COMUNE DI MENFI Provincia di Agrigento __________________________________________________________________________ SETTORE TECNICO 6°/3 Direttive variante Piano Regolatore Generale Così come indicate ed individuate dal “soggetto politico” del 23-01-2007, per quanto di competenza di quest’ufficio, di seguito si sintetizzano le predette indicazioni con il relativo supporto grafico ai fini della formazione del procedimento di adozione delle direttive generali da osservarsi nella stesura della variante al P.R.G., di competenza del Consiglio Comunale ai sensi dell’art. 3, comma 7°, della legge reg.le 15/19 91. Premessa: Il vigente Piano Regolatore Generale (P.R.G.) è successivo al Piano Comprensoriale n.4 (P.C.) redatto all’epoca dall’ISES, progettazione esterna al Comune e parte di una più vasta programmazione riguardante il predetto comprensorio n.4, ossia i n. 10 comuni che ne facevano parte. Dal gennaio 1973, tale piano, ha segnato per circa 25 anni l’assetto urbanistico dei territori interessati, quindi , anche Menfi. E’ stato presente e ha visto nascere e svanire “le tendenze dei territori”, ossia la domanda edilizia in relazione alle vivacità e realtà economiche trovandosi inadeguato o addirittura superato, principalmente per la mancata dotazione dei conseguenti strumenti esecutivi, laddove la domanda è stata più concreta e massiccia. Quale strumento intercomunale e di raccordo ha avuto l’opportunità di affrontare e risolvere le tematiche territoriali e socio-economiche volte al miglioramento degli standard urbanistico-edilizi delle comunità interessate, nonché di previsione dell’innalzamento di quelli civili ed economici ponendosi, in quest’ultima ipotesi, quale strumento di sviluppo economico. Per le suddette vicende, ormai lontane, ossia il mancato completamento della dotazione degli strumenti attuativi del P.C. n. 4, nonché il lungo periodo di vigenza di una pianificazione 1
spesso impreparata a seguire l’alternanza delle richieste, si può ritenere che il predetto piano non abbia raggiunto alcuno degli obiettivi proposti. Basta pensare che alle richieste di edilizia residenziale urbana non ha risposto in modo adeguato lasciando conseguentemente nascere gli agglomerati abusivi sparsi a margine Nord e Nord-Est della città, oppure la mancata risposta all’ esigenza di edilizia di villeggiatura, ha visto nascere sul territorio “litorale”, uno sviluppo non regolato e talvolta non autorizzato. E’ indubbio, quindi, che l’eredità che doveva raccogliere il P.R.G. oggi vigente era piuttosto onerosa. Tavola generale P.R.G. vigente 2
Considerato che il trend del turismo confusionario, numeroso, chiassoso e dei grandi numeri da anni ormai è in controtendenza, in sede di redazione del P.R.G. si è optato per una scelta urbanistica con ricaduta nel campo turistico definibile “di transito”, “mordi e fuggi”, con carico di permanenza sul territorio limitato alla giornata. Anche tale scelta ha palesato i suoi limiti. Si rileva, invece, che quasi spontaneamente ormai si va affermando un nuovo tipo di realtà turistica per Menfi ed il suo territorio, ossia quello di iniziative a conduzione prevalentemente di carattere familiare (bed and breakfast, richieste di affitta camere, villette o case sparse in locazione ect…..) fermo restando la validità ed attualità di consentire mediopiccole
strutture alberghiere (max 200 posti letto), ma anche, con piacere, si nota una neo richiesta relativa a residenze di tipo ricettivo nel centro urbano o nella fascia di margine urbano, concetti presi in considerazione dall’attuale P.R.G. ma soltanto a livello generale, che occorre rendere attuabili ed organici anche al resto del territorio. Da questa analisi, semplice ma reale, nasce spontanea la motivazione che suggerisce, conseguentemente, l’opportunità di operare alcune modifiche al P.R.G. affinché questo possa trovare e suscitare un rinnovato interesse socio economico. In questa sede tuttavia, non può non tenersi conto dell’ esigenza di correggere tutte le incongruenze, discrepanze e improcedibilità esecutive messe in risalto per le altre parti del territorio, a dieci anni dalla adozione del vigente PRG. ed a sei anni dall’ approvazione. Per le motivazioni sopra esposte, in modo riassuntivo, ma anche in previsione di ulteriori esigenze, realtà e necessità sopravvenute o che emergeranno da tutta una serie di incontri diretti con le categorie interessate, si ritiene che il P.R.G. debba essere modificato secondo le direttive di carattere generale che qui di seguito si vanno a riportare. 3
Stato della pianificazione e regolamentazione urbanistica edilizia vigente 1. Piano di trasferimento parziale dell’abitato approvato con delibera C.C. n. 136 del 24-081981 e della Comm. Tecnica Regionale in data 15/05/1982 e successiva variante approvata con delibera C.C. n. 266 del 13/12/1988 ; 2. Piano di risanamento dell’isola d’ interesse ambientale approvato con delibera di C.C. n.64/1995 e successiva variante approvata con delibera di C.C. n. 21 del 18-05-2000; 3. Piano di zona (PEEPP) approvato con delibera di C.C. n.69/1996 ; 4. Piano regolatore generale (P.R.G.) ed il regolamento edilizio comunale (R.E.C.), adottato con delibera commissariale ad acta n. 1 del 12 novembre 1996, approvati dal competente Assessorato Regionale Territorio ed Ambiente con Decreto n.34 del 17/01/2001, oltre le prescrizioni esecutive (P.E.) riguardanti alcune zone del territorio, quali : • PE1. - zone di recupero urbanistico del Centro Urbano • PE2. - piano insediamenti produttivi ( P.I.P.) • PE3. - zone di espansione residenziale a sud dell’abitato contigue al parco urban • PE4. - zone di espansione residenziale e commerciale “Cuba” • PE5. - centro storico del centro abitato • PE6. - centro antico di Porto Palo 5. Piano Regolatore del porto di Porto Palo D.A. del 26-11-99 dell'A.R.T.A.; 6. Nuova area da destinare a Piano per Insediamenti Produttivi adottata con delibera di CC. n 13 del 21-03-2003 approvato con D.A. del 22-12-2004 dell'A.R.T.A.; 7. Catasto delle strade approvato con D.G.M. n. 12 del 22-01-2003 e relativo Piano urbano del traffico approvato con delibera di G.M n. 184 del 07-07-2006 8. Piano di programmazione urbanistica commerciale, adottato con delibera di CC n. 55 del 13-11-2006 4
Regime vincolistico ● discendente da prescrizioni di norme : ✔ Vincolo a carattere storico-artistico-architettonico di cui alla ex L.1089/39, oggi D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e succ. modificazioni (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) ; Vincolo a carattere paesaggistico ed ambientale di cui alle ex L.1497/39 e L. 431/85, oggi Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e succ. modificazioni "Codice dei beni
culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137"; ✔ Vincolo idrogeologico di cui al Regio Decreto n. 3267 del 30 dicembre 1923. Regio Decreto n. 1126 del 16 maggio 1926 e Legge Regionale 6 aprile 1996, n. 16 (Riordino della legislazione in materia forestale e di tutela della vegetazione) ; ✔ Aree tutelate per legge ai sensi dell’ art. 142 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 "Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137" ; ✔ Vincolo a protezione delle coste marine ecc. di cui alla L.R. 78/76, ex L. 431/85 e L. R. 15/91; ✔ Vincolo a protezione dei nastri stradali di cui al Decr. Leg. n.285 /92; ✔ Vincolo a protezione dei nastri ferroviari di cui al D.P.R. n. 753/80;
✔ Vincolo di rispetto sismico di cui al D.I. del 26/09/68 e D.I del 10/03/69;
✔ Vincolo archeologico "loc.Montagnoli" di cui al D.A. n°6636 del 20/08/1993;
✔ Piano Stralcio di Bacino per l’Assetto Idrogeologico della Regione Siciliana (PAI) di cui alla L.R. 03/05/2001, n.6; ✔ Siti d’ importanza comunitaria (SIC) e Zone di protezione speciale (ZPS) di cui al Decreto Assessoriale 21-02-2005 e 05-02-2006; ✔ Dichiarazione di notevole interesse pubblico della fascia costiera dalla foce del torrente Cavarretto alla foce del fiume Carboj" di cui al D.A. 7 novembre 2000; ✔ Dichiarazione di notevole interesse pubblico dell’area costiera denominata Serrone Cipollazzo" di cui al D.A. del 19 ottobre 2000 ; 5
Dichiarazione di notevole interesse pubblico del territorio compreso tra l'abitato di P.Palo ed il vallone "Gurra di Mare" di cui al D.A. del 28 gennaio 2003; ✔ Dichiarazione di importante interesse storico ed architettonico della torre di avvistamento di Porto Palo di cui al D.A. 15 settembre 1997; ● discendente da prescrizioni di piani : ✔ Vincolo di rispetto all'area cimiteriale di cui all’art.30 delle N.T.A. del PRG ;
✔ Vincolo di rispetto all'area del depuratore comunale di cui all’art.31 delle N.T.A. del PRG; ✔ Vincolo di rispetto delle fonti di approvvigionamento idrico di cui all’ art.36 delle N.T.A. del PRG; ✔ Tutela dei manufatti individuati come edifici rurali di interesse architettonico e storicoculturale nelle tavole del Prg di cui all’art. 37 delle N.T.A. del PRG; ✔ Tutela degli abbeveratoi di cui all’art. 38 delle N.T.A. del PRG; Carta dei vincoli 6
Direttive relative ai sistemi territoriali:
CENTRO URBANO : 1) Zona omogenea “A” a)- In primo piano, in detta zona, è emersa la scarsa dotazione di spazi pubblici a parcheggio e la necessità di revisionare l’ubicazione e l’estensione di quelli già previsti in relazione anche alla distanza da particolari siti (Piazza principale etc.) ovvero quella intercorrente fra gli stessi parcheggi. Fra questi si attenziona ad esempio: ● il parcheggio di via Roma a pochi metri dalla via Cacioppo, lato ovest, che in virtù dello stato attuale del sito potrebbe risultare non soddisfacente rispetto alle necessarie aree di manovra degli autoveicoli anche in considerazione dell'unica via di accesso/uscita prevista. ● in conseguenza della previsione del parcheggio di Via Roma angolo sud-est di via Cacioppo è stata modificata la morfologia del comparto programmando la possibilità edificatoria di parte del cortile pubblico e venendo ad inibire l'accesso ad alcuni immobili che si affacciano su detta area già ricostruiti. Via Roma angolo via Cacioppo 7
La possibilità di previsione di un parcheggio da ubicare nell'isolato limitrofo allo spiazzale antistante la Chiesa Maria SS. della Consolazione (Purgatorio). Zona Purgatorio b)- Quale seconda priorità si è potuto constatare che, essendo Menfi paese terremotato ancora in corso di ricostruzione, molti edifici vetusti risultano abbandonati con relativo degrado urbanistico nonché potenzialità di pericolo per la pubblica incolumità. Tuttavia non tutti gli edifici abbandonati saranno ripristinati, per mancanza di interesse dei proprietari o per mancanza di istanza di accesso ai contributi Statali. Al fine di evitare che successivamente alla conclusione della fase di ricostruzione post-sisma permangano le predette condizioni di degrado e di scarso decoro urbano, si ritiene opportuno che previa verifica volta all’accertamento della quantità di casi, venga prevista la possibilità di destinare tali aree, una volta acquisiti mediante esproprio, a usi pubblici quali parcheggi o verde attrezzato, ovvero di recupero edilizio qualora di interesse architettonico, ambientale ed economico. c)- Dal confronto fra le previsioni del P.R.G. e quelle del Piano Particolareggiato di Risanamento dell’Isola di Interesse Ambientale (stralcio attuativo della zona “A”) si riscontra l’esigenza di rettificare una discordanza rilevabile in corrispondenza del previsto potenziamento dello svincolo sito fra via Tagliavia, Via Volpe Storico e via Gianturco, salvaguardando la edificabilità di cui al citato strumento attuativo. ●
8
Svincolo via Tagliavia – Volpe – Gianturco P. di R. dell’Isola di Interesse Ambientale d)- Nessuna esecutività ha ottenuto la prevista realizzazione dei progetti speciali del centro storico. Infatti da un attento esame non si riscontra alcuna vantaggiosità della loro realizzazione con destinazione pubblica in relazione al fabbisogno di spesa necessario per la loro realizzazione che, di contro, non trova alcuna possibilità di finanziamento, almeno per quanto fino ad oggi prevedibile. Dette aree, previste da espropriare (es. PS1- largo B) possono essere invece lasciate ai legittimi proprietari con relative prescrizioni per l’edificazione, mentre se già acquisite al patrimonio comunale (es. PS3- via Porto Palo e PS4-Quartiere Purgatorio) possono essere destinate ad aree da assegnare agli aventi diritto al trasferimento inoltre, ma
solo successivamente, alienate secondo regolamento, sempre salvaguardando, per quanto attiene via Porto Palo la previsione di una strada di accesso al parcheggio pubblico interrato di cui al successivo punto n. 6. Limitatamente al PS3- via Porto Palo, parte delle predette aree possono essere destinate a parcheggi o verde attrezzato . PS3 – Via Porto Palo PS4 – Quartiere Purgatorio 9
e)- Per quanto sopra evidenziato, vengono conseguentemente meno i presupposti per la previsione del passaggio pedonale che avrebbe dovuto collegare la via A.Ognibene (pressi incrocio via della Vittoria) con il sito del citato PS1- largo B ed il Corso dei Mille. Collegamento, quest’ultimo, che oggi si può ugualmente garantire e migliorare utilizzando l’esistente vicolo (ex c.le n.6) di via A.Ognibene .
PS 1 – Largo B Passaggio Pedonale – e vicolo ex c.le n. 6 f)- Con riferimento al PS2 previsto in via della Vittoria ( ex Proprietà Mirabile), invece, rilevato che nell’attuale previsione del P.R.G., nonostante condiviso dalla Soprintendenza in sede di parere, si ritiene che non debba essere modificata la morfologia dell’immobile esistente, in quanto andrebbe a stravolgere il contesto storico-architettonico del luogo, inoltre andrebbe prevista la destinazione pubblica, previo esproprio. PS2 – Via della Vittoria 10
g)- Occorre ripristinare, per corrispondere alla realtà di fatto esistente (come da mappa catastale) e già assestata mediante l’avvenuta ricostruzione di alcuni edifici, la morfologia e la previsione planimetrica della prescrizione esecutiva relativa al quartiere “Purgatorio” in corrispondenza dei primi cortili siti a sud ovest della via Stazzone. Tale discrepanza è ascrivibile a mero errore materiale in sede di redazione del predetto strumento urbanistico attuativo. Stralcio catastale F. 49 - cortili di via Stazzone Quartiere Purgatorio 11
2) Zona omogenea “B1” In conseguenza dell’avvenuta esecutività del vigente P.R.G. è in corso la redazione della prescrizione esecutiva di tale zona, a cui si rimanda. Si reputa opportuno evidenziare che, all’interno della predetta zona esiste un’area a destinazione specifica D3 con simbolo funzionale “distributore carburante”, oggi non in esercizio, che causa la non conformità con le specifiche norme regionali, in sostanza non consente alcun uso e di conseguenza dovrebbe essere rivista. 3) Zona omogenea “B2” Tale area è ubicata principalmente nella parte nord del centro urbano e si identifica con la zona di “trasferimento parziale dell’abitato”, nell’ambito della quale è già avvenuta la edificazione in conformità al relativo Piano Particolareggiato. Quindi si confermano i parametri urbanistici ed edilizi di cui alle norme di attuazione del citato P.di Trasferimento. Occorre invece operare alcune modifiche alle N.T.A., relativamente alla possibilità di destinare ad attività di vicinato i vani di piano terra dei fabbricati nei limiti di superfici già contemplati nel Piano Commerciale in corso di approvazione. Sempre in conseguenza dell’approvazione del cennato PRG vigente Previsione di P. Commerciale 12
Piano Commerciale, vengono eliminate le due “stecche” edificabili site lungo e all’incrocio delle vie Corso Giuseppe Volpe e via Leonardo Morrione, nell’ambito dell’area triangolare prospiciente il Centro Civico che già è destinata a zona “D3” (Attività Commerciali) e che, quindi, viene ampliata. Inoltre tenuto conto che in detta zona non gravano vincoli di natura architettonicoambientale, salvo una unitarietà di interventi discendenti dall’originaria tipologia (che per altro è stata già modificata in sede di variante in corrispondenza degli edifici a schiera a tre elevazioni fuori terra) e, conseguentemente alle numerose richieste avanzate in tal senso dai cittadini, si ritiene che le coperture previste a tetti possono essere realizzate in parte a terrazza nella misura massima del 50% della superficie coperta. Rilevato altresì che a monte del complesso scolastico “L. Radice”, a sud dell’attuale P.T.E., esiste un’area con destinazione B2 ad oggi non dotata di tipologia edilizia specifica, salvo adottare quella già in vigore relativa alla stecca di margine ovest del predetto comparto edilizio prevedendo tuttavia le opportune modifiche ed adeguamenti in virtù della presenza di lotti privati. 4) Zona degli insediamenti produttivi ( PIP ) Le due aree esistenti sono state già interamente assegnate e in gran parte edificate o sono in corso di costruzione. Esistono altre istanze per l’assegnazione di lotti che non trovano riscontro per mancanza di superfici. Al fine di reperire ulteriori lotti per lo scopo predetto, si ritiene urbanisticamente idonea la zona a nord-ovest dell’attuale insediamento PIP (sito nelle ex Baraccopoli), dal quale è divisa dalla tangenziale ovest (via del Serpente), mentre a sud è delimitata dalla zona Vp e a nord-est dalla zona di recupero di S. Antonino ovest, mantenendo 13
nel senso est-ovest l’allineamento delle sottostanti zone Vp e D1. Tale scelta risulta la più naturale in virtù della continuità con quella esistente, della ubicazione a margine di una via di comunicazione principale (tangenziale) e della vicinanza con quella esterna di grande comunicazione (scorrimento veloce). Zona Nord - Ovest per l'espansione dell'area P.I.P. 5) Zone di recupero : quartiere “Calvario” Occorre inglobare nel perimetro della zona B1, previo verifica dello stato dei luoghi per la procedibilità di carattere architettonico ed ambientale ( allineamento fronti su strada), parte 14
dei comparti ubicati lungo la via Bari lato Est nel tratto compreso tra via della Vittoria e Via Dante. Attualmente tali siti sono ubicati all’interno della prescrizione esecutiva relativa al piano di recupero e adiacenti ad altri immobili in gran parte appartenenti ai medesimi proprietari ma con diverse densità edificatorie. Le predette densità edificatorie non consentono la realizzazione di fabbricati di consistenza uniforme. Quartiere Calvario - via Bari
6) Fascia sub urbana Allo stato attuale nella fascia sub urbana nella quale sono intercalate strutture socio
culturali, scolastiche, residenziali, parco urbano etc, si rileva l'esigenza di uno studio funzionale atto a razionalizzare e mettere in relazione gli ambiti sopracitati anche per creare percorsi di richiamo, stimolanti dal punto di vista della fruibilità pubblica e del contatto diretto con le peculiarità proprie del parco urbano mediterraneo. 15
All'interno della suddetta fascia merita una particolare attenzione, volta ad un intervento di recupero e risanamento urbanistico, la Piazza Europa che, a sua volta, andrebbe relazionata anche all'utilizzo dell'ex Supercinema e alla fruizione dell'edificio (ex pescheria) già individuato dal vigente PRG quale Centro socio-culturale. Per le caratteristiche orografiche del sito della piazza, in virtù della pressante esigenza di 16
parcheggi pubblici sia per il soddisfacimento degli standard urbanistici nonché delle esigenze attuali, si rende necessaria la previsione di un soluzione progettuale che tenda alla realizzazione di un parcheggio plurilivello interrato nell'ambito della piazza. 7) Zona di espansione residenziale a sud dell’abitato contigua al parco urbano (PE3) Si rileva una viabilità non organica alla funzione da assolvere. In particolare si notano strade senza uscita che terminano in spazi di manovra di forma e dimensioni non idonee. Inoltre si reputa necessario rivedere i parcheggi poiché, oltre a non essere dislocati in modo funzionale, risultano ubicati, in buona parte, su proprietà da espropriare. Essendo la zona ricca di aree comunali (ex baraccopoli) le stesse possono assolvere a tale compito, anche se ciò comporta di rivedere l’attuale perimetro del verde attrezzato, riducendone persino le superfici ove necessario ma risultando comunque garantiti gli standard. Zona sud-est tangenziale 17
8) Zona omogenea “C2” Le zone già previste con tale destinazione possono essere confermate in quanto non sono state evidenziate motivazioni per eventuali modifiche. Si ritiene dovuto, invece, riprendere in considerazione la parte del territorio posta nella fascia perimetrale del centro urbano, in particolare lungo la via S. Cipirrello (Mattatoio comunale e dintorni), in quanto nell’attuale P.R.G. viene lasciata a verde agricolo benché, per la sua posizione e densità edilizia esistente, ha tutte le caratteristiche per l’attribuzione, quanto meno, della destinazione urbana “C2”. Ciò al fine di ottenere il recupero urbanistico della zona con possibilità di completamento e/o ammodernamento delle urbanizzazioni. Zona Mattatoio comunale 18
9) Zona omogenea “D1”
Si rileva l’esigenza di destinare altre zone a “D1”, in particolare: a) - zona delimitata dalla strada provinciale Menfi - Lido Fiori e dalla ex ferrovia a Nord (pressi Cantina Settesoli ), sempre dalla predetta strada ad Ovest e a Sud, dal Vallone Cavarretto fino all’allineamento con la predetta strada Provinciale, a Est; Stralcio area ex stazione - stabilimento imbottigliamento Settesoli
b) - zona delimitata dalla strada Fiori Puccia a Ovest, dalla esistente zona “D1” (ex CORMAI) a Nord, dal limite del pianoro a Est e Sud per una larghezza coincidente con quella 19 Zona Fiori Puccia lato Ovest
della proprietà CORMAI e delle Cantine Settesoli (ex Progresso). Tale modifica nasce dall’esigenza di formalizzare l’esistenza delle attività produttive costituite dalle Cantine Settesoli (compresa la ex Progresso). Altresì, considerato che l’art.53 delle N.T.A. relativo alle modalità di attuazione della zona in esame, prevede l’obbligo della redazione del Pdl, di cui all’art. 16 delle medesime norme per quei casi individuati nel Programma di Attuazione (tavola R3 del P.R.G.), si ritiene opportuno derogare dal predetto obbligo nei casi di lotti non superiori a mq. 3.000, purché prospicienti strade pubbliche già urbanizzate. 10) Zona omogenea “D2” Occorre destinare a detta zona omogenea l’area attualmente occupata dallo stabilimento Co.v.ag., nonché quella limitrofa che in parte è interessata da un oleificio di recente costruzione e dal serbatoio comunale, circoscritta dalla strada Provinciale Menfi Lido Fiori a Nord, dalla vicinale dei Lupi ad Ovest, dalla Regia Trazzera Raganella ad Est, mentre a Sud, partendo dall’incrocio della Provinciale con la via Vicinale dei Lupi per una profondità di ml. 100 parallelamente alla provinciale. 20
Zona ex stazione - CO.va.g Inoltre, anche se di entità minore si ritiene equo intervenire per tutte le altre attività compatibili e relative aree esistenti in diverse parti del territorio, secondo anche le risultanze dell’ufficio per le attività produttive (SUAP). Infine, si reputa opportuna una verifica per il mantenimento o meno della suddetta destinazione per alcuni siti già a ciò previsti nell’attuale P.R.G. nonché di quelli non individuati ma esistenti. Altresì, considerato che l’art.54 delle N.T.A. relativo alle modalità di attuazione della zona in esame, prevede l’obbligo della redazione del Pdl, di cui all’art. 16 delle medesime norme per quei casi individuati nel Programma di Attuazione (tavola R3 del P.R.G.), si ritiene opportuno derogare dal predetto obbligo nei casi di lotti non superiori a mq. 3.000, purché prospicienti strade pubbliche già urbanizzate. 11) - Zona omogenea “D3” Detta zona è interessata dall’adozione del Piano di Programmazione di Urbanistica Commerciale, in corso di approvazione da parte dell’Assessorato Regionale Territorio ed Ambiente che, in variante al P.R.G., prevede anche un ampliamento dell’area prospiciente il centro Civico, a discapito del comparto edificatorio sito lungo il Corso Giuseppe Volpe e via Leonardo Morrione. Pertanto, in questa sede, occorre prendere atto e modificare la cartografia conseguentemente
all’approvazione del predetto Piano Commerciale. 21
Per le restanti aree già previste nell’ambito del vigente P.R.G. nonché, salvaguardando quelle di fatto non indicate ma esistenti e con destinazione specifica già attribuita e quindi da individuare nell’attuale fase, in linea di massima non si ha nulla da rilevare, salvo la presenza dei distributori di carburante esistenti per i quali si rimanda all’apposita normativa. Altresì, considerato che l’art.56 delle N.T.A. relativo alle modalità di attuazione della zona in esame prevede l’obbligo della redazione del PdL, di cui all’art. 16 delle medesime norme per quei casi individuati nel Programma di Attuazione (tavola R3 del P.R.G.), si ritiene opportuno derogare dal predetto obbligo nei casi di lotti non superiori a mq. 3.000 purché prospicienti strade pubbliche già urbanizzate. Programma di Attuazione del Centro Urbano 22
12) Zona omogenea “VP” Costituisce una fra le più importanti destinazioni urbanistiche poiché con funzioni di raccordo per ridurre l’impatto fra l’edificato del centro urbano e l’aperta campagna 23
che lo circonda. Nell’attuale P.R.G. risulta limitata a poche strisce profonde mediamente circa 50 metri e con indice di edificabilità mc./mq. 0,15. Fra l’altro già nella presentazione della bozza del P.R.G. la predetta zona risultava più consistente mentre nelle fasi successive si è ridotta fino a creare in alcuni punti addirittura dei veri “buchi” riempiti a destinazione agricola. Si ritiene che detta zona debba essere rivista per ampliarne i confini esterni ed intermedi, per raccordare i “buchi”, nonché per rivedere la densità ammessa che potrebbe essere legittimamente innalzata almeno a 0,25 mc./mq. . Inoltre, seguendo il concetto evidenziato per la zona “T”, ossia di ridurre il consumo del territorio alimentando la cultura del recupero, si reputa indispensabile consentire che qualsiasi edificio preesistente o regolarmente realizzato, avente destinazione attuale non abitativa, può essere destinato a residenza nell’ambito della sua volumetria esistente anche se in esubero rispetto a quella assentibile secondo le norme di attuazione vigenti per le nuove costruzioni. In ogni caso l’eventuale intervento di ristrutturazione e/o di utilizzazione per il fine suddetto non può superare il 50% dell’intera superficie del lotto in quanto la differenza deve restare disponibile per gli altri usi consentiti dalle attuali norme di attuazione della zona in esame. 13) Zona del Piano di edilizia economica popolare (PEEP) E’ in corso la redazione di una specifica variante. 14) Viabilità urbana In conseguenza delle modifiche sopra proposte alle varie zone omogenee, necessita rivedere la viabilità perimetrale con particolare attenzione all’azione di raccordo con quella esterna. Risalta, fra le altre, la situazione rilevabile in zona “Mandrazzi” pressi capannoni comunali poiché presenta una eccessiva dislocazione di rete viaria che, a sua volta, interferisce sulla razionale e funzionale utilizzazione delle aree (comparti eccessivamente frazionati e di contenuta superficie). Inoltre, nell’attuale previsione vengono espropriati fabbricati (con relativo onere) mentre invece rivedendo la localizzazione si può ridurre il costo
degli espropri intervenendo sui terreni e non sui manufatti ottenendo, così, persino una migliore soluzione architettonica e ambientale. 24
Considerato che il Comune ha redatto il Piano urbano del traffico, mediante il quale oltre a gerarchizzare la viabilità prevede dei modesti interventi a modifica di alcuni tratti stradali, si ritiene opportuno che se ne tenga conto in sede di stesura delle varianti al P.R.G. Piano urbano del traffico: tavola di analisi 15) Parcheggi Si rimanda a quanto già rilevato nelle singole zone omogenee. 25
FASCIA COSTIERA E’ dimostrato nei fatti che lo sviluppo economico, per Menfi, passa ormai da alcuni anni anche attraverso un turismo sostenibile fatto di tante piccole o medie realtà ben inserite nel contesto ambientale. In tale ottica dell’uso razionale e di salvaguardia del territorio, si è potuto constatare che le attuali estensioni vocate ad attività turistico-ricettive, in virtù della localizzazione della modesta densità e degli altri parametri restrittivi vigenti, risultano molto limitate e contenute per soddisfare la richiesta di edificazione di piccole o medie strutture per usi ricettivi. Pertanto, si opta per un modello che tenda ad attribuire un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica, prescindendo dall'effettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli d'inedificabilità ai fini di dotazione di spazi da riservare alle opere collettive. Questo significa che i proprietari indistintamente partecipano in misura uguale alla distribuzione dei valori e degli oneri derivanti dalla pianificazione ai fini della trasformazione. In tal modo le amministrazioni possono disporre senza ricorrere all'esproprio (quindi senza oneri) di un cospicuo patrimonio fondiario pubblico come conseguenza diretta dell'attuazione del "piano perequativo". L'applicazione anche all'urbanistica del principio di giustizia distributiva propria di altri settori della vita sociale ed economica (perequazione fiscale o tributaria, ecc.) rispetto al sistema classico dello zoning inteso come distribuzione ordinata sul territorio delle diverse funzioni urbane, sicuramente non produce la discriminazione tra proprietari per la natura discriminatoria delle scelte urbanistiche. Inoltre da una attenta analisi sulle fasi dell’espansione del centro urbano, si può rilevare che Menfi ha avuto un primo sviluppo sul versante ovest (anni ’50) ed un secondo sviluppo a nord (post sisma del ’68). In entrambe i casi si è trattato di epoche in cui la primaria fonte di sostentamento del paese era costituita dall’agricoltura ed in generale il trend della filiera turistico-ricettiva, salvo altre realtà nazionali di élite, era pressoché sconosciuta come fonte di sviluppo economico. In tale ottica si spiega il motivo dell’evoluzione, irrazionale, verso ovest e nord del centro urbano anziché ben più logicamente verso sud al fine di porre le basi per un progressivo futuro collegamento dell’abitato con la fascia costiera ( in linea d’aria poco più di due chilometri di distanza) in modo da trasformare, progressivamente, Menfi in “Città-Mare” sotto tutti gli aspetti. 26
Infatti oltre alle motivazioni di natura urbanistico-edilizia, testé evidenziati, soltanto in tale ipotesi la Borgata di Porto Palo avrebbe potuto registrare il ritorno permanente, per tutto
l’anno, di abitanti e l’incremento dell’attività della pesca. Occorre ricordare che a Porto Palo fino agli anni ’70 c’era una discreta comunità, che prima era dotata di edificio “scolastico Elementare”, “Ufficio postale”, ufficio “Dazio-dogana”, già godeva di Case Popolari, Stazione ferroviaria ( scartamento ridotto), caserma della “Guardia di Finanza” con delegazione di spiaggia , inoltre oggi potrebbe avere la “guardia Medica” per tutto l’anno anziché nel solo periodo estivo, nonché altri servizi. D’altronde l’avvicinamento dell’abitato al mare nel corso dei secoli è stato sempre perseguito dalle società più evolute. Si rileva altresì che Menfi, così come evidenziato dal punto di vista anagrafico, ha caratteristiche di stabilità di popolazione residente, per cui salvo alcuni interventi necessari non ha oggi necessità di ulteriore incremento dell’edilizia abitativa nel centro urbano. Considerato invece che grazie alla posizione costiera è “obbligato” a ricevere l’affluenza dei paesi dell’entroterra oltre ai turisti esterni e che molte di queste persone scelgono persino di investire nell’edilizia vacanziera di mare costruendosi la propria abitazione a Menfi, sovente utilizzata in realtà quasi durante tutto l’anno, si giustifica a pieno l’esigenza di adeguare il territorio mediante pianificazione urbanistica anche perché è dimostrato che durante i periodi in cui è stato impreparato sono sorti agglomerati abusivi, anche se modesti, mentre ciò poteva essere evitato. 16) Zona omogenea “A”di Porto Palo Essendo in detta zona in corso l’iter definitivo di approvazione del Piano Assetto Idrogeologico (PAI) conseguente alla presentazione dei ricorsi da parte dei cittadini e dell’Amministrazione Comunale, non risulta opportuno formulare proposte che, potrebbero risultare invalidate in tutto o in parte. P.A.I.: carta dei dissesti P.A.I.: carta della pericolosità del rischio geomorfologico 27
17) Zona omogenea “T” Con l’evolversi delle esigenze del settore turistico-ricettivo in relazione alla richiesta, nonché per equità e logica, oggi esistono tutti i presupposti perché la zona in esame venga ampliata prima di tutto nelle direzioni est-ovet fino ai confini del territorio comunale (vallone Gurra di Mare e fiume Carboj) fatti salvi i vincoli vigenti e con il limite nord costituito dalla ex SS.115. Nonché in direzione sud-nord dalla strada provinciale Porto Palo svincolo ponte Carboj fino al limite costituito dal margine sottostante la ex SS. 115 nel tratto compreso fra l’incrocio e la ex strada ferrata (Loc. Torrenova ex casello Porto Palo) fino al centro urbano e il margine sottostante la ex strada ferrata nel tratto compreso fra il centro urbano e il vallone Cavarretto ( “Femmina morta”). 28
Altresì, avendo constatato che lungo i valloni Cavarretto e Mandrarossa, nei tratti coincidenti con la zona in esame, sono state lasciate a destinazione agricola (E1) fasce di rispetto dei valloni predetti, in virtù dell'ex legge 431/1985, benché in realtà detti valloni risultano da tempo oggetto di opere idrauliche di bonifica e sistemazione in calcestruzzo cementizio (migliorabile )che facilita il deflusso delle acque meteoriche si ritiene che dette aree possano essere destinate anch’esse a zona “T, fermi restando i margini di inedificabilità assoluta in prossimità dell’alveo in conformità alla normativa vigente.
Vallone Gurra di Mare Vallone Mandrarossa Vallone Cavarretto Si reputa, inoltre, indispensabile integrare la tabella di sintesi delle norme relative alla zona in esame prevedendo la possibilità di realizzare residenze agricole purché con destinazione specifica a “case vacanze”, secondo i seguenti parametri: singole concessioni edilizie in lotti non inferiori a mq. 3.000; edificazione concentrata in unico ambito non superiore al 25% dell’area interessata (al fine di salvaguardare e lasciare in modo inderogabile il 75% della restante superficie all’uso agricolo); il rapporto di copertura max 1/20 dell’area interessata; altezza lorda minima di interpiano ml.3,00 (da calpestio all’estradosso del solaio piano superiore), altezza max ml. 7,50 fino alla linea di gronda. Si rileva che la densità di mc./mq. 0,10 per parte della zona in esame e per semplici costruzioni rurali, esisteva già con la precedente pianificazione, Piano Comprensoriale n.4, che per circa trenta anni è stata utilizzata consentendo la realizzazione di numerosissimi immobili, in epoca di limitata richiesta, indipendentemente fra l’altro dall’estensione dei fondi, mentre, di contro, è stata soppressa dall’attuale P.R.G. causando di fatto disparità di trattamento. La superiore proposta rispetto all’ex p.c. n.4 risulterebbe comunque più funzionale. Le medesime prescrizioni possono 29
essere adottate per le pensioni e locande ma, in questi casi, il lotto minimo deve essere almeno di mq.6.000, l’edificazione concentrata in unico ambito non superiore al 25% e l’altezza lorda minima di interpiano ml. 3,80 (da calpestio all’estradosso del solaio superiore) solo al piano terra.. In tutti i casi sopra descritti (case vacanze, pensioni, locande, etc..) devono essere realizzate sistemazioni esterne a verde di arredo e ad attività dello svago e del tempo libero ( campi bocce, tennis, calcetto, piscina, etc…) per un massimo del 10% della complessiva della superficie complessiva disponibile. Infine, sempre nell’ottica della campagna di salvaguardia dell’ambiente, senza con ciò voler mortificare il diritto dello jus-aedificandi, partendo dall’azione in tal senso intrapresa da questa Regione che in ultimo con la legge n.4 del 16/04/2003 con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio nonché di razionalizzare e contenere i consumi energetici, ha promulgato l’art. 18 che mira ad incentivare e a perseguire il recupero ai fini abitativi finanche dei sottotetti, si palesa l’esigenza di integrare le norme vigenti relative al P.R.G. all’art. 68 prevedendo : “qualsiasi edificio preesistente e regolarmente realizzato, purché di tipologia non a carattere speciale, avente destinazione attuale non abitativa, può essere destinato a “casa vacanza” nell’ambito della sua volumetria esistente anche se in esubero rispetto a quella assentibile secondo le norme di attuazione vigenti per le nuove costruzioni. In caso di preesistenza alla data di adozione delle nuove disposizioni di lotti di superficie tale che non consente ragionevolmente l’uso agricolo, stabilita in via di principio in mq.1.500, deve essere garantita una sistemazione esterna a verde di arredo nella misura max di 1/40 della superficie non edificata e non vincolata a finalità pertinenziali (parcheggio etcc.) e ad attività dello svago e del tempo libero (campi bocce, tennis, calcetto, mini - piscina etcc..) nella misura max di 1/10 della superficie del lotto ivi compresi manufatti tecnologici. In particolare per il verde di arredo devono adottarsi piante del tipo mediterraneo e comunque confacenti con l’ambiente
circostante ed in ogni caso la scelta delle piante deve essere relazionata in uno alla richiesta di utilizzazione abitativa del fabbricato (con o senza opere di ristrutturazione) al fine di consentire eventuali diverse prescrizioni o suggerimenti. Per quanto riguarda le residenze agricole in detta zona si ritiene che la densità oggi ammessa in mc./mq.0,03 debba essere almeno raddoppiata in virtù dello stretto contatto che talvolta si può verificare fra residenze turistiche e residenze per la conduzione dei fondi. 30
18) Zona omogenea “TS1 Si rileva che ai fini della edificazione di strutture alberghiere lungo la fascia costiera, in prossimità del litorale (e comunque salvaguardando la fascia dei 150 metri), soltanto un’area sita a Porto Palo (Zona TA) può assolvere a pieno titolo a tale obiettivo per cui occorre prevedere altre possibilità. Si propone a tale fine di individuare una specifica zona “TS1” stralciando dalla zona “T”, a partire dal margine sud della stessa, una fascia di larghezza media di ml. 500 e che si estende lungo tutta la fascia costiera del nostro territorio a partire dai 150 m. dalla battigia, compatibilmente con gli spazi già antropizzati con una densità che li fa inquadrare in zone omogenee diverse e comunque seguendo margini quanto più possibile naturali o regolari (valloni, curve di livello, strade) poiché risulta la più vocata. Di conseguenza le N.T.A. debbono prevedere prescrizioni specifiche per tali zone. In particolare si applicano le medesime prescrizioni della zona “TS” esistente nonchè le prescrizioni della richiamata zona “T” con le seguenti modifiche: per la destinazione turistico-ricettiva la superficie del lotto minimo in mq. 15.000 e rapporto di copertura non superiore ad 1/20 con relativa modalità attuativa affidata a P.d.L., mentre per la destinazione turistico-rurale la superficie del lotto minimo in mq. 3.000 ed indice di fabbricabilità non superiore a mc./mq. 0,20 la modalità attuativa mediante concessione singola. 31
19) Zona omogenea “TA” Salvo le due realtà già esistenti (campeggi) si rileva solo una ampia zona con tale destinazione sita in località Porto Palo, fra l’altro, in posizione a forte vocazione turistica che, invece, per tale utilizzazione consente indici di edificabilità piuttosto ridotti. Si ritiene che gli indici attuali per campeggi e per strutture alberghiere possano essere quanto meno raddoppiati, in considerazione del facile inserimento nell’ambiente circostante. 20)-Zona omogenea “TE” Analizzando le caratteristiche altimetriche dell’unica area della fascia costiera con tale destinazione, si rilevano notevoli differenze di quota, rappresentati graficamente dalle numerose curve di livello che, di fatto, unite alle caratteristiche geologiche del terreno richiedono interventi di sistemazione idraulica. Per tale motivo, si presume,
nessuna utilizzazione è stata mai tentata da parte dei proprietari. In tale ottica, considerando il relativo costo, nasce spontanea la proposta di utilizzazione a parcheggi pubblici interrati ferma restando la destinazione a verde attrezzato pubblico per la parte fuori terra che potrebbe essere attrezzata con chioschi in legno, panchine 32
etc… per la diretta fruizione. Da tale proposta resta salva la modesta area sottostante alla zona “B1” ad angolo fra la via Puglia e la strada provinciale Porto Palo – Menfi poiché già sistemata ad accesso carrabile e pedonale della parte soprastante. 21) Zona omogenea “TL” Si precisa che quanto già prescritto dall’art. 71 delle N.T.A. del vigente P.R.G. è riferito esclusivamente ai manufatti destinati alla fruizione pubblica del mare, mentre per gli altri sono ammessi manufatti di superficie coperta max pari a mq.30. 22) Fascia dell’arenile Con riferimento a tali aree, che di fatto interessano le destinazioni TL, TV, E6, si rimanda al Piano di Utilizzo del Demanio Marittimo (PUDM) già approvato e da modificare secondo recente normativa. Si rileva tuttavia che lungo la via dei Pioppi nel PRG vigente sono previsti parcheggi in zona TV dei quali quello di maggiore estensione è contornato da una fascia di verde pubblico attrezzato e di verde di arredo stradale che dal lato ovest del predetto parcheggio andrebbe ad inibire l'esistente accesso a dei fondi non rispecchiando, fra l'altro, uno stato di fatto esistente. Occorre pertanto rielaborare la soluzione progettuale prevista tenendo conto delle osservazioni di cui sopra. Via dei Pioppi 33
23) Zona omogenea “C4” La destinazione in esame è concentrata nella fascia del litorale compresa fra la via della Riviera e la Regia trazzera Maragani, mentre nella parte di territorio che va dalla via della Riviera fino al vallone Cavarretto così anche in località Porto Palo non si riscontra previsione di tale destinazione per cui si ritiene equo prevederla di conseguenza. 24) Zona omogenea “D3” La destinazione in esame interessa zone sparse nella fascia del litorale in particolare si rileva che lungo la via degli Oleandri in prossimità dell'incrocio con via dei Pioppo, ne sono previste due di ridotta larghezza che non consente di realizzare l’edificazione di medie strutture di vendita in funzione della densità ammessa a causa dell’impossibilità di rispettare le distanze dai confini, mentre nella parte di territorio che va dalla via della Riviera fino al vallone Cavarretto non si riscontra previsione di tale destinazione, per cui si ritiene equo prevederla di conseguenza. Piazza degli Oleandri 34
25) Zona omogenea “E1 La densità oggi ammessa di mc./mq. 0,03 per le residenze agricole può risultare talvolta limitativa oltre le reali potenzialità della zona, specialmente se si tiene conto del preesistente limite fissato dall’ex P.C.n.4 pari a mc./mq. 0,10, in virtù dell’alta redditività dei suoli discendente oltre che dalla natura pedoclimatica anche dalla presenza della rete di irrigazione del Consorzio di Bonifica, ovvero per un potenziale sistema promiscuo tra abitazione per la conduzione dei fondi e residenza di villeggiatura. Ai fini della tutela dei manufatti che potrebbero essere individuati come edifici rurali di interesse ambientale, si ritiene opportuno effettuare una verifica sul territorio e monitorare l’ uso e lo stato attuale di conservazione, nonché dettare le specifiche prescrizioni in caso di intervento edilizio. 26) Viabilità fascia costiera Si è potuto constatare che il vigente P.R.G. salvo l’ampliamento e la correzione parziale del tracciato della ex SS.115, oggi provinciale Menfi P.Palo, non ha previsto altre possibilità di potenziamento delle altre strade esistenti che collegano il centro urbano al litorale. A tale proposito, si palesa l’urgenza di definire l’intervento in atto sospeso, relativo alla “bretella” (cosiddetto canion) che consente di ridurre la distanza ed eliminare le tortuosità dell’esistente Provinciale Menfi – Lido Fiori. In merito risulterebbe auspicabile anche una sistemazione delle scarpate, riportandola graficamente quale prescrizione urbanistica in virtù della notevole entità dell’opera e dell’importanza ambientale del sito, privilegiando dei percorsi naturalistici pedonali, percorsi ciclabili prolungabili fino al litorale, per l’esattezza da inserire in parallelo al potenziamento della via Lido Fiori, sia nel tratto Prov.le che in quello successivo di proprietà comunale. Zona "canion" 35
Fiori Puccia Bertolino Lagano Provinciale Bivio Porto Palo - svincolo ponte Carboj Analoga esigenza di potenziamento ai fini carrabili è rappresentata dalla strada Fiori Puccia, dalla strada Bertolino Lagano, dalla strada Prov.le Porto Palo svincolo Ponte Carboj ed infine la strada che parte dalla via Prov.le Menfi Lido Fiori fino alla via prov.le Porto Palo bivio Ponte Carboni (Raganella), nonchè della Provinciale Menfi Porto Palo. Strada Raganella Strada Menfi - Porto Palo Vicinale Mole Si evidenzia la necessità di ripristinare ed eventualmente potenziare la via vicinale “Mole”, costituente prolungamento sud naturale della via Mazzini. Inoltre, dall’esame della tavola del territorio comunale del vigente P.R.G. (scala 1:10.000) si rileva la previsione di alcune strade nell’ambito della zona “T” di località Fiori, che dipartendosi dalla via dei Lupi verso est parrebbero non avere continuità e collegamento con altra viabilità, che invece è già esistente ed è costituita dalla strada parallela al torrente “Cavarretto” anch’essa da adeguare alle esigenze di viabilità di ampio respiro, e che 36
quindi devono essere compiutamente definite anche graficamente in presenza di tavole prescrittive di piano. Si reputa opportuno altresì prevedere ulteriori passaggi pedonali per l’accesso al mare
nei tratti in cui l’attuale pianificazione non n’è prevede. Nell’attuale P.R.G. non è stata considerata la preesistenza, rilevabile anche dai fogli di mappa, della via Vicinale Gurra di Mare che collegherebbe, se ripristinata almeno ai fini pedonali e con caratteristiche naturali (terra battuta) non tecnologiche (conglomerati vari), il previsto parcheggio a margine sud ovest con la zona chiamata delle “Solette di Porto Palo”, venendo a creare un punto panoramico di richiamo per i visitatori. In tale situazione si verrebbe a sanare una mera dimenticanza che si era verificata in sede di redazione del P.R.G. vigente. Zona Solette di Porto Palo Così come riferito nella viabilità urbana in presenza del Piano urbano del traffico, si ritiene opportuno che se ne tenga conto in sede di stesura delle varianti al P.R.G. 27) Parcheggi Nell’ambito della fascia costiera, con particolare attenzione alla Borgata di Porto Palo e zona Lido-Fiori si sono rilevate insufficienti nella stagione estiva le attuali dotazioni di parcheggio che, fra l’altro, vengono migliorate in misura minima dalle previsioni del vigente P.R.G., e dei Piani di Recupero in corso di approvazione, per cui necessitano altri spazi da destinare alla sosta dei bagnanti che, costituendo a pieno titolo soggetti diretti fruitori del mare, possono essere opportunamente previsti ed altrettanto opportunamente progettati anche all’interno della fascia destinata a zona TL. Detti parcheggi saranno collegati ai passaggi pedonali esistenti o di nuova previsione evidenziati nella precedente voce relativa alla viabilità. 37
28) Zone speciali Per quanto riguarda l’area della ex Stazione Ferroviaria di Porto Palo constatato che, in virtù delle attuali prescrizioni di cui all’art. 90, il complesso non ha suscitato alcun interesse di natura urbanistica o d’uso, per cui, ad oggi, si prende atto del sostanziale abbandono sia delle strutture che dell’area circostante, la destinazione stessa a “PARCO FERROVIARIO” rischia di risultare invalidata e gli immobili e manufatti edilizi esistenti, di venire progressivamente ed inesorabilmente pregiudicati financo nella staticità. Al fine di rivalorizzare l’insieme, per la fruizione pubblica e nel contempo il recupero strutturale ed ambientale del Parco Ferroviario, il tutto posto in relazione alla pista ciclabile di nuova realizzazione, si propone di destinare l’area ad uso turistico-ricettivo, adottando quale tipologia per la eventuale nuova edificazione, quella dell’esistente stazione che, quindi, ferme restando le sue caratteristiche architettoniche può essere ristrutturata ed adattata alle finalità sopra citate. L'edificazione massima consentita non dovrà superare il rapporto di copertura di 1/10 della superficie del lotto, ivi compresa quella esistente. L'altezza massima non dovrà superare quella dell'edificio principale esistente. Zona ex stazione di Porto Palo
38
IN GENERALE Si ritiene opportuno di procedere alla revisione generale delle N.T.A. in quanto occorre rendere esplicito il significato di alcuni termini riportate nella definizione dei parametri di cui al capo 2. Luoghi di interesse pubblico: Occorre individuare delle idonee zone attrezzate per gli spettacoli itineranti, per la protezione civile, per il turismo itinerante, per ulteriori attrezzature sportive (privilegiando le tipologie in atto non presenti) distribuite nelle varie parti del territorio urbano e della fascia costiera. Si ritiene necessario prevedere un'area per il mercato settimanale, un'area per il canile municipale, un terminal per gli autobus di linea in relazione a quanto già previsto dal piano del traffico e in ultimo un'area da destinare ad eliporto (elisoccorso) e pista di atterraggio di velivoli a motore di modeste dimensioni (aeroplani etc.). Rilevata l'esigenza di potenziare le attuali strutture socio culturali, integrandole anche con attrezzature sportive e ricreative compatibili, si ritiene di poter assolvere a tale necessità prevedendo il recupero strutturale e funzionale di edifici ed immobili del Centro Urbano (Supercinema Signorino, Cine Teatro Pirandello, Arena delle Rose) attualmente in disuso perseguendo contestualmente il risanamento urbanistico e la rivitalizzazione delle zone in cui ricadono. Supercinema Signorino Arena delle Rose Cine Teatro Pirandello 39
Regime vincolistico: In merito avendo riscontrato che alcune aree sono assoggettate a specifici vincoli di piano, benché non discendenti da normative di riferimento, si reputa opportuno suggerire la revisione di tali vincoli in relazione alla attualità o meno degli stessi al fine di restituire i territori interessati alle loro originarie destinazioni. Servizi tecnologici: In aggiunta a quelli già previsti nel P.R.G. si rende necessaria l’individuazione di altre destinazioni specifiche così come di seguito elencate. ● Per i nuovi impianti di distribuzione carburanti, già previsti o non, va rilevata l’esigenza di un piano di settore, in conformità con la specifica normativa, che tenga conto di dotare in particolare la fascia nord del centro urbano nonché le zone prossime alla zona balneare. ● Per gli impianti di telecomunicazioni si ravvisa la necessità di individuare un adeguato sito che corrisponda alle esigenze di collegamento e che tenga conto delle caratteristiche orografiche del territorio comunale per assicurarne la copertura. Tale individuazione si rende ancor più opportuna tenendo conto che in mancanza si può verificare una crescita irrazionale con relativi problemi di impatto ambientale diffuso, di possibili interferenze con la sanità pubblica conseguenti a sviluppo di notevoli campi elettro-magnetici non controllati, etcc… Si rileva altresì la possibilità di destinare agli impianti di ripetizione della telefonia mobile di modesta potenza anche edifici o immobili di proprietà comunale, e ciò per sedare le conflittualità legate alle economie derivanti. ● Allo stato attuale nella fascia sub urbana nella quale sono intercalate strutture socio culturali, scolastiche, residenziali, parco urbano ect, si rileva l'esigenza di uno studio funzionale atto a razionalizzare e mettere in relazione gli ambiti sopracitati anche per creare percorsi di richiamo, stimolanti dal punto di vista della fruibilità pubblica e del contatto diretto con le peculiarità proprie del parco urbano mediterraneo. 40
Requisiti a tutela dell'igiene, della salute, della qualità edilizia e dell'ambiente: Si ritiene opportuno inserire nel Regolamento Edilizio Comunale raccomandazioni volte a migliorare il decoro estetico e la sostenibilità ambientale, in particolare per quanto concerne la valutazione dell'inserimento del progetto edilizio nel contesto ed il controllo preventivo dello standard di qualità delle costruzioni. A tal proposito è necessario formulare una apposita scheda atta a definire le qualità oggettive ed aggiuntive del prodotto edilizio al fine di stimolare premialità sugli oneri concessori da applicare. Per le nuove costruzioni e ristrutturazioni sono requisiti di premialità : ● interventi per il risparmio energetico (termico, illuminotecnico, e di orientamento) ● interventi per l'uso di fonti energetiche alternative (fotovoltaico, pannelli solari, ecc.) ● interventi per la raccolta ed il riuso delle acque meteoriche ● interventi miranti all'uso di materiali naturali legati alla tipicità dei luoghi. Aggiornamento documento al 07-02-2007 41
