l
[i ANTAGANDEHANDLING
Planbeskrivning
detaljplan för
MYLLAN KARAKTÄRSOMRÅDE, VALLBY 10:9 i Vallby, statfanstorp
STAFFANSTORPS KOMMUN
2
lnne hållsförteckning
Planens syfte och huvuddrag
3
Så genomförs Myllan Va llby
14
M yllan Vall by i Framtidens kommun !
4
Framtidens kommun Uppföljning av frågor från Fr amtidens kommun
4 4
14 14 15 15 15
Såser Myllan Vallby ut i framtiden !
5
Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Ekonomiska frågor Tekniska frågor Arkeologi Medverkande tjänstemän och konsulter
Planförslaget i korthet Bebyggelse och kultur miljö Grönstruktur och platser Teknisk försörjning Bedömning av miljöpåverkan - Motiverat ställningstagande N a tur- och kulturvård Övriga natur- och kulturintressen Hälsa och säkerhet
.)
6
8 10 10 11
11 12
Så ser Myllan Vallby ut i dag !
13
Plandata Livet i dag! Bebyggelse och kulturmiljö Natur och grönstruktur Service Störningar och risker Tidigare ställnings tagande
13 13 13 13
Skydd
14 14 14 14
16
3
Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att erbjuda ett boende på landsbygden där just landsbygdskaraktären tas tillvara. I Vallby -Myllan kan man bo mitt i jordbrukslandskapet och samtidigt vara delaktig i brukandet av jorden. Möjlighet tilllokal produktion gärna med profilering ges på det gemensamma centrala odlingsområdet. Planen handläggs med normalt förfarande.
{l -~
4
Myllan Vall by i Framtidens kommun! Framtidens kom mu n Framridens kommun - perspekriv 2038 är ett visionsdokument, som också utgör kommunens översiktsplan. Arbetet har till stor del handlat om att bygga en identitet och grundar sig på fem identitetsbärare- hembygd, livsoas, tidskvalitet, stadsliv och inspiration. En ansvarsfull och hållbar tillväxt är medler för att nå målen. Markanvändningen styrs framförallt av närheten till spårburen kollektivtrafik och stationsnärheten ska utnyttjas effektivt. De befintliga tätorterna utvecklas kraftigt. På landsbygden ges utrymme för karaktärsområden, där landsbygdsnäringarna kan utvecklas. Odlingslandskapets kvaliteter bibehålls och utvecklas med förbättrad tillgänglighet och målpunkter för rekreation. I samband med arbetet med Framtidens kommun bedömdes de stora miljöfrågorna (såväl ekologiska som sociala) främst handla om påverkan på odlingslandskap och landskapsbild, energiåtgång och klimat, ekonomiska och sociala förutsättningar samt barn och ungas uppväxtvillkor. Landskapet är mycket mer än landsbygden eller jordbruksmarken. I karaktärsområdena uppmuntrar vi utveckling av befintliga landsbruksnäringar och etablering av nya som bidrar till attraktiv landsbygd. Utrymme ska finnas att utveckla ett intresse som kan bli ett företagande. Utformningen av karaktärsområdena ska anpassas efter befintlig bebyggelse, kulturmiljön och odlingslandskapet
Uppföljning av frågor från Framtidens kommun I den särskilda sammanställning som gjordes som en utvärdering och uppföljning av Framtidens kommuns konsekvensbeskrivning föreslogs ett antal åtgärder som kontinuerligt ska följas upp. En av åtgärdena rör användningen av åkermark och denna ska därför, när det är relevant, behandlas i samband med upprättandet av detaljplan.
~+
....,
..
~·~ - l nsp1rat1on
,,, S
tadsliv
_.......
x :ro
>
-...., ·-
~ "'C
o E C')
c:
ro
"'"1' '
idskvalitet .
~oas
I denna detaljplan tas ca: 2,3 ha jordbruksmark i anspråk för Myllan, Vallby. 1,0 ha kommer fortsätta vara odlad mark, på övrig mark planeras dagvattendammar, bostäder och vägar med möjlig exploateringsgrad på ca: 0,3-0,4 per fastighet.
E (J) tn
ro
tn
c: (J)
...., Q) ~
e m bygd
tn tn ~
...., ~
5
Så ser Myllan Vall by ut i framtiden! Planförslaget i korthet Planen ger förutsättningar för boende på landsbygden med utvecklingsmöjligheter då fastigheterna förutom sin egen tomt även har del i ett gemensamt markområde. Den gemensamma marken ger möj lighet tilllokal produktion i liten skala för framför allt närodling och här kan även samarbete kring den gemensamma odlingen utvecklas. Syftet är att erbjuda förutsättningar för att utveckla egna intressen och fö retagande med anknytning till landsbygden. Myllan Vallby kommer få sin identitet genom kopplingen tilllokal jordbruksproduk-
Gemensamma odlingar
tionav mer ytintensiv karaktär. Miljön blir tydligt en del av landsbygden och livet där. Boende här blir del av jordbruksproduktionen omkring men i en småskaligare form. Den nya bebyggelsen har tillräcklig omfattning för att ge ett socialt sammanhang för både barn och vuxna samt utgöra ett tillskott till den befintliga bybildningen. Totalt ges möjlighet för 14 st nya byggrätter, 12 st på 650 -750 kvm stora fastigheter samt 2 st på ca: 1500 kvm fö rutom det gemensamma området för odling och dagvattendammar på ca: 12 000 kvm.
6
Vy över planerad ny bebyggelse
Bebyggelse och kulturmiljö
Vägar/gårdsplan
Bebyggelsen utgörs av enbostadshus med komplementbyggnader. Gestalming - struktur Bebyggelsestrukturen utgår från den traditionella " längan" som sedan kan varieras i vinkel-byggnader, u-formationer mm. Tillsammans med de enkelt utformade grusvägarna bildas en för landskapet igenkännande bas av vägar, gårdsplaner, byggnader och trädgårdar.
Byggnader
Trädgårdar
7 Gestaltning-byggnader Byggnadernas volym och uttryck gä lla nde form, material och färgva l är av stor vikt. Planför utsättningarna är enkla volymer med sadeltak där gavlarna får en framträdande roll. Intentionen ä r att byggnader skall placeras så att en gårdsplan bildas mot väg och att ett samspel mellan de olika fastigheterna skapar för utsättningar fö r puls och variation i den övergripande strukturen. Material och kulörer skall vara förankrade i den skånska landsbygden. Lämpliga fasadmaterial är tegel, slammat regel, puts på mursten men även lättre material såsom träpanel, plåt eller fibercementskivor kan användas. Som takm aterial kan tegel, papp, plåt eller fibercement vara lämpliga materia l. Även "växt"material såsom sedum eller vass som kopplar till mossen, odlingslandskapet och karaktä rsområdet Myllan kan va ra aktuella. Gällande kulörva l finns en källa av vackra traditionella kulörer att hämta inspiration frå n:
staMMat te_gef te_gef puts
te_gef papp
trä puts te_gef
pi f oxe{
Vit
llersteV\Sår-dar materialkollage
8
Grönstruktur och platser Landskap Förslaget innebär en förtätning av bebyggelse öster om Vallby mosse i ett annars öppet odlingslandskap.
Rekreation och lek I M yllan Vallby finns det plats för lek och rekreation naturligt i den nära omgivningen med relativt stora enskilda fastigheter, odling och gott om småskaliga markvägar. Aktivitet/ mötesplatser Som i a ndra mindre byar b lir vägarna och byggnadernas nära sa mling kring dessa de naturliga mötesplatserna. Detta stöttas av utformningen dä r varje tomt har sin lilla gårdsplan längs med vägarna vilket ger ökade förutsättningar för möten. Odlingarna på den gemensamma marken blir även de en naturlig mötesplats. Verksamheter Planen ger förutsättningar för verksamheter relaterat till kara ktärsboende Myllan Vallby men även a ndra verksamheter kopplat till en levande landsbygd kan utvecklas. Vegetation Föra att bidra till att förankra den nya bebyggelsen i landskapet bör det gemensamma växtmaterialet väljas med arter som ä r typiska för detta öppna jordbrukslandskap kring bosradshus och komplementbygger. I övrigt ger vegetati onen från Myllan Vallbys intensifierade odlande en stark och bärande ka raktär för området.
~
Hagtorn, pil , typiska växter för det öppna jordbrukslandskapet
-
r::c to*_.._
Vallby mosse
•
r."l
-
Vägar
Odlingar
Bebyggelse l entregårdar
9 Kollekti vtrafik Hållplatsen Vallbymosse på busslinjen 174 mellan Staffanstorp och Dalby ligger omedelbart norr om Vallby mosse, strax väster om planområdet och nås utan att man behöver korsa väg 11 i plan. Bussturtätheten är hög, 4 bussar/timme vid rusningstider. Gång- och cykeltrafik Längs med norra sidan av väg 11 finns en mindre väg " Källingabäcksvägen"för blandtrafik som även är en del av cykelstråket mellan Staffanstorp och Dalby. Denna utgör även skolväg in till Kyrkh eddinge där skola från förskola till åk 5 finns. Via den nybyggda undergången under väg 11 har planområdet kontakt med Källingabäcksvägen. I Kyrkheddinge finns även fotbollsplan och verksamheter som nås bra via Källingabäcksvägen. Undergången fungerar även som kontakt till busshållplatsen på norra sidan om väg 11.
~
\
s~~ .___,
..---··
" l ······-·~
- - Mpar.r..:SGC~.illk
l
Kollektivtrafik, gång & cykel
Biltrafik Väg 11 mellan Staffanstorp och Dalby löper strax norr om planområdet. Fordonstrafiken till och från planområdet maras via allmän väg 810 ut på väg 11. Trafikplatsen är nybyggd i samband med att väg 11 gjordes om till 2+1 väg och uppfyller Trafikverkets krav på utformning även inklusive komm ande trafikökning från Vallby. Utformning av gator Befintliga vägar kompletteras med nya tillfartsvägar. För att karaktären av byväg ska uppnås planeras relativt smala gaturum och för att stärka bykaraktären är grus som underlag ett lämpligt val , trots det ökade underhållet. Gator skall utformas så att framkomlighet för sopfordon säkerställs och så att kommunens avfallsföreskrifter följs.
Planerad ny byväg med lokalteafik
~~ ~ '. ,p '\-~ ~.
-~ :) , ........
Kantsten betong
Ev dagvattenränna ryp " lökränna"
10
Området utformas med smarta energieffektiva lösningar både gällande byggnaders klimatskal och tekniska installationer.
Värme Lokalt producerad energi skall vara energieffektiv, tex bergvärme eller annan typ av värmepump. Ventilation med värmeåtervinning förutsätts.
VA Spillvatten ansluts till kommunalt ledningsnät med LTA-system där varje fastighet har egen pump. Inom planområdet får högst 14 bostäder uppföras vilket är maximalt vad det komml!nala ledningsnätet för spillvatten klarar i sitt nuvarande utförande. Vattenförsörjning sker genom anslutning till befintligt kommunalt vattensystem.
För detaljplaner sk a kommunen bedöma om planens genomförande kan antas innebära betydande miljöpåverkan och en milj öbedömning därför ska göras enligt 6 kap 11 § miljöbalken. Denna s.k. behovsbedömning ska göras med hjälp av de kriterier som anges i bilaga 4 till MKB-föro rdningen.
Te knisk försö rjning
Dagvatten Dagvatten tas om hand och renas i nya fördröjningsda mmar med försedimenreri ng. Försedementeringsdelen av dammanläggningen skall kunna stängas av, likaså utloppet från dammen. En dagvattenberäkning för att bedöma dammarnas ungefärliga utbredning är utförd av Sweco 2012-05-15, kompletterad 2013-10-07 Avfall Avfall omhändertas i möjligaste mån inom om rådet. Lokal källsortering och kompost kan etableras på den gemensamma marken för att komma både de boende och miljön till nytta. l Kommunens åtagande ingår för närvarande endast hämtning av hushållssopor. Området skall utformas så att kommunens avfallsföreskrifter följ s. El Skånska Energi är nätägare och står för elförsörj ningen i Vallby. Planområdet ansluts till en station vid Vallby mosse.
Bedömning av miljöpåverkan - Motiverat stä llningstagande
Kriterierna i bilaga 4 till MKB-förordningen handlar bl a om riskerna för människors hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av t ex överskridande av miljökvalitetsnormer, kulturarvet eller påverkan på skyddad natur. Planområdet omfattar ett område med föreslagen bostadsbebyggelse och odling i anslutning till befintlig sammanhållen bebyggelse. Bebyggelsens utformning enligt planen samverkar väl med befintliga ka raktärer i kringliggande landskap. Bara drygt hälften av den yta planen omfattar o mvandlas från jordbruk till mark för byggnader och tillhörande trädgårdar. Resten fortsätter att vara jordbruksmark men med en mer intensiv användning som även stöttar ett eko logiskt rikare innehåll. Pla nområdet har d irekt tillgång till hållp lats med vältrafikerad busslinje. Planens genomförande orsakar inre risker för människors hälsa eller fö r mil jön. Enligt ovan bedömer kommunen att kriterierna i bilaga 4 till MKB-förordningen inte uppfylls och att ett genomförande inte innebär betydande miljöpåverkan, varför en miljöbedömning ej görs.
En närmare beskrivn ing av respektive d elområde följer här nedan.
11
Natur- och kulturvård Riksintressen Riksintressen saknas inom planområdet. Hushållning med naturresurser Staffanstorps kommun har ett i huvudsak öppet landskap som är präglat av det rationella jordbruket. Berggrunden består av dankalksten och de lösa jordlagren utgörs huvudsakligen av lerjordar som är helt stenfria och bland de absolut bästa i landet för odlingssyfte. Större delen av planområdet utgörs av åkermark insprängt mellan bebyggelse som idag ligger i träda. Inom en del av planområdet ändras användningen till bebyggelse och tomtmark istället för åkermark. Odlandet på resterande mark innebär en intensifiering av jordbrukande där produktionen inte drivs av konstgödslande och pesticid-användning.
Övriga natur- och kulturintressen Strandskydd Runt Vallby mosse finns ett generellt strandskydd som följer mossens strand och 100meter ut. Beslut finns för dispens (med stöd av 19 kap 3b § miljöbalken ) gällande anläggande av fördröjningsdammar för dagvatten inom området med strandskydd. I övrigt sker inga förändringar inom strandskydd då marken fortsätter vara odlad mark. Naturreservat Vallby mosse som gränsar till planområdet är kommunens enda naturreservat. Det avsattes 1983 framför allt på grund av områdets höga ornitologiska värden. Enligt Staffansrorps naturvårdsplan från april1995, har området en viktig ekologisk funktion som spridningskälla och refuge. Området har även ett stort värde för landskapsbilden.
v---
Skyddande och f örstäritande sekvens mellan mossen och bebyggelse
1
Låg barriär av tex. växtlighet
2
Befintlig väg
3
Fördröjningsdammar dagvatten
4 5
Ny väg
VALLBY MOSSE
Låg barriär av tex. växtlighet för att hindra tillträde till mossen 1
Fördröjningsdammar för dagvatten
S"!_~NDSKYDDSG~NS
Strandskyddsområde med dispens för fördröjningsdammar dagvatten med försedimentering
12
Hälsa och säkerhet Buller Trafikbullerutredning utförd av Tyrens 2013 01 17 visar att man med en 1,5 meter hög skärm placerad utmed väg 11 generellt klarar riktvärdet på bottenvåningarna (markplan ) för den nya bebyggelsen. På plan 2 överskrids rikvärdena något utvändigt på fasader mot väg 11, i den mån man kommer att ha fönster på dessa fasader kommer det att ställas krav på ljudreduktion, vilket bör studeras vidare vid detaljprojektering. För den befintliga bebyggelsen kring planområdet medför utbyggnaden inte någon större förändring ur bullersynpunkt. Ny bebyggelse ger en viss skärmande effekt och den planerade 1,5 meter höga skärmen som " täpper igen" hålet mellan de två befintliga bullerskärmarna , bidrar till ytterligare lägre bullernivåer. Utformning bullerskyd d En bullerskyddsskärm skall vara tät. Framför allt kan horisontella springor vara förödande, varför det är mycket viktigt att skärmen utförs tät mot mark. Vad gäller materialval bör skärmen utföras i ett material med en ytvikt av minst 15 kg/kvm. Skärmen placeras så nära vägen som möjligt, med hänsyn till erforderliga skyddsavstånd. Dimensionering av skärmen med avseende på hållfasthet och grundläggning skall göras med hänsyn till markförhållandena, skärmens höjd, vindkrafter mm. .\.1iljökvalirets . normer Bedömning av påverkan på: Luftkvalitet Den lilla omfattning på ny bebyggelse gör att påverkan på luftkvaliten i området är marginell. Dagvatten För dagvattenhantering anläggs ett nytt delvis öppet system som avleds till Vallby mosse. En utredning /simulering för att klargöra den planerade dammens reningskapacitet är utförd av Sweco, daterad 2013-01 22. Vallby mosse ingår i Höje ås avrinningsområde. Höje å har bedömts ha god kemisk status, men dålig ekologisk status med problem med övergödning. Eftersom exploateringen av området innebär att en mindre yta kommer att användas för jordbruk bör mängden gödningsämnen minska. Ökad andel hårdgjord yta och mer biltransporter innebär visserligen en ökning av andra ämnen, men eftersom rening och fördröjning
av dagvattnet kommer att ske dels inom området, bedöms inte exploateringen påverka miljökvalitetsnormerna för ytvatten negativt. Området berör grundvattenförekomsten SV Skånes kalkstenar som har god kvantitativ och kemisk status. Utbyggnad inom området bedöms inte få någon märkbar påverkan på grundvattenförekomsten. Markradon Radonvärden ligger inom låg- och normalradonintervall och föranleder enklare radonskyddande åtgärder såsom täta rörgenomdragningar i platta på mark. Översvämning I samband med anläggning av öppet dagvattensystem utformas området i dess närhet som buffert att användas som översvämningsyta vid katastrofregn i enlighet med dagvattenberäkning utförd av Sweco 2012-05-15. Farli<>t <>ods " " Riskbedömning avseende transport av farligt gods på riksväg 11 är utförd av Tyrens daterad 2013 03 20 för att klargöra riskförutsättningarna för den planerade bebyggelsen i den norra delen av planområdet. Slursatsen av denna utredning är att risknivåerna är accetabla, krav på utformning av bullerskydd kommer dock säkerhetsställas genom bestämmelser i detaljplanen för att minska risknivån . Djurhållning Gården Vallby 3:16, nordväst om Vallby, hyser slaktsvin. Enligt Boverkets rekommendationer ska bostadsbebyggelse inte uppföras närmre än 500 meter från gården. Planområdets nordvästra hörn ligger på 500 meters avstånd från denna gården och ingen bebyggelse kommer att hamna inom skyddsavståndet. Hästhållning kan förekomma i planområdets närhet.
Dammar dagvattenfördröjning
13
Så ser Myllan Vall by ut i dag! Plandata Läge Planområdet ligger i anslutning till väg 11 på dess södra sida strax öster om Kyrkheddinge (se illustration nedan) . Area Områdets areal uppgår ti ll ca 2,4 ha.
Livet i dag ! Vallby är beläget cirka fe m kilometer öster om centrum i Staffanstorp täto rt. De cirka 70 invånarna ägnar sig åt bland annat jordbruk och småföretagande inom exempelvis transport, foto, rörläggning samt husproduktion med skånsk profil. Påtagligt under planprocessen är att Vallbyborna känner en rydlig samhörighet trots att bebyggelsen är spittrad och utspridd över en stor yta och om man skulle nämna någon central del i Va llby så är det mossen som är den sammanlänkande platsen. Det fi nns även en för Myllan Vall by inspirerande trad ition av lokalt intensivt o dlande på platsen .
Natur och grönstruktur Vallby mosse med sin förd jupning är den landskapligt påtagligaste faktorn med samlande effekt i et t mycket ö ppet landskap. Söderut är kopplingen till det öppna åkerlandskapet mycket påtaglig, landskapet sträcker sig helt öppet ner mot Romeleåsen i sydost. Den befintliga bebyggelsen i Vallby består av enstaka byggnader där väg 11 delvis bidrar till struktur. De mindre vägarna i Vallby utgör annars det påtagligast sammanhålla nde elementet. Geoteknik Berggrunden består av dankalksten och de lösa jord lagren utgörs huvudsakligen av lerjordar. Fornlämningar Kända fornlämningar finns inte inom planområdet men i dess närhet enligt Länssryrelsens fornminnesregister. R1 R2 R3 R4
m in nesmärke, övrig kulturhisto risk lämning fyndplats, övrig kulturhistorisk lämni ng vägmärke, fast fornlämn ing hög
Bebyggelse och ku lturmi ljö Fö re skiftet på 1800-talet var Vallby en sammanhållen by men idag är bebyggelsen mer utsprid d. Befintlig bebyggelse består av gårdar som ligger va r för sig i landskapet. Signifikativt är att vegetationen är koncentrerat till bebyggelsen, som ofta är inbäddad mellan höga träd. Detta ger kulturlandskapet utanför tätorterna en mycket karaktäristisk prägel. J ust vid Vallby fi nns ett tillägg till den i övrigt spridda bebyggelsen med en anna n struktur, här ligger ett antal mindre byggnader i mer samlad fo rm.
grä ns planområde illustration - landskapets karaktär kring planomr~det som är markerat med grönt
~
~~ ti
~-, rh ~
fornm inne
14
Service Handel och offentlig service med bland annat bibliotek, musikskola, bad-, fritids- och idrottSanläggningar samt äldreomsorg och vårdcentral finns samlad i Staffanstorps tätort. I komm unen finns förskola och grundskola. Fö rskola (F-5) finns närmast i Kyrkheddinge, grundskolans senare år (6-9) i Staffanstorp. Ett sto rt utbud av gymnasieutbildningar finns i bland annat Lund och Malmö. Cirka 700 gymnasieelever från Staffanstorp reser dagligen till Lund och 100 till Malmö. Kommunen finansierar även gyronasiestudier på riksrekryterande skolor.
Störningar och risker Det huvudsakliga bullret som planområdet utsätts för idag kommer från biltrafiken på väg 11 och med de bullerdämpande åtgärder som finns överskrids inte de vedertagna riktvä rdena för bullernivåer. Tidigare ställningstagande Planområdet omfattas inte av riksintressen. Översiktsplan/Framtidens kommun Enligt gälla nde översiktsplan (KF 2009-11-30) Framtidens kommun Perspektiv 2038 är Vallby en plats lämplig för mindre utbyggnad Planprogram och programsamrådsredogörelse godkändes i kommunstyrelsen 2011 06 08 Samråd hölls under våren 2013. Handlingarna har sedan ställts ut för granskning under hösten 2013.
Skydd Naturreservat Vallby mosse som gränsar till planområdet är kommunens enda naturreservat. Det avsattes 1983 framför allt på grund av områdets höga ornitologiska värden. Enligt Staffanstorps naturvårdsplan från april 1995, har området en viktig ekologisk funktion som spridningskälla och refuge. Området har även ett sto rt värde för landskapsbilden. Strandskydd Runt Vallby mosse finns ett generellt strandskydd som följer mossens strand och 100 meter ut.
~f
Så genomförs Myllan Vallby Organisatoriska frågor Tidplan
Pro&ra-
salllrid
sararid
graiiSkDill:
8
laga kraft
Antagande april 2014.
Genomförandetid Genomföra ndetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Exploatören ansvarar för utbyggnaden av allmän plats samt kvartersmark inom området. Området föreslås hanteras med enskilt huvudmannaskap. Vallby är idag ett mindre avgränsat område med enskilt huvudmannaskap, beläget på landsbygden. Det finns inte någon attraktion eller planerad service i Vallby av allmänt intresse som skulle generera trafik genom byn utöver den som de boende ger upphov till. Utöver den nu tillkommande mindre exploateringen bedö ms möjligheten till ytterligare expansion av bebyggelse och vägar i området dessutom vara mycket begränsade i framtiden. En enhetlig förvaltning av Vall by bör därför vara ett särskilt skäl för ett enskilt huvudmannaskap även i den kompletterande planläggningen av byn.
Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Exploatören ansvarar för att ansöka om fastighetsbildning och bildande av erforderliga gemensamhetsanläggningar. Ansökan om fastighetsbildning sker hos Lantmäterimyndigheten. Exploatören betalar de förrättningskostnader som uppko mmer genom de fastighetsbildningsåtgärder som fö reslås i planen.
15 Gemensamhetsanläggning Befintlig gemensamhetsanläggning, Vall by ga:6, belastar samfälld marksamfällighet, Vallby s:16 och s:17 samt Vallby 10:9 (Vallby Byväg).
beräknas minska då området byggs ut räcker det att ett avtal tecknas mellan dikningsföretaget och samfälligheten. ~ervirut
Befintligt vägservitut, till förmån för Vallby 10:15, ska upphävas.
Nya gator och gångpassager inom området kan anslutas till Vallby ga:6, alternativt bildas en ny gemensamhetsanläggning för dessa. Det gäller även befintligt vägservitut till förmån för Vallby 10:15, då detta kommer att nyttjas av en ny fastighet inom detaljplaneområdet. Även tillfarten till ny fastighet belägen väster om Vallby 10:20 bör tillföras Vallby ga:6 då ett miljöstation och eventuellt miljöhus kommer att an läggas i anslutning till denna.
Ledningsrätt Ledningsrätt krävs fö r kommunala ledningar för vatten och spillvatten inom området.
Samtliga nybildade fastigheter kan anslutas till Vallby ga:6 alternativt att ny ga bildas. Då nya fastigheter ansluts till befintlig ga skall ersättning utgå till denna. Samråd skall ske med befintlig samfällighetsföreing gällande vilket av alternativen som är bäst och förenligt med föreningens stadgar.
Planekonomi Kostnader för utbyggnad av allmän plats både inom och utanför planområdet regleras genom exploateringsavtal.
Gemensamhetsanläggningar skall bildas för odlingsytorna, bullerskärmen/vallen, miljöstation, eventuellt miljöhus, belysning, respektive för dagvattendammen inom området. Enligt uppgifter från Jordbruksverket kan en samfällighetsförening ansluta sig till angränsande dikningsföretag. Gemensamhetsanläggningen för dagvatten och bullerskärm berör endast nya fastigheter. Vid bildande av nya gemensamhetsanläggninga r för odlingsområden och miljöstation, eventuellt miljöhus bör även grannfastigheterna tillfrågas om de önskar delta. Samfällighetsförening, vilken skall förvalta ovan angivna gemensamhetsanläggningarna, skall bildas. Fastighetsägare/ samfällighetsdelägare har rätt till ersättning för rättighetsupplåtelse (inrättande av gemensamhetsanläggning) i den mark som enligt detaljplan utgör allmän plats. I det fall överenskommelser ej träffas bestäms ersättningen utifrån expropriationslagens regler. Ersättning för upplåtelse av mark för samfälligheter och gemensamhetsanläggningar ska ske efter yrkande av respektive. Ersättning beslutas i lantmäteriförättning utifrån överenskommelse eller efter värdering av Lantmäteriet. Dikningsföretag Planområdet berörs delvis av båtnadsområdet för dikningsföretaget nr l & 6. Då planområdet exploateras förs lämpligen Vallby 10:9s andelar i di kningsföretaget över till samfälligheten som förvaltar dagvattendammen. Eftersom avrinningen mot diket
Ekonomiska frågor
Planavtal Planläggningskostnaderna regleras genom planavtal i samband med exploatörens begäran om deta lj plan. Exploateringsavtal Exploateringsavtal ska upprättas mellan kommunen och exploatören innan planen antas av miljö- och samhällsbyggnadsnämnden.
Tekniska frågor Exploatören skall anlägga bullerskärm/vall i samråd med Trafikverket. Konrakter ska tas med nätägaren Telia Sonera Skanova Access AB angående flytt av ledning i samband med genomförandet av planen. Åtgärden bekostas av exploateringen. Utförda tekniska utredningar: • • • • • •
Översikdig utredning -VA, utförd av Tyrens 2011-03-18 Dagvattenberäkning Vallby Mosse, utförd av Sweco 2012-05-15 Trafikbu llerutredning, utförd av Tyrens 2013-01 -1 7 Dagvattenutredning Vallby 10m fl, utförd av Sweco 2013-01 -22, kompl. 2013-10-07 Riskbedömning avseende transport av farligt gods på väg 11, utförd av Tyrens 2013-03-20 Geotekn isk undersökning samt radonmäting, utförd av GeoSyd AB daterad 2013-05-17
16
Geoteknik/ r adon Resultatet av utförd geoteknisk undersökning visar att området ur geoteknisk synvinkel är väl lämpad för planerad bebyggelse. Radonvärden ligger inom låg- och normalradonintervall och föranleder enklare radonskyddande åtgärder såsom täta rörgenomdragningar i platta på mark. Man bör dock beakta risken för förhöjd markradon överall t där täta re jordlager punkteras, t ex vid grundläggningsschakt.
Arkeologi En arkeologisk utredning med schaktgrävning på utva lda platser har genomförts av Walli n kultur och arkeologi (rapport 2008:14, 4 april 2008). Inga spår av gravhög eller boplatslämningar kunde konstateras, varför bedömningen är att planering och byggnation kan fullföljas utan ytterligare arkeologiska insatser.
M edve rkande t jänstemän och konsu lter Sofia Tjernström, Staffanstorps kommun Carin Nilsson, Staffanstorps kommun Lisa Callreus, Staffanstorps kommun Brittmarie Ohlsson, Staffanstorps kommun
Staffanstorp 2014-04-16
Katarina Jeraeus Planarkitekt Staffanstorps kommun
Ulrika Bjartmar Planarkitekt Bjartmar & H ylta Arkitekter
Per Björkeroth Planarkitekt Björkeroth Arkitektur & Stad
~
STAFFANSTORPS KOMMUN
Granskningsutlåtande
detaljplan för karaktärsområdet Myllan, Vallby 10:9 Vall by, Staffanstorps kommun Detaljplanen har varit föremål för granskning under tiden 2013-12-30 -- 2014-02-03. Handlingarna har funnits tillgängliga på Rådhuset i Staffanstorp, på biblioteken i Staffanstorp och Hjärup samt på kommunens hemsida. Handlingarna har enligt sändlista sänts på remiss till länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Kungörelse har varit införd i Lokaltidningen 2013-12-27.
Inkomna yttranden utan erinran Tele 2 Sydvatten E.ON Gas Sverige AB H yresgästföreningen
Inkomna yttranden med synpunkter Länsstyre Isen Trafikverket Lantmäteriet Region Skåne Tekniska nämnden Styrelsen Vägsamfälligher Ga:6
Redovisning av yttranden med synpunkter Inkomna yttranden från berörda myndigheter/organisationer: Länsstyrelsen "Länsstyrelsen bedömer att föreslagen bebyggelse blir olämplig med anledning av att användning av mark- och vattenområden som angår flera kommuner inte samordnas på ett lämpligt sätt, varför Länsstyrelsen kan komma att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap 10 § punkt 2 PBL, 11 kap 10 § punkt 3 PBL samt 11 kap 11 § PBL. Länsstyrelsen bedömer att förslaget till detaljplan inte kommer att beakta de allmänna intressena enligt 2 kap 2 § PBL, 2 kap 3 § PBL och 3 kap miljöbalken. Redogörelse för ärendet Staffanstorps kommun föreslår i rubricerad handling darerad 2013-12-19 en utbyggnad av 14 nya enbostadshus och icke-störande verksamhet med gemensamma ytor för odling i Vall by. Området är beläget längs väg 11, mellan Staffanstorp och Dalby. Vallby består av mindre än tio hus i sammanhållen bebyggelse, belägna vid kommunens enda naturreservat, Vallby mosse. I samrådsskedet lämnade Länsstyrelsen flera synpunkter på det pågående detaljplane-
arbetet som inte beaktats inför granskningsskedet. Liksom i samrådet för planprogram bedömde Länsstyrelsen i yttrandet daterat 2013-06-10 att planförslaget strider mot 2 kap PBL och 3 kap 4 § MB. Planförslaget tar i anspråk jordbruksmark, medverkar till ett bilberoende och medverkar till att MKN för luft riskerar att överskridas i Malmö. Sannolikt kommer öppnandet av Simrishamnsbanan att göra att den nuvarande busslinjen fö rsvinner och att kollektivtrafikförsörjningen till området inte längre blir god. Planarbetet har föregåtts av planprogram då 40 hus föreslogs i ett område som var större än nu aktuellt planområde. Det förslaget var Länsstyrelsen starkt kritisk mot och menade i yttrandet daterat 201 0-12-16 att det inte var en lämplig markanvändning i enlighet med 2 kap PBL. Att jordbruksmark enligt 3 kap 4 § MB är av nationell betydelse och endast får tas i anspråk för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och om detta behov inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredställande sätt genom att annan mark tas i anspråk pekade Länsstyrelsen särskilt på. Länsstyrelsen menade att området medverkar till en utveckling där människor blir bilberonde och att MKN för luft riskerar att överskridas i Malmö. Länsstyrelsen gjorde en helhetsbedömning i sitt granskningsyttrande, daterat 2009-1014, till kommunens översiktsplan Framtidens kommun- perspektiv 2038 att endast någon enstaka bebyggelse i Vallby kunde accepteras. På grund av Staffanstorps kommuns läge i länet är det extra viktigt att infrastrukturens och bebyggelsens utveckling samordnas med grannkommunerna. Länsstyrelsen poängterade vikren av att planera för att minimera bilberoendet med anledning av de konsekvenser bilkörning får dels i den i egna kommunen och dels i grannkommunerna i form av koldioxid utsläpp, buller, trängsel och dålig luft. Avslutningsvis varnade också Länsstyrelsen att i de fall planeringen kan befaras leda till att miljökvalitetsnormer för luftkvalitet överskrids kommer Länsstyrelsen med stöd av 12 kap ÄPBL (11 kap nu gällande plan- och bygglagen ) att kalla in berörda detaljplaner. Lagrum i ärendet I 11 kap 10 § punkt 2 PBL framgår att Länsstyrelsen ska överpröva kommunens beslut, om beslutet kan antas innebära att regleringen av sådana frågor om användning av markoch vattenområden som angår flera kommuner inte samordnas på ett lämpligt sätt. I 11 kap 10 § punkt 3 PBL framgår att Länsstyrelsen ska överpröva kommunens beslut, om beslutet kan antas innebära att en miljökvalitetsnorm enligt 5 kap. miljöbalken inte följs. I 2 kap 2 § PBL framgår att mark- och vattenområden skall användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beska ffenhet och läge samt föreliggande behov.
Vid bedömning av lämplig markanvändning enligt 2 kap PBL skall bestämmelserna i 3 och 4 kap miljöbalken tillämpas. Jordbruksmark är enligt 3 kap 4 § miljöbalken av nationell betydelse. Brukningsvärd jordbruksmark får tas i anspråk för bebyggelse eller an läggningar endast om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och detta behov inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt genom att annan mark tas i anspråk. I 2 kap 3 § PBL framgår att planläggning enligt denna lag ska ta hänsyn till natur- och kulturvärden, miljö- och klimataspekter samt mellankommunala och regionala förhållanden. Enligt 2 kap 3 § PBL ska planläggningen främja en ändamålsenlig struktur och en estetiskt tilltalande utformning av bebyggelse, grö nområden och kommunikationsleder, en från social synpunkt god livsmiljö som är tillgänglig och användbar för alla samhällsgrupper samt en långsiktigt god hushållning med mark, vatten, energi och råvaror samt goda miljöförhållanden i övrigt. Länsstyrelsens bedömning Länsstyrelsen anser inte att förslaget lever upp till kravet om en tillräcklig samordning av användning av mark- och vattenområden som angår flera kommuner på ett lämpligt sätt vad gäller ianspråkstagande av jordbruksmark, att förebygga ett bilberoende, att arbeta emo t ett överskridande av MKN luft och att placera bebyggelse i lägen med god tillgång t iIl kollektivtrafik. Länsstyrelsen gör bedö mningen att syftet med detaljplanen inte är av sådan typ att den behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen. Bostäder är visserligen ett allmänt intresse enligt 2 kap PBL, men inte ett väsentligt samhällsintresse som inte kan byggas på annan mark i Staffanstorps kommun. Det finns andra lägen där bostadsbebyggelse planeras inom kommunen där marken är bättre lämpad och tillgå ngen till service och kollektivtrafik bättre. Jordbruksmark i Skåne är av sådant nationellt intresse att den endast i undantagsfall skall användas till tätortsurvidgning. Jordbruksverket konstaterar i PM: Väsentligt samhällsintresse? Hanteringen av jordbruksmarken i den kommunala fysiska planeringen att jordbruksmark i dag exploateras utan de avvägningar och beslutsunderlag som lagstiftningen kräver. Hänsynen till 3 kap 4 § miljöbalken ska en kommun uppfylla genom att i sin översiktsplan formulera vad som är väsentliga samhällsintressen, väga dessa mot fortsatt jordbruksdrift och pröva alternativa lokaliseringar i område för o mråde. Denna avvägning gör kommunen inte i sin översiktsplan. Flera otydliga områden pekas ut utan beskrivning om hur stor areal som avses exploateras och vilken typ av bebyggelse som avses byggas. Planläggningen av området ska ses i ett sammanhang som omfattar en utveckling som inte kan begränsas till planområdet.
Jordbruksverket har nyligen (2013) visat att exploateringstakten när det gäller jordbruksmark ökat de senaste åren. I rapporten Exploatering av jordbruksmark 20062010 visas att under den studerade perioden 2006- 2010 har ca 3 000 ha jordbruksmark tagits i anspråk för bebyggelse och infrastruktur. Det är en kraftig ökning jämfört med perioden 1998 till och med 2005 då ca l 800 ha jordbruksmark togs i anspråk i exploateringssyfte. Vid en jämförelse mellan län påvisas dessutom att ökningstakten är ojämnt fördelad över länen och att Skåne län är ett av de län där exploateringstakten har ökat mest. Detaljplanen grundar sig på kommunens översiktsplan med tidshorisonten 2038. Länsstyrelsen menar att fråga n om jordbruksmarken behöver ses i ett större tidsperspektiv. Jordbruksmark är en ändlig resurs som inte kan återbildas ino m en överskådlig framtid. Länsstyrelsen menar också att frågan måste sättas i ett regionalt, nationellt och globalt perspektiv. Den högvärdiga jordbruksmark som finns i Skåne är av nationell betydelse, men den är också av betydelse för frågan o m en hållbar global livsmedelsförsörjning. Det är angeläget att kommunen i den fysiska planeringen tar ett stort ansvar för miljöoch klimatfrågor och planerar så att man begränsar bilburen pendling. Områdets invånare riskerar beroende av bilen för persontransporter. Ett bilberoende strider bland annat mot klimatmålen och kan leda till överskridande av miljökvalitetsnormen för luft i Malmö. Länsstyrelsen anser inte att förslaget lever upp till målet om en från allmän synpunkt god hushållning och befarar att det motverkar utvecklingen mot ett hållbart samhälle."
Kommentar: Staffanstorps kommun arbetar aktivt med flera projekt som när de genomförs kommer att bidra till att underlätta och därmed uppmuntra resor med kollektivtrafik. Just nu pågår exempelvis arbetet med detaljplaner för fyrspårsutbyggnaden av stambanan genom Hjärup och arbetet med Trafikverkets järnvägsutredning för Simrishamnsbanan som kommunen är engagerad i. Nyligen byggdes busshållplatser i Staffanstorps centrala delar om för att korta restiderna med pendelbuss mellan Dalby-Staffanstorp-Malmö. Den huvudsakliga strategin för utbyggnad av bostäder i kommunen, såsom redovisas i kommunens översiktsplan, är att utbyggnad ska ske i kollektivtrafiknära, i synnerhet
stationsnära, lägen. Exempel på pågående och kommande projekt av detta slag är planeringen av Sockerstan i Staffanstorp samt de nya bostadsområden som planeras i Hjärup - Hjärup NO, "Västerstad" (nytt område på västra sidan av spårområdet), Attevägen m fl. Som ett alternativ till boende i tätorterna Staffanstorp och Hjärup vill kommunen
dock även kunna erbjuda en möjlighet till boende i mer lantliga miljöer - inom det som kommunen kallar karaktärsområden. Dessa områden utgör en mycket liten del av den utbyggnad som planeras i Staffanstorps kommun och sett till den planerade bebyggelsen i kommunen som helhet bedöms den ökade biltrafik som karaktärsområdena kan ge upphov till som försumbar. I detta sammanhang vill kommunen också än en gång lyfta fram att Myllan, trots det för kommunens förhållanden perifera läget, är väl försett med kollektivtrafik genom pendelbussen 174. Turtätheten är fyra bussar i timmen i rusningstrafiken på morgon och sen eftermiddag, övriga tider råder halvtimmestrafik. Det finns ännu inte några beslut om och när Simrishamnsbanan kommer att trafikeras. När detta blir aktuellt kommer Staffanstorps kommun att verka för en fortsatt god kollektivtrafikförsörjning av Val/by. Kommunen anser som påpekats tidigare att det vore högst olyckligt om nuvarande och framtida boende på landsbygden och i kommunens orter helt skulle berövas kollektivtrafik i det fall Simrishamnsbanan tas i bruk. Såsom beskrivs ovan arbetar Staffanstorps kommun med en planering som förväntas bidra till ett ökat kollektivtrafikanvändande. All utbyggnad av bostäder i regionen, även sådan som sker centralt i Malmö i direkt anslutning till stationslägen, kommer dock att bidra till ökad bi/användning. Luftens kvalitet kring mycket trafikerade platser i Malmö måste alltså anses bero av den sammantagna trafikutvecklingen i sydvästra Skåne men också inom Malmö. Att stjälpa ett bostadsprojekt med 14 bostäder i Val/by (som ger upphov till ca 75 bi/rörelser/dygn, varav gissningsvis max hälften kommer att beröra Malmö) på grund av att det bidrar till överskridandet av miljökvalitetsnormerna i Malmö stad anser inte Staffanstorps kommun vara rimligt. Lösningar såsom bi/tullar, pendelparkeringar i stadens utkanter, höga parkeringsavgifter, möjligheter att låna en cykel och liknande lösningar torde vara ett mer effektivt sätt att motarbeta ett överskridande av miljökvalitetsnormerna i Malmö än att kalla in en detaljplan för 14 bostadshus i Val/by. Vad gäller frågan kring ianspråktagandet av jordbruksmark måste en bedömning göras av vilket värde det aktuella markområdet faktiskt har som brukbar mark. Planområdet är ca 2,5 ha stort och består huvudsakligen av jordbruksmark som ligger i träda. Området är delvis bevuxet av björksly. Området avskärmas från omgivande åkrar av Vallby mosse i väster och av befintlig bostadsbebyggelse och väg 11 i norr. I öster avgränsas området delvis av en befintlig poppelrad och bortom denna av markvägar och av ett befintligt bostadshus. I söder avgränsas området av en enskild väg. Området utgör därmed en liten enhet jordbruksmark som troligtvis ligger i träda eftersom den är svår att bruka
Foton från planområdet
på ett rationellt sätt. Den del av det ursprungliga planområdet (från programskedet) som har bedömts lämpligt för ett mer storskaligt brukande har undantagits från planen och kommer att regleras över från Val/by 10:9 till Val/by 10:35
för körbanan som ska vara fritt från fysiska hinder i form av fasta oeftergivliga föremål. säkerhetszonen intill en väg måste alltid beaktas och utformas så att det bidrar till tydlighet, säkerhet och trygghet för alla trafikanter.
Planförslaget innebär att ca hälften av planområdet bevaras som jordbruksmark (L). Eftersom denna jordbruks-Iodlingsmark kopplas till de nya bostäderna som marknadsförs som hörande till ett karaktärsområde för (småskalig) odling bedömer kommunen att sannolikheten är större att området faktiskt kommer att brukas med det nu lagda planförslaget än om området lämnas orört.
Kommunen och explatören an varar och beskostar planerat bullerplank."
Sammantaget bedömer kommunen att området lämpar sig bättre för småskalig odling kopplad till bostad än som mark för mer storskaligt jordbrukande. stalfanstorps kommun står också fast vid inställningen att karaktärsområden såsom Myllan bidrar till utvecklingen av ett rikt odlingslandskap och en livskraftig landsbygd genom att möjligheterna att leva och verka på landsbygden stärks, samtidigt som koncentrationen av bebyggelse innebär att resten av jordbruksmarken kan fredas då den inte tillåts blir uppstyckad av spridd, tillkommande bebyggelse. Detta anses motivera att viss åkerbruk tas i anspråk for utbyggnaden.
Lantmäteriet "Lantmäteriet har tagit del av förslaget till detaljplan. Någon fullständig genomgång av planförslaget har inte skett. Genomgången har främst varit inriktad på genomförandefrågor. I samrådsredogörelsen har Staffanstorps kommun bemött de synpunkter Lantmäteriet lämnat i yttrande daterat 2013-05-30. Gällande tillägget, "Ersättning för upplåtelse av mark för samfälligheter och gemensamhetsanläggningar ska ske efter yrkande av respektive", kan förtydligas att ersättning beslutas i lantmäteriförrättning utifrån överenskommelse eller efter värdering av Lantmäteriet. Utöver de kommentarer som lämnats i tidigare yttrande har Lantmäteriet inga synpunkter." Kommentar: Planbeskrivningen förtydligas enligt önskemål.
Trafik\'crket "Vi har tidigare yttrat oss i ärendet, men vi har ytterligare några kompletterande synpunkter. Det bullerplanket som föreslagit enligt detaljplanen ska utformas med eftergivliga material. För väg 11 gäller en säkerhetszon av 11 meter, säkerhetszonen är det området utan-
Kommentar: Planbestämmelsen gällande plank kompletteras med krav på att detta ska utföras med eftergivliga material.
Region Skåne "Region Skåne har tidigare lämnat yttrande i programskedet dels genom yttrande från Avdelningen for samhällsplanering och dels genom skånetrafikens yttrande, samt i samrådsskedet, yttrandet daterat 2013-06-05. Synpunktema Region Skåne framförde i samrådsskedet kvarstår." Kommentar: Kommunen står fast vid det svar som redovisades som kommentar till Region Skånes yttrande i samrådet.
Tekniska nämnden Tekniska nämnden har beslutat: "att hänsyn ska tas till de syn punkter som framförts i tjänsteskrivelsen i den fortsatta planläggningen. " Tjänsteskrivelse: "Syftet med detaljplanen är att erbjuda ett boende med 14 friliggande hus på landsbygden där just landsbygdskaraktären tas tillvara. I Vallby-Myllan kan man bo mitt i jordbrukslandskapet och samtidigt vara delaktig i brukandet av jorden. Möjlighet till lokal produktion, gärna med profilering, ges på det gemensamma odlingsområdet. Dagvatten - enskilt En damm ska fördröja dagvattnet innan det släpps till Vallby mosse. Dagvattnet leds till dammen med självfall, vilket innebär att det inte är lämpligt med källare. Plankartan föreslås därför kompletteras med bestämmelse om källarlösa hus. Vatten och spillvatten - kommunalt Området kommer att kopplas till befintligt vatten och spillvatten. Efter den föreslagna
utbyggnaden finns inre kapacitet i spillvattennätet för fler bosräder eller verksamheter inom Yallby. Detta bör bättre framgå i planhandlingen. Miljösration Enbart hushållssopor hämtas av kommunen, ej fraktioner såsom papper, glas etc. Detta bö r bättre framgå i planhandlingen. Plank I planhandlingen är visionen för gaturummen i området öppna och gröna, därför bör
plankartan kompletteras med bestämmelse om plankförbud mot allmän plats.
Kommentar: Planbestämmelserna kompletteras med förbud mot källare, med förbud mot plank mot allmän plats samt med bestämmelsen "Inom planområdet får högst 14 bostäder uppföras ". Handlingarna förtydligas också avseende sophämtning, samt gällande kapaciteten i spillvattennätet.
Inkomna yttranden från sakägare Styrclscn Vägsamfällighet GA 6 Styrelse n i Yallby GA 6 har fått in synpunkter rörande den föreslagna detaljplanen från en medlem i vägföreningen som har mer djuplodande kunskaper om projektering och detaljplanering. Vi i Styrelsen önskar därför arr kommunen inför beslut om detaljplanen förtydligar och besvarar nedan synpunkter. Synpunkter i punktform:
•
I planbestämmelserna anges att kommunen inre skall vara huvudman för allmänna platser. Det är diffust beskrivet och motiverat hur detta istället skall lösas.
•
I planbestämmelserna är inre infört något som skulle kunna säkra genomförandet av de intentioner som så tydligt framhålls i planen. Lantmäteriet har påtalat detta i samrådet.
•
Av genomförandebeskrivning kan man få intrycket att här tas beslut om att "gemensamhetsanläggningar skall bildas" utan redovisning av skäl eller någon besvärshänVIsning.
•
Några fastighetsindelningsbestämmelser har inte redovisats, trots att detta torde vara en förutsättning för att området skall få avsedd karaktär. I planhandlingarna anges att exploateringsavtal skall upprättas innan antagande . Något koncept för detta eller information vad som skall regleras och hur kostnader och säkerheter skall hanteras redovisas inre.
•
~~t~
~~~
•
•
•
Hur hanteringen av miljöbalksärendet skall ske med anledning av vattenavledningen och kosrnaden för detta är ofullständigt redovisat i planen. Planens påverkan på berörda fastigheter och samfälligheter är bristfälligt redovisad . Plankartan redovisar att en del av marksamfälligheten Vall by s:17 skall ras i anspråk (inlösas) för kvartersområde fö r jordbruk. Om detta verkligen är avsikten är det istället mycket olämpligt eftersom vägen här behöver breddas (möten, angöring för besökande till mossen, avlägg för snömassor). Av grundkartan framgår inte ledningars belägenhet. Av planhandlingarna i övrigt framgår att ledningar finns.
Sammanfattningsvis menar vår medlem att bristerna är så grava att detaljplanen inte kan tas i den form som den har idag utan att ovan punkter förtydligas.
Kommentar: Av planbeskrivningen framgår att enskilt huvudmannaskap gäller för planormådet och att gemensamhetsanläggningar kommer att bildas för allmän plats (gatorna). Dessa kommer att förvaltas av samfällighetsförening. För att förtydliga intentionerna med planen kompletteras plankartan med bestämmelserna "g]''- Marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning, jordbruk, bestämmelsen "g4"- Marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning, dagvattenfördröjning, samt bestämmelsen "Inom planområdet får högst 14 bostäder uppföras". Dessa kompletterande bestämmelser och de bestämmelser avseende exploateringsgrad, bebyggelsens utformning mm som sedan tidigare redovisas i planen bedöms vara tillräckligt för att säkerställa att planen genomförs i enlighet med de intentioner för området som presenteras i övriga planhandlingar. Att gemensamhetsanläggningar ska bildas motiveras med att enskilt huvudmannaskap gäller för området. Gällande frågan kring besvärshänvisning är detta en lantmäteriåtgärd och inte något som regleras av detaljplanen. Arbetsmaterial berörande avtalsförslag, inklusive exploateringsavtal, är inte en offentlig handling. Avledningen mot Vallby mosse bedöms vara en så liten förändring att detta inte är anmälnings- el tillståndspliktigt enligt miljöbalken. Vad gäller påverkan på dikningsföretaget i öster kommer de andelar i dikningsföretaget som Vallby 10:9 idag har att föras över till samfälligheten som ska förvalta den nya dagvattendammen. Avtal täcknas mellan dikningsföretaget och samfälligheten gällande detta. Kostnadsfördelninsgläget kommer därmed inte att påverka andra anslutna fastigheter. Planbeskrivningen revideras på denna punkt.
Planområdets gräns mot 2:17 justeras så att s: 17 ej berörs av detaljplanen. Ledningar brukar inte redovisas i plankartan.
Justeringar efter granskning
Kvarstående synpunkter på detaljplanen De berörda intressenter som inte fått alla sina synpunkter tillgodosedda är: • • •
Länsstyrelsen Region Skåne Styrelsen Vägsamfällighet Ga:6
Justeringar av planhandlingar har gjorts efter de synpunkter som har kommit in under sa mrå det. Ändringar av planförslaget är enligt följande: Plankarta • Planbestämmelsen gällande plank kompletteras med krav på att detta ska utföras med eftergivliga material. • Kompletteras med bestämmelse som innebär att plank ej får uppföras mot allmän plats. • Ko mpletteras med bestämmelse som innebär att byggnader endast får uppföras som källarlösa. • Kompletteras med bestämmelsen "g3"- Marken s ka vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning, jordbruk • Ko mpletteras med bestämmelsen "g4" - M arken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning, dagvattenfördröjning. • Bestämmelserna kompletteras med krav på att maximalt 14 bostäder får uppföras inom området. • Gränsen för planområdet justeras i väster - gränsen lägga i gränsen för samfälligheten s:17. Planbc-.kn vn.ing • Skrivelsen "Ersättning för upplåtelse av mark för samfälligheter och gemensamhetsanläggningar ska ske efter yrkande av respektive" , förtyd ligas med att ersättning beslutas i lantmäteriförrättning utifrå n överenskommelse eller efter värdering av La ntmäteriet. • Kompletteras med information o m spillvattensnätets kapacitet. • Förtydligas gällande sophanteringen i området. • Revideras gällande hanteringen av andelar i befintligt dikningsföretag.
Sta ffans torp 2014-04-16
Katarina Jeraeus Planarkitekt Staffanstorps kommun
*r1\ l \
_l
~~
10
:OJ \ LVl....l ,~ ~ -\61-1 ,-" 1020
Koordinatsystem Sweref 99 13 30. Beteckningar enligt Lantmateriverkets handbok till Matningskungorelsen Kartografi (HMK • Ka).
~:
n\ ______
1 ~
-~- - - - - -~,
-~~)Jo,.
Planen ar upprattad på utdrag ur kommunens digitala primarkarta.
l
x 6169700
l
l\: Il l l l l l I I
I l l l
l l l l l 1 l l
"~"-,! ~: " ' { lö-t
VALL BY
PLANKARTA SKALA 1:1000 (A1)
TECKfNFORKLARING KARTA Ut~, w Sllfl'lnii:Oiltllwnmunl bllktltl 11m1 kontiol med l'!)'m6trW!t (i IOrekommande 1..) T I~W
,,_.,. .l.l .eJ .•.I. 'Y.
ON SVALA
"
= + ILLUSTRATIONSPLAN SKALA 1:1 000 (A1 ) l
l
.......... ...... .......
-
-.-...,.....
PLANBESTAMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet Endast angiven användning och ulformning är tillåten
MARKENSANORDNANDE Mark och vegetation Erforde~iga Erforde~iga
part
damm
Damm skall anlaggas för fördröjning och rening av dagvatten
n
GRANsBETECKNINGAR - - •Detaljplanegräns - oesUnJ-ritad3mtt.rutanfOrplanonved•t•ott"' - . - - . - - .- Användningsgräns - .• - .. - .. - Egenskapsgräns Illustrationslinje
Området lår ej utformas så att strandskyddets syfte motvert
Utfart slangsel ~
e
4
e
Körbar utfart lår inte anordnas
PLACERING, UTFORMNING, UTFÖ RAN DE ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN
Placering
l
LOKALVÅG
l
Byväg med lokaltrafik
p2
Kvarters mark
l
B
En gavel på huvudbyggnad eller komplementbyggnad skall placeras i fOrgårdslinje max 2 meter från fastighetsgräns mot tilllartsvag
pl
Allmanna platser
Byggnader placeras minst 2 meter frän fastighetsgrans mot granne Lagsta golvhöjd 0 .25 m ovan nMiggande gata
p3
Bostader samt annan för boende icl
Utformning HOgsta tillåtna byggnadshöjd l meter. Skorstenar. ventilationshuvar och dylikt får uppföras utan invert
<§>
UTNYTTJANDEGRAD l FAsTIGHETSINDELNING Exploatering
Sadeltak med minsta resp. storsta taklutning l grader. Lägre taklutning och pulppettak kan tillåtas på mindre komplementbyggnader
Inom planområdet får maximalt 14 bostäder uppforas
eOO
storsta byggnadsarean i procent av fastighetsarean
BEGRÄNSNING AV MARKENS BEBYGGANDE
VI
Endast källa~Osa byggnader
V2
Plank mot allman plats lår ej uppföras
Mart
Mart
9>
Marl
Ql
Mart
Utseende Byggnader skall ges en form- och materialverkan som anknyter Ull sydskånsk byggnadstradition. Huvudbyggnadens fasader skall i huvudsak utföras l tegel eller puts
STÖRNINGSSKYDD
Marl
Skydd skall anordnas till en hOjd av 2 meter i obrännbart material (A2-s 1. dO) och placeras så att det skapas ett dike mellan vag och skydd. Utformas med ettergMiga material
skydd
Område ror ledning
Invändig ljudnivå skall uppfylla Boverl
m
30 dBA ekv, 45 dBA max
Ljudreduktion kan ericdras på plan 2 vid fasader vända mot väg 11
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Kommunen ar ej huvudman för allmän plats. Genomförandetiden slutar 5 år etter det att planen vunnit laga kraft
DETALJPLAN =.;,AAANOE Regltrt t marbnvåndning ~ byggande enligt PBL
ANTAGANDEHANDLING
·--
Ovnsl• grenskningshendlinger • • ti!V• .,...........
PLANKARTA MED PLANBESTÄMMELSER
0W.Wn6e
• '•"sMhlfoltKWio
Detaljplan för Myllan karaktärsområde, Vall by 1O:g S l affanstorps kommun, Skåne SlAifANSlOIII'ti kOMMllN ANTAGEN AV MJLJO,. OCH SAJ.ItiAU.S8YGGNAOSN.lMNDEN
Upprättad 20 14-04-16
LAOAKIWT
Kllt.Ma Jira•us
P•r Bj:k•ro1h. Ukih 8 /artrn.r Planar1Utllld•r 8jlrtmar& Hylll Arkll•tt.r
Plarwlat.kt
Sta1'11inVoi'Pt kommun
ORIENTERINGsKARTA VALLBY
Origlnalskala Al 1:1000 tO
10
M
~
~
~
100m
~ (Ö) (Q)
