Motiv vid köp av skogsfastigheter

Anneli Eriksson Anna Lind

Motiv vid köp av skogsfastigheter Ur privatpersoners perspektiv

Motives for purchase of forest properties The private perspective Fastighetsekonomi C-uppsats

Termin: Handledare:

VT 2012 Alf E Johansson

Förord Vi har under våren 2012 skrivit vår C-uppsats inom Fastighetsekonomi vid Handelshögskolan, Karlstads Universitet.

ämnet

Ett stort tack till Gunnar Rutegård på Lantmäteriet som gav oss ett register över genomförda skogsfastighetsförvärv. Vi vill tacka alla de respondenter som har tagit sig tid och ställt upp i vår studie, utan er hade inte denna uppsats varit möjlig att genomföra. Vidare vill vi tillägna ett stort tack till Berit Hjort som har varit till stor hjälp för uppsatsen teoretiska delar. Slutligen vill vi tacka vår handledare, Alf E Johansson som varit ett stort stöd genom hela uppsatsen. Ett stort tack till er alla!

Karlstads Universitet 2012-05-27

Anneli Eriksson

Anna Lind

3

Sammanfattning Investering i skogsfastigheter har under de senaste tio åren blivit av allt större intresse. Prisuppgången på skogsfastigheter beror främst på att privatpersoner ser skog som en säker och långsiktig investering. Denna målgrupp har i grunden en tro på marknaden och näringen med skog, som följs av argument att det är låg risk att investera i skog. Ett köp av en skogsfastighet klarar sig bra i jämförelse med andra investeringsalternativ som aktier, obligationer och fastigheter. Privatpersoner har dock skilda motiv till sitt beslut om att investera i en skogsfastighet. En del köpare är beredda att betala mer än vad själva skogsfastigheten kan ge i avkastning. Orsaken till detta är att det finns andra värden som påverkar prisbildningen av fastigheter som kan vara av både monetär och icke-monetär karaktär. Exempel på sådana värden är avkastning, investering, jakt, ägandets egenvärde, rekreation/friluftsliv och känslomässiga värden. Denna studie ska ge kännedom om privatpersoners motiv för förvärv av skogsfastigheter. Vilka faktorer är det som i slutändan utgör det pris som erbjuds för skogsfastigheter på marknaden? Syftet med studien är att ta reda på om det är de monetära värdena, icke-monetära eller en kombination av dessa som ligger till grund för priset och vad det är som styr och påverkar privatpersoners betalningsvilja. Metoden för att utföra denna studie och besvara forskningsfrågorna är en enkätundersökning där vi vänder oss till privatpersoner som själva investerat i skogsfastigheter. Vi undersöker vilka motiv de utvalda personerna har haft till förvärvet av sina skogsfastigheter. I studien behandlas skogsfastigheter som är förvärvade av privatpersoner under perioden 2010 till 2011 i Värmland och i Västra Götaland. Med hjälp av den enkätundersökning som har genomförts och den teori vi har gått igenom har vi konstaterat i vår slutsats att privata skogsägare har ekonomiska motiv med sitt förvärv. De flesta respondenter anger kapitalökning som främsta värde och avgörande aspekt i deras ekonomiska motiv.

4

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1.   INLEDNING..................................................................................................................... 6   1.1.   BAKGRUND .............................................................................................................................. 6   1.2.   PROBLEMDISKUSSION .......................................................................................................... 7   1.3.   FORSKNINGSFRÅGOR ............................................................................................................ 8   1.4.   SYFTE........................................................................................................................................ 8   1.5.   AVGRÄNSNING ........................................................................................................................ 8   1.6.   DEFINITIONER ........................................................................................................................ 9   1.7.   DISPOSITION ........................................................................................................................ 11   2.   METOD.......................................................................................................................... 12   2.1.   KVALITATIV  OCH  KVANTITATIV  METOD ....................................................................... 12   2.1.1.   Metodval.....................................................................................................................13   2.2.   PRIMÄR-­‐  OCH  SEKUNDÄRDATA....................................................................................... 13   2.3.   URVAL ................................................................................................................................... 14   2.4.   UTFORMNING  AV  ENKÄT .................................................................................................. 15   2.5.   METODKRITIK ..................................................................................................................... 15   3.   TEORI ............................................................................................................................ 17   3.1.   ALLMÄNT  OM  SKOG ............................................................................................................ 17   3.2.   SYFTE  MED  VÄRDERING .................................................................................................... 18   3.3.   VÄRDEBEGREPP .................................................................................................................. 18   3.3.1.   Avkastningsvärde...................................................................................................18   3.3.2.   Marknadsvärde .......................................................................................................19   3.4.   VÄRDERINGSMETODER ..................................................................................................... 19   3.4.1.   Ortsprismetoden .....................................................................................................19   3.4.2.   Nuvärdes-­/  avkastningsmetoden,  Beståndsmetoden............................20   3.5.   KORRELATION  MELLAN  VIRKES-­‐  OCH  FASTIGHETSPRISER ...................................... 21   3.6.   SKOG  SOM  INVESTERINGSALTERNATIV ......................................................................... 23   3.7.   OSÄKERHET ......................................................................................................................... 24   3.8.   MONETÄRA  VÄRDEN.......................................................................................................... 24   3.9.   ICKE-­‐MONETÄRA  VÄRDEN ................................................................................................ 25   4.   EMPIRI .......................................................................................................................... 28   4.1.   UPPGIFTER  OM  SKOGSÄGARNA  OCH  FASTIGHETERNA .............................................. 28   4.2.   SVARSFREKVENS ................................................................................................................. 28   4.3.   RESULTATREDOVISNING................................................................................................... 29   5.   ANALYS ......................................................................................................................... 38   6.   SLUTSATS .................................................................................................................... 44   6.1.   ÅTERKOPPLING  TILL  SYFTE  OCH  FORSKNINGSFRÅGOR ............................................ 44   6.1.1.   Vilka  är  motiven  för  köp  av  skogsfastigheter? .........................................44   6.1.2.   Påverkar  dessa  motiv  privatpersoners  betalningsvilja  vid  köp  av   skogsfastigheter?.....................................................................................................................45   6.2.   EGNA  REFLEKTIONER ........................................................................................................ 45   6.3.   FÖRSLAG  TILL  VIDARE  STUDIER...................................................................................... 46   7.   KÄLLFÖRTECKNING................................................................................................ 47   7.1.   BILAGA  1 .............................................................................................................................. 51   7.2.   BILAGA  2 .............................................................................................................................. 54  

5

1. Inledning Uppsatsens första kapitel ger en introduktion till ämnet. I kapitlet presenteras bakgrundsinformation, problemdiskussion, forskningsfrågor och syftet med uppsatsen. Vidare kommer avgränsning och definitioner att presenteras.

1.1. Bakgrund Sveriges totala landareal uppgår till cirka 41 miljoner hektar varav 22,5 miljoner hektar består av produktiv skogsmark (Riksskogstaxeringen 2012). I och med denna enorma mängd skog sker årligen 6000 lagfarna köp på den öppna marknaden för jord- och skogsfastigheter. De som köper dessa fastigheter är till övervägande del enskilda privata ägare och är således den största ägargruppen av skogsfastigheter som uppgår till 400 000 (Bertholdsson et al. 2011). Det finns många anledningar till att äga skog, för vissa ägargrupper finns mer uppenbara anledningar till skogsägandet än för andra. Dessa anledningar tar sig form i olika utryckta värden som kan sättas i relation till monetära medel men även till icke-ekonomiska värden. Värdena som utrycks är högst individuella och en enskild person kan därför vara beredd på att betala olika mycket för en och samma skogsfastighet (Bertholdsson et al. 2011). Det pris som sätts på en skogsfastighet på den öppna marknaden blir beroende av dessa värden på följande sätt. Utgångspunkten för prissättning på skog är aktuellt skogstillstånd som vanligtvis framkommer ur en skogsbruksplan. Med uppgifter från skogsbruksplanen görs en beräkning av nuvärdet av alla framtida nettointäkter från skogen. Här kan värdet variera beroende på vilken avverkningstakt som väljs, vilket räntekrav som sätts på investeringen och andelen eget kapital. Genom att använda etablerade metoder ges ett avkastningsvärde som inte skiljer sig allt för mycket mellan olika köpare. Till detta framräknade avkastningsvärde läggs nuvärdet av andra framtida intäkter från fastigheten, t.ex. arrende, fiske och jakt. Det erhållna avkastningsvärdet kan synonymt kallas nuvärdet av alla monetära nyttor, dvs. alla nyttor som direkt kan beräknas i pengar. Utöver detta värde tillkommer nuvärdet av alla de icke-monetära nyttor som omfattar känslomässiga värden, ägandets egenvärde och individens behov av natur. En mängd icke-monetära nyttor kan förekomma och variera bland olika köpare (Bertholdsson et al. 2011). Slutresultatet av dessa beräkningar är det pris som en köpare väljer att betala för en skogsfastighet, dvs. marknadsvärdet för fastigheten. Marknadsvärdet är

6

en avspegling av de monetära och icke-monetära värden som en köpare väljer att uppskatta vi köp av en skogsfastighet.

1.2. Problemdiskussion De senaste tio åren visar en konstant prisökning och ett allt större intresse för investering i skogsfastigheter. Perioden 2001 till 2004 bestod av en svag negativ utveckling men som kom att rusa iväg rekordartat till 2007 med en procentökning på 16 procent i snitt per år. Fram tills idag har en prisökning skett med 3 procent årligen och framtiden tyder på en fortsatt prisuppgång på skogsfastigheter med 1-2 procent de kommande åren (LRF Konsult 2012). Denna fortsatta prisuppgång beror främst på att privatpersoner ser skog som en säker och långsiktig investering. Denna målgrupp har i grunden tro på marknaden och näringen med skog som följs av argument som att det är låg risk att investera i skog då det historiskt sett alltid varit en god investering. Ett annat starkt argument är att flera ser att investering i skog klarar sig bättre på ett konkurrerande plan i jämförelse med andra investeringsalternativ så som aktier, obligationer och fastigheter (Lusth 2002). Men priset på en skogsfastighet beror inte enbart av skogens egenskaper utan även av köparens preferenser. Därför är det förekommande att köpare är beredda att betala mer än vad en skogsfastighet långsiktigt kan avkasta. Det innebär att marknaden betalar för värden som inte enbart har koppling till skogsfastighetens virkesproduktion och är en rådande faktor till prisuppgången på marknaden (Jonsson 2008). Värden som påverkar prisbildningen av skogsfastigheter kan vara av både monetär och icke-monetär karaktär. Enligt en undersökning gjord av LRF Konsult och Swedbank (2011) behandlar 750 skogsägares uppfattningar om marknaden och dess förväntningar på konjunkturen. Denna undersökning visade att sammanlagt 52 procent, motsvarande rekreation, jakt och känslan av att äga skog anser att mjuka värden dvs. icke-monetära värden betyder mest i deras skogsägande. Medan 44 procent anser att skogsägandet är en god långsiktig investering och god löpande avkastning (LRF Konsult & Swedbank 2011).

7

Figur 1: Motiv vid skogsägande (LRF Konsult & Swedbank 2011).

Vilka målsättningar eller motiv en privat skogsägare har och hur de varierar mellan olika grupper är ett område som är relativt okänt och få undersökningar har gjorts kring ämnet. Historiskt sett så har det varit virkesvärdet som lockat köpare av skogsfastigheter. Detta är dock inte lika självklart längre. Idag finns det många fler variabler med i bilden när det kommer till köp av en skogsfastighet. Det är andra värden som inte går att räkna fram ur en ekonomisk synvinkel utan handlar om känslan och upplevelsen till skogen dvs. icke-monetära värden. Vi vill genom vår studie öka förståelsen för hur privatpersoner resonerar och värdesätter en skogsfastighet vid förvärv. Vi finner det intressant att få kännedom av vad som i slutändan utgör det pris som erbjuds för en skogsfastighet på marknaden. Är det monetära värden, icke-monetära värden eller en kombination av de båda som ligger till grund för priset.

1.3. Forskningsfrågor • •

Vilka är motiven för köp av skogsfastigheter? Påverkar dessa motiv privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter?

1.4. Syfte Syftet med denna studie är att få kännedom om hur de monetära och ickemonetära motiven påverkar privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter.

1.5. Avgränsning Denna studie omfattar privatpersoner som har förvärvat en skogsfastighet under åren 2010 och 2011. Undersökningen är geografiskt avgränsad till två

8

områden, Värmland och Västra Götaland. Slutligen är denna studie gällande för skogsfastigheter med minst 15 hektar skog och minst 50 procent av taxeringsvärde på skogsmarken.

1.6. Definitioner Affektionsvärde – ”Värde av icke-ekonomisk natur som ett föremål, främst av känslomässiga skäl, har för i första hand ägaren personligen. Affektionsvärdet, som normalt överstiger marknadsvärdet, kan enligt gällande svenska försäkringsvillkor inte försäkras.” (Nationalencyklopedin 2012 a) Avkastningsvärde – ”Nuvärdet av all framtida avkastningen som en finansiell placering eller verksamhet beräknas ge.” (Nationalencyklopedin 2012 b) Beståndsmetoden – ”En metod som används för nuvärdesberäkning av skogsfastigheter.” (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008, s. 213) Diskontering – ”Omräkning av ett belopp till en tidigare tidpunkt med hjälp av tillämplig kalkylränta.” (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008, s. 372) Icke-monetära värden – ”Nyttan av sådana nyttigheter som normalt inte utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar.” (Lindeborg 1986, s. 20) Korrelation – ”Term för statistiskt beroende (samvariation) mellan två storheter.” (Nationalencyklopedin 2012 c) Köpeskilling – ”Beteckning för den totala summa som betalas vid ett köp.” (Mäklarsamfundet 2012) Marknadsvärde – ”Mest sannolika pris för en fastighet vid försäljning på en öppen fastighetsmarknad under normala förhållanden.” (Mäklarsamfundet 2012) Marknadssimulering – ”Samlande begrepp för att bedöma en fastighets marknadsvärde när relevant ortsprismaterial saknas.” (Mäklarsamfundet 2012) Monetära värden – ”Nyttan av sådana nyttigheter som normalt utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar.” (Lindeborg 1986, s. 20)

9

M3sk – ”Volym i kubikmeter rått stamvirke inklusive bark ovanför stubbskäret.” (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008, s. 193) Nuvärdesmetod – ”Förfarande där värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt från förväntade avkastningar vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten. Synonym till avkastningsmetod. Varianter av nuvärdesmetod är intäkt/ kostnadsmetod och cashflowmetod.” (Mäklarsamfundet 2012) Nyttor – ”Företeelser som värderas av människor, vägs mot varandra.” (Eriksson et al. 2004, s. 105) Ortsprismetod – ”Metod för bedömning av marknadsvärde för en fastighet utifrån jämförelser av priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt.” (Mäklarsamfundet 2012) Registerfastighet – ”Särskild fastighetstaxering äger rum då allmän fastighetstaxering inte sker. Särskild fastighetstaxering kan dock endast ske om ny taxeringsgrund föreligger. Sådan är t.ex. tillkomsten av en ny registerfastighet, väsentlig värdeförändring genom exempelvis nybyggnad eller en stadsplaneändring.” (Nationalencyklopedin 2012 d) Skogsbruksplan – ”Skogshushållningsplan, skogsindelningsplan, planeringsunderlag för skogsbruket på en fastighet eller ett större skogsinnehav.” (Nationalencyklopedin 2012 d) Skogsfastighet – ”2 § I denna lag avses med 1. skogsmark: mark inom ett sammanhängande område där träden har en höjd av mer än fem meter och där träd har en kronslutenhet av mer än tio procent eller har förutsättningar att nå denna höjd och kronslutenhet utan produktionshöjande åtgärder.” (SFS 1979:429) Taxeringsenhet – ”Egendom som skall taxeras för sig vid fastighetstaxering. Normalt utgörs en taxeringsenhet av en fastighet men den kan också bestå av en del av fastighet eller av flera fastigheter. Exempel på olika slags taxeringsenheter är: hyreshus-, industri-, lantbruks-, småhusoch specialenhet.” (Mäklarsamfundet 2012) Taxeringsvärde – ”Totalt värde för taxeringsenhet bestämt vid fastighetstaxering och avsett att ligga till grund för beräkning av skatt m.m.” (Mäklarsamfundet 2012)

10

1.7. Disposition I kapitel ett beskriver vi bakgrunden till ämnet som följas av en problemdiskussion, vilket leder fram till vårt syfte och valda forskningsfrågor. Vi har valt att avgränsa oss vilket beskrivs i detta kapitel. Slutligen tas en definitionslista upp för att underlätta för läsaren vid studerandet denna uppsats. I kapitel två beskrivs olika metodansatser och den metod vi valt att använda oss av. Detta kapitel avslutas med en källkritisk analys. I kapitel tre presenteras den teori som vi anser relevant för vår studie utifrån det syfte och frågeställningar vi har valt. I kapitel fyra presenteras de respondenter som varit delaktiga i undersökningen samt vilka resultat dessa har genererat. I kapitel fem redogörs en analys av empirin i jämförelse med teorin med utgångspunkt i det syfte och forskningsfrågor vi har. I kapitel sex presenteras de slutsatser vi kommit fram till samt besvarar våra forskningsfrågor. Kapitlet avslutas med att vi ger förslag på vidare studier inom det området vi valt att studera. I kapitel sju redovisas de källor vi har använt oss av.

11

2. Metod I uppsatsens andra kapitel presenteras den metod vi valt och en diskussion kring varför den är mest tillämpbar. Vidare beskrivs även utformning av enkät och urval.

2.1. Kvalitativ och kvantitativ metod Vid en empirisk undersökning finns två olika metoder att tillämpa; kvalitativ metod eller kvantitativ metod. Skillnaden mellan de två metoderna är hur tillvägagångssättet för insamlingen av data sker. Den kvalitativa metoden bygger på intervjuer från enskildas perspektiv och den kvantitativa metoden bygger oftast på enkäter. Det går även bra att använda sig av båda metoderna i sin uppsats (Jacobsen 2002). Den kvalitativa metoden är mest lämplig att använda när undersökaren inte vet så mycket om ämnet och är intresserad av att skapa klarhet samt ge en redogörelse av problemet. Metoden är en öppen metod där den som genomför intervjun styr så lite som möjligt av informationen som samlas in. Undersökaren har bestämt i förväg vad han vill ta reda på men har här inga fasta frågor med givna svarsalternativ. Fördelen blir då att det går att få fram mycket information från personen som intervjuas (Jacobsen 2002). Fler fördelar med intervjuer är att följdfrågorna som respondenten och intervjuaren kan ställa ger en bättre svarskvalité och det går att utnyttja respondentens kroppsspråk (Eriksson & Wiederheim 1991). En nackdel med metoden är att intervjuerna kan ta lång tid att genomföra. En intervju på exempelvis en timme innehåller många ord och det finns risk för att undersökaren rensar bort information omedvetet (Jacobsen 2002). Den kvantitativa metoden, vilket vår uppsats bygger på är lämplig då undersökaren har förkunskaper om ämnet och då det finns klarhet i problemställningen. Metoden har en klarare start- och slutpunkt som gör det enklare att avgränsa undersökningen. Frågorna och svarsalternativen som ställs till respondenterna måste upplevas som relevanta för undersökningen och en vanlig metod för att utföra undersökningen är att skicka ut en enkät till utvalda respondenter. Med hjälp av att använda sig av många respondenter går det att få en omfattande och bred undersökning. Den mest dominerande metoden är att respondenterna får ett frågeformulär med givna svarsalternativ. Undersökaren ställer här vissa frågor och personen kan endast svara inom de ramar som undersökaren har definierat på förhand, svarskategorier som ”ja”, ”nej”, ”mycket positivt” och liknande. Enkäten ställer dock större krav på väl

12

utprovade frågor eftersom det inte ges några möjligheter till förtydligande. Om en respondent har missuppfattat frågan kan detta leda till ett oönskat resultat (Jacobsen 2002). De fördelar som kan finnas med enkäter är att respondenterna kan svara på frågorna i lugn och ro. Frågorna är utformade på samma sätt för alla respondenter och det går ofta bra att ställa känsliga frågor. En annan fördel är om enkäten skickas ut via e-post så blir kostnaden lägre och tidsmässigt blir arbetsinsatsen mindre för frågeställaren. Nackdelar med enkäter är att chansen till bortfall och låg svarsfrekvens är stor och det kan ta lång tid att få svar. Det går heller inte att vara säker på att det är rätt person som har svarat på enkätundersökningen (Eriksson & Wiederheim 1991). En annan nackdel med metoden är att den går in på mängden fakta istället för att gå in på djupet och kan därmed ge en ytlig prägel på undersökningen (Jacobsen 2002). Enkätundersökningar brukar få färre svar jämfört med intervjuundersökningar vilket kan bero på avsaknaden av den mänskliga kontakten, som är en övervägande nackdel att ta hänsyn till (Eliasson 2006). Med ett bra strukturerat frågeformulär går det att förbereda ett databaserat schema för kodning där svaren från frågeformulären läggs in för analys. Efter att respondenterna har lämnat in sina svar är arbetsgången för den kvantitativa metoden effektiv och snabb (Eliasson 2006).

2.1.1.

Metodval

En kvantitativ metod lämpar sig bäst för att mäta ”på bredden” dvs. för att uppskatta hur utbredda olika tydligt beskrivna förhållande och attityder inom en undersökt grupp är (Eliasson 2006). Med denna metod kommer ett statistiskt underlag erhållas vilket kommer ge oss möjligheten att konstatera att det är på ett visst sätt som sedan kan härledas till de ställda forskningsfrågorna. Då den kvantitativa metoden inte är tillräcklig för det resultat som önskas av studien, kommer det ske ett kvalitativt inslag i vår metod. Detta för att gå på djupet med vissa speciella frågor som krävs för att få ett täckande svar och ett så bra resultat som möjligt. Detta kommer ske genom att ett visst antal öppna frågor används. Öppna frågor härleds vanligtvis till en intervju vilket används i en kvalitativ metod (Eliasson 2006).

2.2. Primär- och sekundärdata Primär- och sekundärdata handlar om att finna den information som behövs för att kunna besvara de aktuella forskningsfrågor och var denna information finns att tillgå. Processen kommer att ske i två steg, först

13

kommer en övergripande förståelse och helhetsbild av problemområdet tas fram som sammanfattas i det inledande kapitlet och uppsatsen tredje kapitel teorin. Inledningsvis kommer fokus ligga på sekundärdata som innebär att den information som redan finns tillgänglig inom området i form av litteratur, forskningsrapporter och tidningar studeras (Christersen et al. 2010). Vidare innebär sekundärdata att det inte är forskarna i uppsatsen som samlar in upplysningar direkt från källan utan stödjer sig istället på upplysningar insamlade av andra. För att kunna besvara de aktuella forskningsfrågorna ska en undersökning genomföras för att komplettera den information som sammanställt genom sekundärdata. Det är processens andra steg och kommer att ske med insamlingstekniken enkätundersökning. Vår undersökning bygger direkt på privata skogsägares egna åsikter och eftersom vi då samlar in upplysningar för första gången kallas detta för primärdata (Jacobsen 2002). Valet att använda oss av olika typer av data beror på att resultatet blir bättre än om vi bara använder en av dessa två. Detta eftersom de kan ge stöd och kontroller varandra, vilket därmed kommer att styrka resultatet av denna studie (Jacobsen 2002).

2.3. Urval Respondenterna kommer att utgöras av privatpersoner som har förvärvat en skogsfastighet under de senaste två åren vars fastighet består av 100 procent ”ren” skog, med ett minimum på 15 hektar skog och minst 50 procent av taxeringsvärdet. I det följande ska skogsfastigheterna vara geografiskt belägna i Värmland och Västra Götaland. Antalet respondenter som kommer att medverka i enkätundersökningen är 23 stycken, 12 stycken i Värmland och 11 stycken i Västra Götaland. Data över respondenterna har insamlats från Lantmäteriet. Vi har fått tillgång till respondenternas adressuppgifter samt uppgifter om fastigheterna genom en personlig kontakt på Lantmäteriet vid namn Gunnar Rutegård. För att få fram telefonnummer till varje enskild individ har vi använt oss av internetsidan Eniro. Vi har alltså valt att använda oss av förstahandskälla i vår enkätundersökning dvs. information från den individ som själv förvärvat en skogsfastighet (Jacobsen 2002). Målet med enkätundersökningen är att erhålla svar som kan härledas till de forskningsfrågor vi inledningsvis har redogjort för.

14

2.4. Utformning av enkät Enkätundersökningen i denna studie kommer att utformas efter det syfte och frågeställningar som är fastställda i uppsatsen. För att erhålla svar som kan härledas till forskningsfrågorna har ett frågeformulär utformats med 18 frågor. Detta har skett genom ett anpassat dataprogram för forskningsenkäter i samband med uppsatsskrivande som heter Survey&Report. Vi har valt att utforma enkäten så att den är lätt att följa med tydliga instruktioner för att undvika missförstånd från respondenterna. Vidare är den luftig och lättläst och har endast 18 frågor för att den inte skall bli för lång. Frågorna har utformats efter en studie gjord av Lindeborg (1986) som även han undersökte motiven med privatpersoners ägande av skogsfastigheter. Det är viktigt att lägga ner tid på att utforma en tilltalande enkät för att öka svarsfrekvensen (Christersen et al. 2010). För att finna respondenter har vi använt oss av uppgifter från Lantmäteriet och med dessa uppgifter kontaktat respondenterna för att fråga om de vill bidra till vår studie genom att medverka i vår enkätundersökning. Vidare har respondenterna informerats om syftet med undersökningen samt huruvida svaren kommer användas, i detta fall anonymt. Vid enkätundersökningen får respondenterna ett frågeformulär i tryckt form via post eller så genomförs enkätundersökningen genom att lägga ut frågeformuläret i nätbaserad form på Internet som sedan skickas via E-post. Att tillvägagångssättet skiljer sig åt har ingen betydelse för frågeformulärets utformning. Skillnaden i förfarandet kan dock påverka undersökningens utfall, dvs. hur många och vilka som svarar (Eliasson 2006). I datasystemet Survey&Report som används för att skapa enkäten och skicka ut via E-post, har funktionen påminnelse nyttjats för att öka svarsfrekvensen. Denna funktion kommer inte att användas till de respondenter som erhåller enkäten via post.

2.5. Metodkritik En nackdel som kan finnas med vårt valda tillvägagångssätt, den kvantitativa metoden, är att det är högst omöjligt att säkerställa hur sanningsenlig respondenten är när denne svarar på enkäten. Det är också svårt att ta reda på om den tilltänkta kontaktade mottagaren överhuvudtaget själv har svarat på undersökningen, eller om denne har överlåtit det på någon annan person. Ett annat problem som kan uppstå när man använder sig av denna metod är att det finns en möjlighet att frågorna blir formulerade på ett sådant sätt att mottagaren tolkar dessa fel mot vad utformaren av

15

enkäten egentligen avsåg. Om en feltolkning då görs av respondenten så kan därmed resultatet av undersökningen inte bli helt och hållet tillförlitligt. Det blir även ett problem genom att vi omöjligt kan veta eller ta reda på om respondenterna har tolkat respektive fråga på det sätt som det var tänkt, eftersom ingen återkoppling till mottagaren, till exempel via telefon kommer att ske (Jacobsen 2002). Det finns likaså en risk för att tidsbrist kan uppstå när vi ska sammanställa och analysera resultatet av undersökningen om mottagaren inte besvarar enkäten i tid, även om så utlovats vid ett tidigare samtal med densamme (Jacobsen 2002). För att säkerhetsställa att endast relevant data samlas in utformas enkäten utifrån uppsatsen syfte och de forskningsfrågor vi valt. För att ge studien ett bättre mätbart resultat med hänsyn till de brister en kvantitativ studie kan innebära hade en kvalitativ undersökning i form av intervjuer varit ett bra komplement för att ge studien en högre reliabilitet.

16

3. Teori I uppsatsens tredje kapitel presenteras relevant teori och tidigare forskning för området uppsatsen omfattar.

3.1. Allmänt om skog Den totala landarealen i Sverige uppgår till cirka 41 miljoner hektar varav 22,5 miljoner hektar består av produktiv skogsmark. Den största ägargruppen är enskilda privata ägare som uppgår till 52 procent av skogsägandet. Privata aktiebolag äger 23 procent och övriga ägare uppgår till 25 procent av Sveriges produktiva skogsmark (Riksskogstaxeringen 2012). Den totala tillgången av jord- och skogsfastigheter är 253 000 taxeringsenheter. Eftersom en taxeringsenhet kan innehålla fler än en registerfastighet innebär det att antalet registerfastigheter inom jord och skog är minst 300 000. Ägarna till dessa fastigheter uppgår till 400 000. Årligen genomförs cirka 6 000 lagfarna köp på den öppna marknaden för jord- och skogsfastigheter (Bertholdsson et al. 2011). Det finns många anledningar till att äga skog, för vissa ägargrupper finns mer uppenbara anledningar till skogsägandet. Enskilda privata ägare har många olika skäl medan aktiebolag till övervägande del har vinstdrivande syfte med sitt skogsägande. Även enskilda privata ägare ser skogen som en näringskälla och vill tjäna pengar på sitt ägande genom arbete och försäljning av virke eller som en säker kapitalinvestering (Bertholdsson et al. 2011). Skogen har många värden och som i stycket ovan står vissa värden i relation till monetära medel dvs. värden som kan beräknas i pengar. Dessa värden faller inom begreppet monetära nyttor Men skogen har även andra värden som motiverar ägandet av skog men som inte går att värdera i pengar. När det förekommer känslomässiga värden används begreppet icke-monetära nyttor (Bertholdsson et al 2011). Att det har skett en prisökning på skogsfastigheter sedan 2004 är i bakgrunden presenterat (LRF Konsult 2012). Det innebär att intresset för skogsfastigheter har ökat under se senaste åren. En bidragande faktor till ökat intresse för skogsfastigheter kan vara att det tillkommit en mängd nya köpare på marknaden för skogsfastigheter som ser andra värden i skogen än bara virkets värde. Det har uppstått två dimensioner i priset på en fastighet,

17

ett avkastningsvärde och det allt mer framväxande icke-monetära värdet (Nicou & Sand 2006).

3.2. Syfte med värdering Den grundläggande tanken är att ett värde uppstår då en tillgång, i detta fall en skogsfastighet genererar nyttor som kan utfalla i såväl monetära som icke-monetära enheter (Lindeborg & Söderberg 1985). Det är på denna grundtanke syftet med värdering bygger på, att uppskatta det värde fastigheten genererar. Behovet för att bestämma skogens värde och värdeutveckling av skogarna har blivit allt viktigare. Skogsfastigheternas värde förändras i takt med skogens utveckling, förändrade virkespriser och efterfrågan på fastighetsmarknaden. Eftersom det handlar om stora värden så är det viktigt för samtliga partner att värderingen blir så korrekt utförd som möjligt (Skogsstyrelsen 2012). Syftet med fastighetsvärdering är vanligtvis att fastställa ett marknadsvärde (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008) och anledningen är som regel att en fastighet ska överlåtas eller att den ska belånas (Skogsstyrelsen 2012). Det är till detta värde en skogsfastighet bestäms, det värde som klienterna efterfrågar och det värde som är ledande genom processen för värdering av skogsfastigheter (Ratcliff 1975).

3.3. Värdebegrepp Det finns två olika värden som är centrala i skogsvärdering och är helt beroende av två olika kategorier bestående av faktorer som påverkar värdet på en skogsfastighet. Kategorin skogliga omfattar faktorer som markens produktionsförmåga och den befintliga skogens möjliga avkastning i pengar. Denna kategori skapar det värde som benämns avkastningsvärde. Marknadsmässiga är den andra kategorin och omfattar samspelet mellan köpare och säljare. Den marknadsmässiga kategorin ger värdet följaktligen marknadsvärde (Lantmäteriet 2012). I följande två underrubriker kommer dessa begrepp presenteras närmare:

3.3.1.

Avkastningsvärde

”Med avkastningsvärde avses nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet.” (Persson 2008, s. 248) Avkastningsvärde är det värde som skogen och marken har och därför det värde som ägaren kan generera i form av avkastning från skogen (Svensson & Wermesand 2011). Avkastningsvärdet räknas ut med hjälp av förväntade intäkter samt kostnader för den enskilde fastigheten (Lantmäteriet 2012).

18

3.3.2.

Marknadsvärde

”Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri marknad med tillräcklig marknadsföring, utan partsrelationer och utan tvång” (Persson 2008, s. 248) Marknadsvärdet blir beroende av hur avkastningsvärdet tillsammans med marknadsmässiga faktorer samverkar med köparens ekonomiska förutsättningar (Lantmäteriet 2012).

3.4. Värderingsmetoder Skogsvärderingens uppgift att härleda ett pris på skogsfastigheten dvs. fastighetens marknadsvärde. Detta pris kan härledas på följande två sätt (Ekvall 1983): ”Att med hjälp av prisstatistik för i orten sålda objekt och dessa objekts egenskaper jämföra värderingsobjektet och därmed prissätta detta.” (Ekvall 1983, s. 105) ”Beräkning av objektets nytta, avkastningsvärdet, som är lika med nuvärdet av skogsproduktionen vid värderingstillfället.” (Ekvall 1983, s. 105) Dessa två definitioner står för ortsprismetoden och nuvärdes-/ avkastningsmetoden, beståndsmetoden. I följande två underrubriker kommer dessa metoder att presenteras närmare.

3.4.1.

Ortsprismetoden

Denna metod är baserad på direkta marknadsanalyser av överlåtelser av jämförbara fastigheter. Förenklat innebär detta, betalda priser för likartade fastigheter så kallade jämförelseobjekt på en fri och öppen marknad. Denna metod är enkel men kan inrymma både praktiska och tolkningsmässiga problem. En avgörande betydelse för resultatets kvalité är tillgången på relevant marknadsdata (Persson 2008). Att använda sig av ortsprismetoden vid värdering av skogsfastigheter fordras en större försiktighet i jämförelse med värdering av småhus (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Skogsfastighet kan ha betydligt större skillnader i priset beroende på byggnader, markanläggningar och hur stor virkesförrådet är. Om det finns jämförelseköp är det viktigt att värderaren analyserar dessa uppgifter noggrant. Eftersom det inte sker så många köp kan det vara svårt att hitta identiska jämförelseobjekt (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008).

19

Jämförelseobjekten bör ligga inom samma prisnivå och ska vara hämtade i första hand från samma kommun. Finns det för få jämförelseobjekt kan prisinformation hämtas från andra kommuner eller från hela länet. Ortsprismetoden går ut på att dividera jämförelseobjektets köpeskilling i förhållande till något gemensamt värde för fastigheterna. Kvoten som erhålls används sedan som en faktor och multipliceras mot värderingsobjektet. Vi tar här upp de vanligaste omräkningarna för beräkning av en skogsfastighet (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008): • Köpeskilling/ Taxeringsvärde = K/T (köpeskillingskoefficient). • Köpeskilling/ Virkesförråd= kr/m3sk (Skogsmark). • Köpeskilling/Areal= kr/ha (Skogs-, åker- och betesmark). Vid en analys av köpeskillingskoefficienten (K/T) bör fastigheterna vara lika stora. Det är även viktigt att analysen görs mellan samma typ av fastighet, det vill säga, skogen bör ha ungefär samma åldersfördelning och andel avverkningsbar skog. En skogsfastighet ska heller aldrig jämföras med en jordbruksfastighet (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008).

3.4.2. Nuvärdes-/ avkastningsmetoden, Beståndsmeto den För varje fastighet beräknas ett avkastningsvärde med hjälp av förväntade intäkter och kostnader (Lantmäteriet 2012). En skogsbruksplan kan vara ett hjälpmedel för att få en uppfattning om kostnader och intäkter för de närmaste åren (Vida Skog 2012). Skogsbruksplanen utarbetas för 10 år i taget och gör så att markägaren kan sätta upp mål och planera skogs- och vårdarbeten samt avverkningar. I skogsbruksplanen ser ägaren vilka nivåer av virkesuttag som kan göras och vilka marker som är lämpliga att avverka (Svea Skog 2012). För avkastningsanalyser används nuvärdesmetoden där framtida avkastningar diskonteras till ett nuvärde. Detta värde kan sedan visa på om investeringen kommer att bli lönsam eller inte. Ett positivt nuvärde indikerar lönsamhet, en negativ olönsamhet (Skogsstyrelsen 2012). För att nuvärdesberäkna skogsfastigheter används digitala skogsbruksplaner som konverteras till ett dataprogram som heter BM-win. Detta program bygger på beståndsmetoden som är en värderingsmetod byggd på det enskilda skogsbeståndet och används av alla de större aktörerna på värderingsmarknaden. Gallringar, slutavverkning och skogsvårdsåtgärder simuleras i två generationer framåt. Den som står på skogsmarken idag är

20

den första generationen och den generation som skrivs fram till slutavverkningen. Värderaren ges möjlighet att styra själva skötseln av beståndet de kommande 30 åren. I systemet prissätts timmer och massaved av värderaren och på ett liknande sätt beräknas kostnaderna för avverkning och skogsvård. Nuvärdesberäkningen är sen det sista steget i BM-win då intäkter och kostnader faller ut i olika tidsperioder belastad med en räntefaktor (diskonteringsprocent). Denna procentsats anges av värderaren och nuvärdena för de enskilda bestånden summeras för att ge fastigheten ett totalt nuvärde. Marknadsvärdet (köpeskillingen) som fastigheten sen får är beroende av avkastningen, fastighetens belägenhet, bosättningsmöjligheter, jaktvärden m.m. Dessa faktorer samverkar sedan med den tänkte köparens ekonomiska förutsättningar och krav på förräntning etc. Simuleringar sker för att kunna göra antaganden kring framtidens marknad och prisbildning (Lantmäteriet 2012). Detta är ett viktigt inslag i värderingsarbetet och brukar kallas för att beräkna ett normaliserat avkastningsvärde utifrån marknadens krav (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Det stora problemet vid praktisk tillämpning av dessa generella värderingsmetoder är svårigheten att uppskatta nyttofunktioner. Därför sker förenklingar vid värdering genom att använda endast monetära nyttor då värderaren inte har individernas enskilda nyttofunktioner vilka krävs för att fullständigt uppskatta individuella avkastningsvärden. Samtliga av dagens använda värderingsmetoder bygger på en mer eller mindre genomsnittlig nyttofunktion (Lindeborg & Söderberg 1985). I praktiken finns ingen metod som med exakthet beskriver verklighetens nyttofunktioner utan de bygger på uppskattningar som tillförlitligt ska avspegla fastigheten.

3.5. Korrelation mellan virkes- och fastighetspriser Prisutvecklingen mellan fastighetspriserna och virkespriserna följer inte varandra i samma utsträckning som de gjorde fram till år 2006 (Kunskap Direkt 2012). Sedan år 2000 har skogsfastigheterna ökat med 50 procent medan marknaden för virke- och massaveden svänger rejält. Historiskt så har det funnits en tydlig koppling mellan prislappen på skogen och lönsamheten i skogsbruk. Detta är dock ett samband som inte är lika självklart längre (Toll 2010). Orsaken kan vara vart fastigheten är geografiskt belägen i Sverige, om det finns en bostad på fastigheten och om möjligheten till jakt och fiske finns. Dessa kan vara möjliga orsaker till att skogspriserna har höjts upp till nivåer som ofta överstiger värdet av virkesproduktionen (Kunskap Direkt 2012). Sedan många decennier tillbaka har virkespriserna/m3 varit högre än fastighetspriserna/m2 för att runt 2006 bli det motsatta, vilket bilden nedan visar:

21

Figur 2: Utveckling av virkes- och fastighetspriser (Lantmäteriet och Skogsstyrelsen 2012).

Idag görs större vinster på upplåtelser av fastigheter i olika former än vad det görs på virkesintäkterna. Detta beror då på att skogsfastigheter inte enbart består av virkesnettot utan det utgörs även av andra värden. En del värden är av känslomässig karaktär, en del av förväntningar och en del värden går att räkna fram. De värden som inte går att räkna fram är de ickemonetära värden som upplevelsen av att gå i sin egen skog, ta sin egen julgran mm. Dessa faktorer har blivit allt viktigare under de senaste åren för skogsägare (Carlsson 2007). Priserna på fastigheterna skiljer sig mycket beroende på vart i Sverige som den är belägen. Den breda marknaden i södra Sverige bidrar till att priserna hålls uppe och priserna fortsätter att öka till snittpriset 543 kr/m3sk. Detta kan då jämföras med Norrlands inland där priserna ligger på 291 kr/m3sk. Det här gör att korrelationen mellan virkespriser och fastighetspriser är större ju längre söderut fastigheterna ligger i landet (LRF Konsult 2012).

Figur 3: Priser på skogsfastigheter helår 2011 (LRF Konsult 2012).

22

Prisökningstakten på skog har dock börjat normaliseras efter de senaste fyra årens prisökningar på runt 3 procent per år. Prisuppgången som blev 1 procent 2011 kan förklaras av finanskrisen. De sjunkande priserna på timmer är en bidragande faktorer till stabiliseringen samt att det inte flyttas pengar från aktier till skog i samma omfattning som tidigare börskriser. Prognosen för 2012 till 2015 är att priserna kommer att gå upp 1-2 procent de kommande åren (LRF Konsult 2012).

3.6. Skog som investeringsalternativ Erfarenheter från tidigare lågkonjunkturer visar att skogen är en bra investering i jämförelse med andra placeringar som aktier och fonder. När det går sämre för aktierna vill allt fler flytta fokus till skogen eftersom det är fortsatt låg risk och säkert att placera i skogsfastigheter vid konjunkturnedgångar (LRF konsult 2012). Även om det är låg risk att investera i skog så finns dock en viss risk. Dessa risker utgörs till stor del av ekonomiska eller biologiska slag. Exempel på ekonomisk risk är priser och kostnader som påverkar skogsägarens avkastning. De biologiska riskerna utgörs av bl.a. skogsbrand, snöbrott, stormfällning, betesskador och skadeangrepp av insekter och svamp. Studien som är utförd av Lusth (2002) visar dock på att den skogliga investeringens risk klarar sig väl i jämförelse med aktier, obligationer och fastigheter samt att det är ett bra investeringsalternativ (Lusth 2002). Intresset för att investera i skog har även ökat enligt skogsbarometern från 2011. Hela 67 procent av de tillfrågade skogsägarna skulle investera i mer skog om de hade en miljon kronor. Föregående års siffra var 65 procent. Intresset för att investera i aktier/fonder har minskat från 20 procent 2010 till 11 procent 2011 (LRF Konsult & Swedbank 2011). Bilden nedan visar att skog är ett stabilt alternativ vid konjunkturnedgångar i jämförelse med aktier och fonder:

Figur 4: Investering i skog i jämförelse med alternativa placeringar (LRF Konsult 2012).

23

3.7. Osäkerhet Som vid all värdering finns dock en viss osäkerhet, detta gäller då även vid värdering av skogsfastigheter. När en skogsfastighet ska värderas genom ortsprismetoden krävs en viss försiktighet eftersom det sker så få jämförelseköp (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Skogen skiljer sig från andra investeringar eftersom skogen växer långsamt. Från planta till fullt utvuxet träd kan det ta 50 till 100 år. Detta gör då att det är lång tid mellan investeringens kostnader och intäkter vilket bidrar till att beslut måste tas under både stor osäkerhet om skogens utveckling och framtida priser (Skogsstyrelsen 2012). Ofta kan det behöva göras en analys av osäkerhet vid värdering av skog och skogsvård eftersom det ofta handlar om extremt långa tidshorisonter och osäker information. Detta kräver då exakta värderingsmetoder vilket ofta är underrepresenterade eller saknas helt inom skogsbruk. Gjorda studier visar att behovet av ytterligare utveckling behövs för att förbättra resultatets tillförlitlighet (Hildebrandt & Knoke 2010). Studier har gjorts genom ALS (air laser scanning) för att jämföra betydelsen av olika källor till osäkerhet vid fastställande av skogens värde. Det diskonterade nuvärdet av skogsmark är föremål för olika osäkerheter. En del av dessa osäkerheter är t.ex. pris och ränteutveckling medan andra är relaterade till lagerdata eller till skogstillväxten och förekomsten av naturkatastrofer (Holopainen et al. 2010). Efter att den preliminära värdebedömningen är genomförd så måste värderaren ställa sig frågan hur tillförlitlig värderingen är. För att nå ett tillfredsställande resultat behövs det göras en slutlig värdebedömning på fastigheterna samt bedöma osäkerheten i marknadsvärdesuppskattningen. Denna kan anges på olika sätt, genom ett angivet värde med en procentuell osäkerhet t.ex. +/- 10 procent, genom att ange värdet som ett intervall med eller utan medelvärde eller verbalt, uttryckt med att ”värdebedömningen” är behäftad med stor osäkerhet (Persson 2008).

3.8. Monetära värden När vi pratar om värde i ekonomiska termer tänker vi vanligtvis på ett värde uttryckt i kronor och ören. Ekonomiska värden uttrycks som den s.k. monetära nyttan. Definition av monetära värden är nyttan av sådana nyttigheter som normalt utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar (Lindeborg 1986). Ett synonymt begrepp för monetära värden kan vara avkastningsvärde, alltså utgörs monetära värden av vad fastigheten genererar för den enskilde fastighetsägaren (Paulsson 2002). Den ekonomiska målsättningen som en skogsägare generellt har är att skogsfastighetsköpet kan ses som en kapitalavkastning, likviditetsreserv.

24

Den genererar en årlig inkomst samt har den positiva skatteeffekt som ett köp av en skogsfastighet kan innebära (Eriksson et al. 2004).

3.9. Icke-monetära värden Under de senaste decennierna har det blivit känt att det pris som betalas för en skogsfastighet på marknaden inte rättvist kan baseras på endast avkastningsvärdet utifrån skogens produktionsförmåga. Även argument som rör individens nyttofunktioner skall även vägas in (Pope & Goodwin 1984). Att konstatera är att idag förvärvas inte skogsmark enbart för virkesproduktion utan även av andra motiv av icke-ekonomisk karaktär. Palmenstierna (2009) beskriver skillnaden mellan marknadsvärdet och avkastningsvärdet som ”härlighetsvärde”. En köpare betalar ett högre pris för ett hus med sjöutsikt än om samma hus låg inne i skogen. Detta ”härlighetsvärde” är omväxlande, dvs. det varierar med tiden. Under 1990talets finanskris när räntorna var höga och framtidstron och börskurserna låga var dessa ”härlighetsvärden” också låga. Under 2006 när aktiekurserna var höga, framtiden såg ljus ut och räntorna låga så var även ”härlighetsvärdet” högt. Det är viktigt att inse att detta ”härlighetsvärde” inte kan belånas. Räntor och amorteringar av lån kan inte belånas genom en vacker utsikt eller känslan av att leva i en underbar miljö (Palmenstierna 2009). Dessa ”härlighetsvärden” kallas inom forskningens område för ickemonetära värden och definition är följande: nyttan av sådana nyttigheter som normalt varken utfaller i pengar eller lätt kan omsättas till pengar (Lindeborg 1986). Lindeborg (1986) har skrivit en avhandling om icke-monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter där han studerar marknadens utbudssida, dvs. innehavare av skogsfastigheter, i Jämtlands, Kopparbergs och Västmanlands län. Lindeborg (1986) använde sig i sin avhandling av huvudhypotesen: ”Icke monetära nyttor är en identifierbar och betydelsefull komponent i individernas nyttofunktion vid innehav av skog och skogsmark” (Lindeborg 1986, s. 10) Denna hypotes besvarades med att när 74 procent av de 57 genomförda intervjuerna som genomfördes svarade detta antal att de i första hand hade icke-monetära motiv till sitt innehav av skogsfastigheterna. På frågan om de ansåg att inkomsterna från skogen var av betydelse för hushållets totala

25

inkomst vara svarsfrekvensen, 30 procent ja och 70 procent nej. Som de viktigaste icke-monetära motiven till innehavet angavs: • • •

”54 procent svarade att affektionsvärde eller känslomässiga värden som viktigast. 20 procent svarade att anknytning till bygden som viktigast. 11 procent svarade att bestämmanderätten som viktigaste.” (Lindeborg 1986, s 13)

Ett affektionsvärde går inte att beräkna med några matematiska formler och inte heller värderas i pengar därför definieras affektionsvärde som: ”Värde, som en fastighet eller ett föremål har för en enskild person på grund av personliga förhållanden av känslomässig karaktär. Affektionsvärde är således inte i första hand grundat på ekonomiska övervägande.” (Mäklarsamfundet 2012) Enligt vad resultatet av de genomförda intervjuerna visade var affektionsvärde det övervägande motivet. Mestadels studier inom ämnet hävdar att affektionsvärde är det tyngst vägande motivet till innehav av skogsfastigheter och således det största icke-monetära värdet. Många skogsfastighetsköp görs av personer som har någon form av anknytning till bygden och vill därför investera i trakten. Mer specifikt handlar det om att dessa personer har en skoglig anknytning i form av uppväxten och ser det därför tillfredsställelse (Ericsson 2012). Detta motiv är alltså inte direkt fastighetsanknutet utan fastigheten ses här mer som en möjlighet att bevara banden med bygden (Lindeborg 1986). En nyligen gjord undersökning av LRF Konsult och Swedbank stödjer Lindeborgs avhandling, där 750 skogsägares uppfattningar om marknaden och dess förväntningar på konjunkturen behandlas. Denna undersökning visar att icke-monetära värden har haft en stabil ökning från 2010 till 2011 och experter tror att trender kommer att fortsätta (LRF Konsult & Swedbank 2011). Detta betyder att de icke-monetära värdena fått en allt större betydelse vid köp av en skogsfastighet för privatpersoner. Att konkret säga vilka icke-monetära värden som är de dominerande är omöjligt, då alla individer har olika preferenser för olika saker och skapar därför olika behov. En faktor är dock gemensam för alla dessa värden och finns hos oss individer, nämligen att vi strävar efter det som kan ge den största behovstillfredsställelsen. Detta är ett psykologisk beteende som ligger i vår natur som alltid präglat våra liv och val vi gör. Det är alltså

26

mänskliga värderingar eller preferenser som styr de icke-monetära värdena (Brown 1984). Men för att vara konkret kommer här några exempel på ickemonetära värden som har stor betydelse i dagens samhälle när det kommer till skogsfastigheter. Människan har ett behov av grönområden, närheten till skog för att uppleva en bättre livskvalitet (Tyrväinen & Väänen 1998). Ägandets egenvärde innebär en inneboende önskan att äga mark, värdet av att kunna utöva friluftsliv eller en viss livsstil samt rekreationsvärden (Pope & Goodwin 1984). Jakt är ett ledande motiv för att äga skog. Om en skogsägare utövar jakt kategoriseras detta motiv som ett icke-monetärt värde genom den upplevelsen som det medför. Det bör uppmärksammas att jakträtten även kan definieras som ett monetärt värde eftersom det kan säljas separat för pengar (Nicou & Sand 2006). Genom att lägga ihop avkastningsvärdet och affektionsvärdet bildas ett marknadsvärde, dvs. det mest sannolika försäljningsvärdet vid en försäljning på en öppen marknad (Areal 2009).

27

4. Empiri I uppsatsens fjärde kapitel beskrivs respondenterna och en sammanställning över svaren från undersökningen presenteras.

4.1. Uppgifter om skogsägarna och fastigheterna Av de totalt 20 personer som har förvärvat en skogsfastighet i Västra Götaland och i Värmland så består dessa av 22,5 procent kvinnor och 77,5 procent män. Medelåldern för män är 49 år och hos de kvinnliga köparna är medelåldern 63 år. Dessa förvärvade skogsfastigheter består av 100 procent skog vilket innebär att inga tillhörande byggnader har undersökts. I bilaga 2 presenterar vi respondenternas medelvärden samt min och maxvärden för ålder, hektar, köpesumma samt köpesumma per hektar. I tabellen framgår att medelåldern är lägre, 48 år vid nyköp än vid kompletteringsköp där medelåldern är 55 år. Med kompletteringsköp menas att köparen äger en skogsfastighet sedan tidigare. Nyköp innebär ett förvärv av en skogsfastighet där personen inte äger någon skog sedan tidigare. I tabell 1 framgår att medelpriset per hektar är lägre vid nyköp och totalt än vid kompletteringsköp. Resultatet visar att maxpriset per hektar är högre vid kompletteringsköp än vid nyköp. Antalet hektar på de undersökta skogsfastigheterna varierade mellan 15-160 hektar. I bilagan 2, tabell 2 och 3 presenteras även de olika landskapens värden var för sig.

4.2. Svarsfrekvens Vi har valt att tillfråga 23 privata skogsägare. Av dessa 23 tillfrågade svarade 20 stycken vilket resulterar i ett bortfall på 3 stycken. Resultaten från enkätundersökning är alltså baserade 20 stycken privata skogsägare, det innebär en svarsfrekvens på 87 procent Av dessa är 10 stycken (50 procent) genomförda med ägare i Värmland och 10 stycken (50 procent) genomförda med ägare i Västra Götaland. Vi anser att detta är en mycket bra svarsfrekvens och kan förklaras med att vi innan genomförd undersökning ringde upp respondenterna för att göra en förfrågan om de vill ställa upp. Sedan använde vi oss också av den påminnelse funktionen som finns i programmet Survey&Report som ökade svarsfrekvensen med två respondenter dvs 10 procent. Antal tillfrågade 23

Svarande 20

Figur 5: Tabell över svarsfrekvensen.

28

Bortfall 3

Svarsfrekvens 87 %

4.3. Resultatredovisning Under denna rubrik ges en sammanställning av vad de responderande skogsägarna har svarat i enkätundersökningen som är av betydelse för vårt syfte och de forskningsfrågorna vi valt. För att se enkäten i sin helhet se bilaga 1. 1. Hur gammal är du som besvarar enkäten? Samtliga respondenter har besvarat frågan om åldern. Medelvärdet på de personer som har besvarat enkäten är 51,6 år. Den yngsta personen som har köpt en skogsfastighet är 23 år och den äldsta är 72 år. 2. Hur ofta är du på fastigheten (i skogen)? Mer än 1 gång per vecka Mer än 1 gång per månad med mindre än 1 gång per vecka Mer än 1 gång per år men mindre än 1 gång per månad Mindre än 1 gång per år

2 1 13 4

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att majoriteten av de tillfrågade skogsägarna oavsett vilket landskap de tillhör besöker sin fastighet mer än en gång per år men mindre än en gång per månad. Ett antal besöker sin fastighet mindre än en gång per år. Det finns dock ett få antal som besöker sina fastigheter allt oftare då mer än en gång per månad och mer än en gång per vecka. 3. Hur mycket tid tillbringar du på fastigheten (i skogen), beräknat i dagar/år? 0-10 dagar 10-20 dagar 60-80 dagar Vet ej Ej svarat

8 6 2 1 3

Här fick vi endast en svarsfrekvens på 85 procent då tre personer inte valt att besvara frågan. De flesta väljer att de tillbringar upp till 10 dagar per år på sin fastighet. Dock väljer ett flertal att besöka sin fastighet oftare och det

29

är dessa två grupper som utgör majoriteten medan resterande tillbringar allt mer tid på sina fastigheter. 4. Hur långt ifrån din bostad är din fastighet belägen … kilometer? 1-20km 20-50km 70-100km 110-400km

6 4 3 7

Här fick vi svar från samtliga av respondenterna. Avståndet mellan fastigheten och bostaden skiftade mycket, från 1 km till 400 km. Övervägande andel av respondenterna (35 procent) har mellan 110-400 km till sin fastighet, därefter följer (30 procent) som har 1-20 km till sin fastighet. 5. Förvärvet var ett…? Nyköp Kompletteringsköp

9 11

Resultatet av frågan om förvärvet var ett nyköp eller kompletteringsköp fick utfallet 45 procent nyköp och 55 procent kompletteringsköp, ett oerhört jämnt fördelat resultat. 6. Vad var orsaken till att du köpte skogsfastigheten? Nedan följer citeringar från de 20 respondenternas svar: ”Fastigheten var ett dödsbo, så anhöriga till den avlidne ville att jag skulle köpa fastigheten.” ”Intresset att äga skog.” ”Friluftsliv, bär och svampplockning. Jakt. Skogsskötsel.” ”Ersättningsmark efter försäljning till Naturvårdsverket.” ”Har ett intresse av skog. Jag bedömde att fastigheten var rimligt prissatt jämfört med andra fastigheter, och kommer att ha en bra värdetillväxt. Den låg på ett lagom avstånd från där jag bor.”

30

”Utökning av den skogsliga verksamheten med mål att bedrivas företagsekonomiskt.” Jag har ägt skogsfastigheter i Värmland, sedan 1973. Och har köpt till flera och har nu ca 2 000 ha. Dessutom har jag i Dalarna ca 500 ha, och i Storuman ca 3000 ha.” ”En del av min verksamhet.” ”Investering.” ”Skogsintresserad. Jakt intresse, skogen har egen älgjakt och småvilt. Och ekonomiskt.” ”Investering i något som man kan påverka och som ger livskvalité. Min man är född på en gård i Bohuslän och önskade en meningsfull sysselsättning efter sin pension, vi delar intresset för naturen.” ”Vi äger en närliggande fastighet.” ”Pensions. Intresserad av skog… Sparat och ärvt pengar som varit på börsen förut men i sämre (svårare på börsen) tider är det naturligt att satsa långsiktigt. Ca 50 procent är röjningsskog.” ”Min man sysslar med skog och med hans kunskap kan det vara en god penningplacering.” ”Jag har varit med i älgjakten ca 10 år, och arrenderat jakträtt på det skifte jag nu köpte. Jakträtt. Investering för framtiden. Istället för börsen. Tron på skogen står sig i värde och helst kommer att öka i värde. Skogen växer, och förräntar sig själv. Nöjet att få äga skog.” ”Intresse samt placering.” ”Pensionssparande.” ”Bra affär, rätt tillfälle och rätt pris.” ”Öka min skogsareal.”

31

”Vill kunna ha för kommande bytesaffärer eller ha kvar på längre sikt.” De responderande skogsägarnas orsaker till varför de förvärvade fastigheten är många och skiftande. Vi kan dock urskilja tre mönster som kan indelas i tre kategorier som alla orsaker kan fördelas in i. Hela 14 stycken av respondenterna dvs. 70 procent faller inom kategorin ekonomiska orsaker. Även om dessa 14 skiljer sig mellan varandra kan ett ekonomiskt samband mellan dem utläsas tydligt. En mindre kategori som har gjort sig tydligt genom svaren är motsatsen till ekonomiska, icke-ekonomiska orsaker. Inom denna kategori faller 4 respondenter dvs. 20 procent. Övriga 10 procent består av två respondenter som det inte går att urskilja varken ekonomiska eller icke-ekonomiska orsaker. 7. Gjordes någon värdering av skogsfastigheten? Ja, av vem? Nej

12 8

Utifrån dessa svar ser vi att fördelningen till övervägande del är att respondenterna väljer att värdera sin fastighet. Om vi ser till vem som genomför värderingen kan ur svaren utläsas att 50 procent anlitat en etablerad värderingsfirma, 33 procent svarat att de själva värderat fastigheten och att en person som svarat nej, satt sig själv som värderare. Övriga 17 procent har tagit hjälp av en privatperson. Att uppmärksamma är att det bara är 12 av 20 stycken som valt att värdera fastigheten och att endast sex av dessa har valt etablerade värderingsfirmor. 8. Blev köpeskillingen högre eller lägre än utgångsbudet? Högre Lägre Ej svarat

10 5 5

Här besvarades inte frågan av alla utan vi fick en svarsfrekvens på 75 procent. Detta har sin orsak i att inte alla respondenter angav ett svar för att dessa representerar samma grupp som innebär att priset blev samma som utgångsbudet. Majoriteten svarade dock att köpeskillingen blev högre.

9. Hade du särskilda motiv för att köpa just denna fastighet?

32

Ja, vilka? Nej

13 7

”Att äga skog.” ”Jakträtt. Mycket skog i rätt ålder, c:a 40-årig skog som växer bäst. Ett sammanhängande skifte med bra arrondering.” ”Geografiskt läge.” ”Ligger granne med annan fastighet jag är delägare i.” ”Äger annan skogsmark i området.” ”För att min systerson skulle kunna köpa loss fastigheten i framtiden.” ”Välskött skog.” ”Familjeangelägenhet.” ”Rätt pris.” ”Fastighetsreglering.” ”Om belägen på mark med god bonitet och med fiskevatten angränsande.” ”Geografisk närhet till föräldrahemmet och egen jakt.” ”Inte annat än att det var rätt skogsbestånd.” Här är svaren från respondenterna väldigt olika så vi har valt att skriva ner samtliga citat. Denna fråga är dessutom snarlik fråga 6 där vi har fått en del likvärdiga svar och därför görs här ingen sammanfattning, se istället fråga 6. I det följande kommer dessa två frågar att behandlas tillsammans. 10. Idkar du friluftsliv på fastigheten (i skogen)? Ja Nej

7 13

33

Resultatet gav ett utfall på 35 procent av respondenterna idkar friluftsliv och att 65 procent inte idkar friluftsliv. Vidare svarar två respondenter nej men skriver att de idkar friluftsliv i allmänhet och i kombination med tillsyn av fastigheten. 11. Bedrivs jakt på fastigheten (i skogen)? Ja, i egen regi Ja, genom arrende Nej

8 9 3

De svarande bedriver jakt på sin fastighet till övervägande del och det sker genom en jämn fördelning mellan egen regi och arrende. 12. Har beskattningsreglerna för skog någon (positiv eller negativ) betydelse för ditt innehav? Ingen betydelse Positiv Vet ej Övrigt Ej svarat

7 6 3 3 1

Svarsfrekvensen på denna fråga blev 93 procent. Då denna fråga ställdes som en öppen fråga till respondenterna gavs inga svarsalternativ men det gick tydligt att utläsa sådana ur deras svar och dessa nämns ovan. 38 procent svarade att beskattningsreglerna inte har någon betydelse för innehavet medan 32 procent ansåg att reglerna har haft en positiv betydelse. 16 procent svarade vet ej. De övriga 16 procenten innehöll ett undantag då det rörde sig om köp av ersättningsmark i samband med tidigare försäljning till Naturvårdsverket samt två andra respondenter som har följande kommentarer: ”Har anpassat mig till dagens beskattningsregler.” ”Är relativt bra skatteregler om man äger mycket skog. Ej lika fördelaktigt om man äger lite skog. Tänker på skogsavdrag som är bra att utnyttja så länge man äger men sämre vid försäljning.” 13. Har hänsyn till släktingar betydelse för ditt innehav?

34

Ja, hur? Nej

7 13

Samtliga respondenter har svarat på denna fråga. Det är 65 procent som har angett att det inte har någon betydelse. De personer som har svarat ja på denna fråga beskriver att de äger skogsfastigheten tillsammans med föräldrar eller barn. En del har köpt fastigheten för att den ska gå i arv till barn eller systerson. Ett annat svar är att den gränsar mot en släktfastighet. 14. Rangordna följande icke-ekonomiska faktorer (om det finns några) efter betydelse för ditt innehav: 36 % Ägandets egenvärde 18 % Anknytning till bygden 13 % Rekreation/friluftsliv 12 % Känslomässigt värde (affektionsvärde) 15 % Övrigt 6 % Jakt Eftersom svarsfrekvensen var 100 procent på denna fråga valde vi att räkna ut de icke-ekonomiska faktorerna på de totala 20 responderande skogsägarna och fick då följande utfall av resultatet som är presenterat ovan. Utifrån resultatet kan tydligt utläsas att den icke-ekonomiska faktor som har störst betydelse för skogsägarna är ägandets egenvärde. Vidare finns tre andra faktorer som har stor betydelse för respondenternas innehav. Ur enkätens svarsalternativ Annat kunde ett mönster urskiljas i form av en grupp som benämns jakt och en grupp där ekonomiska faktorer väljs att ta upp trots att frågan enbart riktar sig till icke-ekonomiska faktorer. 15. Vilket av följande motiv har störst betydelse för ditt innehav? Icke ekonomiska motiv Ekonomiska motiv Ej svarat

4 15 1

Denna fråga besvarades av 19 stycken av de 20 respondenterna som tillfrågades vilket ger en svarsfrekvens på 95 procent. Majoriteten av de svarande har ekonomiska motiv med sitt innehav. 16. Rangordna följande ekonomiska motiv (om det finns några) efter betydelse:

35

Kapitalökning (förmögenhet) Andra ekonomiska motiv Löpande inkomster

13 4 1

I denna fråga fick vi fullständiga svar från 12 stycken av de 20 respondenter vilket ger en svarsfrekvens på 60 procent av de tillfrågade. 4 personer hade valt att endast rangordnat ett svarsalternativ, 1 person hade inte svarat alls, resterande hade rangordnat endast två. Den största betydelsen för personerna i denna fråga hade kapitalökningen med 60 procent. Därefter följde andra ekonomiska motiv vilket var bl.a. 1 person ansåg att den förväntade värdetillväxt med 6-7 procent per år var viktigast, 2 personer anser att det är en hyfsad säker investering, vindkraftarrendering samt att en person ville äga grannfastigheten för att lättare kunna sköta om fastigheten på ett bra sätt. 17. Anser du att inkomsterna från skogen är av betydelse för ditt hushålls totala inkomst? Ja Nej Ej svarat

7 18 1

Frågan resulterade i en svarsfrekvens på 95 procent. Den övervägande majoriteten är överens om att inkomsterna från skogen inte har någon betydelse för dess hushållstotala inkomst. 37 procent av de svarande respondenterna anser dock att inkomsterna har betydelse för hushållets totala inkomst. 18. Har du några andra motiv med ditt ägande än de som framkommit här? Ja, vilka? Nej Ej svarat

1 15 4

De responderande skogsägarna svarar till övervägande del att andra motiv inte finns vilket tyder på att vi har genom enkäten använt oss av rätt frågor i sammanhanget som har den tillfrågade rätt utrymme att besvara frågan vilket har resulterat i att den sista frågan fått utfallet ovan. Att uppmärksamma är att fyra respondenter valt att inte besvarar frågan vilket ger oss en svarsfrekvens på endast 80 procent. Följande citeras från de respondenter som valt att fylla i kommentarfältet som avslut på denna fråga:

36

”Det är roligt att göra affärer, chansa lite. Bra att ha skog om man behöver låna pengar.” ”Miljö och natur är viktigt även om man inte bor i närheten av fastigheten. Allt är inte pengar.” ”Penningplacering gillar att vara och jobba i skogen roligare än gym.” ”Förvaltning, arv till min son.” ”Har känslan av att skogen är en bra placering för framtiden. Skattar ej för utdelning (årliga tillväxten). Men när man avverkar så blir det beskattningsbart. Det är roligt att äga skog. Kul att se hur åtgärderna påverkar framtida åtgärder och skogsbeståndets utseende.”

37

5. Analys I uppsatsens femte kapitel analyseras empirin tillsammans med den teori vi har tagit upp inom området för att se hur dessa överensstämmer med varandra.

Uppgifter om ägarnas motiv till skogsinnehavet är av grundläggande intresse för vår undersökning. De frågor som främst kan besvara den första forskningsfrågan i denna uppsats, vilka är motiven för köp av skogsfastigheter? är 6, 9, 14, 16 och 18 då dessa är kopplade direkt till motivet med innehavet. Fråga 8, 11 och 16 besvarar forskningsfrågan, påverkar dessa motiv privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter då dessa berör de ekonomiska aspekterna kring innehavet av skogsfastigheter. Resterande frågor från enkätundersökningen har under resultatredovisningen visat sig vara oberoende variabler i förhållande till syfte och forskningsfrågor. Det är empiri till dessa frågor tillsammans med teorin som vi kommer att göra en analys av för att finna ett samband som kan kopplas till uppsatsens syfte. Till att börja med är det av intresse att urskilja vilket motiv ägarna har utifrån grupperna ekonomiska motiv (monetära) och icke-ekonomiska (ickemonetära). Enligt den genomförda undersökning har majoriteten haft ekonomiska motiv med sitt innehav, vilket kan utläsas från figur 5. Att uppmärksamma är att de 20 procenten som anger icke-ekonomiska motiv till sitt innehav är att 15 procent hänförs till Västra Götalands skogsägare och endast 5 procent till Värmlands. Detta innebär att fördelningen för ickeekonomiska motiv är större i Västra Götaland än i Värmland. Denna skillnad anses inte vara anmärkningsvärd då det i Västra Götaland finns mindre skogsmark, vilket innebär att skogsägare i Västra Götaland ser ett större värde i behovet av grönområde, närheten till skog för att uppleva en bättre livskvalité (Tyrväinen & Väänen 1998) än de i Värmland som har mycket mer skogsmark.

Figur 5: Fördelning av motiven bland de responderande skogsägarna.

38

För att kunna specificera de individuella motiven varje enskild skogsägare har citeras de i empirins resultatredovisnings del. För att förenkla dessa citeringar har en fördelning skett via de mönster vi kunnat utläsa från resultatredovisningen och dessa har sammanfattas i figur 6 som visar respondenternas specifika motiv indelade i olika kategorier. Denna sammanställning och diagram är baserat på resultaten från fråga 6,9 och 18 då dessa frågor är snarlika och har resulterat i likadana svar. Om vi sätter detta cirkeldiagram i relation till föregående som visar de två grupperna, ekonomiska och icke-ekonomiska ser vi att dessa inte överensstämmer i procent med varandra. Detta har sin orsak i att när respondenterna själva fick uttrycka sina motiv uppstod ett mönster som innebar att ett antal respondenter hade båda motiven. Hela 30 procent av de totala 20 responderande skogsägarna hade blandade motiv med sitt innehav. Vi har inledningsvis i denna uppsats beskrivit detta förhållande, att det värde som skapas för en skogsfastighet är beroende av både ekonomiska och ickeekonomiska nyttor (Bertholdsson et al. 2011). Av svaren kan konstateras att en kombination av både ekonomiska och icke-ekonomiska värden kan vara avgörande för hur privata skogsägare väljer att handla. Detta är högst individuellt och det är individens preferenser som avgör om motiven är ekonomiska, icke-ekonomiska eller en kombination av de båda (Brown 1984). Vidare är det intressant att göra en jämförelse mellan diagrammet i figur 6 baserat på vår undersökning och det diagram över motiv vid skogsägande, av LRF Konsult & Swedbank 2011 (se problemdiskussion). Där var fördelningen mellan monetära värden 44 procent och icke-monetära värde 52 procent. För oss blir följande fördelning om vi tar hänsyn till gruppen övriga som har motiv som kan kopplas till den icke-monetära gruppen. Monetära värden 60 procent och icke-monetära värden 40 procent. Spridningen mellan de båda grupperna skiljer sig en aning mellan de två diagrammen men förklaringen till detta finns i att vi endast tillfrågade 20 stycken skogsägare medan Skogsbarometern tillfrågade 750 stycken skogsägare. Med ett större antal respondenter får man ett större utfall på undersökningen.

39

Figur 6: Respondenternas specifika motiv med skogsinnehavet.

Efter en analys av de två olika grupperna och vilka specifika motiv som faller inom varje grupp skall vi nu se närmare på de båda grupperna. De ekonomiska motiven har hittills indelats i investering och företagsekonomiska motiv. Ägarna har i fråga 16 fått ange vilken grupp av ekonomiska motiv som har störst betydelse av löpande inkomster, kapitalökning och andra ekonomiska motiv. Majoritet anger kapitalökning som främsta ekonomiska motiv men att observera är att svarsfrekvensen endast var 60 procent. Vid ett bortseende av bortfallet på denna fråga kan vi konstatera att de svarande respondenternas svar överensstämmer med den ekonomiska målsättningen en skogsägare generellt har som vi tagit upp i uppsatsen teoridel (Eriksson et al. 2004). Undersökningen konstaterar att skogsägare helt klart ser skogen som en näringskälla och vill tjäna pengar på sitt ägande genom arbete och försäljning av virke eller som en säker kapitalinvestering (Bertholdsson et al. 2011). Trots att majoriteten av de responderande skogsägarna har ekonomiska motiv med sitt ägande finns det ett antal som ser andra värden i skogen. Det tillhör de som värdesätter icke-ekonomiska värden och genom att granska figur 7 fås en uppfattning av vilka specifika motiv som är viktigast i denna grupp. De tre största icke-ekonomiska värden är ägandets egenvärde, känslomässiga värden och rekreation/friluftsliv. Om vi ser till Lindeborgs avhandling som vi presenterat i uppsatsens teoridel kan vi konstatera att även han i sin undersökning fått liknande resultatet, två av de tre värden vi fått fram är även de uppräknande som viktigaste värdena i hans avhandling (Lindeborg 1986). Dock stämmer inte utfallet från vår studie överens med den del av teorin som påvisar att affektionsvärdet dvs. känslomässiga värden är det största icke-monetära värdet enligt mestadels studier inom området. Gentemot detta går att konstatera utifrån vår teori att det inte är möjligt att säga vilket värde som är dominerande då det är individens preferenser som fastlår ett värde som tidigare nämnts och alla skogsägare har inte samma preferenser (Brown 1984).

40

Figur 7: Viktigaste icke-ekonomiska värden bland respondenterna.

I kapitel om icke-monetära värden i teorin har vi tagit upp att jakt är ett ledande motiv för att äga skog. Om skogsägaren utövar jakt i egen regi kategoriseras detta motiv som icke-monetärt genom den upplevelsen det medför. Då jakträtten kan säljas separat för pengar kan den även definieras som ett monetärt värde (Nicou & Sand 2006). Detta innebär att jakträtten är av skiftad art och därför måste en granskning av hur jakten utövas. I vår undersökning framgår det att 60 procent av de tillfrågade i Västra Götaland bedriver jakt genom arrende. 30 procent utövar jakt i egen regi och 10 procent har svarat nej på denna fråga. Här kan tilläggas att samtliga kvinnor utövade jakt i egen regi. I Värmland är det 40 procent som utövar i egen regi, 40 procent bedriver jakt genom arrende, samt 20 procent inte alls. Tvärtom mot Västra Götalands kvinnor så bedriver kvinnorna i Värmland jakt genom arrende. 20 procent av respondenterna har svarat nej på frågan. Detta kan då summeras med att den övervägande delen av de tillfrågade i Västra Götaland anser att jakt på sin fastighet har ett monetärt värde. I Värmland däremot så är andelen lika när det gäller det icke-monetära värdet och det monetära värdet. Intressant är det att se skillnaden hur kvinnorna ser i denna fråga. I Västra Götaland har kvinnorna ett icke-monetärt värde och i Värmland har de ett monetärt värde. Totalt sett för bägge länen så har majoriteten av respondenterna ett monetärt motiv med jakträtten på sin fastighet. Detta kan eventuellt tyda på att det kan finnas en anledning till att dessa extra inkomster för privatpersonerna som kan påverka betalningsviljan på skogsfastigheterna i positiv bemärkelse dvs. att en privatperson är villig att betala ett högre pris för att jakträtt tillhör fastigheten.

41

Figur 8: Fördelning av utövande av jakt bland respondenterna.

En annan faktor som vi har tittat närmare på och som kan påverka privatpersonernas betalningsvilja av en skogsfastighet är hur våra respondenter har besvarat frågan om köpeskillingen blev högre eller lägre än utgångspriset. Vi kan i denna undersökning konstatera att i Västra Götaland så blev köpeskillingen 60 procent högre än utgångspriset och i Värmland blev den 40 procent högre. Detta kan förklaras av att Västra Götaland består av en mindre yta skogsmark än Värmland och närheten till storstadsregion i Västra Götaland bidrar till ett lägre utbud och större efterfrågan på grönområden (Tyrväinen & Väänen 1998). Då utbud och efterfrågan styr all prisbildning som sker på marknaden är då detta ett faktum. Detta kan även bekräftas genom vår studie att de som hade högst icke-monetära motiv var de tillfrågade i Västra Götaland med 15 procent av totalt 20 procent (se analys av fråga 15). Vad det gäller Värmland och Västra Götaland i övrigt visar undersökningen att köpeskillingen blev högre än utgångsbudet har sin orsak i budgivning. Som tidigare har tagit upp i teoridelen som handlar om korrelationen mellan virkes- och fastighetspriserna skiljer sig priserna på en skogsfastighet beroende på vart i Sverige den är belägen. Sedan år 2000 har priserna för skogsfastigheterna ökat med 50 procent, medan marknaden för virke- och massaveden svänger rejält (Toll 2010). Vi har i denna studie, se bilaga 2 gjort en sammanställning av minimum, medel och maxpriser på de förvärvade skogsfastigheterna i respektive landskap. Här redovisas köpesumma, hektar samt pris per hektar för att se om detta stämmer överens med vad teorin säger. I figur 9 följer en del av denna sammanställning för att ha möjlighet att jämföra de priser som råder i respektive landskap samt för att kunna koppla till teori. Dessa redovisade priser per hektar är för det totala, dvs. här ingår både nyköp och kompletteringsköp. Denna sammanställning visar tydligt att det råder en stor skillnad i betalda priset per hektar för de olika landskapen. Medelpriset per hektar i Västra

42

Götaland är hela 29 148 kronor högre än i Värmland. Även minimum och maxpriser är betydligt högre i Västra Götaland i förhållande till skogsfastighetspriserna i Värmland. Att det råder stora prisskillnader beroende på vart i Sverige som skogsfastigheten är belägen ses tydligt i vår undersökning. Detta tolkar vi som att privatpersoner som bor längre söderut i Sverige är villiga att betala mer för sin skogsfastighet eftersom efterfrågan blir större när utbudet av skogsfastigheter blir lägre ju längre söderut i Sverige man kommer (LRF Konsult 2012). Genom denna sammanställning ser vi ett tydligt samband mellan motiven bakom skogsfastighetsförvärvet och den köpeskilling som erbjuds på marknaden. Vi syftar främst på att i Västra Götaland betalar skogsägarna en högre köpeskilling i förhållandet till utgångsbudet i jämförelse med Värmland. Detta kan konstateras av att fler skogsägare i Västra Götaland prioriterar icke-monetära värden med sina förvärv samt att befolkningsmängden är högre vilket innebär ett större antal intressenter vilket resulterar i budgivning.

Variabel Antal svar Medel Min Max

Bet. pris/hektar Västra Götaland 10 57 310 30 208 110 952

Bet. pris/hektar Värmland 10 28 162 16 364 38 333

Figur 9: Sammanställning över bet. pris/hektar för respektive län.

Erfarenheter från tidigare lågkonjunkturer visar att skogen är en bra investering i jämförelse med andra placeringar som aktier och fonder. När det går sämre för aktierna så vill allt fler personer flytta fokus till skogen eftersom det är fortsatt låg risk och säkert att placera i skogsfastigheter (LRF Konsult 2012). Intresset för att investera i skog har ökat enligt Skogsbarometerns undersökning från 2011, många ser skogsmark som en säker placering över tiden, med en värdestegring som minst följer prisförändringarna i samhället (LRF Konsult & Swedbank 2011). Detta överensstämmer med vår gjorda studie som visade på att 13 personer av 20 anser att investering och kapitalökning av skogen är det viktigaste ekonomiska motivet för innehavet för skogsfastigheten. De utryckte tron om att investering i skog är en säker kapitalplacering och en relativt god avkastning på 6-7 procent per år.

43

6. Slutsats I uppsatsens sjätte kapitel sker en reflektion över analysen som vi kopplar samman med vårt syfte samt våra forskningsfrågor, för att sedan komma fram till en slutsats i denna uppsats.

6.1. Återkoppling till syfte och forskningsfrågor Syftet med denna uppsats var att undersöka hur de monetära och ickemonetära motiven påverkar privatpersoners betalningsvilja vid köp av skogsfastigheter. I uppsatsen har en teoretisk och empirisk undersökning utförts för att göra en jämförelse mellan teori och empiri. Monetära och icke-monetära motiv påverkar privata skogsägare, vilket har påvisats genom denna studie.

6.1.1. Vilka är motiv en för köp av skogsfastigh eter? I undersökningen har det visat sig att de responderande skogsägarna som vi varit i kontakt med, har motiv med sitt förvärv som motsvarar de monetära och icke-monetära motiv som har presenterats i teorin. Av resultaten från studien kan det konstateras att majoriteten av respondenter har haft ekonomiska motiv med sitt förvärv. 30 procent av de totala 20 responderande skogsägarna hade blandade motiv med sitt innehav och enbart 20 procent av de tillfrågade hade icke-ekonomiska motiv. Vi har redovisat en rangordning av de viktigaste motiven hos de monetära motiven för sig och de icke-monetära motiven för sig. Av de monetära värdena kunde kapitalökning urskiljas som det mest betydelsefulla värdet. Respondenterna utrycker att skogen är en säker kapitalplacering med relativ god avkastning. Vidare har tre värden för de icke-monetära motiven kunna urskiljas som de mest betydelsefulla och dessa var ägandets egenvärde, känslomässiga värden och rekreation/friluftsliv. Resultatet som erhölls av rangordningen av de viktigaste motiven gällande icke-monetära motiv och monetära motiv skiljer sig inte nämnvärt från liknande undersökningar som har presenterats i teoridelen. Två av de ovanstående icke-monetära viktigaste motiven som erhölls i studien kan jämföras med Lindeborgs avhandling. Resultatet över det viktigaste monetära motivet dvs. god långsiktig investering överensstämmer med undersökningen från Skogsbarometern 2011 (Lindeborg 1986 och LRF Konsult & Swedbank 2011).

44

6.1.2. Påverkar dessa motiv priv atpersoners betalningsvilja vi d köp av skogsfastighet er? För att kunna konstatera hur de ekonomiska och icke-ekonomiska motiven påverkar en privatpersons betalningsvilja har vi till en början tittat på i vilken utsträckning jakten har betydelse för skogsinnehavet. Resultatet blev att skogsägare i överlag ser ett monetärt värde i jakten genom att sälja jakträtten separat eller arrendera ut den. Jakten är en aspekt som övervägs när skogsägare avgör vad de är villiga att betala för en skogsfastighet. Den mest avgörande frågan som analyserats för att ha möjlighet att besvara denna forskningsfråga är fråga 6. Blev köpeskillingen högre eller lägre än utgångsbudet? Förvärv av skogsfastigheter har enligt undersökningen visat sig ske till ett högre pris än utgångsbudet. I Västra Götaland är orsaken att det föreligger ett lägre utbud och en större efterfrågan av grönområden i jämförelse med Värmland. I en sammanställning (se analys) styrks denna aspekt med att en respondent från Västra Götaland betalar ett medelpris/hektar som är 29 148 kronor högre än vad en respondent från Värmland betalar. Att tillägga är att i Västra Götaland betalas för ickeekonomiska värden i en större utsträckning och det bidrar till att en skogsägare är villig att gå upp i pris på en fastighet i jämförelse med utgångsbudet. Förutom ovan beskrivna anledningar visade undersökningen i övrigt att en högre köpeskilling beror på budgivning (se analysen). Resultatet som har erhållits i vår studie av prisskillnaderna per hektar mellan de båda landskapen kan jämföras med undersökningen i vår teoridel som är utförd av LRF Konsult. Även den visar på de prisskillnader som råder beroende på vart fastigheten är belägen i landet (LRF Konsult 2012). Studien har gett oss stor kännedom kring vilka motiv privatpersoner har vid köp av skogsfastigheter och dess påverkan av betalningsviljan. Det är dock svårt att dra konkreta slutsatser av studiens utfall för att göra en generalisering av målgruppen i studien, då vi endast hade ett underlag från 20 respondenter. Ett större underlag av respondenter hade inneburit en större säkerhet i de slutsatser vi kommit fram till i studien.

6.2. Egna reflektioner Idag förvärvas skogsfastigheter av privatpersoner med monetära motiv. Detta skiljer sig från andra studier inom samma område som genomfördes under 80-talet (se Lindeborg). Enligt vår uppfattning har det att gör med dagens ekonomi och den ostadighet som existerar på den ekonomiska marknaden. I vår undersökning framkommer detta genom att privatpersoner ser skogsfastigheter som ett tryggt investeringsalternativ som väger tyngre än att placera sina pengar på börsen. En aspekt som inte har behandlats är vad gäller skillnaden mellan prisnivån som skiljer sig mellan de båda landskap. Det kan enligt vår uppfattning härledas till den geografiska närheten till storstäder vilket bara finns i Västra

45

Götaland och inte Värmland. Vi tror att det finns köpstarka individer som ser andra värden än monetära värden som t.ex. rekreation och friluftsliv som mycket viktiga då avsaknaden av dessa är en del av deras levnadsmiljö.

6.3. Förslag till vidare studier Vi anser att det vore intressant att studera vidare den aspekt om prisnivåskillnaden som råder i ett landskap med en storstadsregion i närheten och den prisnivå som råder i ett landskap med avsaknaden av en större stad i närheten. Att göra en jämförande studie mellan ett flertal landskap med båda egenskaperna för att kunna fastslå ett förhållande som kan ge en förståelse kring denna företeelse.

46

7. Källförteckning Areal. (2009). Sälja gård, en liten handbok. Lidköping: StrokirkLandströms. Bertholdsson, J., Lindberg, J., Roos, J. & Alstad, V. (2011). Skogsägarens Företagsbok 2011. Värnamo: Fälth & Hässler. Brown, T.C. (1984). The concept of value in resource allocation. Land Economics. Vol. 60. Issue 3. pp 231-246. Carlsson, Å. (2007). Högre fastighetspriser trots stormarna. Tidningen Skogsvärden. Christersen, L., Engdahl, N., Grääs, C. & Haglund, L. (2010). Marknadsundersökning en handbok. Lund: Studentlitteratur. Ekvall, H. (1983). Skogsekonomisk teori och dess tillämpning. Umeå: Avdelning för skogsekonomi, Institutionen för skogsekonomi, Sveriges Lantbruksuniversitet. Eliasson, A. (2006) Kvantitativ metod från början. Lund: Studentlitteratur. Ericsson, P. (2012). Köpare: 40-talister med pengar och som bor söderut. Skogen. Nr 2 2012. Eriksson, L., Ingemarsson, F. & Lindhagen, A. (2004). Har skogen mer att ge? Analysverktyg för framtidens miljö, produktion och sociala värden. Umeå: Fakultet för skogsvetenskap, Umeå Universitet. Eriksson, L-T & Finn Wiederheim, P. (1991). Att utreda, forska och rapportera. Malmö: Liber-Hermods. French, N. (2011). Valuing in the downturn: understanding uncertainty. Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29 Issue 3. pp.312 – 322. Hildebrandt, P. & Knoke, T. (2010). Investment decisions under uncertainty – methodological review on forest science studies. Forest Policy and Economics. Vol. 13. Issue 1. pp. 1-15. Holopainen, M., Mäkinen, A., Rasinmäki, J., Hyytiäinen, K., Bayazidi, S. &

47

Pietilä, I. (2010). Comparison of various sources of uncertainty in standlevel net present value estimates. Forest Policy and Economics Vol. 12. Issue 5. pp 377-386. Jacobsen, D.I. (2002). Vad, hur och varför? Om metodval i företagsekonomiska och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur. Jonsson, A. (2008). Motiv och avkastningsvärde vid köp av skogsfastigheter – en intervjuundersökning. Umeå: Institution för skoglig resurshållning, Sveriges lantbruksuniversitet. Kunskap Direkt, (2012). Vad är skogen värd? Skogsmarknadspriser per kubikmeter och hektar [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.skogforsk.se/sv/KunskapDirekt/Priser-och-andra-siffror/Vad-arskogen-vard/ [2012-05-06] Lantmäteriet (2012). Beståndsmetoden för skogsvärdering BM-win – Det moderna datorstödet för skogsvärderaren. Gävle: Form&Design AB. Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2008). Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. Gävle: Lantmäteriverket. Lindeborg, T. (1986). Icke-monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter – ett bidrag till förståelsen av prisbildningsprocessen för skog och skogsmark. Diss. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan. Lindeborg, T. & Söderberg, B. (1985). Avkastningsbaserad värdering av fastigheter en generell modell och dess anpassning till olika fastighetstyper. Svensk Lantmäteritidskrift, 77 (5), 234-248. LRF Konsult (2012). Skogsmarkspriser planar ut. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.lrfkonsult.se/press/Nyheter/Skogsmarkspriser-2011/ [2012-04-14]. LRF Konsult & Swedbank. (2011). Skogsbarometern 2011. Klippan: Ljungbergs Tryckeri. Lusth, T. (2002). Skog som investeringsalternativ – en jämförande studie. Umeå: Sveriges Lantbruksuniversitet. Mäklarsamfundet. (2012). Vad betyder alla ord? [Elektronisk]. Tillgänglig:

48

http://www.maklarsamfundet.se/maklartemplates/Page.aspx?id=418 [201204-17]. Nationalencyklopedin (2012 a). [Elektronisk]. http://www.ne.se/lang/affektionsvärde [2012-04-27]

Tillgänglig:

Nationalencyklopedin (2012 b). [Elektronisk]. http://www.ne.se/avkastningsvärde [2012-05-04]

Tillgänglig:

Nationalencyklopedin (2012 c). [Elektronisk]. http://www.ne.se/lang/korrelation [2012-05-06]

Tillgänglig:

Nationalencyklopedin (2012 d). [Elektronisk]. http://www.ne.se/särskild-fastighetstaxering [2012-05-25]

Tillgänglig:

Nationalencyklopedin (2012 e). [Elektronisk]. http://www.ne.se/skogsbruksplan [2012-05-06]

Tillgänglig:

Nicou, A & Sand, T. (2006). Privata skogsägares värdering av monetära och icke-monetära värden i Mälardalen och Norrbotten. Stockholm: Stockholms Universitet. Palmenstierna, J. (2009). Om konsten att ärva, driva och vidareutveckla en stor egendom. Falun: Ekerlinds Förlag. Paulsson, J. (2002). Den icke-monetära nyttans betydelse för prisbildningen på skogsfastigheter – en intervjuundersökning. Uppsala: Sveriges Lantbruksuniversitet. Persson, E. (2008). Fatighetsvärdering. I Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (10. uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt. s. 241-296. Pope, C.A. & Goodwin, H.L.Jr. (1984). Impacts of consumptive demand on rural land values. American Journal of Argicultural Economics. Vol. 66. Issue 5. pp 750-754. Ratcliff, R.U. (1975). Appraisal Is Market Analysis. Appraisal Journal. Vol. 43 Issue 4. pp. 485-490.

49

Riksskogstaxeringen (2012). Statistik om skog från Riksskogstaxeringen – arealer. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.slu.se/sv/webbtjanstermiljoanalys/statistik-om-skog/arealer/ [2012-04-16]. Riksskogstaxeringen (1995). Skogs och mark i Sverige. Fakta från Riksskogstaxeringen. Stockholm: Kommentus Förlag. SFS 1979:429. Skogsvårdslag. Stockholm: Justitiedepartementet. Skogsstyrelsen. (2012). Skogsskötselns ekonomi. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.skogsstyrelsen.se/Aga-ochbruka/Skogsbruk/Skogsskotselserien/Skogsskotselns-ekonomi/ [2012-0418]. Skogsstyrelsen (2012). Skogsvärdering. [Elektronisk]. http://www.skogsstyrelsen.se/Aga-och-bruka/Produkter-tjanster/Skogsvarderingar/ [2012-03-26].

Tillgänglig:

Sveaskog. (2012). Skogsbruksplan och skogsvårdsinventering. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.sveaskog.se/Documents/Produkter%20och%20tjänster/Köpa%2 0skogliga%20tjänster/Skogsbruksplan.pdf [2012-04-14].

Svensson, J. & Wermesand, E. (2011). Värdering av skogsfastigheter – tillvägagångssätt och problematik. Karlstad: Karlstads Universitet. Toll, M. (2010) Swedbank nyhetsbrevet, bättre affärer. Priserna på skogsfastigheter fortsätter att öka. Tyrväinen, L & Väänänen, H. (1998). The economic value of urban forest amenties: an application of the contingent valuation method. Landscape and Urban Planning. Vol. 43. Issues 1-3. pp. 105-118. Vidaskog. (2012). Skogsbruksplan. [Elektronisk]. http://www.vida.se/skogsbruksplan.aspx [2012-04-14].

50

Tillgänglig:

7.1. Bilaga 1 Frågeformulär till enkätundersökning Bäste skogsägare, Denna enkätundersökning ska stödja och vara ett underlag vid vår studie kring vilka motiv privatpersoner har vid förvärv av skogsfastigheter. Detta är en kandidatuppsats och skrivs inom ämnet Fastighetsekonomi. Studien utförs av två studenter vid Karlstad Universitet som heter Anneli Eriksson och Anna Lind. Genom att besvara denna enkät gör ni en stor insats för vår undersökning och hjälper oss att uppnå ett tillfredsställande resultat av studien. Efter slutförd studie får ni mer än gärna ta del av uppsatsen och om så önskas meddela oss detta via mail. Bästa Hälsningar Anneli Eriksson och Anna Lind 1. Jag som besvarar denna enkät är …….. år. 2. Hur ofta är du på fastigheten (i skogen)? o Bor där o Mer än 1 gång per vecka o Mer än 1 gång per månad men mindre än 1 gång per vecka o Mer än 1 gång per år men mindre än 1gång per månad o Mindre än 1 gång per år 3. Hur mycket tid tillbringar du på fastigheten (i skogen), beräknat i dagar/år? 4. Hur långt ifrån din bostad är fastigheten belägen …….. kilometer? 5. Förvärvet var ett… o Nyköp o Kompletteringsköp 6. Vad var orsaken till att du köpte en skogsfastighet? 7. Gjordes någon värdering av skogsfastigheten? o Ja, av vem? o Nej

51

8. Blev köpeskillingen högre eller lägre än utgångsbudet? o Högre o Lägre 9. Hade du särskilda motiv för att köpa just denna fastighet? o Ja, vilka? o Nej 10. Idkar du friluftsliv på fastigheten (i skogen)? o Ja o Nej 11. Bedrivs jakt på fastigheten (i skogen)? o Ja, i egen regi o Ja, genom arrende o Nej 12. Har beskattningsreglerna för skog någon (positiv eller negativ) betydelse för ditt innehav? o Ja, inkomstbeskattningen o Ja, förmögenhetsbeskattning o Ja, på annat sätt o Nej 13. Har hänsyn till släktingar betydelse för ditt innehav? o Ja, hur? o Nej 14. Rangordna följande icke ekonomiska faktorer (om det finns några) efter betydelse för ditt innehav: o ……..% Jakt o ……..% Anknytning till bygden o ……..% Känslomässigt värde (affektionsvärde) o ……..% Ägandets egenvärde o ……..% Rekreation/friluftsliv o ……..% Annat o ……..% Summa OBS! Skall bli 100 % 15. Vilket av följande motiv har störst betydelse för ditt innehav? o Icke ekonomiska motiv o Ekonomiska motiv

52

16. Rangordna följande ekonomiska motiv (om det finns några) efter betydelse: o Löpande inkomster o Kapitalökning (förmögenhet) o Andra ekonomiska motiv 17. Anser du att inkomsterna från skogen är av betydelse för ditt hushålls totala inkomst? Ja Nej 18. Har du några andra motiv med ditt ägande än de som framkommit här? o Ja, vilka? o Nej

53

7.2. Bilaga 2 Tabeller över köparnas ålder, köpesumma, hektar och pris per hektar Tabell 1. Medelvärden samt min och maxvärden för köparnas ålder, köpesumma, hektar samt pris per hektar

Tabell 2. Västra Götaland. Medelvärden samt min och maxvärden för köparnas ålder, köpesumma, hektar samt pris per hektar

54

Tabell 3. Värmland. Medelvärden samt min och maxvärden för köparnas ålder, köpesumma, hektar samt pris per hektar

55