Lite av vad som hände 2016

Årsredovisning 2016

Lite av vad som hände 2016 Årets bästa byggnad Däckshuset i Sannegårdshamnen fick det fina priset som årets bästa byggnad av Per och Alma Olssons fond.

Nya laddstationer för elbilar. Nu kan fler hyresgäster ladda sina elbilar i våra parkeringsgarage i Sannegården och Majorna, som ett led i vår strävan att underlätta för våra hyresgäster att göra miljö- och klimatsmarta val. Med bidrag från Klimatklivet har vi skapat 10 nya laddplatser.

Läxhjälp Två eftermiddagar i veckan kan elever som kämpar med läxorna få hjälp av läxhjälpare i Bergsjöskolan. Familjebostäder har i flera år erbjudit läxläsning för eleverna i Bergsjön, vilket har visat sig ge ringar på vattnet och stärka både läxläsare och läxhjälpare.

2  Familjebostäder årsredovisning 2016

Integrationshandledare

Grön inspiration på Avenyn Vi bjöd på gröna idéer och inspiration i trädgårdsrummet på Avenyn under Gothenburg Green World och hyresgästerna fick tävla med egenkomponerade balkonglådor.

Vi har anställt två integrationshandledare en ny roll för att ta hand om och hjälpa nyanlända att komma in i arbetslivet och samtidigt lära sig svenska.

Innehåll 415 De Paviljong i Bergsjön Idén om att bygga en paviljong av trästockar i Bergsjön handlar om att de boende tillsammans med Chalmers arkitektur har utformat den fysiska formen och själva byggt paviljongen. Gemensamt har man byggt upp en social plattform för en mängd olika aktiviteter.

VD har ordet

4

Omvärld 6 Marknad 6 Medarbetare 7 Miljö 9 Fastighetsbestånd 12 Underhåll och modernisering

14

Nyproduktion 15 Bolagsstyrning 16 Kommunfullmäktiges mål

18

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Uppdrag, mål och strategier

23

Fastighetsvärdering 24 Finansiering 25 Risk- och osäkerhetsfaktorer

25

Utblick 2016

27

Förslag till vinstdisposition

27

Fem år i sammandrag

28

Definitioner 29 FINANSIELLA RAPPORTER

Resultaträkning 31 Balansräkning 33 Förändringar i eget kapital

34

Kassaflödesanalys 35 Noter 36 Revisionsberättelse 46 Granskningsrapport 47

Fotbollsskola med IFK för barnen i Bergsjön

Styrelse, revisorer och ledning

Under samma vecka som Gothia Cup ordnade Familjebostäder tillsammans med IFK Göteborg fotbollsskola för barnen i Bergsjön, med besök av spelare från A-laget.

Familjebostäder bygger

48

Fastighetsförteckning 50 58

Familjebostäder årsredovisning 2016  3

VD har ordet

4  Familjebostäder årsredovisning 2016

”Under våra tak är alla välkomna.”

I våras fick vi fina betyg i hyresgästenkäten för det som vi kallar service­ index. Servicefrågorna handlar om hur väl det fungerar att komma fram på telefon, få tag på rätt person och hur personalen håller sina löften. Vi har gjort ett stort arbete med att förbättra vår ärendehantering i ambitionen att kunna ge snabb och god service och nu ser vi resultatet av den satsningen. Jag känner stor ödmjukhet inför de höga siffrorna från våra hyresgäster och vi gör vårt bästa för att förvalta förtroendet. För barnen ser vi till att det finns roliga och meningsfulla aktiviteter under sommarlovet, som exempelvis simskola, entreprenörskollo och fotbollsskola. En del ungdomar sommarjobbar i våra områden och andra hjälper till med eller får hjälp genom vår läxhjälp under terminerna. Vi har även ett alldeles färskt samarbete med Göteborg Film Festival som syftar till att ungdomar i Bergsjön ska lära sig göra egen film och kanske hitta sitt framtida yrke på vägen. Första filmen visas på filmfestivalen i februari. För våra äldre hyresgäster skapar vi trygghetsbostäder i allt fler områden. På Kalendervägen i Kortedala utökar vi med fler lägenheter och i våra hus på Bankogatan i Högsbo finns ett helt nytt trygghetsboende med trygg­ hetsvärd på plats och en lokal för aktiviteter, möten och kaffe med dopp. På Bankogatan har vi i år byggt 59 nya bostäder och på Allmänna vägen i Majorna 25 lägenheter i två nya och ett upprustat hus. Framöver förstärker vi vårt fokus som långsiktig ägare och förvaltare. Några av Familjebostäders projektchefer har under året flyttat till det nya bolaget Framtiden Byggutveckling som har skapats för att få ordentlig fart på byggandet av bostäder. För Familjebostäders del byggs framöver bland annat på Majstångsgatan i Kungsladugård, vid Grevegården i Tynnered och på Uggleberget i Hovås. Utöver det fortsätter vi arbetet med våra stora förnyelseprojekt på Hisingen och i Bergsjön. Glädjande nog fick vi i december utmärkelsen ”Årets bästa byggnad” för Däckshuset i Sannegårdshamnen, av Per och Alma Olssons fond. En av de stora fördelarna med att vara del av en koncern är att vi är många som kan göra bra saker tillsammans. Några av de samarbeten vi har på gång är att skapa ”riktiga viktiga jobb”, vilket innebär att bolagen inom Framtidenkoncernen tillsammans med bland andra

Arbetsförmedlingen erbjuder nyanlända en möjlighet till ett första steg till arbetsliv i Sverige. Familjebostäder har anställt två integrationshand­ ledare för att stötta ett antal personer som arbetar i bolaget samtidigt som de läser svenska. En annan gemensam satsning handlar om att locka unga personer till fastighetsbranschen genom att visa upp olika sidor av vår värld i ett fastighetslabb – med studiebesök, skolmaterial och en spelapp. Och i somras visade vi upp våra gröna nyanser i ett trädgårdsrum på Avenyn inom ramen för Gothenburg Green World där våra hyresgäster fick skapa sina drömmars balkonglådor. Under våra tak är alla välkomna. Vår ambition är att skapa trivsamma livsmiljöer – och en viktig del i det arbetet är samtal och dialog med de som bor i våra hus och andra som påverkar oss och som vi påverkar med vårt arbete. Under året har vi frågat våra intressenter vad vi ska prioritera i hållbarhetsarbetet framöver, och det är inte lätt att välja vad som är viktigast av alla viktiga arbetsuppgifter. Men boendemiljöer, avfalls­ frågor och antidiskriminering prioriteras högt av de allra flesta. Vi gör också vad vi kan för att leva mer klimatsmart – både i vår egen vardag och genom att underlätta för våra hyresgäster med effektiv avfallssortering, megaloppis, bytesrum, lådcykelpooler och laddparkering för elbilar. Tillsammans gör vi – alla engagerade medarbetare och en professionell styrelse – vårt yttersta för att skapa trivsamma livsmiljöer för nuvarande och framtida hyresgäster. På följande sidor berättar vi mer om vår omvärld, vår värld, hyresgäster, fastigheter och medarbetare.

Per-Henrik Hartmann, VD Familjebostäder.

Familjebostäder årsredovisning 2016  5

är ungdomarna som gör film i Bergsjön med Göteborg Film Festival.

Vår omvärld

Marknad

Årets stora händelser på de finansiella marknaderna var utan tvekan Storbritanniens folkomröstning om utträde ur EU i juni och det ameri­ kanska presidentvalet i november. Resultatet av den brittiska folkom­ röstningen skapade initialt stora rörelser med börsfall, ränteras och ökad politisk osäkerhet. Börserna återhämtade sig redan efter några dagar medan det internationella ränteläget förblev kvar på en mycket låg nivå. Reaktionerna efter Donald Trumps seger i USA däremot blev de motsatta då de långa marknadsräntorna kraftigt steg till följd av en befarad ökad risk i den amerikanska ekonomin efter Trumps löften om skattesänkningar och stora infrastruktursatsningar. I december höjde den amerikanska centralbanken FED styrräntan igen efter stabil ekono­ misk utveckling och stark arbetsmarknad. Eurozonens utveckling var långsammare och präglades av flyktingkris och terrordåd. Den europeiska centralbanken ECB förde en expansiv penningpolitik med nollränta och ett stort stödköpsprogram för obliga­ tioner som förlängdes mot slutet av året men med en lägre volym.

Familjebostäder har under flera år arbetat med att göra marknadsanalyser och marknadsplaner inför start av nyproduktion. Det lägger en grund för en projektidé som fungerar som vägledning inför byggnation. Vi beskriver kvaliteter utifrån de undersökningar vi gjort och som vi bedö­ mer kan passa den eller de målgrupper som är intresserade av att hyra en lägenhet i det nya huset. Under hösten 2016 lanserade vi till exempel nischen som en kvalitet i vårt kommande moderna landshövdingehus på Majstångsgatan i Kungsladugård. Nischen som byggs i anslutning till vardagsrummet kan fungera som sovplats, läshörna eller hemmakontor. Vi har även ett samarbete med organisationen jagvillhabostad.nu för ett projekt på Merkuriusgatan i Bergsjön. För vår räkning tar organisatio­ nen reda på vilka kvaliteter unga vuxna efterfrågar mest. Vi arbetar med dialogen som verktyg. Det är en metod som vi tidigare använt med stor framgång som en del av utvecklingen av Nya Hovås. Sedan 2010 har vi använt dialog som arbetsmetod på många olika sätt.

Sverige Utvecklingen av den svenska ekonomin var god under året men med en tillväxttakttakt som bromsade upp efter den snabba uppgången 2015. Tillväxten drevs främst av en starkare export, bostadsinvesteringar samt ökad privat och offentlig konsumtion. Sysselsättningen ökade också under året, framförallt i den offentliga sektorn bland annat till följd av flyktingströmmarna. Kronan försvagades mot dollarn till cirka 9,10 kr och mot euron till cirka 9,55 kr vilket gynnade exportindustrin. Göteborgsregionen är beroende av exportmarknaden där både USA och Storbritannien är bland de största marknaderna. För att säkerställa att inflationen fortsätter stiga mot tvåprocentmålet sänkte Riksbanken styrräntan till negativa 0,50 procent i februari. Mot slutet av året förlängdes programmet för obligationsköp i ett halvår med ytterligare 30 miljarder kronor. Trots det låga ränteläget och den svaga kronan var inflationen låg under året. Till följd av den negativa reporäntan har tremånadsräntan varierat mellan -0,3 procent i början av året till -0,6 procent mot senare delen av året vilket påverkade lån med kort räntebindning positivt. De längre räntorna föll kraftigt efter den brittiska folkomröstningen där även den femåriga räntan blev negativ. Efter det amerikanska valet steg de längre räntorna kraftigt och femårs­ räntan återvände till positiva nivåer och uppgick till cirka 0,30 procent mot slutet av året.

6  Familjebostäder årsredovisning 2016

Kompisboende I Bergsjön testar vi att hyra ut ett par större lägenheter till kompisar. Här får de inte besittningsrätt, därmed kan de stå kvar på Boplats inom kontraktets fyraårsgräns. Bergsjön Bergsjön är bolagets så kallade utvecklingsområde. Det innebär att här finns större socioekonomiska behov än i våra andra områden. Här pågår därför en mängd sociala aktiviteter, oftast tillsammans med andra aktörer som Hyresgästföreningen, lokala föreningar och Stadsdelsförvaltningen. Ett av de mer spännande projekten är ett samarbete med Göteborg Film Festival. Ungdomar mellan 13 och 20 år får möjlighet att lära sig göra film. Därmed öppnar vi deras dörrar till en eventuell framtid inom filmnäringen. Fokus på service Familjebostäders ambition är att vara riktigt bra på service. För att göra det så enkelt som möjligt för våra hyresgäster har vi två kontaktvägar in till bolaget. En som vi kallar självservice, vilket innebär att man kan logga in och utföra en mängd tjänster på nätet. Den andra är vår centrala kundservice. Här finns kompetenta medarbetare som svarar på frågor och tar hand om ärenden. Man kan direkt få en tid för hembesök om det skulle behövas. ILU Tillsammans med Hyresgästföreningen har vi tagit bort vår gamla modell för inre lägenhetsunderhåll och infört en ny hyresgäststyrd modell. Efter 14 år har man rätt att få tapetsering eller målning utförd. Om man vill få det gjort tidigare, så går det bra om man betalar värdet för de kvarvarande åren.

”Familjebostäders ambition är att vara riktigt bra på service.”

Kommunikation Familjebostäder arbetar med många olika kanaler, såsom traditionellt tryckt material, men inte minst digitalt. När det gäller det tryckta ger vi ut en kundtidning, Värdsnyheter, till samtliga hyresgäster fyra gånger om året. Dessutom gör vi Kvartersnytt – ett enklare blad per distrikt, fyra gånger om året. Bolaget är aktiva både på Facebook och inte minst på Youtube, där vi allt oftare publicerar filmer. Ett verktyg som vi under hösten har använt för att locka nya medarbetare. Bilden av Familjebostäder påverkas av media och vår relation till journalister är värdefull. Det är främst lokal media och branschmedia som rapporterar om oss och mediakontakter sker både på bolagets och journalisters initiativ. Uthyrning I början av sommaren fattade styrelsen i Förvaltnings AB Framtiden beslut om ny uthyrningspolicy. I korthet innebär denna att vi tar bort inkomstkrav och krav på goda boendereferenser. Det enda krav vi har kvar är att man inte får ha fler än tre betalningsanmärkningar under de senaste 24 månaderna. Statistik uthyrning Under 2016 förmedlades 438 lägenheter via vår interna omflyttning och 651 lägenheter förmedlades via Boplats till nya hyresgäster. Enligt det samarbetsavtal som bolaget har med Göteborgs stad lämnade vi 118 lägenheter till fastighetskontoret för de göteborgare som av olika skäl står utanför ordinarie bostadsmarknad och 64 lägenheter hyrdes ut till nyanlända via fastighetskontoret i samband med den nya bosättnings­ lagen. Under 2016 startade Göteborgs Stads och allmännyttans satsning att hyra ut 500 lägenheter till bostadslösa barnfamiljer under en tvåårs­ period där Familjebostäder bidrog med 52 lägenheter. 429 andrahandsuthyrningar beviljades och 365 lägenheter direkt­ byttes mellan hyresgäster. Lägenhetsomsättningen uppgick till 8,9 pro­ cent. Av dessa utgjorde omflyttningar inom vårt bestånd 2,8 procent.

Medarbetare Familjebostäder ska präglas av engagerade och kompetenta medarbe­ tare och ledare som känner stolthet och arbetsglädje. Vi erbjuder våra medarbetare möjligheter att ta ansvar och utvecklas i sitt arbete, med en god arbetsmiljö och goda anställningsvillkor. Vid årsskiftet var antalet tillsvidareanställda 224 jämfört med 226 föregående år. Av dessa var 123 fastighetsanställda och 101 tjänstemän. Medelåldern hos bolagets anställda har ökat med 0,4 år till 49,1 år. Den genomsnittliga anställ­ ningstiden var 13,7 år. Sjukfrånvaro och friskvård Sjukfrånvaron uppgick till 5,3 procent (5,8). Under ett antal år såg vi en ökning av sjukfrånvaron trots väl utarbetade rehabiliteringsrutiner. Under 2015 implementerades därför en ny rutin med hälsokontroller vid frekvent korttidsfrånvaro. Detta har visat sig vara en bra satsning och sjukfrånvaron sjönk rejält under 2015 och det har fortsatt även under året. 2016 är andra året vi mäter frisknärvaro, som innebär fyra eller färre sjukdagar under en 12-månadersperiod. Utfall för frisknärvaro för 2016 är 44 procent (58). Friskvård är ett prioriterat område som också är en viktig del i det förebyggande arbetet för minskad sjukfrånvaro. Friskvårdsförmånen är populär bland de anställda och 83 procent (81) av samtliga anställda utnyttjade förmånen 2016.

Familjebostäder årsredovisning 2016  7

ANTAL ANSTÄLLDA 2016-12-31 FÖRDELAT EFTER KÖN

42%

Ledarskap Ett kompetent, engagerat och närvarande ledarskap är en viktig fram­ gångsfaktor för att vara en attraktiv arbetsgivare. Att utveckla ett gott ledarskap och kompetenta ledare är en strategisk fråga för vår verk­ samhet. Ledarskapet mäts och följs upp i medarbetarenkäten. Bolagets samtliga chefer träffas regelbundet på ledarforum där bland annat ledar­ skapsfrågor diskuteras. Utbildningsinsatser är genomförda i arbetsmiljö, arbetsrätt samt coaching. Vissa individuella utvecklingsinsatser för våra ledare har också genomförts.

58% KVINNOR

MÄN

ÅLDERSSTRUKTUR, ANTAL 60 50

52

40 37

35

30

36

26 20 13

10

<24

13

9

3 0

25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59

>60

SJUKFRÅNVARO % 8 7

7,2

6 5

6,1

5,8 5,3

5,1

4 3 2 1 0

2012

8  Familjebostäder årsredovisning 2016

2013

2014

Motiverad medarbetarindex Medarbetarundersökningar görs regelbundet. Under våren 2016 genom­ fördes en så kallad temperaturmätning på bolaget som en uppföljning på den senaste koncerngemensamma medarbetarundersökning där bolaget gjorde en rejäl ökning av MMI (motiverad medarbetarindex), och en uppgång även på övriga parametrar i enkäten. Temperaturmätningen vi­ sade att vi ligger på kvar på en stabil nivå. I november 2016 deltog vi för första gången i Göteborgs Stads gemensamma medarbetarundersökning. Resultatet presenteras i början på 2017.

2015

2016

Värderingar Det är viktigt att bolagets värderingar är väl förankrade i det dagliga arbetet. I slutet av 2015 togs en ny verksamhetsbok fram – Vår Värld – som är en guide för alla som jobbar på Familjebostäder. Under 2016 har alla i organisationen arbetat vidare med vår värdegrund utifrån denna bok. Kompetensutveckling Vi vill kunna erbjuda våra medarbetare stimulerande och utvecklande arbeten med stort ansvar långt ut i organisationen. Över tid förändras dessutom de krav och förväntningar som ställs på olika roller i bolaget och där är kompetensutveckling en viktig del. I medarbetarsamtalen sätter chef och medarbetare kompetensmål på såväl kort som lång sikt och kommer överens om vilka kompetens- och utvecklingsinsatser som behövs. Medarbetarenkäten visar att andelen som haft medarbetarsamtal är på en hög nivå och generellt är man nöjd med sitt samtal. Uppföljning sker av överenskomna aktiviteter i medarbetarsamtalet. En webbaserad utbildning – Under vårt tak – har tagits fram under hösten 2016 och kommer att implementeras i början av 2017. Det är en utbildning för samtliga medarbetare som ger kunskap om våra regelverk, policies och riktlinjer. Attraktiv arbetsgivare Genom en utvecklad och väl förankrad rekryteringsprocess säkerställer Familjebostäder att vi hittar de mest kompetenta och motiverade med­ arbetarna. Bolaget arbetar aktivt för att attrahera unga, så att vi kan möta den pågående generationsväxlingen inom fastighetsbranschen. Med­arbetare i bolaget deltar i olika programråd för utbildningar inom fastighets­branschen. Hösten 2016 startade den fjärde utbildningsomgång­ en av den ettåriga utbildning till fastighetsvärd på GR/VUX, som tagits fram tillsammans med övriga bostadsbolag i koncernen. Flera av eleverna har fått anställning hos Familjebostäder och i övriga koncernen.

Under 2016 har arbetet pågått med att projektera Framti­ dens Fastighetslabb som är ett koncerngemensamt projekt som främst handlar om att marknadsföra och fånga intresset hos unga att arbeta inom fastighetsbranschen. Framtidens Fastighetslabb består av tre delar - en plats för studiebesök, pedagogiskt skolmaterial och en spelapplikation - och kom­ mer att finnas i Familjebostäders lokaler vid Opaltorget. Fastighetslabbet öppnar i början av sommaren 2017. Vi arbetarar aktivt med att ta emot praktikanter, traineer och ferieungdomar. Under 2016 tog vi emot 64 praktikan­ ter och 91 sommaranställningar.

Miljö Familjebostäder arbetar aktivt med att minska den negativa miljöpåverkan som uppkommer i vår förvaltning och vid ombyggnation. Vårt miljöarbete utgår från stadens lokala miljömål och vi har särskilt fokus på energieffektivisering i våra befintliga hus. Miljöanpassad nyproduktion Familjebostäders nyproduktion är Svanenmärkt. Det innebär att husen byggs med material där stor hänsyn har tagits till miljö- och hälsoaspekter. Material och kvalitet kontrolleras noga under byggprocessen. Husen är energisnåla och har en god inomhusmiljö. Under 2016 har ett projekt med totalt 59 lägenheter färdigställts och fått miljömärkningen Svanen. Det pågår Svanenmärkt nyproduktion i ytterligare tre projekt, Allmänna vägen, Majstångsgatan och Grevegårdsvägen. Material och produktval Vi använder ett verktyg för att välja lämpliga produkter och minska användningen av skadliga ämnen. Resultatet blir en god innemiljö i våra bostäder och en minskad miljöpåverkan. Verktyget används i projekt men också i vardagsförvaltning­ en. Även konsulter och entreprenörer ska använda verktyget i våra projekt. Härigenom kan vi ligga i framkant och vara ett föredöme för andra i branschen samt stimulera marknaden för bra byggprodukter ur miljö- och hälsosynpunkt. Radon Vi genomför ett omfattande radonarbete och en kart­ läggning har skett av samtliga fastigheter. Varje byggnad kartläggs utifrån eventuell förekomst av blå lättbetong och markradon, radongashalter, ventilationssystem och eventuellt behov av ytterligare radonmätningar. Vi upp­ skattar att cirka 25 procent av fastighetsbeståndet behöver åtgärdas, i större eller mindre omfattning. För närvarande pågår ett kontinuerligt arbete med radonsänkande åtgärder både i hela fastigheter och i enstaka lägenheter. Åtgärderna

genomförs som enskilda radonsänkande åtgärder eller till­ sammans med andra åtgärder i fastigheterna. Målsättning­ en är att samtliga fastigheter ska vara åtgärdade 2017. Avfall Att minska avfallsmängder och öka återvinning och kompostering är en viktig fråga för bolaget. Vi har under många år arbetat för att alla våra hyresgäster ska ha möjlig­ het att sortera sitt avfall i närheten av sin bostad. Vi arbetar också med hur vi kan bidra till att förebygga mängden avfall redan innan det uppkommer, genom att främja åter­ vinning och återbruk i våra bostadsområden. Under hösten har ett antal studenter tagit fram förslag på utformning av två lokala återbruksrum i våra områden. Deras förslag kommer att presenteras under våren 2017. I vår kundtidning Värdsnyheter har man under året kun­ nat läsa om hyresgäster som på olika sätt delar, lånar eller byter saker med varandra. Ett inspirerande sätt att både minska sin miljöpåverkan och mängden avfall och att spara pengar och lära känna varandra bättre. Vi samarbetar med en hjälporganisation som placerar ut behållare för insamling av textilier och skor i våra bostads­ områden. På så sätt skapar vi fler och bättre möjligheter för våra hyresgäster att återvinna det som annars ofta hamnar i restavfallet. Mängden restavfall har minskat från 330 kg per lägenhet 2015 till 326 kg under 2016. Vi nådde därmed vårt mål på en minskning med 1 procent. Målet är att sänka mängden avfall ytterligare 1 procent under 2017. Miljömatchen i Bergsjön Under 2015 genomförde vi en stor miljökampanj i Berg­ sjön som vi kallade Miljömatchen. Syftet var att minska användningen av vatten och energi samt minska mängden restavfall. Detta för att minska områdets miljöbelastning, bidra till att uppnå bolagets miljömål och att därigenom frigöra ekonomiska resurser som kan användas till andra åtgärder som kommer Bergsjöborna till nytta. Resultatet av kampanjen blev att vattenanvändningen minskade med 8 procent, energianvändningen med 1 procent och rest­ avfallet med 3 procent. I början av 2016 avrapporterade vi alla resultat och utvärderade kampanjen tillsammans med all personal som varit delaktig. De viktigaste slutsatserna som vi drog var att fortsatt satsa på vattensparande åtgärder och att fokusera på antingen energi eller avfall i kommande projekt. Erfarenheterna från detta år är att miljöfrågor engagerar många anställda, oavsett roll i bolaget. Med tanke på att så gott som all personal möter hyresgäster i sin vardag är det viktigt att alla är goda förebilder. Miljöfrågan kräver uthållighet och engagemang och en förutsättning för att uppnå detta är att många olika personer i olika roller är engagerade. Vi konstaterade också att insamling av textilt

Familjebostäder årsredovisning 2016  9

så mycket har vi minskat den totala vattenanvändningen sedan 2013.

FJÄRRVÄRMEANVÄNDNING, NORMALÅRSKORRIGERAD KWH/KVM

UPPFÖLJNING AV ENERGIVISION 2020 180

179 175

180 172

169

170

165

135 162

159

160

159,6

156,3

2012

2013

148,5

147,3

147,4

2014

2015

2016

90

155 152

45

150 140

0 2010-12 2013

2014

2015

Rullande 3-årsutfall

2016

2017

2018

2019

2020

Fjärrvärme korrigerad med energiindex.

Energivision 2020

ELANVÄNDNING, KWH/KVM

VATTENANVÄNDNING, KBM/KVM

20

2,0

18,0

15

17,6

17,2

17,0

16,6

1,5

10

1,0

5

0,5

0

2012

2013

2014

2015

2016

0,0

1,84

1,87

1,84

1,81

1,74

2012

2013

2014

2015

2016

7,6

7,1

2014

2015

TOTALA KOLDIOXIDUTSLÄPP, TON CO2

KOLDIOXIDUTSLÄPP, KG/KVM MED NORMALÅRSKORRIGERAD FJÄRRVÄRME

24 000

18 15

18 000 18 369 12 000

13 805

11,5

9

14 013 8 288

6 000 0

16,2

12

8 227

11,6

6 3

2011 2011

2012 2012

10  Familjebostäder årsredovisning 2016

2013 2013

2014 2014

2015 2015

0

2011

2012

2013

avfall är något vi ska fortsätta satsa på och att avfallsfrågan som helhet kräver nytänkande då det är svårt att minska mängden restavfall genom information och tekniska in­ stallationer. Miljömatchen i Bergsjön har ytterligare pekat på vikten av att påverka och stödja våra hyresgäster i att göra mer miljömedvetna val. Här behöver vi fortsätta tänka nytt, undersöka hur andra gör och pröva nya idéer. Energivision 2020 2013 beslutade bolaget om en energivision för 2020. Visionen innebär att energieffektiviteten mätt i kWh/ kvm ska förbättras med 15 procent till 2020. Visionen omfattar totalt använd energi, det vill säga värme, fastig­ hetsel och el för uppvärmning och som basår har använts ett snitt av användningen 2010-2012. En handlingsplan som konkretiserar de åtgärder som tillsammans ska bidra till att vi når vårt mål. Genomförda åtgärder följs upp och handlingsplanen revideras årligen. Vi följer upp vår energivision enligt en rullande 3-årsuppföljning. Detta gör vi för att inte få alltför stora slag mellan åren. De korrigeringsmetoder som används kompenserar inte fullt ut för temperatursvängningar. Värmeanvändningen bör därför följas över flera år för att ge en rättvisande bild av konkreta åtgärders resultat. Med hittills uppnådda resultat ligger vi i linje med våra mål. Men vi bedömer att vi behöver göra fler åtgärder för att känna oss trygga med att klara vårt mål. Värmeanvändning 2016 har varit ännu ett varmt år. Den verkliga fjärrvär­ meanvändningen ökade med 3 procent från 138,5 till 142,4 kWh/kvm. Normalårskorrigerad fjärrvärmeanvänd­ ning var så gott som oförändrad 147,3 jämfört med 147,4 kWh/kvm 2015. För att vi ska nå målen i vår energivision behöver vi mins­ ka användningen av normalårskorrigerad fjärrvärme med i genomsnitt 2 procent per år. Vi arbetar därför systematiskt med energieffektiviseringar och vår bedömning är att effektiv drift, driftövervakning och styrning tillsammans med åtgär­ der som fläktbyten, värmeinjusteringar och vattensparåtgär­ der bidrar till en effektivare värmeanvändning. Trots dessa åtgärder har minskningen av energianvändningen inte nått vår målsättning på två procent under 2016. En förklaring till att vi tappat fart är att antalet färdigställda nyproducerade lägenheter är lägre än vad vi antagit i handlingsplanen. En annan förklaring är att större ombyggnationer där energi­ användningen minskar kraftigt har försenats eller skjutits på framtiden. För att nå målet behöver vi därför genomföra fler mindre åtgärder i redan befintliga fastigheter. Elanvändning Elanvändningen i bolagets fastigheter har minskat från 17,0 kWh/kvm till 16,6 kWh/kvm. Under året har el för uppvärmning av fastigheter ökat då vi övertagit ett antal el­uppvärmda fastigheter i samband med geografisk sam­

ordning inom koncernen. Övrig fastighetsel har under sam­ ma period minskat vilket väger upp detta med marginal. En hel del åtgärder har gjorts där gamla fläktar bytts mot nya mer eleffektiva. Genom optimering av ventilation och effektiviseringar har ytterligare el sparats. En del av bolagets utomhus- och trapphusbelysningar har också bytts ut mot LED-belysning. Under året har vi driftsatt en ny solcells­ anläggning på vårt nybygge på Bankogatan med en total yta på 93 kvm och en årsproduktion på 16 200 kWh per år. Vattenanvändning Vattenanvändningen har minskat från 1,81 till 1,74 kbm/ kvm. Som en del av bolagets energivision genomfördes un­ der året vattensparande åtgärder i cirka 2 000 lägenheter i Centrum och Majorna. I alla lägenheter monterades snålspolande utrustning, samtidigt som blandare och wc-stolar kontrollerades och tätades. Dessutom har ett stort antal blandare bytts ut mot nya. Vår bedömning är att genomförda vattensparande åtgärder i genomsnitt minskar vattenanvändningen med 10 procent. Bolaget hade fram till år 2013 en ökande vattenanvänd­ ning. Då började vi genomföra vattensparande åtgärder och har sedan dess minskat den totala användningen med ca 6 procent. Vi har alltså vänt en negativ trend, trots att vår bedömning är att ändrade vanor hos hyresgäster och/ eller att det bor fler i lägenheterna ökar användningen av vatten. Vi planerar att arbeta aktivt med vattensparprojekt i hela beståndet fram till år 2020. IMD – individuell mätning och debitering Vi har påbörjat införandet av individuell mätning och debitering (IMD) av varmvatten, vilket är en del av bo­ lagets energivision. IMD innebär att hyresgästen betalar för sin faktiska vatten­användning. Vi installerar IMD varmvatten i all vår nybyggnation och i samband med stora ombyggnadsprojekt. I nuläget har cirka 1200 lägen­ heter individuell mätning och debitering av varmvatten. Under 2016 har vi utvärderat den pilot som genom­ fördes under 2015 med att införa IMD i drygt 500 lägen­heter i vårt befintliga bestånd. I genomsnitt minskade varmvatten­användningen med 27 procent. Under 2017 utreder bolaget om, hur och i så fall i vilka områden vi ska bygga vidare IMD. Koldioxidutsläpp Från och med 2010 görs en koldioxidberäkning som beskriver verksamhetens klimatpåverkan. Beräkningarna görs med hjälp av emissionsfaktorer som är vedertagna schablon­värden. Bolagets utsläpp består till mer än 98 procent av utsläpp från fjärrvärme. Resterande del kommer från tjänsteresor med bil, arbetspendling och elanvändning. Koldioxidutsläppen för 2016 kan beräknas först när beräkningsgrunden blir klar.

Familjebostäder årsredovisning 2016  11

BRUTTOHYRESINTÄKTER 2015

2%

Fastighetsbestånd

6%

Familjebostäder ägde och förvaltade vid årsskiftet 435 fastigheter. Fastigheterna har en total uthyrningsbar yta på1 242 093 kvm (1 233 406). 92 procent av ytan utgörs av bostadsyta och en stor andel av fastigheterna är ytmässigt små med få lägenheter. Fastighetsbestån­ det har en relativt jämn åldersspridning och är i huvudsak samlade i områden lämpade för rationell förvaltning. Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Majorna-Linné där 37 procent av bolagets totala bostadsyta finns.

92%

BOSTÄDER

LOKALER

FORDONSPLATSER

Geografisk samordning inom koncernen Under 2016 genomfördes en geografisk samordning av fastighetsbestån­ det inom Framtidenkoncernen. Syftet var att åstadkomma effektivare förvaltningsorganisation och skapa förutsättningar för ett fördjupat utvecklingsarbete. För Familjebostäder innebar detta att bolaget per 1 april överlät 17 fastigheter till systerbolagen Poseidon och Bostads­ bolaget och förvärvade 20 fastigheter.

ANTAL LÄGENHETER PER LÄGENHETSTYP 2016-12-31 (ANTAL RUM & KÖK) 8 000 7 839

7 000 6 000 5 000

5 212

4 000 3 000

3 401

2 000 1 745

1 000 0

1 & mindre

2

3

4

351 5 & större

LOKALKONTRAKTENS LÖPTID 2016-12-31 Yta, kvm

Hyresvärde, mnkr*

2017

Löptid

49 879

39

2018

23 946

23

2019

17 210

17

2020

5 300

6

2021

1 130

1

2022 Totalt

781

1

98 246

87

LOKALKATEGORIER 2016-12-31 Kategori Butik

Yta, kvm

Hyresvärde, mnkr*

16 852

18

Fritid, samlingslokal

6 790

5

Industri, verkstad

1 517

1

Kontor

14 082

12

Lager

7 398

4

Restaurang Utb, vård, omsorg

3 637

4

34 284

29

Övrigt

13 686

14

Totalt

98 246

87

* Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2017.

12  Familjebostäder årsredovisning 2016

Bostäder Familjebostäders fastigheter innehåller 18 548 (18 402) bostads­­lägen­heter. Ökningen beror på ett nettotillskott genom geografisk sam­ordning på 81 lägenheter och att 59 bostäder färdigställdes i nyproduktion under 2016. Därutöver har 6 lägenheter tillkommit genom och ombyggnad av lokaler till bostäder. Bolagets fastigheter är till stor del belägna i centrala respektive halv­ centrala lägen där efterfrågan på bostäder är mycket stor. Bostäderna utgörs till 61 procent av mindre lägenheter med två rum och kök eller mindre. Uthyrningsläget för bostäderna är mycket stabilt med få vakan­ ser. Antalet vakanta lägenheter var vid årets slut 8 och genomsnittlig vakansgrad under året var oförändrat 0,0 procent. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick till 1 052 kr/kvm (1 036). Bostads­ hyrorna fastställs genom förhandling med Hyresgästföreningen. Lokaler Familjebostäders lokaler utgör ett komplement till bostäderna för att erbjuda ett fullgott serviceutbud i bostadsområdena. En stor andel av lokalerna är uthyrda till förskole- och omsorgsverksamhet samt som butiker. Bolagets kommersiella lokaler förvaltas huvudsakligen av Förvaltnings AB Göteborgslokaler. Under året förvärvades en mindre butiksfastighet i Kortedala från Göteborgslokaler. Största enskilda hyresgäst är Göteborgs Stad. Lokalhyrorna utgör 6 procent av bruttohyresintäkterna och är huvudsakligen helt eller delvis indexreglerade. Den genomsnittliga bruttohyran för lokaler uppgick till 775 kr/kvm (753). Genomsnittlig vakansgrad var 5,8 procent jämfört med 7,0 procent föregående år. Fordonsplatser I anslutning till bostäderna och lokalerna finns 7 013 ägda och förval­ tade garage- och parkeringsplatser. Hyresintäkterna för fordonsplatser uppgick brutto till 33 mnkr, vilket motsvarar 2 procent av bolagets totala bruttohyresintäkter. Hyrorna för fordonsplatser fastställs genom förhandling. Vakanserna för bilplatser uppgick vid årets slut till 6,0 procent (7,4).

”Familjebostäder förvaltar 18 548 lägenheter.”

FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETSINNEHAV 2016-12-31 Stadsdel

Angered Askim-Frölunda-Högsbo Centrum

Lägenheter

Lokaler

Hyresvärde*

antal

kvm

kvm

lägenheter, mnkr

842

61 924

3 488

54

lokaler, mnkr 2

2 048

117 372

7 114

135

7

960

62 082

3 971

74

5

Lundby

1 065

60 638

8 788

87

8

Majorna-Linné

7 085

425 708

43 544

477

38

796

39 878

7 848

43

7

1 660

121 332

5 666

121

6

Norra Hisingen Västra Göteborg Östra Göteborg Totalt

4 092

254 913

17 827

233

14

18 548

1 143 847

98 246

1 224

87

* I hyresvärdet ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra.

Familjebostäder årsredovisning 2016  13

Underhåll och modernisering Vårt underhåll ska ske på ett professionellt och värdeska­ pande sätt. Rätt utförda åtgärder gör husen finare, mer att­ raktiva och höjer värdet i framtiden. För bättre helhetssyn ska vi arbeta med nulägesanalyser och utvecklingsplaner för hela områden. För att tillvarata och utveckla stadsdelars identitet, trygghet och trivsel i bostadsområden krävs att de boende blir delaktiga i hur boendemiljön ska utformas. Underhåll och investeringar Under 2016 har 345 mnkr lagts på underhållsåtgärder i fastigheterna, vilket motsvarar 279 kr/kvm. Investeringar i befintliga fastigheter har gjorts med ytterligare 268 mnkr. Våra årliga underhållsåtgärder styrs av vår underhålls­ strategi samt av vår långsiktiga, 11-åriga, underhållsplan. I underhållsstrategin strävar vi efter att, med hjälp av långsiktig planering, skapa ett jämnt flöde och för att ef­ fektivt kunna planera verksamheten. Vi fortsätter också att konceptualisera olika underhållsåtgärder, där vårt arbetssätt för till exempel stamrenoveringar har fungerat väl. Ett nytt koncept, ett så kallat trygghetspaket, där trygghetsåtgärder (låssystem, belysning etc.) kombineras med tillgänglighets­ åtgärder, har förhandlats fram med Hyresgästföreningen. Våra prioriteringar i underhållsplanen styrs bland annat av lagkrav, säkerhet och vårt fastighetsägaransvar. Fastig­ hetens skick och tekniska livslängd är andra grundläggande parametrar i underhållsprioriteringen. Vi har utvecklat nya verktyg för prioritering av underhåll, i kartform, som ger en bra överblick. Planeringen för kommande år sker i samråd mellan bolagets fyra distrikt och fastighetsutveck­ lingsavdelningen. I Majorna och Kungsladugård har vi gjort en satsning på fasadmålning med fokus på hög kvalitet och ursprunglig färgsättning. Projektet har omfattat ett stort antal kvarter, bland annat Bolmörten, Gullkragen, Vintergrönan, Oljekvarnen och Klareborg. Stambyten i våra 50-talsfastigheter har avslutats under året. Vi har renoverat drygt 60 lägenheter i Högsbo. I sam­ band med stambyten har också badrummen renoverats.

Områdesutveckling och fastighetsutveckling Förnyelseprojekt är vår benämning för helhetssyn på fastigheten och området då vi både genomför omfattan­ de ombyggnad och ser över möjligheten att exempelvis tillskapa fler lägenheter och skapa trivsammare livsmiljöer. Dessa projekt kräver en längre planeringsfas och har som målsättning att involvera våra hyresgäster i utformning och standard. Detta tror vi är framgångsfaktorer i omfattande projekt som berör många hyresgäster. Under året har vi arbetat mycket med våra utvecklings­ områden och bland annat tagit fram åtgärdsprogram för Gärdsåshöjd och våra landshövdingehus. För 2017 ser vi att fortsatt arbete med utveckling och innovation i våra områden kommer att prioriteras, näst på tur står Gåsagången och Tynnered. Vi kommer också att jobba vidare med boinflytande och dialog samt på allvar starta arbetet på Gärdsåshöjd, som en del i utvecklingsområde Bergsjön. Under 2017 fortsätter vi genomförandet i tre förnyelse­ projekt: Långängen på Hisingen – etapp 5, Tellusgatan i Bergsjön och Skäpplandsgatan i Högsbo. I förnyelse­ projekten inreder vi visningslägenheter som är tillgängliga för hyresgästerna. Här visar vi exempel på standardval och hur en lägenhet kan se ut efter projektet. Lokalerna bemannas regelbundet och vi är tillgängliga för frågor. Under 2016 har projekt omfattande minst 600 befintliga lägenheter påbörjats. En viktig del i förnyelseprojekten är hyresgästdialog och inflytande. Vi arbetar med hållbar renovering där sociala, miljömäs­siga, tekniska, ekonomiska och gestaltnings­ mässiga aspekter beaktas i alla våra projekt. Vi har skapat förutsättningar för ett ökat engagemang och möjligheter till inflytande för våra hyresgäster. Boin­ flytande och dialog i gestaltningsfrågor i samband med ombyggnadsprojekt är viktiga inslag i processen. En översyn av projekt- och underhållsprocessen har gett nya verktyg inom dialogprocess, upphandling och under­ hållsplanering som resultat.

OMBYGGNADER, FÄRDIGSTÄLLDA 2016 Adress

Fastighet Antal lgh

Tjärblomsgatan 1, 3, 5, Smörblomsgatan 6

Kvillebäcken 7:7

Rymdtorget

Slutkostnad mnkr

Åtgärd

134

64

Förnyelseprojekt, etapp 3

Bergsjön 2:26, 2:27

62

20

Stambyte o omb av marklgh

Tynnered 5:1, 6:3, 7:1

755

18

Byte samlings-ledningar

Skiljemyntsgatan 3–19

Järnbrott 89:6

58

16

Stambyte och el

Skiljemyntsgatan 16, 18

Järnbrott 88:1

57

16

Stambyte och el

Järnbrott 81:6. 86:8

62

17

Stambyte

Majorna 720:344

37

32

Hussvamp, stambyte

Grevegårdsvägen 2-96, 100-194

Bankogatan 35-43, Markmyntsgatan 16 Klippan 8-14, 20-24

OMBYGGNADER, PÅGÅENDE 2016-12-31 Adress Tellusgatan 6-30

Fastighet Antal lgh Projektkostnad mnkr 169

Bergsjön 2:9, 2:45,2:13, 2:12, 2:4

383

50

Klimatskal

Kvillebäcken 8:7

137

103

Förnyelseprojekt, etapp 4

Opalgatan 47-75, 83-107

Önnered 48:12, 45:13

201

41

Klimatskal

Bankogatan 5-13

Järnbrott 63:5, 93:1-4

145

48

Klimatskal

Järnbrott 122:3

72

72

Förnyelseprojekt

Konvaljeg. 2, 4, Kabbeleksg. 1, Smörbollsg. 2, 4 Kvillebäcken 9:6 Kvillebäcken 7:7

150

58

Förnyelseprojekt, etapp 5

Merkuriusgatan/Tellusgatan Konvaljegatan 1, 3, 5, Tjärblomsgatan 2, 4, 6

Skäpplandsgatan 7-11

14  Familjebostäder årsredovisning 2016

238

Åtgärd

Bergsjön 2:44

Förnyelseprojekt

Nyproduktion Under 2016 byggstartade Familjebostäder hela 582 bostäder, med en stor spridning både geografiskt och innehållsmässigt. På sommaren var det inflyttning för våra hyresgäster på Bankogatan i Högsbo, i 59 lägenheter. Här har vi haft stort fokus på miljön. Uppskattade kvalitéer från de boende är Svanenmärkningen och att huset är rökfritt. Grevegården är ett innovativt stadsutvecklingsprojekt där ett helt nytt torg skapas. Familjebostäder utvecklar 150 nya lägenheter samt 31 i de befintliga husen. Vi arbetar aktivt i dialog, bland annat för att utveckla Göteborgs bästa tvättstuga. Grevegården är ett projekt delvis på egen mark och består av tre huskroppar som kompletterar befintliga byggnader och omfamnar gårdarna. Husen har sex våning­ ar varav en indragen terrassvåning. På Majstångsgatan bygger vi 63 nya lägenheter i hjärtat av Kungsladugård. Här finns en stor efterfrågan på lägenheter från många målgrupper, men framför allt barn­ familjer. Vi inför vi ett helt nytt koncept där majoriteten av lägenheterna har en nisch som vetter mot vardagsrummet. Nischen, som är en slags alkov, är en dröm för familje­ boende då den möjliggör en effektiv yta för att kunna skapa ett hemmakontor, bibliotek eller sovhörna. Mycket kvalitet på liten yta. I Nya Hovås har vi byggstartat 368 hyresrätter på Uggleberget i alla storlekar, från 1 till 5 rum och kök. Vi kallar konceptet ”Höjden av bekvämlighet” och bygger ett modernt område där samtliga lägenheter har balkong, vissa har hiss direkt till garaget, och smarta gemensam­ hetsutrymmen som exempelvis övernattningslägenheter. Men framförallt tillför vi den bekväma upplåtelseformen hyresrätt i ett område som saknar det. Dialogarbete har varit nyckeln till ett snabbt planarbete och en målgrupps­ anpassad produkt. Åhmanssonska gården vid Allmänna vägen har en lång historia av utredningar och förhinder. 2015 kunde vi äntli­ gen sätta spaden i marken för projektet där vi varsamt har renoverat ett av de äldsta husen i Majorna samtidigt som vi

har uppfört två hus med ett mycket modernt uttryck. Ett spännande möte mellan nytt och gammalt. Genom detta skapas totalt 25 lägenheter i ett mycket attraktivt läge i staden. Inflyttningen sker under januari 2017. Under 2017 beräknas flera projekt med totalt cirka 330 lägenheter byggstartas av Framtiden Byggutveckling för Familjebostäders räkning.

Framtiden Byggutveckling AB – nytt bolag inom Framtidenkoncernen I juni 2015 beslöt Framtidens styrelse om att samordna nyproduktionen för koncernens förvaltande bolag i ett byggherrebolag, Framtiden Byggutveckling AB. Genom att samla nyproduktionen av bostäder i ett bolag istället för tre, kraftsamlas kompetensen med målsättningen att inom tre år nå en årlig nyproduktionstakt om 1 400 bostäder. Framtiden Byggutveckling har under 2016 successivt byggt upp sin verksamhet och skapat den organisation som upp­ giften att bygga bostäder med en årstakt om 1 400 enheter fordrar. Under senare delen av 2016 har de nybyggnads­ projekt som Familjebostäder initierat överlämnats till Framtiden Byggutveckling, som ansvarar för projektering och produktion av de nya bostäderna från 1 januari 2017. Arbetet med tidiga skeden med markanskaffning finns i moderbolaget, Förvaltnings AB Framtiden. Framtiden Byggutveckling ska tillse att produktionen förverkligas. Koncernens förvaltande bolag ska aktivt delta i kommande nyproduktion för att säkerställa att den blir förvaltnings­ mässigt och boendekvalitetsmässigt optimal samt att de nya bostäderna kompletterar det befintliga beståndet på ett bra sätt. Familjebostäder fortsätter att på olika sätt verka för fler bostäder. Vi arbetar aktivt för att se över bolagets markinnehav för att kunna ge möjlighet till nya byggrätter. Genom förtätningar på egna fastigheter och påbyggnader i samband med större renoveringar skapas också fler nya bostäder.

NYPRODUKTIONSPROJEKT, FÄRDIGSTÄLLDA 2016 Adress Bankogatan 10

Fastighet

Antal lgh

Slutkostnad, mnkr

Krokslätt 87:2

59

121

Fastighet

Antal lgh

Projektkostnad, mnkr

Majorna 305:22

26

79

NYPRODUKTIONSPROJEKT, PÅGÅENDE 2016-12-31 Adress Allmänna vägen 18-20 Majstångsgatan 1 och 3, Ostindiegatan 20 och 22, Kennedygatan 2 och 4

Kungsladugård 21:25

63

187

Grevegårdsvägen 100-194

Tynnered 7:1

150

350

Uggleberget och Berguven

Skintebo 525:1 mfl

369

1048

Familjebostäder årsredovisning 2016  15

”Med utgångspunkt från kommunfullmäktiges budget, koncernens affärsplan samt bolagets mål och strategier görs den årliga affärsplaneringen.”

Bolagsstyrning Styrelsen Bolagets styrelse tillsätts av Göteborgs kommunfullmäk­ tige. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter samt tre suppleanter. Dessutom utser arbetstagarorganisationerna Unionen, Akademikerföreningen och Fastighetsanställdas förbund representanter. Styrelsens arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören ses över och fastställs årligen av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Härutöver träffas bolagets presidium, som består av styrelsens ordförande, vice ordförande, andre vice ordförande och bolagets VD. Under 2016 hade styrelsen sju styrelsemöten utöver konstituerande möte. Revisorer Göteborgs Stads stadsrevision har upphandlat extern revision för räkenskapsåren 2015-2018. ÖhrlingsPrice­ waterhouseCoopers utsågs på stämman att svara för revisionen fram till ordinarie årsstämma 2017. Lekmanna­ revisorerna, som utses av Göteborgs kommunfullmäktige, är valda fram till ordinarie årsstämma 2017. Bolagets revisorer närvarar minst en gång per år på styrelsens möte med en redogörelse för årets revision. Bolagets ledning Under VD finns en ledningsgrupp som styr verksamheten. Ledningsgruppen består av VD, avdelningschefer och distrikts­ chefer och sammanträder normalt två gånger per månad. Organisation Under 2016 har ansvaret för nybyggnadsverksamheten överförts till moderbolaget och Framtiden Byggut­ veckling AB. Bolagets nuvarande organisationsstruktur omfattar fyra förvaltningsdistrikt och ett antal gemen­ samma funktioner. Några nyckelord för organisationen är kundnära verksamhet, starka distrikt, en effektiv organisation och samverkan.

16  Familjebostäder årsredovisning 2016

Ägardirektiv Göteborgs Stads kommunfullmäktige har beslutat om ägardirektiv för Förvaltnings AB Framtiden. Av detta fram­ går att moderbolaget utarbetar ägardirektiv för dotterbo­ lagen. Detta ska antas av bolagsstämma i Familjebostäder, vilket skedde 2013. Därutöver antar kommunfullmäktige generella riktlinjer och direktiv för alla bolag. Det senaste antogs på bolagsstämma i Familjebostäder 2015. Kommunfullmäktiges mål Kommunfullmäktiges budget är det överordnade styr­ dokumentet för Göteborgs Stad. Fullmäktiges mål och inriktningar utgör basen för Framtidenkoncernens mål och planer. Moderbolaget och Familjebostäder analyserar vilka mål som ligger inom ramen för bolagets verksamhet och hur dessa ska omhändertas i bolaget. Koncernens affärsplan Moderbolaget antar inför varje år en affärsplan för koncernens verksamhet med gemensamma mål och mätetal. Moderbolaget anger också bolagsspecifika mål och uppdrag. Bolagets affärsplanering Med utgångspunkt från kommunfullmäktiges budget, koncernens affärsplan samt bolagets mål och strategier görs den årliga affärsplaneringen. Inför affärsplaneringen fastställer Familjebostäders styrel­ se ett mål- och inriktningsdokument. Mål och aktiviteter för det kommande året tas därefter fram av bolagets ledning och samlas i bolagets affärsplan. Vid affärsplaneringen görs också en omvärldsbedömning och en riskanalys. Affärsplanen kommuniceras med moder­ bolaget och fastställs därefter av Familjebostäders styrelse. Distrikt och avdelningar upprättar därefter verksam­ hetsplaner med enhetens mål och aktiviteter. Uppföljning av affärsplanens mål och aktiviteter görs tre gånger per år. Måluppfyllelsen mäts genom bland annat enkäter till hyresgäster och medarbetare.

Kommunikation/ Marknad Majorna/ Hisingen

HR

Ekonomi

Kungsladugård/ Skärgården

VD

Fastighetsutveckling

Nordost

Väster/ Centrum

Intern styrning och kontroll För att bolaget ska uppfylla sina mål krävs att verk­ samheten bedrivs effektivt och ändamålsenligt, att rapporteringen är tillförlitlig och att lagar, regler och riktlinjer följs. För att försäkra oss om att detta fungerar arbetar vi aktivt med intern styrning och kontroll. Arbetet med intern styrning och kontroll är inget mål i sig utan en ständigt pågående process. Vi gör löpande kontrollaktiviteter för att säkerställa att arbetet sker på rätt sätt och i enlighet med våra styrande dokument. Som vägledning för vårt arbete använder vi det interna­ tionella ramverket COSO. Ramverket består av följande fem komponenter: styr- och kontrollmiljö, riskvärde­ ring, kontrollaktiviteter, information och kommunika­ tion och övervakande aktiviteter. Bolaget utgår från en koncerngemensam modell för riskanalys och internkontrollplan. Utifrån våra mål och uppdrag identifierar vi risker som vi sedan värderar och prioriterar. De risker som identifieras som mest väsentliga utgör bolagets internkontrollplan. Denna plan fastställs årligen av styrelsen.

Uppföljning av intern styrning och kontroll Uppföljning och utvärdering av bolagets interna styrning och kontroll sker dels löpande under året och dels i en årlig slutrapport till styrelsen. På olika avdelningar i bolaget görs regelbundet stickprov och kontroller för att säkerställa att befintliga kontrollak­ tiviteter fungerar som avsett. Arbetet med intern styrning och kontroll sker också i form av externa revisioner, in­ ternrevisioner, i genomförandet av våra egna åtgärdsplaner samt i stadens självdeklarationer. Från och med 2017 kommer stadens nya riktlinjer för styrning, uppföljning och kontroll börja gälla. Det innebär att beslut om internkontrollplan tas i samband med beslut om affärsplan och att uppföljningen ska ske i samband med bokslutsrapporteringen. Bolaget kommer att anpassa arbetssätt och tidplaner utifrån detta.

Familjebostäder årsredovisning 2016  17

Kommunfullmäktiges mål

Kommunfullmäktiges mål och uppdrag 2016 Mänskliga rättigheter MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Göteborg ska vara en jämlik stad.

Under Familjebostäders tak är alla välkomna. I vår förvaltning och våra ombyggnader är vår målbild att skapa trivsamma livsmiljöer. Det gör vi genom att föra dialog med de som bor i våra hus och genom att verka för ökad integration och sysselsättning i de områden vi förvaltar.

Alla stadens verksamheter ska genom­ syras av mänskliga rättigheter och främja likabehandling.

Rätten till bostad och trygghet är centrala mänskliga rättigheter. Vi har förbättrat vår ärendehantering under året för att säkerställa att ge snabb och god service åt alla. Vi har en ny koncerngemensam ut­hyrningspolicy från årsskiftet 16/17 där vi inte längre har något inkomstkrav för de som söker lägenhet på Boplats. Alla - oavsett inkomst - har rätt att söka våra lägenheter.

Den strukturella könsdiskrimineringen ska motverkas.

Familjebostäder är en jämställdhetssäkrad verksamhet. Vi tar fram och analyserar utvecklingen både ur ett verksamhets- och medarbetarperspektiv. Det gäller bland annat vår statistik kring sjukfrånvaro, lön , övertid och antalet anställda inom bolagets olika funktioner.

Göteborgarnas möjligheter till del­ aktighet och inflytande ska öka.

Familjebostäder har träffat avtal med Hyresgästföreningen kring utvecklat inflytande i ombyggnadsprojekt. Vi har under året projektanställt en person som arbetar med utveckling av inflytandeprocessen i våra projekt.

UPPDRAG Antalet hushåll med egen försörjning ska öka så att långvarigt beroende av försörjningsstöd minskar. Alla förvaltningar och bolag ska ta fram likabehandlingsplaner i för­hållande till alla diskrimineringsgrunder. Arbetet ska gälla ur såväl personal- som invånar­perspektiv.

Genom vårt arbete med att kravställa social hänsyn i upphandlingar har vi under året skapat syssel­sättning i projekt för drygt 30 göteborgare. Inom ramen för projektet "riktiga viktiga jobb" skapar vi både sysselsättning och introduktion i svenska samhället och språket för nyanlända. Detta uppdrag kvarstår att genomföra under 2017.

Funktionsnedsättning och äldre MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Livsvillkoren för personer med fysisk, psykisk eller intellektuell funktions­ nedsättning ska förbättras.

I Kortedala och Majorna sysselsätter vi i samarbete med SDF sammanlagt ett tjugotal brukare med funktionsnedsättning i två utegrupper.

Äldres livsvillkor ska förbättras.

På Kalendervägen i Kortedala har vi utökat det befintliga trygghetsboendet med cirka 50 lägenheter. På Bankogatan i Högsbo har vi också färdigställt ett trygghetsboende. Planering pågår för ytterligare ett boende på Hisingen.

Vi har ett samarbetsavtal med Fastighetskontoret kring förmedling av lägenheter för göteborgare som av olika anledningar står utanför den ordinarie bostadsmarknaden.

I samband med renoveringar och stambyten erbjuder vi ”Görbra-badrum” som är helt till­ gänglighetsanpassade och underlättar för kvarboende.

UPPDRAG Alla enkelt avhjälpta hinder ska vara undan­röjda i kommunens publika lokaler och på allmän platsmark under mandatperioden. Fler boendelösningar med exempelvis inriktning på språk eller HBTQ ska utredas.

18  Familjebostäder årsredovisning 2016

Vi har arbetat med kompetensutveckling kring tillgänglighetsfrågor. Utbildning i enkelt avhjälpta hinder har genomförts. Inventering av alla byggnader och entréer pågår och omfattar utvändigt och vissa gemensamma inomhusytor. Kompisboende som boendeform ska testas på Tellusgatan med inflyttning vid årsskiftet. Det handlar om korttidskontrakt med två personer på kontraktet och en inneboende.

Kommunfullmäktiges mål

Miljö och klimat MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Göteborg ska minska sin klimatpåverkan för att bli en hållbar stad med globalt och lokalt rättvisa utsläpp.

Familjebostäder har sedan 2013 en beslutad energivision som innebär att vi ska minska energianvändningen med 15 procent till 2020. Vi har en handlingsplan med åtgärder som vi arbetar efter och årligen följer upp. Vi köper enbart el märkt med Bra Miljöval, har bara miljöfordon i våra egna verksamheter och sätter in solceller på tak i om- och nybyggnadsprojekt. Vi har under året utökat möjligheterna för våra hyresgäster att återvinna textilier fastighetsnära genom samverkan med ett socialt företag.

UPPDRAG Hur ftalatförbudet och utfasningen av farliga ämnen i märkningspliktiga kemiska produkter efterföljs ska utredas.

Genom att arbeta systematiskt med vårt verktyg för miljödata och uppföljning av de krav som ställs i Göteborgs stads kemikalieplan arbetar vi med utfasning av ftalater och andra farliga ämnen.

Stadsutveckling och bostäder MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Bostadsbristen ska byggas bort och bostadsbehoven tillgodoses bättre.

Ansvaret för nybyggnation har flyttats över till moderbolaget och Framtiden Byggutveckling som ansvarar för koncernens nybyggnation. Vi byggstartade 582 nya lägenheter under året.

UPPDRAG Modell för att bygga lägenheter med låg hyra ska tas fram och användas.

I våra ombyggnadsprojekt har vi som mål att ingen ska behöva lämna sitt hem på grund av social omvandling och kostnadsökning. De boende ska ges möjlighet att påverka sina boendekostnader.

Jubileumssatsningen ska genomföras med målet att 7 000 nya bostäder utöver det vanliga bostadsbyggandet ska stå klara till jubileumsåret 2021.

Ansvaret för nybyggnation har flyttats över till moderbolaget och Framtiden Byggutveckling som ansvarar för koncernens nybyggnation.

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Det hållbara resandet ska öka.

Under 2016 har vi satt upp tio laddplatser för elbilar i våra garage med hjälp av klimatstödsmedel från Naturvårdsverket. Vi har tagit fram en strategi för hur vi ska möjliggöra utbyggnad av hemmaladdning i vårt bestånd.

Trafik MÅL

Vi har implementerat stadens nya policy för resor i tjänsten. Under nästa år kommer vi därför att se fler elcyklar och elbilar med Familjebostäders personal i våra områden. Vi arbetar också för att underlätta resfria möten för att ta bort onödiga resor i tjänsten.

Arbetsmarknad och vuxenutbildning MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Sysselsättningen för grupper långt ifrån arbetsmarknaden ska öka.

Tillsammans med övriga bolag i Framtidenkoncernen har vi startat ”Riktiga viktiga jobb” som erbjuder nyanlända en möjlighet till ett första steg till arbetslivet i Sverige. Projektet sker i samarbete med Göteborgs Stad och Arbetsförmedlingen. Familjebostäder har anställt två personer för att stötta deltagarna att komma in i samhället som parallellt med att de arbetar i vårt bolag också läser svenska.

UPPDRAG Göteborgs stads modell och annat arbete för social hänsyn i offentlig upphandling ska fortsätta utvecklas och användas i ökad omfattning för att skapa sysselsättning för personer långt ifrån arbetsmarknaden.

Genom att kravställa social hänsyn i våra upphandlingar har vi under 2016 skapat drygt 30 arbetstillfällen för personer i de av staden prioriterade grupperna.

Familjebostäder årsredovisning 2016  19

Kommunfullmäktiges mål

Näringsliv MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Samverkan för fler hållbara innovationer och jobbtillväxt ska öka.

Rättvisepaviljongen i Bergsjön som stod klar i början av december. Den har byggts på initiativ av Familjebostäder, Hyresgästföreningen och Chalmers. Målsättningen är att inkludera boende i Bergsjön i såväl utformning som byggande av paviljongen. Redan i design- och byggprocessen har det skapats sociala värden genom att boende mötts och engagerats. En viktig prioritering har varit att låta unga och kvinnor ta mer plats i sin stadsdel. En grupp bestående av framförallt kvinnor i området har tillsammans tagit fram idéer om hur paviljongen ska utformas. Vi har inlett ett samarbete med Göteborgs filmfestival för att attrahera unga människor i Bergsjön att pröva på att göra egen film. Och därigenom kanske hitta sitt framtida yrke på vägen. Vi har projekterat för Framtidens fastighetslabb - en gemensam satsning som Framtidenkoncernen gör för att locka unga till fastighetsbranschen. I en lokal i Tynnered ska skolelever guidas genom fastighetsbranschens värld genom roliga, spännande och utvecklande upplevelser. Detta för att locka fler unga att söka sig till fastighetsbranschen. Fastighetlabbet riktas främst till skolelever i årskurs 4-9, men även Arbetsförmedlingen m.fl. är välkomna.

UPPDRAG En handlingsplan ska tas fram för hur staden kan utveckla innovationsprojekt.

Alla bolag i Framtidenkoncernen har som gemensamt mål att samverka för fler hållbara innovationer tillsammans med andra aktörer.

Personal MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Osakliga löneskillnader mellan män och kvinnor ska upphöra.

Lönekartläggning är genomförd och vi ser inga osakliga löneskillnader på grund av kön.

UPPDRAG Andelen födda utanför Norden samt andelen kvinnor ska öka på chefsnivå. En aktiv uppföljning ska ske utifrån framtagen handlingsplan.

Antal chefer på bolaget är lågt och bolaget har låg personalomsättning. Uppföljningen bör därför ske över flera år för att ge rättvisande underlag. Under året har dock andelen chefer med utomnordisk bakgrund ökat.

En översyn ska göras av rekryteringsprocessen utifrån stadens rekryteringsbehov. Denna ska också spegla sammansättningen av stadens befolkning.

Bolagets rekryteringsprocess omhändertar redan bolagets rekryteringsbehov. Vi säkerställer hela tiden att vi rekryterar de mest kom¬petenta och motiverade medarbetarna. Våra värderingar är grundläggande i detta arbete och vår målsättning är att öka mång­ falden i organisationen.

En handlingsplan för att förbättra arbets­miljön för de grupper som har högst sjuk­frånvaro ska tas fram, med fokus på de grupper som i medarbetarenkäten inte definierade sig som kvinna eller man.

Bolaget ser inga särskilda grupper som har högre sjukfrånvaro än någon annan grupp. Den med­arbetarenkät bolaget har använt sig av har inte bakgrundsfrågor avseende andra kön än man och kvinna. Detta blir möjligt när vi går in i stadens medarbetarenkät.

Möjligheten att införa en friskvårdstimme ska utredas.

Familjebostäder har utrett frågan och beslutat sig för att inte införa en friskvårdstimma, då vi redan har 39-timmars arbetsvecka.

Upphandling MÅL

Kommunfullmäktiges budget

Familjebostäders åtgärder

Göteborg ska öka andelen hållbara upp­handlingar.

I samtliga upphandlingar ställer vi krav på miljö- och kvalitetsarbete, schyssta arbetsvillkor, anti­diskriminering, samt någon form av social hänsyn med fokus på att få människor i arbete.

UPPDRAG Att minst 50 procent av stadens tjänste­upphandlingar görs med social hänsyn. Pilotupphandlingar enligt Vita jobb-modellen ska genomföras.

20  Familjebostäder årsredovisning 2016

Familjebostäder har klausuler kring social hänsyn (Göteborgsmodellen) i samtliga upphandlingar som uppfyller grundkriteriet för att detta krav ska vara meningsfullt. Under 2016 har vi skapat 32 arbetstillfällen som har och kommer att tillsättas i samarbete med staden. Vi kommer att se över möjligheterna att utföra detta under 2017.

Familjebostäder årsredovisning 2016  21

Förvaltningsberättelse

Våra värderingar Familjebostäders värderingar som ska vägleda alla med­arbetare utgår från fyra värdeord:

POSITIVA, ENGAGERADE, PÅLITLIGA & SAMSPELTA

22  Familjebostäder årsredovisning 2016

Förvaltningsberättelse

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Familjebostäder i Göteborg AB, organisationsnummer 556114-3941, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2016.

Uppdrag mål och strategier Ägarförhållanden Familjebostäder är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden. Förvaltnings AB Framtiden ägs i sin tur till 100 procent av Göteborgs Stadshus AB – ett av Göteborgs Stad helägt bolag som äger stadens samtliga bolag. Familjebostäders verksamhet Familjebostäders verksamhet består i att förvärva och äga fastigheter och där förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Göteborg. Bolaget ska genom detta medverka till att främja bostadsförsörjningen i Göteborgs Stad. Styrelsen och verkställande direktören bedömer att bolagets verksamhet är i linje med kommunens ändamål med sitt ägande av bolaget och att bolaget har följt de principer som framgår i bolagsordningen. Koncerngemensam vision Framtidenkoncernen har en gemensam vision: Vi bygger det hållbara samhället för framtiden. Familjebostäders målbild Bolagets målbild: Vi skapar trivsamma livsmiljöer. Tillsammans med allt fler göteborgare. Familjebostäders målbild går hand i hand med det uppdrag vi har från vår ägare. Uppdraget talar bland annat om ett ansvar som sträcker sig längre än till bostadens väggar och tak – vi ska även ta ansvar för den sociala hållbarheten i de områden som våra hyresgäster lever i.

Bolagets mål och strategier Bolaget har formulerat sex övergripande målområden. För varje målområde har strategier och mål/mätetal fastställs för det kommande året.

•  Utveckla våra fastigheter •  Nöjda hyresgäster •  Ökad integration & sysselsättning •  Miljötänkande i alla led •  Vara en attraktiv arbetsgivare •  God ekonomi & effektiv verksamhet

Familjebostäder årsredovisning 2016  23

Förvaltningsberättelse

Fastighetsvärdering Internvärdering Det verkliga värdet på fastigheterna som speglar marknads­ värdet fastställs genom en koncerngemensam intern värde­ ringsmodell. Marknadsvärdet är det mest sannolika värdet på varje fastighet vid en tänkt försäljning. Syftet med värderingen är att: • möta kraven i årsredovisningslagen om individuell fastig­ hetsvärdering • beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling till grund för nedskrivningsprövning enligt årsredovisningslagen samt bolagets justerade soliditet • skapa underlag för säkerhetsvärdering för finansiering

Fastigheternas värde Vid årsskiftet hade bolagets fastigheter, inklusive värdet av pågående nybyggnation, ett avkastningsvärde på 20 214 mnkr (18 896). Detta värde översteg fastigheternas bokförda värde med 14 660 mnkr (13 553). Det totala värdet motsvarar 16 274 kr/kvm (15 320) uthyrningsbar bostads- och lokalyta. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS VÄRDE UNDER 2016, MNKR: Ingående värde 2016-01-01

18 896

Investeringar

797

Försäljningar och utrangering

Värderingsmodellen, bygger på den enskilda fastighetens förväntade kassaflöde under en tioårsperiod och beräknat restvärde år elva. Den interna värderingsmodellen beskrivs mer utförligt i not 17, Förvaltningsfastigheter. I värderingsmodellen sker gruppering av fastigheterna i A-, B- och C-läge med undergrupperna A1–A5, B1–B5 och C1–C3. Läget speglar efterfrågan på lägenheter och bedömd attraktivitet. Störst efterfrågan på lägenheter finns i A1-läget och lägst efterfrågan i C3-läget. Externvärdering För att kvalitetssäkra den interna värderingsmodellen externvärderas årligen ett representativt urval av bolagets fastigheter. Inför årsskiftet 2016/2017 har Svefa och CB Richard Ellis värderat 18 av bolagets fastigheter. De externt värderade fastigheterna utgör ett representativt urval av bolagets fastigheter vad avser läge, ålder och standard. Marknadsvärdet på de externt värderade fastigheterna överstiger internvärderingen av samma fastigheter med i genomsnitt 20,8 procent. På enskilda fastigheter varierar skillnaden mellan interna och externa värderingar.

-366

Övrig värdeförändring

887

Utgående värde 2016-12-31

20 214

Övrig värdeförändring motsvarar en värdeuppgång på 4,7 procent (9,2).

INTERNA VÄRDERINGSMODELLENS DIREKTAVKASTNINGSKRAV I OLIKA LÄGEN, %: Läge

A

B

Bostäder

2,50 – 3,55

3,45 – 5,00

5,10 – 5,30

C

Lokaler

5,80 – 6,30

8,30 – 8,80

9,30

Till följd av den positiva utvecklingen för bostadsfastig­heter har värderingsmodellens avkastningskrav för bo­städer sänkts. I A-läge har avkastningskravet sänkts med mellan 0,10 och 0,15 procent. I B-läge har kravet sänkts med mellan 0,10 och 0,40 procent. I C-läge har avkastningskravet sänkts med mellan 0,40 och 0,45 procent.

AVKASTNINGSVÄRDEN 2016-12-31 ENLIGT VÄRDERINGSMODELLENS LÄGESINDELNING

HYRESVÄRDE* ENLIGT VÄRDERINGSMODELLENS LÄGESINDELNING

16% 8%

35%

32%

49%

60%

A-LÄGE

B-LÄGE

C-LÄGE

A-LÄGE

B-LÄGE

C-LÄGE

* Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2017.

24  Familjebostäder årsredovisning 2016

Förvaltningsberättelse

Finansiering Finansiell organisation och riskhantering Framtidenkoncernen har en centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget och styrs av Förvaltnings AB Framtidens finansiella anvisningar. I enlighet med Göteborgs Stads beslut ska upplåning i första hand ske via stadens internbank. Göteborgs Stad har därmed finansieringsrisken för Framtidenkoncernens lån och kapitalbehov. Finansnettots utveckling För att säkerställa att inflationen fortsätter stiga mot två­ procentmålet sänkte Riksbanken reporäntan till negativa 0,50 procent samt förlängde och utökade programmet för obligationsköp. Tremånadersräntan har varit negativ under hela året medan de längre räntorna steg efter det ameri­ kanska presidentvalet då riskaptiten ökade i marknaden. Den femåriga räntan var som lägst -0,10 procent i augusti och steg mot slutet av året till cirka 0,30 procent. Till följd av det låga ränteläget har bolagets upplåningskostnader minskat under året. Familjebostäders finansnetto uppgick år 2016 till –77 (-87) mnkr. I finansnettot ingick förutom kostnads- och intäktsräntor balanserade räntekostnader –2 (–3 ) mnkr. Bolagets kostnadsräntor avseende aktiverade utgiftsräntor på projekt under byggnadstiden uppgick till 6 (3) mnkr. Jämfört med föregående år förbättrades finansnettot med 10 mnkr, varav lägre räntenivåer utgjorde 10 mnkr, högre akti­ verade utgiftsräntor 3 mnkr och högre lånevolymer -3 mnkr. Den genomsnittliga finansieringskostnaden uppgick till 2,3 (2,6) procent beräknat som finansnettot korrigerat för ränteintäkter och aktiverad ränta ställt i relation till genomsnittlig lånevolym under året. Finansiell ställning Familjebostäder har en stark finansiell ställning. Bolagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till 1 631 (1 659) mnkr och soliditeten uppgick till 28,6 (30,2) procent. Utifrån fastigheternas beräknade marknadsvärden samt uppskjuten skatt, uppgick bolagets justerade egna kapital till 12 910 (12 106) mnkr, vilket gav en justerad soliditet på 63,4 (63,5) procent. De räntebärande skulderna uppgick vid årets utgång till 3 660 (3 508) mnkr. Bolaget har tillgång till intern rörelse­ kredit i Förvaltnings AB Framtidens kontostruktur inom Göteborgs Stads koncernkonto. Totala lån uppgick under året till i genomsnitt 3 609 (3 490) mnkr. Av lånen är 400 (500) mnkr säkerställda mot pantbrev i bolagets fastigheter och resterande lån 3 260 (3 008) mnkr är upptagna utan säkerhet från moderbolaget Förvalt­ nings AB Framtiden. Belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värde uppgick till 66 (66) procent. Belåningsgraden i relation till fastigheternas marknads­ värde motsvarade 18 (19) procent. Denna nivå ryms väl inom gällande villkor för bolagets säkerställda lån. Ställda säkerheter i bolagets fastighetsportföljer består av ett repre­ sentativt urval av fastighetsbeståndet. Under året togs inga nya pantbrev ut.

Risk- och osäkerhets­ faktorer Utvecklingen av hyresintäkter och kostnader för drift och underhåll är några av de parametrar som påverkar bolagets resultat samt värderingen av tillgångar och skulder. Hyresintäkter Hyrorna är Familjebostäders helt dominerande intäkts­ post och utgör grunden för såväl marknadsvärde som resultat. Bostadshyrorna fastställs genom förhandlingar med Hyresgästföreningen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Detta ger en stabil grund för långsiktighet. Vakanser För fastighetsbolag med förhandlade och relativt trögrörli­ ga bostadshyror utgör vakansrisken den största osäkerheten på intäktssidan. Efterfrågan på bostäder har varit mycket god de senaste åren och den bedöms vara fortsatt hög även fortsättningsvis. Vakansgraden har därför varit mycket låg. Det är viktigt att säkerställa att bolagets utbud av lägenheter upplevs som attraktivt för att minimera risken för framtida vakanser. Drift- och underhållskostnader För att bibehålla och utveckla fastigheternas ekonomiska och tekniska värde och för att hyresgästerna ska vara nöjda med sitt boende, är en god drift- och underhållsnivå nöd­ vändig. I takt med att fastigheterna blir äldre krävs ökade underhållsinsatser. Kostnaden för detta måste täckas av hyresintäkterna för att resultat och fastighetsvärden ska ha en tillfredsställande utveckling. Räntor Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadspos­ terna och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. Hanteringen av ränterisken sker centralt av moderbolaget inom ramen för Förvaltnings AB Framtidens finansiella anvisningar. Koncernens genomsnittliga räntebindningstid får uppgå till lägst 2,5 år och högst till 5 år. Vid årsskiftet var räntebindningen i koncernen 3,31 år, varför effekter av plötsliga och stora ränteförändringar inte omedelbart får genomslag i skuldportföljen. Finansiering Familjebostäder har en stark finansiell ställning med en justerad soliditet, som vid årsskiftet uppgick till 63,4 pro­ cent. Ytterligare en faktor som bidrar till en lägre finansiell risk jämfört med andra fastighetsbolag, är att huvuddelen av bolagets hyresintäkter kommer från bostäder samt att vakansgraden är mycket låg. All finansiering samordnas via moderbolaget. Upplåning sker i första hand via stadens in­ ternbank efter beslut hos Göteborgs Stad. Göteborgs Stad har därmed finansieringsrisken för Framtidenkoncernens lån och kapitalbehov.

Familjebostäder årsredovisning 2016  25

Förvaltningsberättelse

Avkastningskrav och kalkylräntor Värdet på bolagets fastigheter styrs förutom av hyres­ intäkter och kostnader av direktavkastningskrav och kalkylräntor. Förändringar av direktavkastningskrav och kalkylräntor ger störst påverkan på marknadsvärdena. De bokförda värdena på bolagets fastigheter får inte överstiga marknadsvärdena utan ger då upphov till nedskrivning. Prövning av avkastningsvärden mot bokförda värden sker årligen. För fastigheter som skrivits ned återförs nedskriv­ ningar när marknadsvärdena ökar. Risk för fel Bolaget arbetar ständigt med att förbättra rutinerna. Det systematiska arbetet med intern styrning och kontroll syftar till att minimera risken. Löpande görs kontroll­ aktiviteter för att säkerställa att arbetet sker i enlighet med bolagets styrande dokument. Känslighetsanalys Resultatet påverkas av flera faktorer. En procents för­ ändring av hyra, vakansgrad samt drift- och under­ hållskostnader ger följande påverkan på resultatet.

EFFEKTER PÅ RESULTATET Förändring

Effekt på resultatet

+/-1%

+/-13 mnkr

Hyra

+1%

-13 mnkr

Driftkostnad

Vakansgrad

+/-1%

+/-5 mnkr

Underhållskostnad

+/-1%

+/-3 mnkr

Värdet på bolagets fastigheter är beroende på utvecklingen av hyresintäkter, vakansgrad, drift- och underhållskostnader samt avkastningskrav och kalkylränta. Förändring av dessa parametrar ger följande förändring av marknadsvärdet. EFFEKTER FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Förändring

Effekt på värdet

+/-1%

+/-1,9%

+1%

-1,6%

Hyra Långsiktig vakansgrad Drift- och underhållskostnad Avkastningskrav och kalkylränta

+/-1%

+/-0,7%

+/-1%-enhet

+/-22,0%

Under antaganden om oförändrad lånevolym, oförändrade aktiverade utgiftsräntor på projekt under byggnads­ tiden, oförändrad räntebindningstid samt positionssammansättning avseende ränteexponeringen kommer bolagets finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på de räntor som gällde på balansdagen samt utifrån en omedelbar och bestående ränteförändring på en procent på hela avkastningskurvan. FINANSNETTOTS RÄNTEKÄNSLIGHET 2016-2018, MNKR

Oförändrad ränta Ränta +1%

2016

2017

2018

2019

-77

-72

-63

-60

-82

-76

-78

Ränta -1%* *Eftersom reporäntan är negativ utgår beräkningen med 1 procent räntesänkning då beräkningarna blir orimliga.

”Hållbarhetsperspektivet ska genomsyra hela vår verksamhet.”

26  Familjebostäder årsredovisning 2016

Förvaltningsberättelse

Utblick 2017 Marknad 2015 inleddes en satsning på ökad kundnöjdhet, Kund 100%. Kunden­ käten 2016 visade att arbetet har gett resultat. Under 2017 fortsätter ansträngningarna för att öka känslan av bra bemötande, trygghet och att det är rent och snyggt i våra hus och områden. I steg 2 i Kund 100% ingår att förstärka en företagskultur som utgår från hur vi vill att våra kunder ska uppfatta och prata om oss. Vår ärendehantering, service och boinflytande ska bli ännu bättre. Genom enkla enkäter kommer vi löpande ta reda på hur hyresgästen upplever servicen. Den lokala informationen till hyresgästerna om vad som hän­ der i fastigheterna ska också förbättras. Fastigheter Den viktigaste prioriteringen för koncernen är nybyggnation. Moderbolaget och Framtiden Byggutveckling ansvarar för kommande nybyggnation. Det finns en omfattande projektportfölj och 2017 beräknas cirka 330 lägen­ heter igångsättas för Familjebostäders räkning. 25 lägenheter i pågående ny­produktion färdigställs under 2017 och därutöver finns en pågående produktion vid årsskiftet på ytterligare 581 lägenheter. Vår stora satsning på underhåll fortsätter. Nya och pågående projekt beräknas omfatta cirka 600 lägenheter under 2017. Ett genomgripande utvecklingsarbete pågår för Tynnered i Västra Frölunda och Gärdsås i Bergsjön. Vi arbetar med hållbar renovering, där sociala, miljömäs­ siga, tekniska, ekonomiska och gestaltningsmässiga aspekter beaktas i utvecklingen. I båda fallen sker eller planeras också nybyggnation. Utvecklingsarbetet kring våra landshövdingehus har inletts under 2016 och kommer att ta mer konkreta uttryck under 2017. I det befintliga beståndet sker ombyggnad av lämpliga tomma lokaler till bostäder och idéer finns för 15 nya bostäder. Det finns även projektidéer för lika många nya vindslägenheter. Hållbarhet Under 2016 anställde Familjebostäder sin första hållbarhetsstrateg med uppdrag att stödja bolaget att flytta fram positionerna inom detta område. Under 2017 har vi som målsättning att skapa tydligare struktur och systematik för hållbarhetsarbetet. Hållbarhetsperspektivet ska ge­ nomsyra hela vår verksamhet. Begreppet hållbarhet och vad som är vårt avtryck inom detta ska bli tydligt för alla medarbetare. För verksamhetsåret 2016 gör vi för första gången en hållbarhetsredo­ visning. Den blir klar under tidig vår 2017. Vi gör vår hållbarhetsredo­ visning enligt GRI-standard och har därför under hösten 2016 skickat en hållbarhetsenkät till flera av våra intressenter. Inom den sociala hållbarheten ligger vårt fokus 2017 på att vara en före­ gångare i arbetet för bättre integration, ökad sysselsättningsgrad och ett mer jämlikt Göteborg. Särskilt fokus har vi på vårt utvecklingsområde Bergsjön. Vi kommer att genomföra vår del av koncernens satsning ”vägen till viktiga riktiga jobb” och fortsätta med social hänsyn i våra tjänsteupphandlingar. Vi ska också fortsätta att minska vår egen miljöpåverkan. Vi har under hösten 2016 startat en ny miljögrupp med representanter från olika avdelningar. I vår förvaltning har vi fortsatt fokus på att minska energianvändningen. Vi ska också skapa ännu bättre förutsättningar för våra hyresgäster att återbruka och återvinna produkter och skapa fler möjligheter att kunna dela och låna saker av varandra. Medarbetare Familjebostäder ska präglas av engagerade och kompetenta medarbetare. Arbetet fortsätter med att erbjuda medarbetarna möjlighet att ta ansvar och utvecklas. Genom samspel mellan engagerade medarbetare och närvarande chefer utvecklas medarbetarskapet. Vi strävar efter mångfald och motverkar all form av diskriminering. En likabehandlingsplan kommer att tas fram.

Bolaget ska erbjuda en god och trygg arbetsmiljö. Som en del i detta undersöks insatser för att förebygga våld och hot mot medarbetare. Bolaget har fortsatt fokus på ökad frisknärvaro genom bland annat hälsokontroller under 2017. Under 2017 startar Framtidens Fastighetslabb, där barn och ung­ domar ges möjlighet att uppleva branschens yrken. Detta är ett led i att attrahera ungdomar för att möta generationsväxlingen. Ekonomi Bolaget ska ha en långsiktigt stabil ekonomisk utveckling för att skapa ett ekonomiskt utrymme som möjliggör ett långsiktigt agerande. Bolaget prioriterar nybyggnation och fortsatt stora underhållsinsatser. Betydande satsningarna på underhåll kommer att fortsätta under 2017. Satsningarna på underhåll och investeringar i befintliga fastigheter planeras att ligga något högre än 2016 års nivå. 2017 års resultatnivå beräknas ligga något över resultatet 2016.

Förslag till vinst­disposition TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR (KRONOR): Ingående balanserade vinstmedel

1 551 073 839

Avsättning till fond för utvecklingsutgifter

-3 350 000 2 495 322

Årets resultat

1 550 219 161

Summa

STYRELSEN OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖREN FÖRESLÅR ATT OVANSTÅENDE MEDEL DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE: Utdelning till aktieägare (2 254 kr/aktie) Avsättning till fond för utvecklingsutgifter I ny räkning balanseras Summa

61 988 000 -3 350 000 1 491 581 161 1 550 219 161

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna kapitalöverföringen, i form av lämnat koncernbidrag och utdelning, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen är till övervägande del ett led i en skatte­ mässig disposition, 61 620 kkr, där koncernen utnyttjar bolagets skatte­ mässiga underskott, vilket motsvaras av ett mottaget koncernbidrag, efter avdrag för skatt. Ingen värdeöverföring har ägt rum då erhållet koncernbidrag och föreslagen utdelning ska ses i ett sammanhang. Utöver detta lämnas också utdelning med 1,34 procent på aktie­ kapitalet, 368 kkr. Bolaget lämnar därutöver koncernbidrag med anledning av genomförd geografisk samordning av koncernens fastighetsbestånd. Koncernbidraget avser en utjämning av värdeöverföringarna mellan bolagen och motsvarar skillnaden mellan fastigheternas avkastningsvärde och köpeskilling. Det föreslagna koncernbidraget och utdelningen kan därmed för­ svaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2–3 st (försik­ tighetsregeln). Den föreslagna utdelningen är förenlig med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, § 3. Utdelning och koncernbidrag kommer att betalas den 31 mars 2017. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efter­ följande finansiella rapporter.

Familjebostäder årsredovisning 2016  27

Fem år i sammandrag

Fem år i sammandrag BELOPP I MNKR OM EJ ANNAT ANGES

2016

2015

2014

2013*

2012

Resultaträkning Hyresintäkter

1 276

1 248

1 220

1 200

19

19

19

19

14

-550 -345 -27 -190 -33 -28 -77 44

-529 -335 -25 -214 -28 1 -87 50

-532 -311 -24 -176 -24 2 -94 78

-525 -267 -24 -170 -22 2 -105 108

–492 –319 –28 –177 –22 1 –111 35

5 554 399 38 1 631 108 206 3 135 913 525 5 992

5 343 360 83 1 659 113 205 3 335 475 173 5 787

4 947 603 36 1 595 108 186 3 330 367 62 5 586

4 875 452 38 1 538 105 184 2 555 983 680 5 365

4 949 247 25 1 458 102 166 2 355 1 141 829 5 221

20 214 16 516 1 143 95 18 548 7 013 1 144 92 796

18 896 12 076 1 142 88 18 402 6 986 1 142 89 356

16 972 11 966 1 136 89 18 257 6 474 1 136 89 387

15 723 11 970 1 136 91 18 260 6 370 1 136 91 296

15 026 11 192 1 136 92 18 259 6 435 1 134 92 232

Finansiellt Soliditet, % Justerad soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr Skuldsättningsgrad, ggr Genomsnittlig låneränta Kassaflöde exkl. investeringar Direktavkastning Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, %

28,6 63,4 3,6 2,1 2,3 313 6,9 2,1 2,5

30,2 63,5 3,5 2,0 2,6 264 7,3 2,4 2,9

30,1 62,3 3,6 2,0 3,0 254 7,6 3,2 4,7

30,2 61,8 3,6 2,0 3,3 277 8,2 4,0 6,8

29,4 58,4 2,9 2,1 3,4 212 7,5 2,8 2,3

Förvaltning Medelhyra bostäder, kr/kvm Hyresbortfall bostäder, kr/kvm Medelhyra lokaler, kr/kvm

1 030 4 725

1 015 3 687

998 3 679

979 5 688

951 8 698

Förvaltningsintäkter Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen Centrala kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Finansnetto Resultat efter finansnetto Balansräkning Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder varav låneskuld Balansomslutning Fastigheter Avkastningsvärden Taxeringsvärden Bostadsyta, kvm i tusental Lokalyta, kvm i tusental Lägenheter, antal Parkeringsplatser, antal Genomsnittlig bostadsyta, kvm i tusental Genomsnittlig lokalyta, kvm i tusental Fastighetsinvesteringar, bokfört värde

Hyresbortfall lokaler, kr/kvm

1 168

36

41

43

42

48

Driftkostnader, kr/kvm

444

430

435

428

401

Underhållskostnader, kr/kvm

279

273

254

218

260

26

23

20

18

18

302

307

303

328

279

Centrala kostnader, kr/kvm Driftöverskott, kr/kvm Vakansgrad bostäder, %

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Vakansgrad lokaler, %

6,1

6,6

6,6

7,2

7,8

Serviceindex

78

-

76

77

-

Produktindex

75

-

74

74

-

Fastighetsresultat (internt mått)

342

351

349

457

462

Total energimängd, kWh/kvm

164

164

166

174

178

Personal Medeltal anställda, antal

244

250

246

241

257

MMI, Motiverad medarbetarindex

64

-

64

58

-

Frisknärvaro, %

44

58

-

-

-

Sjukfrånvaro, %

5,3

5,8

7,2

6,1

5,1

* 2013 är omräknad enligt K3. Åren därefter upprättas enligt K3.

28  Familjebostäder årsredovisning 2016

Definitioner

Definitioner Avkastning på eget kapital, % Resultat efter finansiella poster i förhållande till genom­ snittligt eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver. Avkastning på totalt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella poster hän­förbara till företagets skulder i förhållande till genom­snittlig balans­omslutning. Centrala kostnader, kr/kvm Centrala kostnader i förhållande till genomsnittlig total yta. Direktavkastning, % Bruttoresultat exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar plus räntebidrag i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på färdigställda fastigheter.

Justerad soliditet, % Eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med upp­ skjuten skatt i förhållande till balansomslutning justerad för övervärdet. Kassaflöde exklusive investeringar Resultat efter finansnetto exklusive avskrivningar, ned­ skrivningar samt återförda nedskrivningar. Medelhyra bostäder, kr/kvm Hyresintäkter netto bostäder i förhållande till genom­ snittlig bostadsyta. Medelhyra lokaler, kr/kvm Hyresintäkter netto lokaler i förhållande till genom­ snittlig lokalyta.

Driftkostnader, kr/kvm Driftkostnader i förhållande till genomsnittlig total yta.

Medeltal anställda, antal Antalet arbetade timmar i relation till normal årsarbetstid.

Driftöverskott, kr/kvm Bruttoresultat exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till genomsnittlig total yta.

Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive av- och nedskriv­ ningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till finansiella kostnader avseende bolagets skulder.

Fastighetsresultat (internt mått) Driftöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med centrala kostnader och fastighetsförsäljningar. Frisknärvaro Antal tillsvidareanställda med maximalt fyra sjukdagar under de senaste 12 månaderna i förhållande till antalet tillsvidareanställda vid december månads utgång.

Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver. Soliditet, % Eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutningen.

Genomsnittlig låneränta, % Finansnettot inklusive räntebidrag och aktiverad ränta exklusive ränteintäkter i relation till genomsnittlig låneportfölj.

Total energimängd, kWh/kvm Total energianvändning för fjärrvärme korrigerad med energi­index, fastighetsel och el för uppvärmning i förhållande till genomsnittlig total yta.

Hyresbortfall bostäder, kr/kvm Hyresbortfall på grund av vakanser och marknads­ rabatter för bostäder i förhållande till genomsnittlig bostadsyta.

Underhållskostnader, kr/kvm Underhållskostnader i förhållande till genomsnittlig total yta.

Hyresbortfall lokaler, kr/kvm Hyresbortfall på grund av vakanser och marknadsrabatter för lokaler i förhållande till genomsnittlig lokalyta.

Vakansgrad bostäder, % Antal outhyrda lägenheter i procent av antal uthyrnings­ bara lägenheter vid årets slut. Vakansgrad lokaler, % Outhyrd lokalyta i procent av uthyrningsbar lokalyta vid årets slut.

Familjebostäder årsredovisning 2016  29

Finasiella rapporter

Finansiella rapporter

30  Familjebostäder årsredovisning 2016

Finasiella rapporter

Resultaträkning, kkr NOT

2016

2015

Hyresintäkter

2

1 276 230

1 248 167

Förvaltningsintäkter

3

19 461

19 027

1 295 691

1 267 194

4, 5

-550 057

-529 028

5

-344 851

-335 462

-27 272

-25 036

373 511

377 668

Summa intäkter Kostnader i fastighetsförvaltningen Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsavgift/-skatt Driftöverskott Av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen

7

Bruttoresultat Centrala kostnader

-191 261

-214 041

182 250

163 627

5, 8, 9

-32 621

-28 141

Övriga rörelseintäkter

11

2 495

1 399

Övriga rörelsekostnader

12

-30 723

-137

6, 10

121 401

136 748

13

-77 448

-86 925

43 953

49 823

Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner

14

-40 901

33 906

Skatt på årets resultat

15

-557

-18 881

Årets resultat

16

2 495

64 848

Kommentarer till resultaträkningen Bruttohyran för bolagets lägenheter ökade med 19 mnkr till 1 202 (1 183) mnkr. Årets hyresförhandling gav ett ut­ fall på 0,5 % på helårsbasis. I övrigt är ökningen hänförbar till ny- och ombyggnadsprojekt, övriga standardhöjande åtgärder och förvärvade bostäder i samband med geografisk samordning. Hyresbortfallet för bostäder uppgick till totalt 25 (24) mnkr, vilket utgjorde 2,1 (2,0) % av bruttohy­ rorna. Hyresbortfallet för vakanta lägenheter var fortsatt mycket lågt. Hyresbortfallet för evakuerade lägenheter i samband med ombyggnationer och reparationer uppgick till 17 (15) mnkr. Ökningen beror på ökat antal evakue­ rade lägenheter i ombyggnadsprojekt. Rabatter och övriga avdrag uppgick till 8 (8) mnkr. Sammantaget ökade hyres­ intäkterna netto för bostäder till 1 177 (1 159) mnkr. Hyresintäkter för lokaler uppgick brutto till 74 (67) mnkr. Bolagets innehav av lokaler uppgick vid årsskiftet till 98 246 (88 219) kvm. Ökningen beror främst på tillkom­ mande fastigheter i geografisk samordning. Vid årsskiftet var 6,1 (6,6) % av lokalytan outhyrd. Genomsnittet under året uppgick till 5,8 (7,0) %. Hyresbortfallet för lokaler var totalt 5 (6) mnkr. Netto uppgick hyresintäkterna för lokaler till 69 (61) mnkr. Övriga hyresintäkter avser garage och parkeringsplatser. Hyresbortfallet uppgick till 3 (4) mnkr och gav hyresintäk­ ter netto om 30 (28) mnkr. Förvaltningsintäkterna uppgick till 19 (19) mnkr.

Bostäder, brutto Avgår, outhyrt Avgår, rabatter Avgår, evakuerade Bostäder, netto Lokaler, netto Övrigt, netto Summa hyresintäkter

2016 mnkr kr/kvm*

2015 mnkr kr/kvm*

1 202

1 052

1 183

1 036

-

-

-1

-1

-8

-7

-8

-7

-17

-15

-15

-13

1 177

1 030

1 159

1 015

69

725

61

687

30

24

28

23

1 276

1 031

1 248

1 014

Förvaltningsintäkter

19

16

19

16

SUMMA INTÄKTER

1 296

1 047

1 267

1 030

* Kr/kvm beräknade i relation till bostads- respektive lokalyta. Övriga intäkter och summor beräknas i relation till total uthyrningsbar yta.

Familjebostäder årsredovisning 2016  31

Finansiella rapporter

Driftkostnader Driftkostnaderna uppgick till 550 (529) mnkr. Totala kostnaderna för värme, el, vatten och avfall har ökat med 15 mnkr jämfört föregående år. Kostnaderna för värme har ökat med 12 mnkr, vilket beror på att 2016 har varit kallare än 2015. Vatten och avlopp samt avfall ökade sammanlagt med 3 mnkr, vilket beror på höjda taxor. Kost­ naderna för el var oförändrad. Totalt utgjorde kostnaderna för värme, el, vatten och avlopp samt avfall 43 (42) % av driftkostnaderna. Kostnaden för fastighetsskötsel ökade med 2 mnkr till 135 (133) mnkr. Kostnaden för reparationer har minskat med 1 mnkr till 40 mnkr. Reparationer utförs både av egen personal och av entreprenörer. 2016

2015

mnkr

kr/kvm

mnkr

129

105

117

El

26

21

26

22

Vatten och avlopp

49

39

47

38

Avfall

32

26

31

25

Delsumma

236

191

221

180

Fastighetsskötsel

135

109

133

108

40

32

41

34

102

82

98

79

37

30

36

29

550

444

529

430

Värme

Reparationer Driftadministration Övriga driftkostnader Summa

kr/kvm 95

Driftadministration avser administrations- och försälj­ ningskostnader för bolagets fyra distrikt samt centrala enheter som hänförs till löpande fastighetsförvaltning. Driftadministrationen ökade med 4 mnkr till 102 mnkr. Övriga driftkostnader innefattar huvudsakligen kostnader avseende försäkringsskador, bredbandstjänster, hyresgäst­ medel och kundförluster. Övriga driftkostnader uppgick till 37 (36) mnkr. Kostnaden för försäkringsskador främst beroende på bränder har ökat men detta vägs upp av lägre kostnader för Framtidens bredband. Underhållskostnader Underhållskostnaden uppgick till 345 (335) mnkr, vilket motsvarar 279 (273) kr/kvm. Underhållskostnaden utgörs av lägenhetsunderhåll, löpande och planerade underhåll­ såtgärder på fastigheterna samt kostnadsförd del av större ombyggnadsprojekt.

32  Familjebostäder årsredovisning 2016

Fastighetsavgift/-skatt Kostnaden för fastighetsavgift/-skatt var 27 (25) mnkr. Driftöverskottet Driftöverskottet uppgick till 374 (378) mnkr. Av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen Bolagets av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen uppgick till 191 (214) mnkr. Planenliga avskrivningar upp­ gick till 190 (191) mnkr. Nedskrivningar har gjorts med 2 (27) mnkr. Ingen återföring av nedskrivningar har skett. Centrala kostnader Centrala kostnader omfattar kostnader för styrelse, VD, strategisk ledningspersonal, revision, samt del av koncernge­ mensamma kostnader med mera. Kostnaderna uppgick till 33 (28) mnkr. Ökningen är främst hänförlig till högre koncerng­ emensamma kostnader. Övriga rörelseintäkter Övriga rörelseintäkter uppgick till 2 (1) mnkr och avser reavinst vid försäljning av fastigheter och inventarier samt återvunna kundfordringar. Övriga rörelsekostnader Övriga rörelsekostnader uppgick till 31 (0) mnkr. Beloppet är hänförligt till förluster vid försäljning av fastigheter i samband med geografisk samordning. Finansnetto Bolagets finansiella nettokostnad uppgick till 77 (87) mnkr. Jämfört med föregående år förbättrades finansnettot med 10 mnkr, varav lägre räntenivåer utgjorde 10 mnkr, högre aktiverade utgiftsräntor 3 mnkr och högre lånevoly­ mer -3 mnkr. Bokslutsdispositioner Årets bokslutsdispositioner avser upplösning av periodise­ ringsfond om 13 (5) mnkr, erhållet koncernbidrag om 79 (39) mnkr och lämnat koncernbidrag om -125 (-) mnkr samt överavskrivning på inventarier om -8 (-10) mnkr. Skatt på årets resultat Bolaget har i år en skattekostnad på 1 (19) mnkr. Kostnaden består av aktuell skatt på 0 (0) mnkr och uppskjuten skatt på 1 (19) mnkr. Årets resultat Familjebostäders resultat efter finansiella poster uppgick till 44 (50) mnkr. Redovisat resultat efter skatt och boksluts­ dispositioner blev 2 (65) mnkr.

Finansiella rapporter

Balansräkning, kkr NOT

2016-12-31

2015-12-31

17 18

2 154 3 189

55 2 180

5 343

2 235

5 554 339 73 664 5 350 306 807

5 343 317 75 712 5 553 272 083

5 940 160

5 696 665

4 501 140 4 063

119 140 4 102

Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Pågående immateriella anläggningstillgångar Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Övriga materiella anläggningstillgångar Pågående ny- och ombyggnationer

19 20 21 22

Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar

23 24 25

Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

26

Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank

8 704

4 361

5 954 207

5 703 261

2 632 1 705 24 736 2 333 5 082

3 301 40 273 25 399 3 085 10 357

36 488

82 415

1 693

1 056

38 181

83 471

5 992 388

5 786 732

Eget kapital, avsättningar och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fond för utvecklingsutgifter

27 500 50 000 3 350

27 500 50 000 -

Summa bundet eget kapital

80 850

77 500

1 547 725 2 495

1 517 081 64 848

Summa fritt eget kapital

1 550 220

1 581 929

Summa eget kapital

1 631 070

1 659 429

107 977

112 656

Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat

Obeskattade reserver

27

Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt

28

Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag

29, 30

205 531

205 008

205 531

205 008

3 135 000

3 335 000

3 135 000

3 335 000

130 299 589 125 4 043 189 343

95 804 185 083 4 306 189 446

912 810

474 639

Summa skulder

4 047 810

3 809 639

Summa eget kapital, avsättningar och skulder

5 992 388

5 786 732

Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder

29 31

Familjebostäder årsredovisning 2016  33

Finansiella rapporter

Kommentarer till balansräkningen Anläggningstillgångar Anläggningstillgångarna har totalt ökat med 251 mnkr till 5 954 (5 703) mnkr. De immateriella anläggningarna har ökat med 3 till 5 (2) mnkr, medan de materiella anläggningarna ökade med 243 mnkr till 5 940 (5 697) mnkr. Det bokförda värdet på bolagets förvaltningsfastigheter, inklusive pågående ny- och ombyggnationer, har ökat med 246 mnkr till 5 861 (5 615) mnkr. Förändringen består av investeringar, utrangering samt av- och nedskrivningar. Investeringar om 796 mnkr avser koncerninterna förvärv via geografisk samordning 301 mnkr, 268 mnkr ombygg­ nation, 227 mnkr nybyggnation inklusive markförvärv. Av- och nedskrivningar på fastigheterna har gjorts med 191 mnkr. Fastigheternas beräknade marknadsvärde var vid årsskiftet 20 214 (18 896) mnkr. Det bokförda värdet på inventarier har minskat med 2 till 73 mnkr. Årets investeringar uppgick till 12 mnkr. Övriga materiella anläggningstillgångar är 5 (6) mnkr. De finansiella anläggningstillgångarna har ökat med 5 mnkr till 9 (4) mnkr.

Eget kapital Vid slutet av året uppgick bolagets beskattade egna kapital till 1 631 (1 659) mnkr. Förändringen utgörs av årets resultat på 2 mnkr samt utdelning på -30 mnkr. Den synliga soliditeten uppgick till 28,6 (30,2) %.

Omsättningstillgångar De kortfristiga fordringarna uppgick vid årets slut till 38 (83) mnkr. Av dessa utgör fordringar hos koncernföretag 2 (40) mnkr. De likvida medlen är 2 (1) mnkr. Bolaget har vid årets utgång inga outnyttjade kreditlöften.

Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder uppgick till 913 (475) mnkr. Ökningen om 438 mnkr är främst hänförlig till skulder hos koncern­ företag.

Obeskattade reserver Obeskattade reserver har minskat med 5 mnkr till 108 (113) mnkr. Avsättning till avskrivning utöver plan uppgick till 8 (10) mnkr och förändring i periodiseringsfonden uppgick till -13 mnkr. Avsättningar Avsättningarna har ökat med 1 mnkr till 206 (205) mnkr. Förändringen utgörs av en ökning med 1 mnkr av upp­ skjuten skatt. Långfristiga skulder Den räntebärande långfristiga skulden har minskat med 200 mnkr till 3 135 (3 335) mnkr. Långfristiga skulden är i sin helhet koncernintern.

Förändringar i eget kapital, kkr Ingående balans 2015-01-01

AKTIEKAPITAL

BUNDNA RESERVER

FRITT EGET KAPITAL

SUMMA EGET KAPITAL

27 500

50 000

1 517 801

1 595 301

-720

-720

Utdelning

64 848

64 848

Utgående balans 2015-12-31

Årets resultat 27 500

50 000

1 581 929

1 659 429

Ingående balans 2016-01-01

27 500

50 000

1 581 929

1 659 429

3 350

-3 350

-

-30 854

-30 854

Avsättning till fond för utvecklingsutgifter Utdelning Årets resultat Utgående balans 2016-12-31

27 500

53 350

Aktiekapitalet utgörs av 27 500 aktier à nominellt 1 000 kr. Utdelning lämnades till moderbolaget i enlighet med principerna i not 1 och not 16

34  Familjebostäder årsredovisning 2016

2 495

2 495

1 550 220

1 631 070

Finansiella rapporter

Kassaflödesanalys, kkr NOT

2016

2015

121 401

136 748

220 124

214 112

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m m

34

Erhållen ränta Erlagd ränta

35

703

858

-78 669

-87 933

Erhållen utdelning Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital

36

Kassaflöde från den löpande verksamheten

2

2

1 683

-8 497

265 244

255 290

47 930

8 183

313 174

263 473

Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella anläggningstillgångar

-3 370

-911

-830

-875

Försäljning av finansiella anläggningstillgångar

-

-

Amortering av finansiella anläggningstillgångar

1 205

1 251

-796 661

-366 178

Investeringar i byggnader/markanläggningar/mark/nyanläggningar /byggnadsinventarier

35

Försäljningar av byggnader/markanläggningar/mark/nyanläggningar /byggnadsinventarier

339 435

-

Investeringar i andra anläggningstillgångar

-8 625

-12 353

Försäljning av andra anläggningstillgångar

840

411

-468 006

-378 655

Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändringar av långfristiga fordringar

-4 997

886

Upptagna lån

152 320

115 669

Utdelning

-30 854

-720

Koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde

39 000

-

155 469

115 835

637

653

1 056

403

Disponibla likvida medel Likvida medel vid årets början Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets slut Outnyttjade kreditavtal

Nettolåneskuld vid årets ingång Ökning/minskning av räntebärande låneskuld

653

1 693

1 056

37

Disponibla likvida medel Förändring av räntebärande nettolåneskuld

637

-

-

1 693

1 056

-3 506 503

-3 391 487

-152 320

-115 669

38

Minskning/ökning av likvida medel

637

653

Räntebärande nettolåneskuld

-3 658 186

-3 506 503

Kommentarer till kassaflödesanalysen Bolagets kassaflöde är 2 (1) mnkr. Den löpande verksamheten Rörelseresultatet, justerat för poster som inte ingår i kassa­ flödet, har förbättrats med 10 mnkr och uppgår till 265 (255) mnkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade med 50 mnkr till 313 (263) mnkr.

Investeringsverksamheten Bolagets investeringar netto uppgick till -468 (-379) mnkr. Investeringar brutto avser -227 (-145) mnkr nybyggnation inklusive markförvärv, -268 (-221) mnkr ombyggnation, -301 mnkr förvärv via geografisk samordning samt -11 (-13) mnkr övriga anläggningstillgångar. Amortering av finansiella anlägg­ ningstillgångar avser ombyggnadstillägg som avbetalas löpande. Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten har ökat med 39 mnkr och uppgår till 155 (116) mnkr.

Familjebostäder årsredovisning 2016  35

Noter

Noter NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Från och med 2014 upprättas årsredovisningen i enlighet med Års­ redovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). INTÄKTER Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket normalt sker på tillträdesdagen. Resultat från fastighetsförsäljningar redovisas bland övriga rörelseposter. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Utgifter för programvaror som utvecklats eller på ett omfattande sätt anpassats för bolagets räkning, balanseras som immateriell anläggningstillgång om de har troliga ekonomiska fördelar som efter ett år överstiger kostnaden. Programvaror av standardkaraktär kostnadsförs. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas när det är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan tillfaller bolaget. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, byggnadsinventarier, mark och markanläggningar. Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för akti­ veringar och uppskrivningar samt med avdrag för planenliga av­ skrivningar och nedskrivningar. Bolaget tillämpar komponentredovisning, vilket innebär att samtliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar delats upp på väsentliga komponenter. Tillkommande utgifter aktiveras om en komponent till väsentlig del byts ut. Även helt nya komponenter aktiveras. Vid byte av kom­ ponent görs en utrangering av eventuellt kvarvarande värde av den ersatta komponenten. Denna utrangeringskostnad redovisas i resultat­räkningen som avskrivning i fastighetsförvaltningen. Övriga tillkommande utgifter som inte innebär utbyte av kom­ ponent till väsentlig del redovisas som kostnad i den period de upp­ kommer som underhåll eller reparation. Kostnader för uttagande av pantbrev inräknas i anskaffnings­ värdet i den mån de bedöms ge ekonomisk nytta, i annat fall redo­ visas de som driftskostnader. Intäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. Samtliga bolagets fastigheter klassificeras som förvaltnings­ fastigheter. I samband med bokslutet görs en internvärdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betal­ ningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå, uthyrningsgrad med mera. Verkliga drift- och underhållskostnader har ersatts av nor­ maliserade kostnader för respektive fastighet. För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedöm­ da verkliga värdet görs en individuell prövning. Nedskrivning görs efter denna prövning med erforderligt belopp. Tidigare gjorda ned­ skrivningar prövas vid varje bokslutstillfälle. Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivningar över resultaträkningen. Ett representativt urval av bolagets fastigheter värderas årligen av externa värderingsinstitut för att kvalitetssäkra den interna vär­ deringsmodellen.

36  Familjebostäder årsredovisning 2016

PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER Pågående ny- och ombyggnationer värderas till direkta anskaff­ ningskostnader med tillägg för viss del av indirekta kostnader. Projekt som inte fullföljs kostnadsförs. En individuell värdering görs av varje projekt. Pågående projekt, som i kalkylen visar på ett nedskrivningsbehov vid färdigställandet, skrivs ned i takt med upp­ arbetade projektkostnader tills att nedskrivningen uppgår till skill­ naden mellan färdigställt projekt och bedömt marknadsvärde. INVENTARIER OCH ÖVRIGA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivning­ ar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjandeperioden. AVSKRIVNINGAR Avskrivningar sker linjärt över respektive komponents beräknade nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden kan variera från byggnad till byggnad till följd av olika materialval. Planenliga avskrivningar på byggnadens huvudkomponenter görs utifrån följande nyttjandeperioder: Stomme och grund

50 – 100 år

Klimatskal

30 – 50 år

Stammar

30 – 70 år

Installationer

15 – 30 år

Inredning

20 – 30 år

Övrig byggnad

20 – 40 år

Avskrivningar på övriga anläggningstillgångar baseras på anskaffningsvärdet. Planenliga avskrivningar på övriga anläggningstillgångar/ komponenter görs utifrån följande nyttjandeperioder: Markanläggningar

20 år

Byggnadsinventarier

20 år

Markinventarier Inventarier Övriga byggnader

20 år 3 – 10 år 20 – 50 år

Övriga materiella anläggningstillgångar

5 år

Immateriella anläggningstillgångar

5 år

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt an­ skaffningsvärde med beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov. Ombyggnadstillägg redovisas till anskaffningsvärde minskat med amorteringar enligt hyresavtalet. FORDRINGAR Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell pröv­ ning beräknas inflyta. LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel.

Noter

REDOVISNING AV INKOMSTSKATTER Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning. Periodens skattekostnad eller skatte­ intäkt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som medför eller reducerar skatt i framtiden. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resul­ tatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdrags­ gilla poster. Bolagets aktuella skatteskuld beräknas enligt de skatte­satser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas, i balans­ räkningen, för alla skattepliktiga temporära skillnader mellan bok­ förda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avse­ ende underskottsavdrag och samtliga temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framti­ da skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att kunna utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulder regleras. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen kan inklu­ dera likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskulder och upplåning. Dessa redovisas till de belopp varmed de beräknas in­ flyta respektive nominellt belopp. AVSÄTTNINGAR En avsättning är en skuld, som är oviss till belopp eller tidpunkt då den ska regleras. Redovisning sker när det finns ett legalt eller informellt åtagande till följd av en inträffad händelse, en tillförlit­ lig uppskattning av beloppet kan göras och det är troligt att ett utflöde av resurser kommer att ske. PENSIONER Förmåns- och avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas enligt hittillsvarande svensk redovisningspraxis som bygger på Trygg­ andelagen. Bolaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler, därmed anses samtliga pensionspremier kostnadsförda under den period de intjänats. LÅNEFINANSIERING Låneskulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde minskat med gjorda amorteringar. Låneutgifter periodiseras och resultat­förs över löptiden. Resultateffekt som uppstår vid för­ tidsinlösen av lån periodiseras över kvarstående löptid på de ursprungliga lånen. Vid en väsentligt förändrad finansiering kan effekten kostnadsföras direkt. Låneutgifter under byggnadstiden för projekt och nyanlägg­ ning som tar betydande tid att färdigställa aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för fastigheten. Vid beräkning av låne­ utgifter som ska aktiveras har den genomsnittliga finansierings­ kostnaden använts.

LEASING Leasegivare Bolagets hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt. Intäkter från operationella leasingkontrakt redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. Leasetagare Bolaget har ingått vissa finansiella leasingkontrakt som avser bilar och kontorsmaskiner. Dessa är av mindre värde och påverkar inte bolagets resultat eller ställning och redovisas därför som operatio­ nella leasingkontrakt. OFFENTLIGA BIDRAG Offentlliga bidrag relaterade till tillgångar redovisas som en reduk­ tion av tillgångens anskaffningsvärde. Om bolaget erhåller offent­ liga bidrag i form av investeringsbidrag vid ny- och ombyggnation redovisas dessa under separat rubrik i resultaträkningen. AKTIEÄGARTILLSKOTT OCH KONCERNBIDRAG Aktieägartillskott är aktieägartransaktioner och redovisas som en kapitalöverföring, det vill säga som en ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag redovisas i resultaträkningen som en bokslutsdis­ position. KASSAFLÖDESANALYS Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden från den löpande verksamheten. VERKSAMHETSOMRÅDEN OCH GEOGRAFISKA OMRÅDEN Bolaget bedriver sin verksamhet inom Göteborgs stad med kunder inom samma geografiska område. Verksamheten omfattar uthyr­ ning och förvaltning av fastigheter. Bolagets primära segment är det som redovisats i resultat- och balansräkningen. Någon sekun­ där indelningsgrund har inte bedömts vara aktuell.

NOT 2 HYRESINTÄKTER 2016

2015

1 177 252

1 159 345

Lokaler

68 841

60 883

Övriga hyresintäkter

30 137

27 939

1 276 230

1 248 167

Bostäder

Summa hyresintäkter

Bolagets kontraktsportfölj består till största delen av lägenhetskon­ trakt som normalt löper med en uppsägningstid om tre månader. Lokalkontrakt tecknas normalt på 1-5 år, med en uppsägningstid om vanligtvis 6-12 månader. Övriga hyresintäkter avser till största delen uthyrning av parkeringsplatser och garage. Dessa kontrakt har normalt samma uppsägningstid som ett lägenhetskontrakt. De framtida icke uppsägningsbara leasingavgifterna för lokaler, i nominella värden, framgår av nedanstående tabell: 2016

2015

Inom ett år

23 526

20 189

Mellan 1-5 år

52 674

40 565

Över 5 år

959

1 255

SUMMA

77 159

62 009

Familjebostäder årsredovisning 2016  37

Noter

Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare:

NOT 3 FÖRVALTNINGSINTÄKTER

Ersättning från hyresgäster Förvaltningsuppdrag Parkeringsintäkter

2016

2015

58

59

178

176

40

40

Grundlön/arvode

1 264

1 247

Övriga förmåner

33

26

380

373

Grundlön/arvode

6 433

5 906

Övriga förmåner

169

130

Pensionskostnad

1 373

1 392

TOTALT

9 928

9 349

2016

2015

Styrelseordförande:

3 126

3 043

Grundlön/arvode

409

18

Övriga styrelseledamöter:

-

-

Övriga förvaltningsintäkter

15 926

15 966

Styrelsesuppleanter:

Summa förvaltningsintäkter

19 461

19 027

Grundlön/arvode

Grundlön/arvode

VD:

Övriga förvaltningsintäkter utgörs till övervägande del av intäkter härnförliga till Framtidens Bredband

Pensionskostnad

NOT 4 DRIFTKOSTNADER

Värme

Övriga ledande befattningshavare: 2016

2015

-129 518

-117 190

El

-26 083

-26 450

Vatten och avlopp

-48 528

-46 846

Avfall Fastighetsskötsel Reparationer Driftadministration Övriga driftkostnader Summa driftkostnader

-32 064

-31 029

-135 346

-132 491

-40 149

-41 305

-101 596

-97 728

-36 774

-35 989

-550 058

-529 028

2016

2015

NOT 5 PERSONAL

Löner och ersättningar: Styrelse och VD

-1 540

-1 522

Övriga anställda

-96 382

-96 590

Summa löner och ersättningar

-97 922

-98112

Pensionskostnader:

Övriga förmåner avser kostförmån. Bolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Övriga ledande befattningshavare uppgick vid årsskiftet till 8 (8) personer. Pensioner VD har en premiebestämd tjänstepension på 30 % av ordinarie lön. För övriga befattningshavare tillämpas de pensionsvillkor som regleras i centrala kollektiv­ avtal mellan arbetsmarknadens parter. Avgångsvederlag Med VD har avtal träffats om en ömsesidig uppsägningstid på sex månader. Sker uppsägning från arbetsgivarens sida utgår utöver lön under uppsägningstid ett avgångsvederlag på 18 månadslöner. Vederlaget skall samordnas och av­ räknas mot annan inkomst. Detta följer Göteborgs Stads generella avtal för verkställande direktörer. Med övriga ledande befattningshavare inom bolaget gäller uppsägningstider enligt centrala kollektivavtal.

Styrelse och VD

-391

-397

Övriga anställda

-8 739

-8 861

MEDELTAL ANSTÄLLDA OCH KÖNSFÖRDELNING

Summa pensionskostnader

-9 130

-9258

Medelantal anställda

Övriga sociala kostnader

-33 155

-32 706

Övriga personalkostnader

-8 507

-7 277

-148 714

-147 353

Summa personalkostnader Inga tantiem eller liknande har lämnats.

PRINCIPER FÖR ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH VD. Till styrelsens ordförande, ledamöter och suppleanter utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller ej styrelse­ arvode. Ersättning till verkställande direktören utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som del av den totala ersättningen. Ersättningen till verkställande direktören beslutas av moderbolagets VD i samråd med Göteborgs Stad.

38  Familjebostäder årsredovisning 2016

2016

Kvinnor Män

Företagsledningens könsfördelning 2016, antal

Män

2015

99

97

145

153

244

250

Kvinnor

Totalt

Styrelse, inklusive suppleanter

5

5

10

VD, övriga befattningshavare

5

4

9

Företagsledningens könsfördelning 2015, antal

Män

Kvinnor

Totalt

Styrelse, inklusive suppleanter

5

5

10

VD, övriga befattningshavare

6

3

9

11

8

19

Noter

NOT 6 UPPLYSNING OM NÄRSTÅENDE OCH KONCERNINTERNA TRANSAKTIONER

NOT 8 ARVODE TILL VALD REVISIONSBYRÅ

Moderbolag i den närmast överordnade koncern där Familjebostäder i Göteborg AB är dotterbolag och koncernredovisning upprättats, är Förvaltnings AB Framti­ den, org.nr 556012-6012 med säte i Göteborg. Bolaget står under bestämmande inflytande från moderbolaget och från moderbolagets ägare Göteborgs Stadshus AB samt dess ägare, Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver vad som anges i not 5, ersättning till styrelse, VD och övrig personal, har inte förekommit.

Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB Revisionsuppdrag

2016

2015

-366

-353

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget

-

-

Skatterådgivning

-

-

Övriga tjänster

-

-

-366

-353

Summa arvode till vald revisionsbyrå

Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått till lekmanna­ revisorer samt deras biträde med 267 (250) kkr.

Intäkter från och kostnader till andra koncernföretag, % 2016

2015

Bolag inom Framtidenkoncernen

0,0 %

0,0 %

Göteborgs Stads nämnder och bolag, exklusive Framtidenkoncernen

4,2 %

3,8 %

NOT 9 CENTRALA KOSTNADER

Andel av totala hyres- och förvaltningsintäkter:

Andel av totala kostnader i rörelseverksamhet exklusive fastighetsskatt, av- och nedskrivningar: Bolag inom Framtidenkoncernen Göteborgs Stads nämnder och bolag, exklusive Framtidenkoncernen

2,7%

3,0 %

25,4 %

24,9 %

99,8 %

99,7 %

Vid köp av och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med extern part. Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde.

Övriga centrala kostnader

-22 800

-18 057

-32 621

-28 141

NOT 10 OPERATIONELLA LEASINGAVTAL Leasetagare Framtida minimileaseavgifter som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: 2016

2015

Förfaller till betalning inom ett år

6 103

5 870

Förfaller till betalning senare än ett men inom 5 år

6 826

9 902

Över 5 år

NOT 7 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR SAMT ÅTERFÖRINGAR Planenliga avskrivningar och utrangerings­förluster i samband med komponentbyte i fastighetsförvaltningen 2016 Markanläggningar Byggnader

2015 -10 084

Summa centrala kostnader

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter

Immateriella anläggningstillgångar

2016 -9 821

Centrala kostnader avser bolagets ledningsfunktioner samt vissa övergripande funktioner.

Andel av kostnader i finansnetto: Bolag inom Framtidenkoncernen

Koncerngemensamma kostnader

2015

-262

-346

-15 253

-15 615

-

-

6 250

6 368

I bolagets redovisning utgörs den operationella leasingen av hyrda lokaler. Loka­ lerna är indexreglerade baserat på utvecklingen av KPI. De har normalt en löptid på tre år med tre års förlängning om de inte sägs upp. Uppgifterna i denna not inkluderar även finansiella leasingavtal, vilka redovisas som operationella. Dessa avser bilar och kontorsmaskiner. Kontorsmaskiner leasas normalt på tre år och bilar på fem år.

NOT 11 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER

-158 137

-160 618

Bredband

-5 328

-5 146

Inventarier

-10 126

-8 692

-467

-273

Realisationsvinst vid fastighetsförsäljning

1 292

-

-189 573

-190 690

Realisationsvinst vid inventarieförsäljning

569

411

2016

2015

Återvunna fordringar

624

856

-596

-27 000

Övriga rörelseintäkter

10

132

-91

-

2 495

1399

Övriga anläggningstillgångar Summa Nedskrivningar i fastighetsförvaltningen Pågående nyanläggning Mark Byggnader

-1 001

-

Summa

-1 688

-27 000

Återföring nedskrivningar i fastighetsförvaltningen

2016

Summa övriga rörelseintäkter

2015

NOT 12 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER

2016

2015

2016

2015

Mark

-

-

Realisationsförlust vid fastighetsförsäljning

-30 712

-137

Markanläggning

-

179

Realisationsförlust vid inventarieförsäljning

-11

-

-30 723

-137

Byggnader

-

3 470

Summa övriga rörelsekostnader

3 649 Summa av- och nedskrivningar I fastighetsförvaltningen

-191 261

-214 041

Familjebostäder årsredovisning 2016  39

Noter

NOT 13 FINANSNETTO 2016

2015

Finansiella poster hänförbara till företagets tillgångar Resultat från övriga värdepapper: Utdelning

2

2

703 705

858 860

-81 460

-88 420

-1 884

-1 872

Övriga ränteintäkter och liknande, övriga: Räntor Finansiella poster hänförbara till företagets skulder Räntekostnader och liknande resultatposter, koncernföretag: Räntekostnader Övrigt

NOT 16 UTDELNING ENLIGT LAGEN OM ALLMÄNNYTTIGA KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG Utdelning från allmännyttiga bostadsaktiebolag får som högst uppgå till 1,34 % av kontant tillskjutet aktiekapital. Utdelningstaket beräknas som den genomsnitt­ liga statslåneräntan 2016 plus en procentenhet. Utdelningen får dock inte över­ stiga hälften av företagets resultat för räkenskapsåret 2016. Begränsningen regle­ ras i 3 § Lag (2010:879) om kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag. På årsstämman 2017-03-07 kommer en utdelning avseende 2016 att föreslås om 368 kkr, vilket motsvarar 1,34 % av aktiekapitalet 27 500 kkr. Utdelning avseende 2015 uppgick till 434 kkr.

NOT 17 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2016-12-31

2015-12-31

Räntekostnader och liknande

Ingående anskaffningsvärden

9 834

resultatposter, övriga:

Omklassificering

2 361

-

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

12 195

9 834

-9 779

-9 433

Aktiverad ränta Övrigt FINANSNETTO

5 756

3 086

-565

-579

-78 153

-87 785

Ingående avskrivningar

-77 448

-86 925

Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

Räntesatsen som använts under året avseende aktiverad ränta uppgår till 2,3 (2,6) %.

NOT 14 BOKSLUTSDISPOSITIONER 2015

Upplösning av periodiseringsfond

12 890

5 051

Avskrivningar utöver plan

-8 211

-10 145

Erhållet koncernbidrag

79 000

39 000

Lämnade koncernbidrag

-124 582

-

Summa bokslutsdispositioner

-40 903

33 906

NOT 15 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 2016

2015

-34

-157

temporära skillnader

-523

-18 724

Summa skatt på årets resultat

-557

-18 881

83 729

-671

-18 420

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader

-67

-149

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond

-72

-108

Summa skatt på årets resultat

40  Familjebostäder årsredovisning 2016

2 154

55

NOT 18 PÅGÅENDE IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2016-12-31

2015-12-31

Ingående nedlagda kostnader

2 180

1 269

Under året nedlagda kostnader

3 370

911

Omklassificering

-2 361

-

Utgående nedlagda kostnader

3 189

2 180

2016

2015

18 895 866

16 972 017

795 430

356 615

Marknadsvärde Ingående värde Investeringar Försäljningar/ utrangering

3 052

Skatteeffekt av intäkter och kostnader som inte ingår i bokfört resultat

-9 779

NOT 19 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Skillnaden mellan bolagets redovisade skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats består av följande komponenter:

Skatt enligt aktuell skattesats, 22 (22) %

-346

-10 041

De immateriella anläggningstillgångarna avser ett koncerngemensamt fastighetssystem samt intranät.

Uppskjuten skatt avseende

Redovisat resultat före skatt

-262

Posterna avser i sin helhet programvara. 2016

Följande komponenter ingår i bolagets skattekostnad: Aktuell skattekostnad

9 834

253

-204

-557

-18 881

-372 206

-6 104

Övrig värdeökning  

894 545

1 573 338

Utgående värde

20 213 635

18 895 866

Vid varje årsskifte och per den sista juni internvärderas koncernens fastighetsbe­ stånd och varje fastighet åsätts ett marknadsvärde. Värdena beräknas genom en intern värderingsmodell som ska spegla mest sannolikt pris vid en försäljning på den öppna marknaden. Ett representativt urval av bolagets fastigheter värderas årligen av externa värderingsinstitut. Den interna värderingsmodellen är en avkastningsbaserad metod som bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. I kassaflödet ingår kontrakterade intäkter och kost­ nader såsom hyror minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt och en schabloni­ serad drift och schabloniserat underhåll. För utveckling av driftnettot under kal­ kylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För kalkylperiodens sista år beräknas ett restvärde, vilket motsvarar ett bedömt marknadsvärde vid denna tidpunkt. Driftnettot och restvärdet uttrycks i nominella termer och diskonteras med en kalkylränta som är baserad på marknadens direktavkastningskrav.

Noter

Drift- och underhållskostnader baseras i modellen på ett standardkostnadssystem där kostnaderna är ålders- och lägesberoende och uppgår för bolagets bostäder till 380 – 510 (375 - 500) kr/kvm och för lokaler till 283 – 413 (279 – 404) kr/kvm. Avkastningskravet för bolagets fastigheter varierade mellan 2,5 (2,5) % pro­ cent i läge A1 och 5,3 (5,75) % i läge C3. För andra ytor än bostadsytor variera­ de avkastningskravet mellan 5,80 (5,8) % i läge A1 och 9,30 (9,30) % i läge C3. Marknadsvärde på pantsatta fastigheter uppgår till 1 273 (1 567) mnkr.

Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar

2015-12-31

MARK Ingående anskaffningsvärden

586 965

586 765

Årets anskaffningar

172 035

200

Försäljning

-22 582

-

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

736 418

586 965

-42

-42

Årets nedskrivningar

-91

-

-133

-42

Ingående uppskrivningar

149 864

149 864

Försäljning/Utrangering

-1 462

Utgående ackumulerade nedskrivningar

Utgående ackumulerade uppskrivningar mark Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde mark

148 402

149 864

884 687

736 787

6 825 249

4 286 027

Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljning/Utrangering Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar

332 073 178

-11 930

-

17 152

13 351

337 473

332 073

-1 273

-1 452

Årets nedskrivningar

-

Årets återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående avskrivningar Försäljningar / Utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde markanläggning

318 722

179 -1 273

-1 273

-162 929

-147 314

7 592

-

-15 253

-15 615

-170 590

165 610

-162 929

6 344 847 -10 428

363 117

558 588

6 955 886

6 893 007

Ingående nedskrivningar

-6 954

-10 424

Årets nedskrivningar

-1 001

-

-

3 470

-7 955

-6 954

-2 907 298

-2 763 601

167 230

4 434

Omklassificeringar

Årets återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående avskrivningar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

-277

-391

-147 950

-147 740

-2 888 295

-2 907 298 380 653

Ingående uppskrivningar

373 742

Försäljning/Utrangering

-5 169

-

Årets avskrivningar

-6 835

-6 911

361 738

373 742

4 421 374

4 352 497

9 690 590

7 790 399

34 420

31 792

104 963

102 204

Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde byggnader

MARKANLÄGGNINGAR

6 893 007 -505 886

Försäljning/ Utrangeringar

Försäljning/ Utrangeringar Ingående nedskrivningar

2015-12-31

205 648

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2016-12-31

2016-12-31 BYGGNADER

Aktiverad ränta ingår med BYGGNADSINVENTARIER Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar / Utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar / Utrangeringar Omklassificeringar

366

199

-

-137

1 191

2 697

106 520

104 963

-18 801

-13 682

-

27

277

-

-5 328

-5 146

Utgående ackumulerade avskrivningar

-23 852

-18 801

Utgående planenligt restvärde

82 668

86 162

5 554 339 16 515 839

5 343 317 12 076 426

Årets avskrivningar

Utgående planenligt restvärde förvaltnings­ fastigheter Taxeringsvärde mark och byggnader

167 871

Avskrivningar sker löpande på anskaffningsvärde reducerat med ackumulerade nedskrivningar. Ackumulerade nedskrivningar utgör nedskrivningar brutto före avskrivning. Återstående ackumulerade nedskrivningar efter avskrivningar uppgår till -7 320 (-6 380) tkr. Eftersom ägandet ännu inte övergått i samband med den geografiska samord­ ningen koncernen genomförde under 2016 ingår det i taxeringsvärdet för mark och byggnad ett taxeringsvärde på 800 798 tkr på köpta fastigheter där bolaget ännu inte är lagfaren ägaren. Det finns också, i samband med den geografiska samordningen, sålda fastigheter med ett taxeringsvärde på 683 438 tkr där bolagen fortfarande är lagfaren ägare.

Familjebostäder årsredovisning 2016  41

Noter

NOT 20 INVENTARIER

NOT 23 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAMT STYRDA FÖRETAG 2016-12-31

2015-12-31

154 329

148 217

2016

2015

8 593

7 869

Ingående ackumulerade anskaffningsvärden

2 949

2 959

-18 124

-2 479

Årets anskaffning

4 382

-

-248

722

-

-10

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

144 550

154 329

Ingående avskrivningar

-78 617

-72 449

Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificering

Försäljning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade nedskrivningar Försäljning

Försäljningar/utrangeringar

17 841

2 479

Årets avskrivningar

-10 126

-8 692

16

45

Utgående ackumulerade avskrivningar

Omklassificering

-70 886

-78 617

Utgående planenligt restvärde

73 664

75 712

NOT 21 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Ingående anskaffningsvärden

2015-12-31

43 595

39 833

Årets anskaffningar Försäljningar/ Utrangeringar Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar

32

198

-2 433

-

248

3 564

41 442

43 595

-38 042

-37 769

2 433

-

Omklassificering Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

-16 -467

-273

-36 092

-38 042

5 350

5 553

2016-12-31

2015-12-31

Ingående anskaffningsvärde

299 083

518 264

Under året nedlagda kostnader

418 353

360 250

Omklassificering

-383 033

-579 431

Utgående anskaffningsvärde pågående ny- och ombyggnation

334 403

299 083

Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde pågående ny- och ombyggnation Aktiverad ränta ingår med

42  Familjebostäder årsredovisning 2016

-

10

-2 830

-2 830

Utgående planenligt restvärde

4 501

119

Intresse­företag

Boplats i Göteborg AB

Organisationsnr Antal andelar / aktier Kapitalandel

556467-7390

717917-1355

70 10

1 63

490 49

1 56

70

4 382

49

0

4 358

-

111

4 294

438

-

0

100

Eget Kapital Årets resultat

Berguvens Gärdsås Samfällig- Utvecklings AB hetsför.

-27 000

-

-596

-27 000

-27 596

-27 000

306 807

272 083

4 336

1 208

Gärdsås Torg KB

556599-9694 969673-5233

Samtliga intresseföretag och gemensamt styrda företag har sitt säte i Göteborg. Siffror hämtade från senaste tillgängliga årsredovisningar vilket är 2015.

NOT 24 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 2016-12-31

2015-12-31

Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

1 269

1 269

1 269

1 269

Ingående nedskrivningar

-1 129

-1 129

Utgående ackumulerade nedskrivningar

-1 129

-1 129

140

140

Utgående planenligt restvärde

NOT 22 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER

2 949 -2 840

Utgående ackumulerade nedskrivningar

Bokförtvärde

2016-12-31

7 331 -2 830

Andra långfristiga värdepapper består av andelar i bostadsrättsföreningar och värmedistributionsföreningar samt aktier i SABO Byggnadsförsäkring AB.

NOT 25 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 2016-12-31

2015-12-31

Ingående anskaffningsvärde

4 102

5 341

Inköp/nyutlåning

1 481

875

Omklassificering

-279

-863

-1 241

-1 251

Amorteringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde

4 063

4 102

Utgående bokfört värde

4 063

4 102

Hyresgästanpassningar av lokaler ingår med 1 148 (1 802) kkr. Övriga poster är lån till samfällighetsförening avseende vår andel av föreningens anläggningar.

Noter

NOT 26 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

NOT 30 LÅNGFRISTIGA SKULDERS FÖRFALLOTIDER

2016-12-31 Upplupna ränteintäkter

391

953

Förutbetalda hyreskostnader

235

947

Förutbetalda IT-licenser

452

671

-

3 406

Övriga poster

4 004

4 380

Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

5 082

10 357

Upplupna förvaltningsintäkter

1–5 år

2015-12-31

NOT 27 OBESKATTADE RESERVER

Låneskulder Skulder till koncernföretag Summa Långfristiga skulder

Senare än 5 år

500 000

2 830 000

500 000

2 830 000

NOT 31 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2016-12-31

2015-12-31

Upplupna räntekostnader

30

112

Upplupna sociala avgifter

5 838

5 235

Upplupna personalkostnader

9 327

8 972

2016-12-31

2015-12-31

Upplupna kostnader underhåll

14 750

28 400

Periodiseringsfond, inkomstår 2010

-

12 890

Periodiseringsfond, inkomstår 2011

8 761

8 761

Upplupna kostnader el, värme, vatten och renhållning Förutbetalda hyresintäkter

31 095 108 067

28 878 102 028

20 236

15 821

189 343

189 446

Periodiseringsfond, inkomstår 2012

18 197

18 197

Periodiseringsfond, inkomstår 2013

16 160

16 160

Periodiseringsfond, inkomstår 2014

14 100

14 100

Ackumulerade avskrivningar utöver plan

50 759

42 548

107 977

112 656

Summa obeskattade reserver

Övriga poster Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Upplupna personalkostnader innehåller bland annat semesterlöneskuld och löneskatt.

NOT 32 STÄLLDA SÄKERHETER

NOT 28 AVSÄTTNING FÖR UPPSKJUTEN SKATT Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar avseende följande poster:

Fastighetsinteckningar ställda till förmån för moderbolaget

2016-12-31

2015-12-31

205 699

205 070

79

185

-247

-247

205 531

205 008

Säkerheter i eget förvar

2016-12-31

2015-12-31

400 119

500 119

4 771 107

4 671 107

Uppskjutna skatteskulder Förvaltningsfastigheter Finansiella instrument

NOT 33 EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2016-12-31

2015-12-31

Ansvarsförbindelse, Fastigo

1 922

1 858

Uppskov stämpelskatt vid fastighetsförvärv.

7 812

7 812

Summa Eventualförpliktelser

9 734

9 670

Uppskjutna skattefordringar Övriga temporära skillnader Summa uppskjutna skatteskulder, netto

NOT 29 LÅNESKULDER Räntebärande skulder

Nominellt Värde 2016

Marknadsvärde 2016

Nominellt Värde 2015

Marknadsvärde 2015

Skulder till koncernföretag

3 659 879

3 660 214

3 511 471

3 912 179

Bolagets räntebärande skulder till koncernföretag utgörs av lån från moderbolaget. All ny upplåning sker via moderbolaget. Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal.

Familjebostäder årsredovisning 2016  43

Noter

NOT 34 JUSTERING M M FÖR POSTER SOM EJ INGÅR I KASSAFLÖDET

Av- och nedskrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Återföring nedskrivning Realisationsförlust/vinst vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Övrigt Summa justering m m för poster som ej ingår i kassaflödet

NOT 38 NETTOLÅNESKULD

2016

2015

189 573

190 690

1 688

27 000

-

-3 649

28 863

-274

-

345

220 124

214 112

2016

2015

-78 669

-87 933

Nettolåneskulden består av räntebärande låneskulder, inklusive koncernkonto, med avdrag för likvida medel.

NOT 39 FINANSIELL RISKHANTERING All finansiell verksamhet och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget under Förvaltnings AB Framtidens finansiella anvisningar som är upprättade inom ramen för Göteborgs Stads finanspolicy och finansiella riktlinjer. De koncerngemensamma anvisningarna fastställer befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens finansiella till­ gångar och skulder och finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, valutarisk, likviditets- och refinansieringsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens likviditets- och finansieringsbehov samordnas av moderbolaget och tryggas av Göteborgs Stad. För närmare beskrivning av de finansiella riskerna se Förvaltnings AB Framtidens årsredovisning.

NOT 35 ERLAGD RÄNTA NOT 40 RESULTATDISPOSITION Erlagd ränta, löpande verksamhet Aktiverad ränta, investeringsverksamhet Summa erlagd ränta

-5 756

-3 086

-84 425

-91 019

Förslag på resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står (kronor): Ingående balanserade vinstmedel Avsättning till fond för utvecklingsavgifter

NOT 36 KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL 2016

2015

7 661

10 817

Minskning/ökning av rörelseskulder

40 269

-2 634

Summa kassaflöde från förändring i rörelsekapital

47 930

8 183

Ökning/minskning av kortfristiga fordringar

Årets resultat Summa Styrelsen och VD föreslår att ovanstående medel disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare (2 254 kr/aktie) Avsättning till fond för utvecklingsavgifter I ny räkning balanseras Summa

1 551 073 839 -3 350 000 2 495 322 1 550 219 161

61 988 000 -3 350 000 1 491 581 161 1 550 219 161

NOT 37 OUTNYTTJADE KREDITAVTAL NOT 41 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN All ny upplåning sker via moderbolaget. Koncernens finansieringsbehov tryggas av Göteborgs Stad.

44  Familjebostäder årsredovisning 2016

Inga väsentliga händelser har inträffat, utöver den ordinarie verksamheten, efter räkenskapsårets utgång. De finansiella rapporterna undertecknades den 9 februari 2017 och kommer att framläggas på ordinarie årsstämma den 7 mars 2017.

Noter

Göteborg den 9 februari 2017

Helén Ohlsson

Kristina Holmgren

Per-Henrik Hartmann

ordförande

andre vice ordförande

verkställande direktör

Amanda Kappelmark

Lars Lorentzon

Morgan Bodin

vice ordförande

Carina Dahlström

Anders Karlsson

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 9 februari 2017 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Karin Olsson auktoriserad revisor

Vår granskningsrapport har lämnats den 9 februari 2017

Annika Hofmann

Torbjörn Rigemar

av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

Familjebostäder årsredovisning 2016  45

Revisionsberättelse

Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Familjebostäder i Göteborg AB, org.nr 556114-3941

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Famil­ jebostäder i Göteborg Aktiebolag för år 2016. Bolagets årsredovisning ingår på sidorna 23-45 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentli­ ga avseenden rättvisande bild av Familjebostäder i Göteborg Aktiebolags finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat­räkningen och balansräkningen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Famil­ jebostäder i Göteborg Aktiebolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och återfinns på sidorna 2-22 och 48-59. Det är styrelsen och den verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk­ ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa­ tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och den verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och den verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och den verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några

46  Familjebostäder årsredovisning 2016

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig­ heter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och den verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och den verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk­ samheten eller inte har något realistiskt alternativ än att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisions­ berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig­ het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen finns på Revisorsnämndens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/rn/showdocument/do­ cuments/rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning för Familjebostäder i Göteborg Aktiebolag för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten en­ ligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Familjebostäder i Göteborg Aktiebolag enligt god revisors­ sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­ liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Granskningsrapport

Styrelsens och den verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf­ fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital, konsolideringsbehov, likvi­ ditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organi­ sation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens­ stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller den verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisnings­ lagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie­ bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings­ skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltning­ en finns på Revisorsnämndens webbplats: www.revisorsinspektionen. se/rn/showdocument/documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Göteborg den 9 februari 2017 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Karin Olsson, Auktoriserad revisor

Granskningsrapport för år 2016 Till årsstämman i Familjebostäder i Göteborg AB, org.nr. 556114-3941 Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom Vi, av fullmäktige i Göteborgs Stad utsedda lekmannarevisorer, har granskat Familjebostäder i Göteborg AB:s verksamhet under år 2016. Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och föreskrifter, bolagsordning samt ägardirektiv.

utförd granskning har överlämnats till bolagets styrelse och verkställan­ de direktör i en granskningsredogörelse. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för vår bedömning.

Vårt ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsstäl­ lande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, god revisionssed i kommunal verksamhet och med beaktande av de be­ slut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. En sammanfattning av

Vi har i granskningen inte gjort några iakttagelser som visar att bolagets verksamhet inte har bedrivits i enlighet med ändamålet i bolagsordning och ägardirektiv. Vi bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt och att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.

Göteborg den 9 februari 2017 Annika Hofmann av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

Torbjörn Rigemar av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

Familjebostäder årsredovisning 2016  47

Styrelse och ledning

Styrelse ordinarie ledamöter

Helén Ohlsson (MP) Ordförande Ledamot sedan 2015.

Kristina Holmgren (M) Andre vice ordförande. Ledamot sedan 2011.

Amanda Kappelmark (V) Vice ordförande, Ledamot sedan 2015.

Lars Lorentzon (M) Ledamot sedan 2015

Morgan Bodin (S) Ledamot sedan 2013. Suppleant 2011-2013.

Carina Dahlström (S) Ledamot sedan 2011.

Anders Karlsson (L) Ledamot sedan 2015.

Staffan Sjöberg (M) Suppleant sedan 2015.

Ulla-Karin Näslund (S) Suppleant sedan 2016.

Suppleanter

Thomas Edin (S) Suppleant sedan 2015

48  Familjebostäder årsredovisning 2016

Styrelse och ledning

Arbetstagarrepresentanter

Camilla Claesson Fastighetsanställdas förbund

Viveca Bertelsen Akademikerföreningen

REVISORER

LEDNING

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Karin Olsson Auktoriserad revisor. Revisor sedan 2009.

Per-Henrik Hartmann VD, anställd 2012

Torbjörn Rigemar (s) Lekmannarevisor sedan 2007. Annika Hofmann (M) Lekmannarevisor sedan 2015.

REVISORSUPPLEANTER Lars-Ola Dahlqvist (S) Suppleant sedan 2015. Jan Lindblom (M) Suppleant sedan 2015.

Anna Norlander Unionen

Ulf Berglund Ekonomichef, anställd 2004 Ann-Catrin Skeppstedt HR-chef, anställd 2007 Katrin Amgarth Marknadschef, anställd 2001 Sara Hamon Tf. Utvecklingschef fastighet anställd 2007 Thomas Samuelsson Distriktschef Kungsladugård/ Skärgården, anställd 1990 Tf. Distriktschef Nordost Robert Jademyr Distriktschef Majorna/Hisingen, anställd 2008 Eva Paulsson Distriktschef Väster/Centrum anställd 2015

Familjebostäder årsredovisning 2016  49

Fastighetsförteckning

Fastighetsförteckning Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

ANGERED Hjällbo 24:1

Hjällbogärdet 1-2

1986

0

0

1 077

3 101

Hjällbo 24:2

Hjällbogärdet 3-13, 31-33

1988

98

7 330

456

49 759

6 725

869

Hjällbo 24:3

Hjällbogärdet 14-30

1984

127

9 600

430

63 754

8 530

864

Hjällbo 25:1

Eriksbo Västergärde 2-14

1983

103

7 430

557

50 600

6 966

879

Hjällbo 25:2

Eriksbo Västergärde 15-24

1985

76

6 203

36

40 000

5 313

850

Hjällbo 25:3

Eriksbo Västergärde 25-34

1984

84

6 286

36

40 200

5 492

866

Hjällbo 25:5

Eriksbo Östergärde 1-20

1984

155

10 808

816

72 849

9 999

878

Hjällbo 25:6

Eriksbo Östergärde 21-43

1984

199

14 267

80

91 000

12 611

877

2 038

1 931

Parkeringsfastigheter ANGERED TOTALT

842

61 924

3 488

413 301

ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO Järnbrott 63:5

Bankogatan 3-5

1954

65

3 927

0

45 400

4 286

1 080

Järnbrott 65:1

Dollargatan 2-10

1952

30

1 788

105

21 360

2 024

1 053

Järnbrott 66:1

Riksdalersgatan 7-21

1953

54

3 146

633

41 220

4 190

1 072

Järnbrott 67:1

Riksdalersgatan 1-5

1953

50

2 710

111

32 751

3 059

1 083

Järnbrott 67:2

Sterlingsgatan 2-10

1977

42

2 508

93

29 909

2 746

1 038

Järnbrott 68:3

Örtugsgatan 1-23

1972

78

4 029

239

50 844

4 885

1 104

Järnbrott 68:4

Riksdalersgatan 2-4

1953

34

1 988

153

24 356

2 436

1 054

Järnbrott 75:2

Järnmyntsgatan 2-8

1990

26

1 430

52

17 949

1 615

1 091

Järnbrott 76:1

Järnmyntsgatan 1-7

1972

26

1 524

55

18 264

1 872

1 055

Järnbrott 77:2

Nickelmyntsgatan 1-11

1977

39

2 328

10

30 307

2 944

1 240

Järnbrott 78:4

Penninggatan 1-15

1954

58

3 284

0

38 240

3 558

1 045

Järnbrott 81:4

Bankogatan 12-38

1992

80

4 682

699

73 046

6 834

1 257

Järnbrott 81:6

Markmyntsgatan 16-18, Bankog 10

1953

89

5 800

31

50 146

9 197

1 581

Järnbrott 81:8

Markmyntsgatan 2-12

1954

64

3 837

1 287

52 553

5 612

1 078

Järnbrott 83:4

Axel Dahlströms Torg 2

1984

54

2 858

917

43 043

4 544

1 244

Järnbrott 84:1

Skiljemyntsgatan 2-14

1972

48

2 868

144

37 297

3 659

1 197

Järnbrott 84:5

Markmyntsgatan 19

1985

0

0

409

1 719

Järnbrott 84:6

Markmyntsgatan 7-17

1977

108

6 204

59

72 209

6 638

1 065

Järnbrott 86:8

Bankogatan 35-43

1953

32

1 922

96

21 087

2 131

1 068

Järnbrott 87:1

Bankogatan 19-33

1954

50

2 994

0

36 866

3 520

1 100

Järnbrott 88:1

Skiljemyntsgatan 16-18

1954

57

3 148

86

34 400

3 648

1 096

Järnbrott 89:6

Skiljemyntsgatan 3-19

1953

58

3 464

57

37 939

3 809

1 075

Järnbrott 90:1

Riksdalersgatan 48-52

1953

18

990

48

11 990

1 164

1 112

Järnbrott 91:1

Riksdalersgatan 23-45

1953

168

8 718

949

110 112

10 987

1 149

Järnbrott 91:2

Riksdalersgatan 47-57

2012

99

6 534

0

118 030

10 944

1 596

Järnbrott 92:1

Sikelgatan 2-8

1953

24

1 350

78

16 599

1 658

1 134

Järnbrott 92:3

Riksdalersgatan 42-46

1953

18

990

18

12 118

1 161

1 125

Järnbrott 93:1

Bankogatan 7

1953

31

1 869

0

21 870

2 018

1 071

Järnbrott 93:2

Bankogatan 9

1953

28

1 679

0

19 600

1 825

1 087

Järnbrott 93:3

Bankogatan 11

1953

27

1 625

0

19 269

1 805

1 101

Järnbrott 93:4

Bankogatan 13

1953

27

1 625

0

19 669

1 876

1 144

Järnbrott 93:5

Riksdalersgatan 30-38

1953

46

1 996

198

25 356

2 579

1 189

Järnbrott 94:1

Riksdalersgatan 10-26

1953

78

3 435

326

43 663

4 435

1 180

Järnbrott 108:2

Markmyntsgatan 3

1970

56

2 712

0

34 449

3 293

1 210

Järnbrott 122:3

Skäpplandsgatan 7-11

1962

72

4 280

0

45 000

4 070

920

Järnbrott 123:1

Spannlandsgatan 10-16

1961

96

5 954

0

65 141

5 811

970

Järnbrott 123:2

Spannlandsgatan 5-9

1962

70

4 240

261

47 311

4 257

949

Järnbrott 124:3

Marklandsgatan 17-19

1974

48

2 936

0

32 000

3 335

1 101

2016

0

0

0

Skintebo 525:1 Parkeringsfastigheter ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO TOTALT

50  Familjebostäder årsredovisning 2016

251 4 153

2 048

117 372

7 114

1 457 486

1 622

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

CENTRUM Gårda 31:1

Gudmundsgatan 11

1960

18

585

111

11 800

669

1 028

Gårda 31:5

Fabriksgatan 43

1960

13

647

71

13 758

713

986

Gårda 31:6

Underåsgatan 20

1960

13

526

72

11 123

589

998

Gårda 31:7

Underåsgatan 18

1960

6

335

0

6 726

329

981

Gårda 31:12

Underåsgatan 6-8

1960

19

777

43

15 672

789

987

Gårda 31:13

Underåsgatan 4

1960

6

347

0

6 998

341

983

Gårda 31:14

Underåsgatan 2/Åvägen 32

1931

14

623

0

11 571

528

847

Gårda 31:15

Åvägen 30

1960

10

501

104

11 157

568

1 035

Gårda 31:16

Åvägen 28

1960

11

525

39

10 674

535

974

Gårda 31:17

Gudmundsgatan 1

1972

13

471

57

9 623

538

1 038

Gårda 31:18

Gudmundsgatan 3

1960

17

633

32

12 800

658

1 020

Gårda 31:19

Gudmundsgatan 5

1960

16

605

35

12 570

648

1 009

Gårda 31:20

Gudmundsgatan 9

1960

17

604

0

12 200

627

1 038

Gårda 31:21

Fabriksgatan 39

1960

11

481

0

9 629

474

985

Gårda 31:22

Fabriksgatan 41

1960

11

481

0

9 646

473

984

Gårda 31:23

Underåsgatan 10-12

1960

20

890

30

17 800

889

983

Gårda 31:24

Underåsgatan 14-16

1960

18

893

0

17 800

871

975

Heden 16:3

Nya Allén 3/Parkgatan 6

1996

20

2 142

48

63 152

3 119

1 370

Heden 25:15

Hedåsgatan 10

1979

12

1 195

100

31 469

1 421

1 039

Heden 25:19

Sten Sturegatan 3-11

1993

100

5 615

0

166 000

8 212

1 436

Heden 26:8

Hedåsgatan 11

1980

16

1 429

21

37 437

1 588

1 092

Heden 26:9

Hedåsgatan 13

1991

20

1 398

51

40 606

1 977

1 340

Heden 26:10

Berzeliig 20/Hedåsg 15

1988

21

1 969

153

53 319

2 485

1 114

Heden 26:12

Berzeliig 16/Wadmansg 16

1960

17

1 991

157

51 391

2 356

1 036

Heden 26:16

Wadmansgatan 8

1930

11

1 142

113

29 390

1 338

1 012

Heden 27:5

Wadmansgatan 3

1991

9

994

0

27 400

1 228

1 235

Heden 27:8

Södra Vägen 10/Wadmansg 9

1989

30

2 099

1 348

77 800

4 952

1 368

Heden 27:9

Wadmansgatan 11

1991

16

1 073

0

30 600

1 416

1 320

Heden 27:20

Wadmansgatan 5-7

1991

34

2 835

128

79 650

3 772

1 281

Heden 28:15

Tegnérsg 18/Hedåsg 19

1982

41

3 694

0

100 000

4 417

1 196

Heden 30:14

Södra Vägen 30

1994

21

1 812

285

56 960

2 409

1 065

Heden 31:8

Södra Vägen 36

1979

16

1 815

212

54 190

2 329

1 079

Johanneberg 4:3

Viktor Rydbergsgatan 21

1934

22

1 366

80

36 370

1 536

1 066

Johanneberg 22:3

Richertsgatan 14

1939

28

1 403

0

36 400

1 660

1 183

Johanneberg 28:1

Rosensköldsgatan 1

1960

48

2 691

93

78 722

4 012

1 382

Johanneberg 28:2

Rosensköldsgatan 3

1962

28

1 625

25

47 315

2 261

1 384

Johanneberg 28:3

Rosensköldsgatan 5

1960

27

1 673

0

48 200

2 285

1 340

Johanneberg 46:7

Spaldingsgatan 13

1970

29

1 748

0

47 000

2 101

1 140

Krokslätt 87:2

Ö Buråsliden 10/N Krokslättsg

1933

73

4 078

196

151 665

5 260

1 243

Lorensberg 17:24

Pontus Wiknersgatan 12

1938

18

1 507

0

40 338

1 844

1 153

Lorensberg 17:25

Pontus Wiknersgatan 10

1937

21

1 481

0

40 179

1 806

1 176

Lorensberg 25:3

Södra Vägen 45

1966

10

1 329

160

39 522

1 609

1 034

Stampen 9:24

Odinsplatsen 8/Odinsgatan 23

1955

2 986

1 306

CENTRUM TOTALT

39

2 054

207

50 282

960

62 082

3 971

1 716 904

Familjebostäder årsredovisning 2016  51

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

LUNDBY Brämaregården 75:1

Virvelsvindsgatan 16

2008

123

7 033

737

127 024

9 640

1 202

Kvillebäcken 5:4

Vårlöksgatan 1

1953

20

1 194

66

21 822

1 831

1 401

Kvillebäcken 5:5

Vårlöksgatan 3

1952

20

1 194

66

20 692

1 799

1 381

Kvillebäcken 6:1

Smörbollsgatan 5

1952

20

1 184

52

21 205

1 674

1 340

Kvillebäcken 6:4

Vårlöksgatan 2

1950

20

1 236

70

22 419

1 767

1 337

Kvillebäcken 7:7

Smörbollsg 2-6/Tjärblomsg 1-5

1997

209

7 776

16

133 000

10 378

1 318

Kvillebäcken 8:7

Tjärblomsg 2-6/Konvaljeg 1-5

1979

137

7 149

515

99 551

9 879

1 302

Kvillebäcken 9:6

Konvaljeg 2-4/Kabbeleksg 1

1994

75

3 296

586

53 420

4 505

1 167

Lindholmen 9:1

Verkmästaregatan 2

1997

13

842

0

18 200

1 203

1 429

Lindholmen 12:1

Arbetaregatan 6-14/Lindholmsvägen 5-13

1993

0

0

3 435

58 000

2 992

Lindholmen 15:1

Arbetaregatan 5-13/Släggaregatan 2-4

1993

0

0

1 752

30 000

1 537

Lindholmen 15:3

Släggaregatan 6/Plåtslagaregatan 6

1994

8

569

0

10 400

593

1 041

Lindholmen 16:1

Släggaregatan 1-7/Gjutaregatan 2-4

1992

21

1 507

0

27 000

1 496

993

Lindholmen 19:1

Plåtslagaregatan 7

1995

2

172

0

4 928

153

891

Lindholmen 19:2

Gjutaregatan 8

1995

7

240

0

4 891

283

1 179

Lindholmen 735:39

Gjutaregatan 10

1995

3

243

0

4 280

224

920

Lindholmen 735:333

Lindholmsvägen 10

1929

0

0

292

1 427

Lindholmen 735:487

Förmansgatan 1/Lindholmsvägen 10

1991

13

968

0

17 000

950

982

Sannegården 33:1

Miraallén 65

2002

0

0

0

3 000

160

Sannegården 34:5

Miraallén 49-63

2002

87

6 076

497

150 631

10 270

1 607

Sannegården 38:1

Ångaren Ediths gata 10 m fl

2009

115

7 881

124

209 556

14 437

1 697

Sannegården 47:1

Östra Eriksbergsg 4-10

2004

52

3 968

56

101 409

6 950

1 596

Sannegården 53:1

Östra Eriksbergsg 12

2006

72

5 277

451

136 088

9 379

1 679

Sannegården 83:1

Skonaren Ingos gata 4

2011

48

2 833

73

78 087

5 613

1 877

1 065

60 638

8 788

1 354 030

LUNDBY TOTALT

MAJORNA-LINNÉ Kungsladugård 1:7

Birgittagatan 4

1973

12

592

13

10 336

668

1 122

Kungsladugård 1:14

Kustroddaregatan 1 m fl

1960

41

2 633

590

48 884

3 479

1 054

Kungsladugård 2:7

Kustroddaregatan 4 m fl

1974

77

4 656

757

82 943

5 857

1 110

Kungsladugård 3:10

Slottsskogsgatan 5 m fl

1966

76

3 828

388

66 192

4 676

1 067

Kungsladugård 4:15

Kustroddaregatan 28 m fl

1975

137

7 232

589

124 923

8 006

1 026

Kungsladugård 5:2

Svanebäcksgatan 3

1992

8

429

0

8 420

544

1 268

Kungsladugård 5:11

Älvsborgsgatan 22 m fl

1964

45

2 319

247

40 617

2 659

1 059

Kungsladugård 5:12

Svanebäcksgatan 1, 5-9

1964

25

1 666

85

27 839

1 785

1 013

Kungsladugård 6:18

Svanebäcksgatan 11 m fl

1965

109

6 469

253

109 322

7 209

1 079

Kungsladugård 7:5

Svanebäcksg 35/ Mariag 11

1983

10

722

303

14 668

1 177

1 060

Kungsladugård 7:11

Svanebäcksgatan 29-33

1983

21

1 460

0

26 000

1 640

1 123

Kungsladugård 7:12

Älvsborgsgatan 48-52

1983

16

1 536

131

26 305

1 726

1 044

Kungsladugård 8:7

Peter Bagges gata 6

1983

8

586

0

10 091

611

1 043

Kungsladugård 8:12

Peter Bagges gata 2 m fl

1960

38

1 973

631

38 578

2 705

1 107

Kungsladugård 8:13

Svanebäcksgatan 18 m fl

1960

27

1 425

57

24 052

1 547

1 034

Kungsladugård 9:14

Gröna Vallen 6 m fl

1976

73

3 717

90

63 541

4 024

1 055

Kungsladugård 10:15

Gröna Vallen 5 m fl

1961

99

5 694

223

96 430

6 197

1 049

Kungsladugård 11:23

Slottsskogsgatan 7-9

1966

78

3 805

0

65 000

4 122

1 083

Kungsladugård 12:16

Birgittagatan 9-17

1960

56

3 216

38

53 000

3 298

1 022

Kungsladugård 12:17

Birgittagatan 19 m fl

1960

18

1 526

220

25 638

1 624

993

Kungsladugård 12:18

Svanebäcksg 12-14/Ostindieg 11

1960

20

1 486

0

24 200

1 468

988

Kungsladugård 12:19

Svanebäcksgatan 2-10

1960

55

2 903

73

48 677

3 027

1 018

Kungsladugård 14:11

Älvsborgsgatan 13 m fl

1968

119

7 078

97

120 000

7 619

1 061

Kungsladugård 15:20

Silverkällegatan 7

1987

8

537

0

9 894

626

1 166

Kungsladugård 15:21

Silverkällegatan 9

1929

6

447

14

7 238

462

1 023

Kungsladugård 15:22

Majstångsg 38/Silverkälleg 11

1967

11

692

0

11 600

722

1 043

Kungsladugård 15:30

Älvsborgsgatan 21 m fl

1995

148

8 086

958

180 000

11 605

1 328

Kungsladugård 15:31

Älvsborgsg 19/Ostindieg 12-18

1967

31

2 381

131

40 043

2 507

995

Kungsladugård 16:11

Älvsborgsgatan 37 m fl

1968

83

5 389

559

94 154

6 283

1 036

Kungsladugård 17:2

Strandridaregatan 3

1963

9

436

0

7 447

460

1 056

Kungsladugård 18:5

Kjellestadsg 9/Mariag 23

1984

11

687

61

12 866

873

1 159

Kungsladugård 18:7

Kennedygatan 20

1982

6

455

10

7 867

480

1 046

Kungsladugård 18:11

Kjellestadsgatan 5-7

1982

14

964

8

16 600

1 022

1 058

Kungsladugård 19:7

Bankebergsgatan 2

1961

14

533

47

10 043

724

1 223

52  Familjebostäder årsredovisning 2016

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

MAJORNA-LINNÉ, FORTS. Kungsladugård 19:9

Bankebergsgatan 4

1961

12

616

302

10 928

818

1 150

Kungsladugård 20:14

Jordhyttegatan 3

1993

30

1 362

0

27 200

1 811

1 330

Kungsladugård 20:15

Mariagatan 31-33

1965

18

1 401

57

23 000

1 479

1 036

Kungsladugård 21:23

Majstångsgatan 9-11

1957

96

4 496

109

78 298

5 253

1 149

Kungsladugård 27:9

Kennedygatan 7 m fl

1984

56

3 834

220

68 570

4 450

1 099

Kungsladugård 28:16

Strandridaregatan 11 m fl

1983

112

8 258

639

146 379

9 295

1 075

Kungsladugård 29:2

Stilla Gatan 4

1956

11

462

21

8 332

573

1 221

Kungsladugård 29:9

Strandridaregatan 22 m fl

1982

51

3 220

237

55 849

3 548

1 058

Kungsladugård 33:8

Kungsladugårdsgatan 1 m fl

1965

38

2 688

349

46 919

3 188

1 017

Kungsladugård 34:46

Svanebäckgatan 45 m fl

1980

96

6 513

158

111 060

6 961

1 050

Kungsladugård 35:12

Kungsladugårdsgatan 20

1983

10

574

17

10 195

641

1 107

Kungsladugård 35:13

Kungsladugårdsgatan 18

1966

12

569

34

9 550

626

1 077

Kungsladugård 35:14

Kungsladugårdsgatan 16

1976

14

904

0

15 600

974

1 077

Kungsladugård 35:36

Valvgången 2 m fl

1976

35

2 344

88

40 200

2 521

1 057

Kungsladugård 36:19

Ekedalsgatan 38

1934

11

486

61

8 504

581

1 074

Kungsladugård 36:22

Slottsskogsgatan 70 m fl

1964

120

5 417

165

94 061

6 175

1 098

Kungsladugård 36:23

Ekedalsgatan 36 m fl

1983

20

1 438

70

25 734

1 666

1 087

Kungsladugård 37:37

Lugnet 7

1981

9

586

5

10 091

641

1 051

Kungsladugård 37:38

Lugnet 5

1960

14

516

42

9 128

619

1 169

Kungsladugård 37:42

Kungsladugårdsgatan 32 m fl

1981

52

3 791

353

67 163

4 380

1 051

Kungsladugård 42:10

Wärnsköldsgatan 9 m fl

1968

71

4 618

258

77 345

4 985

1 032

Kungsladugård 45:4

Mariag 3,6 /Svanebäcksg 22

1961

11

635

229

12 077

916

1 071

Kungsladugård 45:5

Mariagatan 4

1975

6

452

41

7 759

493

1 047

Kungsladugård 45:6

Wärnsköldsgatan 1 m fl

1973

31

2 159

50

36 838

2 363

1 031

Kungsladugård 47:4

Oxhagsgatan 3

1940

0

0

1 866

0

Kungsladugård 47:5

Ståthållaregatan 19-23

1951

0

0

884

0

Kungsladugård 51:2

Fågelfängaregatan 15

1951

0

0

985

0

Kungsladugård 74:5

Slottsskogsgatan 47

1972

12

554

15

9 435

590

1 056

Kungsladugård 74:6

Slottsskogsgatan 49

1982

11

649

57

11 305

746

1 109

Kungsladugård 74:12

Vänmötet 9

1987

12

476

18

8 276

502

1 045

Kungsladugård 74:20

Slottsskogsgatan 45 m fl

1960

178

11 207

1 159

192 958

12 657

1 029

Kungsladugård 78:1

Slottsskogsgatan 55

1983

11

702

35

12 414

774

1 059

Kungsladugård 78:15

Stjernsköldsgatan 2 m fl

2009

126

6 375

86

128 000

8 000

1 248

Kungsladugård 79:4

Lugnet 12

1981

9

583

0

10 065

611

1 048

Kungsladugård 79:10

Godhemsgatan 58-60

1981

34

2 291

46

39 614

2 428

1 043

Kungsladugård 80:13

Kungsladugårdsgatan 36

1931

11

852

58

14 302

967

1 000

Kungsladugård 82:6

Birgittagatan 16

1975

12

498

58

9 355

633

1 125

Kungsladugård 82:11

Ostindiegatan 1-3 m fl

1990

15

1 055

113

20 466

1 380

1 220

Kungsladugård 82:14

Tranegatan 6-8 m fl

1982

33

1 888

42

33 400

2 100

1 105

Majorna 103:11

Älvsborgsgatan 8 m fl

1973

129

7 883

379

134 342

8 521

1 035

Majorna 109:27

Karl Johansgatan 148 m fl

1984

32

2 072

230

37 587

2 491

1 091

Majorna 110:2

Allmänna Vägen 50

1985

9

513

93

10 160

713

1 197

Majorna 111:7

Hellstedtsgatan 3-7

1986

42

2 604

1 978

81 217

5 225

1 152

Majorna 143:2

Ärlegatan 10

1987

7

525

0

9 398

598

1 139

Majorna 143:3

Ärlegatan 8

1987

6

459

71

8 792

585

1 122

Majorna 143:4

Ärlegatan 6

1980

13

590

0

10 916

714

1 211

Majorna 143:5

Ärlegatan 4

1987

9

582

25

10 659

685

1 167

Majorna 143:6

Ärlegatan 2

1987

9

636

228

12 753

947

1 089

Majorna 143:7

Slottsskogsgatan 42

1987

13

796

127

15 087

1 026

1 122

Majorna 143:9

Slottsskogsgatan 38

1987

8

608

33

10 911

704

1 100

Majorna 143:16

Slottsskogsgatan 18-36

1990

62

4 919

1 350

103 093

7 389

1 214

Majorna 144:5

Slottsskogsgatan 44-46

1976

17

1 228

1 171

29 756

2 747

1 005

Majorna 145:3

Slottsskogsgatan 50

1982

28

1 382

95

26 815

1 821

1 241

Majorna 145:7

Slottsskogsgatan 48

1993

32

1 624

79

34 366

2 402

1 427

Majorna 145:8

Slottsskogsgatan 52-54

1998

52

2 327

164

50 957

3 525

1 434

Majorna 146:23

Slottsskogsgatan 6

1952

24

1 364

251

25 515

1 795

1 154

Majorna 158:1

Märlspiksgatan 4 A-F / Kabelgatan 27-31

1969

93

4 936

898

94 699

6 972

1 252

Majorna 159:1

Märlspiksgatan 2 A-C

1986

22

1 135

0

21 800

1 449

1 276

Majorna 160:1

Ärlegatan 9-11

1979

46

2 454

55

45 068

2 989

1 195

Majorna 161:1

Ärlegatan 7

1986

26

1 433

85

25 800

1 689

1 127

Majorna 217:1

Kustgatan 3 A-B

1991

99

3 352

2 574

87 000

Majorna 304:20

Amiralitetsgatan 12 m fl

1975

98

7 070

452

122 828

7 793

1 044

Familjebostäder årsredovisning 2016  53

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

MAJORNA-LINNÉ, FORTS. Majorna 305:7

Djurgårdsgatan 25

1960

9

571

0

8 895

503

880

Majorna 305:20

Djurgårdsgatan 21-23

1980

17

1 286

0

21 800

1 332

1 036

Majorna 305:22

Allmänna Vägen 20

1989

0

0

0

8 806

0

Majorna 305:23

Djurgårdsgatan 27

1991

12

912

0

17 600

1 139

1 249

Majorna 305:25

Kommendörsgatan 16-20

1980

36

2 572

0

44 400

2 714

1 055

Majorna 307:4

Koopmansgatan 9

2000

8

432

0

9 056

588

1 360

Majorna 307:12

Koopmansg 11-15/Amiral g 18-20

1950

56

3 056

63

51 834

3 320

1 062

Majorna 307:13

Amiralitetsgatan 16 m fl

1975

20

1 406

45

23 800

1 499

1 034

Majorna 308:8

Oljekvarnsgatan 17 m fl

1986

49

2 896

60

54 495

3 551

1 200

Majorna 309:30

Koopmansgatan 12

1979

12

480

37

8 760

592

1 166

Majorna 309:56

Klareborgsgatan 12

1976

36

1 851

0

33 800

2 324

1 181

Majorna 313:13

Tellgrensgatan 2 m fl

1987

133

9 239

50

169 362

10 813

1 165

Majorna 315:10

Galateagatan 13

1985

21

1 475

0

27 400

1 748

1 185

Majorna 315:13

Mariebergsg 18 m fl

1985

67

4 631

217

85 499

5 500

1 140

Majorna 317:9

Kabyssgatan 8

1985

21

1 242

0

23 722

1 607

1 198

Majorna 317:15

Kabyssgatan 6 m fl

1970

102

7 306

32

124 227

7 694

1 048

Majorna 318:17

Såggatan 40 m fl

1960

181

10 401

155

179 027

11 334

1 075

Majorna 319:17

Ankargatan 18 m fl

1970

65

4 205

103

71 000

4 560

1 063

Majorna 319:18

Klareborgsgatan 5 m fl

1991

51

4 335

1 174

89 406

6 484

1 184

Majorna 322:12

Djurgårdsgatan 41 m fl

1960

181

10 222

331

172 471

11 566

1 096

Majorna 323:9

Ankargatan 1-55

1965

121

7 327

35

126 237

8 078

1 096

Majorna 324:9

Tellgrensgatan 9 m fl

1985

80

5 347

212

97 172

6 275

1 145

Majorna 325:1

Klareborgsgatan 22

1973

7

440

0

7 486

478

1 086

Majorna 325:5

Klareborgsgatan 14

1979

6

451

0

8 005

501

1 111

Majorna 325:6

Klareborgsgatan 18-20

1960

16

1 040

0

17 600

1 112

1 070

Majorna 326:10

Vingagatan 7

1960

8

535

0

9 088

559

1 045

Majorna 326:12

Vingagatan 9 m fl

1978

94

5 895

271

103 799

6 679

1 093

Majorna 327:1

Såggatan 46/Vingagatan 6-8

1962

12

846

294

16 149

1 232

1 104

Majorna 327:6

Klareborgsgatan 21

1978

12

580

90

10 378

718

1 127

Majorna 328:9

Såggatan 53 m fl

1984

44

3 049

85

53 748

3 446

1 100

Majorna 328:10

Buskärsgatan 1

1984

14

978

0

18 000

1 157

1 183

Majorna 329:3

Klareborgsgatan 28

1990

17

1 035

0

19 600

1 265

1 223

Majorna 329:13

Klareborgsgatan 30

1965

18

886

0

16 200

1 080

1 219

Majorna 329:18

Vargögatan 4-6

1990

22

1 511

0

28 000

1 767

1 169

Majorna 329:19

Klareborgsgatan 24-26

1960

24

1 181

0

21 000

1 386

1 174

Majorna 330:5

Såggatan 60-62

1990

29

1 862

29

35 400

2 255

1 206

Majorna 331:2

Såggatan 69

1950

8

531

0

8 908

599

1 042

Majorna 331:6

Paternostergatan 6

1977

0

0

1 317

8 384

Majorna 331:9

Paternostergatan 24-32

1957

103

6 966

79

119 460

7 957

1 099

Majorna 333:9

Godhemsgatan 16-30

1980

97

6 703

65

117 000

7 438

1 092

Majorna 335:10

Ekedalsgatan 43

1977

12

677

57

11 800

791

1 105

Majorna 335:14

Godhemsgatan 36 m fl

1977

120

8 087

348

140 272

8 895

1 062

Majorna 336:1

Hålekärrsgatan 14/Bangatan 67

1980

12

779

0

14 295

946

1 112

Majorna 337:5

Spetsbergsgatan 6

1980

15

701

137

13 243

934

1 186

Majorna 337:6

Spetsbergsgatan 4

1981

15

742

61

13 200

903

1 156

Majorna 337:7

Vitögatan 1-5/Bangatan 65

1937

29

1 558

52

27 942

1 912

1 175

Majorna 338:7

Söderlingsgatan 6-8

1987

21

987

115

20 345

1 418

1 334

Majorna 338:9

Spetsbergsgatan 1-3

1989

32

2 308

0

44 400

2 962

1 283

Majorna 339:1

Söderlingsgatan 10

1986

11

808

0

14 800

953

1 179

Majorna 339:4

Söderlingsgatan 14

1989

6

589

0

10 710

671

1 139

Majorna 339:5

Söderlingsgatan 12

1986

9

579

0

10 833

697

1 204

Majorna 340:7

Ekedalsgatan 18

1979

10

505

168

9 826

669

1 139

Majorna 340:8

Ekedalsgatan 16

1979

8

496

42

9 225

618

1 165

Majorna 340:9

Ekedalsgatan 14

1985

9

644

92

12 008

823

1 141

Majorna 340:10

Ekedalsgatan 12

1986

14

726

10

14 000

942

1 289

Majorna 340:11

Söderlingsgatan 11-17

1985

49

2 626

58

49 404

3 308

1 237

Majorna 341:14

Söderlingsg 1-9/Ekedalsg 4-8

1985

99

6 020

516

117 543

8 021

1 231

Majorna 342:1

Ekedalsgatan 1

1992

18

878

0

18 000

1 203

1 370

Majorna 342:8

Fredbergsgatan 2, 4, 6

2002

52

2 536

60

56 639

3 739

1 453

Majorna 343:11

Stenklevsgatan 3

2003

9

433

909

0

1 895

1 448

Majorna 343:12

Oljekvarnsgatan 14

1987

31

1 983

70

39 016

2 695

1 249

54  Familjebostäder årsredovisning 2016

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

MAJORNA-LINNÉ, FORTS. Majorna 343:14

Djurgårdsg 47/Oljekvarnsg 8-12

1991

45

2 573

77

51 857

3 596

1 345

Majorna 344:4

Dahlströmsgatan 5

2000

13

636

0

13 800

939

1 477

Majorna 344:8

Stenklevsg 6-10/Fredbergsg 1

1978

51

3 000

43

54 212

3 488

1 154

Majorna 345:1

Dahlströmsgatan 6

1992

0

0

781

0

Majorna 345:2

Dahlströmsgatan 4

1938

23

961

42

15 200

968

983

Majorna 345:5

Ekedalsgatan 7-9

1997

38

1 586

0

34 200

2 331

1 470

Majorna 346:8

Ekedalsgatan 11-23

1985

88

5 261

292

99 363

6 513

1 200

Majorna 347:1

Godhemsplatsen 1

1979

10

588

44

10 040

630

981

Majorna 350:4

Oljekvarnsgatan 22

1984

11

550

0

10 203

670

1 219

Majorna 401:1

Allmänna V 11/Djurgårdsg 16

1980

9

717

115

13 008

885

1 067

Majorna 720:216

Allmänna Vägen 48

1989

7

629

0

10 600

618

983

Majorna 720:344

Klippan 8-24

1960

37

1 629

20

25 800

1 865

1 132

Majorna 723:8

Allmänna Vägen 9

1978

5

315

50

5 010

284

821

Olivedal 22:38

Sjömansgatan 8

1976

16

1 024

0

18 600

1 166

1 098

Olivedal 23:25

Eldareg 8-18/Sofiebergsg 8

1965

111

6 320

209

114 348

7 099

1 105

Olivedal 27:12

Jungmansgatan 39

1968

103

6 701

1 029

125 934

8 589

1 040

Olivedal 28:11

Eldaregatan 3

2006

114

6 532

87

134 000

7 925

1 185

Olivedal 30:11

Flagg 2-8/Sjömansg 9-15

1980

56

3 966

218

72 069

4 426

1 065

Olivedal 31:12

Kompassg 10/Flagg 1

1977

20

967

150

18 902

1 229

1 144

Olivedal 31:13

Flaggatan 3

1974

11

498

40

9 557

613

1 160

Olivedal 31:16

Flagg 5-7/Paradisg 26-30

1970

59

4 267

0

76 000

4 627

1 084

Sandarna 1:8

Jordhyttegatan 2-4

1993

31

1 276

152

25 488

1 795

1 287

Sandarna 2:3

Asperögatan 4

1958

16

768

15

14 000

999

1 247

Sandarna 2:8

Jordhyttegatan 12

1991

16

1 008

75

19 626

1 272

1 241

Sandarna 12:4

Jordhyttegatan 11

1993

9

460

194

10 145

741

1 240

Sandarna 12:6

Jordhyttegatan 7

1997

11

614

46

11 715

745

1 187

Änggården 14:2

Lillängsgatan 1-7

1970

0

0

3 432

0

Änggården 15:2

Lillängsgatan 2-6

1970

Majorna 720:1** Majorna 720:2** Majorna 720:15**

MAJORNA-LINNÉ TOTALT

0

0

3 156

0

7 085

425 708

43 544

7 761 449

NORRA HISINGEN Backa 75:2

Gåsagången 29-32

1970

36

2 104

36

19 344

1 999

940

Backa 75:3

Gåsagången 39-42

1970

36

2 104

0

19 000

1 957

930

Backa 75:4

Gåsagången 48-51

1970

36

2 104

0

19 200

1 961

932

Backa 75:5

Gåsagången 52-56

1970

45

2 630

37

24 397

2 493

934

Backa 75:6

Gåsagången 33-38

1970

43

2 513

154

22 944

2 558

933

Backa 75:7

Gåsagången 43-47

1970

45

2 619

44

24 195

2 480

933

Backa 75:8

Gåsagången 57-60

1970

24

2 116

78

18 782

1 917

886

Backa 75:9

Gåsagången 1-4

1970

36

2 092

104

19 341

2 068

957

Backa 75:10

Gåsagången 10-13

1970

36

2 092

0

19 200

1 953

933

Backa 75:11

Gåsagången 18-21

1970

36

2 096

37

19 384

1 999

939

Backa 75:12

Gåsagången 5-9

1970

45

2 615

37

24 129

2 456

932

Backa 75:13

Gåsagången 14-17

1970

36

2 104

7

19 400

1 994

947

Backa 75:14

Gåsagången 22-28/Akkas g 7-11

1970

42

3 661

392

33 802

3 501

886

Backa 75:18** Backa 75:19

Selma Lagerlöfs Torg 1-13

1971

0

0

5 311

135

Backa 104:2

Lisa Sass Gata 10

1971

0

0

113

3 918

724

Backa 104:3

Lisa Sass Gata 18

1971

101

2 939

538

36 573

5 240

Backa 104:4

Lisa Sass Gata 16

1976

94

2 812

710

35 617

Backa 104:5

Lisa Sass Gata 14

1971

105

3 277

250

40 473

Parkeringsfastigheter NORRA HISINGEN TOTALT

796

39 878

7 848

6 980

1 328

406 814

1 433 098

1 596

Familjebostäder årsredovisning 2016  55

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

VÄSTRA GÖTEBORG Donsö 47:1

Ringkullevägen 1-5

1970

12

956

107

9 511

1 017

1 039

Donsö 203:2

D Gärde 2-15/Töttefällev 4-14

1986

20

1 468

0

15 409

1 475

1 005

Fiskebäck 90:1

Kumleskärsvägen 1-80

1994

61

6 055

1 267

125 927

9 949

1 290

Styrsö 2:646

Styrsö Tångenväg 69

1990

6

402

0

4 407

439

1 092

Styrsö 3:161

Styrsö Byväg 1

1929

2

103

0

1 624

63

614

Styrsö 3:335

Halsviksvägen 68-70

1952

2

186

0

2 580

141

761

Tynnered 5:1

Grevegårdsvägen 2-40

1993

163

12 526

343

153 786

13 716

1 036

Tynnered 6:3

Grevegårdsvägen 50-96

1994

202

14 892

198

183 807

16 233

1 045

Tynnered 7:1

Grevegårdsvägen 100-194

1995

392

29 127

1 399

373 809

33 239

1 047

Önnered 45:2

Opalgatan 109-125

1966

68

4 928

0

51 800

4 420

897

Önnered 45:12

Grevegårdsvägen 218-242

1966

99

7 075

110

75 447

6 450

899

Önnered 45:13

Opalgatan 83-107

1966

95

6 996

1 224

78 419

7 285

899

Önnered 45:14

Grevegårdsvägen 200-216

1966

68

4 786

415

52 771

4 703

901

Önnered 48:4

Bronsåldersgatan 66-80

1966

58

4 258

108

43 917

3 930

906

Önnered 48:9

Opalgatan 1-19

1966

73

5 109

0

53 600

4 628

906

Önnered 48:10

Opalgatan 21-45

1966

97

6 614

79

70 322

6 035

906

Önnered 48:11

Bronsåldersgatan 40-64

1966

96

6 634

192

69 560

6 268

922

Önnered 48:12

Opalgatan 47-75

1966

106

7 149

224

75 648

6 631

907

Önnered 102:1

Önnereds Byväg 2-82

1983

40

2 068

0

51 720

2 129

1 024

7 001

2 539

1 660

121 332

5 666

1 501 065

133 829

Parkeringsfastigheter VÄSTRA GÖTEBORG TOTALT

ÖSTRA GÖTEBORG Bergsjön 2:1** Bergsjön 2:4

Tellusgatan 50-62

1967

49

3 772

0

21 800

3 068

813

Bergsjön 2:9

Merkuriusgatan 1-23

1967

87

6 864

0

40 000

5 811

847

Bergsjön 2:12

Tellusgatan 42-48

1967

28

2 468

443

15 787

2 364

822

Bergsjön 2:13

Tellusgatan 32-40

1967

42

3 732

325

22 674

3 279

791

Bergsjön 2:16

Rymdtorget 1

1968

40

2 850

100

16 859

2 393

807

Bergsjön 2:17

Rymdtorget 2

1968

40

2 832

100

16 996

2 365

806

Bergsjön 2:18

Rymdtorget 3

1968

40

2 832

100

16 600

2 364

807

Bergsjön 2:19

Rymdtorget 4

1968

40

2 832

85

16 850

2 332

807

Bergsjön 2:20

Rymdtorget 5

1968

40

2 832

58

16 602

2 314

802

Bergsjön 2:25

Rymdtorget 16-21

1968

41

2 632

0

15 677

2 187

831

Bergsjön 2:26

Rymdtorget 22-27

1968

41

2 632

0

15 677

2 406

914

Bergsjön 2:27

Rymdtorget 34-39

1968

41

2 632

0

15 677

2 418

919

Bergsjön 2:28

Rymdtorget 46-51

1968

41

2 632

0

15 877

2 236

850

Bergsjön 2:29

Rymdtorget 64-69

1968

41

2 632

0

15 877

2 236

849

Bergsjön 2:30

Rymdtorget 28-33

1968

39

2 504

146

15 173

2 121

807

Bergsjön 2:31

Rymdtorget 40-45

1968

41

2 632

0

15 677

2 160

821

Bergsjön 2:32

Rymdtorget 52-57

1968

41

2 632

0

15 677

2 159

820

Bergsjön 2:33

Rymdtorget 70-75

1968

41

2 632

0

15 677

2 181

829

Bergsjön 2:34

Rymdtorget 58-63

1969

41

2 632

0

15 877

2 195

834

Bergsjön 2:35

Rymdtorget 76-81

1969

41

2 632

0

16 077

2 236

849

Rymdtorget 6-7

1980

16

981

554

8 405

1 673

872

Bergsjön 2:36** Bergsjön 2:38 Bergsjön 2:43** Bergsjön 2:44

Tellusgatan 6-30

1968

169

14 702

0

84 800

13 452

912

Bergsjön 2:45

Merkuriusgatan 25-73

1967

177

13 407

0

79 600

11 183

834

Bergsjön 4:1

Rymdtorget 10-15

1968

41

2 632

0

15 677

2 179

828

Bergsjön 6:1

Saturnusgatan 7, 8

1968

141

4 071

0

31 200

5 141

1 263

Bergsjön 6:3

Saturnusgatan 1, 2 ,3

1969

127

3 773

153

31 223

4 868

1 270

Bergsjön 38:2

Siriusgatan 24-28

1970

71

5 073

0

30 800

4 181

824

Bergsjön 38:3

Siriusgatan 16-22

1970

92

6 282

453

38 535

5 492

813

Bergsjön 38:4

Siriusgatan 38-42

1970

72

4 860

0

29 200

3 963

815

Bergsjön 38:5

Siriusgatan 30-36

1970

96

6 390

130

38 628

5 361

820

Bergsjön 38:6

Siriusgatan 60-64

1970

69

4 770

300

30 162

4 221

832

Bergsjön 38:7

Siriusgatan 54-58

1971

67

4 610

495

29 960

4 347

831

Bergsjön 38:8

Siriusgatan 72-76

1970

72

4 860

0

29 400

4 013

824

Bergsjön 38:9

Siriusgatan 66-70

1970

72

4 860

20

29 400

4 098

820

56  Familjebostäder årsredovisning 2016

Fastighetsförteckning

Stadsdel

Fastighet

Adress

Värdeår

Lägenheter antal

LägenTaxerings­värde heter kvm Lokaler kvm kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

ÖSTRA GÖTEBORG, FORTS. Bergsjön 39:7

Siriusgatan 78-88

1971

160

10 772

709

66 691

9 530

829

Bergsjön 39:8

Siriusgatan 90-96

1971

102

6 331

392

39 784

5 649

839

Bergsjön 39:9

Siriusgatan 108-120

1971

189

12 667

186

77 696

10 598

830

Bergsjön 39:10

Siriusgatan 98-106

1972

146

9 023

19

55 600

7 562

838

Kortedala 51:2

Kalendervägen 36

1968

36

2 152

0

22 000

2 355

1 083

Kortedala 51:3

Kalendervägen 34

1969

36

2 152

21

22 000

2 394

1 081

Kortedala 51:4

Kalendervägen 32

1978

36

2 152

0

22 400

2 370

1 085

Kortedala 51:5

Kalendervägen 30

1969

36

2 154

18

22 800

2 464

1 077

Kortedala 51:10

Kalendervägen 28

1970

35

2 154

0

22 400

2 444

1 082

Kortedala 51:14

Kalendervägen 22

1953

0

0

417

1 011

169

Kortedala 54:2

Kalendervägen 83-91

1971

39

1 923

171

20 236

2 319

1 084

Kortedala 55:2

Kalendervägen 38

1968

36

2 152

0

22 000

2 432

1 083

Kortedala 56:1

Kalendervägen 109

1974

45

2 317

31

24 008

2 542

1 078

Kortedala 56:2

Kalendervägen 107

1954

40

2 162

0

21 800

2 419

1 066

Kortedala 56:5

Kalendervägen 103-105

1976

65

3 412

619

35 596

4 230

1 064

Kortedala 57:1

Kalendervägen 125

1954

23

1 124

73

11 320

1 203

1 028

Kortedala 57:3

Kalendervägen 123

1954

33

1 508

109

15 161

1 656

1 011

Kortedala 57:4

Kalendervägen 121

1954

35

1 586

50

15 425

1 659

1 016

Kortedala 57:5

Kalendervägen 119

1954

35

1 581

0

15 400

1 637

1 021

Kortedala 57:7

Kalendervägen 115

1963

34

1 772

21

18 098

1 921

1 052

Kortedala 57:8

Kalendervägen 113

1955

33

1 682

0

16 400

1 701

997

Kortedala 57:9

Kalendervägen 111

2007

14

822

0

8 901

860

958

Kortedala 58:1

Petrifängsgatan 1-13

1977

46

2 482

151

25 448

2 701

1 032

Kortedala 59:2

Sjusovaregatan 1-11

1955

43

2 300

61

23 460

2 547

1 044

Kortedala 60:1

Sjusovaregatan 13-17

1955

23

1 177

76

12 180

1 309

1 041

Kortedala 61:1

Sjusovaregatan 2 o 12

1955

81

4 100

51

40 200

4 250

1 025

Kortedala 61:2

Sjusovaregatan 4-10

1975

26

1 558

45

15 797

1 660

973

Kortedala 62:1

Östra Midvintersgatan 28-42

1967

61

3 341

90

33 645

3 694

1 037

Kortedala 63:1

Kalendervägen 54-56

1955

36

2 070

944

25 871

3 304

1 104

Kortedala 63:2

Kalendervägen 52

1968

36

2 088

0

21 910

2 346

1 109

Kortedala 63:3

Kalendervägen 50

1965

36

2 070

0

21 400

2 310

1 091

Kortedala 63:4

Kalendervägen 48

1969

36

2 070

0

21 778

2 336

1 104

Kortedala 63:5

Kalendervägen 46

1968

38

2 176

30

22 910

2 513

1 100

Kortedala 63:6

Kalendervägen 44

1969

38

2 176

78

23 629

2 561

1 105

Kortedala 63:8

Vårmånadsgatan 20-30

1955

48

2 731

0

24 693

2 446

878

Kortedala 63:12

Vårmånadsgatan 2-18

1955

73

3 873

24

40 400

4 264

1 094

Kortedala 64:2

Vårmånadsgatan 11-17

1955

31

1 743

33

15 654

1 582

Utby 129:2

Fjällbo Park

1996

95

6 251

9 896

76 390 18 597

5 811

4 092

254 913

17 827

1 904 790

255 784

18 548 1 143 847

98 246

16 515 839

Parkeringsfastigheter ÖSTRA GÖTEBORG TOTALT TOTALT

886 1 144

* Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2017. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.

Familjebostäder årsredovisning 2016  57

Familjebostäder bygger

Familjebostäder bygger

1

2

3

Treskillingen

Åhmanssonska gården

Uggleberget

Bankogatan i Högsbo: 59 lägenheter

Allmänna vägen i Majorna: 25 lgh

Nya Hovås: 368 lägenheter

Miljövänligt och rökfritt hus i charmigt 50-talsområde.

Kulturhistoriskt och charmigt boende i ett attraktivt område.

Höjden av bekvämlighet – en plats nära himmel och hav.

4

6

5

Majstångsgatan

Grevegården

Lyktan

Kungsladugård: 63 lägenheter

Tynnered: 150 lägenheter

Smarta lägenheter med unik nisch som ger mycket kvalitet på liten yta.

Nya hus som kompletterar befintlig be­ byggelse med Göteborgs bästa tvättstuga.

Kortedala Torg (övergår 2017 till Bostadsbolaget med anledning av geografisk samordning).

Planerade projekt 7

8

9

Donsö

10

Sisjödal

13

Selma Stad

42 lägenheter

150 lägenheter

300 lägenheter

Bekväma hyresrätter i härligt havsnära läge.

Ett oupptäckt läge nära sjö, hav och shopping.

Familjärt boende i en ny grön stadsdel med modernt torg.

Rubelgatan i Högsbo

11

Järnmyntsgatan i Högsbo

14

Fjällbo Park

45 lägenheter

40 lägenheter

130 lägenheter

Ett nytt gemensamhetsboende utvecklas tillsammans med Boihop.

Moderna tillgängliga bo­städer i vårt vackra 50-talsområde.

Moderna hyresrätter i unik kulturmiljö.

Merkuriusgatan Bergsjön

12

Gunnilse centrum

90 lägenheter

170 lägenheter

Smarta och yte­ffektiva lägenheter med fokus på unga vuxna.

Ett småskaligt och barnvänligt boende med bykänsla.

58  Familjebostäder årsredovisning 2016

Familjebostäder bygger

12

9 13

6

14

2 4 8 1

11 VÅRA OMRÅDEN Backa Bergsjön Donsö Eriksberg Eriksbo

5 10

Fjällbo Grevegården Gårda Gåsagången Gärdsås Heden Hisingen Högsbo Johanneberg

7 3

Kortedala Krokslätt Kungsladugård Lindholmen Majorna Masthugget Sandarna Sannegårdshamnen Styrsö Tynnered Önnered

Familjebostäder årsredovisning 2016  59

MILK

Familjebostäder i Göteborg AB

Organisationsnummer 556114-3941

www.familjebostader.se

Tel 031-731 67 00

Box 5151 402 26 Göteborg

Fax 031-731 67 01

Besöksadress Södra Vägen 12