INSEGNAMENTO DI DIRITTO IMMOBILIARE LEZIONE I
“IL COMMERCIO IMMOBILIARE E LA SUCCESSIONE MORTIS CAUSA” PROF. ANTONIO PUGLIESE
Diritto Immobiliare
Lezione I
Indice 1
Definizione di bene immobile. --------------------------------------------------------------------------- 3
2
Il trasferimento immobiliare per causa di morte. -------------------------------------------------- 4
3
Successione legittima e testamentaria, cenni. -------------------------------------------------------- 5
4
Successione a titolo universale e particolare, cenni. ------------------------------------------------ 6
5
La dichiarazione di successione. ------------------------------------------------------------------------ 8
6
Accettazione di eredità e legato. ------------------------------------------------------------------------ 9
7
Alienazione di beni ricevuti per successione. ------------------------------------------------------ 10
8
Trascrizione ed acquisti mortis causa. --------------------------------------------------------------- 11
9
Gli acquisti immobiliari dall’erede apparente. ---------------------------------------------------- 13
10
Il catasto, cenni. ------------------------------------------------------------------------------------------ 14
11
Bibliografia ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15
Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore (L. 22.04.1941/n. 633)
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1 Definizione di bene immobile. L'art. 810 del codice civile dà la nozione di beni: sono beni tutte le cose che possono formare oggetto di diritto. I criteri per la individuazione dei beni sono solitamente quelli della utilità e della idoneità al soddisfacimento di interessi umani. I beni dunque non sono solo quelli materiali le così dette res corporales, ma anche le res incorporales o beni immateriali: fra questi ultimi le opere dell'ingegno e le invenzioni industriali. Nell'ambito dei beni poi l'art. 812 individua i beni immobili: sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. L'art. 813 stabilisce che salvo che dalla legge risulti diversamente le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle azioni relative. Importante è anche l'art. 817 che afferma che sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa; la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Infine l'art. 818 dà il regime delle pertinenze: gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. In questo corso ci occuperemo prevalentemente di terreni, edifici o porzioni di edifici costruiti o da costruire e dei relativi diritti. In particolar modo si tratterà dell'aspetto dinamico del diritto immobiliare vale a dire il momento in cui, per le più disparate cause, un diritto di natura immobiliare si trasferisce da un soggetto ad un'altro con tutte le connesse problematiche.
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2 Il trasferimento immobiliare per causa di morte. Uno dei principali momenti in cui i diritti si trasferiscono da un soggetto ad un'altro è rappresentato dalla successione per causa di morte. La successione mortis causa, indica il subentro di un soggetto ad un'altro in una determinata situazione giuridica. Primo vende un determinato bene a Secondo. Secondo subentra a Primo nella titolarità di quel bene. In questo caso Secondo subentra a Primo nella titolarità di quel bene per causa della vendita che è il negozio giuridico tra vivi che rende possibile, cioè giustifica giuridicamente, il subentro di Secondo nella titolarità del bene ceduto da Primo. Nella successione mortis causa il titolo, anche se il termine è improprio, cioè la causa giustificativa del subentro di un soggetto ad un altro, è la morte. In questo caso Primo non vende. Primo muore e Secondo, in quanto legato a Primo da determinati vincoli o in quanto indicato da Primo come successore a mezzo di un negozio mortis causa ad hoc che è il testamento, subentra a Primo nella titolarità delle situazioni giuridiche che facevano capo a Primo salve quelle intrasmissibili. Quindi qui la morte si atteggia come causa ed evento giustificativo del subentro di un soggetto ad un altro. La successione per causa di morte può ritenersi un fenomeno scontato ma così non è, perché si deve ricordare che la successione per causa di morte è un fenomeno interamente legislativo dall’inizio alla fine, tanto che alcuni parlano di fattispecie a formazione progressiva e, comunque, la successione per causa di morte esiste e si realizza perché ci sono delle norme di legge che la prevedono. Non va dimenticato infatti che in alcuni ordinamenti, in parte oggi tramontati e in parte oggi ancora vigenti, la successione per causa di morte non esiste. Il presupposto politico legislativo della successione per causa di morte è il riconoscimento del diritto di proprietà. Il riconoscimento specifico della successione per causa di morte nel nostro ordinamento positivo sta nell’art. 42 della Costituzione che demanda alla legge ordinaria la disciplina dei limiti della successione il che vuol dire che tale successione è riconosciuta a livello costituzionale e la legge ordinaria non la può sopprimere. In linea con la previsione dell’art. 42 della costituzione il c.c., anche se naturalmente antecedente, disciplina le successioni nel libro secondo.
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3 Successione legittima e testamentaria, cenni. La successione testamentaria è quella disciplinata dal testamento. Tizio confeziona un determinato testamento in cui nomina Sempronio suo erede universale. Sempronio è l’erede testamentario di Tizio. La successione legittima è quella prevista in generale nel c.c. con riferimento a tutte le categorie dei successibili e cioè al coniuge ed ai parenti entro il VI grado e, in mancanza di parentela entro tale grado, a favore dello Stato. La successione necessaria è quella che il codice specificamente prevede per le categorie dei riservatari: coniuge, discendenti e ascendenti.
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4 Successione a titolo universale e particolare, cenni. Altro elemento fondamentale è la differenza tra successione a causa di morte a titolo universale, che è quella a cui si è fatto riferimento fino ad ora, e la successione a causa di morte a titolo particolare. La distinzione si riassume in due termini: eredità nel primo caso e legato nell’altro. Quindi l’erede, da una parte, ed il legatario, dall’altro. La distinzione è che l’erede subentra tendenzialmente in tutti i rapporti che facevano capo al de cuius, cioè in quello che viene definito il patrimonio del de cuius. Del patrimonio ci sono due concezioni diverse. Secondo un orientamento il patrimonio rappresenta una universitas iuris, cioè un complesso di norme giuridiche unificato disciplinato dal legislatore e, questo orientamento, ci dice che della fase successoria
si
deve aver una concezione unitaria del patrimonio per evitare dispersioni. Il legislatore ha elevato questo complesso di beni e rapporti ad unità e lo ha considerato appunto unitariamente. Secondo un altro orientamento invece nella disciplina legislativa del libro II° del c.c. non ci sono riferimenti positivi in questa direzione. Il patrimonio altro non è che quello che era prima del decesso del titolare e cioè una sommatoria di beni e rapporti, ma non c’è una considerazione unitaria da parte del legislatore e non c’è una elevazione ad universitas del patrimonio. E’ soltanto un complesso di rapporti la cui unica unificazione è per relazionem con il suo titolare. Concludendo la caratteristica della successione a titolo universale è quella del subentro in questo patrimonio che può essere nella piena universalità o in una quota astratta. Diverso è il legato perché il legato fa riferimento a beni specifici. Lo si rinviene solo nella successione testamentaria perché non è mai la legge a prevedere questo istituto anche se ci sono alcune ipotesi definite di legati ex lege, legati che provengono dalla legge. Quindi mentre nella successione a titolo universale ci si può confrontare tanto con il testamento quanto con la legge, nella successione a titolo particolare si può parlare solo di successione testamentaria. Il legato si caratterizza per la singolarità del bene che ne è oggetto, singolarità intesa in senso di individualità. I beni che ne sono oggetto possono essere anche più di uno ma devono essere specificamente individuati, non quindi l’universum ius, non la quota astratta. Ciò che a noi quindi interessa è la successione a causa di morte che determina un trasferimento immobiliare dal dante causa, cioè dal defunto, agli aventi causa, eredi o legatari che siano. In particolar modo nella successione testamentaria occorrerà verificare l’esistenza, il contenuto e la validità del testamento. Le principali forme del testamento sono tre: quello pubblico, Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore (L. 22.04.1941/n. 633)
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cioè quello per atto di notaio, quello segreto ormai di rara applicazione e quello olografo, quest’ultimo ancora oggi il più diffuso che deve possedere, ai fini della validità, tre fondamentali requisiti: l’olografia, cioè essere scritto tutto di pugno dal testatore, la datazione e la firma. Dopo la morte del testatore in particolare modo il testamento olografo va pubblicato come prescrive l’art. 620 del c.c.. La pubblicazione si traduce in un atto notarile in esito al quale il testamento acquista esecutività.
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5 La dichiarazione di successione. Dal punto di vista fiscale poi gli interessati e quindi gli eredi o i chiamati, in quanto ancora non accettanti, dovranno presentare entro un anno dalla morte del loro dante causa ai competenti uffici finanziari la denuncia di successione. La denuncia di successione presenta due elementi di fondamentale importanza.
In primo luogo l’indicazione dei successibili cioè di coloro che in
qualità di eredi o anche di legatari sono chiamati a ricevere i beni per causa di morte; dall’altra l’indicazione dei beni stessi con particolare riguardo appunto ai beni e diritti immobiliari. Si ponga quindi il caso di Tizio che decede avendo in patrimonio la proprietà piena di un appartamento in Milano, la proprietà di ½ di un terreno in Roma e il diritto di superficie su un altro appartamento in Napoli. Ebbene nella dichiarazione di successione si indicherà il comune e la località dove sono siti gli immobili e poi per l’immobile in Milano i dati catastali e la quota del 100% in proprietà, per quello in Roma i dati catastali e la quota del 50% in proprietà ed infine per l’immobile in Napoli sempre i dati catastali e la quota del 100% in diritto di superficie. La tempestiva presentazione della dichiarazione di successione è di fondamentale importanza sia dal punto di vista fiscale sia dal punto di vista della commerciabilità degli immobili. Va ricordato infatti che è fatto divieto ai notai di ricevere atti di trasferimento di beni immobili caduti in successione se relativamente a questi non è stata presentata nelle debite forme ed ai competenti uffici appunto la dichiarazione di successione. Naturalmente alla presentazione della dichiarazione di successione deve seguire il pagamento delle imposte di successione e connesse. Di grande importanza è verificare prima dei successivi atti di trasferimento
che le imposte siano state regolarmente pagate, questo perché
il credito dello Stato per le dette imposte è assistito da privilegio sull’immobile in questione. Ciò vuol dire che ove queste imposte non venissero pagate lo Stato potrebbe agire esecutivamente per il recupero del suo credito sull’immobile e quindi, in ultima analisi, il danno patrimoniale verrebbe accusato dall’acquirente, pur non avendo questi alcuna responsabilità in merito.
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6 Accettazione di eredità e legato. Sempre ai fini della commerciabilità dell’immobile occorrerà poi verificare che l’erede abbia accettato l’eredità secondo le forme prescritte dal codice civile. Infatti non si diviene erede nel nostro ordinamento se non in esito ad una accettazione dell’eredità. Tuttavia va aggiunto che il nostro ordinamento non richiede necessariamente una accettazione espressa e pertanto si potrà per lo più porre in essere l’atto di disposizione del bene immobile senza una preventiva accettazione, nel senso che detto atto rappresenterà, al tempo stesso, atto di accettazione tacita dell’eredità ed atto di disposizione del bene. Ciò però vuol dire, dal punto di vista della trascrizione, che questo atto, per esempio una vendita o una permuta dovrà essere trascritto due volte: una volta in favore dell’erede che appunto accetta tacitamente, ed una seconda volta, in sequenza, contro l’erede che ha disposto del bene, ed a favore dell’acquirente. Diversamente per il legatario non occorrerà comunque un atto di accettazione, né espressa, né tacita, questo perché per il libro II del cod. civ. il legato si acquista senza bisogno di accettazione. Ciò non vuol dire che il legatario non potrà porre in essere un atto di accettazione, ma tale atto non produrrà l’effetto acquisitivo del legato che comunque si è prodotto sin dal momento dell’apertura della successione, ma servirà, più riduttivamente e più semplicemente, a rendere irrevocabile l’acquisto a proprio favore.
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7 Alienazione di beni ricevuti per successione. Quindi, ricapitolando, nell’ipotesi in cui si voglia disporre di beni immobili che derivano da una successione occorrerà verificare che gli immobili in questione siano ricompresi nell’asse ereditario, che il disponente sia l’erede o il legatario beneficiario di quel determinato bene, che, in caso di successione testamentaria, sia stato pubblicato il testamento olografo o sia stato registrato il testamento pubblico in modo tale da conferire al testamento stesso efficacia esecutiva e, per gli eredi, che sia stata accettata l’eredità. Dal punto di vista strettamente tecnico va ricordato che la pubblicazione del testamento olografo o la registrazione del testamento pubblico avvengono con un apposito verbale per atto notarile. Del testamento, poi, bisognerà valutare la validità, sia da un punto di vista formale che sostanziale. In particolar modo occorrerà verificare se il testamento abbia tutti quei requisiti formali prescritti dalla legge cioè dal codice civile e dalla legge notarile per poter produrre effetti e, dal punto di vista sostanziale, occorrerà interpretare, nel modo più adeguato e secondo i criteri ermeneutici previsti sempre dalla legge, quella che è la volontà del testatore che non sempre risulterà calata in chiari schemi giuridici, soprattutto ove il testamento non sia stato a suo tempo redatto per atto notarile ma sia un testamento privato e quindi olografo. In più anche se ciò non attiene in senso stretto alla validità in sé del testamento occorrerà valutare anche se il testamento non sia impugnabile da coloro che hanno diritto ad una quota di riserva sul patrimonio del de cuius e quindi il coniuge, gli ascendenti ed i discendenti. L’esempio più semplice è quello di Tizio che avendo dei successibili legittimari, quali appunto coniuge, ascendenti o discendenti, nomini, con il suo testamento, erede universale un estraneo. In tal caso, entro dieci anni dalla morte del testatore, i legittimari potranno impugnare il testamento pregiudicando in tal modo gli effetti non solo del testamento stesso ma, eventualmente, anche dell’atto di disposizione posto in essere dall’erede testamentario e questo sempre con grave e talora irreparabile danno per l’acquirente.
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8 Trascrizione ed acquisti mortis causa. Si è fatto prima cenno alla trascrizione dell’acquisto a causa di morte sia che si tratti di eredità sia che si tratti di legato immobiliare. Va precisato tuttavia che nell’ambito degli acquisti per causa di morte la trascrizione non ha il consueto ruolo principale di risoluzione di conflitti tra più acquirenti del medesimo bene dallo stesso dante causa. L’esempio tipico è il seguente: Primo con due separati atti aliena lo stesso bene immobile prima a Secondo e poi a Terzo. Naturalmente Secondo e Terzo si troveranno in una posizione di reciproco conflitto in quanto acquirenti dello stesso bene. Se parliamo di beni immobili il conflitto tra Secondo e Terzo non sarà risolto in base alla priorità materiale dell’acquisto ma sarà risolto in base alla priorità della trascrizione dell’atto di acquisto. In altre parole prevarrà colui, tra Secondo e Terzo, che avrà trascritto presso i RR.II. il suo atto di acquisto per primo, anche se dal punto di vista materiale il suo atto era successivo rispetto a quello dell’altro contraente. Nell’ambito degli acquisti mortis causa invece la trascrizione non svolge questa funzione, ma il ruolo precipuo di tale trascrizione è quello di assicurare la continuità delle trascrizioni stesse. Ciò è confermato proprio dall’art. 2650 c.c. che, riferendosi ai casi di trascrizione di acquisti per causa di morte, afferma: nei casi in cui per le disposizioni precedenti un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto. Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo salvo il disposto dell’art. 2644. Ancora più a monte poi l’art. 2648 afferma: si devono trascrivere l’accettazione dell’eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei nn. 1, 2 e 4 dell’art. 2643 o liberazione dai medesimi e l’acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto. Va inoltre precisato che la trascrizione di cui si sta parlando è la trascrizione rilevante dal punto di vista civilistico. Ma il T.U. sulle imposte ipotecarie e catastali prevede anche un altro tipo di trascrizione. Vale a dire la trascrizione del certificato di successione. Nel caso di successione ereditaria comprendente beni immobili o diritti reali immobiliari a chiunque devoluti e qualunque ne sia il valore l’ufficio del registro redige il certificato di successione in conformità alle risultanze della dichiarazione della successione e ne richiede la trascrizione compilando in duplice esemplare la nota a spese dei soggetti obbligati al pagamento dell’imposta di successione. La trascrizione del certificato è richiesta ai soli effetti stabiliti dal detto T.U. e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti immobiliari compresi nella successione. Da altro punto di vista si Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore (L. 22.04.1941/n. 633)
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deve poi ricordare che l’atto di disposizione del bene immobile proveniente da una successione presuppone anch’esso l’accertamento della titolarità del diritto di proprietà o del diritto reale immobiliare in capo al deceduto. Il che vuol dire che non solo dovrà indagarsi circa la regolarità del passaggio successorio mortis causa ma occorrerà anche controllare che in capo al de cuius quel determinato diritto esistesse e che quindi faccia parte del patrimonio relitto. A tale scopo il pubblico ufficiale incaricato di ricevere l’atto di disposizione dovrà compiere le così dette visure ipotecarie cioè controllare presso i RR.II. che, a sua volta, il de cuius abbia regolarmente acquisito il bene in base ad un ulteriore atto regolarmente trascritto così come il dante causa del de cuius abbia, a sua volta, acquistato il tutto fino a coprire un arco temporale almeno pari al ventennio. Cioè quanto occorre perché in ogni caso a prescindere anche dagli atti regolarmente trascritti si compia all’acquisto a titolo originario per usucapione.
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9 Gli acquisti immobiliari dall’erede apparente. Ma la legge prende in considerazione anche un’ipotesi particolare tipica ed esclusiva proprio del trasferimento per causa di morte. Si sta parlando della figura dell’erede apparente. Dell’erede apparente si occupa l’art. 534: sono salvi i diritti acquistati per effetto convenzioni a titolo oneroso con l’erede apparente dai terzi i quali provino di aver contratto in buona fede. Le disposizioni del comma precedente non si applicano ai beni immobili ed ai beni mobili iscritti nei pubblici registri se l’acquisto a titolo di erede e l’acquisto dall’erede apparente non sono stati trascritti anteriormente o dal legatario vero o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente. Il senso della norma sta nella difficoltà che spesso si riscontra circa l’individuazione della persona dell’erede. Ecco perché il legislatore ha comunque voluto tutelare coloro che, in base ad una convenzione a titolo oneroso, abbiano acquistato in buona fede diritti dall’erede apparente cioè da colui che, in esito ad una serie di circostanze, poteva apparire l’erede vero ed effettivo. Tuttavia qui entra in gioco con funzione originale e sostanziale di nuovo la trascrizione. Perché se si tratta di beni immobili o comunque di diritti reali immobiliari il terzo risulta tutelato dalla norma in oggetto solo se l’acquisto a titolo di erede e l’acquisto dall’erede apparente siano stati trascritti anteriormente all’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente. Dunque qui si rivela in tutta la sua importanza anche la trascrizione degli acquisti a causa di morte per la risoluzione di un conflitto del tutto particolare. Occorre cioè che l’erede apparente abbia comunque trascritto il suo acquisto di erede e che l’acquirente dall’erede apparente abbia anch’esso trascritto il suo acquisto oneroso ed entrambe le trascrizioni devono essere antecedenti alla trascrizione operata dall’erede vero.
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10 Il catasto, cenni. Infine va ricordato che anche i trasferimenti a causa di morte sono soggetti alla volturazione catastale. Sul catasto ci si soffermerà in altra sede ma qui si anticipa che esso rappresenta una sorta di inventario generale dei beni immobili tanto rustici che urbani e dal quale per ognuno di questi beni si desume l’intestatario. Dunque anche il trasferimento mortis causa, sia a titolo universale che particolare, esige un adempimento in ambito catastale e, quindi, che tutti quegli immobili che prima risultavano intestati al de cuius siano volturati in capo agli eredi o ai legatari ai quali siano trasferiti.
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11 Bibliografia Azzariti G., Le successioni e le donazioni; Libro secondo del codice civile, C’Edami, Padova, 1982; Capozzi G., Successioni e donazioni, Giuffrè, Milano, 2002; Bianca C.M., Diritto Civile, II La famiglia, Giuffrè, Milano, 1985; Carlota Ferrara L., Le successioni per causa di morte, parte generale, Napoli, 1977; Gazzanti Pugliese di Cotrone A., La successione per causa di morte, Parte generale, Utet, Torino, 2009;
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