EXAMENSARBETE 2007:LA19
Överlåtelse av lantbruk
Författare Martin Svensson
EXAMENSARBETE lantmäteriingenjör Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap i
EXAMENSARBETE Sammanfattning Att avyttra ett lantbruk gör man inte så många gånger i livet. Det är en stor sak att ta itu med. Det är kanske sitt livs största affär. Hur man väljer att överlåta sitt lantbruk och på vilka grunder det sker, behandlas i denna rapport. Som underlag för denna uppsatts ligger en kombinerad litteraturstudie och en enkätundersökning. Den sistnämnda syftar till att klargöra säljarens tillvägagångssätt vid en försäljning. Svarsfrekvensen på enkätundersökningen i detta arbete har varit 88 %. Av de svarande har 71 % valt att sälja med fastighetsmäklare. De som sålde via mäklare fick i genomsnitt 138 % i köpeskilling gentemot taxeringsvärdet. Motsvarande siffra för de som sålde utan mäklare var 120 %. Det teoretiska marknadsvärdet skall motsvara 133 % av taxeringsvärdet. För att få reda på vilken hjälp man kan få och vilken kompetens branschaktiva fastighetsmäklare har, genomfördes en telefonintervju. Merparten av mäklarna ville dock inte delta, trots att det angett att de hade tid. P.g.a. det låga deltagandet är det svårt att påvisa huruvida mäklarna bistår med någon ytterliggare kompetens. En sådan kompetens är t.ex. kunskapen om olika skattetekniska lösningar, vilket ger både köpare och säljare större behållning. I studien påvisades att de som sålde utan mäklare i större utsträckning hade vetskap om sådana skattetekniska fördelar, än de som sålt med mäklare. Med detta sagt insinueras ej att mäklaren inte skulle förfoga över den aktuella kunskapen. Huruvida de besitter kunskapen kunde inte utrönas då svarsfrekvensen var så låg. Fastighetsmäklarlagen ålägger fastighetsmäklaren skadeståndsansvar då denne av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter. Sådana skyldigheter är bland annat att ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. För att reda ut och följa upp vilket ansvar en mäklare har, samt följderna av att välja en mäklare med bristande kompetens har mäklarsamfundet kontaktats. Litteraturstudiens syfte var att ge underlag för frågorna i enkätundersökningen, samt att ge läsaren svar på de frågor jag ställt. Med litteraturstudien som grund har en schematisk guide satts ihop om att sälja lantbruk.
Författare: Examinator: Handledare: Program: Ämne: Datum: Nyckelord:
Martin Svensson Peter Brynte Anders Bogghed och Gunnar Rutegård, Lantmäteriverket Gävle Lantmäteriingenjör Lantmäteriteknik Examensnivå: C 2008-02-18 Rapportnummer: 2007:LA19 Lantbruk, Mäklare, Jordbruk, skogsbruk, Privat försäljning, Lantmäteri, Taxering, värdering, förvärv och fastighetsjuridik.
Utgivare:
Högskolan Väst, Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap, 461 86 Trollhättan Tel: 0520-22 30 00 Fax: 0520-22 32 99 Web: www.hv.se
ii
BACHELOR’S THESIS
Assignment of farms Summary You do not sell a farm many times in your life. It is a big matter to deal with. It is maybe the biggest piece of business in ones life. How people choose to convey their farm and on what basis are dealt with in this report. A combined literature study and a questionnaire survey form the basis of the report. The latter aims at showing the seller’s procedure when he is selling his farm. The answer frequency on the questionnaire survey in this study was 88%. 71% of the ones who have answered have chosen to sell with help of an estate agent. The ones who sell through an estate agent received on average a purchase-sum of 138% of the ratable value. Corresponding figure for the ones who sold without estate agent was 120%. The theoretical market value shall correspond to 133% of the ratable value. To find out what help you can get and what competence estate agents active in the business line have, a phone interview was carried out. The major part of the estate agents did not want to part though, despite that they had stated that had time. Because of the low participation it is hard to show whether the estate agents assist with some further competence. A competence of that kind is e.g. knowledge of different fiscal solutions, that bring both buyer and seller greater profit. The study shows that the ones that sold without an estate agent to a greater extent had knowledge of such fiscal advantages, than the ones that sold through an estate agent. This result does not insinuate that the estate agents do not have the appropriate knowledge, whether they possess the knowledge could not be ascertain because of the low answer frequency. The law concerning estate agents lays responsibility of damages on the estate agent when he through negligence set aside his duties. Such duties are among others to give buyer and seller needed advice and information concerning the property and other concerns connected with the assignment. The association of estate agents has been contacted to elucidate and to follow up the question about what responsibility an estate agent has and the consequences of choosing an estate agent with insufficient competence. The purpose of the literature study was to give basis to the questions in the questionnaire survey and to give the reader answers to the stated questions. A schematic guide on how to sell a farm has been put together, the literature study forms the basis of this guide.
Author: Examiner: Advisor: Programme: Subject: Date: Keywords
Martin Svensson Peter Brynte Anders Bogghed och Gunnar Rutegård Lantmäteriverket surveyor engineering Land surveying Level: C January 1, 2006 Report Number: 2007:LA19 Farm, estate agent, agriculture, forestry,landsurveying,rateable value, valuation, acquisition and real estate law.
Publisher:
University West, Department of Technology, Mathematics and Computer Science, S-461 86 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 22 30 00 Fax: + 46 520 22 32 99 Web: www.hv.se
iii
Överlåtelse av lantbruk
Förord Detta examensarbete är det avslutande momentet på min utbildning till Lantmäteriingenjör och Fastighetsmäklare vid Högskolan Väst vårterminen 2007. Uppsatsen behandlar framförallt ämnena fastighetsvärdering och fastighetsjuridik som legat mig varmt om hjärtat. Intresset för ovanstående ämnen medförde att jag gjorde praktik på Skånegårdar AB i Lund sommaren 2006. Erfarenheter från praktiken har varit till både glädje och nytta i och utanför detta arbete. Av samma anledning valde jag att skriva mitt examensarbete om överlåtelse av lantbruk. Jag vill här passa på att tacka mina handledare Anders Bogghed och Gunnar Rutegård, Lantmäteriverket för den hjälp och stöttning de bidragit med. Jag vill även framföra ett tack till alla de som varit med i undersökningen och ställt upp och svara på mina frågor. Utan er hjälp hade detta arbete inte varit möjligt.
Till alla nämnda och onämnda ett stort tack för hjälp i alla dess former.
iv
Överlåtelse av lantbruk
Innehållsförteckning Sammanfattning ................................................................................................................................ii Summary............................................................................................................................................iii Förord................................................................................................................................................iv Innehållsförteckning .........................................................................................................................v Nomenklatur....................................................................................................................................vii 1 Inledning......................................................................................................................................1 1.1 Bakgrund ...........................................................................................................................1 1.2 Syfte och mål ....................................................................................................................1 1.3 Avgränsningar...................................................................................................................1 1.4 Metod.................................................................................................................................2 1.4.1 Litteraturstudien .................................................................................................2 1.4.2 Enkätundersökningen........................................................................................2 1.4.3 Intervju med mäklare.........................................................................................4 1.4.4 Ansvarsfrågan .....................................................................................................4 2 Vad påverkar fastighetens värde?.............................................................................................5 2.1 Markvärdespåverkande faktorer ....................................................................................5 2.2 Byggnadstyper och ägoslag.............................................................................................6 2.2.1 Småhus.................................................................................................................6 2.2.2 Ekonomibyggnader............................................................................................7 2.2.3 Åkermark .............................................................................................................7 2.2.4 Betesmark ............................................................................................................7 2.2.5 Skogsmark ...........................................................................................................7 2.2.6 Skogsimpediment ...............................................................................................9 2.2.7 Tomtmark..........................................................................................................10 2.2.8 Övrig mark ........................................................................................................10 3 Att tänka på vid en fastighetsöverlåtelse...............................................................................10 3.1 Överlåta en fastighet till en eller flera nya ägare? ......................................................10 3.2 Faktorer som direkt påverkar priset. ...........................................................................11 3.2.1 Uppsägning av arrenden..................................................................................11 3.2.2 Jordbrukets EU-stöd........................................................................................12 3.3 Fastighetsbildningsåtgärder ..........................................................................................12 3.3.1 Fastighetsreglering............................................................................................13 3.3.2 Avstyckning.......................................................................................................13 3.3.3 Klyvning ............................................................................................................13 3.4 Överlåtelsens arbetsgång...............................................................................................13 3.4.1 Arbetsgången ....................................................................................................14 3.4.2 Värdering ...........................................................................................................15 3.4.3 Marknadsföring.................................................................................................18 3.5 Formkraven.....................................................................................................................18 3.5.1 Kontraktets utformning ..................................................................................18 3.5.2 Villkorat köp .....................................................................................................19 3.5.3 Exempel på köpekontrakt...............................................................................20 3.6 Övriga beaktansvärda saker vi en överlåtelse.............................................................25 3.6.1 Maskinavyttring utan moms ...........................................................................25 3.6.2 Transportavtal/Transportköp ........................................................................25
v
Överlåtelse av lantbruk
3.7 Kommunalförköpsrätt ..................................................................................................26 3.8 Förvärvstillstånd.............................................................................................................27 4 Enkätstudien .............................................................................................................................27 12. Varför valde ni att sälja utan mäklare? (Om flera svar gradera utifrån främsta alternativet först) ......................................................................................................................38 5 Lantbruksmäklarens värde ......................................................................................................45 5.1 Mäklarens bidrag till försäljningen...............................................................................45 6 Telefonintervju med mäklare..................................................................................................46 7 Slutsatser....................................................................................................................................52 Källförteckning................................................................................................................................53 Bilagor A. Enkätundersökning och personligt brev B. Frågor till mäklare C. SFS(Svenskförfattningssamling) 2005:522.
vi
Överlåtelse av lantbruk
Nomenklatur ML Momslagen
FBL Fastighetsbildningslagen
IL Inkomstskattelagen
FML Fastighetsmäklarlagen Mäklare (i detta arbete samma som fastighetsmäklare). Någon som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Lantbruksfastighet används ofta som ett samlingsnamn på alla fastigheter som taxeras med typkod 110 och 120. Det vill säga jord-, skogsbruksfastigheter samt kombinerade jordbruk. Dessa kommer att benämnas så i detta arbete.
Överlåtelse sker då fast egendom byter ägare genom till exempel. köp, gåva.
Huggningsklass är en klassificering av skogsbestånd med avseende på utvecklingsgrad vid inventeringstillfället och den skogsbruksinsats som närmast bör utföras. Det är huvudsakligen beståndets ålder samt val av åtgärd som styr klassificeringen.
Skogskubikmeter (m³sk) är en enhet som används för att beteckna ett skogsbestånds virkesvolym. Måttet innefattar trädens hela stamvolym ovanför normal stubbhöjd vilket innebär att såväl topp som bark räknas med. Dock ingår ej grenar, stubbar eller rötter.
vii
Överlåtelse av lantbruk
1
Inledning
Totalt fanns det 364 430 st. taxerade lantbruksenheter i Sverige år 2006 [14]. Av dess bytte ca: 29 000 ägare under perioden 2004-2006, vilket motsvarar cirka 2,7 procent årligen. Detta skedde genom köp, gåva, arv, testamente och bouppteckning. ”Därtill skedde ett större antal ombildningar av redan befintliga fastigheter genom fastighetsregleringar.”[1] Endast ca 1/3 av dessa är så kallade ”rena” köp alltså överlåtelse mellan oberoende parter. Till ”orena köp” räknas ”släktköp” och överlåtelse där en intressegemenskap föreligger.
1.1 Bakgrund Sveriges lantbruksfastigheters samlade taxeringsvärde utgör 14 % av det totala taxeringsvärdet för Sveriges samtliga fastigheter. Sedan Sverige gick med i EU 1995 har priset i genomsnitt i landet ökat med nästan tre gånger [15]. Grunder till värdestegringen bottnar i många olika orsaker. Jordbrukets rationalisering som kräver allt större arealer för att uppnå lönsamhet. Vidare EU:s bidragsystem vilket medför en garanterad avkastning. Låg ränta och att det har varit förmånligt att kapitalplacera pengar i lantbruksfastigheter kanske har varit den viktigaste faktorn. Lantbruksenheten med undantag för boningshuset är fri från både fastighetsskatt och förmögenhetsskatt. Men hur sker försäljningen av denna typ av fastigheter? Är det med eller utan mäklare och spelar det någon roll för kvalité och formalia? Arbetet utgår från dessa frågor, samt om mäklarna gör rätt för sin provision, vilken ofta är 5 % inklusive moms. Då en lantbruksfastighet överlåts för fem miljoner och mäklarprovisionen är 5 % blir detta 250 000 kronor. 250 000 kr motsvarar en årsinkomst för en normal löntagare. Ovan nämnda utgångspunkter har varit en drivkraft i detta arbete.
1.2 Syfte och mål Det huvudsakliga syftet med denna studie är att utröna hur stor del av lantbruksfastigheterna som överlåts med respektive utan hjälp av fastighetsmäklare. Det sekundära målet är att se om det blir någon skillnad på en fastighetsöverlåtelse. Ett mål med arbetet har varit att med hjälp av min litteraturstudie kunna förmedla den kunskap som samlats in. Rapporten är skriven på ett sådant sätt att en vanlig lantbrukare ska kunna förstå innehållet och kunna sälja sin egen fastighet med detta arbete som handledning. Den som väljer att använda examensarbetet som stöd gör det dock helt på eget ansvar.
1.3 Avgränsningar Med lantbruksfastigheter avses här skogsbruk, lantbruk och s.k. hästgårdar, det sistnämnda begreppet åsyftar landsbyggdsboende med djurhållning för fritidsändamål. Arbetet syftar till att utreda om det förekommer några ekonomiska, juridiska eller marknadsföringsmässiga skillnader vid försäljningar utförda med respektive utan mäklare.
1
Överlåtelse av lantbruk
Ekonomiska aspekter avgränsas till att avse säljarens behållning och ekonomiska fördelar av att känna till de möjligheter olika regler medför. Marknadsföringsmässiga infallsvinklar avgränsas till hur man försöker få kontakt med kunderna. Juridiska skillnader kommer att undersökas i med avsikt att kartlägga huruvida kunskaper är större hos mäklarna än de privata försäljarna. Men även hur detta i så fall kan påverka säljarna. Sådan påverkan är t.ex. att man måste söka LM-förrättning inom sex månader efter kontraktets upprättande för att köpet skall vara giltigt. Urvalet av deltagare har avgränsats till fysiska personer samt dödsbon. En geografisk avgränsning kommer att ske till en del av Västra Götalands län. Se för mer exakt avgränsning urval under avsnitt 1.4.3.
1.4 Metod Arbetet baseras på en kombination av intervjuer, enkätundersökning och en litteraturstudie. Kunskapsinsamlingen har även bestått av fem veckors mäklarpraktik, samt en fem veckors kurs i värdering och förmedling av lantbruksfastigheter. Kunskapsinsamlingen ligger till grund för frågorna i enkätundersökningen och dessutom har en vägledande schematisk guide satts ihop om att sälja lantbruksfastigheter. För att på bästa sätt formulera både intervjufrågor och denna avhandling har en litteraturstudie gjorts även på detta område.[2] [3] [4] 1.4.1 Litteraturstudien Litteraturstudien bygger till stora delar på facklitteratur inom områdena jord- och skogsbruk, fastighetsvärdering och juridik (fastighetsrätt och fastighetsbildning). Därutöver har information samlats in från statliga verk och myndigheter, framförallt från Jordbruksverket, Skatteverket och Lantmäteriverket. Examensarbeten inom området har också bidragit med information och tips inför denna rapport. Litteraturstudiens huvudsyfte har varit att förkovra mig inom ämnet som en förberedelse inför upprättandet av enkätundersökningsfrågorna. I samband med litteraturstudien har även materialet sammanställts och redovisats i syfte att öka kunskapen och förståelsen för den oinvigde i ämnet. Litteratursammanställningen skall endast ses som en översiktlig redovisning och inte som något komplett facit över vad man bör tänka på. Den är även medvetet avgränsad, med tanke på uppsatsens omfattning.
1.4.2 Enkätundersökningen Undersökningen baseras på ett utskick av en frågeenkät med bifogat följebrev. Då inte tillfredställande svarsfrekvens erhölls direkt kompletterades enkäten med ett telefonsamtal, där svaren istället inhämtades muntligen. Frågorna återfinns i bilaga A. Urvalet baserar sig på försäljningar av lantbruksfastigheter, som skett under kalenderåret 2006 i Västra Götaland. Ur samtliga köp har jag valt att endast behandla fastigheter med typkod 110 och 120. Jag har varit tvungen att avgränsa mig ytterliggare till tre kategorier:
2
Överlåtelse av lantbruk
För jordbruk är kriteriet att fastigheterna skall omfatta 20 ha eller mer och återfinnas i någon av följande kommuner: Lidköping, Vara, Essunga, Grästorp och Skara För skog är kriteriet att fastigheterna skall omfatta 20 ha eller mer och återfinnas i någon av följande kommuner: Svenljunga, Mark, Tranemo, Ulricehamn och Borås För hästgårdar är kriteriet att fastigheterna skall maximalt omfatta 21 ha och återfinnas i någon av följande kommuner Härryda, Lerum, Ale och Bollebygd. Bortsett från storleken på gårdarna har det geografiska urvalet varit den huvudsakliga utgångspunkten. I geografiska hänseenden har jag främst sett till var det finns jordbruksslätter, skogstrakter samt närhet till stad. Dessutom har jag då försökt avgränsa mig till de storlekar på fastigheter som är aktuella inom respektive kategori. Samtliga kommuner är utvalda efter ett geografiskt sammanhängande område med ungefärlig likvärdig befolkningstäthet. Detta för att inte befolkningsunderlaget skall påverka intresset av fastigheterna. Mina handledare på Lantmäteriverket har hjälpt mig att få fram underlaget av försålda fastigheter i Västra Götalands län under år 2006. Ur detta material har jag gjort urvalet enligt ovan och skickat tillbaka det till Gävle. Där tog de fram godkända köp med hjälp av NAI Svefa´s system Real Estate 5.6. Detta system går mot Fastighetsprisregistret vilket förvaltas av Lantmäteriverket. Genom fastighetsbeteckningen kopplades sedan säljarnas adresser på genom Skatteverkets taxeringsregister. Taxeringenunderlaget härstammar från FFT08 (Förenklad fastighetstaxering 2008). (Värdenivån är två år innan 2006. Köpen kommer ifrån 2004, 2005 och 2006. De tidigare köpen omräknas med prisutveckling för att föras till 2006 sedan finns det också vikter så att de senare köpen väger tyngre). I urvalet av säljare har varje överlåtare endast räknats en gång, även om de sålt flera fastigheter under den aktuella tiden. Vid de tillfällen bolag eller stiftelser varit ägare har dessa sorterats bort, eftersom de hamnar utanför studiens avgränsning. Efter denna bortgallring återstår 71 stycken deltagare i undersökningen vilka har tillsänts frågeformulär, följebrev samt ett förfrankerat svarskuvert. Av dessa var det 36 st. som använde de förfrankerade kuverten och svarade, resterande svar har insamlats genom telefonintervju. Bland säljarna fanns det 6 st. dödsbon. Deras adresser har tillhandahållits genom att först ta reda på den avlidnes personnummer från tidigare ägare ur fastighetsregistret. Genom att ringa till skattemyndigheten har arvingarna lokaliserats. Dock har två inte gått att nå och en tredje var inte rätt arvinge. Den orätta arvingen har inte räknats in. De två andra har räknats in fast de inte gick att anträffa, eftersom de var folkbokförda på den adressen enligt skattemyndigheten. Jag försökt att få både deras adresser och telefonnummer bekräftade genom att söka på eniro.se och hitta.se. Dessa försök gav tyvärr inga resultat. Detta resulterar i att studien omfattar 70 st. före detta fastighetsägare. I ett fall hade säljaren avlidit efter försäljningen och har således inte räknats in i undersökningen. I övrigt har fyra tillfrågade sagt att de inte vill delta och fyra har inte kunnat nås. Dock har inte alla svarat på samtliga frågor. Telefonnummer till dem som inte valt att svara med hjälp av svarskuverten
3
Överlåtelse av lantbruk
har jag sökt rätt på genom att använda eniro.se och hitta.se. De som inte återfanns där har jag fått numret till genom att titta efter tidigare ägare i fastighetsregistret och därefter ringa folkbokföringen. Trots att det redan skett en gallring av fastigheterna för att utesluta släktköp, har fem stycken ändå sluppit igenom. Inklusive dessa utgallrade var det 88 % som har valt att delta i studien. 67 % svarar att de sålt via mäklare. Räknar man bort släktköpen blir svarsfrekvensen ändå 88 % (56/64). Fördelningen mellan de som sålde med och utan mäklare ändras dock till 71 % (40/56) som sålde med mäklare och 29 % (16/56) som sålde utan. Dessa värden är de som används fortsättningsvis såvida inget annat anges. Av praktiska skäl kommer författarens analys av resultatet redovisat i samband med att resultatet/svaren åskådliggörs.
1.4.3 Intervju med mäklare Intervjun baseras på en telefonintervju med olika mäklare inom området. Frågorna återfinns i bilaga B. Urvalet har skett på följande sätt. På eniro.se har jag sökt på begreppet fastighetsmäklare i de kommuner som är angivna ovan (1.4.3). Två fastighetsmäklare från vardera kategori: jordbruk, skogsbruk och hästgård. Jag började ringa till den översta träffen på eniro.se såvida inte samma mäklare eller kedja kontaktats tidigare. Intervjun inleddes med en fråga om de förmedlar lantbruksfastigheter. Då första frågan är avklarad blir andra frågan om de har tid att prata. Detta gör jag medvetet för att de inte sedan när jag presenterar mig skall säga att de inte har tid. Om mäklaren väljer att inte medverka eller anger att de inte förmedlar den aktuella typen av objekt så har näst översta träffen på eniro.se kontaktats osv. I sista frågan begärdes, till skillnad från tidigare enkätundersökning, att mäklarna kortfattat ska förklara de olika åtgärderna och deras ekonomiska konsekvenser. En mäklare som utövar detta yrkesmässigt både förväntas veta vad det är om en kund frågar och framförallt kunna se och föreslå åtgärden om den skulle kunna aktualiseras. 1.4.4 Ansvarsfrågan I enkätundersökningen återfinns en fråga som spelar på vanligt återkommande uppfattningar om att mäklaren tar ansvar för fel och brister, se bilaga A. Denna fråga är på intet sätt avsedd för att på något vis värdesätta deltagarnas svar, utan helt enkelt till för att se hur utbredd denna tro är. Frågan är intressant för att se om vetskapen om att mäklare inte tar något juridiskt ansvar för fel och brister i fastigheten skiljer sig åt, bland de som säljer med eller utan mäklare. Det finns risk att deltagarna i studien missförstått frågan. Istället för att tolka frågan som att mäklaren tar ansvar för fel och brister så kan det tolkas som att mäklaren hjälpte dem att utforma ett köpekontrakt, så att ingen senare kan komma och ställa dem till ansvars för något fel.
4
Överlåtelse av lantbruk
2
Vad påverkar fastighetens värde?
Värdet på lantbruksmark varierar från över 200 000 kr/ha för prima klass 10 jordar i Skåne, till endast ett ev. marginellt jaktvärde för vattensjuka eller obrukbara landarealer i norr. Således är vetskapen om markbeskaffenheten och klimatet en viktig tillgång, för att göra en korrekt och rättvisande värdering av marken. Dels för att den påverkar hastigheten för nedbrytningen av organiskt material och vittringen av mineralerna i marken. Men framförallt den inverkan den har på växternas tillväxt. Den klimatpåverkande faktorn kan delas in i temperatur, breddgrad, höjd över havet och nederbörd. [5] Vad som är en fastighet beskrivs på följande sätt i jordabalken: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. 1:1 § Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel. 2:1§ Fastighetsrättslig information får man reda på ur det allmänna fastighetsregistret.
2.1 Markvärdespåverkande faktorer Vad är då jord och vad är det som avgör dess användning? En jordarts djup, mineralsammansättning och fraktionsstorlek är avgörande för dess uppförande och lämplighet för brukning. Jordlagret som täcker marken är ett resultat av århundraden av erosion. Genom kemisk, fysikalisk och mekanisk vittringsprocess sker denna nedbrytning. Beroende på vilken bergart, eller rättare sagt vilken mineralsammansättning det vittrade berget ursprungligen haft, så får olika jordarter olika egenart. Den jord vi ser idag är ett resultat av en långsam nedbrytning och en uppblandning med humus. Ibland görs en kartläggning för att få reda på jordens kemiska sammansättning och kallas då populärt markkarteringskarta. Det är nämligen så att mineralerna består av grundämnen som t.ex. kalcium, kalium och magnesium. Dessa grundämnen frigörs under vittringsprocessen så att växterna kan ta upp dem. Men det är inte så enkelt att det bara är mineralsammansättningen som skiljer olika jordar ifrån varandra. Vid nedbrytningen av jordskorpan, så bildas det olika stora korn. Kornens storlek delas in i olika fraktionsstorlekar där block är störst och där ler är minst. Till lera räknas jordar där med än 15 % av vikten består av korn i fraktionsstorleken ler [16]. Ju mindre fraktionsstorleken är desto större kapillär stigning medför det. Jordsammansättningar med mycket ler och silt är också extremt vattenhållande och kompakta. Detta medför både för- och nackdelar. Fördelarna är att de inte torkar ut på samma sätt under torrperioder. Nackdelarna är att växternas rötter har svårt att tränga ut i jorden och att uppfrysning kan äga rum på vintern. Med uppfrysning menas att det översta markskiktet lyfter sig vid tjäle, så att plantornas rötter lyfts och friläggs, eller går av. För att
5
Överlåtelse av lantbruk
komma runt problemet med vattensjuka kompakta jordar, kan man dränera och eller neutralisera dem, genom en inblandning av större fraktioner. Att jordsammansättningen är så olika som den är beror till största delen av inlandsisarnas rörelser och vattnets förmåga att transportera material. Ju finare materialet är desto längre kan vattnet transportera det. Allt eftersom vattenhastigheten sjunker sedimenteras material. De allra finaste partiklarna som ler och silt kan transporteras åtskilliga sträckor innan de sedimenteras. Detta sker ofta som ett delta, som t.ex. i Göteborg vid slutet av Göta Älv. [5]
2.2 Byggnadstyper och ägoslag Utifrån jordartens djup, mineralsammansättning och fraktionsstorlek avgörs dess lämplighet för användning. I taxeringssammanhang indelas en lantbruksfastighet i ägoslag efter lämplighet och användning enligt följande: Åkermark, betesmark, Skogsmark, skogsimpediment, tomtmark och övrig mark. Byggnaderna i sin tur delas upp i byggnadstyperna småhus och ekonomibyggnader. Nedan följer Fastighetstaxeringslagens beskrivning av de olika byggnadstyperna och ägoslag. Dessa har kompletterats med påverkande ekonomiska faktorer, som bör beaktas. [6] [7] 2.2.1 Småhus ” Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad. Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment. Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus.” Boningshuset taxeras som småhus och dess individuella taxeringsvärde är särskilt viktigt. För denna del av fastigheten är man skyldig att betala fastighetskatt med 1 %, vilket övriga delar av lantbruksfastigheten är befriad ifrån. Vid avyttring beskattas den del som utgör mangårdsbyggnad inkl. tomt, genom att 2/3 av vinsten tas upp till beskattning och beskattas med 30 % d.v.s. 20%. Den skattepliktiga vinsten utgörs av skillnaden mellan försäljningsintäkt och omkostnadsbeloppet. Försäljningsintäkt är försäljningspris minus försäljningskostnaden ex. den del av mäklararvodet som hänförs till privatbostaden. Omkostnadsbeloppet är anskaffningskostnad inkl. inteckningskostnad, lagfartsavgift, förbättringsutgift mm (saknas anskaffningsvärdet används 1952 års taxeringsvärde x 150%). Reaförlust får man dra av med 50 %. Vid ev. reavinst har man under vissa omständigheter rätt att skjuta upp vinsten, då säljaren är en fysik person. Detta gäller dock bara den del som inte avser näringsverksamheten. Den intresserade läsaren hänvisas till 47 kap Inkomstskattelagen, samt Asbjörn Eriksson Praktisk beskattningsrätt s. 211. [8]
6
Överlåtelse av lantbruk
2.2.2 Ekonomibyggnader ”Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djurstall, loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växthus. Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk.” Ekonomibyggnader är svåra att generalisera från värderingssynpunkt. Då man talar om djurstall har denna typ av anläggning ofta ett väldigt individuell värde. Att man vill ha lösdrift bland korna är inte alltid givet? Mjölkningsgrop eller mjölkningskarusell? Den individuella uppfattningen präglar starkt det åsatta andrahandsvärdet. Äldre uthus så som magasin och lagerhus ses ofta som en plus minus post, då dessa kräver underhåll och inte används aktivt i verksamheten. Äldre loge, lada, och maskinhall är också ofta väldigt lågt värderade. Här finns dock ett starkt undantag. I de fall äldre stallar kan fungera som häststall och fastigheten ligger i närheten till någon större stad betingar dessa byggnader betydande värden. Dessa fastigheter benämns ofta som hästgårdar. Ekonomibyggnaderna ingår i näringsverksamheten och beskattas också där. Man får likt företag dra av kostnaderna för värdeminskning och underhåll. 2.2.3 Åkermark ”Mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas.” Åkermarken skiftar oerhört i värde. Främsta anledningarna beror på geografiskt läge och markförhållandena. Men även täckdikning och andra produktionspåverkande faktorer, som arrondering är viktiga. Priset per hektar varierar oerhört från några få 1000 kr i norra Sverige till upp emot 250 000 kr nere i Skåne. 2.2.4 Betesmark ”Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämplig att plöjas.” Betesmark som är bevuxen med mer eller mindre vanliga örter kan beläggas med naturvårdsrestriktioner som t.ex. biotopskydd. Detta uppfattas ofta som ett hinder i brukandet vilket påverkar värdet negativt. Vid myndighets beslut om sådana restriktioner utgår ett engångsbelopp som ersättningen för intrånget. 2.2.5 Skogsmark ”Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål. Mark där det bör finnas skog till skydd mot sand eller jordflykt eller mot att fjällgränsen flyttas ned. Mark som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad skall dock inte anses som skogsmark, om den på grund av särskilda förhållanden inte bör tas i anspråk för virkesproduktion. Mark skall anses lämplig för virkesproduktion, om den enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar.”
7
Överlåtelse av lantbruk
Skogsbruksplanen underlättar, för att inte säga är nödvändig för att kunna beräkna ett större skogsbestånds monetära värde. Den är ett ovärderligt verktyg för planering på lång och kort sikt av likviditet, finansiering och investeringar. Handlingen kan liknas vid aktiebolagens årsredovisningar, som innehåller information om framtidsöversikt med förslag till framtida åtgärder, inventeringar av bestånd, uttag av beståndet, förbättringsåtgärder mm. Virkespriset varierar mycket med hänsyn till var i landet det avverkas. Detta beror till stor del av de olika långa transportsträckorna vid försäljningen. Aktuella skogspriser för det område man befinner sig hittar man lättast på skogsbolagens hemsidor. För att få reda på ett ungefärligt värde på den stående skogen multipliceras antalet skogskubikmeter, med listpriset för aktuell huggningsklass.[9] Det icke monetära värdet kan sägas vara det abstrakta värdet, som inte direkt kan hänföras till inkomster av virkesproduktionen. Som ickemonetära värden räknas jakt, avkoppling, naturvärden och ägandets egenvärde. 53 % av värdet av en skogsfastighet i Mälardalen och 45 % i Norrbotten ligger i det icke-monetära värdet.[27] Det är vad A. Nicou och T. Sand kommit fram till i sin kandidatuppsats vid Stockholms Universitet. Jakten har en relativt hög betydelse. Enligt A. Nicous och T. Sands undersökning anger köparna att de värderar jakten till i genomsnitt 9,545 % i Mälardalen och till 12,25 % i Norrbotten. I Sverige finns det ca 300 000 jägare. Det går inte att förbise att skogen betingar ett stort värde för landets jägare, då många betalar betydligt mer i jakträttsavgäld än det faktiska köttvärdet. I boken ”Skog” [9] menar författaren att jaktvärdet kan röra sig om en halv miljon på en skogsegendom om 400 ha. Marie Sandblom [28] uppvisar i sin kandidatuppsats (Arrendenivåer för jakt i Sverige och jaktens monetära värde) skillnader i jakträttsavgäld i olika delar av landet. Sandbloms kartläggning bygger på arrendenivåer, som inhämtats av jägarförbundets nio jaktvårdsföreningar, samt stora markägare så som skogsbolag och stiftsnämnder med flera. Sandblom påvisar vidare så stora skillnader som ett spann mellan 0,2-8 Kr/ha och år i Norrbottens län till ett intervall mellan 89-250kr/ha och år i Skåne. I det för denna rapporten aktuella området Västra Götaland ligger priset per ha och år på 45-100 kr. Ersättningen för jakträttsupplåtelsen är ett sätt att se det ickemonetära värdet. Uppköp av större lantbruksenheter kan locka många som vill kapitalplacera sin förmögenhet. Näringsfastigheten dvs. allt utom mangårdsbyggnaden är befriad från både fastighets- och förmögenhetskatt. Det återstår att se om intresset för att kapitalplacera i skog svalnar, om förslaget om slopad förmögenhetsskatt infrias vid årsskiftet.
Skogsavdrag (21:9 Inkomstskattelagen, IL) är ett bra sätt att underlätta finansieringen av ett skogsköp. Underlaget för skogsavdrag utgörs av hälften på den del av köpeskillingen som hänförs till skogsbruksvärdet (enligt taxeringen). Reglerna medger uppskjuten beskattning med 100 % på avverkningsrätt och med 60 % på leveransvirke. Detta belopp kan användas
8
Överlåtelse av lantbruk
direkt för att finansiera den nya fastigheten. Man kan säga att man får ett räntefritt lån på den skattepliktiga delen. Den skattepliktiga delen väljer man själv om man vill beskatta eller om man t.ex. vill förvalta den på ett skogskonto. Skogskonto (21:23-40 IL) får användas av fysiska personer för att jämna ut avkastningen från skogen i upp till tio år. Detta är till för att stimulera större avverkningar och samtidigt möjliggöra avdrag för kostnader för återbeskogning och röjning nästkommande år. På detta sätt likställs skogsägare med vanliga näringsidkare, som fortlöpande kan dra av sina kostnader. Avsättningen får ske enligt 21:25 IL med högst 60 % av intäkterna från avverkningsrätt och med 40 % av leveransvirke. Minimiinsättningen är 5000 kr och minimiuttaget är 1000 kr. Meningen med kontot är att man skattar för sina inkomster först då man tar ut dem. Pengarna får man ta ut tidigast efter 4 mån och senast 10 år efter den dagen man satt in dem. Räntan på skogskontot beskattas med 15 % till skillnad från andra ränteintäkter som skattas som kapital med 30 %. Rationaliseringsförvärv (21:10 IL) ska utgöra ett led i jord- eller skogsbrukets yttre rationalisering, dvs. medföra en förbättrad brukningsenhet. En förutsättning är att samma ägandeförhållande råder i de båda fastigheterna och att de är belägna så nära varandra att det utgör ett led i brukandets yttre rationalisering. Uttaget av skog får ske till hela det tillköpta skogsvärdet, antingen i den ursprungliga fastigheten eller i den tillköpta. Reglerna medger uppskjuten beskattning på avverkningsrätt med 100 % och 60 % av intäkten till följd av försäljning eller uttag av skogsprodukter. Regeln gäller vid förvärv genom köp, byte eller därmed jämförligt fång, genom fastighetsreglering eller klyvning. Likt skogsavdrag får man göra detta avdrag, men här till hela den del av köpeskillingen som hänförs till skogsbruksvärdet enligt taxeringen. Reglerna angående rationaliseringsförvärv gäller endast i fem år efter köpet då syftet är att stimulera en rationalisering i skogsbruket. Dessa regler bidrar ofta till att stora avverkningar sker i samband med nyförvärv av skogsfastigheter. Vid rationaliseringsförvärv får man välja var i den nya brukningsenheten uttaget ska ske dock max till det tillköpta skogsbeståndets värde. Märk att det finns regler om avgränsningsbegränsningar, för brukningsenheter större än 50 ha. Regeln innebär att minst hälften av den stående skogen ska ha en ålder om 20 år. Vidare gäller att rationaliseringsförvärv liksom skogsavdraget inte är något slutligt avdrag vilket man lätt skulle kunna tro, utan endast en skattekredit som återförs till beskattning den dagen fastigheten säljs. Dessa skatteskulder kommer ofta som en obehaglig överraskning och ställer till det för många lantbrukare, den dagen då skatten skall betalas in. [9] [17] [18] [19]
2.2.6 Skogsimpediment ”Mark som inte är lämplig för virkesproduktion utan produktionshöjande åtgärder, men som bär skog eller har förutsättningar att bära skog.”
9
Överlåtelse av lantbruk
Som skogsimpediment räknas den mark som har en tillväxt lägre än 1 skogskubikmeter/hektar och år (1 m3sk/ha och år). Huvudsakliga värdet ligger i dess jaktvärde. Hur man beräknar jaktvärdet visas under rubriken 4.2. 2.2.7 Tomtmark ”Mark som upptas av småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad.” Denna del samt småhusdelen räknas inte till näringsfastigheten och är underlag för såväl fastighetskatt som förmögenhetsskatt. Dessa skatter skall antagligen slopas vid årsskiftet 07/08. Därav behandlas de inte i någon större omfattning i detta arbete. 2.2.8 Övrig mark ”Mark som inte skall utgöra något av de tidigare nämnda ägoslagen.” 3
Att tänka på vid en fastighetsöverlåtelse.
Att överlåta en lantbruksfastighet eller del av sådan är inte helt enkelt. Försäljningsprocessen kantas av många svårigheter i alla dess former. Allt från att hitta köpare och att beräkna värdet på fastigheten, till att följa alla de juridiska föreskrifter, beräkna kommande skatt samt kunna utnyttja de ekonomiska möjligheter som finns. Nedan beskrivs de viktigaste sakerna man bör tänka på vid en fastighetsöverlåtelse.
3.1 Överlåta en fastighet till en eller flera nya ägare? Ska man sälja till en eller flera köpare är en fråga som ibland dyker upp. Ofta är det så att de olika byggnadstyperna och ägoslagen betingar ett högre enskilt värde än de betingar tillsammans. Man brukar prata om en så kallad ”mängdrabatt” som innebär att den nya ägaren inte är villig att betala för allt som tillhör gården. T.ex. kan små torp betinga mer kostnad och arbete än nytta för den nya ägaren, vilket han naturligtvis inte vill betala för. På så sätt kan en uppstyckning av fastigheten medföra en större ekonomisk vinning. [20] För att förtydliga det hela åskådliggörs här ännu ett annat exempel. En lantbruksfastighet om ca. 50 ha som har mangårdsbyggnad, en mindre ladugård med intilliggande betesmark, utspridda skogsbestånd med dålig arrondering samt välarronderad åkermark. I detta fiktiva fall skulle man kunna sälja av skogen och åkermarken till angränsade aktiva lantbrukare och spara mangårdsbyggnaden och ladugården med några ha bete och sedermera sälja den delen som en s.k. hästgård. Då denna uppdelning är möjlig bör man använda sig av ett anbudsförfarande med ev. senare budgivning. Detta förfarande går ut på att spekulanterna själva väljer vad de är intresserade av och till vilket pris. Är de intresserade av gården i sin helhet eller del av fastigheten. Om buden på de olika delvärdena tillsammans överstiger buden på den totala
10
Överlåtelse av lantbruk
brukningsenheten, säljer man det på detta alternativ. Är flera intresserade av t.ex. åkern, sker ytterliggare en budgivning mellan de inblandade intressenterna. På detta sätt kan man uppnå ett högre försäljningspris än om man säljer allt i ett.
3.2 Faktorer som direkt påverkar priset. Det råder inga tvivel om att det finns stora summor att tjäna på att besitta rätt kunskap eller att anlita någon, som har den rätta kunskapen då ett lantbruk skall avyttras. Det är mycket att sätta sig in för den oinvigde, samtidigt som det är stora pengar att tjäna för den som har kunskapen och kan planera för sin försäljning i god tid. Skogsbruksplanen ger en direkt inblick i hur skogen ser ut. Förutom att ge vägledning och förslag på framtida åtgärder, ger den ett direkt underlag för en värdering. Man kan säga att en skogsbruksplan är till för att samordna biologi, ekonomi, teknik, naturvård och skogsskötsel. Skogsbruksplanen har ofta upprättats utefter ägarens önskemål om framtida utveckling. Därför är inte alltid alla åtgärdsförslag nödvändiga. Särskilt värdefull information för de olika bestånden är bl.a. följande: areal, åldersfördelning, bonitet(årlig tillväxt i m3sk/ha), summerat virkesförråd, huggningsklass, träslagsfördelning och restriktioner pga. särskilt värdefulla natur- eller kulturvärden. En skogsbruksplan upprättas i regel för en framtida tioårsperiod. [9] Skogsavdrag och rationaliseringsförvärv. Med vetskap om vad som angivits under 2.2.5 kan en fastighetsägare planera sina uttag ur skogen, så att fastigheten inte är kalhuggen när den säljs. Uppvuxen avverkningsmogen skog betingar ett högre pris, då köparen kan utnyttja skogsavdrag eller rationaliseringsförvärv. På detta sätt minskas belåningen i fastigheten, vilket medför att köparen klarar av kalkyler med ett högre pris. Jaktvärdet betingar, som antyds tidigare, ett visst värde utöver det ”rena” skogsvärdet. För att kapitalisera jaktvärdet används en formel för att nuvärdesberäkna detta. Metoden går ut på att samla värdena av en evig tänkt upplåten nyttjanderätt. Nuvärdet = Driftnettot/Kalkylräntan Kalkylen är vanligt återkommande vid investeringsbedömningar som t.ex. jord- och skogsbruksvärdering. Driftnettot är en tänkt intäkt – kostnad för en evig tid framåt. Kalkylräntan är den avkastning i % som en alternativ placering av kapitalet skulle ge. 3.2.1 Uppsägning av arrenden Oftast betingar en lantbruksfastighet, där alla rättigheter tillfaller den nya ägare, ett högre pris än om andra har rättigheter i fastigheten. Detta p.g.a. att de som köper en sådan fastighet oftast gör det för att kunna bruka den. Det finns emellertid undantag då ägaren inte har intresse av att bruka den själv och ser det som en fördel att det finns arrendatorer. Det finns många typer av arrenden med olika långa arrendetider. Detta är något man bör ha i beaktande innan man bestämmer sig för att sälja. Oftast träffas en överenskommelse mellan markägaren och arrendatorn om att avtalet skall upphöra att gälla tidigare. Om
11
Överlåtelse av lantbruk
arrendatorn inte går med på uppsägningen har denna dock rätt att bruka jorden till arrendetidens utgång. Arrendekontraktet skall sägas upp ett år innan avtalet upphör att gälla. Om sedan arrendatorn inte går med på uppsägningen av arrendekontraktet får man gå till Arrendenämnden. Här behöver man styrka uppsägningen med ett delgivningskvitto. Tvisten avgörs sedan i ett domstolsliknande förfarande. För mer information om arrendeavtal och jakträttsupplåtelser hänvisas den intresserade läsaren till Lars-Göran Svenssons bok Arrenden och jakträttsupplåtelser.[10] 3.2.2 Jordbrukets EU-stöd ”2005 utgjorde EU-stödet 96 % av det svenska lantbrukets vinst” [1]. Med den siffran i beaktande förstår man vikten av att ta med EU-stöden, vid värderingen av Lantbruksfastigheter. Stöden kan delas in i tre huvudgrupper: gårdsstöd, miljöstöd och regionala stöd. I gårdsstödet ingår de s.k. stödrätterna, vilka blev hett omdiskuterat inte minst vid införandet då det var den som brukade marken som fick tillgodogöra sig dessa. Många arrendekontrakt sades upp för att markägaren skulle kunna tillgodogöra sig stödrätterna. För att man skall kunna tillgodoräkna sig gårdsstödet krävs att man disponerar stödrätter, jordbruksmark och uppfyller tvärvillkoren. Gårdsstödet består av två delar, nämligen ett grundbelopp och ett tilläggsbelopp. Grundbeloppet är regionalt indelat i fem regioner med högst ersättning i det bäst avkastande regionerna i södra Sverige och lägst i norra landet. Tilläggsbeloppet är istället individuellt framräknat utifrån varje jordbrukares produktion under åren 2000-2002. Grund- och tilläggsbeloppet är fr.o.m. 2006 oskiljaktiga och utgör numera en post. Miljöstödet betalas ut för en mängd olika åtgärder i syfte att uppnå de 15 miljömålen som riksdagen satt upp 1999. Åtgärder inom växtodling och djurhållning är sådana som ersättning betalas ut för. De regionala stöden syftar till att främja den traditionella jordbruksproduktionen i områden med sämre produktionsförutsättningar. Dessa består av kompensationsbidrag och nationellt stöd. Vidare finns även övriga stöd som innefattar energistödet för odling av grödor för industrioch energiändamål, samt produktionsstödet såsom mjölkbidrag och handjursbidrag.
3.3 Fastighetsbildningsåtgärder[11] Kunskapen om hur man på ett korrekt sätt kan använda lantmäteriet för att spara betydande summor saknas ofta hos den oinvigde. Det finns flera olika typer av fastighetsbildningsåtgärder som kan vara aktuella för en lantbrukare. För att en fastighetsbildningsåtgärd vid en försäljning överhuvudtaget skall kunna genomföras gäller först och främst att ansökan skall ha inkommit till Lantmäterimyndigheten. Detta skall ske
12
Överlåtelse av lantbruk
senast sex månader efter att köpehandlingarna undertecknades, annars är köpet ogiltigt (JB4:7). För att en fastighetsbildningsåtgärd skall få ske krävs dock inte att något köp föreligger. Förrättningskostnaderna som har med omarrondering att göra är dessutom avdragsgilla i NRV enl. 16:20 IL. Innan man gör någon fastighetsbildningsåtgärd bör man tänka igenom om man vill överföra några pantbrev mellan stamfastigheten och styckningslotten. Köparen brukar få betala extra för dessa. Om man inte överför pantbreven och behöver söka nya pantbrev utgår en stämpelskatt med 2 % på summan av det nya pantbrevet. Lantmätaren gör alltid en oskadlighetsprövning så att inte fastighetsbildningsåtgärden medför att tidigare uttagna pantbrev saknar täckning. För att få hjälp med att överföra pantbreven rekommenderas kontakta med er kreditgivare.
3.3.1 Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering kan man föra över mark till en annan fastighet. Då det sker en fastighetsbildningsåtgärd på detta sätt ersätts den fastighetsägare som avstår mark enligt ett ersättningsbeslut. Ersättning kan i förväg vara överenskommen likt ett köp, dock sker inget köp i juridisk mening. Detta medför i sin tur att ingen stämpelskatt för lagfart utgår som annars är 1,5 % av köpeskillingen. Författarens erfarenhet om att fastighetsreglering är ett populärt sätt att kringgå skatten styrks av Anna Magnussons examensarbete Fastighetsreglering eller lagfart?[29]. Fastighetsreglering kan användas på många sätt av den påläste. 3.3.2 Avstyckning Med avstyckning kan man skapa flera fastigheter av en stor fastighet. Dessa kan i sin tur med byggrätt betinga ett mångdubbelt värde mot det ursprungliga. Antag att det finns möjlighet att stycka av en eller flera fastighet med förhandsbesked om bygglov. Markpriset mångdubblas då avstyckade fastigheter kan säljas som en enskild fastighet. Detta sker ofta i utkanten av städer där inte allt för sällan stora byggbolag tidigt går in och köper på sig mark som de sedan exploaterar. 3.3.3 Klyvning Då en fastighet ägs av två eller flera ägare, kan denna delas upp frivilligt eller tvångsvis om någon av delägarna begär klyvning. En förutsättning är dock att uppdelningen är möjlig. På detta viset kan man få loss sin del av fastigheten för att eventuellt sälja den.
3.4 Överlåtelsens arbetsgång Denna process är för förstagångsöverlåtelsen väldigt omfattande och komplicerad. Det är massa saker som är av intresse för en eventuell köpare. Men vad vill en spekulant
13
Överlåtelse av lantbruk
egentligen veta? Räcker det inte med att bara skriva en annons ”Gård om 50 ha säljes”? I princip räcker det, men att lägga ner lite mer arbete, samt att skriva ett komplett prospekt med tydlig och klar beskrivning över vad som överlåts har många fördelar. Prospektet är ett utomordentligt redskap för intressenter att kunna värdera fastigheten utifrån och därmed slippa ta reda all information själv. Men utöver det så fungerar ett bifogat undertecknat prospekt i köpehandlingarna, som ett skriftligt bevis på vad säljaren upplyst om. Därmed har säljaren begränsat köparens möjlighet att föra klander om eventuella fel och brister. Då upplysningar nämnts muntligt är det däremot oerhört svårt att bevisa i efterhand vad som har sagts. Rådde det t.ex. eldningsförbud i kakelugnarna? Det är inte för intet det åligger alla fastighetsmäklare enligt 17-18§§ FML (Fastighetsmäklarlagen) att tillhandahålla en skriftlig beskrivning av fastigheten. Detta gäller då en konsument köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk. Även om denna typ av förmedling ofta går utanför begreppen konsument och för enskilt bruk, upprättas beskrivningar näst intill undantagslöst av mäklare. Så för att kunna sova gott de närmaste åren rekommenderas att en beskrivning upprättas. Saker som är önskvärt att ett prospekt ska innehålla: Fastighetsbeteckning, ägare, areal och taxeringsvärde (uppdelat på skog, åker och bete), värdering om det finns, ev. byggnaders ålder storlek och byggnadssätt, renoveringar så fall när och var, uppvärmningssätt ålder på anläggningen, driftkostnader, vatten och avlopp inkl. ev. vattenprover, arrenden, servitut, inteckningar, gemensamhetsanläggningar, avstånd till närmsta stad, var finns närmsta skola och en vägbeskrivning. Infoga gärna bilder. Om något inte skall ingå i försäljningen bör det nämnas här. Beskrivningen ska vara saklig och koncis. Överdrifter och försköningar medför att intressenterna blir besvikna och tappar intresset. Låt hellre köparen bli positivt överraskad.
3.4.1 Arbetsgången Arbetet läggs upp enl. följande: faktainsamling, värdering, marknadsföring, val av köpare och kontraktsskrivning. Faktainsamling börjar med att man skriver ut fullständigt utdrag ur fastighetsregistret med taxeringsinformation. Från det kan man utläsa all väsentlig information som lagfaren ägare, areal, inteckningar, taxeringsvärden, rättigheter/skyldigheter gentemot andra fastigheter. Vidare bör man försöka ta reda på så mycket information som möjligt om fastigheten. Handlingar som rör fastigheten skall överlämnas till köparen enligt 4kap 20§ JB. Sådana handlingar kan vara markkarteringskartor, Skogsbruksplaner, arrendekontrakt, sotarprotokoll och byggnadsritningar mm. Om man inte hittar ritningarna kan man be om kopior hos kommunen. Alla tidigare sökta bygglov finns arkiverade där, samt om det finns planlagda områden i eller omkring fastigheten. Detta kan i så fall direkt påverka värdet på fastigheten. Nästa steg blir att införskaffa en karta över fastigheten. Denna kan man beställa från Lantmäteriet i samband med att man skriver ut fastighetsutdraget på deras hemsida. Kartan
14
Överlåtelse av lantbruk
är egentligen inget måste men är ett bra sätt att klargöra enkelt för köparen var gränserna går. Använd kartan från akten då fastigheten bildades. Den ekonomiska kartan är bra, men inte alltid helt tillförlitlig. Man kan företrädesvis läsa på lite om fastighetens historia i tex. verket Gods och Gårdar. Detta är mer som en trevlig kuriosa för köparen och veta vad för anor som sitter i väggarna. Ta mycket bilder. En bild illustrerar oftast verkligheten på ett mer objektivt sätt än ord.
3.4.2 Värdering Det finns många olika värderingsmetoder. De vanligaste är nuvärdesmetoden, ortsprismetoden och produktionskostnadsmetoden. Ortsprismetoden går ut på att man dividerar likvärdiga jämförelseobjekts köpeskilling gentemot något gemensamt värde för fastigheterna. Kvoten används sedan som en faktor och multipliceras mot värderingsobjektet. Vanliga normeringar är följande:[1] Köpeskilling/taxeringsvärde = K/T(köpeskillingskoefficient) Köpeskilling/virkesförråd = kr/m3sk (skogsmark) Köpeskilling/areal = Kr/ha (Skogs-, åker- och betesmark) Köpeskilling/area = Kr/ m2 (byggnader) Nuvärdesmetoden är en avkastningsanalys och bygger på att framtida nettoavkastning diskonteras till ett nuvärde. På detta sätt får man fram fastighetens rent företagsekonomiska värde. Beståndsmetoden är den dominerande skogsvärderingsmetoden, vilken är en typ av nuvärdesberäkning. Produktionskostnadsmetoden går ut på att man beräknar återanskaffningsvärdet. På jordbruksfastigheter bör man dock inte använda denna metod då den höga byggkostnaden ofta inte kan försvaras vid en överlåtelse. Detta beror på den låga lönsamheten som uppvisas i det traditionella jordbruket.[1] ”Á la carte-värdering” är en kombination av ortspris- och nuvärdesmetoden. Metoden används flitigt och bygger på att man väljer att värdera de olika delvärdena för sig. Boningshuset värde får man genom att använda ortsprismaterial för liknande byggnader. Åkermarksarealen multipliceras med priset per hektar för jämförbar tidigare såld åkermark i närområdet. På detta sätt arbetar man sig igenom de olika ägoslagen. Märk väl att det finns en risk att man förlorar värdet på helheten med denna typ av värdering. Då lantbruket skall säljas i sin helhet bör man noga stämma av ”à la carte-värdering” mot köpeskillingen för försålda lantbruksfastigheter av liknade slag. Skall däremot fastigheten styckas upp kan metoden användas utan större reservationer.
15
Överlåtelse av lantbruk
Exempel. Fastighetsvärdering Fastighetsbeteckning: Vara Åby 2:1 Ägare: Bo och Vera Ek Metod: Ortsprismetoden à la carte Underlag:Okulärbesiktning, fastighetsutdrag, aktuell skogsbruksplan samt ortsprismaterial. Representativa jämförbara värden enligt bearbetat ortsprismaterial. - K/T för jämförbara jord- och skogsfastigheter:
1,5
- pris per ha åker:
40 000 kr
- pris per ha bete:
10 000 kr
- Pris per ha skogsmark
5000 kr
- pris per m3sk skog:
250 kr
Lantbruksfastigheten Åby 2:1 har ett samlat taxeringsvärde av 5 000 000kronor uppdelat på följande delvärden: 600 000 kr för småhusenheten 300 000 kr för ekonomibyggnaderna 1 100 000 kr för åkermark
40 ha
50 000 kr för betesmark
10 ha
2 950 000 kr för skog
100 ha
Virkesförråd enl. skogsbruksplan 20 000 m3. Värdebedömning a) Hela fastigheten. Taxeringsvärde 5 miljoner x 1,5 (K/T) ger 7 500 000 kr. b) Summering av delposter: Byggnader: - Mangårdsbyggnad 1,5 (K/T) x 600 000 kr
900 000 kr
- Ekonomibyggnader 1,5 (K/T) x 300 000 kr
450 000 kr
16
Överlåtelse av lantbruk
Skogsmark - Skogsmark 100 ha x 5000 - Virkesförråd 20 000 m3sk x 250 kr
500 000 kr 5 000 000 kr
(Författarens kommentar: Det åsatta värdet beror till stor del av ålder och kvalité på skogen och kan inte generaliseras hur som helst. De flesta aktuella prispåverkande faktorerna kan utläsas ur skogsbruksplanen. Priset skiljer väsentligt mellan sågvirke och massaved. Därutöver påverkar utforslingsmöjligheterna priserna markant.) - Skogsimpediment 0 ha
--------------
Mark - Åkermark 40 ha x 40 000 kr
1600 000 kr
- Betesmark 10 ha x 10 000 kr
100 000 kr
Summa delvärden
8 550 000 kr
Värderarens kommentar: Med tanke på den höga standarden på boningshuset och den ökande efterfrågan på denna typ av enhet pga. sigande virkespriser , värderar jag denna dag fastigheten till NIO MILJONER KRONOR (9 000 000 kr).
Ort datum
Värderarens namn och underskrift.
(Lägg märke till skillnaden mot att enbart använda Ortsprismetoden, som i detta fall skulle ge ett värde av 7,5 miljoner istället för 9 miljoner.)
17
Överlåtelse av lantbruk
3.4.3 Marknadsföring Att lägga ner 2000 kr på att annonsera ut sin gård kan betala sig mångfalt. Tänk att man på detta sätt hittar ytterliggare några intressenter, som är med och bjuder så har man igen pengarna direkt. Sätter man den summan i perspektiv mot vilken summan som betalas för fastigheten, är det sällan en promille av totalsumman. Att för en privatperson lägga in en annons på Blocket med bilder kostar omkring en hundralapp för två månader [21]. Att lägga in en annons i Göteborgsposten, som är Västsveriges största morgontidning kostar från 200 kr för 1-3 rader vid ett trycktillfälle. Vill man slå på lite större och göra en lite mer omfattande lansering, kan man köpa sju raders annons vid fyra tillfällen för 950 kr. Har man rikligt med information, kan man köpa tio raders annons vid fyra tillfällen för 1400 kr. Vill man därutöver lägga in bild, kostar detta 100 kr extra [22]. Såvida man inte redan har bestämt sig att sälja till någon där köparen är viktigare än köpeskillingen, bör man annonsera. Skriv gärna ut i annonsen att ni tillhandahåller prospekt med mer information till den intresserade köparen (om ni nu gör det). Detta gallrar ut mycket onödiga frågor och arbete med att hålla visningar för personer som redan innan skulle kunnat avböja, då det inte var deras typ av fastighet.
3.5 Formkraven Ett köpeavtal är inte juridiskt bindande oavsett utformning. För att en köpehandling ska vara giltig krävs att formkraven är uppfyllda. Dessa krav återfinns i Jordabalkens 4 kapitel 1 paragraf. ”Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.” [18] 3.5.1 Kontraktets utformning Som nämnts så finns det vissa krav på vad ett köpekontrakt måste innehålla. Samtidigt finns det villkor och avtal som saknar rättslig verkan fast det står med i kontraktet. Följande saker är tänkt att ses som en vägledning vid kontraktets sammanställning.[9] -
Namn personnummer och adress till både köpare och säljare.
-
Samtliga lagfarna ägare finns med som säljare. Beakta att säljarens maka/makes medgivande skall finnas med. Dock krävs detta ej i de fall då fastigheten är säljarens enskilda egendom (mer om enskild egendom äktenskapsbalken 7 kap). Märk dock att medgivande fodras i vissa fall, även om fastigheten är enskild egendom och är makarnas/partnernas gemensamma permanentbostad [12] [23]. Om det är ett dödsbo som är ägare fodras samtliga dödsbodelägares underskrift. Är det ett bolag som är överlåtaren är det firmatecknaren som får underteckna handlingen. Vem som är firmatecknare kan man få reda på hos bolagsverket (före detta PRV).
-
En korrekt fastighetsbeteckning med kommun, trakt, block och enhet.
18
Överlåtelse av lantbruk
-
Köpeskillingen skall anges. Denna behöver inte vara ett fast belopp, utan kan vara ett specificerat kvadratmeter pris.
-
En överlåtelseförklaring. Ex säljaren överlåter härmed genom försäljning till köparen fastigheten …
-
Datum för överlåtelsen bör framgå. Köpet räknas från den dagen kontraktet skrivs under. Man bör tänka på att fastigheten beskattas året efter avyttring. Så om man säljer i december med tillträde först nästa höst kommer man beskattas innan betalningen skett. På samma gång reduceras tiden för uppskov av reavinsten med ett år. Denna regel medför idag att man får skjuta upp reavinstskatten på den del som hänför sig till privatbostaden, då man skaffar en ny ersättningsbostad. Denna får tidigast vara anskaffad året före och senast året efter ursprungsfastigheten sålts (fullständiga regler 47 kap IL). [13] Denna regel är under granskning och kan komma att ändras i och med förslaget om slopad fastighetsskatt.
-
Alla inskrivningar, nyttjanderätter och inteckningar bör framgå. De inskrivna belastningarna framgår av utdraget ur fastighetsregistret.
-
Samtliga lagfarna ägare skall skriva under kontraktet och ha make/makas samtycke då det krävs. Säljarens namnteckning skall bevittnas av två personer (20:7 p1 JB).
-
Vid försäljning av fastigheter med skog bör man även skriva in att säljaren garanterar att det inte finns några sålda avverkningsrätter, som ännu är outnyttjade. Vidare bör ev. uttag av skogen regleras fram tills tillträdesdagen, samt huruvida skogen skall överlåtas försäkrad eller ej.
-
Den intresserade läsaren hänvisas till Folke Grauers bok Fastighetsköp 2 kap[12].
3.5.2 Villkorat köp Det är populärt att avtala om villkor för köpets fullbordande. Emellertid är inte alla villkor juridiskt bindande. I JB 4:3 finns villkor som måste vara inskrivna i köpehandlingen för att de skall göras juridiskt bindande. Då villkor finns som håller köpet svävande får övertagaren av fastigheten endast vilande lagfart (20:7 p14 JB). För att detta inte ska dra ut allt för mycket på tiden så står det i JB 4:4 att man inte kan villkora köpet mer än två år. Skulle villkor om längre tid vara fattade är det helt utan juridisk verkan. Har däremot ingen tid angetts skall det antas vara två år (JB 4:4). Det finns dock vissa undantag: Erläggandet av köpeskillingen, villkor om fastighetsbildning och förbehåll som grundar sig på bestämmelser i lag (JB 4:4 2 st). Ett viktigt påpekande för att villkoret skall kunna göras gällande, då man använder sig av s.k. dubbla köpehandlingar (dvs. köpekontrakt och köpebrev), är att återgångsklausulen återupprepas i köpebrevet (JB 4:6). [12]
19
Överlåtelse av lantbruk
3.5.3
Exempel på köpekontrakt
Köpekontrakt kan man antingen ladda hem kostnadsfritt på Internet t.ex. http://www.bodoo.se/Pdf/swedish/PurchaseAgreementRealEstate.pdf eller skriva ihop ett själv, med vägledning av andra kontrakt. Alternativt kan det införskaffas i bokhandeln eller genom att bank/jurist anlitas. Nedan är ett förslag på hur det skulle kunna se ut.
20
Överlåtelse av lantbruk
Köpekontrakt
Säljare
Anna Ek (1938-05-20- 9999)
1/1
Myrstigen 3, 444 44 Utby Köpare
Märta Al (1974-05-15-9999)
1/1
Almvägen 2, 555 55 Åbo Fastighet
Mossen 2:28 Vara kommun.
Säljaren överlåter härmed genom försäljning till köparen fastigheten Mossen 2:28 Vara kommun. Köpeskilling FEM MILJONER SEX HUNDRA TUSEN (5 600 000:-)
Villkor för köpet: § 1 Tillträdesdag Köparen skall tillträda fastigheten den 16 mars 2007 sedan köpeskillingen erlagts till fullo på det sätt som anges i § 2 samt erhållit lagfart. Det åligger köparen att söka förvärvstillstånd samt att kommunen skall avstå sin förköpsrätt. § 2 Betalningsvillkor Köpeskillingen erläggs genom att köparen: A. betalar 600 000 kronor som handpenning på kontraktsdagen. B. betalar resterande 5 000 000 kronor av köpeskillingen på tillträdesdagen, då denne besiktigat och godkänt fastighetens enl. villkoren i detta kontrakt. § 3 Lån. Köparen övertar inte säljarens lån. § 4 Inteckningar Säljaren garanterar att fastigheten överlåts fri från belånade inteckningar och att fastigheten inte belastas av någon nyttjanderätt, servitut, samfällighet/gemensamhetsanläggning, arrende eller annat avtal, som inte framgår i bifogat prospekt. § 5 Försäkring, ansvar. Säljaren garanterar att fastigheten fram till tillträdesdagen är fullförsäkrad inklusive skogen och ekonomibyggnader. Säljaren står faran om fastigheten skadas eller försämras genom olyckhändelse eller vårdslöshet under tiden fram till tillträdesdagen. Faran övergår till köparen på tillträdesdagen, även om fastigheten ej tillträtts p.g.a. köparens dröjsmål.
21
Överlåtelse av lantbruk
§ 6 Fördelning av utgifter och inkomster Säljaren skall betala skatter, räntor och andra utgifter som belöper på fastigheten och lösören fram till tillträdesdagen. Från och med tillträdesdagen övergår betalningsansvaret till köparen. På samma sätt fördelas inkomster från arrenden och försäljning av alster mm. Eldningsolja och dieselolja för maskinerna övertages av köparen på tillträdesdagen för aktuellt dagspris. § 7 Lagfartskostnad Alla kostnader för lagfarten som är förenade med köpet skall åläggas köparen. § 8 Säljarens förpliktelser Säljaren garanterar att det inte finns några förelägganden eller andra beslut, som inskränker köparens rådighet över fastigheten. Överlåtaren garanterar även att det inte finns några ålägganden som följer ägandet av fastigheten. Säljaren garanterar att det inte finns något farligt avfall eller förorenad mark på fastigheten. Vidare garanteras att samtliga för fastigheten debiterade kostnader som för fastighetsbildning, samfällighetsföreningar samt gemensamhetsanläggningar är betalda. § 9 Information om fastigheten. Säljaren har framfört all väsentlig information om fastigheten och dess skick till köparen i objektsbeskrivning och de andra bifogade dokumenten. Säljaren försäkrar på heder och samvete att denna inte förtigit eller undanhållit väsentlig information. Säljaren ska på tillträdesdagen avlämna fastigheten avstädad. Vilket innebär att boningshuset skall vara utrymt och väl rengjort. Övriga byggnader skall vara avsopade och urröjda. Kvarlämnade föremål skall övergå i köparens ägo vid överlåtelsen. Köparen har vetskap om sin undersökningsplikt och har beretts möjlighet att besiktiga fastigheten. Köparen har ingen rätt att föra talan vidare om sådant denna borde ha upptäckt vid en grundlig och noggrann undersökning. § 10 Hyra, Arrenden och nyttjanderätter. Svante Karlsson har enligt bifogat avtal rätt att till avtalets utgång den 1 dec. 2009 arrendera åkermarken, samt bibehålla jakträttsupplåtelsen på hela fastigheten. § 11 Stråfoder mm. Befintligt förråd av stråfoder, halm och stallgödsel skall utan ersättning ingå i köpet. Säljaren får dock använda det som krävs fram till tillträdesdagen för att utfodra befintlig djurbesättning. § 12 Skogsavverkning Säljaren garanterar att det inte finns några ej avverkade rotposter eller avverkningsrätter. Säljaren förbinder sig att varken sälja eller avverka skog utan köparens medgivande.
22
Överlåtelse av lantbruk
§ 13 Höstplöjning och höstsådd Säljaren förbinder sig att överlåta fastigheten höstplöjd varav 20 ha ska vara höstsått med vete. § 14 Arealersättning, miljöstöd och bidrag Samtliga stöd, bidrag och ersättningar enligt bifogat avtal skall medfölja fastigheten och tillhandahållas av köparen vid tillträdesdagen. § 15 Kontraktsbrott/skadestånd Skulle köparen eller säljaren ej rätteligen fullgöra sina åtaganden enligt detta köpekontrakt äger motparten rätt till skadestånd. Vid kontraktsbrott av väsentlig betydelse för part, har denne dessutom rätt att häva köpet. Om avtalet möter hinder genom myndighetsbeslut skall handpenningen i sin helhet återbetalas till köparen. § 16 Slutlikvid, köpebrev och pantbrev Sedan köparen erlagt köpeskillingen enligt villkoren i § 2, skall säljaren utfästa ett undertecknat köpebrev som kvittens för fastigheten. Säljaren skall överlämna nycklar samt de fastighetshandlingar så som kartor, byggnadsritningar, skogsbruksplan samt alla pantbrev. § 17 Övergång av äganderätt Äganderätten till fastigheten och lösören övergår till köparen först då köpebrevet är undertecknat. Följande bilagor tillhör köpekontraktet 1
Fastighetsutdrag
2
Avtal om övergång av bidrag, stöd och ersättningar
3
Prospekt/objektsbeskrivning
4
Jakträttsupplåtelse, hyres- och arrendeavtal
5
Markkarteringskarta, skogsbruksplan och byggnadsritningar.
Parterna har genom att signera varje blad i tillhörande bilagor tagit del av och godkänt innehållet av dessa.
23
Överlåtelse av lantbruk
Detta avtal har upprättats i två exemplar varav säljaren och köparen tagit var sitt. Utby den 11 november 2006 Överlåtelsen godkännes ______________________
_____________________
Anna Ek (Säljare)
Hans Ek (Make till säljaren)
______________________ Märta Al (Köpare)
Säljarens namnteckning bevittnas av följande två personer ______________________
_____________________
______________________
_____________________
Namnförtydligande
Namnförtydligande
24
Överlåtelse av lantbruk
3.6 Övriga beaktansvärda saker vi en överlåtelse 3.6.1 Maskinavyttring utan moms Då det finns en rörelse på lantbruksfastigheten och man har tänkt att sälja inkråmet i företaget, kan man göra det momsbefriat. Med inkråm räknas maskiner redskap mm. Dock finns det ett krav på att mer eller mindre allt måste följa med verksamheten. Detta gäller då nästa ägare ska ta över företaget/näringsverksamheten. Lagrumshänvisning 3:25 ML. Exv. en gård där maskiner och allt överlåts. Maskinernas samlade värde uppgår till 1 000 000 kr. Egentligen skulle säljaren ha tagit ut moms med 25 % (= 250 000 kr) av köparen, som skulle momsregistreras och betalas in. Köparen i sin tur skulle senare få tillbaka sina inbetalade 250 000 kr i sitt bolag. Säljaren hade ändå fått tillbaka pengarna, då han avvecklat verksamheten och motparten hade ändå dragit den utgående momsen senare mot ingående moms. Kontentan hade alltså blivit att köpeskillingen hade ökat temporärt vilket lett till en svårare finansiering. [24] 3.6.2 Transportavtal/Transportköp ”7 § Överlåts ett köp av fast egendom utan något annat tillägg till eller någon annan ändring i köpevillkoren än tiden för tillträdet och betalningen, samt sättet för betalningen i den mån ändrade inteckningsförhållanden påkallar det, skall stämpelskatt betalas endast för det senaste köpet. Skattebefrielse för tidigare köp erhålls dock endast om lagfart för samtliga köp söks inom den tid som är stadgad för det första köpet. Har skatten för tidigare köp redan betalats avräknas beloppet från skatten på det sista köpet. Bestämmelserna om återvinning i 36 § tillämpas om skatten inte kan avräknas helt. Skattebefrielse enligt första stycket medges inte, om 1) den som överlåtit egendomen är en juridisk person som har köpt egendomen från en annan juridisk person, som ingår i samma koncern, och 2) den som förvärvat egendomen är en juridisk person som är moderföretag eller dotterföretag till den som överlåtit egendomen till förvärvaren. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även vid upplåtelse eller överlåtelse av tomträtt. Vad som i första stycket sagts om lagfart gäller då inskrivning. Begäran om tillämpning av denna paragraf skall framställas när lagfart eller inskrivning söks. Överlåtare och förvärvare skall därvid skriftligen samt på heder och samvete intyga 1) att ersättning för den överlåtna egendomen inte lämnats och inte heller skall lämnas utöver vad som framgår av den ingivna överlåtelsehandlingen, 2) att inte heller i övrigt avtal träffats om tillägg till eller annan ändring i villkoren för tidigare förvärv än vad som angetts i överlåtelsehandlingen samt 3) att förhållanden som avses i andra stycket inte föreligger. Lag (1998:1610).” [18][25]
25
Överlåtelse av lantbruk
3.7 Kommunalförköpsrätt Kommunen har rätt att förköpa fastigheter (här inkl. tomträtter) enligt 1 § förköpslagen under vissa förutsättningar. 1. fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. 2. fast egendom som behöver rustas upp eller som behöver byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något ändamål som anknyter till den. 3. fast egendom som behövs för att tillgodose ett väsentligt behov av mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv. 4. fast egendom med byggnad som bör bevaras därför att den är värdefull från kulturhistorisk eller miljömässig synpunkt. 5. fast egendom som är bebyggd med hus som behöver användas som bostad för permanent bruk och som är belägen inom ett område där det råder en avsevärd efterfrågan på fritidsbostäder. Det finns dock vissa fall enligt 3 § då kommunen ändå inte får förköpa. De väsentligaste fallen är framförallt: Då försäljningen avser en fastighet vars areal understigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus, rad- eller kedjehus om huset är inrättat till bostad för permanent eller fritidsändamål för högst två familjer. Då köparen är make/maka eller dess avkomling. Har kommunen förklarat sig avstå sin förköpsrätt har de förverkat sin möjlighet att gå in och förköpa fastigheten. 4 § Lite förenklat skulle man kunna säga att kommunen går in i köparens ställe med dennas villkor och pris. 5 § Förköpsrätten skall utövas senast på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart sökt. Har ansökan om att kommunen skall avstå sin förköpsrätt överlämnats till dem tidigare åtföljt av köpehandling skall tre månader räknas från denna dag. 7 § Väljer kommunen att gå in och förköpa skall kommunen söka tillstånd hos regeringen. Tillstånd skall vägras om inte 1 § och 3 § 1st är uppfyllda. Tillstånd skall även vägras om det är oskäligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. 9 § Förköpslagen kan kringgås genom fastighetsreglering.
26
Överlåtelse av lantbruk
3.8 Förvärvstillstånd För att erhålla lagfart på en lantbruksfastighet behöver man i vissa fall ansöka om förvärvstillstånd. Detta söker man generellt hos länsstyrelsen och i vissa fall hos jordbruksverket. Ansökan skall göras av köparen inom tre månader från förvärvsdatumet. Vad det är som avgör om tillstånd enligt jordförvärvslagen krävs är i vilken kommun eller del därav den köpta fastigheten befinner sig. Har köparen varit bosatt i kommun vilken i bilaga C benämns som glesbygdsområde det senaste året undantas den från plikten att söka tillstånd. Dock måste man göra en anmälan om detta. Detsamma gäller då köparen har för avsikt att bosätta sig på fastigheten permanent.
Sverige är indelat i glesbygdsområden, omarronderingsområden och friområden. Med glesbygdsområden avses stora sammanhängande områden med glesbebyggelse och långa avstånd till sysselsättning. Det är av regionpolitiska och sysselsättningsskäl som reglerna finns. Dess huvudsyfte är att motverka avfolkning samt främja bosättning på landsbygden. Omarronderingsområdena är områden med mycket stark ägosplittring. Inom friområdena kan privatpersoner förvärva skogsmark utan tillstånd. Se närmare de olika områdena i bilaga C. Om tillstånd vägras skall överlåtaren underrättas om beslutet. Säljaren kan då begära fastigheten inlöst enl. 12 § jordförvärvslagen (1979:230). Kostnaden för att söka tillstånd utfaller på köparen. Kostnaden är uppdelad i tre olika kostnadsgrupper enl. följande 3200, 5000, 11 000kr. [26] [19] Generellt kan sägas att privatpersoner oftast beviljas tillstånd enl. jordförvärvslagen, medan aktiebolag oftast nekas. 4
Enkätstudien
Av de 61 deltagande säljarna var det fem stycken som sålt till släktingar. Dessa sålde dock till ett marknadsmässigt pris, varför de inte är bortgallrade sedan tidigare. Deras genomsnittliga K/T tal var på 1,1. Av dessa fem hade en anlitat mäklare och två tog hjälp av fristående konsulter. Tre av fem anger att huvudskälet till försäljningen är egen ålder medan de två återstående angav sociala aspekter respektive att lantbruket tog för mycket tid. Priset bestämdes i ett fall utifrån marknadspriset, i två fall utifrån begärt pris och i ett fall slutna anbud. En valde att avstå från att svara. Såvida inte annat anges kommer släktköpen hädanefter vara borträknade. Snittpriset på samtliga fastigheter låg på knappt tre miljoner.
27
Överlåtelse av lantbruk
1. Hur stor del av fastigheten ägdes av respektive kön(anges i procent)? Könsfördelning
M 100% K 33 M 67 K 50 M 50 K 67 M 33 K 75 M 25 K 100%
Utfallet blev enligt följande:
• 10 st. 100 % kvinna, • 24 st. 100 % man, • 16 st. kvinna 50 % man 50 % • Resterande sex var fördelade med fyra kvinnodominerat ägande och två mansdominerade.
Detta innebär att 46 % av fastigheterna hade mansdominerat ägandeskap. Vidare noteras att 28 % hade kvinnodominerat ägande. 28 % hade jämlikt ägande. Varför ägarstruktur är så spridd är svårt att definitivt slå fast. Dock är många fastigheter ärvda av äldsta sonen enl. gammal tradition. Med den förklaringen torde det vara svårt att svara på hur 25 % är kvinnoägt. Det är dock möjligt att många av kvinnorna ärvt lantbruksenheten efter sin framlidne man och därför fått fullständigt ägandeskap. En annan teori skulle kunna vara att mannen skrev sig som ensam ägare, för att inte riskera att bli av med gården vid en ev. bodelning.
28
Överlåtelse av lantbruk
2. Vilken var säljarens/säljarnas genomsnittsålder vid försäljningen? Åldersfördelning
70< 60-70 50-60 40-50 30-40
•10 st. var 70 år eller äldre. •17 st. var 60-70 år. •17 st. var 50-60. •11 st. var 40-50. •1 var mellan 30-40. Detta innebär att 48 % har en ålder av åtminstone 60 år. 21,5 % hade en ålder på under 50 år. 19 stycken har även angivit att egen ålder var den främsta eller bland de främsta orsakerna till försäljningen. 3. Hur skulle du definiera fastigheten utifrån storlek och huvudsakligt ändamål? Fördelning Mellan de olika ägoslagen
Hästgårdar Jordbruk Skogsbruk
29
Överlåtelse av lantbruk
• 12 st. har valt att klassa sin forna fastighet som en hästgård. • 17 st. som jordbruk. • 25 st. som skogsbruk. Två har valt att ange både jord- och skogsbruk. Vid överlåtelse av hästgårdar valde 67 % (8/12) att sälja med mäklare. Samma siffra vid överlåtelse av jordbruk var 65 % (11/17) och vid överlåtelse av skogsbruk 80% (20/25). Om man jämför med snittet, som visar att 71 % sålde med mäklare, kan man se att mäklarens inblandning vid försäljning av skogsbruk var mer frekvent. 4. Sålde ni er fastighet med eller utan inblandning av fastighetsmäklare? Antal försäljningar m ed respektive utan m äklare 45 40 35 Antal
30 25 20 15 10 5 0 M
U
Fördelningen är 40 med och 16 utan fastighetsmäklare. 71% (40/56) sålde med mäklare och 29% utan.
30
Överlåtelse av lantbruk
Fördelning i procent
Med Utan
K/T- talet (köpeskilling genom taxeringsvärdet) med mäklare är 18 procentenheter högre för dem som säljer med mäklare. Försäljningspriset motsvarar 138 % av taxeringsvärdet med mäklare och 120 % av taxeringsvärdet utan mäklare. Man bör dock ta siffrorna med ett visst mått av reservation då det taxerade värdet kan avvika kraftigt i vissa fall. Tidigare bekantskap kan också ha påverkat resultatet vilket jag har valt att bortse ifrån i detta arbete (Se fråga 13). Taxeringsvärdet är utformat för att motsvara 75 % av marknadsvärdet vid värdetidpunkten. Alltså borde marknadsvärdet ligga på 100/0,75 = 133,3 % av taxeringsvärdet. Genomsnittet i urvalet i undersökningen är 129 %. Detta innebär att det teoretiska marknadsvärdet överstiger det faktiska värdet med 4 procentenheter. Dock är detta arbete starkt avgränsat jämfört med underlaget för fastighetstaxeringen. Försäljningspriset i procent av taxeringsvärdet. Där 100% motsvarar tax-värdet. 160 140 120 100 Med
80
Utan 60 40 20 0 Med
Utan
31
Överlåtelse av lantbruk
Spridning mellan K/T talen för de olika kategorierna av lantbruk varierar kraftigt. Från 1,11 för jordbruk till 1,71 för hästgårdarna. Huruvida detta beror på närheten till Göteborg, eller med det ökande intresse för just sådant boende vill jag låta vara osagt. Det kan även bero på emotionella värden, då boendet utgör det största delvärdet på den typen av fastighet. K/T talen i procent för de olika kategorierna av lantbruk. 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Häst gårdar
Jordbruksf astigheter
Skogsbruksfast ighet er
Frågor till dem som sålde med mäklare. 5. Vilken omständighet avskräckte er mest från att sälja utan mäklare. Vilken omständighet avskräckte er mest från att sälja utan mäklare Tidsbrist för egen arbetsinsts Marknadsföringsmässiga Byråkratiska myndigheter Skattetekninska Ekonomiska Juridiska 0
2
4
6
8
10
Antal
36 stycken av de 41 som sålt via mäklare har svarat enligt utfallet i diagrammet ovan.
32
12
14
Överlåtelse av lantbruk
6. Varför valde ni att sälja med hjälp av mäklare?
Varför valde ni att sälja med hjälp av mäklare? Slippa ansvar för fel och brister Ge ett högre förtroende till köparen Ont om tid
Budgivning
Slippa kundkontakt
Få ut ett högre pris 0
2
4
6
8
10
12
Antal av 35
Man ser tydligt ovan de tre huvudsakliga andledningar varför man säljer via mäklare. Främsta anledningen till att man väljer att sälja via mäklare är att få ut ett högre pris. Att priset skulle bli högre styrks av tidigare konstateranden med viss reservation. Ge ett högre förtroende till köparen har åtta st. svarat. Att det är en opartisk mellanhand, som förmedlar objektet till köparen skapar en viss trygghet. Många köpare hyser stort förtroende till den branschkännedom och erfarenhet som ofta en gårdsmäklare besitter. Att slippa ansvar för fel och brister anger sex st. som huvudfaktor, vilket åskådliggörs i diagrammet. Utgångspunkten var att se om det fanns de som ”trodde” att mäklare tog ansvar för fel och brister i fastigheten, vilket inte är fallet. Under en telefonintervju utvecklade den tillfrågade det hela enl. följande. Denna menade att fastighetsmäklarna hjälper till att friskriva säljaren från ansvar för fel och brister. På det sättet kan en mäklare hjälpa säljaren att slippa ta ansvar för fel och brister.
33
14
Överlåtelse av lantbruk
7. Behövde ni anlita någon extern expertis vid försäljningen som ni själva fick bekosta inom något/några av följande områden? Behövde ni anlita extern expertis vid försäljningen 10 9
Revision
8 7
Ekonomi Värdering Besikting
6 5 4 3
Produktionskapacitetsuppskattning 2 1 0 1
Områdena juridik, markandsföring, budgivning och kontraktsskrivning var det ingen som angav. Därför är de inte redovisade i diagrammet. De kunder som behövt anlita extern expertis utgör 27,5 % (11/40). Att så stor del av mäklarna inte täcker in samtliga områden måste ses som en brist i fackmännens kompetens.
34
Överlåtelse av lantbruk
8. Mäklaren bistod med följande kompetens som ingick i försäljningsuppdraget utan vidare kostnad.
Mäklaren bistod med följande kompetens utan ytterliggare kostnad 40 35 30 25 20 15 10 5
sk at tn
in g
g
Pr o
du kt io
ns ka p
ac it e ts up p
Bu
dg i
vn in
ng
Ko
nt ra kt ss kr ivn i
sf ör in g
g
M ar kn ad
sik tn in Be
rd er in g Vä
k Ju rid i
on om i Ek
R
ev i
si on
0
(Vid bearbetning av resultatet i denna fråga har jag valt att ta bort de fyra som av någon anledning inte svarat på något alternativ.) Mäklarna bistår i ytterst begränsad omfattning med produktionskapacitetsuppskattning, vilket det uppenbarligen finns behov av. Denna kompetens anser jag att en lantbruksmäklare skall tillhandahålla, då det utgör en grund för en korrekt och rättvisande värdering. Utan att veta boniteten (tillväxten) i skogen, avkastningen på åkern (ton/ha åkermark) samt lönsamheten i produktionsanläggningarna, föreligger det ingen kompetens i värderingarna utan bara kvalificerade gissningar. Säg t.ex. att boniteten i skogen skiljer sig med 2 m3sk/ha. På en fastighet om 100 ha medför detta 200 m3sk/år. Multiplicerar man sedan 200 m3sk med ett rotnetto på 250 kr/m3sk så blir 50 000 kr/år. Skall man sedan se vad det medför för värdeökning totalt får man diskontera värdet med kalkylränta som här anges till 5 %. Detta medför en värdeökning på fastigheten med 1 000 000 kr (50 000/0,05). Den duktiga mäklaren ser till att betona detta, vilket medför en ökad behållning för säljaren.
35
Överlåtelse av lantbruk
Vidare erbjöd väldigt få mäklare hjälp inom revision och ekonomi. Här är det svårt att tolka om kompetensen inte fanns eller om den bara inte efterfrågades. Generellt kan man säga att kompetens inom detta område är väldigt viktigt då det finns stora pengar att spara. synnerhet då det är frågan om en näringsverksamhet som skall avvecklas och inte bara en fastighet. Lantbruksmäklarens roll är i mångas ögon lika mycket en konsult som en mäklare. 9. Hur stort arvode/provision fick mäklaren inklusive moms? Medelprovisionen låg på 4,26% och en summa av 110 000kr (106 666). För fastigheter med försäljningspris upp till 1 500 000 var medelprovisionen 4,8 % och 60 000 kr. För fastigheter med försäljningspris mellan 1 600 000 – 3 000 000 kr så var provisionen 4,36 % och 102 000 kr. För fastigheter över 3 000 000 kr var provisionen 3,13 % och 187 000 kr. Märk att det var 27 st. som svarade på frågan om provision i kr och 28 st. i %. Samtliga som svarade i % svarade inte i kr och vice versa. 27 respektive 28 st. svarande gentemot 40 st. Tillfrågade ger ett visst mått av osäkerhet i svaret. Man bör även beakta att det kan finnas de som angivit för lågt %, då de inte räknar in momsen även om det klart och tydligt efterfrågats. Många pratar enbart om provisionen exkl. moms.
36
Överlåtelse av lantbruk
Frågor till dem som sålde utan mäklare. 10. Behövde ni anlita extern expertis vid försäljningen, som ni själva fick bekosta inom något/några av följande områden.
Anlitad extern expetis vid försäljningen 14 12 10 8 6 4 2
et su pp sk at tn in g
ni ng ss kr iv
Pr od uk t io ns ka pa cit
Ko nt ra kt
Vä rd er in g
Ju rid ik
Ek on om
i
0
Det var 14 av de 16 som sålde utan mäklare som använt sig av extern expertis inom någon eller några av följande områden. Därutöver hade en tillfrågad hjälp av sin bank. Det var alltså endast en deltagare som sålde helt utan extern hjälp.
37
Överlåtelse av lantbruk
11. Hur kom ni i kontakt med köparen? Hur kom ni i kontakt med köparen? 14 12 10 8 6 4 2 0 Annonserade i tidningen
Annonserade på internet
Mun till mun metoden Köparen kontaktade er
Då jag utformade denna fråga hade jag förväntat mig att många fler hade blivit kontaktade av köparen. Därför valde jag att inte slå ihop den med fråga 18, som är snarlik. Vi kan dock se att rycktesspridningen är den främsta marknadsföringen i denna kategori. 12. Varför valde ni att sälja utan mäklare? (Om flera svar gradera utifrån främsta alternativet först) Svaren på denna frågan blev väldigt spridda och i otaliga kombinationer. Många valde att ringa in svarsalternativen utan att inbördes gradera dem. Därför går det inte att redovisa.
38
Överlåtelse av lantbruk
För Alla 13. Kände ni köparen innan? Med mäklare Kände ni köparen innan?
Utan mäklare. Kände ni köparen innan?
8% 3%
19%
Kände inte köparen
10%
25%
Kände inte köparen
Granne
Granne
Bekant
Bekant 19%
Vän
37%
79%
Vän
I frågan ovan redovisas inte släktköpen även om de är med i frågan. Det kan nämnas att det var fyra som sålde till släkt utan mäklare och en som sålde med mäklare. De som anlitar mäklare möter en annan kundgrupp, vilket illustreras ovan. Man kan se att de som säljer till en främmande person i större utsträckning tar hjälp av en mäklare. En person i enkätundersökningen menade att just intressekonflikten mellan vänskap och pengar var anledningen till att denna valde att sälja via mäklare. Vid förmedling via mäklare hamnar istället fokus och pristrissningen på mäklaren. 14. Vad var den främsta orsaken till försäljningen? Vad var den främsta orsaken till försäljningen? Bristande lönsamhet 8%
2%
Tog förmycket tid
18%
Behövde få loss bundet kapital 6%
Egen ålder
34%
Nyförvärv av annat lantbruk Sociala aspekter 2%
30%
Annan orsak
39
Överlåtelse av lantbruk
21 stycken angav att sociala aspekter, som skilsmässa, sjukdom eller dödsfall ensamt eller i kombination med något annat var huvudskäl till försäljningen. Sex st. angav flera skäl. Detta får anses naturligt, dock är det omöjligt att avgöra vilken som var den huvudsakliga orsaken. Därför har dessa ovan nämnda inte räknats in. Bristande tro på framtida lönsamhet och för liten fastighet har ingen angivit som huvudsakligt skäl, dessa aspekter redogörs därför inte. 15. Hur angeläget var en snabb försäljning för er? Med Mäklare. Hur angeläget var en snabb försäljning för er?
Utan mäklare. Hur angeläget var en snabb försäljning för er?
18%
20%
1Int e alls vikt igt >1år
1Int e alls vikt igt >1år
2 51%
18%
2 7%
3
3 7%
4 Mycket vikt igt hellst inom 1,5 mån
66%
4 Mycket vikt igt hellst inom 1,5 mån
13%
Enligt diagrammet finns inget samband som tyder på att man i högre utsträckning använder mäklare då önskemål finns om snabb försäljning. 16. Hur lång tid i veckor tog försäljningen av fastigheten från den dag ni bestämt er för att sälja tills den var såld? Generellt Veckor Antal <2 3
Med Mäklare Veckor <2
2.4 4.8
2.4 4.8
8.12 12.16 16<
9 8 Median- & 14 typvärde 8 13
Antal 0 4 4 Median- & 13 typvärde 8 11
8.12 12.16 16<
Utan Mäklare Veckor Antal <2 3 2.4 4.8
Median- & 5 typvärde 4
8.12 12.16 16<
1 0 2
En av de som sålde utan mäklare svarade inte på frågan. Medianvärdet och typvärdet för resterande försäljningar är 8-12 veckor. Medelvärdet är inte realistiskt p.g.a. frågans utformning. Därför är det inte redovisat. Medianvärdet och typvärdet för de som sålde utan mäklare hamnade på 2-4 veckor. För de som sålde med mäklare hamnade både typ- och medianvärdet på 8-12 veckor. Kanske lite förvånade resultat. Vad det kommer sig att det går snabbare att sälja utan är svårt att säga. Kanske är
40
Överlåtelse av lantbruk
det förhastat att dra stora slutsatser av detta. Att de som säljer utan mäklare oftare säljer till någon för dem känd person torde kanske vara en tänkbar förklaring. (Med anledning av resultatet angående köparkategori i fråga 13.) Den tanken måste dock avvisas, då de fyra som sålde till okänd köpare (utan mäklare) har uppgett följande försäljningstider: >2, > 2, 2-4, och 4-8 Veckor. Dock har det framkommit vid flertalet intervjuer att säljarna har varit besvikna på mäklarens engagemang och drivkraft vid försäljningen. 17. Hur mycket tid i timmar uppskattar ni att ni lagt ner på försäljningen? Med Mäklare Nerlagda timmar <80 80-160 160-240 240< Totalt Saknade svar
29 6
81% 17%
1 36 4
2% 100%
Utan Mäklare Nerlagda timmar <80 80-160 160-240 240< Totalt Saknade svar
13 1
93% 7%
14 2
100%
Jag ställer mig frågande till detta utfall. Har inga tankar och funderingar till varför resultatet blev som det blev. Skulle man dock fått göra om frågan hade jag valt att starta med ett mindre intervall, då jag insett att många lagt betydligt färre timmar än 80. 18. Fastigheten marknadsfördes på följande sätt(flera alternativ kan markeras). Se även fråga 11. Totalt var det 15 av de 16 som sålde utan mäklare som svarade och 39 av de 40 som sålde med mäklare som svarade. En säljare utan mäklare hade redan en intressent sedan tidigare och erbjöd därför bara denna att köpa fastigheten. Av den angivna anledningen, svarade han inte på frågan. Med mäklare
Utan mäklare
Fastigheten marknadsfördes på följande sätt i Dagspress Branschtidningar Mun till mun Internet
Fastigheten marknadsfördes på följande sätt i antal procent 30 77 5 13 8 21 29 74
Dagspress Branschtidningar Mun till mun Internet
antal procent 1 7 0 0 14 93 0 0
Man kan tydligt se att mäklarna marknadsför fastigheterna offentligt i mycket högre utsträckning än de som säljer utan mäklare. Att en bred marknadsföring ger fler intressenter, eller i alla fall inte färre är min uppfattning. Att många intressenter trissar upp priset ses mer som en regel än ett undantag. Det förvånar mig att de som sålde utan mäklare knappt överhuvudtaget marknadsförde sina fastigheter offentligt till den breda
41
Överlåtelse av lantbruk
öppna marknaden. Av de som sålde utan mäklare och angett i fråga 13 att de inte kände köparen innan var det bara en av fyra, som marknadsförde fastigheten ”offentligt”. 19. Hur stor arealandel av skogen i procent hade en ålder över 20 år? Hur stor arealandel av skogen i procent hade en ålder över 20 år
<20% 40% 60% >80 %
Denna frågas utformning är tänkt för att se om det funnits möjligheter till avverkning på fastigheten. Det finns dock en avverkningsbegränsning som säger att då en fastighet överstiger 50 ha skog, skall minst 50 % ha en ålder över 20 år. Finns det skog att hugga finns även möjligheten att använda skogsavdrag/rationaliseringsförvärv. Vid rationaliseringsförvärv får man även hugga på den ursprungliga fastigheten vars arrondering förbättras genom åtgärden. Det var åtta stycken som inte svarade på denna fråga och ytterliggare tre som angav att det inte fanns någon skog. Fördelningen var likvärdig för de som sålde med resp. utan mäklare. 30 av de 45 som svarade på frågan uppger att ca 60 % eller mer av skogen hade en ålder över 20 år. Vilket innebär att man kan hugga för att få en förmånligare finansiering. Av de som sålde utan mäklare och hade 60% eller mer skog över 20 år, svarade 43% (3/7) att de visste vad rationaliseringsförvärv innebar och 71% (5/7) vad skogsavdrag innebär. Motsvarande förhållande hos dem som sålde med mäklare var följande. 11 % (2/19) visste vad rationaliseringsförvärv innebar och 11% (2/19) angav att mäklaren förklarade det. 37 % (7/19) visste vad skogsavdrag var och för tre 16% (3/19) förklarade mäklaren. Då det statistiska underlaget är väldigt knappt, kan man diskutera värdet av vad siffrorna visar. Statistiken visar i alla fall tydligt på att kunskapen var betydligt mer utbredd i gruppen utan mäklare.
42
Överlåtelse av lantbruk
20. Hur bestämdes priset på er fastighet? 54 av 56 har deltagit i frågan. Bland dem som sålt utan mäklare har 15 av 16 deltagit i frågan. I samtliga fall har man använt sig av begärt pris. Av dem som sålt med mäklare är det lite mer spritt men man kan inte missta sig på att de flesta använder sig av budgivning. Se cirkeldiagrammet nedan. Hur bestämdes priset på er fastighet? (med mäklare)
Budgivning Slutna anbud Auktion Begärt pris Slutna anbud+ budgivning
21. Delades fastigheten upp mellan flera köpare vid försäljningen? 55 av 56 svarade på denna fråga. Av dessa var det sex st. som angett att fastigheten delades upp mellan flera köpare. Samtliga av dessa sex sålde med mäklare. Detta motsvarar 11 % av det totala antalet och 15 % av de som sålde med mäklare. Att ingen av dem som sålde utan mäklare sålde till flera kan kanske förklaras med bristande kunskap. (se vidare avsnitt 3.1) 22. Överläts del av fastigheten med hjälp av någon fastighetsbildningsåtgärd? Här är det 53 av 56 som svarat. 7 av 53 har använt sig av någon fastighetsbildningsåtgärd. Av de sju var det en fastighetsreglering och sex stycken avstyckningar. Fyra av de sju sålde utan mäklare och tre med mäklare. Det motsvarar 4/15= 27 % av dem som sålde utan mäklare som använde sig av någon fastighetsbildningsåtgärd. 3/38= 8 % av de som sålde med mäklare. Eftersom man inte söker lagfart på fastighetsregleringar finns det ett mörkertal i min statistik. Då urvalet till denna undersökning bygger på lagfarna köp ska denna siffra betraktas med reservation.
43
Överlåtelse av lantbruk
23. Kände ni till följande saker och vad de innebar vid er försäljning? Kände ni till följande saker och vad de innebar vid er försäljning?(Utan mäklare) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Ja i %
Tillstånd enl. jorförvärvslagen
Anmodan om att kommunen skulle avstå sin förköpsrätt
Transportavtal
Maskinavyttring utan moms
Fastighetsreglering
Skogsavdrag
Rationaliseringförvärv
Nej i %
Kände ni till följande saker och vad de innebar vid er försäljning? (med mäklare) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Ja Mäklaren förklarade
44
Tillstånd enl. jorförvärvslagen
Anmodan om att kommunen skulle avstå sin förköpsrätt
Transportavtal
Maskinavyttring utan moms
Fastighetsreglering
Skogsavdrag
Rationaliseringförvärv
Nej
Överlåtelse av lantbruk
I denna fråga ser man genomgående att de som säljer utan mäklare besitter en större kunskap inom ämnet. Troligtvis har säljarens kunskap inom ämnet en avgörande betydelse då denne avgör huruvida den vill sälja själv eller via mäklare. Det är endast en av de som sålde utan mäklare, som inte kände till något av alternativen. Fyra st. sålde genom mäklare till grannar. Ingen använde sig av någon fastighetsbildningsåtgärd. Oklart varför då det fanns betydande pengar att tjäna i vissa fall. En fastighet såldes för ett pris runt tio miljoner och hade mer än 60 % av skogen över 20 år. Ändå gjordes ingen fastighetsreglering och säljaren hade varken vetskap om rationaliseringsförvärv eller skogsavdrag. 5
Lantbruksmäklarens värde
Som antytts ovan utgår normalt mäklarprovision med 200 000 - 250 000 kr inkl moms på en fastighet värd fem miljoner kr. Detta motsvarar en årsinkomst för en normal löntagare. Är mäklarna så pass skickliga att deras arbete medför någon vinst för säljaren? Först lite bakgrund. Då det är frågan om ett lantbruksföretag, alltså 100 % näringsverksamhet, får man först och främst dra bort 20 % i moms för näringsverksamheten (NRV). Därefter kan man lägga in mäklarprovisionen i omkostnadsbeloppet, som minskar kapitalvinsten med lika mycket. Kapitalvinsten i sin tur hade man fått beskatta med 27 %. Detta innebär att mäklararvodet egentligen bara blir 58,4 % av det ursprungliga värdet. I exemplet ovan skulle mäklarprovisionen bli 250 000 x 0,584 = 146 000.
5.1 Mäklarens bidrag till försäljningen En mäklare kan bistå med allt från annonsering, budgivning, kundkontakt, kontraktsförslag till ekonomisk/skatteteknisk rådgivning. Sådan ekonomisk rådgivning leder oftast till ett högre pris och större ekonomiska möjligheter för köparen. Ett räkneexempel på en skogsfastighet som säljs för 5 miljoner. Med hjälp av rätt tekniker, kan man spara mycket pengar skattetekniskt. I första exemplet tänker vi oss en försäljning till en granne. Fastigheten säljs inte utan regleras över vilket inte medför någon stämpelskatt för lagfart, dock en förrättningskostnad på ca 20 000 kr. Här sparas 55 000 i stämpelskatt för lagfart (5 milj. x 0,015 -> 75 000 – 20 000 = 55 000). Vidare kan man utnyttja rationaliseringsförvärv, vilket innebär att man får en räntefri skattekredit. För enkelhetens skull räknas här med 30 % i skatt. 5 000 000 x 0,3 = 1 500 000 miljoner i räntefritt lån. Räknar man ut vad man årligen sparar om bankräntan är 5 %, blir det 1 500 000 * 0,05 = 75 000 kr/år. Om man bara tittar på dessa två saker, sparar grannen 130 000 kr i skatt första året, vilket nästan motsvarar mäklararvodet. Vänder man på det hela kan man säga att den duktiga mäklaren kan motivera en granne att bjuda 1,5 miljoner mer gentemot hans tidigare kalkyl. Är köparen inte från trakten kan denna istället göra ett skogsavdrag, vilket här motsvarar 32 500 i sparade ränteutgifter. Detta i sin tur skulle göra att den tidigare lånekalkylen skulle kunna ökas med 750 000 kr. Båda avdragen förutsätter naturligtvis att det finns skog att
45
Överlåtelse av lantbruk
avverka enligt vad som angetts tidigare i detta arbete. Har då mäklarna koll på detta? Detta behandlas under punkt 6. 6
Telefonintervju med mäklare
Resultat av telefonintervjuerna, som ägde rum den 19 juni 2007. Överlag kan man säga att ungefär hälften av de tillfrågade byråerna uppger att de har någon mäklare, som förmedlar lantbruk. Här redovisas bara de som svarat att de förmedlar latbruksfastigheter. Jag vill dock passa på att berömma de mäklare, som vid den inledande frågan sagt att de inte besitter tillräcklig kompetens för att förmedla lantbruk och hänvisar till andra mäklare. Även två olika mäklare som förklarar att de kan sälja mindre gårdar s.k. Hästgårdar, men säger att de inte har tillräcklig kompetens för att förmedla större gårdar. En sådan mäklare tar sitt ansvar och sätter kunden i första hand, istället för sin egen plånbok. Tillvägagångssätt för intervjun, se under punkten 1.1.4. Det var tolv stycken som svarade att de förmedlar lantbruksfastigheter och att de hade tid att svara på nästa fråga. Dock gör åtta av de tolv en kovändning, när jag presenterar mig och mitt ändamål och vill inte längre prata. Ursäkter till att de inte längre kan tänka sig att svara redovisas efter resultatet av de som deltog. Intervjuer som fullföljdes. Det var tänkt att bli sex stycken intervjuer. Dock blev det bara 4 stycken då många inte ville delta. De i förväg uppsatta kriterierna att inte använda samma kedja två gånger gjorde det inte möjligt att få in alla sex. Det hade varit fel att t.ex. bara låta LRF- konsult svara på alla orter. 1. Varför anser ni, att man skall välja att sälja sin lantbruksfastighet med mäklare? Tillgång till större marknad, bättre pris och att köparen känner sig mera säker. Nå ut till fler kunder, lättare att komma till avslut och förmodligen ett högre pris. Vi har kunskap om vad man bör känna till. Stöd, bidrag med mera. 2. Hur mycket tar ni i provision inkl. moms på en förmedling då köpeskillingen är 1,5, 3 resp. 5 milj. En mäklare säger att han inte kan svara exakt på den frågan utan att det beror mycket på hur svårsåld fastigheten är. Dvs. hur den ska marknadsföras och vad som skall ingå. De andra säger att vid 1,5 miljoner hamnar provisionen på 5 %. Vid 3 miljoner hamnar deras svar mellan 2,5- 4,4% och vid 5 miljoner mellan 2- 3,75%.
46
Överlåtelse av lantbruk
3. Inom vilka av följande områden kan ni bistå med hjälp till era kunder? De som anger att de kan bistå med följande tjänst genom att anlita någon utomstående, vilket kunden debiteras extra för, räknar jag inte in. Inom vilka av följande områden kan ni bistå med hjälp till era kunder? 4 3 2 1
9.Produktionskapacitetsu ppskattning
8.Budgivning
7.Kontraktsskrivning
6.Marknadsföring
5.Besiktning
4.Värdering
3.Juridik
2.Ekonomi
1.Revision
0
4. Genom vilka kanaler marknadsför ni era förmedlingsobjekt? Samtliga mäklare anger att de marknadsför sina objekt i dagspress och på Internet, då både hemnet.se och deras egen hemsida. Två av fyra anger att de annonserar i branschtidningar. Därutöver anger en mäklare att de har kundregister, där de marknadsför sina objekt och dessutom gör denne direktutskick till grannarna. Två andra anger att de har en bostadstidning, där de marknadsför sina objekt varannan vecka. 5. På vilket/vilka sätt avgörs priset vid era förmedlingar? Här råder en blandning mellan anbud och budgivning. Ibland i kombination och ibland vardera för sig.
47
Överlåtelse av lantbruk
6. Jag kommer nu att läsa upp sju begrepp. Jag är tacksam om ni kortfattat skulle vilja förklara vad de innebär och vilka ekonomiska konsekvenser de ev. kan medföra vid en försäljning? En av mäklarna försökte tappert svara på flera av frågorna. I de fallen mäklaren inte kunde klargöra för innebörden eller de ekonomiska konsekvenser som åtgärden innebär underkändes denne. Ett exempel på underkännande är följande. Rationaliseringsförvärv utgör ett förvärv där fastigheten blir rationellare. För att här få godkänt skall man kunna klargöra för begreppen på ett sådant sätt att man visar att man har vetskap om dess innebörd och vilka ekonomiska konsekvenser det medför. På frågan om fastighetsreglering klarades denna fråga efter en del ledtrådar och vägledning. Två av mäklarna svarade på de olika begreppen utan några vidare ledtrådar. En kunde inte hitta orden för vad rationaliseringsförvärv är. Denne angav också att man alltid måste söka tillstånd enligt jordförvärvslagen, vilket man ofta inte behöver.
Andel som kände till följande saker 4
3 2
1
Fa st ig he ts M re as gl kin er in av g yt tri ng ut an m om s Tr an sp or ta Ko vt m al m un al fö rk öp sr ät t Jo rd fö rv är vs la ge n
Sk og sa vd ra g
Ra tio na lis er in gs fö rv är v?
0
Resultatet på denna telefonintervju med mäklare kan man inte lägga så stor vikt vid då endast 1/3 av de tillfrågade ställde upp att svara. De som ställde upp var enligt min tro de som kände sig trygga i sin roll som lantbruksmäklare. Tyvärr fick vi ingen bekräftelse på att lantbruksmäklare skulle kunna detta område bättre än övriga deltagare i studien. Av dem som svarat att de förmedlar lantbruk och att de hade tid har jag fått följande ursäkter för att inte delta:
48
Överlåtelse av lantbruk
-
Ny sedan 10 veckor, det är nog bättre att du talar med en mer erfaren kollega. Då jag sa att det var alldagliga frågor, som en lantbruksmäklare bör känna till och att jag ville ställa dem till den som uppger att den förmedlar lantbruksfastigheter, hänvisade han till sin kollega, vilken han skulle be ringa upp. (Jag gjorde ett undantag här. Alla är vi någon gång nya och behöver gå med för att lära oss. Därför försökte jag kontakta kollegan enligt nästa punkt.)
-
När jag väl fick tag i kollegan fem timmar senare, svarade han på andra frågan att han inte hade tid och skulle ringa upp. Han fick namn och nummer. Han ringde inte upp och anledningen vet jag inte.
-
När jag presenterar mig och frågar om jag får ställa lite frågor, säger hon att hon har väldigt mycket att göra och inte har tid. Jag säger att det tar fem minuter. Hon ber då att få ringa upp. Vilket hon inte gör.
-
Jag förmedlar lantbruk. Jag har ett avslut imorgon och två visningar ikväll på just sådana objekt. Då jag presenterar mig tycker han att jag bör ställa frågorna till någon annan byrå, som har mer erfarenhet och kompetens av att sälja lantbruk. Jag förklarar likt ovan att det är den alldagliga mäklaren som jag söker. Han säger att han inte vill delta.
-
När jag presenterat mig hänvisar hon till chefen istället. När jag förklarat samma som ovan, börjar vi med första frågan. Hon anser att man ska ha mäklare för att få bättre betalt. Sen säger hon att hon inte har tid och att jag får återkomma en annan gång. Fast jag sagt att det bara tar några minuter.
-
När jag presenterar mig och mitt ärende vill han att jag ska ringa hans kollega istället. Trots att jag förklarar samma, som ovan vill han inte svara på några ytterliggare frågor.
-
Receptionen hänvisar till honom. När han svarat ja på båda inledande frågorna och jag har presenterat mig säger han att han brukar ta hjälp av en utomstående vid dessa uppdrag. Så han anser sig inte vara rätt man att svara på frågorna.
-
Jag vill inte svara på något sådant. Ring istället LRF Konsult hänvisade han.
Jag ställer mig frågande till hur man skall tolka ovanstående händelser. Är det så att mäklarna inte är intresserade längre, då de inte kan tjäna pengar på vårt samtal? Eller är de så osäkra på om de besitter tillräckligt med kunskap att de inte vågar svara? De kanske är rädda att visa upp en dålig sida av sitt företag och därav få negativ publicitet. Jag tror inte att det bara är en slump att 2/3 inte kan tänka sig att svara efter de två första frågorna. Jag har svårt att tänka mig något annat företag där en ”konsult” som tar ett arvode på över 100 000 kr inte skulle kunna tänka sig att ställa upp på några frågor från en högskolestuderande. Jag är ganska säker på att det inte hade varit några problem, om man
49
Överlåtelse av lantbruk
istället skulle ha ringt en skattekonsult och bett att få ställa några frågor. Framförallt om det hade föregåtts med frågor om det var dennes ämne och om denne hade tid. Jag tillfrågade en av de deltagande mäklarna om han ansåg att bortfallet skulle kunna ha något samband med bristande kompetens. Vilket helt klart var hans övertygelse, samtidigt som han fördömde de mäklare, som gör ett dåligt jobb pga. otillräckliga kunskaper. I ett äldre examensarbete har frågan ställts till köpare om det kommer anlita samma mäklare vid en ev. försäljning. Endast 4 % uppger att de skulle välja samma mäklare. 17 % anger att de skulle välja en annan mäklare och 13 % anger att de skulle sälja själva. 66 % anger alternativet vet ej [30]. Detta är intressanta siffror att beakta, trots en väldigt låg svarsfrekvens. På arbetet i sin helhet var svarsfrekvensen knappt 50%.
Tyvärr stärks medias ”ruffel och båg” stämpel av ett sådant här resultat. Jag tycker det är djupt beklagligt och respektlöst, om det är så att mäklare utan tillräcklig kompetens ”hjälper” någon att sälja sin fastighet. Tar någon åt sig att förmedla ett lantbruk, så förväntar man sig att denna skall var insatt och förtrogen med detta. Vad händer då om mäklaren inte gett ett råd, som säljaren eller köparen förlorar miljoner på? Tar då mäklare något ansvar för detta? Det står enligt följande i Fastighetsmäklarlagens 20 § ”Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11--19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. /…/” I 16 § står det så här. ”Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. /…/”
Vad innebär då ”ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen”? För att få klarhet i den frågan har jag kontaktat Fastighetsmäklarnämnden FMN. Nämnden tillfrågades om en lantbruksmäklare bör känna till innebörden av rationaliseringsförvärv, skogsavdrag och fastighetsreglering. ”Vad gäller din andra fråga så bör en mäklare enbart åta sig uppdrag som denne har kompetens att förmedla. En mäklare skall kunna lämna råd och ge information om sådant som faller inom mäklarens förmedlingsuppdrag. Om säljare eller köpare har frågor som rör ett förhållande, som faller utanför förmedlingsuppdraget kan mäklaren naturligtvis besvara frågorna om denne har kunskap om de aktuella områdena. I annat fall bör mäklaren upplysa säljaren eller köparen om att han/hon saknar kunskap inom det aktuella området och om möjligt hänvisa dem till annan, ex Skatteverket för skattefrågor.”
50
Överlåtelse av lantbruk
Behöver den som förmedlar lantbruksfastigheter känna till innebörden av de begrepp jag angett ovan enligt god fastighetsmäklarsed? ”Nämndens praxis gällande förmedling av lantbruksfastigheter och andra kommersiella fastigheter är begränsad. Nämnden har aldrig prövat huruvida en mäklare behöver känna till de aktuella begreppen. Rent allmänt kan sägas att det i den typen av situation, som du beskriver sällan går att lämna ett generellt svar utan man måste göra en bedömning av de särskilda omständigheterna i varje enskilt ärende för att kunna avgöra om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed eller inte.” Jag är förstående för problematiken att kunna uttala sig i ett så specifikt fall och de konsekvenser ett uttalande av nämnden i ett sådant fall skulle kunna få.
Finns det någon definition på vad god fastighetsmäklarsed är för något? ”Det finns ingen definition på god fastighetsmäklarsed. Vad som utgör god fastighetsmäklarsed fastställs genom Fastighetsmäklarnämndens och förvaltningsdomstolarnas praxis.” God fastighetsmäklarsed låter i mina öron ungefär som god redovisningssed. Skillnaden enligt mig är dock att det bakom orden i god redovisningssed finns det betydligt mer substans. I förarbetena till bokföringslagen beskrivs god redovisningssed som "en faktiskt förekommande praxis hos en kvalitativt representativ krets av bokföringsskyldiga". Myndigheter som ansvarar för att vägleda och främja utvecklingen av god redovisningssed är Bokföringsnämnden (BFN) och Redovisningsrådet (RR). Tillsammans med Föreningen auktoriserade revisorer (FAR). De här tre expertorganen ger rekommendationer och uttalanden i redovisningsfrågor. Ofta handlar det om hur befintliga lagar skall tolkas i konkreta fall. På samma sätt tycker jag att det borde vara inom mäklarbranschen.
51
Överlåtelse av lantbruk
7
Slutsatser
2/3 av de lantbruksfastigheter som överlåts på den öppna marknaden överlåts via mäklare. Dessa säljare erhåller 11,5 % mer i köpeskilling innan mäklarprovisionen är borträknad. I undersökningens stickprovsunderlag kan man konstatera att taxeringsvärdet är lite väl högt då det teoretiska marknadsvärdet är högre än det faktiska. De båda grupperna skiljer sig mycket åt när det gäller marknadsföring och prissättning. De som säljer utan mäklare marknadsför sin fastighet nästan uteslutande enbart via mun till mun metoden. Samma grupp använder dessutom fast pris som metod att avgöra priset. De som säljer via mäklare däremot annonserar i olika tidningar och på Internet och låter främst avgöra priset genom budgivning. Detta är antagligen de två huvudsakliga faktorerna till att de uppbär ett högre pris. Av intervjun med mäklarna vill jag inte dra för stora slutsatser då svarsfrekvensen var låg. Det som är värt att nämna är att många inte ville hjälpa till då de inte hade något att tjäna på vårt samtal. Om det var av okunskap, gnidenhet eller av annan orsak går inte att slå fast. Men min åsikt är i alla fall att det är av båda de nämnda anledningarna. Jag tror tyvärr att många inte hade klarat att redogöra för de olika begreppen. Av intervju med Fastighetsmäklarnämnden kan man slå fast att mäklaren enbart bör åta sig uppdrag som denna har kompetens nog att förmedla. Vad kompetens nog innebär är en tolkningsfråga som jag önskar hade satts på sin spets. Jag personligen tycker att man borde ha en särskild registrering för att förmedla sådana här fastigheter. Det handlar om allt för stora summor för att någon novis mäklare skall kunna få vålla säljaren så stor ekonomisk skada utan att ta något ansvar. Ska man sälja sin lantbruksfastighet efter konstens alla regler gäller det att vara insatt. Oavsett om man väljer att sälja privat eller med mäklare fodras det en hel del vetskap. Detta arbete visar att det krävs kunskap för att kunna välja en mäklare som verkligen kan sitt område. Väljer man att sälja privat hoppas jag att mitt arbete ger svar på de frågor som dyker upp. Annars finns mer att läsa i hänvisad litteratur. För de som väljer att sälja utan mäklare är mitt råd: Skriv först ihop ett prospekt. Marknadsför därefter fastigheten i dagspress och på Internet. Organisera sedan en budgivning för att slutligen avgöra pris och köpare. Faller valet på att sälja med mäklare har jag bara ett råd att ge. Välj någon som kan branschen och som sysslar med denna typ av förmedling som huvudsyssla. Det finns många ställen i uppsatsen som har visat på vikten av att ha en kompetent och allsidig mäklare. Jag tror begreppet ”snålheten bedrar visheten” stämmer väl in på valet av gårdsmäklare. I alla fall då det gäller större fastigheter där det finns mycket pengar att tjäna på en bra mäklare.
52
Överlåtelse av lantbruk
Källförteckning [1] Fastighetsvärdering LMV.rapport 2006:10 [2] Trost Jan Enkätboken 2:a uppl.(2001) Studentlitteratur lund [3] Strömquist Siv Uppsatshandboken 3:e uppl. (2003) Hallgren och Fallgren studieförlag AB. Tryckt Göteborg [4] Walla Erik Så skriver du bättre tekniska rapporter 2:a uppl. (2004) Studentlitteratur Lund [5] Andersson Royne, Olsson Anders Grundbok för skogsbrukare 2:a uppl. (2005) Intellecta Tryckerindustri Solna [6] SKV 286 Handbok för fastighetstaering 2005 taxeringsregler utgåva 3 Elanders Gotab Stockholm 2004 [7] Författning om fastighetstaxering 2006 SKV 318 utgåva 14 Elanders Gotab Stockholm 2006 [8] Eriksson Asbjörn Praktisk beskattningsrätt Lärobok i inkomst- och förmögenhetsbeskattning 13:e uppl. (2006) Studentlitteratur lund [9] Seth Staffan och Tjäder Clas Skog – köp, förvaltning, försäljning, samägande, generationsväxling. (2003) Raster förlag [10] Lars-Göran Svensson arrenden och jakträttupplåtelser 1997 LTs förlag Stockholm [11]Julstad Barbro Fastighetsindelning och markanvändning 3:e uppl. (2005) Nordstedts Juridik AB Elanders Gotab Stockholm [12] Folke Grauers Fastighetsköp 17:e uppl. 2006 juristförlaget i Lund [13] Jennbacken Björn och Mats Höglund Kurskompendium Beskattningsrätt I (2007)
Internet adresser [14] http://www.scb.se/templates/tableOrChart____30285.asp 2007-04-05 [15] SCB 2007-03-31 Artikelnummer:JO38 http://www.scb.se/statistik/JO/JO1002/2005A01/JO1002_2005A01_SM_JO38SM0601. pdf 2007-04-05 [16] http://www.bosarps-grus-torrbruk.se/grusskolan.htm 2007-04-05 [17] www.sjv.se 2007-04-10 [18] www.notisum.se 2007-04-15 [19] http://www.notisum.se/rnp/SLS/LAG/19920191.HTM 2007-06-08 [20] http://ja.se/nyheter/visaNyhet.asp?NyhetID=4713&highlight= 2007-06-30 [21] http://www2.blocket.se/ai/form/0?ca=16_s 2007-06-15 [22] http://www.gp.se/gp/jsp/Crosslink.jsp?d=422 2007-06-15
53
Överlåtelse av lantbruk
[23] Samhällsguiden en handbok för dig som vill hitta bland alla rättigheter och skylldigheter, lagar och bestämmelser. E-bok http://www.fritzes.se/Njab/EBooks.nsf/ByKey/34706001/$file/chapter07.htm 2007-0604 [24] http://skatteverket.se/download/18.6e795b103e5e0454180001904/55216.pdf 200706-09 [25] http://lagen.nu/1984:404 2007-06-08 [26] http://62.95.69.3/SFSDOC/05/050522.PDF 2007-06-08 kl 14:24
Examensarbeten [27] Privata skogsägares värdering av monetära och ickemonetära värden i Mälardalen och norrbotten. Examensarbete år 2006 av Alexis Nicuou och Thomas Sand vid Stockholms universitet [28] Arrendenivåer för jakt i Sverige och jaktens monetära värde. Examensarbete år 2004 av Marie Sandbloms Vid Högskolan Trollhättan Uddevalla [29] Fastighetsreglering eller lagfart? Examensarbete år 2005 av Anna Magnusson vid Lunds Tekniska Högskola. [30] Val av gårdsmäklare och genom vilka kanaler det passerar. Examensarbete år 2006 av Jonny Gustafsson och Kenneth Jonsrud vid Högskolan Väst
54
Överlåtelse av lantbruk
A. Enkätundersökning och personligt brev
Trollhättan 2008-02-18
Till säljare av lantbruksfastigheter Att överlåta en lantbruksfastighet eller del av sådan är inte helt enkelt. Försäljningsprocessen kantas av många svårigheter i alla dess former. Allt från att hitta köpare och att beräkna kommande skatt, till att följa alla de juridiska föreskrifter samt kunna utnyttja de ekonomiska möjligheter som finns. Klara man det själv eller behöver man en mäklare? Denna överlåtelseprocess har undertecknad valt att utreda i ett examensarbete som ett sista steg i min utbildning till lantmäteriingenjör och fastighetsmäklare. Utbildningen har ägt rum i Trollhättan och har totalt omfattat 145 högskolepoäng. För att utröna vilken betydelse en mäklare har och ev. kunna ge tips och synpunkter till säljare av lantbruksfastigheter behöver jag er hjälp. Detta för att framförallt få vetskap om i hur stor utsträckning överlåtelser av lantbruksfastigheter sker med hjälp av fastighetsmäklare. Att just ni är utvalda att vara med i denna undersökning beror på att ni nyligen har avyttrat er fastighet. Denna information har jag tagit del av ur Lantmäteriets offentliga lagfartsregister. Som tack för hjälpen så kommer jag att lotta 4 st Trisslotter till de som ställt upp. För de deltagare i undersökningen som är intresserade och vill ta del av mitt arbete kommer jag givetvis att ställa resultatet till förfogande. Förhoppningsvis kan det ge er en vägledning huruvida ni är i behov av mäklarhjälp om ni säljer ytterligare någon fastighet framöver. Denna undersökning kommer att ske på följande sätt. I brevet finns ett frågeformulär med ett antal frågor. Jag ber er läsa igenom och tänka efter vilka svar som ni upplever stämma bäst överens med er uppfattning. Ringa in svaren. Stoppa enkäten i det bifogade förfrankerade svarskuvertet och posta det. För en smidigare hantering och för att utlottningen till de svarande skall vara möjlig är enkäterna numrerade. Givetvis kommer allt material att behandlas anonymt. Om du har frågor om enkäten eller examensarbetet i allmänhet är ni välkomna att kontakta mig på mail eller telefon. Med vänliga hälsningar Martin Svensson
[email protected] 0520-401648 0704-793675
55
Överlåtelse av lantbruk
1
Hur stor del av fastigheten ägdes av respektive kön (anges i procent)? ♀ (kvinna)__________ respektive ♂ (man)_________
2
Vilken var säljarens/säljarnas genomsnittsålder vid försäljningen? <30 30-40 40-50 50-60 60-70 70<
3
Hur skulle du definiera fastigheten utifrån storlek och huvudsakliga ändamål? Jordbruk
4
Hästgård1
Skogsbruk
Sålde ni er fastighet med eller utan inblandning av fastighetsmäklare? 1. Med
2. Utan
Om utan inblandning av mäklare hoppa direkt till fråga 10 Frågor till er som sålde med inblandning av mäklare 5
I vilken ordning avskräckte följande omständigheter er mest från att sälja utan mäklare? (Gradera följande alternativ genom att sätta siffran som anges framför respektive alternativ i fallande ordning på raden under. Börja med det som avskräckte mest.)
1.Juridiska 2.Ekonomiska 5.Marknadsföringsmässiga.
3.Skattetekniska 4.Byråkratiska myndigheter 6. Tidsbrist för egen arbetsinsats
Avskräckte mest________________ Följande omständighet avskräckte inte alls_____ 6
Varför valde ni att sälja med hjälp av mäklare? (Gradera följande alternativ genom att sätta siffran som anges framför respektive alternativ i fallande ordnig på raden under. Börja med det främsta (viktigaste) alternativet.)
1.Få ett högre pris 2.Slippa kundkontakt 5. Ge ett högre förtroende till köparen
56
3.Budgivning 4. Ont om tid 6.Slippa ansvaret för fel och brister
Överlåtelse av lantbruk
Främsta orsak__________________________ 7
Behövde ni anlita extern expertis vid försäljningen som ni själva fick bekosta inom något/några av följande områden? (flera alternativ kan markeras) 1.Revision 2.Ekonomi 3.Juridik 4.Värdering 5.Besiktning 6.Marknadsföring 7.Kontraktsskrivning 8.Budgivning 9.Produktionskapacitetsuppskattning (Av agronom, lantmästare, skogsmästare) Annan_________________________________________________________ 1
8
Hästgård. Lantbruksenhet med boningshus, stall och ett fåtal ha mark.
Mäklaren bistod med följande kompetens som ingick i försäljningsuppdraget utan ytterliggare kostnad? (flera alternativ kan markeras) 1.Revision 2.Ekonomi 3.Juridik 4.Värdering 5.Besiktning 6.Marknadsföring 7.Kontraktsskrivning 8.Budgivning 9.Produktionskapacitetsuppskattning (Av agronom, lantmästare, skogsmästare) Annan_______
9
Hur stort arvode/provision fick mäklaren inklusive moms. %___________
Kr__________________
Hoppa nu till fråga 13 Frågor till er som sålde utan inblandning av mäklare 10
Behövde ni anlita extern expertis vid försäljningen som ni själva fick bekosta inom något/några av följande områden? 1.Revision 2.Ekonomi 3.Juridik 4.Värdering 5.Besiktning 6.Marknadsföring 7.Kontraktsskrivning 8.Budgivning 9.Produktionskapacitetsuppskattning (Av agronom, lantmästare, skogsmästare) Annan_______
57
Överlåtelse av lantbruk
11
Hur kom ni i kontakt med köparen?
1. Annonserade i tidningen 2. Annonserade på Internet 3. Mun till mun metoden 4. Köparen kontaktade er 5. På annat sätt___________________ 12
Varför valde ni att sälja utan mäklare? (Om flera svar gradera utifrån främsta alternativet först) 1.Slippa dyra arvoden 2.Ha koll på alla handlingar 3.Det är en utmaning 4.Jag har inget förtroende för mäklare 5. Mäklarna tar inget ansvar Främst för att:________________
För alla 13
Kände ni köparen innan? 1.Kände inte köparen
14
2.Granne
3.Bekant
4.Vän
5.Inom familjen/släkt
Vad var den främsta orsaken till försäljningen? 1.Bristande lönsamhet 2.Bristande tro på framtida lönsamhet 3.För liten fastighet 4.Tog för mycket tid 5.Behövde få loss bundet kapital 6.Egen ålder 7.Nyförvärv av annat lantbruk 8.Sociala aspekter (skilsmässa, sjukdom, dödsfall) 9.Annan orsak_________
15
Hur angeläget var en snabb försäljning för er?
16 Inte alls viktigt > 1 år 17
1 2 3 4
Mycket viktigt helst inom 1,5 mån
Hur lång tid i veckor tog försäljningen av fastigheten från den dagen ni bestämt er för att sälja tills den var såld? <2
2-4
4-8
8-12
58
12-16
16<
Överlåtelse av lantbruk
18
Hur mycket tid i timmar uppskattar ni att ni lagt ner på försäljningen? <80
19
80-160
160-240
240<
Fastigheten marknadsfördes på följande sätt (flera alternativ kan markeras). 1.Dagspress
2.Branschtidningar
3.Mun till mun
4.Internet www._____ 20
Hur stor arealandel av skogen i procent hade en ålder över 20 år <20 40
21
2. Nej
Överläts del av fastigheten med hjälp av någon fastighetsbildningsåtgärd? Nej
23
80<
Delades fastigheten upp mellan flera köpare vid försäljningstillfället? 1. Ja
22
60
Ja nämligen med ___________
Kände ni till följande saker och vad de innebar vid er försäljning? Ja
Mäklaren förklarade
Nej
Rationaliseringsförvärv? Skogsavdrag Fastighetsreglering Maskinavyttring utan moms Transportavtal Anmodan om att kommunen skulle avstå sin förköpsrätt.
A A A A A
B B B B B
C C C C C
A
B
C
Tillstånd enl. jordförvärvslagen?
A
B
C
Tack för din medverkan! Skriv gärna kommentarer på baksidan
59
Överlåtelse av lantbruk
B. Frågor till mäklare Hej! Förmedlar du lantbruksfastigheter? (om det beror på storlek 51 ha(eftersom det är medlet i mitt urval)) Har ni tid att prata en stund? Jag heter Martin Svensson och läser till fastighetsmäklare och lantmäteriingenjör i Trollhättan. Som ett sista steg på min utbildning skriver jag ett examensarbete om förmedling av lantbruksfastigheter. Därför skulle jag vilja ställa lite frågor till er inom ämnet. 1. Varför anser ni, att man skall välja att sälja sin lantbruksfastighet med mäklare? 2. Hur mycket tar ni i provision inkl. moms tar ni på en förmedling då köpeskillingen är 1,5, 3 resp 5 milj. 3. Inom vilka av följande områden kan ni bistå med hjälp till era kunder? 1.Revision 2.Ekonomi 3.Juridik 4.Värdering 5.Besiktning 6.Marknadsföring 7.Kontraktsskrivning 8.Budgivning 9.Produktionskapacitetsuppskattning (Av agronom, lantmästare, skogsmästare) 4. Genom vilka kanaler marknadsför ni era förmedlingsobjekt? 5. På vilket/vilka sätt avgörs priset vid era förmedlingar? 6. Jag kommer nu läsa upp 7 begrepp. Jag är tacksam om ni skulle kortfattat skulle vilja förklara vad de innebär och vilka ekonomiska konsekvenser de ev. kan medföra vid en försäljning? Rationaliseringsförvärv? Skogsavdrag Fastighetsreglering Maskinavyttring utan moms Transportavtal Anmodan om att kommunen skulle avstå sin förköpsrätt. Tillstånd enl. jordförvärvslagen?
60
Överlåtelse av lantbruk
C. SFS(Svenskförfattningssamling) 2005:522. [I17] Följande kommuner eller delar av kommuner är glesbygd Stockholms län I Österåkers kommun Ljusterö församling I Värmdö kommun Värmdö, Möja, Djurö och Nämdö församlingar I Haninge kommun Utö, Ornö och Muskö församlingar I Norrtälje kommun Björkö-Arholma, Väddö, Singö, Vätö, Rådmansö, Blidö och Länna församlingar I Nynäshamns kommun Torö församling Uppsala län I Tierps kommun Västlands, Österlövsta och Hållnäs församlingar I Östhammars kommun Forsmarks, Börstils, Hargs och Gräsö församlingar Östergötlands län I Ydre kommun Samtliga församlingar I Kinda kommun Tidersrums, Horns, Hycklinge och Oppeby församlingar I Boxholms kommun Blåviks och Malexanders församlingar I Finspångs kommun Regna och Skedevi församlingar I Valdemarsviks kommun Gryts, Tryserums och Östra Eds församlingar I Norrköpings kommun Jonsbergs och Rönö församlingar I Söderköpings kommun Skällviks, Sankt Annas och Börrums församlingar Jönköpings län I Gislaveds kommun Burseryds, Sandviks, Gryteryds, Södra Hestra, Ås och Kållerstads församlingar I Jönköpings kommun Visingsö församling I Värnamo kommun Torskinge, Dannäs, Gällaryds och Nydala församlingar I Sävsjö kommun Skepperstads, Hjälmseryds, Stockaryds och Hultsjö församlingar I Vetlanda kommun Fröderyds, Bäckaby, Ramkvilla Södra Solberga, Korsberga, Lemnhults, Näshults, Stenberga, Skirö, Nye, Alseda, Ökna och Karlstorps församlingar I Eksjö kommun Kråkshults, Bellö, Ingatorps och Edshults församlingar Kronobergs län I Uppvidinge kommun Samtliga församlingar I Lessebo kommun Ekeberga och Ljuders församlingar I Tingsryds kommun Tingsås, Almundsryds, Älmeboda, Linneryds, Södra Sandsjö och Urshults församlingar I Alvesta kommun Slätthögs, Mistelås och Västra Torsås församlingar I Älmhults kommun Härlunda, Virestads, Stenbrohults, Göteryds, Pjätteryds och Hallaryds församlingar I Markaryds kommun Hinneryds församling I Växjö kommun Asa och Aneboda församlingar I Ljungby kommun Torpa, Vrå, Lidhults, Odensjö, Bolmsö och Tannåkers församlingar Kalmar län I Högsby kommun Samtliga församlingar I Torsås kommun Gullabo och Torsås församlingar I Mörbylånga kommun Stenåsa, Hulterstads, Kastlösa, Smedby, Södra Möckleby, Segerstads, Gräsgårds, Ventlinge, Ås, Norra Möckleby, Gårdby och Sandby församlingar I Hultsfreds kommun Målilla med Gårdveda, Järeda, Virserums, Vena, Tveta och Mörlunda församlingar I Emmaboda kommun Vissefjärda, Algutsboda och Långasjö församlingar I Kalmar kommun Karlslunda församling
61
Överlåtelse av lantbruk
I Nybro kommun Kråksmåla, Bäckebo, Örsjö, Oskars och Hälleberga församlingar I Oskarshamns kommun Kristdala och Misterhults församlingar I Västerviks kommun Västrums, Ukna, Dalhems, Västra Eds, Loftahammars, Odensvi, Hallingebergs, Hjorteds och Blackstads församlingar I Vimmerby kommun Rumskulla, Frödinge, Locknevi, Djursdala, Södra Vi och Tuna församlingar I Borgholms kommun Föra, Alböke, Löts, Egby, Bredsätra, Gärdslösa, Långlöts, Runstens, Böda, Högby, Källa och Persnäs församlingar Gotlands län I Gotlands kommun Fårö, Bunge, Rute, Fleringe, Halls, Hangvars, Lärbro, Hellvi, Norrlanda, Ganthems, Vänge, Guldrupe, Buttle, Ala, Kräklingbo, Anga, Gammelgarns, Östergarns, Fröjels, Eksta, Sproge, Ardre, Alskogs, Garde, Etelhems, Lye, Lau, Närs, Burs, Stånga, Lojsta, Linde, Hemse, Rone, Alva, Fardhems, Gerums, Levide, Silte, Hablingbo, Havdhems, Eke, Grötlingbo, Näs, Fide, Öja, Hamra, Vamlingbo och Sundre församlingar Blekinge län I Olofströms kommun Kyrkhults församling I Karlskrona kommun Flymens, Kristianopels och Sillhövda församlingar I Ronneby kommun Backaryds, Öljehults och Eringsboda församlingar I Karlshamns kommun Ringamåla församling Hallands län I Hylte kommun Kinnareds, Drängsereds, Långaryds, Femsjö, Södra Unnaryds och Jälluntofta församlingar I Laholms kommun Hishults och Knäreds församlingar I Falkenbergs kommun Gällareds, Krogsereds, Gunnarps, Fagereds, Källsjö och Älvsereds församlingar Västra Götalands län I Munkedals kommun Bärfendals, Svarteborgs, Hede, Sanne och Krokstads församlingar I Tanums kommun Samtliga församlingar I Strömstads kommun Skee, Näsinge, Lommelands, Hogdals och Tjärnö församlingar I Dals-Eds kommun Samtliga församlingar I Färgelanda kommun Järbo, Råggärds, Lerdals och Rännelanda församlingar I Bengtsfors kommun Samtliga församlingar I Melleruds kommun Dalskogs och Skålleruds församlingar I Svenljunga kommun Mjöbäcks, Mårdaklevs, Kalvs, Östra Frölunda och Håcksviks församlingar I Åmåls kommun Ånimskogs, Fröskogs och Edsleskogs församlingar I Karlsborgs kommun Undenäs församling I Gullspångs kommun Samtliga församlingar I Töreboda kommun Beatebergs och Älgarås församlingar I Mariestads kommun Torsö församling I Lidköpings kommun Otterstads församling Värmlands län I Eda kommun Järnskogs, Skillingmarks och Köla församlingar I Torsby kommun Lekvattnets, Vitsands, Nyskoga, Östmarks, Norra Finnskoga, Södra Finnskoga, Dalby och Norra Ny församlingar I Årjängs kommun Samtliga församlingar
62
Överlåtelse av lantbruk
I Sunne kommun Gräsmarks församling I Filipstads kommun Nordmarks, Gåsborns och Rämmens församlingar I Hagfors kommun Ekshärads och Gustav Adolfs församlingar I Arvika kommun Stavnäs, Glava, Bogens, Gunnarskogs, Älgå och Mangskogs församlingar I Säffle kommun Svanskogs och Långseruds församlingar Örebro län I Laxå kommun Finnerödja och Tiveds församlingar I Hallsbergs kommun Svennevads och Bo församlingar I Hällefors kommun Grythyttans och Hjulsjö församlingar I Ljusnarsbergs kommun Ljusnarsbergs församling I Nora kommun Järnboås församling I Lindesbergs kommun Guldsmedshyttans och Ramsbergs församlingar Västmanlands län I Skinnskattebergs kommun Samtliga församlingar I Heby kommun Huddunge, Enåkers och Nora församlingar I Norbergs kommun Karbennings församling I Sala kommun Möklinta församling I Fagersta kommun Västervåla församling I Köpings kommun Västra Skedvi församling Dalarnas län I Vansbro Samtliga församlingar I Malungs kommun Samtliga församlingar I Gagnefs kommun Floda församling I Rättviks kommun Bingsjö-Dådrans, Boda och Ore församlingar I Orsa kommun Orsa församling I Älvdalens kommun Samtliga församlingar I Mora kommun Våmhus och Venjans församlingar I Falu kommun Svartnäs och Envikens församlingar I Avesta kommun By församling I Ludvika kommun Grangärde och Säfsnäs församlingar Gävleborgs län I Ockelbo kommun Åmots och Lingbo församlingar I Ovanåkers kommun Voxna församling I Nordanstigs kommun Samtliga församlingar I Ljusdals kommun Samtliga församlingar I Sandvikens kommun Österfärnebo församling I Hudiksvalls kommun Delsbo, Bjuråkers och Norrbo församlingar Västernorrlands län I Ånge kommun Samtliga församlingar I Sundsvalls kommun Stöde, Holms och Lidens församlingar I Sollefteå kommun Graninge, Resele, Helgums, Ådals-Lidens, Junsele, Edsele och Ramsele församlingar I Örnsköldsviks kommun Skorpeds, Björna, Trehörningsjö och Anundsjö församlingar Jämtlands län I Ragunda kommun Samtliga församlingar I Bräcke kommun Samtliga församlingar I Krokoms kommun Laxsjö, Föllinge, Hotagens, Offerdals och Alsens församlingar I Strömsunds kommun Samtliga församlingar I Åre kommun Samtliga församlingar I Bergs kommun Samtliga församlingar I Härjedalens kommun Samtliga församlingar Västerbottens län I Bjurholms kommun Bjurholms församling I Vindelns kommun Samtliga församlingar I Robertsfors kommun Nysätra församling I Norsjö kommun Norsjö församling I Malå kommun Malå församling I Storumans kommun Samtliga församlingar
63
Överlåtelse av lantbruk
I Sorsele kommun Samtliga församlingar I Dorotea kommun Samtliga församlingar I Vilhelmina kommun Vilhelmina församling I Åsele kommun Samtliga församlingar I Umeå kommun Holmöns församling I Lycksele kommun Samtliga församlingar I Skellefteå kommun Fällfors, Jörns, Lövångers, Burträsks och Kalvträsks församlingar Norrbottens län I Arvidsjaurs kommun Arvidsjaurs församling I Arjeplogs kommun Arjeplogs församling I Jokkmokks kommun Samtliga församlingar I Överkalix kommun Överkalix församling I Kalix kommun Samtliga församlingar I Övertorneå kommun Samtliga församlingar I Pajala kommun Samtliga församlingar I Gällivare kommun Samtliga församlingar I Älvsbyns kommun Älvsby församling I Bodens kommun Gunnarsbyns och Edefors församlingar I Haparanda kommun Samtliga församlingar I Kiruna kommun Samtliga församlingar Följande kommuner eller delar av kommuner är omarronderingsområden Västra Götalands län I Gullspångs kommun Amnehärads församling I Töreboda kommun Töreboda och Fredsbergs församlingar I Skara kommun Varnhems och Norra Lundby församlingar I Skövde kommun Bergs och Lerdala församlingar I Falköpings kommun Broddetorps församling Dalarnas län I Vansbro kommun Äppelbo församling I Malungs kommun Malungs och Lima församlingar I Gagnefs kommun Floda församling I Leksands kommun Leksands församling I Rättviks kommun Rättviks och Boda församlingar I Orsa kommun Orsa församling I Mora kommun Venjans församling I Falu kommun Svärdsjö, Envikens och Bjursås församlingar 9 I Borlänge kommun Samtliga församlingar I Säters kommun Säters, Stora Skedvi och Gustafs församlingar * Med församling avses i bilagan de territoriella församlingar som fanns den 31 december 1999.
64
