NOTAT Sagsnavn: Sag nr.: Emne:
Høedvej 15, Jystrup 4606.29 Bygningsregistrering og overslag
Udført/kontrol:
FNI
Nr.: Dato: Rev.:
01 2011-05-10 2011-05-18
Indledning Nærværende notat er udarbejdet efter henvendelse fra Ina Nielsen, Ringsted Kommune, samt en besigtigelse på stedet. Der ønskes følgende belyst: Vurdere bygningens tilstand og vurdere mulighederne for at udføre den afværgeløsning benævnt scenarie 2 i Orbicons oplæg til mulige afværgeløsninger. Scenarie 2 indebærer en afstivning og stribning af bygningen med henblik på, at fjerne forurenet jord under hele boligarealet (beboelseshus + en del af en gammel ladebygning). Scenariet er overordnet beskrevet af Orbicon i notat af 6. februar 2009. Scenariet indebærer, at der udføres en omfattende afstivning/understøbning m.v. af bygningerne, således at afgravningen kan udføres uden at rive bygningerne ned. Det vurderes særligt, om den beboede del af den gamle lade kan skilles fra den ubeboede del, således at der kan graves ud under den beboede del, og den ubeboede del kan bevares intakt. Udarbejdelse af et økonomisk overslag for udgifterne til de nødvendige sikringer af bygningsværket, hvis den påtænkte fjernelse af den forurenet jord skal udføres. Vurdering af de risici og mulige følgeskader som kan opstå, hvis scenarie 2 sættes i værk. Det vurderes, om det evt. kan ende i, at bygningsværket må nedrives. Udarbejdelse af en overslagsmæssig prissætning af disse evt. følgeskader. Udarbejdelse af de forventelige omkostninger til retablering af såvel beboelseshuset som den beboede del af ladebygningen, samt selve laden. Udgifter til fjernelse af forurenet jord udfor for bygningen er ikke medtaget i nærværende økonomioverslag. Der blev alene foretaget visuel og teknisk inspektion af tilgængelige bygningsdele, ingen destruktive indgreb blev foretaget. Rapporten fra Orbicon oplyser, at for at fjerne forureningen skal der graves ned til en gennemsnitlig dybde på 2,5 m under terræn.
Bygningsregistrering Bygningen er en vinkelbygning med beboelseshuset i den ene fløj. Den ovenfor benævnte beboede del af den gamle lade er en forsættelse af bygningens anden fløj, herefter følger en ubeboet lade. Bygningen er opført før år 1800. Bygningen består af 90 m² beboelse og 75 m² stald, i alt 165 m². Endvidere er der 2 lader på henholdsvis 40 og 110 m². Bygningen er en bindingsværksbygning i 1½ etage med uudnyttet loftrum over beboelsen og den beboede del af den gamle lade. I laden er der en delvis etageadskillelse, hemsen har været anvendt til høloft, første del af laden, mod beboelsen, benævnes kostald og resten benævnes svinestald.
N:\@ekj\4606\4606.29\05_KOR\Notat 01-FNI.doc
side 1 af 5
Sagsnavn:
Høedvej 15, Jystrup
EKJ notat
Side:
01
2 af 5
Der er igennem tiderne foretaget følgende ændringer i/på bygningen: − − − − − − − −
Udskiftning af bindingsværk, søjler og tavler over 3 fag i facade mod vest Udskiftning af bindingsværksvæg i facaden i laden mod nord til en Lecavæg Udskiftning af terrændæk i spisestue og køkken, etablering af gulv på strøer i stue og værelse i laden Etablering af WC/Badeværelse Etablering af nyt køkken med elementer m.v. Efterisolering af inderside af udvendige vægge Opsætning af gipsvægge Etablering af varme og brugsvandsanlæg inkl. oliefyr.
Udvendigt: Bygningens ydervægge står på syldsten/granitsokkel. I henhold til Orbicon’s rapport er fundamentsunderside beliggende 0,2 – 0,3 m under terræn. Orbicon’s rapport nævner, at fundamenter vise steder er understøbt i en dybde af 2,0 m under terræn, arbejdet er udført i 2004 i forbindelse med gennemførelse af scenarie 1. Grundvandet er beliggende i en dybde af ca. 2 m under terræn. Facade og en del af de indvendige vægge er udført som traditionel bindingsværk og udført i sektioner besående af 1 spær med hanebånd, loftbjælke og 2 bindingsværkssøjler, der er ca. 1,5 m mellem hver sektion, således at hanebåndsspæret er tappet ned i loftbjælken og loftbjælken er tappet sammen med søjler, tapper er udført i træ, nok eg, enkelte tapsamlinger er skredet. Mellem søjler er der løsholter, disse er placeret under vinduer. Facader og gavle er udført uden fodrem, det vil sige, at søjler står direkte af på fundamenter. Fodstykket på bindingsværkssøjler er flere steder råddent/rådnet væk. Mellem bindingsværkssøjler og løsholt/toprem er der etableret tavler i mursten som er pudset/kalket. En del af tavlerne er revnet og en del buler ud, således at tavler med tiden vil falder ud. To tavler i gavlen mod laden er under reparation. Over topremmen er der muret 2-3 skifter, så skifterne lukker af i etageadskillelsen. Topremmen er samlet med franske låse. Der er en fransk lås i facaden mod nord der er skredet ca. 10 mm, i laden er der en fransk lås i tværvæggen/etagebjælken der er gået fra hinanden. Gavl i svinestien er revnet, særligt i hjørnerne, gavlen er uden fodrem. Samtlige gavle hælder indad. Bærende konstruktioner i taget består af hanebåndsspær som er sammenbygget med loftbjælke i den beboede del og en form for fodrem i stalden. I stalden er loftbjælken samlet med fransk lås. Tagbelægning er bølgeeternit som formentlig indeholder asbest og er af ældre dato. Bygningens facade har sat sig, ved overgang mellem ubeboet og beboet del af laden, hvilket har medført at taget har sat sig, den franske lås som skulle holde loftbjælken sammen er skredet og virker ikke i dag efter hensigten. Skorsten over kip er revnet og i meget dårlig stand.
N:\@ekj\4606\4606.29\05_KOR\Notat 01-FNI.doc
Sagsnavn:
Høedvej 15, Jystrup
EKJ notat
Side:
01
3 af 5
Indvendigt: Lofthøjden varierer fra 1,73 m til 2,03 m, højst i spisestuen hvor terrændækket er sænket. Ejeren oplyser, at inderside af ydervægge er isoleret, undtaget er dog vægge i WC/Badeværelse. På inderside af ydervægge er der opsat isolering og en blød plade, pladerne er tapetseret og malet. Terrændækket i spisestuen og køkkenet er isoleret og der er støbt en betonplade med varmeslanger, resten af gulve i beboelsesafdelingen er ikke isoleret. Disse er formodentlig udført af brædder/plader, på strøer udlagt på et klaplag af muremesterbeton, og beklædt med fliser/gulvtæpper. Der er fliser på gulvet i bryggers, WC/Badeværelse, entre, gang og køkken, i spisestue er der gulvbrædder og i resten af beboelsen er der gulvtæpper. Terrændæk i lader er udført af brosten lagt i sand. Ved de fleste vinduesbrystninger er der monteret radiator, der forsynes af rør der er ført i terrændækket eller mellem gulvstrøerne. Indvendige vægge er dels de oprindelige bindingsværksvægge, dels lervægge uden bindingsværk eller nye vægge i gipsplader. Tværvægge af bindingsværk er stabiliserende for vandret last på facaden m.v. De nye gipsvægge formodes ikke udført som stabiliserende vægge. En del af hovedskillevæggen ved køkken/spisestue og stue er erstattet af en søjlebjælkerække, resten af væggen er udført i bindingsværk, normalt kræver en loftsbjælke en mellemunderstøtning for at kunne bære last fra deponi i loftrummet. I laden er der etableret en række søjler ved hver anden loftbjælke, søjler understøtter loftbjælker. Det kunne ikke konstateres om indvendige bindingsværksvægge er udført med fodrem, men det formodes at det er de ikke. Der ses tydelige revner i de indvendige vægge, både i bindingsværksvægge og i gipsvægge. Vægge omkring skorstenen er præget af løbesod.
Afværgeløsning/byggearbejder I henhold til Orbicon Scenarie 2 skal den forurenede jord under bygningen fjernes, og dette kræver følgende arbejder: −
−
− − − − −
Nedenfor er beskrevet laden, her menes den del af laden hvor der er forurening der skal fjernes. Af hensyn til stabiliteten for vindlast afstives hele laden. Første del af facader i laden understøbes, ved afslutning optrappes understøbning i forureningsfri jord. Afstivning af facader og gavle, dette gøres ved at montere planker/bjælker på ydersiden af facader og gavle for at holde sammen på ejendommen. Der skal etableres vindkryds og en fodrem i facader og gavle. Fodremmen skal bære bindingsværksøjler og tavler når de understøbes. I gavle etableres der skråstiver til terræn og kontravægt ved terræn for at holde på gavlen, da den hælder indad. Afstivningen sømmes til bindingsværksøjler og til top- og den nye fodrem, så den også virker stabiliserende for vindlast. Sikring af tapsamlinger mellem spær/ loftbjælke og mellem loftbjælke/bindingsværksøjler med stålvinkler. Nedrivning af ikke bærende indvendige vægge og døre, det vil sige alle gipsvægge og lervægge. Demontage af sanitet i WC/Badeværelse. Demontage af køkkenelementer og opstilling i depot for senere genmontage.
N:\@ekj\4606\4606.29\05_KOR\Notat 01-FNI.doc
Sagsnavn:
Høedvej 15, Jystrup
EKJ notat
Side:
− − − −
−
−
− − − − − −
01
4 af 5
Nedtagning af varmeanlæg og brugsvandanlæg på de vægge der rives ned. Demontering af el i de vægge der rives ned for senere genmontage. Opbrydning af terrændæk i hele beboelsesbygningen inkl. brosten i en del af laden, brosten stilles i depot for senere genudlægning Optagning af belægning i en bredde på 1 m omkring beboelsesbygningen og 2x3 m af facaden på laden, inkl. opgravning til 0,5 m under terræn for etablering af sokkel og sokkelpuds inkl. tilfyldning og retablering af belægninger Udgravning ned til forureningsfrit område inkl. understøbning af alle vægge der er bærende og stabiliserende og væg mellem beboelse og laden, samt etablering af sokkel på indvendige vægge. Der understøbes i sektioner på max 1 m i bredde, først understøbes bindingsværkssøjler herefter mellem 2 bindingsværkssøjler Udgravning indvendigt til forureningsfri dybde inkl. etablering af sand/gruspude, kapillarbrydende lag, isolering, terrændæk af armeret beton, evt. med varmeslanger og afretningslag i beboelsen, sand/gruspude, afretningssand og brosten i laden Støbning af søjlefundament i laden Opstilling af lette vægge inkl. montage af døre, malerbehandling og vådrumsbehandling i WC/Badeværelse Montage af gulvbelægning i form af fliser, bræddegulve og gulvtæpper inkl. vådrumsbehandling i WC/Badeværelse Maling af alle ydervægge indvendigt Malerreparation af facaden udvendigt efter afstivning m.v. Maling af lofter.
Adskillelse af den beboede del af laden og den ubeboede del Spær i laden spænder fra facade til facade med en mellemunderstøtning på en søjle/bjælkerække midt i laden. Første spær i laden er det spær, hvor den franske lås er skredet i loftbjælken. Første spær i beboelsen ligger lige bag tværvæggen. Tagkonstruktionen kan skilles ad mellem spærene, dette gøres ved at fjerne tagbelægningen og skære lægter over et af spærene, i søjle/bjælkerækken skæres bjælke over mellem før nævnte spær. I facaden mod syd i laden er der en dør. Døren afmonteres og topremmen over døren skæres over. Nord facaden er en lecavæg, her skæres vægge over.
Risici og følgeskader ved udførelse af Scenarie 2 Bygningen er opført før år 1800. Den beboede del af bygningen er i dårlig stand, fundamenter er ikke ført til frostfri dybde og til bæredygtigt jordlag, søjlefod i facader er rådden eller rådnet væk. Der er franske låse i topremmen der er skredet, hvilket tyder på at huset sætter sig løbende eller at huset mangler stabiliserende vægge. Laden er i yderst dårlig stand, en del af facaden har sat sig, hvilket har betydet at en fransk lås er revet over og taget har sat sig over 20 cm. Gavlen er revnet fra hjørnet og gavlen hælder ind ad. Den forslåede afstivning sikrer, at bygningen ikke falder sammen ved udgravningsarbejder, og hvis der skulle komme en storm forbi. Da der ikke er en fodrem i facaden, og det formodes at der heller ikke er en fodrem i indvendige bindingsværksvægge, skal der findes en løsning der sikrer at nederste tavler ikke falder ned når bygningen understøbes. Øverste tavler i facader skal sikres mod at falde ned, det gøres ved afstivning udvendigt, alle tavler i gavl skal sikres, det gøres ved at etablere afstivning indvendigt i bygningen og i loftrummet.
N:\@ekj\4606\4606.29\05_KOR\Notat 01-FNI.doc
Sagsnavn:
Høedvej 15, Jystrup
EKJ notat
Side:
01
5 af 5
Boreprofiler i rapporten fra Obricon viser, at der er fyldlag/sand under bygningen så der er risiko for at udgravningen skrider sammen under understøbningsarbejderne. Dette kan sikres ikke at ske ved at etablere gravekasser. Ved at sikre samlingerne mellem spær og loftbjælke og mellem loftbjælke og bindingsværkssøjler med stålvinkler sikres det, at en samling ikke springer hvis der skulle opstå et skævt træk i arbejdsperioden. Da bygningen har sat sig og der er franske låse der er skredet, kan der være vinduer der bærer overliggende tavler og toprem (dog ikke loftet og taget), kan vinduer sidde i spænd så glasset kan springe ved et skævt træk/tryk på ejendommen. Dette hindres ved at lade vinduer stå åbne i byggeperioden. Der kan opstå følgende skader under arbejderne: − Selvom der findes en løsning der sikrer de nederste tavler i byggeperioden kan tavler revne. De må derfor enten fuges ud eller mures om. De øverste tavler i gavle kan falde ned, da gavle hælder ind ad. Dette kan undgås ved at understøtte gavle indvendigt i bygningen og i tagrummet. − De andre ovenfor nævnte arbejder er traditionelle byggearbejder og giver ikke anledning til øget risici eller følgeskader. Det må dog forventes, at bygningen når den er understøbt sætter sig i størrelsesordnen 2-4 mm i løbet af det første år. Dette skyldes at de nye fundamenter først skal finde sit naturlige leje og at understøbningsbetonen skal svinde og krybe (naturlig proces). Denne sætning kan give anledning til at der er tavler der revner og måske vinduer/døre der binder, så de efterfølgende må repareres. − Der er regnet med at der etableres en sand/gruspude i bygningen hvorpå der støbes et isoleret terrændæk. Der er ikke taget hensyn til at evt. senere nedrivning af bygningen og opførelsen af en kælderløs bygning bliver fordyret ved førnævnte løsning.
Økonomisk overslag For deltaljeret oplysning se bilag nr. 1. Alle delpriser er håndværkerudgifter excl. moms, moms tillægges sidst i overslaget. Honorar / udgift til teknisk rådgivning og bistand er anslået til 15 % af håndværkerudgifterne. Udgifter til fjernelse af forurenet jord uden for bygningen er ikke medtaget i nærværende økonomiske overslag. Der er afsat 10 % af håndværkerudgifterne til uforudsete udgifter. Udgifterne til afstivningsarbejderne for at sikre bygningen er anslået til kr. 200.000,- excl. moms. Følgeskader i henhold til ovenstående afsnit, risici og følgeskader ved udførelse af Scenarie 2, anslås til at udgøre kr. 25.000,- excl. moms, beløbet er ikke medtaget i det økonomiske overslag. De samlede håndværkerudgifter er beregnet til kr. 1.948.225,- excl. moms, hertil skal lægges beløbet til uforudselige udgifter som andrager kr. 194.823,- excl. moms. Rådgiver honorar andrager kr. 321.457,-. Samlede udgifter excl. moms udgør kr. 2.464.505,-.
EKJ RÅDGIVENDE INGENIØRER AS
Notat tilsendt: Ina Nielsen, Ringsted Kommune EKJ (FNI, PNI + sag)
N:\@ekj\4606\4606.29\05_KOR\Notat 01-FNI.doc
2 ex. 3 ex.
