PIANO ECONOMICO E FINANZIARIO Premessa Il Comune di Castel Maggiore intende concedere gli spazi all’interno della ex scuola elementare di Trebbo di Reno del secondo piano per finalità pubbliche o di socializzazione come il resto dello stabile. I locali in oggetto ubicati in via Lame 97 sono stati oggetto di intervento da parte dell'Amministrazione nel 2004 rendendo accessibile l'intera struttura, rifacendo il tetto e infissi esterni e mettendo a norma il piano terra, mentre risulta, seppur accessibile, ancora da ristrutturare internamente il secondo piano. L’Amministrazione intende concedere detti locali in concessione d'uso a seguito dell'esecuzione a regola d'arte degli interventi di riqualificazione. Ad esecuzione dei lavori verrà rilasciato idoneo collaudo a seguito di verifica sull’agibilità dallo stesso servizio tecnico del comune essendo anche la direzione dei lavori a carico dell’Associazione o del gruppo di associazioni. Le Associazioni assegnatarie si impegneranno ad utilizzare i locali esclusivamente per le finalità previste nel proprio statuto e per finalità sociali e ricreative a favore della collettività, nei limiti e negli ambiti indicati dal programma delle attività che presenteranno all’Amministrazione e vocando tali attività ai soli soci o affiliati.
Il modello economico e finanziario della concessione Gli aspetti metodologici L’impostazione metodologica adottata prevede la predisposizione di un piano finanziario di massima formulato sulla base del progetto preliminare, al fine di verificare la sostenibilità dell’iniziativa progettuale secondo lo schema previsto dall’art. 33 del D.Lgs. 12 aprile 2006, n.163. L’articolo 9 comma 6 della Legge 448/1999 afferma inoltre la possibilità di affidare in concessione o in contratto a privati o ad amministrazioni pubbliche, che promuovono e si obbligano ad attuare il relativo progetto, l’adattamento, la ristrutturazione o la ricostruzione di beni immobili non più utilizzati dall’amministrazione statale e dagli enti locali, per la loro proficua utilizzazione da parte degli stessi soggetti e con corresponsione, per il tempo di godimento dei beni, di un prezzo all’amministrazione statale ed agli enti locali fissato tenendo conto dell’impegno finanziario derivante dall’esecuzione del progetto e del valore di mercato del bene.
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L’orizzonte temporale di valutazione a base del piano economico e finanziario corrisponde alla durata del periodo concessorio, pari a 10 anni. Il tasso di inflazione adottato ai fini della definizione della concessione dei locali è pari al 2,0% annuo. Il tasso medio adottato per l’esposizione finanziaria dei costi attinenti ai lavori di ristrutturazione e agli oneri professionali ai fini dello sviluppo della dinamica finanziaria è pari al 5,0% annuo Gli elementi di natura finanziaria sono stati valutati mediante la predisposizione di un modello di simulazione finanziaria in grado di stimare gli interessi passivi per l’esposizione finanziaria dei costi attinenti ai lavori di ristrutturazione dei locali da parte del Concessionario, legati ai costi di investimento e alle ipotesi di indebitamento ed il valore di locazione per usi extraresidenziali nella zona di Trebbo di Reno nel primo semestre 2007, ricavato dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del territorio. Il prezzo della concessione dei locali all’interno di un orizzonte temporale di 10 anni risultano completamente assorbiti dal costo dei lavori di ristrutturazione. Il bando prevede che le associazioni sportive, culturali, ricreative od educative potranno presentare progetti, così come espressamente indicato dalla Bozza di Convenzione, in forma singola o associata o potranno costituirsi in cooperativa, in gruppi di associazioni, anche con cooperative di costruzioni o in associazioni temporanee d’impresa, tra più associazioni, e che si facciano carico di tutte le attività relative alla progettazione e alla ristrutturazione dei locali del secondo piano della ex scuola elementare di Trebbo di Reno. L’oggetto della Concessione L’oggetto della Concessione è costituito dalla progettazione definitiva, dalla progettazione esecutiva, nonché dalla realizzazione dei lavori. Il progetto preliminare Il progetto preliminare per la ristrutturazione del secondo piano della ex scuola elementare a Trebbo di Reno approvato con delibera di Giunta n.152 del 9/11/2007 prevede i seguenti lavori di carattere generale: ¾ Demolizione di pavimenti interni e relativo sottofondo; ¾ Demolizione di tramezzature; ¾ Interventi puntuali per apertura di nuovi varchi di accesso su murature interne; ¾ Rimozione dei sanitari, delle porte interne e degli impianti tecnologici esistenti; ¾ Realizzazione di nuove tramezzature per i servizi; 2
¾ Fornitura e posa di nuove porte interne; ¾ Fornitura e posa di nuovi sanitari per la zona servizi; ¾ Realizzazione di nuovi impianti tecnologici: impianto elettrico, impianto telefonia e trasmissione dati, impianto idrico, impianto termico con caldaia autonoma, impianto gas; ¾ Realizzazione di nuovo sottofondo; ¾ Realizzazione di nuova pavimentazione in gres porcellanato; ¾ Realizzazione di nuovi rivestimenti in ceramica per la zona servizi; ¾ Realizzazione di nuovi intonaci su pareti e soffitti; ¾ Realizzazione di tinteggiatura di pareti e soffitti; ¾ Realizzazione di controsoffitto e pannellature fonoassorbenti e termoisolanti; ¾ Realizzazione di vano in c.a per futura installazione di ascensore, al fine di garantire l’accessibilità ai sensi della L. 13/89 Tabella lavori voci
Importi
Demolizioni
€ 5.644,09
Opere murarie
€ 6.253,44 € 19.392,01
Pavimenti e rivestimenti
€ 8.121,34
Impianto elettrico
€ 8.622,30
Impianto idrico sanitario e gas
€ 20.200,00
Impianto riscaldamento Controsoffitti e coibentazione
€ 6.007,88
Opere da falegname
€ 6.550,00
Utenze
€ 1.500,00 € 13.027,30
Tinteggiatura Totale lavori IVA esclusa
€ 99.065,42
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I costi di realizzazione Il costo complessivo per la ristrutturazione dell’opera, stimato sulla base del progetto preliminare, risulta come dalla tabella costi di ristrutturazione. Tabella costi di realizzazione voci
Importi
Lavori parte comune
€
55.954
Lavori locale 1
€
13.809
Lavori locale 2
€
15.325
Lavori locale 3
€
13.977
Totale lavori
€ 99.065
Spese progettazione ed imprevisti
€
14.860
Oneri di sicurezza
€
4.000
Totale IVA esclusa
€ 117.925
IVA *
€
Totale IVA inclusa
€ 141.510
23.585
Nota: le aliquote IVA utilizzate sono pari al 20% La manutenzione straordinaria Gli interventi manutentivi straordinari fanno riferimento ogni cinque anni alle relative sistemazioni, oltre che ai periodici interventi di manutenzione dell’immobile e degli impianti. Il piano economico e finanziario prevede pertanto con cadenza quinquennale di importo pari a circa 500 euro per la manutenzione dell’immobile e degli impianti. I costi della concessione dei locali e dei lavori di ristrutturazione Gli elementi di natura finanziaria sono stati valutati mediante la predisposizione di un modello di simulazione finanziaria in grado di stimare in base al prezzo della concessione dei locali e agli interessi passivi per l’esposizione finanziaria dei costi attinenti ai lavori di ristrutturazione dei locali all’interno di un orizzonte temporale di 10 anni risultano completamente assorbiti.
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Il prezzo di locazione degli ambienti, oggetto di concessione, fanno riferimento ai valori tratti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio con destinazione terziaria della zona di Trebbo di Reno. I valori mensili di locazione indicati dall’Agenzia, nel primo semestre 2007, sono compresi tra 6 e 15 euro a metro quadro. Considerando l’importo minimo pari a 6 (€/mq x mese) si è ritenuto, data la natura della concessione a soggetti senza finalità di lucro, di ridurlo ulteriormente di circa un quarto (4,6 €/mq x mese). Il grafico sottostante rappresenta la sostenibilità economico-finanziaria della concessione per un periodo di 10 anni. Tale analisi considera i costi di locazione e di ristrutturazione degli ambienti, rivalutati sulla base del tasso di inflazione e degli interessi passivi per il periodo della concessione. € 131.985,50 € 121.314,14 € 109.763,79 € 97.283,60 € 83.820,04
€ 69.316,75
€ 53.714,40
€ 36.950,58
€ 18.959,57
-€ 327,76 1
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Tale elaborazione indica la sostenibilità economica e finanziaria come da schema ex art.19 Legge 109/94 e successive modifiche sia per l’equilibrio economico del soggetto privato sia per la convenienza dell’Amministrazione all’interno di una Concessione di durata pari a 10 anni. Nelle tabelle seguenti sono definiti gli importi di locazione ed i costi di ristrutturazione ripartiti per ciascun ambiente.
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Tabella importo annuo di locazione per ambiente voci
Importi
Valore locale 1
€ 5.319
Valore locale 2
€ 5.897
Valore locale 3
€ 5.384
Totale
€ 16.600
Tabella costi di ristrutturazione per ambiente voci
Importi
Costi assegnatario locale 1
€ 37.786,27
Costi assegnatario locale 2
€ 41.891,65
Costi assegnatario locale 3
€ 38.247,08
Totale IVA esclusa
€ 117.925,00
Nel caso in cui l’Amministrazione Comunale non riesca ad assegnare tutti i lavori indicati dal bando, essa potrà separare i costi di ristrutturazione comuni dal resto dei lavori ed assegnarli al soggetto che intende prendersene carico. La durata della concessione dipenderà in modo proporzionale dai costi di ristrutturazione sostenuti.
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