FOGLIO INFORMATIVO N. 19/023 relativo al MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI
INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo di BUCCINO – Società Cooperativa – fondata nel 1982 Sede legale in Buccino, Piazza Mercato – Loc. Borgo, cap. 84021 Tel.: 0828 - 752200 – Fax: 0828 - 952377 [e-mail
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[email protected]/ sito internet www.bccbuccino.it] Registro delle Imprese della CCIAA di Salerno - C.F. n 01863930655 Iscritta all’Albo delle banche tenuto della Banca d’Italia n. 4927 - cod. ABI 08565 Iscritta all’Albo delle società cooperative n. A165902 Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo. CHE COS’È IL MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI Il mutuo fondiario a stati di avanzamento lavori è un finanziamento a medio e lungo termine , il cui rimborso viene garantito dalla concessione di ipoteca su immobili. Il finanziamento è per una parte erogato immediatamente al momento della stipula del contratto, mentre le altre somme sono rese disponibili nel corso dell’avanzamento dei lavori, con atti di erogazione e quietanza, da stipularsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e da annotare a margine dell’ipoteca, rilasciata a garanzia del finanziamento. L’iscrizione ipotecaria viene effettuata al momento della stipula del contratto di mutuo, e successivamente, al momento del rilascio della quietanza da parte del beneficiario del finanziamento, va eseguita l’annotazione delle ulteriori erogazioni, a margine dell’iscrizione ipotecaria già presa, che conserva sempre il suo grado. La durata medio – lunga del prestito permette di beneficiare di un regime fiscale agevolato (imposta sostitutiva ai sensi del D.P.R. 29/9/1973, n. 601). L’ammontare massimo della somma erogabile con il mutuo fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate, da parte del cliente, delle garanzie aggiuntive (ad esempio: fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione). Nel caso in cui via siano delle garanzie ipotecarie già esistenti, il suddetto limite dell’80% dovrà comprendere il capitale residuo da rimborsare del precedente finanziamento, che quindi si sommerà a quello nuovo. Può ricorrere, sotto forma di adesione o altra forma di stipula, una polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito derivante dal finanziamento, a fronte dei rischi morte, perdita impiego, infortunio e invalidità. Il mutuo ipotecario (a stati di avanzamento lavori) ha le stesse caratteristiche del mutuo fondiario, con le seguenti differenze: -
non è sempre necessario che l’ipoteca sia di primo grado; non è prevista la riduzione alla metà degli onorari notarili.
I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l’importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nei mutui che prevedono un tasso variabile può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap). In questi casi, indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di una giusta causa, possa modificare nel corso del rapporto il tasso di interesse e le altre condizioni economiche applicate al cliente. Il mutuo ipotecario a stati di avanzamento lavori può avere ad oggetto l’erogazione di somme in valuta estera, per cui il rimborso deve essere effettuato nella stessa valuta. In tal caso può verificarsi nel corso del rapporto un aumento del valore della valuta estera prescelta rispetto all’euro, con un conseguente aggravio di oneri (rischio di cambio) per il cliente. La mancata realizzazione delle opere secondo il progetto approvato impedisce l’erogazione delle ulteriori somme. Per saperne di più: La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito www.bancaditalia.it, presso tutte le agenzie e sul sito (www.bccbuccino.it) della Banca di Credito Cooperativo di Buccino.
Foglio informativo aggiornato al 04/01/2016
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CONDIZIONI ECONOMICHE C QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO GARANTITO DA IPOTECA PER NON CONSUMATORI Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro 100.000,00 della durata di 10 anni, con rata mensile, al tasso nominale fisso del 5,50% 5,895%
riferito ad un mutuo ipotecario di euro 100.000,00 della durata di 10 anni, con rata mensile, a tasso variabile inizialmente del 3,95% 4,259% In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore meramente indicativo. Oltre al TAEG possono esserci altri costi, quali le eventuali penali derivanti dalla mancata esecuzione di uno degli obblighi previsti nel contratto, gli interessi di mora e i costi relativi a servizi accessori non obbligatori per la concessione del finanziamento. Negli esempi citati le spese per la perizia tecnica ammontano ad euro 250,00 mentre l’importo della polizza assicurativa incendio e scoppio, fornita da ASSIMOCO S.p.A. e calcolata su un valore dell’immobile pari ad euro 150.000,00 ammonta ad euro 187,05. CARATTERISTICHE Importo massimo finanziabile Durata Modalità di calcolo degli interessi MUTUI A TASSO FISSO Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso di interesse di preammortamento MUTUI A TASSO VARIABILE Tasso di interesse nominale annuo
€ 1.500.000,00 Minima 5 anni – Massima 20 anni Gli interessi sono calcolati con riferimento all’anno civile (365 giorni). Soci: 5,00% Non soci: 5,50% Tasso previsto contrattualmente al momento della mora + 1 punto percentuale e comunque nei limiti di legge Vedi Tasso di interesse nominale annuo Euribor 6 mesi base 365 rilevato per valuta il 30/6 e il 31/12 con arrotondamento allo 0,05 superiore maggiorato dello spread contrattualmente previsto.
Parametro di indicizzazione
Euribor 6 Mesi *
* Euribor 6 mesi, su base 365, con arrotondamento ai 5 centesimi superiori * In caso di Euribor negativo lo stesso sarà considerato uguale a “zero” e il tasso applicato sarà uguale allo spread
Il tasso di interesse è variato con decorrenza 1 Gennaio 2016, sulla base dell’andamento del parametro riferito al 31 Dicembre 2015, rilevato dai dati pubblicati dal quotidiano “IL SOLE 24 ORE”. Il 31 Dicembre 2015 il tasso Euribor 6 mesi quotava - 0,042%
Spread (componente del tasso di interesse, espresso in punti percentuali, da aggiungere al valore percentuale del parametro di indicizzazione) Tasso minimo
Euribor 6 mesi: 3,00%
Tasso massimo
Euribor 6 mesi: 5,00%
Tasso di interesse di preammortamento
Soci: Euribor 6 mesi: + 3,70 punti percentuali Non Soci: Euribor 6 mesi: + 3,95 punti percentuali
Euribor di riferimento + Spread (tasso previsto per il finanziamento) Tasso previsto contrattualmente al momento della mora + 1 punto
Tasso di mora SPESE MASSIME PER LA STIPULA DEL CONTRATTO Istruttoria Spese per eventuali Visure Ipocatastali Perizia tecnica SPESE MASSIME PER LA GESTIONE DEL RAPPORTO Spese di incasso rata Commissioni incasso rata Spese per invio quietanza Spese per avviso scadenza rata
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percentuale e comunque nei limiti di legge Soci: Minimo € 50,00 – Massimo € 200,00 Non Soci: Minimo € 75,00 – Massimo € 500,00 Costo sostenuto 1 per mille dell’importo del finanziamento (Min. € 250,00 Max. € 1.500,00) da pagare direttamente al tecnico Addebito su c/c: Pagamento per cassa: € 0,00 Rimborso spese postali € 0,80
€ 1,00 € 1,00
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FOGLIO INFORMATIVO N. 19/023 relativo al MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI Spese per sollecito di pagamento Spese per comunicazioni periodiche
€ 10,00 (Rimborso spese) Cartaceo: € 0,80 (per ogni singola rata) On line: gratuite Rimborso spese postali Max € 30,00 per ogni documento richiesto. Per i costi di dettaglio si rinvia allo specifico Foglio informativo Non previsto € 0,00
Spese per altre comunicazioni Spese per richiesta documentazione
Accollo mutuo Compenso per estinzione anticipata PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate
Francese Costante Mensile/Bimestrale/Trimestrale/Quadrimestrale/Semestrale
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) (Fonte: il quotidiano “IL SOLE 24 ORE”) Parametro di indicizzazione Data Valore Euribor 6 Mesi 31 Dicembre 2015 - 0,042% Il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula. Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA IN PRESENZA DI TASSO VARIABILE CON RATA MENSILE PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE: Tasso di interesse applicato
Durata del finanziamento (anni)
3,95% 3,95% 3,95%
5 10 20
EURIBOR 6 MESI Importo della rata Se il tasso di interesse mensile per aumenta del 2% € 100.000,00 di capitale dopo 12 mesi
€ 1.839,47 € 1.010,18 € 603,47
€ 1.913,48 € 1.098,66 € 708,93
Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi
€ 1.767,56 € 926,37 € 507,71
CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA IN PRESENZA DI TASSO FISSO CON RATA MENSILE Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento Importo della rata mensile per (anni) € 100.000,00 di capitale 5,50% 5 € 1.910,41 5,50% 10 € 1.085,52 5,50% 20 € 688,14 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (legge numero 108/1996), relativo ai mutui chirografari, può essere consultato in filiale e sul sito internet della banca www.bccbuccino.it. SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità del cliente
Annuale: € 2,58
Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: ALTRE SPESE imposte e tasse presenti e future
A carico del cliente
Spese notarili
I costi vengono corrisposti dal cliente direttamente al notaio, secondo la tariffa notarile
Assicurazione immobile contro i danni di incendio, caduta di fulmine e scoppio (obbligatoria)
Copre tutti i rischi inerenti incendio, caduta di fulmine e scoppio del fabbricato. Le tariffe applicate dalla compagnia di assicurazione di norma sono determinate secondo il valore del bene assicurato.
Rimborso Imposta Per le operazioni con durata contrattuale a medio lungo termine ovvero per le operazioni di finanziamento la cui durata
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-Imposta sostitutiva: 0,25% sull’ammontare del fido concesso – D.P.R. 29/09/73 n. 601 artt. 15 e ss. – salvo l’applicazione della maggiore aliquota del 2% prevista dalla legge 257/04
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FOGLIO INFORMATIVO N. 19/023 relativo al MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI contrattuale sia stabilita in più di 18 mesi, ai sensi dell’art. 12 del D.L. 145/2013, con apposita dichiarazione in atto, è possibile optare per l’applicazione di uno dei seguenti regimi fiscali:
-Imposta ordinaria: Imposte di registro su contratto, garanzie, quietanze ecc., nelle misure previste dalle vigenti disposizioni legislative.
Imposta di bollo sui contratti (ai sensi dell’art. 2, nota 2 bis della tariffa – parte prima – allegata al D.P.R. n. 642/72)
€ 16,00 L’imposta di bollo non è dovuta : - se il finanziamento è regolato in c/c, in quanto vige il principio sostitutivo dell’imposta di bollo già assolta sul c/c di regolamento (art. 13, comma 2-bis, nota 3-ter, della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642; - se il finanziamento è assoggettato all’imposta sostitutiva di cui agli artt. 15 e ss. del D.P.R. 601/1973.
TEMPI DI EROGAZIONE -
Durata dell’istruttoria: entro 60 giorni dalla presentazione della documentazione completa.
-
Disponibilità dell’importo: dopo l’avvenuta iscrizione ipotecaria. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA’ E RECLAMI
Estinzione anticipata Il cliente può esercitare in ogni momento, senza alcun onere né spesa né penale, il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, del mutuo: • se il mutuo è concesso a persone fisiche per acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale; • se l’estinzione anticipata totale avviene nell’ambito di un’operazione di portabilità. In tutte le altre ipotesi, il mutuatario può esercitare in ogni momento il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, corrispondendo il compenso stabilito nel contratto. L’estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto – tutto insieme – prima della scadenza del mutuo. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento della rata; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che – incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica – pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l’immediato pagamento di quanto dovutole. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 3 giorni decorrenti dalla data di integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno inviati all’Ufficio Reclami della Banca (Ufficio Reclami – Piazza Mercato 84021 Buccino – SA) per lettera raccomandata A\R, a mezzo fax al n. 0828/952377, inviando una richiesta e-mail all’indirizzo
[email protected] o all’indirizzo P.E.C.
[email protected], che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il Cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, in alternativa al ricorso al giudice, può rivolgersi a: • •
Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all’assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel. 06.674821, sito internet www.conciliatorebancario.it.
Se il cliente intende rivolgersi al giudice egli - se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati - deve preventivamente, pena l’improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all’ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario purché iscritto nell’apposito registro ministeriale. In ogni caso il Cliente ha diritto di presentare esposti alla Banca d’Italia.
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LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva
Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento “francese”
Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un’unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG)
Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM)
Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta sui mutui di durata superiore a 18 mesi, pari allo 0,25% della somma erogata, ad eccezione dei mutui richiesti da persone fisiche e destinati all’acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per i quali l’imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati il tasso soglia dell’operazione e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore.
CA
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