Bellinzona, 17 novembre 2014
SCOPO DELL’INCONTRO I) Esame nuova Giurisprudenza II) Esame di alcuni aspetti della protrazione della locazione, in relazione alle spese accessorie e all’affitto di ristoranti/bar III) Domande ed interventi
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1) Art. 253 CO Concessione amministrativa per l’esercizio di un ristorante La concessione amministrativa per l’esercizio di un ristorante non configura un contratto di locazione sottoposto alle procedure e alla disciplina tipiche del contratto di locazione ai sensi degli art. 253 e segg. CO. Ne discende che nemmeno le autorità e le procedure specificatamente previste per i rapporti di locazione sono competenti in materia. L’introduzione di una procedura presso l’Ufficio di conciliazione competente per territorio è quindi irricevibile. Seconda Camera civile del Tribunale d’appello del 9 giugno 2010
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2) Art. 253 CO Un contratto di gestione di stazione di servizio in franchising non è sottoposto al diritto di locazione Un contratto di gestione di stazione di servizio per carburanti denominato contratto di franchising presenta una natura mista in quanto contiene degli elementi riconducibili a diverse tipologie contrattuali. In tale situazione occorre verificare il “centro di gravità” del contratto. Le clausole finanziarie e commerciali di un simile contratto escludono dunque che il rapporto giuridico possa essere interpretato quale contratto di locazione. Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud del 16 agosto 2010
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3) Art. 253 CO Divieto di concorrenza Un divieto di concorrenza nell’ambito commerciale è efficace soltanto se espressamente previsto nelle clausole contrattuali. La semplice coesistenza di due attività commerciali attive nello stesso settore merceologico non legittima un conduttore a sollevare la difettosità del bene locato. Senza una precisa clausola contrattuale, non si è nemmeno confrontati con una violazione contrattuale da parte del locatore. Ufficio di conciliazione di Minusio dell’8 settembre 2009
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12) Art. 258 CO Difetti del bene locato (soprattutto agli impianti) La riparazione del soffitto, del termostato del bagno, del forno, della stufa a legna e di danni esterni al bene locato patiti a seguito di un alluvione danno diritto ad una riduzione di pigione per il periodo interessato del 25%. Infatti, compete al locatore l’obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all’uso e di mantenerla tale per tutta la durata della locazione, anche se il bene locato viene reso difettoso da una causa esterna. Una riduzione di pigione deve essere riconosciuta anche se il locatore ha provveduto soltanto parzialmente a ripristinare il bene locato. Ufficio di conciliazione di Biasca del 23 luglio 2009
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13) Art. 258 CO Difetti del bene locato (soprattutto umidità) La presenza di umidità in cucina, nella cantina e nella lavanderia nonché la rottura di una tapparella e la mancanza di pressione nell’erogazione dell’acqua del bagno danno diritto ad una riduzione di pigione del 7%. Compito del locatore è eliminare totalmente la situazione contrattualmente difforme sin dal momento in cui ha avuto conoscenza del difetto. Il conduttore deve dunque versare al locatore una pigione adeguata alla pattuizione contrattuale e per un bene locato privo di difetti. Ufficio di conciliazione di Minusio del 29 marzo 2011
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14) Art. 258 CO Difetti del bene locato (superficie del bene locato) La lamentela dell’inquilina di godere di una superficie coperta inferiore rispetto a quanto segnalato non può essere accolta per il fatto che la locazione è avvenuta a corpo e con riferimento ad un estratto catastale (con il piazzale e la strada esterna). L’inquilina non ha poi subito un pregiudizio per l’asserita riduzione di superficie rispetto alle intese a suo dire concluse con la parte locatrice. Nel caso in esame soltanto le infiltrazioni d’acqua hanno indotto l’Ufficio di conciliazione ad effettuare una riduzione del 5% della pigione dovuta sino alla riparazione del difetto. Ufficio di conciliazione di Minusio del 30 marzo 2011
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15) Art. 258 CO Difetti del bene locato (nel forno delle pizze) La caduta di granuli di sabbia in corrispondenza della volta del forno per la cottura delle pizze determina una riduzione di pigione del 5%. Infatti, non risulta alcuna denuncia o lamentela degli utenti dell’esercizio pubblico riguardante la presenza di sabbia nelle pizze. Conseguentemente, in via equitativa l’Ufficio di conciliazione ha comunque ammesso l’esistenza di un potenziale difetto di mediolieve entità che obbliga il locatore ad intervenire nella volta del forno delle pizze. Ufficio di conciliazione di Minusio del 24 maggio 2011
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29) Art. 266 CO Validità ed inefficacia della disdetta La disdetta intimata per aver ecceduto il settore merceologico indicato nel contratto è inefficace se lo stesso settore merceologico è indicato in forma generica. L’attività commerciale indicata nel contratto di locazione che prevede la vendita di scarpe, tessili ed accessori comprende sicuramente anche la vendita di vestiti. Mancano quindi i presupposti per intimare una disdetta che deve essere considerata inefficace. Ufficio di conciliazione di Minusio del 18 agosto 2009
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30) Art. 266 CO Validità della disdetta alla scadenza fissata Se gli inquilini disdicono per una determinata scadenza il contratto di locazione, alla stessa data devono riconsegnare alla parte locatrice il bene locato. In caso di ritardo gli stessi inquilini rispondono per il mancato riutilizzo da parte del locatore. Questa situazione si applica anche nel caso che debba subentrare un inquilino scelto dai conduttori. Ufficio di conciliazione di Minusio del 21 settembre 2010
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31) Art. 266 CO Validità della disdetta (verifica delle circostanze) Per verificare l’efficacia della disdetta il Giudice può esaminare tutte le circostanze dell’asserito contratto di locazione Un contratto di locazione concluso per un lungo periodo temporale, con una pigione piuttosto contenuta e con un pagamento anticipato posto in compensazione risulta sospetto. Compete alla parte che si prevale di tale contratto fornire la prova della sua reale esistenza. Pretura della giurisdizione di Locarno-Città del 1 febbraio 2010
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32) Art. 266 CO Validità della disdetta (notifica in udienza) Una disdetta appare valida anche se le relative premesse sono state notificate a controparte nel corso di un’udienza di fronte all’Ufficio di conciliazione competente. Occorre evidentemente che tali presupposti rispettino i requisiti formali e materiali richiesti dalla legge. Non appare influente che la procedura riguardasse altri temi rispetto ai presupposti che hanno poi condotto alla disdetta. Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città del 19 novembre 2010
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39) Art. 271 CO Contestazione della disdetta (condizioni) La disdetta può essere contestata se l’oggetto del contratto di locazione corrisponde ad un locale abitativo e commerciale. La locazione di una semplice cava di ghiaia con deposito di materiale inerte senza ulteriori strutture non corrisponde quindi ad un rapporto locativo suscettibile di protezione contro le disdette abusive. Infatti, un locale abitativo e commerciale corrisponde fisicamente ad una costruzione con uno spazio chiuso. Ufficio di conciliazione di Biasca del 15 ottobre 2009
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40) Art. 271 CO Contestazione della disdetta (formalità) Una disdetta può essere contestata se la stessa non è stata validamente intimata alla controparte. La situazione si verifica in particolare se ripetute raccomandate vengono restituite dall’ufficio postale competente con la dicitura “irreperibile all’indirizzo indicato”. Nel caso dunque di una società a garanzia limitata, l’intimazione di una disdetta deve avvenire, mancando un indirizzo ufficiale, ad un socio gerente. Pretura della giurisdizione di Locarno-Città del 19 ottobre 2010
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41) Art. 271 CO Contestazione della disdetta inviata senza formulario ufficiale Nel caso di locazione di più fondi, edificati ed inedificati, la disdetta deve essere impartita osservando le formalità legali e utilizzando il formulario ufficiale nel caso che un fondo sia costruito, diventando un locale commerciale Se tuttavia nei restanti fondi la parte locatrice autorizza a costruire infrastrutture paragonabili a locali commerciali, anche per tali fondi occorre procedere legalmente e con il formulario ufficiale. Conseguentemente, la modifica del bene locato secondo la precisa volontà delle parti può modificare la natura giuridica del rapporto locativo Ufficio di conciliazione di Minusio del 4 febbraio 2010
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Grazie per l’attenzione.
Avv. Dr. Gianmaria Mosca
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