Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 451 Avd. för Bygg- och Fastighetsekonomi. Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd. för Bygg- och Fastighetsekonomi

Examensarbete nr. 451

Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal

Författare Kristofer van der Schaaf Martin Sandgärde

Handledare Hans Lind Stockholm 2008

Master of Science thesis Title: Authors: Department

Master of Science thesis number Supervisor Keywords

Environmental demands by tenants when seeking new premises in commercial properties Martin Sandgärde och Kristofer van der Schaaf Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics 451 Hans Lind Commercial properties, tenants, environmental ranking systems, energy consumption,

Abstract The ongoing debate regarding the green house effect and global warming has resulted in a wider general interest in environmental issues. In Sweden today, real estates consume 40 percent of the total energy consumption. What can be done to give tenants in commercial real estates possibilities to reduce environmental effects in their premises? The purpose of this master thesis is to look at the environmental demands that tenants in commercial real estates set on their premises today and also what the future holds regarding this subject. What can be done to make it easier for tenants to set environmental demands on their premises? In order to answer these questions interviews were made with a number of tenants, consultants and property owners. A questionnaire was sent to a larger group of tenants. Lately commercial real estate tenants have shown increased interest in environmental matters regarding their premises. Tenants have set few demands but there are great differences in knowledge regarding environmental issues. The general knowledge though, is constantly increasing which leads to a greater respect for environmental issues when tenants seek new premises, but also under the duration of the contract. Why tenants do not set higher and further demands depends on several reasons, like for example lack of competence, time and funds to fulfil arrangements regarding environmental issues. When tenants seek new premises, environmental issues in the premises get a very low priority compared to other issues like costs, location and functionality. The work put into environmental issues mostly concern what they do in their daily work and not so much the environmental performance of the premises. Today there are a large number of systems, regarding environmental performance, which can be applied on properties in the real estate market. Most of the systems turn directly or indirectly to the property owners. To give tenants a generally larger knowledge there has to be some form of system that supports the tenants and that also can be used by tenants to set higher demands. On the Swedish market today, the European Union system GreenBuilding and the by law prescribed “energy declaration" are the two systems most commonly applied. These systems are not as comprehensive as the international systems, LEED and Green Star. “Bygga-Bo-dialogen” can be seen as a Swedish equivalent to the international systems but “Bygga-Bo-dialogen” is not as extended or detailed. To make it easier for tenants to set demands on their premises, an introduction of a comprised and mandatory system for environmental ranking of commercial real estate would be of good use. The system has to declare not only arrangements done by the property owner but also

2

action proposals to tenants, landlords and property owners. The tenants will then be able to compare different premises and get a clear view of the environmental work done by the landlord of the property. Because of the action proposals, it will be easier for tenants to set demands of higher substantiality. This will lead to reduced energy consumption, more effective waste management, a better indoor environment and more environmental-friendly materials in properties.

3

Examensarbete Titel: Författare: Institution

Examensarbete nummer Handledare Nyckelord

Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal Martin Sandgärde och Kristofer van der Schaaf Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd. för Bygg- och Fastighetsekonomi 451 Hans Lind Kommersiella fastigheter, hyresgäster, miljökrav, miljösystem, energianvändning,

Sammanfattning Den pågående debatten kring växthuseffekten och den globala uppvärmningen har skapat ett medvetande och ett intresse för miljöfrågor. Idag står svenska fastigheter för ca 40 procent av Sveriges totala energiförbrukning. Vad kan göras för att hyresgäster i kommersiella fastigheter ska ha möjlighet att minska lokalens miljöpåverkan? Syftet med detta examensarbete är att undersöka och ge en bild av kommersiella hyresgästers miljökrav på sina lokaler idag och i framtiden samt vad som kan göras för att underlätta för hyresgästen att ställa krav på hyresvärden. Examensarbetet bygger på intervjuer med hyresgäster, fastighetsägare och konsulter, samt på en enkät till ett större antal hyresgäster. Kommersiella hyresgäster har under senare tid fått ett ökat intresse för miljöfrågor som rör deras lokaler. Hyresgästerna ställer dock få miljökrav och skillnaderna mellan olika hyresgästers kunskaper inom miljöområdet är stora. Det allmänna medvetandet ökar dock ständigt kring miljöfrågor och bidrar till ett större beaktande av miljöfrågor vid val av ny lokal och under kontraktstiden. Att hyresgästerna inte ställer fler krav beror på flera orsaker som t.ex. bristande kompetens kring miljöfrågor och att det krävs både tid och pengar för att genomföra miljöbesparande åtgärder. Vid val av ny lokal prioriteras miljöfrågor långt efter kostnad, läge och funktionalitet och de miljöaspekter som beaktas av hyresgästerna rör i första hand åtgärder i verksamhetsutövandet och inte lokalernas miljöprestanda. På fastighetsmarknaden idag finns det ett stort antal miljösystem som kan tillämpas på fastigheter. De flesta riktar sig direkt eller indirekt till fastighetsägarna. För att ge hyresgästen en allmänt högre kunskapsnivå krävs någon form av miljösystem som hyresgästen kan nyttja och stötta sig mot och med det kunna ställa högre miljökrav. På den svenska marknaden idag används främst EU:s GreenBuilding och den lagstadgade energideklaration vilka i jämförelse inte är lika omfattande som de stora internationella systemen, LEED och Green Star. ByggaBo-dialogen kan ses som en svensk motsvarighet till dessa internationella system men är inte heller den lika omfattande och detaljerad. För att underlätta för hyresgästen att ställa miljökrav på lokalen skulle införandet av ett omfattande och obligatoriskt system för miljöklassning av kommersiella fastigheter vara till stor nytta. Systemet måste redovisa av fastighetsägaren genomförda åtgärder samt åtgärdsförslag för både hyresgäst och hyresvärd/fastighetsägare. Hyresgästen kan då jämföra olika lokaler på marknaden samt få en tydligare bild av hyresvärdens arbete med miljöfrågor i fastigheten. I och med åtgärdsförslagen blir det då lättare för hyresgästen att ställa konkreta krav på hyresvärden vilket leder till fastigheter med mindre energiförbrukning, effektivare avfallshantering, en bättre inomhusmiljö och miljövänligare material.

4

Acknowledgement This Master of Science Thesis is written at the Royal Institute of Technology, department of Real Estate and Construction Management during autumn 2007. Firstly, we would like to thank our supervisor professor Hans Lind for his support and guidance.

We would also like to thank our supervisors at TP Group who have helped us during the writing of this thesis. Furthermore, we would like to thank the tenants who we interviewed and to those who answered our poll.

Stockholm, December 2008 Kristofer van der Schaaf Martin Sandgärde

5

Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2008 och slutfördes i december 2008. Uppsatsen är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill härmed tacka vår handledare, professor Hans Lind, för hans stöd och goda handledning under arbetets gång. Vi vill också tacka våra handledare på TP Group som varit till stor hjälp under arbetets gång. Ytterligare ett tack till de personer som vi intervjuat och till dem som har svarat på vår enkätundersökning.

Stockholm, december 2008 Kristofer van der Schaaf Martin Sandgärde

6

Innehållsförteckning 1 INLEDNING ....................................................................................................................... 9 1.1 Bakgrund....................................................................................................................................... 9 1.2 Syfte ............................................................................................................................................ 10 1.3 Metod .......................................................................................................................................... 10 1.4 Disposition .................................................................................................................................. 11 2 ALLMÄNNA MILJÖFRÅGOR VID VAL AV LOKAL.........................................................13 2.1 Inledning ..................................................................................................................................... 13 2.2 Kravställande .............................................................................................................................. 13 2.3 Trender........................................................................................................................................ 15 2.4 Eget arbete .................................................................................................................................. 19 2.5 Marknadsföring och eventuella konkurrensfördelar med en miljövänlig lokal .......................... 20 2.6 Framtiden .................................................................................................................................... 22 3 ENERGIANVÄNDNING ....................................................................................................25 3.1 Inledning ..................................................................................................................................... 25 3.2 Kravställande .............................................................................................................................. 25 3.3 Eget arbete och samarbete........................................................................................................... 28 3.4 Möjligheter att påverka förbrukning ........................................................................................... 29 3.5 Mål .............................................................................................................................................. 30 3.6 Framtiden .................................................................................................................................... 31 4 MATERIALVAL ................................................................................................................33 4.1 Inledning ..................................................................................................................................... 33 4.2 Kravställande .............................................................................................................................. 33 4.3 Eget arbete och samarbete........................................................................................................... 34 4.4 Framtiden .................................................................................................................................... 37 5 AVFALLSHANTERING ....................................................................................................38 5.1 Inledning ..................................................................................................................................... 38 5.2 Kravställande .............................................................................................................................. 38 5.3 Eget arbete och samarbete........................................................................................................... 40 5.4 Framtiden .................................................................................................................................... 43 6 INOMHUSMILJÖ ..............................................................................................................44 6.1 Inledning ..................................................................................................................................... 44 6.2 Kravställande .............................................................................................................................. 44 6.3 Eget arbete, samarbete och framtid............................................................................................. 46 7 MILJÖSYSTEM SOM TILLÄMPAS ..................................................................................48 7.1 Inledning ..................................................................................................................................... 48 7.2 World Green Building Council ................................................................................................... 48 7.3 LEED .......................................................................................................................................... 49 7.4 BREEAM.................................................................................................................................... 52 7.5 Nabers och Green Star ................................................................................................................ 54 7.6 EU GreenBuilding ...................................................................................................................... 56 7.8 Bygga-bo-dialogen...................................................................................................................... 58 7.9 Energideklaration........................................................................................................................ 60 7.10 Sammanfattning av miljösystem ............................................................................................... 62

7

8 DISKUSSION....................................................................................................................63 8.1 Dagens situation.......................................................................................................................... 63 8.2 Utveckling................................................................................................................................... 63 8.3 Åtgärder för utveckling............................................................................................................... 64 REFERENSER ....................................................................................................................65 Bilaga 1 Intervjusvar av hyresgäster ................................................................................................. 68 Bilaga 2 LEED-Kommittéerna.......................................................................................................... 82 Bilaga 3 BREEAM:s undersystem.................................................................................................... 85

8

1 INLEDNING 1.1 Bakgrund I och med den rådande klimatdebatten och lagen om energideklarationer på svenska fastigheter har medvetandet om miljövänlighet och energieffektivisering ökat. Fastighetsägare och hyresgäster har börjat inse att åtgärder för miljön i en fastighets lokaler inte bara ger god marknadsföring och ett gott samvete utan även kan ge ekonomiska besparingar. Fastigheter står idag för ca 40 procent1 av Sveriges totala energianvändning. De flesta aktörer är överens om att energikonsumtionen måste minska för att uppnå en hållbar utveckling. Hur detta ska gå till och vem som ska betala är en svår fråga. Vad säger slutanvändarna, hur högt upp på kommersiella hyresgästers agenda står miljöanpassning av lokalerna när det verkligen kommer till kritan? Hur ser det ut idag och vad kan vi förvänta oss i framtiden? Idag används ett flertal miljösystem för att miljöanpassa fastigheter. De många olika systemen för miljöanpassning, vilka skulle kunna ge en vägledning för den miljömedvetna kunden, utgör för många en ogenomtränglig djungel. Koldioxidutsläpp sker vid produktion av elenergi, tillverkning och förbränning av kontorsmaterial samt förbränning av avfall. Genom att begränsa energianvändningen, välja miljövänligt material och avfallssortera i flera fraktioner så kan koldioxidutsläpp reduceras.1 Gällande kommersiella fastigheter och dess lokaler så har medvetandet hos både fastighetsägare och hyresgäster skapat en debatt. På ägar-/hyresvärdssidan har debatten i Sverige lett till ett samarbete mellan aktörer i bygg- och fastighetsbranschen, regeringen och kommuner kallat Bygga-bo-dialogen.2 Internationellt finns en mängd olika system och rankningsskalor för att märka och dela in kommersiella fastigheter i olika miljöklasser. Globalt finns ett begrepp som kallas ”Green Building” och till det tillkommer nationellt olika rankningssystem. T.ex. USA använder sig av rankningssystemet LEED, Storbritannien BREEAM och Australien använder sig av Green Star. Dessa används för att ytterligare dela in och ranka ”Green Building”-fastigheter i olika undergrupper.3 Förutom dessa finns en mängd olika internationella system för att miljöklassa och ranka fastigheter. Variationen på alla dessa system är stor. Vissa fokuserar enbart på t.ex. energianvändning medan andra fokuserar på olika kombinationer av t.ex. materialval, kemikalier, inomhusmiljö, avfallshantering och energianvändning. Bara i Sverige finns det över 30 olika tillämpbara system och märkningar för att miljöklassa fastigheter.4 Hyresgästens växande medvetande de senaste åren har lett till ett påskyndande av debatten kring fastigheters miljömärkning. Även stigande energipriser har lett till ett större intresse för både hyresgäster och fastighetsägare att välja energieffektiva och därmed mer miljövänliga lösningar.

1

E-mailkorrespondens, Warfvinge, C., 2008-09-11

2

Bygga-bo-dialogen, www.byggabodialogen.se, Aktörer, 2008-09-09 World Green Building council, www.worldgbc.org, WGBC, 2008-09-09 4 Miljöklassning av byggnader - Inventering av metoder och intressenters behov, 2006, s. 36 3

9

Den bakomliggande debatten, med regeringen som drivande part, försöker att skapa incitament för fastighetsägare och entreprenörer att bygga miljövänligare fastigheter genom t.ex. billigare försäkringar, fördelaktiga lån och skattelättnader i form av reducerad fastighetsskatt.5 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att: •

Undersöka och ge en bild av kommersiella hyresgästers kravställande i miljöfrågor rörande deras lokaler. (Kraven syftar främst till fyra olika fokusområden: energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering).

•

Undersöka hyresgästers framtidstro och visioner i lokalfrågor ur ett miljöperspektiv.

•

Behandla de mest förekommande, nationella och internationella, rankningssystemen som entreprenörer och fastighetsägare/hyresvärdar kan använda sig av för att ge fastigheter en miljömärkning. Hyresgäster kan också tillämpa dessa system för att utifrån dem ställa krav på hyresvärden.

1.3 Metod Arbete bygger på en kvantitativ och kvalitativ studie i form en serie intervjuer samt en enkätundersökning med hyresgäster. Eftersom arbetet är intervju-/enkätbaserat bestod det inledande arbetet i att, tillsammans med handledarna på TP Group och KTH, utarbeta ett frågebatteri för kommande intervjuer. Elva stycken hyresgäster, tre hyresvärdar samt två miljö/energikonsulter har intervjuats. Intervjuerna har skett muntligen och har genomförts med representanter från offentliga och privata företag. Intervjuerna med hyresgästerna låg i sin tur till grund för frågebatteriet i den därefter följande enkätundersökningen. Litteraturstudier och informationssökande har skett via internet och i branschtidningar under arbetets gång. 23 av 60 hyresgäster har svarat på enkäten. De hyresgäster som intervjuades och som deltog i enkäten erhölls dels genom direktkontakter av handledare på TP Group samt genom sökande i Fastighetsvärldens artikelarkiv.6 Metodproblem Hyresgästernas kunskap i energifrågor varierar från en låg till en hög nivå beroende på deras verksamhet. Det finns en risk att hyresgäster med mindre kunskap inom området misstolkat frågor i enkäten. Utformningen av frågor kan ha bidragit till misstolkningar. Dessutom finns det en risk att hyresgästen tolkat begreppet inomhusmiljö som arbetsmiljö. Arbetsmiljö är ett vidare begrepp än inomhusmiljö och hyresgästen kan därför ha gett ett inte helt korrekt svar. Ett annat problem kan vara att hyresgäster svarat politiskt korrekt vid intervjuer och i enkäten. Avgränsning Arbetet begränsades till företag med lokalförändringsprocesser i Stockholmsområdet och en lokalyta på minst 1000 m2. Tidsmässigt begränsades urvalet till företag vars processer pågått efter 2007-01-01 för att erhålla så färska uppgifter som möjligt. Vidare har fokus legat på 5 6

Bygga-Bo-Dialogen, www.byggabodialogen.se, miljöklassning 2008-11-20 Fastighetsvärlden, www.fastighetsvarlden.se, åtkomst 2008-06-01 till 2008-06-31

10

företag som efter 2007-01-01 har flyttat eller ska flytta inom den närmsta tiden, det vill säga att de fört kontraktsförhandlingar för den nya lokalen. Hänsyn har inte tagits till vilken typ av företag som har intervjuats eller som har svarat på enkäten. De system som behandlats för miljöklassning av fastigheter är de som nämnts under intervjuer, svenska system samt internationella system med många användare eller speciella egenskaper. Miljökraven har delats in i följande fyra fokusområden: energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering. Det finns många andra miljöfaktorer som kan finnas i fastigheter och bland annat påverka människors hälsa, t.ex. radon, asbest och PCB. I arbetet läggs ingen vikt vid dessa faktorer. 1.4 Disposition Kapitel 2 Utgör är en allmän del där frågor som inte direkt berör de fyra efterföljande kapitlen diskuteras och analyseras. Kapitel 3 behandlar energianvändning i en fastighet. Vad är hyresgästens syn på minskad energianvändning och energibesparande åtgärder? Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 4 behandlar möjliga materialval t.ex. innerväggar och kontorsmöbler. I kapitlet tas det även upp vilka miljökrav som hyresgästen kan ställa/ställer på hyresvärden. Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 5 behandlar avfallshanteringen i en lokal och hur det vanligtvis fungerar i en fastighet. Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 6 behandlar inomhusmiljö. Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 7 behandlar utvalda klassnings- och rankningssystemen. En översiktsbild av hur dessa fungerar och i vissa fall länkas till varandra. I kapitlet ges även en allmän beskrivning av Boverkets byggrekommendationer och av energideklarationen. Kapitel 8 innehåller diskussion och slutsatser. Bilaga 1 innehåller intervjusvar från hyresgäster. Bilaga 2 innehåller ytterligare fakta till kapitel 7. I följande kapitel redovisas frågor och svar från djupintervjuer och enkätundersökning. I det inledande kapitlet som vi valt att kalla allmänna miljöfrågor vid val av lokal, redovisas de frågor som inte faller direkt under något av de fyra fokusområdena, energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering. Kapitlet behandlar frågor som rör framförallt hyresgästens men också hyresvärdens ställning till allmänna miljöfrågor vid val av och uthyrning av kommersiella lokaler. För att underlätta för läsaren görs analyser löpande i texten och varje analys behandlar ett avsnitt. Avsnittet presenteras innan analysen.

11

Intervjusvaren kan läsas i sin helhet i bilaga 2. Samtliga frågor i enkäten är redovisade i följande kapitel.

12

2 ALLMÄNNA MILJÖFRÅGOR VID VAL AV LOKAL 2.1 Inledning Anledningen till att denna del finns med är att intervjusvaren givit känslan av att hyresgästen inte kan precisera och uttala sig specifikt inom vart och ett av de fyra fokusområdena vi valt att diskutera. De svar som erhållits har till stor del varit av en mer allmän karaktär. •

Den första analysen behandlar krav som ställts vid hela lokalförändringsprocessen

Vidare analyseras • Eventuella trender som rör miljön vid val av lokal • Hyresgästen aktiva miljöarbete • Huruvida ett miljöengagemang är en konkurrensfördel samt hyresgästens framtidstro på kravställande inom miljöområdet. Även hyresvärdar har blivit intervjuade för att få deras uppfattning om hyresgästens eventuella krav. 2.2 Kravställande Inledningsvis i intervjuerna ställdes frågorna: Är ni nöjda med miljösituationen i era lokaler? Vem ställer miljökraven? Har det varit någon skillnad på de miljömässiga aspekterna i offerten mellan olika hyresvärdar?

Cirka 50 procent svarade att de skulle vilja ställa högre miljökrav på sina lokaler. Anledningar till att kraven inte ställs eller genomförs beror på ett flertal faktorer. Enligt svaren beror det på tidsbrist, ekonomi, samt vem av hyresgäst och hyresvärd som ska stå för investering och ansvar. Andra svarar att det är svårt att påverka fastighetsvärden/ägaren. Intervjusvaren har givit att hyresgästen saknar den nödvändiga kompetensen för att ställa och genomföra högre krav/åtgärder. För att ta reda på om det tas specifik hänsyn till miljön i kontraktet ställdes frågan om det finns miljöklausuler inskrivna i kontraktet.

13

Drygt två tredjedelar svarade att de inte fanns några klausuler inskrivna i kontraktet. De som svarade att de faktiskt hade klausuler (13 %), hade klausuler inom områdena materialval och/eller belysning.

För att få en uppfattning om hyresgästen har något incitament för att minska sin energianvändning ställdes frågan huruvida de själva betalar förbrukning av värme, kyla och el. Drygt 85 procent svarar att elen inte ingår i hyran men däremot ingår förbrukning av värme (83 %) och kyla (73 %). Analys av kravställande I denna inledande analys ligger fokus på kravställning från hyresgäst/hyresvärd. I allmänhet verkar hyresgästerna i stora drag vara nöjda med sina lokalers miljöprestanda men det finns naturligtvis områden som kan förbättras. Detta kan tolkas på flera sätt. Är hyresgästen nöjd för att lokalen fungerar bra för deras verksamhet eller har de verkligen jobbat med miljöfrågor vid moment som lokalsökning, lokalutvärdering, kontraktsförhandling eller flytt? Under intervjuerna ställdes frågan med avseende på de fyra fokusområdena men det var inte många som kunde ge specifika svar kring dessa utan de gav mer generella svar. Känslan var att hyresgästerna i många fall inte var insatta i ämnet och inte heller hade kunskap om vad som kan göras inom de olika områdena. Naturligtvis märktes en skillnad beroende på företagens verksamhetsutövande. Företag med verksamhet inom energi och miljö ställde höga krav på hyresvärden och var själva i högre grad aktiva vid miljöfrågor rörande lokalen. Hyresgästerna anser att det varit de som ställt miljökraven på lokalen och inte hyresvärden. Hyresgästerna såg inte heller någon skillnad på de miljömässiga aspekterna i offerten vid förhandlingar med olika hyresvärdar.

14

Citat liknande ”vi diskuterade med andra men det var ingen som tog upp något om miljön, det pratar man inte om” 7 var ett generellt svar. Från hyresvärdens sida har det märkts en ökning av krav från hyresgäster. Kraven handlar främst om energi men det allmänna intresset för olika typer av miljöfrågor har blivit större. Intresset samt kraven som ställs från hyresgästerna varierar bland annat beroende på dess verksamhet. Hyresgästerna kan delas in i olika kategorier: De som har krav, de som är intresserade och ställer frågor samt de som är passiva. De som ställer krav är ofta hyresgäster med en koppling till miljö i verksamheten och/eller har stora organisationer bakom sig. De som är intresserade och ställer frågor, tar upp allmänna miljöfrågor men ställer inga krav. De passiva hyresgästerna blir nöjda om hyresvärden kan redovisa någon form av miljöarbete. Hyresvärdarna ser trots det ökade intresset ingen ökning av betalningsviljan för miljövänligare fastigheter men menar att driftnettot ökar tack vare lägre kostnader och på så sätt återbetalar sig investeringar som görs.8 Detta styrker uppfattningen om att det är väldigt olika nivåer på hyresgästers miljöintresse och krav beroende på hyresgästens verksamhet men också att det allmänna intresset ökar. Hälften av hyresgästerna vill också ställa högre krav än de gör i dagsläget men gör det inte, ofta på grund av faktorer som tidsbrist, att det är en ekonomisk fråga men främst avsaknad av kompetens. Att urskilja vilka som vill och inte vill ställa högre krav är svårt. Att en hyresgäst inte vill ställa högre krav kan bero på att de aktivt varit med och påverkat under förhandlingarna eller att de helt enkelt inte har något intresse av något aktivt miljöarbete. De som vill men ändå inte ställer högre krav har oftast inte kunskapen inom företaget gällande vilka krav som kan ställas eller lämnar helt enkelt ett politiskt korrekt svar. Ett möjligt scenario skulle kunna vara att det finns klausuler, som ger hyresgästen incitament att minska t.ex. uppvärmning av lokalen. Hyresvärden får en minskad uppvärmningskostnad genom att hyresgästen sänker inomhustemperaturen med någon grad under vinterhalvåret. Hyresgästen skulle då kunna ta del av hyresvärdens besparingar. Liknande incitament torde finnas för både elförbrukningen i helhet samt kyla under sommarhalvåret. För att incitament skall kunna uppkomma krävs att värme, kyla eller el ingår i hyran. Enligt intervjuerna finns liknande klausuler inte i dagsläget. De flesta betalar för sin egen elförbrukning varför klausuler kanske inte behövs för just elförbrukningen. Däremot skulle incitament för minskad värme och kyla kunna verka för klausuler med premier för hyresgästen. 2.3 Trender För att få en uppfattning om miljöfrågor blivit något utav en trend har hyresgästen fått frågor om bl.a. miljöansvariga finns i företaget, om de med en konsults hjälp fått en miljövänligare lokal samt om de ser några trender på en ökad miljöprofilering hos hyresvärdarna. En av de frågor vi ställde till hyresgästerna var vad de prioriterade högst vid val av ny lokal. De skulle rangordna kostnad, läge, funktionalitet och miljö, som är fyra viktiga faktorer som påverkar valet av ny lokal. Hänsyn har inte tagits till andra faktorer som beaktas vid val av lokal.

7 8

Intervju, Telenor, 2008-07-07 Intervju, Skanska, 2008-25-26

15

Hyresgästerna svarar att kostnad, läge och funktionalitet är klart viktigare än miljö i lokalen. Kostnad ligger som prioritet 1 tätt följt av läge och funktionalitet. Sju av tio ger miljö lägst prioritet och ingen sätter den som högsta prioritet vid val av ny lokal.

16

Sex av tio företag har en eller flera miljöansvariga som även har ansvar för miljöarbete i lokalen. Av dessa anser hälften att de har ett sort inflytande vid beslutsfattande vid inflyttning till lokalen. Övervägande del är med från startskedet i processen, från behovsanalys, lokalsökning och förhandling till den fysiska flytten.

70 procent använde sig av en konsult, som företräder hyresgäster vid antingen lokalsökande, förhandling, under den fysiska flytten eller under hela processen. Vid hälften av de tillfällen som en hyresgästkonsult anlitades tog denna upp miljö-/energifrågor. De frågor som konsulten tog upp rörde i de flesta fall belysning men också andra energifrågor som kyla/värme.

Hyresgästerna har till största delen (74 %) inte märkt av några förändringar gällande hyresvärdarnas förslag på miljö- energieffektivitet i fastigheter vid sökandet efter ny lokal.

17

De som tyckte sig se trender har sagt att miljömedvetandet överlag har ökat. Intervjuerna gav liknande svar.

25 procent av hyresgästerna uppfattade också att hyresvärden försökte marknadsföra lokalen som miljövänlig. Analys av trender När en hyresgäst söker ny lokal är det kostnad, läge och funktionalitet som väger tyngst, miljön sätts aldrig i första hand. Efter att hyresgästen flyttat till den nya lokalen genomförs oftast mindre kostsamma åtgärder som de anställda ställer krav på. Detta kan t.ex. vara en åtgärd för en förbättrad avfallshantering. En majoritet av hyresgästerna har idag en eller flera miljöansvariga, dessa är oftast med från start till mål vid omlokalisering till den nya lokalen. Hyresgästerna säger att den/de miljöansvariga ofta har inflytande i beslutsfattandet. Vår allmänna känsla när vi intervjuat hyresgäster är att de ofta inte kan ge så många konkreta exempel på åtgärder som de ställt krav på. Frågan är då varför hyresgästernas miljöansvariga inte kan komma med fler exempel på åtgärder. ”Jag tror att jag skulle få gehör för mina förslag, så länge de inte kostar för mycket.”9 Budget, kompetens och intresse för miljö är helt klart de avgörande faktorerna för en hyresgäst och dess miljöansvariga och krävs för att de miljöansvariga ska kunna påverka miljöprestanda i lokalen. Konsulter som företräder hyresgäster vid kontraktsförhandlingar och/eller vid flytt har enligt hyresgästen sällan tagit upp eller diskuterat mer avancerade åtgärder i miljöväg än förslag på lågenergibelysning och till viss del materialval på lägre nivå. ”De hade mer ett generellt miljöledningsprogram men de mer konkreta kraven kom från vår miljöenhet. I förhandlingarna kom materialval upp men inte från konsulten, de har för lite att säga till om. Ekonomin styr.”10 Så länge inte hyresgästen visar något större intresse för miljöfrågor så tar konsulten inte heller upp mer än standardåtgärdsförslag. Konsulten måste också ha ett intresse samt den kunskap som behövs, vilket inte verkar finnas idag.

9

Intervju, Sungard, 2008-07-08 Intervju, SJ, 2008-08-06

10

18

Det kan också tänkas att konsulten i dagsläget inte ser några konkurrensfördelar av att utarbeta mer avancerade miljöledningsprogram och driva miljöfrågan hårdare. Om en konsult börjar använda mer avancerade miljöledningssystem kan det tänkas att flera följer efter och på så vis påverkar medvetande och intresse hos hyresgäster och andra konsultfirmor. Det skulle också ge hyresgästen en större kunskap om vilka krav som kan ställas. Endast en mindre del av hyresgästerna som intervjuats samt svarat på enkäten märkte av fler förslag från hyresvärden på miljö-/energieffektivisering i lokalen jämfört med hyresgästens tidigare erfarenheter. Detta visar att hyresgästen inte uppfattat någon tydlig trend bland hyresvärdar att marknadsföra lokaler med miljö. Det kan vara så att hyresvärden faktiskt har kommit med förslag men att de varit så småskaliga och vaga att hyresgästen inte uppfattat eller tagit dem till sig. En mindre del av hyresgästerna säger sig ändå ha mötts av en miljövänlig marknadsföring från hyresvärd. Det visar att marknadsföring för t.ex. GreenBuilding har blivit vanligare om än i liten skala. Det kan bero på att miljövänlig marknadsföring är förhållandevis nytt och att marknaden inte är mogen ännu, vilket framgår av följande citat: ”Om miljövänliga lokaler har någon effekt på hyresgästens betalningsvilja, i dagsläget tror jag inte det.”11 2.4 Eget arbete Hyresgästerna fick inledningsvis frågan om de arbetar aktivt för att minska sina lokalers miljöpåverkan.

Nästan 90 procent av hyresgästerna säger sig vara villiga att ta investeringar trots viss ekonomisk risk, för att minska miljöpåverkan från lokalen de sitter i.

11

Intervju, Skanska, 2008-06-27

19

De flesta av hyresgästerna (ca 80 %) som deltagit i undersökningarna tycker att deras agerande delvis eller helt uppfyller deras mål för energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering. I snitt säger ca 30 procent att deras agerande stämmer helt och ca 50 procent säger att det stämmer delvis. Analys av eget arbete Under intervjuerna svarade i stort sett alla hyresgäster att de arbetade aktivt med att minska lokalens miljöpåverkan. I enkäten kom hyresgästerna med liknande svar. Att arbeta aktivt kan ses på olika sätt. Att sortera papper och följa upp energianvändningen eller jobba mot ISO 14001 är exempel på aktivt miljöarbete. Att utöka avfallshanteringen till flera fraktioner och att följa upp energianvändningen och därefter vidta åtgärder för att minska förbrukningen, är ett annat sätt. I bästa fall innebär aktivt arbete att hela tiden ta till sig och använda nya rön inom området. I och med detta är det svårt att få en generell bild över hur hyresgästerna arbetar. Helt klart är att de finns skillnader mellan olika branscher men miljöåtgärder verkar i alla fall beaktas på ett eller annat sätt hos samtliga hyresgäster som varit med i av detta arbete. Hyresgästerna säger att de är villiga att ta risker med syfte att minska sin miljöpåverkan genom att vidta kostsamma åtgärder. Övervägande del av hyresgästerna har inte kunnat presentera några specifika åtgärder som de genomfört, vilket kan bero på brist på kunskap, intresse och/eller tid. Möten mellan hyresgäst och hyresvärd förekommer mer eller mindre frekvent hos samtliga tillfrågade hyresgäster. Miljön står däremot inte högst upp på agendan. Ett av de få konkreta exempel som intervjuerna gav på frågan, har samarbetet med hyresvärden lett till miljöbesparingar, var följande: ”Vi har ju en dialog med hyresvärden. Det var i och med denna som uppsättning av solfilm (för att skydda mot direkt solinstrålning) på fönstren i receptionen blev av.”12 Citatet visar på ett samarbete som ledde till en miljöbesparing. Skälet till att solfilmen monterades var dock inte primärt för att minska mängden kyla som behövdes tillföras lokalen, utan monteringen berodde på att kylaggregaten inte hade tillräckligt hög kapacitet. Den sekundära effekten av åtgärden blev en energibesparing då kylaggregaten inte längre behövde drivas på full effekt. Den monteringen hade dock troligen aldrig genomförts om kylaggregaten haft högre kapacitet. De flesta hyresgäster tycker att de uppfyller sina ambitioner och mål gällande energi, avfallshantering, materialval och inomhusmiljö. Detta beror främst på att de inte har satt upp några högre mål, eller i många fall, inga mål alls. 2.5 Marknadsföring och eventuella konkurrensfördelar med en miljövänlig lokal

12

Intervju, Vägverket, 2008-07-17

20

50 procent av hyresgästerna marknadsför sig på något sätt som ett miljöaktivt företag. Av dessa säger sig en tredjedel kunna använda sig av lokalen som en del i denna marknadsföring.

Drygt hälften av hyresgästerna tror sig tjäna någonting utåt (mot allmänheten och/eller kunder) på att ha miljövänligare och energieffektivare lokaler.

Hyresgästen tillfrågades om de jobbar efter ledningssystemet ISO 14001.

21

Detta ledningssystem för miljö är ett verksamhetssystem för företag och organisationer som vill bedriva ett effektivt och strukturerat miljöarbete. Ledningssystemet utgör ett frivilligt verktyg som ska underlätta arbetet, och standarderna ger en arbetsmodell för ständiga förbättringar.13 Drygt en tredjedel av de tillfrågade hyresgästerna arbetar efter detta ledningssystem. Sex av tio av dem som är ISO 14001 certifierade använder detta som en del i sin marknadsföring. Analys av marknadsföring och konkurrensfördelar med en miljövänlig lokal När det gäller hyresgästernas lokaler och tron på att en miljövänlig lokal kan användas i marknadsföring så skiljer sig svaren åt. Ändå går det att se en röd tråd då många tror att det skapar goodwill utåt mot sina kunder. Å andra sidan kan marknadsföring som framhäver en miljövänlig lokal minska hyresgästens trovärdighet utåt mot kund eller allmänhet. Detta beror naturligtvis på hyresgästens verksamhet. ”I vår situation är det så att lokalen utgör en otroligt liten del av vår miljöpåverkan, så jag tror att folk skulle fnissa lite åt oss om vi gjorde reklam för miljövänliga lokaler.”14 Även personalen kan gynnas då miljöhänsyn genomsyrar hela företaget. För vissa hyresgäster är lokalen bara en liten del medan för andra betyder lokalen allt. För dem som har ett miljöintresse i och utanför sin verksamhet så blir lokalfrågan större och verksamheten gynnas av att miljön genomsyrar hela företaget. Det är ett färre antal hyresgäster som har en ISO 14001-certifiering och mer än hälften av dem använder sig av denna certifiering i marknadsföringssyfte. Detta kan tolkas så som att hyresgästen tycker att en miljövänlig lokal i slutändan ändå inte spelar någon större roll vid marknadsföring, eftersom den är en sådan liten del, jämfört med ISO 14001-certifiering vilken speglar företagets hela miljöpolicy. 2.6 Framtiden

Fem år från nu tror hyresgästerna att miljökraven på lokalerna kommer från allmänt ökat miljömedvetande. Intervjuerna stödjer svaren från enkätundersökningen att ökade krav i miljöfrågan kommer från olika håll.

13 14

SIS, www.sis.se, vad är ett miljöledningssystem, 2008-10-14 Intervju, Preem, 2008-06-30

22

Eftersom en av de mest uppmärksammade miljömärkningarna på fastigheter i Sverige idag är EU:s GreenBuilding tillfrågades hyresgästerna om de kände till konceptet, vilket cirka två tredjedelar gjorde. Av dessa två tredjedelar visste hälften specifikt vad konceptet innebär. En tredjedel av hyresgästerna säger sig vara beredda att betala en högre hyra för att få sitta i en GreenBuilding märkt fastighet. Analys av framtid Hyresgästerna är eniga och övertygade om att de vid en framtida flytt skulle ställa högre miljökrav på den nya lokalen. "Om fem år gör man det, för då har man kommit så pass långt i den här processen och förstår vad det är för krav som ska ställas. Man kan inte bara kräva att det ska vara miljövänligt. Om fem år är man så insatt att krav kan ställas från hyresgästen.”15 Att kraven ändå kommer att skilja sig åt är också klart: ”I grunden så kommer det nog att bli som i BBR, något grundkrav på förbrukning/kvm, men sen tror jag ändå att det är hyresgästen och dess verksamhet som ska speglas eftersom alla är olika och verksamheterna ställer olika krav.”16 Flertalet hyresgäster resonerar även så här:

15 16

Intervju, Telenor, 2008-07-07 Intervju, EnergoRetea, 2008-06-19

23

”Jag tror det är en kombination av ovanstående (lagar, direktiv från ledningen, allmänna påtryckningar, internt från personal). Vem som styr mest vet jag inte men även fastighetsägarna uppmärksammar miljön mer och mer. Man ska ju energideklarera och det styr ju lite grand.”17 Känslan som erhållits under arbetet med denna uppsats är att hyresgästen, i och med ett större allmänt miljömedvetande, kommer att ställa eller i alla fall försöka ställa högre miljökrav på sina lokaler i framtiden. Hyresgästernas svar rörande kunskap om och ställning till GreenBuilding stödjer vårt resonemang om hyresgästernas låga kunskapsnivå och att marknaden fortfarande är omogen.

17

Intervju, SJ, 2008-08-06

24

3 ENERGIANVÄNDNING 3.1 Inledning Kapitlet behandlar energianvändning i en fastighet som är det första av de fyra miljöområden som behandlas i arbetet. Hyresgästens syn på energianvändning och vilka energibesparande åtgärder som hyresgästen ställer krav på gentemot hyresvärden analyseras. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kring energianvändning kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån och vem som kommer att vara den främsta kravställaren. 3.2 Kravställande

På frågan om hyresgästen är nöjd med miljösituationen vad gäller energianvändningen i lokalen svarade 40 procent av hyresgästerna att de var helt nöjda. Drygt 40 procent är delvis nöjda medan 13 procent inte är nöjda med hur energianvändningen fungerar i lokalen.

Vid kontraktsförhandlingarna för den nya lokalen ställde hyresgästen högre krav på energianvändningen än hyresvärden vid drygt 40 procent av förhandlingstillfällena. Hyresvärden ställde högre krav i drygt 20 procent av fallen. En av sex anser att kravställandet var jämnt fördelat mellan hyresgäst och hyresvärd.

25

En mängd olika åtgärder kan genomföras i en lokal/fastighet för att sänka energiförbrukningen. Hyresgästen tillfrågades om denna ställt särskilda krav på några av nedan följande energibesparande lösningar.

Vanliga åtgärder som hyresgästerna ställde särskilda krav på för att få en behagligare inomhusmiljö och en minskad energianvändning var: • • •

Skydd mot solinstrålning, 65 procent svarade att de ställt särskilda krav på solskydd. Energieffektiva armaturer, 65 procent av hyresgästerna ställde särskilda krav som gällde energieffektiva armaturer. Smarta skrivare, 50 procent ställde krav på att inköpta skrivare på något sätt skulle bidra till en reducerad mängd utskrifter. 26

• • • • •

Strömbrytare för avdelning, nästan 50 procent av hyresgästerna ställde särskilda krav på att kunna genomföra en fysisk avstängning för ett större antal skrivbordsplatser. Knapp för individuell avstängning av skrivbordsutrustning, en så kallad ”grön knapp” ställde hyresgäster särskilda krav på vid cirka 20 procent av förhandlingarna. Tidsinställd/ rörelsekänslig belysning, 60 respektive 45 procent av hyresgästerna hade krav på tidsinställd/ rörelsekänslig belysning i lokalen. Miljövänlig elleverantör, en fjärdedel ställde krav på att elleverantören skulle leverera miljövänlig energi. Krav på sänkt inomhustemperatur under vinterhalvår/ höjd temperatur under sommarhalvår ställdes tio procent av hyresgästerna.

Ett av de vanligare kraven som de intervjuade hyresgästerna ställde var att de ville ha en miljövänlig elleverantör. Hyresgästen hade ofta inte någon möjlighet att själva välja elleverantör då elmätaren t.ex. var placerad vid inkommande försörjningsledning vilket får följden att alla hyresgäster i fastigheten måste nyttja samma leverantör. Hyresgäster som svarade ja (cirka 50 %) på frågan om de ville ställa högre miljökrav på deras lokal svarade följande angående inom vilka områden de skulle vilja ställa högre krav.

De områden där hyresgästen främst vill öka sina krav är energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering. Analys av kravställande Drygt 80 procent av hyresgästerna är mycket eller delvis nöjda med energianvändningen i sina lokaler. Flertalet av hyresgästerna säger samtidigt att det finns saker som skulle kunna förbättras, ofta inom ett flertal områden. Fyra av tio hyresgäster säger att de ställt högre krav än hyresvärden på energianvändningen i lokalen. Denna grupp av hyresgäster som ställt generellt högre krav än hyresvärden har ofta ett miljöintresse som kan relateras till deras verksamhetsutövande. Hos de företag som generellt inte ställt några höga krav har energifrågor ofta inte ens diskuterats. Dessa företag har inte informerats om möjliga installationer eller åtgärder från hyresvärd eller konsult som företrätt hyresgästen om sådan varit inblandad. Vad gäller de särskilda krav på energisparande åtgärder som hyresgästen ställde vid kontraktsförhandling för lokalen är det uppenbart att hyresgästerna lägger stor vikt vid åtgärder som belysningens utformande och styrning. Belysningen verkar vara det som ligger i fokus när hyresgästen pratar energi. Energin som belysningen förbrukar är ofta den

27

individuellt största kostnaden för lokalen, bortsett från hyra.18 Det ekonomiska incitamentet för energisnåla armaturer är därför stort om elförbrukningen inte ingår i hyran. Att sänka inomhustemperaturen under vinterhalvåret eller att tillåta en höjd temperatur under sommarhalvåret är en möjligt stor besparing.19 Oftast ingår dock värme och kyla i hyran varför incitament till att sänka/höja temperaturen ofta saknas. Något som under senare år har blivit populärt är att installera en grön knapp.20 Denna lösning sparar också mycket energi genom att el-utrustning som står på eller är i standby-läge stängs av. Hyresgästerna har dock oftare ställt krav på att ha en sådan knapp för en större avdelning istället för på enskilda arbetsplatser. Dessa båda alternativ är jämbördiga men precis som för temperaturen krävs de också att energiförbrukningen inte ingår i hyran för att incitament att genomföra åtgärden ska finnas. 3.3 Eget arbete och samarbete

Sex av tio hyresgäster arbetar med att minska sin miljöpåverkan genom att aktivt arbeta för en mindre energianvändning i lokalerna. Ytterligare tre av tio jobbar mot en minskad energianvändning genom att delvis jobba aktivt med frågan.

Samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd som rör energianvändning i lokalen förekommer kontinuerligt hos cirka 30 procent av hyresgästerna, drygt 30 procent säger att de har ett

18

Intervju, Warfvinge C., 2008-09-11 Intervju, Warfvinge C., 2008-09-11 20 Strömbrytare för grenuttag där datorskärm, skrivbordslampa, mobilladdare m.m. är inkopplat. 19

28

samarbete men att detta inte förekommer kontinuerligt. Ytterligare cirka 30 procent av hyresgästerna säger att ett sådant samarbete inte förekommer.

Då ett samarbete skett mellan hyresgäst och hyresvärd har det i cirka 35 procent av fallen lett till en minskad energianvändning. Vidare svarar hyresgästen att de i nästan 60 procent av fallen inte vet om samarbetet har lett till några förbättringar. Analys av eget arbete och samarbete med hyresvärd Samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd är nödvändigt om ett genomförande av tyngre energibesparande åtgärder som t.ex. ett byte av armaturer, ska gå att genomföra. 60 procent av hyresgästerna har ett samarbete kring energifrågor med hyresvärden. Endast 35 procent av hyresgästerna kan säga att deras samarbete med hyresvärden har lett till energibesparande åtgärder. Ett bra samarbete skulle med stor sannolikhet kunna leda till energibesparingar men förutom ett samarbete krävs att båda parter är intresserade och att någon part är drivande och lägger fram förslag på åtgärder. 3.4 Möjligheter att påverka förbrukning

Nästan sju av tio hyresgäster har möjligheten att föra statistik över sin elförbrukning. Statistiken används enligt hyresgästen till olika saker som: • Bevaka elmarknaden • För upphandling och priser • Medvetandegöra personalen om elförbrukningen • Skapa en bättre möjlighet att minska elförbrukningen

29

Cirka tre fjärdedelar av hyresgästerna inomhustemperaturen i lokalerna.

har

en

möjlighet

att

själva

påverka

Analys av möjligheter att påverka förbrukning De hyresgäster som har en möjlighet att föra statistik över sin elförbrukning skulle mycket väl kunna använda informationen för att försöka minska förbrukningen. Enligt svaren i enkäten används informationen ofta till andra saker som inte har med energibesparingar att göra. Hyresgästerna försöker istället använda informationen till att hitta en billigare elleverantör. Det är inte många företag som har möjlighet att föra statistik över värme och kyla, vilket beror på att de oftast ingår i hyran samt att de delar kyl-/värmeanläggning med andra lokaler. Det kan förklara varför så få hyresgäster väljer att sänka/höja inomhustemperaturen under vinter-/sommarhalvåret. En grads sänkning av temperaturen ger i snitt en minskning av energiförbrukningen med fem procent.21 3.5 Mål

En tredjedel av hyresgästerna svarade ja på frågan om de hade några uppsatta mål för att minska deras totala energiförbrukning i lokalen. Några av de mål som framgick av svaren i enkäten var: • Jobbar efter ISO 14001 • Allmän strävan mot en minskad energianvändning • Minskad elförbrukning med t.ex. en specifik andel per anställd • Att följa upp nyckeltal inom energiområdet • Tillsatt arbetsgrupp jobbar med lokaler i företaget efter uppsatta miljömål

21

Warfvinge, C., 2006, s. 14

30

En tredjedel av hyresgästerna tycker att deras faktiska agerande uppfyller deras ambitioner och mål när det gäller energianvändningen i lokalen. Nästan fem av tio anser att de delvis uppfyller målen och ambitionerna medan en femtedel anser att de bara till en liten del uppfyller dem. Analys av mål De flesta hyresgästerna har uppsatta mål för att minska energiförbrukningen i lokalen. Incitamenten minskar när el ingår i hyran. ”Vi har inte något incitament till att jobba med någon energibesparing, el ingår i hyran, det ligger i hyresvärdens intresse att minska förbrukningen.”22 Åtta av tio hyresgäster uppfyller helt eller delvis sina mål när de gäller energiförbrukningen. Nivån på målen varierar självklart och de är beroende av om hyresgästen betalar sin egen elförbrukning. 3.6 Framtiden

Hela 87 procent av hyresgästerna tror att de som i egenskap av hyresgäster kommer att ställa de högsta kraven för en lägre energiförbrukning vid kontraktsförhandlingar om fem år.

22

Intervju, Söderberg & Partners, 2008-06-19

31

95 procent av hyresgästerna tror att de om fem år kommer att ställa högre miljökrav på energianvändningen. Analys av framtid Nästan alla hyresgäster är överens om att de i framtiden kommer att ställa högre krav på energianvändning och nio av tio tror att de är hyresgästen som kommer att ställa de högsta kraven. Hyresgästen tror också att kraven kommer internt från de anställda samt från allmänheten. En anledning till att hyresgästerna tror på denna utveckling är de tror att de kommer att få bättre kunskap med tiden och med det förmågan att ställa högre krav.

32

4 MATERIALVAL 4.1 Inledning För att få en uppfattning om hur hyresgästen ställer sig till och arbetar med materialval, sett ur ett miljöperspektiv, behandlas i kapitlet frågor till hyresgästen gällande de val som eventuellt gjorts. Det vill säga, de materialval som hyresgästen själv har varit med och påverkat vid flytt eller under kontraktstiden. Materialval innefattar kontorsmöbler men också, då lokalen iordningställts för hyresgästens verksamhet, material i t.ex. innerväggar, innertak och golv. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån samt vem utav hyresgäst och hyresvärd som i högst utsträckning kommer att ställa kraven. 4.2 Kravställande

Två tredjedelar svarar att de är helt nöjda med miljösituationen i lokalen när det gäller materialval, en fjärdedel av de svarande hyresgästerna är delvis nöjda.

En femtedel av hyresgästerna ställde under kontraktsförhandlingarna högre krav än hyresvärden på material i lokalen. Cirka 50 procent uppger att kravställandet var jämnt fördelat mellan hyresgäst och hyresvärd medan ca 20 procent svarade att hyresvärden ställde högre krav på material.

33

Hyresgäster som svarade ja på frågan om de skulle vilja ställa högre krav vill inrikta sig på de olika områdena enligt följande:

Hälften av hyresgästerna svarade att de skulle vilja ställa högre miljökrav på sina lokaler, av dessa var de 50 procent som skulle vilja ställa högre krav på materialen i lokalen. Analys av kravställande De flesta hyresgästerna är nöjda med materialvalet i lokalen ur miljösynpunkt. Dock har endast en av fem hyresgäster ställt högre krav på materialen än vad hyresvärden gjort. Det kan betyda att hyresvärden kommit med förslag, t.ex. med BASTA23 som stöd [ett branschgemensamt system för urfasning av de allra farligaste kemiska produkterna och byggmaterialen] och hyresgästen, p.g.a. bristande kompetens, förlitat sig på hyresvärdens förslag. Av de hyresgäster som skulle vilja ställa högre krav så är det endast hälften av dem som skulle ställa högre krav på materialval. Till skillnad mot de andra områdena (energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering) så är det väsentligt mindre. Det kan tänkas att hyresgästen tror att de kommit så långt det går när det gäller miljövänliga material eller så tycker de att det räcker med de krav de ställt idag. En annan teori är att hyresgästen anser att valet av material inte har någon större miljöpåverkan. 4.3 Eget arbete och samarbete

23

BASTA, www.bastaonline.se, 2008-10-23

34

Cirka 50 procent av hyresgästerna jobbar med att minska lokalens miljöpåverkan genom att aktivt jobba med materialval. Drygt 40 procent jobbar delvis med materialval medan de resterande 10 procenten inte arbetar aktivt med materialval föra att minska miljöpåverkan.

När det gäller samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd diskuteras miljöpåverkan från materialval endast kontinuerligt hos en femtedel. En tredjedel svarar att en sådan diskussion inte förs och en fjärdedel svarar att det sker men inte kontinuerligt.

I de fall där det förekommit samarbete mellan hyresgäst och hyresvärd har det i hälften av fallen resulterat i miljövänligare material i lokalen. Hyresgästerna svarar att de i 45 procent av fallen inte vet om samarbetet lett till miljöförbättringar.

Nästan hälften av de hyresgäster vi frågat tycker att de delvis uppfyller sina mål och ambitioner för materialen i lokalen. Fyra av tio menar att de helt uppfyller sina mål och ambitioner medan de resterande anser att de bara uppfyller dem till en liten del.

35

Analys av eget arbete och samarbete med hyresvärd Den övervägande delen av hyresgästerna säger sig, helt eller delvis, arbeta aktivt med val av material för att minska lokalens miljöpåverkan. Materialvalet ses över vid iordningställande av en lokal och enligt inköpspolicy skall energisnåla24 material eftersträvas.25 De skall också vara utan skadliga ämnen26 och/eller vara återvinningsbara27. Att hyresgästen arbetar aktivt behöver dock inte betyda att arbetet sker kontinuerligt, utan aktivt arbete kan ha skett just vid flytt till ny lokal. Det är främst då den nya materielen köps in. Hälften av hyresgästerna säger sig också samarbeta med hyresvärden för att minska lokalens miljöpåverkan utifrån materialval. Detta samarbete har i hälften av fallen också lett till miljövänligare material i lokalen. ”Jag tror att alla hyresgäster idag har blivit duktigare. Man frågar t.ex. vad det är för material i väggarna, vad är det för golv? Man börjar själv få kunskap, och då blir det ju en bättre dialog med hyresvärden.”28 Kompetensen hos hyresgästen är med andra ord viktig för att få igång ett samarbete med hyresvärden som kanske annars inte har något intresse av att förmedla dess kunskap inom området. Det ter sig naturligt att ett samarbete måste ske till en viss del då det i slutändan är hyresvärden som ser till att en del av möjliga åtgärder blir genomförbara. Knappt hälften av de hyresgäster som säger sig samarbeta med hyresvärden i frågor om materialval anser sig inte veta om samarbetet lett till miljövänligare material. I detta fall kan tänkas att hyresvärden kommit med förslag men varit otydliga med vilken effekt det eventuella samarbetet lett till. Nästan alla hyresgäster tycker att de helt eller delvis uppfyller sina ambitioner och mål vid val av miljövänligare material till lokalen. Detta betyder troligtvis att hyresgästen vid val av och flytt till ny lokal, genomfört de riktlinjer för materialval som företaget internt har och därmed är nöjda. Till vilken grad hyresgästen är nöjd beror förstås på kompetensen hos hyresgästens miljö-/kontorsansvariga. En indikation vi fått är att de som besitter kompetens kanske vet att det finns ett ännu bättre miljöval men får inte igenom det p.g.a. exempelvis en för hög kostnad.

24

Lägre energianvändning vid framställning, tillverkning och återvinning av material. Intervju, EnergoRetea, 2008-06-19 26 Intervju, SJ, 2008-08-06 27 Intervju, Proffice, 2008-06-24 28 Intervju, Telenor, 2008-07-07 25

36

4.4 Framtiden

Fem år från nu tror 75 procent av hyresgästerna att de kommer att ställa högre miljökrav på de material som installeras och används lokalen.

Sex av tio hyresgäster tror att de kommer att ställa högre miljökrav än hyresvärden vid kontraktsförhandlingar om fem år. Resterande 40 procent tror att hyresvärden kommer att ställa de högsta kraven. Analys av framtid Drygt 75 % av hyresgästerna tror att de kommer att ställa högre krav på sina materialval i framtiden. Jämfört med de andra områdena (energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering) är detta en något lägre siffra vilket kan bero på att materialval faktiskt redan tas hänsyn till i en högre grad eftersom det, tillsammans med avfallshantering, är mer lättöverskådligt, lätthanterligt och lättare genomförbart. En annan tolkning är att hyresgästerna inte förstår hur val av material påverkar miljön i samma grad som påverkan från energiförbrukning och avfallshantering. Hyresgästen tror också att det till övervägande del är de som kommer att ställa kraven och inte hyresvärden. Att gå ett steg längre än BASTA kan vara att få en uppfattning om ett materials bidrag till en ökad växthuseffekt i form av koldioxidutsläpp vid tillverkning, förädling, transport och återvinning av ett material. Några sådana listor har vi dock inte stött på.

37

5 AVFALLSHANTERING 5.1 Inledning Detta kapitel behandlar avfallshanteringen i en fastighet. Med avfallshantering syftar vi främst på hur avfallet som produceras i lokalen tas om hand vad gäller sortering i hyresgästens lokal. Hyresgästens syn på avfallshanteringen och vilka åtgärder som hyresgästen ställer krav på gentemot hyresvärden analyseras. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån samt vem som kommer att vara den främsta kravställaren. 5.2 Kravställande

Nästan 90 procent av hyresgästerna svarar att de är helt eller delvis nöjda med avfallshanteringen, hälften av dessa är helt nöjda. Cirka tio procent är missnöjda med den rådande miljösituationen vad gäller avfallshanteringen i lokalen.

Vid kontraktsförhandlingarna för den nya lokalen ställde hyresgästen högre krav på avfallshanteringen än hyresvärden vid 40 procent av förhandlingstillfällena. Hyresvärden ställde högre krav i cirka fem procent av fallen. En fjärdedel anser att kravställandet var jämnt fördelat mellan hyresgäst och hyresvärd.

38

Drygt 50 procent av hyresgästerna ställde särskilda krav på en utökad avfallshantering i lokalen och hälften av hyresgästerna diskuterade att de ville ha smarta skrivare för att reducera antalet utskrifter.

Över hälften av hyresgästerna (55 %) har märkt av ökade krav på avfallssortering. Kraven och påtryckningarna har i många fall kommit internt från personal och miljöenheter, ofta har det handlat om att utöka antalet fraktioner. Andra krav som har ställts har handlat om: • Bättre teknisk utrustning för att ta hand om avfallet i fastigheten, • Samordning för transporter av avfall från fastigheten, Hyresgäster som svarade ja på frågan om de ville ställa högre miljökrav på deras lokal svarade följande.

Cirka hälften av hyresgästerna svarade att de skulle vilja ställa högre miljökrav på deras lokal. Av de hyresgäster som vill ställa högre krav vill samtliga ställa högre krav på avfallshanteringen. Analys av kravställande 90 procent av hyresgästerna säger sig vara delvis eller helt nöjda med avfallshanteringen i sina lokaler. De säger också att de oftast ställer högre eller minst lika höga krav som

39

hyresvärden. Nästan 55 procent sa också att de ställt särskilda krav på en utökad avfallshantering. Hyresgästen verkar i allmänhet vara medveten om vad som kan göras och intresset för att förbättra hanteringen av avfall från verksamheten finns hos många hyresgäster. Avfallshantering har fått mycket uppmärksamhet under senare år och detta har gett ett stort allmänt medvetande. Kraven på en förbättrad avfallshantering ställs oftast av de anställda. Begränsningar för att utöka avfallshanteringen till fler fraktioner sätts oftast av att hyresvärden inte har utrymme för fler fraktioner. ”Vi har tyvärr inte separation på färgat/vitt papper på grund av platsbrist i garaget”29 Av de hyresgäster som vill ställa högre miljökrav på sin lokal vill samtliga ställa högre krav på avfallshanteringen. Att sortera avfall i fler fraktioner är en åtgärd som oftast är av en mindre kostnad för både hyresgäst och hyresvärd, så länge det inte råder utrymmesbrist. Förändringar av avfallshanteringen är också en åtgärd som uppmärksammas internt. Detta gör det attraktivt för både hyresgäst och hyresvärd att utöka antalet fraktioner. 5.3 Eget arbete och samarbete

Två tredjedelar av hyresgästerna arbetar aktivt med att reducera lokalens miljöpåverkan genom en bättre avfallshantering. Den resterande tredjedelen arbetar delvis aktivt med att minska miljöpåverkan från de avfall som produceras i lokalen.

29

Intervju, EnergoRetea, 2008-06-24

40

Alla hyresgäster som deltagit i enkäten sorterar sitt avfall i minst två fraktioner. Det vanligaste (50 %) är att hyresgästen sorterar i 4-6 fraktioner. En av tio hyresgäster sorterar i över tio fraktioner och cirka en fjärdedel sorterar i 7-9 fraktioner.

Samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd kring avfallshantering förekommer kontinuerligt hos ca 30 procent av hyresgästerna och drygt 30 procent säger att de har ett samarbete men att detta inte förekommer kontinuerligt. Ytterligare ca 30 procent av hyresgästerna säger att ett sådant samarbete inte förekommer.

41

Då ett samarbete skett mellan hyresgäst och hyresvärd har det i ca 45 procent av fallen lett till en förbättrad avfallshantering. Vidare svarar hyresgästen att de i 45 procent av fallen inte vet om samarbetet har lett till några förbättringar.

Tre av tio hyresgäster tycker att deras faktiska agerande uppfyller deras ambitioner och mål när det gäller avfallshantering. Fyra av tio anser att de delvis uppfyller målen och ambitionerna medan en fjärdedel anser att de bara till en liten del uppfyller dem. Endast fem procent anser att de inte till någon del uppfyller målen. Analys av eget arbete och samarbete med hyresvärd Att arbeta med avfallshantering är mindre kostsamt och märks internt, varför samtliga hyresgäster arbetar aktivt eller delvis aktivt med att försöka förbättra avfallshanteringen. ”Avfall hanterar vi själva och det har vi byggt upp inne i kontoren, avfallsstationer och hur vi ska hantera avfallet.”30 ”Eftersom vi jobbar efter ISO 14001 så måste vi följa och ta hänsyn till de krav som ställs, vi försöker bli bättre och bättre.”31 Samarbete mellan hyresvärd och hyresgäst när de gäller avfallshantering sker hos de flesta tillfrågade hyresgästerna. Samarbetet har i de flesta fall handlat om hur det går att ordna sortering av fler fraktioner och att utbilda den personal som tar hand om avfallet i fastigheten/lokalen. Hos de hyresgäster där det förekommit ett samarbete har det i 45 procent av fallen lett till en förbättring, tio procent svarar att de inte lett till någon förbättring. Brist på utrymme har varit en förekommande orsak till att någon förbättring inte skett. Ett vanligt förekommande scenario såg ut enligt följande: ”Vi började diskutera sophanteringen med hyresvärden när vi flyttade in. Vi tyckte att sophanteringen var bristfällig och frågade vad som kunde göras. Sen kom ytterligare krav från personalen och då började hyresvärden att åtgärda problemet och har nu gjort klart ett utrymme i källaren. Sedan har vi införskaffat sorteringsmöbler och städarna har blivit utbildade av fastighetsägaren”.32 70 procent av hyresgästerna uppfyller inte helt sina ambitioner och mål med avfallshanteringen. En snabb jämförelse mot antalet fraktioner som hyresgästerna sorterar i skulle kunna säga att hyresgästerna kräver fler än fyra fraktioner för att bli nöjda. En mer 30

Intervju, EnergoRetea, 2008-06-24 Intervju Vägverket, 2008-07-17 32 Intervju, Telenor, 2008-07-07 31

42

sannolik analys är att hyresgästerna har väldigt skilda kravnivåer och att 80 procent ändå uppnår målen, helt eller delvis. För att vända på analysen kan det tänkas att hyresgästerna inte är tillräckligt bra på att nyttja befintliga fraktioner vilket leder till att hyresgästens ansvariga inom området inte är nöjda. 5.4 Framtiden

Nästan tre fjärdedelar av hyresgästerna tror att de kommer att ställa högre krav än hyresvärden på avfallshanteringen vid nya kontraktsförhandlingar om fem år. En fjärdedel tror att de är hyresvärden som ställer de högsta kraven.

87 procent av hyresgästerna tror samtidigt att de kommer att ställa högre krav när det gäller avfallshanteringen om fem år. Analys av framtid Hyresgästerna (75 %) tror att det är de som kommer att ställa de högsta kraven på avfallshantering vid kontraktsförhandlingar om fem år. De flesta hyresgästerna (87 %) tror också att de kommer att ställas högre krav på avfallshantering om fem år. Många av hyresgästerna tror att de om fem år kommer att vara mer pålästa och att mer informerade om vilka åtgärder som kan genomföras. Hyresgästerna grundar sin bedömning på att de idag enligt deras uppfattning inte ställs särskilt många krav på hur avfallet ska tas om hand från hyresvärden. I framtiden är det hyresgästen själv som måste ställa krav för att få en förbättrad och/eller utökad avfallshantering.

43

6 INOMHUSMILJÖ 6.1 Inledning Detta kapitel behandlar inomhusmiljön i en fastighet och dess lokaler. Med inomhusmiljö syftas främst det termiska klimatet men kan också tänkas vara luftcirkulationen i lokalen. Hyresgästens syn på inomhusmiljön och vad för åtgärder hyresgästen ställer krav på gentemot hyresvärden analyseras. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån samt vem utav hyresgäst/hyresvärd som kommer att ställa de högsta kraven. 6.2 Kravställande

Gällande hyresgästens tillfredställelse med inomhusmiljön så svarar knappt hälften att de är delvis nöjda med sin situation. Drygt en tredjedel är nöjda medan endast ungefär en av tio inte är nöjda.

Nästan hälften (48 %) av hyresgästerna anser sig också ha ställt högre krav på inomhusmiljön än vad hyresvärden gjorde vid kontraktsförhandlingarna. Till det kommer en fjärdedel av hyresgästerna som tycker att de delvis ställde högre krav än hyresvärden. En tiondel tycker inte det samtidigt som en tiondel anser sig inte veta. Efter det att hyresgästen fått frågan om de skulle vilja ställa högre miljökrav:

44

Drygt hälften av hyresgästerna skulle i dagsläget vilja ställa högre krav på sina lokaler. 100 % av dessa skulle då ställa högre krav på inomhusmiljön. Analys av kravställande Övervägande del av hyresgästerna är till viss del eller helt tillfredställda med inomhusmiljön. Sett till enkäten så anser sig hyresgästen ha ställt högre krav på inomhusmiljön än vad hyresvärden gjorde. Detta låter rimligt då det är hyresgästen som ska sitta i lokalen och inte hyresvärden. ”Vi ställde sådana krav som man gör: jag vill ha bra luft och värme”.33 Detta är nog hyresgästens generella syn på inomhusmiljön och det kan tyckas självklart att det ska vara så vilket förklarar varför inte fler konkreta svar gavs under intervjuerna. Hälften av hyresgästerna skulle generellt vilja ställa högre miljökrav än vad de gör idag och av dessa skulle då alla ställa högre krav på sin inomhusmiljö. Detta stämmer överens med svaren på om hyresgästen var nöjd. Dock blir det en liten del av hyresgästerna som inte är helt nöjda men som ändå inte vill ställa högre krav på inomhusmiljön. Vad hyresgästen vill ställa högre krav på är med största sannolikhet optimering av luftombyte och temperatur. Det är däremot ingen hyresgäst som berört tanken att sänka sin inomhustemperatur (minskad värme) med någon grad vintertid och höja densamma sommartid (minskad kyla) för att på detta sätt minska energiförbrukningen. Återigen ställs inte högre krav eftersom hyresgästen inte har tillräcklig kompetens inom området. En annan faktor som också kan påverka, tillika en indikation vi fått, är att utfallet i slutändan inte blir så stort jämfört med tiden som måste läggas ned på diskussioner med hyresvärden.

33

Intervju, Proffice, 2008-06-19

45

6.3 Eget arbete, samarbete och framtid

Alla hyresgäster har svarat att de också arbetar aktivt för att förbättra inomhusmiljön i sina lokaler, hälften håller med helt och hälften håller med till viss del.

Sex av tio hyresgäster anser sig samarbeta kontinuerligt med hyresvärden för att minska lokalens miljöpåverkan från inomhusmiljön och av dessa sex anser fyra att påståendet stämmer helt medan de andra två tycker att det delvis stämmer. Drygt en fjärdedel anser sig inte ha något samarbete medan var tionde inte vet om något samarbete.

När det gäller hyresgästens faktiska agerande att minska inomhusmiljöns miljöpåverkan så tycker två tredjedelar att de delvis uppfyller sina ambitioner och mål och nästan en fjärdedel tycker att de helt uppfyller sina mål. Ingen av de tillfrågade har svarat att de inte uppfyller sina mål, d.v.s. alla hyresgäster uppfyller sina ambitioner och mål men till olika grad.

46

Sett till framtiden (fem år från nu) så tror hela 91 % av de tillfrågade hyresgästerna att de kommer att ställa högre krav på inomhusmiljön jämfört med idag. Analys av eget arbete, samarbete med hyresvärd samt framtid Överlag arbetar hyresgästerna aktivt med att minska lokalens miljöpåverkan från inomhusmiljön. Intervjuerna gav inget svar på hur hyresgästerna arbetade men i frågan om samarbete sker med hyresvärdarna så säger en hyresgäst: ”På grund utav att vi har installationsgolv så måste vi tänka på hur vi möblerar för att inte hindra luftcirkulationen”.34 Detta är ett enkelt exempel på ett samarbete med hyresvärden för att minska tilluftfläktarnas varvtal vilket minskar energibehovet i lokalen. Driftoptimering i form av t.ex. lägre effekt på tilluftens fläktar eller minskad tillförsel av värme/kyla är åtgärder som oftast eller alltid måste ske i samarbete med hyresvärden. En annan hyresgäst säger: ”Inomhusmiljön är inte prioriterad på det sättet, mer arbetsmiljön”.35 Det kan tänkas att hyresgästerna automatiskt tänker på arbetsmiljön när de tillfrågades och är nöjda sett utifrån denna. Hyresgästerna tror också att de kommer att ställa högre krav på inomhusmiljön om fem år. Det krävs hög kompetens och medvetenheten hos hyresgästerna eller så krävs det att förslag och information kommer från hyresvärdarna och/eller hyresgästrepresentanterna för att åtgärder inom inomhusmiljö ska genomföras.

34 35

Intervju, Mats Engström, 2008-06-19 Intervju, Janina Gröhn, 2008-06-27

47

7 MILJÖSYSTEM SOM TILLÄMPAS 7.1 Inledning En stor mängd miljösystem finns att tillämpa när en fastighet ska miljöklassas. Det finns t.ex. system som tar upp enstaka egenskaper och de som behandlar hela fastigheten samt marken den står på. Bara i Sverige finns över 30 olika metoder att använda för fastigheter.36 Vid en Google-sökning på relevanta ordkombinationer för att hitta verktyg för miljöklassning internationellt, erhålls tusentals träffar.37 I detta arbete behandlas enbart de mest välkända och utarbetade systemen. På den internationella marknaden har vi valt att behandla de största systemen som vi fått upp ögonen för och som nämnts under intervjuer. Amerikanska LEED, Brittiska BREEAM och de Australiensiska systemen Green Star och NABERS samt den europeiska energiklassningen GreenBuilding, är de internationella system som studeras i arbetet. Sett till den svenska marknaden så redovisas först Boverkets byggregler (BBR), vidare redovisas Bygga-bo-dialogen (ett svenskt samarbete mellan regering, kommuner och företag i fastighetsbranschen). Till sist tas den lagstadgade energideklarationen och dess innebörd upp. 7.2 World Green Building Council “Buildings and communities are responsible for over 40 per cent of greenhouse gas emissions into our atmosphere. Global awareness of the urgent need to reduce greenhouse gas emissions and other environmental degradation is driving the need for rapid formation of Green Building Councils around the world.”38 World Green Building Council (WorldGBC) är en organisation som består av nationella råd och vars mål är att leda omvandlingen av det globala fastighetsbeståndet mot en miljömässig hållbarhet. De nationer som för närvarande är medlemmar i WorldGBC är: Australien, Brasilien, Canada, Tyskland, Indien, Japan, Mexico, Nya Zeeland, Taiwan, Förenade Arabemiraten, Storbritannien och USA. Kommande medlemsnationer är: Argentina, Colombia, Polen, Syd Afrika och Vietnam. Syftet för organisationen är att sprida kunskap kring fastigheters miljöpåverkan och fungera som forum för miljöfrågor.39 US Green Building Council (USGBC) USGBC är en ideell organisation som verkar för utbredningen av hållbart byggande. Mer än 15 000 organisationer ifrån byggsektorn ingår i USGBC. Organisationen strävar efter att byggnader ska vara miljömässigt konstruerande.40 USGBC:s mål är att byggnader och samhällen ska designas, byggas och drivas med ett miljömässigt ansvarstagande. USGBC: grundregler • Främja balans mellan miljö och ekonomi. 36Miljöklassning

av byggnader - Inventering av metoder och intressenters behov, 2006, s. 36

37Miljöklassning

av byggnader - Inventering av metoder och intressenters behov, 2006, s. 20 38 World Green Building Council, www.worldgbc.org, Overview, 2008-09-18 39 World Green Building Council, www.worldgbc.org, Who we are, 2008-09-18 40 USGBC, www.usgbc.org, About USGBC, 2008-09-23

48

• • •

Etablera ledarskap. Demokratiskt beslutstagande Främja balans mellan mänsklig aktivitet och miljö.41

Varför något ur miljösynpunkt måste göras åt fastighetsbeståndet. I USA idag så svarar byggnaderna för: • 70 % av elektricitetskonsumtionen • 39 % av energianvändningen • 39 % av de totala koldioxidutsläppen • 40 % av råmaterialanvändningen • 30 % av avfallsproduktionen • 12 % av dricksvattenkonsumtionen USGBC anser att fördelar som kan uppnås med Green Building är många: Miljömässiga fördelar: • Förstärker och skydda ekosystem och den biologiska mångfalden • Förbättrar luft- och vattenkvaliteten • Reducerar fast avfall • Bevarar naturliga tillgångar Ekonomiska fördelar: • Reducerar driftskostnader • Höjer värde och vinster på tillgångarna (fastigheterna) • Förbättrar produktiviteten och tillfredställelsen hos de anställda • Optimerar den ekonomiska livscykelns prestanda Fördelar för hälsa och samhälle: • Förbättrar inomhusluft samt det termiska och akustiska klimatet • Förhöjer hyresgästers trivsel och förbättrar deras hälsa • Minimerar belastningen på den lokala infrastrukturen • Bidrar till den generella livskvaliteten42 Kommittéer Då USGBC är en organisation som drivs av sina medlemmar är USGBC:s kommittéer det främsta medlet för organisationen att utveckla enhetliga Green Building program. Kommittéerna är sammansatta så att det finns ett kärnarbetsutskott, som rekommenderar riktlinjer till USGBC:s styrelse, samt kommittéer sammansatta av USGBC:s medlemmar, vilka inte har någon begränsning i antal. Kommittéerna är flera och de har olika ansvarsfunktioner inom alla olika områden av USGBC:s uppbyggnad och verksamhet.43 7.3 LEED The Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) är ett rankningssystem som tillämpas på Green Buildings främst i USA men även i andra delar av världen. Systemet ska främja och påskynda det globala anammandet av Green Building och är ett tredjepartens 41

USGBC, www.usgbc.org, Guiding Pes, 2008-09-23 USGBC, www.usgbc.org, Green Building Research, 2008-09-24 43 USGBC, www.usgbc.org, About Committees, 2008-09-29 42

49

certifieringsprogram. Det är också den nationellt accepterade normen för design, konstruktion och drift av Green Building-fastigheter i USA. Systemet berör hela fastigheten för att uppnå långsiktig hållbarhet. Detta görs genom att mäta prestanda i fem nyckelområden: • lokalisering av ny bebyggelse ska vara hållbar • besparing av vatten • effektiv energianvändning • materialval • kvalitet på inomhusmiljö Användare Användandet av LEED är brett och tillämpas av bland annat arkitekter, fastighetsskötare och driftstekniker. LEED tillämpas på både kommersiella och statligt ägda fastigheter i USA. LEED-projekt är förutom i USA påbörjade i 41 olika länder, t.ex. i Kanada, Brasilien, Mexiko och Indien. Utveckling LEED:s rankningssystem utvecklas av de olika LEED-kommittéerna. Var och en av kommittéerna ska representera ett tvärsnitt av byggsektorn.44 LEED-kommittéerna LEED-kommittéerna är ansvariga för utvecklig, genomförande och granskning av LEED. Det ska också ge rekommendationer till USGBC:s styrelse. Deras uppgift är att granska certifikationsprocessen samt de tekniska kraven. För de centrala kommittéerna finns motsvarande kommittéer i USGBC, bestående av USGBC-medlemmar. För närvarande består styrelsen av sju olika parter. 45, 46 För ytterligare information kring LEED-kommittéerna, se bilaga 1. LEED Rating systems LEED-kommittéerna ansvarar för beslut och ledning för olika områden, t.ex. nybyggnation, detaljhandel, skolor o.s.v. Rankningssystem tillämpas för att hjälpa kommittéerna med certifieringen. Följande områden har sina egna rankningssystem: New Construction (nybyggnation), Existing Buildings: Operations & Maintenance (drift och underhåll), Commercial Interiors (interiör i kommersiella lokaler), Core & Shell (kärna och skal), Schools (skolor), Retail (detaljhandel), Healthcare (sjukvård), Homes (hem), Neighborhood Development (bostadsområdesutveckling). Rankningssystemen innehåller momenten syfte, krav, presentation och tekniker/strategier samt en kontrollista för varje område.47 Detta är generellt för de olika rankningssystemen LEED omfattar, som nämnts, många olika tillämpningssystem beroende på om rankningen ska göras på ett nybyggnadsprojekt eller en existerande byggnad samt vilken kategori 44

USGBC, www.usgbc.org, LEED Rating Systems, 2008-09-25 USGBC, www.usgbc.org, LEED Committees, 2008-09-26 46 LEED Steering committee, Certification Committee, Market Sector Committee, Technical Committee, Technical Advisory Groups, Technical and Scientific Advisory Committee (TSAC) samt Rating System commitees. 47 USGBC, www.usgbc.org, LEED Rating Systems, 2008-09-30 45

50

byggnaden faller under. Det finns dock en genomgående linje av kategorier som går igenom hela rankningsprocessen vilka är följande: • Sustainable Sites (hållbar plats) o Reducera föroreningar vid byggande, minimera den generella miljöpåverkan med rätt val av plats, alternativ transport (närhet till kommunaltrafik, antal cykelställ), maximera öppet landskap. •

Water Efficiency (vatteneffektivitet) o Reducera avloppsvatten och behov av drickbart vatten tillsammans med att den lokala vattenreservoaren skall öka, undvika drickbart vatten vid bevattning av trädgårdar och gräsmattor, maximera effektiviteten i byggnaden så behov av kommunalt vatten minskar.

•

Energy & Atmosphere (energi & atmosfär) o Reducera energianvändning och ozonförbrukning, uppmuntra återanvändning av förnyelsebar energi som finns på platsen.

•

Materials & Resources (material & resurser) o Minska mängd av samt omdirigera avfall (byggspill), återanvända byggnadsmaterial som redan fanns på platsen, öka användandet av produkter gjort av återanvänt material, öka användandet av lokalt tillverkade produkter (för att minska miljöutsläpp vid transport), öka användandet av snabbt förnybara material.

•

Indoor Environmental Quality (kvalitet på inomhusmiljö) o Etablera en lägstanivå på kvalitet på inomhusluft, vilken ska vara oförorenad, luktfri, rökfri m.m. Förse hyresgäster med en hög nivå av reglerbar belysning och termiskt klimat för en optimal komfort och en minskad energiförbrukning.

•

Innovation in Design (innovativ design) o Extrapoäng för innovativ design då nya lösningar finns som ligger på en högre nivå än den LEED ställer.48

•

LEED Accredited Professional (auktoriserad LEED-personal, nybyggnation) o Extrapoäng om någon huvudansvarig vid projektet är auktoriserad inom LEED.49

LEED for Homes har en något annan utformning där, förutom ovanstående, också kategorierna Location & Linkages (läge och förbindelser) och Awareness & Education (medvetenhet och utbildning) ingår.50 Även LEED for Neighborhood Development har en speciell utformning då detta rankningssystem tillämpas vid utformning av nya bostadsområden, delar av bostadsområden eller samhällen.51, 52 48

Poäng i kontrollista, redovisas i kommande stycke. USGBC, www.usgbc.org, Version 2.2 Rating System (PDF), 2008-10-02 50 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Homes, 2008-10-02 51 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Neighborhood Development, 2008-10-02 52 Smart Location & Linkages (smart läge och smarta förbindelser), Neighborhood Pattern & Design (bostadsområdesutformning och -design), Green Construction & Technology (grön konstruktion och teknologi) samt innovations- och designprocessen är kategorierna som tillämpas för rankning 49

51

Rankningsförfarandet går till så att ansvarig för det aktuella projektet går igenom en kontrollista (som är applicerbart på just det projektet). För varje kategori finns ett antal frågor och åtgärdsförslag som, om de är beaktade i projektet, kryssas för och ger en till två poäng var. Under tiden för byggprojektet ska dokumentationer, bilder, ritningar m.m. redovisas löpande för tredje part. För att sedan se hur projektet står sig så är certifieringen uppdelad i fyra nivåer (där Platinum är den högsta) efter hur många poäng projektet fått. • Platinum • Gold • Silver • Certified Certifieringen ger ett emblem som skall sättas på fastigheten.

Bild 1. LEED-emblem Genomgång av kontrollistan gör certifieringssökande själv på LEED-Online (Certifiering på internet). Förutom kontrollistan skall ritningar och bilder samt dokumentationer på utvalda delar av projektet finnas med. Ansökan ska godkännas av USGBC vilka sedan, om det godkännes, registrerar projektet och skickar tillbaka ett emblem som ska sättas upp på byggnaden.53, 54

7.4 BREEAM Inledning Det verktyg som United Kingdom Green Building Council55 rekommenderar är BREEAM56 som är en samling utvärderingsmetoder och verktyg för fastighetsbranschen. Olika verktyg finns att tillgå för olika skeden i byggprocessen, samt under förvaltningsskedet.57 Nedan följer några exempel på de vanligaste typerna av BREEAM- verktyg (BREEAM Buildings58 och BREEAM Tools) som kan tillämpas: Livscykelanalyser för byggmaterial under konstruktion behandlas i Envest samt i Specification (The Green Guide). Specification tittar även tillsammans med LCA på miljöpåverkan från konstruktionsmaterial och används således under konstruktion, ombyggnad och renoveringar.

53

USGBC, www.usgbc.org, Project Certification, 2008-10-06 USGBC, www.usgbc.org, Certification, 2008-10-06 55 UKGBC, medlem i WorldGBC 56 Building Research Establishment Environmental Assessment Method 57 UKGBC, www.ukgbc.org, toolkit, 2008-09-29 58 BREEAM Buildings är ett samlingsnamn på olika rankningssystem samt ett verktyg som används under delar av en byggnads livstid. 54

52

Buildings används för att designa och utforma en byggnad och även efter att en byggnad är tagen drift. Systemet används också på enskilda byggnader för att mäta deras individuella miljöpåverkan. Smartwaste används under konstruktion och rivning. Development är användbart vid planering av större projekt, såsom nya områden och samhällen. 59 BREEAM Buildings Inledning BREEAM Buildings är ett rankningssystem som finns i ett flertal versioner. Detta för att det ska kunna appliceras på olika typer av fastigheter. Det undersystem som används för kommersiella lokaler heter Offices och går att tillämpa för såväl äldre samt nybyggda fastigheter. Systemet bygger på ett antal kategorier, och poäng ges för de kriterier som uppfylls inom de olika kategorierna.60

Bild 2. Rankningssystemets process från kategorier till betyg. 61

Rankning av fastigheter utförs av företag godkända av BREEAM organisationen. De olika kategorierna viktas för att fokusering ska läggas på de, ur ett miljöperspektiv, mest väsentliga kategorierna. Rankningen för BREEAM är uppdelad I fem nivåer: •

Pass

¤

• • • •

Good Very good Excellent Outstanding

¤¤ ¤¤¤ ¤¤¤¤ ¤¤¤¤¤

För ytterligare information kring BREEAM:s undersystem, se bilaga 1 59

BREEAM, www.breeam.org, family, 2008-09-30 Kategorierna syns i den färgade stapeln till vänster i bilden nedan. 61 BREEAM Fact file. 2007 (Senare har även en femte rankning tillkommit: Outstanding). 60

53

7.5 Nabers och Green Star På markanden i Australien finns för närvarande två stora rankningssystem som används för att miljöklassa och ranka byggnader. Det ena rankningssystemet som används på byggnader i Australien heter ”Green Star”. Detta rankningssystem är framtaget av The Green Building Council of Australia (GBCA), GBCA är medlem i WorldGBC.62 Det andra systemet som används för att miljöklassa och ranka byggnader i Australien heter NABERS (the National Australian Built Environment Rating System), tidigare ABGR (Australian Building Greenhouse Rating scheme).63 Bägge rankningssystemen är frivilliga och ger ett certifikat som är giltigt i 12 månader varefter en ny rankning måste genomföras. NABERS NABERS är ett datorbaserat verktyg som används för att beräkna en byggnads miljöpåverkan vad gäller den relativa påverkan i form av växthusgaser från energianvändning, och/eller för påverkan från vattenanvändningen i byggnaden. NABERS Energy tar hänsyn till hur byggnaden används för att ge ett värde på energianvändningen/vattenanvändningen som är lätt att jämföra mot andra byggnader. Olika versioner av NABERS finns för att verktyget ska kunna användas för byggnader i olika branscher, bland annat kontor, handel, hotell och privathushåll. Rankningssystemet är uppdelat i fem nivåer, en till fem stjärnor, där fem stjärnor är bäst (fastigheten ger den lägsta mängden utsläpp av växthusgaser och/eller har den mest effektiva vattenanvändningen). NABERS använder stjärnor för att ranka prestanda/utförande. 3 Stjärnor, representerar bästa utförande för den tänkta verksamheten. 4 Stjärnor, representerar Australiens bästa utförande för den tänkta verksamheten. 5 Stjärnor, representerar världen bästa utförande för den tänkta verksamheten. Energirankningen är härledd från den mängd energi (el, olja m.m.) som en byggnad förbrukar under ett år. Syftet med rankningen är att reflektera hur effektiv byggnaden är designad och utformad samt hur energin hanteras i fastigheten.64 Green Building Council Australia Green Building Council Australia (GBCA) bildades år 2002 och är en nationell, ej vinstdrivande organisation som verkar för en hållbar fastighetsindustri i Australien. Det främsta målet är att driva på en övergång till en hållbar fastighetsindustri genom att främja teknik, design, underhåll och konstruktion med ett miljövänligt tänkande ur ett Green Building perspektiv. 62

Green Building Council Australia, www.gbca.org.au, 2008-09-24 NABERS, www.nabers.com.au, Office, 2008-09-24 64 NABERS, www.nabers.com.au, 2008-09-24 63

54

Green Star Rankningssystemet Green Star är ett frivilligt miljörankningssystem som utvärderar miljöprestanda i en byggnad. Till skillnad från NABERS är Green Star betydligt mer omfattande och behandlar ett större antal kategorier. De beräkningar som görs för energi och/eller vatten i NABERS kan inkluderas i Green Star rankningen. Syftet med Green Star är följande: • • • • • •

Etablera ett gemensamt språk Skapa en standard för mätning av gröna fastigheter Förespråka integration av en grön design i hela fastigheten Tydligt visa på ledande miljöarbete Identifiera en byggnads livscykelpåverkan Öka det allmänna medvetandet om fördelar med Green Building

Green Star behandlar nio olika kategorier som är kopplade till läge, design, konstruktion och underhåll, dessa är: • • • •

Management Indoor Environment Quality Energy Transport

• • • • •

Water Materials Land Use & Ecology Emissions Innovation (Bild 3. Viktning av kategorier.)

Dessa kategorier delas in i procenttal för att lägga olika tyngd på delar beroende på potential till miljöförbättrande åtgärder. Poäng ges för byggnadens prestanda och åtgärder genomförda under kategorierna. För att poäng ska ges ska åtgärderna/prestanda tyda på att byggnaden möter de övergripande kraven som Green Building ställer. Poängen sammanräknas sedan för de olika kategorierna. Kategorierna väger olika tungt beroende på vart i landet en byggnad står. Detta för att en byggnad ska vara anpassad efter den lokala miljön och förutsättningar i området. Sedan beräknas den totala poängen varefter byggnaden får en rankning från 1-6 stjärnor. Green Star 65 1 Star (score 10-19)

‘Minimum Practice’

2 Star 3 Star 4 Star 5 Star

‘Average Practice’ ‘Good Practice’ ‘Best Practice’ ‘Australian Excellence’

65

(score 20-29) (score 30-44) score 45-59) (score 60-74)

Green Building Council Australia, www.gbca.org.au, 2008-09-24

55

6 Star

(score 75-100)

‘World Leadership’

Rankningsverktyg finns för följande typer av byggnader: •

Green Star - Retail Centre

•

Green Star - Education

• •

Green Star - Office Design Green Star - Office As Built

•

Green Star - Office Interiors

7.6 EU GreenBuilding Bakgrund Under år 2004 påbörjade den Europeiska kommissionen (EG) arbetet med GreenBuilding programmet. Programmet har som mål att förbättra energieffektiviteten och utöka användandet av förnyelsebar energi i kommersiella fastigheter på en frivillig basis. Programmet riktar sig till ägare av kommersiella fastigheter. Dessa ägare ska få en insikt i vad som kan göras vad gäller kostnadseffektiva lösningar som spar energi i fastigheterna. För att ge fastighetsägare en insikt i vad som kan göras och vad som kan sparas, vill EU skapa ett allmänt medvetande om problemet genom informationsspridning. Under år 2005-2006 byggdes den mest nödvändiga infrastrukturen upp i tio av de europeiska medlemsländerna.66 I de medverkande medlemsländerna67 etablerades nationella kontakter för att bistå med kunskap och hjälp. Mål •

•

•

• • •

Huvudmålet med GreenBuilding är att möjliggöra investeringar i energieffektiv och förnybar energiteknik i kommersiella fastigheter, med fokus på det befintliga fastighetsbeståndet. GreenBuilding är utformat för att hjälpa till att öppna upp marknader, i synnerhet genom en ökad medvetenhet, tekniskt kunnande, tillgång till finansiering och energi tjänster för att uppnå investeringar med hög effektivitet och kort återbetalningstid. GreenBuilding programmet vill påskynda energieffektiva investeringar i kommersiella fastigheter. Åtgärder baserade på beprövad teknik ska framhållas. GreenBuilding kompletterar och går utöver standarder som Europeiska byggnads direktiv och nationella byggnormer. Genom att främja effektiva och förnyelsebara energiåtgärder utöver de befintliga lönsamma åtgärderna på marknaden bidrar GreenBuilding aktivt till att utvecklingen av dagens spetsteknik inom energiområdet fortgår. GreenBuilding har till avsikt att tillhandahålla information och support samt ett offentligt erkännande på marknaden till de företag som tar på sig att genomföra

66

De tio medlemsländerna år 2005: Finland, Frankrike, Grekland, Italien, Portugal, Slovenien, Spanien, Sverige, Tyskland och Österrike 67 De tolv medlemsländerna år 2007: Belgien, Finland, Frankrike, Grekland, Italien, Kroatien, Portugal, Slovenien, Spanien, Sverige, Tyskland och Österrike

56

åtgärder som ger en bättre energieffektivitet än de minimikrav som ställs i lagar och förordningar.68 Fastighetsägarna Sverige Fastighetsägarna Sverige leder och samordnar EU projektet GreenBuilding i Sverige. Fastighetsägarna har som uppgift att sprida information kring projektet och verka som kontrollorgan vid godkännande av GreenBuilding partners och företag.

7.7 BBR Boverkets byggregler innehåller föreskrifter och allmänna råd till lagar och förordningar. Huvudförfattningarna är: • plan- och bygglagen (1987:10), PBL, • plan- och byggförordningen (1987:383), PBF, • lagen (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m., BVL, • förordningen (1994:1215) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m., BVF. (BFS 2006:12). Föreskrifterna i BBR gäller: 69 • när en byggnad uppförs • för tillbyggda delar • vid mark- och rivningsarbeten • för tomter som tas i anspråk för bebyggelse De allmänna råden i BBR innehåller generella rekommendationer om hur föreskrifterna ska tillämpas, de anger hur någon bör eller kan handla för att uppfylla föreskrifterna.70 När det gäller energianvändning ställer BBR olika krav beroende på en byggnads placering. Sverige är uppdelat i två klimatzoner, norr71 och söder.72 Lokalerna i den norra klimatzonen ska vara utformade så att byggnadens specifika energianvändning högst uppgår till 120 kWh per m2 golvarea och i klimatzon söder får energianvändningen uppgå till 100 kWh per m2 golvarea. Sett till inomhusmiljön i lokaler får ett tillägg göras motsvarande 70(q-0,35) kWh per m2 golvarea och år i klimatzon söder och 90(q-0,35) kWh per m2 golvarea och år i klimatzon norr om ute-luftsflödet överstiger 0,35 l/s, m2, (q motsvarar det genomsnittliga luftflödet under hela uppvärmningssäsongen (l/s, m2)).i byggnadens specifika energianvändning ingår inte verksamhetsel.73 Verksamhetsel är den el eller energi som används för verksamheten i lokalen t.ex. belysning, datorer, kopiatorer och annan verksamhetsutrustning.74

68

I Sverige krävs 25 % minskning av energiförbrukning eller 25 % under BBR:s krav. Regelsamling för byggande, BBR 2008, s. 60 70 Regelsamling för byggande, BBR 2008, s. 62 71 I klimatzon norr ingår: Norrbottens län, Västerbottens län, Jämtlands län, Västernorrlands län, Gävleborgs län, Dalarnas län och Värmlands län. (Resterande län tillhör klimatzon söder). 72 Regelsamling för byggande, BBR 2008, s. 199 73 Regelsamling för byggande, BBR 2008, s. 201 74 Regelsamling för byggande, BBR 2008, s. 199 69

57

7.8 Bygga-bo-dialogen Bakgrund Bygga-bo-dialogen startades år 1998 på regeringens initiativ. Regeringen gav då Miljövårdsberedningen, regeringens råd i miljöfrågor, ett uppdrag att gagna miljöarbete i näringslivet. Då inleddes en dialog med bygg- och fastighetssektorn som kom att kallas just Bygga-bo-dialogen. Anledningen till att Bygga-bo-dialogen startades var och är att bygg- och fastighetssektorn har en stor miljöpåverkan men också att det finns stora möjligheter att minska dess påverkan. Det inledande arbetet ledde fram till en samling strategier och mål, kallad ”Vision för 2025”. Två år senare presenterades slutrapporten ”Tänk nytt – tänk hållbart” som var en vidareutveckling av det tidigare arbetet kring strategier och mål. 75 SOU 2001:20 År 2001 presenterades den statliga utredningen SOU 2001:20 om framtida byggande, boende och förvaltning. 20 svenska företag valda utifrån olika samhällsfunktioner och tre kommuner deltog i utredningen om framtida byggande, boende och förvaltning. Företagen som deltog i dialogen var fastighetsförvaltare, byggherrar, entreprenörer, arkitekter, konsulter, leverantörer, banker, försäkringsbolag och telekomföretag. Företag och kommuner har i dialogen utvecklat och enats om en gemensam vision för en mer hållbar utveckling fram till år 2025. Mål har tagits fram på lång och medellång sikt och strategier har utarbetats för att nå dessa mål och visioner. Som nämnts ovan står byggnader för en stor del av Sveriges energiförbrukning. Utredningen identifierar energi- och resurseffektivisering, god inomhusmiljö och sunda materialval som de mest betydande och viktiga områdena. Dessa områden identifierar Bygga-bo-dialogen som de områdena med störst utvecklingspotential.76 Målen som Bygga-bo-dialogen eftersträvar inom energiområdet är: • Inga fossila energikällor till uppvärmning eller varmvattenberedning efter år 2025 • Mer än hälften av energibehovet över året kommer från förnyelsebara energikällor år 2015 • Användningen av köpt energi har minskat med 30 % till år 2025 jämfört med år 2000 • Senast år 2008 ska byggsektorn ha fasat ut användning av material med skadliga metaller och ämnen som omfattas av regeringens riktlinjer • År 2010 ska alla nya hus och minst 30 % av det befintliga beståndet vara deklarerade och klassificerade med avseende på byggnadsrelaterad hälsa och miljöpåverkan • Avfallsmängderna från ny- och ombyggnad till deponi ska reduceras med 90 % till år 2025 jämfört med år 1994 Gruppen bakom Bygga-bo-dialogen har för att förverkliga målen enats om ett fortsatt arbete inom upp till åtta strategiska åtgärdsområden. Dessa åtgärdsområden är: 77 • Hållbar samhällsbyggnad • Användning av bästa möjliga teknik och utveckling av ny teknik • Forskning och utveckling • Upphandling med livscykelperspektiv och helhetssyn 75

Bygga-bo-dialogen, www.byggabodialogen.se, Historik 2008-09-16 SOU 2001:20, s. 9 - 10 77 SOU 2001:20, s. 10 76

58

• • • •

Samordning av bygg- och förvaltningsprocessen Miljöklassning av bostäder och lokaler Marknadsföring av miljölösningar Hållbar förvaltning

Efter utredningen år 2001 gick projektet in i fas två med förhandlingar mellan regeringskansliet och deltagande företag och kommuner om överenskommelse och konkreta åtgärder. År 2003 undertecknades av 31 företag, 4 kommuner, 1 myndighet och regeringen en överenskommelse som skapade grunden i Bygga-bo-dialogen. Undertecknande åtog sig att i sina verksamheter genomföra ett antal konkreta åtgärder. I den tredje fasen vilken inträddes år 2004 etablerades ett sekretariat på Boverket78 för att stödja Bygga-bo-dialogen. År 2005 startas det nationella kompetensutvecklingsprogrammet ”Bygga-bo-utbildningen” vilken inledningsvis endast riktade sig till byggnadsarbetare, installatörer och anställda inom fastighetsförvaltning. Året efter breddades utbildningsmaterialet till att även omfatta byggherrar, konsulter och planerare samt driftstekniker och fastighetsförvaltare. År 2008 finns sammanlagt 44 aktörer och under våren lanserades ett miljöklassningssystem som ett verktyg för en hållbar bygg- och fastighetsfaktor.79 Miljöklassningssystemet Ett frivilligt miljöklassningssystem för deklaration och klassificering av byggnaders miljökvaliteter har utvecklats av ett stort antal aktörer inom Bygga-bo-dialogen. Detta system har utvecklats sedan 2005. Målsättningen med projektet har varit att ta fram ett system för miljöklassning av byggnader, där hänsyn tagits till såväl nationell som internationell forskning samt branschens behov av enkelhet och tydlighet. Forskare vid KTH, Chalmers och Högskolan i Gävle har lett arbetet och slutrapport lämnades under våren 2008. Sedan dess har tester genomförts med systemet på befintliga och nya byggnader. Systemet klassar energianvändning, miljöpåverkan och innemiljö. Syftet med att miljöklassa byggnader är att skapa drivkrafter för de olika aktörerna på marknaden att genomföra nödvändiga miljöinvesteringar. En miljöklassad byggnad kan belönas med t.ex. lägre fastighetsskatt, lägre försäkringspremier eller bättre finansieringsvillkor. Regeringen, kreditinstitut, försäkringsbolag och banker har åtagit sig att verka för att skapa just sådana incitament. Miljöklassningssystemet är ett verktyg som fastighetsägare kan använda sig av för att spara energi, pengar och skona miljön. Systemet kan också användas av byggherrar och entreprenörer för att projektera klimatvänligare nybyggnationer som når en högre klass i systemet.80 Det som mäts och ligger till grund för klassningen är: Området energi Tre energiaspekter med sammanlagt fyra indikatorer redovisas, varav energideklarationen utgör en väsentlig del. Aspekterna är: • Energianvändning baserad på köpt energi

78

Boverket är den centrala myndigheten för plan-, bygg- och boendefrågor. Bygga-bo-dialogen, www.byggabodialogen.se, Historik 2008-09-16 80 Bygga-bo-dialogen, www.byggabodialogen.se, Miljöklassning. 2008-09-17 79

59

• Energibehov utifrån byggnadens fysiska utformning och värmeåtervinning • Energislag baserat på andelar av använda energislag Området innemiljö Inom området innemiljö har de viktigaste hälsoproblemen som kan relateras till byggnadens innemiljö identifierats. Fem olika aspekter bedöms: • Ljudmiljö baserad på bedömning alternativt ljudklassning • Luftkvalitet utifrån radonhalt, ventilation och kvävedioxid i inneluften • Termiskt klimat och dagsljus baserat på transmissionsfaktor, solvärmefaktor och dagsljus • Fukt baserat på fuktproblemskador • Vatten utifrån risk för förekomst av legionella, vilket baseras på tappvarmvattentemperatur Området kemiska ämnen Tre aspekter som behandlar de kemiska ämnen som ingår i byggnaden och dess byggnadsmaterial bedöms: • Förekomst av särskilt skadliga ämnen baserat på inventering • Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen med hjälp av loggbok, databas eller liknande • Utfasning av särskilt farliga ämnen baserat på dokumentation Området särskilda miljökrav Två aspekter som är relevanta enbart för byggnader med eget VA-system: • Små avloppsanläggningar med hög reduktion av övergödande ämnen • God dricksvattenkvalitet baserat på analys av tappvattnet från egen brunn81 Klassningssystemet indelar byggnader i fyra grupper a, b, c och d. Tanken är att graden av incitament för att nå den högsta klassningen, a, ska vara störst. Incitament för att nå klassningen b lite lägre än för a o.s.v. Grupp c ska motsvara dagens normalkrav som finns i BBR. Klassning enligt grupp d säger att byggnaden ligger under dagens normalkrav.82 7.9 Energideklaration Bakgrund Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader trädde i kraft den första oktober 2006. Byggnader som säljs efter 2008-12-31 måste ha en energideklaration som inte får vara äldre än tio år. Till en början ska specialbyggnader över 1000 kvm samt byggnader med nyttjanderätt deklareras. Detta skall vara gjort till årsskiftet 2008/2009. Till specialbyggnader räknas t.ex. simhallar, bibliotek, skolor och vårdbyggnader. Byggnader med nyttjanderätt är t.ex. hyresrätter, bostadsrätter och lokaler som hyrs ut. Under denna kategori finns även enoch tvåbostadshus som hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt. Det är bostadsrättsföreningen som ska se till att energideklaration är gjord. Nya byggnader skall också energideklareras och det med start den 1 januari 2009.83

81

Bygga-bo-dialogen, www.byggabodialogen.se, Miljöklassning – Så här går det till, 2008-09-17 Miljöklassning av byggnader - Inventering av metoder och intressenters behov, 2006, s. 19 83 Boverket, www.boverket.se, Vilka byggnader och när? 2008-09-15 82

60

Syfte Syftet med denna lag är att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader.84 I energideklarationen ska förslag på åtgärder för en effektivare energianvändning i byggnaden ges till fastighetsägaren. Dessa behöver dock inte genomföras. Förfarande Kontroll av energideklarationen ska utföras av ett ackrediterat (godkänt) kontrollorgan. Kontrollorganen godkänns av Swedac (Styrelsen för ackreditering och teknisk kontroll) vilka är en anslagsfinansierad myndighetsverksamhet som utför kompetensprövningar på verksamheter som utför analys, provning, kalibrering, certifiering, kontroll och besiktning.85 Energideklarationen ska enligt lag (2006:985) innehålla uppgift om: • Byggnadens energiprestanda samt åtgärdsförslag för minskning av energiförbrukning • Obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet (OVK) har utförts i byggnaden • Ifall radonmätning har utförts i byggnaden • Byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av god inomhusmiljö och ifall detta är möjligt, ge rekommendationer på kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra energiprestanda • Referensvärden som gör det möjligt för konsument att bedöma byggnadens energiprestanda och jämföra med andra byggnader86 När energideklarationen genomförts ges en sammanfattning av resultaten, sammanfattningen visar husets energianvändning på ett lättöverskådligt sätt. Denna anslås i entrén om energideklarationen genomförts för en specialfastighet eller ett hyreshus.87

Bild 4. Energideklarationsanslag

84

Sveriges Lagar, 2008 Swedac, www.swedac.se, 2008-09-15 86 Boverket, www.boverket.se, Energideklarationens innehåll, 2008-09-15 87 Boverket, www.boverket.se, Steg 6 i energideklarationen, sammanfattning, 2008-09-15 85

61

7.10 Sammanfattning av miljösystem Den största gemensamma nämnare i de system vi tittat på är fokuseringen på en minskad energianvändning. De tre systemen, LEED, BREEAM och Green Star har många gemensamma drag, de är också de mest omfattande systemen och tar hänsyn till en mängd kategorier, bland annat energi, material och inomhusmiljö. En koppling mellan dessa är att de faktorer som mäts i respektive kategori viktas för att fokus ska läggas på den eller de kategorier som är viktigast ur en miljösynpunkt. T.ex. viktas arbete med vattenbesparande åtgärder högre för en fastighet som ligger i ett torrt område och i ett område med energibrist läggs mer vikt på energiförbrukningen i en fastighet. Längst har det gått i Australien där viktningen är olika från region till region.88 En annan koppling är att det finns en rad olika verktyg som är inriktade på olika typer av fastigheter, t.ex. kontor (nybyggt och befintligt), handel, utbildningslokaler m.m. Rankningssystemen som tillämpas i de olika systemen är i stort sett uppbyggda på samma sätt. Det som sticker ut är återigen Green Star som har en högre rankningsnivå än övriga, denna syftar på bästa standard internationellt till skillnad från de andra rankningssystemens högsta nivå som jämförs nationellt. Green Building är ett uttryck som nämns för, EU, UK Australien och USA. Det är dock viktigt att ha klart för sig att begreppet Green Building betyder olika saker. För EU står GreenBuilding (sammanskrivet för EU) endast för ett arbete mot reducerad energianvändning i en fastighet. För de övriga tre och utanför EU är Green Building ett bredare koncept där miljöarbetet sträcker sig långt längre än enbart till reducerad energianvändning. EU:s GreenBuilding-märkning finns i ett tiotal länder i Europa men har fått störst fäste i Sverige där cirka en fjärdedel av samtliga GreenBuilding märkta fastigheter finns. ByggaBoDialogen är ett svenskt miljöklassningssystem som ska vara anpassat till den svenska marknaden. Arbetet med systemet har pågått länge och ett stort antal svenska och internationella system har granskats för att skapa det bästa systemet för Sverige. ByggaBoDialogen tar upp ett flertal punkter men är inte lika omfattande som Green Star, LEED och BREEAM. Rankningssystemet är inte heller anpassat till olika typer av fastigheter utan består till skillnad från Green Star, LEED och BREEAM av ett allmänt system.

88

LEED version 2009 kommer med liknande utformning.

62

8 DISKUSSION Nedan diskuteras hur miljön beaktas på den kommersiella hyresmarknaden, både från hyresgästernas samt hyresvärdarnas sida. Vidare diskuteras hur hyresgästen ur miljösynpunkt lättare kan bli vägledd vid val av ny lokal och därmed kan höja sin kravnivå. I diskussionen tas också upp vad som då måste beaktas samt egna tankar och slutsatser. 8.1 Dagens situation På den kommersiella hyresmarknaden idag så ställer hyresgästen få miljörelaterade krav. Samtidigt har det allmänna medvetandet i miljöfrågor ökat. Naturligtvis beror kravnivån på vilken sorts verksamhet hyresgästen utövar och vilken miljöintresse som finns hos hyresgästen. Att hyresgästen inte ställer högre krav beror främst på bristande kompetens (avsaknad av t.ex. en kvalificerad miljöansvarig/miljögrupp) och/eller bristande intresse. Ekonomi och tidsbrist är också två vanligt förekommande anledningar till att hyresgästen inte ställer fler omfattande miljökrav på sina lokaler. Även de hyresgäster som har utnämnda miljöansvariga har inte lagt någon större vikt vid miljöaspekterna i lokalen utan det är i första hand miljöbesparande åtgärder i verksamheten som prioriteras. Hyresgästen har svårt att stötta sig mot något enskilt system för miljöklassning av fastigheter, vilket skulle underlätta vid kravställande och bidra till en allmän kunskapsökning om en fastighets påverkan på miljön. Det finns miljöledningssystem idag men dessa riktar sig till hyresvärden och mot byggbranschen och behandlar främst material men även inom energiområdet. Energideklarationen som i dagsläget tillämpas på bland annat kommersiella fastigheter kan på sikt ge hyresgästen information om fastighetens energiprestanda och det är framtiden som får utvisa om den blir ett bra underlag vid hyresgästens kravställande och beslut. Problemen med energideklarationen är främst att den i slutändan fokuserar på en fastighets energiförbrukning och att de åtgärdsförslag som presenteras endast ges till hyresvärden/fastighetsägaren. Åtgärdsförslagen behöver dock inte genomföras och energideklarationen kommer troligen inte att leda till förbättringar av fastigheters energiprestanda och får svårt att fungera som vägledning för hyresgästen. Det positiva med energideklarationen är att hyresgästen kan se om fastighetens energiprestanda är goda men det förutsätter att de har kunskapen att förstå vad som anslås i trapphuset. 8.2 Utveckling Hyresgästen kommer även framöver att prioritera ekonomi, läge och funktionalitet i lokalförändringsprocessen. Det som kan underlätta för hyresgästen när det gäller att ställa miljökrav på lokalen är att införa ett system för miljöklassning av fastigheter som är anpassat till marknaden. Ett system där hyresgästen kan jämföra lokalers miljöprestanda och samtidigt ge hyresgästen tillgång till information om miljöbesparande åtgärder som kan genomföras i lokalen. Vi ser två möjligheter till att lösa problemet:

63

1. Införa ett miljösystem som är tillämpbart på svenska kommersiella fastigheter (nybyggda och befintliga) och innefattar en miljöklassning89. Systemet ska också ge information om möjliga genomförbara miljöåtgärder i fastigheten. Hyresgästen bör kunna ta del av miljöklassning och åtgärdsförslag där klassningen av en fastighet inte får vara giltig i mer än ett år utan måste förnyas.90 2. Införa ett verktyg som gör det möjligt för hyresgästen att jämföra kommersiella fastigheter som miljöklassats med olika system och märkningar. Verktyget väger fastigheters klassningar och märkningar mot varandra för att sedan ge en enhetlig bild av vilken fastighet som har högst miljöprestanda. Verktyget blir då ett klassningssystem i sig men tillåter fastighetsägare att ranka fastigheten med valfritt system/märkning. För att detta verktyg skall fungera krävs liksom i föregående problemlösning en lag på miljöklassning av såväl nybyggda som befintliga kommersiella fastigheter. 8.3 Åtgärder för utveckling Ett lagförslag att miljöklassa fastigheter vid nybyggnation samt vid större uthyrningar91 av lokaler är ett sätt att tvinga fram en användning av miljöklassningssystem på marknaden. Dagens energideklaration ger inte hyresgästen tillgång till mer information än den om fastighetens energiprestanda. Detta ger inte hyresgästen tillgång till och/eller medvetande om miljöåtgärder som går att genomföra i fastigheten. Fastighetens energiprestanda kan vara god medan t.ex. inomhusmiljön och avfallshanteringen är undermålig. Därför behövs ett miljösystem som behandlar de för Sverige eller inom regioner i Sverige, viktiga miljöområdena. Om detta innebär ett införande av ett internationellt system eller en vidareutveckling av den svenska Bygga-Bo-dialogen är av mindre betydelse. Det viktiga för att väcka hyresgästens intresse, vid lokalförändringsprocessen är tydligheten och användbarheten av systemet. Åtgärdsförslagen bör redovisa vad och hur mycket hyresgästen/hyresvärden kan vinna ekonomiskt samt vilka miljöbesparande effekter de ger. För såväl det första som det andra förslaget på problemlösning är det viktigt att nå ut med information till marknaden om hur systemet/verktyget tillämpas. En omfattande marknadsföring krävs för att hyresgäster och hyresvärdar ska få kännedom om systemet/verktyget och för att det ska bli ett allmänt begrepp inom bygg- och fastighetsbranschen. Ett allmänt känt begrepp leder till att hyresgäster redan innan lokalförändringsprocessen har information och är bättre förberedda gällande frågor och krav på lokalen. 8.4 Problem Det största problemet med dessa föreslagna lösningar är det omfattande och tidskrävande förarbete som en obligatorisk miljöklassning på kommersiella fastigheter skulle kräva. Att göra denna totalinventering skulle dock inte behöva bli så mycket mer avancerat än dagens inventering vid införandet av energideklarationen.

89

Denna miljöklassning måste vara obligatorisk och lagstadgad. Åtgärdsförslag som hyresgästen kan ställa krav på gentemot hyresvärden eller genomföra i lokalen. 91 T.ex. vid uthyrningar av lokaler över 1000 kvm, ger ett certifikat som har en giltighetstid på t.ex. 1 år. 90

64

REFERENSER Publicerade BREEAM Office. (2007) Breeam fact file version 5. Breeam Office, Watford. [Online]. Hämtad 2008-09-30 från: http://www.breeam.org/filelibrary/breeam_Fact_File_V5__Oct_2007.pdf Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader, Sveriges Lagar, Studentlitteratur, 2008 Miljöklassning av byggnader - Inventering av metoder och intressenters behov (2006). Åsa Sundkvist m.fl. [Online]. Hämtad 2008-09-12 från: http://www.infra.kth.se/fms/pdf/miljoklassning_byggnader.pdf Regelsamling för byggande, BBR 2008 SOU 2001:20 Tänk nytt, tänk hållbart! - dialog och samverkan för hållbar utveckling. Betänkande från Miljövårdsberedningen

Warfvinge C. (2006) Energi och byggnader, miljö och pengar. Länsstyrelsen i Skåne län. [Online]. Hämtad 2008-07-07 från: www.m.lst.se/NR/rdonlyres/024EC6D8-BA14-41D9-A1367808F3641DA2/0/Energieffektiva_byggnader_CW_0609141.pdf

Internetkällor BASTA, åtkomst 2008-10-23 www.bastaonline.se Boverket www.boverket.se, Vilka byggnader och när?, åtkomst 2008-09-15 www.boverket.se, Energideklarationens innehåll, åtkomst 2008-09-15 www.boverket.se, Steg 6 i energideklarationen, sammanfattning, åtkomst 2008-09-15 Bygga-bo-dialogen www.byggabodialogen.se, Aktörer, åtkomst, 2008-09-09 www.byggabodialogen.se, Historik, åtkomst, 2008-09-16 www.byggabodialogen.se, Miljöklassning, Åtkomst, 2008-09-17 www.byggabodialogen.se, Miljöklassning - Så här går det till, Åtkomst 2008-09-17 Fastighetsvärlden, åtkomst 2008-06-01 till 2008-06-31 www.fastighetsvarlden.se, Arkiv Green Building Council Australia, åtkomst 2008-09-24 http://www.gbca.org.au/docs/GBCA_OfficeExBuildingSHEET.pdf NABERS, åtkomst 2008-09-24 www.nabers.com.au, Office SIS, åtkomst 2008-09-24 65

www.sis.se, Vad är ett miljöledningssystem Swedac, åtkomst 2008-09-15 www.swedac.se, Energideklarationer UK Green Building Council, åtkomst 2008-09-29 http://www.ukgbc.org USGBC www.usgbc.org, About USGBC, åtkomst 2008-09-23 www.usgbc.org, Guiding Principles, åtkomst 2008-09-23 www.usgbc.org, About Membership, åtkomst 2008-09-23 www.usgbc.org, Green Building Research, åtkomst 2008-09-24 www.usgbc.org, LEED Rating Systems, åtkomst 2008-09-25 www.usgbc.org, LEED Committees, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, LEED Steering Committee, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, Certification Committee, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, Market Sector Committee, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, Technical Committee, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, Technical Advisory Groups, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, Technical and Scientific Advisory Committee, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, LEED Rating System Committees, åtkomst 2008-09-26 www.usgbc.org, LEED Rating Systems, åtkomst 2008-09-30 World Green Building Council www.worldgbc.org, WGBC, åtkomst, 2008-09-09 www.worldgbc.org, Overview, åtkomst, 2008-09-18 www.worldgbc.org, Who we are, åtkomst, 2008-09-18 Intervjuer, tal och e-mailkorrespondens Följande hyresgäster har intervjuats: EnergoRetea Golder Associates AB Naturvårdsverket Polismyndigheten i Stockholms län Preem Petroleum AB Proffice Sverige AB SJ AB Sungard Söderberg & Partners Telenor Sverige AB Vägverket Följande hyresvärdar har intervjuats: AP Fastigheter Brostaden Skanska

66

Intervju med miljö-/energikonsult: Ebba Tiberg, Fil.dr. Biologi, Golder Associates AB Catarina Warfvinge, universitets lektor Avd för Installationsteknik, LTH Bildkällor Bild 1. USGBC, www.usgbc.org, Project Certification, åtkomst 2008-09-08 Bild 2. BREEAM, www.breeam.org, Fact sheet (V3) February 2007, åtkomst 2008-09-05 Bild 3. Green Star, www.gbca.org, Fact sheet – education (V1) August 2008, åtkomst 2008-09-05 Bild 4. Boverket, www.boverket.se, Energideklaration, åtkomst 2008-09-10

67

Bilaga 1 Intervjusvar av hyresgäster Frågor till Hyresgäster
Är ni nöjda med miljösituationen i era lokaler? • Om ja, vad, varför? • Om nej, vad, varför? Svar: ”Det är svårt att säga generellt då standarderna på lokalerna är väldigt olika. Vi är ju till stor del tvungna att sitta i byggnader som byggdes under 1800-talet, stationshus nära järnvägen, nära vår verksamhet. Det finns mycket att göra på dessa gamla byggnader i fråga om energieffektivitet o.s.v. Miljömässigt är de inte de bästa men vi försöker successivt förbättra inomhusmiljön.” ”Ja, eftersom vi fått styra själva och då kommer det att bli bra. Eftersom vi är energi- och installationskonsulter så jobbar vi miljö- och energifrågor och vi har själva kunnat välja hur det ska bli.” ”Nej, inte idag men efter renoveringen antar jag att vi kommer att bli nöjda.” ”Ja vad det gäller arbetsmiljö. Vad det gäller energiförbrukningen så har vi ju helt nya lokaler och har ej gjort en sammanställning på första perioden än. Vi hade ett krav att via datorn kunna läsa av alla elmätare och nu efter sommaren ska vi börja se över förbrukningen av kyla och värme. Vi ville ha grön el men det fick vi inte. Fastigheten kommer att säljas och den blivande fastighetsägaren har lovat oss 100 % grön el. Kyla och värme fungerar väldigt bra. Nu sitter vi i öppna kontorslandskap vilket är bra, det ger yteffektivitet. Vi har en avfallshantering som handhar allt vilket är mycket tillfredsställande. Vi har tyvärr inte separation på färgat/vitt papper på grund av platsbrist i garaget, vilket är en nackdel. Vi har ett kylrum för organiskt avfall (vilket vi kan separera på) som sen går till kompostering. Detta var också ett krav från vår sida. Vi har även solceller som sitter på taket (fanns här innan) vilka ger el in i själva bygget. Vi har efter önskemål en datatavla som visar hur mycket som producerats av dem vilket är intressant. Vi har rörelsedetektorer överallt som stänger av belysning efter 30 min om ingen aktivitet föregår.” ”Det vet vi inte eftersom vi inte är framme än. Sett till alla våra lokaler så är det ju en väldigt varierande miljöstatus, just eftersom det oftast inte byggs för vårt ändamål. Störst förändringar gällande miljön vi kan göra är när vi bygger om. Det är kostsamt att göra miljöanpassning i efterhand, som t.ex. rörelsedetektorlösning för belysning. Frågan man måste ställa sig är: kommer det någonsin att betala sig tillbaka?” ”Ja det är vi. Det är en sådan här certifierad GreenBuilding som uppfyller kraven med 25 % mindre energiförbrukning. Det vi inte är nöjda med är att förvaltaren inte tar tag i helhetsbegreppet och sammanställer sopfraktioner utan det måste varje hyresgäst göra vilket är märkligt. Varje hyresgäst måste ha sina egna containrar i garaget.” ”Ja, I stort sett är vi det. Vi flyttade hit i februari i år och då var den helt iordningsställd enligt våra önskemål. Vi har sedan ett och ett halvt år utgått ifrån våra affärsidéer och värderingar. Det ska vara modernt, ljust och transparent därutav mycket glas. I övrigt har värden jobbat

68

utifrån våra önskemål. Vi har fått det vi vill ha… sedan är det byggtekniska funktioner som vi inte råder över.” ”Då det är drygt ett år kvar till flytt så vet vi inte och vi har inte kommit in på miljöspecifika frågor än.” ”Gällande energianvändningen så har jag ingen aning då elen ingår i hyran. I elslukande maskiner så har jag inte så mycket att säga. Kyla och uppvärmning ingår men vi har inte individuell mätning. Om vi är nöjda? Ja men sen om det funkar eller inte, det är en annan fråga men i stora drag är jag nöjd.” ”Där vi satt innan hade vi väldigt bra sortering för sopor. Här har vi en mycket sämre sophantering men för två månader sedan byggde fastighetsägaren om i källaren så nu är det mycket bättre möjligheter. Det resulterar också i att vi själva kommer att sortera i fler fraktioner.” ”Ja, absolut det måste jag säga att vi i stort sett är. Det kan bli lite väl varmt i receptionen p.g.a. solen som lyser på de stora fönstren. Det är nu löst med en plastfilm på men ska utvärderas efter det har varit riktigt varmt för att se om ytterligare åtgärder krävs. Vi hade krav på inomhusmiljön när vi flyttade men det är lite sisådär i och med att det blir varmt. I övrigt är det väldigt fina lokaler.”
Arbetar ni aktivt med att minska er miljöpåverkan? • Hur? • Mål? • Verktyg för att uppnå dessa mål? Svar: ”Ja vi har ju en miljöenhet som trycker på. Det gör vi andra också naturligtvis när det gäller källsortering. Vi måste jobba med att få ner energiförbrukningen då vi ligger över liknande lokaler (förbrukning) i landet. Vi har inga klara uppsatta mål.” ”Ja, gällande materialval så ska det vara återvinningsbart (mattor etc.). Det ska vara rätt typ av material på varenda grej egentligen. Vi har en miljöansvarig i och med att vi är miljöcertifierade. Den jobbar med våra projekt mot kunden. Den har också varit med i olika projektgrupper och framarbetat kravspecifikationerna i och med flytten. Den miljöansvarige finns med som en grund.” ”Ja, vi är aktiva på alla håll och kanter. Vi gör vad vi kan gällande t.ex. avfallshantering, så länge sophanteringen kan ta hand om det. Vi jobbar mot ISO 14001 och ISO 19000.” ”Ja det gör man vartefter om man ska göra förändringar i bygget. Nu är det så nytt. Det är skillnad om det är ett gammalt hus, då följer man upp oftare. I och med rörelsedetektorerna så kan vi minimera vår energiförbrukning. Vid arbetsplatsen finns ”grön knapp”.” ”Ja det tycker jag. Ett exempel är att vi går ifrån enskilda skrivare till multifunktionsskrivare. Vi kommer ha ett fåtal printrar ute på våningsplanen som man styr med ett behörighetskort. Det går åt färre skrivare och mindre papper. Vi gjorde en undersökning internt som visade att man ofta inte hämtar ut alla utskrifter man gjort. De blir ofta bara liggande. Det är det mest

69

tydliga exemplet när det gäller kåken. Valet av den kåken var ju också ett aktivt val då det var lätt att kommunalt och kollektivt ta sig dit. Det är de två viktigaste exemplen tycker jag. I styr-/referensgrupperna, vid lokalflytt, har vi ett antal anställda som representerar olika delar av verksamheten. De har fokus på bl.a. arbetsmiljö, inomhusklimat, ljud och ljus.” ”Vi försöker göra det så gott vi kan. Vi är ett rent tjänsteproducerande företag. Det är mycket människor som kommer och går och det vi kan göra är att se över materialvalet när vi iordningställer en lokal och enligt vår inköpspolicy ska vi gå efter energisnåla material. I vårt dagliga jobb är saker vi kan påverka pappersåtervinning, den typ av lysrör vi har och den typ av utrustning vi har… alstrar den mycket värme eller inte o.s.v. Vi jämför med våra andra kontor runt om i landet gällande energiförbrukning och de bitarna. Vi ser över så vi upphandlar energi på rätt sätt o.s.v.” ”Till en viss del gör vi det. Vi är amerika- ägda och därifrån kommer det ganska mycket restriktioner (tankar å idéer) om hur vi ska agera runt miljön. I alla våra mail-utskick står det att man ska tänka hit och dit. Nej ledningen (i USA) ställer inga krav på hyresvärden. Vi jobbar inte än aktivt med att minska miljöpåverkan. Det blir kanske mer den dagliga funktionen så småningom.” ”Nej, vi har inget aktivt arbete när det gäller energi i form av el och uppvärmning. Förresten går det inte att öppna fönstren. Det är någonting som sker centralt. När det sen gäller el så… nej då finns det ingenting uttalat inom företaget. Jag tror inte att vi är någon elslukande verksamhet. Dessutom i vår verksamhet måste våra datorer vara i gång. Annars är det billigare att skriva svart-vitt än i färg. Skaffa rätt skrivare och skriva ut på rätt sätt. Vi har samma pappersåtervinning, hemligt som vanligt. Materialen i interiören är av trä och stål, det är snyggt.” ”Ja det gör vi. Vi byter löpande ut kontorsmaterial och tänker på det så mycket som möjligt. Vi tänker på vad vi köper in. Den största delen på lokalerna ligger ju hos fastighetsägaren, vi får ju vara kravställare. Jag tror att alla hyresgäster idag har blivit duktigare. Man frågar t.ex. vad de är för material i väggarna, vad det är för golv. Man börjar själv få kunskap, och då blir det ju en bättre dialog med hyresvärden. Sen kan man givetvis bli bättre. Det kräver ju mycket energi och man måste sätta sig in i väldigt mycket nytt. Än så länge litar jag på och ställer krav på fastighetsägaren.” ”Ja eftersom vi jobbar efter ISO 14001 så måste vi följa och ta hänsyn till de kraven. Vi följer upp t.ex. avfallshantering. Man ska bli bättre och bättre så att säga. Vi har en policy inom företaget som säger att vi ska stänga av datorerna vid hemgång.”
Från vilket håll kommer miljökraven? • Ställer ni krav på hyresvärden? o Vilka krav ställer ni? • Ställer hyresvärden krav på er? o Vilka krav ställer de? o Ser ni några trender? • Har ni upplevt att krav kommer från andra håll? o Vad för krav? o Vilka instanser?

70

Svar: ”Det är vi som för det mesta försöker ställa kraven. Det är under de sista åren vi har blivit mer aktiva, det är ju ett konkurrensmedel också. Hyresvärden har inte ställt krav på oss. Initiativet kommer från oss. Vi tycker att vår hyresvärd har gjort alldeles för lite och vi försöker få fart på dem. Vi har inte upplevt några krav från andra håll än de från den allmänna opinionen, vi är ju ett miljöföretag och vi måste ge en bra bild utåt. Vi kan inte ha lampor som står och lyser på nätterna o.s.v., det ser inte bra ut. Miljön måste ju genomsyra hela företaget.” ”I det här fallet kan man inte säga att hyresvärden kommit med krav. Hyresvärden bygger om hela huset. Fastighetsförvaltaren har vid ombyggnationer sina miljökrav Men vi har klätt på vad de än nu hade med våra egna krav (energisituationen, belysningsstyrningar, mängd med ljus). Om det har kommit några krav från andra håll? Ja vi har ju BBr men vi har nog jobbat så att vi klara det med råge.” ”Kraven kommer från koncernen vilka lagt ambitionsnivån. Sen omsätter vi det i den mån vi kan. Det är inte så detaljerat som några maximalenheter eftersom koncernen är verksam i 35 länder med väldigt olika förutsättningar. Hyresvärden har inte ställt några krav på oss.” ”Ja vi ställde krav redan vid projekteringen. Nu så kommer ju kraven mycket från vår egen personal. Vi analyserar förslag av personalen för möjliga åtgärder. Hyresvärden ställde inget krav på oss. Från andra håll kan det ju vara myndighetskrav som dyker upp, som t.ex. för asbest.” ”Våra krav är en rimlig källsortering och vi vill att byggnaden ska vara så energisnål som det går men vi vänder på frågan och säger vad kan NI (hyresvärden) göra?” ”Kraven kommer nog mycket internt ifrån. Vi jobbar väldigt mycket inom miljön och vi påstår att vi är lite smartare än de andra när det gäller miljöfrågor och då är det viktigt att vi är konsekventa. Vår miljöpåverkan genom vårt kontor är ju liksom pytteliten del jämfört med att vi släpper ut flera miljoner ton CO2 om året vid våra raffinaderier. Men symbolvärdet är ju ändå viktigt. Vi måste vara konsekventa. Jag vill säga att kraven är interna. Vi ställde krav gällande avfallshanteringen men det hände inget. Annars hade vi inget speciellt krav i och med att byggnaden är en certifierad GreenBuilding. Det kom inga krav från hyresvärden och vi upplevde inga krav från andra håll.” ”Oj, den var lite tuff. När vi valde den här lokalen så gjorde vi inte det utifrån miljökraven utan det är ju naturligtvis läget och prisnivån o.s.v. Sedan är det ju ingen nackdel att det i den här fastigheten finns en värd som har tänkt igenom det här med miljö och hur man jobbar med de bitarna och det är ju bara ett stort plus. I våra kontor i storstäderna (Sthlm, Gbg och Malmö) verkar det som om man tänkt till lite längre. T.ex. att det ska vara gemensam godsmottagning, avfallshantering och pappersåtervinning, alla sådana här saker. Göteborg ligger ett steg före Stockholm, då det finns kompostering. Det vi förbrukar mest är papper så vi ser till att vi har bra system för pappersåtervinning som förvaring vid varje skrivbord och gemensam tömning i särskilda kärl, sekretess eller inte. Vi har inte upplevt krav från andra håll. Det kan vara från egen personal med anledning av det allmänna miljömedvetandet som finns i samhället idag. Den debatten finns ju här också, man blir mer vaksam på frågorna om hur vi slösar energi och de bitarna. Kraven tillkommer genom informationsutbyte personal emellan. Vi känner inte att det finns några stora kravställare externt.”

71

”Nej vi ställer inga direkta krav på hyresvärden. Vi har tänkt lite på en mildare allmänbelysning samt individuell avstängbar arbetsplatsbelysning och även annan för annan energiförbrukande materiel vid arbetsplatsen. Jämfört med nuvarande lokal så skulle vi önska bättre avfallshantering (fler fraktioner). Nej, hyresvärden ställer inga krav på oss.” ”Hyresvärden tillhandahåller sopsortering och de har skickat ut en miljöpolicy som hyresgästen ska efterleva. Vi har sopsortering här i källaren och det fungerar. Våra städare har lärt sig hur det fungerar. Vi har inte märkt ökade krav från hyresvärden på oss.” ”Hyresgästen ställer kraven. Värden ställer inga krav. De borde göra det och det borde vara ett samarbete. Vi vet ju om de här med klimatet och att det är så himla viktigt men ändå känns det nytt i den här branschen. Personalen börjar bli mer och mer ifrågasättande, kanske inte mest på lokalen utan då på t.ex. kopieringspapper, mjölk, kaffe och vart möblerna tar vägen när de slängs. För ett par år sedan var det inte mycket sådana frågor men det är det nu. Vi fick en massa mail och telefonsamtal från folk som tyckte att vi slösade med energi när fasadbelysningen var på dygnet runt så nu är den tidstyrd och stängs av på kvällen. Det var ett samarbete med hyresvärden. Vem brydde sig om det för tio år sedan? Vi har även ställt ett krav på automatisk släckning av lampor på kontoret kl. 22:00. Folk släcker ju inte när de går hem.” ”Vi har en form av standardkrav när vi ska upphandla lokaler. Vi ställer krav på inomhusmiljön med särskilda krav på ventilationen i teorisalarna. Vi har inte uppfattat några trender. Det blir ju något slags krav i och med att vi är ISOcertifierade. Regeringen ställer ju krav på oss i och med det.”
Samarbetar ni med hyresvärden? • Hur ser detta samarbete vanligast ut? • Ledde samarbetet till miljöbesparingar? • (om inte) önskar ni ett utökat samarbete? Svar: ”Vi har ett möte med hyresvärden en gång i månaden. Miljön är ju inte huvudfrågan men den tas upp. Det har hänt rätt mycket från hyresvärdens sida, de har anställt folk som tittar på styr och reglering. Det är inte direkt så att vi kommer fram till miljöbesparande åtgärder på våra möten men de tas upp och diskuteras. Vi fokuserar på de stora lokalerna i storstäderna. Vi orkar inte med att ha så mycket mer samarbete med hyresvärden än vad vi har idag. Vi har en dialog och det är fullt tillräckligt.” ”Ja det har vi verkligen gjort. Vi har speciella belysningslösningar i form av egna typer av armaturer som är mer energieffektiva. De har vi själva också köpt in och tillhandahållit till entreprenörerna så det har varit ett intimt samarbete vilket leder till miljöbesparingar i form av lägre energiförbrukning. Vi önskar inte ett utökat samarbete då vi har haft ett nära samarbete som har fungerat mycket bra.” ”Vi samarbetar med hyresvärden och förhoppningsvis leder det till miljöbesparingar. Vi skulle också vilja ha ett samarbete med fastighetsägaren och samtliga hyresgäster för att samordna olika transporter som t.ex. för avfall.” ”Ja vi har kontinuerliga möten med hyresvärden. Där kan miljöfrågor tas upp.

72

Det har inte kommit upp något konkret som lett till miljöbesparingar efter inflyttningen men det gjorde det innan.” ”Min tjänst är helt ny, endast två år gammal, så innan har man varit helt i händerna på hyresvärden. Nu försöker vi själva hänga med.” ”Ja vi samarbetar med byggherren. Det handlar mycket om funktionalitet och materialval men inte särskilt mycket om miljön i övrigt.” ”Ja, när det gäller papper och avfall. Pga. Att vi har installationsgolv måste vi tänka på hur vi möblerar så att luftcirkulationen inte hindras. Vi är relativt små i denna fastighet och vi kom in näst sist och kan inte ställa så värst mycket krav. Det är bara att gilla läget.” ”Nej det gör vi inte idag. Förhoppningsvis gör vi det senare gällande sophanteringen. )I dagsläget är det lite svårt att säga eftersom vi bara sett ett skal än så länge. Vi vet inte hur det kommer att se ut med soprum o.s.v. Får vi miljötänk på köpet så är det bara positivt.” ”En gång om året så har hyresvärden ett utvärderingsmöte där de redovisar sin miljöpolicy. De har också haft någon inbjudan till någon Al Gore-film eller något… försöker jobba med världssamvetet. Jo men de jobbar ganska aktivt mot hyresgäst och påpekar de här bitarna. Det kanske märks ibland när det är svinkallt i lokalen (och vi får mer värme).” ”Vi har driftmöten med hyresvärden varje månad och då tar man upp sådana här frågor. Vi började diskutera sophanteringen när vi flyttade in här. Jag sa att jag tycker att det är en sämre sophantering här och frågade vad vi kunde göra åt det. Sen kom också krav från personalen och då började hyresvärden titta på vad som kunde göras och nu har de gjort klart ett utrymme i källaren. Sedan har vi införskaffat sorteringsmöbler och städarna har blivit utbildade av fastighetsägaren. Jag önskar inget utökat samarbete idag.” ”Jo vi har ju en dialog med hyresvärden. Det var genom denna som plastfilmen blev av. Ja det förekommer miljöfrågor men bara om det är för varmt eller för kallt. Styrning av ljus (med olika procent av ljusstyrka) har genomförts av hyresvärden. Det var lite problem i början men nu funkar det bra.”
Hur ser det ut i kontrakten? • Finns det klausuler i hyresavtalen som reglerar miljökrav i kontrakten? • Vad, och hur reglerar de? (kostnad och förbrukning). • Var det skillnad på kravnivån mellan olika hyresvärdar (om det förhandlades med flera)? • Ställde ni olika krav beroende på lokal? • Har ni individuell eller schablonmässig mätning för energiförbrukning? Svar: ”Det finns inga klausuler i kontraktet. Vi har inte märkt några skillnader på kravnivån från olika hyresvärdar. Vi väger ju in aspekter från fastigheterna, man sitter ju gärna i en GreenBuilding-fastighet. Tyvärr är det för mycket schablonmässig mätning av energiförbrukning. Vi har endast individuell mätning på stora lokaler. Vi ställer krav men de

73

motiveras bort genom högre kostnader för hyresvärden. Vi vill kunna påverka men det kräver ju individuell mätning.” ”Vi betalar vår egen el vilket står med i kontraktet och därför har vi arbetat med energieffektiva lösningar. Avfall hanterar vi själva. Det har vi byggt upp inne i kontoren med avfallsstationer och hur vi ska hantera det. Vi hade inte så djupa samtal med andra hyresvärdar så att vi kom in på miljö. Det var mest ”hard facts” som kr/kvm.” ”Det finns inga klausuler i kontraktet. Vi har individuell mätning där det är möjligt.” ”Det finns inga klausuler. Vi har individuell mätning på all värme, kyla och elförbrukning.” ”Det finns inga klausuler och ingenting om miljön i kontrakten överhuvudtaget. Vi kanske ska försöka få in allmänna miljökrav gällande källsortering och energieffektivisering. Generellt ingår inte elen i hyran. Det jobbar vi stenhårt på att det ska ingå eftersom då får varje enhet incitament till att spara. Däremot är vi i händerna på hyresvärden gällande typ av el. Generellt sett köper vi grön el när vi kan det. Det är lättast när vi är ensamma i fastigheten. Vi har även, i lokalen i Sundbyberg, försökt så långt det har gått, sagt till hyresgästrepresentanten att vi vill ha individuell mätning av el även för olika enheter i lokalen. Det var inget absolut krav men vi skulle vilja ha det.” ”Det finns inga klausuler utan det är ett vanligt standardkontrakt. Vi betalar för den energiförbrukning vi har. Att sitta i en GreenBuilding-fastighet var för oss inget krav utan det blev mer som en bonus.” ”Vi har inga sådana klausuler i kontraktet. Det enda som finns utöver vårt standardkontrakt är gällande byggnationer, de anpassningar vi gör i lokalen Då kommer vi in på materialval och det är det vi kan påverka. Inga energimängder eller något sådant, vi betalar för det vi förbrukar. Vi hade inga djupgående diskussioner med olika hyresvärdar om miljö. De enda kraven vi har är på arbetsmiljön. Det vi alltid är ute efter är stora öppna lösningar (funktionalitet). Vi har individuell mätning av energiförbrukning.” ”Det finns inga klausuler för miljö. Inga andra hyresvärdar vi var i kontakt med ställde några krav. Inga miljöfrågor togs någonsin upp. Vi kommer att ha individuell mätning för el.” ”Nej inga klausuler vad jag kan dra mig till. Arbetsmiljön, vilken är a och o, kom på tal men annars inte något annat. Jag hade ett krav på att få in folk på 12 kvm. Skrivborden är 1.40 istället för 1.60. Yteffektivitet!” ”Det fanns inga klausuler i kontrakten. Jag tror att det kan komma mer sådant. Det är pengarna det handlar om idag och det är där man måste fokusera. Vi diskuterade med andra hyresvärdar men det var ingen som tog upp något om miljön. Det pratar man inte om. Vi har individuell mätning av elförbrukning.” ”Det finns inga klausuler i kontraktet. Vi har individuell mätning av el. Värme och kyla ingår i hyran vilket i och för sig motverkar incitamentet att minska energianvändning för att spara pengar. Vi ställde krav på ventilationen men det var rätt många lokaler som inte kunde infria de kraven.

74

Vi fick offerter från 5-6 olika värdar. Den hyresvärd vi valde var den med absolut mest miljöfokus. Även om det inte var direkta krav så ville de visa att de verkligen jobbar med och tänker på miljön, vilket var imponerande. Det var dock inte därför vi valde dem. Kanske att de någonstans inverkade lite.”
Hur jobbar ni med miljöfrågor inom företaget? • Skulle ni vilja ställa högre miljökrav? • Varför ställer ni ej högre krav? (saknar ni kompetens) • Har ni använt er av en miljökonsult/konsult som företräder hyresgästen vid tidigare projekt eller har ni en miljöansvarig inom företaget? • (om ja) Tog denna upp miljöfrågor? • (om ja) Ledde samarbetet till miljöbesparingar? • (om miljöansvarig) Hur betydande och inflytelserik är denna när beslut inom projekt ska fattas? Svar: ”Ja naturligtvis skulle vi vilja ställa högre miljökrav. Vi ställer ju höga krav och vill få hyresvärden att jobba mer aktivt med miljön. Vi har inte full kompetens i företaget för att själv kunna ta itu med dessa frågor, vi måste ta hjälp. Vi använder oss av en hyresgästrepresentant. Om de tog upp miljöfrågor? Nja, jag är engagerad för miljön och vår miljöenhet kommer in mer och mer. Hyresgästrepresentanten har ju ett mer generellt miljöledningsprogram men det mer konkreta kommer från vår miljöenhet. I förhandlingar kommer krav på materialval upp men de kommer nog inte från hyresgästrepresentanten. Hyresgästrepresentanten har för lite att säga till om, ekonomin styr och den väger lätt.” ”I och med att vi är miljöcertifierade så har vi en kvalitets- och miljöprocess som hela tiden fungerar. Vi har ett system för pappershantering och typ av papper och allting hur man hanterar detta. Vi känner inte att vi behöver ställa högre krav gällande inomhusklimatfrågor. Sen kan det ju vara materialfrågor gällande om man ska välja material mellan olika bordsskivor. Den kompetensen har vi kanske inte men vi har i alla fall kompetensen gällande allt som har med inomhusklimat att göra (värme kyla, belysning och ventilation). Vi har använt oss av en flyttkonsult. De hjälpte oss med hela flytten och val av lokal men de talade bara i grova ordalag om miljö. T.ex. att inomhusklimatet i fastigheter med lågt mellan bjälklagen inte blir bra.” ”Vårt jobb är ju att driva saker framåt, helst på någon annans bekostnad. Därför lägger vi gärna in goodwill-tänket i vår marknadsföring. Vi använde oss inte av någon hyresgästrepresentant eftersom vi jobbar med avtal och ser det som vilket projekt som helst.” ”Ja det går alltid att byta ut datorer till mer energisnåla varianter. Vi saknar inte kompetens. Vi har ett gäng som kallas driftssamordnare som arbetar med förbättringar och sen kommer de till oss. Vi använde oss av en hyresgästrepresentant men inte av någon miljökonsult eftersom vi är 500 st. här. Hyresgästrepresentanten kollade bara kontraktet, ingen miljö.” ”Det är endast jag som jobbar med miljön. Jag utgör 0.13 promille av den totala arbetskraften. Vi har inte expertisen att ställa så höga krav. Vi vill ju hänga med men vi kommer nog aldrig ställa högre krav än någon annan. Vi kommer nog alltid vara en ”late adopter” men vi kanske kan ta oss upp till att vara en ”medium adopter” men aldrig en ”early adopter”. Vi förlitar oss på, i det här fallet hyresgästrepresentanten, att de har de senaste rönen och kan föreslå smarta lösningar. Vi litar även på hyresvärden.

75

Vi har en dialog med hyresgästrepresentanten där vi hänvisar till vår miljöpolicy, att vi ska ha en ambitiös nivå när det gäller källsortering. Jag är inflytelserik så till vida att jag finns med. Jag ska vara med i diskussionerna men det är inte så att jag ska göra någon miljöutvärdering efteråt. Jag är med mest i början av projekt och kanske lite i slutet.” ”Om vi skulle vilja ställa högre miljökrav på lokalen? Nej… ja, det är ju sophanteringen då men annars behöver vi inte det. Vi har kompetensen att ställa krav om vi behöver det. Det hade sett annorlunda ut om vi flyttat till en befintlig fastighet, då hade vi fått göra egna lösningar på energisparande. Vi använder oss av en hyresgästrepresentant och de tar upp miljöfrågor, framförallt när det gäller inredningen. Så när det gäller val av möbler och material så har de påpekat att det finns ett miljömässigt bättre val. De har varit väldigt tydliga med det. Ja man kan säga att samarbetet med hyresgästrepresentanten har lett till en liten miljöbesparing. Det var kanske inte fokus på just miljövänlighet när det gäller kontorsmöbler men schyssta grejer med långsiktig hållbarhet i ett vidare perspektiv. Vi har ingen miljöansvarig när det gäller lokaler. Ingen enskild person utan det ligger i linjeansvaret.” ”Vi har en inköpspolicy på internnivå. Vi som jobbar med inköp och lokaler följer dessa. Vår koncernchef kan mycket väl komma att fråga: varför valde ni a och inte b? Där kan då miljöfrågor komma in. Koncernchefen nämner t.ex. något i ett sommarbrev om att han åker buss för att spara företaget pengar och ”göra miljön en tjänst” och detta kan då smitta av sig neråt i företaget. Om vi har märkt några trender gällande miljöfrågor? Ja vid upphandlingar av tjänster i ramavtal så har man ofta en bilaga för miljö. Vi jobbade direkt mot värden och använde oss inte av någon hyresgästrepresentant. Vi utformade lokalprogrammet. Vi har haft lite synpunkter framförallt på luften. Vi har ju både små rum och jätterum men bara ett luftsystem. Ska man kyla det stora rummet så kan de små bli väldigt kalla. Vi har inte kompetensen att ställa högre miljökrav. Då måste vi bemanna upp oss på ett helt annat sätt gentemot våra hyresvärdar när det gäller alla sådana här program. Kraven är generella, ”jag vill ha bra luft och värme” men vi kan inte precisera mer än så. Nej vi har ingen miljöansvarig men en arbetsmiljögrupp som arbetar internt.” ”Ingen här jobbar med miljöfrågor, endast ovanifrån (ledningen i USA). Därifrån kommer det lite rekommendationer. Ja men absolut, vi skulle nog vilja ställa högre krav men man vet inte vad man kan ställa för krav i egenskap av att vara hyresgäst. Vi kommer inte att ställa några krav om inte ledningen kommer med några riktlinjer. Skulle jag ställa ut den frågan (om ifall högre krav kan ställas) till personalen så tror jag säkert att det är ganska många som har den kompetensen och det engagemanget. Ja vi använde oss av hyresgästrepresentant. De ställde inga krav eller ens tog upp miljöfrågor. Vi fokuserade på funktioner. Ja jag tror jag (i egenskap av att vara den enda som har något med miljö att göra) skulle få gehör för mina förslag. Så länge det inte kostar för mycket.” ”Jag vet att det finns någon miljöansvarig i företaget… Lågenergilampor… ja det tror jag vi har. Grön el… nej det har vi inte heller tänkt på. Ja jag skulle inte ha några problem med att ställa högre krav men man får väga kostnader och vad det ger internt. Vi tänker alltid på vad för papper vi och våra tryckare använder, så är det genomgående. Vi använde oss inte av någon hyresgästrepresentant.” ”Vi har tillsatt en grupp med 3 personer som tittar över allt ifrån mjölken till hur vi gör med våra ”switchar” när de ska kasseras. Vi har bara varit igång i två månader så vi har inte

76

kommit så långt. Detta tycker jag visar att vi satsar på det här, Av dessa tre är det en person som jobbar heltid med det här. Jag tycker att det känns bra. Det får ju heller inte bli för mycket på en gång för då blir det bara jobbigt och jag vill inte bara känna att det är jobbigt. Det ska ju vara kul och när man ser förbättringar och förändringar, ja då tar man nästa steg. Jag tycker att vi har mycket kompetens. Vi använde oss av en hyresgästrepresentant som fick vara min handräckare. Denne kom in sent och kunde inte ta upp miljöfrågor men tittade däremot på upphandlingarna av möbler och det hade inte jag gjort. Detta ledde till miljöbesparingar i form av materialval. Som miljöansvarig har man ingen budget och det är ju ett problem. De vill ju att man ska göra saker som kostar pengar och det får man inte lägga. Det är lätt att säga att andra ska göra saker när man själv inte har pengar. Det gör att den personen inte har samma pondus. Man måste ge den här personen (miljöansvarig) en budget och dessa saker kan inte ske över en natt. Man måste börja med det viktigaste. Då kan man börja med småsaker som vi har gjort, t.ex. kaffe, mjölk och sådant som folk ser.” ”Ja vi skulle vilja ställa högre krav men vi har inget sådant projekt. Vi har inte kompetensen att genomföra en inventering för att se över vad som kan göras. Vår hyresgästrepresentant tog inte upp några direkta miljökrav. Det var mer så att värme ska ingå i hyran. Om miljöansvarig funnits vid flytten så skulle denne ha haft inflytande.”
Är det skillnad på ambitionerna och det faktiska agerandet? • Vilka aspekter lägger ni störst vikt på? Svar: ”Ja det blir väl lätt så. Vi lägger störst vikt vid energiförbrukningen.” ”Jag tror vi uppfyller våra krav. Allting tyder på att de krav vi satte för ett år sedan ser ut att uppfyllas, inomhusklimat och ljus och sådär. Vi räknade ut W/kvm som vi har i den här fastigheten och den blev väldigt låg i och med att vi har denna speciella belysningsarmatur. Vi ligger på ett grundljus på 200 lux jämfört med normalt 300 eller över. Sen har vi en specialdesignad arbetsplatsarmatur på bordet som är tidsreglerad och har manuell tändning för att spara mer energi om man inte är vid kontorsplatsen. Där sparar vi mycket energi i och med att man måste tända själv.” ”Nej det tycker jag nog inte. Vi har inga direkta mål utan ”vi ska göra vad vi kan och hela tiden bli lite bättre”, ISO14001 går ju ut på det. Just nu lägger vi störst vikt vid inomhusmiljön.” ”Ja våra ambitioner är ju höga, så nej, vi infriar dem inte. Detta var dock det bästa alternativet. Ambitionen gällande energiförbrukningen är ju att minska den varje år men den har vi inte hunnit lägga så mycket krut på eftersom vi inte gjort någon utvärdering på den än. Återvinningsbart material har man tänkt på i det här huset.” ”Det är skillnad på ambitionerna och agerandet, Det är det alltid. Gärna miljö men det får inte kosta något och inte påverka verksamheten, har det låtit. Hur tänker man då kan man fråga sig. Vi prioriterar energieffektivisering och en ökad källsortering. Inomhusmiljön är inte prioriterad på det sättet, mer arbetsmiljön.”

77

”Nej, inte när det gäller fastigheten. Vi har inte haft större ambitioner än vad som löstes med GreenBuilding-fastigheten. Den största aspekten lades vid läget. Det väger tyngst och är skälet till att en annan likvärdig fastighet vägdes bort.” ”Vi uppfyller ambitionerna eftersom vi inte ställt några högre krav.” ”Nej vi uppfyller egentligen inte våra ambitioner. Men jag hoppas att vi kan göra det till större delen i den nya lokalen. Vi lägger störst vikt vid sophantering och energibesparing. Sophantering är det som alla kan bidra med och som alla är involverade i på en daglig basis.” ”I väldigt stora delar är det skillnad på ambitioner och agerande. Vi håller det ändå på en lagom nivå. Slår man på stora trumman på en gång så blir det svårt, tungt, jobbigt och pressande och det är inte så kul.” ”Hade vi några ambitioner… inga gällande energi, avfallshantering, materialval eller inomhusmiljö i alla fall.”
Sett fem år framåt, kommer ni att ställa högre miljökrav på lokalerna? • Vem/vad eller vilka ställer kraven (tror ni)? • Hyresgäst? • Lagar? • Entreprenör? • Green Building eller liknande system. • Hyresvärd? Svar: ”Jag tror det är en kombination av ovanstående. Man ska ju energideklarera och de styr ju lite grand. Vi själva ställer högre och högre krav. Vi vill ha en bättre källsortering. Vad som styr mest (av ovanstående) vet jag inte. Även fastighetsägarna uppmärksammar ju miljön mer och mer.” ”På energisidan då, ja det kanske är svårt, vi kan bara styra det innanför fasaderna. Det beror på vad det är för slags hus. Vad man kan jobba på är belysningen vilken är en tung bit. Ventilationen är som den är. Den beror av klimatskalet vilket beror på om huset är nybyggt eller gammalt. I befintliga hus går det inte att göra så mycket. Om vi flyttade till ett nytt hus skulle vi ställa högre krav men jag tycker att vi har kommit väldigt långt här. Jag tror att det är svårt att komma så himla mycket längre. Jag tror att det i grunden kommer bli som i BBr, att det kommer att finnas grundkrav (någon förbrukning/kvm). BBR kommer att finnas som botten men sen tror jag ändå att det är hyresgästen och deras verksamhet som ska speglas, eftersom alla inte är lika. Alla verksamheter ställer olika krav.” ”Ja det gör vi hela tiden. Den här lokalen kommer ju stå sig, det kommer inte att hända så mycket efter det. Jag tror fortfarande att i vissa fall så kommer det vara hyresgästen som ställer mest krav då de har sina miljöledningssystem och därmed vill bli bättre för att det ger en konkurrensfördel. ISO 14000 och ISO 9000 är ett krav när det gäller våra kunder nämligen. Det är nog ganska långt kvar till dess att lagar inverkar då det är stora ålderskillnader på fastigheter.”

78

”Ja om vi flyttar kan vi nog ställa högre krav än vad vi gjorde här. Om någon lagändring kommer så kommer det att vara hyresvärden som genomför kraven, annars kommer hyresgästen att ställa krav.” ”Vi måste hänga med. Det är pinsamt om vi har mossiga lokaler. Nyutexaminerade anställda vill gärna ha fräcka lösningar på saker å ting. Det är nog en härlig blandning av alla ovanstående som kommer att vara kravställare men vi som hyresgäst är nog de som kommer att ställa lägst konkreta krav pga. att vi inte har expertkunskaper. Däremot kan vi komma med amatörmässiga förslag som man kanske kan bearbeta med en hyresgästrepresentant sen.” ”Jag är övertygad om att vi kommer att göra det. Inte för att vi ska se präktiga ut utan för att det blir lättare och lättare att veta vad för krav man kan ställa. Då finns det förmodligen flera olika sorters certifieringar som man kan hänvisa till och kanske också standardbilagor till kontrakten som kan tillämpas. Jag tror att krav kommer från hyresgästen. Vi ser ju att det är våra kunders kunder som driver på och tvingar oss att göra saker. Sen tar vi en massa egna initiativ också.” ”Ja det är jättesvårt att säga. Det skulle vara om vi ändrade vår verksamhet till någonting men nu är vi ju rent tjänsteproducerande och pappersförbrukande företag. Jag kollade 10 bakåt i tiden och tittade på kraven vi ställde då och successivt blir kraven tuffare och tuffare men det har ju att göra med det allmänna medvetandet omkring miljöfrågor. Det sprider ju sig in i det här också. Vi har under året i Göteborg börjat med en viss tillverkande industri och visst… då kommer det andra krav in.” ”Det är inte omöjligt att vi skulle ställa högre krav. Det hinner ju hända en del på fem år. Jag tror man anpassar sig efter dagens riktlinjer vilka nog blir en blandning av krav från hyresgäst, hyresvärd och allmänna påtryckningar.” ”Om det kommer krav internt så är det säkert något vi kan ta upp och diskutera. Jag tror det kommer vara de anställda som ställer krav. Det är inte så kul att jobba hos någon som ägnar sig åt icke allmännyttigt och sunt. Om två lokaler är identiska men den ena är miljövänlig så självklart men livet är inte så enkelt. Den miljövänliga kanske inte ligger där vi vill vara.” ”Om fem år gör man det, för då har man kommit så pass långt i den här processen och förstår vad det är för krav som man ska ställa. Man kan inte bara säga att man vill ha miljövänligt. Om fem år är man så insatt att man kan ställa krav. Det kommer att vara påtryckningar från personalen som gör att hyresgästen ställer krav. Vi ser att det för varje år blir större krav från personalen och då måste vi kunna ställa krav på vår motpart som är hyresvärden.” ”Ja det skulle vi nog göra. Kraven kommer nog från alla ovanstående, en kompott av de ovanstående helt enkelt. Det kommer att ske automatiskt. Vi lär oss mer och mer.”
Ekonomiska incitament • (om miljö prioriteras inom företaget…) Vad tjänar ni ekonomiskt på att vara miljömedvetna och energisparande? • Är ni beredda att initialt ta högre kostnader för att minska er miljöpåverkan? • Marknadsför ni er som ett ”miljöaktivt företag”? • Tror du att ni skulle tjäna på att ha en större miljöprofilering i företaget?

79

Svar: ”Vi tjänar goodwill och trovärdighet. Det ska ju genomsyra hela företaget. I Europa där vi lägger anbud ställer man ju höga krav som kräver ISO 14000 o.s.v. Ska vi vara med där måste vi ha ett miljöledningssystem eftersom det blir högre och högre krav. Ja i viss mån är vi beredda att ta risker men man måste väga risken. Vi marknadsför oss som ett miljöföretag, det handlar om trovärdigheten. Vi är ju ett miljöföretag och jag tror inte att vi kommer så mycket längre med en större miljöprofilering.” ”Vi sparar inga pengar på att vara miljömedvetna på men imagemässigt tjänar vi på det mot våra kunder, för att kunna tala om att vi jobbar strukturerat och bra med de här frågorna. Energimässigt i vårt dagliga jobb (designar hus), där kan vi spara stora pengar åt fastighetsägarna genom att göra smarta lösningar. Vi tar redan initialt större kostnader för att minska miljöpåverkan. Vi är duktiga på att hantera de frågorna (miljömässigt). Det skulle inte skada att ha en ännu större miljöprofilering och det är något vi jobbar med hela tiden. Det är verkligen inne nu, det är otroligt vad det har exploderat och det är bra för oss som konsulter att det är den här fokusen. El och vatten kan man mäta bra men det är svårt med ventilation då flera hyresgäster delar på samma kanaler och luft.” ”Inte som jag ser praktiskt. Vi tjänar pengar på att vi har ett miljöledningssystem men inte bara på att lokalen är miljövänlig. Vi tjänar också pengar på att ha en god arbetsmiljö. Till en viss del är vi beredda att ta initialt högre kostnader men vi kan inte göra precis som vi vill för ledningen eftersom vi också är ett marknadsdrivet företag och måste leverera en vinst. Ja vi marknadsför oss som ett miljöaktivt företag. Ja, vi skulle nog tjäna på att ha en ännu större miljöprofilering då man kan binda till sig bättre folk/personal till företaget.” ”Det är vårt ansikte utåt, vi måste föregå med gott exempel. Initialt högre kostnad… det beror på vad det är för något. Man måste väga kostnaden mot minskad miljöpåverkan. Vi är miljöprofilerade. Det var en enkel fråga.” ”Vi har ett effektiviseringskrav. Vi får inte ökade anslag som följer inflationen. T.ex. har vi räknat på datorer i stand-by-läge när folk inte jobbar. Jämfört med vår totala hyreskostnad så skulle det vara en liten summa men det skulle i alla fall räcka till en sjuhelvetes personalfest om inte annat. Motorn på skrivborden tar 4W/h stillastående. Hur svårt skulle det vara med en on-off-knapp? ”Grön knapp” vill jag införa i lokalen i Sundbyberg men det är svårt. I vissa fall så kommer vi att ta initialt högre kostnader. T.ex. behöver vi betala extra för källsorteringen för viss materiel. Jag skulle ljuga om jag sa att vi inte marknadsför oss som miljöaktiva. Men jag kan inte säga att vi har en extrem budget för den här typen av frågor. Det blir lite marknadsföring här och var. Vi betalar inte för publicitet. Inte rakt av som miljöföretag men vi håller fram profilen om att vi jobbar på den frågan också. Det är en balansgång, vi kan inte trycka för hårt på detta för allmänhetens förtroende. Tjänar vi på en större miljöprofilering? Vi förlorar om vi inte hänger med men återigen handlar det om allmänhetens förtroende. Vi kan inte spela på att vi är miljövänliga.” ”I vår situation är det så att lokalen står för en sådan otroligt liten del av vår miljöpåverkan så jag tror folk skulle fnissa lite åt oss om vi gjorde någon reklam för miljövänliga lokaler. Alltså är det inte användbart ur marknadsföringssynpunkt. Däremot är det viktigt för den interna stoltheten att känna att man är konsekvent. Ja, vi är redo att ta högre initiala kostnader

80

(med stor risk) för att minska miljöpåverkan. Vi marknadsför oss som ett miljöaktivt företag men vi skulle tjäna mer på att ha en än större miljöprofilering. Det är dock väldigt viktigt att vi kan hålla vad vi lovar. För oss är det dödsdömt att göra något som inte är sant. Vi har dåligt förtroende från början när vi pratar miljö.” ”Ja. I biten då det gäller vår energiförbrukning. Mindre förbrukning ger en mindre kostnad. Men vi ger inga premier till anställda för att man är duktig på det och det. Det ges inte heller några premier från hyresvärden heller för att minska förbrukning mm. Det kanske är något att tänka på framöver men inget just nu. Vi skulle kunna tänka oss att ta en högre kostnad nu för att sedan få en lägre kostnad över tid. Det finns ingen strategisk tanke att använda sig av miljöprofilering i det här företaget idag men det är inte otänkbart i framtiden med tanke på att ta kunder från våra konkurrenter. Miljöfrågorna är ETT medel att använda sig av.” ”Nej det är tveksamt om vi skulle vinna något ekonomiskt och det är inget vi flaggar för utåt mot kund. Ja vi hoppas att vi skulle kunna ta en initialt högre kostnad men det är tveksamt om det skulle gå igenom då ledningen har sista ordet. Vi marknadsför oss inte som ett miljöaktivt företag, vi skulle nog inte tjäna på att vara mer miljöprofilerat och vi skulle nog inte vinna några fördelar gentemot konkurrent genom att vara det.” ”Man tjänar alltid pengar på att ha ett miljöansvar internt för det skapar goodwill mot kunder och kollegor men vi har inte incitamentet att jobba med någon energibesparing. Vi skulle kunna ta en högre kostnad om VI tjänar pengar på det. Vi har ingen miljöprofilering. När vi handlade upp städfirma sist så tog vi hänsyn till att de var miljöcertifierade. Vi skulle inte heller tjäna på att ha en större miljöprofilering, inte ens om konkurrenter börjar med det. Vi har ett gott ansikte utåt men vi kan säkert bli bättre.” ”Jag kan inte säga att vi tjänar något på att vara miljömedvetna, det kostar snarare. Jag kan säga att om jag skulle ge ett förslag till ledningen så tror jag ärligt att de skulle lyssna. Jag kan inte säga att de skulle säga ja men de skulle göra en utredning på det. Vi borde tjäna på en större marknadsföring som det teknikbolag vi är men jag tror inte att vi riktigt är där. Jag tror inte att kunder väljer oss om vi är miljövänligare än våra konkurrenter. Jag tror att vi ligger väldigt lika i vår bransch när det gäller miljö. Alla företag är väldigt lika och om någon skulle göra ett drag följer vi säkert efter, så fungerar ju den här branschen.” ”Jag tror att man tjänar på att vara miljövänlig och leva upp till generella krav. Man kan inte vara slösaktig, då kan man uppfattas som korkad och då tappar man kunder. Så blir det nog mer och mer. Ja vi skulle nog kunna ta en initialt högre kostnad för att minska miljöpåverkan, om det skulle kännas bra för kunder och personal. Vi marknadsför oss inte som ett miljöaktivt företag, inte i några annonser. Generellt pratar vi mycket miljö men då är det ju mer rörande vår verksamhet.”

81

Bilaga 2 LEED-Kommittéerna LEED Steering Committee (LSC) är ett permanent utskott inom LEED. Det har det främsta ansvaret för utvecklig och genomförande av LEED, både i USA och internationellt. Det är också LEED:s styrande organ. Dess främsta uppgifter är att bestämma strategier, delegera ansvar, se över och ge stöd samt kommunicera med USGBC:s styrelse.92 Certification Committee ansvarar för certifikationsprocessen för LEED:s användare och USGBC.93 Market Sector Committee övervakar marknaden.94 Technical Committee arbetar för att optimera den tekniska effektiviteten genom planering, design, byggande och drift.95 Technical Advisory Groups (TAGS), bistår med teknisk rådgivning avseende produkter, verktyg och tjänster.96 Technical and Scientific Advisory Committee (TSAC), fungerar som ett opartiskt forum för prövning av de tekniska frågor som LEED och USGBC tilldelas.97 LEED Rating System Committees, har huvudansvaret för utveckling och genomförande av LEED:s kriterier för en viss byggnad eller bransch, då olika typer av fastigheter har väldigt olika förutsättningar att vara miljövänliga beroende på t.ex. fastighetens ålder. Alla dessa rankningskommittéer har en motsvarig kommitté bestående av USGBC-medlemmar. USGBC och LEED samarbetar så att uppdateringar kan ske. De sju kommittéerna är uppdelade enligt följande: LEED for Existing Buildings Committee • Ansvarar för befintliga byggnader, vilket gäller fastighetsägare och fastighetsserviceföretag eftersom dessa jobbar kontinuerligt med drift, löpande uppdateringar samt prestandaoptimering. LEED for Retail Committee • Ansvarar för detaljhandel och de speciella krav som finns inom den, både vid nybyggnation och vid val av interiör. LEED for Healthcare Committee • Ansvarar för sjukvårdsfastigheter och dess unika behov.

92

USGBC, www.usgbc.org, LEED Steering Committee, 2008-09-26 USGBC, www.usgbc.org, Certification Committee, 2008-09-26 94 USGBC, www.usgbc.org, Market Sector Committee, 2008-09-26 95 USGBC, www.usgbc.org, Technical Committee, 2008-09-26 96 USGBC, www.usgbc.org, Technical Advisory Groups, 2008-09-26 97 USGBC, www.usgbc.org, Technical and Scientific Advisory Committee, 2008-09-26 93

82

LEED for Schools Committee • Ansvarar för grundskolor. LEED for Labs Committee • Ansvarar för laboratoriebyggnader. LEED for Homes Committee • Ansvarar för enfamiljshus och mindre flerbostadshus. LEED for Neighborhood Development Committee • Ansvarar för planering och utveckling av områden innehållande ett flertal olika byggnader. Utöver detta bearbetas mer omfattande infrastruktur- och lokaliseringsfrågor.98

LEED Rating systems New Construction Detta rankningssystem är en guide för kommersiella och institutionella byggnadsprojekt så som kontorsbyggnader, bostadshus, offentliga byggnader, fritidsanläggningar, fabriker och laboratorier.99 LEED for Existing Buildings Hjälper fastighetsägare och förvaltare att konsekvent mäta och utvärdera drift och underhåll för att maximera effektiviteten och samtidigt minska påverkan på miljön.100 LEED for Commercial Interiors Rankningssystemet är det ”gröna” riktmärket för hyresgästmarknaden. Målet är att tillhandahålla ”grön” interiör som ger en hälsosam arbetsplats som samtidigt är billig att sköta och underhålla.101 LEED for Core & Shell Detta rankningssystem skall bidra till en hållbar design i en byggnads kärna och skal.102 LEED for Schools Detta rankningssystem rör frågor som t.ex. akustik i klassrum.103 LEED for Retail Behandlar de olika utrymmena som återförsäljare behöver för sina särpräglade produkter.104 LEED for Healthcare Skall möta sjukvårdens unika behov och behandlar saker som känslighet för kemikalier och föroreningar, avstånd till parkeringsplatser och närhet till naturområden.105 98

USGBC, www.usgbc.org, LEED Rating System Committees, 2008-09-26 USGBC, www.usgbc.org, LEED for New Construction, 2008-10-02 100 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Existing Buildings, 2008-10-02 101 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Commercial Interiors, 2008-10-02 102 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Core & Shell, 2008-10-02 103 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Schools, 2008-10-02 104 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Retail, 2008-10-02 105 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Healthcare, 2008-10-02 99

83

LEED for Homes Främjar utformning av ”gröna” hem med mindre energi-, vatten- och naturresursförbrukning. Ett ”grönt” hem skall också minska avfallsproduktion och växthusgasutsläpp.106 LEED for Neighborhood Development Behandlar hela samhällen.107

106 107

USGBC, www.usgbc.org, LEED for Homes, 2008-10-02 USGBC, www.usgbc.org, LEED for Neighborhood Development, 2008-10-02

84

Bilaga 3 BREEAM:s undersystem Nedan följer de olika undersystem som går att tillämpa för olika typer av fastigheter i BREEAM Buildings. Bespoke, Kan användas för byggnader som faller utanför de övriga kategorierna, exempel på byggnader är: Nöjesbyggnader (t.ex. biografer), laboratorier, Högskole- och universitetsbyggnader samt hotell. Bespoke kan användas under byggprocessen och under förvaltning. 108 Courts, kan användas för domstolsbyggnader vid renoveringar och/eller efter idrifttagande.109 The Code for Sustainable Homes, används för nybyggda fastigheter och det är sedan maj 2008 obligatoriskt att nybyggda fastigheter ska rankas med denna rankning. Rankningssystemet utgår ifrån Ecohomes och syftar på att förbättra miljöprestanda inom 7 områden. • Energy efficiency /CO2 •

Water efficiency

•

Surface water management

•

Site Waste Management

•

Household Waste Management

•

Use of Materials

•

Lifetime homes110

Ecohomes, kan användas för både hus och lägenheter, gamla som nya, och fungerar som ett rankningssystem precis som the Code for Sustainable Homes (se ovan). Ecohomes tar i rankningen upp både miljö och hälsa och kan användas från designstadiet fram till att huset är i drift. 111 EcohomesXB, är ett hjälpmedel för investerare, med fastighetsportföljer, att värdera och övervaka miljöprestanda i sin fastighetsportfölj. EcohomesXB är utarbetad för att: • Värdera och övervaka miljöprestanda i fastighetsportföljer. • Följa upp förbättringar som kommit till genom rutinmässigt underhåll. • Ge tillgång till en jämförelse av miljöprestanda mellan portföljer och marknad. • Belysa områden som kräver uppmärksamhet och åtgärder genom att prioritera underhåll och renovering. För att underlätta jämförelser mellan fastighetsportföljer och marknaden ges, i EcohomesXB till skillnad mot övriga BREEAM versioner, en poäng för en fastighet som baseras på miljöprestanda.112

108

BREEAM, www.breeam.org, bespoke, 2008-09-30 BREEAM, www.breeam.org, courts, 2008-09-30 110 BREEAM, www.breeam.org, the code for sustainable homes, 2008-09-30 111 BREEAM, www.breeam.org, ecohomes, 2008-09-30 112 BREEAM, www.breeam.org, ecohomesXB, 2008-09-30 109

85

Healthcare and HealthcareXB, Bägge systemen används för sjukvårdsbyggnader och är tillämpningsbart under olika delar av en byggnads livscykel. HealthcareXB är mer inriktat på verksamhetsutövandet, medan Healthcare är tillämpbart under konstruktion och renovering.113 Industrial, tillämpbart system för industribyggnader från designstadiet till och med verksamhetsutövande.114 International, är utformat för att kunna anpassas efter andra marknader. Det kan t.ex. vara en nation eller en region utomlands. Tanken med systemet är att de ska anpassas på följande punkter: • Anpassa sig efter lokala/regionala/nationella omständigheter. • Rikta sig mot alla ”viktiga” miljöfrågor. • Möjliggör ett enkelt poängsystem. • Ha ett miljömässigt inflytande på utformning, konstruktion och förvaltning av byggnader. • Skapa en miljömärkning och certifiering av fastigheter Internationella system som upprättas kan vara på nationell- eller företagsnivå.115,116 Multi-residential, tillämpningsbart för byggnader som t.ex. studenthem och äldreboende. Systemet går in på allmän service och hantering av t.ex. städning, catering etc.117 Prisons, För fängelser och anstalter av olika slag.118 Offices, Används för kontorsfastigheter, nybyggda som äldre. Systemet riktar sig mot utformning, konstruktion och renovering såväl som drift och underhåll.119 Retail, lämpar sig för handelsfastigheter. Systemet går att tillämpa för nya och äldre lokaler.120 School, tillämpningsbart för ombyggnad och renovering samt vid utformning av nya skolbyggnader.121

113

BREEAM, www.breeam.org, healthcare, healthcareXB, 2008-09-30 BREEAM, www.breeam.org, industrial, 2008-09-30 115 T.ex. ett system framtaget för en Nation eller för ett företag som vill jämföra fastigheter på två marknader. 116 BREEAM, www.breeam.org, international, 2008-09-30 117 BREEAM, www.breeam.org multi-residential,, 2008-09-30 118 BREEAM, www.breeam.org, prisons, 2008-09-30 119 BREEAM, www.breeam.org, offices, 2008-09-30 120 BREEAM, www.breeam.org, retail, 2008-09-30 121 BREEAM, www.breeam.org, schools, 2008-09-30 114

86