COMUNE DI SAN MINIATO Provincia di Pisa
PIANO DI RECUPERO A.P.T.R. 24 LIDO DI SAN MINIATO Proponente Società CHEM-TEC S.R.L.
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Ottobre 2013 in corsivo le parti aggiunte a seguito delle condizioni espresse dal consiglio comunale in sede di delibera di adozione (art. 2, comma 12) e a seguito di parere motivato VAS (art. 9, comma 1)
Art. 1 OBIETTIVI DEL PIANO DI RECUPERO E TERMINI DI VALIDITA’ 1. Il presente Piano di Recupero costituisce atto di governo del territorio e strumento di dettaglio per l’attuazione del Regolamento Urbanistico e risulta disciplinato dall’art. 30 della legge 5.08.1978, n. 457, dagli articoli 65, 67, 68, 69 e 73 della legge regionale 3.01.2005, n. 1, dall’art. 29 e dall’allegato 2 (schede di paesaggio) del Regolamento Urbanistico, nonché dalle presenti norme di attuazione. 2. Gli obiettivi principali del Piano di Recupero sono i seguenti: - demolizione di vecchi fabbricati degradati o ridotti a rudere e recupero della superficie esistente per la realizzazione di un nuovo complesso edilizio ricettivo e residenziale, con propria autonomia funzionale rispetto al complesso Le Piscine; - cambio d’uso nel tempo, attraverso interventi di ristrutturazione e modifiche, del centro sportivoricreativo esistente Le Piscine da destinare a centro benessere – SPA, oltre alla realizzazione di struttura di copertura leggera delle piscine esterne e dei collegamenti ai servizi al fine di un utilizzo anche nel periodo invernale; - interventi di miglioramento dell’assetto idrogeologico dell’area in oggetto; - ripristino della funzionalità della vecchia viabilità di collegamento con l’area di fondovalle; - miglioramento funzionale e ambientale dell’intersezione stradale tra via di Castelfiorentino e via Poggio a Pino e diminuzione della sua pericolosità. 2. Il Piano di recupero è efficace dalla data di pubblicazione dell’avviso di approvazione sul BURT, attuabile dalla stipula della relativa convenzione urbanistica con il Comune di San Miniato e valido fino alla decorrenza di dieci anni dalla sua data di approvazione. Art. 2 INTERVENTI AMMISSIBILI 1. Sono consentiti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e legittimo all’interno del perimetro del piano attuativo secondo le seguenti categorie, con aumento del 30% della superficie complessiva: 2. Edificio “A” = Ristrutturazione edilizia e sostituzione edilizia, con possibilità di cambio d’uso in attività per la cura del corpo della persona (centro benessere) connessa all’attività sportiva delle piscine. In assenza del suddetto intervento è consentita la sola manutenzione straordinaria dell’edificio e delle parti scoperte di pertinenza. Sono consentiti, senza che ciò costituisca incremento di SLP ed indipendentemente dalla variazione di destinazione d’uso dell’edificio: -
la copertura delle due vasche natatorie esterne, compreso i collegamenti ai servizi, con struttura leggera metallica o lignea, telescopica su binari o fissa, e tamponamenti prevalentemente in vetro, forma semplice e linee contemporanee.
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la realizzazione di una struttura temporanea a servizio del locale ristorazione – bar – pubblico spettacolo, quale supplemento di spazio al chiuso per la stagione invernale, con possibilità di renderla apribile per i restanti mesi estivi, per una SLP massima di mq. 100, costituita da manufatto anch’esso in struttura leggera metallica o lignea, con tamponamenti in vetro o legno, di forma semplice ed essenziale ed architettura contemporanea che bene si armonizza con l’ambiente e con l’edificio principale.
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l’utilizzo di piccole strutture in legno per la somministrazione di vivande e bibite negli spazi di relazione all’aperto, a servizio dell’attività sportiva nella sola stagione estiva. Per il restante periodo dell’anno le stesse dovranno essere inutilizzate o smontate.
Le destinazioni d’uso ammesse sono: servizi (ristorazione, attività sportive e ricreative, pubblico spettacolo) e turistica (centro benessere – SPA). 3. Edificio “B” = Ristrutturazione edilizia e sostituzione. Le destinazioni d’uso consentite sono: servizi (ristorazione, attività sportive e ricreative) e turistica (centro benessere – SPA). 4. Edificio “C” = Ristrutturazione urbanistica mediante demolizione totale e recupero della SLP esistente per la realizzazione del nuovo complesso turistico-ricettivo-residenziale su area individuata dal PdR. In assenza del suddetto intervento è consentita la manutenzione straordinaria. 5. Edificio “D”.
Ristrutturazione urbanistica mediante demolizione totale e recupero della SLP
esistente per la realizzazione del nuovo complesso turistico-ricettivo-residenziale su area individuata dal PdR. In assenza del suddetto intervento è consentita la manutenzione straordinaria. 6. Edificio “E” (Casa Marrucci). Ristrutturazione urbanistica mediante demolizione totale e recupero della SLP esistente per la realizzazione del nuovo complesso turistico-ricettivo-residenziale su area individuata dal PdR. In assenza del suddetto intervento è consentita la manutenzione straordinaria. 7. Edificio “F”. Ristrutturazione urbanistica mediante demolizione totale con e recupero della SLP esistente per la realizzazione del nuovo complesso turistico-ricettivo-residenziale su area individuata dal PdR. In assenza del suddetto intervento è consentita la manutenzione straordinaria. 8. E’ consentito il recupero della SUL di cui ai commi 4, 5, 6 e 7 unitamente all’ampliamento del 30% della SUL complessiva esistente e legittima posta all’interno del perimetro del piano attuativo per la realizzazione di un nuovo complesso turistico-ricettivo e residenziale. Tale complesso si deve articolare in un massimo di 4 edifici di due piani fuori terra ed eventuale mansarda e piano interrato accessibile solo dall’interno, disposti sul pianoro di mezza costa con caratteristiche architettoniche indicate nel successivo art. 4. 9. E’ consentita la realizzazione di due nuove piscine a servizio esclusivo del nuovo complesso turistico-ricettivo, per una superficie complessiva di mq. 160, aventi forma e caratteristiche di finitura conformi alle disposizioni delle schede di paesaggio del RU e locali tecnici per impianti interrati o collocati all’interno dei nuovi volumi.
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10. E’ prescritto il ripristino della viabilità privata in disuso che collega la parte alta del complesso all’area di fondovalle, nelle forme e caratteristiche previste dalla schede di paesaggio del RU. 11. Lo spartitraffico stradale tra via di Castelfiorentino e via Poggio al Pino, antistante l’ingresso al complesso, in relazione alle difficoltà tecniche nella realizzazione di una rotatoria stradale dovute all’orografia dei luoghi, deve essere migliorato in termini di segnaletica orizzontale e verticale, delimitazione dei margini, illuminazione e riqualificazione del verde. 12. La destinazione turistico-ricettiva dei nuovi fabbricati compresi nella U.M.I. 8 e nell’U.M.I. 9 individuate all’art. 6 delle presenti norme e nella Tav. 10 del piano di recupero, è vincolata per dieci anni a decorrere dalla data di stipula della convenzione urbanistica. Art. 3 CARATTERISTICHE FORMALI DEGLI EDIFICI 1. Gli edifici A e B di cui all’art. 2 possono essere ristrutturati o sostituiti preferibilmente con forme e materiali contemporanei con eventuali richiami al linguaggio della tradizione edilizia locale di matrice rurale. 2. Gli edifici del nuovo complesso edilizio di cui al comma 8 del precedente art. 2 devono avere le seguenti caratteristiche dettate dalle schede di paesaggio: - forme e proporzioni desunte dalla tradizione edilizia locale a matrice rurale, con utilizzo di tecnologie costruttive e impiantistiche per il rispetto delle norme sul risparmio energetico e l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile; - copertura a doppia falda inclinata, con manto in laterizio a coppi e embrici disposti alla toscana; - gronde aggettanti solo sui lati maggiori degli edifici, con smensolature in legno e scempiato a mezzane in cotto, docciature e pluviali in rame; - tamponamenti in muratura intonacata con parti secondarie in mattoni faccia a vista del tipo sabbiato; - sistema delle aperture con vuoti non prevalenti rispetto ai pieni, disposizione regolare, proporzioni tradizionali, infissi in legno verniciato, scurini interni alle finestre ed eventuali bandelle esterne in legno a protezione delle porte di accesso; - tinteggiature esterne in coloriture in tono con la terra e comunque desunti dalla tradizione locale, da concordare preventivamente con l’ufficio edilizia privata; - soglie, davanzali e cimase in pietra o cotto; - inferriate di protezione alle finestre in ferro tondo pieno verniciato grigio antracite. 3. In alternativa alle disposizioni di cui al comma precedente, possono essere proposte soluzioni architettoniche contemporanee anche per gli edifici del nuovo complesso edilizio turistico-ricettivo e residenziale, da valutare preliminarmente dalla Commissione di Qualità, purché il progetto riscontri elevati livelli qualitativi e adeguata armonizzazione e valorizzazione del contesto paesaggistico.
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Art. 4 PARAMETRI URBANISTICI DI RIFERIMENTO Nella progettazione dovranno essere osservati i seguenti parametri urbanistici. - SLP: La SLP o SUL massima di progetto (nella fattispecie data dalla somma della SLP di tutti gli edifici oggetto di recupero comprensiva dell’ampliamento del 30% ammesso dall’APTR 24) non potrà essere superiore a mq. 1.492,30. - ALTEZZE: Le altezze degli edifici in progetto saranno calcolate dal marciapiede fino all’incrocio fra la muratura esterna e l’intradosso del solaio di copertura o gronda. L’altezza massima non potrà superare m. 7,00 estendibile fino a m. 9,00 per l’edificio ad uso albergo nel caso di previsione di una colombaia, nella tradizione rurale toscana. - DISTANZE: Le distanze tra gli edifici non dovranno essere inferiori a m. 10,00, misurate con il metodo a raggiera, mentre le distanze dai confini con altra proprietà e dalle strade dovranno rispettare m. 5,00. Art. 5 SISTEMAZIONI ESTERNE 1. Le sistemazioni esterne devono essere previste come di seguito indicato: - i vialetti carrabili e pedonali devono essere pavimentati con materiali tradizionali quali il cotto o la pietra toscana o inghiaiati; - i parcheggi di pertinenza devono essere realizzati con materiali durevoli e permeabili all’acqua; - i muri di contenimento dei dislivelli di quota del terreno, naturali o artificiali, non devono avere un’altezza superiore a cm. 80 e devono essere realizzati a secco con blocchi di tufo o in c.a. con rivestimento a mattoni faccia vista sabbiati o pietra toscana; - le scarpate devono essere inerbite, o piantate con arbusti della macchia mediterranea (ginestra, cisto, lentaggine, rosa canina, biancospino, …) e dove necessario rinforzate con geo-stuoie in cocco biodegradabile; - i parapetti su eventuali dislivelli ed altri tipi di delimitazioni all’interno dell’area di pertinenza del complesso turistico-ricettivo devono essere realizzate con staccionate in legno ed eventuale siepe accoppiata, mentre a confine con strade e scarpate possono essere utilizzate reti plastificate verdi e accoppiata siepe mista di alloro, lauro o altre specie autoctone; - l’illuminazione esterna deve essere del tipo radente, con corpi illuminanti bassi; - i moduli degli impianti per la produzione di acqua calda o energia elettrica da fonte solare devono essere collocati a terra con adeguate schermature vegetali; - la vegetazione ornamentale deve fare riferimento, per gli arbusti alla ginestra, rosa canina, cisto, lentaggine, lavanda, rosmarino ed in generale a tutte le specie autoctone o naturalizzate, mentre per gli alberi a quelli di terza grandezza quali l’acero campestre, l’orniello, l’albero di Giuda, melo, pero, susini da fiore.
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2. Per le altre disposizioni di dettaglio si fa riferimento al documento “Inserimento Ambientale e Paesaggistico” del Piano di Recupero. 3. In fase esecutiva il progetto delle sistemazioni esterne deve assumere una maggiore aderenza alle linee morfologiche del terreno. In particolare: a) il parcheggio P2b-P3-P4 deve essere fortemente ridotto nelle sue dimensioni a vantaggio del parcheggio P2a, in modo da aumentare l’area di pedonalizzazione e di socializzazione nella parte centrale del complesso ricettivo; b) deve essere data precisa indicazione dei percorsi pedonali, limitandoli a quelli strettamente necessari a garantire l’accessibilità ai vari edifici, e di tutti gli elementi di arredo; c) la piscina V3 deve avere forma e ubicazione maggiormente rispettose della morfologia del terreno e non deve interessare in alcun modo ciglionamenti o altre aree delicate e vulnerabili sotto il profilo geomorfologico e paesaggistico; d) gli impianti fotovoltaici devono essere opportunamente schermati dalla vegetazione arbustiva anche sul lato valle. Art. 6 UNITA’ MINIME DI INTERVENTO L’attuazione del Piano dovrà avvenire sulla base delle seguenti unità minime di intervento: U.M.I. 1) Demolizione degli edifici esistenti C-D-E-F e ripristino delle aree di resulta, realizzazione di nuovi posti auto, rimozione alberature esistenti su area a parcheggio “Le Piscine”; U.M.I. 2) Riqualificazione ambientale dell’area spartitraffico come da progetto Tav. n° 21; U.M.I. 3) Riqualificazione dell’area sportiva mediante pulitura e ripristino dei vecchi campi da tennis; U.M.I. 4) Copertura delle vasche esistenti e collegamenti con utilizzo di coperture mobili; U.M.I. 5) Riconversione dell’edificio esistente “A” in centro benessere; U.M.I. 6) Miglioramento accesso carrabile esistente da via Castelfiorentino, realizzazione cancello di ingresso, ripristino e allargamento della viabilità privata esistente, opere atte alla regimazione delle acque superficiali, realizzazione di impianti a rete. Realizzazione di nuovo parcheggio in ghiaia e marciapiedi oltre a illuminazione notturna e sistemazione dell’area a verde ad uso del nuovo complesso turistico-ricettivo. Realizzazione di impianto di fitodepurazione delle acque reflue ad uso dei fabbricati B1-B2-B3-B4; U.M.I. 7) Nuovo fabbricato residenziale “bifamiliare” in progetto denominato B1, oltre a parcheggio pertinenziale e resede esterno nonché ripiantumazione degli olivi esistenti – SLP ottenuta dalla demolizione di edifici esistenti e da ampliamenti consentiti per le nuove costruzioni come da R.U., APTR 24. Realizzazione impianto fotovoltaico per autoconsumo della potenza di 5,52 kw oltre a sistemazione del verde e realizzazione di accessi pedonali; U.M.I. 8) Nuovo fabbricato turistico-ricettivo “albergo” in progetto denominato B2, oltre a parcheggio pertinenziale, resede esterno e piscina - SLP ottenuta dalla demolizione di edifici esistenti e da ampliamenti consentiti per le nuove costruzioni come da RU, APTR 24. Realizzazione di impianto 6
fotovoltaico per autoconsumo della potenza di 14 kw oltre a sistemazione del verde e realizzazione accessi pedonali; U.M.I. 9) Nuovo fabbricato “n° 8 appartamenti turis tico-ricettivi” in progetto denominato B3, oltre a parcheggio pertinenziale e resede esterno - SLP ottenuta dalla demolizione di edifici esistenti e da ampliamenti consentiti per le nuove costruzioni come da RU, APTR 24. Realizzazione di impianto fotovoltaico per autoconsumo della potenza di 12,88 kw oltre a sistemazione del verde e realizzazione accessi pedonali; U.M.I. 10) Nuovo fabbricato “n° 4 appartamenti affi tta-camere” in progetto denominato B4, oltre a parcheggio pertinenziale e resede esterno - SLP ottenuta tramite demolizioni edifici esistenti e da ampliamenti consentiti per le nuove costruzioni come da RU, APTR 24. Realizzazione di nuovo parcheggio in ghiaia oltre a marciapiede ad uso dei fabbricati denominati B3 e B4. Realizzazione di impianto fotovoltaico per autoconsumo della potenza di 8,26 kw oltre a sistemazione del verde e realizzazione di accessi pedonali; U.M.I. 11) Realizzazione di piscina esterna ad uso dei fabbricati B3 e B4, oltre a sistemazione a verde dell’area di pertinenza e marciapiedi; U.M.I. 12) Ripristino della strada bianca esistente destinata alla futura riconnessione con la rete sentieristica locale. Art. 7 VARIANTI AL PIANO DI RECUPERO 1. Le varianti sostanziali al Piano di Recupero seguono la disciplina di approvazione dell’art. 69 della L.R. 1/2005. 2. Non si considerano varianti sostanziali al Piano di Recupero, e pertanto possono essere approvate con sola deliberazione consiliare, quelle che non modificano gli obiettivi di cui all’art. 1, gli interventi ammissibili di cui all’art. 2, le quantità massime stabilite nella tav. 9, il numero e la dimensione delle unità minime di intervento di cui all’art. 6. Art. 8 TITOLI ABILITATIVI NECESSARI PER L’ATTUAZIONE DELLE PREVISIONI 1. Per l’attuazione degli interventi previsti agli articoli 2 e 5 secondo le unità minime di intervento di cui all’art. 6, è necessaria la presentazione di istanza di permesso di costruire di cui all’art. 78 della L.R. 1/2005, a titolo oneroso nei casi previsti dalla legge. 2. Il progetto esecutivo e la realizzazione delle opere dell’U.M.I. 2 relativa alla sistemazione dell’intersezione stradale pubblica tra via Castelfiorentino e via Poggio al Pino sono a carico del titolare del Piano di Recupero ma, trattandosi di opera pubblica su suolo pubblico, sono soggette ad approvazione con atto comunale.
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3. I progetti edilizi e delle sistemazioni esterne saranno presentati ai competenti uffici comunali corredati di tutta la documentazione indicata dal Regolamento Edilizio e dei pareri, nulla-osta o autorizzazioni degli enti competenti alla gestione dei vincoli e dei gestori dei servizi pubblici. 4. Gli interventi e le trasformazioni dovranno rispettare le tutele di cui al Titolo VII e VIII del RU e dovranno essere conformi alle condizioni dettate dagli articoli dal 20 al 25 del PIT ed alle schede di paesaggio di cui all’All. 2 del RU. Art. 9 VARIE 1. Nella fase di attuazione del piano di recupero devono essere introdotte le seguenti azioni di mitigazione ambientale (desunte dal parere motivato VAS): a) Rifiuti: destinare un'area ad isola ecologica per la raccolta differenziata dei rifiuti; b) Strade e accessi: i nuovi tracciati e collegamenti stradali dovranno essere realizzati seguendo le pendenze naturali delle curve di livello ed utilizzando per il fondo viabile materiali pienamente compatibili con il contesto agricolo-ambientale della zona, evitando di marcare con segni vegetazionali il perimetro di tali collegamenti; c) Viabilità pubblica connessa al piano (via Castelfiorentino e via Poggio al Pino): il progetto definitivo della viabilità pubblica e degli spazi ad essa correlati dovrà essere concordato con l'amministrazione comunale rimettendo la valutazione proposta sotto l'aspetto viabile, funzionale e paesaggistico al parere operativo congiunto del settore Lavori Pubblici e del Comando di Polizia Municipale; d) Sistemazioni esterne: tutte le sistemazioni esterne dovranno essere realizzate utilizzando materiali e tecniche pienamente compatibili con il contesto agricolo e mediante l'applicazione delle tecniche di ingegneria naturalistica; le aree di pertinenza dei fabbricati non dovranno determinare cesure ed interruzioni con l'ambiente rurale circostante, evitando organizzazioni planimetriche riconducibili a tipologie urbane; e) Regimazioni idrauliche: dovrà essere posta particolare attenzione alle opere di regimazione idraulica, avendo cura di garantire una corretta raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, prevedendo il riutilizzo delle stesse e il loro corretto allontanamento ai corpi ricettori, garantendo la stabilità dei terreni interessati; f) Morfologia - movimenti di terra: la sistemazione finale dovrà essere rispettosa dell'orografia dei terreni e dell'assetto morfologico attuale; g) Servizi di rete: tutte le opere di adduzione e distribuzione dei servizi a rete (luce, acqua, gas, ecc.) dovranno avvenire con il minimo impatto sull'ambiente e sul paesaggio, prevedendo il loro interramento; h) Piano di monitoraggio ambientale: i dati del monitoraggio devono essere rilevati e comunicati annualmente al Nucleo tecnico comunale di valutazione ambientale (NUTVA), accompagnati da 8
una relazione riassuntiva con grafici e considerazioni finali a firma del responsabile del monitoraggio, dalla data di approvazione del piano stesso e proseguiti con la medesima cadenza per i tre anni successivi al termine degli interventi previsti dal piano; inoltre il piano di monitoraggio dovrà indicare i nominativi dei responsabili del monitoraggio ed i rispettivi ruoli e responsabilità (geologo, chimico, agronomo, paesaggista, ecc.), individuando e quantificando le risorse necessarie allo svolgimento del monitoraggio. 2. Per quanto non espressamente disciplinato nelle presenti norme, si rimanda alle norme generali del Regolamento Urbanistico e del Regolamento Edilizio, agli elaborati di progetto ed alle leggi vigenti in materia.
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