Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 460 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

Examensarbete nr. 460

Hur har subprimekrisen och oron i det finansiella systemet påverkat transaktionsvolym och transaktionsstruktur på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden?

Författare: Azra Durakovic Joakim Hofsten

Handledare: Hans Lind Stockholm 2008

Master of Science thesis Title:

Authors Department

Master of Science thesis number Supervisor Keywords

How has the subprime crisis and the uncertainty in the financial system affected the transaction volume and transaction structure in the Swedish commercial property market? Azra Durakovic and Joakim Hofsten Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics 460 Hans Lind Subprime, Property transactions, finance

Abstract This thesis investigates the background to the subprime crisis in the U.S. which has been behind the crisis in financial markets around the world and also how it has affected the volume of transactions and transaction structure in the Swedish commercial property market during 2008. A strong contributory cause of the volatility generated in the U.S. property market, which also affects the entire world economy, is the generous credit given by so-called subprime loan. Many experts have pointed out the risks of the system and the consequences are now becoming evident, not only in the U.S. market, but also for the global economy. A direct counterpart to these subprime loans is missing in the Swedish real estate market, particularly because of the much stricter criteria in connection with credit reports. In Sweden we have also significantly higher demands on the security deposit in comparison with the U.S. mortgage institutions. The market for real estate transactions during the third quarter of this year completely stalled and there are hardly any transactions at all. This is due to the uncertainties and the low liquidity of the moment prevails in the financial market. The interest rate has risen in the last year and it has resulted in more expensive costs to finance transactions. It is necessary to have a good relationship with the bank to borrow capital today. The banks are restrictive with its lending and it is difficult to get any clarity on how deep this crisis really is. The last three years, the Swedish and foreign investors shared the transaction volume of around half each. But during the first two quarters of this year, the Swedish investors continued to the same extent while the foreign investors pulled out.

Sammanfattning Titel:

Hur har subprimekrisen och oron i det finansiella systemet påverkat transaktionsvolym och transaktionsstruktur på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden?

Författare

Azra Durakovic och Joakim Hofsten

Institution

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi

Examensarbete nummer Handledare Nyckelord

460 Hans Lind Subprime, Fastighetstransaktioner, Finansiering

Denna uppsats utreder bakgrunden till subprimekrisen i USA som legat bakom den omfattande krisen på finansmarknaden över hela världen och hur den sedan har påverkat transaktionsvolym och transaktionsstruktur på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden under år 2008. En stark bidragande anledning till de svängningar som uppkommit på den amerikanska fastighetsmarknaden och som även påverkar hela världsekonomin, är de generösa kreditgivningar som ges genom så kallade subprimelån. Många experter har påtalat riskerna med systemet och konsekvenserna börjar nu bli påtagliga, inte bara på den amerikanska marknaden, utan även för den globala ekonomin. En direkt motsvarighet till dessa subprimelån saknas på den svenska fastighetsmarknaden, bland annat på grund av väsentligt hårdare krav i samband med kreditprövningar. I Sverige har vi också väsentligt högre krav på pantens säkerhet i jämförelse med amerikanska bolåneinstitut. Marknaden för fastighetstransaktioner har under det tredje kvartalet i år helt stannat av och det sker knappt några transaktioner alls. Detta pågrund av osäkerheten och den låga likviditeten som för tillfället råder på finansmarknaden. Räntan har stigit det senaste året och det har medfört att det blivit dyrare att finansiera transaktioner. Det behövs en bra relation till banken för att kunna låna kapital idag. Bankerna är stenhårda med sin utlåning och det är svårt att få någon klarhet i hur djup denna kris egentligen är. De senaste tre åren har de svenska och utländska aktörerna delat transaktionsvolymen i ungefär hälften var. Men under de två första kvartalen i år har de svenska aktörerna fortsatt i samma utsträckning medans de utländska aktörerna dragit sig tillbaka. 3

Förord Detta examensarbete har skrivits under höstterminen 2008 vid avdelningen för Bygg och Fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Examensarbetet är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet och omfattar 30 högskolepoäng. Vi vill först och främst tacka vår handledare Hans Lind, professor vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi, som hjälpt oss genomföra denna uppsats. Tack för all din hjälp! Sedan vill vi även rikta ett stort tack till: Caesar Åfors från Klövern, Bo G Boestad från Sveafastigheter, Henrik Bauer från Newsec, Jan Rosengren från DTZ, Göran Råckle från Swedbank, Anders Lundquist från Niam, Christina Gustafsson från IPD och Karin Markstedt från Nordea för att ni tagit er tid och medverkat i vår intervjustudie. Stockholm, december 2008 Azra Durakovic och Joakim Hofsten

4

Innehållsförteckning Master of Science thesis ........................................................................................................................2 Abstract ..................................................................................................................................................2 Sammanfattning.....................................................................................................................................3 1.

Inledning .........................................................................................................................................8 1.1 Bakgrund ......................................................................................................................................8 1.2 Syfte och frågeställning................................................................................................................8 1.3 Metod...........................................................................................................................................9 1.4 Avgränsning..................................................................................................................................9 1.5 Disposition..................................................................................................................................10 1.6 Ordlista.......................................................................................................................................10

2.

Subprimekrisen i USA...................................................................................................................13 2.1 Vad är subprime? ........................................................................................................................13 2.2 Bakgrund till Subprimekrisen......................................................................................................14 2.2.2 Subprimelånemarknaden.....................................................................................................15 2.3 Krisens orsaker ...........................................................................................................................17 2.3.1 Prisvärda bostäder ...............................................................................................................17 2.3.2 Reglerings misstag................................................................................................................18 2.3.3 Skäligt/ verkligt marknadsvärde ..........................................................................................18 2.4 Bretton Woods 2 system.............................................................................................................19 2.4.1 Vad är ett Bretton Woods 2 system.....................................................................................19 2.4.2 Hur systemet bidrog till krisen .............................................................................................20 2.4.3 Hur kan krisen leda till ett slut på systemet?.......................................................................21 2.5 Konsekvenser .............................................................................................................................21 2.6 Effekter .......................................................................................................................................22 2.6.1 Banksektorn .........................................................................................................................22 2.6.2 Risk preferenser ...................................................................................................................22 2.6.3 Rättstvister...........................................................................................................................22 2.6.4 Banksystemet.......................................................................................................................22

5

3.

Effekt på Sverige...........................................................................................................................23 3.1 Allmänt ......................................................................................................................................23 3.2 Kommersiella fastighetsmarknaden..........................................................................................24

4.

Utvecklingen på fastighetsmarknaden........................................................................................26 4.1 Vakanser och prisutveckling.......................................................................................................26 4.1.1 Svenska kommersiella fastighetsmarknaden.......................................................................26 4.2 Yteffektivitet ..............................................................................................................................31 4.3 Sysselsättning.............................................................................................................................33

5.

Transaktionsvolym, transaktionsstruktur och genomförandetid ..............................................34 5.1 Data ............................................................................................................................................34 5.1.1 Investeringar på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden.....................................34 5.2 Intervjuer....................................................................................................................................37 5.2.1 Transaktionsvolym ...............................................................................................................37 5.2.2 Transaktionsstruktur och genomförandetid........................................................................37 5.3 Analys .........................................................................................................................................38

6.

Utländska investerare ..................................................................................................................40 6.1 Data ............................................................................................................................................40 6.2 Intervjuer....................................................................................................................................41 6.2.1 Utländska aktörer ................................................................................................................41 6.2.2 Utländska aktörer historiskt.................................................................................................42 6.3 Analys .........................................................................................................................................43

7.

Räntan...........................................................................................................................................44 7.1 Data ............................................................................................................................................44 7.2 Intervjuer ....................................................................................................................................45 7.2.1 Räntan ..................................................................................................................................45 7.2.2 Åtgärder ...............................................................................................................................45 7.3 Analys .........................................................................................................................................46

8.

Avkastningskrav och prisutveckling.............................................................................................47 8.1 Data ............................................................................................................................................47 8.2 Intervjuer....................................................................................................................................47 8.2.1 Avkastningskrav ...................................................................................................................48 8.2.2 Prisutveckling .......................................................................................................................48 8.3 Analys .........................................................................................................................................49 6

9. Skulle Sverige ha kunnat undvika denna kris? Kommer Sverige bli lika hårt drabbat som i början av 90-talet? Kan vi undvika liknande kriser i framtiden?........................................................50 9.1 Data och intervjuer ....................................................................................................................50 9.2 Analys .........................................................................................................................................51 10.

Slutsats ....................................................................................................................................52

Referenser ............................................................................................................................................54 Bilagor...................................................................................................................................................55

7

1. Inledning 1.1 Bakgrund Det har varit svårt att undgå den finansiella kris vi nu befinner oss i. Dagligen har vi läst i tidningen, sett på tv och hört på radio hur denna kris har tvingat människor från sina hem och satt stora investmentbanker och försäkringsbolag i konkurs. Under slutet av 2007 och framåt har det varit stor turbulens i den finansiella världen. Vi har hört rykten om allt större problem i USA, vi har sett den svenska börsen falla över 30 % och media talar om en inbromsning i världens ekonomier, däribland även den svenska. En viktig utlösande faktor till finanskrisen är det faktum att många amerikaner har fått stora problem att betala sina huslån under det senaste året, även kallat subprimekrisen. På olika sätt har det här påverkat hela världens ekonomier och vi ska med detta examensarbete utreda hur denna finanskris på olika sätt har påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. 1 Ifall en person i Sverige vill låna pengar för att köpa sig en bostad vänder sig personen i fråga till sin bank och ber om att få låna pengar. Banken diskuterar det hela med sin nya kund och bedömer kundens betalningsförmåga. Banken tar en kreditupplysning på kunden för att se vad kunden faktiskt har för inkomster. Banken gör sedan en kalkyl tillsammans med kunden för att se att kundens inkomster räcker för att betala ränta och amortering på lånet varje månad. Bankerna i Sverige är väldigt måna om att deras kunder ska kunna betala ränta och amortering på sina lån och är därför noga med att kontrollera sina kunder innan ett lån ges. Det kan låta logiskt och självklart men sedan 2003 har det tyvärr inte sett ut på samma sätt i USA. Om en person i USA velat låna pengar har personen gått till den lokala banken och bett om att få låna pengar. Banken har då frågat personen om personens inkomster men banken har sedan inte brytt sig om att kontrollera ifall uppgifterna som deras kund lämnat verkligen stämmer. Bankerna har lånat ut pengar till människor som har en allt för låg lön för att kunna betala den ränta ett lån kräver. Bankerna har till och med lånat ut pengar till människor utan varken arbete, tillgångar eller annan form av inkomstkälla!

1.2 Syfte och frågeställning Syftet med detta examensarbete har varit att ta reda på hur finanskrisen har påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. För att ta reda på detta har vi lite olika frågeställningar. Vi har valt att inrikta oss på sex olika områden. 1

Subprime inforantionsblad från Swedbank.

8

Område 1: Hur har finanskrisen påverkat transaktionsvolym, transaktionsstruktur och transaktionernas genomförandetid på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Område 2: Vilken påverkan har finanskrisen haft på de utländska investerarna på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Område 3: Hur har räntans utveckling påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden? Område 4: Har investerarnas syn på avkastningskrav ändrats av finanskrisen och hur har den påverkat priserna på kommersiella fastigheter? Område 5: Kommer denna finanskris drabba Sverige lika hårt som under början av 90-talet? Kan Sverige göra något för att undvika liknande kriser i framtiden?

1.3 Metod Litteraturstudier användes för att ta reda på bakgrunden till subprimekrisen. I första hand fokuserade vi på orsakande faktorer genom att läsa workingpapers från olika federala finansiella institutioner i USA. Sedan gjordes även litteraturstudier av svenskt publicerat material av bland annat Riksbanken och Newsec, för att ta reda på vart Sverige stod i denna finanskris. All denna information har vi använt för att sammanställa frågor till våra intervjuer. Intervjuer med väletablerade fastighetsbolag, banker, konsulter samt ett informationsföretag inom fastighetsbranschen gav oss en bra inblick av hur de olika aktörerna påverkats av finanskrisen. Slutligen använde vi oss utav olika tidningsartiklar där högt uppsatta personer inom fastighetsbranschen uttalade sig om hur denna finanskris har påverkat Sverige samt hur utvecklingen kommer att se ut.

1.4 Avgränsning Uppsatsen har begränsats till att utreda bakgrunden till subprimekrisen och omfattar endast konsekvenser på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Uppsatsen är baserad på 8 intervjuer och ett flertal artiklar vilket ligger till grund för insamlingen av fakta. 9

1.5 Disposition I kapitel 2 behandlas bakgrunden till subprimekrisen i USA. Dess orsaker, effekter och konsekvenser. I kapitel 3 beskrivs Sveriges allmänna syn på subprimekrisen i början av 2007 och tankar om hur Sverige skulle kunna drabbas. I kapitel 4 visas statistik på vakanser, prisutveckling, sysselsättning och efterfrågan på yteffektivitet. I kapitel 5 besvaras frågeställningen från område 1. I kapitel 6 besvaras frågeställningen från område 2. I kapitel 7 besvaras frågeställningen från område 3. I kapitel 8 besvaras frågeställningen från område 4. I kapitel 9 besvaras frågeställningen från område 5. I kapitel 10 finns en avslutande diskussion.

1.6 Ordlista Baspunkt/Räntepunkt = En räntepunkt är en hundradels procent, det vill säga 0,01 procent. 100 räntepunkter motsvarar således 1 procent. CDO = Collateralized debt obligations (CDOs): Ett strukturerat kreditinstrument där obligationer från många olika värdepapperiserade låneportföljer och andra tillgångar har satts samman. Denna ihopsatta portfölj struktureras sedan i olika delar med olika kreditrisk. FASB = Financial Accounting Standards Board: FASB är ingen myndighet utan ett oberoende organ som finansieras av börsavgifter som publika bolag i USA måste erlägga. FASB reglerar de amerikanska redovisningsnormerna.

10

GSE obligationer = Fannie Mae och Freddie Mac heter egentligen Federal National Mortgage Association respektive Federal Home Loan Mortgage Corporation. De är så kallade Government Sponsored Enterprises (GSE:er) och skapades ursprungligen av de amerikanska myndigheterna för att stödja bostadssektorn och uppmuntra amerikanerna att köpa sina hem. Obligation är ett räntebärande, vanligtvis på flera år löpande skuldebrev som intygar att innehavaren lånat ut pengar till exempelvis staten, en kommun, ett hypoteksinstitut (bostadsobligation) eller ett större företag (företags- eller industriobligation). En privatobligation är en obligation som i första hand är avsedd för privatpersoners obligationssparande. Kreditvärderingsinstitut = Företag som ger ut ratings det vill säga gör en bedömning av kreditvärdigheten hos företag och indirekt på företagets värdepapper. LIBOR räntan = London Interbank Offered Rate, också kallat LIBOR, är en daglig referensränta baserad på de räntesatser för osäkrade lån som banker erbjuder till andra banker inom Londons penningmarknad (eller interbank-marknad). Loan-to-value = Värdet på tillgången(i det här fallet fastigheten) i förhållande till lånebeloppet. OBS = Out Of Balance sheet: Lättnader för redovisning i USA. Redovisning utanför balansräkningen. OTC derivat= OTC, ”Over the counter”(Köpa över disk), Derivatinstrument är ett samlingsnamn på en form av värdepapper. De vanligaste derivaten är optioner, terminer, futurer, warranter och swappar. Kännetecknande för finansiella derivat är att de är kopplade till händelser eller förutsättningar vid en specifik tidpunkt i framtiden, eller till en viss tidsperiod i framtiden. Värdet på ett derivatinstrument är kopplat till värdet på en underliggande tillgång, exempelvis aktier, aktieindex, valutor, räntor eller råvaror. Ett derivatinstrument har alltid två parter, och utgör alltså ett slags kontrakt. Den ena parten köper rättigheten (men inte skyldigheten) att köpa eller sälja den underliggande tillgången i framtiden, medan den andra parten åtar sig skyldigheten att leva upp till avtalet i framtiden.

11

Private-label mortgage-backed securities = En specifik variant av värdepapperisering som innebär handel med värdepapper som har belåningar på fastigheter som underliggande tillgång. Riskpremie = Den extra avkastning investerare kräver för att kompenseras för risk. Ränteswappar = Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. Ett swapavtal kan innebära att en part med ett fast kassaflöde vill byta till ett rörligt kassaflöde med en annan part som har ett rörligt kassaflöde och vill byta till ett fast kassaflöde. En ränteswap är ett exempel på ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (ex bunden ränta i 5 år) kan vilja byta ränteflöde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta. Anledningen till bytet kan vara att aktörerna har olika kreditvärdighet och därmed olika villkor för fast ränta respektive rörlig ränta, vilket gör att båda tjänar på att göra ett byte av räntebetalningar istället för att teckna sig direkt för lån till fast respektive rörlig ränta. SEC = United States Securities and Exchange Commission, SEC, är en amerikansk myndighet som utövar tillsyn över handeln med värdepapper. SEC har funnits sedan 1934 och sätter regler för handeln med obligationer, aktier, derivat, råvaror och andra instrument som handlas på registrerad marknadsplats. SEC övervakar även efterlevnaden av reglerna och kan utfärda kraftiga sanktioner vid överträdelser. Exempel på överträdelser som beivras är så kallad insiderhandel, bedrägeri och felaktig redovisning. Värdepapperisering = En finansieringsmetod genom vilken ett antal lån (exempelvis bostadslån eller kontokortskrediter) sätts ihop, och sälj vidare till ett speciellt skapat bolag som i sin tur finansierar sig genom att ge ut värdepapper på marknaden.

12

2. Subprimekrisen i USA 2.1 Vad är subprime? Begreppet syftar på den del av lånemarknaden i USA som riktar sig till mindre kreditvärdiga låntagare. Subprimelån är de sämsta lånen på den amerikanska bolånemarknaden. Lånen har höga räntor då låntagarna är personer med dålig ekonomi och kredithistorik. På senare tid har flera låneinstitut specialiserade mot subprimelån fått stora problem när låntagarna på grund av ränteuppgången inte klarat av att betala av på sina lån. Exempelvis fick New Century Financial, näst störst på subprimelån i USA, ansöka om konkursskydd i våras. Vid subprimelån ges lån i förhållande till värdet på de tillgångar som belånas, men ingen bedömning görs av låntagarens betalningsförmåga. Tanken är att tillgången ska öka i värde och att låntagaren därför ska ha möjlighet att ta ytterligare lån för att betala av de gamla skulderna. Förenklat kan man säga att subprimelån är lån med sämre säkerhet. Som låntagare får man betala en premie (lite mer i ränta) för denna typ av lån. I USA har banker gjort stora förluster då de har tagit över bostäder vars ägare inte har kunnat betala för sina åtaganden. Subprimelån är ett relativt nytt och snabbväxande segment av marknaden för hypotekslån som expanderar den pool av krediter till låntagare som, av olika skäl, annars skulle nekas kredit. Exempelvis har dessa potentiella låntagare som skulle misslyckas med att uppfylla kraven för betalningsanmärkningar på den vanliga hypoteksmarknaden ha bättre tillgång till kredit i subprimemarknaden. Två av de största fördelarna med denna typ av utlåning är alltså det ökade antalet bostadsägare och möjligheten för dessa bostadsägare att skapa välstånd genom att värdet på fastigheten förväntas stiga. Ökade möjligheter att få ta lån följs självklart av ett högre pris: Subprimelån kan beskrivas som utlåning med höga riskpremier. Låntagarkostnader förknippade med subprimeutlåning drivs främst av två faktorer: kredithistoria och återbetalningskrav. Det här i kontrast till den vanliga lånemarknaden, där låntagarens kostnader främst drivs av en delbetalning bara kraven för betalningsanmärkningar är uppfyllda. På grund av sin komplicerade karaktär anses subprimeutlåning vara stora möjligheter och stor risk.

13

Löftet om subprimeutlåning kan ge möjlighet till bostadsägande för dem som antingen omfattas av diskriminering eller inte tidigare kunde uppfylla kraven för en inteckning. Subprimelån är mest förekommande i områden med höga koncentrationer av minoriteter och svagare ekonomiska villkor (Calem, Gillen, och Wachter, 2004, och Pennington-Cross, 2002). Men eftersom dålig kredithistoria är associerat med betydligt fler uteblivna betalningar och lån som fallerar, ligger räntesatserna för subprimelån betydligt högre än för vanliga lån. Sammanfattningsvis så har bankerna i USA lånat ut pengar till människor som har dålig betalningsförmåga eller betalningsanmärkningar. Om en person i USA velat låna pengar har personen gått till vilken bank som helst och frågat om att ta ett lån. Bankerna har inte i nästa skede frågat personen om dess inkomster för att bedöma dess betalningsförmåga. Bankerna har helt enkelt inte brytt sig om att kontrollera ifall uppgifterna som deras kund lämnat verkligen stämmer. Då har dessa subprimelån uppkommit. 23

2.2 Bakgrund till Subprimekrisen 2.2.1 Översikt Det finns många olika faktorer till kollapsen av subprimemarknaden, men det finns tre grundorsaker som verkar vara rötterna till subprimeproblemet. 1) Många företag, banker, associationer och regeringsagenturer har gått ihop i ett partnerskap, National Homeowenership Strategy. Där är det tänkt att flera människor ska ha möjligheten till prisvärda boenden genom kreativa finansieringstekniker. 2) En aktiv uppmuntran av SEC och den federala bankens reglage för snabb tillväxt av OTC derivat och värdepapper, hos alla typer av finansiella institutioner ledde till en säkerhetskollaps hos banker och värdepappersombud. Anledningen är att dessa OTC derivat och andra värdepapper paketerades ihop med dåliga subprimeobligationer och såldes vidare till andra banker, finansiella institutioner och investerare världen över. På 2

Chomsisengphet Souphala och Cross Pennington Anthony, 2006-02.

3

Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto, 2008-02-29.

14

detta sätt spreds högrisktillgångarna, vilket gjorde att säkerheten kollapsade hos andra banker och investerare. 3) Det sista och tredje är SECs och FASBs skäliga marknadsvärdet. Införandet av detta har lett till förändringar i inrapporteringens kriterium för alla publika företag som driver mycket av dagens panik på Wall Street.4 Subprimekrisen under 2007 kännetecknades av ovanligt stora delar av subprimelån tagna under 2006. Olika orsaker till krisen har diskuterats, men mellan år 2001 och 2006 så växte marknaden för subprimelån dramatiskt. Totalsumman för dessa lån tagna under 2001 var 91 miljarder dollar. Fram till 2006 hade lånen ökat mer än 7 gånger till totalt 685 miljarder dollar.

2.2.2 Subprimelånemarknaden Hybridlån Ungefär hälften av alla lån var så kallade hybridlån som består av en fast ränteperiod på vanligtvis 2 eller 3 år som sedan övergår till en referensränta (oftast den 6 månaders LIBOR räntan) plus en marginal. Den fasta låneformen har blivit mindre populär på subprimelånemarknaden över tiden och står endast för 26 % av de totala lånen tagna under 2006. I jämförelse med den ”vanliga” lånemarknaden där de flesta lånen är tagna med en fast ränta. Balloonlån Lån med så kallad ”Balloon-betalning” i slutet av låneperioden ökade väldigt mycket under 2006 och stod för ca 15 % av de totala låneformerna tagna under det året. Balloonlån amorteras inte fullt under låneperioden utan kräver därför en stor slutgiltig betalning i slutet av sista året. De rörliga lånen under 2006 stod för ca 13 %. Subprimelånemarknaden upplevde en explosionsartad tillväxt mellan 2001 och 2006. Angell och Rowley (2006) och Kiff och Mills (2007), bland andra, argumenterar för att detta beror på en utveckling av private-label mortgage-backed securities, vilket också ledde till en stark

4

Whalen R. Christopher, 2008-03.

15

ökning av subprimelånens del av hela lånemarknaden från runt 8 % år 2001 till 20 % år 2006 och i den pantsatta delen av lånemarknaden från 54 % år 2001 till 75 % år 2006. Under den dramatiska ökningen av den pantsatta delen av subprimebolånemarknaden, så försämrades lånens kvalitet dramatiskt. 5 Loan-to-value Över tiden har låntagare med högt LTV (loan-to-value) fått betala en högre premie på grund av den ökade risken. År 2001 låg premien för en person med ett högt LTV nära noll. I kontrast till 2006 då låntagare med en standardavvikelse över medel av LTV graden betalade 3 baspunkter (0,3 %) mer än en medel LTV låntagare. Analys av lånekvaliteten har gjorts med justeringar för skillnader mellan olika låntagare så som (kreditupplysning, nivå av skuldsättning och möjlighet att bistå med dokumentation), lånekaraktär (så som produkttyp, amortering, lånebelopp och ränta) och till sist bostädernas värdestegring. Subprimemarknadens spridning (prisökningen av subprimelånet) skall motsvara risken att lånet inte kan betalas tillbaka. För att den snabba tillväxten av subprimemarknaden skulle ha varit hållbar, skulle ökningen av risken med subprimelån följts åt av en prisökning men så har fallet inte varit. Prisökning av subprimelån justerad och ojusterad för förändringar i olikheter mellan låntagare och lånekaraktär minskade över tiden. Idag vet vi att situationen inte var hållbar och marknaden för subprimelån upplevde en omfattande kris under 2007. I många hänseenden så upplevde subprimemarknaden ett klassiskt scenario för en krasch med snabb marknadstillväxt, slappare garantistandarder, försämrade låneprestationer och minskade riskpremier. I Argentina 1980, Chile 1982, Sverige och Finland 1992, Mexico 1994, Thailand, Indonesien och Korea 1997 så upplevde samtliga länder en krasch, om än med olika ekonomiska förutsättningar. Redan i slutet av 2005 fanns det tydliga tecken på att marknaden för subprimelån hade problem och närmade sig en kris. Data från slutet av 2005 visar att försämringen på subprimemarknaden redan var synlig. Vid den tidpunkten hade lånekvaliteten försämrats i 5 år. Snabb värdetillväxt i fastigheterna dolde försämringen av marknaden för subprimelån 5

Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto, 2008-02-29.

16

och den verkliga risken med dessa lån. När huspriserna slutade stiga så blev marknadsrisken tydlig.6

2.3 Krisens orsaker 2.3.1 Prisvärda bostäder Efter fastighetskraschen 1980 ville USA påverka deras bankindustri att underlätta för målgruppen som har det mindre bra ställt att äga sina bostäder. Partnerskapet National Homeownership strategy arbetar för prisvärda boenden där många företag, banker samt andra agenturer och associationer gått ihop förlitar sig på en lag som heter Community Reinvestment Act. Denna lag uppmuntrar banker att erbjuda lån till hela marknaden och inte bara de rika. Förslaget av CRA är att erbjuda lån som inkluderar möjligheter till att äga sitt boende till de som har det mindre bra med kreativa finansieringstekniker. Detta blev ett väldigt populärt ämne inom politiken och fick understöd från staten för att främja prisvärda bostäder och det blev en nyckeldel i den lokala och nationella politiken. Priserna på bostäder steg kraftigt under 2000-talet i USA och bankerna trodde att de skulle fortsätta stiga. Därför började bankerna låna ut pengar till människor med dålig betalningsförmåga. De tog ut en högre ränta för risken de själva tog för att ha lånat ut till de som egentligen inte hade råd. Människor med dålig betalningsförmåga slapp dessutom betala ränta de första tre åren. Problemet uppstod när låntagarna sedan skulle börja betala räntan vilket gjorde att de fick det svårt att betala av på sina lån. Detta gjorde att många försökte sälja sina bostäder men då hade priserna på bostadsmarknaden fallit, vilket gjorde att många av husen fick säljas till ett lägre pris än vad de var belånade till och förlorarna blev bankerna eftersom de inte fick lika mycket pengar tillbaka som de lånat ut.

6

Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto, 2008-02-29.

17

2.3.2 Reglerings misstag Den andra faktorn som låg bakom subprimesammanbrottet är felaktigheter i regleringssystemet och försummelse, skapade av olika beslutsfattare inom bankvärlden speciellt när det gäller bankens inblandning i värdepapperiseringen. De senaste två decennierna har användningen av derivat och användning av OBS uppmanats av Kongressen och Fed samt andra globala regulatorer. En kombination av OTC derivat, riskbaserade kapitalkrav samt gynnsamma redovisningsregler ledde till att många företag på Wall Street sålde oregistrerade värdepapper som till exempel subprimesammanbundna skuldobligationer till många olika institutionella investerare. Det stora problemet som orsakade subprimekrisen var att många banker hade genomfört dåliga affärer. De hade lånat ut mycket kapital till människor med dålig betalningsförmåga. Sedan sjönk fastighetsvärdena och banken fick mindre kapital tillbaka i relation till vad de lånat ut. Bankerna satt där med en stor andel dåliga tillgångar. Sedan togs dessa högrisktillgångar och paketerade ihop med bra tillgångar alltså lågrisktillgångar som sedan såldes vidare utanför regleringskontrollgränserna till andra banker och investerare världen över. Dessa paket var så stora och komplicerade att köparna hade det svårt att förstå vad de egentligen innehöll. Anledning till att det gick så långt med försäljning av de stora och komplicerade paketen var att rating bolagen som värderade dessa paket övervärderade de underliggande tillgångarna, vilket ledde till att högrisktillgångar såg ut som lågrisktillgångar .

2.3.3 Skäligt/ verkligt marknadsvärde Tredje stora signifikanta faktorn som bidrog till kollapsen på marknaden för strukturerade tillgångar som innehöll en subprimeskuld är övergången till redovisning med skäligt/ verkligt värde. En del av problematiken beror på att värdering av fastigheter präglas av starka subjektiva inslag i bedömningar av objektiva fakta. Fastigheter har i jämförelse med andra tillgångsslag flera unika egenskaper såsom lägre likviditet, hög kapitalintensitet, heterogenitet och höga transaktionskostnader. Detta infördes så sent som förra året av FASB och har varit ett hett debatterat ämne i över ett decennium. Skäligt/verkligt värde 18

bokföring/redovisning är ett nytt begrepp som har utvecklats under två decennier. Denna typ av redovisning är drivande, men investerarnas farhågor är stora avseende finansinstitutioners betalningsförmåga. Det som ville skapas var en mer öppen marknad. Många ekonomer hävdade att värdepapperstillgångar skulle vara mer öppna och på så sätt effektivare än bankernas tillgångar. Men i en effektiv marknad så kräver redovisningen till skäligt/verkligt marknadsvärde hög likviditet och stabilitet på alla marknader. Många nya finansiella tekniker har skapat nya kategorier av tillgångar som Federal reserv och andra myndigheter aldrig kunnat förutspå. De tidigare så enkla GSE obligationer, ränteswappar, CDOs och OTC-derivat blev helt plötsligt väldigt komplicerade. De intellektuella författarna av strukturerad finansiering antog att de nya tillgångarna skulle bli extremt likvida, men som tyvärr visade sig vara precis tvärtom. Företag har tidigare använt bokfört värde för att visa värdet på tillgångar. Ett enkelt sätt för att veta vad en tillgång är värd är att sälja det. Eftersom det nu inte finns någon marknad för CDOs och andra värdepapper så har bankerna inte något val enligt skäligt/verkligt värde principen än att ta hela förlusten. Det är klart att införandet av verkligt värde bokföring/redovisning har vänt subprimekrisen till något skrämmande som hotar säkerhet

2.4 Bretton Woods 2 system 2.4.1 Vad är ett Bretton Woods 2 system Bretton Woods system är penninghanteringsregler för finansiella relationer bland världens industriella stater. Det har som avsikt att styra penningförbindelserna mellan självständiga stater. Anledningen är att återuppbygga det internationella ekonomiska systemet som andra världskriget totalförstörde. Bretton Woods 2 systemet är förnyat och bygger inte på något formellt avtal utan det är en informell beteckning för systemet med valutarelationer. Bretton Woods 2 systemet utvecklades under 2000-talet.

19

2.4.2 Hur systemet bidrog till krisen Många ekonomer tycker att det inte är något överraskande sammanträffande att subprimekrisen bröt ut i samband med Bretton Woods 2. Men det var inte den typ av kris som ekonomerna varnat för skulle utlösa kollapsen i systemet. De tror att likviditeten och kreditkrisen har drivits av vissa delar av systemet, eftersom de delarna interagerar med det industriella finansiella systemet. Införandet av Bretton Woods 2 systemet sänkte ständigt den långsiktiga reala räntan. Detta gjorde att den tioåriga TIPS räntan sjönk och med en kombination av en pågående högkonjunktur ökade det, det verkliga värdet på allmänna tillgångar. Denna kombination skapade effekter som lägre kreditrisker och lägre spridningar i räntor. Med en sjunkande långsiktig ränta och en högkonjunktur öppnades dörrar för nya projekt att vara lönsamma. Risken sprids på tidigare genomförda projekt som förut var begränsade. Detta genererade i att riskspridningen tillfälligt minskades och förväxlades med en permanent förändring. Att Bretton Woods 2 systemet skapat en bestående nedgång på den reala räntan betyder absolut inte att världen är mindre riskfylld. På grund av den institutionella strukturen för finansiering i industriella länder så har aptiten för risk inte sjunkit för att matcha möjligheterna. USA har ett åtgärdsprogram som skapats av Fed och det gjorde att avkastningskurvan skulle vända utan att höja de långa räntorna. Det finansiella systemet belönades för att ha tagit fram en produkt som sprider risken, detta på grund av att efterfrågan på risk fanns kvar. Den huvudsakliga anledningen till att skapa en produkt för riskspridning är för att hjälpa de finansiella institutionerna. Detta ledde till att den finansiella industrin drabbades av nya högrisklåntagare.

20

2.4.3 Hur kan krisen leda till ett slut på systemet? Denna kris är väldigt svår. Det har även tillkommit tillgångar som är mindre önskvärda eftersom de institutioner som står bakom dem har betvivlats. Detta verkar dock inte vara något problem för de amerikanska tillgångarna. Att ljuga om sina kvalifikationer för att ta ett lån är inte någon finansiell nyhet. De lån som togs efter år 2006 hade lägre värden än vad investerarna hoppats på och vad kreditvärderingsinsituten egentligen accepterar. Det antas att det kommer en del två av denna subprimekris och det är den som kommer att skada det internationella systemet, vilket antas leda till att tillgångarnas värde i USA kommer att fortsätta vara låga genom en ökning av den riskfria räntan. Huspriserna i USA kommer att lida både av en ökad riskspridning samt en generell nedgång i tillgångarnas värde då den riskfria räntan ökar. Många observatörer har länge väntat på krisen av Bretton Woods 2 systemet även innan subprimekrisen bröt ut. Nyckeln för att det internationella systemet ska fungera är förhållandet mellan USA och de länder vars marknader växer och deras sätt att hantera sina valutor. Observatörer har förutspått en kollaps av denna relation och de tror att den har inträffat eller snart kommer att inträffa. Det är troligt att officiella investeringsbeslut har och kommer att fortsätta att vara en viktig del av lösningen på denna kris snarare än en källa till ytterligare osäkerhet. Många har märkt att dollarn har försvagats enormt under de senaste åren särskilt om man jämför med euron och andra valutor. Men USA hävdar att det är förenligt med en normal cyklisk obalans mellan de korta räntorna i USA och andra valutor. Det finns ingen tvekan om att en dubbel likviditet och betalningsbalanskris skulle vara mycket skadligt för USA och världsekonomin, men detta är bara en prognos.7

2.5 Konsekvenser Bostadspriserna är släpande indikatorer som tyder på att botten av den amerikanska bostadsmarknaden förmodligen nås under år 2009. Det finns ingen ränta som Fed kan 7

Dooley Michael P, Folkerts-Landau David och Garber Peter M., 2008-04.

21

föreslå för att lösa detta stora problem som har uppstått utan priserna kommer att försätta falla på många andra marknader. 8

2.6 Effekter Man tror att den totala förlusten kommer att uppgå till 285 miljarder dollar. Nedan kan vi se några av de makroeffekter som orsakats av subprimekrisen.

2.6.1 Banksektorn Några omedelbara effekter är att subprimekrisen gjort stora hål i bankernas affärsmodeller, minskat intäkterna, minskat värdet på deras tillgångar och ökat deras förluster som då leder till en stor procentuell minskning av krediter.

2.6.2 Risk preferenser Subprimekrisen har ändrat investerarnas preferenser väldigt dramatiskt. De strukturerade tillgångarna minskar till förmån för enkla likvida värdepapper och handlare går från lågriskmarknader på grund av oron på kapital och den verkliga värde risken. Det har skett en enorm minskning av likviditeten på marknaden och med detta en stor minskning av hävstångskraften som används av alla aktörer på marknaden.

2.6.3 Rättstvister Krisen har gjort långivare och deras rådgivare väldigt känsliga i ett antal olika anspråk. Låntagare och investerare håller på att stämma långivarna för bland annat skadestånd, lånens lämplighetsregler och bedrägerier.

2.6.4 Banksystemet Banksystemet har svårt att återsälla problem som de själva skapat genom subprimebelåning, på grund av att stora delar av den amerikanska ekonomin berör hela den finansiella marknaden. 9 8

Whalen R. Christopher, 2008-03.

9

Whalen R. Christopher, 2008-03.

22

3. Effekt på Sverige 3.1 Allmänt I början av 2007 pratades det mycket här i Sverige om den amerikanska bolånemarknaden. Anledningen till detta har varit utvecklingen på marknaden för bostadslån till hushåll med sämre kreditvärdighet, den så kallade subprimemarknaden. Många amerikanska hushåll har fått svårt att betala sina lånekostnader och en del låneinstitutioner har gått i konkurs. Detta har då väckt oro i Sverige, där man tror sig kunna se en liknande utveckling. Lars Nyberg vice riksbankschef tror dock att sannolikheten för att något sådant skulle inträffa här i Sverige är väldigt liten. Lars Nyberg skriver ”Priserna på både kommersiella fastigheter och bostäder har stigit kraftigt under många år och även om vi har kunnat se att ökningstakten dämpats något under de senaste månaderna är ökningstakten fortfarande hög. Jag tror att priserna på fastigheter mycket väl kan komma att fortsätta stiga i en ganska hög takt under den närmsta tiden. Men på längre sikt är den snabba stegringen av priserna inte hållbar.”10 Från mitten av år 2007 fram till början av år 2008 har de internationella finansiella marknaderna varit turbulenta. Turbulensen startades av den så kollade subprimemarknaden, där låntagare med sämre kreditvärdighet tecknade en stor andel lån. Stora delar av bolånen från subprimemarknaden paketerades om i olika så kallade strukturerade produkter och såldes vidare till investerare världen över. De stora problemen uppkom när låntagarna fick problem att betala sina lån. Det blev svårt att värdera de strukturerande produkterna med subprimelån som underliggande tillgång. Samtidigt uppstod en stor osäkerhet om vem som faktiskt satt på de stora riskerna.

10

Nyberg Lars, vice riksbankschef, 2007-05-30.

23

Effekter som uppstått på grund av denna marknad med subprimelån är att investerare kräver högre kompensation för risk, det har blivit dyrare och svårare att låna på marknaden samt att det har uppkommit störningar på interbankmarknaden. Väletablerade banker har tvingats skriva ned värdet på subprimetillgångar, vilket har lett till att andra utländska investerare har gått in och hjälpt till med kapitaltillskott. Bankerna i Sverige anser att de inte direkt påverkats av den subprimekris som finns i USA och anledning till det är att svenska banker inte håller på med subprimerelaterade produkter i större skala. Det som har hänt är att bankernas finansieringskostnader ökat. Detta har drabbat låntagare i form av högre räntor, vilket har lett till en viss oro på de finansiella marknaderna eftersom alla nu håller i sina pengar.11

3.2 Kommersiella fastighetsmarknaden Efter bankkrisen i början på 1990-talet så följde priserna på kontorslokaler hyresutvecklingen men de senaste två åren har denna trend brutits, priserna har stigit betydligt mer än hyresutvecklingen. Undersökningar har visat att under första kvartalet år 2007 så steg priserna på kontorslokaler i Stockholm med 14 %, Göteborg med hela 20 % och i Malmö med 5 %. Samtidigt som priserna stigit kraftigt så har varken hyrorna eller efterfrågan ökat nämnvärt. Eftersom både efterfrågan på lokaler och hyresnivåerna varit relativt oförändrade är det troligt att den prisuppgång som varit i början av år 2007 berott på att investerarnas krav på avkastning minskat. Bolagen har haft en bättre och starkare vinstutveckling de senaste åren. Detta ger företagen bättre marginaler att klara en viss dämpning av priserna framöver. Nya aktörer har intresserat sig allt mer för den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Det är utländska investerare som blivit allt mer intresserade och år 2006 stod de för ca 40 % 11

Nyberg Lars, vice riksbankschef, 2008-02-04.

24

av alla investeringar på marknaden. Fördelen med alla dessa utländska investerare är att det gör att riskerna sprids till olika typer av investerare. Den svenska fastighetsmarknaden har också blivit mer likvid. Nackdelarna med alla dessa utländska investerare kan tänkas vara att negativa utvecklingar på den internationella marknaden lättare sprids och påverkar den svenska marknaden. En vikande internationell konjunktur, högre finansieringskostnader samt investerare som börjat omvärdera sina risker påverkar priserna på kommersiella fastigheter. Priserna på kommersiella fastigheter har stigit i många länder under de senaste åren och det beror på att investerarna tidigare krävt mindre avkastning för den risk de tagit. Men nu när det är en turbulans inom den finansiella marknaden så har de börjat tänka om. Riskpremierna har stigit, vilket gör att det påverkar priserna negativt på den kommersiella marknaden. Lars Nyberg tror att då sysselsättningen inom tjänstesektorn ökat under de senaste åren har det lett till att vakansnivån på kontorslokalen legat lågt. Detta leder till en positiv hyresutveckling och högre priser på kommersiella fastigheter, men även hur konjunkturen i Sverige påverkas av den rådande finanskrisen blir avgörande för priserna på kommersiella fastigheter. Den internationella finansiella marknaden har försämrats, vilket har gjort att riskpremier ökat, osäkerheten har ökat och så har de flesta aktiekurserna fallit. Den djupa konjunkturnedgången ökar kreditförluster och förstärker den finansiella krisen. Lars Nyberg säger ”Jag tror inte att vi har sett slutet på denna utveckling än. Mycket talar för att osäkerheten på de finansiella marknaderna kommer att bestå en längre tid.” Sverige har hittills kunnat se denna kris som åskådare, eftersom bankerna i Sverige inte hållit på med några subprimeprodukter. Sverige har inte heller haft samma negativa utveckling på fastighetsmarknaden som USA och vissa andra länder i Europa. Sverige bedömdes under våren 2008 fortfarande ha en god konjunktur, men den kommer att dämpas under det kommande året.12 12

Nyberg Lars, vice riksbankschef, 2008-03-04.

25

4. Utvecklingen på fastighetsmarknaden 4.1 Vakanser och prisutveckling I Sverige är det fastighetsbolagen som utgör den största bransch som bankerna lånar ut pengar till. Det är ca 40 % av bankernas utlåning till företag som går till fastighetsbolagen, där fastigheterna i sig är säkerheten. Ett pris- och hyresfall på fastighetsmarknaden kan leda till att fastighetsbolagen får det svårt att betala sina lån och dessutom faller värdet på fastigheten. Detta kan leda till stora kreditförluster i bankerna eftersom deras utlåning till största del sker till fastighetsbolag.

4.1.1 Svenska kommersiella fastighetsmarknaden Aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden minskade med hela 20 % under det andra halvåret 2007 jämfört med första halvåret 2007. I början av 2007 uppgick investeringarna till ca 150 miljarder kronor, vilket var något lägre än år 2006. Anledningen till dämpningen, var oroligheterna på finansmarknaden i USA samt stigande räntor. Utländska investerare har också minskat den senaste tiden och en trolig orsak är att de drabbats hårt av den globala finanskrisen. Utländska investerare med hög belåningsgrad har minskat men mer kapitalstarka investerare har dock ökat som till exempel pensionsfonder och statliga investeringsfonder.

Det har varit kraftiga prisuppgångar på kontorslokaler de senaste åren, men dessa har dämpats något. Under första kvartalet 2008 steg de reala priserna i Stockholm och Göteborg med 5 % respektive 3 % och Malmö med 8 %. Detta kan man se i diagrammet på nästa sida.

26

Reala priser för kontorslokaler i citylägen Index 1981 = 100 500

400

300

200

100

0 81

83

85

87

89

91

Stockholm

93

95

97

99

Göteborg

Diagram 2:19

01

03

05

07

Malmö Källor: Newsec AB och Riksbanken

Reala priser för kontorslokaler i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Andelen outhyrda lokaler och vakansgraden har sjunkit enormt i de centrala delarna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Anledning till det kan vara den starka högkonjunkturen och den ökade sysselsättningen. Nybyggnationerna har tagit fart och de flesta lokalerna är redan uthyrda med undantag för några få. I städernas ytterområden har det dock varit svårt att fylla lokalerna.

27

Vakansgrad för kontorslokaler i citylägen Procent 25

20

15

10

5

0 90

92

94

96 Stockholm

98

00 Göteborg

Diagram 2:20

02

04

06

08

Malmö Källor: NewSec AB och Riksbanken

Diagrammet visar vakansgrad för kontorslokaler i city-lägen i de tre största städerna.

De låga vakansgraderna har medfört att hyrorna ökat väldigt snabbt i alla storstadsregioner. Trots ökande hyresnivåer så har de inte motsvarat prisökningarna. Detta kan man se i diagrammet på nästa sida. De höga prisnivåerna under 2007 drevs inte bara av stigande hyror utan troligtvis också av lägre riskpremier. Priset på en kommersiell fastighet bestäms av de förväntade hyresintäkterna, diskonterade med ett avkastningskrav. Där avkastningskravet består av en riskfri ränta och en riskpremie. På detta sätt ser vi en koppling hur ökande prisnivåer inte motsvarar prisökningen och att riskpremien spelat en stor roll.

28

Diagrammet visar hur hyresnivån inte följer prisökningen.

Priser på kontorsfastigheter Årlig procentuell förändring 20

15

10

5

0

-5

-10 19 96

1997

Sverige

1998

19 99 Norge

2000

2001

20 02

Danma rk

D ia g ram R7

2003

2004

20 05

N ederländ erna

2006

2007 Tyskland

K äl lo r: IPD o ch R eu ters Ec oWi n

Diagrammet visar prisutvecklingen på kontorsfastigheter i norra Europa.

29

Priserna på kontorsfastigheter har stigit kraftigt i flera år men nu det senaste året har priserna mattats av i flera länder. Priserna i Europa började dämpas i slutet av år 2006 och början av år 2007 och anledningen till det var att riskpremien snabbt steg till följd av oron på den globala finansmarknaden. I USA började priserna på kommersiella fastigheter dämpas redan under år 2005.

Diagrammet på föregående sida visar hur priserna på kontorsfastigheter har utvecklats under en 10 års period i norra Europa. I Norge och Danmark såg man i mitten av år 2007 fortfarande en prisökning på kontorsfastigheter medan i Sverige och Nederländerna såg man en tydlig avmattning. I Tyskland har kontorspriserna fallit sedan år 2000. Det man ändå ser är att norra Europa inte har påverkats lite hårt som övriga världen.

Diagrammet på nästa sida visar priserna på kontorsfastigheter i länder som Storbritannien, Irland, Frankrike och Spanien under en 10 års period. I Storbritannien har finansoron tidigt inneburit snabbt stigande avkastningskrav, vilket lett till kraftigt fall av kontorspriser.

Att priserna på kommersiella fastigheter stigit kraftigt under en lång period kan förklaras av en stark global konjunktur, låga räntor samt investerarnas låga avkastningskrav.

13

Rapport från Riksbanken Finansiell stabilitet 2008-06-03.

30

13

Priser på kontorsfastigheter Årlig procentuell förändring 40

30

20

10

0

-10 1996

1997

1998

Storbritannien Diagram R6

1999

2000

2001

Irland

2002

2003

Frankrike

2004

2005

USA

2006

2007

Spanien

Källor: MIT Centre for Real Estate, IPD och Reuters EcoWin

Diagrammet visar prisutvecklingen på kontorsfastigheter i övriga Europa.

4.2 Yteffektivitet Många företag försöker idag minska sina kostnader för att öka vinstmarginalen. Alla företag som inte är statliga är ute efter att göra så stor vinst som möjligt och detta kan de göra genom att öka sina intäkter och ha samma kostnader eller när det är dåliga tider som nu försöka behålla samma intäkter men istället minska sina kostnader. Företagens största kostnadsposter är lönekostnaderna samt lokalkostnaderna.

31

Finanskrisen har lett till att många företag både inom den kommersiella fastighetsmarknaden men även andra marknader minskar sina lokalytor, vilket betyder att det blir mindre kvadratmeter per anställd. Detta är ingen trend utan har kommit mer och mer under de senaste åren. Företagen har gått från cellkontor till öppen planlösning för att få ökad yteffektivitet.

Diagrammet visar att yteffektiviteten efterfrågas allt mer bland företagen. Detta gör att de sänker sina lokalkostnader genom att få in fler människor på mindre area. På 10 år har företagen gått från ca 27 kvm per anställ till ca 21 kvm per anställd och idag sitter de på en ännu mindre yta.

32

4.3 Sysselsättning Det har varit stor efterfrågan på lokaler de senaste åren, vilket har lett till har priserna på fastigheter ökat. Anledningen till att efterfrågan stigit under de senaste åren är på grund av en ökad sysselsättning bland företag som efterfrågar kontorslokaler. År 2003 och 2004 var sysselsättning väldigt låg i hela Sverige, vilket lett till att vakansnivåerna då var höga. År 2005 började sysselsättningen öka mycket för att sedan hålla i sig ända fram till idag. Hur det hela kommer att utvecklas nästa år återstår att se. De senaste fyra åren har sysselsättningen varit hög i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Diagrammet nedan visar hur det har varit i de tre storstäderna.14

14

Statistik från konsultbolaget DTZ, av Jan rosengren.

33

5. Transaktionsvolym, transaktionsstruktur och genomförandetid 5.1 Data 5.1.1 Investeringar på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden Den uppåtgående marknad som varit har lockat många att investera i den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. De svenska aktörerna har varit med i många år och investerat på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Det är de utländska investerarna som har ökat mycket de senaste tre åren. Tittar vi på 2008 års transaktionsvolym så ser det ut som att vi hamnar nära förra årets resultat. Första delen av året har det varit rätt så bra aktivitet på marknaden. Vi kan i diagrammet på nästa sida se att största delen av de transaktionerna som gjordes kvartal 1 och 2 detta år gjordes av svenska aktörer. Andra delen av året efter sommaren hamnar några stora affärer som AP fastigheters och Niams uppköp av Vasakronan. Det är de två största affärer som skett under kvartal 3 och 4 detta år. Det gör att vi inte kan se någon minskning på transaktionsvolymen i år. Men tittar vi på de övriga transaktionerna som gjordes under 2008 så är det inte många. Tar vi bort den stora affären med Vasakronan så kan vi se en klar nedgång i transaktionsvolymen jämfört med åren 2005, 2006 och 2007.

34

Tittar vi kvartalsvis och jämför med några år bakåt i tiden så kan vi se att marknaden kvartal 1 var fortsatt bra. Då hade inte krisen nått Sverige riktigt än och det skedde en hel del transaktioner i början av år 2008, vilket höll transaktionsvolymen på en jämn nivå jämfört med kvartal 1 år 2007.

35

Kort efter kvartal 1 började oron på marknaden att komma och det ser vi på transaktionsvolymen kvartal 2 detta år. En minskning på ca 29 % jämfört med förra året visar att krisen började komma ikapp verkligheten även här i Sverige. 15 Många utländska investerare började dra sig undan från den svenska kommersiella fastighetsmarknaden då de fick det svårt att finansiera eventuella köp. Ett bra exempel är affären med Kista Gallerian, där både köpare och säljare var överens om priset, men bankerna satte stopp för lån och företagen som var inblandade i affären fick inga finansieringslån.

15

Statistik och data från DTZ, Jan Rosengren.

36

5.2 Intervjuer 5.2.1 Transaktionsvolym Enligt alla de företag och banker som vi intervjuat så har alla konstaterat att transaktionsvolymen minskat i år. Några av dem menar att man kan se stora skillnader på transaktionerna idag och för ett år sedan. Den utländska marknaden har tagit mer stryk än den svenska. Idag är det färre avslut på transaktionssidan än tidigare på grund av den dåliga likviditeten och osäkerheten som finns på marknaden. Högbelånade investerare är helt borta från marknaden eftersom bankerna inte lånar ut pengar med 90 % lånefinansiering. Svårigheten att få tag i kapital, allstå dålig likviditet och hög ränta gör att marknaden blir osäker och många håller i sina pengar. Under den rådande situationen är det många som befarar att det i sin tur kommer att leda till en allmän lågkonjunktur, hyressänkning, vakansökning och en minskad efterfrågan på lokaler. De som vill investera idag kommer att investera med hög andel av eget kapital och låg andel belåning. Enligt Swedbank har transaktionshastigheten minskat med cirka 20-30 % och transaktionsvolymen ligger runt 100 miljarder för år 2008, vilket kan jämföras med toppåren då omsättningen låg runt 130-140 miljarder. Cross-boarder investeringarna har minskat under 2008 och vi såg en första tendens till det redan under 2007. Staten stod för den största affären under 2008 och det har gjort att transaktionsvolymen inte har förändrats avsevärt, men plockar man bort den affären så är det en tydlig nedgång

5.2.2 Transaktionsstruktur och genomförandetid Innan finanskrisen så skickades säljprospekt ut till ca 50 intressenter och transparensen på marknaden var större. Idag så har säljarna blivit försiktigare och vänder sig enbart till några få säkra köpare och transparensen har minskat på marknaden i takt med att risktilläggen har ökat. Att inte kunna genomföra en transaktion som blivit publik innebär en otrolig fadäs för säljarna och är något de vill undvika så långt som möjligt. Jan Rosengren på DTZ hävdar att det är bra för marknaden om det läcker information om enskilda transaktioner så att transparensen ökar. När tillgången på kapital har minskat så

37

har det blivit vanligare med bytesaffärer (joint ventures) då man vill omstrukturera sitt bestånd utan att behöva låna pengar. Cristina Gustavsson på IPD tror att bytesaffärer som gjordes under åren 1992-95 kommer att bli allt vanligare nu och det är ett sätt för marknaden att komma igång. Ett annat sätt att få igång marknaden är att ta ner fastighetsvärdena som Storbritannien redan gjort. Innan kreditmarknaden kommer igång så är det svårt för marknaden för fastighetstransaktioner att komma igång. Tar bolagen ner sina fastighetsvärden så ökar även trovärdigheten för dessa bolag. Det är intressant att jämföra med England som ligger 1 år före Sverige i tiden och se hur de har drabbats. I genomsnitt har bolagen här i Sverige tagit ner sina fastighetsvärden med 0,6 % och värdeförändringarna ligger i ett intervall på (+0,7 % till -2,4 %) under tredje kvartalet 2008.

Bankerna har blivit försiktigare med sin utlåning och det gör att flera fastighetsinnehavare med hög belåningsgrad tvingas sälja då räntorna stiger. Detta medför också att säljprocessen drar ut på tiden för att det blir svårare att få tag på kapital. Några av dem vi intervjuat säger att det nästan bara är ”dåliga” fastigheter ute på marknaden och några tycker inte att det bara är dåliga fastigheter ute till försäljning. Visst säljs det många paket av fastigheter där flera av dem är i sämre skick. De bra fastigheterna som kanske skulle vara intressanta är väldigt svåra att få tag i. Detta på grund av att bolagen som har god soliditet och bra räntetäckningsgrad håller i sina fastigheter som de egentligen tänkt sälja och väntar in en ny högkonjunktur för att få ett bra pris för fastigheten. Säljprocessen innan krisen tog väsentligt kortare tid att genomföra medan idag tar det lång tid. Ibland blir det ingen affär alls då många har det svårt att finansiera sina köp. Eftersom det är dåligt likviditet på marknaden blir det svårt för köpare att låna pengar. 16

5.3 Analys Undersökningar av olika företag så som DTZ, Newsec, JLL, IPD och alla banker visar att transaktionsvolymen faktiskt har minskat under 2008 särskilt kvartal 3. Finanskrisen har 16

Baserad på 8 stycken Intervjuer med olika aktörer på fastighetsmarknaden.

38

gjort marknaden osäker. Detta har lett till att många investerare inte vågar ge sig in i affärer när det är sådana oroligheter. Anledningen att transaktionsvolymen har minskat är på grund av den dåliga likviditeten. Bankerna har fått det svårt att låna pengar och på så sätt har de blivit mycket hårdare på vilka och till vad de lånar ut pengar till. En annan anledning är att det har blivit dyrt att låna pengar för investerare eftersom räntan höjdes rejält under år 2008. Det finns tyvärr inget kapital att tillgå och det gör att hela transaktionsmarknaden stannar upp. De få hus som finns ute till försäljning är inga heta objekt, vilket gör att säljarna har fått ta en ny strategi på hur de ska lägga ut prospekten. Tidigare har säljarna bara skickat ut dessa och fått en massa intressenter på objekten men idag får de rikta sig mot några få som de vet har möjligheterna att köpa. Genomförandetiden är idag mycket längre än för bara ett år sedan. Det finns många faktorer som göra en köpare osäker på transaktionen.

39

6. Utländska investerare 6.1 Data Tittar vi på diagrammet på sidan 33 så kan vi se en stor minskning av de utländska aktörerna som varit verksamma under år 2008 på den svenska fastighetsmarknaden. Kvartal 1 och 2 i år är så pass låg att vi kan gå tillbaka 6 till 7 år i tiden för att hitta liknande siffror. De senaste tre åren har de svenska och utländska aktörerna delat transaktionsvolymen i ungefär hälften var. Men i år under de två första kvartalen har de svenska aktörerna fortsatt i samma utsträckning och de utländska minskat rejält.

40

Figuren ovan visar fördelningen av svenska respektive utländska fastighetsägare i Sverige under år 2003 fram till år 2008 kvartal 3. En tydlig minskning av det utländska ägandet går att urskilja då en nivå på 30 % är betydligt längre än tidigare år. Plockar vi bort den stora statliga affären med Vasakronan så kan vi påvisa att transaktionsvolymen har minskat rejält då det inte går att se någon speciell förändring på den nedgående trenden under kvartal fyra. Stapeln till vänster i figuren visar hur transaktionerna är fördelade på olika länder. Sverige står för den största andelen, hela 44 % av alla köpare. Vilket inte är så konstigt eftersom de kan sin marknad bäst. En annan stor del av dem som investerat i Sverige, ca 31 % kommer från Norge och Storbritannien.17

6.2 Intervjuer 6.2.1 Utländska aktörer Enligt alla de företag och banker som vi intervjuat har alla konstaterat att de utländska aktörerna i princip försvunnit från marknaden utom några enstaka fonder som går in och köper med stor andel av eget kapital.

Man kan se stora skillnader på transaktionerna idag jämfört med för ett år sedan. Det har blivit svårare att låna pengar. Den utländska marknaden har fått mer stryk än den svenska. För två år sedan genomfördes ca 50 % av alla transaktioner av utländska aktörer. De såg den svenska kommersiella fastighetsmarknaden som en het marknad. Problemet de fått idag är att de flesta gått in och köpt med hög belåningsgrad, vilket gör att de nu har höga räntekostnader och för lite eget kapital för att klara av krisen. Flera utländska aktörer ligger nära en konkurs idag. Idag har de utländska aktörerna helt klart minskat, men det finns fortfarande en del som passar på att köpa nu när det är lågkonjunktur. Någon tysk fond har gått in och köpt fastigheter för enbart eget kapital just för att slippa risken med den höga räntan. 17

Statistik från Jones Lang Lasalle.

41

6.2.2 Utländska aktörer historiskt Figuren på nästa sida visar vilka investerare som har varit verksamma och hur länge på den svenska fastighetsmarknaden. Från år 2002/2003 fram till år 2006 då yielden låg runt 6-8% så var många Amerikanska opportunister väldigt aktiva och placerade mycket kapital i Sverige, vilket gav en väldigt hög avkastning på det egna kapitalet. Bland de mest aktiva aktörerna så fanns Goldman Sachs fastighetsfond Whitehall, Merrill Lynch och Blackstone representerade.

Svenska fastighetsbolag samt norska och danska fonder var inblandade i flera transaktioner mellan år 2004 och år 2007. Mellan år 2005 och år 2007 var många svenska pensionsbolag och även brittiska fonder (value add) aktiva och investerade sina pengar i kommersiella fastigheter. Bland dessa kan nämnas AMF och Alecta. Toppen för fastighetstransaktioner nåddes 2006 då ca 50 % av investeringarna gjordes av utländska aktörer som oftast är

42

intresserade av kommersiella fastigheter, men sedan dess har det varit en tydlig minskning av transaktionsvolymen. 18

6.3 Analys Alla vi pratat med har konstaterat att de utländska aktörarna minskat på den svenska fastighetsmarknaden. De investerar absolut inte lika mycket idag som de gjorde tidigare år. Allt på grund av den globala finanskrisen. Många utländska investerare har tidigare gått in och köpt fastigheter med ett högt pris och hög belåning, vilket har gjort att många blivit tvungna att sälja då värdena på fastigheten minskat och de fått det svårt att finansiera sina fastighetsköp. De få utländska investerare som finns på marknaden idag är olika fonder som går in och köper fastigheter med i stort sätt 100 % eget kapital. På detta sätta tar de bort sin risk och blir av med den höga räntan som finns ute på marknaden.

18

Baserad på 8 stycken intervjuer med olika aktörer från fastighetsmarknaden.

43

7. Räntan 7.1 Data En sak som gjort att hela transaktionsmarknaden i princip stått still är ränteökningarna. Den globala finanskrisen har gjort att många utländska banker fått dålig likviditet. Diagrammet nedan visar hur reporäntan sett ut i Sverige från början av år 2006 fram till idag. Reporänta är den ränta som marknadens banker kan låna eller placera till i Riksbanken på sju dagar. Förändringar i reporäntan får direkt effekt på marknadsräntorna och därför kallas den ofta styrränta. Reporäntan har i början av år 2006 varit nere i ca 1,75 % och sakta men säkert ökat. Räntan nådde sitt topp på ca 4,75 % i slutet av september detta år. Det var då paniken utbrast och marknaden i stort sätt dog. Det blev helt plötsligt väldigt dyrt och svårt att låna pengar. Det vi kan se är att riksbanken i början av november började sänka reporäntan. Då sänkte de reporäntan till 3,75 % jämfört med månaden innan då den låg på 4,75 %.19

19

Data kommer ifrån riksbanken. http://www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=16790

44

7.2 Intervjuer 7.2.1 Räntan Alla företag har varit överens och svarat att det råder dålig likviditet på marknaden eftersom även våra banker fått det svårt att få tag i kapital. Anledningen har varit den globala krisen. Därför har bankerna på sistone varit väldigt noga med vilka de lånat ut pengar till. Räntan har ökat det senaste året och då blir det dyrt att låna pengar för en viss transaktion. Man behöver ha en god relation till bankerna för att kunna låna pengar idag. Bankerna är stenhårda med sin utlåning idag. Världen har inte riktigt fått någon klarhet om hur djup denna kris egentligen är. De som vill investera idag kommer att investera med hög andel av eget kapital och låg andel belåning. Bankerna har tidigare drällt ut pengar till fastighetsinvesteringar och det har varit möjligt att låna upp till 90 % av hela investeringen och då endast gå in med 10 % i eget kapital. Idag är det inte lätt att låna till 90 % hos någon av bankerna. Går man över 60 % loan-tovalue så blir det striktare regler för belåning. Självklart kan det skilja sig i olika fall. Om företaget har en hyresgäst med lång kontraktstid så kan banken kanske gå med på en högre loan-to-value än 60 %.

7.2.2 Åtgärder För att marknaden ska komma igång krävs räntesänkningar och tillgången på kapital måste förbättras. Bankerna måste våga låna ut pengar igen. Bankerna har redan börjat sänka reporäntan försiktigt och alla tror att de kommer fortsätta sänka den även nästa år. Tittar vi historiskt sätt under ett längre perspektiv så är räntenivåer på 4-6% en mer normal nivå. De lägre räntenivåerna vi har haft är inte realistiska. De räntenivåer som varit mellan år 2003 och år 2006 har varit de lägsta på ca 15 år. 20

20

Baserad på 8 stycken intervjuer med olika aktörer från fastighetsmarknaden.

45

7.3 Analys Räntan har ökat under hela år 2008. Anledningen till detta har varit de globala oroligheterna. När väl finanskrisen kom till Sverige blev det svårt för bankerna att låna pengar själva och detta ledde till den dåliga likviditeten. Marknaden blev helt enkelt osäker och tilltron försvann. Det blev dyrt och svårt att låna pengar, vilket i sin tur ledde till att hela transaktionsmarknaden dog. Tittar vi under ett historiskt perspektiv så kan vi se att den nivå reporäntan ligger på nu verkar vara mer realistisk. De räntenivåerna som var mellan åren 2003 och 2006 har varit de lägsta på väldigt många år. Men för att marknaden ändå ska komma igång måste nog riksbanken sänka reporäntan för att skapa en trygghet. De måste även förbättra likviditeten så att företag kan få låna pengar utan långa processer. Allt detta för att investerare och företag ska känna sig säkra och börjar våga låna pengar så att marknaden kommer på fötter igen.

46

8. Avkastningskrav och prisutveckling 8.1 Data

Diagrammet ovan visar hur avkastningskravet ökat i de stora städerna i Europa. Tittar vi på Stockholm så kan vi se att avkastningskravet ökat något under ett år. Röda spalten för Stockholm visar avkastningskravet under kvartal två år 2007. Den gröna spalten visar ökningen av avkastningskravet kvartal två år 2008. Jämför vi Stockholm med övriga städer i Europa så ser vi att i nästa alla städer har avkastningskravet ökat utom Milano och Frankfurt.21

8.2 Intervjuer I de här frågorna är de olika företagen och bankerna inte helt överens. Alla är överens om att avkastningskravet kommer att öka på sikt. Prisutvecklingen anser några inte ha minskat anmärkningsvärt och att det är ”dåliga” fastigheter ute till försäljning medan andra anser att 21

Data och statistik från DTZ, Jan Rosengren.

47

priserna är för höga för köparen och att inte bara dåliga fastigheter är ute till försäljning. Många av de fastigheter som är i sämre skick säljs i paket tillsammans med bra fastigheter.

8.2.1 Avkastningskrav Henrik Bauer från Newsec tror att avkastningskravet har avtagit under några år i ungefär samma takt i alla lägen men, att den kommer att öka. Han tror att avkastningskravet i Alägen kommer att öka men inte så mycket och anledningen till det är att fastigheterna i citylägen oftast har bra kontrakt och är populära. I B-lägen kommer avkastningskravet att stiga ännu mer på grund av att de fastigheterna inte är lika intressanta och att det kan vara lite kämpigt med att minska vakansnivåerna där. I C-lägen ökar avkastningskravet då marknaden där kommer att vara mycket lugn framöver. A-lägen är citylägen i storstäderna. B-lägen är medelstora orter i Sverige och C-lägen är orter med ca 20 000-40 000 invånare. Det råder stora svängningar på fastighetsmarknaden i nuläget och avkastningskravet förändras hela tiden.

8.2.2 Prisutveckling Priserna på kommersiella fastigheter har inte minskat något anmärkningsvärt. Vi har inte sett några extrema prisnedgångar än men det kommer att bli tydligare under 2009 och det öppnar möjligheter för begåvade bolag att göra bra affärer De fastigheter där priserna minskat rejält är just de ”dåliga” fastigheterna och de bra har fortfarande relativt höga priser. Störst prisnedgång har skett i C-lägen där fastigheterna är av sämre skick och ägarna inte haft råd att renovera tidigare. Vi kommer få se en klar prissänkning i boksluten. Det är svårt för värderare att veta vad som är det ”rätta” priset på olika fastigheter idag eftersom det nästan inte finns några transaktioner gjorda under andra delen av 2008. Det finns inga jämförelseobjekt, vilket gör det svårt att sätta det ”rätta” priset på de få fastigheter som finns på marknaden. Det har även blivit vanligare att köpare och säljare är oense om priset och inte kan enas. Köpare anser att en viss fastighet är för högt värderad och avstår då från affären. Detta är också ett problem som gör att marknaden har svårt att komma igång. Så fort fastighetsägarna sänker värdet på sina fastigheter och kommer ner på en mer realistisk nivå 48

så kan marknaden börja fungera som tidigare.22

8.3 Analys Vi kan konstatera att avkastningskravet har ökat under år 2008. Alla som vi intervjuat anser att avkastningskravet kommer att öka under nästa år men mest i C-lägen. Tittar vi på Europa så ser vi att avkastningskravet ökat i de flesta städerna med några få undantag. Prisutvecklingen har varit lite svårtolkad. Det har varit svårt att se några stora prisras på fastigheter. Under kvartal tre i år har det knappt gjorts några affärer vilket har lett till att värderare som ska värdera inte funnit några jämförelseobjekt. En sak som är mycket tydlig och som borde leda till att fastighetsägare borde sänka priset på sina fastigheter är att säljare och köpare inte kommer överens. Köpare anser att säljare har ett för högt pris på fastigheten och borde sänka priset. Men i dessa fall har säljaren backat ur affären och hållit fast vid sitt pris. Detta gör att marknaden dör helt och hållet och inga affärer blir gjorda och det blir svårt att sätta pris på fastigheter.

22

Baserad på 8 stycken intervjuer med olika aktörer från fastighetsmarknaden.

49

9. Skulle Sverige ha kunnat undvika denna kris? Kommer Sverige bli lika hårt drabbat som i början av 90-talet? Kan vi undvika liknande kriser i framtiden? 9.1 Data och intervjuer Anledningen till att Sverige inte drabbats lika hårt som USA, England, Tyskland med flera, är att Sverige har lärt sig av de djupa kriser som varit. Krisen i slutet av 1980-talet och i början av 2000-talet vill inte upplevas igen. Skillnaden mot krisen i början av 90-talet är att idag har vi inte lika hög inflation och räntorna ligger på en lägre nivå. Idag är fastighetsmarknaden mer global och påverkas mer från olika håll än den gjorde i början av 90-talet. Därför är bankerna stenhårda med vilka de lånar ut pengar till när det är dåliga tider samt höjer räntan för att vara på den säkra sidan. Sedan så håller inte svenska banker på med någon slags subprimeutlåning, vilket gör att man slipper den risken av utlåning. De flesta som vi intervjuat tror inte att Sverige kommer att drabbas lika hårt denna gång som i början av 90-talet och i början av 2000-talet. De menar att vi har en bättre grund att stå på idag och vi har lärt oss vår läxa. Företagen har bra grundvärderingar idag, där de fokuserar på kassaflödet och återbetalningsförmågan. De flesta stora fastighetsbolag har idag god soliditet. Soliditet är ett mått på ett företags långsiktiga betalningsförmåga. Soliditet beräknas som eget kapital dividerat med värdet av tillgångarna enligt balansräkningen. En soliditet på 100 % innebär att företag bara finansieras av eget kapital. En soliditet på 0 % innebär att företaget inte har något eget kapital kvar, endast lånat kapital. Detta är ett viktigt mått för att uppskatta hur sunt ett företag är. I början av 90-talet så var det endast ett fåtal fastighetsbolag som hade bra soliditet, vilket gjorde att banken fick gå in och ta över en mängd fastigheter eftersom bolagen inte hade möjlighet att refinansiera sina köp. 2000-talets kris var mer en begränsad kris eftersom det var en IT-bubbla som sprack. Denna bubbla gjorde inte att bankerna fick problem på något sätt och de fastighetsbolag som hade IT-bolagen som hyresgäster fick en del vakanser. Den

50

stora skillnaden med de tidigare kriser och den kris vi har idag är att dagens finanskris är global och påverkar hela världen och i stort sätt alla branscher.23

9.2 Analys Vi kan konstatera att ingen verkar tro att denna finanskris kommer att drabba Sverige lika hårt som i början av 90-talet. Då gick flera fastighetsbolag i konkurs på grund av dålig betalningsförmåga, men då var även räntenivåerna betydligt högre än vad de är idag. Sverige hade aldrig kunna undgå denna globala finanskris eftersom den svenska kommersiella fastighetsmarknaden på senare år blivit väldigt internationell och på detta sätt har vi fått många utländska investerare. Det är svårt för vilket land som helst i världen att undvika kriser av detta slag, särskilt om de är så globala som den här. Sverige kan försöka förbereda sig inför en kommande kris men eftersom kriser ofta förändras så kan det vara svårt att veta hur man ska agera och vad som behöver göras för att inte drabbas. Att undvika en global kris som den här är nog mycket svårt.

23

Baserad på 8 stycken intervjuer med olika aktörer från fastighetsmarknaden.

51

10.

Slutsats

De kraftigt stigande fastighetspriserna på den amerikanska fastighetsmarknaden har lett till att bankerna agerat ansvarslöst för att tjäna pengar. Bankerna har varit slapphänta med riskkontrollen och även om de själva inte tagit högre risk så har bankerna genom sitt agerande höjt risken för många andra aktörer på marknaden. Genom nya finansiella instrument har aktörer på den finansiella marknaden lyckats dölja riskerna fram tills att fastighetspriserna stannade upp i USA vilket ledde till att bubblan sprack och förlusterna var ett faktum. Det har definitivt varit en fastighetsbubbla på den amerikanska fastighetsmarknaden. Bubblan har drivits av låga räntor, samtidigt som många av bankerna lånat ut allt för mycket pengar under bristfälliga kontroller. Bankerna har varit giriga och oetiska i sitt agerande och deras brist på ansvarstagande har lett till enorma problem för den globala ekonomin. I Sverige har krisen inte blivit lika förödande som i USA och andra delar av Europa men visst har vi påverkats ordentligt. Finansmarknaden har drabbats hårdast och det har gjort att transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter har påverkats rejält. Kvartal tre i år har varit en dyster tid. Väldigt få transaktioner gjordes under detta kvartal och alla investerare svenska som utländska har tagit ett steg tillbaka. I de få transaktioner som ändå genomförs för tillfället så är genomförande tiden mycket längre jämfört med tidigare och det beror på den dåliga likviditeten som råder på finansmarknaden. Tittar vi på de utländska aktörerna som varit aktiva i Sverige under tidigare år så finns endast ett fåtal kvar på marknaden idag. Anledningen till att de försvunnit är att de haft hög belåningsgrad jämfört med andra aktörer. De som kommer vara aktiva på marknaden är olika typer av fonder som går in och investerar med stor andel eget kapital. Räntan har under ett par år legat mycket lågt vilket har varit en orealistisk nivå om vi tittar ur ett historiskt perspektiv. Det har varit billigt att låna pengar och många aktörer stora som små har kunnat vara aktiva på transaktionsmarknaden. Sedan en tid tillbaka har räntan stigit vilket har gjort att många aktörer som investerat med hög belåningsgrad fick det svårt att finansiera sina köp. Bankerna har nu på senaste tiden varit mycket hårda med till vilka och 52

till vad de lånat ut pengar till. Anledningen har varit den dåliga tillgången på kapital som nu berör hela världen. Investerarnas avkastningskrav har varit låga under en längre tid på grund av att det varit billigt att låna pengar och att värdet på fastigheter ständigt ökat. Under senare delen av 2008 har vi sett en ökning av avkastningskraven på olika investeringar i hela Europa med några få undantag. Priserna på fastigheter har stigit under en längre tid men i dagsläget är det svårt att veta var priserna ligger eftersom det inte sker några transaktioner. Värderarna har svårt att sätta ”rätta” värden på fastigheter då de inte har några jämförelseobjekt. Denna kris är idag en mer global finanskris än den var i början av 90-talet, Sverige har stått bättre förberedda inför denna kris än vad de gjorde tidigare. Det finns inget land i världen som har kunnat undvika denna finansiella kris på grund av att finansmarknaden har blivit så global. För tillfället varslas personal inom transaktionsmarknaden men de är ändå positiva och blickar framåt då de vet att marknaden kommer igång inom något år då konjunkturen vänder.

53

Referenser Tryckta källor: Chomsisengphet Souphala och Cross Pennington Anthony, 2006-02 The Evolution of the subprime mortgage market. Demyanyk Yuliya och Hemert Vam Otto, 2008-02-29 Understandning the subprime mortgage crisis. Whalen R. Christopher, 2008-03 The Subprime crisis—Cause, Effect and consequences. Dooley Michael, Folkerts-Landau David och Garber Peter, 2008-04 Will subprime be a twin crisis for united states? Nyberg Lars, 2007-05-30, artikel från Riksbanken.”Utveckling på fastighetsmarknaden” www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=24892 Nyberg Lars, 2008-02-04, pressmeddelande från Riksbanken. Amerikansk bolånekris och finansiell turbulens. www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=27001 Nyberg Lars, 2008-03-04 Konjunkturen och fastighetsmarknaden. www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=27487 Rapport från Riksbanken Finansiell stabilitet 2008-06-03. Subprime informationsblad från Swedbank.

Muntliga källor: Caesar Åfors, Klövern, intervju Bo G Boestad, Sveafastigheter, intervju Henrik Bauer, Newsec, intervju Jan Rosengren, DTZ, intervju Göran Råckle, Swedbank, intervju Anders Lundquist, Niam, intervju Christina Gustafsson, IPD, intervju Karin Markstedt, Nordea, intervju

54

Bilagor Sammanställning av de frågor och svar som var gemensamma för de företag som vi intervjuat.

Företag 1 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Nej

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år? Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav?

Annat

Sänkas X

Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris?

X

Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X X

Företag 2 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Nej

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år? Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav?

Annat

Sänkas X

Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris?

X

Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X X

Företag 3 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X 55

Nej

Annat

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år? Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav?

Sänkas X

Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris?

X

Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X X

Företag 4 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Nej

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år? Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav?

Annat

Samma X

Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris?

X

Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X X

Företag 5 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Nej

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år? Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav? Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris? Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? 56

Annat

Sänkas X X X

Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X

Företag 6 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Nej

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år?

Annat

Sänkas

Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav? Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris?

X

Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X X

Företag 7 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Nej

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år?

Annat

Sänkas

Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav? Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris?

X

Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

X X

Företag 8 Frågor

Ja

Har transaktionsvolymen minskat något i år?

X

Har transaktionsstrukturen ändrats i år?

X

Har de utländska aktörerna minskat i år?

X 57

Nej

Annat

Har transaktionernas genomförandetid ökat i år?

X

Tro ni att räntan kommer sänkas/höjas/samma nästa år? Har investerare höjt eller sänkt sina avkastningskrav? Kunde Sverige ha förberett sig bättre mot denna finanskris? Kommer denna finanskris vara värre än den i början av 90-talet? Kan Sverige förbättra något som gör att man undviker liknande kriser i framtiden?

58

Sänkas X X X X