SINTESI
CAMPUS REAL ESTATE DIMENSIONI E PROSPETTIVE DI CRESCITA PER IL SETTORE DELLE RESIDENZE UNIVERSITARIE IN ITALIA E ALL’ESTERO
Roma, 19 ottobre 2011
Le residenze universitarie in Italia Le residenze per studenti costituiranno, nel prossimo futuro, un importante elemento di sviluppo del settore immobiliare nella sfera universitaria. È questo un tema di grande rilevanza per la concorrenza e l’attrattività sia degli atenei, sia delle città in cui questi sono localizzati. Lo stock di residenze universitarie attualmente disponibile è, infatti, insufficiente a soddisfare la domanda effettiva e potenziale, nonostante l’offerta (soprattutto privata) sia cresciuta molto negli ultimi anni. Questo comparto sta vivendo già da alcuni anni un’importante fase di sviluppo. I nuovi progetti hanno l’obiettivo non solo di ampliare l’offerta, ma anche di calmierare il mercato degli affitti per gli studenti che, spesso, si trovano a pagare cifre elevate e comunque non rapportate alla qualità degli alloggi. Gli sviluppi non saranno concentrati soltanto nelle principali città ma, come già sta avvenendo, interesseranno anche tutte quelle realtà urbane del Paese contraddistinte da una forte presenza studentesca. L’offerta di residenze universitarie è cresciuta nell’ultimo decennio, ma è ancora insufficiente se confrontata con quella di altri Paesi europei come Francia, Germania e Gran Bretagna, la cui situazione verrà trattata in uno speciale capitolo del rapporto. Negli ultimi dieci anni i posti letto sono aumentati di oltre il 30 per cento, anche per effetto del cofinanziamento ministeriale previsto dalla legge 338/2000. Il confronto con i principali Paesi dell’area Ue fornisce il senso di quanto un patrimonio residenziale universitario sviluppato sia funzionale non solo a tutelare il diritto allo studio e migliorare lo stile di vita degli studenti, ma anche ad accrescere la competitività di un ateneo a livello internazionale. Il presente studio ha censito, a livello nazionale, 714 residenze universitarie pubbliche e private rilevando circa 64.550 posti letto. In base alla stima di Scenari Immobiliari, il patrimonio immobiliare complessivo che nel nostro Paese è dedicato a residenza universitaria misura oltre 1,3 milioni di metri quadri di superficie e ha un valore, a prezzi di mercato, di 3,4 miliardi di euro. Oltre al patrimonio gestito dagli enti per il diritto allo studio e dalle università, la ricerca ha rilevato l’offerta abitativa presente nei campus e nelle residenze universitarie a gestione privata, nei collegi legalmente riconosciuti e in tutte le realtà minori gestite da pubblici (come le Aler) e privati, da fondazioni, associazioni, ordini religiosi etc. La ricerca di un alloggio è una realtà che potenzialmente coinvolge in tutta Italia circa 660mila studenti fuori sede, di cui 60mila stranieri. Le residenze universitarie riescono a soddisfare poco meno del dieci per cento di questa domanda, mentre il 79 per cento si rivolge al mercato privato, difficile da quantificare per via del sommerso e delle locazioni irregolari. D’altra parte il caro affitti incoraggia i contratti in nero, accettati spesso da entrambe le parti perché i proprietari risparmiano sulle tasse, mentre gli inquilini pagano un canone inferiore a quello che verrebbe richiesto in condizioni di regolarità.
Il sei per cento degli studenti vive oggi in un alloggio di proprietà. È una tendenza che negli ultimi anni si è rafforzata soprattutto nelle grandi città, proprio in conseguenza del caro affitti: piuttosto che pagare canoni di locazione elevati, infatti, le famiglie degli studenti preferiscono investire nella rata del mutuo ed eventualmente riaffittare l’immobile ad altri studenti alla fine dei percorsi di studio dei figli. Le tipologie più richieste sono i monolocali e i bilocali situati nelle vicinanze dell’università o in quartieri ben collegati con le sedi didattiche. La tipologia bilocale rappresenta una dimensione ideale perché permette allo studente proprietario di affittare la seconda stanza ad altri studenti, contribuendo così al pagamento del mutuo. Suddivisione degli studenti fuori sede per tipo di alloggio in Italia (totale studenti: 660mila) altro 5%
immobile di proprietà 6%
residenze universitarie 10%
affitto privato 79%
Fonte: Scenari Immobiliari
Stima del valore e caratteristiche dello stock Sulla base dei dati elaborati, in Italia lo stock di residenze universitarie, pubbliche e private, è pari a 64.552 posti letto. Un’offerta che, rispetto agli altri Paesi europei analizzati (Francia, Germania, Gran Bretagna, Olanda, Spagna) è superiore soltanto all’Olanda. La stima del patrimonio residenziale universitario è stata realizzata con una rilevazione diretta sulle sedi. I dati sono stati poi approfonditi incrociandoli con le informazioni ottenute dai gestori, i dati pubblici relativi ai patrimoni delle università e, per il calcolo delle superfici, gli standard minimi e i parametri tecnici descritti nel D.m. 22 maggio 2011 n. 27. Per la determinazione del valore del patrimonio a prezzi di mercato è stata utilizzata la banca dati nazionale di Scenari Immobiliari (Real value). I valori sono stati adattati in base alla specifica destinazione a residenza universitaria e attribuiti sulla base della localizzazione degli immobili, tenendo conto dello stato di manutenzione degli edifici.
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Complessivamente gli immobili adibiti a residenza universitaria in Italia coprono una superficie di oltre 1,3 milioni di metri quadrati e hanno un valore, a prezzi di mercato, di 3,4 miliardi di euro. Stock di residenze universitarie (migliaia di alloggi) 600
500
400
300
private pubbliche
200
100
0 Francia
Germania
Gran Bretagna
Italia
Olanda
Spagna
Fonte: Scenari Immobiliari
Fra le regioni, la Lombardia presenta in assoluto l’offerta più consistente, con oltre 12.500 posti letto (pari al 13,3 per cento degli studenti fuori sede). Si tratta di un patrimonio che vale 678 milioni di euro e che copre una superficie di circa 250mila metri quadrati. Le residenze sono localizzate per due terzi nella provincia di Milano, mentre la parte restante è da suddividere tra Pavia (che conta quasi 2.300 posti letto), Brescia (oltre settecento posti letto) e le altre province lombarde. Il Lazio è al secondo posto per numero di alloggi, oltre settemila, e ha un patrimonio del valore di circa 378 milioni. Il Lazio è la prima regione in Italia per popolazione universitaria. La presenza studentesca è concentrata per oltre il novanta per cento nella capitale, dove pure sono localizzati il 95 per cento degli alloggi. I posti letto disponibili sono pari all’8,3 per cento degli studenti fuori sede, una percentuale più bassa rispetto alla media nazionale che è del 10,8 per cento. La Toscana è terza con uno stock di seimila alloggi, che però hanno un valore di mercato di poco superiore a quello degli alloggi localizzati nel Lazio. Il maggior valore del patrimonio toscano si spiega principalmente con una localizzazione più centrale delle residenze, situate spesso in contesti storici e di pregio. Il Trentino Alto Adige ha il rapporto più alto tra numero di posti letto in residenze universitarie e numero di studenti universitari fuori sede: il 32,6 per cento. Al secondo posto c’è la Calabria seppure con uno stacco di nove punti percentuali. Il rapporto più
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basso spetta alla Campania, le cui residenze arrivano a coprire il 3,7 per cento degli studenti universitari fuori sede. Il sistema universitario del Molise, nonostante quattromila studenti provenienti da altre regioni, è ancora privo di un sistema di residenze per studenti. È però ora in fase di realizzazione una prima residenza da 45 posti letto nel campus di Pesche (Is). Anche la Valle d’Aosta non ha residenze per studenti, ma con i suoi 1.400 studenti rappresenta una realtà ancora molto piccola. La distribuzione degli studenti e del patrimonio a livello regionale Quota % Valore patrimonio posti letto su immobiliare in fuori sede euro**
Iscritti 2010-2011
% Studenti fuori sede*
Posti letto esistenti
Abruzzo
61.552
47,0
1.222
4,2
50.035.000
23.800
Basilicata
8.441
32,5
152
5,5
6.435.000
3.100
Calabria
52.803
27,0
3.354
23,5
175.701.000
77.500
Campania
189.289
18,6
1.294
3,7
64.770.000
28.500
Emilia Romagna
143.969
54,3
6.034
7,7
306.640.000
129.700
Friuli Venezia Giulia
33.011
46,0
1.936
12,7
92.534.000
40.200
Lazio
229.883
37,2
7.081
8,3
377.630.500
140.800
Liguria
35.589
30,4
1.095
10,1
50.155.000
21.800
Lombardia
247.710
38,0
12.564
13,3
677.742.000
250.600
Marche
46.800
44,2
3.479
16,8
176.082.000
71.100
Molise
8.981
49,3
n.d
n.d
n.d
n.d
Piemonte
98.217
27,3
3.524
13,1
177.594.000
72.300
Puglia
98.431
19,5
2.298
12,0
91.562.500
44.750
Sardegna
42.661
33,0
1.526
10,8
74.355.000
29.650
Sicilia
140.410
26,0
3.286
9,0
157.121.000
64.350
Toscana
119.454
39,8
6.062
12,8
378.266.000
132.600
Trentino Alto Adige
20.771
50,5
3.422
32,6
231.372.500
76.700
Umbria
28.931
47,6
1.688
12,3
87.186.000
35.700
Valle d'Aosta
1.407
14,5
n.d
n.d
n.d
n.d
108.422
37,5
4.535
11,2
242.039.500
90.100
1.716.732
34,9
64.552
10,8
3.417.221.000
1.333.250
Regione
Veneto Totale Italia
* Comprende gli studenti fuori regione più una quota di fuori provincia, esclusi gli stranieri ** È il valore delle residenze universitarie censite *** È la superficie in metri quadrati commerciali delle residenze universitarie censite
Fonte: Scenari Immobiliari
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Mq***
Questa analisi prende in considerazione anche le residenze più piccole, ovvero quelle che presentano una dimensione inferiore a trenta studenti che, pur rappresentando solo il quattro per cento dei posti letto complessivi, fanno comunque riferimento al 23 per cento delle strutture analizzate, soprattutto appartamenti convenzionati o piccoli pensionati religiosi. Quasi la metà delle residenze ha una ricettività compresa tra trenta e cento posti letto, mentre il 18 per cento dispone di 100-200 alloggi. Soltanto l’undici per cento delle strutture residenziali analizzate ha una disponibilità superiore ai duecento posti letto: fra queste, risultano ai primi posti il “CampusX Tor Vergata” (1.500 alloggi), lo studentato San Bartolameo dell’Opera degli studi di Trento (830 alloggi) e il campus Praticelli di Pisa (816 alloggi). La realtà più grande è rappresentata dal centro residenziale dell'università degli studi della Calabria, che gestisce quasi tremila posti letto distribuiti principalmente su quattro “blocchi” e sette “quartieri”.
Ripartizione strutture per numero di posti letto (totale residenze: 714)
>200 posti letto 11%
<30 posti letto 23%
100-200 posti letto 18%
30-100 posti letto 48%
Fonte: Scenari Immobiliari
Il 66 per cento dell’offerta di posti letto in residenza è riconducibile a residenze di proprietà pubblica, anche se con una gestione prevalentemente regionale, attraverso gli enti per il diritto allo studio, mentre una quota minore viene gestita dalle università stesse, in casi più rari dalle aziende residenziali pubbliche. Ai privati è riferibile, quindi, oltre un terzo delle residenze per studenti, dato sufficientemente in linea con gli altri Paesi europei. Il 19 per cento dell’offerta complessiva è di tipo religioso, per un totale di oltre 12mila posti letto. A parte sono stati analizzati i collegi universitari legalmente riconosciuti dal Miur, che sono una cinquantina, distribuiti su 14 città e che ricoprono il sette per cento dell’offerta. Questi collegi sono in buona parte gestiti da fondazioni e associazioni di natura religiosa o comunque ispirate a valori cattolici (come la fondazione Rui, la fondazione Ceur, il circuito dei collegi universitari Don Mazza) e ciò porta l’offerta privata religiosa a circa 15mila posti letto, il 23 per cento dell’offerta complessiva in Italia.
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Il restante otto per cento è riconducibile invece a privati “non religiosi” tra i quali rientrano, in modo considerevole, i 2.700 alloggi dei CampusX realizzati attraverso il Fondo Aristotele e gestiti da SiramSì e i quasi 1.500 posti letto gestiti direttamente dall’università Bocconi. Composizione degli alloggi universitari per tipo di proprietà collegi universitari legalmente riconosciuti 7% privato religioso 19%
privato 8%
pubblico 66%
Fonte: Scenari Immobiliari
Per quanto riguarda la qualità e la conservazione delle strutture, soltanto il 35 per cento delle sedi esaminate presenta uno stato di manutenzione buono o ottimo e su questo dato pesa considerevolmente la quota di nuovo (i numerosi progetti attivati negli ultimi quattro-cinque anni), nonché la buona qualità degli alloggi privati presso i collegi universitari legalmente riconosciuti, le residenze private della Bocconi e della Cattolica. Stato di manutenzione delle residenze universitarie in Europa
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Francia
Germania
Gran Bretagna
Buono/ottimo stato
Italia Discreto stato
Fonte: Scenari Immobiliari
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Olanda Da ristrutturare
Spagna
Media Eu 6
Rispetto agli altri Paesi europei, il patrimonio di residenze universitarie si caratterizza per la prevalenza di immobili con un discreto stato di conservazione (53 per cento). La quota di residenze da ristrutturare resta comunque piuttosto elevata, dato che queste rappresentano il 12 per cento del totale degli edifici.
Gli studenti fuori sede e la domanda potenziale Attualmente si stima che in Italia il 35 per cento circa degli studenti universitari (circa 600mila unità) debba trovare un’abitazione nella città in cui studia. La quota è più bassa rispetto ad altri Paesi europei quali la Gran Bretagna o la Francia, ma il problema risulta diffuso in molte realtà urbane medio - piccole, visto che l’università italiana si caratterizza per una distribuzione capillare sul territorio. Alla domanda d’affitto degli studenti italiani fuori sede va aggiunta la domanda degli studenti stranieri, la cui presenza è ancora molto bassa rispetto agli altri Paesi europei, seppure in costante crescita negli ultimi anni. In base ai dati Miur, sono stati quasi 62mila gli stranieri iscritti all’università italiana nell’anno accademico appena trascorso e hanno rappresentato il 3,6 per cento del totale degli iscritti. Sommando la domanda dei fuorisede a quella degli studenti stranieri, si arriva a una domanda potenziale di circa 660mila alloggi sul totale di oltre 1,7 milioni di iscritti. Lo scorso anno, però, soltanto 64.500 studenti hanno trovato alloggio in una struttura residenziale universitaria. Si tratta del 9,8 per cento della domanda potenziale, contro una media Eu 6 del 21 per cento e delle punte, in Germania e Gran Bretagna, sopra al 30 per cento (in questa stima si prende a riferimento un tasso di occupazione degli alloggi universitari del cento per cento). Per adeguarsi alla media dei Paesi europei l’Italia dovrebbe più che raddoppiare, nei prossimi anni, il proprio stock di residenze. Più precisamente, dovrebbe realizzare almeno altri 75mila alloggi, attivando risorse per oltre 4 miliardi di euro.
La domanda degli studenti in Europa Paese Francia Germania Gran Bretagna Italia Olanda Spagna
N. totale studenti
Domanda potenziale posti letto disponibili
2.200.000 2.100.000 2.500.000 1.700.000 600.000 1.600.000
1.400.000 1.200.000 1.800.000 660.000 300.000 500.000
Fonte: Scenari Immobiliari
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340.000 400.000 550.000 64.500 29.000 95.000
Rapporto tra posti letto e domanda potenziale anno 2010/2011 (%) 33,3
35
30,6 30
25
24,3 21,1 19,0
20
15
10
9,8
9,7
Italia
Olanda
5
0 Francia
Germania
Gran Bretagna
Spagna
Media Eu 6
Fonte: Scenari Immobiliari
Il costo dell’affitto e il contributo pubblico all’alloggio Nel 2010 i posti alloggio messi a disposizione dagli enti per il diritto allo studio sono stati circa 39mila; a questi bisogna aggiungere gli alloggi in convenzione presso altre residenze, nei collegi universitari statali e nei collegi legalmente riconosciuti, per arrivare ad un totale di circa 46mila posti letto, il sette per cento della domanda potenziale dei fuori sede. Salvo gli studenti che, pur non avendo ottenuto l’alloggio, hanno comunque recepito un sostegno economico all’affitto (gli aventi diritto), quasi tutti gli altri hanno dovuto sostenere i costi del mercato privato pari, spesso, al cinquanta per cento delle spese mensili, contro il 35 per cento della media europea. La quota per l’affitto, in città come Roma, Milano, Venezia o Bologna può raggiungere anche il settanta per cento delle spese mensili di uno studente. I nuovi campus, le residenze universitarie gestite da altri enti e i collegi religiosi o privati compensano in parte la carenza di alloggi convenzionati, con costi di solito inferiori del 20-30 per cento rispetto alle tariffe del mercato privato. Gli alloggi presso le residenze universitarie private, quando non supportati da borse di studio, hanno a retta piena costi elevati, anche doppi rispetto all’affitto privato, ma quasi sempre includono il vitto e tutta una serie di servizi che, altrimenti, lo studente dovrebbe sostenere da sé.
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Costo medio mensile di un alloggio universitario in Italia (euro, anno 2011/2012) Camera singola
Tipo di alloggio
Camera doppia
Minimo
Massimo
Minimo
Massimo
Casa dello studente o altro alloggio gestito da un ente per il diritto allo studio (cucina e servizi in comune)
65
350
55
280
Campus universitario a gestione privata (conformazioni ad albergo o a minialloggio, con cucina e servizi in comune)
300
375
280
350
Residenza universitaria privata di alto livello (conformazione appartamento con uso cucina)*
410
1.300
380
1.000
Monolocale in affitto privato
400
850
250
450
Fonte: Scenari Immobiliari
Prospettive e condizioni per lo sviluppo del settore I più autorevoli organismi internazionali (Fondo monetario internazionale, Ocse, Banca mondiale) sono concordi nell’individuare, quale leva per lo sviluppo di un sistema economico evoluto, la pianificazione e la realizzazione da parte degli Stati di flussi costanti di investimento nel campo della formazione e della ricerca universitaria e postuniversitaria. Percorrere la via dello sviluppo facendo leva su questi fattori di crescita richiede, tra l’altro, un consistente ammodernamento delle loro infrastrutture il cui onere, nell’attuale contesto di crisi dell’economia, non può più essere garantito dalle sole politiche di welfare state ma deve, di fatto, coinvolgere una più ampia platea di investitori istituzionali e stakeholder, sensibili alle ricadute sociali degli investimenti. Negli ultimi anni, nonostante l’industria del real estate, e in particolare quella dei fondi immobiliari, sia riuscita a coinvolgere ingenti capitali privati nell’ammodernamento di settori importanti dell’economia italiana quali la grande distribuzione organizzata e la logistica, fino a contribuire in alcuni casi al rinnovamento di realtà urbane medio-grandi mediante il recupero e la trasformazione di interi quartieri, poco finora sembra essere stato fatto nel settore universitario che, al contrario, nello stesso arco di tempo è andato incontro a: un significativo invecchiamento delle infrastrutture (impianti, attrezzature e strutture immobiliari) di cui la didattica si avvale, con il rischio di una possibile riduzione nel tempo dell’efficienza e della qualità dei risultati nonché
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dell’attrattività del sistema universitario italiano all’estero (partnership con gli atenei esteri per lo scambio sia nell’ambito formativo sia nella ricerca) una progressiva riduzione delle risorse economiche disponibili, soprattutto per effetto dell’assottigliarsi del sostegno da parte del settore pubblico. Per ciò che riguarda il mondo dell’istruzione, e in particolare quello dell’università pubblica, sarebbe necessario: un rilancio degli investimenti, distinguendo tra quelli finalizzati a migliorare i contenuti dell’offerta formativa (nuovi corsi di laurea, nuovo personale per la didattica) e quelli da destinare al miglioramento della qualità delle sedi e delle strutture destinate alla didattica (necessità di un riallineamento degli stessi agli standard internazionali un ripensamento dell’offerta formativa rivolta agli studenti, in primis a quelli fuori sede, tenendo conto della loro necessità di servizi di supporto al loro percorso di studi, tra cui la residenzialità ha assunto negli ultimi anni un peso fondamentale, sia in ragione della crescente mobilità sul territorio dei giovani italiani e stranieri sia della sempre più frequente richiesta, nell’ambito delle convenzioni internazionali, di adeguate infrastrutture di residenzialità temporanea. Se la situazione descritta nel presente studio evidenzia la necessità nel nostro Paese di perseguire nei prossimi anni una decisa azione di contenimento del gap che lo separa dagli altri Paesi europei in tema di offerta di residenzialità per gli studenti, le principali criticità da affrontare sono le seguenti: la difficoltà di reperire, specie nei grandi centri urbani, aree libere da destinare a residenza per studenti ad un costo compatibile con la natura e i ritorni che questi investimenti offrono attualmente agli investitori la mancanza di player specializzati nella gestione di queste strutture, che rende difficile l’avvio di nuovi progetti o, come avvenuto in alcuni casi, una loro efficiente progettazione i livelli delle tariffe riscontrabili sui mercati privati delle locazioni (soprattutto nelle realtà urbane medio-piccole), che possono ostacolare l’avvio di progetti economicamente sostenibili nel medio-lungo periodo.
Sulla base di quanto direttamente riscontrato sul mercato negli ultimi anni, le possibili soluzioni a questi temi sembrano risiedere nelle seguenti leve:
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1. la difficoltà di reperimento delle aree a costi “contenuti” può essere superata procedendo nella valorizzazione di parte dei patrimoni immobiliari appartenenti a: enti pubblici nazionali e locali, realizzando un’azione di space management finalizzata a liberare alcuni immobili successivamente da riconvertire investitori istituzionali privati (es. casse di previdenza private, fondi pensione, fondazioni bancarie e compagnie assicurative, enti religiosi), separando dal patrimonio destinato ad attività di investimento (es. gli immobili ad uso direzionale e commerciale) gli asset suscettibili di una valorizzazione “etica”. Il coinvolgimento di questi soggetti nella realizzazione di progetti anche complessi permetterebbe nel contempo ad essi di adempiere alle finalità sociali previste dai loro statuti o implicite nel loro ruolo istituzionale. Le stesse Università dispongono di ampi patrimoni immobiliari, molto spesso ben localizzati all’interno dei centri urbani, che potrebbero facilmente essere riconvertiti a residenze per studenti. 2. I dati che emergono dal presente studio, secondo il quale il valore medio euro/mq dell’attuale patrimonio di residenze per studenti in Italia si attesterebbe attorno ai 2.600 euro/mq, consentono di evidenziare l’esistenza nel settore di margini sufficienti sia per un’azione di investimento ex novo (operazioni c.d. “green field”) sia per interventi di valorizzazione/riconversione dell’esistente (operazioni c.d. “brown field”), confermando la possibilità così di remunerare tutti gli attori e i soggetti che partecipano alla catena del valore immobiliare. L’auspicato ingresso di operatori professionali medio-grandi nel settore, dovrebbe ampliare ulteriormente questi margini di redditività, soprattutto contando sulle economie di scala che essi possono generare nella realizzazione di interventi di dimensioni sostenibili 3. Quanto alla mancanza, tutt’oggi, di un mercato evoluto di operatori professionali del settore in Italia, un possibile contributo per ampliare l’attuale platea di competitor potrebbe provenire dallo Stato mediante incentivi di carattere fiscale che, agevolando lo sviluppo nel tempo di nuove iniziative, non solo non andrebbero a gravare sul bilancio pubblico, ma facendo emergere nuova base imponibile, contribuirebbero all’incremento delle entrate dello Stato, con un effetto netto positivo. La possibilità di intervenire nel modificare l’attuale regime di imposizione diretta che grava le tariffe dei gestori di residenze per studenti (Iva al 10 per cento), ad esempio, potrebbe consentire: un immediato beneficio a vantaggio dei margini di profitto per gli operatori già esistenti
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un probabile stimolo per gli stessi ad effettuare nuovi investimenti, per via di una migliorata capacità di pianificazione economica di nuove iniziative (anticipazione del break even point) un considerevole contenimento della soglia di ingresso per eventuali nuovi operatori un ampliamento complessivo del mercato con possibili conseguenze positive a lungo termine per gli stessi studenti (riduzione media dei livelli tariffari) per via di: 1. il raggiungimento di economie di scala sui costi da parte dei gestori 2. una maggiore concorrenza tra gli operatori, soprattutto nelle grandi città. L’atteso e più volte auspicato ingresso dei grandi investitori istituzionali italiani ed esteri nel settore, parimenti a quanto registrato in altre realtà europee, non potrà in ogni caso prescindere, di volta in volta, da un impegno degli stakeholder locali (comuni, province, regioni a altri soggetti pubblici e privati) ad agevolare il percorso di valorizzazione di queste iniziative per renderle rapidamente realizzabili, facendo leva su fattori di varia natura (urbanistica, amministrativa, sociale). L’interazione tra pubblico e privato contribuirà alla realizzazione di progetti di “successo”, in quanto capaci di soddisfare le specifiche necessità del territorio. L’industria dei fondi immobiliari italiani, che solo negli ultimi dodici mesi ha iniziato a considerare questo settore come un asset class di nicchia con concrete potenzialità di sviluppo nel medio-lungo periodo, anche alla luce del possibile coinvolgimento del Sistema integrato dei fondi (c.d. “Sif”) introdotto dal Piano casa (previsto dal D.l. 112/2008), sembra proporsi oggi come l’unico serio candidato a realizzare nel concreto quella sintesi tra esigenze economico-finanziarie (adeguato ritorno degli investimenti) ed effettivo soddisfacimento delle esigenze abitative degli studenti che costituisce il presupposto irrinunciabile per un mix di successo tra pubblico e privato troppo spesso disatteso nella storia passata. Per raggiungere tale obiettivo, le Sgr immobiliari dovranno in ogni caso sviluppare al loro interno competenze e professionalità specifiche tali da rendere concreta l’esecuzione economica ed efficiente dei progetti. In questo campo peraltro, le Sgr potranno avvalersi delle competenze di analisi messe in campo dalla Cassa depositi e prestiti che, a seguito dell’istituzione di Cdp Investimenti Sgr e del suo fondo Investimenti per l’abitare (Fia), è presente nel settore quale primo investitore nel c.d. Social Housing, nel cui novero possono rientrare anche i progetti finalizzati all’incremento dell’offerta di residenzialità per gli studenti.
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