nr. 4 NOVEMBER 2011
nyt ndelsh et for a magasin
a ve r e
TEMA
Renovering FÆLLES
Solcelleanlæg andelsliv
Kokken serverer 1
leder
Renovering og politisk nybyggeri Vi går ind i en tid med ’politisk nybyggeri’, og det bliver spændende at følge den nye regerings arbejde. Indtil videre glæder jeg mig over, at vi igen har fået et samlet boligministerium. Jeg hæfter mig også ved de positive toner i regeringsgrundlaget, som blandt andet slår fast, at et velfungerende boligmarked kræver, at borgerne har mulighed for at vælge mellem flere boligformer, herunder også andelsboliger. Jeg kunne ikke være mere enig, og jeg håber regeringen vil holde fast i den målsætning og bidrage aktivt til at synliggøre og udvikle boligområdet, så vi igen kan få et velfungerende boligmarked. For bare få år siden blev der bygget på livet løs, men nu er krisen over os, og der er stilstand i byggeriet. Men behovet for renovering af bygningerne er ikke blevet mindre, og i dette nummer af ABFnyt sætter vi fokus på renovering af vores ejendomme. For selv om det er ’krisetider’ er det måske alligevel nu, hvor renten er historisk lav, at det er tid til at få gang i nogle af de både mindre og større renoveringsprojekter, som er nødvendige for at sikre ejendommens funktion og kvalitet. ABF har i september 2011 foretaget en undersøgelse blandt en række medlemsforeninger, som viser, at der er stor interesse for renoveringsprojekter, som samtidig kan reducere ejendommens energiforbrug og CO2 udledning. Undersøgelsen viser dog, at knap 1/3 af foreningerne mangler finansiering. Store
Men behovet for renovering af bygningerne er ikke blevet mindre, og i dette nummer af ABFnyt sætter vi fokus på renovering af vores ejendomme. energirenoveringer er dyre, og hvis der er politisk ønske om massive investeringer i energirenovering, er det nødvendigt med en form for lånegaranti eller offentligt tilskud. I hvert fald viser undersøgelsen, at 60 % af foreningerne mener, at det vil være en væsentlig tilskyndelse til at komme i gang med energirenovering af ejendommen. Derfor kan jeg kun være glad for regeringens melding om, at den i det nye år omdanner bolig-job ordningen til en grøn tilskudspulje til energirenovering af boliger i 2012 og 2013. Hvordan tilskudspuljen konkret kommer til at blive udmøntet er endnu uklart. Jeg håber dog, at den nye regering ikke gentager den foregående regerings hovedløse fejl og i stedet sikrer, at ordningen udformes, så også private andelsboligforeninger kan gøre brug af den. På den baggrund håber jeg, at vi i de kommende år kan tage hul på en masse renoveringsprojekter, som kan være med til at fremtidssikre vores boliger og gøre dem til et endnu bedre sted at bo. n
Hans Erik Lund
Læs mere om renovering på side 10
Landsformand
Medlemsblad for Andelsboligforeningernes fællesrepræsentation
Produktion: datagraf annoncer: Ekströms Annonce Service: Carsten Ekström telefon: 44 44 77 47
[email protected]
Kontrolleret af Fagpressens Medie Kontrol Oplag 92.931 MILJØMÆ SK For perioden 1. juli 2009 30. juni 2010 RK
NIN
G
2 ABFnyt 4 - 2011
ABF's sekretariat & medlemsrådgivning Vester Farimagsgade 1, 8. sal Postboks 239, 1501 København V telefon: 33 86 28 30 abf-rep.dk /
[email protected]
Redaktion Jan Hansen (ansvarshavende) Lise Clemmensen (redaktør) Emilie Bendixen holm Frederikke weien Line kold
LAYOUT: HAREN MEDIA GROUP
DI
Forside: etablering af solceller i A/B BALDERSbO FOTO: kaare viemose
medlemsrådgivning man. - fre. 10.30-15.30 TELEFON: 33 86 28 30 abf-rep.dk
N OR
Nr. 4, NOVEMBER 2011 Udgivet af ABFnyt ApS
Eftertryk af artikler og billeder i ABFnyt må kun finde sted efter forudgående aftale.
54
1 Tr 66 yksag 1
emneord
10
Renovering / Når du lapper boligen, lapper du pengepungen / Miljørigtig istandsættelse / Gør renovering til et fællesprojekt / Tryghed i hverdagen
Indhold
4 Friværdien flytter på taget
8 Kort nyt
10 Renovering
19 Kalender
20 Fokus
22 ABFnyt
25 Spørg eksperten
26 på Restaurant
30 Kryds og tværs
20 Fokus
Økonomisk tryghed
31 Love og regler
26 Andelsliv
25
Spis på restaurant
Spørg eksperten Forældelse
abf-rep.dk
3
andelsliv
TEKST Birgit Rostrup / FOTO KAARE VIEMOSE
Friværdien flytter på taget To andelsboligforeninger er gået sammen om at etablere et solcelleanlæg, og det utraditionelle samarbejde har reduceret udgifterne til glæde for beboerne.
- Salgsprisen kommer alligevel aldrig op på maksimalprisen for vores andelsboliger, og så kan vi lige så godt lægge noget af friværdien op på taget. Det lyder kringlet, men for de to naboandelsboligforeninger Baldersbo og Glattrupparken ll i Skive var det en gedigen gevinst både for privatøkonomien og for den grønne samvittighed, da de – formentlig som de første andelsboligforeninger i landet - gik sammen om at få solcelleanlæg på alle tagene. Johan Pedersen, næstformand i AB Baldersbo, var for et par år siden opsat på at få et solcelleanlæg på sit eget tag, og derfor kontaktede han foreningens formand Povl Jørgensen. - Johan ville bare vide, hvordan reglerne var, og hvordan han bedst fik sørget for det formelle, men jeg blev selv temmelig interesseret. Hvorfor ikke lægge solceller på alle 17 tage
4 ABFnyt 4 - 2011
i andelsboligforeningen, siger Povl Jørgensen. Forskellige el-leverandører i Skive blev bedt om at give et bud på installationen, og kreditforeningen blev kontaktet for at få lavet de økonomiske beregninger. Det så ikke opmuntrende ud og pegede i retning af en huslejestigning på 700-800 kroner pr. husstand. - Vi kunne i hvert fald se, at vi ikke skulle kalde til generalforsamling med det regnestykke, siger Povl Jørgensen.
Ville ikke give op Næstformanden ville ikke give op og foreslog et beboermøde. Formanden foreslog, at de så inddrog naboen, andelsboligforeningen Glattrupparken ll, med yderligere otte boliger. Det lod deres formand, John Mouritsen, sig ikke sige to gange. - Tanken var lige i min ånd, og det grønne element trak mest. I firserne var
jeg med til at etablere et vindmøllelaug i en andelsboligforening i Lemvig. Jeg har altid været en fortaler for grøn energi, siger John Mouritsen. Efter et orienteringsmøde, hvor Midt Energi fortalte om fordelene ved at få et solcelleanlæg, og et fælles bestyrelsesmøde blev der lavet en handlingsplan. Fire lokale aktører, to installatører, Energi Midt og et regulært solcellefirma, blev bedt om at give et bud på installationen. Derefter kom generalforsamlingen. - Jeg talte meget med ABF undervejs og de anbefalede stærkt, at vi holdt generalforsamlingerne hver for sig og på samme tid, så vi ikke kunne påvirke hinanden, siger Povl Jørgensen
Hurtig fortjeneste Der var over 400.000 kroner mellem den billigste og den dyreste udbyder. Solcellevirksomheden Frejsolar vandt
andelsliv
Håndværkerne er i fuld gang med at lægge solcelleanlæg på de i alt 25 tage i de to andelsboligforeninger, Baldersbo og Glattrupparken ll i Skive.
opgaven. Finansieringen kom også på plads. Glattrupparken valgte et fastforrentet lån, mens Baldersbo valgte et afdragsfrit lån. Begge lån er 30-årige. Installationen faldt i pris, da de to foreninger gik sammen. Nu bliver der kun tale om en merudgift på 200-300 kroner om måneden i Glattrupparken. I Baldersbo benyttede man det afdragsfri lån til at sætte huslejen ned med 150 kr. Elbesparelsen bliver begge steder 400-500 kroner om måneden. Begge foreninger får altså sammenlagt færre udgifter og desuden en god, grøn samvittighed. Tilskud blev undersøgt, men det var ikke en mulighed. - Vi kunne ikke få de såkaldte håndværkertilskud, da vi er en forening. Jeg overvejede kort, om vi så ikke bare kunne søge om tilskud hver for sig og så i øvrigt have andelsboligforeningen til at hjælpe os med at udføre planen.
Gode råd... ...til andelsboligforeninger, der vil gå sammen om solcelleanlæg: • Gå sammen for at få en bedre pris. • Sørg for at have god planlægning og mindst én person med masser af timer i sig – gerne en pensionist. • Vær bevidst om det, man vil. Og vær på forhånd bevidst om smertetærsklen: hvor mange skal minimum være med på ideen, før I vil gå videre med planen? • Husk at et solcelleanlæg er en forandring/forbedring af bygningerne. Alle skal spørges og være enige - også dem, der eventuelt ikke går med i projektet.
Men en fuldmægtig i Skattevæsnet lod mig forstå, at den løsning nok var lidt for kreativ. Desuden kunne det blive svært at overskue konsekvenserne omkring vedtægter og vedligeholdelses-
pligt. Så den tanke blev droppet, siger Povl Jørgensen. Solcelleanlæggene er ved at være installeret og forventes at have tjent sig selv hjem i løbet af syv til ni år.
abf-rep.dk
5
andelsliv
- Med de seneste prognoser for fremtidens elpriser og planer om at nedlægge atomkraftværker tyder det på, at vi kan komme helt ned på fire – fem år i tilbagebetalingstid, siger Povl Jørgensen.
Frygtede huslejestigning De to foreninger glæder sig over et usædvanligt godt samarbejde omkring solcellerne. De største forhindringer var at overtale enkelte andelshavere, fortrinsvis ældre, enlige pensionister. - Vi havde en, der ligefrem sagde blankt nej til forslaget. De ældre tænker forståeligt nok på økonomien, og få hundrede kroner i huslejestigninger kan let betyde noget. Jeg gjorde meget ud af både at forklare om det grønne aspekt, men selvfølgelig også energibesparelsen. I dag er de alle sammen glade for det, siger John Mouritsen, formand i Glattrupparken ll. Formanden i Baldersbo pointerer, at det også er lettere at sælge en bolig med solcelleanlæg, fordi køberne synes, de får mere for pengene. - Den reelle salgsværdi på vores andelsboliger er ca. 450.000 kroner. Maksimalprisen og det, vi må låne op til, er dog 630.000 kroner. Og så kan vi jo lige så godt udnytte differencen – og for eksempel lægge friværdien op på taget, siger Povl Jørgensen. n
Johan Pedersen, næstformand i Baldersro (i midten), fik ideen til solcelleanlægget, og formand, Povl Jørgensen (th), og John Mouritsen (tv), formand i naboforeningen Glattrupparken ll, var straks med på tanken.
6 ABFnyt 4 - 2011
Byfornyelse Byøkologi
Bliv medlem af ABF
Bygningsrenovering Driftplaner
Læs mere på abf-rep.dk
Indretning Tagboliger Tagterrasser Tilstandsrapporter Trapperenovering
Arkitekter A/S Svanemosegaardsvej 9A DK 1967 Frederiksberg C Tlf +45 35 39 11 99 Fax +45 35 39 40 99
REB2B.dk ønsker andelsboligforeningerne Glattrup II og Baldersbo tillykke med deres nye solcelleanlæg.
[email protected] www.plan1.dk
EKSTRÖM10476
arkitekter maa / par
Også til netop jeres andelsboligforening, skræddersyr REB2B gerne færdige solcellepakker, som vi sælger gennem lokale El-installatører eller via en af vore samarbejdspartnere fordelt landet over.
J.P. Hoverby AS blev etableret i 1896 og vi har en lang tradition bag os med fokus på kvalitet og service. Vi udfører alt arbejde på vinduer, trapper og facader. Som en del af vores service kan vi også tilbyde murer, tømrer/ snedker, gulvbelægninger samt el arbejde i totalentreprise. Se mere på: www.hoverby.dk
Moderne malerarbejde er mere end godt håndværk!
Solenergi der betaler sig
Ring eller skriv til:
[email protected] +(45)23 86 95 14
[email protected] +(45)20 67 17 03 www.REB2B.dk |
[email protected]
kort nyt
Gode
altanløsninger Går I og drømmer om altaner i jeres andelsboligforening, så har Grundejernes Investeringsfond netop opdateret deres folder om etablering af altaner. I folderen får I masser af tips og gode idéer til, hvordan I kan komme nærmere friluftslivet på 3. sal. Samtidigt kan man blive meget klogere på, hvordan man som forening skal håndtere kontakten til de relevante myndigheder.
Lav din egen
Læs rapporten på
regnvandsfaskine Vil du være på forkant med de øgede regnvejrsmængder og undgå vandskader, så kan en regnvandsfaskine være et skridt på vejen. Og du kan endda selv bygge den. På bolius.dk kan du læse om, hvordan du kommer i gang med at lave din egen faskine. Her er masser af tips og gode råd til, hvordan du kommer sikkert i mål. En faskine er et stenfyldt hul i jorden, der opsamler regnvand, fordeler det, så jorden ikke skrider eller synker, og leder vandet ned i jorden, så det ikke belaster og oversvømmer kloaksystemet i nærheden af huset eller ejendommen. Husk at du skal søge kommunen om tilladelse, inden du går i gang med etableringen.
GI.DK
HAVEN
om vinteren Selvom vinterjakkerne er fundet frem, og der er tændt op i brændeovnen, så er der stadig masser af gøremål i vinterhaven. Fjern sne fra grene, så de ikke knækker, tjek om trækronerne trænger til beskæring eller ryd op i køkkenhaven. På idenyt.dk er der tips og idéer til, hvordan du får haven sikkert gennem den kolde tid, så den er klar til
FOTO COLOURBOX
foråret – selvom det føles langt væk.
Læs mere på idenyt.dk/haven
Læs mere på BOLIUS.dk
Alt om vådrum Står nyt badeværelse øverst på ønskelisten til din andelsbolig, så kig ind på vådrum.dk. Det er Grundejernes Investeringsfond, der har lanceret en ny hjemmeside dedikeret til et af de mere besværlige renoveringsprojekter i boligen. På hjemmesiden er der 12 små film, som guider dig igennem ombygningen fra start til slut.
Andelsboliger sælger bedre end ejerboliger Tal fra ejendomsmæglerne viser, at hver fjerde andelsbolig til salg har fået ny ejer, inden der er gået tre uger. ”Det er positivt, at der er kommet gang i salget, og at vi kan se, at køberne igen har fået øje på andelsboligen som alternativ til en ejerlejlighed eller et parcelhus”, siger direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen. Ifølge ejendomsmæglernes salgsportal, boligsiden.dk, bliver hver fjerde andelsbolig solgt på tre uger eller mindre, og 75 % af boligerne har fået nye ejere senest fire måneder efter, at de er blevet
FOTO COLOURBOX
sat til salg.
Læs mere på VÅDRUM.DK
En udvikling som ifølge Jan Hansen tager afsæt i, at sælger af andelsboliger har lært lektien og forstået at fastsætte priserne på et realistisk niveau fra begyndelsen.
FOTO COLOURBOX
ARKITEKTFIRMAET YDER TEKNISK RÅDGIVNING VEDRØRENDE BL.A:
• • • • • •
tag og tagterrasser facader, vinduer og altaner badeværelser trapper gårdanlæg tilstandsrapporter og vurderinger af andelsboliger
44447747#9457
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S • VESTERBROGADE 124B • 1620 KBH V T l f : 3 3 2 5 4 4 0 0 • F a x : 3 3 2 5 4 4 0 5 • p o s t @ f r i b o r g - l a s s e n . d k • w w w. f r i b o r g - l a s s e n . d k
Gunnar Gunnarson Arkitekter maa/aps
FOTO COLOURBOX
Byfornyelse og Boligforbedring Tagboliger og altaner Tilstandsrapporter Vurderinger www.gga.dk Store Søndervoldstræde 9, 1419 København K.
Telefon 33 33 90 02
Fax 33 33 90 87
E-mail gg @ gga.dk
ABILDHAUGE A/S rådgivende ingeniører & arkitekter rathsacksvej 9 1862 frederiksberg C Tlf: 33 31 33 31 Fax: 33 23 28 40 e-mail:
[email protected]
www. abildhauge.dk byningsrenovering bygningskonstruktioner nybyggeri - drift & vedligehold - byggestyring tilstandsrapporter bygningsinstallationer andelslejlighedsvurderinger - bygherrerådgivning abf-rep.dk
9
tema
Rundt om renovering Temaet i november-nummeret sætter fokus på, hvorfor I skal renovere jeres andelsboligforening. To rådgivende arkitekter giver gode råd til driftsplanen og energiforbedringerne. ABF’s økonomiske konsulent forklarer, hvordan man bedst tilrettelægger finansieringen. Og to andelshavere øser ud af deres erfaringer med det, der ofte er den største udfordring ved driften af en andelsboligforening: Vedligeholdelse og kunsten at blive enige om det.
Når du lapper boligen, lapper du pengepungen Når du renoverer din andelsbolig, vedligeholder du samtidig de penge, du har investeret i foreningen. Tre eksperter giver her de bedste råd til, hvordan I griber renoveringen af jeres andelsboligforening an. ”Det overordnede argument for at renovere er at bevare værdien af ejendommen som investering, men også at sikre kvaliteten af boligernes fysiske rammer til glæde for andelshaverne. Det kan være renovering af køkkener og badeværelser, fælles tagterrasse, vaskeri m.m.”, fortæller Henrik Lind, arkitekt og partner i arkitektfirmaet Friborg og Lassen.
Kig fremad Firmaet arbejder med renovering af andelsboligforeninger og har både fokus på økonomi, energioptimering og kvaliteten af boligernes fysiske rammer, når de rådgiver andelsboligforeninger. Og det er især vigtigt at tænke langsigtet, når der skal renoveres. ”Fremadrettet er det afgørende, at ejendommen lever op til de æstetiske og miljømæssige krav, som kommende andelshavere forventes at stille til deres boform.
10 ABFnyt 4 - 2011
Det vil sige, at andelsboligforeningen skal tage højde for fremtidens brugere og fremtidens grønne behov for at sikre foreningens samlede økonomi”, uddyber Henrik Lind.
Driftsplanen er vigtig Arkitekt Henrik Suhr fra Plan 1 Arkitekter arbejder også med rådgivning af boligforeninger, der skal renovere deres ejendom. For ham er forklaringen på, hvorfor det er så vigtigt løbende at vedligeholde ejendommen, uanset om det er etagebyggeri eller tæt/lav bebyggelse, enkel. ”Hvis man skal bevare den værdi, man har købt, så er man nødt til at vedligeholde den”, pointerer han. Det er ofte meget store beløb, der skal på bordet, når en forening skal have et nyt tag eller nye vinduer. Hvis beboerne fra det ene øjeblik til det andet skal stemme om en stor huslejestigning på
generalforsamlingen, er der risiko for, at svaret bliver ’nej’, selvom istandsættelsen er nødvendig. Derfor er det essentielt, at der i god tid bliver planlagt, hvad der skal ordnes. ”Man skal lave en driftsplan, hvor man over en årrække på eksempelvis 10-15 år planlægger, hvad der skal renoveres”, forklarer arkitekten. ”Når arbejdet er planlagt, bliver det meget nemmere for beboerne at indrette sig økonomisk, så de kan bevare og vedligeholde deres værdi. Og når ejendommen er vedligeholdt er andelsboligerne også nemmere at sælge”. Det er derfor en fordel, hvis en andelsboligforening kontakter en arkitekt eller en ingeniør, så de får den rette faglige vejledning til at planlægge renoveringsarbejdet. En essentiel del af driftsplanlægningen handler eksempelvis om
tema
TEKST Majken S. Eliasen / FOTO jacob nielsen
Jeg anbefaler som regel, at man laver en fordeling med lidt opsparing, og så kan man låntage, når der kommer nogle større projekter, der skal renoveres”. Finn Marcher, Økonomisk konsulent i ABF
at samle alle tag- og facadearbejder og udføre dem på samme tid. ”For en forening med to opgange koster det mellem 500.000 kr. og en million at få sat stillads op. Det er mange penge, som man ikke får gjort noget for”, forklarer arkitekten ”Derfor skal man samle det arbejde sammen, man kan, så det bliver billigere.”
Styr på finanserne ”En driftsplan er et meget vigtigt værktøj for foreningens bestyrelse”, fortæller Finn Marcher. I 17 år har han arbejdet som økonomisk konsulent for ABF, og han er jævnligt ude at undervise andelsboligforeninger i drift og vedligeholdelse. En vital del af en driftsplan omhandler renoveringsarbejdets finansiering. I den forbindelse skal medlemmerne tage nogle vigtige beslutninger. ”Man skal afgøre, om man skal spare hele beløbet op over boligafgiften, eller om man skal låne pengene i banken”, forklarer den økonomiske konsulent. ”Jeg anbefaler som regel, at man laver en fordeling med lidt opsparing, og så kan man tage lån, når der kommer nogle større projekter, der skal renoveres.”
Retfærdigheden råder Beslutningen om, hvordan en andelsboligforening får finanserne på plads, handler nemlig i høj grad om retfærdighed og psykologi. ”Hvis de nuværende beboere sparer op til noget, der bliver lavet om fem år, har de været med til at betale for den
nedslidning, der har været for foreningen i den periode, de har boet der”, forklarer Finn Marcher. ”Men beboere, der først flytter ind fem år senere, overtager i princippet en andelsboligforening, hvor der er udbedret eller renoveret de ting, der skal ordnes.” Det er derfor mest retfærdigt, at finansieringen af store istandsættelser består af både lån og opsparing, så det ikke kun er de beboere, der har boet længst tid i foreningen, der betaler. Det samme argument kan bruges i andelsboligforeninger, hvor der er et større antal beboere, der kun skal bo i foreningen i få år. Hvis en driftsplan udelukkende består af opsparing, vil de højst sandsynligt stemme nej til forslaget, da de ikke vil nå at høste frugterne af deres anstrengelser.
egenkapital til fremtidig vedligeholdelse.” Det er altså ikke penge, man kan hente i banken, men et beløb man regnskabsteknisk har placeret på en separat konto. Beløbet skal ikke medregnes, når andelskronen skal udregnes. ”Det betyder, at den dag foreningen låner f.eks 1 mill. kr., så kan man aktivere kontoen, hvor der står det samme beløb, altså 1 mill. kr. Så flytter man beløbet fra opsparingskontoen tilbage til egenkapitalen. Det betyder, at det lån, som man har optaget i banken, ikke får andelskronen til at falde. Og det er den optimale måde at gøre det på.” Begge metoder kræver, at foreningen har indarbejdet det i sine vedtægter. n
Hensættelser Når en andelsforening sparer penge op til et renoveringsprojekt, kalder man det at ’hensætte’ penge. Og en hensættelse kan foregå på to måder. ”Man kan lave en opsparing, hvor andelshaverne hver måned indbetaler et bestemt beløb på en konto, som man så senere kan bruge til renoveringsprojekter. Opsparingen bliver ikke regnet med, når man skal udregne andelskronen i årsrapporten”, forklarer Finn Marcher. Han anbefaler dog, at man sammen med en opsparing bruger den anden form for hensættelse, der findes. ”Den anden type hensættelse er en regnskabsmæssig hensættelse. Det vil sige, at man isolerer noget af foreningens
En andelsboligforening skal renovere for at: • • • • •
Bevare værdien af ejendommen Optimere / renovere klimaskærmen for at leve op til fremtidens energikrav Tilse at bygningens energiforbrug løbende optimeres
Udbygge eller vedligeholde de fysiske rammer inde i ejendommen såsom re- novering af badeværelser og køkkener Udbygge de fysiske rammer rundt om ejendommen med f.eks. renovering af gårdanlæg / udearealer, fælles tagterrasser, individuelle altaner, fællesvaskerier m.m. Kilde: Arkitektfirmaet Friborg og Lassen
abf-rep.dk
11
Glaslukkede altaner har mange fordele SPAR ENERGI
SPAR PENGE
FÅ EKSTRA PLADS
FÅ MERE LYS OG LUFT FÅ MINDRE STØJ
I er altid velkommen til at ringe og tale med os om netop jeres altanprojekt. Ring på 88 18 58 58 og hør hvem af vores konsulenter, der befinder sig i nærheden af jer. Læs evt. mere om os på www.windoor.dk
Windoor Danmark A/S Tel.: +45 88 18 58 58
[email protected] www.windoor.dk ABF Nyt_1_2011_183x266 mm.indd 1
04-01-2011 10:55:40
tema
TEKST Majken S. Eliasen / FOTO rockwool
Miljørigtig istandsættelse I dag er det blevet en prioritering for mange foreninger at tænke i energibesparelser, når de renoverer. På den måde hjælper man både miljøet og foreningens tegnebog.
I det rådgivende firma Plan1 Arkitekter kan direktør Henrik Suhr godt mærke den ændring, der er sket i den måde, som andelsboligforeninger prioriterer deres renoveringsprojekter. ”Vi har været igennem nogle perioder, hvor folk har haft meget fokus på, at det ikke måtte koste noget, at det skulle være billigt”, fortæller han. ”Men folk er blevet bedre til at tænke på det bæredygtige”.
hvordan det dyre og energirigtige valg kan være pengene værd over tid: ”Når man laver tag, kan man vælge mellem naturskifer og eternitskifer. Der er en stor prisforskel på de to produkter; eternit er umiddelbart den billige og naturskifer den dyre”, fortæller han. ”Men hvor eternitskifer holder 30-50 år, så holder naturskifer i ca. 90 år.” Energibesparende renovering kan også sagtens betyde noget for den enkelte andelshaver.
”Hvis man skal udskifte sine vinduer, kan det betale sig at skifte til et energivindue. Sådan et vindue kan spare en andelshaver med en lejlighed på 68m2 1.200,- kr. om året på varmeregningen”, forklarer Henrik Suhr. Han er optimistisk i forhold til andelsboligforeningernes fremtidige miljøprofil. ”Vi oplever, at foreningerne bliver mere og mere bevidste om, hvad de vælger; energibesparelser betyder mere og mere.” n
Driftsplan Når han rådgiver foreninger, der har bestilt en driftsplan, prøver han at tydeliggøre, at det at tænke i energibesparende renoveringer ikke blot er til nytte for miljøet, men også for andelsboligforeningernes egen pengepung med stigende priser på el, vand og varme. ”I nogle tilfælde sparer investeringen sig hjem på 10-15 år. Hvis man efterisolerer sin ejendom, tjener man faktisk pengene hjem allerede i løbet af 5-10 år”, fortæller Henrik Suhr. Derfor kan det sagtens betale sig at tænke langsigtet, når man skal vælge materialerne til en renovering. Den billige løsning her og nu er sjældent det billigste i det lange løb. ”Når man nu alligevel skal renovere sin ejendom, skal man tænke sig godt om for at finde ud af, hvilke muligheder der er for at lave energibesparende foranstaltninger. Man skal også tænke på, at materialerne skal kunne holde.”
Dyrt tag De største renoveringer på boligejendomme er som regel tage og vinduer. Henrik Suhr nævner to konkrete eksempler på,
Efterisolering af taget er med til at reducere foreningens varmeregning og sparer dermed penge.
abf-rep.dk
13
Når der ikke er nogen hjemme... - betaler du for varme, der ikke bliver brugt. Vi kan tilpasse varmesystemts fremløbstemperatur yderligere, så den er behovstilpasset efter beboerne i ejendommen. • Dine varmefordelingsmålere på radiatorerne, kan give data til varmesystemet og sænke fremløbstemperaturen i ejendommen - det giver besparelser her og nu. • Vi har mere end 60 års erfaring i systeminstallationer og fordelingsregnskaber på det danske marked. • Vi er en kompetent partner, der giver dig kontante fordele med et komplet serviceprogram incl. finansie- ringstilbud til dig og din ejendomsforening. Udnyt mulighederne i din ejendom.
www.techem.dk - kontakt os på tlf.: 87 44 77 00
Focus på ressourcer
Branchens eneste fordelingsmålere, der via adapterm kan optimere varmesystemets fremløbstemperatur
BRUNATA DRIVEBY
Få aflæst ejendommens målere - uden adgang til boligen
Brunata DriveBy hedder metoden. Det er den ideelle løsning til beboere, viceværter og administratorer, fordi aflæsning af målere sker helt automatisk og uden unødvendigt besøg i hver enkelt lejlighed. En fleksibel og nem løsning - også teknisk set. Eneste forudsætning er, at der er installeret elektroniske målere med radio. Brunata udvikler og producerer egne elektroniske målere med radio i Danmark og leverer også internationalt. Hør mere om alle fordelene ved Brunata DriveBy på 77 77 70 70 eller www.brunata.dk
Brunata Futura+ er navnet på vores intelligente varmemåler med radio. Den gør fjernaflæsning mulig og sikrer, at du kun betaler for den varme du bruger.
optimerer ressourcer
tema
TEKST Majken S. Eliasen / FOTO jacob nielsen
Gør renovering til et foreningsprojekt I andelsboligforeningen Søpassagen på Østerbro i København har de siden 2008 arbejdet på at gøre deres ejendom CO2 neutral. Den største udfordring ved projektet har været at skabe enighed og støtte blandt beboerne. I 2007 begyndte nogle af beboerne i Søpassagen at indføre miljøvenlige tiltag, i deres forening. De sorterede affaldet og lavede kompost. En af deltagerne var formanden for foreningen, Martin Krayer von Krauss. Som uddannet miljøingeniør fandt han arbejdet så inspirerende, at han fik lyst til at gå hele vejen og skabe en CO2 neutral forening. ”Så lavede vi en handlingsplan med tilknyttet budget, som vi fremlagde på generalforsamlingen”, fortæller han. Handlingsplanen fik en blandet modtagelse på mødet. Det ansporede en heftig debat mellem dem, der var for, og dem der var imod. Forslaget blev vedtaget med 32 stemmer mod 16, men selvom medlemmerne af styregruppen
Beboerinddragelse har været vigtigt for formand Martin Krayer von Krauss når der skulle søsættes nye projekter i foreningen.
nu havde tilladelse til at sætte projektet i gang, så ville de gerne have alle beboerne overbevist om, at det var en god ide at blive CO2 neutrale. De tog derfor opgaven med at engagere beboerne i projektet lige så alvorligt som de bæredygtige installationer i sig selv.
Kunsten at inddrage beboerne En boligafgiftstigning på 11 procent og energibesparende installationer, der griber ind i hverdagen, kan være svære at sluge. Prisen for de bæredygtige renoveringer hos Søpassagen er indtil videre løbet op i 9,3 mio. kr., hvoraf lidt over en fjerdedel af beløbet har været tilskud fra kommunen. Men selvom CO2-projektet er dyrt, er det ikke prisen, der er den væsentligste grund til, at bestyrelsen har gjort så stort et arbejde for at inddrage beboerne. ”Det er vigtigt, at det ikke er topstyret projekt. Det skal være en del af foreningens identitet. Vi vil gerne have, at folk føler ejerskab for projektet og værdierne”, forklarer Martin Krayer von Krauss. Derfor har styregruppen for CO2-projektet lavet en række konkrete tiltag for at skabe forståelse og ejerskab i andelsboligforeningen. ”Vi lancerende en elsparekonkurrence med præmier. På den måde fik vi også inddraget andelshavernes individuelle lejligheder”, fortæller formanden. ”Beboerne fik besøg af en klimakonsulent fra ’KlimaKBH’. Under det første besøg fik de lavet en individuel handlingsplan for deres lejlighed, som de skrev under på. Nogle måneder senere fik de så et opfølgende besøg for at se, hvordan energiforbruget havde været.
På den baggrund afgjorde vi, hvem der havde vundet”, forklarer Martin Krayer von Krauss.
En forskel i hverdagen Elsparekonkurrencen handlede i virkeligheden om meget mere end præmier. Efter den blev afholdt, fulgte bestyrelsen op med det, de kaldte for et ’klima-ambassadør-besøg’. Det gav dem muligheden for at tale med den enkelte andelshaver om deres holdning til projektet. Og konkurrencen var blot det første af en række tiltag, der har været med til at forankre CO2 projektet som en del af foreningens identitet ”Vi har arbejdet med at skabe nye normer i foreningen”, fortæller formanden. Vi har f.eks oprettet hjemmesiden om projektet, udviklet et logo, lavet et gavlmaleri på ejendommen og oprettet en fast miljøpost i bestyrelsen. Og de mange nye tiltag har virket. ”Man kan faktisk gøre en forskel som almindeligt menneske på Østerbro”, konkluderer formanden. Foreningens hjemmeside skal virke som inspiration til andre andelsboligforeninger, der har lyst til at følge i Søpassagens fodspor. En vigtig erfaring, som Martin Krayer von Krauss har gjort sig, er, at man godt kan engagere beboerne allerede inden, et forslag bliver fremlagt på en generalforsamling. ”Det er beboerinddragelse, der bærer projektet. Uden det er der ikke noget projekt”, afslutter han. n
Læs mere på sopassagen.ning.com
abf-rep.dk 15
tema
TEKST Majken S. Eliasen / FOTO jacob nielsen
Brug en driftsplan For den lille andelsboligforening i Elmegade i København er en driftsplan ikke bare et spørgsmål om økonomi. For dem handler det om at føle sig klædt ordentligt på til fremtiden.
”For 2-3 år siden fik vi lavet en tilstandsrapport, hvor vi fik gennemgået hele bygningen indvendigt og udvendigt”, fortæller Jannik Franck. Han er én ud af tre bestyrelsesmedlemmer i den lille andelsboligforening Elmegade 22 på Nørrebro i København. Da han har en byggeteknisk uddannelse bag sig, var det oplagt, at det i sin tid var ham, der skulle igangsætte udfærdigelsen af en tilstandsrapport. På det tidspunkt havde andelsboligforeningen ikke foretaget renoveringer siden den store byrenovering, der blev foretaget i kvarteret 12 år tidligere. Men tilstandsrapporten viste, at der var presserende projekter, der skulle laves. ”Vi havde et tag på den side, der er solvendt, som var beklædt med kunstskifer. Den side af taget var meget temperaturudsat. Det var ikke blevet lavet ordentligt under byrenoveringen, og det skulle repareres.”
”Heldigvis lægger vi penge til side hvert år til renovering, så vi havde noget at tage af, men vi brugte også rub og stub”, fortæller Jannik Franck. Tilstandsrapporten gjorde bestyrelsesmedlemmerne opmærksomme på, hvor vigtigt det er løbende at have overblikket over kommende renoveringer. De valgte derfor at få udarbejdet en driftsplan hos et rådgivende arkitektfirma. Det har kostet dem ca. 30.000 kr. Driftsplanen dækker en periode på 10 år, og Jannik Franck ved allerede nu, at de skal have lavet en ny, når den gamle udløber. ”Det giver mere tryghed, så man ikke kommer i økonomisk uføre.” Den nuværende driftsplan har heldigvis vist sig ikke at rokke for meget ved foreningens økonomi. ”Det viste sig, at det rådgivende arkitektfirmas anvisninger til, hvor meget vi skal spare op, passer godt overens med, hvad vi lægger til side.”
Fremtidsplaner Oplevelsen med taget, der skulle renoveres hurtigst muligt, blev lidt af en øjenåbner for bestyrelsen.
16 ABFnyt4 - 2011
Den rette ekspertise For den lille andelsboligforening er der flere årsager end blot den mest indlysende
Brugen af en driftsplan har for formand Jannik Frank været et godt styreredskab for foreningen.
grund til, at de køber rådgivning udefra. ”Der er to årsager til, at vi har valgt at alliere os med et rådgivende firma”, forklarer Jannik Franck. ”Det er dels, fordi vi ikke har beboere i foreningen, der har den rette ekspertise til at påtage sig jobbet. Men det er også fordi, vi har en politik om, at man ikke skal kunne hænge bestyrelsesmedlem-
mer op på en ufaglig og forkert beslutning. Derfor køber vi os til faglig ekspertise, lige meget hvor småt det er.” Det kan være et stort ansvar at bruge en stor sum penge på vegne af andre mennesker, og driftsplanen hjælper beboerne i andelsboligforeningen med at føle sig trygge – både økonomisk og ved ansvarsbyrden. n
Har jeres forening en driftsog vedligeholdelsesplan?
ja
49%
NEJ ved ikke
43% 8%
Resultat af afstemning på abf-rep.dk Resultatet er baseret på 129 besvarelser.
a r f r Salæ 9 .99
29
s m o m Inkl.
Du kan vælge mellem 3 salgspakker! Basissalg: Basissalg er for dig, som kan og vil selv. Når køberen er fundet, overtager vi ansvaret for sagen og gør arbejdet færdigt.
Landsdækkende og med 100% fokus på andelsboliger Vi har solgt andelsboliger siden 2008 og er den erfarne specialist i mæglerbranchen. Vi tilbyder også køberrådgivning
og vi kan via vores stærke samarbejdspartnere hjælpe med tilbud på finansiering af din nuværende eller nye andelsbolig.
Kundetilfredshed 96% af vores kunder vil anbefale os til andre. Her er et udpluk af, hvad vores kunder mener om os: ”Super god service og meget hjælpsomme” ”Dejligt med muligheden for selv at kunne fremvise” ”Den personlige service er rigtig god” ”Det kører som det skal” ”Altid opfølgning efter hver fremvisning” ”Godt, nemt og gode til at vende hurtigt tilbage”
”Realistiske, sympatiske og seriøse” ”Jeg har allerede anbefalet jer til andre” ”Gør det bedst muligt for både sælger og køber”
Kompletsalg: Vi løser opgaven 100%.
Kombisalg: Her får du mulighed for selv at finde en køber, samtidig med at vi er på opgaven. Salæret afhænger af, om du eller vi finder køberen og dermed løser opgaven. Bestil en gratis salgsvurdering på 70 30 20 40 eller
[email protected] Velkommen hos Andelsboligmæglerne.
”Man føler sig velkommen og som 1. prioritet”
Vi er specialister. Derfor tilbyder vi også køberrådgivning, og vi hjælper med tilbud på finansiering af din nuværende eller nye andelsbolig. Du er altid velkommen hos os.
”Meget omhyggelige”
Venlig hilsen
”Meget professionel og behagelig”
”Fokus på andelsboliger er en klar fordel for både køber og sælger”
Jan Nyby, Direktør Andelsboligmæglerne
Carl Jacobsens Vej 31 • 2500 Valby • 70 30 20 40 •
[email protected]
www.andelsboligmaeglerne.dk
Tak fordi vi må komme indenfor At åbne sit hjem for håndværkere skal være en positiv oplevelse. Derfor går vi til opgaven med respekt og ydmyghed, når vi renoverer. Vores projektledere er i tæt dialog med både beboerne og bygherren. Når I samarbejder med os, er der ingen ubehagelige overraskelser. Beboerne holdes informeret om fremdriften, vi hjælper med at finde de løsninger, der giver den bedste økonomi på lang sigt, og vi afleverer til tiden og uden fejl og mangler.
Læs mere på mth.dk/boligbyggeri
r e d n e kal
Se flere kurser og arrangementer på www.abf-rep.dk > aktiviteter
her tilmelder du dig også
Drifts- og vedligeholdelsesarbejde
Andelsboligforeningen som bygherre
Dato: 24. januar, 2012
Dato: 13. marts, 2012
Tid: Kl. 19.00-21.00
Tid: kl. 19.00 – 22.00
STED: Hotel Scandic
STED: Helnan Aarslev Hotel
BY: Roskilde
BY: Brabrand
Pris: 385,- kr
Pris: 385,- kr
Kurset handler om et af de vigtigste styringsredskaber i en andelsboligforening: Drifts- og vedligeholdelsesplanen. Det er vigtigt at have en drifts- og vedligeholdelsesplan for andelsboligforeningens ejendom, og ABF oplever, at foreningerne har stort udbytte af at få udarbejdet en langsigtet plan for vedligeholdelse af ejendommen. For andelsboligforeninger omfattet af Byggeskadefonden, det vil sige andelsboligforeninger, som har modtaget offentlig støtte efter den 30. juni 1986, er det et krav, at foreningen har en drifts- og vedligeholdelsesplan. På kurset vil eksempler på drifts- og vedligeholdelsesplaner blive gennemgået, og deltagerne skal med små øvelser arbejde med hensættelsesproblematikken, dvs. hvor meget, der skal afsættes i budgettet til vedligeholdelse.
Når en andelsboligforening går i gang med et ombygningseller vedligeholdelsesprojekt er det ofte en større sag med mange praktiske, økonomiske og juridiske hensyn. Kurset ’Andelsboligforeningen som bygherre’ tager udgangspunkt i foreningens rolle som privat bygherre, og giver indsigt i de praktiske og juridiske spilleregler, der er ved en byggesag.
Indhold: • Hvad koster en drifts- og vedligeholdelsesplan? • Hvem skal udarbejde den? • Hvordan bruges den? • Bekendtgørelsen om bygningsdrift • Budgettering af udgifter til vedligeholdelse • Hensættelser på baggrund af driftsplanen • Finansiering
Indhold: • Organisering af en byggesag • Gældende regler i forhold til udbud, licitation og underhåndsbud • Overvejelser ved valg af teknisk rådgiver og entreprenør • Centrale forhold i rådgivnings og entreprisekontrakter • Typiske konflikter under en byggesag • Hvordan kan en konflikt løses? • Konfliktløsningssystemet i byggeriets verden Undervisere: Advokat Jakob Nielsen fra Abel & Skovgård Larsen
Undervisere: Økonomisk og juridisk konsulent fra ABF’s sekretariat
abf-rep.dk 19
fokus
TEKST Majken S. Eliasen / FOTO colourbox
Medlemmerne vil have økonomisk tryghed I august 2011 spurgte ABF spurgt medlemmerne om, hvilke muligheder de ser i forhold til at styrke andelsboligens rolle på boligmarkedet. Og her peger hele 67 % af foreningerne på mere gennemsigtighed og tryghed i forhold til økonomien. Mange af foreningerne mener, at ABF som interesseorganisation har en vigtig opgave med fortsat at sikre gennemsigtighed og tryghed på andelsboligmarkedet. Det gælder både i forhold til foreningernes økonomi og ved salg af andelsbolig. ABF arbejder for at skabe de bedste
Hvorfor har du valgt gennemsigtighed og tryghed? Det er vigtigt, at man har et ordentligt regnskab, der er gennemsigtigt. Det er sværere at sælge andelsboliger i dag, og bankerne er inde over og vil læse vores regnskaber, så det skal være let forståeligt for at være attraktivt. Hvordan mener du, man kan skabe bedre gennemsigtighed og tryghed på andelsboligmarkedet? En andelsboligforening skal gerne afspejle regnskabet. Man skal gøre et regnskab så letlæseligt og brugervenligt som overhovedet muligt.
Lene Dam
A/B Idylparken afdeling 1, KOLDING
20 ABFnyt 4 - 2011
rammer for foreningerne, men det ændrer ikke på, at der er en række udfordringer, som skal løses. ABF har bedt tre andelshavere, der i undersøgelsen har peget på, at det var vigtigt med mere gennemsigtighed og bedre tryghed, om at give deres bud på, hvordan man kan løse opgaven. n
Hvorfor har du valgt gennemsigtighed og tryghed? Der er alt for mange, der har en forkert opfattelse af, hvad en andelsbolig egentlig er. Der er for mange, der ikke er klar over, at det er et fællesskab, hvor alle er lige om tingene. Hvordan mener du, man kan skabe bedre gennemsigtighed og tryghed på andelsboligmarkedet? Man kan sørge for, at alle nødvendige oplysninger om andelsboligen er til stede. Det er oplysninger, der går helt i detaljen og fastslår, om der er nogle forpligtelser. Hvis man køber en andelsbolig, så skal man også være opmærksom på, at man måske er forpligtet til at være med i en grundejerforening. Og man skal vide, hvad omkostningerne går til.
Poul Torbensen A/B Birkely, ODENSE
Hvorfor har du valgt gennemsigtighed og tryghed? Det er det vigtigste. Hvordan mener du, man kan skabe bedre gennemsigtighed og tryghed på andelsboligmarkedet? Det vigtigste er at have en sund økonomi. I vores andelsboligforening har vi de sidste gange ikke kunnet finde købere på ventelisterne, så de seneste salg er foregået på det frie marked gennem Den Blå Avis. Det ville være en fordel for andelsboligmarkedet, hvis man også kunne få realkreditlån til vores boligtyper, så det blev billigere.
Niels Overmark
A/B Svevo, Frederiksberg
15711 ABF · bureauLIST.dk
Altan.dk klarer alt til sidste skrue ...
Skal vi ikke invitere altanmontørerne?
Altan.dk leverer altaner med et smil. Fra inspiration over myndighedsgodkendelse til færdig, smuk og funktionel altan.
God idé, de var så flinke …
Ring til os på 70 26 83 03 for et uforpligtende tilbud.
Med NeM-AB får foreNiNgeN
gode råd
• Boligafgift til tiden
På www.nem-ab.dk er der svar på mange af de spørgsmål som foreningerne stiller. Her kan foreningen finde artikler, love og vejledninger.
• Andelsoverdragelse på skinner • Betaling og bogføring • Regnskab til revision
NeMt effeKtiVt MåLrettet
www.nem-ab.dk
Ulrik ipsen
har igennem mange år hos Barfoed & Mørk A/S opbygget en stor viden og erfaring med udskiftning og montage af vinduer og døre.
Denne erfaring og indstilling arbejder vi nu aktivt videre med til gavn for vore kunder..
København tlf. 71 11 58 66 Odense tlf. 66 10 83 38 Administration/kontor: Brolandvej 48, 5320 Agedrup www.boholmvinduescenter.dk
Ejendomsadministration via nettet
BOHOlM VinDUesCenTer
speciAlfirmA iNdeN fOr ViNdUeseNtreprise
Vi leverer KUN døre og vinduer i allerhøjeste kvalitet og monterer og servicerer i samme høje kvalitet. abf-rep.dk
21
20%
t y n f b a
medlemsrabat
på bogen ”En fed lejlighed” Forlaget Bolius har udgivet bogen "En fed lejlighed - istandsættelse og ombygning af lejligheder". Bogen giver gode tips og idéer til, hvordan du kan indrette og renovere især små lejligheder. Bogen er rigt illustreret med både fotos og tegninger. Det er arkitekt Tove Lading, som har skrevet bogen. Pris for medlemmer: 200,- kr. Pris for ikke-medlemmer 249,- kr.
Bliv klogere med ABF 20 11-20
Hvordan tackler vi salg af boliger i bestyrelsen? Kan vi optimere vores bogholderi? Og hvordan håndterer vi pant og afregning? I foråret 2012 udbyder ABF en række kurser, som bl.a. giver dig svar på ovenstående spørgsmål. Tilmeld dig allerede nu et af vores mange kurser, som vi afholder over hele landet.
12
Køb bogen på abf-rep.dk > bestil materiale
kursusp rogram
Læs om ABF’s kurser på abf-rep.dk > Aktiviteter
Julelukket I forbindelse med juleferien holder ABF’s sekretariat lukket fra fredag den 23. december til og med 1. januar 2012, begge dage inklusive.
forsikring
Sekretariatet er klar til at rådgive medlemmerne igen mandag den 2. januar 2012.
ABF vil gerne sikre, at foreningerne kan tegne en bestyrelsesansvarsog besvigelsesforsikring på rimelige vilkår.
ABF ønsker alle medlemmer en rigtig glædelig jul og et fantastisk nytår.
Derfor har ABF via forsikringsmæglerfirmaet Dahlberg Assurance Brokers et samarbejde med forsikringsselskabet lloyds i London, hvor medlemsforeningerne kan tegne forsikring på favorable vilkår både i forhold til pris og dækning. Forsikringsperioden gælder for 12 måneder. ABF genforhandler aftalerne hvert år, og frem til 30. september 2012 er priserne uændrede.
Køb forsikring her abf-rep.dk > Medlemsservice
22 ABFnyt4 - 2011
NYHED: BOXER TIL DIN BOLIGFORENING OPLYSNING TIL SEERNE OM BOXER
SÅ KAN ALLE FRIT VÆLGE DERES TV-PAKKE
MERE VALGFRIHED MED BOXER Der findes et alternativ til de store dyre tv-løsninger, som mange boligforeninger har. Et alternativ hvor den enkelte husstand sparer penge på betalings-tv, får mere valgfrihed og digitalt signal. Løsningen hedder: Boxer-foreningsaftale. Du vælger selv den tv-pakke, der passer til dig – ikke til naboen Du tilkøber ekstra kanaler enkeltvis f.eks. TV 2 Sport eller TV 2 Film Ingen administration ved pakke- og kanalskift Skal I også have en Boxer-foreningsaftale? Se mere på boxertv.dk/foreninger. Kontakt os og hør hvad Boxer kan gøre for jeres forening. JESPER KIRKHOLM MADSEN (VEST DK) PÅ 4132 9553 ANJA NIELSEN (ØST DK) PÅ 4132 9593 MAIL:
[email protected]
g
viden t a r Pa r Massein a f e r fa r
Valuar Vurdering med udgangspunkt i en vurdering af Andelsboligforeningens handelsværdi!
Kr. 12,500,-
Vælg en revisor, der er specialist i andelsboligforeninger.
(inkl. moms) 30% Rabat ved genvurdering!
Fændediget 13 4600 Køge Telefon 56 65 52 52
Godt Håndværk MALER
v/ Erik Jacobsen Statsaut. ejd. mgl. MDE, Valuar Tlf. 32 55 59 00
[email protected] www.jacobsen-bolig.dk
Gadefacade behandlet med KEIM mineralsk Silikatfarve 1993
MURER GULV ELEKTRIKER TØMRER BLIKKENSLAGER
VINDUER - FACADER - TRAPPER Vi kan påtage os alle opgaver i din ejendom.
PETER MALER A/S
Godthåbsvænget 14 A 2000 Frederiksberg Tlf. 38 10 32 80 www.peter-maler.dk
Genbehandling? Kontakt på www.keim.dk for uforpligtende konsulentbesøg
EKSTRÖM11496
Ved Vesterport 6, 5. 1612 København V Telefon 38 87 99 11
COMING/1
jacobsen-bolig
spørg eksperten
Hvordan er det lige med ...
?
Forældelse i forbindelse
med overpris
Emilie Bendixen Holm Cand. jur., juridisk konsulent i abf
ABF’s rådgiver går bag om reglen om forældelse.
Hvad er en overpris? Overpris vil sige, når en køber har købt en andelsbolig til en pris, som ligger højere end den tilladte maksimalpris.
Hvad betyder forældelse i overprissager? Forældelse betyder, at hvis en køber har betalt for meget for sin andelsbolig, mister vedkommende retten til at få det for meget betalte beløb tilbage fra sælger, hvis kravet ikke er gjort gældende inden for fristen.
Hvor lang er fristen? En køber har 6 måneder til at gøre sit krav gældende over for sælger.
Hvornår beregner man fristen fra? Fristen løber fra det tidspunkt køber kendte eller burde kende sit krav. Typisk løber fristen fra købsaftalen bliver underskrevet, hvor køber som regel har fået de oplysninger, som kan sætte ham eller hende i stand til at vurdere, om der forlanges mere end det tilladte.
Hvorfor har man en regel om forældelse? Reglen om forældelse eksisterer for at beskytte én person mod at blive mødt med et krav efter en urimelig lang tidsperiode. Forældelse er også til for at tilskynde den, som har et krav til at gøre det gældende så hurtigt som muligt. n
25
abf-rep.dk 25
andelsliv
TEKST Maj CARBONI / FOTO JACOB NIELSEN
Et glas vin til både hverdag og fest For beboerne i Lille Odinshøj er det en hverdagsbegivenhed at gå ud at spise med naboerne – vel og mærke i andelsboligforeningens egen restaurant med hvid dug og mad fra en professionel restauratør.
Rødvin og hvid dug: ”Om sommeren sidder vi ude på terrassen og spiser. Så er det ligesom at være ved Rivieraen,” siger en af de ældre damer, der er fast gæst på restauranten.
26 ABFnyt 4 - 2011
andelsliv
Navn: AB Lille Odinshøj By: Aalsgårde Stiftet: 1998 Antal boliger: 152 Alder: 40-99 ÅR Bonus: Egen restaurant, privat strandgrund med badebro og badehuse, park med lysthus, læsesal, tv-rum, reception, gæsteværelser, snedkerværksted, sauna, grillplads, petanquebane, bordtennis, billard, gymnastiksal med gratis zumba, selskabslokaler. WEB: www.lilleodinshoej.dk
Portionsanretning: Der er kø ved den varme mad, som kokken gerne portionsanretter. Det er jo en restaurant.
”Velkommen til Hr.,” siger restauratør Tina Kragh, da hun holder glasdøren til Lille Odinshøj Spiseri for en ældre herre i nystrøget skjorte og pomade i håret. Lidt efter åbner Tina en flaske champagne for en dame i kortklubben. De spiser sammen i restauranten som afslutning på deres ugentlige spilledag. Der er levende lys, hvid dug, spontane grin og en livlig snak over bordene. Uden for vinduerne er mørket ved at lægge sig over Øresund og andelsforeningens park, hvor en flok fugle kredser mellem lysthuset og et par gamle kastanjetræer. Som førstegangsbesøgende forledes man let til at tro, at der er fest i foreningen, men nej. Det er en ganske almindelig onsdag aften.
Madbilletter I andelsforeningen har de nemlig deres egen restaurant, som er forpagtet ud til en restauratør, der kræser om beboernes
ganer med sund dansk mad lavet fra bunden af stedets kok. Som andelshaver i Lille Odinshøj forpligter man sig til at købe 15 madbilletter om måneden og give besked to dage forinden, når man vil bruge dem. Til gengæld kan restauratøren servere to lækre retter med salatbuffet og brød til kun 91 kroner, fordi hun er sikret en fast kundegruppe, og kan planlægge sig ud af madspild.
Foreningens sjæl ”Vi kan slet ikke få armene ned. Det er virkelig lækker mad, som vi får i restauranten, og så er det rigtig hyggeligt at komme ned og spise med sine naboer. Det betyder utrolig meget socialt. Restauranten er vores hjertebarn. Det er andelsforeningens sjæl,” siger formand i andelsforeningen, Alice Graver. Restauranten har været en central del af Lille Odinshøj, siden stedet blev
bygget i 1962, hvor de fleste af de 152 lejligheder blev lejet ud til udlandsdanskere. I 1998 blev stedet omdannet til andelsboligforening, men restauranten blev bibeholdt. ”Det sociale samvær her betyder alt,” fortæller Vera Nielsen på 89, der sidder sammen med fem andre ældre beboere ved bordet. Hun var primus motor på oprettelsen af andelsforeningen og blev den første formand. Tidligere blev restauranten kørt af andelsforeningen, men da der var for mange ekstra regninger, besluttede de at forpagte restauranten ud, så den kunne køres af professionelle til en fast pris.
Beboere lever længere For nogle år tilbage var der en lille gruppe i andelsboligforeningen, der ville nedlægge restauranten, men så rullede bestyrelsesmedlem Inger Byskov
abf-rep.dk 27
andelsliv
Dresscode og livskvalitet: Det er en regel, at man skal tage pænt tøj på, når man kommer i restauranten. Det betyder meget for livskvaliteten, at man gør noget ud af sig selv, og kommer i restauranten og mødes med de andre.
sig ud og holdt en tale for dem, så folk fik tårer i øjnene og generalforsamlingen vedtog at fortsætte driften, fortæller Alice Graver. ”Restauranten er vores samlingssted og det betyder utrolig meget for vores livskvalitet. Folk holder sig friske her og lever meget længe. Det tror jeg hænger sammen med, at vi har det så godt her,” siger Inger Byskov. Hun beskriver andelsboligforeningen som et seniorkollektiv. I vedtægterne står der, at man ikke må have fastboende børn under 12 år eller husdyr. Der bor også yngre mennesker, men gennemsnitsalderen er omkring 70 år, og beboerne er typisk folk fra området, som er blevet for gamle til at passe hus og have. ”Det giver en fantastisk ro at flytte ind her. Så behøver man ikke længere at slå græs eller skovle sne, men kan nyde omgivelserne og fællesskabet, som er en vigtig del af det at bo her,” fortæller formanden og fortsætter. ”Mange ældre mennesker er ikke så trygge ved at gå ud om aftenen, så det er rart, at man bare skal lige ud af døren for at komme på restaurant og gå til spændende foredrag,” slutter Alice Graver. n
Om restauranten • Hvert kvartal får hver husstand 45 spisebilletter, der bliver betalt over huslejen. Der er mulighed for at invitere gæster, og maden bringes også ud til lejlighederne mod en lille ekstrabetaling. • Restauranten på Lille Odinshøj er forpagtet ud til en professionel restauratør, der står for mad og drift af restauranten. • Forpagteren betaler 10.000 kroner om måneden til andelsboligforeningen, der går til driften af køkkenet, renovering af restauranten, nyt porcelæn mm. • Forpagteren står til ansvar for fødevarekontrollen, men andelsboligforeningen har ansvaret for, at forpagteren gør, som der bliver sagt.
28 ABFnyt 4 - 2011
• Renovering • Nybyggeri • Service • Restaurering
Godt håndværk! I Enemærke & Petersen er vi specialister i fornyelse af tage og facader - både med det byggemæssige og ikke mindst med hensynet til nærmiljøet.
E HUSK AT TILMELDR DIG ABF’S KURSE PÅ ABF-REP.DK!
• Tag & facade
• Boliger • Institutioner • Erhverv • Tæt dialog • Brugerhensyn
Med godt håndværk og effektiv styring har vi fokus på at skabe den gode byggeoplevelse og et færdigt resultat, som er til glæde og gavn for omgivelserne.
Vi er mennesker der bygger for mennesker!
Ole Hansens Vej 1 . 4100 Ringsted Tlf. 57 61 72 72 . www.eogp.dk
44447747#9446
• Tagboliger
abf-rep.dk 29
krydsord
Kender du A/S Revision Hatting?
FJELDAFSATS
FARVAND
VIA
Registreret Revisionsselskab
Vi tilbyder: Bogføring Årsrapport Revisionsprotokol Budget Periodebalancer
BRANCHE
PUNKT
8 TYPISK
Beregningen af andelens værdi Deltagelse på generalforsamling Fordelingsregnskab på varme/vand Rådgivning om køb/salg af andele Uvildig rådgivning om finansiering Øvrige ad-hoc opgaver
I betragtning af arbejdets art og omfang i henhold til skønnet tidsforbrug kan ovennævnte opgaver tilbydes til foreninger på op til ca. 25 andele til 12.500 – 20.000 kr. årligt inkl. moms. Vælger kasserer selv at lave kassebogføringen, bliver regnskabet ca. 2.000 kr. billigere. Der kan yderligere spares 2.000 kr., såfremt vi ikke skal deltage i den ordinære generalforsamling.
BILDEL
3 HOT
SKRINLAGT
LØFTE
APPARAT TONE
6
TEEDE SPANSK MALER MODGIFTE SENE
GRÆSK 2 GUDINDE MARINADEN OLIEAFGRØDE
5
Kom og få en gratis uformel snak med os A/S Revision Hatting betjener i dag ca. 400 erhvervskunder hvoraf består de ca. 125 af private andelsboligforeninger.
Læs mere på www.revisionhatting.dk Storegade 37 Hatting 8700 Horsens Tlf. 75 65 35 44
BESTJÆLER RENGØRINGSREDSKAB
FORFADER JA PÅ FRANSK
FRA
4
ANTAL
SIGE
GODE TIL
10
HVÆS ILE
OVERSIGT PLANT
VALMUEFRØ
9
HAKKE TÆPPE
7 ANNO GRØNNE
UDSTÅ
1 VAGTEN
Vinderne fra sidste nummer:
C
M
Y
CM
VURDERING AF ANDELSBOLIGEN
Else Pedersen, 2300 København S Bente Jørgensen, 4560 Vig Mette Sloth, 9700 Brønderslev
Få en uafhængig og professionel gennemgang af forbedringer og evt. mangler i forbindelse med salg
Løsningsord i september-nummeret var Økonomi. Indsend dette nummers løsning senest 1. februar 2012 og vær med i konkurrencen om lækker chokolade.
Arbejdet udføres i henhold til ABFs principper
tlf. 29 24 48 32
[email protected]
Løsning:
Vurderinger foretages hverdage 9 - 21 lørdag & søndag 9 - 14
Navn:
MY
CY
CMY
Adresse:
K
Postnr. og by:
andelsboligvurdering.dk 30 ABFnyt 4 - 2011
VANDBEHOLDEREN
Torben Lundgren Byggeteknisk konsulent
Kuponen sendes til: ABF, Vester Farimagsgade 1, 8. Sal, postboks 239, 1501 Kbh. V.
love og regler
OK med skattefrie godtgørelser til bestyrelsen Andelsboligforeninger må gerne udbetale skattefri godtgørelser til medlemmer af foreningens bestyrelse, selv om foreningen driver skattepligtig virksomhed i form af udlejning af lejligheder og erhvervslejemål i foreningens bygninger. Det har Landsskatteretten nu slået fast. Det betyder, at en forening pt. kan udbetale op til 2.000 kr. årligt til dækning af udgifter til telefoni og internet samt 1.200 kr. årligt til administrative omkostninger, f.eks. kontorartikler, porto og møder. Endvidere kan foreningens bestyrelsesmedlemmer modtage kørepenge og diæter ved udenbys møder, uden at der skal betales skat af beløbet. Udbetaling af beløbene skal dog vedtages på en generalforsamling. Godtgørelserne skal ikke nødvendigvis svare til bestyrelsesmedlemmernes faktiske udgifter, men ABF anbefaler dog, at godtgørelserne ikke gives per automatik og helt uden hold i de reelle udgifter.
Læs mere på SKAt.dk
Overprissag Østre Landsret har i en dom stadfæstet, at andelshavere, der mener at have købt en andelsbolig til overpris på grund af valuarvurdering, som muligvis var forkert, kan sagsøge sælgerne for overprisen, selv om der er gået mere end 6 måneder fra aftalens indgåelse. Østre Landsret har ikke vurderet, hvorvidt der i den konkrete sag er tale om overpris, men alene taget stilling til, om køberen på købstidspunktet har haft rimelig mulighed for at konstatere en eventuel ulovlig overpris. Ifølge dommen konkluderer Østre Landsret, at det på købstidspunktet ikke kunne forventes af køberen, at personen kunne konstatere en ulovlig overpris ud fra de konkrete dokumenter. Og derfor træder forældelsen først i kraft senere. Læs mere på abf-rep.dk (Nyhed 22.09.11)
Postkasseregler Pr. 1. januar 2012 træder de nye postkasseregler i kraft for de husejere (foreninger), som har boliger, der er opført før 1. januar 1973, som ikke er etagebyggeri. Reglerne vedrører tæt/lavt byggeri, og disse husejere har hidtil kunnet modtage post f.eks. via en brevsprække eller en postkasse opsat på husmuren. Men fra 1. januar 2012 skal alle husejere have opsat en postkasse ved indgangen til deres parcel. Det er dog muligt at få dispensation, hvis man f.eks. er gangbesværet eller på anden måde har et fysisk eller psykisk handicap. Kommunen afgør, om du kan få dispensation, og den skal informere Post De nye regler omfatter ikke etageejendomme. Læs mere på ABF-REP.DK > nyheder Lov og Fakta > Postkasseregler
abf-rep.dk
31
al henvendlse: abf, vester farimagSGADE 1, 8. SAL., POSTBOKS 239, 1501 KØBENHAVN V
ÆNDRINGER VEDRØRENDE MODTAGER: RING TIL ABF PÅ tlf.: 33 86 28 30
Nykredit er en bank, du kan tale forretning med Som erhvervskunde i Nykredit får du en bank, der engagerer sig i din forening. Vi hjælper dig med at få økonomisk overblik, så du kan træffe de rigtige beslutninger. Vi tilbyder en lang række værktøjer til styring af betalinger, og hvis du indvier os i dine planer, kan vi aktivt bidrage til at realisere dem. På nykredit.dk/bankkunder fortæller tre af vores kunder, hvad de har fået ud af at bruge Nykredit som samarbejdspartner og økonomisk bagland. Se de små videoer og ring 70 22 28 33, hvis du vil tale forretning. Du kan også tilmelde dig vores nyhedsbrev til andelsboligforeninger på nykredit.dk/nyhedsbreve
Tænk nyt
ID NR. 42515