di affitto del bar per € 15.000, opportunamente inflazionati al 2,5% annuo; 3. Rata per l’affitto della Piscina stimata in € 36.000 annue, opportunamente inflazionate al 2,5% annuo; 4. Rata per l’affitto delle Strutture sportive (Campi da tennis e Campi da calcetto stimata in € 18.000 annue, opportunamente inflazionate al 2,5% annuo; 5. Rata per l’affitto della palestra e del Centro benessere stimati in € 18.000 annue, opportunamente inflazionate al 2,5% annuo. Nel presente Piano Economico finanziario di massima, in attesa di ulteriori variabili ed ipotesi finanziarie specifiche del Progetto in esame, (struttura finanziaria dell’impresa concessionaria, analisi delle fonti di finanziamento in base al rapporto tra capitale proprio e di terzi), non evidenzieremo l’impatto che l’ ammortamento e l’imposizione fiscale ha sul livello di redditività del Progetto. Per costruire un bilancio che abbia una parvenza di credibilità, occorre aggiungere ai dati relativi ai flussi, elementi come gli oneri finanziari e gli ammortamenti, i quali se pur non hanno rilevanza sul Flusso di Cassa operativo, risultano necessari per il calcolo delle imposte.
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La preparazione del Conto Economico previsionale, necessaria per il calcolo delle tasse figurative che saranno calcolate sul Margine Operativo Netto, sarà oggetto del Piano Economico definitivo. In una fase preliminare come questa, non avendo a disposizione dati ed elementi definitivi sul rapporto tra il capitale proprio e il capitale che verrà reperito presso altri finanziatori (capitale di terzi), andremo ad effettuare la valutazione, supponendo che non vi sia nessun intervento a titolo di “Equity” da parte dell’investitore. Per ciò che concerne gli ammortamenti, assumeremo che l’intero valore di realizzazione dell’opera sarà ammortizzabile per tutta la durata della concessione (30 anni), sicché la quota di ammortamento annuale sarà determinata dividendo il totale delle spese per la realizzazione del progetto per 30. Quindi al termine della concessione, si suppone che l’investimento non presenterà alcun valore residuo. Anche se nel disciplinare del bando il criterio di aggiudicazione previsto è quello rappresentato dall’offerta “economicamente più vantaggiosa”, si rende opportuno indicare nel presente Piano Preliminare, che l’impresa sarà disposta ad effettuare un’eventuale revisione della stima provvisoria dei lavori, prevedendo un “ribasso” pari a circa l’ 1,2% del Costo di Costruzione, e delle relative “Spese Tecniche e generali preventivate.
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Di seguito viene illustrato un dettaglio del piano di ammortamento relativo ai mutui, che saranno accesi per la realizzazione dell’intero progetto. MUTUO PER I LAVORI DI COSTRUZIONE: €10.116.330 Rata Annuale – Tasso 4,90% annuo – Preammortamento 3% dell’importo. PIANO DI AMMORTAMENTO MUTUO PER LAVORI DI COSTRUZIONE
Periodo numero 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Debito iniziale 10.116.330,00 9.961.430,89 9.798.941,71 9.628.490,57 9.449.687,33 9.262.122,72 9.065.367,45 8.858.971,17 8.642.461,47 8.415.342,80 8.177.095,31 7.927.173,70 7.665.005,92 7.389.991,93 7.101.502,25 6.798.876,58 6.481.422,24 6.148.412,65 5.799.085,58 5.432.641,49 5.048.241,64 4.645.006,20 4.222.012,22 3.778.291,53 3.312.828,53 2.824.557,84 2.312.361,89 1.775.068,34 1.211.447,40 620.209,04
Mutuo originario
10.116.330,00
Quota Quota Capitale interessi 495.700,17 154.899,11 488.110,11 162.489,17 480.148,14 170.451,14 471.796,04 178.803,25 463.034,68 187.564,61 453.844,01 196.755,27 444.203,01 206.396,28 434.089,59 216.509,70 423.480,61 227.118,67 412.351,80 238.247,49 400.677,67 249.921,61 388.431,51 262.167,77 375.585,29 275.013,99 362.109,60 288.489,68 347.973,61 302.625,67 333.144,95 317.454,33 317.589,69 333.009,59 301.272,22 349.327,06 284.155,19 366.444,09 266.199,43 384.399,85 247.363,84 403.235,44 227.605,30 422.993,98 206.878,60 443.720,69 185.136,28 465.463,00 162.328,60 488.270,69 138.403,33 512.195,95 113.305,73 537.293,55 86.978,35 563.620,94 59.360,92 591.238,36 30.390,24 620.209,04
Tasso di periodo
4,90% Rata 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28 650.599,28
Num. Periodi
Rata
30 650.599,28 Debito Debito Estinto residuo 9.961.430,89 154.899,11 9.798.941,71 317.388,29 9.628.490,57 487.839,43 9.449.687,33 666.642,67 9.262.122,72 854.207,28 9.065.367,45 1.050.962,55 8.858.971,17 1.257.358,83 8.642.461,47 1.473.868,53 8.415.342,80 1.700.987,20 8.177.095,31 1.939.234,69 7.927.173,70 2.189.156,30 7.665.005,92 2.451.324,08 7.389.991,93 2.726.338,07 7.101.502,25 3.014.827,75 6.798.876,58 3.317.453,42 6.481.422,24 3.634.907,76 6.148.412,65 3.967.917,35 5.799.085,58 4.317.244,42 5.432.641,49 4.683.688,51 5.048.241,64 5.068.088,36 4.645.006,20 5.471.323,80 4.222.012,22 5.894.317,78 3.778.291,53 6.338.038,47 3.312.828,53 6.803.501,47 2.824.557,84 7.291.772,16 2.312.361,89 7.803.968,11 1.775.068,34 8.341.261,66 1.211.447,40 8.904.882,60 620.209,04 9.496.120,96 0,00 10.116.330,00 11
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MUTUO PER LE SPESE TECNICHE - € 895.679 Rata Annuale – Tasso 4,90% annuo – Preammortamento 3% dell’importo. Mutuo originario
Tasso di periodo
4,90%
Quota interessi
895.679,00 Quota Capitale
43.888,27 40.382,63 36.705,22 32.847,61 28.800,98 24.556,07 20.103,15 15.432,04 10.532,05 5.391,96
71.543,63 75.049,27 78.726,68 82.584,29 86.630,92 90.875,83 95.328,75 99.999,86 104.899,85 110.039,94
115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90 115.431,90
PIANO DI AMMORTAMENTO MUTUO PER LE SPESE TECNICHE
Periodo numero 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Debito iniziale 895.679,00 824.135,37 749.086,11 670.359,43 587.775,14 501.144,22 410.268,39 314.939,65 214.939,79 110.039,94
Rata
Num. Periodi
Rata
10 Debito residuo
115.431,90 Debito Estinto
824.135,37 749.086,11 670.359,43 587.775,14 501.144,22 410.268,39 314.939,65 214.939,79 110.039,94 -0,00
71.543,63 146.592,89 225.319,57 307.903,86 394.534,78 485.410,61 580.739,35 680.739,21 785.639,06 895.679,00
MUTUO PER ARREDAMENTI AL 3° ANNO - € 1.300.000 Rata Annuale – Tasso 4,90% annuo – Preammortamento 3% dell’importo PIANO DI AMMORTAMENTO MUTUO PER GLI ARREDI AL 3° ANNO
Periodo numero 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Debito iniziale 1.300.000,00 1.196.160,66 1.087.233,19 972.968,28 853.104,39 727.367,16 595.468,81 457.107,45 311.966,37 159.713,38
Quota interessi 63.700,00 58.611,87 53.274,43 47.675,45 41.802,11 35.640,99 29.177,97 22.398,26 15.286,35 7.825,96
Mutuo originario
1.300.000,00 Quota Capitale 103.839,34 108.927,47 114.264,91 119.863,89 125.737,22 131.898,35 138.361,37 145.141,07 152.252,99 159.713,38
Tasso di periodo
Num. Periodi
4,90%
10
Rata 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34 167.539,34
Debito residuo 1.196.160,66 1.087.233,19 972.968,28 853.104,39 727.367,16 595.468,81 457.107,45 311.966,37 159.713,38 0,00
Rata
167.539,34 Debito Estinto 103.839,34 212.766,81 327.031,72 446.895,61 572.632,84 704.531,19 842.892,55 988.033,63 1.140.286,62 1.300.000,00
Le valutazioni di carattere economico finanziario previste nel presente piano, sono comunque suscettibili di ulteriori miglioramenti e risparmi da parte dell’impresa 12
PROVINCIA DI LATINA REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA Dottore Commercialsita:Gianni Pannozzo – Architetto: Michele Stamegna
che dovrà gestire il funzionamento della struttura, attraverso anche un’accorta copertura finanziaria ed una efficiente politica dei costi e pianificazione dei ricavi. La soluzione del progetto di finanza per il raggiungimento immediato di un obiettivo prioritario, consente alla Provincia un risparmio notevole sul bilancio annuale, in quanto, a fronte di un impegno economico minore, (rappresentato dalla sola Rata di locazione annua), potrà utilizzare le risorse rimanenti per altri progetti di utilità sociale. Inoltre per la Pubblica Amministrazione, il controllo di un servizio a conduzione privata è molto meno oneroso della esecuzione dello stesso, con un guadagno di efficienza garantito dalla struttura privata del Promotore, e senza dimenticare,
inoltre,
le
opportunità
occupazionali
offerte
dalle
strutture
extrascolastiche.
VALUTAZIONE ECONOMICA E SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA DEL PROGETTO Si allega a seguito un prospetto dei Flussi di Cassa, sulla base dei dati elaborati e stimati nelle pagine precedenti, che evidenzia la sostenibilità e l’appetibilità alla realizzazione del progetto: infatti possiamo notare che a partire dal 3° anno di concessione (ovvero già al 1° anno di entrata in funzione dell’Istituto scolastico), il progetto (se consideriamo come investimento iniziale solo il pre-ammortamento e le prime rate di pagamento del mutuo), raggiunge il “Payback Period” (Pareggio finanziario), che rappresenta il tempo necessario per compensare l’investimento iniziale attraverso la generazione di flussi di cassa positivi. Sulla base di un tasso di rendimento atteso medio (WACC) pari al 10,50%, ( tenendo conto dell’attuale scenario di crisi che si riscontra sui mercati finanziari, e della continua evoluzione e crescita dei tassi dei titoli di Stato) il VAN (Valore Attuale Netto), ovvero la somma dei flussi di cassa attualizzati che il progetto genera, è pari a
13
PROVINCIA DI LATINA REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA Dottore Commercialsita:Gianni Pannozzo – Architetto: Michele Stamegna
circa € 2.525.645, con una durata della concessione di 30 anni, ed un Tasso di attualizzazione del 10,50%. Il Tasso Intrinseco di Rendimento, (TIR) è invece un indicatore finanziario della redditività del progetto. Tecnicamente è il tasso di attualizzazione, che porterebbe il VAN a zero e rappresenta un valore che il potenziale investitore confronta con investimenti alternativi per dare priorità alle proprie scelte. In tale senso è un indicatore della sostenibilità economico-finanziaria dell’iniziativa. In particolare, con una durata della concessione di 30 anni il TIR è pari al 21%, e risulta superiore al Costo stimato del capitale investito, pari al 10,50%: l’investimento risulta conveniente in quanto il costo delle fonti di finanziamento risulta inferiore al rendimento del progetto. In questa ipotesi, pur non essendo previsto intervento a titolo di Equity da parte dell’investitore, si ritiene adeguatamente remunerato il capitale di rischio da impegnare. La “sostenibilità finanziaria”, rappresenta la capacità del progetto di generare flussi monetari sufficienti a garantire il rimborso dei finanziamenti e un’adeguata redditività per l’investitore. Essa può essere espressa anche in termini di “bancabilità, facendo riferimento a particolari indicatori capaci di valutare il margine di sicurezza su cui i soggetti finanziatori possono contare per essere garantiti sul puntuale pagamento del servizio del debito. Il principale indicatore è rappresentato dal “DSCR”: Debt Service Cover Ratio dato dal rapporto tra il flusso di cassa operativo e il servizio del debito per quota capitale, quota interessi e commissioni in ciascuno degli anni di vita operativa del progetto: un valore superiore all’unità (nel presente Piano Economico finanziario preliminare risulta pari a 1,24) rappresenta la capacità dell’investimento di liberare risorse sufficienti a coprire le rate del debito spettanti ai finanziatori, e lasciare una remunerazione per il concessionario dell’iniziativa.
14
PROVINCIA DI LATINA REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA Dottore Commercialsita:Gianni Pannozzo – Architetto: Michele Stamegna
ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI TASSO DI INFLAZIONE ANNUO - 2,5% ENTRATE RATA ANNUA DI LOCAZIONE AFFITTO BAR AFFITTO PISCINA AFFITTO STRUTTURE SPORTIVE AFFITTO PALESTRA E CENTRO BENESSERE CONTRIBUTO PROVINCIALE
TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUI POLIZZE ASSICURATIVE R.C.T. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA SPESE PER UTENZE (e Custodia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA RATA MUTUO PER I LAVORI RATA MUTUO PER LE SPESE TECNICHE RATA MUTUO PER ARREDI AL 3°ANNO ARREDI AL 10°ANNO
TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE FLUSSO DI CASSA (PRE TAX)
0°ANNO
1°ANNO
2°ANNO
3°ANNO
4°ANNO
5°ANNO
6°ANNO
7°ANNO
8°ANNO
9°ANNO
10°ANNO
-
-
-
-
1,03
1,05
1,08
1,10
1,13
1,16
1,19
-
-
-
1.400.000
1.435.000
1.470.875
1.507.647
1.545.338
1.583.971
1.623.571
1.705.764
-
-
-
15.000
15.375
15.759
16.153
16.557
16.971
17.395
17.830
-
-
-
36.000
36.900
37.823
38.768
39.737
40.731
41.749
42.793
-
-
-
18.000
18.450
18.911
19.384
19.869
20.365
20.874
21.396
-
-
-
18.000
18.450
18.911
19.384
19.869
20.365
20.874
21.396
0
0
0
-
-
-
-
-
-
-
0
0
0
1.487.000
1.524.175
1.562.279
1.601.336
1.641.370
1.682.404
1.724.464
1.809.180
0
0
0
1.487.000
3.011.175
4.573.454
6.174.791
7.816.161
9.498.565
11.223.029
13.032.208
330.360
-
-
39.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10.000
10.250
10.506
10.769
11.038
11.314
11.597
11.887
-
-
-
30.000
30.750
31.519
32.307
33.114
33.942
34.791
35.661
-
-
-
241.000
247.025
253.201
259.531
266.019
272.669
279.486
286.473
-
-
-
-
-
-
-
-
202.327
-
-
-
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
-
115.432
115.432
115.432
115.432
115.432
115.432
115.432
115.432
115.432
115.432
-
-
-
167.539
167.539
167.539
167.539
167.539
167.539
167.539
167.539
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.000
-330.360
-766.031
-766.031
-1.253.570
-1.221.595
-1.228.796
-1.236.176
-1.243.741
-1.453.823
-1.259.444
-1.367.591
-330.360
-766.031
-1.532.062
-2.785.632
-4.007.227
-5.236.022
-6.472.198
-7.715.940
-9.169.762
-10.429.206
-11.796.797
-330.360
-766.031
-766.031
233.430
302.580
333.484
365.160
397.628
228.581
465.020
441.589
15
PROVINCIA DI LATINA REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA Dottore Commercialsita:Gianni Pannozzo – Architetto: Michele Stamegna
ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI TASSO DI INFLAZIONE ANNUO - 2,5% ENTRATE RATA ANNUA DI LOCAZIONE AFFITTO BAR AFFITTO PISCINA AFFITTO STRUTTURE SPORTIVE AFFITTO PALESTRA E AUDITORIUM CONTRIBUTO PROVINCIALE
TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUI POLIZZE ASSICURATIVE R.C. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA SPESE PER UTENZE (e Custodia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA RATA MUTUO PER I LAVORI RATA MUTUO PER LE SPESE TECNICHE RATA MUTUO PER ARREDI AL 3°ANNO
TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE FLUSSO DI CASSA (PRE TAX)
11°ANNO 1,22
12°ANNO 1,25
13°ANNO 1,28
14°ANNO 1,31
15°ANNO 1,34
16°ANNO 1,38
17°ANNO 1,41
18°ANNO 1,45
19°ANNO 1,48
20°ANNO 1,52
21°ANNO 1,56
1.705.764
1.748.408
1.792.118
1.836.921
1.882.844
1.929.915
1.978.163
2.027.617
2.078.308
2.130.266
2.183.522
18.276
18.733
19.201
19.681
20.173
20.678
21.195
21.724
22.268
22.824
23.395
43.863
44.959
46.083
47.235
48.416
49.626
50.867
52.139
53.442
54.778
56.148
21.931
22.480
23.042
23.618
24.208
24.813
25.434
26.069
26.721
27.389
28.074
21.931
22.480
23.042
23.618
24.208
24.813
25.434
26.069
26.721
27.389
28.074
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.811.765
1.857.059
1.903.486
1.951.073
1.999.850
2.049.846
2.101.092
2.153.619
2.207.460
2.262.646
2.319.213
14.843.973
16.701.033
18.604.518
20.555.591
22.555.441
24.605.287
26.706.379
28.859.998
31.067.458
33.330.105
35.649.317
-
-
-
-
21.000
-
-
-
-
-
-
12.184
12.489
12.801
13.121
13.449
13.785
14.130
14.483
14.845
15.216
15.597
36.552
37.466
38.403
39.363
40.347
41.355
42.389
43.449
44.535
45.649
46.790
293.635
300.976
308.500
316.213
324.118
332.221
340.527
349.040
357.766
366.710
375.878
-
-
258.996
-
-
-
-
293.030
-
-
-
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
167.539
167.539
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-1.160.509
-1.169.068
-1.269.298
-1.019.295
-1.049.513
-1.037.961
-1.047.645
-1.350.601
-1.067.745
-1.078.174
-1.088.863
-12.957.306
-14.126.374
-15.395.673
-16.414.968
-17.464.481
-18.502.441
-19.550.086
-20.900.687
-21.968.432
-23.046.605
-24.135.469
651.256
687.991
634.187
931.778
950.337
1.011.885
1.053.447
803.019
1.139.715
1.184.473
1.230.349
16
PROVINCIA DI LATINA REALIZZAZIONE DI UN EDIFICIO SCOLASTICO PRESSO IL COMUNE DI APRILIA Dottore Commercialsita:Gianni Pannozzo – Architetto: Michele Stamegna
ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI TASSO DI INFLAZIONE ANNUO - 2,5% ENTRATE RATA ANNUA DI LOCAZIONE AFFITTO BAR AFFITTO PISCINA AFFITTO STRUTTURE SPORTIVE AFFITTO PALESTRA E AUDITORIUM CONTRIBUTO PROVINCIALE
TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUI POLIZZE ASSICURATIVE R.C. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA SPESE PER UTENZE (e Custodia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA RATA MUTUO PER I LAVORI RATA MUTUO PER LE SPESE TECNICHE
TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE FLUSSO DI CASSA (PRE TAX)
22°ANNO 1,60
23°ANNO 1,64
24°ANNO 1,68
25°ANNO 1,72
26°ANNO 1,76
27°ANNO 1,81
28°ANNO 1,85
29°ANNO 1,90
30°ANNO 1,95
2.238.110
2.294.063
2.351.415
2.410.200
2.470.455
2.532.216
2.595.522
2.660.410
2.726.920
23.980
24.579
25.194
25.824
26.469
27.131
27.809
28.504
29.217
57.551
58.990
60.465
81.319
83.352
85.435
87.571
89.761
92.005
28.776
29.495
30.232
30.988
31.763
32.557
33.371
34.205
35.060
28.776
29.495
30.232
30.988
31.763
32.557
33.371
34.205
35.060
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2.377.193
2.436.623
2.497.538
2.579.319
2.643.802
2.709.897
2.777.644
2.847.085
2.918.262
38.026.510
40.463.133
42.960.671
45.539.989
48.183.791
50.893.688
53.671.332
56.518.417
59.436.680
TASSO 10,5% VAN
€ 2.525.645 PAYBACK PERIOD 3° ANNO
15.987
16.386
16.796
17.216
17.646
18.087
18.539
19.003
47.960
49.158
50.387
51.647
52.938
54.262
55.618
57.009
19.478 58.434
385.275
394.907
404.779
414.899
425.271
435.903
446.801
457.971
469.420
-
331.536
-
-
-
-
375.103
-
-
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
650.599
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-1.099.820
-1.442.587
-1.122.562
-1.134.361
-1.146.455
-1.158.851
-1.546.660
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1.720.332
TIR
21% 1,24
DSCR
17
