Linee Guida per la redazione del Piano economico-finanziario
LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DEL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO Con la presente nota l’Amministrazione Comunale fornisce alcune linee guida per la redazione dell’elaborato economico finanziario da allegare alle proposte relative alla realizzazione del programma di housing sociale presso l’area F del comparto direzionale Pietralata, con risorse totalmente o parzialmente a carico di operatori privati - al fine di agevolare la valutazione delle proposte da parte dell’Amministrazione e nell’interesse dello stesso proponente. Si ricorda infatti che, come esplicitato nel bando, la proposta deve contenere anche un piano economico-finanziario asseverato nelle forme di legge. Tale documento dovrà contenere gli elaborati con lo sviluppo temporale dei dati economici, patrimoniali e finanziari, relativi all’intera durata della concessione, necessari a dimostrare la sostenibilità e la bancabilità dell’operazione. Inoltre nel Piano Economico Finanziario sono indicati tutti gli elementi che saranno oggetto della valutazione economico-costruttiva della proposta, di cui all’allegato B del bando. Il programma prevede la realizzazione di 80 alloggi ERP da retrocedere all’A.C., di 50 alloggi in locazione semplice al canone mensile sostenibile di 6,00 € a mq di sc per 25 anni, che al termine resteranno nella disponibilità del concessionario, di 150 alloggi da destinare alla locazione con patto di futura vendita, al canone mensile sostenibile di 8,00 € a mq di sc e maxi canone di riscatto da far valere tra il 16° e il 25° anno, secondo e con i valori posti in offerta dal proponente concessionario, oltre a 275 alloggi da cedere a prezzo convenzionato per un importo massimo di 2.400 €/mq di sc. Si rammenta che l’assegnazione delle aree, ad esclusione della parte relativa all’edilizia sovvenzionata, che con le relative aree e pertinenze verrà retrocessa all’Amministrazione Comunale alla fine dei lavori, avviene in regime di diritto di superficie, di durata novantanovennale. I proponenti hanno facoltà di chiedere all’A.C. un contributo in conto capitale sull’investimento, che viene preso in considerazione in sede di valutazione delle offerte, attribuendo alla singola offerta un punteggio tanto minore quanto maggiore sarà il contributo richiesto. Qualora la proposta fosse comprensiva di tale contributo in conto capitale, necessario al perseguimento dell’equilibrio economico finanziario degli investimenti e della connessa gestione, e dunque a garantire la sostenibilità imprenditoriale dell’offerta, lo stesso contributo dovrà essere chiaramente esplicitato e contabilizzato secondo i principi dello IAS, dandone evidenza nei prospetti economici. Il contributo è assoggettato all’aliquota d’imposta IVA, uguale a quella prevista per la costruzione dell’opera.
Dovranno
essere
esplicitati
anche
i
costi
di
gestione
previsionali
in
capo
al
Concessionario/Gestore, evidenziando in particolare quelli immobiliari, ovvero di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria a suo carico (questi ultimi possono essere in alternativa contabilizzati come voci di investimento, con cadenza periodica, e dunque ammortizzati), necessari per mantenere la piena funzionalità dell’opera, eventuali costi di gestione del fondo immobiliare, nonché gli ammortamenti e gli oneri finanziari, con la metodologia adottata per il loro calcolo. Si rammenta che tra i costi di gestione della proposta non dovrà essere riportata l’imposta comunale sugli immobili (ICI) riferita agli alloggi in locazione con o senza riscatto, poiché è prevista un’esenzione nel programma. Per quanto riguarda i ricavi, ai fini della loro quantificazione, tenuto conto che i canoni di locazione sono fissati nel bando, occorre esplicitare solamente il prezzo di vendita convenzionata delle residenze, il prezzo di vendita degli spazi commerciali, e i prezzi di futura vendita delle residenze, fornendo una apposita tabella nella quale sono riportati i valori del prezzo di futura vendita offerti per ciascuno degli anni in cui l’utente può chiedere di esercitare il riscatto, ovvero dal 16° al 25° anno. Nello sviluppo del piano economico-finanziario occorre indicare il tasso previsionale di rivalutazione dei costi e dei ricavi di gestione, fermo restando che nel corso della concessione ai canoni di locazione si applicherà una rivalutazione pari al 75% dell’indice ufficiale ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati (FOI). Nel piano economico-finanziario, inoltre, deve essere chiaramente evidenziata la copertura degli investimenti e della connessa gestione per tutto l’arco temporale prescelto.
In sintesi, a partire da tutti i dati di input di natura tecnica, operativa, finanziaria e fiscale, si chiede di redigere i seguenti prospetti:
Quadro economico degli Investimenti
Conto Economico
Stato Patrimoniale
Flusso di Cassa
Per la redazione del Quadro Economico degli Investimenti si faccia riferimento allo schema di seguito riportato, che riprende le voci di costo riportate nell’elaborato “Calcolo Parametrico dei Costi”, allegato al Progetto Preliminare. Laddove ritenuto necessario, nello schema presentato a corredo del Piano Economico Finanziario, possono essere inserite ulteriori voci di costo che concorrono alla determinazione dell’investimento finale. Le aree oggetto dell’intervento sono tutte di piena ed esclusiva proprietà del Comune di Roma il quale è anche nel regolare e titolare possesso delle medesime. Per acquisire tale aree l’A.C. ha
sostenuto un costo pari ad € 5.743.415 e tale costo deve essere obbligatoriamente “girato” al privato operatore. Ma tale importo, opportunamente riportato tra i costi all’interno del Piano economico finanziario, potrà essere corrisposto sottoforma di un costo per la realizzazione di opere pubbliche, consistenti nell’edilizia ERP, cedute in regime di proprietà al Comune. Dunque l’operatore inserirà nel quadro economico degli investimenti, sotto la voce “costo di acquisizione delle aree”, il costo per la realizzazione dell’ERP, inteso come corrispettivo della concessione, e perseguirà l’equilibrio economico finanziario degli investimenti e della connessa gestione attraverso lo sfruttamento economico dell’intero programma edilizio.
QUADRO ECONOMICO DEGLI INVESTIMENTI VOCI DI COSTO Costo di acquisizione delle aree Opere edili, impianti e arredi Sistemazione esterna comparti edificatori Oneri sicurezza Opere Urbanizzazione
IMPORTO
Manutenzioni straordinarie Totale lavori Progettazione definitiva Progettazione esecutiva Coord. Sicurezza in fase progettazione Coord. Sicurezza in fase esecuzione Allacci e inteferenze Direzione lavori Collaudi Imprevisti Spese generali Somme a disposizione dell'A.C. (incentivo) Totale investimento
Conto Economico, Stato Patrimoniale e Flussi di Cassa dovranno essere redatti secondo i principi civilistici, e strutturati secondo una suddivisione annuale delle singole voci, completi per tutti gli anni del piano. Alle pagine seguenti si trovano gli schemi tipo del Conto Economico e dello Stato Patrimoniale cui si chiede di attenersi. Il piano economico finanziario deve essere accompagnato da una relazione integrativa, un documento che serva a chiarire in maniera più esplicita il contenuto dei prospetti contabili
presentati, sulla falsariga della Nota Integrativa, parte integrante del bilancio, prevista dall’articolo 2427 del C.C. . Si fa inoltre esplicita richiesta di aggiungere alla relazione di accompagnamento di cui sopra dei quadri sinottici (o moduli) che illustrino le assunzioni alla base del piano economico finanziario predisposto, e diano maggiore leggibilità alla documentazione presentata. Un modulo da compilare riguarda le “ipotesi operative”, ossia quei parametri di natura temporale, gestionale, finanziaria e fiscale necessari alla verifica dell’equilibrio economico finanziario. In particolare in tale quadro dovranno essere esplicitate le ipotesi di base riguardanti la durata del piano finanziario, la suddivisione della tempistica tra fase di costruzione e fase di gestione, la durata del piano di ammortamento del cespite, le aliquote fiscali e IVA, il tasso d’interesse relativo agli oneri finanziari sul finanziamento o sui finanziamenti ricevuti dagli istituti di credito, i costi di gestione. Nel successivo quadro sinottico, denominato “Residenze – prezzi di vendita e di riscatto” si dovranno indicare il prezzo di vendita convenzionata ed i prezzi di futura vendita offerti per gli anni dal 16 al 25°, oltre alla quota annuale di accantonamento stimata da parte del proponente, relativa agli anni dal 1° al 25°, da utilizzarsi in particolare nel caso di risoluzioni, anche volontarie, del contratto di locazione. Un terzo modulo deve fornire le specifiche tipologiche (A, B1 e B2) e dimensionali degli alloggi, per tutte le tipologie residenziali previste nel progetto, anche ai fini della valutazione economico costruttiva. Un ulteriore prospetto sinottico dovrà documentare l’equilibrio fra costi dell’investimento e copertura del fabbisogno finanziario, esplicitando le diverse fonti di finanziamento (capitale sociale, debiti a breve o a medio/lungo termine, finanziamento Iva, finanziamento soci, eventuale prezzo in c/capitale). Si precisa la necessità di calcolare degli indici di redditività dell’iniziativa, per determinare i quali sono rilevanti i flussi di cassa, che si costruiscono a cascata a partire dai prospetti di Conto Economico e Stato Patrimoniale, e che devono essere espressi in termini monetari. Fatta salva la possibilità del proponente di calcolare e di rappresentare gli indicatori finanziari ritenuti più idonei a dimostrazione della convenienza dell’investimento e della connessa gestione, si precisa che l’Amministrazione si riserva di determinare il VAN di Progetto (Valore Attuale Netto), il TIR di Progetto (Tasso Interno di Rendimento) e gli indici di copertura del debito (DSCR e LLCR), al fine di verificare la congruità dei vari indicatori e la sostenibilità economico finanziaria del progetto presentato. Tali indicatori verranno riportati nell’ultimo prospetto sintetico. Si sottolinea, infine, la necessità per l’Amministrazione di avere a disposizione una copia dei fogli di lavoro elettronici predisposti, da allegare alla copia cartacea del p.e.f. presentato.
Progetto Housing Sociale Pietralata
Importi in Euro/000
1
2
2011
3
2012
4
2013
n
2014
2038
CONTO ECONOMICO
Ricavo 1 Ricavo 2 Ricavo 3 Contributo A.C.
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(Costo) (Costo)
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Costo Canone - Concessione
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Costo Costo Costo
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Salari e stipendi Accantonamento al fondo TFR Contributi sociali Altri oneri per il personale
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Accantonamento a riserva manutenzione periodica Altri Accantonamenti Ammortamento Immobilizzazioni Immateriali Ammortamento Immobilizzazioni Materiali
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Proventi diversi di gestione Svalutazione crediti Oneri diversi di gestione Totale costi operativi
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RISULTATO OPERATIVO (EBIT)
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Interessi attivi su Riserva al Servizio del Debito (DSRA) Interessi attivi Dividendi e altri proventi finanziari
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Interessi su Finanziamento a breve Oneri finanziari su Mutui Altri costi finanziari Oneri finanziari su Debito Subordinato Proventi (oneri) finanziari netti
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Altri proventi (oneri) non operativi REDDITO ANTE IMPOSTE
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IRES IRAP
Imposte sul reddito
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UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO
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TOTALE RICAVI COSTI OPERATIVI
Costi per materie prime e materiale di consumo
Costi per godimento di beni di terzi
Costi per servizi
Costi per il personale
Ammortamenti e accantonamenti
Oneri diversi di gestione
Proventi finanziari
Oneri finanziari
Progetto Housing Sociale Pietralata
Importi in Euro/000
1
2
3
4
n
2011
2012
2013
2014
2038
STATO PATRIMONIALE ATTIVITA' FISSE Immobilizzazioni finanziarie Immobilizzazioni Immateriali nette
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0 0
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0 0
Terreni e fabbricati Impianti e macchinari Attrezzature industriali e commerciali Altri beni
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Totale Immobilizzazioni materiali lorde
(Meno: Fondo ammortamento) Immobilizzazioni materiali nette
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Totale attività fisse
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Debiti bancari a breve termine Debiti verso fornitori Debiti tributari Altri Debiti
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Quota corrente debiti a medio-lungo termine Quota corrente dei debiti di leasing Quota corrente debiti obbligazionari Quota corrente Debito subordinato (finanziamento Soci) Totale passività correnti
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ATTIVITA' CORRENTI NETTE
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PASSIVITA' A MEDIO-LUNGO TERMINE Mutui Finanziamento a m/l termine Finanziamento ponte Debito subordinato (finanziamento Soci) Fondo trattamento di fine rapporto Altri Fondi
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PATRIMONIO NETTO Capitale sociale Riserva per sovrapprezzo emissione azioni Riserve legale e statutaria Altre riserve Utili (perdite) portati a nuovo Utile (perdita) dell'esercizio
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Totale patrimonio netto
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Totale ATTIVO Totale PASSIVO
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ATTIVITA' CORRENTI Cassa e banche a breve Riserva Servizio del Debito (DSRA)
Crediti verso clienti (Meno: fondo svalutazione crediti) Crediti verso clienti netti Altri crediti - IVA Magazzino
Totale attività correnti PASSIVITA' CORRENTI
Quota corrente di debiti finanziari
Totale passività a medio-lungo termine
IPOTESI OPERATIVE Ipotesi relative alla Tempistica (anni) Anno di inizio costruzione Anno di fine costruzione Anno di inizio gestione Anno di fine gestione
Ipotesi finanziarie Tasso d'interesse passivo Periodo di rimborso (anni) Tasso di interesse attivo Tasso di inflazione previsionale
Ipotesi fiscali Aliquota Ires Aliquota Irap Iva costruzione Iva locazione Iva cessione
Ipotesi gestionali Costi per utenze e servizi Costi del personale Costi di manutenzione ordinaria Totali costi operativi annui
RESIDENZE - PREZZI DI VENDITA E DI RISCATTO Numero residenze - Canoni locazione/prezzi di cessione numero
canone locazione
Residenze ERP
prezzo cessione /
Residenze a canone sostenibile
6 €/mq x mese
/
Residenze con patto di futura vendita
8 €/mq x mese
/
Residenze cedute a prezzo convenzionato
/
Prezzo di riscatto al mq riportato a valori futuri
Tali importi sono oggetto di valutazione economico costruttiva
anno 16° 17° 18° 19° 20° 21° 22° 23° 24° 25°
prezzo/mq
anno 14° 15° 16° 17° 18° 19° 20° 21° 22° 23° 24° 25°
accantonamento
Stima accantonamento maturato
anno 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° 9° 10° 11° 12° 13°
accantonamento
RESIDENZE - TIPOLOGIE E QUANTITA' Tipologia residenze - mix percentuale - SC - SU %
numero
Residenze ERP TIPO A TIPO B1 TOTALE
100%
Residenze a canone sostenibile 6 € TIPO A TIPO B1 TIPO B2 TOTALE
100%
≥ 50
100%
≥ 150
100%
≥ 275
Residenze a canone sostenibile 8 € con patto di futura vendita (riscatto) TIPO A TIPO B1 TIPO B2 TOTALE Residenze cedute a prezzo convenzionato TIPO A TIPO B1 TIPO B2 TOTALE
SU
SC
COPERTURA DEL FABBISOGNO FINANZIARIO E CONTRIBUTO Fonti di copertura del fabbisogno finanziario (ripartizione temporale) 1 2011
2 2012
3 2013
4 2014
Capitale sociale Finanziamento a breve termine Finanziamento a medio lungo termine Finanziamento soci Contributo in conto capitale
Fonti di copertura del fabbisogno finanziario TOTALI Capitale sociale Finanziamento a breve termine Finanziamento a medio lungo termine Finanziamento soci Contributo in conto capitale
…. ….
INDICI DI REDDITIVITA' E BANCABILITA' Indice di redditività Van del progetto pre tax Van del progetto post tax Tir del progetto pre tax Tir del progetto post tax
Indici di bancabilità Dscr medio Llcr medio
