Program till detaljplan för Bellevue 2:7 m.fl. Dammhejdan inom stadsdelen Bellevue i Ystad, Skåne län
revidering 2009-06-26 2009-06-15 1
SYFTE & BAKGRUND Syfte Syftet med programmet är att pröva förslag till bebyggelse i området Dammhejdan samtidigt som en del av den befintliga natur- och parkmiljön inom området behålles och görs mer tillgänglig. Läge Planområdet ligger i nordvästra delen av Ystad tätort i stadsdelen Bellevue, öster om Malmövägen och norr om Gustafsgatan. Bakgrund Efterfrågan på bostäder är stor i Ystad och det är därför av stor vikt för kommunen att det finns tillgång till attraktiva bostäder med varierande upplåtelseformer. Området Dammhejdan är ett av de utvecklingsområden som är särskilt utpekat i Översiktsplan 2005, Ystad kommun som nytt område för bostäder. PEAB Sverige AB har begärt detaljplan för den fastighet som idag är plantskola. Då hela Dammhejdan enligt tidigare beslut i samhällsbyggnadsnämnden bör studeras i ett sammanhang har Plan o Bygg fått i uppdrag att i detaljplan pröva förslag till bebyggelse inom hela området.
2
bild 1 - befintligt bostadshus på fastigheten Bellevue 2:9 sett från Malmövägen mot söder med områdets karaktärsskapande träd i områdets norra del
bild 2 - planområde
PROGRAMFÖRSLAG Bostäder Föreslagen bebyggelse, i form av ett 20-tal stadsvillor, grupperas kring områdets två gator. Husen ligger parvis utplacerade kring en gemensam halvprivat entré- och vistelseyta omväxlande framme vid gata eller tillbakadraget i parken. Entréer placeras alltid närmast gata så att tydlig adress till gata ges. Husen föreslås uppföras i 5 våningsplan med ett delvis indraget penthouse på plan 6. En viss variation i hushöjd beroende på läge inom området föreslås, bl. a. med hänsyn till villabebyggelsen öster om området. Husen föreslås få tre lägenheter per våningsplan, alla vända mot söder eller mot väster och många med utsikt över staden och havet.
bild 3 - modellbild som visar föreslagen bebyggelse Redovisat förslag innehåller cirka 295 lägenheter i 2-4 rum o kök. Miljöstation och övriga förrådsfunktioner placeras inne i bostadshusen för att maximera områdets parkytor. Lägenhetsförråd placeras i källarplan. Viss del av området ska användas för trygghets-/vårdboende. Bebyggelsen i området ska ha en miljöinriktning och vara energisnål. I den del av området som ska användas för trygghets-/vårdboende, i första hand Lidl - Dammhejdanområdet (fastigheterna Bellevue 2:7, 2:8 och 2:10), ska bebyggelsen anpassas efter ändamålet. Upplåtelseformerna ska variera. bild 4 - modellbild, perspektiv från sydväst
3
Befintligt bostadshus på fastigheten som idag innehåller en plantskola kan i framtiden vara lämpligt för en mer allmän funktion som t. ex en förskola. Befintligt bostadshus på fastigheten Bellevue 2:9 berörs inte av föreslagen exploatering. Grönstruktur Föreslagen bebyggelse lämnar stora delar av områdets yta orörd och ger möjlighet för områdets gröna kvaliteter att utvecklas. Hela området föreslås utformas som ett grönt parklandskap med olika avdelningar och karaktärer. Utmed en av gatorna föreslås en större nedsänkt gräsyta kantad av träd med en vattenyta som kan kopplas till områdets dagvattenhantering.
bild 5 - plan, förslag till bebyggelse.
4
Genom området rör man sig längs raka gator med bil och på cykel. Som gående kan man också promenerara fritt genom parken. Omgivande gång- och cykelstråk kopplas så att det idag delvis inhägnade och svårtillgängliga området öppnas upp och kan användas av alla. De delar av planområdet, med uppvuxna träd som är karaktärsskapande för hela stadsdelen, föreslås behållas dels som en naturlik park i norra delen och dels som en mer stadsparkslik del kring det befintliga bostadshuset på fastigheten som idag innehåller en plantskola.
”... hus i park ... ”
bild 6 - plan, vegetation
bild 7 - plan, trafik
”... grönt parklandskap ...” ”... garage döljs med slänter av gräs ... Trafik, parkering Området föreslås få sin huvudinfart från Malmövägen i väster från befintlig rondell i förlängningen av Missunnavägen. Möjlighet att ta sig in i området föreslås även från Gustafsgatan i söder. Gatorna möts i en torgplats i norra delen av området.
bild 8 - grönt parkrum
bild 9 - gaturum med torgyta
Bostadshusen grupperas parvis med ett gemensamt garage devis nedsänkt i terrängen alternativt som mer småskaliga parkeringslösningar, i de norra delarna av området, för att anpassa sig till befintlig vegetation. Synliga delar av garage döljs med slänter av gräs. Angöringsparkering placeras nära entréer i markplan. Redovisat förslag innehåller cirka 280 p-platser i garage och 45 p-platser i markplan. bild 10 - gaturum med grön plats med damm
5
PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR
Riksintressen och förordningar Området berörs av område för högexploaterad kust enl. 4 kap 4§ miljöbalken.
Översiktsplan I Översiktsplan 2005, Ystad kommun redogörs för kommunens avsikter gällande samhällsutvecklingen.
Gällande detaljplaner Detaljplan nr 110, Stadsplan för södra delen av stadsdelen Bellevue, laga kraft 1972-01-11, omfattar större delen av planområdet vilket är betecknat som handelsträdgård med ett omgivande parkstråk.
Planområdet är i översiktsplanen utpekat som utvecklingsområde för ”planerade bostäder” där den grönska som finns ska tillvaratas. Kommande bostadsområde kan också rymma bostadskomplement. Norr, söder och öster om planområdet är markanvändningen redovisad som ”bostäder” och väster om Malmövägen är markanvändningen redovisad som ”centrum, affärer m.m.”.
Detaljplan nr 144, Stadsplan för del av Norra Bellevue, laga kraft 1981-12-15 omfattar en del av planområdet i norr mot cykelvägen och småhusbebyggelsen vid Sparrisgatan. Inom planområdet är användningen betecknad som ”park eller plantering”. Detaljplan nr 1, Ändring och utvidgning av stadsplanen för Ystad, fastställd 1941-07-18, omfattar parkområdet mot Gustavsgatan och är på plankartan betecknat ”allmän plats”.
bild 12 - utdrag ur översiktsplan bild 13 - foto, grönområde mot Gustafsgatan
bild 14 - fastighetskarta Markägoförhållanden Fastigheterna Bellevue 2:3, 2:4, 2:7 samt 2:8 ägs av Ystad kommun. Fastigheterna Bellevue 2:9, 2:10 samt 2:11 är privatägda. Inom planområdet finns även en samfälld väg benämnd Bellevue s:1.
6
Nuvarande markanvändning Området är beläget tämligen centralt i Ystad tätort. Södra delen av planområdet upptas av Ystad plantskola som bedriver odling och försäljning av växter. Från början användes gården som lantbruksfastighet men redan 1909 startades den första plantskolan. Kring boningshuset finns en mer parkliknande karaktär med uppvuxna träd med blandat ursprung.
Historik Hejda var i äldre tider benämningen på ett inhägnat område av åker- eller betesmark. Numera finns bara några få hejdenamn bevarade. På hejdorna hade i flera fall anlagts dammar för fiskodling och Dammhejdan är troligen ett exempel på detta.
I norra delen av planområdet fanns i början på 1800-talet ett värdshus omgivet av en stor trädgård. De äldsta träden är upp mot 200 år gamla. Flera av de gamla träden har håligheter och blottad ved som är värdefulla för vedlevande insekter. På stammarna finns en lav- och mossflora. Centralt i området är det mer öppet med buskar och småträd. Här uppehåller sig också många småfåglar. Idag är värdshuset borta och trädgården har utvecklats till ett naturlikt område med en rik och varierad flora med magnifika stora träd som kastanj, lind och bok. I den norra delen finns en öppen ängsyta med spridda buskar. Uppväxande träd och buskar har nyligen avverkats i den centrala delen av området. Genom området finns en upptrampad stig men stora delar är svårtillgängliga. Mot Malmövägen i norra delen av området finns en privatägd bostadsfastighet med en allé av oxel och lind utmed sin infartsväg från väster. På grönytan vid Gustafsgatan finns en underjordisk branddamm av vattentät betong med en rymd av 400 m³. Planområdet omfattar en yta på ca 8,3 hektar.
bild 15 - träd i områdets södra delar
bild 16 - Villa Dammhejdan I norra delen av planområdet finns resterna av en trädgård. På platsen har legat värdshuset Missunna som var ett omtyckt utflykts- och förlustelseställe. Värdshusbyggnaden revs runt sekelskiftet 1900 och det uppfördes en större villa på platsen som fick namnet Solbacken. Villan byggdes om- och till på 1920-talet. Villan döptes om till Dammhejdan och kom senare i kommunens ägo. Villan har använts bl. a. som vårdhem för behövande av olika slag och som flyktingförläggning. I slutet av 1980-talet jämnades byggnaden med marken och idag vittnar bara resterna av trädgården och de stora träden om vad som varit.
bild 17 - träd i områdets norra delar
7
Angränsande bebyggelse Programområdet gränsar i norr och öster till villabebyggelse från 1970- och 80-talet som till stor del bygger på gatuslingor eller återvändsgator. Bebyggelsen ligger grupperad kring större gröna rum i vilka separata gång- och cykelsystem knyter ihop bebyggelsen. Direkt öster om planområdet, utmed gång- och cykelstråket Prostgången, ligger parken Prosthagen som innehåller en mindre lekplats. Service Väster om planområdet på motstående sida av Malmövägen ligger livsmedelsbutikerna ICA-Kvantum och COOP, en byggvaruhandel samt en fastighet med butiker för färg resp. elektronik/foto. Direkt gränsande till norra delen av planområdet, utmed Backaleden, ligger en förskola. Ytterligare en förskola ligger väster om Malmövägen direkt söder om handelsområdet. Trafik & infrastruktur
Fordonstrafik Väster om programområdet ansluter Missunnavägen med 5528 bilar/dygn till Malmövägen med 11568 bilar/dygn. Söder om programområdet ligger Gustafsgatan med 3076 bilar/dygn. Kollektivtrafik Busshållplats för stadsbusslinjerna nr 1 och 3 finns i direkt anslutning till planområdet vid Malmövägen resp. Missunnavägen. Gång- och cykelstråk Norr om planområdet passerar ett övergripande gångoch cykelstråk, Backaleden i väst-östlig riktning och öster om planområdet Prostgången i nord-sydlig riktning. Ledningar, dagvatten Teknisk infrastruktur finns framdragen i omgivande stadsdelar. Det får i det fortsatta arbetet utredas om befintliga ledningar är dimensionerade för föreslagen utbyggnad. Dagvattenhantering ska ske genom fördröjning på tomtmark och anslutning till befintligt dagvattensystem. En möjlig yta för fördröjning av dagvatten finns redovisad i planen.
8
Geoteknik Terrängen har en svag kupering med måttliga sluttningar med en högsta höjd på ca + 25 m i norr och en lägsta på ca +15 m över havet i anslutning mot Gustafsgatan. Enligt gällande detaljplan från 1971 är grundförhållandena i huvudsak goda men det finns delar av området med organiska jordlager som ej är lämpliga för bebyggelse. Geoteknisk undersökning erfordras för område med byggrätt. Markföroreningar Med förorenad mark menas markområden, grundvatten eller sediment som genom punktutsläpp har förorenats och därigenom har fått en högre föroreningshalt än omgivningarna. Ansvarig för efterbehandling av sådana områden är, enligt 10 kap. miljöbalken, den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till föroreningen (verksamhetsutövaren). Vid rivning eller avetablering av plantskolverksamheten ska en miljöteknisk undersökning utföras för att undersöka eventuell förekomst av förorenad mark. Arkeologi Länsstyrelsen har besiktigat det aktuella området hösten 2008 och har konstaterat att stora delar av området är påverkat i sen tid. Sannolikheten bedöms därför inte särskilt stor att under mark dolda fornlämningar kan finnas kvar. Någon arkeologisk utredning behöver inte genomföras. Påträffas fornlämningar i samband med markarbetena skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 § kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas.
” ... bebyggelsen placeras in med hänsyn till befintlig vegetation ...” ” ... grönområde för natur och rekreation ...”
KONSEKVENSER Behovsbedömning av miljöbedömning Kommunen ska, enligt 5 kap. 18 § plan- och bygglagen, göra en bedömning av behovet av att göra en miljöbedömning. Enligt 6 kap. 11 § miljöbalken ska en miljöbedömning av planen göras om genomförandet av planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Påverkan
Grönstruktur De stora träden kring den gamla trädgården i norra delen av planområdet är karaktärsskapande för hela stadsdelen. Området är idag inte särskilt tillgängligt genom att norra delen av området är starkt igenväxt och handelsträdgården inhägnad. Området är idag inte avsatt som parkmark. Området kring den nu rivna villan Dammhejdan kan bli en stor tillgång för de boende om det tas tillvara som ett grönområde för natur och rekreation. Området bör utvecklas till en sammanhållen naturpark där vissa delar sköts mera intensivt och andra områden får utvecklas mera fritt. Åtgärdsförslag enligt – Grönstrukturprogram för Ystad tätort, förslag 2008: - befintliga stigar i området förbättras. - ängsytorna i den norra och mellersta delen av området sköts med årlig slåtter. - några av de stora träden huggs fria. - bänkar placeras i anslutning till stigen.
bild 18 - skuggdiagram
bild 19 - skuggdiagram
Den nya föreslagna bebyggelsen placeras in med hänsyn till befintlig vegetation och så att uppvuxna stora träd samt särskilt värdefulla träd ska kunna bevaras. Det kan bli aktuellt att ta fram mer småskaliga parkeringslösningar i de norra delarna av området för att anpassa sig till befintlig vegetation. Området kring boningshuset på Ystad plantskola föreslås utvecklas till en mer traditionell typ av park. Sammantaget kommer förutsättningar ges för att områdets gröna karaktär kan bevaras och växt- och djurliv utvecklas samtidigt som området blir mer tillgängligt både för boende och för de som passerar genom området.
9
Riksintressen och förordningar Området berörs av område för högexploaterad kust enl. 4 kap 4§ miljöbalken. Föreslagen bebyggelse innebär en förtätning av befintlig bebyggelse och omfattningen bedöms inte påverka ovan nämnt riksintresse och förordningar negativt.
Trafik Den nya föreslagna bebyggelsen kommer att få sin huvudinfart från Malmövägen i väster från befintlig rondell i förlängningen av Missunnavägen. Malmövägen är tillsammans med Missunnavägen uppsamlingsgator för genomfartstrafik från omgivande bostadsområden in mot Ystad centrum. En ny rondell planeras utmed Malmövägen i korsningen Drottning Margarethas väg vilket bedöms sänka hastigheten utmed planområdet. Möjlighet att ta sig in i området föreslås även från Gustafsgatan i söder. Föreslagen ny gata dras parallellt med gång- och cykelvägen upp genom området med ett avstånd på ca 20 m till befintlig bebyggelse. Gustafsgatan har på aktuellt avsnitt ett förhöjd övergångsställe varför hastigheten på gatan är låg. En viss ökning av trafiken på Gustafsgatan kommer att ske men den föreslagna exploateringen bedöms inte påverka omgivningen på något avgörande sätt.
Ställningstagande En sammanvägd bedömning är att en miljöbedömning inte behöver upprättas för detaljplanen. Motivet till ställningstagandet är att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap. 11-18 §§ miljöbalken. Behovsbedömningen grundas på: - planen omfattar endast ett mindre lokalt område - naturvärden ges möjlighet att inom planområdet bevaras och utvecklas - planområdet ligger i direkt anslutning till befintlig bostadsbebyggelse - befintlig infrastruktur kan utnyttjas Hälsa och säkerhet Buller Föreslagen bebyggelse bedöms inte innebära några direkta förändringar av bullernivån för befintligt bebyggelse. En viss ökning av trafiken på Gustafsgatan kommer att ske men den föreslagna exploateringen bedöms inte påverka omgivningen på något avgörande sätt. Luftföroreningar Luftkvalitetsmätningar görs regelbundet i Ystad. År 2006 påbörjades luftmätningarna av kvävedioxid och svaveldioxid på fem platser i Ystad och mätningarna av partiklar (PM10) vid en mätstation i Östra Förstaden. Hittills visar mätningarna att halterna av kvävedioxid och svaveldioxid att halterna ligger betydligt under gränsvärdet (miljökvalitetsnormen).
bild 20 - inspirationsbilder, FOJAB arkitekter, GIGON/GUYER
10
Resultatet från mätningarna av partiklar (PM10) visar att miljökvalitetsnormen hittills har överskridits vid ett par tillfällen. Mätningarna av PM10 ska fortsätta och en fördjupad analys göras för att belysa vilka partikelkällor som finns i Ystad. Planförslaget förväntas inte medföra att miljökvalitetsnormerna för kvävedioxid och svaveldioxid överskrids. Halterna av PM10 förväntas inte heller öka med föreslagen förändring. Geoteknik Markradon Inga radonmätningar har gjorts på den aktuella fastigheten. Vid en översiktlig bedömning av jordlagren i kommunen har vissa områden med risk för höga radonvärden utpekats. Ystad tätort är inte ett av dessa områden. I samband med ny- eller tillbyggnad bör ändå radonmätning genomföras eftersom radon kan variera kraftigt. Om marken vid radonmätningar befinns vara normaleller högriskmark ska grundkonstruktionen utföras radonskyddande vid normalrisk respektive radonsäker vid högrisk. Sociala konsekvenser Barnperspektivet Vid utarbetande av planförslaget har hänsyn till barns intressen, behov och situation i enlighet med barnkonventionen tagits. Planen ger möjlighet för en god boendemiljö med god tillgänglighet med gång- och cykelvägar och kollektivtrafik.
Säkerhet och trygghet Föreslagen bebyggelse, i direkt anslutning till befintliga bostadsområden, ger goda möjligheter för en befolkad omgivning. En levande miljö ökar upplevelsen av trygghet och säkerhet i stadsrummen även under mörkare delar av dygnet. Genom en god belysning skapas en tryggare miljö. Tidplan och etappindelning En antagen detaljplan för området kan föreligga under hösten 2010. Byggstart kan ske tidigast 2011. Projektets storlek göra att ett utförande kan etappindelas. Medverkande Ystad kommun har i samverkan med PEAB Sverige AB tagit fram programförslaget. I programarbetet har medverkat: Dick Bengtsson, stadsbyggnadschef Eva Nygren, planarkitekt Thomas Holtenäs, planarkitekt på Plan o Bygg samt Peter Hörnlund, PEAB Sverige AB Greger Dahlström, FOJAB arkitekter. Illustrationer är utförda av FOJAB arkitekter på uppdrag av PEAB Sverige AB.
11
12
