Valutazione economica del progetto – Clasarch Prof. E. Micelli – a.a. 2007.08
Cipone Anna 262792 Notarfrancesco Dario 262791 Pinarello Andrea 263280
PROGETTO A VENEZIA - S. ELENA
LA LAGUNA NORD
Percorso di navigazione pubblica
Altino
Fermata del vaporetto Area di progetto
Isola di Burano
Isola di Torcello
Isola di Santa Cristina, La Cura, S.Ariano Isola di Mazzorbo
Isola della Madonna del Monte Isola del Crevàn Isola di Francesco del Deserto Isola di San Giacomo in Paludo
Tre Porti Isola di San Erasmo
Isola di Murano Isola del Lazzaretto Nuovo
Isola delle Vignole
Isola di San Michele Isola di San Andrea della Certosa
AREA DI PROGETTO Area cantieri ACTV
Area comunale Penzo
DESCRIZIONE DEL PROGETTO Gli interventi che riqualificheranno l’area di S. Elena sono individuati in due aree ben distinte : quella dei cantieri Actv e quella dello stadio comunale Penzo.
Area cantieri Actv
Area campo comunale Penzo
In questo luogo è previsto un intervento di housing e servizi pubblici.
L’iter, nelle sue riflessioni iniziali, è molto simile a quello utilizzato per l’area dei cantieri.
Partendo da un’analisi dell’area, abbiamo individuato delle direttrici che il contesto limitrofo ed
Si parte sempre da una collocazione di una maglia regolare sull’area, ortogonale alla costa e
alcuni elementi di forte valenza all’interno dell’area stessa ci hanno suggerito.
caratterizzata da uno spessore principale di 12 metri.
In questo atto progettuale, molto forte è l’immagine di un tessuto a coste, composto appunto da
L’idea però si differenzia radicalmente, in quanto non avviene nessuna deformazione dovuta a
fasce in spessore ( le coste, appunto), e da una fasce più sottili,di connessione.
direttrici trovate a priori, viene invece esaltata la linearità.
A livello progettuale, poi, abbiamo attribuito alle coste la valenza di “costruito”, mentre alle fasce
Si cerca quindi di mettere in relazione le due aree attraverso il contrasto: la forte ortogonalità e
interposte, quello di “spazi pubblici di connessione”.
linearità del costruito e la regolarità degli spazi pubblici, contro la deformazione e segmentazione
Da qui un altro principio importante del progetto: il rapporto compressione/decompressione.
del costruito, l’irregolarità e variabilità degli spazi aperti.
La sensazione di compressione/decompressione è caratteristica del tessuto veneziano, formato
La linearità è portata all’interno del bacino della darsena tramite gli stalli per le barche che
da calli che poi si aprono in campi; lo spazio aperto ha una sezione variabile ed imprevedibile,
proseguono idealmente le linee dei percorsi e dei filari.
creando situazioni spaziali in forte contrasto tra loro.
Da un punto di vista funzionale all’interno dell’area vengono installate le seguenti attività:
Questa idea deve essere ripresa ed enfatizzata all’interno di questa area e definire l’impianto di progetto.
- attrezzature sportive (campi da calcio a 5 , pallavolo, tennis) con annesso edificio di servizio;
L’impianto è composto da 8 “elementi lineari spezzati”, orientati ortogonalmente alle due rive
- il centro sportivo;
dell’isola. Tra queste, lo spazio pubblico, che segue lo stesso orientamento è un filamento che si
- residenze turistiche collegate ad un porto per differenti tipologie di imbarcazioni che si
comprime e si allarga all’interno del costruito.
ricollegano al progetto di masterplan per l’utilizzo della laguna nord: S.Elena nell’idea di progetto
Gli edifici lineari, hanno poi il loro proseguimento ideale in acqua, attraverso l’uso di percorsi e
è posta come “porto di testa “ e di scambio per turisti, diversificando la tipologia d’imbarcazione in
piattaforme per l’attracco da parte dei residenti o semplicemente, per attività per il tempo libero.
base alla richiesta.
Nell’altra direzione le fasce disegnano il suolo e lo spazio verde, proseguendo idealmente il
- un diporto velico privato
coronamento verde che connota fortemente l’isola.
- locali pubblici, come un ristorante, che possano essere utilizzate da entrambi i poli nautici.
Gli edifici, nell’ottica dell’ housing sono fortemente densi di alloggi. A scala del manufatto
- una zona cantieristica, con ricovero barche.
architettonico si lavora con un modulo di 12 x 12 metri. Da ciò abbiamo ricavato 4 moduli-tipo per la diversificazione morfologica all’interno di ciascun edificio visto che ai due moduli di base viene sottratto un ulteriore modulo di 4 x 12 , per lo spazio aperto privato. Infine per una maggiore articolazione spaziale e per una funzionalità e vivibilità migliore, gli edifici subiranno delle “sottrazioni” per la formazione di “sottoportici” che colleghino ortogonalmente gli spazi pubblici aperti rispetto la direzione trasversale principale. In testa all’area di progetto , verranno restaurati 2 edifici, attualmente usati dal cantiere. Avranno forte valenza sociale ed aggregativo poiché il progetto vuole collocarvi all’interno un mercato. Altro intervento importante è la costruzione di un ponte che collegherà S. Elena a S. Pietro in maniera più diretta rispetto a quello attuale. Ciò comporterà una riqualificazione e progettazione dell’ area retrostante la chiesa si S. Pietro.
LOCAZIONE DEL BENE
Centro sportivo
Residenze
Diporto velico
Spazi commerciali
PLANIMETRIA DELL’AREA DI PROGETTO 1 Mercato 2 Edifici e locali pubblici 3 Campi con attività commerciali 4 Scuola materna-esistente 5 Giardino scuola materna
TIPOLOGIE RESIDENZIALI
TIPOLOGIE RESIDENZIALI
PROSPETTI
SEZIONI E VISTE
PORZIONE DEL BENE DA STIMARE edificio 2
PIANTA PIANO TERRA
PIANTA PRIMO PIANO
PORZIONE DEL BENE DA STIMARE edificio 2
PIANTA SECONDO PIANO
PIANTA TERZO PIANO
CALCOLO SUPERFICI
FONTI INDIRETTE
STIMA DEL VALORE DI MERCATO FIAIP
La media dei valori di mercato, dati dalle fonti indirette, è pari a:
4.566,67 euro/mq
CONSULENTE IMMOBILIARE
AGENZIA del TERRITORIO
STIMA DEL BENE PER VIA SINTETICO COMPARATIVA
FONTI DIRETTE
Notiamo che i valori unitari medi corrispondenti alle tre tipologie non sono molto differenti tra loro. Consideriamo quindi un valore medio per il calcolo del valore delle unità immobiliari. Il più probabile valore di mercato ottenuto per via sintetico comparativa, mediante la scala dei prezzi noti è pari a:
5.524,91 euro/mq
STIMA DEL BENE PER VIA ANALITICA RICOSTRUTTIVA
FONTI DIRETTE
Utilizzando ora il procedimento per capitalizzazione dei redditi, otteniamo che il valore di mercato del bene è dato da: Vm = R / r Dove
R = reddito lordo annuo fornito dal bene r = saggio di capitalizzazione
Da ricerche svolte su Fonti Dirette, otteniamo che il canone annuo lordo al mq per un appartamento di nuova costruzione di medie dimensioni è pari a 225,79 euro. Mentre per il Saggio di capitalizzazione adottiamo un valore pari a 4%. Quindi: Vm = R / r = 225,79 / 0,04 = 5.644,75 euro/mq
ESITO DELLA STIMA VALORE DI MERCATO UNITARIO Al fine di verificare l’attendibilità dei dati ottenuti, ricalcoliamo il valore del bene utilizzando come valore unitario di mercato, il valore medio ottenuto dalle fonti diretti. Vm medio = (5.644,75 + 5.524,91) / 2 = 5.584,8 euro/mq
Quindi utilizzeremo per il calcolo un valore di mercato, dato dalla media dei valori ottenuti dalle fonti dirette e indirette. Vm medio = (4.566,67 + 5.584,8) = 5.075,73 euro/mq
VALORE DI MERCATO DELL’EDIFICIO Il valore di mercato dell’edificio preso in esame sarà dato da: Vm = valore di mercato unitario * consistenza Vm = 5.075,73 * 5.219,81 = 26.494.346,21 euro
VALORE DI LOCAZIONE Il valore di locazione unitario dell’immobile preso in esame sarà dato da: Vl = valore di mercato unitario * saggio di capitalizzazione Vl = 5.075,73 * 0,04 = 203,03 euro/mq
STIMA DEL VALORE DELL’AREA
La formula impiegata per definire il valore dell’area: Va = Vm * Ia Per l’ Incidenza area ricaviamo dal Consulente Immobiliare il valore pari a 45%. Quindi: Va unitaria = 5.075,73 * 0,45 = 2.284,08 euro/mq edificabile
Va = Va * tot area edificabile = 2.284,08 * 5.219,81 = 11.922.463,62 euro
Per verificare l’attendibilità del dato ci assicuriamo che il valore ottenuto corrisponda al 45 % del costo totale del bene. 26.494.346,21 * 0,45 = 11.922.463,62 euro
STIMA DEL COSTO DI COSTRUZIONE Per la stima del costo di costruzione, abbiamo preso come comparazione il costo di costruzione dell’edificio E8 costruito alla Giudecca nell’area ex Junghans. I dati risalgono al dicembre 2002 e pertanto abbiamo provveduto ad aggiornarli aumentandoli del 15%.
COSTO DI COSTRUZIONE EDIFICIO E8 Area ex Junghans Giudecca
COSTO DI COSTRUZIONE EDIFICIO 2
CRONOPROGRAMMA Per la costruzione prevediamo una durata di 4 anni, durante i quali prevediamo una ripartizione delle opere come segue.
RIPARTIZIONE DELLE OPERE IN PERCENTUALE
CRONOPROGRAMMA
RIPARTIZIONE DELLE OPERE IN COSTI
SCENARIO 1
Ricavi alla fine dei lavori
COSTI E RICAVI
Prevediamo, in questo possibile scenario, che il progetto venga realizzato in 4 anni (8 semestri), e calcoliamo i saldi (Ricavi-Costi) relativi ad ogni semestre del progetto. In questo caso immaginiamo ottenere tutti i ricavi solo alla conclusione della costruzione dell’immobile.
Come si può notare dalla tabella, nel caso in cui i lavori vengano realizzati nell’arco di quattro anni e ottenendo tutti i ricavi alla fine, il VAN del progetto è positivo, ovvero, l’investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al saggio di soglia preso a riferimento (8%). L’investimento, quindi, rientra nelle condizioni di fattibilità dal punto di vista economico. Con un saggio r pari al 14% il valore del VAN sarà negativo e ci troveremo in condizioni di non fattibilità dal punto di vista economico.
SCENARIO 1
TRI E LEVA FINANZIARIA
Ricavi alla fine dei lavori
Dopo aver calcolato i valori del VAN su differenti saggi di attualizzazione possiamo stimare il TRI ovvero il tasso di rendimento interno che ci permette di valutare con precisione quanto rende il progetto. In questo primo scenario il valore del TRI è pari all’ 11,28%.
Mentre prima, il capitale impiegato era interamente proprio, ipotizziamo ora che lo sviluppatore ricorra all’indebitamento per il finanziamento del progetto. Tale finanziamento ha un interesse del 5 %. Si calcola quindi il ritorno sui mezzi propri del developer mediante il calcolo del Roe. Roe = Roi + [Roi – i] l Dove: Roi = ritorno sull’investimento i = interesse sul capitale di debito l = rapporto tra capitale di debito e capitale proprio Proponiamo due utilizzi diversi della leva finanziaria. Caso 1 Capitale proprio = 50% Capitale per indebitamento = 50% Roe = 11,28 + [ 11,28 – 5 ] * 1 = 17,56 % Caso 2 Capitale proprio = 30% Capitale per indebitamento = 70% Roe = 11,28 + [ 11,28 – 5 ] * 2,333 = 25,91 %
SCENARIO 2
Ricavi dilazionati nel tempo
COSTI E RICAVI
Procediamo invece ora immaginando uno scenario diverso, in cui resta invariata la durata della realizzazione del progetto, ma ipotizziamo in questo caso di ottenere i ricavi dilazionati nel tempo a partire dal terzo semestre. I ricavi saranno, quindi, ripartiti in questo modo: 10% nel terzo semestre, 15% nel quarto, 25% nel quinto, 10% nel sesto, 15% nel settimo e 25% nell’ottavo semestre. In questo modo sarà possibile diminuire l’influsso dei tassi d’interesse sui guadagni finali, e rendere più conveniente dal punto di vista finanziario l’operazione.
Come si può notare dalla tabella, nel caso in cui i lavori vengano realizzati nell’arco di quattro anni e dilazionando i ricavi, il VAN del progetto è positivo, ovvero, l’investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al saggio di soglia preso a riferimento (8%). L’investimento, quindi, rientra nelle condizioni di fattibilità dal punto di vista economico. Anche con un saggio r pari al 14% il valore del VAN sarà positivo.
SCENARIO 2
TRI E LEVA FINANZIARIA
Ricavi dilazionati nel tempo
Dopo aver calcolato i valori del VAN su differenti saggi di attualizzazione possiamo stimare il TRI ovvero il tasso di rendimento interno che ci permette di valutare con precisione quanto rende il progetto. In questo secondo scenario il valore del TRI è pari all’ 18,51%.
Mentre prima, il capitale impiegato era interamente proprio, ipotizziamo ora che lo sviluppatore ricorra all’indebitamento per il finanziamento del progetto. Tale finanziamento ha un interesse del 5 %. Si calcola quindi il ritorno sui mezzi propri del developer mediante il calcolo del Roe. Roe = Roi + [Roi – i] l Dove: Roi = ritorno sull’investimento i = interesse sul capitale di debito l = rapporto tra capitale di debito e capitale proprio Proponiamo due utilizzi diversi della leva finanziaria. Caso 1 Capitale proprio = 50% Capitale per indebitamento = 50% Roe = 18,51 + [ 18,51 – 5 ] * 1 = 32,02 % Caso 2 Capitale proprio = 30% Capitale per indebitamento = 70% Roe = 18,51 + [18,51 – 5 ] * 2,333 = 50,03 %
SCENARIO 3
Rallentamento dei lavori
CRONOPROGRAMMA
Ipotizziamo ora di procedere immaginando uno scenario più complesso, prevedendo quindi un rallentamento dei lavori alla conclusione del quarto semestre, dovuto ad una probabile mancanza di vendite fino al terzo anno. Ne consegue che la durata totale della costruzione risulta essere pari a 13 semestri. In questo caso, come si può vedere dallo schema del cronoprogramma qui sotto riportato, le spese vengono dilazionate nel tempo con incidenze minori dovute appunto all’avanzamento più rallentato delle opere.
RIPARTIZIONE DELLE OPERE IN PERCENTUALE
SCENARIO 3
Rallentamento dei lavori
RIPARTIZIONE DELLE OPERE IN COSTI
CRONOPROGRAMMA
SCENARIO 3
Rallentamento dei lavori
Come si può notare dalla tabella, nel caso in cui i lavori vengano realizzati nell’arco di tredici semestri e dilazionando i ricavi, il VAN del progetto è positivo, ovvero, l’investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al saggio di soglia preso a riferimento (8%). L’investimento, quindi, rientra nelle condizioni di fattibilità dal punto di vista economico. Con un saggio r pari al 14% il valore del VAN sarà negativo e ci troveremo in condizioni di non fattibilità dal punto di vista economico.
COSTI E RICAVI
SCENARIO 3
TRI E LEVA FINANZIARIA
Rallentamento dei lavori
Dopo aver calcolato i valori del VAN su differenti saggi di attualizzazione possiamo stimare il TRI ovvero il tasso di rendimento interno che ci permette di valutare con precisione quanto rende il progetto. In questo terzo scenario il valore del TRI è pari all’ 9,04%.
Mentre prima, il capitale impiegato era interamente proprio, ipotizziamo ora che lo sviluppatore ricorra all’indebitamento per il finanziamento del progetto. Tale finanziamento ha un interesse del 5 %. Si calcola quindi il ritorno sui mezzi propri del developer mediante il calcolo del Roe. Roe = Roi + [Roi – i] l Dove: Roi = ritorno sull’investimento i = interesse sul capitale di debito l = rapporto tra capitale di debito e capitale proprio Proponiamo due utilizzi diversi della leva finanziaria. Caso 1 Capitale proprio = 50% Capitale per indebitamento = 50% -
Roe = 9,04 + [ 9,04 – 5 ] * 1 = 13,08 % Caso 2 Capitale proprio = 30% Capitale per indebitamento = 70% Roe = 9,04 + [ 9,04 – 5 ] * 2,333 = 18,47 %
SCENARIO 4
COSTI E RICAVI
Vendite e affitti
Procediamo invece ora immaginando uno scenario diverso, in cui consideriamo la possibilità di mettere a reddito gli alloggi metratura minima, e vendere i restanti, di dimensione medio-grande. Per gli appartamenti in affitto ipotizziamo un’utenza composta in maggioranza da studenti, poichè il progetto prevede nuovi collegamenti alle aree più centrali di Venezia, una zona dedicata agli impianti sportivi, e un canone d’affitto in linea con i prezzi di mercato reali. Stabiliamo quindi, al fine di verificare la fattibilità del progetto, che gli alloggi vengano messi a reddito per una durata di vent’anni, mentre per quelli in vendita, ipotizziamo una ripartizione dei ricavi in questo modo: 10% nel terzo semestre, 15% nel quarto, 25% nel quinto, 10% nel sesto, 15% nel settimo e 25%nell’ottavo semestre.
ICI (Imposta Comunale sugli Immobili)
RL = 146.159,27 €
ICI = Base imponibile x aliquota
RC = 122.773,79 €
Base imponibile = Rendita Catastale x Moltiplicatore
ICI = 122.773,79 x 1,05 x 100 x 0,005 = 64.456,24 €
Rendita Catastale = Canone annuo lordo – spese di gestione (16%) Aliquota = 5 per mille Moltiplicatore (zona B) = 1,05 x 100
Come si può notare dalla tabella, nel caso in cui i lavori vengano realizzati nell’arco di 4 anni, dilazionando i ricavi e mettendo a reddito parte degli alloggi per vent’anni, il VAN del progetto è positivo, ovvero, l’investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al saggio di soglia preso a riferimento (8%). L’investimento, quindi, rientra nelle condizioni di fattibilità dal punto di vista economico. Con un saggio r pari al 14% il valore del VAN sarà negativo e ci troveremo in condizioni di non fattibilità dal punto di vista economico.
SCENARIO 4
TRI E LEVA FINANZIARIA
Vendite e affitti
Dopo aver calcolato i valori del VAN su differenti saggi di attualizzazione possiamo stimare il TRI ovvero il tasso di rendimento interno che ci permette di valutare con precisione quanto rende il progetto. In questo quarto scenario il valore del TRI è pari all’ 10,96%.
Mentre prima, il capitale impiegato era interamente proprio, ipotizziamo ora che lo sviluppatore ricorra all’indebitamento per il finanziamento del progetto. Tale finanziamento ha un interesse del 5 %. Si calcola quindi il ritorno sui mezzi propri del developer mediante il calcolo del Roe. Roe = Roi + [Roi – i] l Dove: Roi = ritorno sull’investimento i = interesse sul capitale di debito l = rapporto tra capitale di debito e capitale proprio Proponiamo due utilizzi diversi della leva finanziaria. Caso 1 Capitale proprio = 50% Capitale per indebitamento = 50% Roe = 10,96 + [ 10,96 – 5 ] * 1 = 16,92 % Caso 2 Capitale proprio = 30% Capitale per indebitamento = 70% Roe = 10,96 + [ 10,96 – 5 ] * 2,333 = 24,86 %
CONCLUSIONI
Analizzando i possibili scenari da noi ipotizzati possiamo affermare quanto segue. Confrontando la situazione in cui le vendite sono effettuate alla fine dei lavori e quella in cui invece sono distribuite nel tempo, notiamo che, nel secondo caso, anticipare i ricavi permette di diminuire l’influsso dei tassi di interesse sui guadagni finali. Ciò si riflette con l’aumento del tasso di rendimento interno, rendendo più conveniente l’operazione dal punto di vista finanziario. Nell’ipotesi del terzo scenario, in cui il promotore non riesce ad effettuare vendite nei primi periodi della costruzione, si nota come i costi prevalgono sui ricavi portando quindi lo sviluppatore a rallentare i tempi di realizzazione dell’opera per poter ottenere ad ogni periodo dei saldi più contenuti. Il conseguente aumento dei tempi di realizzazione incide sul tasso di rendimento interno abbassando il suo valore. Ipotizzando per ogni scenario un ricorso ad un capitale di debito per il finanziamento del progetto si può notare come la percentuale di guadagno sul capitale investito dal promotore aumenti tanto più ci si esponga alla leva finanziaria. Nel caso proposto che tratta un’ operazione di sviluppo immobiliare residenziale, in cui il rischio legato alle condizioni di mercato di questo settore è molto basso , è possibile e più conveniente per lo sviluppatore fare utilizzo di un massiccio capitale di debito che gli consente un elevata percentuale di ritorno sul capitale proprio investito. Si noti infatti (ad es. nello scenario 2) come utilizzando un capitale di debito del 70% porti ad un ritorno fino al 50% sui propri mezzi che risulta essere nettamente superiore al rendimento del progetto stesso. Utilizzare la leva finanziaria porta ad abbassare il saggio di attualizzazione degli investitori con il conseguente aumento dei progetti considerati finanziariamente sostenibili e ciò è evidenziato da una maggiore frequenza di valori attuali netti positivi e che quindi sono in grado di ripagare sia i costi del capitale di debito sia del capitale imprenditoriale normalmente assai più caro.
