Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr 436. Avd för Bygg- och fastighetsekonomi
Fastighetsinvesteringar i köpcentrum Analys av ägarstrukturförändringar samt utveckling av köpcentrum i Stockholmsregionen ur ett investerarperspektiv.
Författare: Fredrik Cicek
Handledare: Hans Lind Stockholm 2008
Master of Science thesis Title:
Real estate investments in shopping centres - Changes in owner structure and development of shopping centres in the Stockholm area Fredrik Cicek Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics 436 Hans Lind Real Estate, shopping centre, investment
Authors Department
Master of Science thesis number Supervisor Keywords Abstract
This master report is performed as a guide for investors in the shopping centre industry in the Stockholm area. In this report we will analyse changes in owner structure for shopping centres with focus on the trend toward specialized owners. Further we will analyse the development of shopping centres with focus on the demand and supply for stores and the importance for stores to be located in shopping centres. Shopping centres are seen today as good and secure investment in the real estate industry. Shopping centres have historically managed to deal with slowdowns in the economic cycles with stable cash flows compared to the office- and hotel business which always left behind hard managed vacancies. The shopping centres share of the total consumption is today approximately 50 % compared with for ten years ago was around 30 %. The integration and the deregulation between countries in the world has increased the competition between companies and we are now moving towards a market with one big competitive economy. The low production cost of India and China has given the effect that the most products for the consumption industry is made in these countries. This gives the effect that the stores in the consumption industry can make good profits especially when the growth in the economy is positive, which further affect’s the shopping centres with good profits. This will make pressure in the shopping centre industry to be more competitive and expand its share of the shopping centre market and make bigger profits with benefits of economic of scale and economic of scope. According to our analysis this is the main reason for the development of the shopping centre industry in the area of Stockholm towards more specialized owners. The forecasts for population and economic growth in the area of Stockholm for the coming ten years shows a positively outlook. The demand for stores in shopping centres is big both for Swedish and foreign companies and to be located in shopping centres is seen as a good benefit for stores compared with other locations.
2
Examensarbete Titel:
Författare Institution Examensarbete nummer Handledare Nyckelord
Fastighetsinvesteringar i köpcentrum - Analys av ägarstrukturförändringar samt köpcentrumutveckling i Stockholmsregionen Fredrik Cicek Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi 436 Namn: Hans Lind Fastigheter,fastighetsinvesteringar,fastighetstransaktioner köpcentrum.
Sammanfattning Detta examensarbete är tänkt att vara en vägledning för investerare i köpcentrum i Stockholmsregionen. Arbetet går ut på att analysera ägarstrukturförändringar på köpcentrummarknaden med fokus på trenden mot specialiserade ägare i köpcentrum. Vidare ska köpcentrumutveckling med fokus på utbud och efterfrågan av lokaler i köpcentrum behandlas. Köpcentrum ses idag som en säker och bra kapitalplacering i fastighetsbranschen. Köpcentrum har historiskt sätt klarat lågkonjunkturer mycket väl med stabila hyresintäkter till skillnad från kontor - samt hotellrörelser som alltid lämnat spår av svårbearbetade vakanser. Att länder integreras och avregleras i en allt snabbare takt innebär att konkurrensen mellan företag ökar samt att vi går mot en marknad med en enda stor konkurrerande global ekonomi. De låga produktionskostnaderna i Indien och Kina gör att det mesta för konsumtionsindustrin tillverkas i dessa länder. Det gör att handeln i köpcentrum kan visa goda resultat speciellt när tillväxten är god vilket diskonteras på omsättningen för butiker i köpcentrat samt hyresintäkter för köpcentrumägarna. Detta sätter i sin tur press på köpcentrumägarna att bli mer konkurrenskraftiga och ta större marknadsandelar genom att specialisera sig ytterliggare och på så sätt dra fördel av större stordrift- samt kompetensfördelar. Därav har vi nu en köpcentrummarknad i Stockholmsregionen med aktörer som blir mer specialiserade på köpcentrum än tidigare. De flesta prognoser spår en fortsatt befolkningsökning i Stockholmsregionen samt en god konsumtionstillväxt för de närmaste åren. Lokalbehovet är stort både bland svenska och utländska butikskedjor och att vara placerad i köpcentrum ser butiker som en stor konkurrensfördel eftersom de då får en stor draghjälp av hela köpcentrat.
3
Förord Jag vill ge ett stort tack till alla inblandade aktörer som gjort detta arbete möjligt och bidragit med sin syn och synpunkt. Först vill jag tacka Ann-Marie Johansson och Stina Samuelsson på Centrumutveckling som gav bra råd, material samt en introduktion till köpcentrummarknaden vidare vill jag tacka alla personer i ledande positioner hos dem intervjuade företagen som ställt upp med personliga intervjuer såsom Simone Arwidi samt Owe Löfquist på Unibail - Rodamco, Anders Ahlberg på AP - fastigheter, Mattias Gustavsson Atrium - Ljungberg, Rima Touma Heron City International, Ulf Lindstrand Åhlens, Håkan Larsson Diligentia, Kenneth Ahlberg och Anders Salomonsson på AMF-Pension, Gunnar Mässing Kista Galleria, Kristoffer Mattsson EFM-Boultbee, Kent Pergeus på Reitans servicehandel (7/11, Pressbyrån), Peter Eriksson på Systembolaget, Inga Sjöblom på RNB Retail and Brands AB (Polarn & Pyret, JC, Brothers & Sisters) och slutligen vill jag tacka Professor Hans Lind för hans handledning och support. Intresset för analys av köpcentrummarknaden ur ett oberoende och objektivt perspektiv var stor hos dem intervjuade aktörerna och borde i framtiden resultera i ytterliggare oberoende forskning i området. Köpcentrum har idag blivit ett bra placeringsalternativ till bostad samt kontorssektorn på fastighetsmarknaden för placeringsvilligt kapital och oberoende forskning i ämnet är i princip obefintligt.
Stockholm 2008 Fredrik Cicek
4
Innehållsförteckning Abstract……………………………………………………………………………….…….. 2 . Sammanfattning……………………………………………………..………………..…... 3 Förord……………………………………………………………………………………….. 4 1. Inledning……………….………………………………………………………………….7 1.1 Bakgrund…………….……………………………………………………………….. 7 1.2 Syfte……………………………...…………………………………………………… 8 1.3 Metod...……………………………………………………………………………….. 8 1.4 Avgränsning…………………………………………………………………………...8 2. Definition samt historik om köpcentrum……………………………………………9 2.1 Definition av köpcentrum…………………………………………………………... 9 2.2 Utveckling av köpcentrum de senaste 100 åren………………………………… 9 2.3 Varför köpcentrum?...........................................................................................9 2.4 Aktuell litteratur om köpcentrum…………………………………………………...10 3. Marknadsbeskrivning av detaljhandeln……………………………………………12 3.1 Marknadsbeskrivning av Detaljhandelsmarknaden……………………………..12 3.1.1 Investeringsvolym på handelsfastigheter………………………………………13 3.2 Nyetableringar av lågprisbutiker i Sverige………………………………………. 13 4. Befolkningsutveckling för Stockholmsområdet…..……………………………...14 4.1 Befolkningsprognos baserad på nyproduktion av bostäder......………………..14 4.2 Befolkningsprognos baserad på åldersfördelning……………………………….14 5. Presentation av fastighetsägare / ägarstrukturer för köpcentrum i Stockholmsregionen……………………………………………………………..………16 5.1 Specialiserade köpcentrumägare………………………………………………….16 5.2 Ej specialiserade köpcentrumägare……………………………………………….17 5.2.2 Pensions / fond / investmentbolag som innehar köpcentrum som kapitalplacering…………………………………………………………………...………18 5.3 Ej specialiserad köpcentrumägare men viktig handelsaktör……………………19 6. Transaktioner av köpcentrum i Stockholmsregionen…………………………...20 6.1 Transaktioner av köpcentrum mellan 2000-2007………………………………..20 6.2 Sammanställning av transaktioner………………………………...………………21 6.3 Pågående försäljningar……………………………………………………..………22 7. Värdering av köpcentrum samt uppskattad marknadsansdel…………………23 7.1 Studie och jämförelse av köpcentrum i Stockholmsregionen…………….…….23 8. Resultat från intervjuer med köpcentrumägare samt butikskedjeägare……..26 8.1 Sammanställning av intervjuer med köpcentrumledningar……………………. 26 8.1.1 Allmän information………………………………………………………………..26 8.1.2 Hyresutveckling samt kostnadsutveckling………………………………….…..29 8.1.3 Betydelse av storlek på köpcentrat, läget samt specialisering……….……...30 5
8.1.4 Planer på förvärv samt försäljning av köpcentrum………………………………32 8.2 Sammanställning av intervjuer med butikskedjeledningar…………….…………..33 8.2.1 Allmän information……………………………….…………………………………..33 8.2.2 Hyresutveckling……………………………………………………………………....35 8.2.3 Planer på förvärv samt avveckling av lokaler i köpcentrum…………………..…36 9. Analys av köpcentrummarknaden……………………….………………………….38 9.1 Analys av ägarstrukturer på köpcentrummarknaden i Stockholmregionen…...38 9.2 Analys av City och förortsköpcentrum…………………………………………… 38 9.3 Analys av varuhuset Åhlens………………………………………………………. 39 9.4 Analys av köpcentrums expansionsmöjligheter………………………………… 40 9.5 Analys av omsättningshyrans påverkan på köpcentrums utveckling……….. 40 9.6 Analys av samarbetet mellan köpcentrumsledningen och butiksledningar…...40 9.7 Analys av köpcentrum som intressanta investeringsobjekt på fastighetsmarknaden…………………………………………………………………...41 9.8 Analys av hyresgästmixen i ett köpcentrum……………………………………...42 9.9 Analys av kommunernas inställning till köpcentrumutveckling……………….. 42 9.10 Analys av integrationsprocessen påverkan på köpcentrummarknaden……. 43 10. Slutsats……………………………………………………………………....………..44 Källförteckning…………………………………………………………………………… 46 Bilaga 1 Intervjufrågor till köpcentrumledning…………………………………………. 48 Bilaga 2 Intervjufrågor till butikskedjeledning………………………………………….. 49
6
1. Inledning 1.1 Bakgrund Den alltmer globaliserade och integrerade världsekonomin ger aktörerna på fastighetsmarknaden hela tiden nya och större utmaningar. Utvecklingen går mot mer specialisering i så gott som alla branscher. Bostad, kontor, hotell eller köpcentrummarknaden har alla ett gemensamt och det är att de i större utsträckning specialiserar sig i respektive bransch för att möta marknadens nya konkurrensförutsättningar. Den globaliserade världsekonomin integreras i ett allt snabbare tempo, marknaderna avregleras, inkomstskillnaderna mellan de rika och fattiga länderna minskas, samhällena blir mer integrerade, investeringar samt fastighetstransaktionerna över landsgränserna ökar etc. Vi kan ta exempel från industrin där vi kan nämna några av gårdagens nationella företag såsom Volvo, Astra, Ericsson, ABB, Scania mm som idag är internationella företag med en internationell ägarstruktur, forskning, tillverkningsbas, personal samt marknad. Samma utveckling kan vi se i hela den globaliserade ekonomin. För att vara konkurrenskraftig i den nya ekonomin så blir det viktigare för företag att ha en större internationell karaktär dvs ha en internationell ägarstruktur, personal, marknad etc. För köpcentrum så går utvecklingen alltmer mot större anläggningar, internationella ägare, internationella butikskedjor, ägare med stora kapitalresurser samt ytterliggare profilering av butiksmix. Vad gäller butiksutbud och ägarstruktur så kan vi se en trend mot mer internationell karaktär både vad gäller butikskedjor samt ägare av köpcentrum. Med andra ord kan man säga att köpcentrum i Stockholmsregionen opererar på en alltmer internationell arena. I Stockholmsregionen investeras det just nu för fullt i köpcentrum, det både byggs nya samtidigt som de befintliga köpcentrumen expanderar kraftigt. I denna uppsats ska vi bl a analysera vilka köpcentrum samt typ av köpcentrumägare (specialiserade eller diversifierade) som har bäst chans att möta framtidens nya marknadsförutsättningar. Man kan fråga sig varför det har varit så stora investeringar i köpcentrum inte bara i Stockholmsområdet utan även i hela landet? Handlar det om generellt många fastighetsinvesteringar i fastighetsbranschen eller är köpcentrum som placeringsalternativ mera intressant? När kontorsmarknaden fick stora vakanser efter it -kraschen i början av 2000-talet framstod investeringar i köpcentrumhandeln som ett bra alternativ för investeringsvilligt kapital till fastighetsbranschen. Bostadsmarknaden har genom regleringar i hyresnivåer inte varit så attraktiv för investerare i fastighetsmarknaden. Det mesta som byggts för bostadsmarknaden har varit för köp av eget boende. Befolkningsökning i Stockholmsområdet samt den goda inkomstutvecklingen i regionen har satt fart på investeringar i köpcentrum och utveckling av köpcentrumområden. Utvecklingen av köpcentrumområdena med dess stora investeringar som följd uppfattas som befogad av många i branschen med motivering för prognoser på befolkningsökning, inkomstökning, förändrade köpbetenden samt tillväxttakt i regionen. Men som allt annat i ekonomin så finns det risk att bubblor kan uppstå. Det har vi sett vid fastighetskraschen i början av 90-talet samt it -kraschen i början av år 2000. I detta arbete ska bl a analyseras om investeringarna i köpcentrummarknaden kan bära sig i framtiden samt titta på
7
aktörerna som opererar i branschen. Hur ser ägarstrukturerna ut? I vilket syfte investerar man? För att få en god avkastning eller för att ta marknadsandelar? I arbetet ska vi analysera en hel del köpcentrumägare med dess olika köpcentrum däribland Unibail - Rodamco, Boultbee, Atrium - Ljungberg, Diligentia, AMF pension, AP - Fastigheter, Länsförsäkringar Liv / Vital Eidendom As samt varuhuset Åhlens. Vi ska även titta på butikskedjors syn på köpcentrumhandeln med intervjuer med Reitans sevicehandel, RNB och Systembolaget.
1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att få en samlad bild av köpcentrummarknaden i Stockholmsregionen med fokus på ägarstrukturer och köpcentrumutveckling ur ett oberoende och objektivt perspektiv. Det mesta av undersökningarna sker idag internt hos köpcentrumägarna för ny - om och tillbyggnad av köpcentrum med koncentration på befolkningsökning, inkomstökning etc för köpcentrats upptagningsområde men det saknas ofta en samordnad analys av hela marknaden. Handelsfastigheter jämfört med bostad - och kontorsfastigheter har idag blivit ett intressant komplement för investerarna i fastighetsbranschen och omsätter personal i högre utsträckning än tidigare. Detta gör att kompetens om handel hos exempelvis personal efterfrågas av fastighetsföretag som specialiserar sig mot handelsegmentet.
1.3 Metod Analysen ska basera sig på litteraturstudier i området, information från Internet och företagens hemsidor samt intervjuer med köpcentrumledningar samt butiksledningar. Intervjuer har gjorts med ledande aktörer på köpcentrummarknaden i Stockholmsregionen samt ledande butikskedjor. Intervjuer har gjort för att få en samlad bild av hur de operativa aktörerna på köpcentrummarknaden uppfattar situationen utifrån konkurrensperspektiv, avkastningsperspektiv samt utveckling av köpcentrum för den närmaste framtiden. Intervjuerna har skett genom personliga möten och frågorna har besvarats som en dialog, enkätundersökning med färdiga svarsalternativ har ej använts vid intervjuerna. 1.4 Avgränsning Detta arbete analyserar köpcentrummarknaden i Stockholms med förorter.
8
2. Definition samt historik om köpcentrum 2.1 Definiton av köpcentrum Ett köpcentrum kan definieras som en koncentration av butiker, ofta med serveringar och andra typer av service.1 I detta arbete kommer ej någon större skillnad göras mellan de olika typerna av köpcentra, varuhus eller gallerior. I arbetet kommer vi att genomgående att använda termen köpcentrum även om det går under definitionen galleria (Sturegallerian) eller om det har mer av karaktären av regioncentrum, stadsdelscentrum eller extern köpcentrum. 2.2 Utveckling av köpcentrum de senaste 100 åren2. De svenska lanthandlarna kan ses som den första versionen av köpcentrum. De hade ett stort utbud av allt från husgeråd, tyger, fiskredskap, livsmedel, ombud för post och tips etc. I början av 1900-talet hade varje liten stad i Sverige ett stort antal kvartersbutiker. Få hade bil varav närhet till handel blev viktig. I centrum av staden fanns ofta en samling butiker som bildade ett slags torg. Livsmedelsbranschen i Sverige under fyrtio- och femtiotalet tog mycket influenser och idéer från USA. Snabbköp med självbetjäning och supermarkets förändrade stadsbilden och förutsättningarna för de mindre butikerna. Lösningen blev att samla butikerna under ett och samma tak och därmed föddes dagens köpcentrum. Sedan har utvecklingen gått mot både fler och större köpcentrum. Köpcentrummarknaden går idag mot en utveckling av nischning av butiker och målgrupper.
2.3 Varför köpcentrum? Frågan är varför det uppkom ett behov på marknaden av att bygga köpcentrum med en massa olika butiker under ett och samma tak? Förmodligen är orsaken att det finns fördelar av att ha många butiker och stort utbud av varor och tjänster i närheten av varandra. För köpcentrum som helhet kan man planera för flera butiker med vissa gemensamma kostnader såsom säkerhet, marknadsföring samt driftkostnader. Handlare i ett köpcentrum upplever fördelar med butiker av olika innehåll som kan attrahera olika konsumentgrupper. Kunderna får vissa fördelar av att handla allt i köpcentrum dvs fördelar av exempelvis transportkostnader, upplevelser, tidsbesparing etc. Det är en form av win win game, där de ingående aktörerna ser fördelar av att integreras i ett gemensamt butikssystem. Skillnaden mellan varuhus som var vanliga under 1960-70-talet och köpcentrum som blev vanliga efter 1980talet var den att varuhus hade en gemensam organisation och personal som var anställd och köpcentrum har självständiga butiker som betalar hyra till en gemensam fastighetsägare. Utvecklingen från varuhus till dagens köpcentrum kan till stor del förklaras av att konkurrensen samt marknadsförutsättningarna hårdnat, vilket tvingat aktörerna att specialisera sig i en högre utsträckning och på så sätt dra fördelar av inköpskostnader, specialistkunskaper, kompetent personal etc för att bli mer konkurrenskraftiga. De tidigare varuhusen framstod som trögrörliga och ej anpassade 1 2
Nationalencycklopedin(www.ne.se) Nylen 1997
9
till den nya konkurrensutsatta marknaden. Dagens köpcentrum innehåller till stor del butikskedjor som är specialiserade på var sitt område vilket skapar konkurrensfördelar samt kompetensfördelar för butikskedjorna.
2.4 Aktuell litteratur om köpcenter. Här presenteras andra arbeten inom området för att få en uppfattning om vad som är aktuellt och vad som skrivs om vad gäller köpcentrum. I arbetet ” Unika köpcentrum - Finns behov av unika köpcentrum för generation Y (70- 80-talister)” så pekar man på att likriktning av butiksutbudet inte är ett större problem, snarare finns det behov av att utforma unika köpcentrum som har en tydlig profilering. Generation Y värdesätter tillgänglighet, parkeringsplatser, öppettider, atmosfär och matställen3. I arbetet ”Business or pleasure” som är en studie om hur kunderna vill att framtidens citygallerior ska se ut i framtiden pekar studien på att kunderna ställer höga krav på köpcentrum. Vad kunden vill uppnå med sin shopping är signalstyrd. Ena dagen vill kunden shoppa snabbt och effektivt medan en annan dag vill kunden njuta av en mer upplevelsebaserad shopping.4 I arbetet ”Detaljhandelns förutsättningar för att skapa äkta kundlojalitet - I vilken utsträckning finns de?” Enligt rapporten så uppstår äkta kundlojalitet då företag stimulerar både kundens beteendedimension med hjälp av finansiella medel samt dennes mentala dimension genom icke-finansiella medel. Företag måste inse vikten av att behålla kunder framför att skaffa nya. Tre nivåer av värdeskapande hos kunden bör uppstå, finansiell nivå, social samt strukturell nivå för att skapa bästa förutsättningar5. I arbetet ”Nöjescentrum - En fallstudie av upplevelseindustri” Jämförs Kista Galleria med Heron City. Enligt rapporten så lyckas ett upplevelsecentrum då det finns en effektiv intern kommunikation, framgångsrik extern marknadsföring där val av marknadsföringskanaler är av stor vikt, ett aktuellt utbud där man följer trender och behov samt att man etablerar sig inom ett mentalt tillgängligt geografiskt område med goda kommunikationer.6 I arbetet ”Cityhandlares uppfattning om konkurrens” indikerar resultatet på att detaljhandlare lokaliserade närmare citykärnan är mer benägna att uppfatta konkurrenshot mellan handelsplatser än detaljhandlare vars butiker är lokaliserade längre bort.7 I rapporten ” A Retail market potential model” så undersöker författaren jämviktsförhållanden för handelsplatser i Baltimore området. Balans uppstår vad gäller storlek på attraktionskraft för varje handelsplats i förhållande till dess storlek. 3
Larsson J, Ek V. Holgersen I, Qquist S 5 Kermanshahi A, Olsson-Aveheim C 6 Holmberg J, Kähr T 7 Lang Å 4
10
Studien visar på att det finns ett samband mellan köpkraft för handelsplatsen och transportkostnaden för kunden8. I rapporten ”The determinants of shopping center rents” visar studien på att det finns samband mellan hyresnivå för köpcentrum och flertal oberoende variabler. Resultatet visar på att variationen i hyresnivån påverkas av flera faktorer såsom förväntad kunds attraktionskraft, arkitektonisk design, läget samt generella ekonomiska förhållanden9. I rapporten ” An analysis of shopping center development” visar studien på metoder för att beräkna om utbyggnad av handelsområden är befogad eller inte samt att kunna beräkna om marknaden är ”rätt” dimensionerad. Man gör helt enkelt en uppskattning på beräknad försäljning per m² för existerande köpcentrum jämfört med inkomstförhållande per hushåll nationellt (genomsnitt) sett och på så sätt uppskatta om en utbyggnad är befogad eller inte samt om marknaden är över - eller under dimensionerat.10
8
Lakshmanan J.R, Walter G Hansen Sirmans C.F, Krisandra A Guidry 10 Benjamin J D, Jud D, Twinkler D 9
11
3. Marknadsbeskrivning av detaljhandelsmarknaden 3.1 Marknadsbeskrivning av Detaljhandelsmarknaden 2005 av Jones Lang Lasalle11 Sverige var bland de första länderna i Europa som byggde köpcentrum och har haft sådana anläggningar sedan slutet av 1950-talet. Sverige ligger långt över det europeiska genomsnittet vad gäller köpcentrum per capita. Köpcentrum/m2/1000 inv
400 Nederländerna 300
Sverige Irland
200
UK Frankrike
100
Genomsnittet 0 Länder
Figur 1 Köpcentrum per m² per 1000 invånare i Europa
Nederländerna Sverige Irland UK Frankrike Genomsnittet
390 m²/1000 invånare 388 m²/1000 invånare 305 m²/1000 invånare 255 m²/1000 invånare 210 m²/1000 invånare 175 m²/1000 invånare
Utöver köpcentrum så finns det mycket butiksytor inom externhandelsområde. Det totala utbudet av köpcentrumyta uppgår till 3,9 miljoner m²(2006). Etableringar i södra Sverige samt på gränsen till Norge utgör de största tillskotten. Cirka 600.000 m² köpcentrumyta kommer att färdigställas fram till och med 2011 vilket motsvarar en ökning av beståndet på 3 % per år. Utbyggnaden av externhandelsområden har varit mer omfattande sett till det befintliga beståndet. Till skillnad från stora delar av Europa, har Sverige få restriktioner i byggandet av externhandelsområden. Detta kopplat till detaljisternas stora efterfrågan på moderna, lättillgängliga och effektiva handelsområden har lett till att den planerade ökningen av beståndet är bland de högsta i Europa. Fram till 2011 beräknas 750.000 m² externhandelsyta att färdigställas vilket motsvarar en ökning av beståndet med omkring 7% per år. Vad gäller hyresnivåerna har hyrorna i citylägen varit stabila, medan hyror för lokaler i köpcentrum och externhandelsområden visat en tillväxt på 4-5 procent per år sedan år 2000. De stora om- och tillbyggnader som sker i köpcentrum runt om i Sverige just nu medför hyreshöjningar som i vissa fall kan uppgå till 15-20 procent. Totalt sett är vakansnivåerna extremt låga och konkurrensen om de bästa butikslägena hård. I de större städerna har A-lägena på affärsstråken och i köpcentra låga vakanser. Även för sekundära lägen är vakansnivåerna låga. Under 2005 ökade investeringstakten i detaljhandelsfastigheter mycket starkt och trenden har fortsatt även för 2006 och 2007 vilket resulterat i rekordmånga 11
www.joneslanglaselle.se
12
transaktioner. Den totala volymen av direkta detaljhandelstransaktioner under 2006 uppgick till 21 Mkr och de utländska investerarna stod för tre av fyra förvärv.
Investeringsvolym Mkr 2003-2006
25 20 15 10 5 0
19
21 2003
2,5
2004
5
2005 2006
1 År Figur 2 Investeringsvolym på handelsfastigheter 2003-2006
2003 2004 2005 2006
2,5 Mkr 5,0 Mkr 19,0 Mkr 21,0 Mkr
Sverige är relativt attraktivt jämfört med övriga Europa för investeringar i detaljhandelssektorn p g a stark ekonomisk tillväxt, många potentiella investeringsobjekt, mogen och attraktiv investerarmarknad samt ett bra fungerande finansiellt och juridiskt system för investerare. När det gäller direktavkastningsnivåer är det de utländska investerarna som i stor utsträckning driver prissättningen. Direktavkastningskraven för externhandelsområden i storstadsregionerna och övriga landet har under året närmat sig varandra. Direktavkastningskravet bedömdes per december 2006 till 5,0 - 5,25 procent. 3.2 Nyetableringar av lågprisbutiker i Sverige12. Ett exempel på nyetableringar i Sverige. Ökningen har även varit god under 2006 och 2007.
Lågprisbutiker
Antal butiker
Axfood Willys Willys hemma Bergendahlsgruppen City Gross Övriga ca Netto Lidl Övriga
2004 133 88 45 5 5 176 58 76 42
2005 Förändring 151 14% 103 17% 48 7% 6 20% 6 20% 215 22% 74 28% 101 33% 40 -5%
Tabell 1 Utveckling av lågprisbutiker
12
www.joneslaselle.se (Detaljhandelsmarknad 2005)
13
4. Befolkningsutveckling för Stockholmsområdet 4.1 Befolkningsprognos baserad på nyproduktion av bostäder Befolkning 2016 som bor i bostäder producerade 2007-2016
Ju mörkare röd yta desto större antal invånare i nybebyggelse i området. 13
Källa Stockholms stads hemsida (www.stockholm.se)
Kartan visar de områden där man uppskattar att människor kommer att bo i nyproducerade lägenheter de kommande 10 åren. Då kan vi se att områden söder om Södermalm har en stor del nyproducerade lägenheter samt områden vid Värtahamnen. Prognosen gjord av Stockholm Stad visar att man räknar med att befolkningen i Stockholm växer med 82000 personer på tio år. Befolkningen i yrkesverksam ålder växer kraftigt. Det gör också gruppen yngre pensionärer. Antalet barn både i förskole- och skolålder ökar medan de allra äldsta 80 år och över minskar i antal. 4.2 Befolkningsprognos baserad på åldersfördelning Förändring av antal personer 2006-2016
Figur 2 Förändringar av antal pers. 2006-2016
Källa Stockholms stads hemsida(www.stockholm.se)
13
www.stockholm.se
14
Tabellen visar att den största ökning av åldersgrupp under de närmaste 10 åren kommer att vara åldrarna 19-44 år följt av 65-79 år och 45-64 år vilket innebär att handeln kommer att präglas av stor och ekonomiskt starka konsumtionsgrupper den närmaste framtiden. Kartan samt befolkningsfördelningen visar att innerstan kommer att präglas av starka konsumtionsgrupper vilket kommer få följden att dessa konsumtionsgrupper kommer att efterfråga högkvalitativa produkter samt tjänster. I ytterstan kommer befolkningen även att öka med stora inslag av barnfamiljer samt befolkning med lägre inkomstutveckling vilket innebär konsumtionsgrupper som eftersträvar produkter och tjänster av kvalite till bra priser.
15
5. Presentation av fastighetsägare / ägarstrukturer av köpcentrum i Stockholmsregionen Definition av specialiserade ägare enligt vår mening: Med specialiserad aktör menar vi ägare som har flera köpcentrum i portföljen och driver köpcentrum professionellt med god kunskap samt erfarenhet av köpcentrum. Ej specialiserad aktör är ägare som har enstaka objekt och ej har köpcentrum som huvudsaklig verksamhet. 5.1 Specialiserade köpcentrumägare Unibail - Rodamco är ett stort Franskt - Holländskt fastighetsbolag som äger 16 köpcentrum på den nordiska marknaden, 14 i Sverige, ett i Finland och ett i Danmark. Europas största kommersiella fastighetsägare samt Sveriges största köpcentrumägare. I Stockholmsregionen äger Unibail - Rodamco Täby C, Solna C, Forum Nacka, Väsby c, Tyresö C, Haninge C, Bålsta C, Eurostop Arlandastad, Arninge C. Unibail - Rodamco har kommit in i den svenska köpcentrummarknaden genom förvärvet av fastighetsbolaget Piren AB (börsnoterat) som ägde bl a Täby C, Solna C och Hallunda C. Unibail – Rodamco har som affärsidé att äga, utveckla och driva köpcentrumanläggningar i kommersiellt attraktiva lägen på den nordiska marknaden14. Driver köpcentrum främst utanför citykärnan och har som strategi att förvärva köpcentrum som ger bra avkastning.
Atrium-Ljungberg fastigheter är ett svenskägt fastighetsbolag med stora ägare såsom Kooperativa förbundet samt Ljungbergruppen; som äger handelsfastigheter runt om i Sverige. Noterat på Stockholmsbörsen. I Stockholmsregionen äger dem bl a följande köpcentrum PUB, Farsta C, Sickla C, Söderhallarna, Adam & Eva Gallerian, Telgehuset mm. Deras affärside är att förvärva, utveckla och förvalta handelsfastigheter i Sverige utifrån ett långsiktigt ägarperspektiv samt kontorsfastigheter och helhetsmiljöer i Stockholmsregionen. Affärsiden innefattar också utveckling av helhetsmiljöer som innehåller både arbetsplatser, handel, kultur, service och boende, men där alla delar inte måste ägas och förvaltas av dem.15 Boultbee äger (f .d Centrumkompaniet) Fältöversten, Ringen C, Skärholmens C, Bredängs C, Högdalens C, Rinkebytorg, Tensta C, Västermalmsgallerian, Älvsjö C, Boultbee är ett av de snabbast växande privata fastighetsinvestmentbolag i Europa med fokus på innovativ långsiktig investering i köpcentra, livmedelsaffärer och kontor. Lett av de två bröderna Steve och Clive Boultbee Brooks är Boultbees fastighetsportfölj idag värderad till ca 2 miljarder Euro. 14 15
www.rodamco.com www.atriumljungberg.se
16
Genom en synergi som enbart kan uppnås med familjevärderingar arbetar Boultbee med det interna förvaltningsbolaget EFM-group för att förvalta fastigheterna tillsammans för att på lång sikt öka värdet i tillgångarna för hyresgästen, ägaren och samhället16. Citycon äger Åkersberga C, Kalhäll C, Jakobsberg C, Fruängen C, Liljeholmen C Citycon är ledande köpcentrumaktör i Finland. Är specialiserade på handelsfastigheter. Företaget hyr ut, driver och utvecklar sin fastighetsportfölj. Opererar på tillväxtmarknader i Sverige, Finland och de baltiska staterna17. Sten & Ström äger bl a Sollentuna C. Privatägs av norrmanen Stein Erik Hagen. Sten & Ström är specialiserade på köpcentrum och äger nio köpcentrum runt om i landet. Diligentia äger Mörby C (ägde tidigare Sturegallerian). Äger nio köpcentrum runt om i Sverige. Är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv. ”Äger och förvaltar och hyr ut kontor och köpcentrum åt företag och organisationer som vill bedriva en framgångsrik verksamhet samt bostäder åt människor som vill bo tryggt och trivsamt.”18 Sysslar till lika delar med kontor, bostäder samt handel.
5.2 Ej specialiserade köpcentrumägare AP-fastigheter äger bl a Lidingö C. AP-fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med inriktning främst mot kontorsfastigheter. Fokuserar sig på attraktiva fastigheter med bra lägen på expansiva orter. AP-fastigheter placerar och förvaltar delar av Första - Fjärde AP-fondens kapital genom att köpa, förvalta och sälja fastigheter i Sverige. Företaget har som övergripande strategi att ha ett diversifierat fastighetsbestånd mellan kontor, handel och bostäder med koncentration av beståndet till marknader med stark regional tillväxt. Valda marknader är Stockholm, Göteborg och Uppsala. I Göteborg äger APfastigheter bl a Kompassen , Arkaden och stora delar av Nordstan19.
Hufvudstaden är börsnoterat och äger NK - husen i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden äger främst kontorsfastigheter i citykärnan. ”Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser”20.
16
www.boultbee.se www.citycon.fi 18 www.diligentia.se 19 www.apfastigheter.se 20 www.hufvudstaden.se 17
17
Heron International äger Heron city. Heron International ägs av familjen Ronson och har huvudkontor i London. Är ett av Europas ledande investment och developer företag i fastighetsbranschen.21 Heron city är ett stort upplevelse och shoppingcenter vid Kungens kurva i Huddinge kommun. Anläggningen innehåller förutom inrednings - och fritidsaffärer även bland annat biografer, gym, casino, bowling, restauranger, minigolf och gokart22. Nischar sig mot barnfamiljer.
5.3 Pensions/fond/investmentbolag som innehar köpcentrum som kapitalplacering AMF-Pension äger bl a Gallerian i city och Sale’nhuset. AMF Pension är ett livförsäkringsaktiebolag som bl a placerar i fastigheter och till lika delar ägs av Svenskt Näringsliv och LO23. Abu Dhabi Investment äger Sturegallerian Är ett investmentbolag som ägs av landet Abu Dhabi Emirat. Investerar i olika tillgångslag i världen med låg risk. Uppskattade tillgångar till $ USD 875 miljarder.24
Länsförsäkringar Liv AB / Vital Eidendom As äger tillsammans Kista Galleria. Länsförsäkringar Liv AB ägs av lokala självständiga länsförsäkringsbolag som samverkar genom ett starkt försäkrings- och utvecklingsbolag25. Företaget är kundägt. I denna koncern ingår Länsförsäkringar Liv AB. Vital Eidendom AS (DNB NOR koncernen) är ett norskt pensionförsäkringsbolag som ingår i DNB NOR koncernen.
Bostadsbolag som innehar köpcentrum Svenska bostäder äger Vällingby C, Skrapan. Stort kommunalt fastighetsbolag som är inriktad mot bostadsfastigheter i Storstockholm26. HSB äger Näsby park i Täby. HSB är Sveriges största bostadsrättsorganisation med 550.000 medlemmar. Förvaltar HSB-medlemmarnas hem27. 21
www.heroninternational.co.uk www.wikimedia.se 23 www.amfpension.se 24 www.wikipedia.com 25 www.lansforsakringar.se 26 www.svenskabostader.se 22
18
5.4 Ej specialiserad på köpcentrum men specialiserad handelsaktör Åhléns Åhléns - varuhusen som idag utgör 81 till antalet i Sverige ägs av Antonia AxelJohnsson AB. Åhléns affärside är att vara den bästa kedja för den eviga unga kunden. Åhléns ska erbjuda shopping med bredd genom de fyra affärsområdena Mode, Hem, Media och Skönhet, unika varuerbjudanden, god kvalitet och prisvärda varor.Stordriftsfördelar ska utnyttjas inom områden som inköp, logistik, administration, personal, etablering, IT-system och marknadsföring28.
27 28
www.hsb.se www.ahlens.se
19
6 Transaktioner av köpcentrum mellan 2000-20072930 6.1 Sammanställning av köpcentrumtransaktioner. Insamlade genom sökningar på nätet, datscha samt fastighetstidningen. Objekt
Köpare
Säljare
Solna C Sollentuna C, Täby C Hallunda C
Rodamco Rodamco Rodamco Rodamco
Piren AB Piren AB Piren AB Piren AB
2001 Arninge C
Rodamco
Wihlborg
2003 Tyresö C Tumba c 2004 Saltsjöbadens C Väsby C Jakobsbergs C Ektorps C
Rodamco Doughty Hanson&Co Sveafastigheter Rodamco Blenheims property Arvid Svensson+Altira
Tyresöbostäder/Apoteket Botkyrka kommun Okänd Doughty Hanson&Co Doughty Hanson&Co Skanska
Åkersberga C Kista C (50%) Hallunda C Solluntuna C Värmdö C
Citycon Vitalforsikring As Ejdendomsvakest Aberdeen fastfond Redevco
Okänd IBI Real estate Rodamco Rodamco Värmdöbyggentrep.
Liljeholmens C Sturegallerian Saltsjöbadens C
Citycon Abu Dhabi Inv Cordea Savillis
Stockholm stad Diligentia Sveafastigheter
Bredängs C Fältöversten Hässelby gård Högdalens C Ringens C Rinkebytorg Skärholmens C Tensta C Västermalmsgallerian Älvsjö C Stinsen Salem C Viksjö C Rondellen C(Upp-Väsby) Ekerö C
Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Boultbee Ing Real Estate Aberdeen fastfond Aberdeen fastond Aberdeen fastond Aberdeen fastfond
Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Centrumkompaniet Ca-fastigheter Ge Real Estate Ge Real Estate Ge Real Estate Ge Real Estate
2000
2005
2006
2007
Tabell 2 Sammanställning av köpcentrumtransaktioner
29 30
www.datscha.se www.fastighetstidningen.se
20
6.2 Sammanställning av transaktionerna under perioden 2000-2007 med fokus på specialiserade samt ej specialiserade ägare
Typ Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad
Aktör Aberdeen fastfond Abu Dhabi Inv Arvid Svensson + Altira As Ejdendomsvakest Blenheims property Botkyrka kommun Boultbee Ca-fastigheter Centrumkompaniet Citycon Cordea Savillis Diligentia Doughty Hanson&Co Ge Real Estate IBI Real estate Ing Real Estate Okänd Piren AB Redevco Rodamco Skanska Stockholm stad Sveafastigheter Tyresöbostäder/apoteket Wihlborg Vitalforsikring Värmdöbyggentrep. Totalt
Specialiserad Ej Specialiserad
Köpt
Sålt
5
0
1
0
1
0
1
0
1
0
0
1
10
0
0
1
0
10
2
0
1
0
0
1
1
2
0
4
0
1
1
0
0
2
0
4
1
0
7
2
0
1
0
1
1
1
0
1
0
1
1
0
0
1
34 19 13
34 17 16
Tabell 3 Transaktioner av köpcentrum fördelade på specialiserade respektive ej specialiserade köp
Tabellen visar att specialiserade aktörer köpt 19 objekt och sålt 17 objekt under perioden 2000-2007 samt att ej specialiserade aktörer köpt 13 samt sålt 16 objekt under perioden samma period. De specialiserade aktörerna som köpt köpcentrum under perioden har främst varit internationella aktörer såsom Boultbee och UnibailRodamco och de specialiserade aktörer som sålt har främst varit Stockholm stad med Centrumkompaniet. Utländska specialiserade aktörer såsom Unibail-Rodamco, Boultbee samt Citycon har köpt 19 köpcentrum och sålt 2 köpcentrum under perioden. De ej specialiserade aktörerna som sålt, karaktäriseras av mindre aktörer
21
såsom kommuner / Stockholm stad samt aktörer som främst ej sysslar med köpcentrum som kärnverksamhet.
Typ
Köpt
Sålt
Specialiserad Ej Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad
Specialiserad Specialiserad Ej Specialiserad Ej Specialiserad
Antal 15 3 4 12 34
Tabell 4 Sammanställning av transaktioner med specialiserade resp ej specialiserade företag
I analysen utgick vi ifrån att två okända aktörer som sålt till specialiserade aktörer var ej specialiserade!
Går vi lite djupare in i transaktionshandeln så kan vi se att specialiserade aktörer som köpt av specialiserade aktörer var 15 till antalet, Ej specialiserade aktör som köpt av specialiserad aktör var 3 till antalet, Specialiserad aktör som köpt av Ej specialiserad aktör var 4 till antalet samt Ej specialiserad aktör som köpt av Ej specialiserad aktör var 12 till antalet. Detta visar att specialiserade aktörer köper främst av specialiserade aktörer samt att ej specialiserade aktörer köper främst av ej specialiserade aktörer. Vidare visar transaktionshandeln att specialiserade aktörer är till övervägande del både köpare samt säljare. Att specialiserade aktörer till så stor del även är säljare beror främst på Stockholms stad renodling mot kärnverksamhet som är kommunal verksamhet med försäljning av Centrumkompaniet samt Rodamco’s övertagande av börsbolaget Piren AB. Vidare visar transaktionshandeln att specialiserade aktörer köper i något större utsträckning av ej specialiserade aktörer än säljer till ej specialiserade aktörer. Av våra uppräknade köpcentrum ( sid 29) så ägdes 68,4 % av marknaden av specialiserade ägare (uppskattad marknadsandel baserad på hyresintäkter) samt 31,6 % av ej specialiserade ägare. Det visar att marknaden dominieras av specialiserade ägare. Gränsen för specialiseringsgrad kan bli svårt att dra för aktörer såsom fastighetsfonder samt andra diversifierade ägare som köpt flera köpcentrum såsom Aberdeen fastighetsfond samt GE real estate som sålt flera köpcentrum senaste tiden. Aktörer som äger flera köpcentrum kan anses vara specialiserade på köpcentrum eftersom de får kompetensfördelar samt stordriftsfördelar av flera köpcentrum.
22
6.3 Pågående försäljningar 2008
Objekt Skrapan
Säljare______________Köpare____________ Svenska bostäder Ap-fastigheter
Kista Galleria
Länsförsäkringar/ Vital Eidendom As
Steen & Ström
Stein Erik Hagen
Tabell 5 Pågående försäljningar av köpcentrum
23
7. Värdering av köpcentrum samt uppskattad marknadsandel 7.1 Studie och jämförelse av köpcentrum i Stockholmsregionen31. Med den här modellen jämförs olika köpcentrum efter en modell som baseras på antaganden om data för att få en uppfattning om hur de olika köpcentrumen ekonomiskt förhåller sig till varandra med köpcentrumets uppgivna uthyrbara yta som grund samt givna antaganden om hyresnivå samt kostnadsnivån. Syftet med studien är att ge investerare i köpcentrum en indikation på hur köpcentrum i Stockholmsregionen förhåller sig till varandra intäktsmässsigt, värderingsmässigt etc. Eftersom det har varit svårt att få tag på data om de faktiska ekonomiska förhållandena i de olika köpcentrumen angående hyresintäkter, drift underhållskostnader samt säkerhets och marknadsföringskostnader så bygger vi en modell som baserar hyresintäkterna för köpcentrum som uthyrbar yta gånger skattad hyresnivå med förutsättning att det är fullt uthyrt. Vidare så har vi baserat kostnaderna för drift och underhåll samt säkerhet och marknadsföringskostnader för alla köpcentrum som en 25-procentsandel av hyresintäkterna. Vi har valt att dela in köpcentrumen i tre olika kategorier nämligen city, närförort samt extern eller mindre köpcentrum beroende på uppskattat hyresnivåer för de olika köpcentrumen. Vi vet att citygalleriorna har störts detaljhandelsomsättning och dem högsta hyresintäkterna per m² samt de högsta kostnaderna därför döper vi dem till klass 1 följt av köpcentrum i närförort klass 2 samt extern- mindre köpcentrum klass 3. Det är viktigt att påpeka att detta är enbart en teoretisk modell som inte talar om dem faktiska förhållandena. Hyresintäkterna i ett köpcentrum varierar stort eftersom det till stor del styr av butiksmix, läget etc. Livsmedelsbutiker betalar lägst procentandel av omsättningen följt av kiosker, sportaffärer, klädesbutiker, klockaffärer, guldbutiker etc. I modellen tar vi ingen hänsyn till personalkostnader för att driva köpcentrum. Därför ska man titta på modellen som en indikation på hur förhållandet kan se ut då vissa basfaktorer är gemensamma för köpcentrumen. Det är viktigt att poängtera att uppgifterna är hämtade ur Köpcentrumkatalogen 06/07 och just nu sker många ombyggnader med kraftiga expansioner som kommer att förändra intäkts samt kostnadssidan för köpcentrumen. Klass 1: City gallerior: Hyresnivå skattad till mellan 6000-14000 kr/m² samt kostnadsnivå motsvarande 25 % av hyresintäkterna. PUB, Västermalmsgallerian, NK, Gallerian, Sturegallerian. Direktavkastningskrav vid hypotetisk värdering 4 %. Klass2: Köpcentrum i närförort: Hyresnivå skattad till mellan 4000-12000 kr/m² samt kostnadsnivån motsvarande 25 % av hyresintäkterna. Täby C, Solna C, Forum Nacka, Tyresö C, Haninge C, Farsta C, Sickla C, Fältöversten, Ringen C, Skärholmens C, Kista Galleria, Globen C, Mörby C, Sollentuna, Vällingby C. Direktavkastningskrav vid hypotetisk värdering 5 %. Klass 3: Extern eller mindre köpcentrum: Hyresnivå skattad till mellan 1000-5000 kr/m² samt kostnadsnivå motsvarande 25 % av hyresintäkterna. Väsby C, Bålsta C, Bredängs C, 31
Köpcentrumkatalogen 2006/2007 utgiven av Centrumutveckling
24
Högdalen C, Rinkebytorg, Tensta C, Lidingö C, Arninge C. Direktavkastningskrav vid hypotetisk värdering 6 %. 2006 Baserad på yta*m2Uthyrbar yta N Skärholmen C 63 500
kr/m2
Intäkter
Kostnader
Driftnetto
9,1%
9,4%
Täby C
59 510
6 000
357 060 000
89 265 000 267 795 000
8,6%
8,8%
5 355 900 000
N
Kista C
56 505
6 000
339 030 000
84 757 500 254 272 500
8,1%
8,4%
5 085 450 000
N
Solna C
51 105
6 000
306 630 000
76 657 500 229 972 500
7,3%
7,6%
4 599 450 000
N
Farsta C
44 883
6 000
269 298 000
67 324 500 201 973 500
6,5%
6,7%
4 039 470 000
N
Sickla C
43 054
6 000
258 324 000
64 581 000 193 743 000
6,2%
6,4%
3 874 860 000
C
Gallerian
24 000
10 000
240 000 000
60 000 000 180 000 000
3,4%
5,9%
4 500 000 000
N
Vällingby C
33 731
6 000
202 386 000
50 596 500 151 789 500
4,8%
5,0%
3 035 790 000
C
NK
20 922
10 000
209 220 000
52 305 000 156 915 000
3,0%
5,2%
3 922 875 000
N C
Tyresö C Sturegallerian
34 636 15 300
5 000 10 000
173 180 000 153 000 000
43 295 000 129 885 000 38 250 000 114 750 000
5,0% 2,2%
4,3% 3,8%
2 597 700 000 2 868 750 000
N
Forum Nacka
22 105
6 000
132 630 000
33 157 500
99 472 500
3,2%
3,3%
1 989 450 000
C
Pub
13 363
10 000
133 630 000
33 407 500 100 222 500
1,9%
3,3%
2 505 562 500
N
Haninge C
25 278
5 000
126 390 000
31 597 500
94 792 500
3,6%
3,1%
1 895 850 000
N
Sollentuna C
20 124
6 000
120 744 000
30 186 000
90 558 000
2,9%
3,0%
1 811 160 000
N
Mörby C
22 500
4 000
90 000 000
22 500 000
67 500 000
3,2%
2,2%
1 350 000 000
N N N
Fältöversten Globen C Ringen C
17 619 16 305 13 934
6 000 6 000 6 000
105 714 000 97 830 000 83 604 000
26 428 500 24 457 500 20 901 000
79 285 500 73 372 500 62 703 000
2,5% 2,3% 2,0%
2,6% 2,4% 2,1%
1 585 710 000 1 467 450 000 1 254 060 000
C M
Västermalmsgallerian 7 799 Arninge C 18 186
9 000 2 000
70 191 000 36 372 000
17 547 750 9 093 000
52 643 250 27 279 000
1,1% 2,6%
1,7% 0,9%
1 316 081 250 454 650 000
M
Lidingö C
11 659
3 000
34 977 000
8 744 250
26 232 750
1,7%
0,9%
437 212 500
M
Väsby C
15 517
2 000
31 034 000
7 758 500
23 275 500
2,2%
0,8%
387 925 000
M
Högdalens C
14 090
2 000
28 180 000
7 045 000
21 135 000
2,0%
0,7%
352 250 000
M M
Bålsta C Bredäng C
11 184 7 200
2 000 2 000
22 368 000 14 400 000
5 592 000 3 600 000
16 776 000 10 800 000
1,6% 1,0%
0,6% 0,4%
279 600 000 180 000 000
M
Rinkebytorg
6 197
2 000
12 394 000
3 098 500
9 295 500
0,9%
0,3%
154 925 000
M
Tensta C
5 477
2 000
10 954 000
2 738 500
8 215 500
0,8%
0,3%
695 683
381 000 000
95 250 000 285 750 000
Andel marknadAndel m2 intäkter Värdering direktavk
N
Totalt
6 000
4 040 540 000 1 010 135 000
5 715 000 000
136 925 000 63 154 056 250
Tabell 6 Jämförelse mellan köpcentrum i Stockholmsregionen
Den totala uthyrbara ytan på ovanstående köpcentrum är ca 700.000 m², IKEA (Kungens kurva, Barkarbyfältet) med dess handelsplatser motsvarar uppskattningsvis 300.000m² handelsytan i Stockholmsregionen och detta tillsammans motsvarar idag ca 45 % av den totala handelsytan (ca 2,5 milj m²) i regionen.
25
Teckenförklaring för tabellen ovan: Uthyrbar yta: Yta som genererar hyresintäkter. Tagna ur köpcentrumkatalogen 2006. Kr / m²: Skattad hyresnivå per m². Intäkter: Uthyrbar yta multiplicerat med skattad hyresnivå ger skattade hyresintäkter. Kostnader: Kostnaderna för drift, underhåll, marknadsföring samt säkerhet skattas till 25 % av hyresintäkterna. Driftnetto: Intäkter subtraherad med kostnader ger driftnetto. Andel av marknaden per m²: Hur stor andelen är per uthyrbar m² av den totala skattade marknaden. Andel intäkter: Hur stor andelen hyresintäkterna är av dem totala skattade hyresintäkterna. Värdering enligt direktavkastningskrav: Här gör vi en hypotetisk värdering av köpcentrumet genom att dividera driftnettot med uppskattad direktavkastningskrav för köpcentrumet enligt Gordons formel32 som värderar värdet av objektet (Vo) som driftnettot dividerat med en evighetskapitalisering av objektet som är kalkylräntan(r) subtraherat med tillväxten(g).
Vid värdering så är det viktigt att påpeka att det är många fler faktorer som påverkar slutpriset såsom konjunktursläge, psykologiska faktorer, förväntningar om framtida vinster, ränteläge etc. Denna värdering kan ses som en riktlinje.
32
www.wikipedia.org
26
8.Resultat från intervjuer med köpcentrumägare samt butikskedjeägare 8.1 Intervjuer med köpcentrumägarna De som intervjuats är Rodamco, Boultbee, Atrium-Ljungberg, Ap-fastigheter (Lidingö C), Länsförsäkringar Liv / Vital Eidendom As (Kista Galleria), Diligentia (Mörby C), AMF-Pension (Gallerian), samt Åhlens.
8.1.1 Allmän information Kärnverksamhet: Fem av nio tillfrågade ansåg att köpcentrum var deras kärnverksamhet. Ansåg att köpcentrum var deras kärnverksamhet
Kärnverksamhet
22%
56%
22%
Delvis Kärnverksamhet Ej Kärnverksamhet
Figur 4 Intervjuade som ansåg att köpcentrum var deras kärnverksamhet.
Mål med verksamheten: Alla tillfrågade ansåg att deras mål med verksamheten var att generera god avkastning till deras ägare. Mål med verksamheten
God avkastning; 100% Figur 5 Mål med verksamheten
27
Marknadsföring: Åtta av nio ansåg att marknadsföring var ett mycket viktigt instrument i deras verksamhet. Marknadsföring som instrum ent i verksam heten
11% Mycket viktigt Ej viktigt 89%
Figur 6 Marknadsföring som instrument i verksamheten
Omsättningshyror: Fem av nio tillämpade omsättningshyror på dem flesta butiker i köpcentrat. Två av nio tillämpade fasta hyror och resterande två hade olika hyressystem beroende på hyresgäst. Hyressättning
22%
Omsättningshyra Fast hyra 56%
22%
Olika beroende på hyresgäst
Figur 7 Hyressättningsform
Butiksmix: Alla tillfrågade ville skapa en butiksmix som passade aktuell målgrupp. Dem flesta var medvetna om att det var viktigt att skapa en balansgång mellan butikskedjor och mindre butiker. Skapa rätt Butiksm ix
Butiksmix; 100%
Figur 8 Val av butiker
28
Att föredra butikskedjor: En av åtta tillfrågade påpekade att man föredrog butikskedjor som hyresgäster. Resterande påpekade att det var viktigt med bra mix samt unika koncept. Föredra typ av hyresgäst
12,5% Butikskedjor Unika koncept 87,5%
Figur 9 Föredra typ av hyresgäst
Företagarförening Alla tillfrågade förutom ett köpcentrum hade en aktiv företagarförening. Samarbetet mellan butiksledningarna och köpcentrumledningen handlade i första hand om marknadsföringsbudget och i andra hand om information samt förslag till köpcentrumledningen.
Tillgång till företagarförening
11%
Fanns aktiv förening Ingen förening
89%
Figur 10 Tillgång till företagatförening
När är det dags att lägga ner ett köpcentrum? Två av nio ansåg att det var dags att lägga ner/konvertera ett köpcentrum när det inte fanns någon utvecklingspotential, två av nio konverterar verksamheten till något annat om det inte ger den avkastningen man förväntar, en av nio lägger ner verksamheten om det inte genererar positivt resultat, en av nio lägger ner verksamheten när det inte finns så många hyresgäster kvar, en av nio lägger ner verksamheten om de urbana förhållandena samt infrastrukturen förändras till det negativa, en av nio ser riskerna med verksamheten som en orsak till att ändra verksamhet.
29
När är det dags att lägga ner ett köpcentrum? Ingen utvecklingspotential
11,1%
Ger ej den avkastning man vill ha
22,2%
11,1%
Ej positivt resultat Inte många hyresgäster kvar
11,1% 22,2%
11,1%
Urbana förhållanden samt infrastruktur För stora risker med verksamheten
Figur 11 När det är dags att lägga ner ett köpcentum
Största hotet mot Eran verksamhet? Fyra av nio ansåg att negativ konsumtionstillväxt var deras största hot. En av nio ansåg att ICA Maxi, Willys, extern handel var hot mot deras verksamhet. En av nio ansåg att ökade byggkostnader var hot mot deras verksamhet. En av nio ansåg att aktörerna i city samt deras satsningar var största hotet mot deras verksamhet. En av nio ansåg att infrastrukturens kollaps var hot mot deras verksamhet. En av nio ansåg att handelns krav på rätten till heltid var ett hot mot deras verksamhet.
Största hotet mot Eran verksamhet Negativ konsumtionstillväxt Ica Maxi, Willys, Extern handel
11,1%
Byggkostnaderna
11,1% 44,4%
Aktörerna i citys satsningar
11,1% 11,1%
Infrastrukturens kollaps
11,1%
Handels rätt till heltid Figur 12 Största hotet mot verksamheten
8.1.2 Hyresutveckling samt kostnadsutveckling Hyresutveckling: Åtta av nio tillfrågade ansåg att hyresutvecklingen var generellt positiv för de kommande tio åren.
30
Hyresutveckling
11%
Positiv Stagnerande
89%
Figur 13 Hyresutveckling
Kostnadsutveckling: Åtta av nio tillfrågade ansåg att drift & underhållskostnaderna var uppåtgående för den kommande tioårsperioden. Kostnadsutveckling
11% Uppåtgående Stagnerande 89%
Figur 14 Kostnadsutveckling
8.1.3 Betydelse av storlek på köpcentrat, läget samt specialisering Betydelse av stora köpcentrum . Sju av nio tillfrågade ansåg att det var viktigt att köpcentrumen var stora anläggningar för att dem ska vara konkurrenskraftiga.
31
Betydelsen av stora köpcentrum
22,2% Viktigt med stora anläggningar Ej viktigt med stora anläggningar 77,8%
Figur 15 Betydelse av stora köpcentrum
Små köpcentrums överlevnadsförmåga: Tre av nio ansåg att den finns en marknad för små lokala köpcentrum, resterande tillfrågade ställde sig tveksamma och ansåg att det var svårt för små köpcentrum att överleva. Små köpcentrums överlevnadsförmåga
33,3%
Finns marknad för små köpcentrum Tveksamt till små köpcentrums överlevnadsförmåga
66,7%
Figur 16 Små köpcentrums överlevnadsförmåga
Lägets betydelse Åtta av nio ansåg att läget var en mycket viktig framgångsfaktor för köpcentrum. En av nio ansåg att köpcentrum skapar läget och att infrastruktur såsom tillgänglighet med bil eller tunnelbana var viktigare.
Lägets betydelse
11,1% Mycket viktigt Viktigare med tillgänglighet 88,9%
Figur 17 Lägets betydelse
32
Betydelsen av specialiserade enheter för att uppnå stordriftsfördelar samt kompetensfördelar av många köpcentrum i portföljen: Sju av nio ansåg att man uppnår stordriftsfördelar/kompetensfördelar av specialiserade enheter för att få skalfördelar inom köpcentrummarknaden. En av nio ansåg att man inte skulle överdriva betydelsen av specialiserade enheter för att få skalfördelar för i slutändan så drivs varje centrum som en enskild enhet och det blir inga stora kostnadsbesparingar av många köpcentrum. Ytterliggare en av nio ansåg att det viktigaste var ägare med stora kapitalresurser som kan göra de nödvändiga ombyggnader samt hitta rätt kompetens. Betydelse av specialiserade enheter
Får fördelar 11,1% 11,1% Ej överdriva betydelsen
Viktigare med ägare med stora kapitalresurser
77,8%
Figur 18 Betydelse av specialiserade enheter
8.1.4 Planer på förvärv samt försäljning av köpcentrum
Planer på att sälja eller har sålt något köpcentrum senaste tiden? Tre av nio tillfrågade har antingen sålt eller har planer på att sälja något köpcentrum den närmaste tiden. Planer på att sälja eller har sålt något köpcentrum senaste året
33,3%
Sålt eller har planer på att sälja Inga sådana planer
67,7%
Figur 19 Planer på att sälja köpcentrum
33
Planer på att köpa eller köpt något köpcentrum senaste året? Åtta av nio tillfrågade har antingen köpt eller har planer på att förvärva något köpcentrum närmaste tiden. Planer på att förvärva något köpcentrum närmaste tiden
11,1%
Har sådana planer Vet ej
88,9%
Figur 20 Planer på att förvärva köpcentrum
8.2 Sammanställning av intervjuer med butikskedjeägarna Intervjuer har gjorts med tre viktiga handelsaktörer som har en stor andel av deras verksamhet i köpcentrum. Reitans servicehandel med 7-11 och Pressbyrån, Systembolaget samt RNB med Polarn & Pyret, JC och Brothers & Sisters. Denna undersökning skulle man kunna göra mer omfattande men intresset var svalt hos butikskedjorna att svara på frågor rörande nyetableringar samt avvecklingar av butiker i köpcentrum. Den generella uppfattningen som jag fått är den att intresset är mycket stort för butikskedjor samt mindre handlare att lokalisera sig i köpcentrum. Självklart sätter hyressättningen samt köpcentrats intresse för butikerna begränsningar i lokaliseringar. De vanliga svenska butikskedjor såsom HM, Lindex, Mc Donalds, Åhlens, Akademibokhandeln, Apotektet, Systembolaget etc finns i princip representerade i de flesta köpcentrum vilket gör att expansion för de flesta kända butikskedjor i Sverige mognat och de kommer förmodligen att bli mer intresserade av att rationalisera och öka lönsamheten då produktionskostnaderna (Kina) ökar. Det stora lokalbehovet förväntas på köpcentrummarknaden komma från de utländska butikskedjorna samt nya koncept som vill slå sig in på marknaden. Med intervjuer med Reitans servicehandel, Systembolaget samt RNB har vi fått följande data:
8.2.1 Allmän information Mål med verksamheten: En av tre hade som mål med verksamheten att skapa en unik köpupplevelse, en av tre hade som mål att ha 8% tillväxt per år, en av tre hade som mål att reglera tillgängligheten av butiker.
34
Mål med verksamheten
33%
Skapa unik köpupplevelse
33%
8% tillväxt per år Reglera tillgänglighet 33%
Figur 21 Mål med verksamheten
Fördelar med att vara placerad i köpcentrum: En av tre ansåg att fördelarna med att vara placerad i köpcentrum var att köpcentrum ansågs vara en säker och bra etablering, en av tre ansåg att det var viktigt att finnas där kunderna gör sina inköp, en av tre ansåg att det inte alltid var fördelaktigt att vara placerad i köpcentrum. Fördelar med att vara placerad i köpcentrum
Säker och bra etablering 33%
33% Viktigt att finnas där kunder gör sina inköp Nej, inte alltid 33%
Figur 22 Fördelar med placering i köpcentrum
Mest intressant typ av köpcentrum att etablera sig på: Två av tre ansåg att köpcentrum i City var intressant att etablera sig på. En av tre ansåg att alla typer av köpcentrum var intressant att etablera sig på. Vilken typ av köpcentrum är mest intressant att etablera Er på?
33%
City
67%
Alla typer av köpcentrum
Figur 23 Typ av köpcentrum som är mest intressant att etableras i
35
Största hotet för framtiden: En av tre ansåg att det största hotet var höga hyresnivåer, en av tre ansåg att dem själva (passivitet) var största hotet, en av tre ansåg att avtagande konsumtionstillväxt var största hotet. Största hotet för framtiden
Höga hyresnivåer 33%
33% Vi själva Avtagande konsumtionstillväxt
33%
Figur 24 Största hotet för framtiden
Små köpcentrums överlevnadsförmåga: Två av tre ansåg att köpcentrum utanför innerstan var intressant att etablera sig på. En av tre ansåg inte att köpcentrum utanför innerstan var intressant att etablera sig på. Kan sm å köpcentrum utanför innerstan vara intressant för Er att etablera Er på?
33% Ja Nej 67%
Figur 25 Små köpcentrum i förorterna som intressanta etableringsalternativ
8.2.2 Hyresutveckling Hyresutveckling: En av tre förväntar sig en hyresutveckling på mellan 2-5 % per år, en av tre förväntar sig en hyresutvecklingen som fortsätter kortsiktigt uppåt, en av tre förväntar sig en hyresutvecklingen som följer konsumentprisindex. Vad tror ni om hyresutvecklingen dem närmaste 10 åren
2-5% per år Kortsiktigt forsätter uppåt Följer konsumentprisindex
Figur 26 Hyresutveckling
36
Acceptera högre hyreshöjningar: En av tre kan ej acceptera högre hyreshöjningar än dagens nivå, en av tre vill ej utnyttja sin monopolställning och anser att de har bra villkor och vill arbeta efter marknadens spelregler, en av tre vill ej ge någon kommentar på frågan. Acceptera högre hyreshöjningar
33%
33%
Kan ej acceptera högre hyreshöjningar än dagens Vill ej utnyttja monopolställning Ingen kommentar
33%
Figur 27 Acceptera hyreshöjningar
8.2.3 Planer på förvärv samt avveckling av lokaler i köpcentrum Planer på att förvärva lokaler i köpcentrum: En av tre har alltid planer på att etablera sig i köpcentrum, en av tre har som mål att etablera 10-12 butiker i köpcentrum under den kommande två - årsperioden, en av tre har planer på att etablera sig i ytterliggare köpcentrum. Planer på att förvärva lokaler i köpcentrum
33%
33% Ja alltid 10-12 butiker inom två år Ja 33%
Figur 28 Planer på att förvärva lokaler i köpcentrum
Planer på att avveckla butiker i köpcentrum: Två av tre har planer på att avveckla butiker i köpcentrum den närmaste tiden, en av tre har inga sådana planer.
37
Planer på att avveckla butiker i köpcentrum
33% Nej Ja 67%
Figur 29 Planer på att avveckla butiker i köpcentrum
Etablering i köpcentrum: En av tre etablerar sig i köpcentrum för att nå företagets uppställda etableringsmål, en av tre etablerar sig i köpcentrum för att dem vill finnas på marknadsplatser med stort kundflöde, En av tre etablerar sig i köpcentrum för att förbättra kundservicen. I vilket syfte etablerar ni i köpcentrum? För att nå våra mål måste vi in i köpcentrum 33%
33% Vill finnas på markandsplatser med stort kundflöde Förbättra kundservice
33%
Figur 30 Syfte med etablering i köpcentrum
Lägga ner butik: En av tre tycker det är dags att lägga ner en butik när butiken inte når de ekonomiska målen för bolaget, en av tre bedriver verksamhet för att nå politiska kundservicesyften och lägger i princip inte ner någon butik pga dålig lönsamhet, en av tre lägger ner butik så fort butiken ej når förväntade resultat. När är det dags att lägga ner en butik? Når ej dem ekonomiska målen 33%
33%
33%
Har butiker pga politiska mål samt kundervicesyften Ger ej förväntat resultat
Figur 31 När det är dags att lägga ner en butik
38
9. Analys av köpcentrummarknaden 9.1 Analys av ägarstrukturer på köpcentrummarknaden i Stockholmregionen Rent generellt så opererar fyra ägartyper av köpcentrum på Stockholmsmarknaden. Den ena typen av ägare är specialiserade på köpcentrum och handelsfastigheter runt om i Sverige såsom Unibail - Rodamco, Atrium-Ljungberg, Sten & Ström samt Boultbee Group. Den andra typen av köpcentrumägare är stora bolag som äger ett eller några köpcentrum såsom AP-fastigheter, Hufvudstaden, AMF-pension, Länsförsäkringar Liv. Den tredje typen är fastighetsbolag som har en kombination av handel/kontor/bostadsfastigheter såsom Diligentia. Den fjärde typen av köpcentrumaktör är kommunala bolag såsom f . d Centrumkompaniet som numera har avvecklat köpcentrumverksamheten. Om man analyserar de största specialiserade köpcentrumaktörernas förvärvsstrategi såsom Boultbee och Unibail - Rodamco som de senaste åren varit storkonsumenter av köpcentrum så kan man inte se något speciellt mönster vad gäller typ/profil av köpcentrum. Till viss del kan paketförsäljningar förklara vissa förvärv såsom Boultbee’s förvärv av Centrumkompaniet samt Rodamco’s intåg pål den svenska köpcentrummarknaden via övertagandet av börsbolaget Piren AB år 2000. Det vi kan se av utveckling på ägarsidan av köpcentrum är att det alltmer blir specialiserade aktörer för kommersiell handel som opererar på marknaden såsom Unibail - Rodamco, Boultbee, Atrium-Ljungberg etc. De som innehar köpcentrum som komplement till deras fastighetsportfölj har varit mer benägna av att sälja, dels pga att priserna på köpcentrumfastigheter har varit väldigt bra samt att fastighetsmarknaden går generellt mot större specialistägande dvs man specialiserar sig alltmer på den marknad som utgör kärnverksamhet för fastighetsbolag exempelvis hyresfastigheter, kontorsfastigheter, hotellfastigheter, köpcentrumfastigheter eller annan verksamhet (kommuner). Ägare till exempelvis kontorsfastigheter ser stora möjligheter i att avyttra ett köpcentrum och satsa på att köpa ytterliggare kontorsfastigheter eller öka soliditeten i bolaget för att ha beredskap vid en vikande kontorsmarknad. Det som framkom tydligt vid analys av köpcentrumtransaktionerna var att många säljare av köpcentrum var kommuner eller mindre aktörer som hade något köpcentrum till förfogande samt Stockholm stad via Centrumkompaniet som sålt många köpcentrum i Stockholmsregionen och det kan också ses som ett tecken på att de koncentrerar sig på sin kärnverksamhet som är kommunalverksamhet och överlåter köpcentrumverksamheten till mer kommersiella aktörer. Marknaden domineras av specialiserade ägare som idag främst äger större köpcentrum utanför innerstan. Definitionen av s. k specialiserade köpcentrumägare är svårt att dra för exempelvis bolag som har flera köpcentrum men som inte har köpcentrum som huvudsaklig verksamhet. Det kommer att innebära att dagens s. k ej specialiserade köpcentrumägare med stor sannolikhet kan komma att klassas som specialiserade köpcentrumägare i framtiden. Utvecklingen av köpcentrummarknaden går mot en trend av ägare med stora kapitalresurser som driver större köpcentrumanläggningar.
39
9.2 Analys av ägartyp i City respektive förorts - köpcentrum Om man jämför city - respektive förorternas köpcentrum så kan vi se vissa skillnader vad gäller ägarstruktur. Ej specialiserade ägare i city. Om man tittar på de fina och välkända galleriorna i city såsom NK, Gallerian och Sturegallerian och tittar på deras ägarstruktur så drivs dessa gallerior idag av fastighetsbolag, fondbolag respektive investmentbolag som inte har köpcentrum som deras kärnverksamhet. Specialiserade ägare vid förorternas köpcentrum hittar vi Sollentuna C som ägs av Steen & Ström samt Mörby C som ägs av Diligentia. Vidare: Fältöversten, Ringen C, Skärholmen C, Bredäng C, Högdalen C, Rinkebytorg, Tensta C, Västermalmsgallerian, Älvsjö C ägs av specialiserade köpcentrumägaren Boultbee, Samt: Täby C, Solna C, Forum Nacka, Tyresö C, Haninge C, Bålsta C, Eurostop Arlandastad, Arninge C, Väsby C som ägs av specialiserade köpcentrumägaren Unibail - Rodamco. Ej Specialiserade ägare vid förorternas köpcentrum hittar vi Lidingö C som ägs av AP-fastigheter, Kista Galleria som ägs av försäkringsbolagen Länförsäkringar Liv / Vital Eidendom As, Globen C som ägs av WSP Studion, Vällingby C som ägs av bostadsbolaget Svenska bostäder.
Genom att titta på ägarstrukturerna på Stockholmsmarknaden så kan vi dra den slutsatsen att köpcentrum i förorterna stärks av specialiserade ägare som på så sätt får stordrifts - samt kompetensfördelar av många köpcentrum. Förhållandena i city skiljer sig åt eftersom läget är en stor konkurrensfördel. Citylägena har förstås de högsta hyrorna samtidigt som de bäst betalande butikskedjorna vill etablera sig i köpcentrum i city. Galleriorna i city ägs av väletablerade bolag med god ekonomi och små aktörer totalt sett på köpcentrummarknaden vilket gör att de fortfarande kan driva sina gallerior konkurrenskraftigt. Fördelarna med specialiserade köpcentrumägare är förmodligen samordning av marknadsföringskostnader, drift och underhållskostnader, större kontaktnät samt en ledning som är specialiserade på köpcentrum.
9.3 Analys av ”varuhuset” Åhlens Åhlens drivs idag som ett mellanting mellan tradionellt varuhus och en större butikskedja. Man har övergett den tradionella varuhusmodellen genom att rationalisera och marknadsanpassa utbudet. Man har skapat stordriftsfördelar samt kompetensfördelar på kärnområdena Mode, Hem, Media och Skönhet. Där har man anpassat butiksutbudet till det som fungerar bäst på marknaden. Detta gör Åhlens unikt eftersom man har gjort det bästa av den nya marknadssituationen genom att
40
effektivisera samt rationalisera verksamheten och fortfarande vara väldigt lönsamma genom att driva verksamheten själv. De tidigare varuhusen såsom NK, PUB etc ändrade verksamhetsinriktning genom att hyra ut butikerna istället för att driva dem. De nya marknadsförutsättningarna tvingade de f .d varuhusen till att omvandlas till dagens köpcentrum samt butiker till att ingå i större kedjor och bli mer specialiserade på sina kärnområden och därmed större konkurrenskraft i den allt hårdare konkurrensutsatta ekonomin. Åhlens är ett exempel på ett företag som tog förhållandevis stora risker och kämpade mot marknadskrafterna och skapade ett unikt och lönsamt koncept. Det hade förmodligen inte fungerat om inte ägarna själva varit väldigt engagerade i verksamheten och förfogat över stora kapitalresurser samt valt att driva fram Åhlens - konceptet till varje pris samt specialiserat sig på en svårdriven företagsstruktur med kärnverksamhet på flera områden, stor och rörlig personal, stor inköpsorganisation och hög riskexponering.
9.4 Analys av köpcentrums expansionsmöjligheter Det lutar mot att köpcentrum som ligger i områden med stark befolkningsökning samt inkomstökning kommer att ha störst expansionsmöjligheter. Områden med låg befolkningsökning och låga inkomstnivåer kommer inte att ha samma kapacitet att expandera. Detta kommer förmodligen att avspegla sig i hyresnivåerna för de olika köpcentrumen. De köpcentrum som riskerar att slås ut är de köpcentrum som inte kan generera resultat som ligger i linje med den förväntade avkastningen från investerarna. Investerare i köpcentrum kräver en viss avkastningsnivå för att investeringen inte ska förefalla såsom en dålig investering i jämförelse med alternativa investeringar. Detta innebär att köpcentrum som inte håller avkastningskraven kommer att ha begränsade expansionsmöjligheter. Det planeras utbyggnad av den totala köpcentrumytan i Stockholmsregionen fram till 2014 med ca 1 000.000 m². Utbyggnad av de befintliga köpcentrumen samt nya gallerior i Odenplan, Hornstull samt familjens Douglas jätteprojekt utanför Åkersberga uppskattas av HUI (Handels utredningsinstitut) till ca 1 miljon m², vilket motsvarar en fördubbling av köpcentrumytan i Stockholmsregionen. Utvecklingen mot större och fler köpcentrum den närmaste framtiden kommer att välkomnas av marknaden samt att fylla upp köpcentrum med butiker inte blir det primära problemet. Att hitta rätt butiksmix samt marknadsanpassa hyressättningen med större spann som följd mellan köpcentrum blir en större realitet för köpcentrumledningar. Det i sin tur kommer att öka trycket på att omvandla olönsamma köpcentrum till annan verksamhet.
9.5 Analys av omsättningshyrans påverkan på köpcentrums utveckling Eftersom de flesta köpcentrum idag till större delen tillämpar omsättningshyror på butiker så innebär det att utvecklingen av köpcentrats intäkter kommer att påverkas av hur siffrorna kommer att se ut för handeln i butikerna. De flesta siffror pekar uppåt för handeln de kommande åren. De senaste årens utveckling har inneburit för de ledande aktörerna i detaljhandeln att dem har haft låga inköpskostnader tack vare Kina’s och Indien’s låga produktionskostnader. Detta har inneburit att lönsamheten har varit hög för butikskedjor med stora expansionsmöjligheterna som följd.
41
9.6 Analys av samarbetet mellan köpcentrumsledningen och butiksledningar Att köpcentrum i större utsträckning tillämpar omsättningshyror, samt har gemensamma drift / underhåll samt marknadsföringskostnader gör att intäkter / utgifter för butiker och köpcentrum påverkas av hur det går för köpcentrat totalt sett. I dem flesta köpcentrum finns det idag en företagarförening som träffar köpcentrumledningen med jämna mellanrum där de lägger fram sina synpunkter. Samarbetet handlar till stor del om marknadsföringskostnader och till mindre del om hur man skapar ett framgångsrikt köpcentrum. Den tradionella hierarkin mellan ägare och hyresgäster lever kvar och varje aktör försöker följa sin del av avtalet. Eftersom kunder som besöker ett köpcentrum värderar sitt besök i köpcentrat totalt sett med dels utbudet av butiker, restauranger, miljön, bemötandet etc så betyder det att alla inblandade aktörer är mer eller mindre med och påverkar den enskilda kunden som efter sitt besök värderar köpcentrat i fråga som bra, dåligt, trevligt, dyrt etc. Då konkurrensen på köpcentrummarknaden ökar till följd av expansionsvågen de närmaste åren med fler samt större och upplevelserikare köpcentrum kommer också kraven att öka på köpcentrat som helhet skapar en bra slutprodukt för kunden. Det betyder att alla aktörer i köpcentrat är sammansvetsade i ett nätverk som påverkas av varandra. Tjejen som serverar måltiden på Mc Donalds påverkar HM’s försäljning av kläder etc. Därför borde ett större samarbete mellan butiksledningar samt köpcentrumledningar vara en konkurrensfördel. Vidare blir en gemensam utbildning av nivån personalen ska hålla i bemötande av kunder en viktig ingrediens som långsiktigt kan skapa stora värden för köpcentrat. Det blir viktigt att placera trevlig personal där det är som kundtätats och mest troligt att en ny kund besöker köpcentrat och handlar för första gången nämligen vid cafe , matställen eller kiosker.
9.7 Analys av köpcentrum som intressanta investeringsobjekt Som allt annat i ekonomiska sammanhang beror fenomenet ”bra investering” på vad man har att jämföra med. Jämförelsen beror i hög grad på hur den alternativa fastighetsmarknaden utvecklar sig. Bostadsfastigheter anses i fastighetsbranschen ha lägst riskexponering följt av kontors – köpcentrum och hotellfastigheter. Det kan skilja sig i bedömning bland olika bedömare på rangordningen men klart är däremot att bostadsfastigheter i Stockholmsregionen anses ha lägst riskexponering. Klart är också att investerare som är villiga att investera i köpcentrumfastigheter förväntar sig en högre avkastning än investerare till bostadsfastigheter. Kapitalet till fastighetsmarknaden söker sig förstås till den bästa avkastningen totalt sett, både på kort och lång sikt. Investerare i fastighetsbranschen är inte enbart intresserade av årliga avkastningar utan är även mycket intresserade av den slutliga förtjänsten dvs värdet då fastigheten avyttras. Det slutliga värdet beror i hög grad på hur ekonomin i samhället ser ut och som i sin tur påverkas av räntor, befolkningsutveckling(in / ut flyttning), inkomstutveckling, köpkraft, köpmönster etc. Fastighetspriser med fastighetsprisindex (2008) som underlag ligger idag nominellt sett på de högsta nivåerna historiskt sett. Det beror på den starka ekonomin i kombination med låga räntor och stor mängd riskvilligt kapital som finns ute på marknaden och ser fastigheter som säkra och bra investeringar. Köpcentrum anses hos köpcentrumägarna vara säkra och bra investeringar som inte är lika
42
konjunkturkänsliga såsom kontors- eller hotellbranschen som lider av stora vakanser vid lågkonjunkturer. Den stora skillnaden mellan att driva köpcentrum och bostad kontorsrörelse sägs vara att köpcentrum kräver kompetens på ett helt annat sätt hos ledningen att dem kan och förstår handel. Det är köpcentrumledningens uppgift att anpassa köpcentrat efter vad man tror att konsumenterna uppfattar såsom trevligt, köpvärt, häftigt etc och skapa butiksmix samt utforma köpcentrat efter vad man tror att konsumenterna upplever är bäst för aktuell målgrupp.
9.8 Analys av hyresgästmixen i ett köpcentrum En intressanta fråga är hur man skapar den optimala lösningen vad gäller hyresgästsammansättning samt hyresgästplacering för varje köpcentrum med hänsyn till dess kunder samt läge. Externa köpcentrum som ligger utanför stadskärnan drar tills sig kunder som vill handla billigt och mycket. Då passar lågprissegment för livsmedel samt klädesbutiker bra. Köpcentrum i citykärnor satsar mer på märkesprodukter vad gäller kläder och annan exclusiv shopping. Var och hur man placerar butiker i köpcentrat är också mycket viktigt för att köpcentrat som helhet ska vara framgångsrikt. Att ankarhyresgästerna placeras så att kunderna orienterar sig i köpcentrumet och på så sätt upptäcker andra butiker skapar mervärde för köpcentrat. Hyresgästmixen är enligt många forskare den enskilt viktigaste påverkbara faktorn för ett köpcentrums framgång33. Denna lönsamma hyresgästmix får man när följande kriterier är uppfyllda för modellen (Kaylin (1973)). *Ett korrekt beslutsunderlag *En logisk hyresgästplacering *Ett varierat och balanserat utbud *Synergieffekter mellan hyresgäster *Upplevelser som ger mervärde för kunden *En förenad image för köpcentrat Enligt Lars Johansson som är vd på Unibail - Rodamco så är det förutom det geografiska läget, butikernas placering, genomströmning, parkeringsplatser, ordning, säkerhet, även branschmix, butiksgrannar, servicefunktioner och andra evenemang viktiga ingredienser för att nå framgång34.
9.9 Analys av kommunernas inställning till köpcentrumutveckling Det har inte varit möjligt att intervjua kommunledningar om deras inställning till utbyggnad av köpcentrum i Stockholmsregionen därför har den bedömningen grundat sig på en allmän uppfattning. Kommunernas inställning till köpcentrums expansion har generellt varit positiv. Det beror främst på handelns positiva utveckling samt att köpcentrum genererar arbetstillfällen för kommuner. Inställningen kan förstås komma att ändras om 33 34
Jakten på den lönsamma hyresgästmixen.(Linnea Härlin, Anna Stenman) (www.byggfast.com/System/Filearchive/45/File_4160.pdf)
43
marknadssituationen skulle förändras och det blir allt för många köpcentrum i förhållande till kund - samt butiksunderlag och att vi får en konkurrenssituation där det blir någon form av stagnation och olönsamma köpcentrum som följd. Eftersom köpcentrum är förhållandevis ett nytt fenomen jämfört med kontorsrörelse, bostadsrörelse samt hotellrörelse så har man historiskt sett inte upplevt någon märkbar nedgång i köpcentrumhandel. Köpcentrum har haft en positiv utveckling med en konstant tillväxt både i låg som högkonjunktur. Det har visat sig vara en fördel att slå ihop butiker i ett integrerat butikssystem och på så sätt dra fördel av stordriftsfördelar samt synergieffekter av många butiker. Men som allt annat i ekonomiska sammanhang så finns det risk att marknaden missbedömer situationen och vi får ett överutbud av köpcentrum som förr eller senare måste korrigeras av marknaden. Det har vi sett i andra sammanhang i fastighetssektorn och då främst kontors och hotellsektorn. Därför är kommunernas inställning (detaljplaner) samt godkännande av expansioner och nybyggnationer av köpcentrum av betydelse för ett eventuellt överutbud av köpcentrum på marknaden. Det är samtidigt viktigt att påpeka att kommunernas inställning som avspeglar sig på godkända bygglov etc drivs av politiska beslut och för att expansionsplaner ska regleras eller begränsas via kommunernas tillståndsgivning så krävs det politiska beslut som inte har stöd i ett samhälle som avregleras och låter marknadskrafterna styra i en allt högre utsträckning.
9.10 Analys av integrationsprocessens påverkan på köpcentrummarknaden Den pågående integrationsprocessen i Stockholmsregionen kommer att öka den etniska mångfalden över hela regionen samt ha högre andel utländska butikskedjor och den intressanta frågan är hur det kommer att påverka köpcentrums utformning, kundens val av köpcentrum samt utformning av butiksmix? Trenden går alltmer mot utländska butikskedjor i köpcentrum på Stockholmsmarknaden. Detta får i längden följden att kunder kommer i högre grad att söka sig till köpcentrum med butiksmix samt profil som bättre passar deras preferenser. De köpcentrumägare som har breddats kontaktnät både vad gäller internationella butikskedjor samt inhemska butikskoncept kommer att ligga i framkanten och kunna uppdatera butiksmixen kontinuerligt vilket blir en konkurrensfördel för köpcentrat. Det blir viktigt att skapa dynamiska och föränderliga miljöer om man vill vara konkurrenskraftig och därmed kunna motivera hyrestillväxt. Statiska och oföränderliga miljöer riskerar att minska i attraktionskraft och blir en konkurrensnackdel för utvecklingen av köpcentrat. De köpcentrumägare som har bättre kontakter samt representation med både utländska butikskedjor samt inhemska butikskoncept har bättre chans att kunna attrahera bra butikskoncept till deras köpcentrum.
44
10. Slutsats Frågeställning var om den allt hårdare konkurrensutsatta köpcentrummarknaden går mot specialiserade ägare för att på så sätt få konkurrensfördelar genom stordrifts synergi samt kompetensfördelar av specialisering i den nya avreglerade globaliserade ekonomin? Efter att ha intervjuat köpcentrumledningar, butiksledningar, analyserat köpcentrummarknaden, analyserat köpcentrumtransaktionerna för dem senaste åtta åren så ser vi att trenden alltmer går mot specialiserade aktörer med stora kapitalresurser på köpcentrum i Stockholmsregionen. Det som var till viss del utmärkande var den att det fanns viss skillnad i ägarstrukturen vad gäller specialisering av ägare i city respektive förorterna. Köpcentrum i förorterna hade ett stort inslag av specialiserade ägare till skillnad från city som i huvudsak ej hade specialiserade ägare. Vad gäller målgrupper så kommer köpcentrum i förorterna att ha större behov av att profilera sig mot en mer allmän målgrupp som bor eller jobbar i området med de flesta basbutiker representerade. Citygalleriorna kommer att ha större behov av att profilera sig mer mot ”speciella” målgrupper, det beror dels på att galleriorna i city ligger förhållandevis nära varandra Pub, Åhlens, Gallerian, NK, Sturegallerian samt att kunder i större utsträckning handlar efter inkomstnivå, social status, upplevelser etc. Vi går idag mot en köpcentrummarknad som blir större både omsättnings- och areamässigt, en butiksmix som blir mer internationaliserad samt en befolkning som blir mer integrerad. Detta tillsammans ökar trycket på köpcentrumledningar att förstå de nya spelreglerna som förändras på marknaden. Det gäller att ha bra dialog med nya butikskedjorna som kommer från kontinenten samt att fånga upp nya koncept som dyker upp på den inhemska marknaden. För att kunna spå utvecklingen av köpcentrummarknaden så måste vi studera den industriella utvecklingen som är den nya ekonomins föregångare. Vi går tillbaka till Ericsson, ABB, Astrazeneca etc de är idag internationella företag med en internationell ägarbild, personal, marknad etc samma utveckling kommer köpcentrummarknaden att gå mot dvs en internationaliserad ägarbild vilket idag är ett faktum, internationalisering av personal är förmodligen under utveckling samt en internationell marknad vilket avspeglar sig på den pågående integrationsprocessen (EU). Vidare går utvecklingen om man följer de flesta ekonomiska prognoser mot fortsatt internationalisering, fortsatt befolkningsökning, fortsatt inkomstökning, fortsatt ekonomisk tillväxttakt samt fortsatt köpcentrumexpansion, fortsatt nischning, fortsatt stort lokalbehov i köpcentrum samt ännu hårdare konkurrenssituation. Detta kommer att resultera i en hyresutvecklingen som kommer att anpassas till lönsamheten för butiker i köpcentrat vilket kommer att resultera i att framgångsrika köpcentrum kommer att visa god hyrestillväxt och ej framgångsrika köpcentrum kommer att visa en stagnerande eller retarderande hyrestillväxt. Riskerna ökar att vissa köpcentrum blir tvungna att ändra verksamhetsinriktning. Vi har två exempel på handelsområden som fått ändra verksamhet senaste åren och det är i Botkyrka (Slagsta strand) samt i Södertälje Syd (Factory outlet). Utbyggnaden av handelytor måste följa befolkningsutveckling, inkomstutveckling samt detaljhandelsutveckling för att kunna vara befogad.
45
Köpcentrumen kommer att bli tvungna att konkurrera i högre utsträckning med förutom marknadsföringsinstrument, upplevelser, läget, arrangemang mm även med den viktigaste påverkbara faktorn som är hyresgästmixen. Detta kommer att få till följd att köpcentrumledningens allt viktigare uppgift blir att kunna modellera köpcentrat dvs skapa en unik butiksmix med unika köpupplevelser för aktuell målgrupp etc. För att vara framgångsrik så bör köpcentrum koncentrera sig alltmer på hyresgästmixen samt utformning av köpcentrat. Lägre förväntade avkastningskrav men bättre satsning på bra butikskoncept bäddar för bättre konkurrensmöjligheter i den allt hårdare konkurrensutsatta ekonomin.
46
Källförteckning Tryckta källor Benjamin J D, Jud G D, Twinkler D., An analyse of shopping center development, Journal of real estate finance and economics (1995) Kermanshahi A, Olsson-Aveheim C., Detaljhandelns förutsättningar för att skapa äkta kundlojalitet - i vilken utsträckning finns de? Lunds Universitet (2006) Holmberg J, Kähr T., Nöjescentrum – En fallstudie av upplevelseindustrin, Södertörn Universtiet (2006) Lang Å., Cityhandlares uppfattning om konkurrens, Gävle universitet (2007) Larsson J, Ek V., Unika köpcentrum: Finns behovet av unika köpcentrum för Generation Y, Södertörn University (2007) Holgersen I, Qquist S., Business or pleasure? En studie over framtidens köpcentrum, Umeå Universitet (2008) Centrumutveckling., Köpcentrumkatalogen (2006) Kaylin, S. O (1973)., “In depth analysis necessary for shopping centre game”, Shopping Centre World, pp. 43-8 (1973) Härlin L, Stenman A.,Jakten på den lönsamma hyresgästmixen.(2006) Lakshmanan J.R, Walter G Hansen., A retail market potential model.(1965) Nylen K.,Från kvartesbutik till köpcentrum. Detaljhandel i en småstad under 50 år Linköpings Köpmannaförening. ISBN 9163060302 (1997) Sirmans C.F, Krisandra A Guidry., The determinants of shopping center rents, The Journal of real estate resarch.(1993)
Internet AMF-Pension Ap-fastigheter Atrium-Ljunbgerg Boultbee Bygg&Fastigheter Citycon Datscha Diligentia Fastighetstidningen Heron City
www.amfpension.se www.apfastigheter.se www.atriumljungberg.se www.boultbee.se (www.byggfast.com/System/Filearchive/45/File_4160.pd www.citycon.fi www.datscha.se www.diligentia.se www.fastighetstidningen.se www.heroninternational.co.uk
47
HSB Hufvudstaden Jones Lasalle Länsförsäkringar Nationalencyklopedin Rodamco Stockholm stad Svenska bostäder Wikimedia Wikipedia Åhlens
www.hsb.se www.hufvudstaden.se www.joneslanglaselle.se www.lansforsakringar.se www.ne.se www.rodamco.se www.stockholm.se www.svenskabostader.se www.wikimedia.se www.wikipedia.se www.ahlens.se
48
Bilaga 1 Intervjufrågor till köpcentrumledning. Allmän information 1) Vad heter ni och vilken befattning har ni? 2) Vad har ert företag för vision för framtiden? 3) Är det Er kärnverksamhet att driva köpcentrum? 4) Vad har ni för mål med eran verksamhet? Marknadsföring 5) Hur profilerar ni era köpcentrum? 6) Hur viktigt är marknadsföringen som instrument i eran verksamhet? 7) Hur stor del av era kostnader lägger ni ner på marknadsföring i procent? Intäkter/hyror/driftkostnader 8) Tillämpar ni omsättningsbaserad eller fast hyra för era butiker? 9) Hur ser hyrorna ut per kr/m2 för era olika köpcentra? 10) Hur tror ni att hyresutvecklingen för butiker i köpcentrum kommer att se ut dem närmaste 10 åren? 11) Hur tror ni att driftkostnaderna kommer att utveckla sig dem närmaste 10 åren? Hyresgäster 12) På vilken grund värderar ni bra/dåliga hyresgäster(butikskedjor)? 13) Vad för butiksmix vill ni skapa i era köpcentra? 14) Föredrar ni butikskedjor som hyresgäster? 15) Hur samarbetar köpcentrumledningen med hyresgästerna? Får dem vara med vid beslut rörande utformningen av köpcentrat etc Strategier för förvärv/expansion/retardation 16) I vilket syfte förvärvar ni köpcentra? 17) Förvärvar ni på kort eller lång sikt? 18) Vad för typ av köpcentra är intressant för er att förvärva? 19) I vilken utsträckning påverkar ränteutvecklingen era investeringsplaner? 20) Tror ni det är viktigt med stora (yta) köpcentrum för att vara framgångsrik? 21) Kan små köpcentrum överleva enligt eran uppfattnig? 22) Hur viktigt är läget för ett köpcentrum? 23) Tror ni man som fastighetsägare uppnår stordriftsfördelar/kompetensfördelar av att ha många köpcentrum i bagaget? 24) När är det dags att lägga ner ett köpcentra? 25) Har ni planer att sälja något köpcentra den närmaste tiden? 26) Har ni planer på att förvärva något köpcentra den närmaste tiden? Konkurrens mellan köpcentrumägare/gallerior 27) Vilka ser ni som era konkurrenter? 28) Hur ser konkurrensen ut mellan dem olika köpcentrumen? 29) Vad bedömer ni som ert största hot i framtiden för er verksamhet? Kunder 30) Vilka är Era målgrupper(kunder) för respektive köpcentra?
49
31) Hur tror ni att kunderna väljer köpcentrum? Det som ligger närmast eller det som har rätt utbud för kunden? 32) Vad för typ av kunder profilierar ni erat köpcentrum mot: kvinnor, män, yngre, äldre, rika, medelinkomstagare etc Avkastningskrav 33) Är det viktigaste för er att maximera hyrorna? 34) Går det att skapa värden för ett köpcentra på annat sätt än bra resultat/intäkter? 35) Vad krävs enligt er för att ett köpcentrum ska vara framgångsrikt? 36) Varför tror du att det har varit så många transaktioner av köpcentrum på Stockholmsmarknaden de senaste fem åren? 37) Hur viktigt tror du att det är att som köpcentrumägare vara specialiserad på köpcentrum för att uppnå kompetensfördelar och stordriftsfördelar?
Bilaga 2 Intervjufrågor till butiksledning. Allmän information 1) Vad heter ni och vilken befattning har ni? 2) Vad har Ert företag för vision för framtiden? 3) Vad är Eran kärnverksamhet? 4) Vad har ni för mål med Eran verksamhet? Marknadsföring 5) Hur viktigt är marknadsföringen som instrument i Eran verksamhet? 6) Hur stor del av era kostnader lägger ni ner på marknadsföring i procent? 7) Är köpcentrats marknadsföring tillräcklig enligt eran uppfattning eller hur viktigt är det med kompletterande marknadsföring? 8) Känner ni att ni får fördelar med att ligga i ett köpcentrum genom att ta fördelar av kundunderlaget i köpcentrat samt den gemensamma marknadsföring eller med andra ord hur viktigt är det idag att placera sig i en galleria? Hyror 9) Tillämpas det omsättningsbaserad eller fast hyra för era butiker? 10) Hur ser hyrorna ut per kr/m2 för era butiker? 11) Hur tror ni att hyresutvecklingen för butiker i köpcentrum kommer att se ut dem närmaste 10 åren? 12) Anser ni att hyrorna är höga/låga? 13) Kan ni tänka er högre hyreshöjningar de närmaste 10 åren eller var går gränsen från att vara placerad allmän gata med annan hyressättning där fördelarna av att befinna sig i en galleria försvinner? Hyresgäster 14) Hur samarbetar köpcentrumledningen med hyresgästerna? Får dem vara med vid beslut rörande utformningen av köpcentrat etc 15) Känner ni att ni får vara med och bestämma utvecklingen i köpcentrat eller känner ni att ni har mer och tillföra vad gäller köpcentrats utformning men att era åsikter får begränsad gehör?
50
Strategier för förvärv/expansion/retardation 16) I vilket syfte etablerar ni nya butiker i köpcentrum? 17) Etablerar ni på kort eller lång sikt? 18) Vad för typ av köpcentra är intressant för er att etablera er på( city, extern handel,etc)? 19) I vilken utsträckning påverkar ränteutvecklingen, hyresutveckling era investeringsplaner? 20) Kan små köpcentrum utanför innerstan vara intressanta för er att etablera er på? 21) Hur viktigt är läget i ett köpcentra för en butik? 22) Hur viktigt är det tror ni som butiksägare i ett köpcentrum att ha ett starkt varumärke med många butiker i bagaget eller kan man förlita sig på köpcentrats läge och stordrift för att vara konkurrenskraftigt? 23) När är det dags att lägga ner en butik? 24) Har ni planer att avveckla någon butik i köpcentra den närmaste tiden? 25) Har ni planer på att förvärva/etablera någon butik i köpcentrum den närmaste tiden? Konkurrens 26) Vilka ser ni som era konkurrenter? 27) Vad bedömer ni som ert största hot i framtiden för er verksamhet? 28) Kan ni acceptera andra butiker med liknade er verksamhet i samma köpcentra? Kunder 29) Hur tror ni att kunderna väljer köpcentrum? Det som ligger närmast eller det som har rätt utbud för kunden?
51
