TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. MARCO D’ORAZI ***
N. 413/11
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
R.G. ESEC.
Promosso da:
Udienza 10.12.2012 Ore 13.00
PROCEDENTE contro ESECUTATO *** DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto al n° 17 del 23.06.2011 al reg. gen n° 27133 e al reg. part. n° 16902 e sua integrazione trascritta al n° 187 del 22/03/2013 al reg. gen. n° 12373 e al reg. part. N° 7550 è stata pignorata al Catasto Fabbricati: fabbricato da terra a cielo sito in Comune di Monzuno, frazione Tre Fasci, in corso di costruzione distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Monzuno al foglio 31, mappale 586 sub 3 graffato con il sub 4 e con il sub 6, in corso di costruzione, senza rendita, P.T., intestato all’esecutato, in piena proprietà, in regime di separazione dei beni. Catasto Terreni immobile 2, foglio 31, particella 594, natura terreno; immobile 3, foglio 32, particella 303, natura terreno; immobile 4, foglio 32, particella 305, natura terreno; immobile 5, foglio 32, particella 311, natura terreno; immobile 6, foglio 32, particella 313, natura terreno; immobile 7, foglio 32, particella 315, natura terreno;
2 immobile 8, foglio 32, particella 317, natura terreno, contro l’esecutato per il diritto di proprietà 1/1. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Catasto Fabbricati: foglio 31, mappale 586 sub 3 - ripostiglio in corso di costruzione, di mq 60 circa con sovrastante lastrico solare, oltre corte residua da quantificare nell’elaborato planimetrico a fine lavori; sub 4 – area cortiliva di circa mq 100; sub 6 capannone di circa mq 150; Catasto Terreni: foglio 31, mappale 594 di mq 21; foglio 32, mappale 303 di mq 127; mappale 305 di mq 61; mappale 311 di mq 5; mappale 313 di mq 67; mappale 315 di mq 72; mappale 317 di mq 7 per un totale di mq 360, sul quale è in corso di costruzione fabbricato abitativo-artigianale con magazzino di circa mq 104, autorimessa di mq 25 oltre al vano scale di mq 17 e sovrastante abitazione di circa mq 138, sito in località Tre Fasci in Comune di Monzuno, meglio denominata come: Porzione di fabbricato con antistante e retrostante corti esclusive , come evidenziato nell’elaborato planimetrico unito alla denuncia di costituzione del 23 ottobre 1992 n° A1496 compresi i terreni censiti al catasto terreni del Comune di Monzuno al foglio 31 particella 594, foglio 32 particella particelle 303, 305, 311, 313, 315 e 317. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima, essendo in corso di costruzione è privo dei dati censuari definitivi e della relativa consistenza; attualmente risulta così identificato: Catasto Fabbricati del Comune di Monzuno beni intestati all’esecutato, proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni; foglio 31, mappale 586, sub 3 in corso di costruzione senza rendita, graffato con il sub 4 e con il sub 6 come risulta in forza di denuncia di variazione presentata all’UTE di Bologna
3 in data 23/10/1992 prot. N° A1496. Catasto Terreni del medesimo Comune, al foglio 31, mappale 594 di ca 21 r.d. Euro 0,01 r.a. € 0,04 quale risulta in forza di frazionamento n° 3234 in data 14/07/1992; al foglio 32, mapp. 303 di are 1.27, r.d. € 0,01 r.a. € 0,02; al foglio 32, mapp. 305 di ca 61, r.d. € 0,01 r.a. € 0,01; al foglio 32, mapp. 311 di ca 5, r.d. € 0,01 r.a. € 0,02; al foglio 32, mapp. 313 di ca 67, r.d. € 0,07 r.a. € 0,21; al foglio 32, mapp. 315 di ca 72, r.d. € 0,07 r.a. € 0,22; al foglio 32, mapp. 317 di ca 7, r.d. € 0,04 r.a. € 0,02; i mappali del foglio 32 risultano in forza di frazionamento prot. n° 2894 e 2895 in data 28/02/2000. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C’è corrispondenza tra l’identificazione catastale e quanto pignorato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’ Diritti accessori relativi agli immobili alienati, in particolare alle pertinenze, sovrastanze, alle azioni che li riguardano, con le servitù attive e passive se e come esistenti anche se non trascritte, con la destinazione urbanistica prevista dal vigente PRG del Comune di Monzuno. Si vogliono integralmente riportare tutte le pattuizioni contenute o richiamate nell’atto notarile in data 24/04/2000 rep. n° 6797/572. Le parti danno atto che l’accesso alla pubblica via avviene attraverso la strada privata inghiaiata della larghezza di m 6 (sei) di residua proprietà di terzi che ora insiste sui mappali 306, 319, 308, 321, 323 del foglio 32 nonché sul mappale 677 del foglio 31,
4 destinati a strada di lottizzazione a favore di tutta la zona artigianale (già mappale 360, 361, 362) con atto notarile in data 12/10/1989 rep. n° 74168/8459 di cui sopra, i cui patti, obblighi e servitù si vogliono qui integralmente riportare. Pertanto si vuole qui costituita la servitù perpetua di passaggio per pedoni e veicoli, ma con divieto di sosta e di parcheggio con l’obbligo per la parte acquirente di partecipare pro-quota alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le parti danno atto che tale strada insiste in parte sui mappali 187 e 188 di proprietà di Tizio relativamente ai quali la società medesima ha accettato la destinazione a strada nell’atto di acquisto a ministero notarile in data 21/12/1976 rep. n° 87709/24400, registrato in data 10/01/1977 al n° 448 e trascritto in pari data all’art. 431, i cui patti, obblighi e servitù si vogliono qui integralmente riportare. Le parti danno atto inoltre, che su tale tratto di strada insistono uguali servitù di passaggio, di fognature per acque bianche e nere per lo smaltimento attraverso gli esistenti collettori fognari dei reflui provenienti dai circostanti immobili, nonché servitù di elettrodotto ed acquedotto, a favore di tutta la zona artigianale e precisamente dei terreni già distinti con i mappali 360, 361, e 362 del foglio 31, servitù tutte costituite con atto notarile in data 12/10/1989 rep. n° 74168/8459 sopra citato, i cui patti, obblighi e servitù si vogliono qui integralmente riportati. Altrettanto su tale tratto di strada insistono identiche servitù a favore della porzione di capannone artigianale censita con il mappale 586 sub 5, di proprietà di terzi, servitù costituite con atto notarile in data 5/11/1992 rep. n° 81004/10090 trascritto in data 13/11/1992 all’aqrt. 20831, i patti, obblighi e servitù si vogliono qui integralmente riportati. Le parti pattuiscono pertanto che gli immobili qui compravenduti spetteranno uguali servitù attive di fognatura e di elettrodotto, con conseguente facoltà di allacciarsi alle
5 fognature per acque bianche e nere sopra descritte, nonché servitù di metanodotto per il passaggio delle condutture sotterranee di adduzione. Le parti danno atto che lo smaltimento delle acque nere reflue avviene attraverso un impianto di depurazione costituito da una vasca Himof, la cui manutenzione ordinaria e straordinaria sarà proporzionalmente a carico della parte acquirente. L’acquirente si impegna a raccogliere le acque meteoriche bianche provenienti dai terreni cortilivi di loro proprietà, immettendole nelle esistenti fognature per acque chiare, allo scopo di evitare che invadano la sede stradale. Le parti danno atto inoltre, che sui terreni in oggetto grava servitù di passaggio pedonale e carraio sull’esistente stradello che dalla località Cà di Checca conduce alla località Gagnolo. Infine si vuole qui integralmente richiamata la servitù contenuta nel precedente atto notarile in data 27/04/2000 relativa al reciproco diritto di edificare sul confine est del lotto oggetto del presente atto, e precisamente in corrispondenza con il confine dei terreni ora di proprietà di terzi. Le parti danno atto infine che il muretto che confina con la proprietà Caio rimane in comunione tra i due proprietari confinanti. Per il resto si vogliono qui costituite le servitù per destinazione del padre di famiglia di cui all’art. 1062 C.C. CONFINI In confine con ragioni Tizio, ragioni Caio, ragioni Sempronio, salvo altri. PROPRIETÀ L’esecutato ha la proprietà 1/1; PROVENIENZA DEL BENE Atto di vendita notarile in data 27/04/2000, rep. n° 6799, trascritto a Bologna il
6 08/05/2000 all’art. 11664, registrato a Bologna in data 28/05/2007; in esso si richiamano tutte le pattuizioni contenute e richiamate nell’atto. In precedenza il bene proviene per acquisto notarile rep. n° 74168/8459, registrato in data 27/10/1989 al n° 10649 e trascritto in data 26/10/1989 all’art. 19324. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE L’esecutato era coniugato in regime di separazione dei beni ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere la relazione notarile REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Tassa di Registro INDAGINE AMMINISTRATIVA - Concessione edilizia n° 4/91 rilasciata dal Comune di Monzuno in data 16/03/1991 e successiva variante in corso d’opera n° 67 in data 22/08/1992 relativa alla porzione di fabbricato artigianale acquistato il 27/04/2000; - Pratica edilizia n° 11/2004 relativa al permesso di costruire ampliamento di fabbricato artigianale ad uso deposito per materiali edili e sovrastante abitazione rilasciato in data 4/08/2004; - DIA 224 del 29/11/2008 prot. n° 16152 relativo a “Progetto di variante e rinnovo al permesso di costruire n° 8785 del 09/06/2004 per opere non eseguite nei termini, nel fabbricato artigianale ad uso deposito per materiali edili e sovrastante abitazione, in località Tre Fasci. Il CTU rileva che detta pratica è scaduta il 29/11/2011 per cui per poter terminare le opere si deve richiedere oggi un nuovo titolo abilitativo; inoltre il terreno cortilivo ha esaurito la propria capacità edificativa. La destinazione urbanistica del terreno cortilivo sopra descritto risulta dal relativo
7 certificato rilasciato del Comune di Monzuno, prot. n° 8678 in data 16/07/2012, che in originale si allega. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L’immobile è in corso di costruzione e come tale versa in uno stato di abbandono. DESCRIZIONE DEL BENE Dalla S.P. per Monzuno in località Tre Fasci si dirama in direzione ovest una strada privata inghiaiata della larghezza di m 6 che termina dopo 150-200 m e serve sul lato nord un terreno destinato a zona di completamento artigianale con sovrastante fabbricato di forma prevalentemente rettangolare identificato con il mappale 362 in cui si realizzano alcune attività artigianali. Contiguo al medesimo fabbricato artigianale si trova il mappale 586 il quale è suddiviso in due parti, quella ovest di sinistra (sub 1, 5 e 2) è di proprietà di terzi mentre quella est di destra (sub 3, 6 e 4) è di proprietà dell’esecutato, ancora in corso di costruzione, senza rendita, ed acquistata nel 2000. Congiunto ad esso è stato costruito nel 2004 dallo stesso esecutato sul terreno circostante sul lato est del mappale 586, un fabbricato abitazione-artigianale ancora in corso di costruzione e privo di dati censuari. Come si evince dalla documentazione fotografica, la porzione interna (sub 6) è rappresentata da un capannone al grezzo, con il solo piano terra in cemento dell’altezza di m 6,00 destinato a magazzino di mq 137 circa con spogliatoio e bagno di mq 13, costituito da struttura portante con plinti, pilastri e travi prefabbricati in c.a.v., solai inclinati con copertura in latero cemento armato e copertura del tetto con manto in lastre di fibro-cemento e tamponamenti in muratura di laterizio a faccia vista; la costruzione è priva di impianti tecnologici, pavimenti, infissi esterni ed interni. La corte antistante di mq 100 circa sita in posizione sud è identificata con il sub 4, graffato al sub 6; essa è recintata e dotata di cancello in ferro con apertura laterale mentre
8 sulla corte retrostante al sub 6, identificata con il sub 3 è stato costruito successivamente al 2004 un ripostiglio comunicante con il sub 6 di mq 60 commerciali con sovrastante lastrico solare e rampa di accesso sul lato est, anch’esso allo stato grezzo, oltre ad una superficie residua di terreno da quantificare a fine lavori. Contiguo a detto capannone è stato costruito dall’esecutato dal 2004, su terreno pignorato, della superficie complessiva di mq 360, un fabbricato artigianale con sovrastante abitazione, ancora allo stato grezzo e privo di dati censuari, con una corte antistante di mq 100 circa ed una retrostante da definire. Al piano terra della palazzina lo spazio è stato destinato in parte a magazzino per mq 104 circa, in parte ad autorimessa per mq 25 ed in parte a vano scale per mq 17 dal quale si accede al piano superiore in cui si trova l’appartamento con balcone di circa mq 138, privo di impianti tecnologici, pavimenti, infissi interni ed esterni. Da segnalare la presenza di una fognatura per acque nere (Pratica edilizia n° 30/1983) con fossa Imof, ed una fognatura per la raccolta delle acque bianche che confluiscono nella canaletta si scolo delle acque meteoriche. CONSISTENZA SUPERFICIALE Porzione di fabbricato abitativo-artigianale in corso di costruzione da cielo a terra privo di dati censuari, composto al piano terra da magazzino di mq 314, autorimessa di mq 25, vano scala di mq 17 con corte antistante di circa mq 200 e residua corte retrostante da quantificare e al piano primo abitazione di circa mq 138 sito in località Tre Fasci in Comune di Monzuno. STIMA DEL BENE Come già anticipato nella descrizione del bene, trattasi di: ● primo corpo: porzione di fabbricato artigianale da cielo a terra suddiviso in planimetria di progetto in “ripostiglio” di mq 60 oltre area cortiliva da quantificare relativa al sub 3;
9 - magazzino di mq 150 sub 6; - area cortiliva antistante di mq 100 circa sub 4; ● secondo corpo - fabbricato abitativo-artigianale da cielo a terra destinato al piano terra, a magazzino di mq 104, autorimessa di mq 25, vano scale di mq 17 con corte antistante di mq 100 circa e residua area retrostante ed al piano primo abitazione di mq 138, il tutto privo di dati censuari sito in località Tre Fasci in Comune di Monzuno. Il mercato immobiliare a Monzuno di fabbricati artigianali e abitativi è rivolto quasi esclusivamente ad utenza locale e dopo la diminuzione dei valori registrati negli anni passati si evidenzia una ulteriore lieve flessione dei prezzi. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO
€
310.000,00
Si ritiene opportuno applicare una percentuale di abbattimento del 45% che tenga conto dell’attuale situazione del mercato immobiliare che ha visto il registrarsi di una elevata diserzione dei beni posti all’asta, penalizzati ulteriormente dalla crisi del settore artigianale, in questo caso aggravato dalla ubicazione collinare in cui la domanda è potenzialmente più modesta ed anche dovuta allo “stato “grezzo del bene” posta in asta che richiede una ulteriore somma di denaro per terminare i lavori edili: VALORE ARROTONDATO DEL BENE A BASE D’ASTA, € (Euro centoquarantacinquemila/00) ***
145.000,00
10 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con osservanza Bologna 27 giugno 2013 IL CONSULENTE TECNICO
