CB RICHARD ELLIS
Market View Conjoncture immobilière ILE-DE-FRANCE
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3ème trimestre 2010
FRANCE
CONTEXTE ÉCONOMIQUE Après + 0,2 % au 1er trimestre, le PIB de la France a accéléré sa progression au 2ème trimestre avec + 0,7 % (chiffre récemment révisé à la hausse). L’amélioration de la conjoncture reste très fragile. L’économie a certes créé 24 000 emplois au 2ème trimestre, mais essentiellement sur des contrats précaires (intérim ou CDD) et les employeurs anticipent à présent de faibles embauches. Par ailleurs, le chômage est reparti à la hausse au mois d’août. La consommation et le pouvoir d’achat des ménages ont progressé au 2ème trimestre. Néanmoins, cette tendance pourrait s’affaiblir. Les dépenses des ménages en produits manufacturés ont été dynamiques en juillet (+ 2,7 %), mais ont chuté en août (- 1,6 %). Malgré une légère embellie en septembre, le moral des ménages est toujours assez bas.
TENDANCES Investissements France entière Engagements Taux « prime » bureaux
Bureaux Ile-de-France Demande placée Offre immédiate Loyer moyen
=
Logistique France entière Demande placée Offre immédiate Loyer moyen
Locaux d’activités Ile-de-France Demande placée Offre immédiate Loyer moyen
= = =
Commerces France Loyer « prime » Évolution / 3ème trimestre 2009
=
Les français anticipent une faible évolution de leur pouvoir d’achat, ce qui favorise de hauts taux d’épargne. Dans cette perspective, la consommation n’augmenterait que modestement en 2011, tout comme en 2010.
Le climat des affaires en France a progressé en raison de la bonne tenue du commerce, mais reste quasi inchangé dans l’industrie et dans les services. La trésorerie des grandes entreprises s’améliore, alors que la situation financière des PME reste très délicate. L’investissement des sociétés non financières a augmenté au 2ème trimestre mais devrait diminuer de près de - 2 % en moyenne sur l’année. L’accès au crédit progresse lentement mais demeure toujours particulièrement difficile pour les PME. Les banques n’envisagent pas de modifier significativement leurs critères d’octroi au 3ème trimestre. Dans ce contexte, plusieurs économistes tablent à présent sur un scénario de croissance molle en France. Ainsi, la Banque de France anticipe un affaiblissement de la croissance au 3ème trimestre (+ 0,3 % attendu). En 2010, l’économie croîtrait de + 1,5 % en moyenne et le gouvernement a sensiblement abaissé sa perspective d’évolution du PIB pour 2011 à + 2 % (contre + 2,5 % précédemment).
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE Le redémarrage du marché de l’investissement, amorcé au 2ème trimestre, s’est confirmé depuis. 2,4 milliards d’euros d’engagements ont été enregistrés durant l’été. Au total, depuis le début de l’année, ce sont 6,2 milliards d’euros de transactions qui se sont signés, un volume en progression de + 52 % sur un an. De fait, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise s’est renforcé, ce dernier ayant retrouvé son rôle de valeur refuge, en particulier pour les institutionnels qui cherchent à adapter leur allocation d’actifs au nouvel environnement financier (marché boursier instable, rendements obligataires au plus bas…). Les institutionnels (OPCI, assureurs, fonds ouverts…) dominent toujours très largement à l’acquisition. Mais les fonds d’investissement, essentiellement étrangers, font leur retour ces derniers mois. Ainsi, la réinternationalisation du marché se confirme, avec notamment la réapparition d’acteurs anglo-saxons qui avaient, depuis la crise financière, déserté la France. Toutefois, la plupart des investisseurs
continue de développer des stratégies « core », l’aversion au risque perdurant dans un contexte de reprise économique à la vigueur incertaine. S’agissant des actifs secondaires, le marché reste bloqué, les investisseurs potentiels estimant la baisse des valeurs vénales insuffisante eu égard à la poursuite de l’érosion des loyers pour ce type de produits. Évolution des engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France (en milliards d’euros) 30
Perspective fin d'année
25 20 15 10
01
02
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09 3T 10
Sources : CB Richard Ellis et Immostat © 2010 CB Richard Ellis, Inc.
Market View Conjoncture immobilière
Une dynamique en faveur des bureaux franciliens
Répartition géographique des engagements en 2010, hors portefeuilles non localisés
Les commerces (24 % des engagements depuis le début de l’année), actifs défensifs par excellence, ont particulièrement bénéficié de la recherche de sécurité des investisseurs, tirant les volumes du 1er semestre. Mais depuis l’été, l’activité s’est déplacée vers le marché des bureaux, où le volume de transactions du 3ème trimestre a plus que doublé comparativement à celui du 1er. Ainsi, ce segment concentre à nouveau près de 70 % des engagements sur ces 9 derniers mois. Un dynamisme qui s’explique par l’élargissement des cibles d’intérêt des investisseurs. De fait, tandis que le QCA concentrait plus de 60 % des transactions bureaux en début d’année, les acquéreurs se sont, ces derniers mois, préférentiellement tournés vers les localisations proposant des produits récents ou neufs, y compris en VEFA (Croissant Ouest, 1ères Couronnes, Paris Nord Est). Dans la mesure où les actifs sont sécurisés par des baux longs avec des locataires solides, la qualité de l’immeuble prime donc désormais sur sa localisation. De son côté, le marché des locaux d’activités et de la logistique (7 % des engagements) a du mal à redécoller, malgré l’intérêt pour les plateformes logistiques classe A.
(en volume) 2ème Couronne 9%
Régions 28 %
1ères Couronnes 10 %
La Défense 6%
Croissant Ouest 16 %
Reste de Paris 7%
Paris Centre Ouest 24 %
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteurs en 2010
Des perspectives de fin d’année satisfaisantes
(en volume)
Les signes encourageants pour le marché de l’investissement se multiplient. Grâce à une prime de risque immobilière qui n’a jamais été aussi importante et à des coûts de financement redevenus compétitifs, l’immobilier d’entreprise est à nouveau attractif, notamment pour les investisseurs transfrontaliers. Le marché « core » a retrouvé de la profondeur et certains acteurs sont plus actifs à l’arbitrage, comme l’atteste le niveau en hausse de nouveaux mandats, enregistré pour des actifs « prime ». Ainsi, le volume d’investissement pour l’année 2010 devrait s’échelonner entre 9 et 10 milliards d’euros, comme nous l’escomptions.
Foncières SIIC
Autres Foncières
Assureurs
Fonds ouverts
SCPI
OPCI
Autres institutionnels
Privés
Promoteurs
Utilisateurs
Ventes
3ème trimestre 2010
Cette baisse des taux « prime » interroge par ailleurs par son ampleur et sa rapidité. En effet, depuis la mi-2009, la chute a été spectaculaire pour la quasi-totalité des localisations et des typologies de produits : elle atteint les 100 points de base pour les bureaux Paris QCA, les commerces ou la logistique. Pour les immeubles de dernière génération de certaines périphéries franciliennes, le recul approche même les 200 points de base. Mais à ces niveaux de prix, les acquéreurs deviennent extrêmement vigilants et exigeants quant à l’analyse des états locatifs et des audits techniques, toute mauvaise surprise pouvant faire avorter les négociations en cours. Au vu du fort déséquilibre entre l’offre et la demande, le marché recèle encore cependant une légère marge de baisse des taux « prime » à court terme. Mais il risque de ne pouvoir aller très loin, à l’image de la Grande-Bretagne où les rendements « prime » sont déjà en voie de stabilisation.
© 2010 CB Richard Ellis, Inc.
2
Acquisitions
20 %
10 % 3% 16 % 14 %
23 % 4% 2% 1% 1% 6% 1%
Des interrogations émergent quant à l’avenir Cependant, la visibilité économique reste réduite et des doutes subsistent quant à l’évolution future des loyers, qui devraient dans la majorité des cas au mieux se stabiliser. Dans ce contexte, le marché des actifs non sécurisés ou secondaires risque de rester durablement bloqué, limitant l’ampleur de la reprise de l’investissement. Un risque d’autant plus important que la propension de certains vendeurs à généraliser abusivement la baisse des rendements locatifs freine le nécessaire ajustement des valeurs vénales sur ce marché.
Fonds d'investissement
8% 8,5 % 18 %
18 % 14,5 %
7% 1%
18 % 24 % 35 %
25 %
15 %
5%
0%
5%
15 %
25 %
35 %
Source : CB Richard Ellis
Taux de rendement « prime » constatés au 1er octobre 2010 Bureaux Paris Centre Ouest Bureaux La Défense Bureaux Croissant Ouest Bureaux 1ères Couronnes Bureaux 2ème Couronne Bureaux Régions Logistique classe A France Locaux d’activités France Parcs d’activités France Boutiques France Centres commerciaux France Parcs d’activités commerciales France
4,85 % - 6,00 % 5,75 % - 6,85 % 5,50 % - 8,50 % 6,00 % - 9,50 % 6,50 % - 12,00 % 6,30 % - 8,25 % 7,15 % - 8,00 % 8,75 % - 10,50 % 8,50 % - 10,50 % 4,75 % - 9,75 % 4,75 % - 6,90 % 6,25 % - 9,60 %
Source : CB Richard Ellis N.B. : En l’absence de transactions « prime » sur certains secteurs, cette grille a en partie été réalisée à dires d’experts.
(en millions de m²) Perspective fin d'année
3,2
Un difficile restockage de la demande Les nouvelles demandes exprimées depuis le début de l’année sont toujours en baisse par rapport à la même période l’an dernier. Mais à défaut de repartir franchement à la hausse, la demande exprimée se caractérise principalement par sa meilleure qualité, avec un bon taux de transformation. La solidité de ces demandes, conjuguée aux demandes encore actives de 2009, explique la bonne tenue des transactions. Si les renégociations subsistent, elles ont clairement perdu en vigueur et sont désormais plus ponctuelles.
2,8 2,4 2,0 1,6 1,2 0,8 0,4
Un 3ème trimestre correct, dans la lignée du 1er semestre 00
01
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2T
1T
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3T
10 4T
Source : CB Richard Ellis / Immostat
Répartition géographique de la demande placée sur les 3 premiers trimestres 2010 < 1 000 m² 1 000 m² - 5 000 m² > 5 000 m²
Toutes surfaces confondues
Paris Centre Ouest
38 %
27 %
12 %
25 %
Paris Sud
10 %
11 %
16 %
13 %
7%
6%
10 %
7%
Paris Nord Est La Défense
3%
6%
12 %
7%
Croissant Ouest
21 %
22 %
15 %
19 %
1ères Couronnes
8%
11 %
19 %
13 %
2 Couronne ème
13 %
17 %
16 %
16 %
100 %
100 %
100 %
100 %
510 000 m² ont été loués ou vendus à des utilisateurs finaux au cours du 3ème trimestre 2010, portant à 1,6 million de m² la demande placée francilienne depuis le début de l’année. Elle croît ainsi de 28 % par rapport à la même période en 2009. Le marché parisien confirme sa prééminence, représentant 45 % de la demande placée francilienne. Ainsi, dans la capitale, ce 3ème trimestre est similaire aux volumes trimestriels observés au cours des années 2006 et 2007. Les transactions sur les petites surfaces sont particulièrement nombreuses. Paris Centre Ouest concentre à lui seul 1/4 de la demande placée en Ile-de-France grâce aux signatures sur des surfaces inférieures à 1 000 m² mais aussi au créneau intermédiaire 1 000 m² - 5 000 m² qui a connu un rebond remarquable au cours du 3ème trimestre. En revanche, l’activité en 2ème Couronne a été molle entre juin et septembre, alors que, toute proportion gardée, la demande placée a été plus soutenue en 1ères Couronnes (comparativement au 1er semestre), en particulier grâce à 7 grandes transactions.
Source : CB Richard Ellis / Immostat
Représentant 7 % de la demande placée, La Défense n’est pas encore significativement repartie malgré une transaction de plus de 20 000 m² qui pèse dans le volume global. Dans le Croissant Ouest (19 %), l’activité reste encore contenue, notamment au cours de ce 3ème trimestre où les transactions supérieures à 5 000 m² ont brillé par leur quasi-absence (1 transaction).
Répartition de la demande placée par secteur d’activité sur les 3 premiers trimestres 2010
15 transactions de plus de 5 000 m² ont été recensées en Ile-deFrance au cours du 3ème trimestre. Le 2ème trimestre avait été particulièrement dynamique avec 23 transactions pour un volume total de 215 800 m². Au total, 55 grandes transactions se sont signées depuis le début de l’année pour un volume de 594 300 m².
Total IDF
(> 1 000 m²) Secteur industriel 18 %
Banque - Assurances 18 %
Autres 4%
Secteur public 12 %
Services immobiliers 4% Source : CB Richard Ellis / Immostat
Juridique - Conseil 15 % Communication - Création 8% Technologies de l'information et de la communication 10 %
La part du neuf / restructuré s’élève à 32 %, soit un niveau relativement stable depuis le début de l’année et plutôt en recul par rapport aux années précédentes. Si les entreprises cherchent à optimiser leurs implantations, elles cherchent également à faire des économies en choisissant des immeubles moins chers. Par ailleurs, sur certains marchés, les offres de seconde main sont les seules disponibles. Notons tout de même que certaines grandes transactions ont porté sur des surfaces de seconde main qualitatives. Si l’ensemble des secteurs d’activité est représenté, certaines tendances se dégagent. Les secteurs traditionnels banque/assurances, juridique/conseil et le secteur industriel représentent la moitié du volume placé. Le conseil au sens large, plutôt discret au 1er semestre, a connu un rattrapage au cours du 3ème trimestre.
3
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3ème trimestre 2010
Transports - Logistique Distribution 11 %
Market View Conjoncture immobilière
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE
Évolution de la demande placée en Ile-de-France
Market View Conjoncture immobilière
Stabilité persistante de l’offre immédiate
Évolution de l’offre immédiate en Ile-de-France (en fin de période, en millions de m²)
Avec 3,6 millions de m² disponibles, l’offre immédiate est à l’étale depuis le début de l’année 2010. Sur un an, l’augmentation du stock n’est plus que de + 5 %. Le marché francilien confirme donc sa capacité d’absorption de surfaces équivalentes aux livraisons et libérations. Le taux de vacance est ainsi stable à 6,8 % mais recouvre des réalités disparates. La vacance continue de reculer à Paris et atteint 5,2 %. Paris Nord Est reste en situation de sous-offre avec 3,4 % de vacance. L’offre immédiate à Paris Centre Ouest baisse de 9 % ce trimestre et cède 15 % depuis le début de l’année. La vacance en 1ère périphérie (1ères Couronnes et Croissant Ouest) reste élevée avec 9,4 % mais l’offre tend globalement à baisser (- 84 000 m² depuis le 1er janvier) et les écarts entre les secteurs se resserrent. L’offre immédiate et sa qualité baissent ce trimestre à La Défense. Avec 5,9 % de vacance, la sous-offre y est toutefois moins criante qu’en début d’année. Avec 26 % de surfaces neuves ou restructurées, la qualité de l’offre immédiate est stable depuis juillet mais reste orientée à la baisse depuis début 2010. La livraison d’un programme neuf dans le 15ème arrondissement permet de remonter la part de l’offre de qualité dans Paris Sud.
Les lancements « en blanc » continuent de se faire attendre L’offre future certaine (toutes surfaces) est en augmentation de + 10 % depuis début 2010. 1,3 million de m² est attendu dans l’année et 0,5 million de m² à plus d’un an. Cependant, cette hausse ne bénéficie pas aux offres de qualité. Les surfaces neuves ou restructurées continuent de se raréfier, leur part dans l’offre future certaine a perdu 10 points depuis janvier pour s’inscrire à 34 %. 75 offres futures certaines supérieures à 5 000 m², représentant 1,1 million de m², sont recensées. Les 35 programmes neufs ou restructurés en représentent désormais moins de la moitié.
3ème trimestre 2010
Le lancement de la restructuration de la tour Descartes à La Défense permet de faire progresser légèrement le volume d’offre future certaine neuve ou restructurée supérieure à 5 000 m² ce trimestre en Ile-de-France. Toutefois, ce volume reste en baisse de - 17 % par rapport au 1er janvier. Avec 2,9 millions de m², l’offre future probable est en hausse de + 4 % ce trimestre. Les surfaces neuves ou restructurées constituent 81 % de ce volume. Près de 100 programmes de construction ou de restructuration répartis sur la quasi-totalité des secteurs franciliens sont « dans les cartons », dont une cinquantaine “prêt à démarrer”. La poignée de mises en chantier intervenue au cours du 3ème trimestre est loin de parvenir à enrayer la baisse du volume d’offre future certaine neuve ou restructurée. Dans un contexte de stabilisation du stock et de dégradation de sa qualité, les financements semblent encore faire défaut pour reprendre les lancements « en blanc ». Les quelques programmes lancés dernièrement devraient bénéficier de l’effet rareté annoncé depuis plus d’un an maintenant.
© 2010 CB Richard Ellis, Inc.
4
4
3
2
1
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09 3
Neuf / Restructuré Source : CB Richard Ellis / Immostat
Taux de vacance et répartition de l’offre immédiate au 1er octobre 2010 Taux de vacance
Paris Centre Ouest
Répartition Part de l’offre géographique neuve ou de l’offre immédiate restructurée
5,3 %
13 %
17 %
Paris Sud (5 ,6 ,7 , 12 , 13 , 14ème et 15ème arrondissements)
6%
=
8%
34 %
Paris Nord Est (3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 18ème, 19ème et 20ème arrondissements)
3,4 %
3%
9%
Total Paris
5,2 %
24 %
21 %
La Défense
5,9 %
5%
12 %
Croissant Ouest
9,5 %
22 %
33 %
1ère Couronne Nord
9,2 %
5%
45 %
1ère Couronne Est
8,6 %
4%
65 %
1 Couronne Sud
9,7 %
5%
35 %
2ème Couronne
6,4 %
35 %
19 %
Total Ile-de-France
6,8 % =
100 %
26 %
ème
ème
ème
ème
ème
ère
Tendance par rapport au 1er janvier 2010
Source : CB Richard Ellis sur données Immostat
Disponibilités futures > 5 000 m2 au 1er octobre 2010 (en millions de m²) 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 Fin 2010 2012 et 2011 Certaines Neuves / Libérées en restructurées l'état /rénovées
Source : CB Richard Ellis
2013
2014 et +
Probables Neuves / Libérées en restructurées l'état /rénovées
(en fin de période, valeurs faciales, en € HT HC/m²/an) 850 727 €
750 650
541 €
550 450 350
468 €
250
305 €
150 90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
3T 10
Moyenne « prime »* Paris Centre Ouest
Moyenne « prime »* La Défense
Moyenne « prime »* Croissant Ouest
Moyenne Ile-de-France (neuf, restructuré, rénové)
Source : CB Richard Ellis
* Depuis 2001, le loyer moyen « prime » correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m².
Loyers moyens pondérés par secteur Immostat au 1er octobre 2010 (valeurs faciales, en € HT HC/m²/an)
Neuf / restructuré / rénové
Seconde main 395 €
415 €
338 €
306 €
=
251 €
=
La Défense
475 € 324 €
355 €
Croissant Ouest 1ères Couronnes
245 €
=
168 €
2 Couronne
169 €
=
305 €
114 €
Moyenne Ile-de-France
227 €
=
Paris Centre Ouest
504 €
Paris Sud Paris Nord Est
ème
229 €
Tendance par rapport au 1er janvier 2010
Source : CB Richard Ellis
Perspectives économiques françaises au 3ème trimestre 2010
Croissance mondiale
2009
2010 (p)
2011 (p)
- 0,6 %
+ 4,8 %
+ 4,2 %
- 2,5 %
+ 1,5 %
+ 1,6 %
Consommation des ménages
+ 0,7 %
+ 1,4 %
+ 1,3 %
Investissement des entreprises
- 7,0 %
- 1,6 %
+ 2,8 %
- 12,2 %
+ 8,5 %
+ 5,3 %
0,9 %
0,96 %
1,47 %
Obligations publiques à 10 ans
3,65 %
2,97 %
3,53 %
Inflation (moyenne annuelle)
+ 0,1 %
+ 1,5 %
+ 1,6 %
- 43,6
- 45,3
- 46,2
Exportations Taux d’intérêt à 3 mois
Balance commerciale(en Mds d’€)
Sources : FMI, Consensus Centre de Prévision de l’Expansion, Crédit Agricole
Le loyer moyen « prime » s’établit à 727 € HT HC/m²/an dans Paris Centre Ouest. Il est stable par rapport au 1er juillet. En moyenne, les valeurs locatives de l’échantillon sont comprises entre 650 € et 750 € mais portent, pour la plupart, sur de petites surfaces. À La Défense, le loyer moyen « prime » a connu un net rebond entre les 2ème et 3ème trimestres (+ 8 %) pour atteindre 541 € au 1er octobre 2010. Cette hausse est le fait d’une poignée de transactions significatives sur les immeubles phares du quartier d’affaires, bien localisés (à proximité de la dalle) et/ou de bonne qualité. À 468 €, le loyer moyen « prime » du Croissant Ouest est lui aussi en phase de stabilisation. Quelques transactions clés, localisées notamment dans les secteurs de la Boucle Sud et Neuilly-Levallois, tirent le marché. La plupart a eu lieu au 2ème trimestre et sortira de l’échantillon le trimestre prochain, laissant présager un recul de la valeur locative moyenne « prime » au terme de l’année. L’écart entre les valeurs faciales et économiques est stable et reste donc important. En effet, la plupart des propriétaires souhaite le maintien des loyers faciaux mais est prête en contrepartie à accorder des franchises de loyers et/ou autres mesures d’accompagnement. Ainsi, en moyenne, les avantages commerciaux sont compris, en équivalence franchises, entre 1,5 et 2 mois par année d’engagement.
2011 : pas de franche amélioration en vue Le renforcement avéré de l’activité parisienne laisse espérer un effet de propagation aux autres marchés qui, même s’ils font mieux qu’en 2009, peinent encore à vraiment repartir. Les besoins des entreprises s’exprimeront en fonction de l’évolution du contexte économique et de leurs capacités financières. La perspective d’atterrissage de la demande placée francilienne est désormais comprise entre 2,1 et 2,3 millions de m². Quelques grandes transactions sont en cours de finalisation et devraient se concrétiser d’ici la fin d’année. En revanche, certaines pourraient basculer l’année prochaine. Compte tenu de la reprise économique poussive annoncée, 2011 devrait être une année en plateau qui confirmerait tout juste les résultats de 2010. Le restockage de la demande, observé fin septembre, reste à être confirmé. La rareté annoncée de l’offre de qualité se fera de plus en plus prégnante dans Paris QCA mais également dans la plupart des autres marchés au fur et à mesure des commercialisations. Déjà certaines entreprises sont contrastées dans leurs choix et la relative abondance de l’offre immédiate ne fera pas longtemps illusion. Toutefois, nous pourrions rester durablement en présence d’un stock de seconde main important du fait de la mise « hors marché » d’un certain nombre d’immeubles (loin des transports en commun, en décalage trop important avec les cahiers des charges des entreprises influencés par le Grenelle de l’Environnement…). Ceci impactera le niveau des loyers. Les avantages commerciaux devraient donc progressivement se réduire. Nous restons, pour l’heure, dans l’expectative d’une - nécessaire reprise des lancements « en blanc ». 5
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3ème trimestre 2010
PIB France
Avec 305 € HT HC/m²/an, le loyer moyen francilien se consolide puisqu’il est stable par rapport au trimestre précédent. Il a tendance à augmenter légèrement sur les secteurs d’affaires traditionnels tels que Paris Centre Ouest et La Défense. En revanche, sur les localisations secondaires, des baisses sont encore observées.
Market View Conjoncture immobilière
Des évolutions de loyer contrastées
Évolution des loyers moyens
Market View Conjoncture immobilière
LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE
Évolution de la demande placée en France (en millions de m²)
(ENTREPÔTS > 10 000 M²)
Des marchés régionaux toujours déprimés
3
La demande exprimée est particulièrement stimulée cette année par les besoins en clés-en-main de la part des chargeurs. En outre, les utilisateurs se positionnent de plus en plus sur de petites et moyennes surfaces, notamment en régions. Au terme des 9 premiers mois de 2010, la demande placée atteint 1 138 300 m² en France (- 10 % par rapport à la même période en 2009). Les marchés régionaux, encore déprimés, ont du mal à décoller. Le grand sud (PACA et Languedoc) est marqué par une certaine léthargie depuis fin 2009 (72 200 m² placés depuis début 2010, - 57 % par rapport à la même période en 2009). Le grand nord (Nord-Pas-de-Calais et Picardie) est, lui aussi, en souffrance avec 157 300 m² commercialisés (- 51 % en un an). Ces marchés sont toujours sous le coup de l’attentisme des acteurs, engendrant des reports de projets et des délais de commercialisation longs. Quant au couloir rhodanien, il reprend doucement des couleurs sur les grandes surfaces (au détriment des petites), le marché ayant été dynamisé par une dizaine de transactions, pour un volume total de 206 000 m² (+ 10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2009). À l’inverse, l’Ile-de-France tire son épingle du jeu et affiche 419 500 m² placés à l’issue du 3ème trimestre (+ 42 % par rapport à la même période en 2009), grâce à un 1er trimestre très performant. La fin de l’année pourrait voir la concrétisation de nouvelles transactions, des promesses de vente et baux étant toujours en attente d’une levée des conditions suspensives. Les surfaces neuves et les clés-en-main sont les produits phares du marché depuis le début de l’année. Ainsi, 3/4 des signatures se sont faits sur des bâtiments de classe A.
Un stock qui se stabilise mais vieillit Les disponibilités atteignent 3,9 millions de m² au 1er octobre 2010, dont 80 % de locaux de classe A ou B. Cette offre qualitative est encore importante mais n’est plus alimentée en raison du gel des mises en chantier. Le stock de mauvaise qualité sera donc moins bien absorbé, du fait également de la recrudescence des clés-en-main, favorisant la libération de produits anciens qui trouveront difficilement preneur. C’est particulièrement le cas du couloir rhodanien, largement sur-offreur (710 900 m²) et de l’Ile-de-France (1,3 million de m², dont 85 % de classes A et B), même si ces stocks se stabilisent depuis le début de l’année.
3ème trimestre 2010
Le niveau des offres « en gris » est élevé (4,7 millions de m², dont 800 000 m² en Ile-de-France ), tout comme celui des projets éventuels. Ces développements potentiels viendront alimenter les besoins en clésen-main et le renouvellement du parc neuf.
2,5 2 1,5 1 0,5
00
01
02
03
04
Régions
05
06
07
08
09 3T 10
Ile-de-France
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Répartition géographique de la demande placée sur les 3 premiers trimestres 2010 Normandie 1% Grand sud ouest 9% Grand centre 2% Ouest 4% Bourgogne / Franche-Comté 3% Grand sud 6% Grand est 6% Grand nord 14 %
Ile-de-France 37 %
Couloir rhodanien 18 %
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Loyers en France au 1er octobre 2010 (valeurs faciales, en € HT HC/m²/an, classe A ou B, neuf)
Ile-de-France
46 € / 52 €
Couloir rhodanien
43 € / 45 €
Grand nord
40 € / 45 €
Des loyers faciaux stables
Grand sud
40 € / 45 €
Maintenant que le « repricing » est effectif dans la plupart des secteurs, les loyers de présentation n’évoluent plus. Ils sont néanmoins orientés à la baisse pour les produits de mauvaise qualité, mal situés, ou encore ceux qui peinent à trouver preneur (à l’image du grand sud). Les avantages commerciaux sont toujours de l’ordre 1,5 à 2 mois de franchise par année de bail ferme.
Normandie
37 € / 49 €
Grand est
37 € / 53 €
Bourgogne / Franche-Comté
30 € / 35 €
Ouest
40 € / 42 €
Grand sud ouest
42 € / 50 €
Source : CB Richard Ellis
© 2010 CB Richard Ellis, Inc.
6
(en millions de m²) 3
Dans cette partie sont analysés conjointement les marchés des locaux d’activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²).
2,5 2
Maintien de la demande placée
1,5 1 0,5 03
04
05
06
07
Demande placée
08
09
3T 10
Offre immédiate
Source : CB Richard Ellis
Répartition de l’offre immédiate en Ile-de-France au 1er octobre 2010 Au-delà de la Francilienne 22 %
Intra A86 32 %
Au 3ème trimestre 2010, la demande exprimée confirme son ralentissement par rapport à 2008, restant au même niveau qu’en 2009. Elle porte essentiellement sur des petites et moyennes surfaces (entre 1 000 m² et 4 000 m²). Elle est majoritairement orientée à l’acquisition, souvent sur les secteurs de 1ère couronne, mais fait face à une pénurie d’offres adaptées, notamment de bonne qualité. La demande placée se maintient par rapport à 2009 et atteint 631 000 m² à l’issue du 3ème trimestre 2010 (+ 5 % en un an). En revanche, après un été atone (phénomène habituel), des reports de projets et des délais de transactions plus longs, les volumes placés ont diminué entre les 2ème et 3ème trimestres 2010 (186 200 m², - 18 %). Si le sud de la région totalise le plus grand nombre de transactions depuis le début de l’année, la reprise y est « en dents de scie ». Le marché est marqué par un freinage de l’activité à l’issue de l’été, tout comme dans le nord et l’ouest. Seul l’est est stable par rapport au 2ème trimestre et voit même une augmentation du nombre de signatures depuis le début de l’année par rapport à la même période en 2009.
Market View Conjoncture immobilière
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET DES PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE
Évolution de la demande placée et de l’offre immédiate en Ile-de-France
Par ailleurs, la petite couronne, très recherchée, a été plus dynamique cette année qu’en 2009 pour les produits à la location. Pour les locaux à la vente, bien qu’elle soit sous-offreuse et onéreuse, la petite couronne reste néanmoins très attractive.
Entre A86 et la Francilienne 46 %
Le marché de l’acquisition demeure largement plébiscité en Ile-deFrance, représentant près de la moitié de la demande placée depuis début 2010.
Source : CB Richard Ellis
Un stock qui entame (doucement) sa décrue Loyers en Ile-de-France au 1er octobre 2010 (valeurs faciales, en € HT HC/m²/an)
Zone Produits géographique Nord
Ouest
Sud
Seconde main
Activités PME/PMI *
60 € / 110 €
50 € / 90 €
Activités tertiaires
120 € / 130 €
75 € / 120 €
Entrepôts (< 9 000 m²)
50 € / 75 €
35 € / 65 €
Activités PME/PMI *
80 € / 125 €
40 € / 100 €
Activités tertiaires
110 € / 180 €
75 € / 150 €
Entrepôts (< 9 000 m²)
70 € / 90 €
35 € / 70 €
Activités PME/PMI *
60 € / 90 €
50 € / 60 €
Activités tertiaires
75 € / 110 €
50 € /70 €
Entrepôts (< 9 000 m²)
50 € / 65 €
35 € / 50 €
Activités PME/PMI *
60 € / 90 €
50 € / 85 €
Activités tertiaires
80 € / 110 €
65 € / 90 €
N.S.
40 € / 54 €
Entrepôts (< 9 000 m²) N.S. : Non significatif * proportion activités / bureaux ≈ 70 / 30
L’offre « en blanc » est toujours très faible au 1er octobre (moins de 30 000 m²). L’offre « en gris » est en légère hausse et dépasse aujourd'hui 400 000 m².
Des loyers faciaux stables, mais des avantages commerciaux toujours élevés… À l’exception de certains secteurs sous-offreurs où les propriétaires se voient contraints de réajuster leurs prétentions à la baisse, les valeurs locatives faciales n’ont pas évolué. Les avantages commerciaux sont toujours importants (environ 3 mois de franchise de loyer au nord, à l’ouest et à l’est et 2 mois au sud) et compensent péniblement le maintien de loyers faciaux élevés.
Source : CB Richard Ellis
7
© 2010 CB Richard Ellis, Inc.
3ème trimestre 2010
Est
Neuf
L’offre disponible reste élevée au 1er octobre 2010 (2,5 millions de m²), mais une légère baisse est amorcée depuis le début de l’année (- 6 % par rapport au 1er janvier et - 3 % par rapport au 1er juillet), en raison du maintien de la demande placée et de l’absence de mises en chantier. Elle demeure néanmoins de mauvaise qualité et porte principalement sur des produits à la location, souvent mal localisés.
Market View Conjoncture immobilière
LES COMMERCES EN FRANCE Des enseignes sélectives et attentistes, mais opportunistes Les enseignes font actuellement face à un environnement incertain. En 2009, le rendement moyen (chiffre d’affaires TTC réalisé au m² par an) des 100 premières enseignes de France a diminué de - 5,9 % (source : LSA). Cette tendance devrait se poursuivre en raison d’une faible consommation/fréquentation, de l’effet cannibalisation du e-commerce et de l’importance du volume de projets commerciaux. Par ailleurs, les coûts d’occupation sont jugés élevés, bien que les taux d’effort (rapport entre le loyer et les charges d’une boutique sur son chiffre d’affaires) moyens affichés dans les actifs commerciaux des grandes foncières cotées semblent attester d’une certaine stabilité par rapport au début d’année. Les enseignes sont donc encore prudentes dans leur développement, mais demeurent opportunistes. Elles concentrent toujours leurs recherches sur les meilleurs sites. Chiffre d’affaires moyen par m² et par secteur d’activités des 100 premières enseignes de France en 2009 Secteur
Hypers, supers, hard-discount Bricolage, jardin Equipement de la personne Equipement de la maison Culture, jouet, multimédia Sport Grands magasins Centres autos Total échantillon
CA / m² / an
Évolution annuelle
8 946 € 2 216 € 4 403 € 8 564 € 4 099 € 3 776 € 5 580 € 3 201 € 6 537 €
- 7,0 % - 3,3 % - 2,4 % - 2,3 % - 7,5 % - 0,5 % - 6,2 % - 3,2 % - 5,9 %
Source : LSA
3ème trimestre 2010
Dans les grands centres-villes de France, les valeurs locatives restent par conséquent soutenues sur les emplacements « prime » et n°1 et les propriétaires ne veulent pas consentir des baisses de loyers. Par ailleurs, le manque de surfaces disponibles et le dynamisme des enseignes internationales, à la recherche d’emplacements stratégiques et visibles, soutiennent les valeurs. À Paris, les valeurs locatives s’échelonnent en moyenne entre 2 000 € et 4 000 € HT HC/m²/an dans les grandes rues commerçantes. Elles peuvent encore atteindre 10 000 € HT HC/m²/an sur les Champs-Elysées où les grandes enseignes s’activent à ouvrir des flagships (Tommy Hilfiger, H&M, Abercrombie&Fitch, Levi’s). À Paris et en régions, les valeurs sont en baisse légère sur les artères n°1 bis. Ce phénomène est plus prononcé sur les axes n°2, qui ont perdu en attractivité. Les loyers dans les centres commerciaux régionaux sont stables par rapport au trimestre dernier. Pour des boutiques d’environ 200 m², ils vont de 700 € à 1 400 € HT HC/m²/an en Ile-deFrance et de 600 € à 1 100 € en régions. Cependant, sur certains centres commerciaux régionaux d’Ile-de-France, les grands gestionnaires veulent conserver la maîtrise des opérations qui ont lieu dans leurs centres, en incitant les cédants à diminuer les prix de cession. En contrepartie, les locataires entrants peuvent alors parfois accepter des hausses de loyers. Les enseignes concentrent essentiellement leur développement sur les 15-20 premiers centres commerciaux de France et sont beaucoup moins actives sur les centres « secondaires ». En périphérie, la demande reste de bon niveau pour les meilleurs retail parks (en termes de localisation géographique et d’enseignes déjà présentes), notamment pour les surfaces de 800 m² à 1 000 m². Sur ce créneau les valeurs sont stables et comprises entre 90 € et 180 € HT HC/m²/an. La demande est plus variée qu’en centres commerciaux en termes de concepts et de secteurs d’activité, avec une prédominance de l’équipement de la personne et de la maison. Certaines enseignes traditionnelles de centres commerciaux testent ces concepts qualitatifs de périphérie en raison de coûts d’occupation plus faibles et parce qu’ils leur permettent de toucher une clientèle plus large et d’écouler les stocks. Les vieilles zones commerciales sont moins regardées, sauf par les enseignes alimentaires, qui restent encore assez actives. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.
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