Foglio N. 2.05.0 informativo Codice Prodotto Redatto in ottemperanza al D.Lgs. 385 del 1 settembre 1993 “Testo Unico delle leggi in materia bancarie creditizia” (e successive modifiche ed integrazioni ) e delle Disposizioni di Vigilanza in materia di “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari” emanate dalla Banca d’Italia in data 29 luglio 2009 e pubblicate nel Supplemento Ordinario n.170 della Gazzetta Ufficiale del 10 settembre 2009 n.210. Data aggiornamento 15/09/2014
MUTUO IPOTECARIO AZIENDE A TASSO VARIABILE
Banca Popolare di Milano soc. coop. a r. l. - Società cooperativa a responsabilità limitata Sede legale e amministrativa: P.za F.Meda 4 - 20121 Milano www.bpm.it - Codice ABI 5584.8 Iscritta all’Albo delle banche presso la Banca d’Italia n. 496.00 Capogruppo del "Gruppo Bipiemme"
N. di iscrizione al Registro delle imprese : 00715120150 Aderente al F.do Interbancario di tutela dei depositi, F.do Nazionale di Garanzia, Cassa di compensazione e garanzia S.p.A Capitale sociale e Riserve al 31/12/2011: euro 4.012.600.698,43 Telefono: 800.100.200
Fax 02 7700 4377
Dati e Qualifica del soggetto incaricato dell'Offerta Fuori Sede Numero Delibera Iscrizione all'Albo/Elenco : Nome/Ragione Sociale : Cognome :
Telefono :
Iscrizione ad Albi o Elenchi :
E-Mail :
Sede :
Qualifica :
CARATTERISTICHE E RISCHI TIPICI Il mutuo in esame è un mutuo fondiario concesso dalla Banca ai sensi dell art. 38 D.Lgs. n. 385, ed ha per oggetto un finanziamento, a medio / lungo termine. A garanzia del rimborso del finanziamento viene iscritta ipoteca, nei limiti previsti dalla normativa citata. Il debitore rimborserà le somme erogate mediante pagamento periodico di rate comprensive di capitale ed interessi a tasso, nella specie, variabile, secondo un piano di ammortamento prestabilito. Il piano di ammortamento potrà essere preceduto da un periodo di preammortamento in cui è previsto il pagamento di soli interessi (calcolati a decorrere dalla data valuta di erogazione e fino alla messa in ammortamento del capitale finanziato), al tasso nominale annuo (TAN). Il tasso di interesse varia in relazione all’andamento del mercato finanziario, secondo l’indice di riferimento contrattualmente previsto. Tale tipologia di Mutuo consente di adeguare tempo per tempo il tasso e pertanto, la misura degli interessi, allineando gli stessi all’andamento reale del costo del denaro. Importo finanziato: massimo 50% del minore tra il valore commerciale ed il prezzo di acquisto dell’immobile ipotecato Durata: da un minimo di 60 mesi ad un massimo di 120 mesi. Erogazione somme: unica soluzione o “a tranches” Finalità: Investimenti produttivi o acquisto di immobili artigianali/commerciali/industriali. Se il pagamento delle rate avviene con addebito a valere su conto corrente acceso presso la Banca, la stessa viene a ciò espressamente autorizzata. Il pagamento delle rate può avvenire anche a mezzo addebito diretto preautorizzato domiciliato presso altro Istituto di Credito (Ex.RID). Le rate possono essere mensili, trimestrali e semestrali con scadenza fine periodo solare (mese, trimestre, semestre).
F.I. 2.05.0 pag. 2/8 La Parte Finanziata si obbliga a corrispondere sulla somma oggetto del finanziamento l'interesse annuo nominale (TAN), calcolato sulla base dell’anno civile (divisore 365/366 giorni). Garanzie: Oltre all’ipoteca di primo grado pari al doppio dell'importo mutuato, la Banca può richiedere il rilascio di una fideiussione o di altra garanzia reale da parte di terzi a garanzia del rimborso del finanziamento. È previsto l’obbligo per il cliente di assicurare l’immobile ipotecato contro i rischi di incendio, scoppio e altri rischi accessori con polizza vincolata a favore della Banca presso una compagnia di assicurazione benvista dalla stessa. Principali rischi (generici e specifici) Tra i principali rischi, vanno tenuti presente: possibilità di variazione del tasso di interesse nel corso del finanziamento, in aumento rispetto al tasso di partenza; variazione in senso sfavorevole delle condizioni economiche delle spese di incasso rata (escluso il tasso di interesse) previa comunicazione ai sensi dell’art. 118 Testo Unico Bancario; espropriazione del bene immobile ipotecato nell’ipotesi di inadempimento del contratto. PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE IMPORTO E DURATA Importo massimo finanziabile Durata del mutuo
Fino al 50% del minore tra il valore di mercato e il prezzo di acquisto dell’immobile ipotecato. In tutti i casi: Minima: 60 mesi (5 anni) Massima: 120 mesi (10 anni)
TASSI Tasso di interesse nominale annuo (TAN)
EURIBOR + SPREAD (°°°)
Indicizzazione tasso (parametro di riferimento) Spread massimo del tasso (maggiorazione sul valore del parametro, espressa in punti percentuali), riducibile in funzione del rating del cliente
EURIBOR (°)
Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) (#) Tasso di preammortamento (TAN) Tasso di mora
6,000 p.p. (°°°) Calcolato su un finanziamento di 100.000 euro e per una durata di: 10 anni pari al 6,991 % (°°) Pari al Tasso nominale annuo Tasso di interesse nominale annuo + massimo 1,000 p.p.
(#) Il TAEG comprende le seguenti voci di calcolo: spese di istruttoria, spese di perizia (se con garanzia ipotecaria), imposta sostitutiva, spese produzione e invio documento di sintesi, spese incasso rata e in caso di intervento del Mediatore,la provvigione da corrispondere a quest'ultimo(sulla base della fattura dal Mediatore emessa ed intestata alla Parte Finanziata) Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto, l’iscrizione dell’ipoteca, spese di conto corrente, nonché le spese di assicurazione dell’immobile ipotecato (es. Rischicasa). (°) Tasso Variabile Euribor 3 mesi media mese precedente (base 360), arrotondato allo 0,05 superiore. Vedere in proposito la sezione “Ultime rilevazioni del parametro di riferimento”. (°°) Il calcolo si basa su un mutuo di 100.000,00 euro, rimborsabile in 120 rate mensili (10 anni) al tasso annuo nominale TAN (divisore anno civile 365/366 giorni) - (Euribor 3 mesi base 360 media mese di Aprile 2014 + 6,000 p.p. = TAN 6,350%), con spese di istruttoria pari a 1.250,00 euro, spese incasso rata pari a 2,00 euro mensili, spese produzione e invio documento di sintesi pari ad euro 1,35, imposta sostitutiva pari ad euro 250,00, spese perizia pari ad euro 250,00. Sempre entro la misura massima consentita dalla Legge sull’usura n.108/96 ai sensi dell’art. 2 e dalla relativa normativa di attuazione. (°°°) Spread massimo riducibile in funzione del rating del Cliente
F.I. 2.05.0 pag. 3/8 SPESE FISSE DI GESTIONE Istruttoria
Perizia tecnica (obbligatoria a carico del cliente):
1,25% del capitale erogato. Minimo: 500 euro (*) Non residenziale: La perizia tecnica obbligatoria a carico del cliente (svolta dai tecnici dell’Istituto): 0,10% del minore tra il valore di perizia ed il prezzo di acquisto Minimo 250 euro. (*) Residenziale: Per immobili ad uso abitativo la Banca offre il servizio della società CRIF spa al seguente costo per ogni bene periziato: (Perizie standard e prima perizia SAL) Euro 214,72(Euro duecentoquattordici/72) per qualsiasi importo di finanziamento.(**) Perizie SAL successive alla prima) Euro 103,70 (Euro centotre/70) per qualsiasi importo di finanziamento. Per richieste superiori ad euro 500.000 la stima è in carico alla Banca - Settore Credito Edilizio al costo di 0,10% del finanziamento (IVA compresa). Il cliente è tenuto a fornire copia della fattura/ricevuta delle spese sostenute. (**) Se ritenuto opportuno, è comunque facoltà del Dirigente richiedere la presentazione di una stima effettuata da Tecnici esterni, mediante il servizio di canalizzazione esterno delle perizie, anche per richieste di finanziamenti inferiori a 50.000 euro. In tal caso, si applica la tariffa prevista per le richieste di finanziamenti inferiori o uguali a 150.000 euro.
Commissioni annue per incasso rata
24,00 euro
(*) Non è riportato esplicitamente un valore massimo, in quanto gli importi potenzialmente rilevanti richiedono una contrattazione dell’ammontare di tale spesa e pertanto non è possibile individuare a priori un massimale. ALTRE SPESE Restrizione ipoteca Accollo mutuo Sospensione pagamento rate Invio comunicazioni (produzione ed invio Documento di Sintesi) Spese annue per singola verifica monitoraggio situazione immobiliare
(Si riferisce ai mutui ipotecari per i quali è necessaria una verifica dell’immobile).
Spese per singola verifica situazione immobiliare Spese per ricontrattualizzazione mutui Spese per rilascio lettera di assenso a cancellazione d’ipoteca (°°°) Assicurazione incendio Compenso per rimborso anticipato parziale Compenso per rimborso anticipato totale Gestione pratica
Massimo 50 euro escluse le spese notarili Esente Esente 1,35 euro in forma cartacea Gratuito online Esente (°°) Massimo 250,00 euro Minimo 258,23 euro Massimo 516,47 euro 50,00 euro (°°°) Polizza esterna a carico del cliente 2,00% del capitale rimborsato (°) 2,00% del capitale residuo (°) Non applicate
(°) salvo operazioni stipulate da parte di persone fisiche per lo svolgimento della propria attività economica o professionale (D.Lgs.7/07). (°°) Ricomprese nelle Spese per singola verifica situazione immobiliare. (°°°) Solo in caso di espressa richiesta da parte del cliente. La voce, è relativa al rilascio da parte della Banca, della lettera da fornire al Notaio per provvedere alla cancellazione dell’ipoteca posta sull’immobile a garanzia dell’affidamento (tramite atto notarile di assenso alla cancellazione). Occorre precisare che la cancellazione dell’ipoteca è una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. In particolare, la Banca è tenuta a trasmettere al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la comunicazione di estinzione del mutuo - entro trenta giorni dalla data dell’evento - senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la comunicazione procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.
F.I. 2.05.0 pag. 4/8
IMPOSTE e TASSE APPLICAZIONE DEL REGIME DI IMPOSTA (Nuovo Regime) Ai sensi del Decreto Legge n. 145 del 23 dicembre 2013, pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 23 dicembre 2013 n. 300, alle parti è stata data facoltà di scelta del regime fiscale più favorevole agli interessi del cliente, eliminando l’obbligo di pagare l’imposta sostitutiva in tutti quei casi in cui la stessa sarebbe risultata più gravosa delle imposte d’atto. In mancanza di scelta del richiedente, al finanziamento verrà applicato il regime tributario ordinario. In alternativa, le parti possono optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, evidenziando sotto la loro scelta, che andrà confermata prima della stipula del finanziamento. APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA: APPLICAZIONE DELLE IMPOSTE D’ATTO: (**) L’applicazione dell’imposta sostitutiva, prevista ai sensi del DPR 601/73, solleva la clientela dal In alternativa all’imposta sostitutiva, le parti possono applicare le pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, di imposte d’atto. bollo, ipotecarie, catastali e sulle garanzie, nonché In caso d’uso verranno applicate alla presente operazione di delle tasse sulle concessioni governative). finanziamento ed ai relativi atti, contratti e formalità, compresa l’assunzione di eventuali garanzie, la disciplina ordinaria delle c.d. imposte d’atto (a titolo esemplificativo e non esaustivo: imposte di Bollo ex DPR 642/72 e di Registro ex DPR 131/86, imposte ipotecarie e tasse sulle concessioni governative):
Il costo dell’imposta sostitutiva è pari al: Imposte ordinarie
2,00% della somma erogata nel caso di acquisto della Sul finanziamento: seconda casa e relative pertinenze; - Imposta di bollo: euro 16,00 0,25% in tutti gli altri casi - Imposta di registro: euro 200,00 - 0,50% sulle garanzie enunciate nel contratto di finanziamento (con un minimo di euro 200,00 per garanzia enunciata) salvo avere già assolto l’imposta di registro sulla garanzia; base imponibile: importo garantito. Sulle garanzie: - Imposta di bollo: Euro 16,00 Imposta di registro: - 0,50% dell’importo garantito (con un minimo di euro 200,00 per garanzia) Imposta ipotecaria: - 2% dell’importo garantito da ipoteca. (**) le suddette ”imposte d’atto” non essendo quantificabili a priori, non vengono comprese nel calcolo del TAEG.
F.I. 2.05.0 pag. 5/8
PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate
Francese. Vedere legenda. Come da tipo di ammortamento, in base alla variazione del tasso. Da concordare: mensile, trimestrale o semestrale
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO Tasso variabile Euribor 3 mesi: rideterminato secondo la periodicità della rata in misura pari alla media per valuta, arrotondata allo 0,05 superiore, dei tassi giornalieri EURIBOR 3 mesi ( base 360) rilevati dal circuito Bloomberg, relativi al mese solare precedente quello di applicazione. PARAMETRO Euribor 3 mesi (m. m. p.)
DATA RILEVAZIONE 1 Febbraio 2014 1 Marzo 2014 1 Aprile 2014
VALORE 0,300 % 0,300 % 0,350 %
Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi.
F.I. 2.05.0 pag. 6/8 CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse applicato (TAN)
Durata del finanziamento (anni)
6,350 % 6,350 %
5 10
Importo della rata mensile per 100.000,00 euro di capitale 1.949,95 euro 1.128,05 euro
Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni (°) 2.059,18 euro 1.271,57 euro
Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni (°) 1.842,57 euro 984,50 euro
Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (Legge nr. 108/1996), può essere consultato in filiale e sul sito internet della banca. (°) calcolato sul debito residuo in essere decorsi due anni e per la durata residua
TEMPI DI EROGAZIONE
Durata dell’istruttoria: massimo 150 giorni; Disponibilità dell’importo: minimo 11 giorni, massimo 45 giorni di calendario, subordinati alla consegna della relazione notarile definitiva.
ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA' , TEMPI MASSIMI E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 30 giorni, pagando unicamente un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore al 2% del debito residuo, ad esclusione dei casi previsti dal D.Lgs. 07/07 (Decreto Bersani). Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca / intermediario, il cliente che rivesta la qualifica di micro-impresa (come definita dall’art. 1, comma 1, lettera t, del decreto legislativo 27 gennaio 2010 n. 11) non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto 30 giorni
Recesso in caso di Offerta Fuori Sede Ai sensi del Codice del Consumo, il cliente può recedere senza penali e senza dover indicare il motivo entro 10 giorni dalla conclusione del contratto, con le modalità comunicate al momento della conclusione del medesimo. Peraltro, nel caso in cui il diritto di recesso venga esercitato nel termine di legge: il cliente è tenuto comunque a pagare l'importo relativo ai servizi già prestati dalla banca secondo le condizioni economiche previste nei relativi testi contrattuali e fogli informativi; restano dovuti eventuali oneri fiscali già maturati.
F.I. 2.05.0 pag. 7/8 PROCEDURE DI RECLAMO E RICORSO 1. 2.
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La Banca osserva, nei rapporti con la clientela, le disposizioni contenute nel TUB e sue successive integrazioni e modificazioni, nonché le relative disposizioni di attuazione. Nel caso in cui sorga una controversia tra la Parte Finanziata e la Banca relativa all’interpretazione ed applicazione del presente contratto, la Parte Finanziata – prima di adire all’autorità giudiziaria – ha la possibilità di utilizzare gli strumenti di risoluzione delle controversie previsti nei successivi commi. La Parte Finanziata può presentare un reclamo alla Banca, per lettera raccomandata A/R indirizzandola a: Ufficio Reclami BPM – Piazza F. Meda 4 20121 Milano, o per via telematica indirizzando un messaggio di posta elettronica al seguente indirizzo:
[email protected] , ovvero tramite fax al seguente numero: 02 7700 2799. La Banca deve rispondere entro 30 giorni. Qualora la Parte Finanziata non sia soddisfatta o non abbia ricevuto risposta può rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) per le controversie relative alle operazioni e servizi bancari e finanziari. Per sapere come rivolgersi all’ABF la Parte Finanziata può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it , può recarsi presso le Filiali della Banca d’Italia, oppure può rivolgersi direttamente alla Banca; La Parte Finanziata, in alternativa al ricorso all'ABF, può attivare una procedura di mediazione ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 28/2010. La procedura di mediazione può essere esperita, singolarmente dal Cliente o in forma congiunta con la Banca, innanzi al Conciliatore Bancario Finanziario – Associazione per la soluzione delle controversie bancarie, finanziarie e societarie - ADR (www.conciliatorebancario.it ). Resta impregiudicata la facoltà del Cliente di ricorrere all'Autorità Giudiziaria. Se la Parte Finanziata intende rivolgersi all'Autorità giudiziaria per una controversia relativa all'interpretazione ed applicazione del presente Contratto deve preventivamente, pena l'improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all'ABF secondo quanto previsto dal precedente comma 4, oppure esperire la procedura di mediazione di cui al precedente comma 5. Ai fini dell'esperimento della procedura di mediazione di cui ai precedenti commi, la Banca la Parte Finanziata possono concordare, anche successivamente alla conclusione del presente Contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore Bancario Finanziario o dall'ABF, purché iscritto nell'apposito registro degli organismi tenuto presso il Ministero della Giustizia ai sensi del d.lgs. 28/2010. La Parte Finanziata può presentare istanze, in forma riservata, al Prefetto affinché segnali, ove lo ritenga necessario e motivato, all’ABF specifiche problematiche relative ad operazioni e servizi bancari e finanziari. La segnalazione può avvenire solo dopo che il Prefetto ha invitato la Banca, previa informativa sul merito dell’istanza, a fornire una risposta argomentata sulla meritevolezza del credito. L’ABF si pronuncia non oltre trenta giorni dalla segnalazione. La Parte Finanziata e le associazioni che la rappresentano e le altre parti interessate possono presentare esposti alla Banca d'Italia, impregiudicato il loro diritto di adire la competente Autorità Giudiziaria, di presentare reclami e di attivare la procedura di mediazione di cui ai precedenti commi.
F.I. 2.05.0 pag. 8/8 LEGENDA
Accollo Imposta sostitutiva
Ipoteca
Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Nel caso del mutuo, chi acquista un immobile gravato da ipoteca si impegna a pagare all'intermediario, cioè "si accolla", il debito residuo. L’imposta sostitutiva, prevista dal DPR 601/73, viene applicata sui finanziamenti di durata contrattuale superiore a 18 mesi. Con il pagamento di questa imposta non si deve procedere al pagamento delle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali nonché delle tasse sulle concessioni governative. Garanzia su un bene, normalmente un immobile. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.
Istruttoria
Pratiche e formalità necessarie all'erogazione del mutuo.
Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile) Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso)
Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse.
Perizia Piano di ammortamento Piano di ammortamento "francese" Quota capitale Quota interessi
Relazione di un tecnico che attesta il valore dell’immobile da ipotecare. Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.
Rimborso in un'unica soluzione
La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate. L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi.
Spread
Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione.
Rata costante Rata crescente Rata decrescente
Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di Mora
Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM)
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica, spese di perizia e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data valuta di erogazione del finanziamento alla data di decorrenza della prima rata di ammortamento. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell'economia e delle finanze come previsto dalla legge sull'usura. Per determinare se un tasso e' usurario occorre verificare se il TEG (tasso effettivo globale) supera la soglia d'usura. Per determinare tale soglia occorre individuare il TEGM (tasso effettivo globale medio) della specifica categoria di operazione creditizia, aumentarlo di un quarto ed aggiungere ulteriori quattro punti percentuali. La differenza tra la soglia d'usura cosi' calcolata ed il TEGM di riferimento non puo' essere superiore agli otto punti percentuali.
