Riksbyggens verksamhet 2006

Riksbyggen Verksamhet 2006

Riksbyggens verksamhet 2006 VERKSAMHETSBERÄTTELSE Rum för hela livet 3 Vd 7 Förvaltning 15 Byggnation 20 Fastigheter 26 Föreningsverksamhet 30 Medarbetare 35 Bolagsstyrningsrapport 41 Styrelsen 46 ÅRS- OCH KONCERNREDOVISNING Förvaltningsberättelse 51 Koncernen 55 Moderföreningen 61 Noter 67 Revisionsberättelse 96

KOLUMNTITEL

2

Rum för hela livet Riksbyggen bygger bostäder med rum för hela livet. Vi förvaltar och utvecklar trygga bostäder, miljöer och mötesplatser tillsammans med bostadsrättsföreningar och fastighetsägare. Våra nybyggda lägenheter, radhus och villor finns runt om i hela Sverige. Vår fastighetsförvaltning omfattar allt från pålitlig daglig skötsel till avancerad analys inom energi, drift och ekonomi. Vi utvecklar ständigt nya tjänster, och förbättrar redan etablerade, för att tryggt och effektivt kunna tillmötesgå myndigheternas krav och våra uppdragsgivares önskemål. Sedan starten 1940 har vi utvecklats från att vara ett renodlat byggherreföretag till att bli ett allsidigt serviceföretag. Vi arbetar också aktivt för att påverka samhällsutvecklingen med målet att alla ska kunna bo tryggt och bra till ett rimligt pris. Idag är vi cirka 2 400 medarbetare i Sverige som arbetar mot samma mål – att vara ledande i utveckling, produktion och förvaltning av attraktiva boendemiljöer med bostadsrätt. Kort och gott, bostäder med rum för hela livet.

3

KOLUMNTITEL

4

K0LUMNTITEL

”En spännande detalj i vårt hus är det extra takrummet med en stor terass utanför.” Ingemar Waldemarsson, boende i brf Eken, Växjö.

5

KOLUMNTITEL

Natasa ˇ Korác är ordförande i brf Malmöhus nr 45, Malmö.

6

VD

Det finns ett fantastiskt engagemang för Riksbyggen. Sten-Åke Karlsson tillträdde under 2006 som vd för Riksbyggen. Han var tidigare vice vd och chef för Riksbyggens affärsområde Förvaltning. I den här intervjun blickar han tillbaka på det gångna året och noterar att Riksbyggen kan lägga ytterligare ett händelserikt och framgångsrikt år till handlingarna. Intervjun ger också utrymme för tankar om framtiden. Sten-Åke Karlsson tror att företaget har goda möjligheter att fortsätta den positiva utvecklingen. Han betonar särskilt betydelsen av den nya utmanande strategiska planen och de målmedvetna satsningarna på att kompetensutveckla medarbetarna. Är du nöjd med Riksbyggens resultat och ekonomiska ställning? Vi har sedan tidigare en stark finansiell ställning och har under senare år levererat goda resultat. 2006 blev också ett väldigt bra år. Vi har haft en målmedveten strävan att successivt stärka kapitalbasen så att vi kan klara eventuella framtida påfrestningar, men även göra viktiga och strategiska satsningar. Idag ligger vi i nivå med uppsatta mål för vår soliditet och det är givetvis viktigt att vi framöver kan bibehålla en stark ekonomisk ställning. För Riksbyggen är det av stor betydelse att andelsägare, kunder och medarbetare, utifrån sina olika roller, kan känna trygghet och veta att företaget står på en stabil grund.

Hur står det till med nyproduktionen av bostäder? 2006 innebar en fortsatt volymökning av nyproduktionen. Vi har till och med överträffat våra ambitiöst uppsatta mål. Försäljningen går mycket bra och vi kan inte notera några speciella tecken på avmattning. Även marknader som ligger utanför de tre storstadsregionerna har visat sig mycket starka. Men allt förutsätter naturligtvis att vi har rätt produkter i rätt lägen till priser som respektive marknad efterfrågar.

Vd Sten-Åke Karlsson.

7

VD

Hur riskbenägna är ni när det gäller att starta nya projekt? För oss är försiktighetslinjen mycket viktig. Det innebär att vi i princip inte startar någon ny byggnation innan förhandsavtal är tecknade för 50 procent av bostäderna i de olika projekten. Undantag kan möjligen ske när det handlar om mycket efterfrågade lägen i de mest attraktiva regionerna.

Kommer volymen av nyproduktion att öka ytterligare? Det gör den sannolikt, men då i något lugnare takt. I sammanhanget måste vi även beakta de nya villkor som politikerna satt upp för bostadsbyggandet och – naturligtvis – hur räntan utvecklas. För övrigt fokuserar vi inte bara på volym. Det är viktigt att vi kan leva upp till de värden som Riksbyggen står för: kvalitet, trygghet, estetik och miljö. Det är inte för inte som vi har Rum för hela livet som en övergripande företagsdevis. När vi talar om byggnation får vi inte heller glömma bort ombyggnadsverksamheten. Den är väldigt viktig för Riksbyggen och framför allt för våra bostadsrättsföreningar som genom ett gott underhåll bibehåller och utvecklar sina boendemiljöer. Det gäller inte minst ombyggnadsåtgärder som behövs för att öka tillgängligheten. Den frågan blir, i takt med att vi blir allt fler äldre, viktigare och viktigare. Vi startar i princip inga nya byggprojekt om inte 50 procent av lägenheterna är förhandstecknade.

Riksbyggens huvudprodukt är ju bostadsrätter, men ni förvaltar väl andra fastigheter också? Det stämmer. Visserligen dominerar bostadsrättssidan inom affärsområde Förvaltning, och så kommer det säkert att vara även i fortsättningen, men vi har en växande förvaltningsvolym med privata fastighetsföretag, ägare av kommersiella fastigheter och olika anläggningar av infrastrukturell karaktär som kunder till Riksbyggen.

Har ni köpt er till nya förvaltningsvolymer, eller? Det har varit en organisk tillväxt i kombination med ett par strategiska förvärv. Vår ambition är att växa genom att attrahera marknaden med ett sammansatt tjänsteutbud av hög kvalitet. Det handlar både om att få fler kunder och att intressera befintliga kunder att köpa fler tjänster. Och jag är övertygad om att våra möjligheter är stora.

Vad innebär det konkret att Riksbyggen är ett kooperativt företag? I vårt fall handlar det om att vi har den ägarbilden. Initiativtagarna kom från den fackliga sidan och de utgör en stor och viktig ägargrupp. Med åren har de boende, via sina bostadsrättsföreningar, och de regionala intresseföreningarna också

8

VD

blivit stora ägare av företaget. Detta tillsammans med företagsformen ekonomisk förening konstituerar ett kooperativt folkrörelseföretag. I Riksbyggens ägar- och medlemsorganisationer finns ett stort intresse och ett fantastiskt engagemang för företaget. Det gäller i alla led: i den ekonomiska föreningen, i intresseföreningar, i lokalföreningar och i bostadsrättsföreningar. Jag tror att detta förhållande är en del av förklaringen till den påtagliga kundtroheten och stoltheten över företaget.

Hur märker man i vardagen att det är ett folkrörelseföretag? Dels i den omfattande föreningsverksamheten, som i första hand berör medlemmar och boende, men där även många anställda på olika sätt medverkar och bidrar till aktiviteter, dels i Riksbyggens roll som konsumentföreträdare. Ett av företagets viktigaste uppdrag är att vara en bra företrädare för de boende. Vi svarar på remisser från exempelvis statliga utredningar, deltar i uppvaktningar, medverkar i statliga kommittéer, skriver debattartiklar och mycket annat. Riksbyggen har, förutom utdelning till ägarna på sitt andelskapital, infört en grundläggande kooperativ princip: återbäring. Om företaget går bra och förvaltningsverksamheten ger överskott kan en viss del av detta överskott delas ut i form av återbäring. Detta är ett klassiskt kooperativt signum som jag är stolt över att Riksbyggen kunnat införa. Jag är också stolt över att Riksbyggen på det internationella området försöker leva upp till något som varit kännetecknade för många svenska folkrörelser, nämligen att göra konkreta insatser för fattiga människor i utvecklingsländer. I vårt fall rör det sig om utbildningsbistånd till bostadskooperativ i El Salvador och Vietnam, så att människor där kan lära sig att organisera en form av bostadsrättsföreningar och på sikt få ett värdigare boende. Det är ett handfast och konstruktivt bistånd som bygger på principen hjälp till självhjälp.

Folkrörelse – låter inte det lite gammaldags? Det gör det nog i vissa öron, även om jag själv inte upplever det så. Men det kan å andra sidan bero på att jag har en bakgrund i den miljön. Men det finns nog anledning att ibland fundera över olika benämningar, även om det inte får ske till priset av att man blir otydlig. Vi kanske behöver prata mer om föreningsverksamhet när Riksbyggens parlamentariska arbete är på tal. Det är ju till stor del det som den verksamheten handlar om. Riksbyggen är ett folkrörelseföretag, som ägs av medlemmarna.

9

VD

Har Riksbyggen svårt att rekrytera ny personal? Många företag går bra, vilket ju är positivt. Men det innebär naturligtvis att konkurrensen om arbetskraften ökar, det kan man inte komma ifrån. Det är bland annat därför vi jobbar medvetet med att presentera Riksbyggen, och vad vi gör, på olika skolor och utbildningsenheter. Det gäller att sprida kunskap om alla spännande arbetsuppgifter vi kan erbjuda. På det här området är det också väsentligt att vi ser till att behålla vår personal och att kontinuerligt arbeta med kompetensutveckling. De som redan arbetar i Riksbyggen ska känna att det är ett företag som kan erbjuda olika utvecklingsmöjligheter. Jag tror att vi varit ganska framgångsrika i den strävan. Att KompetensGruppen i Sverige AB utsåg oss till ”Årets kompetensföretag 2006” känns därför lite som en fjäder i hatten! Vårt goda samarbete med de fackliga organisationerna som finns inom företaget är också av stor betydelse när vi försöker leva upp till – som vi brukar säga – ”det goda medarbetarföretaget”.

Hur är det ställt med jämställdheten inom Riksbyggen? Bättre och bättre, men det finns mer att göra. Vi behöver ännu fler kvinnliga chefer och vi måste få en annan balans mellan män och kvinnor i en del strukturer. Därutöver behöver vi också få fler medarbetare på tjänstemannanivå som har invandrarbakgrund. Det är också en del i arbetet med att få väl avvägda och allsidiga arbetsplatser. Inom jämställdhetsområdet har vi gjort framsteg, men det återstår mer att göra. Och vi jobbar målmedvetet med detta.

Har Riksbyggen en ändamålsenlig organisation?

Riksbyggen arbetar kontinuerligt med kompetensutveckling.

10

Vi har en väl fungerande organisation, men den kan bli ännu bättre! Redan när jag tillträdde som vd klargjorde jag min syn på hur ett företag ska vara organiserat för att möta framtidens kunder och uppgifter så framgångsrikt som möjligt. Det synsättet har sin grund i en stark tro på platta organisationer med få chefsnivåer. Jag är en förespråkare av gränsöverskridande och kunskapsbaserade organisationer som har ett mer konsultativt arbetssätt och tar stöd av olika nätverk. Det är också viktigt att vi har en öppenhet för att fortlöpande pröva olika arbetssätt och möjligheter att ta hjälp av teknikutvecklingen. Konkreta och aktuella exempel på detta är våra tre servicecenters: Ekonomicenter (EKC) i Västerås, Kommunikationoch driftcenter (KDC) i Kalmar och Personaladministrativt center (PAC) i Östersund. De är alla exempel på etableringar som innebär att vi kan höja servicenivån, öka kvaliteten och skapa mer spännande arbetsplatser samtidigt som vi effektiviserar.

VD

Vilka är de viktigaste utmaningarna om du blickar framåt? Det övergripande är naturligtvis att Riksbyggen också i fortsättningen är ett välskött företag som har förmåga att klara av sina uppgifter på ett framgångsrikt sätt. Vi vill givetvis stärka vår marknadsposition både beräffande bygg- och förvaltningsverksamheten. Sedan anser jag att miljöfrågorna blir allt viktigare och då speciellt klimatfrågorna. Där står bostadssektorn, med sin stora andel av koldioxidbelastningen, inför stora utmaningar. De här frågorna måste stå högt på Riksbyggens dagordning. Hela bostadsbranschen – och samhället i stort – måste ta ansvar för att vi skapar en mer hållbar utveckling och på allvar tar ansvar för kommande generationers möjligheter att leva anständiga liv. Det gäller såväl lokalt som globalt. Riksbyggens styrelse har antagit en strategisk plan som jag tror kommer att betyda mycket för utvecklingen under kommande år. Den berör naturligtvis i stor utsträckning affärsverksamheten och ekonomin, men den känns också som ett bra och utmanande dokument när vi ska jobba med bland annat miljöproblematiken, medarbetarfrågor och föreningsverksamheten. Den strategiska planen innehåller också viktiga och stimulerande mål för oss som arbetar i Riksbyggen.

Det låter som att Riksbyggen har en nöjd vd! I den meningen att jag har ett spännande arbete med förmånen att få jobba tillsammans med en mängd duktiga och engagerade medarbetare och därtill ha nära relationer med ett stort antal förtroendevalda och kunder. Men jag är inte nöjd på det sättet att jag tycker vi kan slå oss till ro. Det som gör arbetet i Riksbyggen spännande är att vi ständigt jobbar med att utveckla och förbättra företaget!

Miljöfrågorna blir allt viktigare. Vi står inför stora utmaningar.

Affärsorganisation Vd

Koncerngemensamt

Affärsområde Bygg

Affärsområde Förvaltning

4 Byggregioner

7 Förvaltningsregioner

Ca 35 Serviceområden

11

12

”Jag fick mycket bra stöd när jag, helt utan erfarenhet av styrelsearbete, blev ordförande i bostadsrättsföreningen. Idag köper vi all förvaltning av Riksbyggen. De tar initiativ och kommer med förslag som både förenklar för styrelsen och förbättrar boendet och miljön.” Natasa ˇ Korác, ordförande i Riksbyggens brf Malmöhus nr 45, Malmö.

13

KOLUMNTITEL

14

FÖRVALTNING

Trygghet och utveckling går hand i hand. Oavsett om det handlar om vardagen i en bostadsrättsförening eller framtiden i ett köpcentrum. Bra fastighetsförvaltning är effektiv och kundnära, och ˇ Korác bidrar till trygghet och utveckling. För Natasa var tryggheten särskilt viktig när hon valdes till ordförande i Riksbyggens brf Malmöhus nr 45 i maj 2006, utan någon som helst erfarenhet av styrelsearbete. –Jag har en värdefull sparringpartner i Riksbyggen och får mycket stöd i min nya roll som ordförande. De sköter också själva förvaltningen på ett bra sätt, samtidigt som de tar initiativ till förändringar och förbättringar. Malmöhus brf 45 har 86 lägenheter i bostadsrättsradhus och ligger en mil från Malmö, på vägen till Sturup. När den nya, helt oerfarna, styrelsen valdes i maj 2006 hade den gamla styrelsen slutit ett avtal med Riksbyggen så sent som 14 dagar innan. – Eftersom vi, den nya styrelsen, inte hade varit med och valt Riksbyggen var vi ganska kritiska i början. De var helt enkelt tvungna att visa vad de gick för. Idag sköter de vår ekonomi, fastighetsdrift och fastighetsskötsel. Dialogen är öppen, de är lyhörda för våra behov. De tar också ansvar för föreningens ekonomi och försöker inte sälja på oss tjänster som vi inte har råd med, eller nytta av. Däremot har de bland annat förhandlat fram ett bra pris på el som vi tjänar mycket på, berättar Natasa ˇ Korác.

Den positiva utvecklingen fortsätter Förvaltningen av Riksbyggens bostadsrättsförening Malmöhus nr 45 är ett av många nya uppdrag som Riksbyggen började arbeta med under 2006. Samtidigt har uppdragen från ägare av bostadsfastigheter och fastighetsägare inom service och infrastruktur ökat. Det innebär att den positiva resultatutvecklingen som affärsområde Förvaltning inledde 2000 fortsätter.

”Under 2006 har affärsområde Förvaltning etablerat en lönsamhetsnivå som står i proportion till de långsiktigt ställda målsättningarna, vilket bådar gott för framtiden. Utvecklingen av våra nya servicecenters är nu under process och vi fortsätter satsa på nya tjänster och produkter med inriktning på bland annat energi och miljö.” Carl-Johan Hansson, chef affärsområde Förvaltning.

15

FÖRVALTNING

Resultatutveckling Ao Förvaltning 2003–2006 (Prisnivå 2006) 104 97 91

96

Nu fortsätter vi i Riksbyggen vårt utvecklingsarbete och satsar på både ökad kompetens och nya tjänster på alla områden. Vi gör det för att ligga i framkant av utvecklingen där den nya generationens bostadsrättsinnehavare ställer nya krav på expertkunskap, service och tillgänglighet. Samtidigt som myndigheterna ställer nya krav i form av regler och lagar som berör bostäder och fastigheter.

Satsningar på ökad kompetens och nya tjänster Under 2006 har vi satsat på kompetenshöjning av både medarbetare och kunder på området elsäkerhet, med målet ”Ett Elsäkert Riksbyggen”. Samtidigt lanserades en ny tjänst, ”Statuskontroll”, där vi går igenom fastighetens installationer i lägenheterna. Den blev snabbt populär bland kunderna. 2003

2004

2005

2006

Foto: Lennart Didrik

”Kungsleden arbetar med förvaltning och strukturering av fastighetsbestånd. Riksbyggens organisation är komplett med alla typer av människor som behövs, de är duktiga och ser till så att hyresgästerna är nöjda. Genom att de är lyhörda och observanta så kommer de med förslag på hur det framtida underhållet kan förbättras.” Lars Lindström, marknadsansvarig fastighetsutveckling, Kungsleden, Stockholm. På vårt nya ekonomicenter i Västerås hanteras bland annat bokföring och deklarationer.

16

FÖRVALTNING

”Vi köper yttre fastighetsskötsel av Riksbyggen. Det var inget lätt beslut att lägga ut arbetet, eftersom egna fastighetsskötare alltid har varit Lundbergs signum. Nu hittade vi en lösning där våra fastighetsskötare ägnar sig åt inre skötsel medan Riksbyggen ansvarar för yttre skötsel av de fastigheter det handlar om. Samarbetet fungerar mycket bra och det ger våra fastighetsskötare mer tid för hyresgästerna.” Roger Ekström, vice vd Fastighets AB LE Lundberg, Norrköping.

Under året startade vi ”Energilyftet” med kompetenshöjning av medarbetarna, produktutveckling och organisationsutveckling. Här är målet att vi både ska kunna bidra till att våra kunder får lägre energiförbrukning och bättre förutsättningar att ta sitt ansvar för miljön. Andra kompetenshöjande insatser under året var vidareutbildningen av serviceområdeschefer i samarbete med IFL vid Handelshögskolan i Stockholm, och utbildning av kundansvariga. Båda med strategiskt viktiga roller i företaget. Vi har arbetat långsiktigt och metodiskt med kompetensutveckling. Det resulterade i utmärkelsen ”Årets kompetensföretag 2006” av KompetensGruppen i Sverige AB och KvalitetsAkademien (läs mer på sid 35–37).

Förvaltningstjänster fördelade enligt omsättning Övriga tjänster 6% Fastighetsekonomi och finansiering 13%

Fastighetsskötsel 65%

Fastighetsdrift 16%

Nya centers för ekonomi och kommunikation För att erbjuda våra kunder snabbare och mer kostnadseffektiv service startade vi under året två nya centra. Deras huvuduppgift är att svara för våra administrativa stödprocesser, vilket ger oss ännu bättre förutsättningar att tillgodose våra kunders behov. På vårt nya ekonomicenter i Västerås hanteras bland annat bokföring och deklarationer, och vårt nya kommunikationoch driftcenter i Kalmar sköter bland annat felanmälan och Riksbyggens växel. Växeln är en funktion som vi redan tidigare samordnat med goda erfarenheter. I Östersund finns vårt personaladministrativa center. Övergången till våra gemensamma servicecenters kommer att ske successivt under året, och målet är att allt ska vara klart under andra halvåret 2007.

Förvaltningsuppdrag fördelade enligt omsättning Ägare av fastigheter och anläggningar inom service och infrastruktur 13%

Ägare av bostadsfastigheter 20%

Bostadsrättsföreningar 67%

17

KOLUMNTITEL

”Vi föll för huset med sina moderna, rena linjer och trädgårdsstaden med sina häckar längs svängda gator.” Ingemar Waldemarsson, boende i brf Eken, Växjö.

18

K0LUMNTITEL

19

BYGGNATION

Många är intresserade av våra nyproducerade bostäder. Det är ett bra betyg till våra projektledare, arkitekter och byggare. I början av december 2006 flyttade Ingemar Waldemarsson och hans sambo in i det nya radhuset i bostadsrättsföreningen Eken i Växjö. –Vi fastnade för ljuset, den öppna planlösningen och de moderna, rena linjerna. De stora fönstren, och deras placering, gör att det känns som att vara ute även när vi är inomhus. Omgivningarna, en trädgårdsstad med rötter från England, spelade också stor roll. Här finns lugn och grönska, men också närhet till staden. Allt är mycket väl genomtänkt, säger Ingemar Waldemarsson.

”Tidigare bodde vi på 3:e våningen i en äldre fastighet utan hiss, med en liten balkong. Nu har vi 3 egna våningar med både takterrass och markaltan. Vi föll för huset med sina moderna, rena linjer och trädgårdsstaden med sina häckar längs svängda gator. Hela området känns mycket genomtänkt och trevligt.” Ingemar Waldemarsson, boende i brf Eken, Växjö.

20

Ingemar Waldemarsson har bott i Riksbyggenlägenheter sedan 1980 och varit aktiv i ”sina” bostadsrättsföreningars styrelser. Nu sitter han med i den byggande styrelsen i brf Eken. – Det är roligt, jag har följt bygget från första början. Jag gillar arkitekturen av Henrik Jais-Nielsen, han har också ritat bland annat Konserthuset här i Växjö. En spännande detalj i vårt hus är det extra takrummet med en stor terrass utanför. Det gör att vi har två uteplatser att välja mellan, en på taket och en på marken, berättar Ingemar Waldemarsson.

Fler vill köpa nya bostäder Intresset för de 30 radhusen i Biskopshagen i Växjö var stort, och alla hus var sålda redan i början av 2006 trots att inflyttningen startade först i december. Intresset för nybyggda bostäder har ökat i hela landet. Under 2006 startade Riksbyggen upp totalt 1276 nya lägenheter i bostadsrätt och småhus med äganderätt. Det kan jämföras med 2005 då 1 018 bostäder påbörjades. Orsakerna till att efterfrågan har ökat är bland annat gynnsamt ränteläge, ökad tillväxt och fortsatt god investeringsvilja.

K0LUMNTITEL

21

BYGGNATION

Positiv utveckling i sikte Med fortsatt stabilt ränteläge, och en konjunktur som går i rätt riktning, ser prognoserna inför 2007 mycket positiva ut för affärsområde Bygg. Det är ännu för tidigt att säga hur beslutet att ta bort den statliga räntesubventionen på byggandet påverkar efterfrågan. Det ger en merkostnad på i snitt 115 kr/kvm, vilket innebär en något högre insats och månadsavgift för en nyproducerad lägenhet. Vi bevakar månad för månad olika faktorer som påverkar efterfrågan på bostäder, till exempel ränteläge, tillväxt, folkomflyttningar och ansamling av investeringar. I våra satsningar fortsätter vi att prioritera storstadsregionerna och tillväxtorter med växande näringsliv, bra studiemöjligheter och stort kulturutbud. För att öka tryggheten har Riksbyggen gjort en överenskommelse med Konsumentverket om konsumentinformation i samband med marknadsföring och försäljning.

Tryggare för konsumenterna För att öka tryggheten för konsumenterna har vi tagit fram en rad åtgärder. Som första företag i branschen har vi träffat en överenskommelse med Konsumentverket om konsumentinformation i samband med marknadsföring och försäljning. Det innebär att vi redovisar långsiktiga kalkyler, informerar om vad bostadsrätt innebär och erbjuder utbildning i viktiga frågor. Vårt så kallat Riksbyggenavtal ger bostadsrättsföreningen ett fast pris på sitt nybyggnadsprojekt och full kontroll över kostnaderna. Om någon lägenhet inte är såld när den är inflyttningsklar åtar vi oss, efter en fastställd tidsperiod, att köpa lägenheten. I avtalet ingår också en 5-årig garanti på bygget.

Riksbyggenbostaden växer

Påbörjade och färdigställda lägenheter 1276

1018

982

905

523

515

535

432

Vi fortsätter utvecklingsarbetet med ”Riksbyggenbostaden” som inleddes 2004 med ”Lenahuset” och ”Camillavillan” som lanserades 2005. Riksbyggenbostaden är en bostad som uppfyller högt ställda krav på kvalitet, tillgänglighet, funktionalitet, arkitektur, estetik och miljövänlighet. Här tar vi hänsyn till både samhällets krav på till exempel energieffektivitet och boendes önskemål om bland annat bättre tillgänglighet i form av större hallar och badrum. Kraven styr hur vi planerar ett byggande, från idé till färdigt hus. Det bidrar till att effektivisera byggets olika delprocesser och säkerställa en hög kvalitet. Målet är att man ska ”känna igen sig” i en Riksbyggenbostad, oavsett om det är en lägenhet i ett flerfamiljshus eller en fristående villa.

Populära BoSpar 2003

2004

2005

■ Påbörjade ■ Färdigställda

22

2006

Riksbyggens BoSpar är ett av marknadens mest förmånliga bosparande som ger förtur till alla våra nyproducerade bostäder. Alla sparmedel är placerade i värdepapper utfärdade av staten,

BYGGNATION

svenska bostadsinstitut, svenska banker eller på annat betryggande sätt. För närvarande sparar cirka 27 000 personer i BoSpar.

Bästa Riksbyggenprojektet 2006 Bostadsrättsföreningen Saturnus i Växjö, ritad av arkitekten Henrik Jais-Nielsen, har utsetts till bästa Riksbyggenprojekt 2006. Juryn lovordar allt från placeringen av husen, hustyp, lägenhetslösningar till detaljer både inom- och utomhus. Tomten är en före detta skolträdgård till en äldre skola och juryn prisar också den varsamma anpassningen till platsen. Juryn består av Claes Caldenby, professor vid Chalmers Arkitektur och Ann-Kristin Myrman, frilansskribent.

Riksbyggen på TenstaBo06 Riksbyggen var en av tolv medarrangörer till bomässan TenstaBo06 som besöktes av 60 000 människor. Temat var miljonprogrammets möjligheter och förortens utmaningar. Vår ambition var att visa att Riksbyggen kan vara en aktör i utvecklingen av miljonprogrammen och ett stöd till bostadsrättsföreningar. Vi deltog med ett besöks- och aktivitetstält med temat ”Rum för hela livet” och var värdar för mässans ”Speakers Corner”.

”Under året som gått har vi fortsatt att utveckla vår byggherreroll för att få större inflytande över projekten från idé och planering till utformning av hela bostadsområdet. Vi har också utvecklat säljsidan genom nyrekrytering och kompetensutveckling. Vi ser positivt på framtiden, under förutsättning att ränteläget är stabilt och investeringsviljan fortsätter öka.” Roger Pohjanen, chef affärsområde Bygg.

Intresset för nybyggda bostäder har ökat i hela landet.

23

KOLUMNTITEL

24

”Jag är särskilt förtjust i den öppna planlösningen och ljusgården, med 18 meters takhöjd, i mitten. Den K-märkta muralmålningen är också häftig.” Ricky Karström, platschef på Cision, Östersund.

25

FASTIGHETER

Oavsett om man hyr en lägenhet, affärslokal eller ett kontor av oss ska servicen alltid vara i toppklass. – Vi har en bra relation med Riksbyggen. Uppstår det problem, vilket det alltid gör när ett relativt stort företag hyr en lokal, så blir jag seriöst bemött och får snabb service. Det känns som om de är måna om oss, säger Ricky Karström, platschef för Cision (f.d. Observer) i Östersund, med 75 anställda. ”Vi köper inte för att sälja. Vårt fastighetsinnehav är en långsiktig kapitalplacering och vi har ambitionen att vara en bra hyresvärd för både familjer och företag. Vi jobbar mycket med energi- och miljöfrågor, och satsar bland annat på driftoptimering i våra fastigheter för att minska energikostnaderna och miljöpåverkan.” Tommy Fritz, fastighetschef.

– Muralmålningen är också häftig, säger Ricky Karström.

26

FASTIGHETER

Areatyper Butiker 1%

Att Cision hamnade i det 2 000 kvm stora kontoret i Postens gamla lokaler mitt i centrala Östersund var en slump. – Vi letade så smått efter nya lokaler och fick kontakt med Riksbyggen. När vi kom hit visade det sig att de var exakt lika stora som våra gamla lokaler, men mycket bättre lämpade för våra behov. Det var nyrenoverat och superfräscht och vi kunde flytta in utan några extra kostnader för ombyggnad och annat, säger Ricky Karström. Riksbyggen äger fastigheten på Rådhusgatan 56 i Östersund tillsammans med Fabege AB och Kungsleden AB, och sköter förvaltningen av fastigheten. Att äga fastigheter är en mycket bra kapitalplacering för Riksbyggen. I samtliga egna fastigheter sköter Riksbyggen också förvaltningen. I dagsläget äger Riksbyggen fastigheter med en sammanlagd yta på 264 000 kvm, varav 217 000 kvm är bostadsfastigheter. När det gäller bostadsfastigheter är ambitionen att öka innehavet under kommande år. De flesta fastigheterna finns i Linköping och Jönköping, men vi hel- och deläger även fastigheter i bland annat Stockholm, Karlstad, Södertälje, Östersund, Skövde, Umeå, Skellefteå och Ronneby. Det bokförda värdet för Riksbyggens helägda fastighetsbestånd är drygt 1 mdr. Marknadsvärdet bedöms överstiga bokfört värde med cirka 800 mkr.

Övrigt 3%

Kontor 13%

Bostäder 83%

Geografisk fördelning Norrköping 4%

Övriga orter 5%

Stockholm 6%

Linköping 55%

Jönköping 30%

27

KOLUMNTITEL

”Trots att Riksbyggens olika föreningar har sina särskilda ansvarsområden, utgår allt i slutändan från det organisationen en gång bildades för: att skapa ett gott boende åt så många människor som möjligt.”

28

K0LUMNTITEL

29

FÖRENINGSVERKSAMHET

Vi står stadigt på en demokratisk grund, och utvecklas genom engagemanget i alla våra föreningar. Inom Riksbyggen finns en livlig föreningsverksamhet, som i första hand ryms på fyra arenor: i bostadsrättsföreningarna, i intresseföreningarna, i lokalföreningarna och i de byggande styrelserna. Men också bland Riksbyggens centrala ägarorganisationer finns ett stort engagemang som bidrar till att folkrörelsekaraktären inte bara bibehålls, utan också utvecklas.

”Att få höra hur andra bostadsrättsföreningar hanterar olika frågeställningar är väldigt intressant.” Lise-Lott Fjell, styrelseledamot i brf Uddevallahus nr 12, Uddevalla.

30

Lise-Lott Fjell som sitter i styrelsen för Riksbyggens bostadsrättsförening Uddevallahus nr 12 har under året deltagit i flera utbildningsaktiviteter som arrangerats i samverkan mellan Riksbyggen och intresseföreningen i Bohus-Älvsborg. – För att kunna fungera på ett bra sätt i rollen som styrelseledamot är det av stor betydelse att man får ett kontinuerligt tillflöde av aktuell information och direkta kunskaper om sådant som berör en förening – ekonomi, juridik med mera. – De utbildningar som jag deltagit i har varit mycket givande. Då tänker jag inte bara på de formella föreläsningarna och olika grupparbeten. Lika viktigt är faktiskt kontakten med representanter för andra bostadsrättsföreningar. Att få höra hur de arbetar och hanterar olika frågeställningar är väldigt intressant. – Att Riksbyggen och intresseföreningarna gemensamt arrangerar kurser och konferenser tycker jag är en oerhörd styrka. Vi som har förtroendeuppdrag kan bidra med infallsvinklar och perspektiv som utgår från vår vardag i föreningslivet, medan Riksbyggen kan organisera och ordna med duktiga och kunniga föreläsare.

K0LUMNTITEL

”Tekniken är bra och den ska vi ta tillvara. Men allra viktigast är mötet mellan människor och dialogen i föreningen.” Christa Löwl, koordinator av föreningsverksamheten.

31

FÖRENINGSVERKSAMHET

Utvecklande föreningsverksamhet

”Nu när det produceras bostäder i rejäl omfattning känner man att vi verkligen är med och utvecklar samhället.” Lars Karlsson, ordförande i lokalföreningen i Nordöstra Götaland.

Christa Löwl arbetar på Riksbyggens huvudkontor och har i uppgift att koordinera mycket av föreningsverksamheten i organisationen. Hon ser det som en viktig utmaning att bidra till en ständig utveckling av folkrörelsearbetet. – Det skulle vara livsfarligt att inte pröva ny terräng och emellanåt ifrågasätta de rådande verksamhetsformerna, säger hon. – Ta bara detta med Internet. Idag har vi digitala mötesplatser som innebär att våra olika föreningar enkelt och snabbt kan beställa informations- och utbildningsmaterial via nätet. Trots att vi har kommit långt på det här området tror jag ändå att vi bara är i början när det gäller att utveckla möjligheterna till dialog. – Tekniken är bra och den ska vi ta tillvara. Men allra viktigast är trots allt föreningslivets innehåll och strukturer. Mötesformer behöver förnyas för att bli mer intressanta. Och vi måste bredda sammansättningen i gruppen förtroendevalda. Fortfarande har vi en skev fördelning när det gäller kön och ålder. Ungdomar och kvinnor är underrepresenterade. Det gäller även personer med invandrarbakgrund. – Därför är det väldigt roligt att vi nu har projekt där grupper av förtroendevalda, tillsammans med representanter för Riksbyggen, fokuserar på dessa frågor, avslutar Christa Löwl.

Spännande föreningsarbete

”Vi skapar förutsättningar för att fattiga människor ska få ett värdigt boende.” Thomas Gustavsson, ordförande i Riksbyggens biståndsgrupp.

32

I Riksbyggens olika föreningar finns över 10 000 förtroendevalda! Merparten av dessa är engagerade lokalt och regionalt. Man deltar i styrelsesammanträden, kurser, konferenser och opinionsbildar för bostadsrättens sak. Intresseföreningarna, som är regionala organ för Riksbyggens bostadsrättsföreningar, sysslar i första hand med utbildningsaktiviteter. Lokalföreningarna, som är lokala sammanslutningar av i huvudsak Riksbyggens ägarorganisationer, är mer koncentrerade på byggandet. Vanligtvis ingår representanter för lokalföreningarna i de så kallade byggande styrelserna – alltså de styrelser som tillsätts när en bostadsrättsförening formellt registrerats och innan det finns några boende som kan ta ansvar för verksamheten. På så sätt tillvaratar de bostadsrättsföreningarnas intressen. Lars Karlsson är ordförande i lokalföreningen i Nordöstra Götaland. Han tycker det har blivit mycket spännande att arbeta i lokalföreningen de senaste åren. – Under de år då bostadsbyggandet låg på en mycket låg nivå var det kanske inte lika intressant. Men nu, när det produceras bostäder i ganska rejäl omfattning, känner man att vi verkligen är med och utvecklar samhället. Och det känns som en verklig förmån, säger han.

FÖRENINGSVERKSAMHET

Andelsinnehav Folksam 0,7% Den Goda Staden 1,0% Swedbank 0,2%

KF 2,5% Lokalföreningar 4,7%

Intresseföreningar 48,0%

I El Salvador har Riksbyggen bidragit till att bostadskooperativ blivit verklighet. Tillsammans med Kooperation Utan Gränser driver Riksbyggen projektet Bygga&Bo.

LO-förbund 42,9%

Föreningsverksamhet Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer

Bostadsrättsföreningar

Bättre boende i andra länder Trots att Riksbyggens olika föreningar har sina särskilda ansvarsområden utgår allt i slutänden från det organisationen en gång bildades för: att skapa ett gott boende åt så många människor som möjligt. Därför blir det allt vanligare att olika konferenser och andra arrangemang vänder sig till alla kategorier förtroendevalda. Riksbyggens internationella biståndsengagemang är ett tydligt exempel på gränsöverskridande verksamhet. I det arbetet förenas, i bästa mening, såväl bostadsrättsföreningar som intresseföreningar, lokalföreningar och de centrala ägarorganisationerna. Thomas Gustavsson är ordförande i Riksbyggens biståndsgrupp. Han är imponerad av den uppslutning som finns kring insamlingen Bygga&Bo. – På drygt tre år har de olika organisationsleden samlat in 7,1 miljoner kronor som gått till Kooperation Utan Gränser. Med Sida-bidrag har dessa pengar mångdubblats och bland annat bidragit till bostadskooperativ verksamhet i El Salvador och Vietnam. – I Riksbyggens stadgar står att organisationen ska främja internationell samverkan. Och jag kan knappast tänka mig något lämpligare än att vi skapar förutsättningar för fattiga människor i tredje världen att få ett värdigt boende, säger Thomas Gustavsson.

Riksorganisationer

Lokalföreningar

Intresseföreningar

Fullmäktige

Styrelse

33

KOLUMNTITEL

”Tar man för sig så har man alla möjligheter i Riksbyggen.” Jane Eyre, administratör på Riksbyggen i Stockholm.

34

MEDARBETARE

Utmärkelsen ”Årets Kompetensföretag” visar att vi har valt helt rätt väg för att få både medarbetarna och företaget att växa. – Ingen behöver sitta fast på samma ställe, med samma arbetsuppgifter, i evighet. Det är jag ett levande bevis för. Det finns många olika sätt att utveckla sin kompetens, både genom mer omfattande utbildningar och självutbildning genom intranätet, säger Jane Eyre, administratör på Riksbyggen serviceområde hyresrätter i Årsta, Stockholm. Jane Eyre började på Riksbyggen 2000. Då var hon nyutbildad fastighetstekniker men fick jobb som fastighetsskötare och blev så småningom maskinist. – Sedan råkade jag ut för en bilolycka och fick en whiplashskada som gör att jag inte kan arbeta ovanför axelhöjd. I det läget hade vilken annan arbetsgivare som helst sparkat ut mig, men Riksbyggen ville behålla mig. Jag fick en datautbildning och introduktion i Summarum, det nya system vi använder för att administrera förvaltningen. Idag utbildar jag i min tur andra medarbetare i Summarum, berättar Jane Eyre. – Jag går också KUL-utbildningen (KompetensUtveckling för Ledamöter) och räknar med att vara klar i maj. Den har gett mig mycket ny kunskap, framför allt i juridiska frågor som är viktiga för bostadsrättsföreningarna, fortsätter hon.

Från fastighetsbolag till kompetensföretag För fem år sedan började Riksbyggen att på allvar arbeta med kompetensfrågorna på ett strukturerat och långsiktigt sätt. Det är ett viktigt steg på vägen mot målet att bli ”det goda medarbetarföretaget” och en attraktiv arbetsgivare. För många medarbetare innebär det stora möjligheter att växa i sina yrkesroller och utvecklas som människor genom olika kompetensutvecklingsprogram. Under 2006 gav det också resultat i form av den prestigefyllda utmärkelsen ”Årets Kompetensföretag”, som delas ut av

”Det är i det dagliga mötet mellan Riksbyggens medarbetare och våra kunder som vi bedöms när det gäller kompetens, professionalism och affärsmannaskap. Vi är också ett kooperativt företag, våra kunder är våra ägare. Våra värderingar präglas av samhällsansvar, tydligt konsumentperspektiv och långsiktigt ansvarstagande. Då är det naturligt att vi vill vara det goda medarbetarföretaget och en attraktiv arbetsgivare. Det är också viktigt eftersom vi står inför utmaningen att rekrytera 1 500 nya medarbetare till 2015.” Mari Broman, vice vd och ansvarig för övergripande koncernstöd.

35

MEDARBETARE

Anställda i moderföreningen fördelat på kvinnor och män Kvinnor arbetare 13,3% Män tjänstemän 21,6%

Kvinnor tjänstemän 18,5%

Män arbetare 46,6%

KompetensGruppen i Sverige AB. Vi har tidigare varit nominerade två år i rad. Bland de andra pristagarna finns bland andra Statoil, Volvo och Kinnarps. Juryns motivering lyder: ”Riksbyggen har sedan flera år en medveten strategisk kompetensutveckling i syfte att stärka såväl företag som medarbetare. Satsningen bär redan frukt men det hindrar inte Riksbyggen att fördjupa och bredda kompetensen där behovet finns. Med hjälp av ett IT-baserat kompetenssystem kan alla chefer rekrytera, bemanna och marknadsföra rätt kompetens. I en pågående nästa fas utbildas alla medarbetarna till att kunna använda IT-satsningen för att vidga sin egen utveckling. Riksbyggen går från att vara ett fastighetsbolag till att vara ett kompetensföretag.”

1 500 nya medarbetare till 2015 Nu står Riksbyggen inför ett generationsskifte. Före 2015 räknar vi med att nyanställa 1 500 medarbetare. För att vi ska vara en intressant arbetsgivare för unga människor i framtiden krävs det att vi fortsätter på den vägen vi valt. Riksbyggen ska fortsätta erbjuda sina medarbetare förnyelse och utveckling genom bland annat ny kompetens, öppenhet, inflytande och delaktighet. Vår syn på kompetens, där kunskap, vilja och förmåga är nyckelord, ska genomsyra hela organisationen. Det är viktigt eftersom vår verksamhet är mycket decentraliserad. Riksbyggen ska vara ett företag som präglas av mångfald, med medarbetare som har olika kunskaper, erfarenheter, kompetens och bakgrund. Varje människa ska ses som den unika individ hon är.

Kompetens för bättre konkurrenskraft

Riksbyggen arbetar systematiskt med kompetensutveckling genom att utvärdera vilken kompetens vi har idag, och vad vi behöver imorgon.

36

Vi arbetar systematiskt med kompetensutveckling genom att utvärdera vilken kompetens Riksbyggen har idag, vad vi behöver i morgon och i framtiden. Under 2006 fortsatte projektet ”Dator för alla”, både genom utbildningar i samarbete med Lernia och genom interna coacher. Den populära KUL-utbildningen (KompetensUtveckling för Ledamöter) genomfördes för tredje året i rad. I oktober 2006 startade KUA-utbildningen som vänder sig till kundansvariga medarbetare. Programmet fokuserar på områden som försäljning, affärsmannaskap och teamledning. Målet är att utveckla både rollen som kundansvarig i stort och den enskilde medarbetarens kompetens. Tillsammans med IFL vid Handelshögskolan i Stockholm har vi tagit fram ett utvecklingsprogram för serviceområdescheferna i Riksbyggen. Syftet är att stärka dem när det gäller ledarskap, affärsmannaskap, personlig utveckling och förändringsledarskap.

MEDARBETARE

Åldersfördelning bland arbetare –25 år 3,7% 61– år 8,0%

26–30 år 4,7% 31–35 år 11,4%

56–60 år 15,3%

36–40 år 11,9%

51–55 år 15,9% 41–45 år 13,5% 46–50 år 15,6%

Åldersfördelning bland tjänstemän –25 år 2,0% 61– år 10,2%

26–30 år 5,7% 31–35 år 9,6%

56–60 år 18,8% Under 2006 blev Riksbyggen utsett till ”Årets kompetensföretag”. 36–40 år 13,6%

51–55 år 13,0% 41–45 år 14,4% 46–50 år 12,7%

Riksbyggens sjukfrånvaro 2006 Fördelat på ålder

7,27% Totalt

4,19% 3,15%

5,29% 5,79%

Att det finns ett stort engagemang i Riksbyggen visar den höga svarsfrekvensen i årets medarbetarundersökning. Hela 85 procent av medarbetarna deltog i undersökningen, medan den ”normala” svarsfrekvensen för den här typen av företag brukar vara cirka 70 procent. De sex områden som mäts är arbetsorganisation, personlig arbetssituation, organisationsklimat, kundorientering, handlingskraft och ledarskap. Undersökningen visar att vi anser oss vara starkast på kundorientering och handlingskraft. På frågan ”Om du sammanfattar ditt arbete och din arbetssituation, hur trivs du då?” svarade 83 procent att de trivs bra eller mycket bra vilket, enligt undersökningsföretaget, är en mycket hög siffra.

8,12% 8,18%

Bra resultat i medarbetarundersökningen

6,90%

9,86%

Under 2007 planerar vi också en ny omgång av ledarutvecklingsprogrammet ”Framtidens ledare”. Programmet genomfördes 2004 med mycket gott resultat, idag har 75 procent av deltagarna en ledarroll inom Riksbyggen. Det rekryteringsprojekt som startade 2006 fortsätter. I projektet har en strategi tagits fram som säkerställer Riksbyggens nuvarande och framtida kompetensbehov. Alla rekryterande chefer erbjuds en utbildning i rekrytering och det introduktionsprogram som finns kommer att utvecklas under 2007.

Kvinnor

Män

■ 50 år eller äldre ■ 30–49 år ■ 29 år eller yngre

37

KOLUMNTITEL

38

”Efter fyra år som bygg- och projektledare ville jag gå vidare och sökte Riksbyggens ledarutvecklingsprogram ’Framtidens ledare’. Det var mycket välorganiserat och utvecklande, både för mig som person och för min roll i organisationen. Ett år efter avslutad utbildning annonserade Riksbyggen jobbet som byggchef i byggregion Öst. Jag sökte det och blev matchad mot dem som sökte externt. Gick igenom samma intervjuer och tester som dem innan jag fick jobbet. Det var skönt att känna att jag stod mig i konkurrensen! ’Framtidens ledare’ är ett ledarutvecklingsprogram som är gemensamt för affärsområdena Bygg och Förvaltning. Sedan har vi inom affärsområde Bygg också ett eget, mycket gediget, program för kompetensutveckling. Riksbyggen har överhuvudtaget en mycket ambitiös inställning till kompetensutveckling. Jag tror vi ligger i framkant i jämförelse med andra företag.” Michael Stenberg, byggchef, Riksbyggen byggregion Öst, Norrköping.

39

KOLUMNTITEL

40

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens rapport enligt Riksbyggens kod för bolagsstyrning jämte intern kontrollrapport. Utifrån ”Svensk kod för bolagsstyrning” utvecklade Riksbyggen under 2005 en egen kod, ”Riksbyggens kod för bolagsstyrning” (koden), som har anpassats till Riksbyggens förutsättningar. Denna kod antogs vid fullmäktige i juni 2005. Koden bygger på principen om att ”följa eller förklara” det vill säga i den mån Riksbyggen inte lever upp till kodens krav ska förklaring och motivering lämnas. Syftet med koden är att skapa förutsättningar för en aktiv och stark ägarroll inom ramen för en väl avvägd maktbalans och ansvarfördelning mellan ägare, styrelse och ledning. Samtidigt som den ska skapa transparens gentemot ägare, kapitalmarknad och samhälle i övrigt. Implementering av nya och förändrade processer till följd av kodens krav sker successivt. Under 2006 har en översyn av koden genomförts. Styrelsen har beslutat att förelägga ett reviderat förslag till kod till fullmäktige 2007. Bolagsstyrningsrapporten har inte granskats av Riksbyggens revisorer.

Styrande organ

Intern kontroll omfattar samtliga affärsområden och dotterföretag inom Riksbyggen och innefattar metoder och aktiviteter som syftar till att säkra Riksbyggens tillgångar, finansiella rapportering samt efterlevnad av lagar och förordningar. Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena Förvaltning och Bygg, samt verksamheterna inom Finans och Fastigheter. I Riksbyggen pågår en övergripande utvärdering av kontrollmiljön och företagets nyckelprocesser. Projektet bedöms vara avslutat 2007 då riskanalyser, utvärderingar och anpassningar av kontroller i verksamheten ska vara genomförda.

Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer

Bostadsrättsföreningar

Intern kontroll

Riksorganisationer

Lokalföreningar

Intresseföreningar

Fullmäktige Revisorer

Valberedning Styrelse

Företagsledning

41

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsen utvärderar årligen behovet av att inrätta en särskild intern granskningsfunktion (internrevision). Riksbyggen har en klar ansvarsfördelning, intern kontroll och resultatuppföljning sker dessutom på flera nivåer i organisationen, såväl på lokal som på koncernnivå. Mot bakgrund av detta bedömer styrelsen att ett behov av en särskild granskningsfunktion inte föreligger.

Andelsägare Per 31 december 2006 hade Riksbyggen 244 andelsägare. Andelsägarna består av tre kategorier: intresseföreningar, riksorganisationer och lokalföreningar. Andelsägare

Antal andelar

Röstandel

Sv Byggnadsarbetareförbundet Sv Kommunalarbetareförbundet Sv Målareförbundet Kooperativa Förbundet Sv Elektrikerförbundet Stiftelsen Den Goda Staden

267 540 147 330 56 994 30 140 29 490 12 000

22,4% 12,3% 4,8% 2,5% 2,5% 1,0%

35 Intresseföreningar 32 Lokalföreningar Övriga

573 664 55 772 20 878

48,0% 4,7% 1,8%

Styrande organ Intresseföreningarna är bostadsrättsföreningarnas ägar- och intresseorganisationer. De har till uppgift att kanalisera och tillvarata bostadsrättsföreningarnas intressen i Riksbyggen. Lokalföreningarna har lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer som medlemmar. Dess främsta uppgifter är att bedriva opinionsarbete kring frågor som har med bostadsbyggande att göra samt aktivt följa den lokala bostadsmarknaden. Lokalföreningarna bildar nya bostadsrättsföreningar och tillsätter styrelser för dessa, så kallade byggande styrelser. Bland riksorganisationerna finns både fackliga organisationer inom LO och kooperativa företag/organisationer. Riksbyggens högsta beslutande organ, fullmäktige, har 75 ledamöter som utses av intresseföreningar, lokalföreningar och riksorganisationer i förhållande till hur många andelar de har av det totala andelskapitalet. Fullmäktige tar ställning till vd:s och styrelsens förvaltning av föreningen för det gångna året, beslutar om riktlinjer för den fortsatta verksamheten och väljer styrelse för föreningen. Fullmäktige beslutar även om storleken på utdelningen till ägarna.

Valberedningen Fullmäktige utser en valberedning eller anger hur ledamöterna i valberedningen utses. Valberedningen representerar Riksbyggens andelsägare. Valberedningen ska ha minst tre ledamöter, varav en ska vara ordförande. Senast sex månader före ordinarie fullmäktige ska namnen på ledamöterna i valberedningen offentliggöras. Informationen ska finnas på Riksbyggens hemsida. Valberedningen ska på fullmäktige lämna förslag till styrelseordförande och övriga ledamöter i styrelsen, revisorer, arvodering av revisionsinsatser och principer för styrelsearvoden samt styrelsearvoden uppdelat mellan styrelseordförande, övriga ledamöter och eventuell ersättning för utskottsarbete. Som underlag till valberedningens förslag ska valberedningen till fullmäktige presentera en utvärdering av styrelsen.

Styrelsen Vid fullmäktige 2006 omvaldes till ordinarie styrelseledamöter på 2 år Nina Jarlbäck, Stig Larsson, Lars-Åke Lundin och Christina Norrman. Utöver dessa bestod styrelsen av följande ledamöter, vars mandatperiod inte utgått, Hans Tilly, ordförande, Margareta Carlsson, Sune Svensson, Ylva Thörn samt Allan Sörensen, dåvarande vd i Riksbyggen. Fullmäktige omvalde vidare som ersättare på 1 år Thomas Gustavsson, Claes Petersson och Hans Aronsson. Till fullmäktige anmäldes att SIF utsett Ulla Sundberg som ordinarie ledamot i styrelsen med Jan Steenson som ersättare. Fastighetsanställdas förbund anmälde Henry Gabrielsson som ordinarie ledamot med Nils-Erik Ekengren som ersättare. Beträffande presentation av ledamöterna hänvisas till sid 46. Styrelsens arbete bedrivs utifrån lagen om ekonomiska föreningar, övrig lagstiftning, stadgar, koden samt i enlighet med av styrelsen fastställd arbetsordning och vd-instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och vd samt formerna för den finansiella rapporteringen. Styrelsen har också under året fastställt en årsagenda för sitt arbete. Nedan följer några av de viktigaste frågorna som styrelsen har att behandla under året: • Strategidiskussion. • Utvärdering av verkställande direktörens prestationer i jämförelse med fastställda lång- och kortsiktiga mål. • Utvärdering av styrelsens arbetsformer och beslutsrutiner med genomgång och fastställande av eventuellt ändrad arbetsordning jämte instruktioner för vd och avseende ekonomisk rapportering. • Fastställande av placeringspolicy.

42

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

• Fastställande av rapporteringsinstruktion, i vilken ska anges när och hur sådana uppgifter som behövs för styrelsens fortlöpande bedömning av Riksbyggen och koncernens ekonomiska situation ska sammanställas och rapporteras till styrelsen. • Utvärdering av den interna kontrollen i den finansiella rapporteringen. • Årsredovisning. • Fastställande av attestordning.

Företagsledning och organisationsstruktur Riksbyggens verksamhet är organiserad i affärsområdena Bygg och Förvaltning samt verksamheterna Finans och Fastigheter. Representanter från dessa ingår tillsammans med vd i företagsledningen. Företagsledningen har regelbundna ledningsgruppsmöten. Vid dessa möten avhandlas väsentliga frågor inom företaget och i omvärlden, som till exempel beslut om igångsättning av byggprojekt. Vidare sker en fortlöpande rapportering av resultat och ställning samt utfallet av projekt och en genomgång av andra viktiga bevakningsområden.

• Budget.

Ersättning till företagsledningen Under året har sju styrelsemöten hållits. Styrelsen har vid sammanträdena behandlat frågor om affärs- och marknadsutvecklingen, resultatrapporter, resultatprognoser, budget, övriga beslutsfrågor och affärsengagemang. Ett styrelsemöte ägnas åt strategifrågor och Riksbyggens långsiktiga mål. Styrelsen fastställer även en placeringspolicy som reglerar hur Riksbyggens finansiella tillgångar ska placeras. På styrelsemötet i april beslutade styrelsen att utse Sten-Åke Karlsson till vd från och med den första augusti 2006 i samband med Allan Sörensens pensionering Utvärdering av styrelsens arbete 2006 har skett under 2007. Vidare har ett antal projekt som startades under 2005 slutförts under 2006. Återstående projekt slutförs under 2007. Dessa projekt syftar till att förändra företagets processer för att på ett effektivt sätt dokumentera hur styrelsen säkerställer den interna kontrollen i den finansiella rapporteringen.

Styrelsen fastställer ersättning och övriga anställningsvillkor för Riksbyggens verkställande direktör. Det är styrelseordförandens ansvar att fortlöpande utvärdera verkställande direktörens arbete. Verkställande direktören beslutar om ersättning och övriga anställningsvillkor för övriga befattningshavare i företagsledningen samt rapporterar detta till styrelsen. Stockholm i april 2006 Styrelsen

Revisorer Revisorer valda vid fullmäktige 2006 är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med auktoriserade revisorn Lars Wennberg som huvudansvarig och lekmannarevisorerna Ulrik Wallström, Sv Målareförbundet och Leif Hjelm, Sv Byggnadsarbetareförbundet. I samband med styrelsens bokslutssammanträde i april 2006 medverkade den auktoriserade revisorn Lars Wennberg. Detta möte inleddes utan närvaro av verkställande direktören eller annan person från Riksbyggens ledning. Efter denna information till ledamöterna i styrelsen deltog verkställande direktören och övriga personer från Riksbyggens ledning. Revisorn redovisade sina slutsatser från revisionen av 2005 års räkenskaper och förvaltning. På uppdrag av företagsledningen genomför revisorerna årligen utvidgad granskning av intern kontroll vid två till tre affärsregioner. Granskningen fokuseras på efterlevnaden av Riksbyggens ledningssystem, ILS, avseende den finansiella rapporteringen, IT-frågor och skydd av tillgångar.

43

KOLUMNTITEL

”När man studerar Riksbyggens produktionsstatistik framgår det att vi är verksamma i hela landet. Det känns väldigt bra.” Hans Tilly, styrelseordförande.

44

K0LUMNTITEL

45

STYRELSEN

Styrelse och företagsledning Styrelse 1. Hans Tilly, f 1949. Ordförande. Förbundsordförande Byggnads. Till Riksbyggens styrelse 1997.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2. Thomas Gustavsson, f 1958. Andre förbundsordförande i Byggnads. Förste suppleant. Till Riksbyggens styrelse 2002. 3. Stig Larsson, f 1949. Förbundsordförande i Svenska Elektrikerförbundet. Till Riksbyggens styrelse 2002. 4. Ylva Thörn, f 1954. Förbundsordförande i Svenska Kommunalarbetareförbundet. Till Riksbyggens styrelse 1997. 5. Nina Jarlbäck, f 1946. Styrelseordförande Kooperativa Förbundet. Till Riksbyggens styrelse 2001. 6. Lars-Åke Lundin, f 1950. Förbundsordförande i Svenska Målareförbundet. Till Riksbyggens styrelse 2002. 7. Hans Aronsson, f 1943. Ordförande i Riksbyggens lokalförening i Skaraborg. Tredje suppleant. Till Riksbyggens styrelse 1986. 8. Sune Svensson, f 1946. Ordförande i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Bohus-Älvsborg. Till Riksbyggens styrelse 2000. 9. Claes Petersson, f 1946. Ordförande i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Södra och Mellersta Skåne. Andre suppleant. Till Riksbyggens styrelse 2001. 10. Margaretha Carlsson, f 1951. Ordförande i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Norra Västerbotten. Till Riksbyggens styrelse 2000.

46

STYRELSEN

11

12

11. Christina Norrman, f 1954. Styrelseledamot i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Västra Östergötland. Till Riksbyggens styrelse 2002.

Revisorer

12. Nils-Erik Ekengren, f 1969. Personalrepresentant. Utsedd av Fastighetsanställdas klubbar. Suppleant. Till Riksbyggens styrelse 2006.

Ulrik Wallström, Förbundskassör i Svenska Målareförbundet. Revisor sedan 1992.

13. Henry Gabrielsson, f 1958. Personalrepresentant. Utsedd av Fastighetsanställdas klubbar. Till Riksbyggens styrelse 2003.

13

14

Leif Hjelm, Biträdande ekonomichef i Byggnads. Revisor sedan 2005.

Lars Wennberg, Öhrlings. PricewaterhouseCoopers AB. Revisor sedan 1999.

14. Ulla Sundberg, f 1948. Personalrepresentant. Utsedd av PTK-klubbarna. Till Riksbyggens styrelse 2005. 15. Jan Steenson, f 1947. Personalrepresentant. Utsedd av PTK-klubbarna. Suppleant. Till Riksbyggens styrelse 2006.

Företagsledning 15

16

16. Sten-Åke Karlsson, f 1951. Verkställande direktör. Tidigare distriktskontorschef, affärsområdeschef och vice vd i Riksbyggen. Har genomgått företagsledarutbildning vid Institutet för företagsledning (IFL). 17. Mari Broman, f 1951. Vice vd och chef för Koncernstöd.

17

18

18. Åsa Ohlström, f 1955. Ekonomi- och finanschef. 19. Roger Pohjanen, f 1960. Chef affärsområde Bygg. 20. Carl-Johan Hansson, f 1965. Chef affärsområde Förvaltning.

19

20

47

KOLUMNTITEL

48

K0LUMNTITEL

”Vi har haft en målmedveten strävan att successivt stärka kapitalbasen så att vi kan klara eventuella framtida påfrestningar. För Riksbyggen är det av stor betydelse att andelsägare, kunder och medarbetare kan känna trygghet och veta att företaget står på en stabil grund.” Sten-Åke Karlsson, vd.

49

KOLUMNTITEL

Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2006 Riksbyggen ekonomisk förening Org nr 702001-7781 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51 KONCERNEN Koncernens resultaträkning 55 Koncernens balansräkning 56 Koncernens eget kapital och skulder 57 Koncernens förändringar i eget kapital 58 Kassaflödesanalys för koncernen 59 MODERFÖRENINGEN Moderföreningens resultaträkning 61 Moderföreningens balansräkning 62 Moderföreningens eget kapital och skulder 63 Moderföreningens förändringar i eget kapital 64 Kassaflödesanalys för moderföreningen 65 Noter 67 Revisionsberättelse 96

Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor och uppgifterna inom parentes avser föregående år.

50

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förvaltningsberättelse 2006 Riksbyggens verksamhetsidé Riksbyggens verksamhetsidé är att utveckla attraktiva boendemiljöer genom att erbjuda: • Nyproduktion av bostäder med, i första hand, bostadsrätt. • Ombyggnationer åt Riksbyggens bostadsrättsföreningar. • Ett brett utbud av förvaltningstjänster för Riksbyggens bostadsrättsföreningar.

Riksbyggens exploateringsmark var per 31/12 2006 bokförd till 597 mkr (343 mkr). Bindande villkorade avtal om markanvisningar och markförvärv har därutöver tecknats omfattande cirka 636 mkr (594 mkr). Nettoomsättningen under 2006 uppgick till 2 606 mkr (1 862 mkr) och rörelseresultatet till 254 mkr (151 mkr). Av omsättningen utgjorde entreprenaduppdrag i ombyggnadsverksamheten 490 mkr (423 mkr). Medelantalet anställda under året har varit 113 (105).

• Rabatt (återbäring) till Riksbyggens andelsägande förvaltningskunder.

Affärsområde Förvaltning Affärsinriktningen är i första hand Riksbyggens bostadsrättsförvaltning med grunden i förvaltningstjänster till Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Riksbyggen är en leverantör som erbjuder ett totalkoncept av förvaltningstjänster anpassat till bostadsrättsmarknaden. Under året har rabatt (återbäring) lämnats till Riksbyggens andelsägande förvaltningskunder. Återbäringen för 2006 är 2,5 procent på köpta förvaltningstjänster och beräknas uppgå till 16,0 mkr som kommer att betalas ut under 2007. Under 2006 uppgick den utbetalade återbäringen till 15,2 mkr. Riksbyggen är även en kvalificerad fastighetsförvaltare och en attraktiv leverantör åt andra fastighetsägare. Idag förvaltas cirka 2 300 bostadsrättsföreningar. Därutöver finns cirka 1 100 uppdrag åt andra fastighetsägare.

• Försäljning av vårdfastigheter till Kungsleden.

Riksbyggen vänder sig till marknadssegmenten:

• Utsett till årets kompetensföretag.

• Bostadsrättsföreningar.

• Styrelsen utsåg Sten-Åke Karlsson till ny vd från och med 1/8 2006.

• Ägare av bostadsfastigheter.

• Väl anpassad service till andra kunder på fastighetsmarknaden. • Bevakning av Riksbyggenföreningarnas intressen. Som medlems- och intresseorganisation verkar Riksbyggen också för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. All verksamhet inom Riksbyggen ska präglas av kvalitet, service och miljömedvetenhet. Viktiga händelser under året: • Fortsatt god utveckling inom kärnområdena Bygg och Förvaltning.

Moderföreningen Affärsområde Bygg Under 2006 påbörjades, enligt Boverket, totalt 36 000 lägenheter i Sverige i faktisk mening vilket innebär en ökning med cirka 13 procent jämfört med 2005 då 31 800 lägenheter påbörjades. Största ökningen låg på flerbostadshus som ökade med cirka 16 procent. Fördelningen under perioden är 13 300 lägenheter i småhus och 22 700 lägenheter i flerbostadshus. SCB redovisar att 44 400 bostäder inrapporterades som påbörjade genom nybyggnad förra året. Boverket uppskattar att 8 500 av dessa är tidigarelagda byggstarter för att få möjlighet till investeringsstöd eller räntebidrag, s.k. Odellplattor. SCB redovisar att fördelningen under perioden är 13 500 lägenheter i småhus och 30 900 lägenheter i flerbostadshus. Riksbyggen påbörjade under 2006 totalt 1 276 (1 018) lägenheter i nyproduktion varav 1 117 i bostadsrätt samt 159 i småhus med äganderätt. Vid årsskiftet 2006/07 hade Riksbyggen 23 (34) osålda lägenheter och småhus i färdigställda projekt.

• Ägare av fastigheter och anläggningar inom service och infrastruktur. Riksbyggen har under året förvärvat Realia Service AB (tillträde 1/6 2006) med cirka 40 medarbetare och Aberdeen Property Services Investors AB (tillträde 1/1 2007) med cirka 30 medarbetare. Affärsområde Förvaltning redovisar för år 2006 ett starkt resultat. Därmed befästs den positiva resultat- och marginalutvecklingen sedan år 2000. Nettoomsättningen under 2006 uppgick till 1 554 mkr (1 435 mkr) och rörelseresultatet till 80 mkr (60 mkr) efter avdragen rabatt. Medelantalet anställda under året har varit 2 226 (2 202). Dotterföretag I koncernen finns 16 dotterföretag, varav merparten äger fastigheter/ exploateringsmark. Finansiell verksamhet Riksbyggen bedriver en omfattande finansiell verksamhet. I verksamhetsområdet ingår bland annat koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt förvaltningsfastigheter.

51

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Därutöver bedrivs en omfattande inlåningsverksamhet med främst bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen som bas. Kapitalförvaltning av denna inlåning samt koncernens överskottslikviditet är också en viktig uppgift. Medelantalet anställda under året har varit 15 (15).

Riksbyggen har via kreditavtal med Swedbank per 31/12 2006 lyft 2 006 mkr (1 694 mkr). För upptagen kredit har värdepapper motsvarande kreditbeloppet ställts som säkerhet. Outnyttjade bindande kreditramar uppgick 31/12 2006 till 150 mkr (150 mkr) och avser i sin helhet moderföreningen.

Finansiella mål Som övergripande finansiellt mål för koncernen gäller under år 2006 följande:

Placeringar Koncernens likvida medel inklusive kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar uppgick 31/12 2006 till 8 310 mkr (7 613 mkr). Moderföreningens likvida medel inklusive kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar uppgick 31/12 2006 till 8 308 mkr (7 612 mkr). Den genomsnittliga räntebindningstiden på placeringsportföljen uppgick 31/12 2006 till 2,0 månader (2,7 månader).

• Det egna kapitalet ska förräntas med minst 5 procent per år efter skatt men före återbäring. • Därutöver ska andelskapitalet ge en utdelning på minst 6 procent. • Soliditeten ska vara 30 procent över tiden. Finansiella risker För hanteringen av Riksbyggens finansiella risker har styrelsen fastställt en placeringspolicy vilket begränsar exponeringen mot ränteoch kreditrisker. För att löpande analysera ränteutvecklingens påverkan på det finansiella resultatet marknadsvärderas Riksbyggens placeringsportfölj. Ränterisken, uttryckt som värdeförändringen i portföljen vid 1 procent förändring av marknadsräntorna, var 31/12 2006 cirka 11 mkr (17 mkr). Kreditrisken i kundfordringarna är begränsade då de avser ett stort antal kunder. Moderföreningen har tecknat försäkring i Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB för bland annat kredit- och borgensförluster. I bolaget finns avsättningar i form av säkerhetsreserv och reserv för oreglerade skador om totalt 527 mkr (544 mkr). Moderföreningen har sedan 2003 en placering i ett 10-årigt förlagslån i Swedbank Hypotek om 500 mkr. Under 2006 placerade moderföreningen i ett 10-årigt förlagslån i Swedbank om 100 mkr och i en Tier1 i SBAB om 50 mkr. Några valutarisker eller risker i derivatpositioner finns ej. Likviditetsrisken är begränsad mot bakgrund av koncernens kassaflöde och goda likviditet. Placeringarnas löptid matchar väl löptiden på den tidsbundna inlåningen. Övriga finansiella tillgångars och skulders redovisade värden utgör en god approximation av verkliga värden. Inlåning/Krediter Den tidsbundna inlåningen från bostadsrättsföreningar med flera i moderföreningen är fortsatt stabil och uppgick 31/12 2006 till 3 423 mkr (3 279 mkr). Den avtalade bindningstiden varierar i genomsnitt mellan 1–6 månader och uppgick 31/12 2006 till 3,2 månader (3,8 månader). Någon säkerhet för inlåning är ej ställd.

52

Soliditet Det synliga riskbärande kapitalet, beräknat som beskattat eget kapital plus 72 procent av obeskattade reserver, uppgick till 4 251 mkr (3 991 mkr) för koncernen och till 3 712 mkr (3 553 mkr) för moderföreningen. Det riskbärande kapitalets andel av balansomslutningen (soliditeten) utgjorde 33,6 procent (31,7 procent) för koncernen och 29,0 procent (28,1 procent) för moderföreningen. Koncernens balansomslutning uppgick till 12 659 mkr (12 591 mkr). Av balansomslutningen utgjorde 1 295 mkr (2 072 mkr) dotterbolags kortfristiga fordringar på bostadsrättsföreningar som säkerställts genom att moderföreningen erhållit motsvarande belopp från berörda bostadsrättsföreningar. I moderföreningen erhållna belopp redovisas i pågående entreprenaduppdrag. Förvaltningsfastigheter Den starka finansiella ställningen har möjliggjort uppbyggnaden av ett betydande, obelånat bestånd av förvaltningsfastigheter med ett bokfört värde den 31/12 2006 om 1 018 mkr (1 229 mkr) i koncernen och 713 mkr (918 mkr) i moderföreningen. Under året har ett bestånd av vårdfastigheter avyttrats med en reavinst om cirka 85 mkr i koncernen (35 mkr). Det konsoliderade fastighetsbeståndet omfattar cirka 264 000 kvm varav 217 000 kvm utgörs av bostäder (3 211 lägenheter). Geografiskt är beståndet koncentrerat till Linköping, Jönköping och Stockholm. Direktavkastningen 2006 inklusive räntebidrag var 8,9 procent (8,8 procent). Vakansgraden i ytor är cirka 3,6 procent (4,5 procent) med hyresbortfall motsvarande cirka 9 mkr (14 mkr). Det samlade marknadsvärdet för koncernens förvaltningsfastigheter bedöms överstiga det bokförda värdet med cirka 800 mkr (630 mkr).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Investeringar Under rapportperioden har investeringar i inventarier, verktyg och installationer skett med 28 mkr (26 mkr) i koncernen och med 27 mkr (26 mkr) i moderföreningen. Nettoomsättning och resultat Koncernens nettoomsättning för 2006 uppgick till 4 402 mkr (3 820 mkr) och resultatet före skatt till 566 mkr (647 mkr, varav 256 mkr utgjordes av reavinst vid försäljning av Riksbyggen Serviceboende AB). Motsvarande siffror för moderföreningens nettoomsättning utgör 4 337 mkr (3 521 mkr) respektive 331 mkr (559 mkr). I resultatet ingår återvunna tidigare nedskrivna fordringar om 21 mkr (26 mkr). Moderföreningens intäkter från dotterföretag uppgick till 8 mkr (8 mkr). Dotterföretagens intäkter från moderföreningen uppgick till 94 mkr (81 mkr). I enlighet med branschpraxis ingår utlägg för bostadsrättsföreningars räkning i nettoomsättningen. Resultat och ställning 5 år (mkr)

Nettoomsättning Resultat före skatt Årets resultat Eget kapital Balansomslutning Soliditet, % Likvida medel* *

2006

2005

2004

2003

2002

4 402 566 433 4 251 12 659 34 8 310

3 820 647 501 3 991 12 591 32 7 613

3 616 501 367 3 492 11 045 32 6 320

3 117 266 265 3 106 9 994 31 5 259

2 892 215 159 2 656 9 774 27 5 041

Inklusive kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar.

Den framtida utvecklingen Riksbyggen fortsätter att fokusera på sina kärnverksamheter Bygg och Förvaltning. Därutöver kommer ytterligare vikt att läggas på att utveckla Riksbyggens innehav av förvaltningsfastigheter. Affärsområdet Bygg kommer successivt att öka antalet nybyggda bostäder samt därmed också förbättra sitt resultat. Denna satsning ska baseras på de förväntade marknadsutsikterna samt fortsatt tecknande av förhandsavtal för att minimera marknadsriskerna. Affärsområdet Förvaltning förväntas fortsätta sin positiva utveckling med såväl förbättrade marginaler som viss volymtillväxt. Koncernens förvaltningsfastigheter och mycket goda finansiella ställning är en stabil grund för fortsatt tillfredsställande kassaflöde och resultat. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 1 508 388 810 kr, disponeras enligt följande: Avsättes till reservfonden Utdelning, 10% av andelskapitalet Balanseras i ny räkning Summa

12 655 000 59 690 400 1 436 043 410 1 508 388 810

Koncernens fria egna kapital, efter föreslagen utdelning och avsättning till bundna reserver, uppgår till 1 628 mkr. Resultatet av koncernens och moderföreningens verksamhet och den ekonomiska ställningen i övrigt för de två senaste räkenskapsåren framgår av följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.

53

KOLUMNTITEL

54

K0NCERNENS RESULTATRÄKNING

Koncernen Resultaträkning Resultaträkning

Not

2006

2005

Nettoomsättning före lämnade rabatter Lämnade rabatter

1

4 416 021 -14 153

3 837 494 -17 000

Nettoomsättning Kostnad för sålda varor och tjänster

2

4 401 868 -4 027 996

3 820 494 -3 515 828

373 872

304 666

3 2

-87 425 138 173 -7 099 755

-92 748 345 790 -11 001 1 432

4, 5, 6, 7

418 276

548 139

8

10 775

3 227

9 10 11

-349 302 421 -165 432

2 033 249 122 -155 496

565 691

647 025

-133 035

-145 806

-5

-4

432 651

501 215

Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Resultatandel i handels- och kommanditbolag Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Minoritetens andel i årets resultat Årets resultat

12, 13

55

K0NCERNENS BALANSRÄKNING

Koncernen Balansräkning Balansräkning

Not

2006-12-31

2005-12-31

1 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer

14, 15 16 17

1 018 151 – 62 306 1 080 457

1 228 650 1 478 60 633 1 290 761

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjutna skattefordringar Andra långfristiga fordringar

18 19 20 13 21, 22

9 546 57 304 1 299 34 635 208 236 311 020

8 995 46 960 1 390 38 157 287 406 382 908

1 391 477

1 673 669

2 554 13 282 636 552 652 388

3 174 26 354 392 297 421 825

338 445 210 762 485 480 1 342 272 138 000 2 305 169

418 777 35 191 155 939 2 167 121 140 487 2 882 550

8 090 942 218 950

7 476 383 136 344

Summa omsättningstillgångar

11 267 449

10 917 102

Summa tillgångar

12 658 926

12 590 771

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Färdiga varor och handelsvaror Bostadsrättslägenheter Fastigheter

Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och Bank

56

23 24

25

K0NCERNENS EGET KAPITAL OCH SKULDER

Koncernen Eget kapital och skulder Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Andelskapital Bundna reserver

Not

2006-12-31

2005-12-31

26

596 904 1 953 175 2 550 079

591 751 1 938 435 2 530 186

1 268 190 432 651 1 700 841

959 240 501 215 1 460 455

4 250 920

3 990 641

190

185

133 648 – 189 683

133 322 18 569 174 435

323 331

326 326

– 43 000 125 530

11 925 40 266 127 472

168 530

179 663

2 006 265 974 156 366 129 3 422 766 26 172 807 584 312 883

1 704 152 1 581 873 269 513 3 284 722 70 605 879 596 303 495

7 915 955

8 093 956

12 658 926

12 590 771

2 113 743 685 347

1 781 070 873 082

Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat

Summa eget kapital Minoritetsintresse Minoritetsintressen Avsättningar Uppskjutna skatter Pensionsskuld Övriga avsättningar

13 22 27

Summa avsättningar Långfristiga skulder Förlagslån Skulder till kreditinstitut Övriga skulder

28

Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Fakturerad men ej upparbetad intäkt Leverantörsskulder Övriga kortfristiga lån Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

28 29

30

Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

31 32

57

K0NCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernen Förändringar i eget kapital Förändringar i eget kapital

Andelskapital

Bundna reserver

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

539 938

1 901 566

1 050 103

3 491 607

–

–

501 215

501 215

– – -2 380 54 193

36 869 – – –

-36 869 -53 994 – –

– -53 994 -2 380 54 193

591 751

1 938 435

1 460 455

3 990 641

–

–

432 651

432 651

– – -479 5 632

14 740 – – –

-14 740 -177 525 – –

– -177 525 -479 5 632

596 904

1 953 175

1 700 841

4 250 920

Eget Kapital 2004-12-31 Årets resultat Förskjutningar mellan bundet och fritt eget kapital Utdelning Utträde Nyteckning Eget kapital 2005-12-31 Årets resultat Förskjutningar mellan bundet och fritt eget kapital Utdelning Utträde Nyteckning Eget kapital 2006-12-31

I bundna reserver ingår kapitalandelsfond med 1 295 (1 290).

58

K0NCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

Koncernen Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys

2006

2005

418 451 59 552 -100 873 300 372 – -158 427 -174 191

551 314 67 430 -302 233 250 859 57 -158 389 -131 094

344 884

277 944

Ökning varulager Minskning/Ökning kundfordringar Ökning övriga kortfristiga fordringar Ökning leverantörsskulder Minskning/Ökning övriga kortfristiga rörelseskulder

-230 563 80 332 -325 173 96 616 -677 346

-85 132 -217 529 -49 617 54 018 750 295

Kassaflöde från den löpande verksamheten

-711 250

729 979

Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Sålda dotterbolag Sålda intressebolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring av övriga finansiella anläggningstillgångar Minskning/Ökning kortfristiga finansiella placeringar

-33 240 196 036 85 333 – -9 291 79 375 833 550

-32 297 161 191 244 778 3 819 -49 636 280 833 -348 657

1 151 763

260 031

Finansieringsverksamheten Ökning av andelskapital Upptagna lån Amortering av skuld Ökning kortfristiga finansiella skulder Utbetald utdelning

5 153 43 000 -54 133 440 157 -177 525

51 813 28 337 -29 874 306 008 -53 994

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

256 652

302 290

697 165 7 612 727

1 292 300 6 320 427

8 309 892

7 612 727

Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta Betald inkomstskatt

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

59

KOLUMNTITEL

60

MODERFÖRENINGENS RESULTATRÄKNING

Moderföreningen Resultaträkning Resultaträkning

2006

2005

4 351 149 -14 153

3 537 744 -17 000

4 336 996 -4 077 177

3 520 744 -3 306 545

259 819

214 199

3 2

-82 673 29 147 -6 991 -3 251

-87 906 22 381 -1 153 -3 127

4, 5, 6, 7

196 051

144 394

33 8

6 10 720

297 247 3 321

9 10 11

-349 314 110 -189 249

2 033 262 657 -151 023

331 289

558 629

–

22 666

-92 355

-140 045

238 934

441 250

Not 1

Nettoomsättning före lämnade rabatter Lämnade rabatter Nettoomsättning Kostnad för sålda varor och tjänster

2

Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Resultatandel i handels- och kommanditbolag Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat

12, 13

61

MODERFÖRENINGENS BALANSRÄKNING

Moderföreningen Balansräkning Balansräkning

2006-12-31

2005-12-31

14, 15 16 17

713 266 – 60 330 773 596

917 666 1 478 58 225 977 369

34 35 18 19 20 13 21

71 610 241 720 6 619 51 024 1 269 18 590 199 376 590 208

71 510 275 023 6 352 40 380 1 360 17 991 287 124 699 740

1 363 804

1 677 109

1 966 13 282 601 515 616 763

2 539 26 354 347 158 376 051

331 419 1 517 652 210 485 480 40 624 130 967 2 506 352

416 867 2 177 908 35 155 939 84 485 128 713 2 963 947

8 090 942 217 079

7 476 383 135 881

11 431 136

10 952 262

12 794 940

12 629 371

Not 1

Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjutna skattefordringar Andra långfristiga fordringar

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Färdiga varor och handelsvaror Bostadsrättslägenheter Fastigheter

Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

62

23 24

25

MODERFÖRENINGENS EGET KAPITAL OCH SKULDER

Moderföreningen Eget kapital och skulder Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Andelskapital Reservfond

Not

2006-12-31

2005-12-31

26

596 904 1 606 649 2 203 553

591 751 1 583 736 2 175 487

1 269 455 238 934 1 508 389

936 305 441 250 1 377 555

3 711 942

3 553 042

51 761

28 895

51 761

28 895

– 43 000 125 530

11 925 40 266 127 472

168 530

179 663

2 006 265 974 156 361 804 3 422 766 964 180 23 238 804 083 306 215

1 704 152 1 581 873 263 221 3 284 722 796 999 67 697 874 920 294 187

8 862 707

8 867 771

12 794 940

12 629 371

2 083 043 685 096

1 750 370 872 898

Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat

Summa eget kapital Avsättningar Övriga avsättningar

27

Summa avsättningar Långfristiga skulder Förlagslån Övriga skulder till kreditinstitut Övriga skulder

28

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Fakturerad men ej upparbetad intäkt Leverantörsskulder Övriga kortfristiga lån Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

28 29

30

Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

31 32

63

MODERFÖRENINGENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Moderföreningen Förändringar i eget kapital Förändringar i eget kapital

Andelskapital

Reservfond

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

539 938

1 570 813

996 770

3 107 521

Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Summa förändringar i eget kapital som inte redovisas i resultaträkningen

– – –

– – –

22 496 -13 535 -2 509

22 496 -13 535 -2 509

–

–

6 452

6 452

Årets resultat

–

–

441 250

441 250

Avsättning till reservfond Utdelning Utträde Nyteckning

– – -2 380 54 193

12 923 – – –

-12 923 -53 994 – –

– -53 994 -2 380 54 193

Eget kapital 2005-12-31

591 751

1 583 736

1 377 555

3 553 042

Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Summa förändringar i eget kapital som inte redovisas i resultaträkningen

– – –

– – –

144 833 -16 586 -35 909

144 833 -16 586 -35 909

–

–

92 338

92 338

Årets resultat

–

–

238 934

238 934

Avsättning till reservfond Utdelning Utträde Nyteckning

– – -479 5 632

22 913 – – –

-22 913 -177 525 – –

– -177 525 -479 5 632

Eget kapital 2006-12-31

596 904

1 606 649

1 508 389

3 711 942

Eget kapital 2004-12-31

64

MODERFÖRENINGENS KASSAFLÖDESANALYS

Moderföreningen Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys

2006

2005

196 051 44 770 18 756 312 312 120 -182 329 -173 322

144 394 50 797 -7 984 264 380 14 357 -153 916 -127 515

216 358

184 513

Ökning varulager Minskning/Ökning kundfordringar Ökning övriga kortfristiga fordringar Ökning leverantörsskulder Minskning/Ökning övriga kortfristiga rörelseskulder

-240 712 85 448 -330 172 98 583 -673 446

-105 580 -226 752 -30 620 59 398 796 568

Kassaflöde från den löpande verksamheten

-843 941

677 527

Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Sålda dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring/amortering av finansiella anläggningstillgångar Minskning/Ökning kortfristiga finansiella placeringar

-32 423 195 536 106 -530 100 807 724 122

-31 550 51 371 293 853 -50 101 296 911 -234 175

Kassaflöde från investeringsverksamheten

987 618

326 309

Finansieringsverksamheten Ökning av andelskapital Upptagna lån Amortering av skuld Ökning kortfristiga finansiella skulder Erhållet koncernbidrag Utbetald utdelning

5 153 43 000 -54 133 607 338 128 247 -177 525

51 813 28 337 -19 025 328 554 8 961 -53 994

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

552 080

344 646

Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början

695 757 7 612 264

1 348 482 6 263 782

Likvida medel vid årets slut

8 308 021

7 612 264

Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta Betald inkomstskatt

65

KOLUMNTITEL

66

NOTER

Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Föreningens årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. Koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderföreningen direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna eller har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning redovisas minoritetens andel i årets resultat. Minoritetens andel i dotterföretags kapital redovisas i separat post i koncernbalansräkningen. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderföreningen direkt eller indirekt innehar minst 20 procent av rösterna för samtliga andelar. I koncernens bokslut redovisas andelar i intresseföretag enligt den s k kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett företag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. I koncernens resultaträkning ingår som intäkt koncernens andel av intresseföretagets resultat. Ej utdelad ackumulerad vinstandel hänförlig till intresseföretag redovisas i koncernbalansräkningen som kapitalandelsfond under bundna reserver. I moderföreningens bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Värdet på andelar i handels- och kommanditbolag följer moderföreningens andel av kapitalet. Intäkter Försäljningsintäkter av varor och tjänster redovisas vid leverans till kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren. Försäljningsintäkter redovisas netto efter moms och rabatter. Principer för redovisning av intäkter från tjänste- respektive entreprenaduppdrag återfinns under rubriken Pågående uppdrag. Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Hyresintäkter – i den period uthyrningen avser Ränteintäkter – i enlighet med effektiv avkastning

Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom nedskrivning av fastigheter samt avsättningar. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. I moderföreningen redovisas – på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning – den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver som en del av de obeskattade reserverna. Materiella anläggningstillgångar Programvaror av standardkaraktär samt utgifter för utveckling eller underhåll av programvaror kostnadsförs omedelbart. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Fastigheter som innehas för långsiktig uthyrning klassificeras som förvaltningsfastigheter. Materiella och immateriella anläggningstillgångar skrivs av linjärt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. För förvaltningsfastigheter tillämpas avskrivningstider på 20, 25, 33 eller 50 år. Övriga anläggningstillgångar tillämpar följande avskrivningstider: Antal år Immateriella anläggningstillgångar Markanläggningar Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier och verktyg Installationer

5 20 10 5 20

Erhållen utdelning – när utdelning erhålls

67

NOTER

Leasingavtal Samtliga leasingavtal är operationella leasingavtal och består i huvudsak av lokalhyresavtal. Kostnader för dessa i form av leasingavgifter kostnadsförs löpande. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskulder och upplåning. De värdepapper som är avsedda för långsiktigt innehav, samt kortfristiga placeringar, redovisas till marknadsvärde på balansdagen. Vid värderingen tillämpas denna princip på portföljen som helhet, vilket innebär att orealiserade förluster avräknas mot orealiserade vinster. Alla transaktioner med värdepapper redovisas på affärsdagen. Beskrivning av hantering av koncernens finansiella risker återfinns i förvaltningsberättelsen. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Pågående uppdrag För utförda tjänsteuppdrag respektive entreprenaduppdrag redovisas inkomsten och de utgifter som är hänförliga till uppdraget som intäkt respektive kostnad i förhållande till uppdragets färdigställandegrad

68

på balansdagen (successiv vinstavräkning). Ett uppdrags färdigställandegrad bestäms som det lägsta av nedlagda utgifter på balansdagen i förhållande till beräknade totala utgifter eller försäljningsgrad. Om utfallet av ett tjänsteuppdrag eller entreprenaduppdrag inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, redovisas intäkter endast i den utsträckning som motsvaras av de uppkomna uppdragsutgifter som sannolikt kommer att ersättas av beställaren. En befarad förlust på ett uppdrag redovisas omgående som kostnad. För 2006 redovisas osålda lägenheter som ansvarsförbindelse, motsvarande justering för 2005 års jämförelsetal redovisas ej. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Rapportering för segment Rörelsegrenar innehåller produkter eller tjänster som är föremål för risker och avkastning som skiljer sig från andra rörelsegrenar. Rörelsegrenar klassificeras som primära segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden samt kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar.

NOTER

Not 2 Intäkternas fördelning 2006

Koncernen 2005

2006

Moderföreningen 2005

171 506 1 409 943 2 592 708 227 711

160 790 1 337 547 2 067 788 254 369

162 905 1 409 941 2 592 708 171 442

151 975 1 332 088 1 844 627 192 054

4 401 868

3 820 494

4 336 996

3 520 744

7 906 27 674 14 91 448 11 131

16 470 38 015 17 256 453 34 835

7 906 10 096 14 – 11 131

3 552 13 198 17 – 5 614

138 173

345 790

29 147

22 381

2006

2005

Koncernen Revision och revisionsnära rådgivning Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisorer Andra uppdrag än revision Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

3 380 80

3 720 80

1 321

622

Summa

4 781

4 422

Moderföreningen Revision och revisionsnära rådgivning Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisorer Andra uppdrag än revision Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

3 003 80

3 300 80

1 321

622

Summa

4 404

4 002

I nettoomsättningen ingår intäkter från: Varor Tjänster Entreprenaduppdrag Hyror Summa I övriga rörelseintäkter ingår intäkter från: Varor Tjänster Hyror Försäljning dotterföretag Fastighetsförsäljningar Summa

Not 3 Ersättning till revisorerna

Not 4 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar Avskrivningar och nedskrivningar (samt återföring därav) av materiella och immateriella anläggningstillgångar uppgår i koncernen till 47 508 (78 234) och i moderföreningen till 40 661 (37 511).

69

NOTER

Not 5 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter 2006

2005

Koncernen Kvinnor Män

742 1 729

1 284 1 724

Totalt för koncernen

2 471

3 008

Moderföreningen Kvinnor Män

713 1 701

703 1 650

Totalt för moderföreningen

2 414

2 353

Koncernen Löner och ersättningar har uppgått till: Verkställande direktörer Styrelsen Företagsledning Övriga anställda

3 564 634 8 863 650 320

15 078 664 10 504 746 844

Totala löner och ersättningar

663 381

773 090

Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader

239 373 49 642

266 996 51 112

Totala sociala avgifter och pensionskostnader

289 015

318 108

Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

952 396

1 091 198

Moderföreningen Löner och ersättningar har uppgått till: Verkställande direktörer Styrelsen Företagsledning Övriga anställda

2 889 634 8 863 634 901

6 312 634 10 504 603 110

Totala löner och ersättningar

647 287

620 560

Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader

238 068 64 529

223 480 52 448

Totala sociala avgifter och pensionskostnader

302 597

275 928

Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

949 884

896 488

Medelantalet anställda har uppgått till:

70

NOTER

Not 5 forts. Vd, Sten-Åke Karlsson, har 61 års pensionsålder med bibehållande av 70 procent av slutlönen vid pensioneringstidpunkten för tiden fram till 65 års ålder. Därefter utgår pension enligt allmän pensionsplan. För vice vd, Mari Broman, gäller 63 års pensionsålder med en årlig pensionsavsättning om 30 procent av årslönen. Vd och vice vd har en uppsägningstid från företagets sida om 24 månader, vilken kan omvandlas till ett avgångsvederlag med avräkningsskyldighet för annan inkomst under uppsägningstiden. För övriga medarbetare i företagsledningen gäller 62 eller 65 års pensionsålder med liknande pensionsoch avgångsersättningsvillkor som gäller för vd eller vice vd.

Av löner och ersättningar i moderföreningen avser 2,0 mkr tidigare verkställande direktörer. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 115 (115) utbetalats. Övriga externa styrelseledamöter har sammanlagt erhållit 519 (519). Av moderföreningens pensionskostnader avser 4 276 (5 349) gruppen vd och företagsledning. Motsvarande belopp för koncernen är 4 627 (5 690). Koncernens utestående pensionsförpliktelser till gruppen vd och företagsledning uppgår till 51 306 (41 918). Pensionsförpliktelserna är tryggade i Konsumentkooperationens pensionsstiftelse.

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 2006-12-31

2005-12-31 Varav män

Moderföreningen Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare

Varav män

11

6

11

7

5

3

6

5

Sjukfrånvaro

Moderföreningen Total sjukfrånvaro – långtidssjukfrånvaro – sjukfrånvaro för män – sjukfrånvaro för kvinnor – anställda –29 år – anställda 30–49 år – anställda 50 år–

2006

2005

5,07 % 2,89 % 4,36 % 6,74 % 5,79 % 5,29 % 7,27 %

5,42 % 3,26 % 4,26 % 8,03 % 5,47 % 5,92 % 7,52 %

71

NOTER

Not 6 Nettoomsättningens och rörelseresultatets fördelning på segment 2006 Bygg

Förvaltning

Fastighet/ Finans

Övrigt

Eliminering

Summa

2 605 752

1 554 381

362 790

6 326

-127 381

4 401 868

Resultat Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat från andelar Ränteintäkter Räntekostnader

258 849 253 638 – 6 329 15 614

96 335 79 826 – 14 686 11 200

47 923 49 864 102 168 347 144 228 685

-48 695 -84 230 – 30 706 2 898

19 460 119 178 -91 393 -96 793 -92 965

373 872 418 276 10 775 302 072 165 432

Övriga upplysningar Tillgångar Skulder

1 348 531 2 276 139

451 202 131 278

13 552 044 8 539 718

104 017 182 703

-2 796 868 -2 721 832

12 658 926 8 408 006

813 674 – –

20 397 20 243 – –

-187 801 36 812 7 800 -19 844

3 615 1 823 – –

– – – –

-162 976 59 552 7 800 -19 844

2 605 752

1 532 769

192 149

6 326

–

4 336 996

Resultat Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat från andelar Ränteintäkter Räntekostnader

258 850 253 646 – 6 265 15 613

95 581 79 201 – 14 569 10 851

-45 917 -52 566 10 726 262 221 159 887

-48 695 -84 230 – 30 706 2 898

– – – – –

259 819 196 051 10 726 313 761 189 249

Övriga upplysningar Tillgångar Skulder

1 343 966 2 272 818

450 091 130 633

10 896 866 6 496 844

104 017 182 703

– –

12 794 940 9 082 998

813 674 – –

20 397 20 243 – –

-188 117 22 031 7 800 -11 910

3 615 1 823 – –

– – – –

-163 292 44 771 7 800 -11 910

Koncernen Intäkter Nettoomsättning

Nettoinv. im-/materiella AT Avskrivningar Nedskrivningar Återförda nedskrivningar

Moderföreningen Intäkter Nettoomsättning

Nettoinv. im-/materiella AT Avskrivningar Nedskrivningar Återförda nedskrivningar

72

NOTER

Not 6 forts. 2005 Bygg

Förvaltning

Fastighet/ Finans

Serviceboende

Övrigt

Eliminering

Summa

1 862 234

1 435 048

383 173

235 869

4 974

-100 804

3 820 494

Resultat Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat från andelar Ränteintäkter Räntekostnader

162 095 150 589 – 5 157 13 064

78 112 60 222 – 25 182 8 621

57 460 53 051 376 735 296 425 189 889

18 763 12 969 – 420 34

-27 901 -65 307 – 7 732 3 461

16 137 336 615 -373 508 -83 761 -59 573

304 666 548 139 3 227 251 155 155 496

Övriga upplysningar Tillgångar Skulder

873 524 2 794 534

304 498 122 906

14 674 836 8 656 223

– –

61 020 259 943

-3 323 107 -3 233 476

12 590 771 8 600 130

467 628 – –

20 336 21 529 – -500

-118 680 43 673 33 000 -21 703

-2 630 – – –

3 829 1 607 – –

– – – –

-96 678 67 437 33 000 -22 203

1 862 234

1 434 481

219 055

–

4 974

–

3 520 744

Resultat Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat från andelar Ränteintäkter Räntekostnader

162 113 150 344 – 5 081 13 029

78 119 60 229 – 25 182 8 621

1 868 -872 300 568 226 695 125 912

– – – – –

-27 901 -65 307 0 7 732 3 461

– – – – –

214 199 144 394 300 568 264 690 151 023

Övriga upplysningar Tillgångar Skulder

871 082 2 793 242

303 838 122 339

11 393 431 5 900 805

– –

61 020 259 943

– –

12 629 371 9 076 329

467 628 – –

20 336 21 529 – -500

-44 444 27 042 1 000 -13 795

– – – –

3 829 1 607 0 0

– – – –

-19 812 50 806 1 000 -14 295

Koncernen Intäkter Nettoomsättning

Nettoinv. im-/materiella AT Avskrivningar Nedskrivningar Återförda nedskrivningar

Moderföreningen Intäkter Nettoomsättning

Nettoinv. im-/materiella AT Avskrivningar Nedskrivningar Återförda nedskrivningar

73

NOTER

Not 7 Operationella leasingavtal Framtida leasingavgifter avser i huvudsak lokalhyresavtal. Framtida betalningar förfaller per år med: 2006

2005

– 52 734 39 875 17 627 10 693

49 379 36 550 23 472 3 496 –

120 929

112 897

– 62 507 49 504 27 292 10 693

58 900 36 535 23 472 3 496 –

149 996

122 403

Koncernen Utdelningar Realisationsresultat vid försäljningar Resultatandel Återföring av nedskrivningar

– – 175 10 600

52 2 969 206 –

Summa

10 775

3 227

Moderföreningen Utdelningar Realisationsresultat vid försäljningar Återföring av nedskrivningar

120 – 10 600

352 2 969 –

Summa

10 720

3 321

Koncernen 2006 2007 2008 2009 2010 eller senare Summa Moderföreningen 2006 2007 2008 2009 2010 eller senare Summa

Not 8 Resultat från andelar i intresseföretag

74

NOTER

Not 9 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 2006

2005

Koncernen Utdelningar Realisationsresultat vid försäljningar Nedskrivningar Återföringar av nedskrivningar

– -15 -334 –

5 233 – 1 795

Summa

-349

2 033

Moderföreningen Utdelningar Realisationsresultat vid försäljningar Nedskrivningar Återföringar av nedskrivningar

– -15 -334 –

5 233 – 1 795

Summa

-349

2 033

Koncernen Räntor Realisationsresultat vid försäljning Övriga finansiella intäkter

274 305 -723 28 839

217 076 4 968 27 078

Summa

302 421

249 122

Moderföreningen Räntor Realisationsresultat vid försäljning Övriga finansiella intäkter

285 994 -723 28 839

230 611 4 968 27 078

Summa

314 110

262 657

68 948

62 997

Not 10 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Varav avseende koncernföretag

75

NOTER

Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter 2006

2005

Koncernen Kreditförluster Räntor Övriga finansiella kostnader

-4 017 -156 337 -5 078

-24 278 -125 826 -5 392

Summa

-165 432

-155 496

Moderföreningen Kreditförluster Räntor Övriga finansiella kostnader

-104 -184 067 -5 078

-149 -145 482 -5 392

Summa

-189 249

-151 023

-27 845

-20 764

Koncernen Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Uppskjuten skatt (spec i not 13) Andel i intresseföretags skatt

-130 040 903 -3 848 -50

-71 157 -77 380 2 789 -58

Summa

-133 035

-145 806

Moderföreningen Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Uppskjuten skatt (spec i not 13)

-93 873 919 599

-65 176 -76 816 1 947

Summa

-92 355

-140 045

Varav avseende koncernföretag

Not 12 Skatt på årets resultat

Not 13 Uppskjuten skatt 2006

Koncernen 2005

2006

Moderföreningen 2005

-16 526 12 678

-31 373 30 261

-8 585 9 184

-4 436 2 482

–

3 901

–

3 901

-3 848

2 789

599

1 947

Skatt avseende poster som redovisas direkt mot eget kapital Skatteeffekt av koncernbidrag

–

–

35 909

2 509

Summa

–

–

35 909

2 509

Årets uppskjutna skatt i resultaträkningen Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader Tidigare ej redovisade skattefordringar avseende outnyttjade underskottsavdrag Summa

76

NOTER

Not 13 forts. 2006

Koncernen 2005

2006

Moderföreningen 2005

565 691

647 025

331 289

581 295

Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av: – ej avdragsgilla kostnader – ej skattepliktiga intäkter – schablonränta periodiseringsfonder – föreslagen utdelning Skatt hänförlig till tidigare år Tidigare ej redovisade skattefordringar avseende outnyttjade underskottsavdrag

-158 393

-181 167

-92 761

-162 763

-3 366 27 406 -61 476 903

-5 310 100 580 -295 – -77 380

-3 261 2 272 – 476 919

-4 909 87 831 -181 – -76 816

–

17 766

–

16 793

Summa skatt på årets resultat

-133 035

-145 806

-92 355

-140 045

Uppskjutna skattefordringar Avsättning till strukturkostnader Avsättning för garantikostnader Avsättning enligt RR 29 Nedskrivning av fastigheter Underskottsavdrag

4 715 9 778 – 20 142 –

140 7 951 5 199 20 966 3 901

4 715 9 778 – 4 097 –

140 7 951 – 5 999 3 901

Summa

34 635

38 157

18 590

17 991

Uppskjutna skatteskulder Obeskattade reserver Avsättning enligt RR 29 Koncernmässiga övervärden

132 078 430 1 140

135 572 – -2 250

– – –

– – –

Summa

133 648

133 322

–

–

34 635

38 157

18 590

17 991

133 648

133 322

–

–

Skillnad mellan redovisad skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats Redovisat resultat före skatt

Skattesats Den gällande skattesatsen är skattesatsen för inkomstskatt i koncernen. Skattesatsen är 28%.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas när det finns en legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder samt när uppskjutna skatter avser samma skattemyndighet. De belopp som redovisats i balansräkningen inkluderar följande: Uppskjuten skattefordran som utnyttjats efter mer än 12 månader Uppskjuten skatteskuld att betala efter mer än 12 månader

77

NOTER

Not 14 Byggnader och mark 2006-12-31

2005-12-31

1 783 010

1 956 257

5 662 -253 347

5 903 -179 150

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

1 535 325

1 783 010

Ingående avskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Avskrivningar

-479 474

-486 660

57 784 -35 324

49 045 -41 859

Utgående ackumulerade avskrivningar

-457 014

-479 474

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Återförda nedskrivningar – Nedskrivningar

-74 886

-68 589

2 682 19 844 -7 800

5 000 21 703 -33 000

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-60 160

-74 886

Utgående restvärde enligt plan

1 018 151

1 228 650

Taxeringsvärden för byggnader Taxeringsvärden för mark Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark

1 007 768 467 643 942 667 75 484

1 021 683 462 968 1 133 396 95 254

Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Inköp – Försäljningar och utrangeringar

78

NOTER

Not 14 forts. 2006-12-31

2005-12-31

1 230 525

1 292 803

5 662 -252 847

5 898 -68 176

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

983 340

1 230 525

Ingående avskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Avskrivningar

-291 434

-282 918

57 784 -21 791

18 033 -26 549

Utgående ackumulerade avskrivningar

-255 441

-291 434

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Återförd nedskrivning – Nedskrivningar

-21 425

-34 220

2 682 11 910 -7 800

– 13 795 -1 000

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-14 633

-21 425

Utgående restvärde enligt plan

713 266

917 666

Taxeringsvärden för byggnader Taxeringsvärden för mark Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark

857 339 254 520 646 653 66 613

871 254 249 845 831 806 85 860

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Inköp – Försäljningar och utrangeringar

Not 15 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgår på balansdagen till 1 826 mkr i koncernen och till 1 454 mkr i moderföreningen. Verkligt värde motsvarar bedömt värde på den öppna marknaden. Värdering görs årligen. I periodens resultat ingår följande poster avseende förvaltningsfastigheter: Koncernen

Hyresintäkter Direkta kostnader för de förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden

2006

2005

2006

Moderföreningen 2005

260 597

283 976

192 530

219 055

-222 448

-213 505

-140 619

-144 687

79

NOTER

Not 16 Maskiner och andra tekniska anläggningar 2006-12-31

2005-12-31

1 551

1 551

-1 551

–

–

1 551

-73

-21

151 -78

– -52

Utgående ackumulerade avskrivningar

–

-73

Utgående restvärde enligt plan

–

1 478

1 551

1 551

-1 551

–

–

1 551

-73

-21

151 -78

– -52

Utgående ackumulerade avskrivningar

–

-73

Utgående restvärde enligt plan

–

1 478

Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Avskrivningar

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Avskrivningar

80

NOTER

Not 17 Inventarier, verktyg och installationer 2006-12-31

2005-12-31

248 329

240 371

27 578 -11 610

26 394 -18 436

264 297

248 329

Ingående avskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Avskrivningar

-186 596

-176 136

9 855 -24 150

14 555 -25 015

Utgående ackumulerade avskrivningar

-200 891

-186 596

Ingående nedskrivningar

-1 100

-1 100

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-1 100

-1 100

62 306

60 633

234 053

216 721

26 761 -11 116

25 652 -8 320

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

249 698

234 053

Ingående avskrivningar Årets förändringar – Försäljningar och utrangeringar – Avskrivningar

-174 728

-158 124

9 361 -22 901

7 092 -23 696

Utgående ackumulerade avskrivningar

-188 268

-174 728

Ingående nedskrivningar

-1 100

-1 100

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-1 100

-1 100

60 330

58 225

Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Inköp – Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående restvärde enligt plan

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Inköp – Försäljningar och utrangeringar

Utgående restvärde enligt plan

81

NOTER

Not 18 Andelar i intresseföretag 2006-12-31

2005-12-31

11 540

12 754

– – – 991 -440

27 -850 -593 567 -365

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

12 091

11 540

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Omklassificeringar – Återförd nedskrivning

-2 545

-3 178

– –

593 40

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-2 545

-2 545

Utgående bokfört värde

9 546

8 995

6 352

7 216

– – 467 -200

27 -850 -1 -40

6 619

6 352

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Återförd nedskrivning

–

-40

–

40

Utgående ackumulerade nedskrivningar

–

–

6 619

6 352

Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Investeringar – Försäljningar – Omklassificeringar – Resultatandelar – In- och utbetalningar

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Investeringar – Försäljningar – Resultatandelar – In- och utbetalningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående bokfört värde

82

NOTER

Not 18 forts. Intresseföretag, Org.nr, Säte

Direkt ägda AB Broutsikten, 556650-8551, Malmö AB Ronnebybyggen, 556070-1558, Ronneby Bostadsbyggen i Jönköping AB, 556501-0963, Jönköping Exploateringsbolaget Högmora KB, 916643-6254, Stockholm Fastighetsbolaget Arken HB, 916595-6609, Umeå Fastighetsbolaget Glasberga KB, 916643-1842, Stockholm Fastighetsbolaget Repslagaren 2 HB, 916571-4289, Skövde Folkparken Sommarlust, 716408-2583, Halmstad Glasberga Fastighets AB, 556361-0707, Stockholm Högmora Exploaterings AB, 556395-0707, Stockholm Järla Sjö Exploatering AB, 556615-3952, Stockholm KB Ellesbo nr 2, 916844-6442, Göteborg KB Sannegårdsstaden, 916845-3042, Göteborg KB Öhusen, 969697-7793, Malmö RB Lokalförening i Nordöstra Götaland, 825003-5634, Norrköping Riksbyggen BoSpar ekonomisk förening, 769600-0186, Stockholm Sannegårdsstadens Komplementär AB, 556371-8013, Göteborg Tullarken i Östersund AB, 556367-3028, Östersund Tullarken i Östersund KB, 916590-0243, Östersund Andelar bostadsrättsföreningar Brf Kolbotten, 769608-5286, Ludvika Brf Sidensvansen, 716402-1482, Västerås Brf Väppeby 46, 769609-8982, Västerås Brf Västeråshus 45, 769603-0639, Västerås Brf Västeråshus 46, 769603-0670, Västerås Brf Västeråshus 51, 769607-0064, Västerås Brf Västeråshus 56, 769608-5427, Västerås Brf Västeråshus 57, 769608-1616, Västerås Brf Västeråshus 60, 769609-1136, Västerås Summa

Antal

Kapitalandel %

Bokfört värde Moder

Bokfört värde Koncern

500 32 10 000 – – – – 2 1 000 1 000 300 – – – 187 30 1 600 340 -

50,0 40,0 50,0 25,0 50,0 25,0 50,0 – 25,0 25,0 33,3 33,3 40,0 50,0 – 30,0 40,0 33,3 33,3

50 32 1 000 8 500 75 – 40 85 115 600 658 83 100 9 3 000 160 – –

50 32 1 000 8 500 75 253 40 85 115 600 658 83 100 9 4 295 160 34 1 345

1 1 1 1 1 1 1 1 1

– – – – – – – – –

24 20 2 20 20 5 5 5 3

24 20 2 20 20 5 5 5 3

6 619

9 546

Not 19 Fordringar hos intresseföretag 2006-12-31

2005-12-31

Koncernen Vid årets början Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Återförda nedskrivna fordringar

46 960 154 -410 10 600

47 192 940 -1 172 –

Summa

57 304

46 960

Moderföreningen Vid årets början Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Återförda nedskrivna fordringar

40 380 154 -110 10 600

40 462 940 -1 022 –

Summa

51 024

40 380 83

NOTER

Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Tillkommande värdepapper – Avgående värdepapper Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

2006-12-31

2005-12-31

1 705

1 900

176 -90

10 -205

1 791

1 705

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Avgående värdepapper – Nedskrivningar

-315

-293

23 -200

– -22

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-492

-315

1 299

1 390

1 675

1 830

176 -90

10 -165

1 761

1 675

Utgående bokfört värde

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Tillkommande värdepapper – Avgående värdepapper Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Försäljningar – Nedskrivningar

-315

-293

23 -200

– -22

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-492

-315

1 269

1 360

Utgående bokfört värde

84

NOTER

Not 20 forts. Andra långfristiga värdepappersinnehav, Org.nr, Säte Direkt ägda AB Norrlands Byggtjänst, 556053-0833, Umeå AB Svensk Byggtjänst, 556033-9938, Stockholm Bilda Förlag, 702000-2601, Stockholm Folkteatern i Sverige, 716420-4252, Stockholm Gershedens Folkets Hus, Stockholm Gransångaren AB, 556591-2994, Västerås Kooperativ Utveckling i Skåne ek. förening, 716407-4325, Malmö Kooperativt Utvecklingscentrum i Skåne ek. förening, Malmö Kooperativ Utveckling Sjuhärad, 769609-0781, Borås Koopi, 716421-4186, Stockholm Nöjesparken Sundspärlan AB, 556215-2297, Helsingborg OK Stockholm, 702000-1660, Stockholm RKHF Skara Äldrehem, 716449-5488, Skaraborg Andelar bostadsrättsföreningar Kalixhus nr 1, 798200-0585, Kalix Linköpingshus nr 31, 716425-8373, Linköping Oxhagen 1, 716424-0116, Strängnäs Varbergshus nr 1, 749600-0865, Varberg Visbyhus nr 21, 716404-9533, Visby Visbyhus nr 24, 716404-9632, Visby Östersundhus nr 1, 793200-1485, Östersund

Antal

Bokfört värde

50 200 63 10 50 50 1 25 1 4 60 – –

3 20 13 1 5 250 1 5 10 40 60 19 10

– – – – – – –

20 131 109 40 221 171 140

Summa moderföreningen Indirekt ägda Byggcentrum i Göteborg AB, 556061-8638, Göteborg Backa folketshus, 857204-8042, Göteborg Gbg kooperativa utv.centrum, 716444-1979, Göteborg Träffpunkt Tälje AB, 556406-8764, Södertälje Summa koncernen

1 269

212 20 1 60

21 2 1 6 1 299

85

NOTER

Not 21 Andra långfristiga fordringar 2006-12-31

2005-12-31

288 997

561 040

8 585 -78 913 -8 701

49 024 -279 223 -41 844

209 968

288 997

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Nedskrivningar – Återförd nedskrivning

-1 591

-3 013

-141 –

-438 1 860

Utgående nedskrivningar

-1 732

-1 591

208 236

287 406

288 698

560 741

– -78 913 -8 701

49 024 -279 223 -41 844

201 084

288 698

Ingående nedskrivningar Årets förändringar – Nedskrivningar – Återförd nedskrivning

-1 574

-3 002

-134 –

-432 1 860

Utgående nedskrivningar

-1 708

-1 574

199 376

287 124

Koncernen Redovisade belopp Fordringar hos intressebolag Fordringar hos övriga

57 304 208 236

46 960 287 406

Verkliga värden Fordringar hos intressebolag Fordringar hos övriga

57 304 208 236

46 960 287 406

Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Tillkommande fordringar – Avgående fordringar – Kortfristig del av långfristig fordran Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående bokfört värde

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Tillkommande fordringar – Avgående fordringar – Kortfristig del av långfristig fordran Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående bokfört värde

Redovisade och verkliga värden

86

NOTER

Not 21 forts. 2006-12-31

2005-12-31

Moderföreningen Redovisade belopp Fordringar hos koncernbolag Fordringar hos intressebolag Fordringar hos övriga

241 720 51 024 199 376

275 023 40 380 287 124

Verkliga värden Fordringar hos koncernbolag Fordringar hos intressebolag Fordringar hos övriga

241 720 51 024 199 376

275 023 40 380 287 124

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser (%) Koncernen

Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga fordringar

2006

2005

2006

Moderföreningen 2005

– 6,39

– 7,29

3,88 6,39

4,00 7,29

Not 22 Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser i koncernen Förmånsbestämda pensionsplaner KTP för tjänstemän KTP-planen är en kollektiv avtalspension för tjänstemän anställda i företag anslutna till KP och omfattar följande ersättningar: KTP-ålderspension, kompletterande ålderspension (KTPK), KTP-familjepension, KTP-sjukpension och KTP-barnpension (endast KFO-FTF/Handels anställda). Tillsvidare anställda får tillgodoräkna sig pensionsgrundande tjänstetid från och med månaden efter det att man fyllt 28 år. Ersättningarna enligt KTP-planen beräknas med hänsyn till den sista pensionsmedförande lönen som gäller före pensioneringen samt tjänstgöringstid och får högst uppgå till 30 basbelopp.

87

NOTER

Not 22 forts. Förmånsbestämda pensionsplaner 2006 2005 De belopp som redovisas i koncernens balansräkning har beräknats enligt följande: Nuvärdet av fonderade förpliktelser Förvaltningstillgångarnas verkliga värde

-768 079 718 161

-728 254 669 323

51 153

43 987

1 235

–

–

-14 944

Avsättning för särskild löneskatt

300

-3 625

Nettofordran i balansräkningen

1 535

–

–

-18 569

De belopp som redovisas i koncernens resultaträkning är följande: Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande år Räntekostnad Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar Aktuariella förluster (plus) och vinster (minus)

-15 574 -27 417 34 008 -224

-15 040 -30 680 32 321 -389

Summa

-9 207

-13 788

Nuvärdet av ofonderade förpliktelser Oredovisade aktuariella vinster (plus) och förluster (minus) Nettofordran Nettoskuld

Nettoskuld i balansräkningen Per den 31 december 2006 uppgår förvaltningstillgångarnas verkliga värde till 718 161 (669 323).

Pensionskostnader 2006 2005 Totala pensionskostnader som redovisas i koncernens resultaträkning är följande: Summa kostnader för förmånsbestämda planer Tillskjutna medel från arbetsgivaren till fonderade planer Effekter av avyttrade verksamheter Kostnader för särskild löneskatt

-9 207 25 386 – 3 925

-13 788 22 643 6 279 3 672

Summa reduktion pensionskostnad

20 104

18 806

Förmånsbestämda pensionsplaner 2006 2005 Kostnaderna fördelas i koncernens resultaträkning på följande poster: Kostnad för sålda varor och tjänster

20 104

18 806

Summa

20 104

18 806

Den faktiska avkastningen på pensionsplanernas förvaltningstillgångar uppgick till 47 474 (60 669).

88

NOTER

Not 22 forts. Förmånsbestämda pensionsplaner 2006 2005 Specifikation av förändringarna i den nettoskuld som redovisas i koncernens balansräkning: Nettoskuld vid årets början enligt fastställd balansräkning Effekt av byte av redovisningsprincip Justerad nettoskuld vid årets början Nettokostnad redovisad i resultaträkningen Utbetalningar av förmåner Tillskjutna medel från arbetsgivaren till fonderade planer Utbetalda medel till arbetsgivare Effekter av avyttrade verksamheter

-14 944 – – -9 207 24 022 25 386 -24 022 –

-30 078 – – -13 788 24 518 20 653 -22 528 6 279

1 235

–

–

-14 944

3,80 % 5,0 % 3,5 % 5,0 %

3,75 % 5,0 % 3,3 % 4,0 %

2006-12-31

2005-12-31

Koncernen Upparbetad intäkt pågående entreprenader Fakturering pågående entreprenader

717 856 -232 376

367 979 -212 040

Summa

485 480

155 939

Moderföreningen Upparbetad intäkt pågående entreprenader Fakturering pågående entreprenader

717 856 -232 376

367 979 -212 040

Summa

485 480

155 939

Nettofordran vid årets slut Nettoskuld vid årets slut

Viktigare aktuariella antaganden på balansdagen (uttryckta som vägda genomsnitt): Diskonteringsränta Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar Framtida årliga löneökningar Personalomsättning Riksbyggen

Not 23 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

89

NOTER

Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Upplupna ränteintäkter Övriga poster Summa

Moderföreningen Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Upplupna ränteintäkter Övriga poster Summa

2006-12-31

2005-12-31

8 695 77 335 14 844 37 126

8 142 79 937 12 788 39 620

138 000

140 487

8 209 77 232 14 584 30 942

6 666 79 750 12 786 29 511

130 967

128 713

2 216 954 5 173 988 700 000

3 198 845 3 892 538 385 000

8 090 942

7 476 383

5 847

4 871

2 216 954 5 173 988 700 000

3 198 845 3 892 538 385 000

8 090 942

7 476 383

5 847

4 871

Not 25 Övriga kortfristiga placeringar Koncernen Obligationer Företagscertifikat Dagslån Summa Värdereglering har skett med Moderföreningen Obligationer Företagscertifikat Dagslån Summa Värdereglering har skett med

90

NOTER

Not 26 Andelsägare Antal andelar

Belopp

400 4 050 4 050 68 4 160 100 2 636 30 140 2 063 20 200 20 50 12 000 267 540 29 490 147 330 687 20 56 994 50 35 1 2 268 210 55 562 573 094 570

200 2 025 2 025 34 2 080 50 1 318 15 070 1 032 10 100 10 25 6 000 133 770 14 745 73 665 343 10 28 497 25 17 1 1 134 105 27 781 286 547 285

1 193 808

596 904

2006-12-31

2005-12-31

137 922 34 922 16 339 500

145 540 28 395 – 500

189 683

174 435

Moderföreningen Garantiåtaganden Strukturkostnader Övriga poster

34 922 16 339 500

28 395 – 500

Summa

51 761

28 895

Fastighetsanställdas Förbund Folksam Ömsesidig Livförsäkring Folksam Ömsesidig Sakförsäkring Grafiska Fackförbundet Handelsanställdas Förbund Hotell- och restauranganställdas Förbund Industrifacket Metall Kooperativa Förbundet Landsorganisationen Pensionärernas Riksorganisation SEKO Facket för Service och Kommunikation SEKO Sjöfolk Skogs- och Träfacket Stiftelsen Den Goda Staden Sv Byggnadsarbetareförbundet Sv Elektrikerförbundet Sv Kommunalarbetareförbundet Sv Livsmedelsarbetareförbundet Sv Musikerförbundet Sv Målareförbundet Sv Pappersindustriarbetareförbundet Sv Transportarbetareförbundet Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund Swedbank AB 22 Fackföreningar 28 Lokalföreningar 34 Intresseföreningar 135 Bostadsrättsföreningar Summa

Not 27 Övriga avsättningar

Koncernen Försäkringstekniska avsättningar Garantiåtaganden Strukturkostnader Övriga poster Summa

91

NOTER

Not 28 Upplåning Koncernen

Moderföreningen 2006-12-31 2005-12-31

2006-12-31

2005-12-31

Räntebärande skulder Långfristiga Kortfristiga

47 250 5 429 031

82 353 4 988 874

47 250 5 429 031

82 353 4 988 874

Summa räntebärande skulder

5 476 281

5 071 227

5 476 281

5 071 227

Långfristiga skulder med löptider över 5 år Förlagslån Övriga skulder

– 43 000

11 925 30 162

– 43 000

11 925 30 162

Summa

43 000

42 087

43 000

42 087

Redovisade belopp Förlagslån Långfristiga skulder till kreditinstitut Övriga skulder

– 43 000 125 530

11 925 40 266 127 472

– 43 000 125 530

11 925 40 266 127 472

Verkliga värden Förlagslån Långfristiga skulder till kreditinstitut Övriga skulder

– 43 000 125 530

11 925 40 266 127 472

– 43 000 125 530

11 925 40 266 127 472

5,00 3,05 0,64

5,00 3,69 0,50

5,00 3,05 0,64

5,00 3,69 0,50

2006-12-31

2005-12-31

3 171 859 -2 197 703

3 312 295 -1 730 422

974 156

1 581 873

3 171 859 -2 197 703

3 312 295 -1 730 422

974 156

1 581 873

Förfallotider

Redovisade och verkliga värden på långfristiga skulder

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser (%) Förlagslån Långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut

Not 29 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

Koncernen Fakturering pågående entreprenader Upparbetad intäkt pågående entreprenader Summa

Moderföreningen Fakturering pågående entreprenader Upparbetad intäkt pågående entreprenader Summa

92

NOTER

Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2006-12-31

2005-12-31

Koncernen Upplupna räntekostnader Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupen fastighetsskatt Förutbetalda hyresintäkter Lämnade rabatter Övriga poster

14 823 77 820 58 531 7 542 10 398 16 000 127 769

7 818 73 718 40 251 7 076 12 225 17 000 145 407

Summa

312 883

303 495

Moderföreningen Upplupna räntekostnader Upplupna semesterlöner Upplupna sociala och andra avgifter Upplupen fastighetsskatt Förutbetalda hyresintäkter Lämnade rabatter Övriga poster

14 738 77 304 58 033 7 542 8 208 16 000 124 390

7 818 73 411 39 874 7 076 8 349 17 000 140 659

Summa

306 215

294 187

2006-12-31

2005-12-31

Koncernen För avsättningar och egna skulder Fastighetsinteckningar Penningmarknadsplaceringar

73 700 2 040 043

110 290 1 670 780

Summa

2 113 743

1 781 070

Moderföreningen För avsättningar och egna skulder Fastighetsinteckningar Penningmarknadsplaceringar

43 000 2 040 043

79 590 1 670 780

Summa

2 083 043

1 750 370

Not 31 Ställda säkerheter

93

NOTER

Not 32 Ansvarsförbindelser 2006-12-31

2005-12-31

533 712 1 060 150 575

868 033 1 486 3 563

685 347

873 082

533 712 809 150 575

868 033 1 302 3 563

685 096

872 898

2006

2005

Moderföreningen Utdelningar Realisationsresultat vid försäljningar/likvidationer

– 6

14 000 283 247

Summa

6

297 247

2006-12-31

2005-12-31

74 585

85 091

200 -100

100 -10 606

74 685

74 585

Ingående nedskrivningar Årets förändringar

-3 075

-3 075

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-3 075

-3 075

Utgående bokfört värde

71 610

71 510

Koncernen Borgensförbindelser Solidariskt för handelsbolag Övriga ansvarsförbindelser Summa

Moderföreningen Övriga borgensförbindelser Solidariskt för handelsbolag Övriga ansvarsförbindelser Summa

Not 33 Resultat från andelar i koncernföretag

Not 34 Andelar i koncernföretag

Moderföreningen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar – Inköp – Försäljningar/likvidationer Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

94

NOTER

Not 34 forts. Dotterföretag, Org.nr, Säte Berga Utveckling AB, 556712-6676, Linköping Blekholmen i Stockholm AB, 556417-2129, Stockholm Ekholmen Köpcentrum Holding AB, 556670-9704, Stockholm Exploaterings AB Filbyter, 556051-9398, Stockholm Hagaberg Utvecklings AB, 556643-4584 KB Kungsbron 21, 916634-1470, Stockholm RI-Fastigheter Halland-Älvsborg AB, 556539-1744, Borås RI-Fastigheter TÖ AB, 556340-0877, Stockholm RI-Fastigheter Karlskoga, 556059-4177, Karlskoga RI-Förvaltning Karlskoga, 556679-8145, Karlskoga Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB, 516401-8409, Stockholm Riksbyggen Förvaltningsservice AB, 556604-8970, Norrköping Riksbyggen Kapitaltjänst AB, 556394-0278, Stockholm Riksbyggen Lokalförening i Gbg upa, 757201-7403, Göteborg Sydpoolen AB, 556409-9744, Södertälje Sydpoolen ekonomisk förening, 716419-6136, Södertälje

Antal

Kapitalandel i %

Bokfört värde

1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 – 500 1 000 2 900 1 000 10 000 1 000 10 000 4 360 1 000 258

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 99,0

100 100 100 75 1 150 50 000 50 100 8 148 100 10 000 100 1 000 229 100 258

Summa

71 610

Not 35 Fordringar hos koncernföretag 2006-12-31

2005-12-31

Moderföreningen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Reglerade fordringar Kortfristig del av långfristig fordran

275 023 -21 999 -11 304

298 735 -12 408 -11 304

Summa

241 720

275 023

95

Stockholm 2007-04-04

Hans Tilly Ordförande

Margareta Carlsson

Nina Jarlbäck

Stig Larsson

Lars-Åke Lundin

Christina Norrman

Sune Svensson

Ylva Thörn

Henry Gabrielsson Arbetstagarrepresentant

Ulla Sundberg Arbetstagarrepresentant Sten-Åke Karlsson Verkställande direktör

Revisionsberättelse Till fullmäktige i Riksbyggen ekonomisk förening Org nr 702001-7781 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Riksbyggen ekonomisk förening för år 2006. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den sam-

lade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att fullmäktige fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen och för koncernen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 5 april 2007

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Leif Hjelm

96

Lars Wennberg Auktoriserad revisor

Ulrik Wallström

Hemma Annonsbyrå/Jupiter Reklam. Foto: Kari Kohvakka, Kristian Pohl, Miguel Alvarez. Tryck: Danagårds Grafiska. Rb 5997 C. 2007.04. 7.000 ex.

Riksbyggen, 106 18 Stockholm Tel. 08-698 41 00. Fax. 08-698 41 10 www.riksbyggen.se [email protected]