La Ristrutturazione Edilizia

5 17/06/2014 Volume 1, Numero 5

La Ristrutturazione Edilizia CHE COS'È La ristrutturazione edilizia è un intervento di revisione integrale di un edificio esistente con la possibilità di variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d'uso. La ristrutturazione edilizia è così definita dal Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/01 all'art.3, comma 1, lettera d:

“Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” Il termine ristrutturazione spesso viene usato impropriamente. Fare un intervento edilizio in casa non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente che stiamo eseguendo lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria

SOMMARIO Quali sono i lavori di ristrutturazione edilizia……………………..……...….2 Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria…………………………….……..2 Quali sono i lavori di manutenzione straordinaria............................…….2 Quali sono gli interventi di restauro e risanamento conservativo………...2 Vantaggi e sgravi fiscali per chi acquista casa……………………….…….4 A chi affidarsi nel lavoro di ristrutturazione..................................……5

COME SI FA L'intervento edilizio in oggetto potrebbe essere effettuato sia con permesso di costruire che con denuncia di inizio attività (DIA).

Quali sono i lavori principali in ambito di ristrutturazioni…………...5 Tre criteri da seguire.……………...….5 Interventi edili in casa…………….....6

Il Comune e la Regione possono, però, personalizzare le richieste di autorizzazioni.

Esempi di ristrutturazione edilizia 6

CHI

Le regole del bonus…………………….8

Le richieste alle autorità competenti devono essere inoltrate da tecnici abilitati e iscritti a un Ordine/Albo professionale (architetti, ingegneri, geometri, periti, eccetera).

Altre spese ammesse alla’agevolazione ……………………….9

Detrazioni fiscali......................…….7 Detrazioni ristrutturazioni…………..7

Box auto….....................................10 Proroghe e detrazioni…………..…..10 Adeguamento antisismico………...10

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QUALI SONO I LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA? I lavori di ristrutturazione sono interventi edilizi atti a trasformare gli edifici esistenti attraverso il ripristino, la sostituzione, la modifica o l'eliminazione di vecchi elementi architettonici o attraverso l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Ecco alcuni esempi:

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demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto conforme di sagoma e volume; trasformazione di superfici accessorie (come sottotetti o scantinati) in superfici utili (abitazioni); ampliamenti contenuti entro il 20% della volumetria esistente; cambio di destinazione d'uso; frazionamento di unità immobiliari; modifica dei prospetti dell'edificio.

QUALI SONO I LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA? Sono lavori di manutenzione ordinaria gli interventi edilizi necessari alla riparazione delle finiture e dei materiali esistenti di un edificio, come ad esempio:

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sostituzione di pavimenti, di impianti esistenti; rifacimento di un bagno, una cucina spostamento di una porta o di un tramezzo sostituzione e manutenzione di parti di impianti esistenti.

QUALI SONO I LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA? Sono lavori di manutenzione straordinaria quelle opere necessarie alla sostituzione e/o al rinnovamento di parti strutturali dell'edificio, come ad esempio:

1. sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso; 2. realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.;

3. consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione; 4. rifacimento di scale e rampe. QUALI SONO GLI INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO? Gli interventi di restauro sono volti al recupero, alla conservazione e alla valorizzazione di immobili con un particolare valore storico, architettonico e ambientale e per tali lavori sono ammessi anche materiali e tecnologie diverse da quelli usati per la costruzione dell'edificio, purchè non siano in contrasto con il carattere complessivo di quest'ultimo. Per risanamento conservativo, si intendono quei lavori atti al recupero igienico, funzionale e statico dell'edificio e si possono realizzare anche sulle strutture e sull'impianto planimetrico dell'immobile.

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La ristrutturazione edilizia prevede dunque norme e opere di attuazione sull’immobile nettamente diverse dai casi di manutenzione ordinaria o straordinaria e da quelli di restauro e di risanamento conservativo. Comprende infatti tutte le opere di demolizione e ricostruzione dell’edificio, che non prevedano però aumenti di volumi e che conservino invece le stesse metrature anche in zone diverse. La ristrutturazione edilizia prevede inoltre la trasformazione di superfici accessorie come ad esempio gli scantinati o i sottotetti, in superfici utili e abitabili, ovvero in abitazioni vere e proprie. Un'opera del genere è applicabile altresì alla costruzione di nuovi ascensori esterni all’immobile o alla creazione di ulteriori scale, purché non siano di competenze legate alla manutenzione straordinaria dell’abitazione stessa. Anche quando si modifica la destinazione d’uso di un’immobile, ad esempio da ufficio ad abitazione, si parla di ristrutturazione. Non vengono invece inclusi invece in questo settore, trasformazioni importanti come quelle dei centri commerciali o degli impianti industriali. In alcuni casi, sono previste alcune limitate sopraelevazioni legate all’ampliamento del volume di un palazzo e l’innalzamento di alcune strutture, quando si intende recuperare un sottotetto.

Guide dell'Agenzia delle Entrate Consiglio di consultare anche le guide predisposte dall'Agenzia delle Entrate per fruire sia: •

delle agevolazioni del 55% per gli interventi di efficienza energetica

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che di quelle del 36% relative alle ristrutturazioni edilizie.

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VANTAGGI E SGRAVI FISCALI PER CHI RISTRUTTURA CASA Se da un lato, la ristrutturazione di una casa comporta una perdita di tempo maggiore, soprattutto qualora si avesse la necessità di abitarvici subito, dall'altro la compravendita di un'abitazione da ristrutturare favorisce una riduzione del prezzo d'acquisto. L'idea di rimodernare la casa con lavori edilizi oggi può essere agevolata dalla detrazione d’imposta Irpef, pari al 36%. Le spese sostenute fino al 31 dicembre 2014 arriveranno ad una detrazione del 50%, passando al 40% per il periodo 1º gennaio 2015 - 31 dicembre 2015. È un beneficio di cui possono usufruire in molti, non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

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il proprietario. il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie). l’inquilino o il comodatario. i soci di cooperative divise e indivise. i soci delle società semplici. gli imprenditori individuali.

Se non si ha la possibilità di detrarre per qualsiasi motivo, occorre sapere che spetta anche ai familiari, fino al terzo grado di parentela; ne hanno diritto anche i conviventi o il detentore dell’immobile, purché sostenga le spese e che le fatture e i bonifici risultino intestati a lui. L’agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che beneficia della detrazione. Meno diritti spettano a chi esegue i lavori in proprio, si può però richiedere la detrazione delle spese di acquisto dei materiali utilizzati. Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Con il decreto legge n° 70 del 13 maggio 2011, non c'è più l'obbligo di inviare la comunicazione di inizio lavori. È necessario invece conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti

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le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare.

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domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti.

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fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute.

una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui si attesta che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolati. ricevute di pagamento dell’Imu. in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all'esecuzione dei lavori. ricevute dei bonifici di pagamento.

Inoltre per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all'arredo dell'immobile in ristrutturazione, che sono stati acquistati al 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, è prevista una detrazione calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

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A CHI AFFIDARSI NEI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE? Quando si parla di ristrutturazioni edili, si fa riferimento per esempio a tutta quella serie di operazioni da fare nella ristrutturazione della propria abitazione, dal tipo di materiale da scegliere ai paletti delle leggi da rispettare fino all’architettura della struttura della casa. LE CARATTERISTICHE DEI MIGLIORI RISTRUTTURATORI EDILI Non solo abitazioni, visto che si parla di servizi che spaziano dai negozi ai giardini fino ai locali e agli uffici. Affidarsi ad imprese qualificate che possono seguire passo passo il lavoro da svolgere può aiutare i clienti a districarsi in questa materia per avere un lavoro ben curato, fatto con professionalità e che soprattutto sappia rispondere alle reali esigenze di chi necessita di questo tipo d’interventi.

QUALI SONO I LAVORI PRINCIPALI IN AMBITO DI RISTRUTTURAZIONI? Queste imprese sono infatti specializzate nei lavori riguardo le ristrutturazioni. Si va dalla realizzazione degli impianti (idraulici, di condizionamento, telefonici, citofonici e di sicurezza) alle opere murarie (pareti, rivestimenti, pavimenti, facciate, rasature, tetti, massetti, cucine e bagni) fino alle pitture (esistono diverse tipologie, a rullo, a pennello, pitture vecchie e nuove) e agli infissi (in alluminio, in legno o in PVC). In aggiunta, ci sono anche tutti i lavori riguardanti il cartongesso e le impermeabilizzazioni (come per esempio delle terrazze e delle piscine). Per il lavoro da eseguire sulla propria abitazione o attività, si può richiedere un preventivo gratuito sui costi da sostenere e sulla spesa da effettuare.

TRE CRITERI DA SEGUIRE Le ristrutturazioni, intese come lavori interni a un appartamento, potranno essere svolte in completa autonomia e liberamente, senza vincoli di alcun tipo; ma a tre condizioni: 1.

Le ristrutturazioni non dovranno riguardare lo spostamento dei muri portanti;

2. Non si potrà aumentare, tramite le ristrutturazioni, la volumetria complessiva dell’interno su cui andiamo a lavorare; 3. Al contrario della seconda: non sarà possibile intaccare le mappature preesistenti in modo da dividere un’unità immobiliare in più sotto-unità.

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RISTRUTTURAZIONI E INTERVENTI EDILI IN CASA: LA CUCINA Uno degli ambienti della casa che è più difficile ristrutturare è senza dubbio la cucina: come ristrutturare la cucina senza rischiare di creare danni alle tubature, è una delle domande che più spesso ci si pone nel campo delle ristrutturazioni. Il rischio, infatti, è quello che, se si decide di optare per il fai da te, allo scopo di risparmiare del denaro, si possa incappare in situazioni pericolose, che alla lunga potrebbero anche pesare sul budget. Ma non tutte le cucine devono essere ristrutturate per intero: la normale e naturale usura di una abitazione può dipendere dall’uso che si fa della casa e degli ambienti nello specifico, e pertanto chi utilizza poco la cucina potrebbe non avere bisogno di una ristrutturazione completa. Potrebbero infatti bastare, in alcuni casi, dei semplici e piccoli cambiamenti: in questo caso, va da sé che con dei piccoli cambiamenti estetici si può migliorare di molto l’ambiente, dando un nuovo respiro alla casa ed una sensazione di fresco e di nuovo. I cambiamenti estetici, nel settore delle ristrutturazioni, riguardano principalmente le decorazioni dell’ambiente: un cambiamento estetico in cucina può riguardare, ad esempio, un nuovo colore delle pareti, oppure dei mobili nuovi, una trasformazione estetica dell’ambiente. Lampadari e tendaggi nuovi, ad esempio, oppure una modifica nella posizione dei mobili: questo tipo di ristrutturazione non è molto costosa – a patto che non si decida di cambiare tutti i mobili della cucina! – e non richiede troppa esperienza nel settore delle ristrutturazioni. Evitare tassativamente il fai da te quando si tratta di cambiare o modificare l’assetto strutturale della cucina: tubature, illuminazioni, impianti elettrici. In tal caso, a meno che non si sia esperti nel settore delle ristrutturazioni, occorre rivolgersi ad una ditta specializzata.

Esempi di ristrutturazione edilizia: •demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile; •modifica della facciata; •realizzazione di una mansarda o di un balcone •trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda •apertura di nuove porte e finestre •costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

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DETRAZIONE FISCALE La detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef. Negli ultimi anni la normativa che regola la materia è stata più volte modificata. Le novità più recenti sono state introdotte: •

dal decreto legge n. 83/2012, che ha elevato, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, la misura della detrazione (50%, invece di quella ordinaria del 36%) e l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio(96.000 euro per unità immobiliare, invece che 48.000 euro)

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dal decreto legge n. 63/2013, che ha esteso questi maggiori benefici alle spese effettuate entro il 31 dicembre 2013

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dalla legge n. 147/2013 (legge di stabilità 2014), che ha prorogato al 31dicembre 2014 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), sempre con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, e stabilito una detrazione del 40% per le spese che saranno sostenute nel 2015

Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. Per avere la detrazione è indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali. Occorre, inoltre, che le spese per questi interventi di recupero edilizio siano sostenute a partire dal 26 giugno 2012

DETRAZIONI RISTRUTTURAZIONI La detrazione rimane al 50%, con limite di spesa a 96mila euro, è stata prorogata fino al 31 dicembre 2014. Nel 2015 la detrazione 50% si ridurrà al 40%, fino a ritornare detrazione 36% nel 2016 con limite di spesa a 48mila euro. Ciò significa che la metà delle spese sostenute fino a fine anno per gli interventi edilizi in casa (materiali, manodopera, progettazione ecc.) possono essere detratte dall'Irpef in 10 rate annuali. Si possono recuperare fino a 48mila euro (il 50% dei 96mila).

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LE REGOLE DEL BONUS

Che cos'è

Uno sconto dall'Irpef pari al 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione: • importo max di spesa: € 96.000 (+ € 10.000 per l'acquisto di mobili), • importo max di detrazione: € 48.000, cioè il 50% di 96.000 (+ 5.000 per i mobili). Sui lavori e i materiali è inoltre prevista, di regola, l'aliquota Iva agevolata al 10%.

Beneficiari

L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese: • proprietari o nudi proprietari • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) • locatari o comodatari • soci di cooperative divise e indivise • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce • soggetti che producono redditi in forma associata, alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

Attività e spese ammesse

Tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure: • rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici • apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione • porte blindate o rinforzate • apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini • installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti • apposizione di saracinesche • tapparelle metalliche con bloccaggi • vetri antisfondamento • casseforti a muro • fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati • apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline • impianti a pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica • progettazione, consulenza, perizie • esecuzione dei lavori • acquisto dei materiali • messa in regola degli impianti elettrici e degli impianti a metano • imposte e altri costi burocratici (Iva, imposta di bollo, concessioni, autorizzazioni e denuncia di inizio lavori) • oneri di urbanizzazione • acquisto di mobili destinati all'abitazione da ristrutturare.

Detrazioni

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare • 40% delle spese che saranno sostenute ne ll’anno 2015, sempre con il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare • 36%, con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2016.

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ALTRE SPESE AMMESSE ALL’AGEVOLAZIONE Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

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le spese per l’acquisto dei materiali

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il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti

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le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse

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le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi

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le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento

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le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 - ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)

l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori

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gli oneri di urbanizzazione

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gli altri eventuali costi strettamente collegati

Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale, che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall'originale. Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che: •

per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”

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se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011).

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BOX AUTO Agevolazione fiscale: aspetti generali Fino al 31 dicembre 2014, è consentito portare in detrazione dall’IRPEF dovuta – nell’ambito della propria dichiarazione dei redditi (730 e/o Modello UNICO) – il 50% del costo di realizzazione del box/ posto auto pertinenziale, come risultante da un’apposita attestazione che deve essere rilasciata dall’impresa costruttrice, fino ad un limite di costo di costruzione pari a euro 96.000. A partire dal 1° gennaio 2015, la detrazione viene decrementata al 40% (sempre mantenendo il limite di spesa massima pari a euro 96.000) mentre, a decorrere dal 1° gennaio 2016, la detrazione ritornerà nell’originaria misura del 36%, con un plafond di spesa massima pari a euro 48.000. La detrazione è ripartita obbligatoriamente in dieci quote annuali di importo costante; la prima nell’anno di sostenimento della spesa e le altre nei successivi nove anni.

Il meccanismo agevolativo consta di una riduzione dell’imposta dovuta nel periodo (detrazione); pertanto, il recupero fiscale è ammesso nei limiti dell’IRPEF lorda relativa all’anno in questione, non essendo invece ammesso il rimborso di somme eccedenti l’IRPEF (ad es. in caso di quota annua di detrazione IRPEF pari a euro 1.200 ed IRPEF lorda dell’anno pari a euro 1.000, l’importo di euro 200 non potrà essere richiesto a rimborso né in alcun modo recuperato). Inoltre, qualora nell’anno il contribuente non abbia IRPEF lorda (ad es. nel caso di esercizio di attività professionale o d’impresa soggetta a regimi di imposizione sostitutiva, quale quello dei c.d. “superminimi”) oppure abbia l’IRPEF lorda già interamente assorbita da altre detrazioni d’imposta (detrazioni lavoro dipendente, detrazioni mutuo prima casa, rate ristrutturazioni edilizie anni precedenti, ecc.), la rata di detrazione nel medesimo anno non sarà più recuperabile; tuttavia, è bene ricordare che le rate residuali non saranno perse, a condizione che in ciascun anno di scadenza della successiva rata vi sia un’IRPEF dovuta.

“10.000 euro” importo massimo di spesa ammessa in detrazione

IN COSA CONSISTONO LE PROROGHE E LE DETRAZIONI La legge di stabilità 2014 ha inoltre prorogato: 1.

la detrazione delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive.

DETRAZIONI ADEGUAMENTO ANTISISMICO

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detrazione 65% per spese 4 agosto 2013- 31 dicembre 2014, tetto 96 mila euro; detrazione 50% fino a un massimo 96 mila euro di spesa dal nel 2015.

L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di 96.000 euro 2. la detrazione del 50% per l’ acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo. ATTENZIONE Per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione preceda quella in cui si acquistano i beni. Non è fondamentale, invece, che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile. La data di avvio dei lavori può essere dimostrata da eventuali abilitazioni amministrative, dalla comunicazione preventiva all’Asl, se è obbligatoria. Per gli interventi che non necessitano di comunicazioni o titoli abilitativi, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

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