Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 437 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Fastighetsmäklarens försäljningsstrategier

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

Examensarbete nr. 437

Fastighetsmäklarens försäljningsstrategier

Författare: Viktoria Nordensved

Handledare: Hans Lind Stockholm 2008

Master of Science thesis Title: Author Department

Master of Science thesis number Supervisor Keywords

The real estate brokers´ sales strategies Viktoria Nordensved Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics 437 Hans Lind Real estate agent, selling strategies, marketing methods

Abstract The supply of housing has been below demand and the house prices has ascended strongly for an extended period of time in Sweden. In autumn 2007, however, the situation on the market changed temporarily. The supply increased strongly at the same time as demand fell, which resulted in a striking price decline, mainly on tenant-owner apartments in metropolitan area. The sales went sluggishly and the usual biddings that resulted in a higher price than the offer price of itself started to decline. In order to attract buyers the real estate agents used new selling methods ”Fixed price” and ”Accept price”. The purpose of this thesis is to study the real estate agents selling strategies and working methods during the sale of tenant-owner homes and private ownership houses. The study aims to clarify how the selling methods that are used by real estate agents are related to different underlying factors. The price of an object for sale is presented in real estate agents ads in a variety of ways. The different ”price terms” are in this study divided into four different ”price methods”. The price methods are ”Fixed price”, ”Accept price”, ”Only price” with no additions and ”The Bidding method”. The underlying factors that determine the choice of a price term that the object is advertised for may depend on the sellers wishes on how the selling process should proceed, if he or she hopes for a higher price with a bidding or not, but it also depends on the characteristics of the object. The different price terms in the real estate agent ads which was found on Hemnet in this study, exceeded 10. Often, information or explanation of the used price term is missing. In addition to differences between agencies, it differs even between object within a single agency. A majority of the real estate agent agencies does however have a detailed description of the sales methods on their website. "The Bidding method" was used in most of the ads for the entire studied period. The price methods ”Accept price” and ”Fixed price” was used less frequently. The development of the two methods was downward and the autumn 2007's downward price trend was only shortlived and temporary. The conclusion was that Fixed price and Accept price are used when the objects are more difficult to sell and the object will not reach the price level the seller expects. A large number of objects for sale set to fixed price or accept price shows that the sellers´ expectations of price are higher than what the market is willing to pay.

Examensarbete Titel: Författare Institution

Fastighetsmäklarens försäljningsstrategier Viktoria Nordensved Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi 437 Hans Lind Fastighetsmäklare, försäljningsstrategier, marknadsföringsmetoder

Examensarbete nummer Handledare Nyckelord

Sammanfattning Utbudet av bostäder har understigit efterfrågan och bostadspriserna har stigit kraftigt under en längre tid. Hösten 2007 förändrades dock situationen på marknaden tillfälligt. Utbudet ökade kraftigt samtidigt som efterfrågan sjönk, vilket resulterade i en markant prisnedgång, främst på bostadsrätter i storstadsregionerna. Försäljningarna gick trögt och de vanligt förekommande budgivningarna som gav högre pris än utgångspriset kom av sig eller uteblev. För att locka till sig köpare användes nya prismetoder ”Fast pris” och ”Acceptpris”. Uppsatsens syfte är att kartlägga fastighetsmäklarnas försäljningsstrategier och arbetsmetoder vid försäljning av bostadsrätt och egnahem. Studien syftar också till att klargöra hur prismetoder som används sammanhänger med olika bakomliggande faktorer. Priset för ett objekt till försäljning presenteras i mäklarnas annonser på flera olika sätt, genom olika ”prisbegrepp” som i denna studie delats in i fyra olika prismetoder, ”Fast pris”, ”Acceptpris”, ”Bara Pris” utan något tillägg samt ”Budmetoden”. Val av prisbegrepp kan bero på säljarens önskemål om hur försäljningen ska gå till, om denne hoppas på budgivning eller inte, men beror även på bostadens egenskaper. Prisbegreppen i fastighetsmäklarnas bostadsannonser på hemsidorna som låg ute på Hemnet översteg 10 stycken. Ofta saknades information eller förklaring till prisbegreppen som fastighetsmäklaren använder i sina annonser på mäklarnas hemsidor eller i aktuella objektbeskrivningen. Förutom skillnader mellan de enskilda fastighetsföretagen på vilka prisbegrepp som används skiljer det sig även inom ett och samma fastighetsmäklarföretag, mellan objekten och de enskilda mäklarna. När det gäller tillhandahållande av information för hur en eventuell budgivning kan gå till liksom vilka regler som gäller vid en sådan finns det hos merparten på mäklarföretagens hemsidor en utförlig beskrivning steg för steg. Budmetoden” användes i merparten av annonserna under hela den studerade perioden. Prismetoderna ”Acceptpris” och ”Fast pris” användes mer sällan och utvecklingen för de båda var nedåtgående. Höstens nedåtgående pristrend var endast kortvarig och tillfällig. Slutsatsen var att fast pris och acceptpris är prisbegrepp som används när objekten är svårsålda och objekten når inte de prisnivåer som säljaren förväntar sig. Ett stort antal fasta priser eller acceptpris visar att säljarnas prisförväntningar ligger högre än vad marknaden är villig att betala.

3

Förord Detta examensarbete har utförts under vårterminen 2008 vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Institutionen för infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Arbetet omfattar 30 högskolepoäng och är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammets civilingenjörsprogram á 270 högskolepoäng. Jag vill tacka min handledare, professor Hans Lind vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, som hjälpt mig genomföra denna uppsats och kommit med värdefulla råd och väglett mig under hela arbetets gång. Utan hans hjälp har arbetet varit svårt att genomföra. Stockholm, juni 2008 Viktoria Nordensved

4

Innehållsförteckning Abstract........................................................................................... 2 Sammanfattning ............................................................................... 3 Förord ............................................................................................. 4 Innehållsförteckning.......................................................................... 5 1. Inledning ..................................................................................... 7 1.1 Bakgrund ................................................................................. 7 1.2 Syfte ....................................................................................... 8 1.3 Metod ...................................................................................... 8 1.4 Avgränsning ............................................................................. 9 1.5 Disposition ............................................................................... 9 2. Bostadsmarknaden...................................................................... 11 2.1 Bostadsmarknadens utveckling i Sverige under 30 år .................. 11 2.2 Bostadsåret 2007- 2008 i Sverige ............................................. 12 2.2.2 Prisutveckling Stockholm 2007-2008 .................................... 13 2.3 Annonser på Hemnet ............................................................... 14 3. Fastighetsmäklare ....................................................................... 17 3.1 Fastighetsförmedling ............................................................... 17 3.2 Aktörerna............................................................................... 17 3.2.1 Säljare och köpare ............................................................. 17 3.2.2 Fastighetsmäklare.............................................................. 18 3.3 Ersättning .............................................................................. 20 3.4 Nätmäklare ............................................................................ 21 3.5 Branschens utveckling ............................................................. 21 3.6 Lagar och myndigheter ............................................................ 23 3.6.1 Fastighetsmäklarlagen........................................................ 23 3.6.2 Ändring av 1995: års fastighetsmäklarlag ............................. 25 3.6.3 Lag om åtgärder mot penningtvätt ....................................... 26 3.6.4 Marknadsföringslagen......................................................... 26 3.7 Branschorganisationer för fastighetsmäklare .............................. 27 3.7.1 Mäklarsamfundet ............................................................... 27 3.7.2 Fastighetsmäklarförbundet (FMF)......................................... 28 3.7.3 Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN) ................. 28 3.7.1 Fastighetsmäklarnämnden (FMN)......................................... 29 4. Försäljningsmetoder .................................................................... 30 4.1 Marknadsföring....................................................................... 30 4.1.1 Hemnet ............................................................................ 30 4.1.2 Bovision............................................................................ 31 4.2 Prisbildning på bostadsmarknaden ............................................ 31 4.2.1 Prisnivå ............................................................................ 32 4.3 Marknadsvärde ....................................................................... 34 4.3.1 Fastighetsvärderingsteori.................................................... 34 4.3.2 Värdering av bostadsrätt .................................................... 34 4.3.3 Värdering av småhus.......................................................... 35 4.4 Prissättning ............................................................................ 35

5

4.5 Försäljningsstrategier .............................................................. 35 4.6 Prisbegrepp ............................................................................ 37 4.6.1 Budstart, utgångsbud och budpris........................................ 37 4.6.2 Utgångspris....................................................................... 37 4.6.3 Begärt pris ........................................................................ 37 4.6.4 Acceptpris......................................................................... 37 4.6.5 Fast pris ........................................................................... 38 4.6.6 Lockpris............................................................................ 39 4.7 Budgivning............................................................................. 40 4.7.1 Öppen budgivning .............................................................. 42 4.7.2 Sluten budgivning .............................................................. 42 4.7.3 Budgivning på Internet ....................................................... 42 5. Empirisk studie 1 - Vad säger fastighetsmäklarna på sina hemsidor?. 44 5.1 Syfte, urval och metod ............................................................ 44 5.2 Presentation av fastighetsmäklarföretagen ................................. 44 5.3 Prismetod och prisbegrepp ....................................................... 47 5.3.1 Resultat och analys ............................................................ 47 5.4 Budgivning............................................................................. 50 5.4.1 Tryggare budgivning .......................................................... 50 5.4.2 Budgivning på Internet ....................................................... 51 5.5 Information om budgivning och prisbegrepp............................... 52 5.6 Jämförelsepriser ..................................................................... 53 6. Empirisk studie 2 – Bostadsannonser på Hemnet ............................ 55 6.1 Syfte ..................................................................................... 55 6.2 Data...................................................................................... 55 6.2.1 Urval ................................................................................ 55 6.3 Metod .................................................................................... 55 6.4 Områdesbeskrivning................................................................ 56 6.4.1 Bromma ........................................................................... 56 6.4.2 Södermalm ....................................................................... 57 6.5 Resultat ................................................................................. 58 7. Avslutning.................................................................................. 64 7.1 Analys och slutsats.................................................................. 64 7.2 Diskussion ............................................................................. 66 Källor ............................................................................................ 67

6

1. Inledning I detta inledande kapitel presenteras arbetets bakgrund och syfte samt vilken metod som använts för erhållandet av informationen och hur arbetet är avgränsat. Slutligen beskrivs rapportens disposition.

1.1 Bakgrund I Sverige har det under en lång period varit stor efterfrågan på bostäder samtidigt som utbudet varit litet. Landet har haft stark ekonomi med hög sysselsättning. Ökade disponibla inkomster och ett historiskt lågt ränteläge har bidragit till att hushållen både vågar och kan köpa bostad. Intresset för bostäder har ökat markant vilket resulterat i höga bostadspriser och stor aktivitet på bostadsmarknaden. Det ökade intresset för bostäder gynnar fastighetsmäklarbranschen som får fler uppdrag och stigande intäkter. Framför allt i Stockholmsregionen har man länge upplevt höga prisuppgångar och hetsiga budgivningar. Så gott som samtliga bostäder där har sålts med budgivning. Fastighetsmäklarens roll vid köp och försäljning är att tillvarata både köparens och säljarens intressen, främsta uppgiften är dock att få ut ett så högt försäljningspris till säljaren som möjligt. Mäklarens lön utgörs vanligen av provision, som är en procentsats på köpeskillingen. Det ligger därför även i mäklarens egenintresse att få ett högt försäljningspris. Konkurrensen mellan mäklarna har hårdnat, därav krävs bättre marknadsföring, nya försäljningsstrategier etc. för att erövra kunder från konkurrenterna 2007 blev ett rekordår för fastighetsmäklarbranschen då bostadspriserna nådde toppnivåer. Medelpriset för en bostadsrätt i Stockholms innerstad var på väg mot nivåer på 60.000 kr/kvm under sommaren då bostadsmarknaden var som glödhetast. Tillsammans med de höga priserna har även mäklarnas provisionsbaserade ersättning stigit. Mäklarnas intäkter hade aldrig varit högre. Parallellt med de kraftiga prisökningarna har en bild byggts upp av mäklarbranschen som en bransch med god lönsamhet där möjligheten att tjäna stora pengar finns. Detta har gjort att allt fler lockas till fastighetsmäklaryrket och väljer att utbilda sig till fastighetsmäklare och söktrycket på utbildningarna har varit stort. Antalet registrerade mäklare ökar. Idag finns cirka 6200 registrerade fastighetsmäklare, en ökning med nära 5% på ett år och en ökning på 25% sedan 2001. Samtidigt som antalet yrkesverksamma mäklare ökat har det riktats ett stigande missnöje och kritik mot mäklarna som gett mäklarkåren dåligt rykte. Antalet anmälningar mot mäklarna till den statliga myndigheten Fastighetsmäklarnämnden (FMN) har ökat rejält. Totalt fick FMN ta emot 371 stycken anmälningar under det senaste året (2007), en höjning med 36% från året innan. Det stora antalet bostadsförsäljningar samt ökningen av antalet mäklare kan delvis förklara ökningen. De vanligaste anmälningarna gäller budgivningen. Många som tycker det är konstigt när priset stiger kraftigt över det angivna priset som ska vara ett uppskattat marknadsvärde. Bostäder bjuds ut till orimligt låga utgångspriser för att locka spekulanter till visningarna och kunna få ut högre priser. Ett sådant pris som väsentligt avviker från beräknat marknadsvärde är inte förenligt med god mäklarsed och strider mot fasighetsmäklarlagen. En mäklare yrkesverksam i Stockholm har t.o.m. blivit fälld för att använda sig av lockpriser. I storstäderna är konkurrensen bland fastighetsmäklarna som störst och på senare år har den

7

hårdnat. Konkurrensen gynnar kunderna som kan få dem att pressa priserna på mäklartjänsterna och på provisionen. Under hösten 2007 kunde en kraftig avmattning på bostadsmarknaden ses. Sommarens rekordpriser var förbi. Ett större utbud och prisminskningar under hösten förekommer som normala säsongsvariationer men detta prisfall var större än vanligt. Utbudet av bostäder, främst bostadsrätter i Stockholm var större än någonsin. Orsaken till det ökade utbudet berodde framförallt på de förändrade uppskovs- och reavinstreglerna efter årsskiftet. Många säljare tog chansen att sälja sin bostad innan årsskiftet för att undvika beskattning på uppskjutna vinster från bostadsförsäljningar. Riksbanken hade även höjt reporäntan ytterligare. Detta gjorde att priserna pressades tillbaka, försäljningarna gick trögt och de hetsiga budgivningarna kom av sig eller uteblev. En genomgång gjord av Dagens Industri under november månad 2007 av bostadsmarknadsplatsen Hemnet visade att var sjunde bostadsrätt som var till försäljning i Stockholm bjöds ut till fast pris eller så kallat acceptpris.1 Ett tecken på att många säljare hade problem att få sina bostäder sålda. Många säljare valde att sätta ett fast pris om de efter en tid ännu inte fått något bud på sitt utgångspris. De kunde på så vis dra tillbaka bostaden från marknaden och vänta på ett bud som kunde accepteras. Branschorganisationen Mäklarsamfundet menar att det är vilseledande att gå ut med ett fast pris för att en spekulant kan inte förlita sig på detta. Säljaren har dessutom fri prövningsrätt vilket innebär att säljaren bestämmer till vilket pris han eller hon säljer och till vem. Mäklarsamfundet har därför avrått sina medlemmar med att annonsera till fast pris.

1.2 Syfte Som beskrivits ovan måste fastighetsmäklarna anpassa sitt arbetssätt efter den rådande konjunkturen, den ökade konkurrensen samt lagar, regler och rekommendationer. Samtidigt som tjänsteföretag måste de tillgodose kunderna efterfrågade tjänster och behov. Allt i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Syftet med denna uppsats är att kartlägga och få en bild av mäklarnas försäljningsstrategier och arbetssätt vid försäljning av bostadsrätt och egnahem (småhus, villor, radhus). Strategier för hur priset sätts ska studeras. En redogörelse för de olika prismetoderna som tillämpas ska kartläggas och analyseras. Studien ska också klargöra hur prismetoderna som används sammanhänger med olika bakomliggande faktorer, t.ex. prisutvecklingen på marknaden. Sambandet mellan konjunkturläge, politiska beslut och prismetod ska förklaras.

1.3 Metod Arbetet består av tre delar; en teoridel och två empiriska studier. För genomförandet av dessa tre har först en litteraturstudie gjorts inom ämnena fastighetsmäklaryrket, fastighetsmäklarbranschen och bostadsmarknaden för att få en djupare

1

Österlind (2007-11-16)

8

förståelse över fastighetsmäklarnas arbetssätt liksom utvecklingen i branschen. För att erhålla denna information har sökningar gjorts i såväl tryckta som digitala källarkiv. Metoden som använts i den första empiriska studien var att studera fastighetsmäklarföretagens hemsidor. Till den andra empiriska studien införskaffades och bearbetades primärdata direkt från Hemnets bostadsannonser som sedan bearbetades och analyserades.

1.4 Avgränsning Uppsatsen har begränsats till att enbart titta på fastighetsmäklare som förmedlar bostadsrätter och egnahem (villor, småhus, radhus etc.) på andrahandsmarknaden för bostäder i Stockholms Län. I den empiriska studien - Bostadsannonser på Hemnet avgränsas insamlingen av data till 1400 stycken objekt i stadsdelarna Bromma och Södermalm. Data inhämtades under en tidsperiod på 10 veckor, vecka 4 t.o.m. vecka 13 under 2008. Detta för att det sammanföll med perioden då bostadsmarknaden fortfarande var instabil och bostadspriserna nedåtgående. Samtidigt aktualiserades fastighetsmäklarnas försäljningsmetoder.

1.5 Disposition Kapitel 2 Arbetet börjar med en sammanfattning av bostadsmarknadens utveckling i Sverige 30 år tillbaka i tiden fram tills idag. Kapitel 3 Detta kapitel beskriver fastighetsmäklarbranschen och fastighetsmäklaryrket. En redogörelse görs för de lagar, myndigheter och branschorganisationer som finns för fastighetsmäklare. Kapitel 4 Detta kapitel berör fastighetsmäklarnas försäljningsmetoder. En redogörelse görs för fastighetsmäklarnas marknadsföringsmetoder, hur pris bildas på bostadsmarknaden, fastighetsvärderingsteori samt prissättningsmetoder och prisbegrepp. En beskrivning av budgivningsprocessen görs även. Kapitel 5 I kapitlet presenteras resultatet av den första empiriska studien - Vad säger fastighetsmäklarna på sina hemsidor? Syftet var i denna att analysera och kartlägga informationsutbudet som fastighetsmäklarföretagen presenterar på sina hemsidor om bostadsrätter och egnahem som är till försäljning. Kapitel 6 Datamaterialet till den andra empiriska studien – Bostadsannonser på Hemnet presenteras samt med vilken metod informationen är framtagen. Slutligen framförs en kort presentation av de studerade områdena.

9

Kapitel 7 I detta kapitel presenteras resultatet av empiriska studien - Bostadsannonser på Hemnet. Resultatet tolkas och analyseras.

10

2. Bostadsmarknaden 2.1 Bostadsmarknadens utveckling i Sverige under 30 år Under framför allt andra hälften av 1970-talet skedde en rejäl prisuppgång på fastigheter; egnahem2 och bostadsrätter i Sverige. Omkring år 1980 bröts den trenden och följdes av en period om 4–5 år med stagnerande försäljning och fastighetspriser. Under andra hälften av 80talet förbättrades förhållandena på marknaden, se figur 2:1 nedan. Accelererande BNP tillväxt, realräntorna sjönk och kreditmarknaden avreglerades. Fastighetsbranschen blev attraktiv och en snabb pris- och försäljningsökning skedde.

Prisutveckling 600 550 500

Småhus för permanentboende Fritidshus Hyreshus Konsumentpriser

Index 1981=100

450 400 350 300 250 200 150 100 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 År

Figur 2:1. Prisutvecklingen för småhus, fritidshus, hyreshus samt konsumentprisutvecklingen. Prisnivån uttrycks som ett index med 1981=100. Källa: SCB (2008-02-23) Under början av 1990-talet blev det åter en tillbakagång. Året 1991 slutade priserna på fastigheterna stiga och aktiviteten på bostadsmarknaden stannade med följd att priserna på både bostadsrätter och småhus3 sjönk drastiskt. Sverige drabbades av en fastighetskris som pågick under åren 1990-1994. Sedan fastighetskrisen från och med andra halvan av 1990-talet har fastighetspriserna i Sverige sedan stigit i hastig takt. Under tioårsperioden (1995-2005) var prisuppgången på småhus 110 procent för hela landet. Stora regionala skillnader förekommer dock. I ett längre tidsperspektiv har småhuspriserna i storstadsregionerna stigit som mest medan i t.ex. norra Sverige har ökningen varit mer återhållsam. Småhuspriserna har ökat betydligt mer än övriga priser i samhället under den aktuella tioårsperioden. Inflationen, mätt med KPI (konsumentprisindex), har under denna period stannat vid 10 procent medan fastighetspriserna stigit med hela 110 procent.4

2

Definition egnahem = villor, småhus, radhus etc. som bebos av dess ägare. Definition småhus = villor, rad- och kedjehus 4 SCB 3

11

En fortsatt stabil ökning på bostadspriserna följde även under 2006, dock med en stillastående prisbild för både småhus och bostadsrätt under oktober till december i riket och i storstadsregionerna Stockholm och Göteborg. Priserna på bostadsrätter i Stor-Malmö och centrala Malmö däremot ökade kraftigt under samma period. Under de tre sista månaderna 2006 kunde man också se en nedgång, dock något svagare än 2007.5

2.2 Bostadsåret 2007- 2008 i Sverige Under 2007 steg bostadsrättspriserna i riket kraftig fram till och med augusti. I slutet på sommaren bröts pristrenden, framförallt i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Hösten karaktäriserades av ett ökat utbud av bostäder till försäljning på marknaden och längre försäljningstider. Det ökade utbudet bidrog till prisnedgången. I september stod priserna still och från oktober var det en tydlig nedgång. Nedgången under de tre sista månaderna 2006 var något svagare än 2007. Prisraset för bostadsrätter var kraftigast i centrala Stockholm, med ett prisfall på 9 procent. För småhuspriserna hade det dock hela tiden varit en liten uppgång. Småhuspriserna har under 2007 stigit stadigt till och med september för att sedan ligga praktiskt taget oförändrade oktober till december. Prisutvecklingen för småhus under 2006 var väldigt likt utvecklingskurvan under 2007. Ränteutvecklingen spelar stor roll för bostadsmarknadens utveckling samt politiska beslut. Riksbanken hade aviserat och höjt reporäntan vid fyra tillfällen under 2007. Detta påverkade prisutvecklingen negativt. Under hösten fanns en osäkerhet kring det nya skatteförslaget för fastighetsskatten, de förändrade reglerna för reavinstskatten och uppskovsreglerna som skulle börja gälla i januari 2008. Även om det skedde en prisnedgång under hösten så har det totalt sett varit stigande bostadsrättspriser under året. Priset för en bostadsrätt hade stigit med 10 procent under den senaste tolvmånadersperioden. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i riket låg på 1 291 000 kr i januari månad 2008. Huspriserna hade däremot en måttligare prisutveckling. De senaste tolv månaderna hade småhus priserna i Storstockholm stigit med 14 procent, i Göteborg med 7 procent och i Malmö med 10 procent. Det genomsnittliga villapriset i riket låg på 1 847 000 kronor i januari 2008. Prisökningen för en bostadsrätt från förgående år var i centrala Stockholm 12 procent, i centrala Göteborg och Malmö 8 procent. I centrala Stockholm låg genomsnittpriset på 50 496 kronor per kvadratmeter, i centrala Göteborg 30 225 kronor per kvadratmeter och i centrala Malmö 19 302 kronor per kvadratmeter i januari 2008.6

5 6

Mäklarstatistik Mäklarstatistik

12

2.2.1 Första kvartalet 2008 Det tog en viss tid för marknaden att återhämta sig efter att de nya skattereglerna införts. I mäklarsamfundets rapport från april konstaterades att priserna för både bostadsrätter och villor varit praktiskt taget stillastående den senaste tremånadersperioden i hela riket, se figur 2:2 samt 2:3 nedan. Den stora oro och avvaktan som präglade bostadsmarknaden under senhösten hade dessutom gradvis försvunnit och prisnedgången innan årsskiftet var nu definitivt bruten.

Figur 2:2. Uppskattad prisutveckling under perioden maj 2006 t.o.m. april 2008 på bostadsrätter i hela riket. Källa: Mäklarstatistik (2008-03-15)

Figur 2:3. Uppskattad prisutveckling under perioden augusti 2006 t.o.m. april 2008 på villor i hela riket. Källa: Mäklarstatistik (2008-03-15) 2.2.2 Prisutveckling Stockholm 2007-2008 Figur 2:4 nedan beskriver prisutvecklingen för bostadsrätter under perioden maj 2006 t.o.m. april 2008 i Stockholms Län. Efter en tidsperiod med en relativt konstant prisnivå från maj 2006 fram till mars 2007 följde en kraftig prisuppgång på bostadsrätter under våren och sommaren för att därefter sjunka igen under augusti- november. Under efterföljande perioden november 2007 till mars 2008 låg prisnivåerna relativt konstant igen, men under april sågs en uppgång igen. Under perioden januari – mars 2008 rapporterades 2369 stycken objekt och snittpriset låg på 40642 kr / kvm.

13

Figur 2:4. Uppskattad prisutveckling under perioden maj 2006 t.o.m. april 2008 på bostadsrätter i Stockholms Län. Källa: Mäklarstatistik (2008-03-15) Liksom för bostadsrätter skedde en prisökning på villorna under helåret augusti 2006- augusti 2007 med högsta prisnivåerna under sommaren. Under hösten 2007 fram till våren i april 2008 sågs en prisnedgång. Se figur 2:5 nedan. Under perioden januari – mars 2008 skedde 363 stycken villaöverlåtelser i länet till ett snittpris på 3.9 miljoner kr.

Figur 2:5. Uppskattad prisutveckling under perioden augusti 2006 t.o.m. april 2008 på villor i Stockholms Län. Källa: Mäklarstatistik (2008-03-15)

2.3 Annonser på Hemnet Figur 2:6 nedan visar det totala antalet utannonserade bostäder (bostadsrätter och villor) på Hemnet för Stockholms Län under tidsperioden januari 2004 till april 2008. Över tid varierar utbudet på objekt till försäljning tämligen kraftigt då det förekommer säsongsvariationer.

Figur 2:6. Totalt antal utannonserade bostadsrätter och villor på Hemnet under tidsperioden januari 2004 till april 2008 i Stockholms Län. Källa: Hemnet (2008-03-15)

14

Under sommarmånaderna juni, juli och augusti sker vanligen en nedgång i aktiviteten av försäljningar bland landets köpare och säljare, liksom vid julen och årsskiftet. Detta syns i figurens dalar där ett färre antal objekt finns till salu på marknaden. Under sommaren 2007 ökade det totala antalet bostäder (villor och bostadsrätter) till försäljning på marknaden markant under de fem månaderna från juli till november. Ökningen av utbudet gick från 4170 stycken till att bli mer än dubbelt så många, 8797 stycken, se figur 2:7 nedan. Under hela den aktuella 4-årsperioden nådde utbudet då sin absoluta topp. Efter november månad minskade utbudet kraftigt fram till december till nivåer som liknade dom i juli månad. Ett liknande fenomen skedde även i under perioden januari till maj år 2005 då utbudet på marknaden under dessa fem månader steg från 4274 till 8855 stycken, se figur 2:6 ovan.

Totalt antal annonserade villor och bostadsrätter i Stockholms Län 10000

Bostadsrätter

9000

Villor

8000

Totalt

7000 Antal

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 jul-07 aug- sep- okt- nov- dec- jan07 07 07 07 07 08

feb- mar- apr08 08 08

Månad/År

Figur 2:7. Antal annonserade villor och bostadsrätter på Hemnet under tidsperioden juli 2007- april 2008 i Stockholms Län. Källa: Hemnet (2008-03-15)

Bostadsrätter År

Ökning

År

Villor

Total

Ökning År

Ökning

2004 44 %

2004 45 %

2004 28 %

2005 17 %

2005 33 %

2005 12 %

2006 68 %

2006 57 %

2006 35 %

2007 220 %

2007 176 %

2007 110 %

Tabell 2:1. Procentuell ökning av utbudet på bostäder (villor och bostadsrätter) från juli till november månad i Stockholms Län. Källa: Hemnet (2008-03-15)

15

Under det senaste året, 2007, ökade totalt sett utbudet av både bostadsrätter och villor med 110% mellan juli och november, se tabell 2:1 ovan. Utbudet av bostadsrätter ökade procentuellt med 220% från juli till november. Utbudet ökade från 1804 stycken i juli till 5802 stycken till november. Under samma period, juli-november året innan (2006) var ökningen endast 68%. Även 2004 och 2005 var ökningen betydligt lägre än året 2007. Ökningen av utbudet på annonserade villor under samma period, juli till november 2007 gick från 710 annonserade till 1958 stycken. Ökningen uppgick till 176 %. Även för villorna var ökningen under samma period, under 2006, 2005 och 2004 betydligt lägre. Endast 57%, 33% och 45%. Under den tidsperioden 2004-2007 var fluktuationerna i utbudet större för bostadsrätter än för villor.

16

3. Fastighetsmäklare 3.1 Fastighetsförmedling Fastighetsförmedling innebär att en mäklare har fått i uppdrag att finna och sammanföra parter som vill sälja eller köpa respektive hyra ut eller hyra ett objekt.7 Det åligger sedan mäklarens att hjälpa parterna till ett avtal som har en skälig avvägning mellan partsintressena. En fastighetsmäklare ska alltså fungera som en opartisk mellanman i sin relation mellan köpare och säljare.

3.2 Aktörerna 3.2.1 Säljare och köpare Eftersom bostadsaffären för många innebär en stor och tidskrävande process väljer de flesta säljarna att anlita en fastighetsmäklare för att få hjälp med försäljningen. Det är numera relativt ovanligt att människor säljer sin bostad själv. En viktig förklaring till att säljare väljer att anlita en mäklare är att det handlar om en vara med stort värde och för att undvika felsteg i processen anlitas en professionell fastighetsmäklare. Den merkostnaden en konsument kanske betalar för en mäklare i form av ersättning för förmedlingsarbetet (arvode), fås igen i framför allt trygghet för både köpare och säljare, tid och service. Försäljning av bostäder fordrar även ofta teknisk, ekonomisk och juridisk kunskap som mäklarna besitter. Mäklaren har vanligen även lokalkännedom om marknaden och förhoppningsvis den erfarenhet som krävs. Att spara pengar är det främsta argumentet för den som väljer att sälja på egen hand, men många tycker också att det är skönt att själv ha kontroll över processen.8 Det inte säkert att en säljare uppnår bästa möjliga pris genom att genomföra försäljningen själv jämfört med att lämna ett förmedlingsuppdrag till en mäklare som har kunskap om marknaden.9 Mäklaren har ofta upparbetade kundkontakter med intresserade spekulanter i sitt register och ett stort kontaktnät som ökar chansen att hitta köpare. Har man ett svårsålt objekt kan det löna sig att gå till en mäklare. Dessutom har mäklaren en väl inarbetad och fungerande annonsering med bilder i dagstidningarna. Mäklaren en även fördel genom Internet och marknadsplatser för bostäder som Hemnet och Bovision som endast är öppen för fastighetsmäklare. Genom dessa når de ut till en större kundkrets än vad en självsäljare kan. Det är säljaren som bestämmer över försäljningen, till vem han vill sälja, när han gör det och till vilket pris han gör det. I samband med försäljningen har dock säljaren vissa skyldigheter gentemot köparen. T.ex. har denne upplysningsplikt vilket innebär att denne ska upplysa om de fel och brister i fastigheten som denne känner till. Genom att upplysa om dessa kan säljaren inte senare bli ersättningsskyldig för dem.

7

Fastighetsmäklarnämnden Lorenzon (2006-09-17) 9 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 8

17

Det är vanligtvis säljaren som anlitar en fastighetsmäklare för att få hjälp med att hitta en köpare och med försäljningen. Men det är naturligtvis inget som hindrar att en köpare anlitar en mäklare.10 I de fall den blivande köparen tar initiativet till en fastighetsaffär letar den på egen hand på marknaden t ex via Internet eller i dagstidningarna. Den blivande köpare kan även vända sig direkt till en fastighetsmäklarbyrå för att ge en mäklare uppdrag att finna en bostad som passar köparens behov. Köparen har skyldighet enligt lag att noga undersöka den bostad som denne tänker köpa.11 3.2.2 Fastighetsmäklare En fastighetsmäklare säljer inte hus, utan ”tjänsten att hjälpa någon att på ett korrekt sätt sälja sitt hus”.12 Med fastighetsmäklare avses fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. Definitionen av den svenska fastighetsmäklaren finns i 1 § fastighetsmäklarlagen (FML 1995:400). Enligt 12 § FML ska fastighetsmäklaren i sitt arbete tillvarata bådas intressen. Detta innebär att en fastighetsmäklare skall fungera som en oberoende mellanman med huvuduppgift att finna en lämplig avtalspart till sin uppdragsgivare.13 Köp och försäljning av bostad är ofta de största affärer en privatperson gör under sin livstid. Att låta en mäklare få förtroende att sälja ens hem kan vara känsloladdat, därför ställs höga krav på mäklaren som måste utföra uppdraget på ett korrekt och tryggt sätt. Det är aldrig mäklarens firma som är uppdragstagare i lagens mening, utan det är den fysiska enskilda personen som i sin yrkesroll, mäklarrollen, som sluter ett uppdragsavtal med sin uppdragsgivare då ett förmedlingsuppdrag upprättas.14 Den enskilde mäklaren svarar således personligen direkt inför klienten och vars ansvarsförsäkring täcker eventuella skadestånd. Mäklaren får inte fatta egna beslut i fråga om försäljningen. Mäklaren kan endast ge säljare och köpare råd utifrån den sakkunskap mäklaren har.15 Fastighetsmäklarlagen förbjuder s.k. självinträde dvs. mäklaren får inte själv köpa en fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla, inte heller förmedla den till någon närstående.16 Det är naturligtvis inte mäklaren som säljer förmedlingsobjektet, han är bara en opartisk mellanman som ska fungera som en länk mellan säljare och köpare, det är för de tjänsterna mäklaren tar betalt. Båda parter ska kunna lita på fastighetsmäklaren och få den rådgivning och information om fastigheten som var och en behöver i samband med affären.17 Mäklarfirmor är tjänsteföretag som har ett komplicerat förhållande till sina kunder då de fungerar som en mellanhand mellan två parter, en köpare och en säljare.18 Mäklaren får som nämnts inte ha andra ekonomiska intressen än att vara en förmedlare av affären och skall som en opartisk person hjälpa både köparen och säljaren. 10

Fastighetsmäklarnämnden Jordabalken 4 kap 19 § 2 st 12 Mäklarsamfundet utbildning, Lärobok i fastighetsförmedling (2005) 13 Zacharias (2001) 14 Katzin, Grauers, Rosén, Tegelberg (2005) 15 Fastighetsmäklarnämnden 16 Grobgeld (2005) 17 Fastighetsmäklarnämnden 18 Mäklarsamförbundet utbildning, Lärobok i fastighetsförmedling (2005) 11

18

Detta kan verka ologiskt då det som regel är säljaren som anlitar och betalar mäklaren för tjänsten. När det gäller priset sätts säljaren dock främst. Naturligtvis ligger det i mäklarens intresse att få det bästa priset till de bästa villkoren - att få köparen att betala så mycket som möjligt.19 Av naturliga skäl verkar mäklaren mest å säljarens vägnar i början av en försäljningsprocess. Men varefter försäljningen fortskrider då en köpare kommer in i bilden övergår mäklarens roll att bli en neutral mellanhand.20 Redan i förarbetena till fastighetsmäklarlagen slås fast att mäklaren ska vara en opartisk mellanman som ska tillvara både köparens och säljarens intressen. ska kunna ha fullt förtroende för i allt, men vad gäller priset tillåts mäklaren att sätta uppdragsgivarens (oftast säljarens) intresse främst.21 Förmedlingsuppdraget innehåller olika moment. Vanligen innehåller den traditionella förmedlingsprocessen tre steg; intag, försäljning och avslut se figur 3:1 för en översikt. ”Innehållet och ordningen kan variera mellan mäklarföretag”.22

Figur 3:1. Schema över förmedlingsuppdragets olika moment. Källa: Mäklarsamfundet (2008-02-02) Intag Vanligtvis kommer förfrågan om ett förmedlingsuppdrag från säljaren för att sälja dennes bostad. Ofta tar säljaren kontakt med flera mäklare för att jämföra priserna på arvoden m.m. och innehållet på dess tjänster. När valet av mäklaren är gjort och uppdragsavtalet parterna emellan är upprättat börjar mäklarens uppdrag i att finna en köpare till objektet. Mäklaren börjar med att besöka och värdera objektet. Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten och har ingen skyldighet att undersöka fastigheten närmare. Ibland kan ordningen vara den omvända. De flesta mäklarföretagen erbjuder värdering som en gratistjänst för dem som funderar på att sälja. Man förbinder sig inte till något men tjänsten används som en lockvara, dvs. för att få en potentiell säljare att ta kontakt och för att mäklaren därmed ska få möjlighet att sälja in sin förmedlingstjänst.23 Först när den eventuellt blivande säljaren bestämt sig för att sälja sin bostad och ge mäklaren uppdraget till detta skriver parterna ett avtal om förmedlingsuppdrag. Mäklaren och säljaren går därefter tillsammans igenom de olika stegen i bostadsaffären, Mäklaren ger råd och information om fastigheten och övriga förhållanden i samband med affären och kommer därefter överens om vilket pris som ska sättas som utgångspris,

19

Holstein (2000) Isacson (2006) 21 Prop. 1994/95:14, bet. 1994/95:LU33, rskr. 1994/95:258 22 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur (2005) 23 Mäklarsamfundet 20

19

villkor om t.ex. marknadsexponering sätts upp och beslut om när avslut skall beräknas ske bestäms. En preliminär boendekostnadskalkyl upprättas även av mäklaren. Mäklaren fotograferar och dokumenterar bostaden och upprättar därefter en objektsbeskrivning. En objektsbeskrivning är en sammanställning om bostaden med fakta om bl.a. planlösning, byggår, lån, servitut, område, tomt eller bostadsrättsförening och ligger till grund för marknadsföring och annonsering av bostaden. Försäljning När annonsering skett är det dags för visning av objektet. Den arrangeras av mäklaren och säljaren medverkar vanligen inte. Mäklaren upprättar individuella finansieringsplaner och boendekostnadskalkyler för potentiella köpare, rådgör om kostnader för köpets fullbordan, skattekonsekvenser, undersökningsplikten och behovet av besiktning. Slutförhandlingar om pris, tillträde och eventuella reparationer sker. Mäklaren assisterar även med bankkontakter och skrivning av köpekontrakt. Avslut När mäklaren hittat en köpare till objektet och köpeavtalet är undertecknat fortsätter mäklarens arbete med alla delar kring affärens fullföljande. Det kan gälla kontakt med banker, bistående med lagfartsansökan, information till parterna inför tillträdesdagen m.m. Till tillträdesdagen ska mäklaren ha upprättat likvidavräkning och köpebrev och affären avslutas.

3.3 Ersättning Uppdragsgivaren (dvs. säljaren) och mäklaren kommer överens vad som ska gälla i fråga om mäklarens ersättning för förmedlingsuppdraget. Det finns inga fastställda taxor eller liknande. Överenskommelsen skall vara skriftlig24 och ges i samband med att mäklaren får uppdraget. Om något sådant överenskommelse inte har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen s.k. provision. Denna rätt till provision gäller dock endast om mäklaren har förmedlat köpeavtalet. Om mäklaren har fått uppdraget med s.k. ensamrätt kan provision utgå, även om avtalet inte har förmedlats av honom eller henne.25 Provisionen kan anpassas till om objektet är lätt - eller svårsålt. Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom.26 På senare tid har det blivit vanligt att mäklare har en lägre grundprovision och en högre tilläggsprovision på den del som överstiger en viss överenskommen köpeskilling.27 En s.k. trappstegsmodell som innebär att mäklaren får mer betalt ju större skillnaden blir mellan utgångspris och det pris fastigheten säljs, det kan användas för att öka mäklarens motivation.

24

Fastighetsmäklarnämnden Grobgeld (2005) 26 http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?nid=3911&bet=1995:400 27 Isacsson (2006) 25

20

3.4 Nätmäklare Förutom de traditionella fastighetsmäklarföretagen har det dykt upp fastighetsmäklarföretag vars huvudverksamhet är baserad på Internet. Den största skillnaden mellan traditionella och nätbaserade mäklartjänster är priset på deras tjänster. De nätbaserade mäklarföretagen erbjuder sina tjänster till ett fast lågt arvode eller en betydligt lägre provision än de traditionella mäklarna. En annan skillnad är att även om de nätbaserade mäklarföretagen har en mäklare som finns med under hela förmedlingsprocessen så är mäklaren aldrig eller mycket sällan fysiskt närvarande under förmedlingsprocessens olika delmoment. Deras koncept bygger istället på att säljaren ska vara mer delaktig genom hela förmedlingsprocessen. Genom att kunden får sköta en större del i förmedlingen kan detta låga arvode hållas nere. Bland tjänsterna som ingår i priset finns bland annat annonsering och budgivning på Internet och skräddarsydda kontrakt och handlingar för olika typer av bostadsaffärer.28 Personerna bakom vissa av sajterna förmedlar bankkontakter och erbjuder juridisk och ekonomisk rådgivning. Säljaren håller dock vanligen i visningar och sköter fotograferingen själv. En del nätmäklare har även annonsering på Hemnet och Bovision.

3.5 Branschens utveckling Svensken lägger i genomsnitt 29 procent av sin disponibla inkomst på boendet och bostadsaffären är i de flesta fall enskilda människors största ekonomiska investering.29 Idag äger 2 av 3 sin bostad och en av fem uppger att de bor i sitt drömboende. Ändå funderar var tredje på att flytta inom två år.30 Branschens största företag sett till antalet anställda och omsättning är koncentrerade till Sveriges största städer. Svensk Fastighetsförmedling och Fastighetsbyrån är störst på marknaden idag.31 Andelen köp av villor och bostadsrätter som förmedlas genom traditionella fastighetsmäklare har under de senaste åren ökat med en eller ett par procent varje år. Fastighetsmäklarbranschen är idag och har varit de senaste åren en snabbt växande bransch där många nya aktörer kommit in på marknaden. Företaget Värderingsdata har på uppdrag av Mäklarsamfundet genomfört mätningar för hur många av Sveriges samtliga villaförsäljningar som sker med hjälp av fastighetsmäklare, se tabell 3:1 nedan. År 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Antal 77.2 % 79.4 % 80.4 % 82.5 % 84 % 85 % 86 %

Tabell 3:1 Antal villaförsäljningar i riket som sålts via fastighetsmäklare. Källa: Mäklarsamfundet (2008-03-28)

28

Hemverket Mäklarsamfundet 30 Temo 31 Leijonhufvud (2002-02-29) 29

21

Som tabellen visar har antalet försäljningar via fastighetsmäklare sedan mätningarna startade ökat stadigt med en eller ett par procent varje år. Vissa län har fler överlåtelser procentuellt sett än i riket som helhet. I Stockholms län medverkar fastighetsmäklare i 93 % av samtliga villaöverlåtelser. I Jämtlands län sker endast 49 % av villaöverlåtelserna med hjälp av fastighetsmäklare.32 Att man i Stockholm i störst utsträckning använder sig av mäklare beror på att det ofta handlar om högre prisnivåer. Att fler och fler använder fastighetsmäklare i sin bostadsaffär visar att fastighetsmäklarnas kunder har förtroende och känner trygghet i att anlita dem. Att den mäklade marknaden minskar i två län kan bero på att det inte finns tillräckligt med mäklare i de länen och att det finns ett större intresse av att sköta försäljningen själv, säger Lars Kilander vd Mäklarsamfundet Bransch i ett pressmeddelande för Mäklarsamfundet Bransch. Statistik från Mäklarsamfundet visar att fastighetsmäklarnas medverkan i försäljningen medför ett högre pris än för dem som själva säljer sin bostad. Siffror från 2007 visar att priset vid villaöverlåtelser i Sverige som förmedlats av mäklare blir i genomsnitt 20 procent högre försäljningspris än vid privatförmedlade.33 Konkurrensen har hårdnat från nya typer av fastighetsmäklarföretag och självsäljarsajter som erbjuder tjänster som gör det lättare för köpare och säljare träffas för att genomföra en bostadsaffär utan mellanhänder. Branschens ökade konkurrens gynnar i slutändan den enskilde konsumenten, som får större valmöjligheter och har större möjlighet att förhandla om tjänstens pris och innehåll.34 Konkurrensen sätter alltså press på fastighetsföretagen att erbjuda nya tjänster t.ex. stödtjänster. Stödtjänster är tjänster som läggs till i kärntjänsten för att detta ska bli attraktivare för kunden. På så sätt ökas erbjudandets konkurrenskraft, vilket är stödtjänsternas primära uppgift.35 Exempel på stödtjänster i ett fastighetsmäklarföretag för att öka attraktionskraften på ett försäljningsobjekt och också det upplevda värdet på det kan vara homestagning, flyttstädning, säljansvarsförsäkringar mot dolda fel, besiktningar m.m. Internets kraftiga framväxt har blivit ett mycket betydelsefullt verktyg för vår generations fastighetsmäklare. Internet har medfört en ökad exponering av fastighetsföretagen som når ut till en större geografisk marknad och kan nå fler potentiella kunder. Mäklarnas tjänster har även utvecklats med Internet. Utvecklingen och tillgängligheten till Internet har bidragit till att fastighetsmäklarnas arbetssätt delvis bedrivs på annat sätt än tidigare. Mäklarens roll som bärare och förmedlare av information har även förändrats. Innan all den nya tekniken gjorde sitt inträde på fastighetsmäklarnas marknad hade fastighetsmäklaren ett informationsövertag gentemot sina kunder. Då präglades yrket av praktisk kunskap och tekniskt kunnande.36 Idag sker marknadsföring och annonsering på nätet för merparten av mäklarna. Objektbeskrivningen är tillgänglig på nätet och information och status om budgivningen likaså. Merparten av spekulanterna blir idag är lika välinformerade som fastighetsmäklaren själv om objektet som är till försäljning. Det har även blivit allt viktigare att arbeta med marknadsföring för att nå ut till kunder och upprätthålla tjänstekvalitet för att kunderna skall känna sig trygga, få bästa valuta för pengarna och vilja efterfråga tjänsten. Efter den uppmärksamhet och kritik som mäklarna fått i massmedia den senaste tiden framförallt 32

Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet 34 Mäklarsamfundet 35 Grönroos (1996) 36 Mäklarsamfundet 33

22

angående budgivning och lockpriser kan göra att fortroendet för mäklarkåren sjunker. Nyligen kom Svenskt Kvalitetsindex (SKI) med en mätning på hur nöjda fastighetsmäklarnas kunder efter avslutad förmedlingsuppdrag blivit. I studien, som genomfördes under 2007 blev nöjdhetsbetyget mycket högt och ligger över genomsnittet för Sverige i jämförelse med andra tjänstebranscher. Högst betyg får mäklarföretagen vad gäller pålitlighet och korrekthet samt trygghet.37 Sedan fastighetsmäklarlagen trädde i kraft den 1 oktober 1995 har fastighetsmäklarbranschen genomgått en ständig utveckling. Efter införandet med nya fastighetsmäklarlagen och då den statliga tillsynsmyndigheten Fastighetsmäklarnämnden, FMN tog över registreringsuppgiften från Länsstyrelsen, sjönk antalet registrerade mäklare. Minskningen kan förklaras med nya krav på utbildning och verksamhet samt ökade kostnader för ansvarsförsäkring och årsavgift. Antalet var sedan relativt konstant fram till år 1999 då det högre utbildningskravet infördes. Antalet registrerade mäklare sjönk sedan under ett par år. År 2003 vände kurvan uppåt och i december 2007 uppgick antalet till cirka 6200 stycken.38 Fastighetsmäklarbranschen har haft en kraftig utveckling de senaste åren och det har medfört att allt fler väljer att utbilda sig till fastighetsmäklare. Detta har bidragit till att intagningspoängen blivit mycket höga. Nio svenska universitet och högskolor har utbildningsprogram för blivande mäklare. Antalet mäklare ökat med 25 procent mellan åren 2004 och 2007, men den senaste tidens sjunkande bostadspriser har gjort att mäklarföretagen blivit betydligt försiktigare med nyanställningar.39 Mäklarföretagen är i allmänhet små, flertalet sysselsätter endast en mäklare. Det bör dock anmärkas att många mäklare numera arbetar under gemensamt namn i kedjor såsom franchisetagare eller liknande.40 Flest fastighetsmäklare och flest bostäder finns i Stockholm, men där är också konkurrensen mellan mäklarna hårdast.41

3.6 Lagar och myndigheter Den lagregleringen som en mäklare har att följa i sitt arbete gäller främst Fastighetsmäklarlagen (1995:400). Denna reglerar förhållandet mellan köpare, säljare och fastighetsmäklaren. Förutom fastighetsmäklarlagen har mäklarna andra lagar och riktlinjer att följa. Till dessa hör bland andra Marknadsföringslagen (1995:450), Lag (1993:768) mot penningtvätt, och föreskrifter från Fastighetsmäklarnämnden (FMN). 3.6.1 Fastighetsmäklarlagen Fastighetsmäklarlagen (1995:400) har till syfte att formulera vilka skyldigheter och ansvar en yrkesmässig fastighetsmäklare har mot en köpare eller säljare.42 I lagtexten preciseras endast vissa punkter. Därutöver utgörs lagen till större del av allmänna formuleringar.43 Vid lagstiftningens utformande ansågs att den närmare utvecklingen av 37

Wörmann C (2005) Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 39 Anderberg J (2008-01-20) 40 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 41 Mäklarsamfundet 42 Isacsson P (2006) 43 Mäklarsamfundet 38

23

kraven fick överlämnas till domstolarna och branschen. Lagen är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Fastighetsmäklarlagen är en konsumenträttslig skyddslagstiftning vars huvudsakliga syfte är att tillförsäkra enskilda personer ett tillfredsställande skydd när de anlitar en mäklares tjänster.44 Lagen är uppdelad i fyra överrubriker; Allmänna bestämmelser, Registrering av fastighetsmäklare, Fastighetsmäklares uppdrag samt Ersättning för fastighetsmäklares uppdrag. I allmänna bestämmelserna återfinns bestämmelser som begränsar lagens tillämpningsområde. Lagen tillämpas således på fastighetsmäklare dvs. fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Lagen kräver att en på yrkesutövande fastighetsmäklare krävs att han eller hon är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Vederbörande skall vara redbar och i övrigt lämplig som mäklare. En registrering ska avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i lagen (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Att yrkesmässigt förmedla de objekt som anges i lagen utan att vara registrerad som fastighetsmäklare är straffbart.45 Ersättning till fastighetsmäklaren som har förmedlat köpeavtalet utgår, om annat inte har avtalats, som provision, dvs. viss procentsats på köpeskillingen. Om mäklaren har fått uppdraget med sök. ensamrätt kan provision utgå.46 Även om Fastighetsmäklarlagen innehåller en allmän bestämmelse om att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. God fastighetsmäklarsed får vidare sökas i vad som i allmänt anses som god sed i affärsförhållanden. Konkret exempel kan vara att upprätta adekvata kontrakt, att sköta budgivningen korrekt, att använda riktiga objektsbeskrivningar samt att annonsera i enlighet med marknadsföringslagens regler.47 Mäklaren ska därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse samt ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.48 Utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får enligt lagstiftaren ske genom olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete49, tillsynsmyndigheternas bedömningar samt avgöranden i domstol.50 Allt eftersom samhällsutvecklingen går framåt och fastighetsaffärerna sker på annat sätt än tidigare, förändras även den allmänna uppfattningen över vad som är god sed inom branschen. Därför ses det som olämpligt att i lagstiftningen reglera kraven i detalj Begreppet god fastighetsmäklarsed skall därför kunna förändras med tiden. Upprätthåller en mäklare inte sin skyldighet att upprätthålla god fastighetsmäklaresed i sitt yrkesutövande kan påföljden bli varning eller få sin registrering som fastighetsmäklare återkallad av Fastighetsmäklarnämnden.51 Formuleringen i allt är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen utan också när denne uppträder i sin yrkesroll.

44

Prop.1994/95:14 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 46 Grobgeld (2005) 47 Fastighetsmäklarnämnden 48 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 49 Konsumentverkets riktlinjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) upphörde att gälla vid utgången av april 2007. 50 Fastighetsmäklarnämnden 51 Katzin (2003) 45

24

Ordet därvid är emellertid avsett att markera att skyldigheten mot köpare och säljare är begränsad till att gälla inom ramen för vad som följer av god mäklarsed (prop. 1994/95:14 s. 76).52 3.6.2 Ändring av 1995: års fastighetsmäklarlag Anmälningarna mot fastighetsmäklarna har de senaste åren blivit allt fler. Klagomål på budgivning och hur mäklaren har agerat under uppdraget är vanliga orsaker. Nuvarande lagstiftning från 1995 är inte längre modern och behövs förändras då den innehåller en del luckor. I slutet av januari (2008) överlämnade Fastighetsmäklarutredningen betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) till justitieminister Beatrice Ask. Utredningen har haft i uppdrag att se över 1995 års fastighetsmäklarlag och överväga vilka ändringar och kompletteringar i lagen som behöver göras. I det nya lagförslaget utvidgas mäklarens skyldigheter till fördel för konsumenten som ska få ett gott skydd, anpassat till nuvarande förhållanden, vid affärer som avser det egna boendet. I den nya lagen preciseras mäklarens skyldigheter gentemot säljare, köpare respektive uppdragsgivare i varsin paragraf. Härigenom blir det tydligare vilka skyldigheter mäklaren har mot varje intressent. Lagstiftningen ska också ge så goda förutsättningar som möjligt för fastighetsmäklare att bedriva sin verksamhet, utan att det påverkar konsumentskyddet negativt. Enligt förslaget ska det bland annat bli möjligt för mäklarna att mot betalning förmedla nya tjänster till både köpare och säljare. Det kan handla om att t.ex. förmedla lån, försäkringar eller andra kringtjänster i samband med fastighetsförmedling. Titeln fastighetsmäklare blir även skyddad. Det blir därmed olagligt att kalla sig mäklare utan att vara registrerad sådan. Lagen kommer att träda i kraft tidigast den 1 januari 2009. Förslag på ändringar i 1995 års fastighetsmäklarlag som kan komma att påverka fastighetsmäklarnas prissättningsmetoder är enligt följande: •

En fastighetsmäklare ska enligt den nya lagen föra anteckningar över vad som förekommer i varje förmedlingsuppdrag. Dokumentationen ska innehålla den information som krävs för att mäklarens arbete ska kunna bedömas i efterhand. Anteckningarna ska överlämnas till uppdragsgivaren och dennes motpart när uppdraget är slutfört.

•

Det föreslås att mäklaren skall ange ett bedömt marknadsvärde för det aktuella försäljningsobjektet. Förslaget syftar till att ge säljare och köpare bättre underlag inför fastighetsaffären. Detta innebär förhoppningsvis slutet för s.k. "lockpriser".

•

Mäklaren ska även informera presumtiva köpare om hur en eventuell budgivning kommer att gå till. Fastighetsmäklaren blir skyldig att upprätta en förteckning över bud som lämnas på fastigheten och lämna denna förteckningen till säljaren och köparen efter att affären är avslutad. Dessa förändringar ska göra det lättare för intressenter att bedöma om en bostads utgångspris är realistiskt. Spekulanterna får också goda förutsättningar att ta ställning till

52

Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6)

25

om de önskar delta i ett visst budgivningsförfarande. Säljare och köpare får möjlighet att i efterhand kontrollera att samtliga bud framförts till säljaren och att denne fått möjlighet att ta ställning till alla anbud. Journalen bidrar till en tryggare budgivning och ökad inblick för deltagarna i processen. •

I lagen införs bestämmelser om mäklarens särskilda informationsskyldighet vid förmedling av bostadsrätter och hyresrätter. När det gäller förmedling av bostadsrätter blir mäklaren bl.a. skyldig att tillhandahålla köparen bostadsrättsföreningens stadgar och årsredovisning.53

3.6.3 Lag om åtgärder mot penningtvätt Sedan 1 januari 2005 omfattas fastighetsmäklarna av Lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt. Fastighetsmäklarna är därmed bland annat skyldiga att utföra identitetskontroller och att granska samt rapportera misstänkta fall av penningtvätt till Finanspolisen. Det måste dock föreligga någon konkret omständighet avseende den aktuella transaktionen för att fastighetsmäklarens granskningsskyldighet skall utlösas. Fastighetsmäklaren får inte röja för uppdragsgivaren, köparen eller någon utomstående att granskning har genomförts, att uppgifter harlämnats till Finanspolisen eller att polisen genomför en undersökning. Fastighetsmäklaren får inte medvetet medverka vid transaktioner som kan antas utgöra penningtvätt.54 3.6.4 Marknadsföringslagen Marknadsföringslagen (1995:450) gäller för marknadsföring av varor, tjänster, fast egendom, arbetstillfällen och andra nyttigheter.55 Fastighetsmäklare är, liksom andra näringsidkare, skyldiga att följa marknadsföringslagen när de marknadsför förmedlingsobjekt.56 Lagen innehåller särskilda regler med konkreta förbud mot, och krav på, vissa marknadsföringsåtgärder. Lagen har som syfte att främja konsumenternas och näringslivets intressen i samband med marknadsföring av produkter och att motverka marknadsföring som är otillbörlig mot konsumenter och näringsidkare.57 En grundregel i marknadsföringslagen är att marknadsföringen ska stämma överens med god marknadsföringssed.58 Ett grundläggande och centralt krav på all reklam och marknadsföring i marknadsföringslagen är att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda påståenden som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annan näringsidkares näringsverksamhet. Den ska vara vederhäftig. Lagen ställer också krav på att viktig information skall finnas med i annonser och annan marknadsföring som är av särskild konsumentsynpunkt.59 De uppgifter som lämnas i marknadsföringen om ett objekt ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av en produkt. För en fastighetsmäklare kan detta till exempel vara framställningar som avser objektets egenskaper och pris. Att sätta ett s.k. lockpris i en annons, dvs. ge prisupplysningar som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som 53

Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Fastighetsmäklarnämnden 55 Konsumentverket 56 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 57 Marknadsföringslagen (1995:450) 58 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 59 Grobgeld (2005) 54

26

ligger väsentligt under eller över det som säljaren har förhoppningar om att få ut för sin bostad står i strid med marknadsföringslagen särskilt och god mäklarsed generellt. Det är att ge en felaktig information och det kan leda till att intresserade kunder vilseleds om objektets art eller skick.60

3.7 Branschorganisationer för fastighetsmäklare Sveriges fastighetsmäklare har möjlighet att bli medlem i någon av branschens intresseorganisationer. De två största branschförbunden är Sveriges Fastighetsmäklarsamfund (Mäklarsamfundet) och Fastighetsmäklarförbundet (FMF). Dessa har egna etiska regler och bidrar aktivt till utvecklingen av god fastighetsmäklarsed. De två branschorganisationerna har även tillsynsorgan; Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd och Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN).61 3.7.1 Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är en ideell organisation och startades 1919 och då under namnet Svenska Egendomsmäklareföreningen men som efter både ett antal namnbyten och organisationsförändringar kom att bli dagens Sveriges Fastighetsmäklarsamfund (Mäklarsamfundet). Organisationen representerar en stor majoritet av landets fastighetsmäklare, över 70% av mäklarkåren är ansluten till Mäklarsamfundet. Mäklarsamfundet arbetar med att ständigt förbättra och utveckla fastighetsmäklartjänsten och har till sin främsta uppgift att informera om förutsättningarna för fastighetsmäklarens arbete och att utveckla begreppet god mäklarsed. Mäklarsamfundet sätter upp etiska regler som ger uttryck för vilka principer som medlemmarna är beredda och skyldiga att följa och arbeta efter i förhållande till allmänheten, kollegor och kunderna. Reglerna är som sagt bindande för medlemmarna och utgör en grund för branschen att komma till rätta med oetiskt handlande inom yrkeskåren. Organisationen förväntas även reagera genom att vidta egenåtgärder, exempelvis disciplinära åtgärder mot den medlem som inte följer de uppsatta etiska reglerna som medlemmarna är skyldiga att följa. Uttalanden i disciplinära frågor utgör god fastighetsmäklarsed.62 Inom Mäklarsamfundet finns två separata bolag; Mäklarsamfundet Bransch och mäklarsamfundet Service. Mäklarsamfundet Bransch arbetar med att utveckla medlemmarnas gemensamma intressefrågor samt företräda fastighetsmäklarna utåt. Branschverksamheten har kontakter med myndigheter och massmedia, genomför analyser, statistik och utredningar m.m. Mäklarsamfundet Service fokuserar på medlemsnytta och affärsverksamhet. Mäklarsamfundet Service består av tre enheter Service/ Juridik/Utbildning. Serviceavdelningen finns i första hand till för mäklarna när det gäller medlemsfrågor, auktorisation, rådgivning och försäkringar. Avdelningen ansvarar dessutom för information, och ger ut tidningen Fastighetsmäklaren. Juristavdelningen ger stöd och hjälp till medlemmarna. Mäklarsamfundet Utbildning erbjuder ett omfattande fort- och

60

Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 62 Mäklarsamfundet

61

27

vidareutbildningsprogram för aktiva fastighetsmäklare och utbildar fastighetsmäklarassistenter. Inom organisationen Mäklarsamfundet finns även tre nämnder; Ansvarsnämnden, Disciplinnämnden samt Auktorisationsnämnden. Ansvarsnämnden har till uppgift att yttra sig i fråga om god mäklarsed, bedöma om ledamot förfarit felaktigt i sin yrkesutövning. Det handlar om en viss mäklare uppfyllt mäklarlagens krav och de krav som gäller enligt Mäklarsamfundets etiska regler. Nämnden utgör också skiljenämnd vid tvister mellan fastighetsmäklare. När nämnden finner att mäklaren misskött sig, kan den överlämna frågan om påföljd till Mäklarsamfundets Disciplinnämnd och till Fastighetsmäklarnämnden. Auktorisationsnämnden har bland annat till uppgift att anta och auktorisera fastighetsmäklare, samt utöva tillsyn över de auktoriserade fastighetsmäklarna och kontrollera att dessa följer de regler som beslutats. Disciplinnämnden har bland annat till uppgift att besluta i ärende som överklagats till nämnden i antagningsfråga samt fatta beslut beträffande disciplinära åtgärder som överlämnats från Ansvarsnämnden och Auktorisationsnämnden.63 3.7.2 Fastighetsmäklarförbundet (FMF) Fastighetsmäklarförbundet (FMF) bildades 1957 och har idag mer än 1100 medlemmar över hela Sverige. Förbundet arbetar för en kontinuerlig utveckling av fastighetsmäklarens tjänster som är till fördel för medlemmarna och deras kunder. FMF verkar för sunda affärsprinciper, samförstånd och yrkesskicklighet inom branschen. FMF bevakar medlemmarnas intressen samtidigt som det är ett ansvar för medlemmarna att vara goda företrädare för FMF och för sin yrkeskår. Medlemmar är även ansvarsförsäkrade upp till 2.000.000 kronor för varje skadetillfälle. FMF:s medlemmar har tillgång till fortbildning- och auktorisationskurser och kontinuerlig information inom alla de områden som rör branschen samt får möjlighet till specialistkompetens och rådgivning inom fastighetsjuridik, skatte- och fastighetsfrågor. I likhet med Mäklarsamfundet har Fastighetsmäklarförbundet egna stränga yrkesetiska regler för sina medlemmar som de via sitt medlemskap förbundit sig att följa. Reglerna innehåller bestämmelser om hur yrkesutövningen skall ske, vilken utbildning/fortbildning som krävs och hur marknadsföring skall ske. FMF har liksom Mäklarsamfundet en egen disciplinnämnd som prövar vad som är god mäklarsed och tillrättavisar den medlem som avviker från förbundets etiska regler. FMF bevakar och påverkar händelseutvecklingen i fastighetsmäklarens omvärld, övervakar utvecklingen. FMF skickar ut nyhetsbrev till sina medlemmar och ger ut förbundstidningen Aktiv Mäklare som är en viktig kanal såväl till och från medlemmarna som till opinionsbildare och beslutsfattare. FMF har även en informationsdatabas exklusivt för FMF:s medlemmar tillgänglig via Internet som innehåller lagtexter, fall från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd och Fastighetsmäklarnämnden, förbundets stadgar och etiska regler.64 3.7.3 Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN) Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN) är en branschnämnd som prövar tvister där en fastighetsmäklare är part. Det kan t.ex. gälla ett ersättningskrav eller en provisionstvist. 63 64

Mäklarsamfundet Fastighetsmäklarförbundet

28

Nämnden prövar även tvister mellan köpare och säljare, t.ex. om fel i fastighet. Mäklare som tillhör Fastighetsmäklarförbundet FMF, Fastighetsbyrån eller LRF Konsult är anslutna till nämnden.65 3.7.1 Fastighetsmäklarnämnden (FMN) Fastighetsmäklarnämnden (FMN) är sedan 1995 den en centrala förvaltningsmyndighet som ansvarar för registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. I samband med att en fastighetsmäklare ansöker om registrering sker även en prövning, vilken skall förhindra personer med otillfredsställande kunskaper eller i övrigt är olämplig att ägna sig åt fastighetsmäklarverksamhet. Den som förmedlar fastigheter utan att vara registrerad kan dömas till böter eller till fängelse. FMN:s tillsyn går ut på att de kontrollerar de registrerade fastighetsmäklarna att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttager god fastighetsmäklarsed. FMN:s överväganden och avgöranden i tillsynsärenden bidrar till att utveckla god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden ska återkalla registreringen, vilket är liktydigt med yrkesförbud, för den som inte längre uppfyller kraven för registrering eller handlar i strid mot lagen. Om det är tillräckligt, kan nämnden i stället meddela mäklaren en varning. Den som anser att en mäklare inte lever upp till sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen kan göra en skriftlig anmälan till Fastighetsmäklarnämnden. Anmälningarna är av stor vikt för Fastighetsmäklarnämndens arbete, eftersom de ofta ger värdefull information om olika problem. Nämndens uppgift är dock inte att för anmälarnas räkning utreda hur olika förmedlingsuppdrag har skötts. En anmälan utgör endast ett underlag för nämnden i dess tillsyn av mäklarna. Fastighetsmäklarnämnden avgör inte ekonomiska tvister. Skadeståndskrav mot mäklare och tvister om mäklarens ersättning prövas i allmän domstol.66

65 66

Fastighetsmäklarförbundet Fastighetsmäklarnämnden

29

4. Försäljningsmetoder 4.1 Marknadsföring Idag behöver företag synas på Internet. Den snabba utvecklingen av Internet har bidragit till att det kommit att bli den kanske viktigaste marknadsföringskanalen, och för fastighetsmäklarna är det inget undantag. Annonsering på Internet är ett både billig och effektiv för att nå ut till den största marknaden och potentiella kunder. Enligt en undersökning som Skandia Mäklarna genomfört börjar 70 % av alla bostadsaffärer på Internet. Resultaten visar att annonseringen i dagstidningarna spelar en mindre roll67. Förutom ökad exponering av företagen och dess försäljningsobjekt och tjänster bidrar Internet även till ökad konkurrens och ökad transparens då det t.ex. har blir lättare att jämföra priser. Merparten av fastighetsmäklarföretagen har idag en egen hemsida där de lägger ut sina objekt. Fler och fler mäklarföretag väljer idag att lägga stora summor av sin marknadsföringsbudget till att skapa rätt och effektiv webbdesign för sina hemsidor. Annonsering sker även genom bostadsmarknader som bland annat Hemnet och Bovision, vilka är de största i Sverige. Annonsering på marknadsplatserna på Internet har bland annat bidragit till att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Säljare och köpare har idag med hjälp av Internet lättare att komma i kontakt med varandra. 4.1.1 Hemnet Hemnet grundades 1998 som en gemensam databas för Sveriges samtliga fastighetsmäklare. Syftet med Hemnet är dels att ta kontroll över kostnadsutvecklingen, dels att erbjuda allmänheten en så långt möjligt heltäckande marknadsplats för bostäder.68 Databasen ligger på nätet tillgänglig för spekulanter som enkelt och effektivt kan söka bostäder. Databasen omfattar idag nästan hela utbudet av småhus, bostadsrätter och fritidshus som är till försäljning genom landets fastighetsmäklare. Även nyproducerade bostäder till försäljning och bostäder utomlands finns att hitta på webbplatsen. Totalt finns över 1700 mäklarföretag i Sverige som marknadsför sina bostäder via Hemnet.69 Den är öppen för annonsering endast för yrkesaktiva fastighetsmäklare, nyproducenter, professionella förmedlare och medlemmar i advokatsamfundet. Enskilda privatpersoner tillåts därmed inte annonsera på marknadsplatsen. Det vanligaste sättet att annonsera är att länka annonssidan hos mäklaren till Hemnets sökmotor. Mäklarföretagens objektsbeskrivningar på Hemnet skiljer sig därför åt beroende på hur mäklarna utformar sina beskrivningar på ett försäljningsobjekt. Eftersom Hemnet förmedlar ut till mäklarens annonssida blir mäklarföretags egen hemsida även lätt åtkomlig. Många mäklare har som strategi att objektet ska ligga ute på Hemnet i regel två veckor före det första visningstillfället. Tiden är något olika för olika typer av objekt. Två veckor anges framför allt gälla för centralt belägna objekt i tätort, men för perifera objekt, fastigheter i glesbygd, är exponeringstiden i allmänhet något längre.70

67

Skandia Mäklarna Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 69 Hemnet (2008-04-09) 70 Ahlström, Johansson, Schönning, Warne (2005) 68

30

Hemnet är idag Sveriges största webbplats för bostäder.Varje månad besöker omkring en miljon människor Hemnet för att leta ny bostad, följa prisutveckling och utbud.71 Enligt en marknadskartläggning Hemnet gjorde hösten 2007 visar att 48 % av alla vuxna svenskar, som är ca 3,1 miljoner personer besöker webbplatsen mer eller mindre regelbundet.72 Webbplatsen Hemnet ägs och drivs idag av Fastighetsmäklarförbundet FMF, Föreningssparbanken Fastighetsbyrå, Mäklarsamfundet och Svensk Fastighetsförmedling i samarbete med Dagens Nyheter och Göteborgsposten. 4.1.2 Bovision Bovision erbjuder liksom Hemnet en marknadsplats för bostäder på Internet för bostadssökare och spekulanter. Här möts köpare och säljare via fastighetsmäklare, nyproducenter, utlandsförmedlare och hyresgäster och hyresvärdar via bostadsbolag, fastighetsägare och förvaltare enbart professionella aktörer i form av registrerade fastighetsmäklare och Kronofogdemyndigheten tillåts som annonsörer. Privata annonsörer tillåts inte annonsera på marknadsplatsen. Bovision ägs liksom Objektvision (marknadsföringsplats avseende kommersiella fastigheter) av Alma Media i Helsingfors.73

4.2 Prisbildning på bostadsmarknaden Prisbildning är en ”nationalekonomisk term för hur en varas pris bildas på en marknad”.74 Enligt ekonomisk teori är det utbud och efterfrågan som avgör vilket pris köparna på marknaden måste betala. Var priset slutligen kommer att hamna påverkas av konkurrenssituationen, förhandlingsstyrka, överlåtelsevillkor och slumpmässiga faktorer.75 På varje homogen delmarknad förekommer prisnoteringar som avsevärt avviker uppåt och nedåt från det mest sannolika priset.76 Jämnvikt på fastighetsmarknaden råder när utbudet är lika stort som efterfrågan, med andra ord det finns lika många fastigheter till försäljning som det finns köpare på marknaden vid den aktuella prisnivån. När efterfrågan är större än utbudet stiger fastighetspriserna, när utbudet på fastigheter överstiger efterfrågan sjunker priserna. Som marknadsobjekt har fastigheter ett flertal mer eller mindre utpräglade särdrag. Marknaden för fastigheter är därför speciell.77 Fastighetsmarknaden följer cykliska förlopp och klara samband finns mellan utveckling av inflation och ekonomisk tillväxt samt fastighetsvärden/fastighetspriser.78 Marknaden för fastigheter karaktäriseras för att vara långsam. Förändringar i beståndet som kan tänkas uppstå är marginella eftersom produktionstiden av fastigheter är lång. Den långa produktionstiden gör att anpassningar till förändringar i efterfrågan sker betydligt långsammare än för andra produkter och tjänster som en konsument efterfrågar. Varje fastighet är även lägesbestämd geografiskt och har lång livslängd och efterfrågan på fastigheter är därför stor del beroende av förutsättningarna på den 71

Pressmeddelande Newsdesk (2008-04-09) Sjögren Håkansson (2007-10-03) 73 www.bovision.se 74 www.ne.se 75 Persson (2004) 76 Bejrum & Lundström (1996) 77 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur (2005) 78 Bejrum & Söderberg (1998) 72

31

lokala marknaden. Fastighetsmarknadens utbudskurva är på kort sikt är relativt orörlig. På kort sikt kan därför det totala utbudet på en bostadsmarknad därför sägas vara lika med det totala antalet tillgängliga bostäder i det existerande beståndet på den lokala marknaden. En sådan utbudskurva innebär att prisnivån på boende istället främst kommer att påverkas av fluktuationer i efterfrågan. 4.2.1 Prisnivå Det finns en mängd olika faktorerna som styr och påverkar köparens betalningsvilja för ett boende – dess efterfrågan. Köparens betalningsvilja avgör hur mycket han eller hon är beredd att betala. Detta styr prisnivån på bostadsmarknaden. Faktorerna kan delas upp i makroekonomiska faktorer och mikroekonomiska faktorer. Makroekonomiska faktorer Till de makroekonomiska faktorerna hör faktorer som ränteläge, inflation, disponibel inkomst, arbetslöshet, ekonomisk tillväxt som kan förklara den allmänna ekonomiska läget på en viss geografisk marknad. Även marknadsspecifika variabler som priset och tillgången på substitut, hushållens preferenser, befolkningsutveckling, hushållsstruktur, inkomst- och förmögenhetsförhållanden styr hushållens efterfrågan på boende och kan förklara prisnivåerna.79 Dessa faktorer styr varken säljare, köpare eller fastighetsmäklaren över utan styrs av samhällsutvecklingen och politiska beslut. Mikroekonomiska faktorer Till de mikroekonomiska faktorerna hör egenskaper hos det enskilda objektet som påverkar köpares betalningsvilja. Det finns en mängd faktorer som gör att köparen tycker bostaden är värd sitt pris. Dessa faktorer styr säljaren över, och dom skiljer sig från individ till individ. Olika individer har olika ”nyttofunktioner” –värdet i användning varierar. De individuella nyttorna kommer till uttryck i form av varierande betalningsvilja.80 Variablerna kan delas upp i fastighetsrelaterade variabler och områdesrelaterade variabler. Fastighetsrelaterade variabler: • Boyta • Antal rum och kök • Planlösning • Standard • Kakelugn eller öppen spis • Sjöutsikt • Fastighetens byggår • För bostadsrätter är även månadsavgiften till bostadsrättsföreningen liksom våningsplan, tillgång till hiss, stambytt, läge i huset och balkong viktiga prispåverkade faktorer. Områdesrelaterade variabler: • Närhet till sjö, grönområden • Närliggande trafikled, närhet till centrum • Geografiskt läge

79 80

Gavlefors & Roos (1992) Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur (2005)

32

Studier gjort där man har undersökt prisbildningen på bostäder för att få reda på i vilken utsträckning bostäders olika egenskaper påverkar priset. Det framgick att individerna överlag är eniga när det gäller vilka egenskaper som värderas högst för en bostad. Åberg Å (1991)undersökte prisbildningen på bostadsrättslägenheter i Gävle under ett års tid (1988). I undersökningen framgick att de faktorer som har effekt på prisbildningsprocessen är bostadsrättsmarknadens prisnivå samt egenskaper hos den enskilda bostadslägenheten. Faktorer som har högst inverkan på priset bostadsätten säljs för är boyta, antal rum och kök, månadsavgift samt i vilken stadsdel bostaden ligger. Fastighetens ålder, våningsplan samt tillgång till hiss och balkong visade sig däremot ha låg förklaringsgrad enligt undersökningen. Rosengren och Schult (2003) studerade prisbildningen på bostadsrätter och småhus i Stockholms innerstad under åren 1992-2002. Studien gjordes både på makro- och mikroekonomisk nivå. I den makroekonomiska analysen, finner författarna att befolkningstillväxt och real förvärvsinkomst har störst påverkan på bostadsrättspriserna på lång sikt. I den mikroekonomiska visar resultatet att månadsavgiften har negativ inverkan på priset, medan boyta, antal rum och fastighetens ålder har positiv inverkan. Likaså påvisas att lägenheter som ligger på nedre botten är mindre attraktiva, en prisökning för lägenheter belägna över nedre botten konstaterades. Bergman och Svennersjö (2004) undersökte prisbildningen på bostadsrätter på Södermalm under hösten 2003. Det konstateras att det rådande tillståndet på bostadsmarknaden, att efterfrågan överstiger utbud, till stor del avgör i vilken utsträckning lägenheters olika egenskaper påverkar priset. Bergman och Svennersjö menar ”att på en bostadsmarknad som karaktäriseras av utbudsunderskott tenderar betalningsviljan för vissa fastighets- och områdesrelaterade egenskaper att hamna i skymundan till förmån för andra mer fundamentala karaktäristika, så som kvadratmeter, hyra och antal rum och kök. Kessling och Peterson (2004) har undersökt vad som kännetecknar en lättsåld lägenhet i Stockholm. Små, billiga lägenheter men även stora och lyxiga är de som efterfrågas mest. Lägenhet med balkong, sjöutsikt, extra takhöjd eller öppen spis ökar antalet intressenter till visningar.

33

4.3 Marknadsvärde Definitionen på marknadsvärde är: ”Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad.” ”Ett betalt pris är en faktisk observation på en marknad. Ett marknadsvärde däremot är en förutsägelse av ett sannolikt pris vid en tänkt överlåtelse av värderingsobjektet”.81 Köpeskillingen är resultatet av en faktisk händelse varvid de makroekonomiska faktorerna och de mikroekonomiska faktorer liksom andra slumpmässiga förhållanden spelar in. Marknadsvärdet på en bostad förändras ständigt, och det är först vid försäljning som priset fastställs. 4.3.1 Fastighetsvärderingsteori Fastighetsmäklaren ska med sin lokala pris- och marknadskännedom utgå från hur det ser ut på marknaden och med utgångspunkt från detta bestämma objektets marknadsvärde. Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon sorts form av prognos för en händelse - ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. Mäklaren måste göra en pålitlig värdebedömning som ska spegla de faktiska förhållandena. Värdering av fastigheter är förknippad med vissa svårigheter. Fastigheter har en rad speciella egenskaper som mer eller mindre hög grad skiljer dem från andra varor.82 Nordlund jämför med fastigheter aktier. Fastigheter som omsätts på marknaden är exempelvis inte utbytbara på samma sätt som aktier. Ett marknadsvärde kan dock aldrig observeras på marknaden på samma sätt som exempelvis aktiepriset för en viss aktie.83 Inom fastighetsvärdering finns ett antal olika värderingsmetoder att tillämpa för olika ändamål. För värdering av fastigheter som inte ger någon avkastning är Ortsprismetoden oftast den lämpligaste metoden. Ortsprismetoden innebär att marknadsvärdet bedöms med ledning av betalda priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad inom orten. Tillgången på relevanta marknadsdata är avgörande för resultatets kvalitet.84 Det är även föga meningsfullt att värderaren (mäklaren) har en egen ”värdeuppfattning”, utöver vad som framkommer i en objektiv marknadsanalys.85 4.3.2 Värdering av bostadsrätt Som grund för hela värderingen av bostadsrätter används Ortsprismetoden. Dvs. bedömningen görs med ledning av vad tidigare försålda bostadsrätter gett för pris. Metoden utgår ifrån att det finns försäljningar som kan användas som jämförelseobjekt vid värderingen. Dock räcker det inte att enbart ta hänsyn till tidigare försäljningar eftersom varje bostadsrättslägenhet är egenskapsmässigt unik. Detta medför att korrigeringar måste göras

81

Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur (2005) Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur (2005) 83 Nordlund (2004) 84 www.fastighetsindex.se 85 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur (2005) 82

34

från jämförelsematerialet. Alla unika faktorer och specifika avvikelser mellan de olika bostadsrättslägenheterna måste vägas in för att värderingen ska bli korrekt. 4.3.3 Värdering av småhus Vid värdering av småhus används, liksom för bostadsrätter Ortsprismetoden och korrigering bör göras för småhusen egenskapsmässiga skillnader. Vid värdering av småhus är den så kallade köpeskillingskoefficienten. K/T-tal är priset i förhållande till taxeringsvärdet vid en viss tidpunkt. K/T-talet beskriver egentligen hur mycket mer än fastighetens taxeringsvärde som köparen har betalat. Eftersom alla fastigheter har ett taxeringsvärde kan K/T-talet sägas vara ett standardiserat mått på detta ”överpris”. Genom att multiplicera koefficienten med taxeringsvärdet på fastigheten fås en grov uppskattning av marknadsvärdet.

4.4 Prissättning Efter att mäklaren gjort en uppskattning av objektets skäliga marknadsvärde, ingår mäklaren i samråd med säljaren och bestämmer en lämplig prisnivå som utgångspris. Det blir viktigare och viktigare att sätta rätt pris på bostaden. Är priset attraktivt kommer fler folk på visningen och då ökar chansen att bostaden säljs. Är det många spekulanter på en bostad förekommer spontant en budgivning och slutpriset blir vanligen högre än det begärda utgångspriset. Det kan i enskilda fall förekomma stora skillnader mellan utgångspris och slutpris. Är det få spekulanter säljs det kanske till utgångspriset eller lägre. Alternativt avstår säljaren i det senare fallet att genomföra affären. Säljaren har det avgörande beslutet om priset som bjuds är acceptabelt eftersom alla säljare har fri prövningsrätt vilket innebär att säljaren avgör när, till vilket pris och till vem han eller hon vill sälja. Det finns tillfällen då säljaren inte accepterar ett bud och då kan objektet bli kvar till försäljning längre tid då priset kan vara bestämt av säljaren och är för högt. Det pris som lämnas till allmänheten och anges vid marknadsföring, annonser och beskrivningar skall alltid var ett pris som säljaren måste godkänna. Mäklarsamfundet rekommenderar att denna prisuppgift anges som ”utgångspris” när det finns anledning att anta att priset kommer att förändras genom budgivning.86 Uppgifter om priser i annonser är inte bindande, trots detta ska prisuppgifter vara vederhäftiga och väl underbyggda, vidare får inte informationen vara vilseledande för att för att kraven på god mäklarsed ska vara uppfyllda.

4.5 Försäljningsstrategier Olika mäklare har olika strategier för att nå det högsta möjliga slutliga försäljningspriset. Mäklaren har en skyldighet att försöka sälja objektet till ett så högt pris som möjligt. Redan i förarbetena om fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara en opartisk mellanman som ska tillvarata både köparens och säljarens intresse. Denna opartiskhet gäller dock inte priset. Där tillåts mäklaren sätta uppdragsgivaren (vanligen säljarens) intresse främst. Självklart ligger det även i mäklarens intresse eftersom han eller hon då får en större provision. Eftersom, om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas

86

Mäklarsamfundet

35

efter viss procent på köpeskillingen (provision).87 Ju högre försäljningspriset är, desto större blir provisionen.88 De flesta fastighetsmäklarföretag är för sin ekonomiska överlevnad beroende av en viss minsta antal av genomförda förmedlingar. Tiden från intag till avslutad förmedling skall helst vara kort för att därigenom skapa utrymme för att förmedla ytterligare objekt.89 I artikeln ”Mäklare: Budgivning är bäst” (2007-02-13) i DN uttalade sig Lindell J, vice vd på fastighetsmäklarföretaget Notar, att budgivning är den bästa försäljningsmetoden för att få ut högsta möjliga pris för säljaren och för att hitta rätt köpare. Han menar vidare att mängden affärer är avgörande för mäklarna, inte att priset på enskilda objekt stiger kraftigt. Strategin för att försöka få en budgivning som ger högst möjliga pris, är att tillsammans med säljaren, sätta låga och attraktiva utgångspriser på utbjudna bostaden. Detta ska locka till sig fler spekulanter till visningen och sedan förhoppningsvis leda till en hetsig budgivning som höjer priset. Kritik har framförts att spekulanterna pressas till att höja sitt bud och acceptera ett för högt slutpris. Flera undersökningar visar ett positivt samband mellan antalet budgivare och budgivningsnivån.90 Sätts ett lågt utgångspris lockas köpare med i en denna budgivning eftersom utgångspriset ligger inom deras ekonomiska ramar. Budgivarna dras med i en hetsig budgivning som kan innebära att han eller hon köper en bostad för en betydligt större summa än vad som han eller hon egentligen hade råd med. Hos de flesta mäklarfirmor finns idag inte något som binder en budgivare till sitt bud förrän kontraktet är påskrivet, något som bidrar till att nivån på buden trissas upp. På senare tid har det blivit vanligt att mäklare har en lägre grundprovision och en högre tilläggsprovision på den del som överstiger en viss överenskommen köpeskilling.91 En s.k. trappstegsmodell som innebär att mäklaren får bättre betalt ju större skillnaden blir mellan utgångspris och det pris fastigheten säljs. Tillämpas en sådan modell blir mäklarens ersättning högre vid en budgivning som startats från ett lågt utgångspris. Förutom att sätta attraktiva priser finns metoder att även göra bostaden attraktiv inför fotografering och visning så att bostaden ska säljas snabbt och till ett maximalt pris. En attraktiv bostad inbjuder oftast till budgivning. Bilderna som läggs ut i annonseringen är oerhört viktiga för att ge ett gott intryck för att locka till sig så många som möjligt på den senare visningen vilket förhoppningsvis bidrar till budgivning och i slutändan högre försäljningspris. Växande begrepp på senare år bland landets mäklare och även hos kunderna är s.k. ”homestyling” och ”homestaging”. Homestyling är normalt mindre ingripande än homestaging och omfattar mer begränsade åtgärder som viss förbättring av bostaden så som städning och enklare målningsarbeten. Homestyling i någon form har förekommit i alla tider och sådant som ofta utförs av säljaren själv. Homestaging däremot är en mer krävande metod och ett homestagningföretag med professionella inredare anlitas därför. Denna kan omfatta olika åtgärder såsom inköp av nya möbler och inredning reparationer eller renoveringar och städning. Inredarna ”stylar upp” och fräschar till lägenheten för att bostaden ska bli så neutral och säljande som möjligt och attrahera en större köpgrupp. Många ifrågasätter idag huruvida 87

21 § Fastighetsmäklarlagen (1995:400) Holstein (2000) 89 Zacharias (2001) 90 Hatch (2002) 91 Isacsson (2006) 88

36

det lönar sig med homestaging. Undersökningar visar dock att bostäder som homestylats med homestylingsföretag ger 8-12% högre priser på bostadsrätter i storstäderna.92

4.6 Prisbegrepp 4.6.1 Budstart, utgångsbud och budpris Budstart, utgångsbud eller budpris används för att markera att säljaren räknar med budgivning med start i den angivna prisnivån. Oavsett vad som begärs kan en intressent alltid ge ett bud som kan understiga eller överstiga begärda priset. Det slutliga försäljningspriset för bostaden brukar dock vanligen överstiga budstartnivån. Är intresset för bostaden lågt kan försäljningspriset bli lägre. Ett lägre bud kan accepteras om intresset för aktuella bostaden är lågt. 4.6.2 Utgångspris Ett utgångspris ska vara ett försiktigt bedömt marknadspris. Utgångspriset ska vara det lägsta priset som säljaren kan acceptera att sälja bostaden för. Mäklarsamfundet rekommenderar att prisuppgifter anges som utgångspris, när det finns anledning att anta att priset kommer att förändras genom budgivning. Bakgrunden är att massmedia och allmänhet under de senaste tiden ifrågasatt om de uppgifter som lämnats i annonser och marknadsföring av bostäder är lockpriser för att dra till sig fler spekulanter.93 4.6.3 Begärt pris En del mäklare menar med begärt pris att det är priset som inledningsvis begär, men vill genom en budgivning få ett högre pris. Andra mäklare kan mycket väl mena med ordet begärt att det är det pris på bostaden som säljaren hoppas få som mest. Även ett lägre pris än det begärda kan därför accepteras. Detta förekommer oftast när fastigheten har ett eftersatt underhåll och då kan det även för en mäklare vara svårt att uppskatta ett skäligt marknadsvärde. 4.6.4 Acceptpris Sätts acceptpris på bostaden vill säljaren ge budskapet att denne vill sälja sin bostad till det angivna priset. Detta pris är det lägsta försäljningspris säljaren accepterar att sälja sin bostad till. Säljaren har för avsikt att sälja bostaden till det pris som anges. Budgivning kan dock förekomma om det finns fler spekulanter. Om det skulle komma ett bud som är högre än acceptpriset kan dock säljaren fortfarande välja det budet.

92 93

Sjöqvist (2005-07-18) Mäklarsamfundet

37

4.6.5 Fast pris Mäklare vill med fast pris framföra budskapet att det inte ska vara någon budgivning. Istället får den första som lägger bud på det fasta priset köpa bostaden. Ofta annonseras ett objekt till fast pris om det varit ute till försäljning en längre tid och köparen inte lyckats få ut det pris som önskats. Sätts ett fast pris behålles möjligheten att dra tillbaka bostaden från marknaden om de inte blir nöjda med priset. Under hösten (2007) då sommarens onormalt höga priser var förbi kunde det ses en nedgång på marknaden, speciellt i storstadsregionerna där utbudet på framförallt bostadsrättslägenheter, var större än efterfrågan. Det stora utbudet hade medfört att budgivningarna kommit av sig och i vissa fall uteblivit och priset som säljaren. Många mäklare och säljare valde därför att besluta att annonsera bostäderna till ett fast pris. Anledningen var att skynda på de tröga försäljningarna och det fasta pris skulle locka bostadsköparna. I rapporten ”Auctions in the real estate market - a review” (Azasu 2006) sägs det att bjuda ut en bostad till fast pris är vanligare när konjunkturen vänder nedåt, medan förfaranden med budgivning är vanligare i uppåtgående konjunkturer, vilket stämmer överens med situationen under hösten. Vidare menar Lind och Hungria Gunnelin (2008) att ett objekt som är ute till försäljning på en marknad som är nedåtgående finns det en risk att en budgivning inte tar vid. Ingen vill kanske börja bjuda för det finns en osäkerhet på hur mycket priset fallit. Den förste som lägger bud riskerar att lägga ett bud som är högre än marknadsvärdet. Under dessa förhållanden finns det risk att budgivningarna inte tar vid. I ett sådant läge kan det vara rationellt att gå ut med ett fast pris. Processen avslöjar då inget om andras betalningsvilja och den som väntar med att slå till riskerar att inte få objektet. Särskilt om det finns aktörer på marknaden som inte insett att marknaden är på väg nedåt - eller helt enkelt är trötta på budgivning och vant sig vid relativt höga priser - kan det gå att få ett relativt sett högre pris genom att gå ut med ett fast pris på en nivå som bara är lite lägre än de priser som noterades på toppen av konjunkturen. Mäklarsamfundet avråder sina medlemmar att annonsera till fast pris eftersom det i varken bostadsrättslagen eller jordabalken finns något som heter fast pris. Mäklarsamfundet menar på att det är vilseledande att gå ut med ett fast pris för en presumtiv köpare kan inte förlita sig på detta. Dessutom är mäklaren ansvarig för vad som står i annonsen, och enligt marknadsföringslagen får en annons inte vara vilseledande. Säljaren har fri prövningsrätt och fast pris inte är juridiskt bindande. Det är alltid är säljaren som väljer vem han/hon ska sälja till och oftast väljer den som är beredd att betala mest, oavsett vem som bjuder först. Ett fast pris kan alltså i princip inte erbjudas eftersom när det visar sig att det finns mer än en spekulant som vill betala prissumman som motsvarar det fasta priset är det vanligt att det leder till en vanlig budgivning om någon av spekulanterna vill erbjuda ett pris över det fasta priset. Nyproducerade bostäder säljs alltid till fast pris. Begreppet fast pris på marknaden för nyproducerade bostäder har en annan innebörd än fast pris på andrahandsmarknaden. Nyproducerade bostäder säljs alltid till fast pris. Det är två totalt olika regelverk för marknaderna.94

94

Mattson (2008)

38

4.6.6 Lockpris Under de senaste åren har ett flertal mäklare blivit kritiserade av massmedia och allmänheten för att sätta ett för lågt utgångspris i annonseringen i förhållande till det slutliga försäljningspriset, s.k. lockpriser. Den statliga tillsynsmyndigheten Fastighetsmäklarnämnden som granskar mäklare har fått ett ökat antal ärenden som gäller just lockpriser. En mäklare yrkesverksam i Stockholm har t.o.m. blivit fälld i länsrätten för att systematiskt ha använt lockpriser, alltså omotiverat låga utgångspriser. Det var den första fällningen i sitt slag. I sex av 41 försäljningar av Stockholmsmäklare som granskades av Fastighetsmäklarnämnden översteg köpeskillingen utgångspriset med 40 procent eller mer. Som högst var skillnaden mellan utgångspris och försäljningspris 53 procent. I 12 fall var skillnaden över 30 procent, och i 14 fall över 20 procent.95 Mäklarna i konkurrens med varandra började med strategin med att medvetet sätta låga priser i annonser efter IT-kraschen 2002, i lågkonjunkturen då det var svårare att sälja bostäder. Tanken var inledningsvis att väcka intresse för bostaden och locka fler spekulanter till visningarna och att dessa senare skall dras med i hetsen kring en budgivning och lägger högre bud än de egentligen hade tänkt sig eller har råd med. Denna risk torde vara särskilt stor när räntorna är relativt låga. Senare blev lockpriset "ett nödvändigt ont" eftersom alla satte lockpris och den som inte gjorde det fick färre på visningarna. Tyvärr har situationen missbrukats då vi gått in i en högkonjunktur och det har varit lätt att sälja.96 En forskningsrapport kring lockpriser som Hungria Gunnelin och Lind (2008) vid KTH genomfört på uppdrag av Mäklarsamfundet pekar på att "lockpriser" delvis är ett resultat av en "spelsituation". Det är idag mycket svårt för den enskilde fastighetsmäklaren att avvika från mönstret när det gäller prissättning. När priserna går upp vågar inte en enskild mäklare höja priset eftersom den mäklarens priser då kan verka högre än andra mäklares och riskerar därför att tappa kunder. Om priserna på marknaden faller kan det också vara riskfyllt att sänka utgångspriset på ett begärt objekt eftersom det kan tolkas som att objektet är sämre än konkurrentens objekt. Utgångspriserna svänger mindre än slutpriserna p.g.a. detta. De drar slutsatsen av detta att lockpriser inte behöver vara någon medveten strategi för mäklarna utan något som de "tvingas till" när de inte kan samordna sitt beteende. Ett annat skäl för användningen av lockpriser i annonser har angetts vara att det i vissa fall leder till att mäklaren får en högre ersättning eftersom arvodet blir högre. Så är fallet om ersättningen bestäms efter en s.k. trappstegsmodell, det vill säga han eller hon får en fast arvode på det grundpris som utannonseras och sedan ett procentuellt påslag på arvodet som höjs stegvis.97 Frågan om metoden att sätta ett lågt utgångspris leder till ett högre slutpris råder det emellertid olika uppfattningar om. En del menar att så inte är fallet utan att ett utgångspris som stämmer överens med marknadsvärdet ger ett högre slutpris. Ett lågt utgångspris kan göra att onödigt många deltar i auktionen. Ett högt utgångspris i en situation där det förekommer lockpriser kan göra att vissa inte deltar därför att de tror att det slutliga priset blir alltför högt.98 Sätts ett för lågt utgångspris finns risken att man kan missa köpare och de som

95

Svt (2007-02-12) Svt play (2008-01-29) 97 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 98 Lind (2006) 96

39

kommer till visningen kanske inte har råd. Om budgivarna associerar ett lågt utgångspris med sämre kvalitet hos objektet så borde lägre utgångspris leda till lägre pris.99 Ahlström, Johansson, Schönning och Warnes studie (2005) menar att höga utgångspriser leder till längre exponeringstid för annonsering och när den ökade så minskade det slutliga försäljningspriset. Den tidigare studien av Björklund, Dadzie och Wilhelmssons (2004) visar däremot det omvända; att ett högre utgångspris leder till ett högre försäljningspris och att försäljningstiden blir i det fallet något längre. Det framgick även att relationen mellan begärt pris och försäljningspriset varierar mycket mellan olika delmarknader. En god regel är att prisvariationen, det vill säga skillnaden mellan annonserat pris och slutligt försäljningspris inte bör vara mer än maximalt 10%.100 Prisvariationen kan dock idag för attraktiva objekt idag ligga i storleksordningen mellan 20-30%. I Stockholm under 2007 kunde dock nivåer mellan 28 och 35 procent uppmätas.101 Vid marknadsföring av försäljningsobjekten har en mäklaren skyldighet att ange korrekta uppgifter om objektet. Om en mäklare i marknadsföringen anger pris på sina objekt som ”väsentligt avviker” från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. leda till att intresserade kunder vilseleds. Prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder får inte vara vilseledande.102 En sådan prissättning vid marknadsföringen innebär att fastighetsmäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed. Det är ett brott mot god mäklarsed att använda sig av lockpriser och därmed också ett brott mot fastighetsmäklarlagen. Detta gäller både ”lockpriser” och priser som sätts högre. än det pris säljaren kan ha realistiska förhoppningar om att få för egendomen. Styrelsen i branschorganisationen Mäklarsamfundet Bransch tar bestämt avstånd från den här typen av metoder och har infört förbud mot lockpriser i marknadsföringen av bostäder. Utgångspriset eller annan prisuppgift som anges i annonser eller marknadsföring får således inte vara ett "lockpris" utan ska ha en realistisk täckning i ett konkret ställningstagande från säljaren.103 Samtidigt är det viktigt att påpeka att slutliga försäljningspriset på en bostad kan, i enskilda fall, komma att skilja sig markant från utgångspriset utan att det därför är frågan om lockpris. Hos ett objektet som är särskilt attraktivt kan en budgivning driva upp slutpriset betydligt.

4.7 Budgivning Som spekulant kan man allmänt tycka att det skall vara en självklarhet att kunna köpa det aktuella huset eller lägenheten till det utannonserade priset. På marknader där efterfrågan är kraftig och det finns flera spekulanter på samma objekt, som för bostäder som säljs i Sveriges större städer, säljs dock för närvarande i stort sett samtliga bostäder genom budgivning. Som regel blir försäljningspriset väsentligen högre än det utannonserade. Den största nackdelen med budgivning är osäkerheten rörande slutpris och att det kan bli en långdragen process.104 För den spekulant som är villig att betala mer än alla andra spekulanter och lägger det högsta

99

Hungria Gunnelin & Lind (2008) Isacson (2006) 101 Mäklarsamfundet 102 4 och 6 §§ marknadsföringslagen (1995:450) 103 Mäklarsamfundet 104 Isacson (2006) 100

40

budet är det ingen garanti att han eller hon får köpa objektet. Då det är säljaren som i slutändan bestämmer vem han eller hon vill sälja till och till vilket pris. Att det skiljer så mycket mellan det utannonserade och det slutliga priset gör att det blir svårare för de som skall köpa en bostad då det angivna prisuppgiften inte kommer att stämma i verkligheten. Riskerna som detta för med sig är att spekulanter går på visningar där det slutliga priset överstiger den köpeskilling som de egentligen har råd med och kan köpa för.105 Anmälningarna till Fastighetsmäklarnämnden (FMN) ökade med 36 procent till 371 stycken under 2007 i jämförelse med 272 anmälningar året innan. En av de vanligaste anmälningarna är spekulanter som misstänker att det inte gått rätt till vid budgivningen. Främst gäller det misstanke om fejkad budgivning där syftet är att få upp budnivån för att få ut ett högre pris för bostaden. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna påhittade bud eller säga att det finns fler spekulanter än det egentligen finns. Detta resulterar i att köpvilliga kanske höjer sina egna bud och prisnivån trissas upp. Andra anmälningar gäller användandet av lockpriser. Många spekulanter blir väldigt misstänksamma när ett lågt utgångspris trissas upp rejält under budgivningen.106 Det finns för närvarande ingen lag, branschpraxis eller övergripande regler som i samband med försäljning av fastigheter och bostadsrätter reglerar hur en budgivning ska gå till i Sverige och här skiljer vi oss från våra nordiska grannländer.107 Budgivningsprocessens utseende varierar lite mellan olika mäklarföretag samt även mellan enskilda objekt inom samma företag. Det är uppdragsgivaren i samråd med sin mäklare som bestämmer hur en eventuell budgivning ska gå till. Om säljaren har ställt upp vissa villkor och önskemål för försäljningen ska även detta framgå tydligt. En fastighetsmäklare kan inte ge några löften till någon om att få köpa utan ska göra klart för spekulanterna att det är säljaren som bestämmer. Uppdragsgivare, dvs. säljaren bestämmer sedan över budgivningen, kan ändra budgivningsform, och avsluta processen när denne vill. Alla spekulanter ska informeras om hur en eventuell budgivning kommer att gå till. Alla har rätt att få veta vilka förutsättningar som gäller och att få sakliga och korrekta uppgifter. Mäklarsamfundet har gett ut rekommendationer för sina medlemmar för hur budgivningen bör gå till. Syftet är att såväl köparen som säljaren skall känna sig trygg och ges tillfälle att kontrollera budgivningens gång. Bland annat ska budgivningen dokumenteras genom en förteckning över budgivare och bud. För att dessa uppgifter skall kunna lämnas ut till köparen krävs dock godkännande av budgivarna. Denna förteckning ska sedan på förfrågan lämnas till säljaren i sin helhet. Ända tills det att överlåtelseavtal eller köpekontrakt är undertecknat av både säljare och köpare, måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla inkomna bud till säljaren tills enlig god fastighetsmäklarsed. Även spekulanter kan efter önskemål få ta del av denna logg. Förteckning till spekulant utlämnas dock först sedan bindande köpekontrakt eller överlåtelse avtal undertecknats.108 I princip kan två olika typer av modeller på budgivning i praktiken urskiljas. Öppen och sluten budgivning. I båda är fastighetsmäklaren är skyldig att framföra alla eventuella nya spekulanter och bud till säljaren. I det fall att det kommer in en ny intressent eller nytt bud är det säljaren som sen bestämmer hur han eller hon vill gå vidare.

105

Isacson (2006) Falk (2008-01-05) 107 Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) 108 Mäklarsamfundet 106

41

4.7.1 Öppen budgivning Vid en öppen budgivning lämnar intresserade spekulanter bud till mäklaren som löpande i tidsföljd redovisar de inkomna buden till säljare och övriga deltagare. Deltagarna i budgivningen har möjlighet att bjuda över andra spekulanters tidigare lagda bud. Eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Emellertid är ligger det i säljarens intresse att mäklaren låter spekulanterna höja sina bud. Det kan också förekomma att budet följs av ett specifikt erbjudande från budgivaren såsom t.ex. snabbt tillträde eller accept av en friskrivningsklausul. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen har mäklaren en skyldighet att till uppdragsgivaren redovisa alla presumtiva köpare som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet.109 Budgivaren har rätt att få sitt bud framfört till säljaren oavsett om säljaren och mäklaren föreskrivit att budet ska avges på ett särskilt sätt eller i speciell form.110 4.7.2 Sluten budgivning Sluten budgivning förekommer mer sällan. Vid en sådan får spekulanterna en viss tid på sig att lämna bud, vanligen skriftligen och mäklaren meddelar sedan säljaren. Spekulanterna informeras inte om varandras bud. Den innebär att bud lämnas inom viss utsatt tid och att buden öppnas vid ett och samma tillfälle. Säljaren har då möjlighet att acceptera något av buden eller förkasta alla bud. Det är ingen skillnad, vad gäller budgivarens bundenhet till det avlagda budet, att lägga bud i en öppen budgivning mot att göra det i en sluten budgivning. Det innebär att fram till dess att både köpare och säljare har skrivit under ett köpekontrakt eller överlåtelseavtal är affären helt öppen och ingen av parterna är juridiskt sett bundna till sin muntliga överenskommelse. Det är Jordabalkens och bostadsrättslagens krav som styr att det krävs skriftligt avtal mellan köpare och säljare för att ett bud ska bli bindande. När det handlar om sluten budgivning bör krav kunna uppställas på att information klart framkommer när det gäller eventuella önskemål som säljaren kan ha, t.ex. friskrivningsklausul, krav på viss tidpunkt för tillträde eller om inte säljaren accepterar villkor för köpets fullbordan och bestånd. Det kan också förekomma att det som börjar som en öppen budgivning, avslutas som en sluten budgivning för att särskilja en grupp spekulanter som alla har en het önskan om att få köpa. Det är alltid säljaren som bestämmer till vem man vill sälja, när man gör det och till vilket pris man gör det. Du har köpt nytt boende först när båda parter undertecknat en köpehandling och eventuella villkor för köpets fullbordan och bestånd uppfyllts.111 4.7.3 Budgivning på Internet Det blir allt vanligare att fastighetsmäklarna presenterar den pågående budgivningen på sina webbsidor. Tjänsten innebär att spekulanterna får en direkt insyn och överblick på en pågående budgivning och budhistorik. Hos en del mäklarföretag finns även möjlighet att

109

Prop. 1994/95:14 Mäklarsamfundet 111 Mäklarsamfundet 110

42

lägga bud direkt via mäklarens hemsida. Mäklare kan även använda e-bud som är en Internetbaserad tjänst för administration av budgivning Handelsbanken erbjuder landets fastighetsmäklare. På webbplatsen kan en spekulant även följa andra mäklarföretags förmedlingsobjekts pågående budgivning och se budhistoriken. Spekulanterna ges en trygghet genom att kunna följa budgivningen i realtid och själva bilda sig en uppfattning om hur det egna budet står sig. För säljarna ger e-bud möjlighet för fler intressenter att delta i budgivningen, vilket leder till en mer rättvisande prisbildning. E-bud har under 2007 använts i över 13500 bostadsförsäljningar, vilket är en ökning med 45% jämfört med förgående år.112 Budgivning via nätet sker oftast helt öppet, buden redovisas löpande för säljare och till övriga spekulanter. Budgivarnas verkliga identitet avslöjas oftast inte utan ett användar-ID används istället. Möjlighet att få och lägga nya bud via sms och e-post är även vanligt. Tjänsten innebär att man får direkt insyn och kan överblicka en pågående eller avslutat budgivning. Hos vissa finns även möjlighet att lägga bud direkt via webben. Budgivningen sker öppet, dock utan att avslöja budgivarnas verkliga identitet. En köpare eller säljare kan även få nya bud meddelade via sms eller email. Det hör i dessa fall till mäklarens skyldighet att tillse att en förteckningen redovisar alla lagda bud. Det ligger också på fastighetsmäklaren att redovisa vilka regler som gäller för en pågående eller förestående budgivning. En sådan information ska även innehålla uppgifter om hur man som spekulant kan få information om senast angivna bud.113

112 113

www.handelsbanken.se (2008-04-04) Mäklarsamfundet

43

5. Empirisk studie 1 - Vad säger fastighetsmäklarna på sina hemsidor? 5.1 Syfte, urval och metod Syftet med den här studien är att kartlägga och analysera informationsutbudet som fastighetmäklarföretagen presenterar på sina hemsidor och i objektsbeskrivningarna, om bostadsrätter och egnahem (villor, småhus, radhus etc.) som är till försäljning på andrahandsmarknaden. Studien omfattar tio stycken fastighetsmäklarföretag med verksamhet i Stockholm. Metod som används i studien är att studera fastighetsmäklarföretagens hemsidor. I första avsnittet kommer en kort presentation av de fastighetsmäklarföretag som valts att studeras. I andra hur avsnittet kartläggs mäklarna presenterar priset och prisbegreppen i objektsbeskrivningarna. Tredje avsnittet behandlar budgivningsprocessen. En kartläggning av vilken information om budgivning som finns att hitta har gjorts. I fjärde avsnittet har en kartläggning gjorts om prisstatistik och jämförelsepriser finns att erhålla.

5.2 Presentation av fastighetsmäklarföretagen Fastighetsmäklarföretag A. Svensk fastighetsförmedling B. Fastighetsbyrån C. Erik Olsson D. Notar E. Bjurfors F. Mäklarhuset G. Skandia Mäklarna H. Husman Hagberg I. Bromma Mäklarna Fjelkners J. Södermäklarna Listan ovan visar de tio stycken fastighetsmäklarföretagen som har studerats. Mäklarföretag A tom H är företag som förutom i stockholmsområdet även finns representerade i andra städer i Sverige. Mäklarföretag I och J dvs. Bromma Mäklarna Fjelkners och Södermäklarna är lokala mäklare i Stockholm i stadsdelen Södermalm och i Bromma. Svensk fastighetsförmedling Svenska fastighetsförmedling startades 1937 i Linköping. Idag har företaget cirka 200 lokala bobutiker med cirka 950 medarbetare spridda över hela landet. 26 bobutiker totalt i Stockholm. Tillsammans med den norska finanskoncernen DnB NOR bildar de tillsammans Nordens största mäklarkedja.

44

Svensk fastighetsförmedling blev utsett till Årets Mäklare 2007 samt Årets Stockholmsmäklare 2007.114 Svensk Fastighetsförmedling prisades även samma år för bästa hemsida i Sveriges största undersökning av webbplatser, Web Service Award. Undersökningen baseras på besökarnas åsikter om användarvänlighet och servicekvalitet.115 Fastighetsbyrån Fastighetsbyrån är en mäklarfirma av franschiserade kontor som ingår i Swedbankkoncernen och arbetar i samråd med det lokala Swedbank - eller sparbankskontoret. Fastighetsbyrån bildar ett rikstäckande nät av mer än 220 kontor över hela Sverige. Tillsammans har de drygt 1000 medarbetare varav cirka 770 är mäklare. Fastighetsbyrån är marknadsledare på bostadsmarknaden, både i omsättning och i antal sålda objekt. Erik Olsson Erik Olsson Fastighetsförmedling grundades 1997 i Stockholms innerstad. I april 2006 var antalet anställda 250. Erik Olsson hamnade både år 2004, 2005 och 2006 på andra plats på listan över Sveriges snabbast växande företag och har även 2002 blivit utsett till Årets Mäklarföretag av Mäklarsamfundet. Företaget har idag förutom kontoret i Stockholm även ett kontor i Malmö och ett i Göteborg.116 Notar Notar är en snabbväxande Norsk koncern. Förutom fastighetsförmedling är de även verksamma inom områdena juridik, finansiering och inkasso. Notar är Skandinaviens största privata fastighetsmäklare, baserat på omsättning. Företaget etablerades i Norge 1987 och har idag över 100 lokala kontor i Norge, Sverige samt Danmark. Företaget är även etablerade och verksamma i flera länder vid Medelhavet. År 2007 hade Notar 12 lokala bobutiker i Stockholm. Notar är den enda ISO certifierade fastighetsmäklaren i Sverige, vilket gör dem unika och ger deras kunder en dokumenterad kvalitetsgaranti. I DN Bostad har Notar sin egna bostadstidning Notar Bostad. Detta gör att Notar har branschens mest kraftfulla marknadsförning.117 Bjurfors Bjurfors grundades på 1960-talet och är ett av Sveriges äldsta och största privatägda mäklarföretag och har idag över 200 medarbetare i landet. Bjurfors i Stockholm är Sveriges största mäklarkontor med 66 medarbetare utspridda på 14 olika lokala kontor. Bjurfors finns representerat i Sveriges tre största städer Stockholm, Göteborg och Malmö samt även på storstadsbornas mest attraktiva fritidsorter: Åre, Bohuslän, Österlen och Torekov/Båstad och på Gotland. Bjurfors har även kontor på Franska Rivieran i Nice.118 Mäklarhuset Mäklarhuset bildades 1973 och började förmedla bostäder i Göteborgsområdet. 1998 utvecklades Mäklarhuset till en rikstäckande kedja av fristående fastighetsmäklare och idag är Mäklarhuset den tredje största mäklarkedjan i Sverige. Cirka 400 medarbetare, varav 300 är mäklare. Moderbolaget ägs gemensamt av våra över 130 fristående kontor, från Norrland till 114

Årets Mäklare är en årlig och oberoende branschstudie som undersöker bostadssäljarnas erfarenheter med den fastighetsmäklare/mäklarbyrå som de anlitat när de sålt sin villa eller sitt radhus. Årets Mäklare genomförs av Regi Research & Strategi som idag är ett av Skandinaviens ledande undersökningsföretag när det gäller branschundersökningar. 115 www.svenskfast.se 116 www.erikolsson.se 117 www.notar.se 118 www.bjurfors.se

45

Skåne och huvudkontoret ligger i Göteborg. Mäklarhuset utnämndes till Årets Mäklare119 2006 utifrån kundernas omdömen.120 Skandia Mäklarna Skandia Mäklarna bildades 1980 i Stockholm. År 1992 började den stora expansionen för Skandia mäklarna och kontoren som då öppnades skulle vara franchisekontor. Idag är Skandia Mäklarna ett av Sveriges största fastighetsmäklarföretag med över 400 medarbetare på 75 kontor runt om i Sverige. Företaget finns även representerat i Frankrike, Spanien och Turkiet. 2005 köptes Skandia Mäklarna upp av Danske Bank.121 Husman Hagberg Husman Hagberg har funnits sedan 1997, då två av Stockholms mest framgångsrika mäklarföretag, Husman Mäklartjänst AB och Ingmar Hagberg Fastighetsbyrå AB, gick samman och bildade Husman Hagberg AB. Husman Hagberg är en franchiseorganisation vilket innebär att alla kontor drivs av egna företagare. Husman Hagberg finns idag över hela Sverige med 55 kontor och över 220 anställda.122 Bromma Mäklarna Fjelkners Bromma Mäklarna Fjelkners är specialister på försäljning av villor, radhus och bostadsrätter i Bromma. Förutom stor lokalkännedom, har de ingående detaljkunskap om marknaden och de rådande prisläget i Bromma. Företaget har två lokalt belägna kontor i stadsdelen.123 Södermäklarna Södermäklarna startades 1983 och har idag gjort affärer i nästan varje bostadsrättsförening på Södermalm och i Söderförort i Stockholm. Södermäklarna är störst på Södermalm och i Söderförorterna och har 6 stycken lokala kontor.124

119

Det är inte en branschutmärkelse, utan baserar sig helt och hållet på vad kunderna tycker. Tidningen Privata Affärer och analysföretaget Regi har intervjuat 1500 personer som anlitat mäklare under det gångna året, vilket gör det till den särklass största oberoende kundundersökningen i branschen. 120 www.maklarhuset.se 121 www.skandiamaklarna.se 122 www.husmanhagberg.se 123 www.brommamaklarna.se 124 www.sodermaklarna.se

46

5.3 Prismetod och prisbegrepp 5.3.1 Resultat och analys En uppdelning av de prisbegrepp som mäklarna använder har gjorts i fyra större prismetoder. Prisbegreppen inom varje metod har samma betydelse, vissa mindre skillnader finns dock. De fyra prismetoderna är ”Fast pris”, ”Acceptpris”, ”Bara pris”, utan något tillägg, samt ”Budmetoden”. Nedanstående tabell 5:1 visar indelningen.

Tabell 5:1. Uppdelning av prisbegreppen i prismetoder. Källa: fastighetsmäklarföretagens hemsidor (2008) *Anmärkning. Istället för begreppet ”Pris” i Budmetoden förekommer även termen ”Utgångspris”,”Utgångsbud”, ”Budstart” eller ”Begärt pris”. I en del annonser kan det efter priset stå ”säljaren förbehåller sig fri prövningsrätt”. Det gäller vid alla försäljningar enligt lag, alltså även om det inte nämns särskilt. Innebörden av detta är att säljaren har rätt enligt fastighetsmäklarlagen, att avgöra när, till vem och till vilket pris han eller hon säljer. En spekulant som lägger det högst budet behöver inte vara den som i slutändan får köpa. Säljaren har även rätt att när som helst avbryta försäljningen. Fast pris ”Fast pris” innebär att det inte är någon budgivning, utan den första som lägger bud på det fasta priset får köpa bostaden. Fast pris syftar på att någon förhandling av priset egentligen inte ska ta vid. Dock kan ett fast pris kan i princip inte erbjudas eftersom när det visar sig att det finns mer än en spekulant som vill betala prissumman som motsvarar det fasta priset är det vanligt att det leder till en vanlig budgivning och någon av spekulanterna vill erbjuda ett pris över det fasta priset. Eftersom säljaren har fri prövningsrätt och fast pris inte är juridiskt bindande. Det är alltid är säljaren som väljer vem han eller hon ska sälja till och oftast väljs den som är beredd att betala mest, oavsett vem som bjuder först. Acceptpris Sätts ”Acceptpris” på bostaden vill säljaren ge budskapet att denne vill sälja sin bostad till det angivna priset som är det lägsta försäljningspris säljaren accepterar att sälja sin bostad till. Säljaren har för avsikt att sälja bostaden till det pris som anges. Budgivning kan dock förekomma om det finns fler än en spekulant. Budmetoden Då en bostad annonseras med prisbegrepp från ”Budmetoden” hoppas säljaren att bostaden ska säljas för ett högre pris än utgångspriset genom budgivning.

47

Budstart och utgångsbud används vanligen för att markera att säljaren räknar med budgivning med start i den angivna prisnivån. Mäklarsamfundet rekommenderar att prisuppgifter anges som ”Utgångspris” när det finns anledning att anta att priset kommer att förändras genom budgivning. Då ett objekt annonseras ”Pris” med tillägget ”eller bud” vill säljaren och mäklaren markera att om fler spekulanter vill köpa bostaden uppkommer budgivning. Väljer säljaren att acceptera ett lagt bud blir budet det som bostaden säljs för. Budet som accepteras behöver dock inte vara det högst utan även ett lägre bud kan accepteras. Används pristermen ”Pris” med tillägget ”eller högstbjudande” däremot torde den spekulant som bjuder högst även vara den som får köpa. Formuleringen ”Pris” med tillägget ”eller enligt överenskommelse” ska ge budskapet att en förhandling om priset kan ske. Bara pris Annonseras ett objekt med formuleringen ”Pris”: x kr kan det för en spekulant vara oklart att veta vilka regler som gäller för försäljningen. Presenteras priset utan någon tilläggsterm125 som tydliggör innebörden av begreppet finns risken att spekulanterna vilseleds. Begreppet skulle kunna blandas ihop med acceptpris - att denne vill sälja sin bostad till det angivna annonserade priset. Jämför man fastigheter (eller bostäder) med andra varor och tjänster på marknaden säljs dessa oftast till priset som de annonserats till och något auktionsförfarande tar inte vid. Mäklare som annonserar med detta begrepp menar på att säljaren bestämmer om det ska bli budgivning om objektet har fler spekulanter. Något som aktörerna på marknaden är medvetna om. Begreppet har alltså samma innebörd som exempelvis ”Pris” med tillägget ”eller bud”.

Tabell 5:2. Prismetoder och prisbegrepp fastighetsmäklarföretagen använder i sina bostadsannonser. Källa: fastighetsmäklarföretagens hemsidor (2008) *Anmärkning.Istället för begreppet ”Pris” i Budmetoden förekommer även termen ”Utgångspris”, ”Utgångsbud”, ”Budstart” eller ”Begärt Pris”.

125

Tilläggstermer = ”acceptpris”,” fast pris”, ”eller bud”, ”eller högstbjudande”, ”eller enligt överenskommelse”, ”utgångsbud” eller ”budstart”.

48

Vanligaste förekommande prismetoden och som används hos samtliga fastighetsmäklarna är Budmetoden. Den prismetoden som förekommer mest sällan i är ”Fast pris” med 5 av 10 mäklarföretag. 6 av 10 använder ”Acceptpris” 6 av 10 använder ”Bara pris”. Ett antal mäklarföretag tillämpar ett fåtal gemensamma prismetoder och prisbegrepp inom företaget. Till dessa hör Erik Olsson (C), Notar (D), Skandia Mäklarna (G) och Bromma Mäklarna Fjelkners (I). Till Mäklarsamfundets rekommendationer om att ange prisuppgifter som ”Utgångspris”, när det finns anledning att anta att priset kommer att förändras genom budgivning, har termen hos 6 av 10 studerade mäklarföretag påträffats. Istället används begreppet ”Pris” tillägget ”eller bud”. Alternativt ”Utgångsbud” eller ”Budstart” som 3 av 10 använde. Endast Skandia Mäklarna använde begreppet Utgångspris i alla sina annonser. Hos 6 av 10 kunde begreppet ”Pris” med tillägget ”eller högstbjudande” påträffas. 5 av 10 använde begreppet ”Pris” med tillägget eller bud. Endast hos ett mäklarföretag fanns begreppet ”Pris” med tillägget ”eller enligt överenskommelse”. Hos Svensk Fastighetsförmedling (A) och Husman Hagberg (H) kunde inte ”Fast pris” påträffas i någon annons. Erik Olsson (C) använder i sina annonser prismetoderna ”Budmetoden” och ”Fast pris”. Begreppet ”Budstart” har ersatt begreppet ”Pris”. Budstart är den prisnivå säljaren önskar inleda budgivningen på. Genom att klicka på ”Budstart” får kan ses vad som innebär med budstart hos Erik Olsson samt information om hur budgivningen går till. Även fast pris används inom företaget. Någon länk med information med innebörden av fast pris finns dock ej att tillgå. Notars mäklare (D) använder ”Budmetoden”, ”Fast pris” och ”Acceptpris” i sina bostadsannonser. Notar har sedan en tid tillbaks börjat att använda ”Budstart” istället för ”Utgångspris” i sina annonser. Detta eftersom Notar, som tidigare kritiserats för att använda sig av lockpriser, anser att termen pris är vilseledande då det är budgivningen som avgör priset. Endast begreppet ”Pris” förekommer inte heller. Samtliga begrepp kan man klicka på och få sig en beskrivning om vilken betydelse ordet har hos Notar. Skandia Mäklarna (G) använder bara en metod; Budmetoden och två prisbegrepp inom den metoden. Skandia Mäklarna har rättat sig efter Mäklarsamfundets rekommendation och använder begreppet ”Utgångspris” i stället för ”Pris” i annat fall används tillägget ”eller högstbjudande”. Bromma Mäklarna Fjelkners (I) använder endast 2 metoder, ”Budmetoden” och ”Bara pris”. Som tabell 5:2 ovan visar blev totala summan där 7, som är näst högst av 10, trots två att metoder endast tillämpades. Detta för att inom Budmetoden förekommer flera olika prisbegrepp, men med samma innebörd. Bjurfors (E) och Mäklarhuset (F) har båda en total summa på 10, den siffran är högst om man jämför med de andra företagen. Den höga summan visar på att många alla fyra prismetoderna används och flera olika prisbegrepp.

49

5.4 Budgivning 5.4.1 Tryggare budgivning Som nämnts i kapitel 4.7 om budgivning finns det för närvarande ingen lag, branschpraxis eller övergripande regler som reglerar hur en budgivning ska gå till. Mäklarsamfundet har dock gett ut rekommendationer för sina medlemmar för hur budgivningen bör gå till. Syftet är att öka tryggheten vid en budgivning för såväl säljare som köpare. Bland annat ska budgivningen dokumenteras genom en förteckning över budgivare och bud. För att dessa uppgifter skall kunna lämnas ut till köparen krävs dock godkännande av budgivarna.126 Denna förteckning ska sedan på förfrågan lämnas till säljaren i sin helhet. Även spekulanter kan efter önskemål få ta del av denna förteckning Dock först sedan bindande köpekontrakt eller överlåtelseavtal undertecknats.127 I lagförslaget som kom i januari i år (2007) blir dock fastighetsmäklaren skyldig att upprätta en förteckning över alla bud som lämnas och efter avslutad affär lämna denna förteckningen till säljaren och köparen. Fastighetsbyrån (B), Erik Olsson (C) och Mäklarhuset (F) har redan rättat sig efter lagförslaget fullt ut. Fastighetsbyrån arbetar sedan en tid även med kvalitetssäkrad budgivning, vilket de är ensamma om i branschen. Det innebär att övriga som deltagit i budgivningen (förutom köparen), och undrar om allt gått rätt till, kan vända sig till Fastighetsbyråns oberoende budgivningskontrollant som i efterhand kan kontrollera budhistoriken för att i efterhand kontrollera att budgivningen gick rätt till. Hos Södermäklarna (J) kan köparen få se listan men inte ta med sig den. De menar att sekretessen är viktig och vill kvalitetssäkra buden så att ingen till exempel bjuder på flera objekt samtidigt. På Bromma Mäklarna Fjelkners (I) hemsida fanns ingen information att erhålla vad gäller om de följer Mäklarsamfundets rekommendationer och nya lagförslagets regler angående budgivning. Hos de resterande fem fastighetsmäklarföretagen A, D, E, G och H är de villiga lämna över en budlista efter avslutad affär, dock endast vid förfrågan hos samtliga. Svensk Fastighetsförmedling (A) lämnar vid förfrågan ut budlistan med namn och telefonnummer till budgivare nummer två och tre i budgivningen. Hos Notar (D) får köparen, vid förfrågan, ta del av budlistan efter det att kontraktet är påskrivet och köpet avslutat. Bjurfors (E) lämnar en budlista till köparen, om denna ber om en sådan, efter avslutad affär. Även en spekulant som inte har vunnit budgivningen kan då få se budlistan. Skandiamäklarna (G) har sin budgivning på nätet. Tiden för när ett bud läggs syns, men inte vem som ligger bakom. De tre sista budgivarna får dock namn och telefonnummer vid förfrågan. Husman Hagberg (H) lämnar en budlista till köparen om denna ber om en sådan.

126 127

Personuppgiftslagen PUL (1998:204) Mäklarsamfundet

50

5.4.2 Budgivning på Internet Hos ett växande antal fastighetsföretag kan budgivningen idag följas på Internet helt öppet. Alla spekulanter får samtidig information och se hur budgivningsprocessen artar sig. Den traditionella kontakten med mäklaren via telefon finns dock kvar. På deras egen webbplats eller någon Internetbaserad budgivningstjänst som t.ex. e-bud. Hos en del mäklarföretag kan bud även läggas via webben. Det förekommer även att bud kan läggas och budgivningen kan följas via sms och e-post. Det senaste lagda budet och budhistorik på försäljningsobjektet presenteras vanligen (oftast under utgångspriset) på objektsbeskrivningen som finns på mäklarföretagens hemsidor och på Hemnet. Tabell 5:4 visar exempel på budhistorik med lagda bud. Mäklarföretaget presenterar ofta även alla pågående budgivningar samlade på mäklarnas webbplatser. Datum Onsdagen 2 april

Belopp 2 800 000 kr

Budgivare Budgivare 2

Onsdagen 2 april

2 750 000 kr

Budgivare 3

Tisdagen 1 april

2 720 000 kr

Budgivare 2

Tisdagen 1 april

2 700 000 kr

Budgivare 1

Tabell 5:4. Exempel på budhistorik på fastighetsmäklarföretagens hemsidor. Källa: fastighetsmäklarföretagens hemsidor (2008) Budgivarna som deltar i budgivningsprocessen hålls anonyma för allmänheten. För att kunna delta i budgivningen krävs oftast först någon form av registrering som budgivare. Budgivaren tilldelas sedan ett användar- ID och lösenord för inloggning till budgivningssystemet av mäklaren. Hos de fem fastighetsföretagen, Fastighetsbyrån (B), Erik Olsson (C), Notar (D), Mäklarhuset (F) och Södermäklarna (J) visas budgivningen öppet på hemsidan. Hos de andra fyra företagen Svensk Fastighetsförmedling (A), Bjurfors (E), Skandia Mäklarna (G) och Husman Hagberg (H) kan en budgivare även lägga bud via nätet. Hos Bromma Mäklarna Fjelkners (I) tillämpas på nätet varken budgivning eller redovisning av de lagda buden. Företag Budgivning Öppen budgivning

A Ja

B Ja

C Ja

Lägga bud på nätet

Ja

Nej

Följa budgivningen på nätet

Ja

Följa budgivningen via sms

Ja

D Ja

E Ja

F Ja

G Ja

H Ja

I Ja

J Ja

Nej Nej

Ja

Nej Ja

Ja

Nej

Nej

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Nej

Ja

Ja

Nej Ja

Nej Nej Ja

Ja

Nej

Nej

Ja

Tabell 5:5. Budgivning hos fastighetsmäklarföretagen. Källa: Fastighetsmäklarföretagens hemsidor (2008)

51

5.5 Information om budgivning och prisbegrepp Svensk fastighetsförmedling På Svensk Fastighetsförmedlings hemsida står inget om vilka prisbegrepp som mäklarna inom företaget använder. Försäljningsprocessen beskrivs dock ingående med pedagogiskt vägledning och konsumenten kan erhålla matnyttig information. I objektsbeskrivningarna finns inte heller någon information om prisbegreppet som används för objektet. Kortfattad information om budgivning finns presenterad, dock inte alltid. Fastighetsbyrån Fastighetsbyrån tillhandahåller lättåtkomlig information om prisbegreppens innebörd som mäklarna använder inom företaget på hemsidan. Information om budgivning likaså. Någon information om budgivning finns dock ej att få i objektsbeskrivningarna. Erik Olsson Information om budgivning och vad prisbegreppet som används i annonseringen innebär finns att erhålla i objektsbeskrivningen för bostaden till försäljning. Den informationen kan dock inte erhållas på hemsidan i faktablad eller dylikt. Notar Liksom hos Erik Olsson finns hos Notar information om prisbegrepp och budgivning i objektsbeskrivningen. Ordlista med prisbegreppen som Notars mäklare använder sig av och dess betydelse finns att hitta på hemsidan, liksom information om vilka regler som gäller vid en budgivning. Bjurfors Information om budgivning presenteras endast under objektsbeskrivningarna vid de enskilda objekten som är till försäljning. Dock finns den informationen inte under samtliga objekt. På hemsidan finns inte denna information separat tillgå. De rekommenderar att besöka fastighetsmäklarnämndens FMN hemsida för information om budgivning. Prisbegreppen och deras betydelse finns inte att hitta vare sig på hemsidan eller i objektsbeskrivningarna. Mäklarhuset Detaljerad beskrivning om budgivningsprocessen hos Mäklarhuset finns att finna på hemsidan. Någon information om prisbegreppen finns dock inte någonstans. Skandia Mäklarna Information hur Skandia Mäklarna arbetar med budgivning finns att tillgå på hemsidan men ej i objektsbeskrivningarna. Ingen information om de prisbegrepp de använder finns dock att erhålla på hemsidan eller i objektbeskrivningarna. Husman Hagberg Faktablad om budgivning fanns att hitta (det var dock svårt) på hemsidan. I en del objektsbeskrivningar fanns även denna information. Inget nämns om prisbegreppens innebörd någonstans.

52

Bromma Mäklarna Fjelkners På hemsidan nås skral allmän information om budgivning. Dock står inget om hur Bromma Mäklarna arbetar i en budgivning utan rekommendationer ges att man går in och läser mer om budgivning på Fastighetsmäklarnämndens hemsida. Ingen information om pristermernas betydelse finns att erhålla på hemsidan eller i objektsbeskrivningarna. Södermäklarna Faktablad som Fastighetsmäklarnämnden gett ut ligger upplagt på Södermäklarnas hemsida. Dock står det inte hur Södermäklarna arbetar i en budgivning, vare sig på hemsidan eller i objektsbeskrivningarna. Ingen information om pristermernas betydelse finns att erhålla på hemsidan eller i objektsbeskrivningarna.

5.6 Jämförelsepriser Innan en köpare börjar leta efter ett nytt boende kan det vara bra att få en uppfattning om hur priserna varierar mellan olika områden. För en säljare kan det även vara en bra att få en uppfattning om hur mycket ens bostad kan säljas för. Med bakgrund mot att varje bostad är unik och det finns flera olika faktorer som påverkar var priset slutligen hamnar finns en viss prisvariation bostäderna emellan. Flera mäklare upprättar på sin hemsida egen jämförelsepriser. Priserna visar hur mycket snittet per kvadrat har hamnat på för andra lägenheter som mäklaren sålt i samma område. Detta ska ge köpare och säljare en ungefärlig uppfattning om vilket slutpris som kan förväntas. På flera mäklarföretags webbsidor finns länkat till Mäklarstatistik där aktuell statistik över landets bostadsmarknad finns att tillgå. Hos en del mäklares webbsidor är prisstatistiken som presenteras statistik från Mäklarstatistik. Tabell 5.6 nedan visar förekomsten av jämförelsepriser på fastighetsmäklarföretagens hemsidor. Företag Priser Jämförelsepriser vid objekt

A Nej

B Nej

C Ja

D Ja

E Nej

F Nej

G Nej

H Nej

I Nej

J Nej

Jämförelsepriser

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Nej

Nej

Nej

Nej

Ja

Euro

Ja

Ja

Nej

Nej

Nej

Nej

Nej

Ja

Nej

Nej

Tabell 5:6. Förekomst av jämförelsepriser och pris i euro på fastighetsmäklarföretagens hemsidor. Källa: Fastighetsmäklarföretagens hemsidor (2008) Förutom i svenska kronor förekommer även hos en del fastighetsmäklarföretag att priset presenteras med motsvarande belopp i euro. Till dessa hör Svensk Fastighetsförmedling (A), Fastighetsbyrån (B) och Husman Hagberg (H), se tabell 5:6. Svensk Fastighetsförmedling (A), i ett samarbete med Värderingsdata, erbjuder en tjänst på nätet ”Bopriset” där prisstatistik på samtliga överlåtna bostadsrätter, villor och fritidshus på kommun- och församlingsnivå kan erhållas med diagram som beskriver prisutvecklingen i området och med tabeller med nyckeltal. Svensk fastighetsförmedling ingår, som nämnts i det tidigare stycket, även i samarbete med Mäklarsamfundet, Fastighetsbyrån och Värderingsdata och har skapat sajten Mäklarstatistik.

53

På Erik Olssons (C) hemsida kan jämföras kvadratmeterpriset på bostäder som sålts genom Erik Olsson Fastighetsförmedling under de senaste tre månaderna. Såväl budstart som slutpris är publicerat vilket ger en bättre bild av läget på bostadsmarknaden. Priser på bostäder som Notar (D) har sålt i området de senaste tre månaderna presenteras för jämförelse. Genom att klicka på det presenterade jämförelsepriset på objektet erhålls underlag till priset. På Bjurfors (E) hemsida presenteras aktuell prisstatistik på bostäder där källan till statistiken kommer från Mäklarstatstik. Vilket priset för en bostad på Södermalm eller i söderförort presenteras med månadsvis statistik på Södermäklarnas (J) hemsida. Några jämförelsepriser eller prisstatistik finns ej att tillgå hos Mäklarhuset (F), Skandia Mäklarna (G) Husman Hagberg (H) eller Bromma Mäklarna Fjelkners (I)

54

6. Empirisk studie 2 – Bostadsannonser på Hemnet 6.1 Syfte Syftet i denna studie är att kartlägga och analysera de prisbegrepp som används i bostadsannonserna på Hemnet för bostäder till försäljning i Bromma och Södermalm i Stockholms Län.

6.2 Data 6.2.1 Urval Insamlingen av data skedde en tidsperiod under 2008 på 10 veckor med start vecka 4 och med sista insamling under vecka 13. Antal objekt som använts var 70 stycken i respektive område, Bromma och Södermalm. Det totala antalet observerade objekt uppgick sammanlagt till 1400 stycken för hela perioden. 700 objekt i respektive område. Objekten i varje område är slumpvis utvalda utan hänsyn taget till pris, mäklarföretag, bostadstyp etc. Data som insamlats innefattade försäljningsobjekt av bostadstyperna bostadsrättslägenheter och egnahem (villor, radhus, småhus). Information som insamlades om de enskilda objekten var pris och prisbegrepp, antal rum och kök, bostadstyp samt område.

6.3 Metod De data som ingår i analyserna har samlats in från Hemnets databas med bostadsannonser. Av datamaterialet gjordes en indelning efter område, storlek och bostadstyp. En indelning av objekten gjordes även i 3 stycken prisklasser A, B, C. Till prisklass A hör objekt där det annonserade priset ligger under 2 miljoner kronor. Objekt med annonseringspris på lägst 2 miljoner och upp till 3 miljoner kronor till prisklass B och slutligen objekt annonserade med pris över 3 miljoner kronor till prisklass C, se tabell 6:1. Indelning Område Storlek

Bromma och Södermalm Ettor, tvåor, treor eller större samt villor

Bostadstyp

Villor och bostadsrätter

Prisklasser

A) under 2 miljoner kr B) 2-3 miljoner kr C) över 3 miljoner kr

Tabell 6:1. Indelning av data. Källa: Hemnet (2008)

55

6.4 Områdesbeskrivning Karta 6:1 nedan över centrala Stockholm visar Bromma markerat med A och Södermalm markerat med B.

Karta 6:1. Karta över centrala Stockholm. Källa: www.hitta.se (2008) 6.4.1 Bromma

Karta 6:2. Karta över Bromma. Källa: www.stockholm.se (2008)

56

Bromma består av 24 stadsdelar och har ca 61 000 invånare och 31 000 hushåll (2007). Natur- och friluftslivet är rikt i Bromma. Där finns koloniträdgårdsområden, natursköna promenadstråk vid Mälaren och strandbad, ett par småbåtshamnar, flera idrottsplatser, naturreservat och motionsslingor. Området är barnvänligt med ett stort antal generösa lekområden. I stadsdelen finns ett flertal lokala livsmedelsbutiker, lokala detaljhandelsbutiker och företag. Det finns ett stort utbud av boendeformer alltifrån hyresrätter till villor, bostadsrätter och flerfamiljshus. Bromma är ett populärt bostadsområde bland barnfamiljer. I stadsdelen finns flertal daghem och grundskolor samt gymnasieskolor. Kommunikationerna till och från stadsdelen är goda. Buss 117 som går mellan Brommaplan och Spånga station och buss 113 som går mellan Islandstorget och Sundbyberg. Från Alviks torg går förutom tunnelbana även buss samt tvärbanan som trafikerar sträckan Alvik - Sickla Udde. I Bromma ligger Bromma flygplats med goda kommunikationer SL- bussar och flygbuss. Vid Bromma flygplatsområde ligger expanderade Bromma Center vilken kommer att bli ett av landets större köpcentrum med över 100 butiker. Området är under uppbyggnad och beräknas bli klart år 2010.128 6.4.2 Södermalm

Karta: 6:3. Karta över Södermalm. Källa: www.hitta.se (2008) Stadsdelsområdet Södermalm har 111 000 invånare och är Stockholms innerstads största (2007). Området omfattar stadsdelarna Södermalm, Långholmen, Reimersholme, Södra Hammarbyhamnen (Hammarby sjöstad), Gamla stan och Riddarholmen. Södermalm blev under industrialiseringen i slutet av 1800-talet främst arbetarklassens bostadsområde och var den av stadsdelarna som börjades att bebyggas först. Idag har Södermalm blivit mycket attraktivt och populärt för boende med sin storstadspuls och småstadscharm. Södermalm domineras helt av flerbostadsbebyggelse, dyra sådana. Byggandet av Hammarby Sjöstad har bidragit till ett kraftigt ökat andel bostäder. 128

www.stockholm.se

57

På Södermalm finns ett mycket stort och varierande utbud av butiker, livsmedelsaffärer, service, kaféer och restauranger. Området präglas av ett rikt kulturliv med krogar, teatrar, biografer, gallerier och samlingsplatser för kulturevenemang. Det finns härliga promenadgator längs vattnet och grönområdena, parkerna är många. Stadsdelen har ett flertal daghem, grundskolor och gymnasieskolor. Det finns utmärkta kommunikationer i området. Med flera bussar och tunnelbanelinjer rör man sig smidigt både inom samt till och från stadsdelen. Även pendeltågen stannar på Södermalm; på Södra station.129

6.5 Resultat I fastighetsmäklarföretagens bostadsannonser på Hemnet förekom flera olika prisbegrepp. Prisbegreppen sinsemellan hade varierande betydelse (se kapitel 5.3 för närmare beskrivning) En indelning gjordes därför i 4 olika prismetoder där prisbegreppet eller begreppena inom varje metod var av samma betydelse. ”Fast pris”, ”Acceptpris”, ”Bara pris” utan något tillägg samt ”Budmetoden”. Nedanstående schema visa indelningen.

Tabell: 7:1. Uppdelning av prisbegreppen i prismetoder. Källa: Fastighetsmäklarföretagens hemsidor (2008) *Anmärkning. Istället för begreppet Pris i Budmetoden förekommer även termen ”Utgångspris”, ”Utgångsbud”, ”Budstart” eller ”Begärt pris”. Under den studerande perioden på 10 veckor (vecka 4 t.o.m. vecka 13, 2008) annonserades 1224 stycken av totalt 1400 objekt med begrepp från Budmetoden. Detta tyder på en önskan att få sälja med en budgivning för att förhoppningsvis få ett ännu högre pris än priset som annonserats. 130 stycken av objekten var annonserade till acceptpris och 46 stycken till fast pris under den aktuella perioden. Se figur 7:1 nedan.

129

www.stockholm.se

58

Prismetoder 1400

Antal

1224

Acceptpris

1200

Fast pris

1000

Budmetoden

800 600 400

130

200

46

0

Figur 7:1. Antal annonserade objekt till ”Budmetoden”, ”Fast pris” och ”Acceptpris” under den studerade tidsperioden på 10 veckor. Källa: Hemnet (2008) Figur 7:2 nedan visar en jämförelse mellan prismetoderna ”Acceptpris” och ”Fast pris”. Det är vanligare att mäklarna sätter ett acceptpris än ett fast pris. Grafen visar även att utvecklingen för de båda metoderna är nedåtgående, med andra ord trenden går mot att färre objekt bjuds ut till acceptpris och fast pris. Detta visar på att marknaden under denna tioveckorsperiod genomgick en stabilisering, och utbudet hade övergått till en normal nivå och försäljningarna började åter att ta vid.

Acceptpris och Fast Pris över tid 20

Acceptpris

18

Fast pris

16 14

Antal

12 10 8 6 4 2 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Tid

Figur 7:2. Användandet av prismetoderna ”Acceptpris” och ”Fast pris” under den studerade tidsperioden på 10 veckor. Vecka nummer 1= första veckan i tidsperioden, 10= sista veckan. Källa: Hemnet (2008)

59

Prismetoderna över tid 100%

Budmetoden 90%

Acceptpris

80%

Fast pris

70%

Andel

60% .

50% 40% 30% 20% 10% 0% 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Tid (vecka)

Figur 7:3. Graf för användandet av ”Budmetoden”, ”Acceptpris” och ”Fast pris” under studerande tidsperioden i Bromma och Södermalm. Vecka nummer 1= första veckan i tidsperioden, 10= sista veckan. Användandet visas som andelar i procent. Källa: Hemnet (2008)

Tabell 7:2. Tillhörande tabell till figur 7:3 som visar användandet av de tre prismetoderna i respektive tidsperiod. Användandet visas som andelar i procent. Källa: Hemnet (2008)

60

Andel objekt i repektive område annonserade till de tre prismetoderna 100%

Budmetoden

90%

Acceptpris

80%

Fast pris

70%

87%

Andel

60%

89%

50% 40% 30% 20% 10%

9%

9%

4%

0%

Bromma

2%

Södermalm

Figur 7:4. Andel objekt annonserade till prismetoderna; ”Budmetoden”, ”Acceptpris” och ”Fast pris” uppdelat efter områdena Bromma och Södermalm. Källa: Hemnet (2008) Uppdelningen på prismetoderna ”Fast pris” och ”Acceptpris” som använts var mellan områdena relativt jämn under aktuella tidsperioden, se figur 7:4. ”Budmetoden” var överlägsen i båda områdena och låg på en relativ jämn nivå. 87% i Bromma och 89% i Södermalm. Jämförs andelen bostäder i Bromma som annonserats till acceptpris med andelen som annonserats till fast pris är resultatet att fler bjuds ut till acceptpris (9%). Samma sak gäller på Södermalm, andelen som annonserats till acceptpris var större, med 9% och andelen som annonserats till fast pris var 2%. Någon skillnad mellan områdena när det gäller annonsering till acceptpris förekom inte. I båda områdena var andelen som annonserats till acceptpris 9%. I Bromma var andelen som annonserats till fast pris lite större med 4 % än på Södermalm med 2%. Detta kan förklaras med att på Södermalm fanns inga villor. Fast pris - uppdelning i bostadsstorlek

Acceptpris - uppdelning i bostadsstorlek

100% 90%

100%

7% - Villor

22% - Villor

90%

80%

80%

70%

50% 40%

50% 40%

30%

30%

26% - 2:or 20% 10%

44% - 3:or eller större

60%

Andel

Andel

60%

70%

37% - 3:or eller större

41% - 2:or

20% 10%

15% - 1:or

0%

Figur 7:5. Andel objekt annonserade till fast pris uppdelade efter bostadsstorlek. Källa: Hemnet (2008)

8% - 1:or

0%

Figur 7:6. Andel objekt annonserade till acceptpris uppdelade efter bostadsstorlek. Källa: Hemnet (2008)

Figuren till vänster (7:5) visar hur andelen annonserade bostäder till fast pris är uppdelade i bostadsstorlek. Figuren till höger (7:6) visar hur stor andelen är som annonserats till acceptpris. Indelning i bostadsstorlek i 1:or, 2:or, 3:or eller större och villa. (1.5:or klassades som ettor, 2,5:or som 2:or o.s.v.) Flest treor eller större annonserades till fast pris med 37% och till acceptpris (44%). Endast 15% av ettorna annonserades till fast pris, 8% till acceptpris. Tvåorna och villorna låg på en relativ jämn nivå för fast pris, 26% respektive 22%.

61

Andelen tvåor och villor som annonserats till acceptpris skiljde sig dock markant. Andelen tvåor låg på 41% och andelen villor låg endast på 7%. För acceptpris låg däremot låg tvåor och treor eller större på en relativ jämn nivå.41 respektive 44%. I Bromma var andelen som annonserats till fast pris större. Andelen i Bromma låg på 4 % och i Södermalm låg andelen på 2%. Detta kan förklaras med att på Södermalm fanns inga villor. Fler villor annonserades till fast pris än till acceptpris. Andelen villor som annonserats till fast pris låg på 22% och andelen villor som annonserats till accept pris låg på endast 7%, se figur 7:7 nedan.

Acceptpris och Fast pris uppdelat på bostadstyp 100% 90% 80%

B ostadsrätt 93%

70%

B ostadsrätt 78%

Andel

60% 50% 40% 30% 20% 10%

Villa 22%

Villa 7%

0%

Acceptpris

Fast pris

Figur 7:7. Andel objekt annonserade till acceptpris och fast pris uppdelat på bostadstyp (bostadsrätt och villa). Källa: Hemnet (2008)

Prisklasser

A) under 2 miljoner kr B) 2-3 miljoner kr C) över 3 miljoner kr

Tabell 7:3. Indelning av annonserat pris i prisklasser.

Fast pris - uppdelning i prisklass

Acceptpris - uppdelning i prisklass

100% 90%

100%

< 2 m ilj.kr 26%

90%

80%

80%

70%

70%

2-3 m ilj.kr 26%

60%

Andel

Andel

60% 50% 40% 30% 20%

< 2 m ilj.kr 34%

50%

2-3 m ilj.kr 27%

40%

> 3 m ilj.kr 48%

30% 20%

10% 0%

Figur 7:8. Andel objekt annonserade till fast pris uppdelade efter prisklass. Källa: Hemnet (2008)

> 3 m ilj.kr 39%

10% 0%

Figur 7:9. Andel objekt annonserade till acceptpris uppdelade efter prisklass. Källa: Hemnet (2008)

62

Tabell 7:3 visar indelningen av annonserade priser i prisklasser. Andelen objekt som annonserats till fast pris i prisklassen A, B låg på exakt samma nivå (26%), se figur 7:8. Objekt tillhörande prisklass C var nära dubbelt så många med 48%. Detta kan bero på att prisklass C omfattade även alla objekt annonserade till pris över 3 miljoner och därför innehöll fler objekt. Fler villor annonserades även till fast pris och där kan man föreställa sig att slutpriset för en villa i Bromna skulle kunna få ett högt slutpris och därav dra slutsatsen att tillhöra prisklass C. Andelen objekt annonserade till acceptpris i de tre prisklasserna låg på en jämnare nivå i jämförelse med objekten till fast pris, se figur 7:9. Även för acceptpris har prisklass C en större andel objekt.

63

7. Avslutning 7.1 Analys och slutsats En bostadsaffär är för de flesta köpare och säljare en av de största affärerna som görs under ett liv. Affären är stor både känslomässigt och privatekonomiskt. Att 70 % av alla bostadsaffärer idag börjar på Internet säger något om Internets genomslagskraft inom branschen. Det talar för att det ställs höga krav på utformning och innehåll på fastighetsmäklarföretagens på hemsidor. Informationsutbudet på fastighetsmäklarföretagens hemsidor varierar mellan de enskilda företagen. En del synes ha höga ambitioner med sidan och informerar utförligt och pedagogiskt om ”allt” som berör förmedlingsuppdraget. Andra har en hel del brister i informationsutbudet och informationen som finns är svårttillgänglig. Mängden och innehållet av informationen, liksom att den är korrekt och aktuell har stor betydelse för en presumtiv kund. Eftersom det är konsumenterna som i första hand misstror mäklarnas arbetsmetoder är det viktigt för mäklarens tillförlitlighet och rykte att transparensen är optimal. Priset för ett objekt presenteras i mäklarnas annonser på flera olika sätt, genom olika ”prisbegrepp”. Begreppen är många och har olika betydelse för hur en försäljning kan gå till. För vilket begrepp som objektet, i det här fallet bostaden, annonseras ut finns bakomliggande faktorer som avgör. Säljarens önskemål om pris och metod för försäljning, om denne hoppas på budgivning eller inte eller vill ha en så snabb affär som möjlig utan långdragen budgivningsprocess. Val av prisbegrepp beror även på bostadens egenskaper. Studien visar t.ex. att för ett lättsålt objekt används inte samma prisbegrepp som för ett mer svårsålt. Prisbegreppen i fastighetsmäklarnas bostadsannonser på hemsidorna som ligger ute på Hemnet översteg 10 stycken. Ofta saknas information att finna på mäklarnas hemsida eller i aktuella objektsbeskrivningen om vilka prisbegrepp som mäklaren/mäklarna använder samt innebörden av dessa. Detta bidrar till oklarheter för spekulanten om hur mycket objektet kan komma att säljas för och hur försäljningsprocessen kan se ut. Prisbegreppen som förekommer i marknadsföringen kan ställa till problem för både säljare och köpare som kan vilseledas. Enligt Marknadsföringslagen får en annons inte vara vilseledande. Frågor uppstår. Kan det bli budgivning där priset kan komma att skilja sig markant från det angivna begärda priset eller har säljaren avsikt att få ett snabbt avslut på affären och därför valt att sälja till den första budgivaren som lägger ett bud på det accepterade priset? Kan möjligen ett lägre pris accepteras? Resultatet i studien visar ett endast 3 av de 10 studerade fastighetsmäklarföretag ger en förklaring på hemsidan eller i objektsbeskrivningarna av prisbegreppen som fastighetsmäklaren använder i sina annonser. Förutom skillnader mellan de enskilda fastighetsföretagen på vilka prisbegrepp som används skiljer det sig även inom ett och samma fastighetsmäklarföretag, mellan objekten och de enskilda mäklarna. Mäklarsamfundet arbetar dock för att branschen ska ta fram gemensamma prisbegrepp. Det pågår diskussioner för vilka prisbegrepp som är bäst. De gemensamma begreppen kommer förhoppningsvis öka tydligheten för konsumenten, underlätta fastighetsmäklarens arbete och minska missförstånden.

64

Budgivningen är oftast den känsligaste delen i bostadsaffären, både säljaren och köparen liksom för fastighetsmäklaren. Genom budgivning säljs även de flesta bostäder. Det är det effektivaste sättet för att få ut ett marknadsmässigt pris för bostaden och för att det är rättvist gentemot köparna. Budgivningen kan skapa problem så tillvida att alla inblandade kan tjäna på att påverka budgivningen. Den senaste tiden har tvisterna mellan parterna varit många på att budgivningen inte gått rätt till. Konsumenterna har varit missnöjda och kritik har riktats mot fastighetsmäklarna. Som nämnts i kapitel 4.7 om budgivning finns det för närvarande ingen lag, branschpraxis eller övergripande regler som reglerar hur en budgivning ska gå till. Mäklarsamfundet har dock gett ut rekommendationer till sina medlemmar för hur budgivningen bör gå till på ett tryggt och rättvist sätt. De flesta mäklarna har försökt skapa ett system som konsumenterna ska känna sig trygga med och som inger förtroende för mäklarnas arbete. Att de tillämpar öppen budgivning är ofta något som de framför i sin marknadsföring. Hos ett växande antal fastighetsföretag kan budgivningen idag följas på Internet helt öppet. I lagförslaget blir dock fastighetsmäklaren skyldig att upprätta en förteckning över alla bud som lämnas och efter avslutad affär lämna denna förteckningen till säljaren och köparen. 3 av 10 studerade fastighetsmäklarföretag har idag rättat sig efter lagförslaget fullt ut. När det gäller tillhandahållande av information för hur en eventuell budgivning kan gå till liksom vilka regler som gäller vid en sådan finns det hos merparten på mäklarföretagens hemsidor en utförlig beskrivning steg för steg. Aktörerna; fastighetsmäklaren, köparen och säljarens skyldigheter i processen och vilka regler som gäller vid ett förmedlingsuppdrag och försäljning. I objektsbeskrivningarna på mäklarföretagens hemsidor finns oftast hitta en kortare beskrivning men även här skiljer sig mängden information och innehåll mellan de enskilda mäklarna och mäklarföretagen. De rekommenderar vanligen även att besöka någon av branschorganisationerna eller Fastighetsmäklarnämndens hemsida för att få ytterligare och övrig information. Resultatet i studien Bostadsannonser på Hemnet visade att Budmetoden användes i merparten (87%) av annonserna under hela perioden. Säljarna hoppades på en budgivning som skulle leda till ett högre försäljningspris än det annonserade priset. Prismetoderna ”Acceptpris” och ”Fast pris” användes mer sällan, i 9% respektive 3% av annonserna. Utvecklingen för de båda metoderna var nedåtgående. Minskningen av fast pris kan bero på Mäklarsamfundets utgivna rekommendationer till sina medlemmar om att avråda från att annonsera till fast pris eftersom det är vilseledande marknadsföring. Minskade andelen bostäder som marknadsförts till fast pris kan även bero på att utbudet av bostäder på marknaden återgick till normalare nivåer och bostadspriserna började åter stiga. Framförallt kunde en prisuppgång för bostadsrätter ses i mars månad. För priset på villorna, som under samma period legat i princip stilla, syntes även där en prisuppgång under mars månad. Samtidigt kunde en minskning av utbudet av bostäder på Hemnet ses. Höstens nedåtgående pristrend var endast kortvarig och tillfällig. Slutsatsen är att fast pris och acceptpris är prisbegrepp som används när objekten är svårsålda och objekten når inte de prisnivåer som säljaren förväntar sig. Ett stort antal fasta priser eller acceptpris visar att säljarnas prisförväntningar ligger högre än vad marknaden är villig att betala.

65

7.2 Diskussion I förarbetena om fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara en opartisk mellanman som ska tillvarata både köparens och säljarens intresse. Denna opartiskhet gäller dock inte priset. Där tillåts mäklaren sätta uppdragsgivaren (vanligen säljarens) intresse främst. Det innebär att mäklaren har en skyldighet att hjälpa uppdragsgivaren att få bästa möjliga försäljningspris. Strategierna för att uppnå detta är varierande. Ett sätt är att använda lockpriser dvs. sätta låga utgångspriser men studierna som gjorts om det verkligen ger högre försäljningspris, och således gynnar säljaren, är inte fullt bevisliga. Dessutom är det nästan alltid säljaren som gett mäklaren uppdraget och säljaren betalar mäklaren ersättning i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld för ett så högt pris som möjligt. Betalas provision enligt den s.k. trappstegsmodellen är även den som gynnas mest med att sätta lågt utgångspris fastighetsmäklaren. När marknaden gick ner och fler bostäder annonserades till fast pris eller acceptpris, gavs allmänheten indikationen att dessa bostäder är svårsålda. Att använda acceptpris eller fast pris i annonserna är kanske mindre lämpligt som prisbegrepp eftersom det indikerar att det kan vara något fel på bostaden och därför inte lockar tänkbara köpare till visningen. Detta kan då resultera i att objektet riskerar bli ännu mer svårsålt än vad det var från början. För spekulanterna kan dock de mer fasta priserna vara positiva. Dels kan säljaren till ett svårsålt objekt vara mer benägen att acceptera ett bud som ligger under det begärda priset, dels slipper spekulanterna att tvingas med i en budgivning där slutpriset kan skena iväg till nivåer som ligger långt från det man egentligen har råd med.

66

Källor Tryckta källor Ahlström P, Johansson E, Schönning, A, Warne, N, (2005), ”Tid för Marknadsexponering”, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Anderberg J, (2008-01-20), ”Ont om arbeten för nya mäklare”, Dagens Nyheter. Åtkomst: 2008-02-02 Asketorp Katzin, J, Grauers P H, Rosén M, Tegelberg L, (2003), Fastighetsmäklaren - En vägledning, Stockholm Azasu A, (2006), ”Auctions in the real estate market - a review”, Working Paper nr. 55. Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Bejrum H, Lundström S, (1996), Fastighetsekonomi, Hyresfastigheter: diagnos prognos värdering, Roos & Co, Sjätte upplagan Bejrum H, Söderberg B (1998), ”Hyror och fastighetspriser i Stockholm 1965-1995”, Meddelande 5:46. Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Bergman C, Svennersjö T (2004), ”Prisbildningen på bostadsrätter – En empirisk studie av Södermalms bostadsrättsmarknad” Nationalekonomiska institutionen, Kandidatuppsats Björklund K, Dadzie J, Wilhelmsson M (2004), ”Offer price, transaction price and time-on-market”, Working Paper no.49. Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Falk J (2008-01-05), ”Klagomålen ökar på fastighetsmäklare”, Dagens Nyheter. Åtkomst: 2008-02-02 Fastighetsnytt Förlags AB, Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för Fastighetsekonomi (2005), Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur. Nionde upplagan, Fastighetsnytt Förlags AB, Södertälje. Gavlefors U, Roos H (1992), ”Prisbildning på bostadsrätter”, LMV-rapport 1992:6, Gävle Grobgeld L (2005), Konsumenträtt Regler till hjälp och skydd för konsumenten, 14:e upplagan, Stockholm Grönroos C (1996), Marknadsföring i tjänsteföretag, Liber Ekonomi, Malmö Hatch M J (2002), Organisationsteori. Studentlitteratur, Lund Holstein Å (2000), Köpa hus, AB Svensk Byggtjänst, Stockholm

67

Hungria Gunnelin R, Lind H (2008),”Utgångspris och slutpris: En studie av "lockpriser" vid försäljning av bostadsrätter”, Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Isacson P (2006), Bostadsrättsboken, Svenska Förlaget, Stockholm Katzin J, Grauers H P, Rosén M, Tegelberg L (2005), Fastighetsmäklaren en vägledning, 2:a upplagan. Stockholm Kessling P, Peterson T (2004), ”Vad kännetecknar svårsålda bostadsrätter? - Med fokus på bostadsmarknaden i Stockholm”, Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Leijonhufvud J (2002-02-29), ”Rekordår för bomäklarna”, Dagens Nyheter. Åtkomst: 2008-04-11 Lind H (2006), Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Lorenzon A (2006-09-17), ”Sälja bostad utan mäklare kan löna sig”, Dagens Nyheter. Åtkomst: 2008-01-14 Mattson J (2008), ”Fast pris i mäklarnas annonser inte alltid fast”, Hemma i HSB, nr 1, HSB Riksförbund Mäklarsamfundet utbildning, Lärobok i fastighetsförmedling (2005), Mäklarsamfundet Service, Solna Newsdesk, Pressmeddelande (2008-04-09), ”Hemnet nu över 1.000.000 unika besökare per vecka!” http://www.newsdesk.se/pressroom/Hemnet/pressrelease/view/hemnet-nu-oever-1000000unika-besoekare-per-vecka-207181. Åtkomst: 2008-04-11 Nordlund B (2004), ”Essays in property valuation and accounting”, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Persson E (2004), Den nationalekonomiska mikroteorins tillämplighet på mark och fastigheter Svensk Fastighetsindikator, Fastighetsägarens årsbok, Tidnings AB E & M Fastighetsvärden Rosengren A, Schult J (2003), ”Prisbildningen på bostadsrätter och småhus i Stockholm åren 1992-2002”, Ämneskursuppsats, Handelshögskolan i Stockholm. SCB, Statistiska Central Byrån Pressmeddelande (2006-07-04), ”Fastighetspriserna upp 110 procent på tio år”, http://www.scb.se/templates/Standard____172415.asp. Åtkomst: 2008-01-02 Scherlund E (2007-02-13), ”Mäklare: Budgivning är bäst”, Dagens Nyheter. Åtkomst: 2008-02-15

68

Sjögren Håkansson E (2007-10-03), ”Hälften av alla Svenskar bostadssurfar på Hemnet” http://www.newsdesk.se/pressroom/Hemnet/pressrelease/view/haelften-av-alla-svenskarbostadssurfar-paa-hemnet-171350. Åtkomst: 2008-04-09 Sjöqvist M (2005-07-18), ”Blomstrande affärer på säljarens marknad”, Dagens Industri. Åtkomst: 2008-02-14 Svt, Mäklare fälld för lockpriser, Sveriges Television (2007-02-12), http://svt.se/svt/jsp/Crosslink.jsp?d=33538&a=759593&from=rss. Åtkomst: 2008-01-29 Svt play, ”Lockpriser en lyckad strategi”, Sveriges Television (2008-01-24), www.svt.se. Åtkomst: 2008-01-29 Wörmann C (2005), ”Yngre kvinnor och äldre män – Framtidens fastighetsmäklare är en högskoleutbildad kvinna”, Mäklarsamfundet Bransch Zacharias C (2001), Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning, Norstedts Juridik AB, upplaga 2:1, Stockholm Åberg Å (1991), ”Prisbildningen på bostadsrättslägenheter i Gävle”, Institutionen för fastighetsekonomi, Sektionen för lantmäteri, Examensarbete nr. 287, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Österlind M (2007-11-16), ”Var sjunde bostadsrätt säljs till fast pris”, Dagens Industri. Åtkomst: 2008-01-14 Internetkällor Bovision, www.bovision.se Bjurfors, www.bjurfors.se Bromma Mäklarna Fjelkners, www.fjelkner.se Erik Olsson, www.erikolsson.se Fastighetsbyrån, www.fastighetsbyran.se Fastighetsindex, www.fastighetsindex.se/swe/sfi_ipd_vardehandl07.pdf Fastighetsmäklarnämnden, www.fastighetsmaklarnamnden.se Handelsbanken, www.handelsbanken.se Hemnet, www.hemnet.se Hemverket, www.hemverket.se Husman Hagberg, www.husmanhagberg.se Konsumentverket, www.ko.se Mäklarhuset, www.maklarhuset.se Mäklarsamfundet, www.maklarsamfundet Nationalencyklopedin, www.ne.se Notar, www.notar.se Mäklarstatistik, www.maklarstatistik.se Skandia Mäklarna, www.skandiamaklarna.se Stockholms Stad, www.stockholm.se Svensk fastighetsförmedling, www.svenskfast.se Södermäklarna, www.sodermaklarna.se

69

Temo, www.temo.se/Templates/Page____311.aspx Lagar, Statens offentliga utredningar, propositioner Betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6), Stockholm 2008, www.regeringen.se/sb/d/10025/a/96875 Fastighetsmäklarlagen (1994:400), Svensk författningssamling (SFS), www.riksdagen.se Jordabalken (1970:994) Svensk författningssamling (SFS), www.riksdagen.se Marknadsföringslagen (1995:450) Svensk författningssamling (SFS), www.riksdagen.se Personuppgiftslagen PUL (1998:204), www.riksdagen.se Prop.1994/95:14, bet. 1994/95:LU33, rskr. 1994/95:258 SOU 2000:34 Likformig och neutral fastighetsbeskattning, www.regeringen.se/sb/d/108/a/1724

70