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IB
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P
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
PA R
ES TA TE
IB
AS
IB PA R P BN
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2012
ES TA TE
PA R
IB
2011
AS
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PA R
2010
P BN
P BN
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AS
2011
2012
IB
2010
PA R
2009
P
2008
BN
2007
ES TA TE
2006
BN
P
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PA R
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AL
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P
PA R
ES TA TE
5,04 %
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AL
5,0
RE
AL
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
BN
P
ES TA TE
PA R
IB
IB
ES TA TE
AL RE AS IB PA R P BN
AS
AS
Taux de rendement "prime" moyen
P
7,0
2009
BN
2012
2008
5,5
4,5
ES TA TE
IB 2011
7,5
BA
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2010
8,0
RE
* Évolution sur un an
2009
PA R
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P
2007
6,0
BN
ES TA TE
2006
AL
2005
PA R
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RE AS RE AS
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P
-15 -20
%
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
AL
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2007
6,5
ES TA TE 8,5
2006
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)*
PA R
BN
AL AS IB BN
P
9,0
RE
AL
0
2005
Taux de rendement "prime"
10,5
9,5
34.2
* "Central London", "Central Paris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Madrid, Milan et Bruxelles
11,0
10,0
PA R
ES TA TE
5
-5
%
RE
S
10
0
P
ES TA TE
P BN
15
20
IB
IB
PA R
ES TA TE
RE
AL
20
30
AL
AL
RE
AS
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)
Taux de vacance moyen
40
10
2012
Loyers "prime" & taux de vacance Var. loyer "prime" moyen*
50
ES TA TE
2011
AL
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
ES TA TE AL RE AS 2010
60
* "Central London", "Central Paris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Madrid, Milan et Bruxelles
%
BN
AL RE AS IB PA R P BN
6,0
IB PA R
2009
BN P
2008
P
ES TA TE
P BN
ES TA TE RE AL 2007
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)* 70
AS ES TA TE
2006
Investissement en glissement annuel Milliards d'€
IB PA R BN P
2005
IB
IB
PA R
ES TA TE
PA R
BN P
4
AS
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6
PA RI BA S
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IB
PA R
PA R
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BA
RI
AT E
7
PA RI BA S
ES TA TE
IB
AS
AS
RE
RE
AL
l’investissement en bureaux a continué d’augmenter de 3 % en glissement annuel au 4ème trimestre comparé au 3ème trimestre 2012. Il affiche ainsi une hausse de 20 % sur toute l’année 2012. Lors du dernier trimestre, l’activité a été très dynamique à Francfort et Munich. Malgré un dernier trimestre moins actif, "Central London" a progressé de 35 % en 2012. L’écart des taux de rendement entre les marchés "core" et "non-core" s’est de nouveau creusé au 4ème trimestre ; en effet, les taux de rendement "prime" ont reculé dans les 4 principales villes allemandes, tandis que Madrid a connu une forte hausse. A Milan, où l’investissement a aussi fortement diminué en 2012, le taux "prime" est resté stable.
encore ralenti en glissement annuel au 4ème trimestre 2012 par rapport au 3ème trimestre 2012. Sur l’ensemble de l’année, elles ont accusé un repli de 7 %. Comme à leur habitude, les villes allemandes ont enregistré de bons résultats, très proches des niveaux excellents de 2011. Grâce à un 4ème trimestre dynamique, "Central Paris" a bien tenu, alors que l’absorption nette fortement négative enregistrée à Milan et Madrid
8
BN P
LE
BN P
LE
RE A
PA RI BA S
AL
BN P
ES TA TE
• Contrairement aux marchés utilisateurs qui marquent le pas,
• Les transactions dans les 9 principaux marchés d’Europe de l’Ouest ont
9
ST AT E
PA RI BA S
ST AT E
BN P
LE
RE A
PA RI BA S BN P
s’est accompagnée d’un faible niveau de transactions. "Central London" quant à elle, recule de 8 % par rapport à l’année précédente. Le taux de vacance moyen s’est stabilisé au 4ème trimestre mais cela résulte des tendances divergentes. Le marché allemand a affiché un net recul alors que l’offre immédiate à Milan et Madrid continue de croître, entraînant inévitablement une baisse de leur loyer "prime".
trimestre de l’année. Aucune amélioration n’est attendue au 4 ème trimestre, la récession ayant été confirmée au 3ème trimestre à la suite d’une baisse du PIB de 0,1 %. L’Allemagne et la France ont affiché une légère croissance au 3ème trimestre, tandis que l’Italie et l’Espagne sont restées dans une profonde récession. Le Royaume-Uni a enregistré une forte hausse du PIB, mais ne devrait pas échapper à la récession sur l’ensemble de l’année. Le taux chômage en zone euro a augmenté et atteint 11,8 % en novembre avec des reculs significatifs de l’emploi en Italie et Espagne. La dégradation sur le marché de l’emploi continue de pénaliser les marchés utilisateurs en Europe de l’Ouest.
millions m²
2012 T4
RE AL
RE AL
PA RI BA S
ST AT E
• Les incertitudes économiques en zone euro ont persisté au dernier
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)*
PA RI BA S ES TA TE RE AL
PA RI BA S
BN P
RE AL
PA RI BA S
BN P
ES TA TE
BN P
RE AL
BN P
ES TA TE
PA RI BA S
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BN P
ES TA TE
PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST
FORTE HAUSSE DE L’INVESTISSEMENT EN BUREAUX EN 2012
Transactions en glissement annuel
BN P
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RE AL PA RI BA S
ES TA TE
PA RI BA S BN P
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E
ES TA TE
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BN P
ES TA TE
PA RI BN P ES TA TE RE AL
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Madrid
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ES TA TE
4
5
4
3
2
ES TA TE
P
BN
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BN
Taux de vacance %
PA RI BA S
ST AT E
LE
RE A
Milan
BN
6
RE A
8
AL
RE
10
ES TA TE
12 BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
AL
RE
2012 T4
2011 T4
LE ST AT
BN P
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PA RI BA S
PA RI BA S
ES TA TE
BN P
RE AL
PA RI BA S
RE AL
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500
BN P
600
P
ES TA TE
PA RI BA S
BN P
PA RI
BN P
BN P
PA RI BA S
ES TA TE
R
PA RI BA S
ES TA TE
PA RI
ES TA TE
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RE AL
RE AL
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PA RI BA S
ES TA TE
BN P
ES TA TE
BN P
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RE AL
RE AL
PA RI BA S
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
0
AS
AS
IB
Milan
PA R
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IB
PA R
BN P
100
IB
P
P
BN
PA RI BA T4 2012 S RE A
2011 T4
2012 T4
2011 T4
2012 T4
E
200
PA R
Taux de rendement "prime"
7
AL ES TA TE
BN
2012 T4
2011 T4
2012 T4
ES TA TE
BN P
ST AT E
LE
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2011 T4
BN P
ES TA TE
300
P
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ES TA TE
AL
RE
PA RI BA S
LE ST AT
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400
BN
AS
IB
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AS
IB
PA R
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2012 T4
PA 2011 T4 RI BA S RE A
2012 T4
PA RI BA S
PA RI BA S
Loyer "prime"
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
PA R
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Madrid
IB
P
IB
2011 T4
P
ES TA TE
BN
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Offre immédiate
2012 T4
ES TA TE
BN
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ES TA TE
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Madrid
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2012 T4
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2011 I T4
PA R
2012 T4
P
BN
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P
P
BN
2011 T4
AS
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PA R
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BN
2011 T4
2012 T4
2011 T4
AS
IB
PA R
2012 T4
BN P
BN P
PA RI BA S
ES TA TE
Transactions
BN
ES TA TE
Hambourg
RE
Milan
2012 T4
P
Investissement
AL
Munich
ES TA TE
BN
ES TA TE
Hambourg
2011 T4
AL
RE
ES TA TE
Berlin
RE
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IB
PA R
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1 500
2012 T4
ES TA TE
AS
2012 T4
1 000 Hambourg
AS
RE
Berlin
P
IB
Francfort
BN
PA R
P
3 000
BN
AS
Francfort
P
2 000 Berlin
PA R
0,0
BN
milliers m2
2011 T4
0,3
AL
RE
0,6 Francfort
P
S
4,0
BN
500
ES TA TE
2 500
2012 T4
Investissement bureaux et taux de rendement "prime"
% milliards d'€
ST AT2011 T4 E
Munich
BN 2011 T4 P PA RI BA
0,9
ES TA TE
4,5
AL
1,2
BN P
150
ES TA TE
RE
AL
LE
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800
2012 T4
AS
5,0
IB
4
PA R
1,5
P
Munich
PA RI T4 2012 BA S 2011 T4RE
2011 T4
100
ES 2011 T4 TA TE
5,5
BN
0
2012 T4
P
0
ES TA TE
2
AL
PA RI BA S
400 50
ES TA TE
ES TA TE
1 000
IB
"Central Paris"
200
AL
3,0 0
AL
RE
3,5
BN P
RE AL
RE AL
RE AL
1 600 300
RE
AS
8
BN
6
ES TA TE
Offre immédiate et taux de vacance
%
RE
AL
10
2011 T4
200
IB
AS
PA RI BA 2012 T4 S 600
IB
"Central London"
RE
4
PA R
AS
IB
PA R
1600
ES TA TE
BN P
P
BN
"Central London"
BN P
PA RI BA S
PA RI BA S
1 200
2011 T4
1
AL
RE
2012 T4
milliers m2
ES TA TE
4 000
ES TA TE
2011 T4
100 250
PA R
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BA
RI
AL
RE
2012 T4
BN P
E
NP
1 400
P
"Central London"
PAT4 2012
"Central Paris"
RE AL
AS
IB
PA R
ST 2011 T4 AT E
LE
RE A "Central Paris"
P
milliards d'€
ES TA TE
AS
IB
P
3 200
2011 T4
ES TA TE
BN
2 400
2012 T4
800
AL
RE
PA RI BA S 0
BN
S
ES TA TE
BN P
LE ST AT
200
PA R
PA R
IB 2011 T4 A
P
BN
AL
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300
BN P
ES TA TE
S
BA
600
BN
AL
5
ES TA TE
3
AL
RE
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RI
400
2011 T4
AS
IB
2
PA R
AS
IB
PA R
AT E
500 €/m2/an milliers m2
S
RE
0
2012 T4
P
BN
BN P
0
AL 2011 T4 ES TA TE
RE
ES TA TE
Transactions bureaux et loyers "prime"
BA
AS
IB
BA S
PA RI
AL
RE
700
AR
E
P
BN
S
milliers m2
AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST - JANVIER 2013
2
€/m2/an
16
14
%
6
ST AT E
BN
RE AS IB
AL RE AS IB PA R P BN
ES TA TE AL RE
RE A
AS
IB PA R P
ES TA TE
P
RE AS
AS
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
PA R
PA R
IB
5,25
BN
ES TA TE
AL
5,50
IB PA R P BN
ES TA TE AL RE S
BN
5,60
6,25
AS
5,60
RE
140 £ 3 080
P
4,80
5,60
AS
BA
IB A
RE
AS IB
AL ES TA TE
IB
BN
P
PA R
ES TA TE
AL
4,95
4,75 6,50
IB PA R P BN
ES TA TE AL RE AS
4,95
5,90
RE
BA S PA RI P
4,90
6,50
P BN
£ 9 885
4,75
4,90
326
AL
RE
AS
-42 %
IB
554
174
PA R
-48 %
ES TA TE
BN
Volume d’investissement de "Central London" en Livres : £ 13 358
BN
AL
AS IB PA R P BN
ES TA TE AL RE AS
IB
PA R
-32 %
748
P
321
579
4,70
ES TA TE
4,70
4,70
BN
4,80
563
4,00
AL
681
9%
2011 T4
RE
137 %
BN
ES TA TE
AL RE AS IB PA R
4,75
AL
4,60
1 306
RE
1 159
60 %
4,50
AS
92 %
1 382
PA R
P
1 453
2 209
BN P
2 791
ES TA TE
4,00
4,50
RE
ES TA TE
BN P
ES TA TE AL RE
AS
2012 T3
IB
2012 T4 4,00
386
£ 1 076
PA R
IB
BN
P
ES TA TE AL RE AS P BN
IB
2012 T4
3 104
794
£ 1 076
Taux de rendement "prime" des bureaux (%)
3 815
1 032
P
520
£ 1 076
PA R
PA R P BN
510
35 %
395
IB
500
-13 %
Madrid
AR
10,5
IB PA R
ES TA TE AL
RE
AS
Taux de croissance
PA R
ES TA TE AL
RE AS IB PA R P
AS
11,0
Loyers à "Central London" en Livre :
9 797
1 128
ES TA TE
324
PA R
RE
IB PA R P BN
RE AL AS IB PA R BN P
AL RE AS BN
265
306
12 241
1 881
AL
265
288
P
11,4
282
BN
44 000
264
288
P
-31 %
264
BN
337 000
ES TA TE
232 000
432
13,4
AL
14,1
P
396
432
RE
14,3
Bruxelles
E
396
432
IB
ES TA TE AL
RE
AS
PA R P
10,5
48 000
BN
ES TA TE
BN
P
BN
10,7
-29 %
AL
26 %
333 000
AS
ES TA TE
RE
AS IB PA R P
BN
322 000
238 000
ES TA TE
P
ES TA TE
BN
AL RE
404 000
Volume d’investissement (M €) (glissement annuel)
IB
396
P
265
PA R
7,4
13,2
BN
11,2
6,9
ES TA TE
288
Milan
1 333
AL
264
7,3
Hambourg
810
1 333
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
6,6
6,6
Berlin
PA RI BA S
R
5,8
6,5
8 527
BN BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013 P PA RI BA S RE BN AL P ES P T LE
5,6
126 000
16 542
PA RI BA S
RE A
170 000
-19 %
Francfort
830
1 333
ES TA TE
0%
536 000
Munich
830
6,9
AL
550 000
"Central Paris"
2011 T4
RE
548 000
"Central London"
7,6
6,8
AS
Berlin
110 000
7,6
IB
13,0
AS
6,6
PA R
12,5
Année 2011
2012 T3
RE 6,8
193 000
IB
7,7
237 000
AS
187 000
10 %
IB
IB
AL
-19 %
525 000
PA R
530 000
PA R
883 000
580 000
ES TA TE
715 000
Francfort
PA R
Munich
Année 2012
BN
2012 T4
0%
Marchés de l’investissement
ES TA TE
PA RI BA S BN P ES TA TE
RE AL
ES TA TE
2011 T4
-8 %
Taux de Change Constant : £/€ = 1,2384
BN P
ES TA TE
LE RE A PA RI BA S
P
BN
AL RE
2012 T3
1 004 000
435 000
2012
Loyers "Prime" (€/m²/an)
1 970 000
Milan
BN P
2011
920 000
Madrid
ES TA TE
2010
1 966 000
Bruxelles
AL
2009
Taux de vacance (%) 2012 T4
AS
2012 T4
2008
"Central London"
Hambourg
AT E
ES TA TE
BN P
ES TA TE
AL RE
AS IB
ES TA TE
RI
BA
S
RE
AL
"Central Paris"
Taux de croissance
Année 2011
RE AL
BN P
ST AT E LE
PA RI BA S
RE A
RE A
PA RI BA S BN P
Transactions (m2) (glissement annuel)
Année 2012
2007
PA RI BA S
2006
PA RI BA S
2005
INDICATEURS DES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX
Marchés utilisateurs
RE AL
BN P
ES TA TE
10 0
T4
BN P ES TA TE RE AL PA RI BA S
20
2012
BN P
ST AT E
ES TA TE
30
* "Central London", "Central Paris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Madrid, Milan et Bruxelles
LE
RE AL
PA RI BA S
BN P 40
AL
2011
T3
50
ES TA TE
2010
T2
BN P
2009
T1
ST AT E
2008
60
RE AL
2007
RE AL
2006
PA RI BA S
2005
PA RI BA S
PA RI BA S
milliards d'€
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
RE AL
BN P 1 0
PA RI BA S
2
BN P
3
ES TA TE
PA RI BA S
4
3
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes) 70
PA RI BA S
RE AL
5
E
T4
BN P
ES TA TE
NP
T3
RE AL
PA RI BA S
7 6
BN P
RE AL T2
8
LE ST AT
ES TA TE
RE AL
T1
Investissement
BN P
PA RI BA S
BN P
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)* millions m2
PA RI BA S
ES TA TE
PA RI
RE AL
BN P
ES TA TE
PA RI BN P ES TA TE
Transactions
RE
S
AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST - JANVIER 2013
R PA RI BA S
P
ES T
RE AL
PA RI BA S
BN P
ST AT E
LE
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PA RI BA S
P
IB A PA R
P
BN ES TA TE
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PA R
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PA R
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P
ES TA TE
PA R
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P
ES TA TE
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ES TA TE
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ES TA TE
PA R P AS
RE
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P
ES TA TE
PA R
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BN
ES TA TE AL
IB
AS
IB PA R
P
BN ES TA TE
AL RE
BN
ES TA TE
AL
RE
AS
IB
PA R
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Avertissement : La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :
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Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux. Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période de l’étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles sont connues. - Les transactions ne sont prises en compte qu’après la signature d’un contrat ou d’un accord liant les parties. - La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet. - Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées. - Les renouvellements de baux ne sont pas inclus. - Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne sont pas prises en compte, puisqu’il n’y a pas de changement d’occupant. Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. La ventilation des transactions par secteur d’activités est compatible avec le code européen NACE. Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux d’aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l’étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part. En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu’après signature d’un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte. Valeur brute de l’actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d’exploitation). Volume d’investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix d’achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d’investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. Volume d’investissement par type d’investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres investisseurs. Volume d’investissement par nationalité d’investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multinational et Autres. 1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste éventail de consultants, d’investisseurs et d’agents européens majeurs. 2 Association européenne des fonds d’investissements immobiliers non cotés.
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BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d’indicateurs aussi comparables que possible. C’est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d’un marché à l’autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert. En outre, nous avons décidé d’adopter les définitions PEPCIG1, sur lesquelles reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les autres indicateurs sont ceux de INREV2 et de BNP Paribas Real Estate. Central London : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern Fringe Central Paris : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et Première Couronne Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l’étude. Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part. Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le propriétaire est le cas échéant compté à part. Fonds ‘added-value’ : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de levier compris entre 30 % et 70 % de la valeur brute de l’actif. Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels. Fonds ‘core’ : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de levier allant jusqu’à 60 % de la valeur brute de l’actif. Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif. Fonds ouvert allemand : véhicule d’investissement destiné au public, sans durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.). Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d’occupation, si nécessaire, a été accordé pendant la période analysée. Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le périmètre du QCA résulte d’une convention entre les acteurs de chaque marché. Loyer ‘prime’ : loyer maximum du marché pour un bureau : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché - d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations - dans la meilleure localisation pour un marché donné. En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s’il n’existe pas de transaction avec un loyer ‘prime’ durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d’experts. Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de construire, mais dont la construction n’a pas débuté. Elle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les immeubles (ou parties d’immeubles) transformés en bureaux. Rendement initial brut ‘prime’ : exprime le revenu brut (incluant les coûts d’exploitation) divisé par le prix d’achat hors coûts d’acquisition. Rendement initial net ‘prime’ : exprime le revenu net (hors coûts d’exploitation) divisé par le prix d’achat et tous les coûts d’acquisition. Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de l’immeuble et/ou la modification substantielle de l’immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l’immeuble doit avoir été substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes – mêmes si elles sont différentes de celles d’un immeuble totalement neuf. Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par 0,82 (NLA = 0,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux.
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ROYAUME-UNI 5 Aldermanbury Square Londres EC2V 7BP Tél : +44 20 7338 4000 Fax : +44 20 7430 2628
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LUXEMBOURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy 44 1855 Luxembourg Tél. : +352 34 94 84 Fax : +352 34 94 73
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ROUMANIE Union International Center 11 Ion Campineanu Street Sector 1 Bucarest 010031 Tél. : +40 21 312 7000 Fax : +40 21 312 7001
JERSEY Dialogue House PO Box 158 Anley Street - St Helier Jersey JE4 8RD Tél. : +44 (0)1 534 815 300 Fax. : +44 (0)1 534 629 011
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RÉPUBLIQUE TCHÈQUE Pobřežní 3 186 00 Prague 8 Tél. : +420 224 835 000 Fax : +420 222 323 723
ITALIE Via Carlo Bo 11, 20143 Milan Tél. : +39 02 58 33 141 Fax : +39 02 58 33 14 39
FRANCE 167, Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tél. : +33 1 55 65 20 04 Fax : +33 1 55 65 20 00
PAYS-BAS JJ Viottastraat 33 1071 JP Amsterdam Tel: +31 20 305 97 20 POLOGNE Atrium Tower Al. Jana Pawla II 25 00-854 Varsovie Tél. : +48 22 653 44 00 Fax : +48 22 653 44 01
IRLANDE 40 Fitzwilliam Place Dublin 2 Tél. : +353 1 66 11 233 Fax : +353 1 67 89 981
ESPAGNE María de Molina, 54 28006 Madrid Tél. : +34 91 454 96 00 Fax : +34 91 454 97 65
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INDE 704, Level 7, MMTC House, C-2 Bandra Kurla Complex Bandra (E) Mumbai 400 051 Tél. : + 91 22 6138 8088 Fax : +91 22 6138 8089
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HONGRIE Alkotás u. 53. H-1123 Budapest, Tél. : + 36 1 487 5501 Fax : + 36 1 487 5542
DUBAÏ Emaar Square Building No. 1, 7th Floor P.O. Box 7233 Tél. : +971 44 248 271 Fax : +971-44 257 817
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PROPERTY MANAGEMENT Lauric Leclerc Tel.: +33 (0)1 55 65 29 29
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167, Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tel.: +33 1 55 65 20 04
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