FOGLIO INFORMATIVO relativo al mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale
INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo del Circeo S.C.P.A. Sede Legale: via Torino n. 5 – 04016 Sabaudia ( LT) Sede Amministrativa : via Torino n. 5 – 04016 Sabaudia ( LT) Tel.: 0773 740873 – Fax: 0773 740868 Sito internet : www.bccc.it mail :
[email protected] Registro delle Imprese della CCIAA di Latina n. 21479 P. IVA 01710450592 Iscritta all’Albo della Banca d’Italia n. 5253 - cod. ABI 07017.7 Iscritta all’Albo delle società cooperative n. A153135 Aderente al Fondi di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo. Aderente al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti Capitale Sociale al 31/12/2014 €. 2.004.561,52 Riserve al 31/12/2014 €. 9.104.647,00
CHE COS’È IL MUTUO IPOTECARIO PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE Il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale è un finanziamento a medio – lungo termine (superiore ai 18 mesi) finalizzato all’acquisto, da parte del cliente, dell’abitazione principale. In generale la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 20 anni anche se per determinati prodotti potrebbe avere una durata superiore. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente. Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il cliente, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso. Nell’ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell’immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso variabile indicizzato al tasso BCE Tele tipologia di mutuo è frutto di un provvedimento legislativo (d.l. n. 185/2008 – il c.d. Decreto anti-crisi, convertito nella legge 28 gennaio 2009, n. 2) riguardante, appunto, i mutui ipotecari finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale e consente di stipulare un contratto di mutuo avente un tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea aumentato di uno spread tale che il tasso complessivo sia comunque in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte dalla Banca. Trattandosi di un mutuo indicizzato ad un parametro, nel corso del rapporto può verificarsi un aumento del valore del parametro preso a riferimento con conseguente aumento dell’importo della rata a carico del cliente. Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l’importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato.
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Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate, e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nei mutui che prevedono un tasso variabile, può essere stabilito un tasso minimo (floor). In questi casi, indipendentemente dalla variazione del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di una giusta causa, possa modificare nel corso del rapporto le condizioni economiche applicate al cliente, ad eccezione del tasso di interesse.
M AZIONI SULLA BANCA PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE C QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE Tasso annuo effettivo globale (TAEG) 1 Mutuo Tasso fisso 7,692 % Mutuo Tasso Variabile 4,973 % Mutuo indicizzato al Tasso BCE 4,973 % Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l’iscrizione dell’ipoteca.
COSTI VOCI Importo massimo finanziabile € 800.000,00 Durata massima Criterio di calcolo degli interessi
1
Tasso variabile BCE
Tasso fisso
Tasso variabile
100 %
100 %
100 %
15 anni
15 anni
15 anni
Anno civile
Il TAEG è calcolato su un finanziamento di € 100.000,00, di durata pari a 10 anni, con una periodicità della rata mensile
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TASSI
Tasso di interesse nominale annuo
Tasso BCE (0,05 %) + spread 3,00% = 3,05 % Min. 4,50%
7,00 %
Euribor 6m (0,029 %) + spread 4,00% = 4,029 % Min. 4,50%
Tasso di interesse effettivo annuo
4,594 %
7,229 %
4,594 %
Non previsto
Euribor 6 mesi divisore 365, rilevato dal quotidiano ILSOLE 24ORE alla data del 30/09/2015
Parametro di indicizzazione
Spread
3,00 %
Tasso di interesse di preammortamento
Tasso minimo
4,50 %
Spese per la stipula del contratto
Tasso di mora
Tasso BCE (0,05 %) + spread 3,00% = 3,05 % Min. 4,50% 2,00 %
Istruttoria
Imposta sostitutiva
Spese per la gestione del rapporto
SPESE
Gestione pratica per eventuali revisioni periodiche
Incasso rata Con addebito automatico in conto corrente Con pagamento per cassa Invio comunicazioni In forma cartacea On line Accollo mutuo Sospensione pagamento rate Spese per estinzione anticipate Spese per decurtazione del mutuo in corso di ammortamento
DI AM MO RTA
Tasso BCE rilevato dal quotidiano ILSOLE 24ORE alla data del 30/09/2015
Tipo di ammortamento
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Non previsto 7,00 %
4,00 %
2,00 %
Euribor 6m (0,029 %) + spread 4,00% = 4,029 % Min. 4,50% 2,00 %
7,00 %
4,50 %
0,75 % 0,75 % 0,75 % importo importo importo richiesto richiesto richiesto minimo € minimo minimo € 180,00 € 180,00 180,00 0,25% o 2,00% secondo la prescrizione di legge.
0,75 % importo richiesto minimo € 150,00
0,75 % importo richiesto minimo € 150,00
0,75 % importo richiesto minimo € 150,00
€ 2,07 € 2,07
€ 2,07 € 2,07
€ 2,07 € 2,07
€ 2,50 gratuite Non previste
€ 2,50 € 2,50 gratuite gratuite Non Non previste previste Non previste Non Non previste previste Non Applicabile Non previste Non Non previste previste Francese
Francese
Francese
Tipologia di rata
Variabile
Costante
Variabile
Periodicità delle rate
Mensile
Mensile
Mensile
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO TASSO BCE (rilevato dal quotidiano ILSOLE 24ORE, il parametro varia a seguito decisione della Banca Centrale Europea) Data del quotidiano 30/09/2015
Tasso 0,05 %
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO EURIBOR (Euribor semestrale, divisore 365, avente valuta il primo giorno lavorativo di ogni mese, rilevato dal quotidiano ILSOLE 24ORE) Data del quotidiano 31/07/2015 29/08/2015 30/09/2015
Data del tasso 30/07/2015 28/08/2015 29/09/2015
Valuta del tasso 03/08/2015 01/09/2015 01/10/2015
Tasso 0,049 % 0,041 % 0,029 %
Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Mutuo indicizzato al Tasso BCE Tasso di Durata del Importo della rata Se il tasso di interesse interesse finanziamento mensile per aumenta di 2,00 % applicato (mesi) €100.000,00 di capitale dopo 2 anni (*) Tasso = 6,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 %
48 60 96 120
2.280,56 1.864,51 1.242,51 1.036,57
2.371,81 1.956,93 1.338,90 1.135,77
Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni (*) Tasso diventerebbe 2,50 ma il minimo è 4,50 % 2.280,56 1.864,51 1.242,51 1.036,57
CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso Fisso Tasso di Durata del Importo della rata interesse finanziamento mensile per applicato (mesi) € 100.000,00 di capitale 7,00 % 7,00 % 7,00 % 7,00 %
48 60 96 120
2.394,48 1.980,06 1.363,40 1.161,16
CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso Variabile Tasso di Durata del Importo della rata Se il tasso di interesse interesse finanziamento mensile per aumenta di 2,00 % applicato (mesi) €100.000,00 di capitale dopo 2 anni (*) Tasso = 6,50 % 4,50 % 48 2.280,56 2.371,81 4,50 % 60 1.864,51 1.956,93 4,50 % 96 1.242,51 1.338,90 4,50 % 120 1.036,57 1.135,77 (*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula.
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Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni (*) Tasso diventerebbe 2,50 % ma il tasso minimo è 4,50 % 2.280,56 1.864,51 1.242,51 1.036,57
Il Tasso effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (legge numero 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e presso il sito (www.bccc.it ).
ALTRE SPESE DA SOSTENERE C Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da oggetti terzi: Se acquistati attraverso la banca/intermediario Massimo € 400,00 Perizia tecnica € 1.200,00 / € 1.500,00 in base al valore dell’iscrizione ipotecaria Adempimenti notarili Massimo 1,00 % dell’importo del mutuo Assicurazione immobile Spese Vive sostenute dalla banca per effettuare le visure Ipocatastali, Altro Centrale Rischi, Crif e Cerved a carico del richiedente e del/dei garanti. Massimo € 200,00 € 10,00 Atre comunicazioni scritte massimo Ricerche d’Archivio massimo per documento € 5,20 € 130,00 Comunicazione Legali € 1,50 Invio avviso di pagamento rata (solo su richiesta)
TEMPI DI EROGAZIONE Disponibilità dell’importo
Massimo 30 giorni dalla stipula del contratto
ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA’ E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente, fuori dai casi di cui all’articolo 7 della legge 40 del 02/04/2007, fatti salvi i limiti di cui all’Accordo ABIConsumatori, siglato in data 2 maggio 2007, con il consenso della banca, può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 15 giorni pagando unicamente un compenso omnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore all’ 1,00 % del debito residuo, fuori dai casi di cui all’art. 120-ter del D.Lgs. n. 385/93 - mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche Ai sensi dell’art.13, commi da 8-sexies a 8-terdecies, del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito in legge dalla L. 2 aprile 2007, n. 40, la Banca comunica all’Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è estinto, l’estinzione dell’obbligazione medesima. L’Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione dell’obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell’ipoteca, procede a cancellare l’ipoteca medesima d’ufficio, cioè senza necessità di un’apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza del termine di trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione. Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 15 giorni decorrenti dalla data dell’integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso.
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Reclami I reclami vanno inviati all’Ufficio Reclami della banca, che risponde entro 30 giorni dal ricevimento, al seguente indirizzo : B.C.C. del CIRCEO – Ufficio Reclami – Via Torino n. 5 – 04016 Sabaudia (LT), oppure all’indirizzo mail
[email protected] Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente deve preventivamente, pena l’improcedibilità della relativa domanda, esperire la procedura di mediazione di cui all’art. 5, comma 1, del d.lgs. 28/2010, innanzi all’organismo Conciliatore Bancario Finanziario di cui al comma 4, ovvero attivare il procedimento presso l’ABF secondo la procedura di cui al comma 3, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all’assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel. 06.674821, sito internet www.conciliatorebancario.it Ombudsman – Giurì bancario se sorge una controversia con la banca in materia di prodotti finanziari d’investimento o in materia di bonifici transfrontalieri,
LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva
Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento “francese”
Piano di ammortamento “italiano” Piano di ammortamento “tedesco”
Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un’unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG)
Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata. sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse.
Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Ogni rata è composta da una quota di capitale sempre uguale per tutto il periodo di ammortamento e da una quota interessi che diminuisce nel tempo. Prevede una rata costante e il pagamento degli interessi in anticipo, cioè all'inizio del periodo in cui maturano. La prima rata è costituita solo da interessi ed è pagata al momento del rilascio del prestito; l’ultima è costituita solo dal capitale. Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
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Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM)
Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui chirografari per il credito al consumo, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca/intermediario non sia superiore.
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