quaderni follonichesi il comune la comunità - follonica comunicazione
SULL’ABITARE
COMUNE DI FOLLONICA
quaderni follonichesi il comune la comunità - follonica comunicazione A cura del Servizio Comunicazione redazione: Sonia Galletti (Politiche abitative) Carlo Martini (Comunicazione) Comune di Follonica Novembre 2005
Illustrazioni di Stepàn Zavrel tratte da “La città dei fiori” di Eveline Hasler Milano: Ed. Arka, 1995
P REMESSA
La casa rappresenta generalmente una delle criticità più forti per le fasce deboli della popolazione. La crisi delle politiche generali di welfare ha costituito fin qui la principale ragione del disagio e, a volte, dell'esclusione abitativa. Due aree si rivelano particolarmente critiche: l'estrema ristrettezza di offerta di affitto accessibile e l'insufficiente trattamento dei processi in cui si intrecciano povertà abitativa e rischio di esclusione sociale. Sono, queste, aree problematiche per le quali si può registrare, sul piano delle politiche, un deficit strutturale: la scarsità dell'offerta sociale pubblica, che si traduce nell'impossibilità di produrre un consistente mercato dell'affitto (socialmente accessibile); l'assenza di efficaci politiche mirate rivolte all'area della povertà. In queste due direzioni devono dunque muoversi le innovazioni essenziali: sviluppo di un mercato anche sociale dell'affitto e introduzione di politiche più adeguate alle categorie deboli, che predispongano un'offerta molto economica e leghino più efficacemente la questione casa alla lotta contro la povertà. In questa prospettiva il Comune di Follonica sta mettendo a punto un piano d'intervento che, attraverso l'impegno sinergico dei diversi attori interessati, contribuisca a risolvere il problema del disagio e del rischio abitativo.
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Questo secondo numero dei quaderni follonichesi presenta il quadro evolutivo degli interventi in via di realizzazione e vuole essere un contributo, oltre che alla discussione e al ragionamento, alla individuazione di azioni possibili e risolutive. Il Sindaco Claudio Saragosa
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L A Q UESTIONE A BITATIVA
La crescita esponenziale del problema legato al disagio abitativo, che interessa in maniera incisiva la realtà territoriale del Comune di Follonica, se da una parte è strettamente connessa alla peculiare situazione abitativa locale, dall'altra rappresenta un indicatore della generale difficoltà dei Comuni nel predisporre interventi di sostegno abitativo pubblico per l'inadeguatezza delle risorse economiche a disposizione. Di fronte ai fattori di rischio sociale legati ai tagli finanziari, al numero crescente di immigrati, all'impoverimento dell'edilizia residenziale pubblica, al caro affitti, all'incubo degli sfratti e alla irrisoria disponibilità di alloggi in locazione a prezzi calmierati, l'Amministrazione Comunale di Follonica si sta impegnando nel fronteggiare le condizioni di disagio abitativo attraverso un innovativo piano di intervento. Il piano utilizza gli strumenti normativi a disposizione, è orientato al coinvolgimento sperimentale di soggetti terzi operanti nel territorio, nella prospettiva di integrazione delle differenti posizioni interessate, ed è finalizzato alla definizione di canali alternativi per la soluzione del problema casa. Il percorso dell'Amministrazione Comunale è diretto alla determinazione di un protocollo d'intesa tra le organizzazioni sindacali degli inquilini, le associazioni dei proprietari e i responsabili delle agenzie immobiliari operanti sul territorio, attraverso il quale formalizzare l'impegno congiunto e partecipato alla soluzione del disagio abitativo, tramite i due canali dell'affitto sicuro e delle locazioni a prezzi calmierati.
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A N ALISI
DELL’ESISTENTE
Situazione nazionale Dall'esame della situazione nazionale del problema della casa emerge che in Italia circa 600.000 persone, di cui 500.000 straniere, risultano prive di abitazione e circa un milione occupa alloggi al di sotto degli standard di vivibilità. Nella nostra penisola il disagio abitativo, legato a fattori di rischio sociale quali l'inaccessibilità del mercato privato degli affitti dovuta ai costi insostenibili (e il conseguente incubo degli sfratti), i tagli crescenti all'edilizia pubblica residenziale e, ultima ma non meno importante, la progressiva svalutazione di salari e pensioni che mette diffusamente a dura prova la gestione dei bilanci familiari, ha creato anche nelle fasce a reddito medio notevoli difficoltà. Situazione locale Follonica, cittadina a economia basata principalmente su terziario e turismo balneare, vive nell'arco dell'anno due situazioni demografiche del tutto differenti: 24.000 abitanti durante l'inverno e circa 100.000 nel periodo estivo. Ne consegue una presenza di seconde abitazioni che va oltre il 57% del patrimonio abitativo presente sul territorio comunale. Ciò nonostante, il mercato delle locazioni con contratto pluriennale è limitatissimo, poiché gli alloggi sfitti vengono locati in massima parte per il solo periodo estivo e a canoni elevatissimi.
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Risultati dello studio socio-economico della popolazione nel Comune di Follonica Il quadro conoscitivo, indicativo del profilo socio economico della popolazione, è stato ottenuto mediante l'elaborazione l delle graduatorie relative all'ultimo bando per le assegnazioni di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) l dei risultati dello studio socio-economico sulla popolazione realizzato ai fini della definizione del Piano Strutturale l delle informazioni tecniche fornite dagli uffici comunali competenti e ha permesso di porre in evidenza i seguenti dati: 1. Graduale invecchiamento della popolazione a. i residenti di età compresa tra zero e 25 anni sono il 17% della popolazione b. i residenti di età compresa tra 26 e 65 anni sono il 41% della popolazione c. il restante 42% della popolazione è composto da ultrasessantacinquenni d. soltanto il 2,45 % degli iscritti nelle graduatorie per le assegnazioni di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica è costituito da giovani coppie sotto i 35 anni di età 2. Tipologia sociale a. elevata presenza di famiglie monogenitoriali, nella misura del 33% dei nuclei familiari residenti (rilevamento statistico effettuato su un campione di 366 famiglie) b. i nuclei familiari costituiti da più di 4 persone sono l' 8,74% c. gli immigrati risultano pari al 5%
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3. disagio abitativo a. le famiglie soggette al pagamento di un canone di locazione annuo che incide per oltre il 30% sul reddito familiare complessivo sono il 48% b. gli sfratti esecutivi per finita locazione corrispondono al 5% delle domande per l'assegnazione di alloggi popolari 4. disagio economico a. i nuclei familiari con reddito medio basso risultano essere il 58% dei richiedenti un alloggio popolare 5. situazione abitativa a. abitazioni principali = 6974 b. seconde abitazioni (destinate prevalentemente a locazioni stagionali turistiche) = 9312 c. totale abitazioni (a+b) = 16286 d. affitti stabili (stipulati in conformità alle norme contrattuali previste dalla Legge 431/98 e regolarmente registrati) = 2000÷2500 e. richieste di contributi sugli affitti, disciplinate dalla L. 431/98 e pervenute nel 2005 = 94 f. alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica in costruzione = 25; g. alloggi di Edilizia Economica e Popolare previsti = 100.
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DATI ESTRAPOLATI DALLE RICHIESTE DI ASSEGNAZIONI DI ALLOGGI DI ERP ANNO 2004
Giovani coppie = 2,45% Anziani = 8,74% Immigrati = 5% Famiglie ristrette (1÷2 persone) = 30% Famiglie numerose = 8,74% Nuclei familiari a reddito medio basso = 58% Nuclei familiari che pagano un canone di affitto elevato=48% Provvedimenti esecutivi di sfratti per finita locazione = 5% DATI ESTRAPOLATI DALLO STUDIO SOCIO-ECONOMICO PER IL PIANO STRUTTURALE
Anziani = 42% Immigrati = 5% Famiglie numerose = 2.5% Famiglie ristrette (1÷2 persone) = 33% Dall'esame congiunto delle due fonti e dalla relativa integrazione dei dati, si può sinteticamente tracciare un profilo socio economico della famiglia follonichese a rischio abitativo. Il nucleo familiare medio è composto da 1÷2 persone, di nazionalità prevalentemente italiana e di età superiore ai 50 anni. Il reddito è prevalentemente medio basso e gravato da elevati canoni di locazione annui, alla cui definizione concorre in modo significativo il rischio di un possibile provvedimento di sfratto esecutivo.
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C RITICITÀ
DEL
D ISAGIO A BITATIVO
I risultati emersi dall'indagine socio-economica sulla popolazione follonichese, integrati con la “fotografia” della situazione abitativa sul territorio comunale, evidenziano le seguenti criticità all'interno del problema abitativo complessivamente considerato: a) necessità di accrescere la disponibilità, sul mercato privato delle locazioni, del numero degli alloggi da destinarsi a locazione con contratti pluriennali. Gran parte di questi alloggi va sottratta al mercato prettamente estivo cui è attualmente destinata; B) necessità di riduzione dei prezzi degli affitti al fine di renderli accessibili alle famiglie a reddito medio basso o del tutto indigenti, che trovano grosse difficoltà o addirittura non riescono a far fronte ai costi eccessivi di locazione; c) presenza crescente di sfratti esecutivi, sia per finita locazione sovente, alla scadenza naturale dei contratti non segue il rinnovo per la volontà dei proprietari di destinare i relativi alloggi al mercato estivo , sia per morosità, spesso e proporzionalmente causata dalla crescente onerosità del mercato delle locazioni; d) aumento causale della popolazione anziana, che condiziona la disponibilità abitativa per le giovani coppie e le induce a cercare soluzioni abitative a prezzi (relativamente) moderati nei comuni limitrofi; e) presenza crescente nel territorio di immigrati che, oltre a incontrare problemi strettamente lavorativi, necessitano di sostegno sociale, economico e abitativo;
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f) taglio dei finanziamenti statali e conseguente riduzione delle sovvenzioni e dei contributi sugli affitti previsti dalla L.431/98; g) riduzione degli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica e derivante decremento del numero di alloggi popolari, oggi disponibili solo in presenza di turnover degli inquilini assegnatari; h) scarsità del patrimonio immobiliare comunale.
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DISAGIO ABITATIVO: NORMATIVA DI RIFERIMENTO 1. L.R.T. 20/12/96 n°96 “DISCIPLINA PER L'ASSEGNAZIONE, GESTIONE E DETERMINAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE DEGLI ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA”. Detta le
norme per le assegnazioni e la gestione degli alloggi popolari. 2. L. 9/12/98 n° 431 “DISCIPLINA
DELLE LOCAZIONI E DEL RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD USO LOCATIVO”. Detta le
norme per l'assegnazione dei contributi ad integrazione dei canoni di locazione e per la disciplina degli schemi dei contratti di locazione. 3. D.L. 13/09/04 n° 240 “MISURE PER FAVORIRE L'ACCESSO ALLA LOCAZIONE DA PARTE DEI CONDUTTORI IN CONDIZIONI DI DISAGIO ABITATIVO, CONSEGUENTE A PROVVEDIMENTI ESECUTIVI DI RILASCIO”.
Si occupa della riduzione delle condizioni di disagio abitativo per i conduttori soggetti a sfratto esecutivo che hanno nel proprio nucleo familiare anziani, handicappati gravi e che non dispongono di altra abitazione e redditi sufficienti per accedere alle locazioni. 4. L. 12/11/2004 n° 269 “CONVERSIONE 240/04”
IN LEGGE DEL D.L.
5. R EGOLAMENTO
COMUNALE PER LA GESTIONE DELLA CONCESSIONE IN USO TEMPORANEO DEGLI ALLOGGI PER EMERGENZA ABITATIVA IN DISPONIBILITA' DELL'AMMINISTRAZIONE. Disciplina le concessioni in uso
temporaneo degli alloggi di proprietà o in disponibilità del Comune, o reperiti sul mercato privato, a soggetti in condizioni di disagio abitativo. 16
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STRUMENTI
E
SOLUZIONI
In passato le soluzioni al problema dell'abitare sono state prevalentemente adottate dalla sola Amministrazione Comunale, in adempimento alle disposizioni normative sulle procedure di attuazione della L. 431/98 in materia di contributi ad integrazione dei canoni di locazione e di predisposizione dei bandi per le assegnazioni di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica. Attualmente, in considerazione del crescente numero dei casi di disagio abitativo presenti nel territorio e, parallelamente, della diminuzione di risorse e di finanziamenti da parte dello Stato, l'Amministrazione Comunale ha intrapreso un percorso politico che segue tre distinte direzioni, tutte finalizzate alla soluzione del problema abitativo sebbene fra loro indipendenti sia sul piano procedurale che su quello normativo: la determinazione di una manovra sull'ICI; la stipula di un protocollo di intesa con i soggetti coinvolgibili nella ricerca di soluzione al problema abitativo; una nuova definizione delle politiche abitative. . 1. Manovra ICI: Il primo strumento risolutivo individuato dall'amministrazione Comunale è stato quello della manovra sull'ICI, col duplice obiettivo di fronteggiare il disagio abitativo e allo stesso tempo di tutelare le esigenze dei proprietari e delle agenzie immobiliari. La manovra abbassa l'aliquota sulla prima casa dal 5.5 al 5.2 per mille, e premia con la riduzione dell'imposta dal 7 al 6 per mille i proprietari che affittano i propri appartamenti con regolare contratto di locazione e in quaderni follonichesi
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conformità alla politica tariffaria invocata anche dalle associazioni degli inquilini e dei proprietari sottoscrittori dell'Accordo territoriale di cui alla L. 431/98. Viene inoltre stabilita l'applicazione dell'ICI al 9 per mille sulle case che restano sfitte per almeno due anni, in modo da incoraggiare la stipula di contratti di locazione a durata pluriennale e non limitata ai meri periodi estivi. 2. Protocollo d'intesa Il secondo percorso individuato dall'Amministrazione è finalizzato al coinvolgimento integrato delle parti interessate al problema casa che operano, ciascuna per le proprie competenze, sul territorio follonichese: le organizzazioni sindacali degli inquilini, quelle dei proprietari e le agenzie immobiliari. L'obiettivo strategico è quello di definire un protocollo normativo d'intesa, nel quale ciascuna delle parti coinvolte si impegni a contribuire, per quanto di sua competenza, alla soluzione del problema abitativo. La collaborazione si estrinsecherà attraverso due strumenti appositamente individuati: l'attuazione del progetto “Affitto sicuro” e l'applicazione di “Locazioni a prezzi calmierati”. a.
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Affitto sicuro: le parti interessate si impegnano a collaborare con l'Amministrazione Comunale nel reperimento sul mercato privato di alloggi da destinare a locazioni pluriennali a favore delle categorie di soggetti economicamente meno abbienti e in stato di disagio abitativo individuati tramite un'apposita graduatoria predisposta bimestralmente. L'amministrazione Comunale, in qualità di locataria, garantisce ai quaderni follonichesi
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b.
proprietari degli immobili il puntuale pagamento del canone di locazione pattuito, la riconsegna dell'alloggio nei termini previsti, la conservazione dell'immobile in buono stato e/o l'eventuale risarcimento dei danni causati all'immobile medesimo. I proprietari inoltre, stipulando contratti di locazione secondo le tipologie del contratto concordato o a canone libero, disciplinati dalla L.431/98, possono beneficiare di agevolazioni fiscali e della riduzione dell'ICI al 6 per mille. Locazioni a prezzi calmierati: L'Amministrazione Comunale si pone come soggetto intermediario tra le agenzie Immobiliari che intendono concedere in locazione un appartamento a canone sensibilmente ridotto rispetto ai prezzi di mercato e i soggetti terzi individuati dall'Amministrazione stessa. I relativi contratti di locazione verranno stipulati direttamente tra il proprietario dell'immobile, o un'Agenzia immobiliare incaricata, e la famiglia locataria; contestualmente il Comune si impegnerà a sostenere forme di promozione turistica a favore delle agenzie immobiliari che promuoveranno contratti di locazione a prezzi calmierati.
3. Politiche urbanistiche Sul fronte urbanistico/edilizio il Comune di Follonica sta procedendo al reperimento di lotti dove poter costruire nuove abitazioni in attuazione del Piano di Edilizia Economica e Popolare (PEEP). Il PEEP sarà attuato tramite la partecipazione
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dell'Amministrazione Comunale ad un bando, riguardante l'Edilizia Residenziale Pubblica e riferito al periodo 20032005, che la Regione Toscana ha emanato con D.R. 4114 del 25/07/2005. Il bando affronta il tema dei nuovi programmi urbanistici e delle forme di finanziamento, a soggetti pubblici e privati, volte alla riqualificazione urbana ed alla realizzazione di alloggi da destinare alla locazione. Il budget stanziato dalla Regione per finanziare l'operazione ammonta a circa 52 milioni di euro, che verranno messi a disposizione di quei Comuni che promuoveranno iniziative di riqualificazione urbana volte alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale, in proprietà o in locazione. Oltre al recupero e alla costruzione di nuove abitazioni da destinare alla locazione, sono previsti il recupero e la riqualificazione di strutture pubbliche, al fine di elevare la qualità della vita e di promuovere alti livelli di partecipazione e coesione sociale all'interno degli ambiti insediativi individuati dal programma; anche il dimensionamento dei nuovi alloggi è progettato secondo il profilo socio-economico e in modo da rispondere adeguatamente al fabbisogno abitativo degli assegnatari (la stima del fabbisogno è stata realizzata sulla base dei dati relativi agli studi attivati nel Piano Strutturale, nonché a quelli emergenti dal settore delle politiche abitative del comune). Il Comune, con la Delibera di Giunta n° 224 del 27/10/2005, ha approvato l'Avviso Pubblico per reperire soggetti, pubblici e privati, che possano contribuire alla realizzazione di alloggi da destinare al PEEP attraverso forme convenzionate e attraverso la locazione degli stessi.
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Le aree individuate dall'Amministrazione Comunale per la realizzazione di nuovi alloggi sono localizzate: 1.
Nel comparto 7 del lotto del PEEP Est (vedi allegato C2, pag. 24 e 25): costruzione di 40 alloggi;
2.
nel lotto del PEEP ovest (vedi allegato C3, pag. 26 e 27), ove sono state attivate le procedure finalizzate alla modifica della destinazione urbanistica al fine di renderla edificabile: costruzione di 60 alloggi.
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