Den 8. november 2005 Århus Kommune

Indstilling

Til Århus Byråd Via Magistraten Magistratens 2. Afdeling

Den 8. november 2005

Århus Kommune Juridisk-Teknisk Kontor Magistratens 2. Afdeling

Kastaniegade 10, Århus N – opførelse af 2 rækkehusbebyggelser med 6 boliger 1. Resume Eriksen Arkitekter M.A.A. har på ejerens vegne søgt om tilladelse til at opføre 2 rækkehusbebyggelser med i alt 6 boliger med lodret lejlighedsskel. Hver bolig er i 2 plan. Ejendommens areal er på 1.415 m2, og det fremtidige etageareal vil udgøre 492,4 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 34,8. Ejendommen ligger i kommuneplanens delområde 14.02.14 BO, der fastlæger områdets anvendelse til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager, og bebyggelsesprocenten for arealer til rækkehuse og lign. må ikke overstige 35 for den enkelte ejendom. En naboorientering har resulteret i nogle indsigelser fra beboere på Kastaniegade, bl.a. vedrørende parkerings- og trafikgener, støjgener samt indbliksgener. Det indstilles, at projektet godkendes under hensyn til, at det er i overensstemmelse med kommuneplanen, at de omkringliggende ejendomme på grund af afstandsforholdene ikke påføres væsentlige gener, og at den forøgede færdsel anses for acceptabel. 2. Beskrivelse af indstilling Eriksen Arkitekter M.A.A. har på ejerens vegne søgt om tilladelse til at opføre 2 rækkehusbebyggelser med i alt 6 boliger med lodret lejlighedsskel. Hver bolig er i 2 plan. Ejendommens areal er på 1.415 m2, og det fremtidige etageareal vil udgøre 492,4 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 34,8. Ejen-

Juridisk-Teknisk Kontor Rådhuset 8100 Århus C Sagsnr. JTK/05/01519-002 Journalnr. 02.00.00G01 Sagsbeh. Frode Pagh Bæk Telefon 8940 2500 Direkte telefon 8940 2520 Telefax 8940 2508 E-post [email protected] E-post direkte [email protected]

dommen ligger i kommuneplanens delområde 14.02.14 BO, der fastlæger områdets anvendelse til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager, og bebyggelsesprocenten for arealer til rækkehuse og lign. må ikke overstige 35 for den enkelte ejendom. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan af 5. juli 2005 (nedfotograferet) Facadetegning (nedfotograferet) Det foreliggende projekt omfatter som tidligere nævnt opførelse af 2 rækkehusbebyggelser med i alt 6 boliger, der opføres i 2 plan. Projektet kræver en dispensation fra byggelovens § 10 A. Det fremgår af denne bestemmelse, at når der på samme grund opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Da kravet om en grundstørrelse på minimum 700 m2, jf. bygningsreglement for småhuse 1998, afsnit 2.2.1, ikke kan opfyldes kræver det ansøgte projekt således en dispensation fra førnævnte bestemmelse i byggelovens § 10 A. Herudover kræver byggeriet ikke dispensation. Projektet har været i naboorientering, og vi har modtaget følgende indsigelser: Kastaniegade 6 (bilag 31) ”Det er med min protest hvis byggeriet i Kastaniegade 10 gennemføres med det prospekt der foreligger. Vejens antal beboere vil jo næsten blive fordoblet. Det der kan undre mig, er at det åbenbart er almindelig man ødelægge miljøer i gamle udbygget bolig områder. Jeg har ladet mig fortælle, at man i Tjørnegade har været i samme situation, med nu igangværende Byggeri i Egegade, som vi er her i Kastaniegade. I Egegade ændrede man byggeriet med et mindre antal boliger og fra 2 plan til I½ plan (Skråvinduer i taget) så man ikke får et så høj byggeri og det voldsomme indkig i naboernes haver. Det kunne måske være en løsning”.

Kastaniegade 7 (bilag 34) ”Jeg har modtaget orienterende brev om de nye planer for Kastaniegade 10. Jeg kan ikke acceptere 6 boliger, for enden af en privat, lukket villavej med 8 villaer. Vejen er kun 92 meter lang plus en lille vendeplads hvor der ofte holder biler, der tilhører beboerne på Reginahøj der så kan se bilerne fra deres hjem. De 6 unge mennesker der havde hver sit værelse i villaen og fraflyttede denne først på sommeren, parkerede ofte på vejen og på vendepladsen. Nedkørselen fra vejen til gårdspladsen i nr. 10 er ret smal og meget stejl. Derfor var der ofte mange biler parkeret i gaden til stor gene for de øvrige beboere i gaden. Vi er 2 husstande der er visiteret fra Århus kommune til at benytte telebus,disse kan dårligt vende på vendepladsen på grund af parkerede biler, det er sket at jeg er blevet sat af midt i Side 2 af 8

gaden. Der er en husstand mere i gaden, der har en ung søn der kører i en handicap bus, han har også besvær med at vende Jeg frygter, dersom der kommer 6 selvstændige boliger i nr. 10 bliver der endnu mere parkeringskaos i gaden. På tegningen er der indtegnet 6 parkeringspladser og ikke 9, som jeg mener der skal være. De 4 parkeringspladser med der er afmærket på en anden måde, går jeg ud fra ikke er endelig vedtaget. Jeg kan godtage 2 boliger på grunden der er 1370 m2 og ikke 1415 m2, som der står på dipapirer jeg har fået om byggeriet i nr. 10. Jeg har mine tal fra Århus kommune, se vedlagte papirer som jeg medsender. Kastaniegade en privat lukket villavej 92m lang med 8 huse, og uden mulighed for gennemkørsel skal ikke have 6 boliger for enden af vejen, det vil give en stor trafikal belastning for di øvrige beboer i form af uro, larm og støj fra di kommende lejers forskellige køretøjer, det erfarede vi da villaen i nr.10 var udlejet som værelser. Jeg vil også gerne vide om forureningen af Grunden, den forrige ejer Hr. Nielsen fik store mængder kabelskrot fra nogle elektrikere der var ansat ved Århus kommune. Nielsen havde en stor skruestik der stod fast i gården, den benyttede han til at holde kablerne fast så de kunne skilles ad der var kobber inderst inde dette kobber blev solgt nede på jerngården på Århus havn. Det øvrige affald der indeholdt tjærepræparater og muligvis asbest blev brændt i 2 store tønder der stod der til det samme, dette affald kom så ud i haven. Havde jeg på daværende tidspunkt været klar over forurenings faren havde jeg påtalt dette”.

Kastaniegade 5, (bilag 35) ”Hermed indsigelse mod planlagt byggeri af 6 rækkehus på en parcelhus grund beliggende Kastaniegade 10, 8200 Århus N. Det planlagte byggeri kræver en dispensation og bør derfor ikke tillades. Byggeriet forudsætter, at de gamle bygninger fjernes, og derfor er der ingen grund til dispensationer, idet byggeplanerne derfor kan tilpasses lovgivningen. Lovgivningen er bl.a. borgernes beskyttelse mod spekulationsbyggeri af den planlagte type. Det må være Århus Kommunes pligt at planlægge i henhold til lovgivningen. Hvis embedsmændene ikke kan finde ud af at udforme en fornuftig plan, der passer til parcelhusgrunden, må vi spørge politikerne. Kastaniegade er en lille blind privat fællesvej, der benyttes som gennemfartsvej af mange gående, cyklister og knallertkørere mellem Randersvej, det nye butikscenter og Reginehøj. Desuden er der en del biler, der benytter Kastaniegade som holdeplads bl.a. på vendepladsen for enden af gaden mod Reginehøj. Det planlagte byggeri med 6 boliger vil forøge trafikken og ophobningen af biler til gene for beboerne. NB: Det undrer, at arealet er opgjort til 1415 m2. Det må være en fejl”.

17 beboere – Kastaniegade og Birkegade (bilag 38) ”Vedr. Journalnr. 0107.05.0022. Indsigelse mod byggeri af 6 boliger på Kastaniegade 10. Vi protesterer mod det planlagte byggeri på Kastanigade 10. Vi er dybt forundrede over at en så tvivlsom sag har faet lov at komme så langt. Byggeriet bør ikke realiseres fordi: 1. Bebyggelsesprocenten overskrides. Side 3 af 8

2. Den mindste grundstørrelse på 700 m2 overskrides. 3. Der kun er angivet 6 parkeringspladser på tegningen og det dækker hverken lovens krav eller det faktiske behov, og vi ser frem til at gaden og vendepladsen bliver inddraget til parkering. Det gør det vanskeligt eller endda umuligt for telebusser, handicapbiler og skraldebiler at forcere gaden. Desuden vil det medføre tiltagende støj og uro i området. 4. Det planlagte byggeri vil medføre store gener for beboerne i Kastaniegade 8. De vil med god grund føle sig overbegloet, og samtidig kan de se frem til en betydelig forringelse af grundværdien. 5. Det er udtryk for lemfældig planlægning der tilgodeser profitmageri. Vi har brug for at der udarbejdes en lokalplan for området”.

Kastaniegade 3 (bilag 30) ”Med henvisning til skrivelse af 18. juli 2005, skal jeg herved gøre indsigelse mod planerne om byggeri i Kastaniegade nr. 10. Bebyggelsesprocenten er angivet til 34,8 %, ud fra et areal på 1415 m2, dette er forkert, arealet er 1370 m2., og det betyder at bebyggelsesprocenten er på knap 36 %. d.v.s. en overskridelse af de planlægningsmæssige forudsætninger. I øvrigt kan hele arealet ikke indgå i beregningen af bebyggelsesprocenten, hvilket betyder at overskridelsen af bebyggelsesprocenten er noget større end her angivet. Overskridelse af en mindste grundstørrelse på 700 m2 pr. bolig kan ikke accepteres. Når byggeloven indeholder en sådan bestemmelse har det en årsag, som netop kommer til udtryk i den foreliggende sag. Det betyder at belastningen af området bliver for stor for de øvrige beboere i Kastaniegade m.h.t. trafik parkering og miljø m.v. Da Kastaniegade er en blind vej, og nr. 10 er den inderste grund, vil det betyde at der vil komme meget trafik gennem gaden. Antallet af parkeringspladser på grunden i forhold til Århus kommunes retningslinier er ikke opfyldt, det betyder at parkering vil komme til at foregå i Kastaniegade. For år tilbage blev Kastaniegade åbnet for gående trafik fra Reginehøj, og en del af aftalen var at der skulle etableres en vendeplads for enden af Kastaniegade, den er også blevet etableret, men er aldrig blevet markeret med gul kantstensafmærkning eller med skiltning, det medfører at vendepladsen anvendes til parkering, til gene for beboerne og til gene for biler med ærinde i gaden f.eks. skraldebiler, postbiler, handicapkørsel m.v. Hvis planen om byggeri i Kastaniegade nr. 10, bliver fremmet, vil det betyde at vendepladsen vil blive yderligere anvendt til parkering, til gene for de nuværende beboere i Kastaniegade. Det skal derfor henstilles at vendepladsen snarest bliver markeret med gul kantsstensmærkning, og evt. skiltning således at den oprindelige anvendelse som vendeplads bliver sikret til gavn for Kastaniegades beboere. Den nye plan har ikke ændret på de indbliksgener der er anført i den første indsigelse, de planlagte boliger har uhindret indblik i til de omliggende boliger, og det er uanstændigt. Kastaniegade har i de senere år været påvirket af kommunal planlægning, bl.a. etablering af centerområdet mod Randersvej (lokalplan nr. 296), der bygger på en række af dispensationer fra love, regler og planer.

Side 4 af 8

Under den meget lange sag, der var en belastning for beboerne, var en af indsigelserne at man var bekymrede for miljøgener med affald m.v. Kommunen lovede at man ville sikre at de nødvendige foranstaltninger med affaldsbeholdere med videre ville blive opstillet, men hvad er der sket, intet! Vi er ved at blive kvalt i affald. Vi har henvendt os til den nærmeste nabo, “Essex Invest”, de har besigtiget forholdene og gør nu en stor indsats for at holde rent om deres bygning, men når vi taler med deres viceværter mærker man deres frustration over at skulle holde rent og fjerne affald efter Netto, Jet Benzin, Aldi og den helt store forurener “McDonald’s”. Det er Århus kommune der har planlagt området, men når det skal fungere så svigter kommunen totalt. Trafikken fra centerområdet kører uhæmmet i Kastaniegade, parkerer, vender i beboernes private indkørsler m.v. Kastaniegade er en privat fællesvej, det betyder at offentligheden har adgang, men at gadens beboere har betalt for etablering og vedligeholdelse af gaden, udgifterne er fordelt efter antallet af ejendomme i gaden. Vejen ejes derfor af beboerne. Det betyder at nr. 10 ejer en andel af gaden, hvis man nu ønsker bygge 6 boliger der fremover skal belaste gaden, så må de købe deres del af gaden af de nuværende beboere. Dette forhold ønsker vi forelagt for kommunens jurister. Ligeledes skal det fastlægges at evt. nye boliger skal deltage i fremtidige udgifter til vejens vedligeholdelse m.v. med en andel pr. bolig. Det forhold at en bygherre erhverver et areal på de grundlæggende vilkår som loven foreskriver og som Århus kommune har fastlagt gennem sin planlægning, m.v., og derefter søger dispensation for at opnå en yderligere udnyttelse, og dermed opnå en yderligere fortjeneste er blevet en regel frem for en undtagelse. De deraf følgende ulemper og udgifter overvæltes på de øvrige skatteydere. Det er ikke planlægning det er planløshed. Det henstilles at Århus kommune fremover virker som en offentlig planlægningsfunktion, til gavn for hele samfundet og ikke som et ekspeditionskontor for vilkårlige og suspekte byggeprojekter”.

Kastaniegade 8 (bilag 26) ”Idet vi henviser til vores brev af 13. februar 2005, hvor vi skriver, hvordan kommunen overhovedet kan overveje at give tilladelse til at bygge en boligblok med 6 lejemål på en parcelhusgrund. Det strider jo mod hele områdets øvrige boligbebyggelse. De øvrige huse i gaden er jo én familie huse med et lejemål. De nye boligblokke i nr. 10 er jo helt ude af trit med den øvrige bebyggelse i gaden. Byggeriet har facader direkte over mod naboen, dvs. os. De 6 familier får tumleplads, fælles areal eller grillplads direkte over mod os. Ingen af de øvrige huse i gaden har altaner eller tumleplads, der vender direkte mod naboerne, her får man desuden 6 franske altaner med frit syn ned til naboen (os). Vores hus blev bygget midt på grunden, for at undgå støj. Med det omtalte byggeri i nr. 10, vil vores ro totalt blive spoleret. Projektet har altaner og terrasser med fælles areal for grillplads eller lignende, direkte over mod os. Seks familier på hele vores langside mod dem. Det vil sige hele sommeren, kan vi ikke opholde os i vores baghave, og da det er 6 lejemål — vil der efter stor sandsynlighed blive grillet eller lignede hver aften, og da boligerne er af en såSide 5 af 8

dan størrelse, at det nok bliver familier med børn, som bebor dem, vil der nok komme en del støj. Vi får 6 lejemål og min 6 biler ekstra biler i gaden, med mulighed for udvidelse til 10 biler placeret på grunden. Vi får altså en parkeringsplads med plads til 10 biler på grunden. Ingen af de øvrige parcelhuse i gaden har 10 parkeringspladser på grunden.. Vi vil få den største del af støjen som direkte nabo. Gaden og miljøet bliver også ekstrem påvirket. Det vil blive en stærk belastning af den smalle private gade Kastaniegade, hvor en bil kan have besvær med at komme igennem, hvis der også holder nogle parkeret. Vi må i den sammenhæng huske på at gaden er blind dvs., alle biler skal samme vej ind som ud. Det vil give mere støj i et kvarter, når vi får en fordobling af antallet af biler, der skal ind og ud af gaden. Dette i et kvarter der i forvejen er belastet af naboen Reginahøj, der jo også bruger vejen, som indfaldsvej og parkering til bebyggelsen. Vi får på denne måde to boligblokke med seks børnefamilier som nabo med støj og larm. Er det rimeligt i et villakvarter? Som vi også skriver i vores brev i februar, har vi faktisk ønsket i flere år, at der blev lavet noget ved nr. 10. Pt. er villaen delt op i værelser, som tidligere har været udlejet. Der er i mange år intet lavet ved haven, hækken bliver ikke klippet, hegnet ikke malet, græsset bliver ikke slået. Alt ukrudt vokser højt og også over til os. Huset i nr. 10 står nu tomt, hver dag må vi holde øje med div. nysgerrige personer og mange børn, som opholder sig i den tomme have. Derfor er vi ikke negative overfor nyt bebyggelse på grunden, men bebyggelsen skal være i et plan, evt. 2 huse i forlængelse af hinanden, hvor der kan bo max 2 familier, og hvor man tager hensyn til terrasser og vinduers placering i forhold til os. Det har man jo ikke gjort her. Desuden har vi meget imod, at en alm. villagrund bliver opkøbt af nogle, som kun er ude på at tjene penge på sådan et projekt uden at der overhovedet bliver taget hensyn til de naboer, som det går ud over. Det kan ikke være meningen, at vores hus skal forringes i værdi, for at andre kan tjene fedt på sådan et boligblokbyggeri på en villagrund”.

Kastaniegade 2 + 9 (bilag 24) ”Vi har modtaget information om det planlagte byggeri på Kastaniegade 10. Vi er overrasket over at man overhovedet prøver at få en sag igennem der ikke overholder byggelovens bestemmelser. De 6 parkeringspladser der er angivet på tegningen dækker ikke de krav der stilles til parkeringsmuligheder. Vi forudser at vendepladsen vil blive inddraget til parkeringsplads med deraf følgende gener for de faste beboere. Hvis der kommer 6 boliger i nummer 10, vil det medføre en væsentlig forøgelse af trafikken på vejen med deraf følgende uro og støj. Desuden finder vi det højst utilstedeligt at tilsende os bemeldte skrivelse midt i en ferieperiode hvor en stor del af beboerne på Kastaniegade ikke er hjemme. Vi ønsker derfor sagen udsat således at vores indsigelser indsendes senest den 29. august, i stedet for som nævnt i brevet den 15. august”.

Side 6 af 8

Reginehøjvej 9 (bilag 28) ”Boligbebyggelsen har vi, som skrevet før ikke noget imod, hvis der kommer et hegn op på 1,80, ind til vores kolonihave, så børn fra Reginehøjs legeplads ikke kan gå ind i vores have og lave hærværk”. Ansøgers kommentarer til indsigelserne: ”Projektet tænkes udført som illustreret på tegningsmaterialet, dateret 05.07.2005 der blev fremsendt med “Ansøgning om principiel godkendelse af tæt-lav bebyggelse” af 06.07.2005. Ad 24,30,34,38 Der er, på situationsplanen tegnet 6 anlagte p-pladser og 3 stiplede, der senere kan anlægges. Dette svarer nøje til kravene i “Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune”, områder uden individuel parkering ved boliger større end 50 m2: 1½ udlagt p-plads pr. bolig, hvoraf 1 anlægges umiddelbart. Ad 26

I det aktuelle projekt har boligerne kun udendørs opholdsarealer i form af terrasser på terræn.

Ad 26

I det aktuelle projekt findes ingen grillplads.

Ad 28

Bygherren etablerer gerne et hegn mod kolonihave.

Ad 30,34,35,38 Grundens areal er 1415 m2. Dette er fastlagt gennem den opmåling Landinspektørfirmaet udførte i marts 2005, jfr. vedlagte måleblad af 4. marts 2005. Ad 26 og 31

Grundens nuværende bygning er med stejl taghældning, udnyttet tagetage og med høj kælder. Den eksisterende bygning modsvarer i størrelse den omkringliggende bebyggelse. Den foreslåede bebyggelse vil næppe virke større end hverken den omkringliggende eller den nuværende bebyggelse. Den foreslåede bebyggelses højde holder sig indenfor områdets maksimale bygningshøjde på 8,5 meter.

Ad 34

Der er, af firma GEO foretaget af miljøvurdering grunden. Den konkluderer: “På baggrund af analyseresultaterne kan overskudsjorden på Kastaniegade 10 klassificeres som let forurenet jord omkring boring 1, ren jord omkring boring 2 og miljøpåvirket jord omkring boring 3. I forbindelse med gennemførelse af et kommende byggeprojekt vil både det forurenede og miljøpåvirkede jord blive bortskaffet fra grunden efter gældende retningslinier og aftale med Affaldskontoret, Århus Kommune”.

Ifølge Vejkontoret er Århus Kommunes retningslinier for anlæg af parkeringsarealer overholdt, og man forventer, at den forøgede trafik vil kunne afvikles på vejen, uden at være til større gene. Med hensyn til spørgsmålet om fordeling af de fremtidige vedligeholdelsesomkostninger så er dette som udgangspunkt et privatretligt anliggende. Vejmyndigheden har dog i henhold til vejlovgivningen kompetence til at træffe afgørelse, hvis de vejberettigede er uenige herom. Med hensyn til anvendelsen af vendepladsen til parkering, så er dette ulovligt i henholdt til Færdselslovens bestemmelser, og beboerne kan derfor kontakte politiet, hvis der problemer hermed. Side 7 af 8

Stadsarkitektens Kontor har udtalt, at man vurderer, at byggeriet opfylder kommuneplanens rammebestemmelser om anvendelse og bebyggelsens omfang. Man vurderer endvidere, at bebyggelsen ikke ændrer boligområdets præg, og at udformningen afspejler et nutidigt tæt-lav byggeri, der danner overgang mellem den eksisterende boligbebyggelse på Kastaniegade og etageboligbebyggelsen på Reginehøjvej. Eriksen Arkitekter M.A.A. søgte på vegne ejeren i første omgang om tilladelse til opførelse af 8 ungdomsboliger à 58 m2, fordelt på 2 etager. Dette projekt afstedkom i forbindelse med en nabohøring en del indsigelser fra beboerne i området, og Kommunen meddelte ved afgørelse af 10. juni 2005 et afslag på det ansøgte projekt – bl.a. under henvisning til de væsentlige indbliksgener, som især naboen på Kastaniegade 8 ville få. Kommunen opfordrede samtidig ansøger til at omarbejde projektet, så der i stedet opføres boliger med lodret lejlighedsskel og uden altaner. Det foreliggende projekt imødekommer Kommunens krav med hensyn til reduktion af indbliksgener, idet nybyggeriet er placeret langt fra skellet til Kastaniegade 8, ligesom der nu kun er franske altaner på 1. sal, som alene rummer sekundære rum. Det indstilles, at projektet godkendes under hensyn til, at det er i overensstemmelse med kommuneplanen, at de omkringliggende ejendomme på grund af afstandsforholdene ikke påføres væsentlige gener, og at den forøgede færdsel anses for acceptabel. 3. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, at projektet godkendes, og At 1) der meddeles dispensation fra byggelovens § 10 A jf. bygningsreglement for småhuse 1998, afsnit 2.2.1.

Poul B. Skou / Bjarne Knudsen

Bilagsfortegnelse: Oversigtskort/+elektronisk Situationsplan/+elektronisk Facadetegning/+elektronisk

Side 8 af 8