KTH Arkitektur och samhällsbyggnad. Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

     

  KTH Arkitektur och samhällsbyggnad

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi  

Examensarbete nr. 497

   

   

Gröna hyreskontrakt

                 

 

 

 

 

 

Författare: Liv Ödman

Handledare: Hans Lind Stockholm 2010

 

 

Master of Science thesis     Title: Authors Department

Master Thesis number Supervisor Keywords  

    Green leases Liv Ödman Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics 497 Hans Lind Green leases, Commercial properties, Rental contracts, Environment, Split incentives  

Abstract

  Commercial properties consume large amounts of energy and produces large quantities  of waste. The general debate concerning global warming has also intensified the debate  about  the  greenhouse  effect  within  the  real  estate  sector.  The  development  of  green  buildings, however, is hampered by the problems around how costs and responsibility  for  green  buildings  should  be  apportioned  between  the  parties  of  the  tenancy.  Green  leases, however, are a way to deal with these split incentives. The purpose of this thesis  is to specify the term and thereby contribute to a deeper discussion of green leases.    The  finesse  with  green  leases  is  to  supply  the  commercial  lease  agreement  with  both  financial  incentives  and  terms,  voluntary  or  mandatory,  with  respect  to  the  building'  s  environmental and energy performance. The combination thereby allows the landlord to  design, build and manage green buildings while they are able to maximize their return  on  investment.  A  green  lease  also  ensures  that  the  tenant  will  receive  all  benefits  of  a  resource‐efficient building over their lease term at a reasonable rent.    The interest in green leases and the potential that it brings is steadily growing around  the world. Completed interviews show that the interest is growing also in Sweden, even  if  the  concept  is  as  yet  relatively  unknown.  The  Swedish  commercial  property  market,  however,  is  by  many  considered  to  be  conservative;  it  is  therefore  most  likely  that  an  implementation of green leases in Sweden will be received with a curious but cautious  approach.    The design of green leases should be simple and pedagogical to simplify the implemen‐ tation,  preferably  in  the  form  of  a  checklist.  Moreover,  only  soft  parameters  should  be  used to start with, although different types of penalties could eventually be eligible. This  thesis shows that good conditions for the use of green leases are within the public sec‐ tor.  In  addition,  green  leases  could  be  used  to  ensure  that  environmentally  certified  buildings  are  operated  and  managed  in  a  sustainable  manner  in  the  future.

 

2 

 

Examensarbete     Titel: Författare Institution

    Gröna hyreskontrakt Liv Ödman Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi 497 Hans Lind Gröna hyreskontrakt, Hyresavtal, Kommersiella fastigheter, Miljö, Splittrade incitament  

Examensarbete nummer Handledare Nyckelord  

Sammanfattning

  Kommersiella fastigheter förbrukar inte bara stora mängder energi utan produ‐ cerar  också  stora  mängder  avfall.    De  allt  tydligare  tecknen  på  en  global  upp‐ värmning har medfört att debatten om växthuseffekten intensifierats också inom  bygg‐ och fastighetsbranschen. Utvecklingen av gröna byggnader bromsas emel‐ lertid av problematiken runt hur kostnader och ansvar ska fördelas mellan par‐ terna i hyresförhållandet. Gröna hyreskontrakt är ett sätt att hantera splittrade  incitament.    Syftet  med  detta  examensarbete  är  att  närmare  beskriva  termen  gröna hyreskontrakt och föra en diskussion kring gröna hyresavtal.    Finessen  med  gröna  hyresavtal  är  att  förse  kommersiella  hyreskontrakt,  dels  med  ekonomiska  incitament,  dels  med  frivilliga  eller  tvingande  bestämmelser  som  har  med  byggnadens  miljö‐  och  energiprestanda  att  göra.  Kombinationen  tillåter fastighetsägaren att utforma, bygga och förvalta hållbara byggnader sam‐ tidigt  som  denne  kan  maximera  avkastningen  på  gjorda  investeringar.  Avtals‐ formen  ger  också  hyresgästen  möjlighet  att  tillgodogöra  sig  fördelarna  med  en  resurseffektiv byggnad till skäliga kostnader.     Intresset  för  gröna  hyresavtal  och  de  möjligheter  som  avtalsformen  medför  växer runt om i världen. Intervjusvaren i föreliggande arbete visar att intresset  växer  också  i  Sverige,  även  om  begreppet  än  så  länge  är  relativt  okänt.  Den  svenska  kommersiella  fastighetsmarknaden  anses  emellertid  av  många  vara  konservativ, men det finns en växande nyfikenhet på gröna hyresavtal.   För att underlätta implementeringen i Sverige bör utformningen av gröna hyres‐ kontrakt vara enkel och pedagogisk, företrädesvis i form av en checklista. Dess‐ utom bör mjuka parametrar användas, även om påföljder kan bli aktuella på sikt.  Examensarbetet  visar  att  det  finns  goda  förutsättningar  att  använda  gröna  hy‐ resavtal  inom  den  offentliga  verksamheten.  Därutöver  kan  gröna  hyresavtal  användas för att säkerställa att miljöklassade byggnader brukas och förvaltas på  ett hållbart sätt även i framtiden.      

3 

 

Förord 

  Föreliggande  uppsats  är  ett  examensarbete  och  utgör  sista  momentet  i  civilin‐ genjörsutbildningen  på  Samhällsbyggnadsprogrammet  med  inriktning  mot  Bygg‐ och Fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm.  Det  var  med  en  stor  nyfikenhet  som  jag  i  mitten  av  september  2009  påbörjade  mitt examensarbete om gröna hyreskontrakt. Sedan dess har jag fördjupat mina  kunskaper inte bara inom ämnet gröna hyreskontrakt utan också inom det fas‐ tighetsekonomiska  området  i  allmänhet.  Jag  vill  här  framföra  ett  stort  tack  till  alla de personer jag intervjuat för värdefulla diskussioner och synpunkter. Där‐ utöver vill jag givetvis också tacka min handledare på KTH, professor Hans Lind  för många tips och god handledning under arbetets gång. Slutligen vill jag även  tacka M och M för deras stora engagemang och stöd.    Stockholm, januari 2010  Liv Ödman 

 

4 

 

Innehållsförteckning  1. Inledning ............................................................................................................ 8  1.1 Bakgrund........................................................................................................................................................ 8  1.2 Syfte och frågeställning............................................................................................................................ 8  1.3 Metod ............................................................................................................................................................... 9  1.3.1 Litteraturöversikt....................................................................................................................................9  1.3.2 Intervjuer ....................................................................................................................................................9  1.3.3 Metodproblem...........................................................................................................................................9  1.4 Avgränsning ............................................................................................................................................... 10  1.5 Disposition.................................................................................................................................................. 10  2. Kontraktsteori .................................................................................................. 12  2.1 Lokalhyreskontrakt ................................................................................................................................ 12  2.2  Kommunikation....................................................................................................................................... 12  2.3 Asymmetrisk information.................................................................................................................... 12  2.3.1 Snedvridet urval.................................................................................................................................... 13  2.3.2 Moralisk risk ........................................................................................................................................... 14  2.3.3 Begränsad rationalitet....................................................................................................................... 14  2.3.4 Principal/agentproblem.................................................................................................................. 14  3. Kommersiella fastigheter och hyreskontrakt .................................................... 16  3.1  Den kommersiella fastighetsmarknaden ..................................................................................... 16  3.2 Hyresbegreppet........................................................................................................................................ 16  3.2.1 Parterna i hyresförhållandet........................................................................................................... 17  3.2.2 Hyra............................................................................................................................................................ 17  3.2.3 Hyrestid..................................................................................................................................................... 17  3.3 Brister i hyreskontrakt ur ett miljöperspektiv ........................................................................... 17  3.4 Faktorer som påverkar utformningen av hyreskontrakt....................................................... 19  3.4.1 Storlek på hyresgäst............................................................................................................................ 19  3.4.2 Uthyrningsperiod.................................................................................................................................. 19  3.4.3 Struktur på hyreskontraktet ........................................................................................................... 20  3.4.4 Byggnadsår och underhåll ............................................................................................................... 20  3.4.5 Fastigheter med flera olika hyresgäster .................................................................................... 20  3.5 Splittrade incitament ............................................................................................................................. 20  3.5.1 Kallhyra .................................................................................................................................................... 21  3.5.2 Varmhyra ................................................................................................................................................. 22  3.6 Incitamentstyrda hyreskontrakt i Sverige.................................................................................... 22  3.6.1 Beställargruppen lokaler (BELOK) .............................................................................................. 22  3.6.2 Platzers Fastigheter i Göteborg ..................................................................................................... 23  3.6.3 Fastighets och Saluhallskontoret i Stockholm......................................................................... 23  4. Gröna hyreskontrakt ........................................................................................ 25  4.1 Definition..................................................................................................................................................... 25  4.2 Förutsättningar för gröna hyreskontrakt ..................................................................................... 25  4.2.1 Lagar och regler inom miljöområdet .......................................................................................... 26  4.3 Hur fungerar ett grönt hyreskontrakt? .......................................................................................... 27  4.4 Pådrivande faktorer ............................................................................................................................... 29  4.4.1 Ökad efterfrågan på hållbara byggnader ................................................................................. 29  4.4.2 Ekonomiska incitament..................................................................................................................... 29  4.4.3 Stigande energipriser i framtiden................................................................................................. 29  4.4.4 Framtidsförsäkring ............................................................................................................................. 29   

5 

  4.4.5 Samhällsansvar ..................................................................................................................................... 30  4.4.6 Ökad transparens och samarbete mellan fastighetsägare och hyresgäst .................. 30  4.4.7 Möjlighet att bli marknadsledande i hållbarhetsfrågor ..................................................... 30  4.5 Vanliga områden för gröna bestämmelser ................................................................................... 31  4.6 Utformning av gröna avtal................................................................................................................... 31  4.6.1 Målsättningar, jämförelsetal och lägstanivåer....................................................................... 32  4.6.2 Gemensam handlingsplan för hur uppsatta mål ska nås.................................................... 32  4.6.3 Rutiner för övervakning och avrapportering .......................................................................... 32  4.6.4 Konflikthanteringsmekanism.......................................................................................................... 32  4.7 Gröna hyreskontrakt ur ett fastighetsägarperspektiv............................................................. 33  4.7.1 Fastighetsägarens åtaganden och ansvar ................................................................................ 33  4.7.2 Fördelar med gröna hyreskontrakt.............................................................................................. 35  4.8 Gröna hyreskontrakt ur ett hyresgästperspektiv...................................................................... 36  4.8.1 Hyresgästens åtaganden och ansvar ........................................................................................... 36  4.8.2 Fördelar med gröna hyreskontrakt.............................................................................................. 37  4.9 Hinder för gröna hyreskontrakt........................................................................................................ 39  4.9.1 Kostnadsfördelning.............................................................................................................................. 39  4.9.2 Avsaknad av kunskap och engagemang..................................................................................... 40  4.9.3 Fastigheter med flera olika hyresgäster .................................................................................... 40  4.9.4 Svårigheter att mäta och samla in data .................................................................................... 41  4.9.5 Oviljan att ta risker.............................................................................................................................. 41 

5. Gröna hyreskontrakt internationellt ................................................................. 42  5.1 Bakgrund..................................................................................................................................................... 42  5.2 Australien.................................................................................................................................................... 42  5.2.1 Green Lease Schedule (GLS)............................................................................................................. 43  5.2.2 Utformning .............................................................................................................................................. 43  5.3 Storbritannien........................................................................................................................................... 44  5.3.1 Pådrivande aktörer på den brittiska fastighetsmarknaden.............................................. 45  5.3.2 Utformning .............................................................................................................................................. 46  5.4 USA................................................................................................................................................................. 46  5.5 Kanada.......................................................................................................................................................... 47  5.5.1 Public Works and Goverment Services Canada (PWGSC)................................................... 47  5.5.2 Real Property Association of Canada (REALpac)................................................................... 47  5.6 Nya Zeeland................................................................................................................................................ 48  6. Åsikter på den kommersiella fastighetsmarknaden .......................................... 49  6.1 Fastighetsägare ........................................................................................................................................ 49  6.1.1 Dagens lokalhyreskontrakt.............................................................................................................. 49  6.1.2 Miljöarbetet idag .................................................................................................................................. 50  6.1.3 Miljö och energifrågorna i framtiden ........................................................................................ 50  6.1.4 Incitament ............................................................................................................................................... 50  6.1.5 Kostnads och ansvarsfördelning .................................................................................................. 51  6.1.6 Samarbete mellan parterna i hyresförhållandet.................................................................... 51  6.1.7 Åsikter om gröna hyreskontrakt ................................................................................................... 52  6.2 Hyresgäster ................................................................................................................................................ 53  6.2.1 Dagens lokalhyreskontrakt.............................................................................................................. 53  6.2.2 Miljöarbete i dag................................................................................................................................... 53  6.2.3 Miljö och energifrågor i framtiden ............................................................................................. 54  6.2.4 Incitament ............................................................................................................................................... 54  6.2.5 Kostnads och ansvarsfördelning .................................................................................................. 55  6.2.6 Samarbete mellan parterna i hyresförhållandet.................................................................... 55  6.2.7 Åsikter om gröna hyreskontrakt ................................................................................................... 56  7. Avslutande diskussion och slutsatser................................................................ 58   

6 

  7.1 Implementering av gröna hyreskontrakt i Sverige................................................................... 59  7.2 Utformning ................................................................................................................................................. 59  7.3 Påföljder eller inte................................................................................................................................... 60  7.4 Slutsatser..................................................................................................................................................... 60 

Referenser ........................................................................................................... 62  Bilaga 1 Ordlista över centrala begrepp................................................................................................ 65  Bilaga 2 Intervjufrågor till fastighetsägare .......................................................................................... 67  Bilaga 3 Intervjufrågor till hyresgäster ................................................................................................. 69   

 

7 

 

1. Inledning   1.1 Bakgrund  Den  rådande  klimatdebatten  med  fokus  på  den  globala  uppvärmningen  kan  knappast ha gått någon obemärkt förbi. Medvetenheten om att jordens resurser  är  begränsade  har  lett  till  att  hållbar  utveckling  är  viktigare  än  någonsin.  Även  inom  bygg‐  och  fastighetssektorn  har  insikten  om  att  våra  byggnader  i  alldra  högsta grad bidrar till den globala uppvärmningen ökat successivt.     I  Sverige  står  bygg‐  och  fastighetssektorn  för  mer  än  40  procent  av  den  totala  energianvändningen, mycket beroende på att kylning, ventilation och uppvärm‐ ning av en fastighet förbrukar stora mängder energi1. Men kommersiella fastig‐ heter  slukar  inte  bara  energi  och  vatten,  de  producerar  dessutom  omfattande  mängder  avfall.  Inte  sällan  är  avfallshanteringen  högst  bristfällig  och  återan‐ vändningen av material näst intill obefintlig. Resultatet bli att en stor del av allt  återvinningsbart avfall läggs på deponi i stället för att återvinnas2.  Hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäster i kommersiella fastigheter är  en  av  de  viktigaste  handlingarna  som  upprättas  och  har  en  central  ekonomisk  betydelse.  Ofta  saknar  emellertid  hyresavtalen  i  dag  både  de  rätta  ekonomiska  incitamenten och vägledning i hållbarhetsfrågan.   En hyresgäst i kommersiella fastigheter strävar efter att sänka sina totalkostna‐ der  samtidigt  som  maximal  produktivitet  efterfrågas  hos  de  anställda.  Fastig‐ hetsägaren  å  sin  sida  strävar  efter  att  minska  transaktionskostnaderna  genom  att försöka behålla sina hyresgäster och samtidigt öka värdet på fastigheten 3.   För  närvarande  är  såväl  hyresgäster  som  fastighetsägare  ovilliga  att  bekosta  ibland  nödvändiga  åtgärder  för  att  förbättra  en  byggnads  miljö‐  och  energipre‐ standa. Denna ovilja grundar sig främst på att den som bekostar en investering  inte alltid är den som vinner ekonomiskt på investeringen. Risken finns att håll‐ barhetsfrågan därför kan hamna mellan stolarna med missade möjligheter som  resultat.   Utvecklingen  av  hållbara  byggnader  fordrar  således  att  ekonomiska  incitament  kopplas  samman  med  ett  ansvar  för  att  byggnaden  brukas  och  förvaltas  på  ett  effektivt sätt.  Det i sin tur kan komma att kräva en förändring av dagens kom‐ mersiella hyresavtal och är också upprinnelsen till utvecklingen av gröna hyres‐ kontrakt. 

1.2 Syfte och frågeställning  Föreliggande examensarbetet syftar till att redogöra för vad gröna hyreskontrakt  är, hur de fungerar samt beskriva för och nackdelar med gröna hyresavtal. Exa‐                                                          1

www.energideklaration.com (2009-10-12) Brooks (2008) 3 Office Insight (2009)   2

 

8 

  mensarbetet anlägger också ett internationellt perspektiv. Utöver detta är avsik‐ ten med examensarbetet att analysera kommersiella fastighetsägares och hyres‐ gästers uppfattningar om gröna hyreskontrakt.     De centrala frågeställningarna i examensarbetet är:     • Vad är gröna hyreskontrakt och hur fungerar de?  • Vilka fördelar‐ och nackdelar finns med avtalsformen?  • Vilket intresse finns hos svenska fastighetsägare och hyresgäster?  • Hur  bör  gröna  hyresavtal  lämpligen  introduceras  på  den  svenska  fastig‐ hetsmarknaden? 

1.3 Metod  Metoderna för examensarbetet har i första hand bestått i en systematisk genom‐ gång av litteratur på området och djupintervjuer med utvalda representanter för  fastighetsägarna och hyresgästsidan. Under arbetets gång har också diskussioner  förts  såväl  muntligen  som  via  e‐post  med  andra  representanter från  fastighets‐ marknaden  än  de  intervjuade.  Ytterligare  en  informationskälla  har  varit  ett  se‐ minarium där examensarbetets huvudfråga delvis berördes.  1.3.1 Litteraturöversikt  Begreppet gröna hyreskontrakt är relativt okänt på den svenska fastighetsmark‐ naden och av det skälet finns inte så mycket skrivet utifrån svenska erfarenheter.  I  huvudsak  har  merparten  av  litteraturstudiet  om  gröna  hyreskontrakt  varit  internationella  rapporter.  Utomlands  har  utvecklingen  av  gröna  avtal  kommit  något längre. Information har även funnits på Internet och har varit ett bra kom‐ plement till intervjuundersökningen.  1.3.2 Intervjuer  För att få en bättre uppfattning om hur den kommersiella fastighetsmarknadens  ställer sig till gröna hyreskontrakt utfördes 15 djupintervjuer under oktober och  november  2009.  Intervjuerna  skedde  muntligen  och  har  gett  många  värdefulla  synpunkter från fastighetsägare och hyresgästombud. Förutom dessa två huvud‐ grupper  har  även  ett  fåtal  hyresgäster  intervjuats  samt  representanter  från  Fastighetsägarna Stockholm.     Såväl statliga som privata fastighetsföretag med mer eller mindre framträdande  miljöprofilering  intervjuades  för  att  få  en  mer  nyanserad  bild  av  marknaden.  Intervjupersonerna kontaktades direkt via telefon och e‐post. Efter genomförda  intervjuer sammanställdes och analyserades svaren.  1.3.3 Metodproblem  Gröna hyreskontrakt är som nämnts ett relativt nytt begrepp på marknaden och  därför  varierade  de  intervjuade  företagens  kunskaper  en  hel  del.  Då  flertalet  intervjuade  företag,  både  fastighetsägare  och  hyresgästombud,  inte  alls  hört  talas om gröna hyreskontrakt före intervjutillfället finns en risk för vaga svar på  frågorna om just gröna hyreskontrakt. En annan felkälla ligger i oklart utformade  frågor som kan leda till missförstånd.   

 

9 

  Både miljö och hållbarhet är dessutom begrepp som inte är entydigt definierade  och därför kan ge upphov till olika tolkningar. Därför finns en risk att företagens  representanter  inte  gav  helt  korrekta  svar  på  de  mer  generella  miljöfrågorna.  Istället kan de ha framhållit ett större/mindre engagemang i miljöfrågor än vad  som faktiskt är fallet, alternativt valt att svara ”politiskt korrekt”.  De olika företagen valdes ut på ett sådant sätt att intervjuunderlaget skulle bli så  representativt som möjligt. I och med att olika hyresgäster är olika intresserade  av  miljöfrågor  och  olika  insatta  i  byggtekniska  frågor  var  det  problematiskt  att  finna lämpliga hyresgäster att intervjua. I stället valdes olika hyresgästombud ut  för  att  företräda  hyresgästsidan.  Detta  innebär  givetvis  att  svaren  från  hyres‐ gästombuden  representerar  hyresgästombudens  egna  iakttagelser  på  markna‐ den. 

1.4 Avgränsning 

Arbetet  begränsades  till  att  endast  beröra  fastighetsägare/hyresvärdar  och  hy‐ resgäster i statliga fastigheter och privata fastigheter med kommersiell använd‐ ning  i  Stockholmsområdet.  Eftersom  hyresgästombud  i  många  fall  agerar  som  hyresgästens  förlängda  arm  i  kontakt  med  fastighetsägaren  innefattas  även  hyresgästombud till viss del i examensarbetet.    I Sverige definieras begreppet kommersiella fastigheter i regel som allt som inte  är  bostäder4  .  Eftersom  de  kommersiella  fastighetsmarknaderna  har  många  gemensamma  drag,  men  kan  också  vara  mycket  olika  har  undersökningen  be‐ gränsats till att endast omfatta kontorsfastigheter.  Något försök att presentera en detaljerad modell för gröna hyreskontrakt avsed‐ da  för  den  svenska  kommersiella  fastighetsmarknaden  görs  inte  i  föreliggande  examensarbete.  Olika  juridiska  aspekter  i  samband  med  implementeringen  av  gröna hyreskontrakt i Sverige behandlas inte heller.  

1.5 Disposition 

  Kapitel 2 utgörs av en allmän del om kontraktsteori som också direkt och indi‐ rekt  berör  övriga  kapitel.  Framför  allt  analyseras  och  diskuteras  begreppen  snedvridet  urval,  moralisk  risk,  begränsad  rationalitet  samt  principal /agentproblem.     Kapitel  3  beskriver  kortfattat  den  svenska  kommersiella  fastighetsmarknaden  och hyresbegreppet samt redogör i stora drag för hur kommersiella lokalhyres‐ kontrakt  är  uppbyggda.  Därutöver  beskrivs  problematiken  med  splittrade  inci‐ tament och olika incitamentstyrda hyresavtal i Sverige.    Kapitel 4 behandlar gröna hyreskontrakt. Kapitlet redogör för vad gröna hyres‐ kontrakt är, hur de är uppbyggda samt vad som driver på utvecklingen av gröna  hyreskontrakt. Även gröna hyreskontrakt ur fastighetsägarens respektive hyres‐ gästens perspektiv beskriv. Kapitlet redogör också för vilka generella hinder som                                                           4 Lind,

 

Lundström (2009)  10 

  finns för implementering av gröna hyreskontrakt.     Kapitel  5  beskriver  hur  utvecklingen  av  gröna  hyreskontrakt  ser  ut  på  den  in‐ ternationella fastighetsmarknaden. De länder som berörs är Australien, Storbri‐ tannien, USA, Kanada och Nya Zeeland.    Kapitel  6  redovisar  svar  från  djupintervjuer  gjorda  med  fastighetsägare  och  hyresgästsombud  på  den  kommersiella  fastighetsmarknaden.  Intervjufrågorna  finns återgivna i sin helhet i bilaga 2 och 3.    Kapitel 7 Innehåller diskussion och slutsatser.    Bilaga 1 Ordlista över centrala begrepp    Bilaga 2 Intervjufrågor till fastighetsägare    Bilaga 3 Intervjufrågor till hyresgästrepresentanter     

 

11 

 

2. Kontraktsteori  2.1 Lokalhyreskontrakt  Ett  hyresavtal  fördelar  rättigheter  och  skyldigheter  mellan  parterna  enligt  sär‐ skilda villkor. Vilken typ av hyreskontrakt som används i uthyrningarna varierar  från  fastighetsägare  till  fastighetsägare.  I  Sverige  används  vanligtvis  ett  stan‐ dardkontrakt  som  tagits  fram  av  Fastighetsägarna  Sverige.  Alternativt  används  snarlika versioner av standarkontraktet eller kontrakt framtagna på annat sätt.     Det  råder  i  princip  avtalsfrihet  på  kontorsmarknaden  under  förutsättning  att  förhandlingarna  sker  inom  ramen  för  den  svenska  lagstiftningen.5  Vilken  form  kontraktet har skapar olika incitament för parterna. Men även riskfördelningen  mellan  parterna  kan  variera  beroende  på  hyreskontraktsformen.  Utöver  val  av  struktur  på  hyresavtalen  kan  även  hyreskontrakten  utformas  utifrån  förutsätt‐ ningarna för varje byggnad. Det innebär att det finns en mångfald av olika utfor‐ made hyresavtal på marknaden.     Den ekonomiska kärnan i kommersiella fastigheter återfinns i hyresavtalet mel‐ lan fastighetsägare och hyresgäst. Kommersiella hyresgäster söker alla möjlighe‐ ter  till  att  reducera  sina  kostnader  samtidigt  som  maximal  produktivitet  efter‐ strävas.  Fastighetsägaren  å  sin  sida  vill  i  görligaste  mån  behålla  existerande  hyresgäster  för  att  minimera  transaktionskostnaderna  samt  höja  fastighetsvär‐ det genom att öka driftnettot6. Ofta krockar parternas målsättningar, vilket kan  innebära komplikationer. 

2.2  Kommunikation  Kommunikation  är  en  komplex  process  där  information  utbyts  mellan  två  eller  fler  parter  genom  kroppsspråk,  ord  och  handling.  För  att  skapa  förtroendefulla  och  värdeskapande  relationer  är  god  och  effektiv  kommunikation  en  förutsätt‐ ning. Hur väl en part kan tyda önskemål och krav hos den andra parten i kombi‐ nation med förmågan att värdera sitt eget agerande är ofta avgörande för om en  relation blir framgångsrik eller inte. Det ligger ett stort värde för både fastighets‐ ägaren och hyresgästen i långsiktiga relationer, framför skapas en möjlighet till  långsiktig planering och därmed en effektivare resursanvändning. 

2.3 Asymmetrisk information 

En  transparent  marknad  förser  marknadsaktörerna  med  bred  information  som  underlag för ett bra beslutsfattande. Hyresmarknaden är dessvärre inte särskilt  transparent  eftersom  mycket  av  informationen  är  begränsad  eller  till  och  med  omöjlig att ta del av7.     Under  idealiska  kontraktsförhållanden  känner  båda  parter  i  en  avtalsprocess  exakt till den andres intentioner. I praktiken är det långt ifrån på det viset. Bris‐                                                          5

Lundström (2008)

6 Office insight (2009)  7 Lind. H, Lundström. S (2009) 

 

12 

  ten  på  transparens  på  hyresmarknaden  kan  skapa  osäkerhet  mellan  parterna  och öppna för en marknad med asymmetrisk information.8 I varje enskilt fall kan  en osäkerhet leda till att några hyresförhandlingar inte går att genomföra.     Just  tillgång  på  information  har  stor  betydelse  för  beslut  om  åtgärder  för  att  minska energianvändningen och miljöbelastningen i en fastighet. Har två parter i  en transaktion tillgång till olika mycket information föreligger en uppenbar risk  för informationsasymmetri. Asymmetrisk information kan även uppstå om par‐ terna tolkar och analyserar samma information på olika sätt. Det är ganska van‐ ligt att så sker.  På den kommersiella fastighetsmarknaden kan informationssymmetri uppstå till  exempel på området energikonsumtion. Hyresgäster utan djupare kunskaper om  fastigheter kan  ha svårt att  avgöra om fastighetens energiförbrukning är rimlig  eller  inte.  Hyresgästen  kan  givetvis  själv  samla  in  och  kontrollera  information  men detta kan vara både tidskrävande och kostsamt.     Här spelar rådgivare och tekniska konsulter en viktig roll som mellanhänder. Det  minskar risken för asymmetrisk information. Eftersom rådgivare är beroende av  sitt goda rykte är risken liten att rådgivarna inte anstränger sig tillräckligt. Nack‐ delen med konsulthjälp är att det kan bli dyrt för hyresgästen9.  2.3.1 Snedvridet urval  Två  konsekvenser  av  informationsasymmetri  är  särskilt  vanliga:  snedvridet  urval och moralisk risk. Snedvridet urval uppkommer i situationer där säljaren  är  bättre  informerad  än  köparen.  Avsaknaden  av  relevant  information  innebär  att  säljaren  har  bättre  kunskap  om  varans  kvalitet  än  köparen  och  i  och  med  detta råder informationsasymmetri. (En ägare till en vara kan över tid skaffa sig  en  god  uppfattning  om  varans  kvalitet,  medan  en  ny  köpare  av  varan  kan  ha  svårt att på förhand avgöra dess kvalitet.)     Varorna  kommer  att  kosta  lika  mycket  oavsett  kvalitet,  eftersom  köparen  inte  kan  ställa  varans  pris  i  relation  till  dess  kvalitet.  Resultatet  kan  bli  att  köparen  blir försiktig och mindre benägen att betala extra för varor som faktiskt är av hög  kvalitet. Säljarna av kvalitetsvaror får i så fall inte betalt efter varans rätta värde.  Om  marknadsvärdet  blir  för  lågt  kommer  incitamenten  att  fortsätta  sälja  kvali‐ tetsvaror på marknaden att försvinna och lågkvalitetsvarorna kommer att domi‐ nera på marknaden.10  Snedvridet  urval  förkommer  även  på  fastighetsmarknaden.  Fokuseringen  på  miljöfrågor har lett till att många hyresgäster vill sitta i miljö‐ och energieffektiva  lokaler.  Fastighetsägarna  ser  främst  till  fastighetens  driftnetto  och  drivkraften  att  anpassa  byggnader  efter  miljökrav  beror  ofta  på  om  investeringen  på  sikt  ökar  fastighetsvärdet.  Eftersom  fastighetsägaren  många  gånger  har  större  kun‐                                                          8

Lundström (2008) Garnaut (2008) 10 Akerlof (1970)  9

 

13 

  skap än hyresgästen om fastigheten och dess funktioner finns en risk för infor‐ mationsövertag.   2.3.2 Moralisk risk  Den  andra  vanliga  typen  av  informations  asymmetri,  moralisk  risk,  innebär  att  den ena parten inte kan se eller påverka den andra kontraktspartens agerande,  men ändå drabbas av de negativa konsekvenserna av dennes handlingar. Genom  att  en  parts  agerande  är  svårkontrollerat  kan  denne  troligtvis  till  stor  del  även  undkomma  de  negativa  effekterna  av  sitt  handlande.  Det  kan  skapa  ett  incita‐ ment  för  parten  i  fråga  att  agera  mindre  försiktigt  på  bekostnad  av  den  andra  parten. Här rör det sig alltså om ett dolt agerande snarare än dold information.  Ofta  förekommer  moralisk  risk  och  snedvridet  urval  i  kombination  med  var‐ andra.11  För att moralisk risk ska uppstå krävs att parterna har skilda intressen, att förut‐ sättningar  för  ett  lönsamt  utbyte  finns  samt  att  parterna  är  begränsade  i  sin  kontroll  över  motpartens  beteende.  Avtal  bygger  dock  på  förtroende  mellan  parterna  och  möjligheten  att  övervaka  att  avtal  följs  till  punkt  och  pricka.  Att  ständigt verifiera given information är både kostsam och ibland näst intill omöj‐ ligt. Det kan därför vara svårt att fastställa om en kontraktspart agerar i egenin‐ tresse eller inte.   2.3.3 Begränsad rationalitet  Även i situationer där en person har tillgång till tillräckligt med information kan  informationen emellanåt vara svår att använda sig av. Det kan hindra människor  från att rationellt väga in kostnader och besparingar för olika alternativ och då  läggs fokus kanske på fel saker. Svårhanterlig information är särskilt kritiskt för  personer  som  står  inför  stora  investeringsbeslut.  Ett  typexempel  är  fastighets‐ ägares  ovilja  till  energieffektiviserande  åtgärder  även  om  åtgärderna  på  sikt  skulle leda till minskade driftkostnader för fastigheten.12  2.3.4 Principal‐/agentproblem  Ytterligare ett problem vid kontraktsskrivande är principal/agentproblemet. Ett  sådant kan uppkomma när en person betalar en annan person för att utföra en  tjänst,  men  parterna  har  olika  incitament  och  huvudmannen  kan  därmed  inte  säkerställa  att  agenten  kommer  agera  i  dennes  bästa  intresse.  Ett  exempel  är  i  situationer där hyresvärden (agenten) är ansvarig för fastighetens installationer,  men  där  hyresgästens  (principalens)  målsättning  att  sänka  energikostnaderna  inte beaktas13.     Fastighetsägaren har oftast det övergripande ansvaret för drift‐ och underhåll av  en fastighet, vilket innefattar yttre underhåll, värme, kyla, och ventilation. Hyres‐ gästen däremot är den som påverkas av det termiska klimatet i lokalen och den  som  vanligtvis  står  för  energikostnaderna  i  kontorsfastigheter.  Eftersom  fastig‐ hetsägaren  vanligtvis  inte  själv  står  för  energikostnaderna  har  denne  ofta  inte                                                           11

Bolton (2005) Garnaut (2008)  13 Garnaut (2008)  12

 

14 

  heller något intresse av energieffektivisera i fastigheten. Hyresgästen kan själv‐ klart  försöka  omförhandla  hyreskontraktet,  men  troligtvis  skulle  fastighetsäga‐ ren  bli  mer  benägen  att  vidta  energibesparande  åtgärder  om  hyresgästerna  i  stället erbjöd sig att betala högre hyra.14    Hur  principalen  och  agenten  förhåller  sig  till  varandra  kan  påverka  typen  av  problem  som  kan  uppstå  och  vilka  åtgärder  som  följer.  Generellt  finns  det  fyra  olika typer av relationer mellan principal och agent:   

  Principalen väljer installationer   

  Agenten väljer installationer 

      Agenten väljer installationer på    Principalen väljer installationer  uppdrag av principalen vilken  Principalen beta samt betalar energikostnaderna.  betalar energikostnaderna. Efter‐ lar energikostna Incitament finns att välja energisnå‐ som agenten inte står för kostna‐ derna  la system för att minska energikost‐ derna finns heller inga incitament  naderna. Inget principal‐ agent  att välja energieffektiv utrustning.  problem uppstår.  Vanligt problem vid kallhyra .      Agenten väljer installationer på    Principalen väljer installationer men  uppdrag av principalen och betalar    betalar inte energikostnaderna.  även energikostnaderna. Agenten  Agenten betalar  Följden blir att principalen saknar  har därmed incitament att välja  energikostnaderna  incitament att minska energiför‐ energisparande utrustning medan  brukningen.   principalen inte ser någon vinst  med att minska energikostnader.  Vanligt problem vid varmhyra. 

Figur 1: Olika Principal-/agent situationer Principalen  och  agenten  kan  genom  effektiv  förhandling  bättre  anpassa  sina  incitament.  I  en  hyresrelation  kan  detta  till  exempel  ske  genom  att  i  hyreskon‐ traktet  föreskriva  att  hyresvärden  ska  välja  utrustning  för  energieffektivisering  och anpassa denna i enlighet med hyresgästens krav. Problemet principal–agent  kan trots det kvarstå om15:  • •

Svårigheter finns att driva igenom villkor  Kostnaden  för  att  förhandla  och  utforma  ett  nytt  kontrakt  överstiger  de  förväntade vinsterna av kontraktet.  

                                                         14 15

 

Bolton (2005) Garnaut (2008)  15 

 

3. Kommersiella fastigheter och hyreskontrakt  3.1  Den kommersiella fastighetsmarknaden 

Den  kommersiella  fastighetsmarknadens  dynamik  bygger  på  samspelet  mellan  flera marknader där kapitalmarknaden utgör en marknad och hyresmarknaden  en annan. Eftersom hyror, vakanser och lokalbestånd bestäms på hyresmarkna‐ den  anses  denna  emellertid  vara  den  centrala  marknaden  att  analysera16.  Hy‐ resmarknaden styrs liksom övriga delmarknader av relationen mellan utbud och  efterfrågan och där ett jämviktsläge oftast eftersträvas. Precis som hyresgästerna  måste  fastighetsägare  möta  trender  och  krav  som  finns  i  samhället  i  stort.  Par‐ terna måste emellertid även förhålla sig till varandra.     En  av  de  senare  årens  starkaste  trender  både  nationellt  och  internationellt  har  varit miljö och hållbarhet. Det faktum att gröna byggnader numera är ett välkänt  begrepp  på  fastighetsmarknaden  betyder  emellertid  inte  att  grön  fastighetsut‐ veckling är en självklarhet. I stockholmsregionen är det framför allt de kommer‐ siella fastighetsägarna som driver på utvecklingen av gröna byggnader. Även om  medvetenheten  hos  hyresgästerna  på  fastighetsmarknaden  växer  har  de  histo‐ riskt sätt ställt få krav på byggnaders miljö‐ och energiprestanda17.     Kommersiella fastigheter kan beskrivas som lokaler i fastigheter där någon form  av affärsverksamhet bedrivs, exempelvis kontor eller butiker, vilka syftar till att  ge fastighetsägaren en ekonomisk vinst. I allmänhet hyrs de flesta kontorsloka‐ lerna ut till enskilda hyresgäster. Majoriteten av de kommersiella hyresgästerna  äger därmed inte själva fastigheterna i vilka de har lokaler. Det är en av orsaker‐ na  till  att  hyreskontraktet  många  gånger  är  det  i  särklass  viktigaste  kontraktet  för kommersiella lokaler.18 

3.2 Hyresbegreppet  I  Jordabalken  (JB)  definieras  hyra  som  upplåtelse  av  nyttjanderätt,  vilken  sker  genom att hus eller delar av hus upplåts, dels genom avtal, dels mot ersättning  till  den  nyttjande.  Nyttjanderätten  ger  emellertid  endast  en  begränsad  rätt  till  fastigheten, eftersom fastighetsägaren fortfarande äger fastigheten.    I hyreslagstiftningen görs skillnad mellan bostäder och lokaler. Enligt 12:1 3st JB  definieras en bostadslägenhet som en lägenhet vilken helt eller till övervägande  del  är  avsedd  för  bostadsändamål.  En  lokal  definieras  därmed  som  en  lägenhet  skild från bostadslägenhet. Om ingenting annat anges är lagstiftningen tvingande  till  hyresgästens  fördel.  För  hyrda  lokaler  finns  färre  tvingande  regler  än  vid  bostadshyra och reglerna är till övervägande del dispositiva.  Vid tillträdet till lägenheten ligger det på fastighetsägarens ansvar att lägenheten  är fullt användbar för det avsedda ändamålet. Dessutom klargör 15 § JB att fas‐ tighetsägaren även ansvarar för att lokalen hålls i detta skick under hyrestiden.                                                           16

Lind, Lundström (2009) Malmqvist, Noring (2009) 18 Lind, Lundström (2009) 17

 

16 

  Hyresgästen  hålls  inte  ansvarig  för  att  lokalen  försämras  under  hyrestiden,  så  länge det rör sig om normal förslitning. Enligt 24 § JB ska emellertid hyresgästen  under  hyrestiden  vårda  lokalen  (och  vad  som  hör  därtill)  väl.  Vill  hyresgästen  göra förändringar i lokalen måste fastighetsägaren tillfrågas.  3.2.1 Parterna i hyresförhållandet   Parterna i en hyresrelation består av hyresgäst och hyresvärden (i regel samma  som fastighetsägaren). Fastighetsägaren är den som upplåter lokalen och hyres‐ gästen är den till vilken lokalen upplåts. I förhandlingar om hyra av kontorsloka‐ ler är det även vanligt att ett hyresgästombud finns med som hyresgästens ”för‐ längda arm”.   3.2.2 Hyra   Hyreskontraktet  ger  hyresgästen  exklusivt  tillträde  till  lokalen  i  gengäld  mot  hyra. Vilken hyresnivå som ska råda för lokalen styrs av marknadshyran, vilken  enligt paragraf 57a i hyreslagen definieras som ”den hyra som lokalen vid hyres‐ tidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden”.     Det står parterna fritt att avtala om hyrans storlek, men den aktuella hyran bör  vara skälig i förhållande till likvärdiga kontrakt på marknaden. Läget har fått stor  betydelse  för  hyressättningen,  men  även  andra  faktorer  som  professionell  för‐ valtning  och  olika  service  har  blivit  viktigare.  I  Sverige  förekommer  kallhyra,  varmhyra  och  i  viss  utsträckning  varianter  mellan  dessa.19  En  övervägande  del  av de kommersiella kontorslokalerna på den svenska marknaden har kallhyra.     Marknadshyran  är  i  princip  skild  från  fastighetsägarens  kostnader.  Det  är  dock  vanligt  att  fastighetsägaren  ändå  försöker  kompensera  för  olika  kostnader  ge‐ nom  hyran.  Tilläggskostnader  är  därför  ofta  en  punkt  när  avtal  ska  förhandlas  fram.   3.2.3 Hyrestid   Ett hyresavtal löper oftast på en bestämd tid, med eller utan automatisk förläng‐ ning,  om  avtalet  inte  sägs  upp,  men  kan  också  löpa  på  obestämd  tid.  En  vanlig  avtalstid är 3‐5 år, där tre år är vanligast. Om avtalad kontraktstid är minst tre år  kan  hyran  indexregleras.  Skulle  parterna  avtala  om  automatisk  förlängning  av  avtalet  vid  utebliven  uppsägning  måste  förlängningen  gälla  minst  tre  år  för  att  hyran ska få indexeras.20  

3.3 Brister i hyreskontrakt ur ett miljöperspektiv  Idag utformas de flesta kommersiella hyreskontrakt utifrån en generell tillämp‐ ning på marknaden och hållbarhet adresseras därför sällan specifikt 21. Majorite‐ ten  av  hyresgästerna  i  kommersiella  fastigheter  äger  dessutom  inte  själva  sina  lokaler. En hyresgäst kan därmed inte utforma en lokal efter egna önskemål utan  varje förändring av lokalen måste godkännas av fastighetsägaren. Det står givet‐ vis parterna fritt att förhandla om vilka bestämmelser som ska läggas till, respek‐                                                          19

Fastighetsägarna (2009) Fastighetsägarna (2009)  21 Journal of Property Investment & Finance(2008) 20

 

17 

  tive tas bort.     När  det  kommer  till  resurseffektivitet  och  aktivt  miljöarbete  kan  kommersiella  hyresavtal i vissa fall utgöra direkta eller indirekta hinder. Det gäller speciellt i  fastigheter  med  flera  hyresgäster  som  bedriver  olika  verksamheter22.  Ta  till  exempel  val  av  material  med  de  snäva  regleringar  som  gäller  på  det  området.  Fastighetsägaren har alltid sista ordet om vilka material och vilka installationer  som  får  användas  i  hans  lokaler,  till  exempel  om  återanvänt  eller  nytt  material  ska användas vid hyresgästanpassningar. Detta innebär att hyresgästernas ambi‐ tioner att agera miljösmart kan begränsas om inte fastighetsägarens har liknan‐ de ambitioner eller är tillmötesgående23 .     Kravet  att  återställa  lokalen  till  ursprungligt  skick  vid  avflyttning  är  en  annan  punkt som kan ha en motriktad effekt i miljöfrågor. För många av de hyresgäster  som  önskar  förbättra  miljöprestandan  i  sina  lokaler  är  även  installationer  av  energieffektiva armaturer och system angeläget. Ibland betalar fastighetsägaren  detta som en god gest vid nytecknig av avtal, men allt som oftast bekostar hyres‐ gästerna sådana installationer själva.     Fastighetsägaren  kan  emellertid  med  stöd  av  avtalet  kräva  att  hyresgästen  vid  avtalsperiodens  slut  ska  återlämna  lokalen  i  dess  ursprungliga  skick.    För  en  hyresgäst innebär detta att alla utförda förändringar i lokalen och skador utöver  normalt slitage ska återställas.24 Kostnaderna för att avlägsna installerad utrust‐ ning och återföra ursprunglig utrustning kan tillsammans med installationskost‐ naderna  för  den  nya  utrustningen  bli  av  väsentlig  storlek.  Med  dagens  korta  hyreskontrakt  har  hyresgästen  emellertid  små  möjligheter  att  hinna  få  igen  dessa  kostnader.  Konsekvensen  blir  att  hyresgäster  väljer  bort  miljöeffektiv  utrustning vid hyresgästanpassningar. Hur mycket fastighetsägarna framhärdar i  sina krav att en lokal ska återställas i ursprungligt skick varierar25.     Men hyreskontrakten kan också verka bromsande i miljö‐ och energifrågor base‐ rat  på  hyresgästens  krav.  Bland  annat  regleras  i  detalj  i  hyresavtalen  hur  stor  temperaturvariation  som  är  acceptabelt  i  lokalen  och  vilket  luftflöde  som  ska  råda.  Utifrån  ett  fastighetsägarperspektiv  kan  utformningen  av  hyreskontrakt  därför göra det svårt för fastighetsägaren att påverka byggnadens basfunktioner,  gemensamma  utrymmen  och  de  centrala  systemen  i  fastigheten  om  åtgärderna  påverkar hyresgästerna i större utsträckning.     Även fastighetsägarens begränsade rätt att inspektera hyresgästens lokaler kan  ses som en begränsning i dagens hyresavtal, eftersom hyresgästen själv ansvarar  för tillgängligheten till utrymmen som behövs för skötsel och drift i sin lokal. För  att  miljöarbetet  ska  bli  så  effektivt  som  möjligt  är  det  viktigt  att  regelbundna  datainsamlingar  görs  med  påföljande  utvärderingar.  Detta  kan  dock  vara  pro‐                                                          22

www.greenleases-uk.com (2009-12-08) www.greenleases-uk.com (2009-12-08) 24 Fastighetsägarna (2009) 25 RICS (2009)  23

 

18 

  blematiskt då få hyreskontrakt tillåter hyresvärden att inspektera lokalerna utan  hyresgästens godkännande.     Återvinning  och  källsortering  är  också  områden  som  fått  allt  större  uppmärk‐ samhet.  Trots  det  regleras  avfallsfrågorna  sällan  närmare  i  dagens  hyresavtal.  Ofta  saknas  exempelvis  begränsningar  av  avfallsmängd  för  hyresgästen  både  under  hyresgästanpassningar  och  i  den  dagliga  verksamheten.  Inte  heller  finns  krav på fastighetsägaren att se till att det finns goda förutsättningar för avfalls‐ hantering. Dessutom finns inga krav på att hyresgästen ska soppsortera i någon  större utsträckning 26. 

3.4 Faktorer som påverkar utformningen av hyreskontrakt   För en fastighetsägare, eller hyresgäst, med ett särskilt engagemang i miljöfrågor  och  hållbara  fastigheter  kan  förhandlingen  fram  till  att  hyreskontraktet  beskri‐ vas som besvärlig. För att skapa hållbara fastigheter är det nämligen av största  vikt att även hyreskontrakten genomsyras av ett miljöperspektiv.     En  framgångsrik  förhandling  av  ett  lokalhyreskontrakt  bygger  mycket  på  att  uppsatta villkor är realistiska och genomförbara. Följande faktorer påverkar ofta  i vilken omfattning miljö‐ och energifrågorna integreras i hyreskontrakt.  3.4.1 Storlek på hyresgäst   En  hyresgäst  som  upptar  en  stor  del  av  den  totala  uthyrningsbara  ytan  i  en  byggnad  har  rimligtvis  ett  större  inflytande  över  beslut  rörande  drift‐  och  un‐ derhåll samt ombyggnationer av fastigheten än hyresgäster i mindre lokaler. En  sådan hyresgäst har stora möjligheter att påverka byggnadens energi‐ och miljö‐ prestanda – och bör därför ställa höga krav på ökad hållbarhet när gröna mål ska  sättas upp för en byggnad27.  3.4.2 Uthyrningsperiod  Ju längre hyrestid, desto lättare är det generellt att genomföra investeringar för  hållbarare  byggnader.  Det  beror  på  att  möjligheterna  för  fastighetsägaren  att  räkna  hem  investeringskostnader  ökar  om  hyresgästernas  kontrakt  har  längre  löptider.     Många  åtgärder  och  ombyggnader  för  att  få  till  stånd  gröna  byggnader  har  att  göra med förbättringar av byggnadens yttre skal och upprustning av byggnadens  installationer. Dessa åtgärder har i allmänhet längre återbetalningstider än inte‐ riöra  upprustningar,  som  exempelvis  belysningseffektivisering,  och  är  därför  oftare intressanta för hyresgäster och fastighetsägare med ett livscykelperspek‐ tiv. Hyreskontrakt med löptider på mer än tio år innebär därför större möjlighet  till omfattande hållbarhetsarbete än avtal som har kortare hyresperioder28. 

                                                         26

Brooks (2008)

27 www.sustainca.org 28 www.sustainca.org

 

(2009-12-16)  (2009-12-16)  19 

  3.4.3 Struktur på hyreskontraktet  Avtalsstrukturen,  eller  snarare  villkor  i  avtalet  rörande  kostnader  och  ansvar,  ger ledning att fundera över hur hållbarhetsperspektivet kan integreras i avtalet.  Ansvaret och kostnaderna för byggnaden fördelas olika beroende på om kallhyra  eller varmhyra tillämpas29.    • Varmhyra    I ett avtal som baseras på varmhyra är fastighetsägaren ansvarig för att sköta  fastigheten  samt  betala  alla  drifts‐  och  underhållskostnader.  Hyran  anges  som en totalhyra där kostnader för vatten värme och ibland även el alltså in‐ går.     • Kallhyra    Vid kallhyra till skillnad från varmhyra, ingår inte driftskostnader. Generellt  utgörs  kallhyra  av  en  bashyra  med  tillägg  för  fastighetsskatt,  värme,  el  och  vatten. Oftast har hyresgästen ett eget elavtal för sin verksamhet. För värme  och kyla anges oftast ett schablonvärde för kostnaderna utifrån en ungefärlig  snittförbrukning i fastigheten.   3.4.4 Byggnadsår och underhåll  En byggnads ålder ger generellt en viss indikation om hur vatten‐ och energief‐ fektiv  byggnaden  är.  Äldre  byggnader  har  sämre  miljö‐  och  energiprestanda  än  nyproducerade fastigheter av förklarliga skäl. Men hur stor förbättringspotential  en  äldre  byggnad  erbjuder  beror  mycket  på  hur  välskött  fastigheten  är.  I  vissa  äldre  byggnader  finns  stora  möjligheter  att  göra  dem  ”gröna”  medan  andra  byggnader  inte  har  någon  sådan  potential  alls.  Vid  utformning  av  hyresavtal  ur  ett  hållbarhetsperspektiv  är  det  därför  viktigt  att  hållbarhetsmål  sätts  utifrån  varje byggnads specifika förutsättningar30.  3.4.5 Fastigheter med flera olika hyresgäster  Både från hyresvärdens och hyresgästens synvinkel har byggnader med endast  en enskild hyresgäst större flexibilitet i fråga om att förbättra byggnadens miljö‐  och energiprestanda än byggnader med flera hyresgäster. 

3.5 Splittrade incitament  En kontorsfastighet är att betrakta som ett företag, där värdet av verksamheten  är  baserat  på  förmågan  att  producera  en  önskad  avkastning  på  investeringen.  Enkelt uttryckt bestäms en kontorsfastighets värde utifrån dess driftnetto. Efter‐ som  avkastningskravet  är  en  funktion  av  kapitalmarknaden  kan  en  fastighets‐ ägare bara påverka sin fastighets värde på ett sätt, nämligen genom att öka drift‐ nettot. En hyresgäst primära mål är i stället att hitta bästa möjliga lokal till lägsta  möjliga kostnad31.                                                            29 www.sustainca.org 30 www.sustainca.org 31

(2009-12-16)  (2009-12-16) 

Whitson (2006)

 

20 

  Mot  den  bakgrunden  kan  hyresgäster  anföra  att  hyreskontraktet  endast  är  ett  avtal  för  att  för  att  få  tillgång  till  en  bestämd  och  avgränsad  yta.  Fastighetens  kapitalvärde,  och  med  det  intresset  och  ansvaret  för  att  byggnaden  har  en  god  miljö‐  och  energiprestanda,  ligger  därmed  hos  fastighetsägaren.  Om  inte  läget  eller  något  annan  faktor  är  av  särskilt  värde  för  hyresgästen  ställer  sig  många  hyresgäster  avvisande  till  att  underteckna  ett  hyresavtal  för  en  byggnad  där  kostnaderna  blir  större  jämfört  med  någon  annan  likvärdig  kommersiell  bygg‐ nad.32.  Om  den som betalar  energikostnaderna är skiljd från den som fattar  beslut  om  kapitalinvesteringar  i  byggnaden  fördelas  fördelarna  med  en  investering  ofta  inte  proportionellt  mellan  parterna.  Det  ger  upphov  till  så  kallade  splittrade  incitament.  Den  part  som  kan  göra  störst  besparingar  på  att  göra  byggnaden  resurssnål kommer utan tvekan att vara den som är beredd att investera mest i  standardhöjande åtgärder.     Naturligtvis är ingen av parterna i en hyresrelation intresserad av att investera  tid och pengar i åtgärder där besparingarna oavkortat går till den andra parten.  Det  är  därför  ytterst  angeläget  att  incitament  finns  för  båda  parter  att  driva  hållbarhetsfrågorna framåt. Vilka incitament som påverkar hyresvärden respek‐ tive hyresgästen beror till stor del på om hyresavtalet baseras på kallhyra eller  varmhyra.   3.5.1 Kallhyra  I ett traditionellt avtal baserat på kallhyra ingår inte uppvärmningskostnaderna  utan  dessa  står  hyresgästen  själv  för.  De  som  förordar  kallhyra  menar  på  att  fördelen  med  avtalsstrukturen  är  att  mer  transpartenta  avtal  erhålls  eftersom  hyresgästen i mångt och mycket betalar sina faktiska kostnader33.     I  och  med  att  hyresgästerna  står  för  större  delen  av  energikostnaderna  är  det  också hyresgästerna som vinner på en förbättrad energiprestanda i byggnaden.  Det är därför inte oväntat på det sättet att hyresgäster vars hyresavtal är baserad  på  kallhyra  ställer  sig  positiva  till  energieffektiviserande  åtgärder.  Dessvärre  saknar  hyresgäster  ofta  både  kapital  och  teknisk  kunskap  för  att  göra  större  energieffektiviserande  åtgärder  i  en  fastighet.  I  stället  är  det  i  allmänhet  fastig‐ hetsägaren  som  bekostar  eventuella  förbättringar  av  byggnadens  miljö‐  och  energiprestanda.     Kallhyra  reglerar  emellertid  inte  hur  vinsten  av  en  minskad  energianvändning  ska fördelas till både hyresgäster och fastighetsägare.  Eftersom de ekonomiska  fördelarna endast tillfaller hyresgästen kan en fastighetsägare vara mindre moti‐ verad  att  bekosta  energieffektiviserande  åtgärder  i  fastigheter  där  kallhyra  rå‐ der.  Den  sneda  fördelningen  av  kostnader  och  besparingar  leder  till  att  incita‐ menten att spara energi hamnar hos fel aktör34                                                             32

Dowden (2008) www.sustainablepropertyrewards.info (2009-12-22)  34 Du Bois (2009) 33

 

21 

  3.5.2 Varmhyra  Vid  varmhyra  är  situationen  den  omvända  mot  kallhyra  och  huvudansvaret  för  driftkostnaderna  ligger  på  fastighetsägaren,  som  har  starka  ekonomiska  incita‐ ment för att utforma, bygga och underhålla högpresterande, hållbara byggnader  utan  att  för  den  skull  göra  avkall  på  komfort  eller  service.  Hyresgästen  betalar  dock samma hyra oavsett hur mycket eller lite energi denne använder och gyn‐ nas endast av energieffektiviserande åtgärder om totalhyran sänks.   En resursnål byggnad kan vid varmhyra ge stora vinster för en fastighetsägare,  särskilt om byggnaden vid tecknandet av avtalet har en hög energiförbrukning.  Fastighetsägaren beräknar nämligen energikostnaderna i byggnaden utifrån den  aktuella energiförbrukningen när hyran för lokalen ska beräknas. När hyresgäs‐ ten  sedan  undertecknat  hyresavtalet  är  hyran  och  därmed  energikostnaderna  inte  längre  föremål  för  förhandling.  Om  fastighetsägaren  därefter  väljer  att  be‐ kosta  åtgärder  för  att  sänka  energiförbrukningen  tillfaller  inte  bara  direktav‐ kastningen av investeringen fastighetsägaren, utan fastighetsägaren tjänar också  på skillnaden mellan beräknad och aktuell energiförbrukning35.   Varmhyra ger med andra ord inte hyresgäster några ekonomiska incitament för  att  investera  i  större  energieffektiviserande  åtgärder  inom  sina  lokaler.  Vid  varmhyra  måste  således  fastighetsägaren  vara  den  pådrivande  parten  om  en  fastighets energiprestanda ska förbättras. 

3.6 Incitamentstyrda hyreskontrakt i Sverige 

I  ett  försök  att  komma  runt  splittrade  incitament  har  olika  incitamentstyrda  hyreskontrakt  tagits  fram  på  den  svenska  marknaden.  I  allmänhet  är  avtalen  utformade  för  att  passa  antingen  kallhyra  eller  varmhyra.  Det  finns  emellertid  även  ett  avtal  på  marknaden  som  kan  användas  oberoende  av  avtalsstruktur.  Nedan följer en kort presentation av tre av dessa avtal.  3.6.1 Beställargruppen lokaler (BELOK)  BELOK  är  ett  samarbete  mellan  Sveriges  största  kommersiella  fastighetsägare  och Energimyndigheten. Gruppen har sedan 2001 drivit olika utvecklingsprojekt  där  miljöfrågor  och  energieffektivisering  varit  i  fokus.  Under  våren  2008  kom  slutversionen  av  BELOK:s  förslag  till  hyresavtal  med  incitament  för  minskad  energianvändning.  Tanken  är  att  incitamentsavtalet  ska  ge  hyresgästerna  och  fastighetsägarna incitament till samarbete i energifrågor med målsättningen att  minska såväl kostnader som miljöbelastning36.     Miljö‐ och energiavtalet  har fått  en flexibel  utformning för att  enkelt  kunna  an‐ passas  efter  den  avtalsstruktur  som  råder  i  varje  enskild  hyresrelation.  Själva  avtalet  är  på  en  sida,  men  ett  antal  bilagor  tillkommer.  Bilagorna  innehåller  bland annat anvisningar för hur beräkning av driftskostnader kan göras vid krav  på  ändrade  driftstider,  hur  energianvändningen  kan  fördelas  i  fastigheter  med  mer än en enskild hyresgäst samt hur hyresgästens miljöbelastningar kan kalky‐ leras. Förutom olika bilagor med modeller för beräkning innehåller också avtalet                                                           35 36

 

www.sustainablepropertyrewards.info (2009-12-22)  BELOK (2008) 22 

  förslag  på  krav  som  hyresgästen  kan  ställa  på  inomhusklimatet  i  lokalen.  Bilagorna är inte obligatoriska att använda vid användning av avtalet.   3.6.2 Platzers Fastigheter i Göteborg  Kallhyra  ger  ofta  upphov  till  splittrade  incitament  när  en  byggnads  energipre‐ standa förbättras. Detta beror i allmänhet på, som nämnts ovan, att det är svårt  att  få  hyresvärden  att  investera  i  energieffektiviserande  åtgärder  i  fastigheten  eftersom det är hyresgästen som drar nytta av den sänka energiförbrukningen.  Platzer Fastigheter i Göteborg har emellertid tagit fram en mall för kallhyra som  tycks ge båda parter i hyresförhållandet incitament att spara energi.     Kärnan  i  samarbetet  med  hyresgästerna  är  att  Platzers  Fastigheter  har  uppsikt  över alla energikostnader i byggnaden inklusive hyresgästens elkonsumtion. På  så sätt kan de få en bild över den totala energiförbrukningen i fastigheten. Kost‐ naderna  vid  investering  för  att  återställa  ursprungliga  funktioner  i  byggnaden  står Platzer Fastigheter för. Hyresgästerna får emellertid indirekt bekosta inve‐ steringar  som  sänker  deras  driftskostnader  eller  höjer  byggnadens  prestanda  genom påslag på hyran. I fastigheter med flera hyresgäster bryts den årliga av‐ skrivningskostnaden ner per kvadratmeter och därefter får hyresgästerna betala  sin andel tillsammans med den reella driftskostnaden37.    Incitamenten för hyresgästerna att dela vissa investeringskostnader med fastig‐ hetsägaren  är  att  de  minskar  sina  totala  kostnader  genom  minskad  energian‐ vändning.  Platzer  Fastigheter  drar  också  fördel  av  den  sänkta  energiförbruk‐ ningen, eftersom den ger rum för hyreshöjning utan att det sker på hyresgästens  bekostnad. Vid en energieffektivisering av byggnaden kan en hyresgäst exempel‐ vis göra en besparing på 50 kr/kvm. Om kostnaden för åtgärden då ligger på 20  kr/kvm  skapas  ett  utrymme  för  Platzer  Fastigheter  att  höja  hyran  med  30  kr/kvm utan hyresgästen blir missgynnad38.  3.6.3 Fastighets‐ och Saluhallskontoret i Stockholm  Ett  annat  fungerande  incitamentsavtal  utformat  för  varmhyra  finns  hos  Fastig‐ hets‐ och Saluhallskontoret i Stockholm, som har ett incitamentsbaserat samar‐ bete  med Oscarsteatern sedan tio år tillbaka39.  Idén att  utforma ett  incitament‐ savtal  kom  av  att  båda  parterna  ville  finna  ett  system  för  att  minska  energiförbrukningen i fastigheten utifrån en ”win‐win”‐ lösning.   Samarbetet mellan Fastighets‐ och Saluhallskontoret i Stockholm och Oscarstea‐ tern regleras genom ett explicit tilläggsavtal till hyreskontraktet. Avtalet innebär  att Oscarsteatern ansvarar för hela driften av fastigheten i fråga. Argumentet är  att hyresgästen bäst känner till sin verksamhet och därför bäst vet hur man kan  effektivisera energianvändningen.   Hyresgästens incitament för att sänka värmeåtgången i byggnaden är att de får  tillbaka,  alternativt  måste  betala,  hälften  av  den  sparade/ökade  värmeanvänd‐ ningen. Förbrukningen beräknas genom att årets värmeförbrukning jämförs med                                                           37

Fastighetstidningen (2009) BELOK (2008)  39 E-post, Gunnar Kämpe 38

 

23 

  medelvärdet  för  de  senaste  tre  årens  värmeförbrukning.  Skillnaden  i  värmeåt‐ gång regleras därefter som hyresreduktion eller som påslag på hyran. Mervärdet  för  fastighetsägaren  består  främst  i  en  bättre  dialog  med  hyresgästen  och  att  byggnaden drivs på ett effektivare sätt40. 

                                                         40

 

E-post, Gunnar Kämpe  24 

 

4. Gröna hyreskontrakt    ”Bigger savings can be easier and cheaper to achieve than small ones if   you combine the right ingredients in the right way”                                         Amory Lovins 

4.1 Definition  Det  finns  idag  ingen  entydig  definition  av  begreppet  gröna  hyreskontrakt  på  marknaden. I stället avses ofta olika saker i olika sammanhang. Vilken definition  som  används  avgränsas  vanligtvis  utifrån  individuella  uppfattningar  om  vad  en  grön  byggnad  är,  befintliga  miljöklassningssystem  (LEED,  BREAM,  Green  Star  etc.)  samt  fastighetsägare  och  hyresgäster  förväntningar41  Den  bakomliggande  tanken  med  gröna  hyreskontrakt  är  emellertid  att  uppmuntra  utvecklingen  av  gröna byggnader genom att maximerar avkastningen på investeringar och garan‐ tera en hälsosam och produktiv arbetsmiljö.     Gröna  hyreskontrakt  kan  anta  olika  nyanser  av  grönt  beroende  på  hur  viktig  hållbarhetsfrågan  anses  vara.  Vanligtvis  innehåller  avtalen  bestämmelser  vilka  innefattar krav på en eller båda parterna i hyresförhållandet i syfte att förbättra  miljö‐ och energiprestanda i fastigheten.     I allmänhet står specifika miljömål avseende avfallshantering, energi‐ och vatten‐ förbrukning  i  centrum,  men  även  andra  områden  kan  vara  aktuella.  Fastighets‐ ägaren  och  hyresgästen  förhandlar  gemensamt  fram  vilka  aspekter  som  ska  adresseras i avtalet vilket medför att parterna redan på ett tidigt stadium i för‐ handlingarna måste reflektera över miljö‐ och energifrågor. Gröna hyreskontrakt  placerar således miljö‐ och energifrågan i hjärtat av relationen mellan hyresvär‐ den och hyresgästen42.     En väl genomtänkt utformning av gröna hyreskontrakt erbjuder fastighetsägaren  en unik möjlighet skapa mervärde genom att utforma, bygga och förvalta hållba‐ ra byggnader utan att avkall görs på standard eller komfort. Gröna hyreskontrakt  säkerställer  även  att  fördelarna  med  en  förbättrad  energi‐  och  miljöprestanda  kommer hyresgästen till godo under hela avtalsperioden till ett konkurrenskraf‐ tigt pris.  

4.2 Förutsättningar för gröna hyreskontrakt  Byggnader och dess funktioner är komplexa till sin natur och det gäller givetvis  även gröna byggnader. Processen att förbättra byggnadens prestanda fordrar att  parterna investerar både tid, kunskap och pengar. En framtida hyresgäst kan på  grund av detta komma att behöva göra någon form av kostnads‐ och nyttoanalys  för att avgöra om de krav som ställs av fastighetsägaren är acceptabla eller inte.   Vid  långtgående  krav  på  materialval  eller  utformning  av  lokaler  bör  därför  fas‐                                                          41 42

 

Houston BOMA (2009) Research Programme (2008)  25 

  tighetsägaren kunna visa på att hyresgästen genom en förbättrad prestanda och  därmed lägre driftskostnader har rimliga utsikter att räkna hem utlagda kostna‐ der  över  hyresperioden.  Fastighetsägaren  bör  även  framhålla  för  en  framtida  hyresgäst att byggnaden under normala omständigheter kommer uppnå uppsat‐ ta miljömål, förutsatt att båda parter uppfyller sina åtaganden43.    Vidare  kan  långt  ifrån  alla  existerande  hyreskontrakt  ackommodera  gröna  vill‐ kor.  Parterna  bör  därför  utgå  ifrån  hur  befintligt  hyreskontrakt  och  därifrån  se  hur  avtalsstruktur  bör  förändras  samt  vilka  nya  metoder  som  behövs  för  att  skapa ett grönt hyresavtal.    Parterna bör även vara medvetna om att det inte alltid är möjligt att förändra en  byggnad på önskvärt sätt. Hur mycket och på vilket sätt en byggnad får förändras  styrs utav olika normer och regler på bygg‐ och fastighetsmarknaden. Även om  gröna  hyreskontrakt  förutsätter  att  byggnaden  utformas  och  drivs  utifrån  ett  hållbarhetsperspektiv är ambitionerna inte alltid förenliga med lagar och regler .  4.2.1 Lagar och regler inom miljöområdet    • Energideklarationen    Sedan den 1 oktober 2006 ska alla byggnader (med vissa undantag) energidekla‐ reras i Sverige. Krav på energideklaration av lokaler kom till exempel först under  2008  44. Syftet med lagen är att främja en effektiv energianvändning i byggnader  samt att minska byggnaders klimatpåverkan. Energideklarationen ska innehålla  uppgifter  av  betydelse  för  en  byggnads  inomhusmiljö  samt  hur  mycket  energi  som går åt i byggnaden. Även lönsamma åtgärdsförslag ska utgöra en del i ener‐ gideklarationen.  Boverket  är  ansvarig  för  föreskrifter  angående  bland  annat  omfattning  av  deklarationen  och  vilka  uppgifter  som  ska  lämnas,  dock  är  det  fastighetsägarens skyldighet att se till att en energideklaration upprättas.     Potentialen  för  energieffektivisering  är  olika  stor  beroende  på  fastighet,  men  energideklarationen  utgör  ett  bra  verktyg  för  minska  energiförbrukningen  i  byggnader.  Energideklarationen  innebär,  förutom  möjligheten  att  göra  byggna‐ der mer energismarta, också en ökad transparens på fastighetsmarknaden45.   •

Boverkets byggregler (BBR) 

  Boverkets byggregler fastställs av Boverket och består av allmänna råd och före‐ skrifter  för  svenska  byggnader.  Reglerna  omfattar  byggnader  och  tomter  som  ska  bebyggas  och  redogör  framför  allt  för  krav  på  tekniska  egenskaper  så  som  utformning, tillgänglighet och energihushållning. Den 1 februari 2009 revidera‐ des Boverkets byggregler bland annat så att kravet på energianvändning skärps  för alla byggnader som värms upp av el i någon form46.                                                           43

Dowden (2008) www.regeringen.se (2009-10-19) 45 Stockholms stad (2006) 46 www.boverket.se (2009-11-25)  44

 

26 

    • Miljöbalken  Miljölagstiftningen regleras idag i miljöbalken, vilken trädde i kraft den 1 januari  1999  47. Miljöbalken syftar till att främja en hållbar utveckling genom att säker‐ ställa  nuvarande  och  framtida  generationers  tillgång  till  en  god  och  hälsosam  miljö.     En viktig punkt i miljöbalken ur förvaltningssynpunkt är kravet på egenkontroll  för  samtliga  verksamheter  som  påverkar  miljön  eller  människors  hälsa.  Ofta  ligger  det  på  fastighetsägarens  ansvar  att  se  till  att  miljöbalkens  bestämmelser  uppfylls.  Miljöbalken  ställer  också  krav  på  fastighetsägare  att  hushålla  med  energi  och  i  möjligaste  mån  använda  sig  utav  förnyelsebara  energikällor.  Tillsyn  av  fastig‐ hetsägarens  egenkontroll  av  fastighetens  energianvändning,  samt  att  miljöbal‐ ken  följs  görs  av  Miljöförvaltningen  mot  en  avgift.  Miljöförvaltningen  gör  vid  tillsynen en bedömning av fastighetsägarens kunskapsnivå och kontroll över den  påverkan  fastigheten  har  samt  hur  fastighetsägaren  förvaltar  energieffektivise‐ ringspotentialerna.48 

4.3 Hur fungerar ett grönt hyreskontrakt?  Vanligtvis  integreras  frivilliga  eller  tvingande  bestämmelser  avseende  byggna‐ dens miljö‐ och energiprestanda i hyresavtalet mellan fastighetsägare och hyres‐ gäst. En viktig del av de gröna avtalen är dessutom att förse så väl fastighetsäga‐ re som hyresgäst med tydliga ekonomiska incitament. Genom att länka samman  dessa två aspekter skapas goda förutsättningar för parterna i hyresförhållandet  att  förbättra  och  kontrollera  energiförbrukning  och  andra  miljöbelastande  aspekter i byggnaderna 49.     Gröna  hyreskontrakt  kan  skrivas  vid  upplåtelse  av  både  offentliga  och  privata  fastigheter.  Ofta  rör  det  sig  om  redan  gröna  byggnader  eller  byggnader  som  genom  ombyggnad  ska  bli  gröna.  Målsättningen  med  gröna  hyreskontrakt  är  emellertid att de ska gå att tillämpa i olika situationer, allt ifrån fullständig om‐ byggnationer  till  daglig  skötsel  och  underhåll.  Vilka  villkor  och  hur  omfattande  dessa  ska  vara  diskuteras  fram  av  fastighetsägaren  och  hyresgästen  för  varje  individuellt hyresavtal.     De  gröna  hyreskontrakten  kan  utformas  som  ett  helt  nytt  avtal,  eller  så  ändras  ett existerande hyreskontrakt, oftast genom tillägg50. Parterna har således möj‐ lighet  att  sätta  upp  mål  för  vatten‐  och  energianvändning,  avfallshantering  och  andra  hållbarhetsmål  redan  i  början  av  förhandlingarna.  Tanken  med  gröna  hyreskontrakt  är  dock  att  dialogen  mellan  parterna  om  hur  byggnadens  miljö‐  och energiprestanda ska fortsätta även under pågående kontraktsperiod.                                                              47

www.naturvardsverket.se (2009-10-23) Stockholm stad (2006) 49 www.mfe.govt.nz (2009-11-05) 50 Better Building Partnership (2007)  48

 

27 

  Hyresgästens  huvudsakliga  åtaganden  brukar  vara  att  arbeta  för  en  effektivare  energianvändning  i  byggnaden,  medan  fastighetsägarens  huvudansvar  brukar  ligga  i  att  minska  utsläppen  av  växthusgaser  och  säkerställa  en  hållbar  miljö51.  Vanligtvis utgår parterna från någon sorts miljöhandlingsplan i vilken konkreta  och mätbara mål sätts upp för exempelvis energiförbrukning och avfallshanter‐ ing. I miljöhandlingsplanen specificeras också metoder och rutiner för övervak‐ ning och uppföljning av åtgärder.     Gröna hyresavtal ger också ofta riktlinjer för hur byggnaden ska förvaltas, något  som  är  viktigt  för  att  säkerställa  att  byggnaden  kommer  fungera  på  överens‐ kommen  nivå  även  i  framtiden.  De  rätta  nivåerna  uppnås  genom  regelbundna  övervakningar av energi‐ och vattenförbrukning samt olika informationskanaler,  till exempel genom en aktiv dialog mellan parterna där frågor och problem kan  diskuteras.52 

 Figur 2: Processen att ta fram gröna hyreskontrakt   

                                                         51

Australian Government (2007) (2010-02-10) 

52 www.sustainca.org

 

28 

  Bilden  ovan  visar  hur  processen  för  att  ta  fram  gröna  hyresavtal  vanligtvis  går  till.  I  ett  första  steg  bör  befintliga  hyreskontrakt  grupperas  efter  gemensamma  egenskaper. Därefter bör särskilda gröna kriterier fastställas utifrån byggnadens  förutsättningar,  mål  och  om  byggnaden  är,  alternativt  ska,  miljöklassas.  Ofta  utformas  kriterierna  i  form  av  en  checklista  vilken  kan  tillämpas  på  befintliga,  förnyade  och  nya  hyreskontrakt.  Parterna  förhandlar  sedan  om  ansvar‐  och  kostnadsfördelning för att de gröna kriterierna ska uppnås. Sista steget i proces‐ sen  att  ta  fram  ett  grönt  hyresavtal  är  att  utarbeta  rutiner  för  att  samla  in  och  utvärdera data53. 

4.4 Pådrivande faktorer 

Följande  punkter  anses  allmänt  spela  en  särskilt  viktig  roll  i  utvecklingen  av  gröna avtal:  4.4.1 Ökad efterfrågan på hållbara byggnader  I dag är många fastighetsutvecklare medvetna om den tilltagande marknaden för  gröna fastigheter. Investerare letar allt mer efter möjligheter att investera grönt,  vilket  sätter  press  på  den  kommersiella  fastighetsmarknaden  att  tillhandahålla  hållbara  fastigheter.  Intresset  för  gröna  fastigheter  har  blivit  en  trend  som  inte  verkar avta och utvecklingen har bara börjat inom klimat‐ och energiområdet 54.  4.4.2 Ekonomiska incitament   Upprustningen  av  en  byggnads  miljö‐  och  energiprestanda  medför  inte  sällan  stora  investeringskostnader,  men  åtgärderna  innebär  samtidigt  ofta  en  längre  livslängd  på  byggnaden  på  sikt  samt  lägre  drift‐  och  underhållskostnader.  De  enskilt största besparingarna kan göras genom att energioptimera fastigheten.  4.4.3 Stigande energipriser i framtiden  I nuläget är energikostnaderna inte tillräckligt höga för att vara utslagsgivande i  frågan om hur byggnader utformas eller hur de väljs på marknaden. Skulle ener‐ gipriserna däremot stiga markant finns anledning att tro att energikostnaderna  kan  bli  så  pass  avgörande  för  företag  att  de  tvingas  till  minskad  energianvänd‐ ning. Genom gröna hyreskontrakt drivs energifrågan på ytterligare både i fråga  om möjligheter att minska energiförbrukning och vikten av att använda förnyel‐ sebara energikällor.  4.4.4 Framtidsförsäkring  En stark drivkraft för att utveckla och använda gröna hyreskontrakt är att ”för‐ säkra”  sig  mot  framtida  krav  inom  miljö‐  och  energiområdet.  Gröna  byggnader  prioriteras  allt  mer  trots  att  det  idag  är  svårt  att  uppskatta  värdet  på  en  grön  byggnad. Osäkerheten i frågan huruvida gröna byggnader är värdeskapande eller  inte  har  hittills  resulterat  i  att  lite  hänsyn  tagits  till  hållbarhetsparametrar  vid  fastighetsvärderingar. Men ju fler gröna byggnader som uppförs, desto fler slut‐ satser  kan  dras  och  trenden  är  att  gröna  investeringar  faktiskt  skapar  ett  mer‐ värde 55.                                                             53 www.sustainca.org 54

(2010-02-10)  Better Building Partnership (2007) 55 Better Building Partnership (2007)  

29 

  Även på det rättsliga området har frågor om hållbarhet allt mer aktualiserats. En  mängd  nya  regleringar,  lagar  och  ekonomiska  styrmedel  har  under  de  senaste  åren  tillkommit,  vilka  fokuserar  på  hållbarhet.  Energifrågorna  har  spelat  en  central roll. På EU‐nivå har införts direktiv om att byggnader ska energideklare‐ ras. Målet är att minska klimatpåverkan, sänka driftskostnader och minska ener‐ giåtgången i byggnaderna56. I dagsläget finns inga rättsliga konsekvenser om en  byggnad har en låg miljö‐ och energiprestanda, men det är inte omöjligt att det  kommer ny lagstiftning på området.  Förutom  ovan  nämnda  faktorer  utgör  försäkringskostnader  och  osäkerhet  om  hur  marknaden  kommer  att  utvecklas  ytterligare  två  faktorer  som  driver  på  utvecklingen. Gröna hyreskontrakt kan vara ett sätt att minska risken att påföras  miljö‐ och energiskatter eller drabbas av ökade kostnader till följd av överdriven  resurs‐ och energiförbrukning. Regleringar tillsammans med ökad kunskap  och  ekonomiska  incitament  kommer  följaktligen  att  påverka  våra  fastigheter  på  många  sätt,  innefattat  hyreskontrakt.  Gröna  hyreskontrakt  kan  därför  vara  ett  bra sätt att försäkra sig mot ”obehagliga överraskningar” på området57.  4.4.5 Samhällsansvar  Det  blir  allt  viktigare  för  företag  att  ta  sitt  samhällsansvar  i  miljöfrågan.  Gröna  hyreskontrakt erbjuder de olika aktörerna på fastighetsmarknaden en möjlighet  att prioriterar miljö‐ och energifrågorna och på så sätt bidra till ett hållbart sam‐ hälle.  Företagen kan  genom gröna avtal  signalera till  allmänheten  att  de gör de  rätta  valen  i  förhållande  till  miljön,  de  anställda  och  samhället.  Därmed  stärker  de  sin  sociala  och  miljömässiga  image.  Gröna  avtal  kan  således  stärka  ett  varu‐ märke  samtidigt  som  byggnadernas  miljöbelastning  och  energianvändning  minskar58.   4.4.6 Ökad transparens och samarbete mellan fastighetsägare och hyresgäst  En annan fördel med gröna hyresavtal är att de leder till ökad transparens. Ge‐ nom att avtalen fördelar parternas ansvar för byggnadens miljö‐ och energipre‐ standa mer proportionerligt och dessutom beskriver vem som har ansvar för vad  erhålls  en  tydlig  ansvarsfördelning.  Regelbundna  datainsamlingar  och  uppfölj‐ ningar innebär dessutom att risken för informationsasymmetri minskar. Utöver  ökad  transparens  skapar  regelbundna  möten  tillsammans  med  andra  informa‐ tionskanaler  en  fortlöpande  dialog  mellan  fastighetsägaren  och  hyresgästen  i  miljö‐ och energifrågor. Det kan stärka relationen dem emellan, speciellt i fall där  hyresgästen sällan har direktkontakt med fastighetsägaren.  4.4.7 Möjlighet att bli marknadsledande i hållbarhetsfrågor  De företag som ser gröna villkor som en integrerad del i de kommersiella hyres‐ avtalen i framtiden kommer med säkerhet att kunna dra fördel av detta. Dessut‐ om  innebär  en  tidig  användning  av  gröna  hyreskontrakt  en  chans  att  bli  mark‐ nadsledande inom området och därmed ha möjligheten att påverka utvecklingen.  Det  finns  med  andra  ord  stora  möjligheter  att  utveckla  innovativa  lösningar                                                           56

www.boverket.se (2009-11-25)  Building Partnership (2007)  Investa Property Group (2006)

57 Better 58

 

30 

  utifrån  ett  hållbarhetsperspektiv,  vilket  i  sin  tur  kan  komma  att  bli  en  förebild  såväl nationellt som internationellt59. 

4.5 Vanliga områden för gröna bestämmelser 

Gröna  hyreskontrakt  innehåller  vanligtvis  bestämmelser  vilka  berör  vissa  eller  alla av följande områden60:  •

Underhåll och reparation 

Skyldigheter att utföra underhåll och reparationer utifrån särskilda miljökrav  kan komma att gälla för båda parter. Dessutom kan krav om att endast håll‐ bara materialval får användas tillkomma.  •

Energieffektivitet 

Hyresavtalet ska tydligt ange mål för energieffektivitet samt metoder för hur  målen  ska  uppfyllas.  För  att  understryka  vikten  av  att  målsättningarna  nås  kan målen vara kopplade till antingen en påföljd eller någon form av bonus.  •

Serviceavgifter 

Om  en  hyresgäst  lyckas  göra  besparingar  genom  ett  mer  hållbart  beteende  bör detta avspegla sig i en minskning av eventuella serviceavgifter. Framför  allt rör detta avfallshantering och energianvändning.  •

Förändringar av byggnaden 

Hyresgästen kan förbjudas att utföra förändringar av lokalen om förändring‐ arna på något vis kan komma att påverka byggnadens miljö‐ och energipre‐ standa negativt. Detsamma gäller fastighetsägaren.   •

Hyra 

Olika hyreskompensationer kan kopplas till de hållbarhetsmål som hyresgäs‐ ten och fastighetsägaren kommit överens om.   Givetvis  finns  det  utrymme  för  andra  bestämmelser  än  de  ovan  nämnda.  Vilka  områden som bör adresseras i varje enskilt grönt hyreskontrakt beror generellt  på  vilka  målsättningar  parterna  har,  förhandlingsstyrka  och  naturligtvis  på  byggnadens  förutsättningar.  Eftersom  alla  potentiella  gröna  bestämmelser  van‐ ligtvis innebär någon form av svårighet som måste överkommas är det viktigt att  parterna utformar gröna hyresavtal med stor noggrannhet.  

4.6 Utformning av gröna avtal  

Som nämndes under i avsnittet Definition av gröna hyreskontrakt saknas idag en  klar definition av gröna hyreskontrakt. Även om avsaknaden av en definition på  många sätt kan skapa en förvirring om vad gröna hyreskontrakt innebär erhålls  en  större  flexibilitet  i  fråga  om  utformning.  Om  viljan  finns  och  kommunikatio‐                                                          59 60

 

Better Building Partnership (2007) RadcliffesLeBrasseur (2009)  31 

  nen är god kan i princip alla existerande hyreskontrakt göras mer eller mindre  gröna.   Utmaningen  vid  utformningen  av  gröna  hyreskontrakt  ligger  i  vilken  ”grön”  standard som eftersöks, hur denna standard ska uppnås och uppfyllas. Dessutom  tillkommer  aspekter  rörande  hur  kostnader  och  vinster  bör  fördelas  mellan  parterna och hur situationer där mer olika hyresgäster ockuperar byggnaden ska  lösas. För att underlätta processen formuleras emellertid vanligtvis tydliga håll‐ barhetsmål för byggnaden i sin helhet där följande områden adresseras:61  • • • •

Målsättningar, jämförelsetal och lägstanivåer   Gemensam handlingsplan för hur uppsatta mål ska nås   Rutiner för övervakning och avrapportering   Konflikthanteringsmekanism

4.6.1 Målsättningar, jämförelsetal och lägstanivåer   För  att  motivera  parterna  till  en  bra  struktur  i  arbetet  med  miljöfrågor  är  det  viktigt att tydliga mål finns formulerade i avtalet. Dessa mål kan uttryckas som  procentandel  besparing  eller  i  absoluta  tal.  Genom  att  sedan  regelbundet  mäta  och  följa  upp  resultat  kan  värden  jämföras  och  parterna  får  en  klar  bild  av  hur  vatten‐  och  energianvändningen  och  avfallsmängder  förändras.  Det  är  också  viktigt  att  målen  är  realistisk  satta  med  risk  att  engagemanget  annars  lätt  för‐ svinner62  4.6.2 Gemensam handlingsplan för hur uppsatta mål ska nås   I den gemensamma handlingsplanen specificeras de gemensamma målsättning‐ arna för hur byggnadens miljö‐ och energiprestanda ska förbättras samt rutiner  och  ansvar  för  hur  data  ska  mätas  och  samlas  in.  En  god  idé  är  att  inrätta  en  förvaltningskommitté  vilken  tar  fram  aktuell  handlingsplan.  Förvaltningskom‐ mittén  bör  rimligtvis  bestå  utav  representanter  från  både  fastighetsägarsidan  och hyresgästsidan vilka träffas regelbundet för säkerställa en god kommunika‐ tion  råder  mellan  parterna.  Vid  träffarna  kan  parterna  utbyta  erfarenheter  och  åsikter samt diskutera möjliga åtgärder för att upprätthålla eller förbättra bygg‐ nadens miljö‐ och energiprestanda63.  4.6.3 Rutiner för övervakning och avrapportering   För ett optimalt utfall av gjorda ansträngningar för att minska energi‐ och miljö‐ belastning  behöver  förbrukning  och  annan  relevant  information  läsas  av  regel‐ bundet. Hyresgästen har här en skyldighet att tillhandahålla detaljerad data över  vatten‐ och energianvändning. Utöver detta måste fastighetsägaren också kunna  inspektera och justera installationer och utrustning i hyresgästens lokaler.  4.6.4 Konflikthanteringsmekanism  Skyldigheter i avtal som förhandlats fram utifrån ett hållbarhetsperspektiv full‐ görs  inte  alltid.  Därför  kan  det  vara  på  sin  plats  att  parterna  i  avtalet  tar  med                                                           61

BCSC Sustainabillity Taskforce (2008) Brooks (2008) 63 Pinsent Masons (2007)  62

 

32 

  påföljder som innebär ett tillräckligt incitament för båda parterna att uppfylla de  miljö‐ och energimål som föreskrivs i hyresavtalet64.    Det är viktigt att fastighetsägaren inte bara drar nytta av att gröna villkor medför  ökade skyldigheter för hyresgästen, utan även är införstådd med att försummel‐ se av egna skyldigheter kan medföra exempelvis att hyresgästens hyreskostnad  sänks med motsvarande eventuellt uppkomna kostnader.   En  annan  möjlighet  är  att  binda  indexeringen  av  hyran  till  uppsatta  mål.  Om  hyresvärden inte uppfyller målen blir det ingen indexerad uppräkning av hyran  det året. Ett mer radikalt alternativ är att ge såväl hyresgästen som hyresvärden  rätt  att  säga  upp  hyresavtalet  om  parterna  inte  infriar  överenskomna  mål,  sett  över en viss bestämd tid.  En  hyresgäst  som  förbinder  sig  att  uppfylla  gemensamma  mål  för  återvinning  samt  vatten‐  och  energiförbrukning  måste  givetvis  leva  upp  till  sina  åtaganden  och  huruvida  det  lyckas  eller  misslyckas  beror  på  hyresgästens  egna  ansträng‐ ningar och insatser och ingen annans. Om hyresgästen inte klarar att möta upp‐ satta mål kan en eventuell påföljd vara ett vitesföreläggande eller någon avtalad  hyreskompensation till fastighetsägaren65.  

4.7 Gröna hyreskontrakt ur ett fastighetsägarperspektiv  4.7.1 Fastighetsägarens åtaganden och ansvar  Ansvaret  för  att  en  viss  standard  uppfylls  är  ofta  knutet  till  endast  lokalen  och  inte till fastigheten i stort. I gröna hyreskontrakt är det emellertid betydelsefullt  att även de generella skyldigheterna över fastigheten adresseras. Det innebär att  installationer  i  fastigheten  samt  själva  fastigheten  ska  underhållas  i  ett  hållbar‐ hetsperspektiv. Hyresvärden kan inte bara möta specificerade krav på avtalsda‐ gen utan fastigheten måste uppfylla, alternativt vara bättre än, överenskommen  standard under hela kontraktsperioden 66 .  Åtaganden  från  fastighetsägaren  syftar  ofta  till  att  minska  koldioxidutsläppen,  sänka energikostnader samt att genomföra rutinmässiga mätningar och uppfölj‐ ningar.  Fastighetsägaren  bör  också  regelbundet  informera  hyresgästerna  om  arbetet och resultaten för att underhålla en aktiv dialog på området. Det är sällan  fråga om väldigt stora förändringar av den dagliga driften av fastigheten för att  se resultat 67.  Energieffektivitet:  Fastighetsägaren  behöver  göra  mycket  för  att  åstadkomma  en  minskad  energi‐ användning. Exempel på enkla insatser är installation av lågenergilampor, effek‐ tiv kylning av fastigheten samt att ventilationen och energianvändningen anpas‐ sas efter de tiderna på dygnet lokalen faktiskt används.                                                                64

www.gbca.org.au (2009-12-15) RICS (2008) 66 Jones Lang Lasalle (2008) 67 Journal of Property Investment & Finance (2008)  65

 

33 

  Avfall:   Fastighetsägaren  kan  skapa  effektivare  avfallshantering  genom  den  dagliga  förvaltningen  av  fastigheten  samt  uppmuntra  hyresgästerna  att  återvinna  och  återanvända material i så stor utsträckning som möjligt.     Vatten:   Vattenförbrukningen kan minskas genom att regelbundet kontrollera och repa‐ rera vattenläckor. Även installation av vattensnåla toaletter och kranar bidrar till  att hålla vattenanvändningen nere.     Miljöskadliga utsläpp och föroreningar:  Vid  städning  av  lokalerna  bör  endast  städfirmor  som  använder  miljövänliga  rengöringsmedel anlitas. Material vid renovering och hyresgästanpassningar bör  specificeras och ha så liten miljöpåverkan som möjligt.    Nedan följer en mer detaljerad beskrivning av lämpliga åtaganden 68:     Åtgärder för att minska driftskostnader   Tillhandahålla utrymme och service för god avfallshantering. Bra för‐ utsättningar för effektiv soppsortering i kombination med information  och  rutiner  leder  ofta  till  minskad  mängd  avfall,  vilket  ger  lägre  av‐ fallskostnader.  • Fokusera  på  byggnadens  driftprestanda  genom  utvärdering  av  pro‐ blem och möjligheter  • Säkerställa  effektiv  drift‐  och  underhåll  av  fastigheten  samt  kalibre‐ ring av installationer  • Byte av två‐glasfönster till tre‐ glasfönster förbättrar ljudisolering och  minskar värmespill.  • I  äldre  byggnader  kan  byte  av  fläktsystem  innebära  en  kostnad  som  snabbt  betalar  sig  genom  minskad  energiförbrukning  och  därmed  minskade driftskostnader.    Rapportering och övervakning av system  •

•

• •

•

Att  utarbeta  en  hållbar  förvaltningsplan  där  fastighetens  prestanda,  mål, problem och möjligheter framgår samt regelbundet för en dialog  kring detta.  Analysera  energianvändningen  noga  genom  övervaknings‐  och  rap‐ porteringssystem  Att tillhandahålla hälsosamma arbetsytor genom styrning av tempera‐ turer  och  ventilation.  Fastighetsägaren  kan  också  regelbundet  göra  mätningar och analyser av föroreningar i luft samt ställa miljökrav på  leverantörer.  Att erbjuda ett bra och organiserat forum för lättillgänglig information  och utvärdering runt hållbarhetsfrågor i fastigheten.   

                                                         68

 

BCSC Sustainabillity Taskforce (2008) 34 

  Andra överenskommelser   •

•

•

Fastighetsägaren kan ställa höga miljökrav på städbolag samt samor‐ ganisera  hyresgästerna  i  val  av  städbolag  för  att  ytterligare  minska  miljöbelastningen.  Fastighetsägaren kan aktivt arbeta för att förändra hyresgästernas re‐ semönster genom att tillhandahålla cykelrum, färre parkeringsplatser  samt informera om möjliga kollektivtrafiktransporter i området.  Fastighetsägaren  kan  erbjuda  energi  från  förnyelsebara  energikällor  som alternativ till traditionella energikällor 

4.7.2 Fördelar med gröna hyreskontrakt  Fördelarna med gröna hyreskontrakt är många, till exempel starkare varumärke,  potentiellt  högre  fastighetsvärde,  säkerställande  av  aktuella  och  framtida  lagar  och  andra  krav,  förbättrad  relation  till  hyresgästerna  samt  kanske  framför  allt,  sänkta driftkostnader. Nedan redogörs fördelarna mer detaljerat 69.  •

•

•

Starkare varumärke     Ju fler ”gröna affärer” som genomförs, desto viktigare blir det att det finns  tydliga hållbarhetsprinciper. Om marknaden efterfrågar hållbara fastighe‐ ter kan fastighetsägare som svarar upp mot dessa önskemål få en konkur‐ rensfördel.  Många  hyresgäster  värdesätter  allt  mer  möjligheten  att  hyra  lokaler i gröna fastigheter. Fastighetsägare som växlar över till gröna hy‐ reskontrakt,  utöver  att  tillhandahålla  gröna  byggnader,  har  stora  möjlig‐ heter att attrahera rätt hyresgäster.     Attrahera och behålla duktiga medarbetare    Alla företag vill kunna attrahera och behålla duktiga medarbetare. Då an‐ ställda allt mer har kommit att värdesätta en god arbetsmiljö och ett bra  inomhusklimat är det viktigt att företag också tillgodoser detta. Forskning  visar  dessutom  att  i  synnerhet  yngre  generationer  gärna  engagerar  sig  i  miljöfrågor  och  sociala  frågor.  Vid  val  av  arbetsgivare  är  det  därför  inte  ovanligt att man söker sig till företag som delar ens värderingar i det av‐ seendet70.     Förbättrad intäktspotential  Ofta är hyresgäster villiga att acceptera en något högre hyreskostnad för  gröna  byggnader  i  jämförelse  med  i  övrigt  likvärdiga  objekt.  Även  inve‐ sterare intresserar sig i ökad utsträckning för gröna fastigheter, bland an‐ nat av etiska skäl eller för att diversifiera sina aktieinnehav bättre. Detta  innebär att gröna byggnader attraherar allt fler hyresgäster och investe‐ rare71 

                                                         69 BCSC 70

Sustainabillity Taskforce (2008)  Investa Property Group (2006) 71 BCSC Sustainabillity Taskforce (2008)   

35 

  •

•

•

Försäkring mot framtida kostnader och regler    Värdet  på  en  fastighet  kan  eventuellt  ökas  genom  gröna  investeringar.  Detta eftersom detta i viss utsträckning är framtidssäkrade vad avser reg‐ ler, och lagstiftning. Gröna byggnader tillsammans med en hållbar fastig‐ hetsförvaltning kan hålla nere framtida kostnader genom effektiv resurs‐ användning  och  låg  miljöbelastning.  Gröna  hyreskontrakt  skapar  med  andra ord en möjlighet att svara mot framtida krav redan innan de ställs.    Kapitalbesparingar    Ombyggnad  och  hyresgästanpassning  innebär  förutom  stor  miljöbelast‐ ning också stora kostnader för fastighetsägaren. Införandet av gröna hy‐ reskontrakt kan leda till att sådana investeringskostnader kan sänkas ge‐ nom att gröna hyreskontrakt inkluderar återanvändning av material och  flexibla planlösningar, bland annat med flyttbara väggar.  Ny och energief‐ fektiv teknik vet man bidrar till lägre drift‐ och underhållskostnader.    Lägre kostnader generellt    De  ekonomiska  incitamenten  för  gröna  byggnader  är  många.  Fastighets‐ ägare  som  rustar  upp  sina  byggnader  för  att  öka  energi‐  och  miljöpres‐ tandan tjänar fort in gjorda investeringskostnader på driftssidan förutsatt  att kostnaderna i övrigt är oförändrade   Här är lägre energikostnader en  stor  post,  men  även  effektivare  avfallshantering  och  vattenanvändning  ger normalt kostnadsbesparingar72. 

4.8 Gröna hyreskontrakt ur ett hyresgästperspektiv  4.8.1 Hyresgästens åtaganden och ansvar   Hyresgästen kan liksom fastighetsägaren ha synpunkter och önskemål på miljö‐  och  energiprestanda  i  fastigheten.  Mest  består  hyresgästens  engagemang  i  att  samarbeta  med  fastighetsägaren  i  olika  hållbarhetsfrågor  som  handlar  om  ut‐ formning  av  lokaler,  belysning,  avfallsfrågor  och  inomhusklimat.  Av  detta  blir  specifika  överenskommelser  och  resultatnivåer.  Exempel  på  områden  kan  vara73:  Minskad miljöpåverkan  • • •

Inredning,  byggmaterial  och  färgval  bör  väljas  utifrån  ett  livscy‐ kelperspektiv.  Grön el bör användas så långt det är möjligt.   Endast välja städbolag som städar utifrån ett hållbarhetstänkande,  vilket  innefattar  val  av  miljövänliga  städprodukter  och  en  städ‐ teknik som ger låg miljöbelastning.  

                                                         72 73

 

Jones Lang LaSalle (2004) BCSC Sustainabillity Taskforce (2008)  36 

  •

•

Arbeta för att minska resor med egen bil hos de anställda. Det kan  göras  genom  att  man  har  TV‐/telefonkonferenser  och  ha  flexibla  arbetstider. För de anställda som inte har möjlighet att gå till ar‐ betet bör resa med allmänna kommunikationsmedel uppmuntras.  För  att  främja  cykling  till  arbetet  kan  ett  gemensamt  årskort  på  hyrcykel för de anställda vara en god idé.  Ta initiativ till källsortering, pappersåtervinning och annan mate‐ rialåtervinning. 

Kontroll av energiförbrukningen  • • • •

•

• • •

Välja vatten‐ och energisnål utrustning.  Se över det faktiska behovet av värme, kyla och ventilation.  Installera närvarostyrd belysning.  Minska risken för att lampor och utrustning står på i onödan ge‐ nom  att  installera  timer  och  sensorer.  En  strömbrytare  med  en  ”grön” knapp som slår av all elektrisk utrustning vid arbetsdagens  slut kan vara en bra lösning för att minska omotiverad energian‐ vändning efter arbetstid.  Stänga  av  datorskärmar  när  de  inte  används,  använda  timer  för  belysning  i  mötesrum  samt  använda  solskydd  på  fönstren,  speci‐ ellt under sommartid.  Använda  mer  dagsljus  i  lokalerna  i  stället  för  artificiell  belysning  och ha ljusa färger på tak och väggar.  Prioritera  en  öppen  planlösning,  helst  med  flyttbara  väggar  eller  väggar som går att återanvända.  Genom  utbildning  öka  personalen  medvetenhet  om  vad  åtgärder  på  miljöområdet  betyder  för  byggnadens  miljö‐  och  energipre‐ standa, den egna verksamheten och totalkostnaderna.  

Begränsning av avfallskostnader  • • •

Återanvända byggnadsmaterial och möbler i möjligast mån.  Skriva ut på dubbla sidor och köpa returpapper.  Prioritera  leverantörer  som  tar  tillbaka  och  återvinner  förpack‐ ningar 

•

Underlätta fastighetsägarens arbete med att bedöma byggnadens  totala  energiförbrukning  genom  att  förse  denne  med  förbruk‐ ningsdata.  Regelbundet  kontrollera  individuella  mätare  för  verksamhetens  förbrukning av el och vatten, så att onödig förbrukning undviks. 

Mätning 

•

4.8.2 Fördelar med gröna hyreskontrakt  I många länder där gröna hyreskontrakt används har hyresgästerna varit pådri‐ vande.  Hyresgästerna  har  sett  stora  fördelar  med  att  engagera  sig  i  miljö‐  och 

 

37 

  energifrågor. Nedan följer några av de fördelar som gröna hyreskontrakt innebär  för hyresgästerna74:  •

•

•

•

•

•

Bättre rekryteringsmöjligheter    Miljö  och  hållbarhet  är  som  nämnts  nyckelord  i  dagens  samhälle  och  många  yngre  personer  värdesätter  företag  som  prioriterar  energi‐  och  miljöfrågor. Ett företag som använder sig av gröna hyreskontrakt signale‐ rar att miljöfrågorna är viktiga. Det kan göra det lättare att attrahera och  behålla duktiga medarbetare    Omorganisationer underlättas    Ombyggnation  innebär  ofta  onödigt  stora  mängder  avfall  och  kostnader.  För  minimera  behovet  av  att  bygga  om  för  varje  ny  hyresgäst  är  öppna  planlösningar  eller  flyttbara  väggar  att  föredra  framför  kontorsmoduler.  Hyresgästen tjänar inte bara ekonomiskt på detta, utan får en större flexi‐ bilitet genom att ytor kan omdisponeras enklare och effektivare.     Högre nöjdhet och ökad produktivitet hos de anställda    Hur  arbetsmiljön  ser  ut  har  stor  betydelse  för  hur  de  anställda  mår  och  presterar.  Att  erbjuda  en  god  arbetsmiljö  är  därför  angeläget  för  många  företag.  Gröna  byggnader  erbjuder  på  många  sätt  ett  hälsosammare  ar‐ betsklimat och det kan resultera i att anställda mår bättre och därmed blir  mer produktiva.    Lägre lokalkostnader    Gröna  hyreskontrakt  driver  på  hyresgästen  att  redan  från  början  göra  hållbara  val  av  inredning,  leverantörer  och  installationer.  I  samarbete  med  fastighetsägaren  kan  resurssnåla  lösningar  tas  fram  som  sänker  drifts‐ och energikostnaderna.    Starkare varumärke    Att  engagera  sig  i  miljöfrågor  genererar  plusvärden  i  dagens  samhälle.  Gröna hyreskontrakt kan uppfattas som ett bevis på att miljöfrågorna tas  på allvar och det kan mycket väl stärka företagets varumärke.    Bättre samarbete med fastighetsägaren 

 

Ett  samarbete  med fastighetsägaren i hållbarhetsfrågor kan  innebära  att  det  byggs  upp  en  närmare  relation  mellan  parterna.  Det  blir  lättare  att  dela  information  och  funderingar  kring  inte  minst  byggnadens  miljöpre‐ standa, men också på andra områden.                                                           74

 

BCSC Sustainabillity Taskforce (2008) 38 

 

4.9 Hinder för gröna hyreskontrakt 

En nyckelfråga i samband med gröna hyreskontrakt, speciellt när det gäller kon‐ troll av hyresgästens åtaganden, är hur avtalade åtaganden ska infrias. Det finns  lite att hämta men mycket att förlora i förhandlingar av gröna hyreskontrakt där  någon  av  parterna  finner  villkoren  orealistiska.  Följande  områden  anses  i  all‐ mänhet utgöra de största hindren när gröna hyreskontrakt ska upprättas: 4.9.1 Kostnadsfördelning  Även om miljön står i fokus i hållbarhetsdebatten är största drivkraften bakom  resurssnåla byggnader kort och gott kostnadsbesparingar. Men ombyggnader av  befintliga byggnader till gröna byggnader innebär inte sällan väsentliga invester‐ ingskostnader  (beroende  på  fastighetens  skick).  För  att  parterna  ska  acceptera  dessa  kostnader  måste  investeringarna  kunna  räknas  hem.  Fördelning  av  kost‐ nader, det vill säga hur planerade eller utförda åtgärder påverkar hyresvärdens  respektive  hyresgästens  avkastning  är  därför  en  central  punkt  i  arbetet  med  resurseffektiva byggnader.   Att  energieffektiva  fastigheter  erbjuder  besparingsmöjligheter  genom  sänkta  energikostnader  är  känt.  För  flertalet  hyresgäster  utgör  emellertid  energikost‐ naderna  dessvärre  en  liten  del  av  företagets  totala  utgifter.  Större  besparingar  finns därför att hämta inom andra områden som rör verksamheten. Få hyresgäs‐ ter är villiga att budgetera för den typen av kostnadsbesparande åtgärder75.     Ett annat problem för en effektiv kostnadsfördelning mellan parterna är längden  på  dagens  hyreskontrakt.  Om  hyresavtalen  sträckte  sig  över  15‐20  år  skulle  hyresgästen utan problem kunna hämta hem investerade pengar. I verkligheten  löper sällan avtal för kontorslokaler på längre tid än fem år i taget. Detta innebär  att  hyresgästen  ibland  förbinder  sig  till  betydande  finansiella  åtaganden  att  förbättra byggnadens miljö‐ och energiprestanda utan att nyttan av förbättring‐ en  kommer  dem  till  del.  Hyresgästerna  betalar  med  andra  ord  mer  än  de  får  under hyresperioden. Det tjänar självklart fastighetsägaren på. För att hyresgäs‐ terna ska tecknat ett avtal för en lokal som potentiellt medför större kostnader  än  en  annan  likvärdig  lokal  måste  därför  platsen  eller  andra  egenskaper  hos  fastigheten  representera  ett  mervärde,  exempelvis  ett  attraktivt  och  efterfrågat  läge76.     Men även om det kan tillkomma kostnader i samband med gröna avtal som inte  finns i traditionella avtal kan gröna avtal med rätt utformning ändå generera ett  driftnetto  snarare  än  ett  befarat  driftunderskott.  Många  fastighetsägare  utgår  emellertid  ifrån  att  det  är  dyrare  att  bygga  nya  gröna  byggnader  än  vanliga  byggnader  och  vill  därför  att  hyresgästerna  ska  dela  dessa  kostnader.  Kostna‐ derna  tas  ofta  ut  som  hyrespåslag  alternativt  engångskostnader.  Även  när  det  kommer  till  existerande  byggnader  motiverar  fastighetsägare  avsaknaden  av  gröna åtgärder med att de inte betalar sig på sikt – trots vetskapen om att bety‐

                                                         75 76

 

BCSC Sustainabillity Taskforce (2008) RICS (2008) 39 

  dande  besparingsmöjligheter  finns  att  göra  om  byggnadens  energiprestanda  förbättras 77.   En viktig lärdom av att använda gröna hyreskontrakt i Australien är att kostna‐ der  förknippade  med  hyresgästens  önskemål  (anpassningar  och  ombyggnatio‐ ner) inte alls behöver vara speciellt signifikanta. I stället kan betydande förbätt‐ ringar av fastighetens miljö‐ och energiprestanda åstadkommas till en begränsad  kostnad  och  det  blir  ekonomiskt  fördelaktigt  för  båda  parter  på  kortare  eller  längre sik78.   4.9.2 Avsaknad av kunskap och engagemang  Fastigheter är i allmänhet komplexa och att optimera energi‐ och miljöprestanda  kräver stort tekniskt kunnande. Avsaknad av sådan kunskap om fastigheter och  en  eventuell  brist  på  engagemang  hos  hyresgästen  är  därför  två  fundamentala  problem  i  samband  med  höjning  av  en  byggnads  standard.  Resultatet  blir  att  hyresgästen inte driver, eller tonar ner, miljökraven i samband med anpassning  eller  ombyggnad  av  lokalen,  eftersom  det  inte  heller  går  att  beräkna  kostnader  och besparingsmöjligheter.   Fastighetsägarna har däremot i regel god kunskap om fastigheten och vilka möj‐ ligheter och begränsningar som finns när det gäller förbättringar av byggnadens  prestanda.  Det  stora  informationsglappet  mellan  fastighetsägare  och  hyresgäst  ger fastighetsägaren ett informationsövertag, vilket kan ge upphov till asymmet‐ risk information.   Förutom  bristen  på  kunskap  är  bristen  på  engagemang  som  nämnts  också  ett  problem.  Hos  båda  parter  är  det  inte  ovanligt  att  miljöfrågorna  anses  viktiga,  men  ändå  görs  lite  för  att  förbättra  hållbarheten  i  byggnaderna.  I  vissa  fall  rör  det sig helt enkelt om att hållbarhet inte är ett prioriterat område i hyresgästens  eller fastighetsägarens agenda.    Med gröna hyreskontrakt finns ett verktyg som lyfter fram miljöfrågorna på ett  konkret  sätt  och  inkluderar  samarbete  mellan  parterna.  Det  minskar  risken  för  informationsövertag.  Ännu  är  emellertid  gröna  hyreskontrakt  en  relativt  ny  företeelse och det finns liten erfarenhet hos både fastighetsägare och hyresgäs‐ ter av sådana förhandlingar. Det råder helt enkelt osäkerhet hos parterna om vad  ett grönt hyreskontrakt är och hur det fungerar. I takt med att gröna hyreskon‐ trakt  blir  vanligare  på  marknaden  kommer  förhoppningsvis  viljan  vara  att  an‐ vända sig av gröna hyreskontrakt att öka79.  4.9.3 Fastigheter med flera olika hyresgäster  I  fastigheter  med  endast  en  hyresgäst  är  det  avsevärt  enklare  att  upprätta  ett  grönt hyreskontrakt jämfört med en fastighet där det finns flera olika hyresgäs‐ ter.  I så kallade ”multi letting‐fastigheter” krävs att ett grönt avtal upprättas och  övervakas  för  varje  enskild  hyresgäst.  Det  ökar  risken  för  att  framförhandlade  villkor  för  en  hyresgäst  på  ett  eller  annat  sätt  kan  komma  att  påverka  andra  hyresrelationer på ett eller annat sätt.                                                            77 RICS 78

(2008)  Better Building Partnership (2007)  79 Better Building Partnership (2007)  

40 

  Har hyresgästerna exempelvis inte individuell mätning och debitering av värme  finns en risk att hyresgästerna inte direkt kan se sambandet mellan konsumtion  och vad man betalar. För en hyresgäst kan det förefalla högst ologiskt att spara  energi  utan  att  övriga  hyresgäster  också  gör  det  samtidigt  som  totalkostnaden  för förbrukningen fördelas lika mellan alla hyresgäster. Även om alla hyresgäster  skulle  betala  för  sin  faktiska  förbrukning  återstår  faktumet  att  värme  förflyttar  sig. De hyresgäster vars lokaler befinner sig i mitten av huset kommer till exem‐ pel att kunna ”åka snålskjuts” på värmen från andra hyresgäster.   Samtidigt finns det vissa negativa aspekter på egna individuella lösningar i kon‐ torsfastigheter  som  har  flera  hyresgäster.  Genom  att  ”dela  upp”  en  fastighets  basala  funktioner  (värme,  ventilation,  belysning)  kan  luftflöden  i  fastigheten  ändras.  Detta  kan  i  ett  värsta  fall  leda  till  att  ett  optimerat  system  kommer  att  fungera sämre. Problemet kan möjligen undvikas genom klausuler som ger fas‐ tighetsägaren rätt att neka ändringar om sådana kan inverka negativt på miljön  eller fastighetens energikonsumtion.80  I ett hyresgästperspektiv vore det önskvärt om samtliga hyresgäster i en fastig‐ het  kunde  komma  överens  om  en  gemensam  hållning  i  miljöfrågor  gentemot  fastighetsägaren.  Ju  fler  hyresgäster  som  sluter  upp  bakom  kraven  på  gröna  byggnader, desto större blir inflytandet över fastighetsägaren. Fastighetsägaren  å sin sida förutsätter ibland att hyresgästerna är eniga om att utveckla en dialog  på området, men en sådan enighet kan vara svår att åstadkomma.  Om alla berörda parter i fastigheten engagerar sig i arbetet att minska fastighe‐ tens  energiförbrukning  och  miljöbelastning  skulle  flera  problem  kopplade  till  uppdatering  av  utrustning  m.m.  lättare  kunna  lösas  genom  förhandlingar.  Den  huvudsakliga vinsten med gröna hyreskontrakt är att de öppnar för ett nytt sätt  att  tänka  kring  fastighetsägar‐  och  hyresgästrelationer  för  att  åstadkomma  en  minskad miljöpåverkan.  4.9.4 Svårigheter att mäta och samla in data  Regelbundna  mätningar  av  energiförbrukningen  är  en  förutsättning  för  att  se  effekten av genomförda energisparande åtgärder. Om fastighetsägaren inte kan  presentera  relevanta  data  över  hyresgästernas  energikonsumtion  finns  heller  ingen möjlighet för hyresgästen att arbeta aktivt med att reducera sin energiför‐ brukning.  I  takt  med  effektivare  digitalt  distribuerad  information  och  ökad  kommunikation hyresgäster emellan och mellan hyresgäster och fastighetsägare  kommer dock detta hinder att bli mindre.  4.9.5 Oviljan att ta risker  Medan  vissa  företag  och  organisationer  har  utvecklat  gröna  hyreskontrakt,  al‐ ternativt börjat undersöka möjligheten att tillämpa gröna hyresavtal, går det inte  att bortse ifrån att en oprövad marknad medför ett visst risktagande. Möjlighe‐ ten  att  bli  marknadsledande  på  området  är  lockande  för  många  företag,  men  osäkerheten  kring  riskerna  förknippade  med  en  oprövad  marknad  leder  till  att  viljan att driva på utvecklingen av gröna hyreskontrakt till viss del begränsas.                                                          80

 

Journal of Property Investment & Finance (2008)  41 

 

5. Gröna hyreskontrakt internationellt  5.1 Bakgrund  På  de  internationella  kommersiella  fastighetsmarknaderna  börjar  gröna  hyres‐ kontrakt bli allt vanligare. Förmodligen har Australien kommit längst, men också  Nya Zeeland, USA, Kanada och Storbritannien ligger långt framme. Det finns ett  växande  intresse  runt  om  i  världen  för  gröna  avtal  och  de  möjligheter  sådana  kontrakt för med sig.  

5.2 Australien 

I  Australien  har  incitamentsstyrda  avtal  tillämpats  inom  energiområdet  under  ett par års tid. Den centrala överenskommelsen i avtalet har främst bestått i att  ett företag erbjudit sig att ta över energiförsörjningen för en kunds verksamhet  mot  att  kunden  garanteras  en  viss  kostnadsbesparing.  Tanken  bakom  gröna  hyreskontrakt är dock att det ska återspegla båda parternas önskan om att för‐ bättra och ta ansvar för energi och miljö i byggnaderna81.  Informationen  runt  var  och  när  gröna  hyreskontrakt  först  utvecklades  är  lite  osäker.  Bakgrunden  till  avtalsformen  sägs  emellertid  vara  en  uthyrning  av  en  fastighet  till  Friends  of  the  Earth  och  Green  Peace.  Fastigheten  var  i  behov  av  upprustning  på  grund  av  eftersatt  underhåll.  Med  så  ytterst  miljömedvetna  hy‐ resgäster  ställdes  krav  på  att  fastigheten  skulle  hålla  en  så  hög  miljöstandard  som  möjligt,  men  också  att  de  fastighetsrelaterade  tjänsterna  skulle  bedrivas  utifrån  ett  hållbarhetsperspektiv.  Uthyrningen  fick  den  australiska  marknaden  att  intressera  sig  för  hållbarhetsaspekter  och  fick  snabbt  stöd  av  den  australi‐ enska regeringen.  På  initiativ  av  den  australienska  regeringen,  som  en  del  av  en  bredare  politisk  satsning på miljö och hållbarhet, togs en modell för gröna kontrakt fram, kallat  Green  Lease  Schedule  (GLS).  Själva  utformningen  av  de  gröna  hyreskontrakten  utarbetades som ett samarbete mellan åklagarämbetet och miljö‐ och resursde‐ partementet i Australien82. Syftet var att ge ett exempel på hur hus kunde byggas  och förvaltas på ett hållbart sätt. Avtalen innehöll en försäkran om att parterna  inte skulle uppträda på ett sådant sätt att byggnadens gröna standard motarbe‐ tades.   Inom  den  offentliga  sektorn  blev  kraven  på  att  använda  gröna  hyreskontrakt  obligatoriskt från och med september 2006  83. Exempelvis förordar the Australi an  Energy  Efficiency  in  Governments  Operations  (EEGO)  att  GLS  ska  användas  varje gång ett nytt hyreskontrakt skrivs för byggnader över 2 000 kvm och med  en hyresperiod på över två år  84. Användningen har emellertid utvidgats till att  även inkludera den privata sektorn, men då framför allt på frivillig basis.                                                           81

Australian Government (2007) E-post, John Goddard 83 Better Building Partnership (2007) 84 Better Building Partnership (2007)  82

 

42 

  I  allmänhet  har  gröna  avtal  tagits  emot  väl  på  den  australiska  marknaden  och  efterfrågan  på  byggnader  med  hög  miljö‐  och  energiprestanda  är  stor  hos  de  australienska hyresgästerna. Dock är hyresgästerna inte alltid lika villiga att dela  ansvaret  med  fastighetsägaren  för  att  upprätthålla  byggnadernas  gröna  stan‐ dard. I takt med att marknaden förstår vad hållbara byggnader innebär och fram‐ för allt, vad varje aktör kan bidra med för att göra byggnaderna ännu hållbarare  kommer beredvilligheten att öka 85.   5.2.1 Green Lease Schedule (GLS)  De  gröna  avtalen  är  med  andra  ord  numera  en  vanlig  syn  i  Australien  och  an‐ vänds vid uthyrning, förhyrning av nya fastigheter samt vid ombyggnationer av  befintliga fastigheter. GLS fyller framför allt två syften. För det första verkar den  som  en  mekanism  för  att  uppnå  bättre  energiprestanda  genom  att  krav  ställs  i  linje med krav som the Australian Building Greenhouse Rating (ABGR) föreskri‐ ver. För det andra utgör den ett stödverktyg för att skapa, underhålla och säker‐ ställa att uppsatta mål nås genom en serie kontraktsenliga åtaganden från båda  parter.     Även om fastighetsägaren åläggs skyldigheten att bland annat se till att fastighe‐ ten underhålls på ett hållbart och miljömässigt sätt, så ligger tonvikten i avtalen  på  att  få  hyresgästerna  att  verka  effektivt  i  lokalerna  och  därmed  bidra  till  att  maximera  vinsterna  till  följd  av  att  byggnaden  är  mer  resurssnål.  Hyresgästens  medverkan  i  miljöarbetet  kan  bestå  i  att  endast  använda  energieffektiv  utrust‐ ning,  ha  lågenergibelysning  och  dimensionera  värme/ventilation/kylsystem  efter  faktiskt  behov.  En  gemensam  skyldighet  för  parterna  är  emellertid  att  de  regelbundet måste tillhandahålla data över använd energi 86.    För att kunna använda gröna avtal vid så många situationer som möjligt har åtta  versioner  av  GLS  tagits  fram.  Avgörande  för  vilken  av  dessa  versioner  som  är  tillämplig  beror  på  byggnadstyp  och  användningsområde.  Tanken  bakom  ut‐ formningen,  oavsett  version,  är  emellertid  densamma,  nämligen  att  lyfta  fram  specifika miljömål och fördela åtagandet att miljöeffektivisera fastigheten mellan  fastighetsägare  och  hyresgäst.  Följande  komponenter  utgör  de  viktigaste  be‐ stämmelserna i samtliga GLS:    • Överenskomna mål för energianvändningen  • Tydlig och regelbunden mätning  • Separat förvaltningsplan  • Inrättande av en förvaltningskommitté  • Rutiner för att hantera konflikter 5.2.2 Utformning  Allt som oftast utgör det gröna avtalet ett tillägg till huvudavtalet, men en uttalad  målsättning i Australien är att inkorporera de särskilda gröna bestämmelserna i  huvudavtalet  87.  En  viktig  aspekt  på  gröna  hyresavtal  är  hur  de  olika  parternas                                                           85

E-post, John Goddard Pinsent Maison (2007)  87 E-post, John Goddard  86

 

43 

  skyldigheter ska kunna effektueras. Detta kan givetvis ske på en mängd olika vis,  vilket resulterat i att olika gröna nyanser av avtal finns på marknaden.     • Mörkgröna (tvingande) hyreskontrakt  För hyresgäster eller fastighetsägare där hållbarhet är en nyckelfråga, alternativt  utgör en investeringsstrategi, kan mörkgröna, det vill säga tvingande, hyreskon‐ trakt komma att vara aktuella. Avtalsformen innebär att parternas skyldighet att  medverka till att sänka energiförbrukning och minska miljöbelastningen är obli‐ gatorisk.  Mörkgröna  hyreskontrakt  innehåller  dessutom  oftast  någon  form  av  påföljd, exempelvis vite eller hyreskompensation, om skyldigheterna negligeras.  Vid överträdelser i avtalet är det dock att föredra att parterna löser det genom  att prata med varandra, eventuellt under medling. Rättstvist är en sista utväg 88.  Såväl hyresgäst som fastighetsägare kan vara pådrivande i beslutet att tillämpa  mörkgröna  hyreskontrakt.  Tvingande  hyreskontrakt  på  initiativ  av  hyresgästen  kan vara fallet när ett företag eller myndighet med ett varumärke starkt förknip‐ pat med miljön, har en grön målsättning inom företaget och önskar förmå hyres‐ värden att medverka så att dessa mål nås 89.    I de fall fastighetsägare är drivande i frågan kan det bero på att fastighetsägaren  vill  få  sitt  fastighetsbestånd  miljöcertifierat,  eller  för  att  få  ”goodwill”  hos  all‐ mänheten för ett aktivt miljöarbete. Genom det mörkgröna hyreskontraktet kan  fastighetsägaren då tvinga hyresgästen att delta i ett sådant miljöarbete.    •

Ljusgröna Hyreskontrakt 

Till  skillnad  från  mörkgröna  hyreskontrakt  fokuserar  ljusgröna  hyreskontrakt  mer på att få parterna att frivilligt samarbeta i hållbarhetsfrågor. För fastighets‐ ägare  och  hyresgäster  som  önskar  förbättra  fastighetens  miljöprestanda  utan  tvång  kan  ljusgröna  hyreskontrakt  vara  en  vägledning  i  miljöarbetet.  Uppsatta  mål  är  visioner  snarare  än  krav  och  oftast  leder  brott  mot  avtal  inte  till  någon  direkt  påföljd.  Hyreskontrakt  med  fokus  på  att  samarbete  snarare  än  tvång  är  vanligast när båda parter har ett hållbarhetsperspektiv på fastigheter och vill ta  tar sitt ansvar för att de gemensamma målen ska nås.  

5.3 Storbritannien  Introduktionen  av  gröna  hyreskontrakt  har  fått  stor  uppmärksamhet  i  Storbri‐ tannien,  även  om  reaktionerna  inte  har  varit  odelat  positiva90.  Förklaringen  till  det ökande intresset för gröna hyreskontrakt i Storbritannien ligger framför allt i  stigande  energipriser  i  kombination  med  ny  lagstiftning  och  ett  ökande  tryck  från marknaden på hållbara byggnader. Nedan följer några av de bakomliggande  motiven till att intresset för gröna hyreskontrakt ökar i Storbritannien91:                                                            88

www.greenhouse.gov (2009-11-05) Brooks (2008) 90 RICS (2008) 91 www.greenleases-uk.com (2009-12-07) 89

 

44 

  •

• •

•

The  Energy  Performance  of  Buildings  Directive  (EPBD),  som  lades  fram  2006 har fått till följd att de brittiska byggnadsreglerna måste ändras. Ex‐ empelvis  innebär  direktiven att  alla  nyproducerade kommersiella  fastig‐ heter måste minska sina utsläpp av koldioxid med 27 procent, utifrån da‐ gens  utsläppsnivå.  Dessutom  innebär  nya  direktiv  från  EU  att  alla  byggnader som ska hyras ut, säljas eller renoveras måste energideklare‐ ras. Sannolikt kommer fler direktiv att komma på miljö‐ och energiområ‐ det i framtiden, som direkt och indirekt påverkar den kommersiella bygg‐  och fastighetssektorn.  Olika  rapporter,  både  statliga  och  privata,  pekar  på  att  gröna  byggnader  kan betyda högre fastighetsvärden92.  Byggnader  med  bättre  energiprestanda  kommer  att  generera  mervärde  för  hyresgästerna  i  form  av  lägre  kostnader  samtidigt  som  avtalen  kom‐ mer bli mer flexibla.  Betydelse  har  också  ett  eventuellt  införande  av  obligatorisk  handel  med  utsläppsrätter för hyresgäster och fastighetsägare som använder mer än  en viss mängd energi per år.  

5.3.1 Pådrivande aktörer på den brittiska fastighetsmarknaden  Under 2007 lanserades ”A Good Practice Guide” av Centre for Research and Inno vation  in  the  BioEconomy  (CRIBE).  Handboken  ger  exempel  på  bestämmelser  som  kan  ingå  i  ett  avtal,  eller  i  ett  separat  tillägg,  och  togs  fram  för  att  passa  fastigheter  med  flera  olika  hyresgäster.  Avsikten  med  handboken  var  att  upp‐ muntra hyresgäster och fastighetsägare att diskutera lämpliga villkor och däref‐ ter välja de som var mest användbara för deras situation93.   Samma organisation har också bedrivit ett forskningsprojekt om hur hållbarhet  och  miljöförbättringar  kan  inkorporeras  i  den  kommersiella  fastighetssektorn.  Projektet syftade till att hjälpa fastighetsvärdar och hyresgäster som var intres‐ serade  av  att  använda  gröna  hyreskontrakt  genom  att  förse  dem  med  informa‐ tion och ett diskussionsforum. Resultatet av projektet formulerades i ytterligare  en  handbok,  Incorporating  Environmental  Best  Practice  into  Commercial  Lease  Agreements.   Utöver  CRIBE  har  organisationen  London  Climate  Change  Partnership  arbetat  aktivt för att utveckla och använda gröna hyreskontrakt. Men även teknikkonsul‐ ten WSP har utvecklat en modell av grönt hyreskontrakt, i form av en checklista.  Denna checklista kan användas för att tydligöra vilka hållbara system som finns i  byggnaden,  vilken  miljöpolicy  som  råder  samt  vem  av  fastighetsägaren  och  hy‐ resgästen som är ansvarig för att uppsatta punkter i checklistan förverkligas.  Vid sidan av ovan nämnda organisationer är de stora brittiska fastighetsägarna  en starkt pådrivande part. Hermes, Exemplar Properties och Philips Research är  exempel  på  företag  som  har  gått  i  bräschen  för  användningen  av  gröna  hyres‐ kontrakt. Det ökande intresset och efterfrågan av gröna avtal bidrar i högsta grad  till  att  det  utvecklas  nya  normer  på  den  brittiska  fastighetsmarknaden.  Hittills                                                           92 93

 

RICS (2005) www.greenleases-uk.com (2009-12-07)  45 

  har  avtalen  framför  allt  omfattat  villkor  rörande  energieffektivisering  och  sam‐ arbetet mellan parterna för att uppnå fastighetsägarens miljömål.   5.3.2 Utformning  Allt  som  oftast  utgörs  de  brittiska  gröna  hyreskontrakt  av  ett  standardiserat  hyresavtal till vilket ytterligare villkor lagts. Avtalen är till största delen frivilliga  – tvingande utformning verkar inte vara aktuellt i nuläget94. Framför allt fokuse‐ rar de brittiska gröna avtalen på energifrågor, men berör till viss del även andra  aspekter,  som  avfallshantering,  transport  och  hållbar  förvaltning.  Exempel  på  bestämmelser följer nedan95:  Hållbarhet    • Parterna ska inte göra åtgärder som negativt påverkar energi‐ och miljöpres‐ tandan  i  fastigheten.  Inte  heller  ska  parterna  underlåta  att  vidta  rimliga  åt‐ gärder som kan minska energianvändningen i byggnaden eller minska miljö‐ belastningen.  • Hyresgästen  ska  om  möjligt  använda  sig  av  återvinningsbart  material  eller  återanvända  material  vid  hyresgästanpassningar.  Det  är  också  hyresgästens  ansvar  att  se  till  att  valt  material  sköts  i  enlighet  med  anvisningar  och  re‐ kommendationer.  • Fastighetsägaren  ska  tillhandahålla  tillförlitliga  och  energisnåla  system  i  byggnaden och se till att rätt inställningar görs.  • Hyresgästen ska även i möjligaste mån följa uppsatt miljöpolicy för fastighe‐ ten.    Samarbete    • Hyresgästen  ska  bistå  fastighetsägaren  med  alla  nödvändiga  uppgifter  som rimligen krävs för att statistik ska kunna föras över vatten‐ och ener‐ giförbrukning  samt  avfall.  Fastighetsägaren  i  sin  tur  är  skyldig  att  delge  hyresgästen denna statistik för byggnadens gemensamma utrymmen  • Parterna  ska  på  ett  rättvist  och  medvetet  sätt  verka  för  att  spara  energi  och minska utsläppen av koldioxid. Miljösmarta initiativ från både fastig‐ hetsägaren och hyresgästen ska uppmuntras så länge det inte strider mot  hyresavtalet eller byggnadsregler.  

5.4 USA  I USA används gröna hyreskontrakt i flera delstater, men med en stor variation i  omfattningen.  The  California  Sustainability  Alliance  har  utvecklat  en  slags  guide  till hjälp för fastighetsägare och hyresgäster vid användning av gröna hyreskon‐ trakt.  Denna  guide  fungerar  som  ett  praktiskt  verktyg  för  hyresgästen  när  så  miljösmarta och energisnåla byggnader som möjligt ska väljas. Samtidigt tillhan‐ dahåller guiden förslag på gröna villkor som kan inkorporeras i gröna avtal96.                                                             94 E‐post, Chris Stubbs 

95 www.greenleases‐uk.com (2009‐12‐09)  96

www.greenleases-uk.com (2009-12-09)

 

46 

  Även  i  Pennsylvania  har  gröna  hyresavtal  tagits  fram  för  kontorsfastigheter  genom  The  Governor’s  Green  Government  Council.    Dokumentet  är  särskilt  an‐ vändbart vid utformning av en ny byggnad och tar upp många aspekter rörande  miljö  och  komfort  i  en  byggnad.  Exempelvis  betonar  dokumentet  vikten  av  att  undvika att använda tidigare orörd mark. Men även sådana aspekter som venti‐ lation, inomhustemperatur och energiförbrukning finns med. 

5.5 Kanada 

I  Kanada  är  gröna  hyreskontrakt  fortfarande  ett  relativt  nytt  begrepp,  men  in‐ tresset  för  avtalen  växer  i  takt  med  att  allt  fler  företag  börjar  uppmärksamma  energi‐ och miljöfrågor . Även den ökade efterfrågan på gröna byggnader är en  pådrivande  faktor.  För  den  kanadensiska  regeringen  är  hållbara  byggnader  ett  område med hög prioritet 97.  5.5.1 Public Works and Goverment Services Canada (PWGSC)  The Public Works and Goverment Services Canada är en av Kanadas största inne‐ havare  av  statliga  fastigheter  och  arbetar  aktivt  med  hållbarhetsfrågor.  Redan  2004 introducerade PWGSC en första version av gröna hyreskontrakt i Kanada.  98  Framför  allt  använder  PWGSC  gröna  hyreskontrakt  i  uthyrningar  till  andra  statliga företag i byggnader som klassats enligt LEED.  5.5.2 Real Property Association of Canada (REALpac)  Vid  sidan  av  den  kanadensiska  regeringen  driver  Real  Property  Association  of  Canada på utvecklingen och användningen av gröna hyreskontrakt. REALpac är  en verkställande organisation vars vision är att vara Kanadas mest inflytelserika  aktör  på  fastighetsmarknaden.  Under  2008  lanserade  REALpac  Kanadas  första  standardiserade  gröna  hyreskontrakt  "National  Standard  Green  Office  Lease  for  SingleBuilding  Projects  "  för  den  kommersiella  fastighetsmarknaden.  Bakom  utformningen av kontraktet stod Association’s Green Lease Committee beståen‐ de  av  bland  annat  jurister  och  experter  på  hållbarhet  samt  representanter  från  Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).99  Drivkraften bakom gröna hyreskontrakt var att öka den kanadensiska kommer‐ siella  fastighetsbranschen  åtagande  i  miljöfrågor.  Utformningen  av  avtalet  byg‐ ger på en tidigare version från 2002, men belyser ännu mer vikten av att ha en  hållbar  förvaltning.  För  att  möta  framtida  krav  och  möjligheter  har  REALpac:s  gröna  hyreskontrakt  även  en  flexibel  utformning  för  att  rymma  nödvändiga  justeringar  i  miljöarbetet,  exempelvis  tillhandahåller  avtalen  en  struktur  för  en  eventuell handel med utsläppsrätter. De områden som uppmärksammas mest är  följande:100  • • •

Energi konsumtion  kvalitet på inomhusluft  vattenförbrukning 

                                                         97

www.tpsgc-pwgsc.gc.ca (2009-12-09) www.greenleases-uk.com (2009-12-07) 99 www.realpac.ca (2009-12-15) 100 www.greenleases-uk.com (2009-12-07) 98

 

47 

  • •

återvinning  fastighetsägarens möjligheter att utföra "gröna" renoveringar av befintli‐ ga byggnader. 

5.6 Nya Zeeland 

Fram  till  ganska  nyligen  har  innebörden  av  begreppet  gröna  byggnader  varit  högst  godtyckligt  i  Nya  Zeeland.  Tillgänglig  information  har  varit  bristande  och  det  har  inte  funnits  några  som  helst  garantier  för  en  bra  energi‐  och  miljöpre‐ standa även i gröna byggnader.   Detta är emellertid något som både de offentliga  och privata aktörerna på den nya zeeländska fastighetsmarknaden vill ändra på.   Som  en  del  i  processen  mot  hållbarare  byggnader  har  således  gröna  hyreskon‐ trakt  introducerats.  Gröna  hyreskontrakt  är  speciellt  intressant  för  statliga  hy‐ resgäster, vilka enligt Goverment programme har en skyldighet att integrera och  utveckla  miljöarbetet  inom  den  statliga  verksamheten.  The  Government  pro‐ gramme drivs av miljöministeriet i Nya Zeeland och hjälper centrala myndighe‐ ter att arbeta ur ett hållbarhetsperspektiv 101.  De  gröna  avtalen  liknar  på  många  vis  befintliga  hyresavtal  för  konventionella  byggnader i Nya Zeeland, men de innebär också att hyresgästen och fastighets‐ ägaren  måste  göra  vissa  åtaganden.  Bland  annat  måste  parterna  följa  uppsatta  bestämmelser och vidta åtgärder om så behövs för att minimera miljöpåverkan  samt uppnå överenskomna energi‐ och miljömål.  Förutom  ett  huvudavtal  innehåller  gröna  hyreskontrakt  i  Nya  Zeeland  även  ett  särskilt  schema  för  att  uppnå  miljömässigt  hållbara  byggnader.  Detta  schema  påminner mycket i utformning om det som används i Australien.  Schemat följer  vanligtvis följande struktur:  • • • • • • •

Målsättning  Resultatberäkning  Resultat  Fastighetsägarens skyldigheter för att uppsatta mål ska nås  Hyresgästens skyldigheter för att uppsatta mål ska nås  Krav på samarbete  Konfliktlösningsmekanism 

Förutom  ovan  punkter  bör  schemat  omfatta  krav  på  att  hyresgästanpassningar  ska  överensstämma  med  uppsatta  principer  och  att  en  miljöhandlingsplan  ska  upprättas  så  att  byggnaden  används  och  underhålls  på  ett  hållbart  sätt.  För  byggnader  med  gröna  hyreskontrakt  är  det  också  vanligt  förekommande  med  olika  påföljder  om  uppsatta  hållbarhetsmål  inte  uppnås.  Det  bör  tilläggas  att  fastighetsutvecklare  och  fastighetsägare  i  dagsläget  förhåller  sig  skeptiska  till  gröna hyreskontrakt i Nya Zeeland102. 

                                                         101 102

www.mfe.govt.nz (2009-11-05) www.mfe.govt.nz (2009-11-05)

   

48 

   

6. Åsikter på den kommersiella fastighetsmarknaden    Examensarbetet  omfattar  förutom  en  teoretisk  beskrivning  av  gröna  hyreskon‐ trakt även en empirisk del. De sammanställda svaren utgörs av allmänna åsikter  och hur varje enskild företagsrepresentant från hyresgästsidan och fastighetssi‐ dan har svarat på frågorna redovisas alltså inte.    Följande områden låg till grund för intervjuerna: hyreskontrakt i dag, miljöarbe‐ te,  kostnads‐  och  ansvarfördelning,  incitament,  samarbete  mellan  parterna  i  hyresrelationen samt åsikter om gröna hyreskontrakt. Vissa variationer förekom  i  frågeunderlaget  beroende  på  kunskapsnivån  och  intresset  för  miljöfrågor  hos  de intervjuade personerna. De frågor som ställdes till  hyresgästerna respektive  fastighetsägarna redovisas i fullständig version som bilaga i slutet av arbetet.     

6.1 Fastighetsägare 

Inom  kategorin  fastighetsägare  har  ovan  nämnda  områden  belyst  utifrån  ett  fastighetsägarperspektiv.  6.1.1 Dagens lokalhyreskontrakt  Alla  avtal  är  i  dag  individuella  och  specificerade  utifrån  varje  enskild  situation  och  byggnad.  Nästan  samtliga  intervjuade  fastighetsägarna  använde  sig  av  Fas‐ tighetsägarnas  standardkontrakt,  alternativt  en  variant  av  detta,  samt  därtill  särskilda bestämmelser. På frågan om hyreskontrakten tenderar att bli allt mer  specialiserade till sin karaktär svarade flertalet att de ansåg att så är fallet. Avta‐ len  tycks  ständigt  utvecklas  och  bara  under  de  senaste  åren  har  avtalsutform‐ ningen förändrats en hel del, framför allt har de särskilda bestämmelserna blivit  mer  omfattande.  Fastighetsägarna  betonade  också  att  ingen  tar  lättvindligt  på  avtalen i dag, utan båda parterna vill i minsta detalj reglera så mycket som möj‐ ligt för att oförutsedda problem enklast ska undvikas under avtalstiden.     Särskilda miljöklausuler i avtalen tycks förekomma ytterst sällan, men två av de  intervjuade  fastighetsägarna  tillämpade  särskilda  miljöklausuler.  Dessa  rörde  främst krav på hyresgästerna i fråga om val av material och belysning. Villkoren  var inte tvingande i juridisk mening, men uttrycktes som en stark rekommenda‐ tion till hyresgästen att följa. En annan fastighetsägare hade flera frivilliga över‐ enskommelser  med  hyresgästerna  och  miljöinformation  i  särskilda  bestämmel‐ ser.  Utöver  detta  fanns  en  uppfattning  hos  ett  par  av  fastighetsägarna  att  miljöaspekterna  mer  eller  mindre  indirekt  adresserades  i  avtalen  genom  gene‐ rella villkor och gränsdragningslistan.    En  övervägande  del  av  fastighetsägarna  menade  emellertid  att  särskilda  miljö‐ klausuler  kommer  bli  vanligare  i  framtiden,  speciellt  för  miljöklassade  byggna‐ der. De förutsåg också att kraven för byggnader som inte är klassade som ”gröna  byggnader” kommer skärpas. Samtidigt underströks att krav och villkor i framti‐ den måste vara kompatibla med fastighetens standard och förutsättningar.   

 

49 

  6.1.2 Miljöarbetet idag  Omfattningen av arbetet med att förbättra byggnaders miljö‐ och energiprestan‐ da  varierade  stort  mellan  fastighetsägarna.  Två  av  företagen  hade  en  väldigt  tydlig  miljöprofilering  och  satsade  mycket  på  att  i  möjligaste  mån  minska  både  energiförbrukningen i byggnaderna och miljöbelastningen i stort.    Utöver miljökrav på byggnaden i sig hade några fastighetsägare också krav på att  leverantörer ska agera miljöriktigt och försökt att samorganisera hyresgästerna i  fråga  om  leverantörsval.  Argument  för  samorganisering  av  hyresgäster  var  att  det ofta leder till lägre upphandlingskostnader och är miljövänligare.    Även om två fastighetsägare kommit längre än de andra av de intervjuade i mil‐ jöarbetet fanns ett tydligt intresseför miljö‐ och energifrågor hos praktiskt taget  alla de intervjuade. De vanligaste åtgärderna för att göra byggnaderna miljövän‐ ligare var att sänka energiförbrukningen. Utöver detta reglerades även material‐ val  till  viss  mån  och  man  tillämpade  avfallssortering.  En  fastighetsägare  förkla‐ rade  att  arbetet  med  miljöfrågor  hade  kommit  på  efterkälken,  men  underströk  att en tydlig ambition att bli bättre på området fanns inom företaget.   6.1.3 Miljö‐ och energifrågorna i framtiden  Den kommersiella fastighetsmarknaden drivs med fokus på kunderna. Det inne‐ bär,  att  om  en  stark  efterfrågan  på  hållbara  byggnader  finns  på  marknaden  så  kommer utvecklingen av gröna byggnader att drivas på ännu mer.     Ju starkar betoning miljöfrågorna får i samhället, desto svårare blir det för före‐ tag att bortse ifrån miljöaspekterna. De aktörer som trots allt väljer att ignorerar  miljöfrågorna  kommer  att  göra  sig  själva  en  björntjänst,  menade  en  av  fastig‐ hetsägare. Miljöfrågorna blir mer och mer betydelsefulla och den åsikten delades  med övriga fastighetsägarna som intervjuades.    Flera av de intervjuade fastighetsägarna var övertygade om att lagstiftningen på  miljö‐  och  energiområdet  med  stor  sannolikhet  kommer  förändras  i  framtiden.  En fastighetsägare betonade att hållbara byggnader till stor del trots allt handlar  om  pengar  och  för  att  miljöfrågorna  helt  ska  slå  igenom  i  fastighetsbranschen  måste lagstiftning och olika styrmedel backa upp miljöarbetet.  6.1.4 Incitament  För att engagemanget i miljöfrågor ska lyftas ännu en nivå är förekomsten utav  incitament ytterst viktigt. De incitament som enligt fastighetsägarna framför allt  drivit  på  en  satsning  på  gröna  byggnader  är  lägre  driftskostnader,  starkare  va‐ rumärke och konkurrensfördelar. Att ligga i framkant inom miljöområdet tycktes  ha hög prioritet hos flertalet av fastighetsägarna.    En fastighetsägare skapade incitament för att arbeta aktivt med miljöfrågor inom  företaget genom att koppla miljöhandledningsplanen till bonusutbetalningen. En  uppföljning  gjordes  en  gång  i  månaden  och  slutligen  stämdes  resultatet  av  ge‐ nom en granskning av en miljörevisor. Utfallet av den revisionen bestämde bo‐ nusen. Om exempelvis 70 procent av målen uppfyllts under året utgick 70 pro‐ cent av bonusen till de anställda. 

 

50 

  6.1.5 Kostnads‐ och ansvarsfördelning  När  det  kommer  till  ansvar  och  kostnadsfördelning  för  byggnadens  drift‐  och  underhåll ansåg samtliga fastighetsägare att ansvaret för det yttre underhållet av  byggnaden  samt  gemensamhetsutrymmen  faller  på  fastighetsägaren.  Hyresgäs‐ ten  däremot  ansvarar  vanligtvis  för  det  inre  underhållet  i  lokalen.  I  fall  där  en  hyresgäst hyr hela fastigheten brukar hyresgästen stå för alla kostnader och ha  det fulla ansvaret för byggnaden.     Vid behov av investering för att förbättra byggnadens miljö‐ och energiprestanda  var fördelningen av ansvar och kostnader inte lika självklar. För alla inblandade  parter  ligger  en  kalkyl  i  botten  med  beräkningar  på  värde  och  avkastning.  Det  gör att varken fastighetsägare eller hyresgäster särskilt ofta vill investera pengar  och tid i åtgärder som inte genererar någon avkastning.     För  att  fastighetsägarna  ska  kunna  räkna  hem  gjorda  investeringar  motiveras  ofta en högre hyra vid omförhandling eller nyteckning av avtal. Andra sätt som  fastighetsägarna  övervältrade  vissa  kostnader  på  hyresgästerna  är  genom  en‐ gångskostnader i form av en klumpsumma. I vissa fall händer det dock att åtgär‐ der  utfördes  gratis  åt  hyresgästen,  som  en  slags  hyreskompensation.  Om  inve‐ steringarna  görs  under  pågående  avtalsperiod  behåller  vanligtvis  fastighetsägarna mellanskillnaden som vinst. Det viktigaste för fastighetsägarna,  oavsett metod, är att någon form av avkastning på gjorda investeringar erhålls.    Samtidigt som fastighetsägarna vill kunna räkna hem investering med god mar‐ ginal vill i allmänhet få av hyresgästerna betala mer än nödvändig. Många gånger  påverkar avtalsstrukturen parternas vilja att skjuta till medel och tid i miljöarbe‐ te.  Den  generella  åsikten  hos  de  intervjuade  fastighetsägarna  var  emellertid  att  hyresgäster i allmänhet  har en låg  betalningsvilja,  men trots detta  kräver att  få  del  av  vinsterna  vid  en  förbättrad  miljö‐  och  energiprestanda.  Ett  övervägande  antal av fastighetsägarna påpekade också att splittrade incitament utgör ett stort  problem i arbetet med att göra fastigheter mer klimatvänliga.  6.1.6 Samarbete mellan parterna i hyresförhållandet  Samarbete  mellan  fastighetsägaren  och  hyresgästerna  i  energi‐  och  miljöfrågor  verkar än så länge vara en relativt ovanlig företeelse. Ett par av intervjuade fas‐ tighetsägarna  samarbetade  i  varierande  utsträckning  med  sina  hyresgäster.  I  dessa  fall  rörde  det  sig  ofta  om  frivilliga  överenskommelser  mellan  parterna.  Som regel tecknades inte några explicita avtal som på annat sätt reglerade dessa  överenskommelser.    På frågan hur intresserade hyresgästerna generellt tycks vara av att på olika sätt  engagera  sig  i  miljö‐  och  energifrågorna  svarade  endast  ett  fåtal  av  fastighets‐ ägarna att de tyckte sig notera ett sådant intresse hos hyresgästerna.     Metoder för att få hyresgästerna att ta större ansvar för miljö‐ och energifrågor‐ na  varierade  bland  fastighetsägarna.  En  fastighetsägare  tilldelade  varje  enskild  hyresgäst  en  särskild  kontaktperson  för  miljö‐  och  energifrågor.  Fastighetsäga‐ ren  satsade  också  på  att  internutbilda  företagets  egen  personal  så  att  informa‐ tionen  till  hyresgästerna  blev  både  snabbare  och  effektivare.  En  annan  fastig‐

 

51 

  hetsägare använde sig av en radikalare metod för att påverka hyresgästernas att  avfallssortera: övervakningskameror för att kunna ertappa hyresgäster som inte  skötte sig!     Flera  fastighetsägare  pekade  i  sina  svar  på  nyttan  av  individuell  mätning  av  framför allt elförbrukningen, men också på förbrukningen av vatten, för att öka  hyresgästens medvetenhet i miljöfrågor. Om data över förbrukningen dessutom  följdes upp med en viss tidsintervall och information återkopplades till hyresgäs‐ ten kunde hyresgästernas medvetenhet om sin egen påverkan förstärkas betyd‐ ligt.    Det vanligaste sättet hos fastighetsägarna att skapa en dialog med hyresgästerna  på  miljöområdet  tycktes  emellertid  vara  att  vara  informera  dessa  om  vad  som  kan  förändras  och  hur  hyresgästerna  kan  minska  behovet  av  kyla  och  energi  samt bättre få till stånd en effektivare avfallssortering. Samtal med hyresgästen  om hur denne kan bidra i miljöarbetet lyftes också fram som en viktig punkt.  6.1.7 Åsikter om gröna hyreskontrakt  Lite färre än hälften av de intervjuade fastighetsägarna hade hört talas om ”grö‐ na hyreskontrakt”. Av dessa hade en övervägande del endast en vag uppfattning  om vad gröna hyreskontrakt egentligen innebär. Det fanns dock ett fåtal fastig‐ hetsägare med mycket goda kunskaper i ämnet. En av fastighetsägarna hade till  och med redan börjat fundera på en utformning av grönt hyreskontrakt för sina  fastigheter. Samtliga fastighetsägare var emellertid mycket intresserade av att få  veta  mer  om  gröna  hyreskontrakt  och  framför  allt  hur  de  kan  utformats  och  används internationellt.     En fördel som framhölls med att integrera miljötänkandet redan i avtalen var att  verksamheten  i,  och  underhållet  av,  byggnaden  effektivare  kan  planeras.  Gröna  hyreskontrakt ansågs dessutom kunna vara ett effektivt verktyg för att fördelas  kostnader och ansvar mer rättvist mellan hyresgäst och fastighetsägare. Flera av  fastighetsägarna  påpekade  också  att  avtalen  ger  möjlighet  att  skapa  en  mer  välbalanserad  relation  mellan  parterna  i  hyresförhållandet.  Om  en  bra  modell  kan  tas  fram  ansåg  majoriteten  av  fastighetsägarna  att  det  finns  starka  skäl  att  använda gröna hyreskontrakt.     På frågan hur gröna avtal lämpligen bör utformas ansåg några fastighetsägare att  ett  bra  sätt  vore  att  integrera  ansvar  för  miljöfrågor  i  gränsdragningslistan.  Andra menade att det till en början vore mer lämpligt att dra upp riktlinjer sna‐ rare  än  inkorporera  skyldigheter  i  hyresavtalen.  Argumenten  för  att  behandla  miljöfrågorna i ett separat informationsblad i stället för som en del av avtalet var  att det minskar risken för att miljöfrågorna ska försvinna i mängden av villkor –  eller  reduceras  i  omfattning.  Fastighetsägarna  ställde  sig  generellt  positiva  till  gröna avtal i form av en checklista. En sådan utformning ansågs enkel och peda‐ gogisk.    En frivillig utformning av gröna avtal var att föredra, enligt majoriteten av fastig‐ hetsägarna.  I  alla  fall  till  en  början.  Flera  fastighetsägare  menade  att  tvingande  hållbarhetsklausuler eventuellt skulle kunna fungera, men de ställde sig frågande 

 

52 

  till  hur  mycket  som  egentligen  går  att  genomföra  eftersom  ingen  part  kommer  att  åta  sig  skyldigheter  som  de  inte  kan  uppfylla.  Endast  några  enstaka  fastig‐ hetsägare kunde tänka sig en tvingande utformning av avtalen – för att poängte‐ ra betydelsen av att arbeta för hållbara byggnader.    Om  en  tvingande  utformning  skulle  bli  aktuellt  gav  fastighetsägarna  väldigt  skilda svar på vilka påföljder som i så fall skulle komma ifråga. Vissa förespråka‐ de ett vitesföreläggande om någon av parterna inte skulle uppfylla sina åtagan‐ den.  Andra  tyckte  absolut  inte  att  det  var  rätt  metod,  utan  tänkte  sig  snarare  hyreskompensation.  Någon  enstaka  fastighetsägare  tyckte  att  brott  mot  avtalet  kunde utgöra grund för förverkande.    De intervjuade fastighetsägarna såg få nackdelar med gröna hyreskontrakt. Vissa  fastighetsägare  påpekade  dock  att  all  mätning  och  uppföljning  som  följer  med  gröna avtal medför en ökad administration, vilket ökar kostnaderna.     Någon av de intervjuade tyckte förvisso att alternativet gröna hyreskontrakt var  intressant, men tyckte samtidigt att invävda miljöaspekter i avtalen kunde upp‐ levas som omständigt och därför vara till nackdel i uthyrningsprocessen.    

6.2 Hyresgäster 

I  kategorin  hyresgäster  var  huvuddelen  av  de  intervjuade  hyresgästombud  och  hade därför helt naturligt ett hyresgästperspektiv.  6.2.1 Dagens lokalhyreskontrakt  Liksom  fastighetsägarna  var  hyresgästernas  representanter  av  åsikten  att  avta‐ len för kontorslokaler till stor del är standardiserade. Hyresgästombuden delade  också uppfattning att kontrakten blivit mer omfattande, men poängterade i hög‐ re grad än fastighetsägarna att hyresavtalen också blivit mer komplexa. Det gör  att många hyresgäster upplever avtalen som svåra att förstå. Flera av hyresgäst‐ ombuden vittnade om att hyresgästerna inte ”hänger med” i utvecklingen. Såda‐ na hyresgäster riskerar att hamna i en sämre position gentemot fastighetsägaren  vid förhandling om de inte tar hjälp av hyresgästombud.    Endast ett av hyresgästombuden hade stött på avtal med specifika villkor röran‐ de  miljön.  Däremot  tror  alla  hyresgästrepresentanterna  att  det  bara  är  en  tids‐ fråga innan miljöklausuler kommer att bli vanligare i avtalen.  6.2.2 Miljöarbete i dag  Hur  väl  miljöarbetet  fungerar  i  en  fastighet  beror  dels  på  hur  fastighetsägaren  sköter drift‐ och underhåll, dels på hur hyresgästerna bedriver sin verksamhet i  byggnaden. Hyresgästerna har ofta ett visst miljöengagemang för den egna kärn‐ verksamheten, men uppfattning hos samtliga hyresgästombud var att hyresgäs‐ ter  i  allmänhet  har  en  mycket  diffus  uppfattning  om  på  vilket  sätt  deras  verk‐ samhet belastar miljön. Därför har de ett relativt svagt miljöintresse, vilket är en  uppfattning som också delas av många fastighetsägare.     Majoriteten  av  de  intervjuade  hyresgästombuden  menade  dock  att  det  framför  allt  är  bristen  på  kunskap  som  är  den  största  bromsklossen  för  hyresgästers 

 

53 

  miljöengagemang. Även avsaknaden av intresse för miljö‐ och energifrågor som  ligger utanför kärnverksamheten angavs som skäl till frånvaron av miljökrav på  kontorslokaler. Utöver dessa två tillkommer också kostnadsperspektivet. Hyres‐ gästernas  främsta  intresse  är  att  minska  sina  kostnader,  förklarade  ett  hyres‐ gästombud.  Åtgärder  för  att  förbättra  byggnadens  miljö‐  och  energiprestanda  har därför låg prioritet hos hyresgästerna om inte förändringarna på sikt innebär  minskade totalkostnader.     Allt fler hyresgäster börjar emellertid upptäcka att miljö‐ och energifrågorna är  viktiga,  enligt  hyresgästombuden.  Det  har  lett  att  miljöklassificeringar  av  bygg‐ nader kommit att spela en allt större roll vid val av lokal. Tyvärr tycks majorite‐ ten av hyresgästerna mer vara intresserad av miljösmarta byggnader för att det  stärker  varumärket  än  att  aktivt  välja  klassificering  utifrån  vad  de  olika  miljö‐ klassificeringarna innebär.     Samtliga hyresgästombud vittnade om att endast en minoritet av hyresgästerna  de  representerar  ställer  miljökrav  på  den  lokal  de  hyr,  förutom  att  byggnaden  gärna ska vara miljöklassad av något slag.  I stället upplever hyresgästombuden  att  det  är  de  själva  som  i  många  fall  får  föra  miljö‐  och  energifrågorna  på  tal.  Flera hyresgästombud menade emellertid att intresset och kraven från hyresgäs‐ terna kommer att vara helt annorlunda om ett par år. Miljökrav kommer att bli  rutin vid hyresförhandlingar.  6.2.3 Miljö‐ och energifrågor i framtiden  Liksom  de  intervjuade  fastighetsägarna  var  samtliga  hyresgästrepresentanter  övertygade  om  att  miljö‐  och  energifrågan  här  för  att  stanna.  Några  hyresgäst‐ ombud  motiverade  detta  med  att  miljöengagemanget  nått  ner  till  gräsrotsnivå,  vilket leder till att miljöfrågorna inte är lika konjunkturkänsliga som förut. Andra  pekade på att engagemang i miljöfrågor är en generationsfråga och att nya gene‐ rationer kommer att ställa krav på en helt annan nivå än vi ser idag.     Vidare  pekade  flertalet  av  hyresgästombuden  (liksom  många  av  fastighetsägar‐ na) på nödvändigheten av att lagstiftningen på området förändras för att miljö‐ frågorna ska  få  ännu  större genomslag.  Ett  par  av  hyresgästombuden betonade  också  skillnaden  mellan  nationella  aktörer  och  internationella  aktörer  på  den  svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Här underströks att internationella  företag  i  större  utsträckning  har  miljöfrågorna  högt  upp  på  agendan.  Med  en  fortsatt fokusering på miljö‐ och energifrågor globalt kommer intresset för miljö‐ frågor att bli starkare även i Sverige.  6.2.4 Incitament  När det kommer till gröna byggnader är ekonomisk rationalitet tillsammans med  beteende  viktiga  faktorer.  Hur  hyresgästerna  är  på  kontoret  beror  delvis  på  förutsättningar i lokalen och delvis på hur verksamheten i lokalerna bedrivs. Den  ekonomiska  rationaliteten  styrs  av  sökandet  efter  förbättringspotential.  Vilka  aspekter som är viktiga för hyresgästen beror därför på vilka behov hyresgästen  har och vilka fördelar de medför.     Ett problem med dagens hyresavtal är avsaknaden av incitament för hyresgäster  att  investera  i  gröna  byggnader.  Några  hyresgästrepresentanter  menade  att   

54 

  dagens  korta  hyreskontrakt  gör  att  få  hyresgäster  vill  investera  i  fastigheten,  eftersom värdeökningen av byggnaden inte kommer dem tillgodo. Lönsamheten  ligger  i  stället  hos  fastighetsägaren,  som  genom  gröna  byggnader  kan  sänka  driftskostnaderna, behålla kunder och slippa transaktionskostnader    Men det finns ändå incitament för att bedriva ett aktivt miljöarbete från hyres‐ gästsidan. Det viktigaste incitamentet för ett miljöengagemang är, enligt samtliga  intervjuade  hyresgästsrepresentanter,  sänkt  energiförbrukning,  vilket  leder  till  lägre  totalkostnader  för  hyresgästen.  Andra  incitament  som  angavs  var  att  ett  miljöengagemang  stärker  hyresgästens  image  och  är  ett  sätt  för  hyresgästerna,  liksom för fastighetsägarna, att skilja ut sig från andra företag.  6.2.5 Kostnads‐ och ansvarsfördelning  På frågan hur ansvar och kostnader fördelas mellan parterna i hyresförhållandet  svarade  alla  intervjuade  hyresgästombud  på  samma  sätt  som  fastighetsägarna,  det vill säga fastighetsägarna står för det yttre underhåller och hyresgästerna för  det  inre.  Hyresgästombuden  betonade  dock  att  detta  liksom  det  mesta  är  en  förhandlingsfråga  och  att  kostnads‐  och  ansvarsfördelning  för  drift‐  och  under‐ håll  är  lättast  att  påverka  vid  nyförhandling  och  särskilt  om  det  rör  sig  om  ny‐ byggnation.    Beträffande  investeringskostnaderna  var  hyresgästombuden  överens  om  att  fastighetsägarna  gärna  lägger  över  så  mycket  av  kostnaderna  de  kan  på  hyres‐ gästerna,  framför  allt  i  form  av  hyrespåslag,  men  även  engångskostnader  före‐ kommer.  I  vilken  utsträckning  detta  är  motiverat  beror  på  vad  hyresgästen  se‐ dan  får  för  hyran,  menar  hyresgästombuden.  Ett  problem  i  avtalen  i  dag  är  att  den  debiterade  kostnaden  ofta  är  högre  än  den  faktiska  kostnaden  efter  att  en  fastighetsägare har genomfört energieffektiviserande åtgärder i byggnaden. Det  beror på att schablonvärden många gånger är högst ungefärliga. Hyresvärdarna  kan  därmed  bestämma  sig  för  en  viss  hyra  för  att  täcka  gjorda  investeringar,  trots  att  investeringen  egentligen  inte  kan  motivera  storleken  på  hyreshöjning‐ en.     Även  bland  hyresgästrepresentanterna  ansågs  splittrade  incitament  vara  ett  stort problem. Ungefär hälften ansåg att det vore mer fördelaktigt med varmhy‐ ra,  vilken  innebär  att  fastighetsägaren  har  det  totala  ansvaret  för  byggnaden.  Hyresgästerna saknar ofta nödvändiga kunskaper om en byggnad för att kunna  axla ansvaret för vissa funktioner. Hyresgästens främsta ansvar bör i stället ligga  i att påverka sin personal så att verksamheten i lokalerna bedrivs mer miljövän‐ ligt. Övriga hyresgästombud förespråkade i stället kallhyra som de menar är mer  rättvist.   6.2.6 Samarbete mellan parterna i hyresförhållandet  Om  ett  samarbete  mellan  hyresgästerna  och  fastighetsägarna  förekommer,  så  sker det framför allt på fastighetsägarens/hyresvärdens initiativ, menade hyres‐ gästombuden.  Dock  kan  man  se,  menade  hyrestgästrepresentanterna,  en  ambi‐ tion från fastighetsägarsidan att samarbeta över gränserna, men att hyresgäster‐ na inte riktigt nått dit ännu. Ett hyresgästombud menade emellertid, att bakom  dessa  ansatser  till  samarbete  från  fastighetssidan  kunde  det  ligga  ett  slags  säljargument  av  typen  ”vi  kräver  lite  mer  av  er  för  att  vi  värnar  lite  mer  om  miljön”.   

55 

    I de fall parterna samarbetade förekom inte några explicita avtal. Däremot före‐ kommer ibland vissa paragrafer i de särskilda bestämmelserna om att exempel‐ vis möten ska hållas varje år rörande fastighetens miljö‐ och energistandard eller  krav på material.    Hyresgästombuden  menade  vidare  att  hyresgästerna  bli  allt  mer  engagerade  i  miljö‐ och energifrågor och det leder till ett ökat intresse att bidra i arbetet mot  hållbarare fastigheter. Hur stort detta intresse är varierar mycket mellan hyres‐ gästerna och beror på flera faktorer. Få privata hyresgäster är beredda att ta på  sig  mer  ansvar,  menade  ett  av  de  intervjuade  hyresgästombuden.  Ett  annat  hy‐ resgästombud  ansåg  att  storleken  på  företaget,  dess  profilering  i  miljöfrågor  samt om det är statligt eller privat, avgör hur benägna hyresgästerna är att enga‐ gera sig i miljö‐ och energifrågor.  6.2.7 Åsikter om gröna hyreskontrakt  Även bland hyresgästombuden kände nästan hälften till gröna hyreskontrakt. Av  dessa två hyresgästombud hade den ena goda kunskaper och den andra mycket  goda kunskaper i ämnet. Resten av hyresgästombuden hade aldrig hört talas om  gröna hyreskontrakt. Oavsett förkunskaper på området visade mer eller mindra  alla hyresgästombud ett stort intresse för gröna avtal och ville gärna veta mer.     Generellt verkade flertalet hyresgästrepresentanter på många vis angelägna om  att  öka  hyresgästernas  medvetenhet  i  miljö‐  och  energifrågor.  Gröna  hyreskon‐ trakt ansågs därför tilltalande. Vidare tyckte samtliga hyresgästombud att gröna  hyreskontrakt  kunde  vara  ett  bra  sätt  för  hyresgästen  och  fastighetsägaren  att  dela  upp  ansvar  och  kostnader.  Om  hyresgästerna  är  medvetna  om  vad  saker  kostar finns en större benägenhet att ändra sitt beteende i verksamheten och att  på  allvar  ta  upp  miljöfrågorna  i  samband  med  avtalen,  menade  en  hyresgästre‐ presentant.    Dessutom ansågs att gröna hyreskontrakt kunde vara ett bra medel att få hyres‐ gästerna och hyresvärden att i större utsträckning samarbeta i energi‐ och miljö‐ frågor. De flesta hyresgästrepresentanter trodde ändå att det blir fastighetsägar‐ na som driver på utvecklingen av gröna hyreskontrakt.    Hur de gröna avtalen bäst bör utformas rådde det delade meningar om. Ett hy‐ resgästombud  ansåg  att  det  bästa  vore  att  integrera  miljöaspekterna  fullt  ut  i  avtalen, men tillade att den svenska marknaden troligtvis inte är mogen för detta  än.  Ett  annat  hyresgästombud  föreslog  att  miljöfrågorna  skulle  integreras  i  gränsdragningslistan. Genom att  i hyreskontrakten skriva in vem som ansvarar  för vad påkallas en större uppmärksamhet på vad som avtalats än om miljöfrå‐ gorna läggs utanför avtalet.     Den generella uppfattningen på hyresgästsidan var emellertid att någon form av  checklista vore att föredra. Lite fler än hälften av de intervjuade ansåg att check‐ listan i så fall skulle bifogas avtalet, resten tyckte att checklistan skulle behandlas  separat.  I  likhet  med  fastighetsägarna  underströk  även  hyresgästombuden  att  det  var  ytterst  viktigt  att  de  gröna  hyreskontrakten  ges  en  tydlig  och  enkel  ut‐

 

56 

  formning för att avtalen ska bli ett slagkraftigt verktyg i miljöarbetet.       Åsikterna  hos  hyresgästrepresentanterna  angående  en  tvingande  eller  frivillig  utformning  av  gröna  hyreskontrakt  gick  isär.  Vissa  menade  att  den  svenska  kommersiella fastighetsmarknaden är väldigt konservativ och det finns få aktö‐ rer som vill skriva på ett tvingande kontrakt om de inte är helt säkra på att kun‐ na uppfylla avtalade skyldigheter. Om de gröna hyreskontrakten görs tvingande  kommer detta  eventuellt  få till  följd att  hyresavtalen på inget vis blir ”grönare”  än dagens avtal.    Andra hyresgästombud menade på att gröna avtal skulle bli mer effektiva om de  hade en juridiskt tvingande utformning. Förespråkarna för en tvingande utform‐ ning  ansåg  det  nödvändigt  med  påföljder  av  något  slag  för  underlåtenhet  att  uppfylla överenskomna skyldigheter. Vilka påföljder som i så fall kunde bli aktu‐ ella var mer diffust. Ingen tyckte emellertid att ouppfyllda villkor skulle vara ett  skäl för förverkande. Snarare lutade de åt hyreskompensation och i något ensta‐ ka fall vite som påföljd.    Slutligen såg majoriteten av representanterna från hyresgästssidan få nackdelar  med gröna hyreskontrakt. Något hyresgästombud ansåg att det finns en risk för  att  dagens  redan  komplexa  avtal  blir  ännu  mer  svårtolkade  för  hyresgästerna.  Alla  hyresgästombuden  ansåg  att  parterna  måste  enas  om  terminologin  i  gene‐ rella  frågor  rörande  miljö  för  att  undvika  informationsasymmetri  och  missför‐ stånd. 

 

57 

 

7. Avslutande diskussion och slutsatser   

Den  första  frågan  som  bör  ställas  i  samband  med  gröna  byggnader  är  om  håll‐ barhetsfrågan  verkligen  behövs  vävas  in  i  hyresavtalen  för  att  få  till  stånd  re‐ surssnålare  byggnader.  Miljön  berör  oss  alla  och  rimligtvis  borde  aktörerna  på  fastighetsmarknaden  ha  ett  visst  intresse  av  att  minska  belastningen  på  miljön  oavsett om det står i hyresavtalet eller inte.   Att debatten runt den globala uppvärmningen har skapat en ökad medvetenhet i  hållbarhetsfrågan  även  på  fastighetsmarknaden  råder  det  inga  tvivel  om.  Detta  märks inte minst på det tilltagande intresset för gröna byggnader. Men även om  miljöfrågorna  i  allt  högre  grad  prioriteras  är  det  uppenbart  att  engagemanget  i  hållbarhetsfrågan främst handlar om möjligheterna att tjäna pengar, något som  också bekräftades i de genomförda intervjuerna med representanter från fastig‐ hetsägare och hyresgäster. Mot den bakgrunden är det därför inte svårt att förstå  varför splittrade incitament utgör en stor barriär för gröna byggnader.   Det kommersiella hyresavtalet utgör den ekonomiska kärnan i relationen mellan  en  fastighetsägare  och  en  hyresgäst.  För  att  minimera  risken  för  att  oklarheter  ska uppstå under avtalsperioden koncentreras en stor del av förhandlingen kring  de särskilda bestämmelserna. När det kommer till hållbarhet är det ett område  som  fram  till  nu  berörts  ytterst  marginellt  i  hyreskontrakten.  För  parterna  i  hyresförhållandet har det därför funnits lite stöd att hämta i hyresavtalet i frågor  som rör ansvars‐ och kostnadsfördelning för gröna byggnader. Fastighetsmark‐ nadens  ökade  intresse  för  hållbara  byggnader  och  miljöfrågor  har  emellertid  skapat ett behov av att klargöra rättigheter och skyldigheter även i hållbarhets‐ frågan.  Tanken  bakom  gröna  hyresavtal  är  att  förena  villkor  med  tydliga  ekonomiska  incitament. Parterna kan på så vis både uppmuntras till engagemang och lättare  kunna förhålla sig till varandra i fråga om ansvarsfördelning och kostnader för‐ knippade  med  hållbara  byggnader.  Överenskommelser  utan  förankring  i  hyres‐ avtalet medför en större risk för att den starkare parten även är den som kom‐ mer  dra  störst  fördel  av  överenskommelsen.  Splittrade  incitament  kan  i  så  fall  lättare fortsätta att vara en barriär på vägen mot resurseffektiva byggnader.  Hållbarhet  omfattar  även  sociala  och  miljömässiga  aspekter,  även  om  intresset  för hållbara byggnader de facto drivs framåt av möjligheterna att göra kostnads‐ besparingar.  Att  ta  med  hållbarhetsfrågan  i  hyresavtalen  är  därför  ett  effektivt  sätt att ge större utrymme och tyngd åt mer generella miljöfrågor. Med vetskap  om  att  ett  undertecknat  hyreskontrakt  sällan  förändras  nämnvärt  under  uthyr‐ ningsperioden är det extra viktigt att på ett så tidigt stadium som möjligt i för‐ handlingen  få  parterna  att  uppmärksamma  hållbarhetsfrågan.  Till  detta  ska  läggas  att  hyresavtal  endast  i  undantagsfall  tar  hänsyn  till  överenskommelser  utanför  avtalets  ramar.  Det  finns  således  goda  skäl  till  varför  hållbarhetsfrågan  bör vävas in i kommersiella hyresavtal. 

 

58 

 

7.1 Implementering av gröna hyreskontrakt i Sverige 

Internationellt  sett  har  gröna  hyreskontrakt  uppmärksammats  allt  mer  under  senare år och utvecklingen går åt samma håll i Sverige. Frågan är bara hur pass  förändringsbenägen fastighetsmarknaden är i vårt land. Gröna avtal är i dagslä‐ get är ett relativt okänt och oprövat område i Sverige och säkert kommer mark‐ naden att gå försiktigt fram till en början.   I Australien har utvecklingen och användningen av gröna hyreskontrakt till stor  del  drivits  på  av  den  Australienska  staten  som  vill  övertyga  om  att  byggnader  kan byggas och förvaltas på ett hållbart sätt. Även i Sverige är hållbarhetsfrågan  viktig inom den offentliga verksamheten, bland annat har miljökraven för offent‐ liga  byggnader  och  verksamheter  skärpts  betydligt  under  senare  år.  Om  rätt  kompetens  och  inställning  sammanförs  kan  svenska  myndigheter  mycket  väl  driva frågan på samma sätt som i Australien.  På den privata sidan saknas inte på något sätt intresse för gröna byggnader även  om  det  är  uppenbart  att  man  mer  driver  hållbarhetsfrågan  utifrån  ett  ekono‐ miskt  perspektiv.  Men  miljöengagemanget  finns  där.  Flera  av  de  intervjuade  fastighetsägarna satte hållbarhetsfrågan högt på sin agenda och arbetade aktivt  med både miljömässiga, sociala och ekonomiska aspekter. Företag med en tydlig  uttalad miljöprofil borde därför tilltalas av gröna hyresavtal.   Utöver  det  ovan  sagda  erbjuder  gröna  hyreskontrakt  också  en  möjlighet  för  företag  att  bli  drivande  och  marknadsledande  inom  ett  aktuellt  område  som  gröna avtal.  Då  hållbarhetsfrågan  omfattar  både  sociala,  miljömässiga  och  ekonomiska  aspekter  bör  utvecklingen  av  gröna  hyresavtal  därför  inte  enbart  koncentreras  till möjligheterna att tjäna pengar utan drivas framåt av aktörer som ser hållbar‐ hetsfrågan i sin helhet.  

7.2 Utformning 

Den svenska marknaden för kontorslokaler uppvisar stor variation när det gäller  utformning, ålder och användning. Statistik visar att endast ungefär 10 procent  av byggnadsbeståndet i Sverige om 20 år kommer att vara nyproducerade103. Det  betyder att upprustningen av dessa byggnaders miljö‐ och energiprestanda kan  komma att bli omfattande beroende på byggnadens skick. Är byggnaden händel‐ sevis kulturmärkt  eller ligger inom naturskyddat område tillkommer komplice‐ ras bilden. Ytterligare en faktor att beakta är att många kommersiella fastigheter  i Sverige hyser flera hyresgäster med vitt skilda kommersiella intressen.   Alla  dessa  faktorer  visar  att  utformning  av  gröna  hyresavtal  i  Sverige  kan  vara  komplex.  Det  gör  det  mindre  troligt  att  det  går  att  skapa  ett  standardkontrakt  som skulle kunna reglera en hållbarare användning av byggnaderna på markna‐ den. Mer i samklang med verkligheten är i stället att en modell tas fram som är så  pass flexibelt utformad att avtalen (i alla fall till en början) lätt kan anpassas efter  varje enskild situation.                                                            103

 

Persson (2002) 59 

  Hur  en  sådan  modell  i  så  fall  skulle  se  ut  är  svårt  att  sia  om.  Ett  alternativ  kan  vara att integrera miljö‐ och energifrågorna i gränsdragningslistan. Hållbarhets‐ frågan skulle i så fall behandlas på samma sätt som alla andra ansvarsfrågor. Det  finns  emellertid  en  risk  för  att  hållbarhetsperspektivet  begränsas  eller  till  och  med försvinner in i mängden av alla frågor som ska förhandlas. En lösning på det  problemet  skulle  eventuellt  vara  att  ha  en  separat  gränsdragningslista  med  en‐ dast miljö‐ och energifrågor.  En annan möjlig utformning skulle kunna vara att ha en separat checklista som  bifogas  huvudavtalet.  Internationellt  är  detta  det  vanligaste  tillvägagångssättet  när gröna hyreskontrakt ska upprättas. Oavsett modell bör avtalen utformas på  ett enkelt och lättbegripligt vis. En anledning till att exempelvis BELOK:s incita‐ mentsavtal inte fått större genomslag på marknaden är just att avtalet är alltför  tekniskt och komplicerat utformat, menade flera av de intervjuade personerna. 

7.3 Påföljder eller inte 

En  springande  punkt  i  samband  med  gröna  hyreskontrakt  är  möjligheten  att  verkligen få igenom de gröna villkoren. Vad händer om de gröna villkoren negli‐ geras?  Traditionella  hyresavtal  är  juridiskt  bindande  och  om  fastighetsägaren  eller  hyresgästen  inte  fullföljer  vad  som  avtalats  får  det  konsekvenser.  Frågan  om samma ska gälla för de gröna villkoren?  Det kan finnas en fara med att koppla gröna villkor till olika sanktioner. Risken  är att parterna då väljer att endast acceptera skyldigheter som de med säkerhet  vet att klarar att uppfylla. Följden kan bli att möjligheterna att förbättra en bygg‐ nads  energiprestanda  och  minska  miljöbelastningen  väsentligt  begränsas.  Ett  annat sätt att se på saken är att påföljder i stället får parterna att ta mindre lätt‐ vindligt på miljö‐ och energifrågorna. De gröna villkoren skulle därmed få sam‐ ma tyngd som andra delar i hyresavtalet.  Allmänt sett är morot bättre än piska. Ett alternativ till sanktioner skulle därför  kunna  vara  att  i  stället  enas  om  ett  belöningssystem  som  uppmuntrar  till  extra  ansträngningar. En sorts belöning skulle exempelvis kunna vara en hyresreduk‐ tion. 

7.4 Slutsatser  Sverige befinner sig bara i början av utvecklingen mot en hållbarare fastighets‐ marknad.  Medan  första  versionen  av  gröna  hyreskontrakt  redan  reviderats  i  Australien har debatten om ett eller flera miljöklassningssystem precis satt igång  på allvar i Sverige. Processen med att integrera gröna villkor i hyresavtalen är ny  och  till  viss  del  omständig  och  en  etablering  av  gröna  hyreskontrakt  i  Sverige  kommer inte ske över en dag. Frågan är därför hur gröna hyreskontrakt lämpli‐ gen bör introduceras i Sverige och vilka aktörer som kan förväntas gå i bräschen  för gröna avtal?  Vid  introduktionen  av  en  ny  företeelse  på  den  svenska  fastighetsmarknaden  är  det ofta en fördel om en stor aktör går i spetsen. I Sverige är staten inte bara en  stor  fastighetsägare,  statliga  och  kommunala  verksamheter  är  också  betydande  hyresgäster. Hyreskontrakten löper dessutom ofta över långa tidsperioder, vilket  ger  parterna  en  möjlighet  att  bygga  upp  en  långsiktig  relation.  Det  underlättar 

 

60 

  inte  bara  en  aktiv  dialog  om  hållbarhet  utan  ökar  också  möjligheterna  att  för‐ verkliga uppsatta mål.   Statlig verksamhet har i allmänhetens ögon en högre grad av samhällsansvar och  det kan därför finnas ett tryck på den offentliga verksamheten att verka för håll‐ bara byggnader och gröna hyreskontrakt. Om den svenska staten använde sig av  gröna  hyreskontrakt  i  sina  fastigheter,  både  vid  upplåtelse  av  egna  lokaler  och  vid  förhyrning  av  externa  lokaler,  skulle  det  ge  en  tydlig  signal  till  resten  av  fastighetsbranschen.     Att  ta  täten  på  området  och  visa  ytterligare  engagemang  i  hållbarhetsfrågan  skulle  säkert  välkomnas  av  marknaden.  Genom  att  dessutom  samarbeta  med  andra fastighetsägare skulle en god praxis kunna skapas på den svenska fastig‐ hetsmarknaden. Det finns med andra ord anledning för offentligheten att, åtmin‐ stone inledningsvis, initiera och utveckla gröna hyreskontrakt i Sverige.     Gröna hyreskontrakt skulle också kunna tänkas vara ett effektivt verktyg i sam‐ band  med  nyproducerade  gröna  byggnader.  Eftersom  sådana  byggnader  redan  från  start  är  byggda  utifrån  ett  hållbarhetsperspektiv  borde  steget  att  också  ta  med  hållbarhetsfrågor  i  hyresavtalen  inte  vara  allt  för  avlägset.  Hyresgäster  i  gröna byggnader har dessutom sannolikt en ökad förståelse för miljökrav, efter‐ som  valet  att  sitta  i  gröna  lokaler  skett  på  frivillig  grund.  Därutöver  kan  gröna  hyresavtal företrädesvis användas för att säkerställa att miljöklassade byggnader  brukas och förvaltas på ett hållbart sätt även i framtiden.  På  frågan  hur  gröna  hyreskontrakt  lämpligast  bör  utformas  för  att  vara  både  lättöverskådliga och flexibla är svaret förmodligen en checklista. Det vore en bra  lösning enligt de intervjuade och är också något som ofta praktiseras internatio‐ nellt.  Någon  standardiserad  inhemsk  form  av  checklista  finns  ännu  inte,  men  däremot finns utländska förlagor att tillgå vilka kan som kompletteras och vida‐ reutvecklas för att passa svenska förhållanden.  Med  tanke  på  den  avvaktande  hållningen  till  ny  praxis  på  den  svenska  fastig‐ hetsmarknadens bör sanktioner inte knytas till gröna hyresavtal till en början. I  stället bör gröna hyresavtal presenteras genom mjuka parametrar. Det finns en  del att hämta, men också mycket att förlora i förhandlingar av gröna hyreskon‐ trakt om parterna inte fullföljer sina åtaganden, något som mycket väl kan hända  om  det  inte  finns  sanktioner.  Det  utesluter  å  andra  sidan  inte  att  man  också  kopplar  ett  belöningssystem  till  de  gröna  hyreskontrakten  om  resultatet  blir  bättre än väntat. Det viktiga är att på något sätt garantera att miljömålen realise‐ ras.  Avslutningsvis  kan  konstateras  att  den  pågående  debatten  kring  växthuseffekt  och global uppvärmning ökat medvetenheten om vikten av hållbarhet. Det ökade  intresset för hållbara byggnader talar också för att stora förändringar inom mil‐ jöområdet är att vänta under de kommande tio åren. ”Så även om gröna hyres‐ kontrakt kanske känns främmande i dag kommer de sannolikt att vara standard i  morgon”, som en av fastighetsägarna uttryckte sig vid ett intervjutillfälle.   

 

61 

 

Referenser 

  Tryckta källor  Akerlof. G (1970), The markets for ”lemons”, The Quarterly Journal of Economics,  Vol 84, No. 3.  Australian Government (2007), Green Lease Schedule  BCSC Sustainabillity Taskforce (2008), Green leases  BELOK (2008), Hyresavtal med incitament för minskad energianvändning  Better building Partnership (2007), Green Lease Work Shop Outcomes Paper   Bolton, P, Dewatripont, M (2005), Contract Theory, The Massachusetts Institute  of Technology  Brooks. Michael. S (2008), Green Leases and Green Buildings  Du Bois. D (2009), Split Incentive and the Green Lease  Fastighetstidningen (2009), Bilaga Energi, Miljö & Teknik nr 7   Fastighetsägarna (2009), Handledning till hyreskontrakt för lokal  Garnaut. R (2008),The Garnaut Climate Change Review  Houston BOMA (2009), Green Leases and the Legal Aspects of Being Green  Investa Property Group (2006), Green Lease Guide  Jones Lang LaSalle (2004), Commercial Property Going Green,  Jones Lang LaSalle (2008), Green leasing  Jordabalken (1970:994)  Journal of Property Investment & Finance (2008), The greening of commercial  Leases, Vol. 26 No.6  Lind. H, Lundström. S (2009), Kommersiella fastigheter i samhällsbyggandet, SNS  förlag, Stockholm  Lundström, S (2008), Ekonomisk analys av Hyreskontraktfastigheter fastighetsföretag, Meddelande 5:44, Stockholm  Malmqvist.T, Noring..M (2009), Mervärden hos ”gröna” fastigheter  Office insight (2009) , Ecoissues  Persson, A (2002), Energianvändningen i bebyggelse, Kungliga ingenjörsveten‐ skapsakademien, Eskilstuna  Pinsent Masons (2007), The Development of Green Leases  RedcliffesLeBrasseur (2009), Property briefing  Research Programme,IPF, (2007), Green Leases 

 

62 

  RICS  (2008), Green leases in the UK Letting Market   RICS (2005), Green Value  RICS (2009), Greening Make Good  Stockholms stad (2006), Energieffektiv fastighetsförvaltning  Whitson. A (2006), Green lease  Wilcher. R, D´Agostino. T (2007), Green Building Council Australia    Muntliga källor   Fastighetsägare    Bo Mattson, Teknisk chef, Brostaden ( 2009‐10‐30)  Catia Johansen Sangberg, Uthyrningsansvarig Jernhusen ( 2009‐11‐09)  Henrik Rand, Omvärldsanalytiker Vasakronan ( 2009‐11‐23)  Magnus Nordberg, Verksamhetsutveckling Diligentia (2009‐11‐26)  Per Rosén, Drift‐ och teknikchef Humlegården (2009‐11‐20)  Per‐Olov Kroonder, Kundansvarig för Aktiv Förvaltning Jones Lang LaSalle,  (2009‐11‐18)  Peter Werneman, Projektledare Utveckling/Hållbarhet Atrium Ljungberg   (2009‐11‐05)  Peter Westhammar, Energi och klimatoptimering Akademiska Hus (2009‐12‐01)  Yogesh Kumar, Miljöchef Fastighetsägarna (2009‐11‐16)    Hyresgästombud    Ken Strand, Head of Corporate Solutions Jones Lang LaSalle (2009‐11‐17)  Niclas Österberg, Head of Tenant Representaio Struktur ( 2009‐11‐02)  Petter Klingofström, Senior Manager Tenant and Partner (2009‐11‐11)  Veronica Koutny Sochman, Kvalitets‐ och miljöchef TP Group (2009‐11‐12)  Victoria Tengstrand, Teknikkonsult ÅF‐ Infrastructure AB (2009‐11‐11)    Epost  Chris Stubbs, WSP UK (2009‐11‐02)  Gunnar Kempe, Fastighets‐ och Saluhallskontoret i Stockholm (2009‐11‐30)  John Goddard , FRICS Australien (2009‐12‐01)   Per Tyrén, Fastighetschef, Fabege (2009‐11‐20)   

 

63 

    Elektroniskt material  www.boverket.se (2009‐11‐25)  www.energideklaration.com ( 2009‐10‐12)  www.gbca.org.au, (2009‐12‐15)  www.greenhouse.gov (2009‐11‐05)  www.greenleases‐uk.com (2009‐12‐08)  www.mfe.govt.nz (2009‐11‐05)  www.naturvardsverket.se (2009‐10‐23)  www.realpac.ca, (2009‐12‐15)  www.regeringen.se (2009‐10‐19)  www.sustainablepropertyrewards.info (2009‐12‐22)  www.sustainca.org (2009‐12‐16)  www.tpsgc‐pwgsc.gc.ca (2009‐12‐09)    Bildkällor  Figur 1: modifierad bild från The Garnaut Climate Change Review  Figur 2: www. sustainca.orgt (2009‐12‐09)        

 

64 

   

Bilaga 1 Ordlista över centrala begrepp  •

•

  Asymmetrisk  information–  situation  där  parterna  i  ett  avtal  har  olika  tillgång  till  information,  vilket  kan  leda  till  att  den  ena  parten  får  ett  in‐ formationsövertag.    ”Grön”–  Ett  brett  och  övergripande  begrepp  som  tillämpas  i  fastighets‐ branschen för att betona att en byggnad eller metod har en mindre miljö‐ påverkan än "vanliga" byggnader/metoder och därför är ett miljömässigt  bättre val.  

  •

•

 

Gröna  byggnader–nybyggnation  eller  ombyggnation  av  byggnader  med  processer som är miljövänliga och resurssnåla. Miljöperspektivet genom‐ syrar hela byggnadens livscykel allt ifrån på lokalisering, utformning och  drift – och underhåll till renovering och rivning .    Grönt  hyreskontrakt/grönt  hyresavtal/grönt  avtal–  Processen  med  att  integrera  miljö‐  och  energifrågor  rörande  utformning  av  byggnader,  drift‐ och underhåll, val av materialval och utrustning samt beteende hos  parterna till förhandling av hyresavtal. 

•

Hyra – ersättning som utgår en fastighetsägare för rätten av nyttja fastig‐ heten eller del av fastigheten under en begränsad tid. 

•

Hyreskontrakt – skriftligt avtal mellan hyresgäst och fastighetsägare. 

•

Hyresgästanpassning– förbättringar av en lokal för eller av en hyresgäst 

•

Hållbarhet– begrepp vilket omfattar ekonomiska, miljömässiga och soci‐ ala aspekter 

•

Kallhyra – avtalsstruktur där hyresgästen själv är skyldig att betala hyra  och dessutom är direkt ansvarig för byggnadens driftkostnader. Generellt  består kallhyra utav en bashyra med där tillkommande tillägg för fastig‐ hetsskatt, värme, el och vatten 

•

Kommersiella  fastigheter–  Lokaler  i  fastigheter  där  någon  form  av  af‐ färsverksamhet bedrivs exempelvis kontor eller butiker. Syftar till att ge  fastighetsägaren en ekonomisk vinst 

•

Miljökrav – kravställande på varor och tjänster utifrån ett miljöperspek‐ tiv  

•

Splittrade incitament–en omständighet där kostnader och vinster av en  investering inte är rättvist fördelat mellan parterna i en transaktion, vil‐ ket påverkar hur investeringsbeslut tas. Vid förbättrande av en byggnads  energiprestanda kan splittrade incitament uppstå om de ekonomiska för‐

       

 

   

 

65 

  delarna av en minskad energikonsumtion inte tillfaller den part som för‐ söker spara energi. 

  •

Varmhyra– avtalsstruktur där hyran ges i form av en totalhyra. Detta in‐ nebär att hyresgästen ska betala ett fast belopp per månad eller år, oav‐ sett driftkostnader. Motsatsen till kallhyra. 

   

 

66 

 

Bilaga 2 Intervjufrågor till fastighetsägare   

Gröna hyreskontrakt  Bakgrundsinformation  Gröna  hyreskontrakt  utvecklades  i  Australien  på  initiativ  av  den  australienska  regeringen.    Grundtanken  är  att  hyresgästen  och  fastighetsvärden  genom  incita ment  och  samarbete  ska  öka  sitt  engagemang  i  hållbarhetsfrågor.    I  grund  och  botten bygger gröna hyreskontrakt på traditionella hyreskontrakt för kommersiel la fastigheter. En viktig skillnad är emellertid att gröna hyreskontrakt inkluderar  s.k. ”gröna” villkor vilka syftar till att förbättra fastighetens miljö och energipre standa.  Ofta  står  frågor  som  rör  energi,  vatten,  avfall  och  hållbart  byggande  i  fokus. Gröna hyreskontrakt består i allmänhet av följande komponenter:  • Tydliga mål för att minska fastighetens energianvändning och miljöpåver kan   •

Gemensam handlingsplan för hur uppsatta mål ska nås 

•

Ekonomiska incitament för att uppmuntra parterna att arbeta ur ett håll barhetsperspektiv 

•

Tydlig konfliktlösningsmekanism  

•

Uppföljning och utvärdering av resultat 

Då intresset för gröna byggnader och hållbar utveckling är stort i Sverige undersö ker jag nu om gröna hyreskontrakt skulle kunna användas på den svenska fastig hetsmarknaden.  Jag skulle därför vilja ställa ett par frågor till Er.     Kommersiella hyreskontrakt idag 

 

1. Anser ni att hyreskontrakt blir allt mer specialiserade till sin karaktär?     2. Finns klausuler i hyresavtalen idag med hänsyn till miljön eller energi‐ konsumtion?   •

Om ja, vilka typer? 

Miljöarbete 

 

3. Hållbara fastigheter har under ett par år varit en målsättning, tror Ni in‐ tresset för miljö‐ och energifrågor är här för att stanna?    • Varför/varför inte?  4. Är miljöarbetet viktigt för Er? 

  •  

Vad gör Ni som fastighetsägare för att förbättra fastigheternas mil‐ jö‐ och energiprestanda? 

5. Är miljö‐ och energifrågor viktigt för Era hyresgäster?   

67 

    •

Brukar hyresgästerna ställa några miljökrav på?   

Ansvars och kostnadsfördelning  6. Brukar Ni kall‐ eller varmhyra?  7. Vilka incitament finns för förbättra fastigheters miljö‐ och energipre‐ standa?  (högre hyra, lägre driftskostnader, starkare varumärke etc.)    8. Hur är kostnads‐ och ansvarsfördelningen mellan Er och hyresgästerna  rörande drift‐ och underhåll?    9. Vem står för investeringskostnaderna vid upprustning av miljö‐ och  energiprestanda i era fastigheter?  (styr reglersystem, källsortering, förnyelsebara energikällor m.m.) 

 

10. Individuell mätning av vatten och energi ger hyresgästen incitament att    minska  sin  förbrukning,  medan  varmhyra  generellt  innebär  fler  incita‐ ment för fastighetsägaren .   •

Hur kan dessa ”splittrade” incitament undvikas?   

Samarbete mellan fastighetsägare och hyresgäster  11. Samarbetar Ni med lokalhyresgästerna på något vis för att spara energi  och minska miljöbelastningen?    •  

Hur får Ni hyresgästerna att ta större ansvar för avfallshantering,  vatten och energiförbrukning? 

Gröna hyreskontrakt  12. Känner Ni till begreppet gröna hyreskontrakt?    13. Är idén om gröna hyreskontrakt något som tilltalar Er?   

 

14. Tror Ni att gröna hyreskontrakt kan bidra till ett större samarbete mellan  er och hyresgästerna och därmed hållbarare fastigheter?    15. Vilka andra fördelar tror Ni skulle finnas med gröna hyreskontrakt?  16. Vilka nackdelar finns med att reglera miljöarbetet i hyreskontraktet?   

 

68 

 

Bilaga 3 Intervjufrågor till hyresgäster   

Gröna hyreskontrakt  Bakgrundsinformation  Gröna  hyreskontrakt  utvecklades  i  Australien  på  initiativ  av  den  australienska  regeringen.    Grundtanken  är  att  hyresgästen  och  fastighetsvärden  genom  incita ment  och  samarbete  ska  öka  sitt  engagemang  i  hållbarhetsfrågor.    I  grund  och  botten bygger gröna hyreskontrakt på traditionella hyreskontrakt för kommersiel la fastigheter. En viktig skillnad är emellertid att gröna hyreskontrakt inkluderar  s.k. ”gröna” villkor vilka syftar till att förbättra fastighetens miljö och energipre standa.  Ofta  står  frågor  som  rör  energi,  vatten,  avfall  och  hållbart  byggande  i  fokus. Gröna hyreskontrakt består i allmänhet av följande komponenter:  • Tydliga mål för att minska fastighetens energianvändning och miljöpåver kan   •

Gemensam handlingsplan för hur uppsatta mål ska nås 

•

Ekonomiska incitament för att uppmuntra parterna att arbeta ur ett håll barhetsperspektiv 

•

Tydlig konfliktlösningsmekanism  

•

Uppföljning och utvärdering av resultat 

Då intresset för gröna byggnader och hållbar utveckling är stort i Sverige undersö ker jag nu om gröna hyreskontrakt skulle kunna användas på den svenska fastig hetsmarknaden.  Jag skulle därför vilja ställa ett par frågor till Er.     Kommersiella hyreskontrakt idag  1.  Anser ni att hyreskontrakt blir allt mer specialiserade till sin karaktär?     2. Finns klausuler i hyresavtalen idag med hänsyn till miljön eller energi‐ konsumtion?     •

Om ja, vilka typer? 

Miljöarbete 

 

3. Hållbara fastigheter har under ett par år varit en målsättning, tror Ni in‐ tresset för miljö‐ och energifrågor är här för att stanna?    • Varför/varför inte?  4. Är miljöarbetet viktigt för Er?  Brukar  hyresgästerna  ställa  några  miljökrav  på  kontorslokalerna  de hyr?    5. Vad kan hyresgästen göra för att minska miljöpåverkan över livscykeln   •

 

69 

  (materialval, energi och vattenförbrukning, avfallssortering)    Ansvars och kostnadsfördelning    6. Är kall‐ eller varmhyra vanligast i kontorslokaler?  7. Vilka incitament finns för förbättra fastigheters miljö‐ och energipre‐ standa?    8.  Hur är kostnads‐ och ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och  hyresgästerna rörande drift‐ och underhåll?    9. Vem står för investeringskostnaderna vid upprustning av miljö‐ och  energiprestanda i era fastigheter?    • Hur påverkas ny‐ och omförhandling av hyresavtal efter genom‐ förda åtgärder?   

 

10. Individuell mätning av vatten och energi ger hyresgästen incitament att    minska  sin  förbrukning,  medan  varmhyra  generellt  innebär  fler  incita‐ ment för fastighetsägaren .   •

Hur kan dessa ”splittrade” incitament undvikas? 

  Samarbete mellan fastighetsägare och hyresgäster  11. Förekommer  det  att  fastighetsägare  och  hyresgäster  samarbetar  på  nå‐ got vis för att spara energi och minska miljöbelastningen?    Gröna hyreskontrakt  12. Känner Ni till begreppet gröna hyreskontrakt?    13. Är idén om gröna hyreskontrakt något som tilltalar Er?   

14. Tror Ni att gröna hyreskontrakt kan bidra till ett större samarbete mellan  er och fastighetsägaren i miljö‐ och energifrågor?    15. Vilka andra fördelar skulle finnas med gröna hyreskontrakt?   (lägre energikostnader, starkare varumärke, konkurrensfördel)    16. Vilka nackdelar finns med att reglera miljöarbetet i hyreskontraktet? 

 

 

70 

KTH Arkitektur och samhällsbyggnad. Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

Recommend Documents