PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE ED INCENTIVAZIONE URBANISTICA: NUOVE MODALITÀ DI ATTUAZIONE DELLA PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO
PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE URBANISTICA. SCHEMI TEORICI E MODELLI OPERATIVI Pierluigi Morano
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Francavilla Fontana, 4 luglio 2012
Articolazione dell’intervento 1.- Premessa Il contesto in cui hanno avuto origine la perequazione e la compensazione urbanistica Le finalità della perequazione e della compensazione La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa nazionale e pugliese 2.- Aspetti teorici della perequazione urbanistica Perequazione: l’etimologia della parola La perequazione urbanistica: i soggetti interessati La componente “programmatoria” della perequazione La componente “attuativa” della perequazione I modelli del piano perequativo 3.- La compensazione urbanistica Contenuti Riferimenti normativi L’equivalenza tra le risorse cedute e quelle avute in compensazione 4.- L’incentivazione urbanistica L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa” Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Riferimenti bibliografici essenziali
1.- PREMESSA
Il contesto in cui hanno avuto origine la perequazione e la compensazione urbanistica •
Forte attenzione allo sviluppo sostenibile e alla qualità dell’ambiente naturale e costruito;
•
Inadeguatezza della procedura “tradizionale” di attuazione del piano urbanistico basata sull’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio e sulla successiva acquisizione forzosa degli immobili -aree e/o manufatti- destinati ad opere pubbliche;
•
Ridotta disponibilità di risorse finanziarie pubbliche e, viceversa, elevato valore di mercato degli immobili urbani;
•
Riconoscimento della natura “complessa” delle trasformazioni urbane e della necessità di un approccio “integrato”;
•
Marcata “instabilità” del mercato immobiliare.
Le finalità perseguite • Trattamento indifferente delle proprietà immobiliari rispetto alle scelte urbanistiche; • Acquisizione non onerosa delle aree o di risorse finanziarie destinate alle opere pubbliche, e/o realizzazione diretta da parte dei privati di opere pubbliche o di iniziative di interesse generale; • Efficacia e fattibilità dei piani e dei progetti, nonché sviluppo sostenibile delle città del territorio; • Ricorso a procedure consensuali e riduzione del contenzioso.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali sul tema della perequazione e della compensazione urbanistica La perequazione e la compensazione urbanistica trovano riferimenti: a) nell’art.30, comma 1, della Legge n.47/1985, in materia di controllo dell’attività urbanisticoedilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive; b) nelle leggi sui “programmi integrati” e sui “programmi complessi” (Legge n.179/92, Legge 493/1993, ecc.); c) nell’art.1, comma 21 e comma 22, della Legge n.308/2004, avente ad oggetto il riordino, il coordinamento e l'integrazione della legislazione in materia ambientale; d) nell’art.1,commi 258 e 259, della Legge n.244/2007 (la legge finanziaria del 2008); e) nell’art.11 (Piano Casa), comma 5, della Legge n.133/2008 (la legge finanziaria del 2009);
f)
nell’art.5, comma 3, del Dlgs n.70/2011;
f)
nella sentenza n.179/1999 della Corte Costituzionale, sull’illegittimità costituzionale del mancato pagamento di un indennizzo ai proprietari degli immobili oggetto di reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o dei vincoli che comportano l’inedificabilità;
g) nella sentenza n.4545/2010 del Consiglio di Stato, Sez.IV, che ha rinvenuto la copertura normativa della perequazione e della compensazione nel combinato disposto degli artt.1, comma 1bis, e 11 della legge n.241/90 in materia di procedimento amministrativo.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese LR n.20 del 27/07/2001 (Norme generali di governo e uso del territorio) art.2 (Principi): “La
presente legge assicura il rispetto dei principi di: a) sussidiarietà.., omissis,..d) perequazione”; art.14 (Perequazione urbanistica): “Al
fine di distribuire equamente, tra i proprietari interessati dagli interventi, i diritti edificatori attribuiti dalla pianificazione urbanistica e gli oneri conseguenti alla realizzazione degli interventi di urbanizzazione del territorio, il PUG può riconoscere la stessa suscettività edificatoria alle aree comprese in un PUE”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese LR n.3 del 22/02/2005 (Disposizioni regionali in materia di espropriazioni per pubblica utilità e prima variazione al bilancio di previsione per l'esercizio finanziario 2005)
art.21 (Permuta di terreni in esproprio con diritti volumetrici): “I Comuni, all'interno di piani attuativi, sia di iniziativa pubblica che privata, esecutivi dello strumento urbanistico vigente, possono riservarsi una quota dei diritti volumetrici di edificazione, per la perequazione volumetrica territoriale con aree da espropriare individuate fuori dal perimetro del piano. Tali diritti volumetrici possono essere attribuiti, con accordo di cessione volontaria stipulato ai sensi dell'articolo 45 del d.p.r. 327/2001 e successive modifiche, ai proprietari di terreni da espropriare per pubblica utilità, in luogo dell'indennità spettante per l'espropriazione ”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese LR n.12 del 21/05/2008 (Norme urbanistiche finalizzate ad aumentare l’offerta di edilizia residenziale sociale) art.1: “Per il soddisfacimento del fabbisogno di edilizia residenziale sociale i comuni possono prevedere...l’utilizzazione di: a) ambiti destinati a servizi che siano in esubero rispetto alla dotazione minima inderogabile di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi di cui al decreto interministeriale 1444/1968, assegnando a essi una previsione edificatoria secondo il metodo della perequazione urbanistica; b) ambiti a prevalente destinazione residenziale consentendo un surplus di capacità edificatoria”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese LR n.21 del 29/07/2008 (Norme per la rigenerazione urbana) art.7bis (Interventi di riqualificazione edilizia attraverso la delocalizzazione delle volumetrie): comma 1: “I comuni possono individuare edifici, anche con destinazione non residenziale, legittimamente realizzati o per i quali sia stata rilasciata sanatoria edilizia, da rimuovere in quanto contrastanti, per dimensione, tipologia o localizzazione, con il contesto paesaggistico, urbanistico e architettonico circostante”; comma 2: “Per incentivare gli interventi di cui al comma 1, il piano urbanistico esecutivo può prevedere, come misura premiale, il riconoscimento di una volumetria supplementare nel limite massimo del 35 per cento di quella preesistente”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese Cenni alla perequazione urbanistica si trovano nella parte III: “Orientamenti per l’applicazione del principio della perequazione”, dello:
SCHEMA DI DOCUMENTO REGIONALE DI ASSETTO GENERALE (DRAG) “INDIRIZZI, CRITERI E ORIENTAMENTI PER LA FORMAZIONE, IL DIMENSIONAMENTO E IL CONTENUTO DEI PIANI URBANISTICI GENERALI (PUG)” (Legge Regionale 27 luglio 2001, n. 20, art. 4, comma 3, lett. b e art. 5, comma 10 bis)
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese Ampi riferimenti alla perequazione e alla compensazione urbanistica si trovano nella parte III: “ Criteri per agevolare la fattibilità e per applicare il principio della perequazione”, dello:
SCHEMA DI DOCUMENTO REGIONALE DI ASSETTO GENERALE (DRAG) “CRITERI PER LA FORMAZIONE E LA LOCALIZZAZIONE DEI PIANI URBANISTICI ESECUTIVI (PUE)” (Legge Regionale 27 luglio 2001, n. 20, art. 4, comma 3, lett. b e art. 5, comma 10 bis) BURP n.7 del 14/01/2011
2.- ASPETTI TEORICI DELLA PEREQUAZIONE URBANISTICA
Perequazione: l’etimologia della parola Dal latino “peraequatio” (per-aequare), che vuol dire:
«rendere uguale una cosa tra più persone». In altri termini, si tratta della:
«distribuzione o attribuzione di “qualcosa” a soggetti diversi in base a criteri di equità».
Tipologie di perequazione GIURIDICA: uguale trattamento dei cittadini di fronte alla legge (“la legge è uguale per tutti”);
Perequazione
FISCALE: uguale trattamento dei contribuenti nei confronti del prelievo fiscale (IRPEF: sistema impositivo di tipo proporzionale e progressivo in base agli “scaglioni” di reddito);
AMMINISTRATIVA: equo trattamento dei partecipanti a una procedura di gara o ad un concorso attraverso la definizione preliminare dei criteri che saranno applicati per la valutazione comparativa;
URBANISTICA : uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolo- sono interessati dalle scelte urbanistiche.
La perequazione urbanistica: i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche Perequazione urbanistica: uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolosono interessati dalle scelte urbanistiche attraverso l’equa ripartizione degli oneri e dei vantaggi che derivano da queste scelte.
La perequazione urbanistica: i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche
Perequazione urbanistica: uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolosono interessati dalle scelte urbanistiche.
i proprietari degli immobili interessati dalle scelte urbanistiche; ●
· l’operatore pubblico (in rappresentanza degli interessi della collettività) e gli imprenditori privati interessati all’attuazione delle iniziative sul territorio.
La perequazione urbanistica: le componenti Componente “programmatoria”
Perequazione urbanistica: uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolosono interessati dalle scelte urbanistiche.
attribuzione delle stesse potenzialità edificatorie a tutti i suoli chiamati ad usi urbani che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto al momento della redazione del piano urbanistico.
Proprietari degli immobili interessati dalle scelte urbanistiche
La perequazione urbanistica: le componenti
Perequazione urbanistica: uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolosono interessati dalle scelte urbanistiche.
Componente “attuativa”
ricerca dell’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico e privato coinvolti nell’intervento di trasformazione urbana.
Operatore pubblico e imprenditori privati cointeressati all’attuazione delle iniziative sul territorio
La perequazione urbanistica: le componenti “programmatoria” e “attuativa” Componente “programmatoria”
attribuzione delle stesse potenzialità edificatorie a tutti i suoli chiamati ad usi urbani che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto al momento della redazione del piano urbanistico.
Perequazione urbanistica Componente “attuativa”
ricerca dell’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico e privato coinvolti nell’intervento di trasformazione.
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
53
55 52 L’ambito di Intervento
54
Il piano urbanistico “tradizionale”: sperequazione e inefficacia
Spub Spriv Spriv
Spub
La procedura “canonica” per l’acquisizione dei suoli: i limiti dell’approccio espropriativo L’approccio “espropriativo”: a) è stato dichiarato incostituzionale per diversi aspetti (sentenze della Corte Costituzionale n.55/68, n.5/80, n.179/99, n.348/07, n.349/07, n.181/11); b) richiede ingenti capitali, requisito non sempre compatibile con la scarsa disponibilità delle risorse pubbliche e altresì col fatto che l’acquisizione interessa quasi sempre aree centrali con elevati valori di mercato o comunque aree agricole di consistente estensione; c) impedisce la partecipazione dei proprietari degli immobili all’iniziativa, instaurandosi -quasi sempre- a seguito dell’evento ablatorio rapporti conflittuali tra questi e la Pubblica Amministrazione d) comporta il rispetto “rigoroso” dei tempi e delle fasi della procedura espropriativa (principio della “riserva di legge”).
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
St = Superficie territoriale dell’ambito di trasf.
53
55
It = Indice di edificabilità territoriale
52
54
SLPtot = Superficie lorda di pavimentazione complessivamente realizzabile
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
St = Superficie territoriale dell’ambito di trasf.
53
55
It = Indice di edificabilità territoriale
52
54
SLPtot = Superficie lorda di pavimentazione complessivamente realizzabile
SLPtot = It x St
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
St = Superficie territoriale dell’ambito di trasf. It = Indice di edificabilità territoriale SLPtot = Superficie lorda di pavimentazione complessivamente realizzabile
SLPtot = It x St
53
55 52
54
La SLPtot (diritti edificatori) va ripartita pro quota tra i proprietari degli immobili in relazione al valore della relativa proprietà; i proprietari sono tenuti a partecipare pro quota agli oneri dell’iniziativa.
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione non onerosa dei suoli per le opere pubbliche
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione non onerosa dei suoli per le opere pubbliche
Spub
Spriv
La componente “programmatoria” della perequazione: l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione non onerosa dei suoli per le opere pubbliche
Spub
Cessione consensuale e non onerosa dei suoli alla Pubblica Amministrazione.
Spriv
La componente “attuativa” della perequazione: l’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico e privato coinvolti nell’attuazione attraverso la definizione dell’indice di edificabilità perequativo pagamento degli oneri concessori (L.10/77) o realizzazione diretta di opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo dei relativi oneri
cessione gratuita (L.765/67) e idoneizzazione (L.179/92) delle aree per le opere di urbanizzazione prim. e sec.
Operatore pubblico
diritti edificatori (It, Rc, destinazioni d’uso, ecc.)
cessione gratuita e bonifica di aree aggiuntive e/o altri immobili per usi pubblici
Operatore privato
riduzione dei tempi e semplificazione delle procedure amministrative
La componente “attuativa” della perequazione: l’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico e privato coinvolti nell’attuazione attraverso la definizione dell’indice di edificabilità perequativo pagamento degli oneri concessori (L.10/77) o realizzazione diretta di opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo dei relativi oneri
cessione gratuita (L.765/67) e idoneizzazione (L.179/92) delle aree per le opere di urbanizzazione prim. e sec.
Operatore pubblico
cessione gratuita e bonifica di aree aggiuntive e/o altri immobili per usi pubblici
Operatore privato
diritti edificatori (It, Rc, destinazioni d’uso, ecc.)
riduzione dei tempi e semplificazione delle procedure amministrative
Mercato immobiliare
Gli “ambiti” di applicazione del principio perequativo
le aree di nuovo impianto, vale a dire i suoli agricoli che lo strumento regolatore destina ad usi urbani; ·
Aree di trasformazione urbanistica: aree del territorio comunale destinate a mutare sotto il profilo funzionale e morfologico sulla base delle indicazioni normative e progettuali degli strumenti urbanistici:
aree da riconvertire a nuovi usi con interventi di ristrutturazione urbanistica (ex fabbriche, caserme, aree di sedime ferroviario, ecc.) ·
I modelli del piano perequativo La perequazione può essere: • generalizzata, quando è applicata alla totalità degli ambiti di trasformazione del territorio comunale (è il caso di Livorno, Reggio Emilia, Parma, La Spezia, Ivrea, Torino, Cesena, ecc.);
• parziale, quando è implementata solo su determinati ambiti per risolvere situazioni particolarmente complesse (è il caso di Ravenna, Padova, Venezia, ecc.).
I modelli del piano perequativo Trasferimento di diritti edificatori fra aree contigue comprese nello stesso comparto perequativo
Comparto perequativo
I modelli del piano perequativo Trasferimento di diritti edificatori fra aree contigue comprese nello stesso comparto perequativo
Comparto perequativo
Spriv Spriv
I modelli del piano perequativo Trasferimento dei diritti edificatori “a distanza” con vincolo di localizzazione
I modelli del piano perequativo Trasferimento dei diritti edificatori a distanza con vincolo di localizzazione in comparto perequativo ad “arcipelago”
Il trasferimento dei diritti edificatori -
Il valore dei diritti edificatori non costituisce una misura assoluta ma è correlato all’apprezzamento che il mercato esprime in funzione dell’area sulla quale saranno utilizzati;
-
Il valore dei diritti edificatori è legato alla domanda che il mercato manifesta per le destinazioni d’uso in cui i diritti saranno tradotti;
-
Il valore dei diritti edificatori può oscillare, per una stessa area di atterraggio, in relazione alla congiuntura attraversata dal mercato immobiliare.
3.- LA COMPENSAZIONE URBANISTICA
La compensazione urbanistica: la logica La compensazione urbanistica consiste nella cessione consensuale e non onerosa da parte dei privati di immobili e/o di altre risorse ad uso pubblico, o nella realizzazione diretta di opere di interesse collettivo in cambio di diritti edificatori equivalenti da localizzare su aree preposte allo scopo o di immobili o di risorse equivalenti di proprietà degli enti locali.
I “punti di forza” della compensazione urbanistica
▪ non oneroso: consente l’acquisizione di aree e manufatti ad uso pubblico o garantisce la realizzazione da parte dei privati di iniziative di pubblico interesse, senza la corresponsione di un importo monetario;
La compensazione urbanistica è un dispositivo:
▪ flessibile : applicabile, senza modifiche sostanziali, ad iniziative diverse; ▪ consensuale : favorisce la partecipazione dei proprietari alle iniziative, contenendo il sorgere dei contenziosi e riduce altresì i tempi della disponibilità degli immobili per le opere pubbliche.
Le origini della compensazione urbanistica Le origini della compensazione urbanistica possono essere individuate:
a) nell’art.30, commi 1 e 2, della Legge n.47/1985, in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive;
b) nella sentenza n.179/1999 della Corte Costituzionale, sull’illegittimità costituzionale del mancato pagamento di un indennizzo ai proprietari degli immobili oggetto di reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o dei vincoli che comportano l’inedificabilità.
Riferimenti normativi alla compensazione urbanistica Nelle leggi nazionali e regionali la compensazione urbanistica è indicata come lo strumento per: -
acquisire aree e/o immobili privati ad uso pubblico in maniera consensuale e non onerosa (art.32 Lr n.57/2007 Friuli Venezia Giulia; art.30 Lr n.11/2005 Umbria; art.39 Lr n.11/2004 Veneto);
-
risarcire i soggetti che operano demolizioni -senza ricostruzione- di immobili e/o di detrattori ambientali per finalità di recupero e di riqualificazione di spazi pubblici (art.30 Lr n.11/2005 Umbria; art.36 Lr n.11/2004 Veneto; art.7bis Lr n.21/2008 Puglia);
-
ricompensare i soggetti che attuano interventi di rinnovo edilizio, anche finalizzato al risparmio energetico, o di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica e ambientale (art.11 Lr n.12/2006 Lombardia; art.36 Lr n.11/2004 Veneto; art.1, comma 259, Legge n.244/2007 );
-
indennizzare i proprietari degli immobili oggetto di esproprio o di reiterazione dei vincoli preordinati all’esproprio (art.34 Lr n.11/2004 Veneto; art.21 Lr n.3/2005 Puglia); remunerare i promotori degli interventi di realizzazione di spazi e servizi pubblici o di costruzione di unità abitative destinate alla locazione a canone agevolato o alla alienazione in favore delle categorie sociali più deboli (Legge n.133/2008).
-
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione Risorse (valore delle) cedute consensualmente
Risorse (valore delle) ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di recupero ambientale
Determinazione dell’equivalenza
Crediti edilizi da localizzare su apposite aree
Suoli pubblici
Edifici pubblici
Schemi compensativi In definitiva, si profilano quattro possibili schemi compensativi: 1) immobili in cambio di diritti edificatori; 2) esecuzione di interventi di pubblico interesse in cambio di diritti edificatori; 3) immobili in cambio di immobili; 4) esecuzione di interventi di interesse pubblico in cambio di immobili.
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione Risorse (valore delle) cedute consensualmente
Risorse (valore delle) ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Determinazione dell’equivalenza
Suoli pubblici
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di recupero ambientale
Crediti edilizi da localizzare su apposite aree
L’equivalenza va determinata in termini di valore
Edifici pubblici
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione Risorse (valore delle) cedute consensualmente
Risorse (valore delle) ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Determinazione dell’equivalenza
Suoli pubblici
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di recupero ambientale Stima del valore delle risorse cedute
Crediti edilizi da localizzare su apposite aree
L’equivalenza va determinata in termini di valore
Edifici pubblici
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione Risorse (valore delle) cedute consensualmente
Risorse (valore delle) ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Determinazione dell’equivalenza
Suoli pubblici
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di recupero ambientale Stima del valore delle risorse cedute
Crediti edilizi da localizzare su apposite aree
L’equivalenza va determinata in termini di valore
Edifici pubblici Determinazione della misura delle risorse in compensazione equivalente in termini di valore
Questioni delicate
I punti delicati riguardano: 1) la definizione dell’equivalenza tra le risorse avute e le risorse riconosciute in compensazione, che va fatta in maniera “equa” e collegata alle condizioni del mercato immobiliare e allo stato di fatto e di diritto delle risorse al momento dell’accordo di cessione;
2) la messa a punto di criteri e di strumenti a supporto delle decisioni della Pubblica Amministrazione per favorirne l’efficacia e la trasparenza (sentenza della Corte Costituz. n.38/1966).
4.- L’INCENTIVAZIONE URBANISTICA
L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa” L’obiettivo di questa norma è: • incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente; • promuovere e agevolare la riqualificazione di aree degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti; • promuovere e agevolare la riqualificazione di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione; • favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili.
L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa” Per raggiungere tali obiettivi, le Regioni sono sollecitate ad approvare, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del Dlgs n.70/2011, delle norme che, anche in deroga alle disposizioni urbanistiche vigenti, prevedano: • il riconoscimento, come misura premiale, di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella esistente; • la demolizione e la delocalizzazione delle volumetrie in area o in aree diverse; • la modifica delle destinazioni d’uso, purché le nuove destinazioni siano complementari o compatibili con quelle originarie; • la modifica della sagoma dei fabbricati per armonizzarli con gli organismi edilizi circostanti.
L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa” Decorsi 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del Dlgs n.70/2011, e fino all’entrata in vigore delle normative regionali, si applicano le seguenti disposizioni: • su delibera del consiglio comunale è consentito il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali, anche per il mutamento delle destinazioni d’uso; • i piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale sono approvati dalla giunta comunale; • la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale è ammessa in misura non superiore al 20% del volume dell’edificio esistente, se residenziale; non superiore al 10% della superficie coperta, se l’edificio ha destinazione non residenziale; • va
garantito il rispetto degli standard urbanistici e delle altre normative di settore che incidono sulla disciplina dell’attività edilizia.
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Dlgs n.70/2011 convertito nella L 106/2011
Lr pugliese n.21/2011
Lr pugliese n.14/2009 “Misure straordinarie e urgenti a sostegno dell’attività edilizia e per il miglioramento della qualità del patrimonio edilizio esistente” (ex Piano casa)
Lr n.13/2008 “Norme per l’abitare sostenibile”
Lr pugliese n.21/2008 “Norme per la rigenerazione urbana”
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia Interventi straordinari di ampliamento di fabbricati residenziali (art.3 Lr 14/2009 e smi)
Interventi straordinari di demolizione ricostruzione di fabbricati residenziali (art.4 Lr 14/2009 e smi)
Lr pugliese n.21/2011
Riqualificazione ambientale attraverso interventi di demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone “sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie (art.7bis Lr 21/2008 e smi)
Riqualificazione urbana attraverso interventi di demolizione e ricostruzione di edifici produttivi dismessi e non, anche con delocalizzazione delle volumetrie (art.7quater Lr 21/2008 e smi)
Riqualificazione urbana a mezzo di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici destinati a residenza o ad usi connessi, anche con delocalizzazione delle volumetrie (art.7ter Lr 21/2008 e smi)
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia Incremento dei volumi esistenti
Ripristino ambientale delle aree di sedime e di pertinenza dei fabbricati demoliti
Cessione al Comune delle aree dei manufatti demoliti
Cessione aree a standard e a parcheggi di pertinenza o monetizzazione
Ricostruzione secondo le norme dell'edilizia sostenibile
Interventi straordinari di ampliamento (in contiguità o in sopraelevazione) di fabbricati residenziali (art.3 Lr 14/2009 e smi)
max 20% e comunque £ 200 mc
-
-
si
si
si
Interventi straordinari di demolizione ricostruzione di fabbricati residenziali (art.4 Lr 14/2009 e smi)
max 35%
-
-
si
si
si
Modalità Tipologie d'intervento
Riqualificazione ambientale si, con obbligo di attraverso interventi di max 35% - in demolizione di manufatti edilizi, apposizione di vincolo si, se il Comune casi particolari residenziali e non, collocati in zone di inedificabilità lo ritiene (PRIU ed ERS) “sensibili” e la delocalizzazione assoluta a carico del opportuno fino al 45% delle relative volumetrie propriatrio (art.7bis Lr 21/2008 e smi) Riqualificazione urbana a mezzo di max 10% - in interventi di demolizione e ricostruzione di edifici destinati a casi particolari residenza o ad usi connessi (PRIU, ERS, anche con delocalizzazione delle ecc.) fino al volumetrie 35% (art.7ter Lr 21/2008 e smi)
Riqualificazione urbana attraverso max 5% - in interventi di demolizione e casi particolari ricostruzione di edifici produttivi (PRIU, ERS, dismessi e non, anche con ecc.) fino al delocalizzazione delle volumetrie 30% (art.7quater Lr 21/2008 e smi)
si
si
non menzionata esplicitamente
non menzionata esplicitamente
non menzionate esplicitamente
non menzionate esplicitamente
non menzionate esplicitamente
si
si
si
Cambio di destinazione d'uso
Possibile cumulo degli incentivi
no
no
no
no
no
no
Pagamento Trasferimento degli oneri di dei volumi costruzione
si, nell'area o nelle aree si, in casi no, la nuova specificamente particolari non destinazione indicate nella con gli menzionato deve essere convenzione incentivi esplicitamente "omogenea" a stipulata tra il della Lr quella d'origine Comune e 13/2008 l'interessato
non menzionato esplicitamente
non menzionato esplicitamente
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere "strettamente connessa" a quella d'origine
no
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere "strettamente connessa" a quella d'origine
no
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia Incremento dei volumi esistenti
Ripristino ambientale delle aree di sedime e di pertinenza dei fabbricati demoliti
Cessione al Comune delle aree dei manufatti demoliti
Cessione aree a standard e a parcheggi di pertinenza o monetizzazione
Ricostruzione secondo le norme dell'edilizia sostenibile
Interventi straordinari di ampliamento (in contiguità o in sopraelevazione) di fabbricati residenziali (art.3 Lr 14/2009 e smi)
max 20% e comunque £ 200 mc
-
-
si
si
si
Interventi straordinari di demolizione ricostruzione di fabbricati residenziali (art.4 Lr 14/2009 e smi)
max 35%
-
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si
si
si
Modalità Tipologie d'intervento
Riqualificazione ambientale si, con obbligo di attraverso interventi di max 35% - in apposizione di vincolo si, se il Comune demolizione di manufatti edilizi, casi particolari residenziali e non, collocati in zone di inedificabilità lo ritiene (PRIU ed ERS) “sensibili” e la delocalizzazione assoluta a carico del opportuno fino al 45% delle relative volumetrie propriatrio (art.7bis Lr 21/2008 e smi) Riqualificazione urbana a mezzo di max 10% - in interventi di demolizione e ricostruzione di edifici destinati a casi particolari (PRIU, ERS, residenza o ad usi connessi anche con delocalizzazione delle ecc.) fino al volumetrie 35% (art.7ter Lr 21/2008 e smi)
Riqualificazione urbana attraverso max 5% - in interventi di demolizione e casi particolari ricostruzione di edifici produttivi (PRIU, ERS, dismessi e non, anche con ecc.) fino al delocalizzazione delle volumetrie 30% (art.7quater Lr 21/2008 e smi)
si
si
non menzionata esplicitamente
non menzionata esplicitamente
non menzionate esplicitamente
non menzionate esplicitamente
non menzionate esplicitamente
si
si
si
Cambio di destinazione d'uso
Possibile cumulo degli incentivi
no
no
no
no
no
no
Pagamento Trasferimento degli oneri di dei volumi costruzione
si, nell'area o nelle aree si, in casi no, la nuova specificamente particolari non destinazione indicate nella con gli menzionato deve essere convenzione incentivi esplicitamente "omogenea" a stipulata tra il della Lr quella d'origine Comune e 13/2008 l'interessato
non menzionato esplicitamente
non menzionato esplicitamente
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere "strettamente connessa" a quella d'origine
no
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere "strettamente connessa" a quella d'origine
no
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia Demolizione dell’edificio con obbligo di ripristino ambientale delle aree di sedime e di pertinenza, apposizione del vincolo di inedificabilità assoluta ed eventuale cessione delle stesse aree al Comune Trasferimento e ricostruzione dei volumi nell’area o nelle aree specificate nella convenzione tra il Comune e l’interessato
Riqualificazione ambientale attraverso interventi di demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone “sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie (art.7bis Lr 21/2008 e smi)
Destinazione d’uso dell’immobile ricostruito “omogenea” a quella dell’edificio demolito Reperimento delle aree per standard e per parcheggi pertinenziali o monetizzazione delle stesse Ricostruzione attuata secondo i criteri di edilizia sostenibile della Lr n.13/2008 (raggiungimento almeno del punteggio 2) Incremento di volumetria al più del 35% di quella preesistente Possibile cumulo con gli incentivi della Lr 13/2008: - incremento ulteriore di volumetria del 10% - riduzioni ICI, oneri di costruzione, ecc.
Riferimenti bibliografici essenziali Bartolini A. (2007), Profili giuridici del c.d. credito di volumetria, relazione tenuta al convegno “La disciplina del territorio tra regole del mercato e mercato dei diritti”, Pescara, 28 giugno 2007. Lavitola G. (2008), Perequazione e compensazione nella legislazione vigente e nella giurisprudenza, atti del convegno “Perequazione Urbanistica, Compensazione, Crediti edilizi”, Fondazione Astengo, Roma 3 e 4 aprile. Morano P. (2007), La stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica. Alinea, Firenze. Morano P. (2009), Perequazione e compensazione: aspetti da precisare per assicurare l’operatvità dei dispositivi. Urbanistica Informazioni n.220. Morano P. (2009), La compensazione urbanistica nell'acquisizione consensuale non onerosa di aree ad uso pubblico. In LABOREST, Laruffa editore. Morano P. (2010), La compensazione urbanistica nell’acquisizione consensuale non onerosa di risorse ad uso pubblico. In: Bentivegna V. E Miccoli S. (a cura di), Valutazione Progettazione Urbanistica. Metodologia e applicazioni., ROMA, DEI – Tipografia del Genio Civile. Micelli E. (2004), Perequazione urbanistica.Pubblico e privato per la trasformazione della città. Marsilio Editori, Venezia. Micelli E. (2012), Diritti edificatori e crediti edilizi nella gestione dei piani, In Stanghellini S. (a cura di), Il negoziato pubblico privato nei progetti urbani. Principi, metodi e tecniche di valutazione., ROMA, DEI – Tipografia del Genio Civile. Petrelli G. (2003), Cessione di cubatura e trattamento tributario dei trasferimenti di terreni edificabili, Studi e materiali, a cura del Collegio Nazionale del Notariato, n.1. Stanghellini S. (1995), Fattibilità ed equità: da requisiti del piano a dimensioni della valutazione. In Urbanistica Informazioni n.105. Stanghellini S. e Fiocco F. (2005), I dispositivi perequativi nelle leggi regionali: un’analisi comparata, Atti del convegno “La perequazione urbanistica. Pratica e metodologie, risultati e prospettive”, Roma 12 e 13 aprile. Urbani P. (2002), Perequazione urbanistica e nuovi scenari legislativi, Relazione tenuta al convegno “La perequazione urbanistica”, Ascoli Piceno, 21 maggio.
