Progetto
KORE
Le residenze nel parco CAPITOLATO E RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA DELLE OPERE
EDIFICIO A 1
Proprietà:
Immobiliare NEBBIARA S.p.A. Via Guido da Castello ,17
Impresa esecutrice:
Reggio Emilia
Indice - Premesse - Opere di struttura - Murature-Tramezzi-Isolamenti-Coperture - Manto di copertura - Intonaci-rivestimenti esterni-tinteggi - Pavimenti - rivestimenti - scale interne - Sottotetti - Infissi interni ed esterni - Riscaldamento - raffrescamento - Impianto idrico - sanitario - Impianto allarme - Impianto ascensore - Impianto elettrico - Sistemazioni esterne - Condizioni generali di vendita
PREMESSA Il nuovo complesso residenziale “ Le Residenze nel Parco“ sorgerà su un'area, oggetto di Piano Particolareggiato, per la cui attuazione è stata stipulata una Convenzione Urbanistica con il Comune di Reggio Emilia. L'area in oggetto è ubicata a sud della città, con accesso da Via Guittone d'Arezzo, nelle vicinanze di Villa Magawli e del Villaggio Architetti, zona altamente pregiata dal punto di vista residenziale. L'intervento prevede la esecuzione di importanti opere di urbanizzazione primaria e secondaria, tra le quali la formazione di percorsi pedonali e ciclabili all'interno di un'ampia area che sarà adibita a Parco. Il nostro intervento, che si sviluppa su un'area della superficie fondiaria di oltre 70.000 mq., prevede la suddivisione delle aree interessate in due diversi comparti: Comparto 1 - complessivi mq. 5461 di superficie edificabile: Sub-Comparto 1/a = Prevede la costruzione di un complesso condominiale
con alloggi di varie metrature posti a piano
terra con giardini privati, a piano primo ed in parte al piano secondo, con ampie logge, terrazzi e mansarde. Sub-Comparto 1/b = Questo subcomparto sarà suddiviso in lotti, idonei per la costruzione di ville singole, ville abbinate e piccoli edifici con alloggi. Comparto 2 - complessivi mq. 1660 di superficie edificabile: E' prevista la costruzione di alloggi ed una limitata zona commerciale ed eventuali uffici. I lavori saranno eseguiti sulla base di progetti predisposti dallo studio di architettura “ARTEAS”, che curerà anche la Direzione Lavori e la Direzione Artistica. Il progetto, i calcoli statici e la Direzione Lavori delle opere strutturali sono eseguiti dall'Ing. Franco Franceschetti La presente Descrizione Lavori si intende sommaria e schematica, con il solo scopo di individuare e fissare gli elementi fondamentali e le caratteristiche generali dell'intervento.
OPERE DI STRUTTURA I singoli edifici saranno costruiti con sistemi tradizionali: fondazioni in cemento armato, strutture portanti in elevazione in cemento armato e muratura. I solai saranno in struttura latero cementizia, calcolati per un sovraccarico accidentale di 250 Kg./mq. Per i piani di abitazione, di 150 Kg. /mq. Per i solai di copertura non praticabili. I piani interrati, destinati ad autorimesse, cantine e locali tecnici, saranno eseguiti in struttura di cemento armato, con solai tipo Bausta, il tutto lasciato in getto di c.l.s. a vista. Le coperture ed i cornicioni saranno per lo più in struttura latero cementizia. In ogni caso le strutture saranno calcolate ed eseuite sulla base delle vigenti normative di legge, per la realizzazione di edifici “antisismici”.
MURATURE - TRAMEZZI - ISOLAMENTI - COPERTURE Le murature di facciata saranno eseguite in mattoni a faccia vista tipo “ a mano” con muratura interna in Poroton sp. Cm. 20, con interposizione di pannello di cm 5 di idoneo materiale isolante; in talune posizioni, il paramento esterno, sarà in laterizio isolante tipo “Poroton” di idoneo spessore con sovrastante intonaco civile . Queste murature permettono di ottenere un ottimo grado di isolamento termico, in ottemperanza anche alle disposizioni di legge.
Le pareti divisorie interne saranno in laterizio forato dello spessore finito di cm.10 o cm. 14, ove previsto dal progetto.
Le divisorie tra le varie unità immobiliari saranno realizzate in doppio tavolato di laterizio: il primo dello spessore di cm. 8, il secondo dello spessore di c. 20 di “Poroton” o equivalente, con interposto pannello di materiale fono assorbente di adeguato spessore a seconda delle specifiche strutturali.
MANTI DI COPERTURA I manti di copertura saranno eseguiti come segue: ·
Parti a copertura piana, con manto in P.V.C. spessore mm. 1.5, con inserimento di sottostante materiale
di coibentazione di idoneo spessore, come risultante dalle verifiche tecniche, e sovrastante pavimentazione in lastre di cemento e graniglia bocciardate, del tipo “galleggiante” nelle parti praticabili adibite a terrazzo e con strato di ghiaietto lavato per le parti non praticabili. E' data facoltà ai signori Acquirenti, in alternativa al pavimento galleggiante, di optare per il seguente tipo di copertura: strato di TNT di scorrimento, doppia guaina, strato di idoneo materiale isolante, massetto per creare le opportune pendenze, strato di materiale impermeabilizzante (resolastik o gomma liquida o similare), sovrastante pavimento antisdrucciolo, ingelivo per esterni fugato (misure consigliate per pendenze cm 20x20 massimo). Questa soluzione comporterà una differenza prezzo di €
!
al mq.
I terrazzi scoperti saranno dotati di pergolato eseguito in materiale, metallico preverniciato di colore e
dimensioni a scelta della Direzione artistica (solo travi principali e montanti ove necessario) . Le opere di lattoneria saranno eseguite in lamiera di alluminio preverniciato. Le zone dei solai degli alloggi poste su zone fredde o porticati, saranno rivestite con lastre di materiale coibentante di adeguato spessore posti sotto i pavimenti.
INTONACI - RIVESTIMENTI ESTERNI TINTEGGI In tutti i locali di abitazione, pareti e soffitti, saranno eseguiti intonaci premiscelati a base calce e cemento con finitura al civile direttamente sui laterizi. Tutti i prospetti esterni, gli androni ed i vani scale, i parapetti e le schermature dei balconi e delle logge, saranno ultimati secondo le previsioni di progetto e sulla base delle disposizioni che di volta in volta verranno impartite dalla Direzione Artistica, sia per quanto riguarda gli intonaci, sia per i materiali utilizzati per i rivestimenti, gli zoccoli, i parapetti , i tinteggi, ecc… I locali interni di abitazione, pareti e soffitti, saranno finiti con tinteggiatura a tempera o trattamento equivalente, a perfetta copertura, con tonalità chiare a scelta dei Sigg.ri Acquirenti.
PAVIMENTI E RIVESTIMENTI Tutti i pavimenti delle parti comuni, scale, pianerottoli, androni, cortili, ecc., sono di esclusiva competenza e scelta della Direzione Artistica e verranno pertanto completati secondo le Sue insindacabili disposizioni. Gli scantinati, le autorimesse, le cantine ed i locali tecnici a piano interrato saranno finiti con pavimento in battuto di cemento con trattamento antipolvere. I locali tecnici e depositi-cantine ai piani superiori saranno invece pavimentati con piastrelle 20x20. Tutti i pavimenti degli alloggi, ingressi, zone giorno e zone notte, con esclusione dei locali di servizio, bagni e cucine, saranno eseguiti in legno, con listone Giordano, serie Corona single , nelle essenze di Rovere o Iroko, posati a correre. A scelta dei sigg.ri Acquirenti i locali di ingesso, pranzo e soggiorno potranno essere pavimentati con listelli tradizionali 25x5x10-11, delle medesime essenze, posati con fascia e bindello. Lo zoccolo battiscopa a protezione del distacco tra pavimenti e pareti, sagomato, a scelta su campionatura.
Le scale interne agli alloggi a servizio dei sottotetti saranno eseguite in struttura metallica a vista con pedate in legno di faggio o similare verniciato e corrimano a fascia dello stesso materiale oppure, ove necessario, saranno realizzate in muratura con alzate intonacate e pedate in legno faggio o similare verniciato.
sarà in legno
I pavimenti dei locali di servizio negli alloggi, bagni e cucine, saranno eseguiti con piastrelle di gres porcellanato smaltato di prima scelta e di primaria ditta, della pezzatura di 20x20, 30x30 o similari, a scelta dei Sigg.ri Acquirenti su campionatura predisposta dall' impresa. I bagni saranno rivestiti con piastrelle di ceramica porcellanata all'altezza delle porte, circa mt. 2.00 / 2.20. I locali adibiti a cucina saranno anch'essi rivestiti, limitatamente alla parete dove saranno inserite le apparecchiature della cucina, all'altezza delle porte. Il prezzo di listino dei pavimenti e rivestimenti in ceramica, sulla base della campionatura predisposta dall'impresa, sarà di € 30.00 / mq. Sono esclusi listelli, decori di pregio, tozzetti, disegni e pose in opera a casellario o particolari, che potranno essere forniti e posti in opera solamente su richiesta specifica dei sigg.ri Acquirenti. E' data ai signori Acquirenti la facoltà di scegliere materiali diversi da quelli proposti dall'Impresa; queste scelte comporteranno l'addebito dell'eventuale maggior costo d'acquisto e gli eventuali maggiori oneri per la posa in opera. All'uopo sarà predisposto adeguato conteggio preventivo.
SOTTOTETTI Gli eventuali locali esistenti a sottotetto, di pertinenza degli alloggi di primo e/o di secondo piano, saranno ultimati come segue: ll locale sarà finito e consegnato suddiviso come da progetto con un un locale ad uso lavanderia, che sarà eseguito completo dei necessari impianti (adduzione acqua calda e fredda, scarico, attacco lavatrice, pilozza in vetrous china, pavimento e rivestimento in ceramica). I locali saranno intonacati e tinteggiati a tempera, come previsto per gli alloggi. Saranno predisposte sottotraccia le tubazioni dell' impianto di riscaldamento, compresa la fornitura e posa dei termosifoni. L' impianto elettrico sarà dato completo, con le dotazioni previste dal presente capitolato per la zona notte del piano sottostante oltre ad un citofono con apriporta e apricancello. Sarà eseguito pavimento in legno come piano abitazione.
INFISSI ESTERNI ED INTERNI Tutti i serramenti esterni, finestre, porte finestre, ecc.., saranno costruiti in legno di abete preverniciato dello spessore di mm 55 completi di retrocamera 4-9-4 a bassa emissività Saranno protetti da avvolgibili esterni in metallo coibentato preverniciato, complete di predisposizione per il montaggio di motorizzazione. Le misure, le aperture, gli spessori, le ferramenta, gli organi di manovra e i colori sono di esclusiva competenza della Direzione artistica. Le porte interne saranno in legno laccate bianche o rovere o di noce tanganica, tipo bugnate o cieche lisce , a scelta degli acquirenti su campionatura fornita dall'Impresa. In ogni alloggio sarà fornito il portoncino blindato di accesso marca e tipo………………………, con serratura di sicurezza, rivestito in legno nella parte interna, come le porte interne. I portoncini di accesso alle autorimesse del piano interrato saranno del tipo basculante, in struttura di acciaio zincata, secondo le indicazioni della D.L.
Gli accessi carrai alle zone autorimesse saranno protetti a fondo rampa con portoni basculanti in struttura di acciaio grigliata, dotati di motorizzazione.
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO RAFFRESCAMENTO L'impianto di Riscaldamento dell'intero edificio è previsto centralizzato, alimentato dal Teleriscaldamento AGAC con scambiatore di calore posizionato in apposito locale condominiale. All'interno dei singoli alloggi verranno installati i corpi scaldanti del tipo a radiatori in ghisa, ove possibile sotto le finestre, di dimensione e quantità come risultanti dai calcoli del progettista termotecnico. Nei bagni principali saranno posti in opera termo in acciaio a muro del tipo “ scalda-salvietta. La rete di distribuzione in tubi di rame opportunamente rivestiti con coppelle di materiale termoisolante, come prescritto dalla legge 10/91, farà capo ad apposito “MODUL”. per ogni piano con relativo termostato. La contabilizzazione dell'energia termica consumata per il riscaldamento sarà effettuata tramite le misure della portata e della differenza di temperatura tra mandata e ritorno dell' utenza. La privatizzazione dei consumi del riscaldamento sarà effettuata mediante l'installazione di contacalorie, con fatturazione diretta da parte dell'AGAC. Saranno realizzari impianti di raffrescamento estivo del tipo multi - system con unità motocondensante esterna raffreddata ad aria con pompa di calore ed unità ventilanti interne collegate tramite tubazioni in rame ricotto preisolate per impianti frigoriferi. Le tubazioni della condensa di ogni unità ventilante saranno collegate alla rete di scarico più vicina, con interposizione di un sifone per evitare ritorni di odori sgradevoli. Le posizioni delle unità esterne condensanri e delle unità interne ventilanti saranno definite nei progetti esecutivi. In genere sono previste n° 1 unità interna zona notte e n° 1 unità interna zona giorno negli alloggi medio - grandi, mentre una unità interna negli alloggi piccoli. Il controllo delle varie funzioni operative, compresa la temperatura ambiente, avverrà per ogni unità interna con telecomendo a raggi infrarossi con display a cristalli liquidi fornito a corredo.
IMPIANTO IDRICO-SANITARIO Nel locale dello Scambiatore di calore troveranno posto anche le apparacchiature relative all' accumulo, addolcimento e distribuzione dell'acqua fredda e la produzione di acqua calda sanitaria, mediante scambiatore fornito dall' Azienda AGAC. La rete di distribuzione avrà origine dai contatori installati a cura dell' Azienda AGAC in apposite nicchie, e sarà costruita in tubo di PVC termosaldato (tipo polimutan o similare). Dotazione delle varie abitazioni:
Per ogni bagno:
!Vasca 170x70 o piatto doccia in porcellana 80x80.
!Lavabo a colonna in vetro-china bianca marca Pozzi Ginori
!serie “QUINTA” o “ YDRA”. !Bidet in vetro-china bianca Pozzi Ginori C.S.
!Vaso a sedere Pozzi Ginori C.S., con cassette di scarico Grohe da incasso.
!
Rubinetterie con miscelatori GROHE serie Eurostyle o similare.
!Ogni abitazione avrà in dotazione un attacco e scarico per lavatrice. !Per ogni cucina: !n° 1 attacco con scarico per lavello; !n° 1 attacco con scarico per lavastoviglie. Per ogni alloggio con terrazzo -n° 1 attacco acqua Le dotazioni potranno variare, per ogni tipo di abitazione, secondo quanto previsto in progetto Sarà eseguita inoltre la rete di distribuzione del gas per uso domestico, completa di rubinetto di intercettazione posto in cucina, con il contatore del gas in apposita nicchia.
IMPIANTO ELETTRICO L'impianto elettrico sarà eseguito sulla base e nel pieno rispetto delle vigenti leggi e normative in materia di sicurezza. Sarà eseguito a norme CEI, sottotraccia, del tipo sfilabile ad eccezione dei garages e cantine dove potrà essere del tipo esterno. Tutti i conduttori saranno in rame di sezione adeguata e le apparecchiature di comando saranno di marca TICINO serie Living -Light - Standard.
Ogni appartamento sarà dotato di interruttore differenziale e con rete elettrica così distribuita:
!Impianto equipotenziale per la messa a terra di tubazioni impianto di riscaldamento (collettore MODUL)
!Impianto campanelli con n° 2 suonerie, apriportone e impianto videocitofonico. !N° 2 / 3 / 4 prese telefoniche, a seconda della dimensione dell'aloggio, tubo e scatola vuota !N° 2 / 3 / 4 prese T.V. a seconda della dimensione dell'aloggio !N° 3 prese 15A. (f.m.) !Ogni Soggiorno - Pranzo: n° 3 punti luce, n° 4 prese 10A !Ogni cucina: n° 2 punti luce, n° 3 prese 10A !Ogni bagno: n° 2 punti luce, n° 1 prese 10A. !Ogni camera (S - D) o studio: n° 2 punti luce, n° 2 - 3 prese 10A. !Ogni locale di servizio o disimpegno, cantina, garage: n° 1 punto luce, n° 1 presa 10A. !Ogni terrazzo o loggia nr. 1-2 punti luce e 1-2 prese stagne da 10A N.B.:L’impianto TV sarà comprensivo di antenna centralizzata per la visione dei principali canali televisivi. L'impianto di illuminazione delle parti comuni, scale, androne, cortile, ecc… sarà eseguito secondo il progetto e le disposizioni della Direzione Artistica e sarà completo dei corpi illuminanti.
SISTEMAZIONI ESTERNE Saranno completate tutte le sistemazioni esterne secondo quanto previsto dagli elaborati di progetto e dal permesso di costruire e in dipendenza delle norme e delle disposizioni impartite dalla Direzione Lavori e dall' Ufficio Tecnico Comunale In particolare, i parcheggi esterni saranno finiti con pavimentazione in autobloccante Green, bordati, ove necessario, da cordoli in calcestruzzo prefabbricati. I camminamenti pedonali di accesso ai fabbricati e le zone di passaggio e porticate, così come i portici delle abitazioni, saranno pavimentate con materiali ad esclusiva scelta della Direzione Lavori. Gli ingressi pedonali esterni, saranno completi di manufatto con copertura atto a creare una zona di attesa con campanelli, videocitofono e cassetta per le lettere. Le superfici cortilive condominiali non pavimentate, saranno sistemate con terreno vegetale livellato e seminate a pratino, con posa di essenze arboree. I giardini privati saranno invece sistemati con terreno vegetale steso pronto per le seguenti lavorazioni e la semina, con esclusione di tutte le opere da giardiniere. I giardini privati saranno dotati di idonee recinzioni come segue: -
I lati di confine con le strade e con aree condominiali sui fronti principali, con muretto in Cls e cancellata
metallica preverniciata, come da particolari della D.L.. -
I lati a confine con camminamenti interni o con camminamenti ed aree verdi esterne e le divisioni tra le singole proprietà, con paline e rete metallica ( h. tot cm. 100)
In ogni giardino privato saranno inoltre previsti: -
n° 2 prese acqua in apposito pozzetto -
n° 2 punti luce, esclusi i corpi illuminanti
La parte cortiliva condominiale sarà completa di impianto di illuminazione con linee interrate, completo dei corpi illuminanti, posti in opera secondo le prescrizioni di progetto e gli ordini della D.L.
CONDIZIONI GENERALI DI VENDITA Le unità immobiliari saranno sottoposte a tutti i vincoli che riguardano la comunione degli immobili per i luoghi e gli impianti di cui l'acquirente è proprietario. con diritto della società venditrice di attraversare con scarichi, canne fumarie, colonne per impianti, le unità immobiliari compravendute. Il fabbricato sarà costruito come da progetto approvato dai competenti organi comunali, e secondo ulteriori e precise disposizioni che verranno impartite, di volta in volta, dalla D.L. Durante il corso dei lavori l'Impresa e la D.L. potranno apportare modifiche e varianti, per esigenze architettoniche, strutturali, costruttive e commerciali, al progetto generale delle opere di urbanizzazione ed al relativo impianto urbanistico, al progetto edilizio dell'edificio approvato; anche suddividendo gli alloggi in più o meno unità immobiliari previste, fermo restando le necessarie autorizzazioni comunali. I Signori Acquirenti avranno la facoltà di chiedere moderate varianti interne di finitura. Tali opere in variante dovranno preventivamente essere concordate con il Tecnico di Cantiere,senza alcun onere di assistanza progettuale da parte degli Acquirenti. Eventuali variazioni interne e di arredo di maggio rilievo, potranno invece essere progettate a cura e spese dei Sigg. Acquirenti stessi, salvo approvazione dell'Impresa e della Direzione Artistica. Ogni opera e spesa, anche amministrativa, per la esecuzione di dette varianti saranno a carico dei Sig. Acquirenti, così come qualsiasi spesa sostenuta dall'Impresa rispetto a quanto previsto dal presente capitolato e dai disegni di progetto. I relativi costi delle sopraccitate variante dovranno essere preventivamente ed esclusivamente concordati ed eseguiti dall'Impresa e a questa liquidati per metà all'ordine e per metà alla consegna degli alloggi. Le varianti non concordate e non sottoscritte, non saranno in alcun modo accettate ed eseguite dalla Società venditrice. Le varianti non dovranno in alcun modo far classificare l'alloggio e i suoi accessori nella categoria di lusso, ai sensi delle vigenti leggi in materia; ogni maggior onere fiscale che dovesse colpire l'unità immobiliare o tutto l'immobile per tale trasformazione dovrà essere pagato dall'acquirente. La vendita infine è fatta ed accettata a corpo. I locali oggetto della promessa di vendita dovranno essere consegnati e presi in consegna non appena ultimati, a richiesta dell'Impresa.
Le unità immobiliari saranno consegnate finite “chiavi in mano”, pronte per essere abitate e complete, pertanto, di allacciamenti luce, gas, acqua, ttelefono, sip, fognature; saranno inoltre compresi tutti gli oneri relativi al progetto, Direzione Lavori, spese per urbanizzazioni, concessioni, collaudi, domande di abitabilità depositata e quant' altro eventualmente occorra per dare le opere finite in ogni loro parte. Resteranno a carico dei Sigg. Acquirenti le spese notarili, tecniche di accatastamento al N.C.E.U. , tabelle millesimali e regolamento condominiale,le imposte ipotecarie e catastali, l'IVA, ICI con decorrenza dalla data della consegna, nonché eventuali imposte future relative al trasferimento di proprietà. PPrima della stipula del rogito l'Impresa si riserva la facoltà di incaricare persona qualificata per l'amministrazione dello stesso condominio
per il primo anno ed eventualmente
predisporre, a spese dei Sigg. Acquirenti, il regolamento
condominiale e le tabelle millesimali. Eventuali opere esterne alle unità immobiliari (piccoli depositi attrezzi nei giardini privati, tende da sole, coperture dei pergolati ecc.) sia nei giardini che nei terrazzi, potranno essere eseguite solo se previste nel regolamento condominiale o preventivamente autorizzate dall'assemblea dei condomini al fine di coordinare in modo coerentem l'utilizzo dei materiali e dei colori. . Tutte le predette incombenze saranno prese in carico dall'assemblea dei condomini.
