SINTESI PER LA STAMPA
RICERCA SCIENTIFICA REAL ESTATE DIMENSIONI E PROSPETTIVE DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI IRCCS E DEGLI ISTITUTI DI RICERCA MEDICO SANITARIA ITALIANI
Roma, 12. 12. 12
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Irccs e istituti di ricerca medica in Italia: prospettive di sviluppo e strategie immobiliari L’analisi sul patrimonio immobiliare strumentale degli Irccs e degli altri istituti oggetto della presente ricerca mette in luce alcune dinamiche ricorrenti, dalle quali è opportuno partire per individuare le possibili direttrici per lo sviluppo di queste infrastrutture. E' sostanzialmente possibile individuare tre elementi caratterizzanti: in primo luogo, essi [gli Irccs e gli altri istituti analizzati, ndr] frequentemente presentano una disponibilità di strutture strumentali a titolo gratuito o assimilabile, o perché gli immobili sono detenuti in proprietà diretta o perché ne possono usufruire per una qualche forma di comodato d’uso gratuito. D’altro canto, gli istituti di più recente costituzione si trovano più frequentemente ad affrontare la questione della ricerca di una sede opportuna che consenta una buona operatività, la prossimità ai servizi di supporto e una limitata onerosità. Il secondo elemento da considerare è relativo alle caratteristiche che gli istituti domandano nella ricerca degli spazi strumentali. In tal senso si riscontra l’esigenza di poter disporre di spazi il più possibile adatti alle funzioni che devono ospitare. Ciò si traduce nell’ideale di spazi polivalenti da destinare alla degenza dei pazienti, all’ospitalità dei visitatori, all’ospitalità del personale medico e dei ricercatori, ai laboratori di ricerca, alle sale trattamenti e chirurgiche, agli spazi riabilitativi e ai servizi generali. Queste sono le specifiche richieste in via generale, alle quali a seconda della tipologia di istituto e delle altre condizioni di contesto si possono affiancare una varietà di ulteriori funzioni accessorie. Un terzo elemento del quale il presente studio offre visibilità è quello della possibilità manifestata dagli istituti, soprattutto quelli di più recente costituzione, di riuscire a condividere l’utilizzo di alcuni servizi (laboratori, macchinari di ricerca particolarmente costosi, ecc.) fra più istituti, magari all’interno dei cosiddetti parchi scientifici, in grado di offrire anche ulteriori facilities. Delineati quindi gli aspetti tipici relativi alle dinamiche che interessano la componente immobiliare degli istituti, ovvero la specificità delle esigenze funzionali da soddisfare, la prospettiva di mantenere un solido equilibrio di gestione economica da parte di questi enti e la natura di bene strumentale funzionale alla competitività domestica e internazionale, le possibili strategie di sviluppo che ne derivano sono declinabili a seconda di due macro-categorie: gli istituti con un consistente patrimonio immobiliare in dotazione gli istituti con limitate dotazioni di spazi funzionali alla loro attività.
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Nel caso degli istituti con una dotazione immobiliare importante, una linea di sviluppo interessante potrebbe rilevarsi nelle opportunità di riconversione del patrimonio esistente, specie se localizzato in contesti urbani centrali, con la conseguente edificazione di nuovi spazi, più moderni, flessibili, efficienti e adatti allo scopo, in aree che consentano livelli della locazione immobiliare contenuti. Per quanto concerne invece gli istituti con minori dotazioni di spazi strumentali, il tema di disporre di infrastrutture immobiliari adeguate ai loro usi si scontra maggiormente con la necessità di contenerne al contempo il costo, in questo caso, sia sotto il profilo patrimoniale che gestionale. Evidentemente, i vincoli citati, relativi alle restrizioni dei contributi pubblici e ai stringenti controlli sulla corretta gestione degli istituti, comporteranno la necessità per questi enti di orientarsi verso la componente immobiliare in un sostanziale regime di locazione. Inoltre, per questa seconda categoria di istituti, va sottolineata l’importanza della componente relativa alla condivisione di alcuni servizi essenziali quali laboratori, macchinari capital intensive, ecc., soprattutto in fase di start-up. In questo secondo caso, pertanto, si ritiene che il concretizzarsi di una adeguata offerta immobiliare costituita dai cd. parchi tecnologici e scientifici sia un elemento importante per sostenere lo sviluppo di questo importante settore di attività e il modo per fornire a questi enti le infrastrutture di cui necessitano.
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Il possibile ruolo dei privati e dei fondi immobiliari Come si desume dai precedenti paragrafi, i patrimoni strumentali degli istituti, in alcuni casi anche consistenti, non sempre soddisfano a pieno le loro peculiari esigenze. In un’ottica di razionalizzazione delle spese ed ammodernamento dell’offerta, ogni istituto dovrebbe definire, alla luce di un più ampio piano industriale, ed entro un orizzonte temporale strategico almeno quinquennale, gli spazi di cui necessita, distinguendo gli immobili strumentali da quelli non strumentali. Sarebbe così possibile definire un piano di sviluppo e gestione del patrimonio immobiliare adatto alle specifiche esigenze dell’istituto nonché un conseguente piano finanziario allo stesso associato. In questo caso, sia che si tratti di valorizzare il patrimonio non strumentale, sia che si intenda riqualificare o ampliare la dotazione di patrimonio strumentale, o realizzarla tout court, il fondo immobiliare potrebbe essere il partner real estate dell’istituto in quanto veicolo: a) trasparente e dotato di una contabilità autonoma e certificata; b) gestito da un operatore (la Sgr) dotato di specifiche competenze tecniche sia immobiliari sia finanziarie nonché soggetto al costante monitoraggio delle Autorità di Vigilanza; ideale per concentrare capitali pubblici e privati “pazienti” (sia in termini di rientro del capitale che di livello della remunerazione) interessati, in quanto portatori di interessi diffusi (es. investitori interessati al sostegno occupazionale ed assistenziale dei propri assistiti o del territorio locale) a sostenere lo sviluppo dell’istituto e, in senso lato, di un settore strategico per lo sviluppo strutturale del Paese. Il fondo immobiliare consentirebbe infatti di: separare l’uso dalla proprietà degli immobili agevolando l’istituto nell’impiego del capitale proprio nell’attività core della ricerca scientifica limitando il peso della locazione allo stretto essenziale per l’uso degli spazi funzionali; gestire il sottostante, ovvero l’infrastruttura immobiliare, in maniera professionale fornendo agli investitori istituzionali (Casse di Previdenza, Fondi Pensione, Compagnie Assicurative, Fondazioni Bancarie, Enti Locali, Banche Nazionali ed Estere, CdP,…) una visibilità del ritorno dell’investimento. L’uso dei fondi immobiliari si inserirebbe pertanto in chiave di trasparenza e supporto strategico di un più ampio programma di messa in sicurezza ed ammodernamento del comparto della ricerca scientifica in Italia, agevolandone il perseguimento della sostenibilità anche in un contesto di sempre più stringenti vincoli della finanza pubblica.
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Analisi della ripartizione territoriale Istituti di ricerca e cura a carattere scientifico Le strutture Irccs attualmente riconosciute sono 45, di cui venti pubbliche e venticinque private. La loro distribuzione territoriale fa emergere forti disparità tra le diverse regioni e in particolare tra il nord e il centro-sud del Paese. Di queste 45 strutture infatti, ben 27 sono situate in cinque regioni del nord: Lombardia (dove si concentrano ben 17 sedi), Emilia Romagna (quattro sedi), Liguria (due), Veneto (due) e Friuli Venezia Giulia (due). Le altre 18 si dividono equamente tra Centro e Sud: in particolare al Centro i nove Irccs si concentrano in Lazio (sette), mentre due sedi, diffuse sul territorio, sono situate in Toscana e nelle Marche; al Sud la situazione è più distribuita con sedi in Campania, Molise, Puglia, Basilicata e Sicilia. La concentrazione della ricerca medica nelle regioni del nord Italia è ancora più evidente se si prende in considerazione anche l’importanza degli istituti: è infatti agli Irccs del nord che è rivolta la gran parte dei finanziamenti per la ricerca corrente e sempre negli Irccs del nord si trovano circa i tre quarti dei ricercatori o del numero complessivo dei posti letto. Analizzando le dimensioni del patrimonio immobiliare destinato agli Irccs, abbiamo il totale supera i due milioni e settecentomila metri quadrati di superficie lorda. Oltre la metà di questo patrimonio, vale a dire circa un milione e trecentomila metri quadrati, è concentrato in Lombardia, mentre la seconda regione per dimensione, il Lazio, risulta molto distanziata con circa 330mila metri quadrati di superficie lorda, la maggior parte concentrati a Roma. Dimensioni del patrimonio immobiliare degli Irccs in Italia – per regione Regione Liguria Lombardia* Veneto Friuli V.G. Emilia Romagna* Toscana Marche* Lazio Molise Campania Puglia Basilicata Sicilia Totale Italia
Num. IRCCS 2 17 2 2 4 1 1 7 1 2 3 1 2 45
Num. sedi principali e secondarie 2 56 2 2 6 6 9 17 1 4 3 1 4 113
N. posti letto
N. ricercatori
Superficie patrimonio (mq)
1.953 10.484 221 315 1.461 151 615 2.280 308 226 1.187 87 418 19.706
471 5.511 219 330 354 56 154 1.662 79 382 337 53 159 9.767
357.000 1.359.300 18.100 86.000 289.700 9.100 34.200 332.300 19.000 73.000 142.000 22.500 32.600 2.774.800
* alcuni distaccamenti sono situati in altre regioni
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Campania Puglia
Basilicata Sicilia
Liguria
Molise Marche* Lazio Toscana
Emilia Romagna* Friuli V.G. Veneto Lombardia
Elaborazione Scenari Immobiliari
Con riferimento alle diverse aree territoriali del Paese, è il nord a concentrare i tre quarti del patrimonio immobiliare destinato alla cura, al ricovero e alla ricerca. Dimensioni del patrimonio immobiliare degli Irccs in Italia – per area geografica Area territoriale
Num. IRCCS
Nord Centro Sud e Isole Totale Italia
Num. sedi/ Numero Posti letto distaccamenti ricercatori
27 9 9 45
68 32 13 113
14.434 3.046 2.226 19.706
6.885 1.872 1.010 9.767
Superficie patrimonio (mq) 2.110.100 375.600 289.100 2.774.800
Sud e Isole 11% Centro 15%
Nord Centro Sud e Isole
Nord 74%
Elaborazione Scenari Immobiliari
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Studiando la tipologia degli Irccs in base al regime pubblico o privato, si osserva che circa la metà del patrimonio immobiliare fa riferimento a istituti a carattere privato, circa un terzo a istituti pubblici, mentre il restante ventidue per cento è patrimonio utilizzato dalle fondazioni Irccs. Ripartizione del patrimonio immobiliare per tipologia degli Irccs Irccs privato 43% Irccs pubblico 36%
Fondazione Irccs 21%
Elaborazione Scenari Immobiliari
Altri istituti di ricerca a carattere medico La distribuzione territoriale degli altri diciotto istituti di ricerca in ambito medico considerati nello studio risulta in linea con quella degli Irccs, con una netta prevalenza di istituti nel Nord Italia e in particolare in Lombardia. Si tratta di quasi mezzo milione di metri quadrati, la metà dei quali situata nei sei istituti presenti in Lombardia, dove sono presenti tra gli altri i due colossi del Nerviano Medical Science (circa 100mila metri quadrati) e dell’Istituto di ricerche farmacologiche Mario Negri. Dimensioni del patrimonio immobiliare degli altri istituti di ricerca medica – per regione
Regione
Num. Istituti
Lombardia * Trentino A.A. Veneto Toscana Lazio Abruzzo * Campania Sardegna Totale Italia
6 1 4 1 2 1 2 1 18
Superficie patrimonio (mq) 249.500 10.300 54.300 55.200 26.000 52.200 16.500 2.500 466.500
* alcuni distaccamenti sono situati in altre regioni
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Abruzzo * 11%
Campania 4%
Sardegna 0%
Lazio 6%
Toscana 12% Lombardia * 53%
Veneto 12% Trentino A.A. 2%
Elaborazione Scenari Immobiliari
Anche in questo caso, se è il nord a concentrare i tre quarti del patrimonio immobiliare destinato alla ricerca medica. Patrimonio immobiliare degli altri istituti di ricerca medica – per area geografica Area territoriale
Num. Istituti
Nord Centro Sud e Isole Totale Italia
11 4 3 18
Superficie patrimonio (mq) 314.100 133.400 19.000 466.500
Sud e Isole 11% Centro 15%
Nord Centro Sud e Isole
Nord 74%
Elaborazione Scenari Immobiliari
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Istituti Cnr impegnati nella ricerca medica Infine una breve descrizione del patrimonio immobiliare degli istituti facenti parte della rete del Cnr, in particolare quelli impegnati nella ricerca all’interno del dipartimento di Scienze biomediche, ovvero operanti nei settori di medicina, genetica, farmacologia e neuroscienze. Questo gruppo di istituti è il meno rilevante dal punto di vista dimensionale tra quelli considerati nel presente studio, con una superficie complessiva sul territorio nazionale pari a circa 65mila metri quadrati. In questo gruppo sono le regioni centrali ad ospitare gli immobili di più vaste dimensioni, in particolare nella sede centrale romana e negli spazi dell’Area della ricerca di Pisa che ospita tredici istituti del Cnr e più di mille persone tra ricercatori, tecnici e personale amministrativo. Le regioni del sud Italia in questo ambito presentano due importanti centri di ricerca; si tratta in particolare dell’Istituto di biomedicina e immunologia molecolare di Palermo e dell’Istituto di scienze neurologiche di Cosenza. Al nord il polo di ricerca principale nella rete Cnr specializzata in campo medico è l’istituto di ingegneria biomedica di Padova, insieme all’istituto di genetica molecolare di Pavia. Ripartizione territoriale del patrimonio immobiliare degli istituti di ricerca medica del Cnr Nord 14% Sud e Isole 33% Nord Centro Sud e Isole
Centro 53%
Elaborazione Scenari Immobiliari
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Suddivisione per aree geografiche Come visto nel capitolo precedente, la suddivisione degli spazi destinati a ricerca medica è molto eterogenea nel Paese. Nel seguente capitolo verranno analizzate più nel dettaglio le diverse aree territoriali italiane, con un focus particolare sulle città di Milano e di Roma, che da sole concentrano oltre un milione e duecento mila metri quadrati di spazi per la ricerca medica connessa a cura e ricovero. Nord Italia Nelle regioni del nord Italia trova la maggior parte degli Irccs e degli istituti di ricerca del Paese. Questi sono anche i più importanti per numero di ricercatori, numero di posti letto, numero di pubblicazioni scientifiche, ed entità di finanziamenti raccolti; nonché per dimensioni del patrimonio immobiliare utilizzato per le attività di ricovero, cura e ricerca. È in Lombardia che si concentrano i principali Irccs nazionali e alcune tra le strutture più all’avanguardia a livello europeo. Nella regione si sono costruite nel tempo reti della conoscenza nel campo della salute che hanno consentito di realizzare centri di eccellenza a livello nazionale ed europeo, ospedali che seguono finalità di ricerca nel campo biomedico e in quello dell’organizzazione e gestione dei servizi sanitari, insieme a prestazioni di ricovero e cura di alta specialità. Milano e la sua area metropolitana, ma anche Pavia, ospitano strutture caratterizzate da una stretta relazione tra cura, ricerca e didattica, istituti con livelli di eccellenza nella ricerca in settori specifici (oncologia, cardiologia, neurologia). Solo nella città di Milano si trovano nove Istituti di ricovero e cura a carattere scientifico (di cui tre pubblici), più tre nei comuni di prima cintura, ovvero all’interno della futura città metropolitana (Rozzano, San Donato Milanese e Sesto San Giovanni): questo corrisponde a più di un quarto dei 45 Irccs presenti in tutta Italia. I posti letto attivati negli Irccs della sola città di Milano sono 3.750. Nel capoluogo lombardo vi sono due istituti caratterizzati da un patrimonio immobiliare di vaste dimensioni: l’Ospedale San Raffaele, con sede in via Olgettina, è costituito da vari dipartimenti e laboratori, in particolare dal Dibit 1 e dal più recente Dibit 2. Il secondo grande polo ospedaliero milanese riconosciuto Irccs è la Fondazione Ca’ Granda ospedale maggiore policlinico, che occupa 140mila metri quadrati nel cuore di Milano ed è interessata da uno dei principali progetti di trasformazione che prevede la demolizione dei vecchi padiglioni con la realizzazione di nuovi spazi all’avanguardia. Ma Milano è anche la sede dell’Istituto nazionale dei Tumori e dell’Istituto neurologico Besta, situati in spazi ormai datati nella zona est della città e che da tempo sono al centro di un programma che prevede il loro trasferimento nell’ottica della creazione della futura Città della salute e della ricerca, progetto ancora sulla carta in attesa di trovare un sito che lo possa accogliere. Sempre in città sono presenti gli importanti
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istituti di ricovero e cura Auxologico, Isistituo europeo di oncologia, la Fondazione Don Carlo Gnocchi. E a completare il lato della ricerca, occupano una posizione di rilievo il Campus Ifom-Ieo, l’Istituto di ricerche farmacologiche Mario Negri e, pochi chilometri fuori dai confini del capoluogo, il Nerviano Medical Science. A Pavia sono invece tre gli Irccs presenti, due dei quali sono tra i più vasti d’Italia. L’ospedale più grande è il Policlinico San Matteo di Pavia, che da solo supera i 250mila metri quadrati di estensione; la Fondazione Salvatore Maugeri ha sede legale e i due principali istituti a Pavia, ma poi si compone di una rete di centri di riabilitazione distribuita su tutto il territorio nazionale. Superfici in mq di Irccs e altri istituti di ricerca a carattere medico nel nord Italia 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000
Sup. altri ist.
400.000
Sup. Irccs
200.000 0
Elaborazione Scenari Immobiliari
La Liguria conta due Irccs di dimensioni importanti: l’Azienda ospedaliera San Martino e l’Istituto Giannina Gaslini sono due strutture che insieme superano i 350mila metri quadrati e che inseriscono la Liguria al secondo posto tra le regioni settentrionali. In Emilia Romagna sono quattro gli Irccs presenti, dopo il recente riconoscimento dell’Istituto scientifico romagnolo per lo studio e la cura dei tumori di Meldola. La struttura dalle dimensioni più importanti è l’Arcispedale S. Maria Nuova di Reggio Emilia che da maggio 2011 è stato riconosciuto interamente come Irccs, mentre fino a quella data era riconosciuto solo l’Istituto in tecnologie avanzate e modelli assistenziali in oncologia che ne faceva parte.
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Il Friuli Venezia Giulia ospita due importanti istituti, il Centro di riferimento oncologico di Aviano e l’ospedale infantile Burlo Garofolo di Trieste, che insieme raggiungono quasi 90mila metri quadrati. Completano la presenza di Irccs nel nord Italia i due presenti in Veneto, ovvero l’Istituto oncologico veneto di Padova e l’ospedale San Camillo a Venezia. In Veneto sono presenti anche quattro altri istituti di ricerca, tra cui da segnalare l’Istituto di ricerca pediatrica Fondazione città della Speranza di Padova nella nuova Torre della ricerca, e la Fondazione Banca degli occhi del Veneto che ha sede nel nuovo padiglione Rama dell’ospedale di Mestre, progettato da Ambasz. Centro Italia Gli istituti di ricovero, cura e ricerca medica situati nel centro Italia sono in realtà in gran parte concentrati nel Lazio, in particolare a Roma. L’istituto che occupa una superficie maggiore nella capitale è quello degli Istituti fisioterapici ospitalieri, che in realtà riunisce due Irccs, il Regina Elena e l’Istituto dermatologico Santa Maria e San Gallicano. La sede principale è quella dell’Eur Mostacciano, circa centomila metri quadrati a disposizione dei due istituti, mentre la sede storica in Trastevere ospita attualmente solo alcuni laboratori di ricerca. Sempre nella zona sud di Roma, tra la via Appia e la via Ardeatina, si trova il secondo polo per dimensioni tra quelli considerati, ovvero la Fondazione Santa Lucia, con un moderno e tecnologico edificio di sei piani per 30mila metri quadrati di superficie complessiva, che ospita il nuovo ospedale rispondente ai più moderni requisiti organizzativi, tecnologici e di qualità. Gli altri Irccs presenti a Roma sono l’Istituto per le malattie infettive Spallanzani, l’ospedale pediatrico Bambino Gesù, l’Istituto dermopatico dell’Immacolata e, di minori dimensioni, la casa di cura San Raffaele Pisana e la Fondazione Bietti. A completare il quadro degli Irccs del centro Italia vi sono l’Istituto nazionale di riposo e cura per anziani, con sede ad Ancona ma distaccamenti da Lecco a Cosenza, e la Fondazione Stella Maris con le sue sedi situate in provincia di Pisa. Da segnalare infine il polo Novartis Vaccines and Diagnostics di Siena, che rappresenta un centro di eccellenza nella ricerca sui vaccini, e l’Istituto zooprofilattico sperimentale G. Caporale con la sede principale di Teramo e i diversi distaccamenti in Abruzzo e Molise.
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Superfici in mq di Irccs e altri istituti di ricerca a carattere medico nel centro Italia
400.000 350.000 300.000 250.000 Sup. altri ist.
200.000
Sup. Irccs
150.000 100.000 50.000 0 Toscana
Marche
Lazio
Abruzzo
Elaborazione Scenari Immobiliari
Sud Italia e isole Il sud del Paese, insieme alle due isole maggiori, è la sede di una parte marginale degli istituti di ricerca e ricovero italiani: nove Irccs e quattro centri di ricerca medica che insieme costituiscono poco più del dieci per cento di tutto il patrimonio immobiliare nazionale in questo settore. La Puglia è la regione meglio posizionata, grazie alla presenza di ben tre Irccs, il più grande dei quali è l’ospedale Casa Sollievo della Sofferenza di San Giovanni Rotondo, con una dimensione di circa centomila metri quadrati. In provincia di Bari si trovano invece l’Istituto dei tumori Giovanni Paolo II e l’ente ospedaliero specializzato in gastroenterologia Saverio De Bellis. In Campania è a Napoli che si trovano la Fondazione Sdn per la ricerca e l’alta formazione in diagnostica nucleare e l’Istituto nazionale tumori Fondazione Giovanni Pascale, così come il Ceinge centro di ricerca in biotecnologie avanzate. Altri importanti centri del meridione sono il Centro di riferimento oncologico della Basilicata a Potenza, l’Istituto neurologico mediterraneo Neuromed di Pozzilli e i due centri siciliani Oasi di Maria Santissima di Troina e il Centro neurolesi Pulejo di Messina. In Sardegna da segnalare il centro di Virostatics nel parco scientifico e tecnologico di Porto Conte ad Alghero.
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Superfici in mq di Irccs e altri istituti di ricerca a carattere medico nel sud Italia e isole 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000
Sup. altri ist.
60.000
Sup. Irccs
40.000 20.000 0
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Il quadro dei valori Il presente studio, dopo la fase di rilevazione delle dimensioni degli immobili destinati a ricovero, cura e ricerca in campo medico, si è concentrato sulla valutazione di massima di tale patrimonio. Il processo di valutazione ha avuto inizio con una prima fase di parametrazione delle superfici lorde degli immobili considerati, che ha portato alla determinazione di superfici utili calcolate sulla base delle diverse destinazioni funzionali presenti. La ripartizione delle funzioni all’interno dei vari cespiti varia molto da istituto a istituto e da sede a sede, in particolare a seconda della presenza o meno di ambulatori e reparti di degenza. Così, mentre nei principali Irccs risulta importante la quota destinata ad attività ospedaliera, con reparti di degenza che in alcuni casi arrivano a occupare fino al quaranta per cento delle superfici lorde, negli istituti di dimensioni più ridotte, o in cui è preponderante l’attività di ricerca, vi è una predominanza di spazi destinati a laboratori, aule e uffici. Alcuni edifici, in particolare quelli che ospitano istituti operanti nel campo oncologico, accolgono laboratori di medicina nucleare e radioterapia che necessitano di spazi pensati appositamente per tali funzioni, spesso ospitati in locali interrati e caratterizzati da strutture speciali, con impianti tecnologici e sistemi di sicurezza di elevata complessità. Gli spazi comuni e le connessioni orizzontali e verticali rivestono una quota rilevante, superiore ai più semplici edifici terziari, in quanto gli spostamenti interni di lettighe, personale, macchinari implicano corridoi e spazi di manovra più ampi. Composizione media per funzione negli immobili Irccs uffici 7% aule/laboratori 13%
spazi comuni/altro 30%
ambulatori/sale op. 13% locali tecnici 10% depositi/archivi 7%
degenza 18%
palestre 2%
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Gli istituti di ricerca considerati nello studio che non rientrano nella categoria Irccs presentano una suddivisione diversa con una prevalenza di spazi destinati a laboratori, aule didattiche e uffici. In questo caso non sono presenti superfici destinate alla degenza e agli ambulatori.
Composizione media per funzione negli altri istituti di ricerca uffici 20%
spazi comuni/altro 30%
locali tecnici 5% aule/laboratori 40%
depositi/archivi 5%
Elaborazione Scenari Immobiliari
La seconda fase ha invece riguardato la stima del valore di mercato di ogni cespite strumentale. Utilizzando la banca dati nazionale di Scenari Immobiliari (Real Value), sono stati individuati i valori di mercato per la destinazione terziaria nelle località in cui sono presenti gli immobili considerati. Sono stati presi in considerazione i valori minimi di mercato, con alcuni aggiustamenti relativi a particolari situazioni localizzative, manutentive o di qualità architettoniche. Il valore dei beni si è ottenuto quindi a partire dai prezzi sopra indicati, confrontandoli con le informazioni ottenute dalle proprietà e con i dati pubblici disponibili. Ne è derivata una stima indicativa del valore del bene che non considera le possibilità di valorizzazione presenti in diversi immobili, soprattutto quelli ubicati in zone urbane centrali e storiche. La valutazione non tiene conto inoltre dell’attuale stato locativo e del rendimento, solitamente molto basso, di questa tipologia di funzione immobiliare.
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I valori così ottenuti, aggregati per aree geografiche, sono i seguenti: Area territoriale
Valori Irccs (mln €)
Valori altri ist. (mln €)
Valori Cnr (mln €)
Nord Centro Sud e Isole Totale Italia
2.887,32 700,84 213,19 3.801,35
415,11 201,62 17,30 634,03
9,88 67,31 18,59 95,78
Valori totali (mln €) 3.312,31 969,77 249,08 4.531,16
Elaborazione Scenari Immobiliari
Il valore complessivo supera i quattro miliardi e mezzo di euro, dei quali oltre l’ottanta per cento deriva dagli istituti di ricovero e cura a carattere scientifico, in una proporzione che rispecchia il peso percentuale del patrimonio immobiliare degli Irccs sul totale degli istituti considerati.
3.500 3.000 2.500
Valori Cnr (mln €)
2.000
Valori altri ist. (mln €)
1.500 1.000
Valori Irccs (mln €)
500 0
Elaborazione Scenari Immobiliari
Relativamente alla suddivisione per aree geografiche, osserviamo che circa il 73 per cento del valore complessivo è localizzato nelle regioni del Nord Italia, il 21 per cento nelle regioni centrali e il restante 5,5 per cento al Sud e isole. L’analisi della distribuzione regionale del patrimonio evidenzia come in Lombardia si concentra oltre la metà del valore degli immobili considerati, con oltre 2,33 miliardi di euro, seguita a grande distanza dalla regione Lazio dove sono localizzati immobili per un valore di circa 750 milioni di euro. Le altre regioni con una elevata concentrazione di valore immobiliare sono l’Emilia Romagna, con quasi 400 milioni di euro, e la Liguria con oltre 350 milioni.
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