PIANO ECONOMICO FINANZIARIO PER I LAVORI DÌ AMPLIAMENTO DEL CIMITERO COMUNALE (Revisione del 07.01.2010)
STUDIO PEZZULLO‐ DR. PEZZULLO CARMINE VIA F. FERRO 28 FRATTAMAGGIORE (NA)
INDICE
1. INTRODUZIONE
1
2. IL PROGETTO
1
3. LE IPOTESI DEL MODELLO ECONOMICO FINANZIARIO
2
4. ANALISI DELLA DOMANDA
3
5. CANONE DI CONCESSIONE
3
6. OGGETTO DELLA CONCESSIONE
4
7. FINANZIAMENTO
4
6. I COSTI
6
7. I RICAVI
11
8. PIANO ECONOMICO E FINANZIARIO
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9. VERIFICA SUSSISTENZA EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO
14
10. CONCLUSIONI
17
11. GLI ELEMENTI POSTI A BASE DI GARA
17
1. INTRODUZIONE Il Comune di Melito di Napoli intende procedere all’ampliamento del complesso cimiteriale situato a Sud del territorio comunale in prossimità della circonvallazione esterna in via Papa Giovanni XXIII, il cui progetto definitivo è stato approvato con atto di Giunta Comunale del 9 settembre 2008 n°41. Il presente documento costituisce il piano economico finanziario per la realizzazione e la gestione dell’opera di cui sopra. Gli obiettivi specifici del presente documento sono i seguenti: • Indicare e quantificare gli elementi di carattere economico finanziario per il soddisfacimento degli obiettivi dell’Amministrazione; • Indicare i requisiti minimi in possesso delle società che potranno concorrere alla procedura per la gestione dell’opera in questione. L’amministrazione Comunale nell’affidare l’incarico ha fornito i seguenti indirizzi operativi per la redazione del piano economico-finanziario: • Esecuzione lavori di ampliamento; • Gestione di tutto il complesso cimiteriale; • Affidamento anche del servizio di illuminazione votiva poiché è in rescissione il contratto con la RI. LAN Impianti S.a.s. (Fonte Amministrazione); • Affidamento in gestione alla Congrega di 200 mq di terreno da individuare in qualsiasi punto del complesso cimiteriale.
2. IL PROGETTO L’intervento di ampliamento (fonte Amministrazione) sarà effettuato nella zona Sud-Ovest del complesso cimiteriale esistente e prevederà la realizzazione dei seguenti manufatti: • Nuovi lotti per cappelle gentilizie su un’area di 3.900 mq (160 lotti); • Un edificio perimetrale rettilineo sul lato Ovest per i loculi (804 loculi posti su 2 livelli) che funge anche da recinzione per una lunghezza di 125 m e una larghezza di 5m.; • Un edificio posto all’ingresso del cimitero in cui saranno localizzati alcuni servizi necessari al cimitero tra cui la sala mortuaria, la sala autopsia i servizi igienici per il pubblico, gli uffici di ricevimento al pubblico e la sala del custode; • Un campo di inumazione con 700 fosse (2500mq) sul versante Sud; • Un corpo perimetrale a pianta semicircolare che ospiterà ancora loculi (804 loculi e 404 colombaie) e funge anche da muro di recinzione.
1
Tabella 1
DESCRIZIONE Corpo perimetrale rettilineo Corpo perimetrale curvo Campi di inumazione Lotti per cappelle gentilizie
Totale
LOCULI
COLOMBAI 804 804
LOTTI PER CAPPELLE
FOSSE
404 700 160
1608
404
700
160
Tabella 2
Descrizione Corpo perimetrale rettilineo Corpo perimetrale curvo Campi di inumazione Lotti per cappelle gentilizie Edificio servizi
Area occupata mq
Superficie mq
Cubatura MC
665 552
5.800 4.818
213
950
2.500 3.900
Destinazione Loculi Loculi Fosse Lotti cappelle Servizi
L’opera (Fonte Amministrazione) prevede un costo, totalmente a carico del concessionario, di 4.371.103,84 così distinto: -
€ 3.568.721,04 per lavori; € 137.737,00 per oneri di sicurezza; € 125.000,00 per elementi di arredo; € 370.645,80 per I.V.A. su lavori 10%; € 25.000,00 per I.V.A. su arredi 20%; € 120.000,00 per oneri tecnici (come meglio indicati nel par. 8.1); € 24.000,00 per I.V.A. spese tecniche 20%.
3. LE IPOTESI DEL MODELLO ECONOMICO E FINANZIARIO L’aspetto finanziario si riferisce al flusso dei fondi connesso con le operazioni effettuate, le quali vengono considerate solo e in quanto comportino movimenti finanziari che assumono la forma di impieghi e risorse oppure movimenti monetari costituiti da entrate e uscite di cassa. Il presente piano economico e finanziario è finalizzato ad individuare la dinamica finanziaria generata dalla gestione del cimitero tramite la predisposizione di un modello ad hoc in grado di identificare e quantificare, sulla base del progetto e delle indicazioni dell’Amministrazione, i costi di gestione e di manutenzione, nonché di individuare l’equilibrio economico e finanziario.
2
4. ANALISI DELLA DOMANDA
La popolazione del Comune di Melito di Napoli al 31 dicembre 2007 (Fonte ISTAT) è pari a circa 36.400 abitanti mentre dal censimento del 1991 (fonte Istat) era pari a circa 20.000 abitanti facendo registrare negli ultimi 18 anni un incremento dell’81%.
40000 35000
35530
34405
36401
30000 25000 20000
20095
15000 10000 5000 0 1991
2002
2004
2007
Residenti
La forte crescita della popolazione residente del Comune di Melito di Napoli soprattutto tra il 1991 ed il 2000 ha comportato la necessità di espansioni del cimitero di tipo occasionale ed episodico generando una non chiara e razionale visone spaziale distributiva. Il progetto dell’ampliamento mira alla risoluzione di tali problematiche e alla risoluzione della crescente necessità di spazio.
5. CANONE DI CONCESSIONE Si prevede a base del nostro modello un canone di concessione minimo, costituito: • Dall’esecuzione della manutenzione ordinaria e straordinaria di tutto il complesso cimiteriale. • Canone di annuo stimato in euro 20.000,00 annui che il concessionario si impegna a versare al Comune dal momento del completamento delle opere. Il comune mette a disposizione, gratuitamente per tutta la durata dell’appalto, i locali e le aree di proprietà pubblica posti all’interno del cimitero.
3
6. OGGETTO DELLA CONCESSIONE La concessione in questione ha per oggetto. • La progettazione esecutiva più ogni altra attività tecnica, ad esclusione del Rup (Responsabile unico del procedimento) e del collaudo, dei lavori di ampliamento del cimitero per la realizzazione di un’opera conforme alla normativa e sulla base del progetto definitivo approvato dalla Giunta Comunale compresi tutti gli impianti e le opere collegate; • L’esecuzione dei lavori progettati, secondo un programma di realizzazione definito; • Il finanziamento dell’opera; • La prestazione del servizio di gestione dell’attività di concessione dei loculi cimiteriali e dei suoli per le cappelle gentilizie all’utenza1; • La gestione e la manutenzione ordinaria e straordinaria di tutto il complesso cimiteriale e più in particolare: o Custodia, sorveglianza e presidio del cimitero; o Pulizia delle aree interne al perimetro cimiteriale; o Opere di giardinaggio; o Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici, dei campi, dei viali e dei manufatti cimiteriali di proprietà pubblica, compresi gli impianti idrici, igienico sanitari, elettrici, telefonici, attrezzature di trasporto e movimentazione feretri; o Esecuzione di tutte le operazioni cimiteriali previste per legge e operazioni di Polizia Mortuaria di cui al D.P.R. 285 del 10.09.1990: inumazioni, tumulazioni, esumazioni ed estumulazioni, traslazioni ecc. o Gestione del servizio di illuminazione votiva all’interno di tutto il complesso cimiteriale; o Smaltimento dei rifiuti cimiteriali derivanti dalle attività di inumazioni, tumulazioni, esumazioni ed estumulazioni, traslazioni ecc.. La società dovrà fornire tutte le attrezzature, i materiali, i mezzi ed il personale necessari ad eseguire le operazioni di cui sopra.
7. FINANZIAMENTO Nella tabella n°3 sono evidenziate le forme di finanziamento dell’opera. Tabella 3 Piano di Finanziamento dell’opera
Mutui presso Istituti bancari Capitali propri Totale
4.000.000,00 371.103,84 4.371.103,84
1
Gli atti di concessione dei loculi e dei suoli per la costruzione delle cappelle gentilizie devono essere stipulate dal legale rappresentante dell’ente nella forma della scrittura privata autenticata dal Segretario Generale.
4
Tabella 4 Ammortamento Mutuo
ENTE MUTUANTE IMPORTO MUTUO TASSO DURATA IN ANNI NUMERO RATE SEMESTRALI COSTANTI RATA SEMESTRALE DI AMMORTAMENTO COSTO TOTALE ANNUO MUTUO
ANNI 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
RESTO CAPITALE € 4.000.000,00 € 3.937.861,60 € 3.871.297,40 € 3.799.992,16 € 3.723.608,21 € 3.641.783,80 € 3.554.131,46 € 3.460.236,07 € 3.359.652,99 € 3.251.905,88 € 3.136.484,48 € 3.012.842,18 € 2.880.393,47 € 2.738.511,10 € 2.586.523,15 € 2.423.709,86 € 2.249.300,20 € 2.062.468,20 € 1.862.329,10 € 1.647.935,09 € 1.418.270,87 € 1.172.248,81 € 908.703,83 € 626.387,86 € 323.963,93
BANCA 4.000.000,00 7% 25 50 € 170.534,84 € 341.069,68
QUOTA CAPITALE
QUOTA INTERESSI
Anno di concessione del mutuo € 62.138,40 € 278.931,28 € 66.564,20 € 274.505,47 € 71.305,24 € 269.764,44 € 76.383,95 € 264.685,72 € 81.824,40 € 259.245,27 € 87.652,35 € 253.417,33 € 93.895,38 € 247.174,29 € 100.583,08 € 240.486,59 € 107.747,11 € 233.322,56 € 115.421,40 € 225.648,27 € 123.642,29 € 217.427,38 € 132.448,71 € 208.620,96 € 141.882,37 € 199.187,30 € 151.987,95 € 189.081,73 € 162.813,29 € 178.256,39 € 174.409,66 € 166.660,01 € 186.831,99 € 154.237,68 € 200.139,10 € 140.930,57 € 214.394,01 € 126.675,67 € 229.664,22 € 111.405,45 € 246.022,06 € 95.047,62 € 263.544,98 € 77.524,70 € 282.315,97 € 58.753,71 € 302.423,93 € 38.645,75 € 323.963,93 € 17.105,75
TOTALE RATA € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68 € 341.069,68
8. I COSTI
Per l’analisi dei costi nel seguente piano economico-finanziario dobbiamo prendere in considerazione le ipotesi indicate dall’Amministrazione. I costi sono indicati a valori monetari costanti; le variazioni nel tempo sono correlate solo al grado di utilizzo delle strutture e degli impianti del cimitero e non a fenomeni di tipo inflattivo. Il modello economico-finanziario prevede un periodo di 30 mesi per la progettazione e la realizzazione dell’opere, di cui 24 mesi di cantiere. Nell’ipotesi che la firma della convenzione avvenga nel mese di aprile 2010, che costituisce l’anno 1 del piano economico-finanziario, si può prevedere l’inizio dei lavori per ottobre 2010 e l’inizio della gestione indicativamente nel mese di ottobre 2012. La durata ipotizzata dal nostro studio è stata così ripartita: • 30 mesi per il completamento delle opere; • 27 anni e 6 mesi per l’utilizzo in concessione del bene realizzato.
8.1 STIMA DEI COSTI I costi si possono dividere in costi di realizzazione ed in costi di gestione. I costi di realizzazione sono così divisi: Tabella 5 costi di Realizzazione
Lavori Arredi Oneri per la sicurezza Spese tecniche Totale Iva 10% Iva 20% Totale Iva inclusa
3.568.721,04 125.000,00 137.737,00 120.000,00 3.951.458,04 370.645,80 49.000,00 4.371.103,84
Il costo di euro 120.000,00 per le spese tecniche è un importo forfettario in cui sono incluse tutte le attività tecniche ad esclusione del Rup (Responsabile unico del procedimento) e del collaudo che il Comune si riserva (Fonte Amministrazione). L’analisi dei costi di gestione è effettuata basandosi sui costi di alcuni cimiteri delle vicinanze e di entità paragonabile. I costi di gestione dell’opera a carico del Concessionario riguardano i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i costi del personale ed i costi per le attrezzature. Possiamo stimare un costo per l’acquisto delle attrezzature necessarie di circa 20.000,00 euro. Tra i costi di gestione dobbiamo considerare costi per le pulizie stimate sui metri quadrati e, le utenze, nonché lo smaltimento dei rifiuti Speciali che possiamo stimare in circa 15.000 euro annui. Le manutenzioni ordinarie comprendono la manutenzione degli impianti idrici, igienico sanitari, elettrici, telefonici, la manutenzione dei campi, dei viali, dei manufatti cimiteriale, di tutte le aree a verde, le manutenzioni dei servizi igienici e della recinzione. Dobbiamo anche stimare i costi per il personale. È essenziale per un mantenimento dell’attuale livello qualitativo dei servizi e l’adattamento alle esigenze dei visitatori un organico minimo di: 6
• Un’unità amministrativa per la gestione degli archivi cimiteriali, della programmazione delle operazioni del coordinamento degli operai, del rapporto con le imprese e con le utenze. • Cinque unità operative per presidio cimitero, per informazioni ed assistenza ai visitatori esecuzione delle operazioni di Polizia Mortuaria, delle pulizie, dei piccoli lavori di manutenzione, della gestione del verde. I costi sono valutati prendendo in considerazione l’attuale C.C.N.L. di riferimento per il settore. Gli interventi di manutenzione straordinaria fanno riferimento all’intera struttura. Gli interventi vengono destinati ogni dieci anni al rinnovo degli arredi e relative sistemazioni (edificio ed impianti). Il piano prevede un importo di euro 30.000,00 per arredi ed impianti con cadenza decennale. L’ultimo intervento è previsto nel corso dell’ultimo anno di gestione al fine di garantire la piena funzionalità della struttura al termine del momento concessorio. Il finanziamento degli interventi è assicurato mediante l’accantonamento delle risorse necessarie in un apposito fondo di riserva obbligatorio. Per l’ammortamento delle immobilizzazioni realizzate utilizziamo i criteri previsti dal comma 2 dell’art 2426 c.c. che prevede che il costo delle immobilizzazioni, materiali e immateriali, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve essere sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio in relazione con la loro residua possibilità di utilizzazione. Tabella 6
ANNO 2010 2011 2012 TOTALE
Costo dell’Investimento
FABBRICATI ATTREZZATURE 892.180,26 1.784.360,52 892.180,26 20.000,00 3.568.721,04 20.000,00
ARREDO
125.000,00 125.000,00
TOTALI 892.180,26 1.784.360,52 1.037.180,26 3.713.721,04
7
Tabella 7
proiezione dei costi di gestione nel caso di affidamento congiunto
ANNI 2010
PERSONALE
2011
32.000,00
MANUT
Servizio di trasporto e smaltimento rifiuti
UTENZE
MANUT. STRA.
ALTRE SPESE
TOTALE 0,00 32.000,00
2012
76.000,00
7.000,00
8.000,00
5.000,00
5.000,00
101.000,00
2013
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2014
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2015
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2016
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2017
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2018
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2019
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
226.606,00
2020
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2021
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2022
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2023
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2024
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2025
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2026
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2027
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2028
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2029
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
226.606,00
2030
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2031
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2032
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2033
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2034
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2035
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2036
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2037
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2038
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
196.606,00
2039
151.606,00
15.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
226.606,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
Tabella 8
Calcolo Ammortamento tecnico FABBRICATI ATTREZZATURE
coefficienti durata costi
15% 30 3.568.721,04
ANNI
ARREDO
totale
15%
7
7 20.000,00
125.000,00
3.713.721,04
PROIEZIONE AMMORTAMENTI
2010
0,00
2011
0,00
2012
127.454,32
3.000,00
18.750,00
149.204,32
2013
127.454,32
3.000,00
18.750,00
149.204,32
2014
127.454,32
3.000,00
18.750,00
149.204,32
2015
127.454,32
3.000,00
18.750,00
149.204,32
2016
127.454,32
3.000,00
18.750,00
149.204,32
2017
127.454,32
3.000,00
18.750,00
149.204,32
2018
127.454,32
2.000,00
12.500,00
141.954,32
2019
127.454,32
127.454,32
2020
127.454,32
127.454,32
2021
127.454,32
127.454,32
2022
127.454,32
127.454,32
2023
127.454,32
127.454,32
2024
127.454,32
127.454,32
2025
127.454,32
127.454,32
2026
127.454,32
127.454,32
2027
127.454,32
127.454,32
2028
127.454,32
127.454,32
2029
127.454,32
127.454,32
2030
127.454,32
127.454,32
2031
127.454,32
127.454,32
2032
127.454,32
127.454,32
2033
127.454,32
127.454,32
2034
127.454,32
127.454,32
2035
127.454,32
127.454,32
2036
127.454,32
127.454,32
2037
127.454,32
127.454,32
2038
127.454,32
127.454,32
2039
127.454,32
127.454,32
Tabella 9 ANNI
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039
Riepilogo costi costi di gestione
0,00 32.000,00 101.000,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 226.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 226.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 226.606,00
ammortamento tecnico
0,00 0,00 149.204,32 149.204,32 149.204,32 149.204,32 149.204,32 149.204,32 141.954,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32
spese generali amministrazione
3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00
TOTALE
3.000,00 35.000,00 253.204,32 348.810,32 348.810,32 348.810,32 348.810,32 348.810,32 341.560,32 357.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 357.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 327.060,32 357.060,32
9. I RICAVI L’analisi dei ricavi è effettuata basandosi su stime di tipo prudenziale. Gli incassi sono indicati a valori monetari costanti e non si tiene conto, così come nella valutazione dei costi, di fenomeni di tipo inflattivo.
9.1 STIMA DEGLI INCASSI Le tariffe per le concessioni cimiteriali dei suoli, su cui costruire le cappelle gentilizie, e dei loculi, attualmente in vigore nel Comune Di Melito di Napoli sono fissate con delibera consiliare del 30/11/1992 n. 88 e con delibera di Giunta dell’01/02/1994 n. 26. Queste tariffe dalla loro adozione non sono mai state modificate e per questo risultano fortemente inferiori a quelle che sono le tariffe applicate da altri Comuni del sud Italia di pari grandezza. L’Amministrazione nell’affidare l’incarico di redazione del piano economico-finanziario ha evidenziato l’intenzione di rivedere le attuali tariffe nel breve periodo ed in una successiva nota a richiesto la valutazione di nuove tariffe. Stimiamo gli incassi applicando delle tariffe per la concessione dei loculi in linea con quelle adottate da altri Comuni di pari grandezza del Sud Italia: Prima fila Seconda fila Terza fila Quarta fila Quinta fila Sesta fila
€ 2.200,00 € 2.400,00 € 2.700,00 € 2.500,00 € 2.200,00 € 2.000,00
Stimiamo anche il prezzo di vendita del suolo per la costruzione delle cappelle gentilizie in € 1.500,00 al mq in linea con quelle adottate da altri Comuni di pari grandezza del Sud Italia. I ricavi deriveranno dalla somme riscosse dalle concessione cimiteriali dei suoli, su cui costruire le cappelle gentilizie, e dei loculi secondo le tariffe da noi stimate. Nella stima dei ricavi dobbiamo tener presente che un’area di 200 mq di terreno da individuare in qualsiasi punto del complesso cimiteriale deve essere affidato in gestione all’ Arciconfraternita. Altro elemento da considerare nella nostra stima sono i loculi e i suoli per la costruzione delle cappelle gentilizie già assegnati in concessione al netto di eventuali restituzioni. La concessione sottoscritta tra i privati e il Comune di Melito di Napoli prevede un acconto del 70% del prezzo fissato ed un saldo del 30% entro venti giorni dalla richiesta dell’Amministrazione. La delibera di G.C. n. 203 del 17.12.2009 avente ad oggetto “La determinazione di alcune condizioni operative di tipo amministrativo concernenti la concessione del Cimitero Comunale” procede ad una ricognizione delle concessioni cimiteriali per la costruzione delle cappelle gentilizie e dei loculi assegnati. Inoltre prevede che il saldo del pagamento delle concessioni cimiteriali venga destinato direttamente al Comune e non al concessionario. Tabella 10
Assegnazione già effettuate dal Comune
TIPO NUMERO Suoli da 6 mq 6 Suoli da 9 mq 13 Suoli da 12 mq 18 Loculi 16 TOTALE
ACCONTO € 27.600,48 € 93.713,23 € 165.510,00 € 22.558,24 € 309.381,95
DIFFERENZA € 11.830,14 € 40.158,17 € 70.927.74 € 8.846,88 € 131.762,93 11
La delibera di G.C. n.203 del 17.12.2009 fissa anche il prezzo del servizio di tumulazione, da corrispondere al concessionario in euro 150,00 per ogni loculo. La stessa delibera fissa la tariffa per la concessione delle colombaie nel seguente modo: Prima fila Seconda fila Terza fila Quarta fila Quinta fila
€ 1.100,00 € 1.200,00 € 1.350,00 € 1.250,00 € 1.100,00
Precisiamo che, come da nota n. 27503 del 10.12.2009 del progettista Arch. Michele Storace, i loculi previsti nel progetto date le loro dimensioni sono tutti utilizzabili sia per la tumulazione che per i resti mortuali.
Tabella 11
Stima Ricavi derivanti dalle concessioni.
Tipologia Loculi Colombaie Lotti per le realizzazione delle Cappelle TOTALE RICAVI
N. 1592 404 123
Incasso totale € 3.714.500,00 € 485.500,00 € 2.314.650,00 € 6.514.650,00
Tabella 12 Obiettivi di vendita concessioni non ancora assegnate
ANNO 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 TOTALE
OBIETTIVI DI VENDITA 0,00 543.395,00 843.395,00 800.395,00 623.073,00 573.073,00 463.000,00 354.224,00 350.000,00 300.000,00 260.000,00 250.000,00 250.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 150.079,00 100.000,00 54.016,00 € 6.514.650,00
12
Le ulteriori tariffe previste nel Comune per le altre tipologie di servizi cimiteriali adottate con delibera di Giunta Comunale n°40 del 21/03/2005 sono: • Servizio di inumazione in campo comune, comprensivo di eventuale esumazione ordinaria: € 100,00; • Servizio di esumazione straordinaria e collocazione in loculo ossario: € 200,00; • Servizio di trasferimento di resti mortali e salme che escono dal cimitero o che vi entrano provenienti da altri Comuni, in campo aperto, in cappelle comunali, congregali, gentilizie o normali; € 150,00; • Servizio di traslazione resti mortali all’interno del cimitero ivi compreso l’Arciconfraternita: € 100,00. Dall’applicazione delle tariffe sopra indicate, per i servizi offerti, si può ipotizzare un presunto ricavo di € 25.000,00 annui. L’Amministrazione è intenzionata a concedere anche la gestione del servizio di illuminazione votiva. All’ attuale numero di circa 1.800 lampade votive l’ampliamento della zona cimiteriale porterà un aumento di circa 1.100 lampade per un totale di circa 2.900 lampade votive. L’affidamento avrà un aggio a favore del comune minimo dell’20% sui canoni di abbonamento (al netto dell’IVA) incassati nell’anno. Possiamo stimare un ricavo annuo di circa 50.000,00 di cui 40.000 euro per la società affidataria della concessione e 10.000 euro per il Comune.
13
10. PIANO ECONOMICO E FIANAZIARIO Sulla base delle precedenti valutazioni si procede alla costruzione della tabella n. 15 con riferimento ad un anno a regime (si prende in considerazione l’anno 2017). Le tabelle accolgono nella sezione di sinistra i costi di esercizio e nella sezione di destra i ricavi nelle tre ipotesi formulate in precedenza.
Tabella n°13
Piano economico finanziario (dati al netto delle imposte)
COSTI Costi di gestione
Spese generali Amministrazione
di
Ammortamento tecnico Canone concessorio Totale costi
RICAVI Proventi derivanti dalla assegnazione di loculi e 196.606,00 suoli Proventi per la gestione del servizio di 3.000,00 illuminazione votiva. 149.204,32 Altri ricavi 70.413,68 573.073,00 Totale ricavi
354.224,00
40.000,00 25.000,00 419.224,00
Il canone concessorio si ricava a saldo come differenza tra il totale dei ricavi ed il totale dei costo di gestione, degli ammortamenti tecnici e delle spese generali di Amministrazione. Possiamo così determinare il canone massimo che ci consente di ottenere una prima importante indicazione per verificare l’equilibrio economico e l’equilibrio finanziario
Canone concessorio massimo (anno 2017) =
euro 70.413,68
Già da questa tipo di analisi possiamo notare come l’affidamento permette dei buoni margini tanto che il canone applicato nel nostro modello si allontana da quello necessario per il raggiungimento dell’equilibrio economico in un anno a regime.
11. VERIFICA SUSSISTENZA EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO La tabella “Proiezione dei conti economici previsionali” raccoglie le componenti di ricavo e costo che si possono dedurre dalle precedenti tabelle. Nella tabelle vengono indicati i ricavi sulla base delle tariffe stimate sulla base di quelle che sono le tariffe applicate in altri Comuni del sud Italia di pari grandezza. Le ultime tre colonne della tabella accolgono il risultato netto (come differenza tra costi e ricavi), il fattore di sconto ed il risultato netto non attualizzato, la cui somma algebrica rappresenta il Valore Attuale netto (VAN). Dall’analisi della tabella seguente possiamo affermare che la concessione dei lavori di ampliamento del cimitero comunale e della sua gestione consente di ottenere un VAN positivo, quindi si può affermare che consente di ottenere una redditività positiva, risultato che può consentire all’Amministrazione di effettuare ulteriori variazioni all’attuale piano in termini di qualità del servizio di gestione o di canone da percepire per la concessione in gestione del complesso cimiteriale. 14
tasso di attualizzazion Canone di concessione
Tabella 14 Anni
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Ricavi derivante dala concessione dei loculi e delle cappelle
543.395,00 843.395,00 800.395,00 623.073,00 573.073,00 463.000,00 354.224,00 350.000,00 300.000,00 260.000,00 250.000,00 250.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 150.079,00 100.000,00 54.016,00
7% 20.000
Proiezione dei conti economici previsionali Ricavi gestione Ricavi per illuminazione servizi cimiteriali votiva
20.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00
25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00
costi di gestione
32.000,00 101.000,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 226.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 226.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00 196.606,00
ammort. tecnico
149.204,32 149.204,32 149.204,32 149.204,32 149.204,32 149.204,32 141.954,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32 127.454,32
spese di amministrazio canone ne concessorio
3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00
20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00
risultato netto
-3.000,00 533.395,00 635.190,68 496.584,68 319.262,68 269.262,68 159.189,68 50.413,68 53.439,68 -12.060,32 -22.060,32 -32.060,32 -32.060,32 -82.060,32 -82.060,32 -82.060,32 -131.981,32 -182.060,32 -228.044,32 -312.060,32 -282.060,32 -282.060,32 -282.060,32 -282.060,32 -282.060,32 -282.060,32 -282.060,32
fattore di sconto
1,0000 0,9346 0,8734 0,8163 0,7629 0,7130 0,6663 0,6227 0,5820 0,5439 0,5083 0,4751 0,4440 0,4150 0,3878 0,3624 0,3387 0,3166 0,2959 0,2765 0,2584 0,2415 0,2257 0,2109 0,1971 0,1842 0,1722
risultato netto attualizzato
-3.000,00 498.500,00 554.800,14 405.361,02 243.563,97 191.980,57 106.074,81 31.395,11 31.102,38 -6.560,01 -11.214,35 -15.231,63 -14.235,17 -34.052,12 -31.824,41 -29.742,44 -44.706,64 -57.635,63 -67.470,09 -86.287,28 -72.889,75 -68.121,26 -63.664,73 -59.499,75 -55.607,24 -51.969,38 -48.569,52
2037 2038 2039
40.000,00 40.000,00 40.000,00
25.000,00 196.606,00 127.454,32 25.000,00 196.606,00 127.454,32 25.000,00 226.606,00 127.454,32
3.000,00 3.000,00 3.000,00
20.000,00 20.000,00 20.000,00
-282.060,32 -282.060,32 -312.060,32 VAN
0,1609 0,1504 0,1406
-45.392,07 -42.422,50 -43.864,08 1.108.817,98
11. CONCLUSIONI
Dalla analisi dei dati fin qui determinati possiamo stimare che la concessione alla base del piano economico-finanziario presenta una redditività positiva come si evidenzia anche dal VAN. Si nota come a partire dall’anno in cui si ottiene l’assegnazione di tutti i loculi e di tutti gli spazi per le cappelle gentilizie della parte nuova del cimitero il risultato netto diventa negativo anche se una più veloce assegnazione delle concessioni rispetto a quelle ipotizzate nel modello accresce il VAN e rende ancor più vantaggiosa la concessione.
12. GLI ELEMENTI POSTI A BASE DI GARA Sulla base del piano economico finanziario di gestione è possibile desumere il valore degli elementi sulla base dei quali valutare l’offerta economicamente più vantaggiosa nella successiva gara. Il presente piano economico e finanziario di gestione prevede una durata della concessione fissata a 30 anni Tra gli elementi da prevedere nel bando di gara, quali criteri per determinare l’offerta economicamente più vantaggiosa, il Piano Economico e Finanziario di gestione indica: 9 Il numero di impiegati ed operai utilizzati per l’esecuzione della gestione. 9 Il valore del canone concessorio a favore del Comune; 9 Miglioramenti rispetto al presente piano economico-finanziario di gestione in termini di qualità del servizio; 9 L’aggio a favore del Comune per la gestione del servizio di illuminazione votiva; 9 La tempistica di realizzazione dell’opera, che nel presente modello è ipotizzata in 30 mesi.
Nel piano non si considerano i fenomeni inflattivi. Però tra gli elementi da considerare nella gara di aggiudicazione vi sono i criteri di aggiornamento delle tariffe sia in termini temporali sia in termini percentuali rispetto alle variazioni inflattive (tempo-percentuale). Il canone concessorio è corrisposto annualmente in modo anticipato. Il canone previsto dal presente piano economico finanziario è di euro 20.000,00 annui oltre che alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’intera struttura (interna ed esterna). Alla stipula della concessione il concessionario dovrà consegnare apposita polizza fideiussoria a garanzia dell’investimento e degli oneri concessori di durata pari alla concessione. In fase di aggiudicazione della gestione questo parametro va considerato al rialzo, attribuendo quindi un maggior valore alle offerte che prevedono canoni concessori più elevati di quelli previsti nel presente piano economico finanziario sia in termini di somme da trasferire al Comune sia in termini di qualità e tempistica della manutenzione ordinaria e straordinaria.
Tutti gli elementi sopra evidenziati sono gli elementi minimi da considerare e da valutare nella fase di aggiudicazione e quindi gli elementi minimi da prevedere nel bando di gara.
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