questionI giudizialI
LOCAZIONI / RIPARAZIONI E MANUTENZIONE
Locazione di immobili urbani e obbligazione di manutenzione Fondamento della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore proposta dal conduttore.
Alessandra Flamminii Minuto, Avvocato in Roma
S
i analizza la questione relativa alla qualificazione giuridica da attribuirsi alla doglianza - sollevata dal conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale - relativa alla esistenza di infiltrazioni di umidità ascendente e di fuoriuscita di liquami dalla rete fognaria e dallo stesso qualificati quali vizi occulti e non riconoscibili.
IL CASO Tizio, conduttore di un immobile sito al piano terreno e seminterrato, adibito ad attività commerciale, di proprietà di Caio (locatore), nel corso del rapporto denuncia la presenza di vizi della cosa locata consistenti in infiltrazioni di
umidità ascendente e di liquami fognari, e chiede a Caio di provvedere alla loro eliminazione. Caio si attiva con un proprio tecnico di fiducia al fine di individuare le opere necessarie alla eliminazione dei difetti lamentati da Tizio; si offre, quindi, di provvedere alla immediata esecuzione delle opere a tal fine necessarie, anche per evitare l’aggravarsi degli inconvenienti lamentati. Tizio si oppone alla realizzazione delle predette opere, adducendo che il tempo necessario alla loro esecuzione comporterebbe una inaccettabile sospensione dell’attività commerciale, provocandogli un grave danno economico. Caio, impossibilitato a provvedere a tut-
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PUNTI RILEVANTI
1
Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.
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Il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e, a tal fine, deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie - di manutenzione sia ordinaria che straordinaria - eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
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Il conduttore deve consentire al locatore l’esecuzione delle opere necessarie alla manutenzione della cosa locata, e deve tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto, salva la possibilità di ottenere una riduzione del canone di locazione se l’esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per più di venti giorni.
PUNTI CONTROVERSI
1
Nozione di vizio della cosa locata e tutela del conduttore.
2
Nozione di guasto, contenuto dell’obbligazione di manutenzione e tutela del conduttore.
3
Comportamento del conduttore incompatibile con la volontà di far valere la risoluzione per inadempimento del locatore.
te le opere individuate come necessarie per eliminare gli inconvenienti lamentati da Tizio, provvede al solo spurgo della rete fognaria. Medio tempore, si avvicina la data della scadenza naturale del contratto di locazione e Caio, nell’inviare la disdetta del contratto al fine di evitarne la rinnovazione tacita, segnala a Tizio la necessità di provvedere alla ristrutturazione dei locali in questione, tra l’altro anche per provvedere alla eliminazione dei vizi denunziati dallo stesso Tizio tempo addietro. Le parti, tuttavia, decidono di rinnovare il contratto di locazione. Successivamente, Tizio agisce in giudi-
zio nei confronti di Caio, al fine di ottenere una pronuncia di declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore all’obbligazione di manutenzione ex art. 1576 c.c. Ai fini della trattazione del caso, si esamineranno le questioni relative alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, con particolare riferimento all’obbligazione di manutenzione della cosa locata ed alla differente tutela accordata al conduttore nel caso di violazione di tale obbligazione da parte del locatore, ovvero nel caso di vizi della cosa locata.
TRATTAZIONE Nel caso in esame si tratta di stabilire la qualificazione giuridica che deve essere attribuita alle doglianze mosse dal conduttore (infiltrazioni di umidità ascendente e di liquami fognari). In particolare, occorre stabilire se quanto lamentato dal conduttore sia qualificabile come guasto della cosa locata ovvero come vizio, diversa essendo la tutela giuridica accordata al conduttore nell’un caso e nell’altro. Nell’ipotesi si tratti di un guasto, occorre poi stabilire se lo stesso si sia verificato per vetustà o caso fortuito, ovvero se sia imputabile ad un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore. Nella diversa ipotesi in cui si tratti di vizi della cosa locata, occorrerà, invece, stabilire se gli stessi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore. Dalla diversa qualificazione giuridica adottata, discendono infatti differenti conseguenze in merito sia alle obbligazioni derivanti in capo al locatore, sia alle possibili azioni che il conduttore può esperire a tutela delle proprie ragioni.
PUNTI CONTROVERSI
1
Nozione di vizio della cosa locata e tutela del conduttore. I vizi della cosa locata incidono sulla struttura materiale della cosa, ovvero sulla sua composizione, costruzione o funzionalità strutturale, alterandone l’integrità. Non tutti i vizi della cosa locata accor-
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IL RAGIONAMENTO / punto 1 Schema di ragionamento:
VIZIO DELLA COSA LOCATA
Impediscono e riducono il godimento della cosa
Azione di risoluzione del contratto
Azione di riduzione del canone
Diritto di risarcimento danni derivanti dal vizio
dano al conduttore una tutela giuridica, ma solo quelli che impediscono o riducono notevolmente il godimento della cosa medesima, secondo la sua destinazione contrattuale. In presenza di vizi che incidano in tal misura sul godimento della cosa locata, il conduttore può scegliere tra l’azione di risoluzione del contratto o quella diversa di riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 c.c., e ciò anche se i vizi medesimi sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto. È in ogni caso salvo il diritto al risarcimento dei danni derivanti dai vizi medesimi al conduttore. Ciò che invece il conduttore non può fare, è agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di manutenzione e quindi pretendere l’esecuzione di lavori di manutenzione del bene (ex art. 1576 c.c.) né, tantomeno, può effettuare direttamente egli
1 In presenza di vizi che impediscano e riducano il godimento della cosa, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto, il conduttore può scegliere l’azione di risoluzione del contratto. 2 Il conduttore può scegliere, altresì, l’azione di riduzione del canone. 3 In entrambi i casi è salvo il diritto al risarcimento dei dani derivanti dai vizi della cosa locata.
stesso le riparazioni (ex art. 1577, comma 2, c.c.). Il locatore non risponde dei vizi del bene locato: a) se, al momento della stipulazione del contratto, i vizi erano conosciuti dal conduttore, ad esempio perché evidenti o segnalati dallo stesso locatore; ovvero b) se erano facilmente riconoscibili dal conduttore, usando l’ordinaria diligenza; ovvero c) se il contratto limitava o escludeva espressamente la responsabilità del locatore per i vizi della cosa. In tal caso, la clausola di limitazione della responsabilità del locatore contenuta nel contratto di locazione, trattandosi di clausola vessatoria, deve essere sottoscritta specificatamente e separatamente. Tuttavia, se il locatore ha in mala fede taciuto l’esistenza dei vizi, oppure se i vizi sono tali
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IL RAGIONAMENTO / punto 2 GUASTO DELLA COSA LOCATA
IL CONDUTTORE DEVE AVVERTIRE IL LOCATORE
Il locatore dà inizio alle opere di riparazione che il conduttore deve tollerare
Il locatore non esegue le opere di riparazione
Esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare
Le opere di riparazione si protraggono oltre 1/6 della durata della locazione o per più di 20 gg
Azione di risoluzione del contratto
Se ne ricorrono i presupposti, possibile l’azione di risarcimento danni
Schema di ragionamento: 1 In caso di guasto della cosa locata, il conduttore deve avvertire il locatore affichè provveda alla riparazione (se l’operazione è a suo carico). 2 Il locatore provvede alla riparazione e il conduttore deve tollerare la sua esecuzione anche se da essa derivi una limitazione del godimento del bene. 3 Se le opere di riparazione si protraggono oltre 1/6 della durata della locazione o per più di 20 gg., il conduttore può chiedere una riduzione del corrispettivo proporzionata alla durata delle ripara-
Il conduttore può chiedere la riduzione proporzionale del corrispettivo
zioni ed all’entità del mancato godimento. 4 Se il locatore non provvede ad eseguire le opere di riparazione, il conduttore potrà scegliere tra l’esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare e l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento. 5 Se ne ricorrono i presupposti in entrambi i casi sarà possibile per il conduttore agire per il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento.
da rendere impossibile il godimento del bene, la clausola limitativa della responsabilità, quantunque approvata e sottoscritta specificatamente e separatamente, sarà senza effetto (art. 1579 c.c.).
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Nozione di guasto, contenuto dell’obbligazione di manutenzione e tutela del conduttore. Il locatore è tenuto ad eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, al fine di mantenere la cosa loca-
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ta in stato da servire all’uso convenuto (artt. 1576 e 1575 c.c.). L’obbligazione del locatore nei confronti del conduttore ha ad oggetto sia le opere di riparazione di guasti della cosa locata, sia la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene, che non presuppone necessariamente il concetto di guasto, ma ben può essere svolta in via preventiva proprio per evitare il verificarsi di esso; l’obbligazione del locatore ha, altresì, ad oggetto tutte le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti da vetustà o dal caso fortuito. Si deve pur sempre trattare di opere necessarie, affinché il bene locato possa servire all’uso convenuto, e sono pertanto escluse le attività dirette a creare miglioramenti della cosa locata o a renderne più agevole il godimento. Sono, altresì, escluse tutte le riparazioni e le opere di piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti della cosa locata prodotti dal suo uso da parte del conduttore, anche conforme al contratto: tali riparazioni sono poste, dall’art. 1609 c.c., a cura e spese del conduttore. Sempre al conduttore, fanno inoltre carico le attività di riparazione e manutenzione della cosa locata, diverse dalla piccola manutenzione, che siano dipendenti dall’uso scorretto del bene e non conforme al contratto. La legge pone, infine, a carico del locatore l’attività di spurgo dei pozzi e delle latrine (art. 1610 c.c.), mentre restano a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative (art. 9, l. n. 392/78). Dal canto suo il conduttore, se le riparazioni non sono a suo carico, deve avvisare il locatore della necessità delle riparazioni (art. 1577 c.c.); deve tollerare la esecuzione delle opere di riparazione o manutenzione resesi necessarie e non differibili al termine del
contratto, e ciò anche se da essa derivi una limitazione o privazione nel godimento di parte del bene (art. 1583 c.c.); se l’esecuzione delle opere si protrae per oltre 1/6 della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto di chiedere una riduzione del corrispettivo proporzionata alla durata delle riparazioni ed all’entità del mancato godimento derivatone (art. 1584 c.c.). In nessun caso il conduttore può procedere all’autoriduzione del canone, essendogli solo riconosciuta la relativa azione giudiziale nel caso di controversia col locatore che non voglia riconoscergli il diritto alla riduzione del canone. La violazione dell’obbligazione di manutenzione da parte del locatore comporta, per il conduttore, la possibilità di scegliere tra l’esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare, ex art. 2931 c.c. e 612 e ss. c.p.c.; ovvero l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quando questo non è di scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). In entrambi i casi, qualora ne ricorrano i presupposti, il conduttore può agire per il risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento del locatore.
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Comportamento del conduttore incompatibile con la volontà di far valere la risoluzione per inadempimento del locatore. Il conduttore ha l’obbligo di usare la cosa locata conformemente alla destinazione contrattuale pattuita e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 c.c.). Per consentire al locatore di adempiere la propria obbligazione di manutenzione dell’immobile locato e di eseguire tutte le opere necessarie a far conservare al bene la sua destinazione contrattuale, il
riferimenti normativi ART. 1577 C.C. Necessità di riparazioni. Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
ART. 1583 C.C. Mancato godimento per riparazioni urgenti. Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerare anche quando importano privazioni del godimento di parte della cosa locata.
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IL RAGIONAMENTO / punto 3 MANUTENZIONE DELLA COSA LOCATA
Collaborazione del conduttore e segnalazione tempestiva al locatario dell’esistenza di guasti non imputabili ad uso scorretto della cosa
Mancata segnalazione al locatario
Conseguente danno
Concorso di colpa per la mancata segnalazione al cagionamento del danno
Risarcimento danni ridotto in misura proporzionale alla gravità della colpa del conduttore
Schema di ragionamento: 1 Per consentire al locatore di adempiere la propria obbligazione di manutenzione dell’immobile locato, il conduttore deve segnalare tempestivamente al locatore l’esistenza di guasti della cosa locata, che non siano imputabili ad uso scorretto o anormale del bene medesimo da parte del conduttore (art. 1577 c.c.) 2 Se il conduttore non segnala al locatore l’esi-
stenza di guasti e gli stessi provochino un danno, devono ritenersi applicabili le norme relative al concorso del fatto colposo del creditore. 3 Il risarcimento eventualmente dovuto è ridotto dal fatto colposo (omessa comunicazione della necessità della manutenzione) in misura proporzionale alla gravità della colpa ed alle conseguenze che ne sono derivate.
conduttore deve segnalare tempestivamente al locatore l’esistenza di guasti della cosa locata, che non siano imputabili ad uso scorretto o anormale del bene medesimo da parte del conduttore (art. 1577 c.c.). Il conduttore deve pertanto cooperare con il locatore, e ciò anche al fine di evitare che dal guasto alla cosa locata possa
derivargli un danno. Ed, infatti, devono in questo caso ritenersi applicabili le norme relative al concorso del fatto colposo del creditore (conduttore) per cui, se il fatto colposo del conduttore (ad esempio, la omessa comunicazione della necessità della manutenzione) ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento eventualmente dovuto dal
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locatore è ridotto in misura proporzionale alla gravità della colpa ed alle conseguenze che ne sono derivate (art. 1227, comma 1, c.c.) e il risarcimento non sarà affatto dovuto per i danni che il conduttore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza. Pertanto, nel caso che ci occupa, appare evidente la rilevanza che deve essere attribuita al comportamento del conduttore Tizio, il quale, pur avendo denunziato prontamente a Caio l’esistenza di infiltrazioni di umidità ascendente e di liquami fognari e chiesto l’adempimento dell’obbligazione di manutenzione, si è poi illegittimamente opposto alla esecuzione delle relative opere - adducendo che le stesse avrebbero comportato una sospensione dell’attività commerciale, con conseguente danno economico - violando la norma che gli impone di tollerare la esecuzione delle riparazioni che non possono essere differite al termine del contratto (art. 1583 c.c.). Inoltre, pur a seguito della disdetta del contratto di locazione inviatagli da Caio, e da questi motivata anche con la necessità di eseguire la manutenzione straordinaria dell’immobile, proprio per eliminare gli inconvenienti denunziati da Tizio, questi ha poi liberamente deciso di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo bene, così accettandone le condizioni di manutenzione e dimostrando la volontà di rinunciare a far valere sia i difetti, sia l’eventuale ed astratto diritto al risarcimento del danno.
CONCLUSIONI Non pare vi sia spazio per l’accoglimento della domanda proposta da Tizio nei confronti di Caio e tendente ad ottene-
re una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di Caio all’obbligazione di manutenzione, ex art. 1576 c.c. Ove gli inconvenienti lamentati da Tizio debbano essere ricondotti nella disciplina dei vizi della cosa locata, ex art. 1578 c.c., non vi sarebbe stato spazio per la richiesta di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di eseguire la manutenzione. Parimenti, ove i difetti denunziati da Tizio, attengano alla manutenzione dell’immobile locato, non vi sarebbe spazio, nel caso qui affrontato, né per l’azione di esatto adempimento, né per quella di risoluzione per inadempimento all’obbligazione di manutenzione. A ben vedere, infatti, i locali locati presentavano due ordini di problemi: 1) il primo, relativo alle infiltrazioni di umidità ascendente, ascrivibile alla ubicazione stessa dei locali concessi in locazione, posti al piano terreno e seminterrato: l’umidità può, in tal caso, ritenersi fisiologica, facilmente riconoscibile dal conduttore, e non altrimenti eliminabile se non attraverso la esecuzione di opere di miglioria che nulla hanno a che vedere con la manutenzione dell’immobile. Tale tipo di inconveniente ben può qualificarsi come vizio della cosa locata. 2) Il secondo, relativo alle infiltrazioni di liquami fognari che possono, invece, essere ricondotti, ad esempio, alla presenza di detriti nel condotto fognario, che impediscono il normale deflusso dei liquami nella fogna comunale e, in tal caso, può parlarsi di difetto di manutenzione. Tizio, tuttavia, nonostante le espresse
riferimenti normativi ART. 1576 C.C. Mantenimento della cosa in buono stato locativo. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
ART. 1578 C.C. Vizio della cosa locata. Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
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richieste del locatore Caio - manifestate sia durante la locazione che nell’ambito della disdetta del contratto alla sua scadenza - si è sempre opposto alla esecuzione delle opere di manutenzione, così violando il disposto dell’art. 1583 c.c. Già sotto tale profilo, pertanto, deve escludersi che possa trovare accoglimento la domanda giudiziale proposta da Tizio e tendente ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento di Caio all’obbligazione di manutenzione. Inoltre, la stessa circostanza del rinnovo del contratto di locazione, deve essere interpretata da un lato come accettazione da parte del conduttore dello stato manutentivo dell’immobile nelle condizioni in cui versava e dei vizi da cui lo stesso era affetto, e dall’altro come una
conseguente assunzione del rischio che i locali locati possano non essere idonei all’uso convenuto. Anche sotto tale ulteriore profilo, pertanto, non pare possa seriamente invocarsi l’inadempimento di Caio. In conclusione, il conduttore non può chiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore all’obbligazione di manutenzione della cosa locata, se si sia da un lato opposto alla esecuzione delle opere necessarie alla eliminazione dei difetti denunziati e, d’altro lato, abbia poi deciso di rinnovare il contratto di locazione alla scadenza. Se i difetti denunziati costituiscono, poi, vizi dell’immobile, il conduttore non è legittimato a chiedere al locatore l’esecuzione di opere di manutenzione.
GIURISPRUDENZA RILEVANTE VIZIO DELLA COSA LOCATA E TUTELA DEL CONDUTTORE Orientamento maggioritario Cass. civ., Sez. III, 18.04.2006, n. 8942 Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto. Pertanto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, per effetto del tempo trascorso, ovvero ad accadimenti accidentali. (Nella specie, alla stregua del suddetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di appello con la quale era stato escluso che costituissero vizi della cosa locata, rilevanti ai sensi del richiamato art. 1578 c.c., con i relativi rimedi, quelli riguardanti il cattivo funzionamento degli scarichi e la difettosa tenuta dei pluviali e delle tubazioni idriche).
Trib. Nocera Inferiore, Sez. II, 8.10.2003, n. 887 In presenza di alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile locato, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale dello stesso, il conduttore non può agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1576 c.c., né può effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del comma 2 dell’art. 1577 c.c., essendo invece legittimato soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 c.c. L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, infatti, gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti - come nel caso di specie - di invasione d’umidità risalente dal terreno lungo le pareti per capillarità. Cass. civ., Sez. III, 18.04.2001, n. 5682 Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. - la
cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento - quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Ciò posto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali (nella specie, rottura di un tubo del vaso di espansione dell’impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, che aveva determinato un’infiltrazione). In tale ipotesi, è operante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina
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GIURISPRUDENZA RILEVANTE inadempimento contrattuale. Cass. civ., Sez. III, 10.08.1991, n. 8729 L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d’umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata. GUASTO Orientamento maggioritario Cass. civ., Sez. III, 27.02.2004, n. 3991 In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto. Cass. civ., Sez. III, 15.12.2003, n. 19181 In relazione al contratto di locazione di immobili urbani, il conduttore, il cui godimento del bene nei termini di cui alle previsioni contrattuali risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dall’inadempimento dell’obbligo di mantenere la cosa locata - comprensi-
va, se si tratta di immobile sito in un condominio, delle parti e dei servizi comuni - in condizioni da servire all’uso convenuto, ove quei fatti gli producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato. (In applicazione di tale principio di diritto, la S.C. ha ritenuto esente da vizi la sentenza di merito che aveva in concreto escluso l’esistenza di un nesso causale tra la diminuzione degli introiti della società conduttrice, ed il fatto che lo stabile ove si trovava l’appartamento oggetto della locazione aveva subito due incendi, le cui conseguenze erano state eliminate solo con molto ritardo dal proprietario). Cass. civ., Sez. III, 16.07.2002, n. 10271 In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Cass. civ., Sez. III, 8.05.1998, n. 4676 Le obbligazioni del locatore derivanti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità sopravvenute alla consegna,
per rendere la cosa stessa specificamente idonea all’esercizio dell’attività per la quale è stata locata. App. Lecce, 29.05.1997, n. 147 L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività commerciale per il quale è stato locato, inidoneità che può anche consistere nella mancanza dei requisiti all’uopo prescritti dalla pubblica autorità, non può ingenerare per il locatore l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni della cosa locata, che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l’obbligo di conservare, non già di modificare lo stato esistente al momento di stipulazione della locazione. COMPORTAMENTO INCOMPATIBILE CON LA RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO Orientamento maggioritario Cass. civ., Sez. III, 15.10.2002, n. 14659 La consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l’interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all’art. 1575 n.1 c.c. e non esonera il conduttore dall’obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell’oggetto della prestazione abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione stessa. Cass. civ., Sez. III, 7.03.2001, n. 3341 Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c.
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