Titoli abilitativi per costruire
Cheti Pira Dipartimento Ingegneria di Ingegneria civile, ambientale e architettura Università degli Studi di Cagliari
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Si chiama patrimonio edilizio l’insieme delle costruzioni, a diversa destinazione, esistenti sul territorio nazionale. Ogni costruzione rappresenta un bene economico o se, si preferisce, un bene patrimoniale, in altri termini possiede un valore in un economia di mercato, e ciò indipendentemente da chi sia il proprietario. Quanto alla proprietà, i beni possono essere pubblici o privati a seconda che appartengano a privati (o a enti di diritto privato) oppure agli enti pubblici. La maggior parte del patrimonio edilizio è di libero mercato cioè può essere compravenduto tra i cittadini con la sola disciplina della norma di legge che regola il trasferimento dei beni in generale e dei beni immobili in particolare (per esempio il proprietario di un abitazione potrà alienare la proprietà e costituire su di essa un qualsiasi diritto reale, in una libera contrattazione con tutti i possibili potenziali acquirenti, disponendo liberamente a chi alienarla sulla base di considerazioni soggettive e oggettive). Tra gli elementi della valutazione sarà determinante quello del prezzo, ovvero del corrispettivo economico che un potenziale acquirente è disposto a pagare per quell’immobile. Il prezzo sarà determinato in base alle leggi economiche del mercato e cioè alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e soprattutto al rapporto domanda offerta in quel momento.
Generalità 2
Oltre all’edilizia che abbiamo definito di libero mercato, sussiste un patrimonio edilizio, che in relazione a vincoli o limitazioni giuridiche posti alla sua libera circolazione , o in ragione di particolari procedure di finanziamento, ha caratteristiche patrimoniali ed economiche diverse da quello fin qui esaminato.
Si tratta, in genere di un patrimonio edilizio prevalentemente residenziale che si può identificare nelle seguenti categorie: - Edilizia convenzionata. Si tratta di quell’edilizia vincolata da atti pubblici che ne limitano C1 le forme d’uso e le modalità di vendita. - Edilizia agevolata. Si tratta di quell’edilizia che per la sua realizzazione ha dovuto attingere a finanziamenti pubblici, statali, regionali, comunali e anche di altri enti pubblici e istituzioni. - Edilizia pubblica. È quella realizzata dagli enti pubblici in cui l’edilizia residenziale C2 pubblica è una cospicua sottocategoria . - Edilizia sovvenzionata. È quella sorta a totale carico finanziario dello Stato, in genere d proprietà dello Stato.
Edilizia non di libero mercato 3
Diapositiva 3 C1
si basa su convenzioni tra privati e ente pubblico. In genere l'ente pubblico assegna e trasferisce al privato un diritto reale su un terreno di sua proprieta a un prezzo determinato da parametri indipendenti rispetto ai valori di mercato e ad esso inferiori. Il privato da parte sua si impegna a realizzare su di esso l'immobile secondo le indicazioni dello strumento urbanistico vigente, ad utilizzarlo in proprio ed eventualmente a locarlo o a venderlo a canoni fissari dalla stessa convenzione, anch'essi indipendenti dai prezzi di mercato. Si intende dunque convenzionata quell'edilizia che vincola il libero uso del bene Cheti; 01/11/2012
C2
spesso vengono usati edilizia residenziale pubblica e edilizia economico popolare come sinonimi in realtà la prima è realizzata dall'ente pubblico mentre la seconda è realizzata dal privato e gestita da quest'ultimo sulla base di una convenzione con il pubblico Cheti; 02/11/2012
La legge in materia di edilizia si è evoluta fino al D.Lgs.
380/01 (Testo Unico in
materia di edilizia)
che ha rappresentato un riordino di diversi provvedimenti amministrativi di diversa natura e rango non coordinati tra loro. Quest’ultimo decreto è così strutturato:1 Parte Prima_ Attività edilizia. Parte Seconda_ Normativa tecnica per l’edilizia Parte Terza_ Disposizioni finali In particolare la Parte Prima si struttura in : TITOLO I - Disposizioni generali TITOLO II - Titoli abilitativi TITOLO III - Agibilità degli edifici TITOLO IV - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni 1
Si veda il testo con le ultime modifiche all’indirizzo internet http://www3.unisi.it/did/dip-direcon/DPR%20380-2001.pdf
La normativa in materia di edilizia 4
Gli aspetti più innovativi del Testo Unico sono i seguenti: I titoli abilitativi sono ridotti a due: il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività. Si tratta di una scelta effettuata alla luce dell’evoluzione legislativa, che ha condotto a una divisione tra gli interventi rilevanti sotto il profilo urbanistico ed edilizio, sottoposti ad un controllo preventivo da parte dell’Amministrazione comunale, e gli interventi minori per cui tale controllo non appare necessario. Riorganizzazione del profilo organizzativo dei Comuni in materia di edilizia Viene istituito lo Sportello Unico dell’Edilizia, al quale spetta l’esecuzione di tutti gli adempimenti in materia edilizia di competenza comunale. Viene superata l’obbligatorietà del parere della Commissione edilizia ai fini del rilascio della relativa concessione; la sopravvivenza della Commissione è rimessa alla valutazione dei singoli Comuni.
La normativa in materia di edilizia 5
Semplificazione procedimentale Potenziamento della Conferenza di Servizio, con lo scopo di, tramite forme di collaborazione e consultazione tra le amministrazioni, di evitare esiti negativi nel caso in cui il progetto sia assentibile subordinatamente alle modifiche di modesta entità . Razionalizzazione della tempistica procedimentale con riguardo all’azione comunale e all’intervento sostitutivo della Regione. Competenze All’articolo 2 il Testo Unico individua, le competenze delle Regioni e degli Enti Locali. Le Regioni a statuto ordinario esercitano in materia la potestà legislativa concorrente; quelle a statuto speciale e le Province autonome di Trento e Bolzano sono titolari di una potestà legislativa esclusiva. Ai Comuni spetta l’adozione dei Regolamenti che disciplinano l’attività edilizia.
La normativa in materia di edilizia 6
La potestà legislativa concorrente è assoggettata al rispetto dei principi fondamentali della legislazione desumibili dalla disposizioni contenute nel Testo Unico. Le Regioni a statuto speciale sono tenute al rispetto dei principi generali dell’ordinamento giuridico e delle norme fondamentali di difesa economico sociale. In queste ultime Regioni , le disposizioni del Testo Unico sono direttamente applicabili fino all’adeguamento delle rispettive normative alla disciplina del Testo Unico. La Regione Sardegna ha introdotto una specifica disciplina in materia urbanistico edilizia, con
legge regionale n. 23 dell’11 ottobre 1985, “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria delle opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative “ Secondo questa norma, diversamente da quanto stabilito dalla normativa statale, gli interventi edilizi sono riconducibili a tre distinte tipologie: - quelli per i quali è necessaria la concessione edilizia; - quelli per i quali è necessaria l’autorizzazione; - quelli che possono essere realizzati previo invio di una relazione all’Autorità Comunale
La normativa in materia di edilizia 7
“interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
Definizione degli interventi edilizi 8
"interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica; "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: - la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente; - la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; - etc…
"interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Definizione degli interventi edilizi 9
Le amministrazioni comunali, nell’ambito della propria autonomia organizzativa, provvedono, anche mediante esercizio in forma associata delle strutture ai sensi del Capo V, Titolo II, del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, ovvero accorpamento, disarticolazione, soppressione di uffici o organi già esistenti, a costituire un ufficio denominato Sportello unico per l’edilizia, che cura tutti i rapporti fra il privato, l’amministrazione e, ove occorra, le altre amministrazioni tenute a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio oggetto della richiesta di permesso o di denuncia di inizio attività. Tra le competenze dell’Ufficio: - la ricezione delle denunce di inizio attività e delle domande per il rilascio di permessi di costruire e di ogni altro atto di assenso comunque denominato in materia di attività edilizia (per esempio il certificato di agibilità); - acquisisce i pareri necessari per il rilascio del permesso di costruire o dei certificati di agibilità (parere della ASL, parere dei vigili del fuoco, ove necessario, in ordine al rispetto della normativa anticendio); - cura l’acquisizione degli atti di assenso necessari alla realizzazione dell’intervento edilizio C3
DLgs. 380/01_Sportello unico per l’edilizia 10
Diapositiva 10 C3
le autorizzazioni e le certificazioni del competente ufficio tecnico della regione per la costruzione in zone sismiche, l'assenso dell'amministrazione militare per la costruzione in zone di salvaguardia contigue ad opere di difesa dello Stato o a stabilimenti militari etc Cheti; 02/11/2012
Titoli abilitativi secondo il Testo Unico
Attività edilizia libera Permesso di costruire DIA
Il legislatore nazionale ha voluto distinguere i titoli abilitativi sulla base delle variazioni dell’uso del territorio e delle conseguenti modifiche al carico urbanistico.
DLgs. 380/01_ Titoli abilitativi 11
Titoli abilitativi secondo il Testo Unico Permesso di costruire
DIA
E’ un atto abilitativo espresso della PA che autorizza per l’esecuzione delle opere (qualora non si provveda nei termini con atto espresso il procedimento si deve ritenere concluso e il silenzio dell’amministrazione va interpretato come silenzio-rifiuto) E’ un atto abilitativo implicito della PA in quanto si concretizza con un provvedimento amministrativo per silenzio assenso trascorsi i 30 giorni dalla presentazione dell’istanza denuncia. Presupposti per il rilascio La conformità allo strumento urbanistico e alle norme in materia di edilizia vigenti (e adottate) Il rispetto delle norme di sicurezza e quelle igienico sanitarie
DLgs. 380/01_ Titoli abilitativi 12
Attività edilizia libera Salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attivita' edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, i seguenti interventi possono essere eseguiti senza titolo abilitativo: a) interventi di manutenzione ordinaria; b) interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.
DLgs. 380/01_Attività edilizia libera 13
Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni Non si applicano le disposizioni del presente titolo per: a) opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione l’azione integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni pubbliche allorché l’accordo delle predette amministrazioni, raggiunto con l’assenso del comune interessato, sia pubblicato ai sensi dell’articolo 34, comma 4, del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267; b) opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da realizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di servizi pubblici, previo accertamento di conformità con le prescrizioni urbanistiche ed edilizie ai sensi del d.P.R. 18 aprile 1994, n. 383, e successive modificazioni; c) opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale, ovvero dalla giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. 21 dicembre 1999, n. 554.
DLgs. 380/01_Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni 14
Interventi subordinati a permesso di costruire Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: - gli interventi di nuova costruzione; - gli interventi di ristrutturazione urbanistica; - gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 15
Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo (è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa). Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso. In caso di contrasto dell’intervento oggetto della domanda di permesso di costruire con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ogni determinazione in ordine alla domanda. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell’ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all’amministrazione competente all’approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione. A richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all'interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l'attuazione degli strumenti urbanistici.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire
Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici. In caso del mancato rilascio del permesso di costruire entro i termini stabiliti, l’interessato può chiedere l’intervento sostitutivo del competente organo regionale, il quale nei successivi quindici giorni nomina un commissario ad acta che provvede ner termine di sessanta giorni. Trascorso inutilmente questo termine, sulla domanda di intervento sostitutivo s’intende formato il silenzio rifiuto. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici È rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia. La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare
esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 17
Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei
lavori. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 18
La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione. Il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 19
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell'articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione: all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni; alle caratteristiche geografiche dei comuni; alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 20
Ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.
I costi di costruzione sono determinati dalle Regioni, con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. 21
DLgs. 380/01_Permesso di costruire
Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole . materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.
Iter procedurale per il rilascio del permesso Richiesta
È presentata dal titolare del diritto reale sul bene: - Autocertificazione attestante il titolo (diritto reale) del richiedente - Elaborati grafici del progetto. - Autocertificazione attestante la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie, se si tratta di edificio residenziale Tale documentazione è necessaria, per cui in assenza o carenza o assenza dei documenti soprarichiamati, il procedimento non può attivarsi per incompletezza degli atti a corredo.
La verifica della completezza formale della documentazione, nei 10 giorni successivi alla presentazione, sancisce l’effettivi avvio al procedimento (identifica la data di decorrenza dei termini e la nomina del responsabile del procedimento)
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 22
Iter procedurale per il rilascio del permesso Integrazione documentale
Nei 15 giorni successivi alla presentazione, e non oltre, se il responsabile del procedimento, ritenga la documentazione presentata insufficiente in relazione alla peculiarità del progetto, può richiedere integrazione documentale.
In questo caso il termine dell’istruttoria si interrompe e ricomincia a decorrere per intero al momento della presentazione della documentazione integrativa richiesta.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 23
Iter procedurale per il rilascio del permesso Istruttoria
Il responsabile del procedimento ha tempo 60 giorni per fare l’istruttoria della domanda che consiste nel: - Acquisire d’ufficio per il tramite dello sportello unico, eventuali altri pareri dovuti (di altri uffici comunali, della ASL, dei vigili del fuoco). - Valuta la conformità del progetto alle norme di legge e di regolamento. - Formula una proposta di provvedimento finale che deve essere inviata al responsabile del provvedimento finale (che non può essere lo stesso del responsabile dell’istruttoria) Generalmente il responsabile del provvedimento finale è o il dirigente o il responsabile dell’ufficio edilizia.
I termini istruttori (60+15) sono raddoppiati (120+30): - Nei Comuni con popolazione superiore ai 100.000 abitanti. - Per i progetti aventi particolare complessità per decisione motivata del responsabile del procedimento.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 24
Iter procedurale per il rilascio del permesso La conclusione del procedimento
Entro 15 giorni dal ricevimento della proposta di provvedimento, da parte del responsabile del procedimento, il responsabile del provvedimento finale provvede ad adottare l’atto finale di rilascio, ovvero il diniego al permesso di costruire dando così conclusione al procedimento
Ove non vi sia stato rilascio, ne espresso diniego, la legge prevede (non sono stabiliti dei termini per il privato) una procedura di ricorso ai poteri sostitutivi della Regione. Termini di validità del permesso di costruire Il permesso di costruire deve portare espressamente i termini di inizio (non superiore a un anno alla data di rilascio) e di ultimazione entro cui i lavori possono essere eseguiti (non superiore ai tre anni dalla data di inizio lavori)
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 25
Decadenza del permesso Se le opere oggetto di permesso non siano iniziate o ultimate entro i termini fissati il permesso di costruire decade, ovvero perde efficacia e le eventuali opere eseguite successivamente sono da considerarsi in assenza di permesso Proroga I termini suddetti possono essere prorogati , previa richiesta da inoltrarsi entro i termini di validità solo se , sono intervenute cause estranee alla volontà del titolare o in considerazione della mole dell’opera e delle sue specifiche caratteristiche costruttive. Procedure atipiche di rilascio del permesso
Deroga Sanatoria
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 26
Permessi di costruire in deroga È ammessa la deroga (intesa come non conformità alle norme urbanistiche) per edifici o impianti di interesse pubblico. In tal caso la richiesta di deroga al permesso di costruire è oggetto della valutazione della Consiglio comunale (in responsabile del provvedimento potrà emanare l’atto conclusivo di permesso o diniego solo a seguito di tale valutazione). Permesso di costruire in sanatoria Esso consiste nel rilascio posticipato dell’atto abilitativo, quando le opere già eseguite in assenza o in difformità del medesimo, siano comunque compatibili con le norme di legge e con gli strumenti urbanistici in vigore e adottati. Il rilascio del permesso in sanatoria comporta il pagamento del doppio del contributo di costruzione, normalmente dovuto.
DLgs. 380/01_Permesso di costruire 27
La DIA_Procedura La procedura di inizio attività comincia con una comunicazione che il titolare al diritto di eseguire l’intervento presenta allo sportello unico per l’edilizia che attesti la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti approvati; gi elaborati grafici dei progetto e l’indicazione dell’impresa a cui si intende affidare i lavori. Qualora sia stata rilevata una falsa attestazione del professionista nella relazione circa l’asseveramento della conformità dell’opera alle norme, il dirigente comunica il fatto all’Autorità giudiziaria e all’Ordine professionale di appartenenza del tecnico affinché assumano le conseguenti sanzioni, rispettivamente penali e disciplinari. Anche se il testo unico espressamente non ne parla, esiste evidentemente un procedimento istruttorio delle istanze-denuncia presentate ed esiste conseguentemente un responsabile del relativo procedimento.
DLgs. 380/01_ 28 DIA
Termini di validità della DIA I lavori non possono essere iniziati prima del decorso di 30 giorni dalla data di presentazione della denuncia e comunque non prima di 30 giorni dal rilascio dell’ultimo dei pareri dovuti (da altre amministrazioni o dalla stessa amministrazione comunale). I lavori devono poi essere ultimati entro 3 anni dalla data di inizio dei lavori. L’alternatività della DIA rispetto al permesso di costruire (la cosi detta super DIA) È possibile, per alcune opere le quali sarebbe normalmente dovuto il permesso di costruire consentirne la realizzazione tramite la DIA. Questa possibilità sussiste, solo, qualora le opere da realizzare siano previste in uno strumento attuativo di dettaglio (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, piano di recupero…o altro strumento equivalente) nel quale tali opere siano individuate con un livello di dettaglio a quello richiesto per il rilascio del permesso di costruire. Onerosità Per il Testo Unico i permessi sono generalmente onerosi (salvi i casi di riduzione o di esonero) mentre le DIA sono gratuite.
DLgs. 380/01_ DIA
Agibilità Quando l’opera è ultimata non può essere usata senza il rilascio della preventiva autorizzazione di abitabilità (se si tratta di una costruzione ad uso residenziale) o di agibilità per l’uso per l’uso per cui è stata realizzata ) Tra abitabilità e agibilità c’è solo una differenza terminologica, e non sostanziale ne procedurale. Il Testo Unico all’articolo 25, definisce il certificato di agibilità, l’atto che abilità l’uso delle costruzioni a qualsiasi destinazione siano adibite. Il certificato di agibilità ha come fine quello di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (in tal senso rientrano non solo le opere realizzabili con permesso ma anche quelle consentite tramite DIA) per questo viene richiesto per: - le nuove costruzioni; - le ricostruzioni o sapraelevazioni (totali o parziali); - per tutti gli interventi negli edifici esistenti che possono influire nelle condizioni di sicurezza, igene, salubrità e risparmio energetico previgenti.
DLgs. 380/01_ Agibilità
Il titolare del permesso di costruire o della DIA deve presentare domanda di agibilità allo sportello unico per l’edilizia entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori corredata da: - richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dal richiedente il certificato, che lo sportello unico deve trasmettere al catasto; - dichiarazione, sottoscritta dal richiedente il certificato, di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla salubrità degli ambienti; - dichiarazioni dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile, ovvero certificato di collaudo degli stessi. Con la richiesta si attiva un procedimento istruttorio, il cui responsabile viene comunicato dallo sportello unico al richiedente entro 10 giorni. Nei successivi trenta giorni l’ufficio comunale può eseguire un ispezione tecnica dell’edificio e comunque entro tale termine, il dirigente competente deve rilasciare il certificato di agibilità.
DLgs. 380/01_ Agibilità 31
Il procedimento può essere interrotto dal responsabile per la richiesta di documentazione integrativa (non acquisibile dal Comune), ma è consentita solo una volta entro 15 giorni dalla richiesta. In quest’ultimo caso, trattandosi di interruzione del procedimento, il termine ricomincia a decorrere per intero. Il rilascio del certificato di agibilità non inibisce il potere di dichiarare successivamente l’inagibilità dell’edificio al venir meno delle condizioni che hanno consentito il rilascio (o qualora di sia formato per silenzio assenso) alla verifica dell’insussistenza dei rei requisiti auto dichiarati.
DLgs. 380/01_ Agibilità 32
L’attività di vigilanza in materia di edilizia, da parte dell’amministrazione comunale, si esplica attraverso forme diffuse di controllo e accertamenti che possono essere disposti d’ufficio o essere eseguiti per segnalazioni dei cittadini. Qualora venga accertato che sono in corso di esecuzione opere che violano le disposizioni di legge o di regolamento, o che siano in contrasto con le norme urbanistiche, ovvero che siano eseguite senza il titolo abilitativo o senza la dovuta comunicazione di inizio attività, il dirigente competente ordina l’immediata sospensione dei lavori. Si definiscono abusive: - opere eseguite senza il dovuto titolo abilitativo (permesso) o in assenza della procedura prevista dalla legge (DIA); - opere eseguite in difformità parziale o totale dal titolo rilasciato o dalla procedura dovuta. Diverse tipologie di abusi previsti dal Testo Unico: In assenza di titolo abilitativo; In totale difformità; Variazione essenziale; In parziale difformità.
DLgs. 380/01_ Vigilanza e repressione
Un opera è in totale difformità quando l’organismo edilizio è totalmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di realizzazione oppure comportino l’esecuzione di volumi oltre quelli autorizzati. Per le variazioni essenziali si fa rinvio alle Legislazioni regionali. In ogni caso non sono da considerarsi essenziali le variazioni che riguardino le cubature accessorie, i volumi tecnici, la distribuzione interna delle unità abitative. Il testo unico richiama il concetto di parziale difformità senza però definirlo espressamente, per cui da quanto detto si dovrebbe dedurre per differenza, con criterio residuale.
DLgs. 380/01_ Vigilanza e repressione 34
Secondo la normativa regionale, sono soggette a concessione edilizia, tutte le opere che, comportino trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, le opere di ristrutturazione edilizia.
La disciplina del Testo Unico è meno gravosa di quella regionale, in quando sono assentibili con la DIA, a meno che non comportino aumenti di unità immobiliari, modifiche di volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero, per gli immobili del centro storico, mutamento della destinazione . d’uso.
La normativa regionale 35
Per gli interventi edilizi con mutamenti di destinazioni d’uso, la normativa regionale richiede l’autorizzazione nel caso di variazioni da residenza ad altre destinazioni, ovvero quando di tratti di immobili vincolati ex legge n. 1497/1939, o quando l’opera sia localizzata in parti del territorio comunale indicate in modo motivato dal Consiglio comunale. Il rilascio dell’autorizzazione edilizia è di competenza dirigenziale, ed è prevista una forma di silenzio assenso, poiché le opere possono essere realizzate trascorsi 60 giorni dalla data di presentazione della richiesta, salvo espresso divieto, in ipotesi di riscontrata illegittimità . dell’opera. L’autorizzazione è gratuita. Nei casi in cui le opere creino un aumento di superficie o della cubatura deve essere corrisposto un contributo da determinarsi secondo tabelle stabilite dal consiglio comunale. L’inizio dei lavori deve essere comunicato al sindaco e deve essere accompagnato dal contestuale versamento del contributo minimo nel caso di autorizzazione onerosa.
La normativa regionale 36
Il legislatore regionale non richiede, per la realizzazione di talune opere, ne concessione, ne autorizzazione, prevedendo più semplicemente, la presentazione alla competente autorità comunale, contestualmente all’inizio dei lavori, una relazione sottoscritta da un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri le opere da compiersi,nonché il rispetto delle norme sanitarie. Questo regime di applica alle opere di manutenzione ordinaria; di adattamento e arredo di aree di pertinenza di edifici esistenti; alla posizione di tende a servizio di edifici esistenti; ai manufatti occorrenti per l’installazione dei cantieri temporanei finalizzati all’esecuzione di lavori da . realizzare legittimamente; alle opere interne. Alle opere interne, per le quali il Testo Unico richiede ora la denuncia di inizio attività, sono state assoggettate dal legislatore regionale alla semplice presentazione della relazione. La legge regionale 23/1985, definisce le opere interne, quelle realizzate in costruzioni esistenti, non in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati e/o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, che non comportino modifiche della sagoma, ne un aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, che non modifichino le destinazioni d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari , che non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile e che mantengano le originarie caratteritiche, qualora si trattai di immobili comprese nelle zone A.
La normativa regionale 37
Nota bene La disciplina della legge regionale risulta essere più gravosa, rispetto alle previsioni del Testo Unico, per gli interventi di manutenzione ordinaria che sono ricondotti dalla normativa nazionale all’attività edilizia libera. Le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ora soggette nel territorio nazionale, secondo la disciplina del Testo Unico, a denuncia di inizio attività, sono effettuabili dalla Regione Sardegna previa autorizzazione. . E’ richiesta dalla legge regionale l’autorizzazione anche per le recinzioni dei terreni, per le opere costituenti pertinenze di edifici già esistenti, per gli impianti tecnologici a servizio di edifici già esistenti e per le opere occorrenti per la loro installazione, tutte opere sottoposte dal Testo Unico alla denuncia di inizio attività. Nella Regione Sardegna, infine, è necessaria l’autorizzazione per le opere di demolizione, anche senza ricostruzione, assoggettate dal testo Unico alla denuncia di inizio attività. I reinterri e gli scavi, che il legislatore nazionale sottopone alla denuncia di inizio attività, escluse le ipotesi di coltivazione di cave e torbiere, sono sottoposte ad autorizzazione dal legislatore regionale se, finalizzate ad attività edilizia.
La normativa regionale 38
La necessità in Sardegna di una nuova legge regionale, di disciplina della materia edilizia, che recepisca le indicazioni del Testo Unico, emerge in modo chiaro dall’attuale assetto normativo!!!!
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La normativa regionale 39
- Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01 e sue successive modifiche ed integrazioni. - Legge regionale n. 23 dell’11 ottobre 1985, “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria delle opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative “.
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Riferimenti biblliografici 40
