KORTVINGEN 145
RÅSSLA 1:63 Råsslavägen 17C 618 32 Kolmården
Överlåtelsebesiktning 11 juni 2012
7443 EN ISO/IEC 17020
Postadress Telefon Telefax E-post Reg.nummer Navestadsgatan 39 556575-2622 603 66 Norrköping 011-36 56 88 011-36 56 89
[email protected] Vi har F-skattebevis
Råsslavägen 17C 2012-06-11
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN ....................................2 2 OKULÄR BESIKTNING ...................................................................3 3 RISKANALYS ...............................................................................6 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING ...................................................6 BILAGOR BILAGA I
Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget
BILAGA 2
Liten Byggordbok
BILAGA 3
Fuktindikering
BILAGA 4
Tekniska medellivslängder för byggnadsdelar
BILAGA 5
Fotografier
BILAGA 6
Besiktningsmannens kommentar
Råsslavägen 17C 2012-06-11
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR KÖPARE
OBJEKT Fastighetsbeteckning Adress Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare
Råssla 1:63 Råsslavägen 17C 618 32 Kolmården Norrköping Björn Levin dbo
Beställare
Björn Levin dbo Råsslavägen 17C 618 32 Kolmården
Beställningsnummer
B12-278
Besiktningsman
Niklas Sjöberg av SBR godkänd besiktningsman SITAC SC376-09
Certifieringsnummer
Telefon: 0709-839292 E-post:
[email protected] Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag
2012-06-11
Närvarande
Niklas Sjöberg, Besiktningsman Andreas Bielkhammar Mäklare
Besiktningens genomförande och omfattning
Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden samt garage omfattas av denna besiktning. Altaner, förråd & skärmtak inspekteras ej.
Råsslavägen 17C 2012-06-11
BESIKTNING 1. GRANSKNING
AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N U P P D R A G S G I V A R E N
Tillhandahållna handlingar
Inga handlingar har tillhandahållits vid besiktningstillfället.
Information från uppdragsgivaren
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren har renoverat fastigheten under en längre tid och alla arbeten är ej helt färdiga.
Råsslavägen 17C 2012-06-11
2. OKULÄR
BESIKTNING
Särskilda förutsättningar vid besiktningen
Byggnaden var vid besiktningstillfället delvis möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ”Inget övrigt att notera” innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Väderlek
Ca 15 ºC Sol/mulet
Byggnadstyp Byggnadsår Tak Grundläggning Stomme Fönster Fasad Uppvärmning Ventilation Vatten & Avlopp Tomt
1 plans fritidshus med källare 1945 Tegelpannor Betong platta med grundsulor och torpargrund Trä och murverk 2 glas. Trä Direktverkande el Självdrag Kommunalt VA Naturtomt
Råsslavägen 17C 2012-06-11
Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m.
Inget att notera
Grundmur/ Sockel
Jord och växter finns mot sockeln. Mindre sprickor och putssläpp finns.
Fasad
Torrsprickor, målningsbehov finns på trä.
Fönster/dörrar
Kittsprickor och målningsbehov.
Stuprör/ Hängrännor
Dagvatten släpps vid sockeln.
Yttertak
Äldre ytskikt. Sprickor finns i underlagspappen. Tegelpannor spruckna. Rost finns i ränndalsplåtar. Spikar finns genom ränndal. Se under rubrik ”Riskanalys”
Vind
Mindre läckage vid ränndalens nedkant. Se under rubrik ”Fortsatt utredning”
Torpargrund
Endast inspekterad från ventil på gaveln. Plastfolie finns ej på marken. Trärester finns på marken. Bärlinor cuprinolade. Missfärgningar finns ställvis. Se under rubrik ”Riskanalys”
Råsslavägen 17C 2012-06-11 Invändigt Allmänt
Mindre knarr, lutningar och sprickor förekommer. Begränsad ventilation i bostaden, tilluftsventiler saknas.
Entréplan Hall/kök
Fuktskydd finns ej under kyl/frys Kakel bommar över diskbänk. Fuktanvisning finns i diskbänksskåp. Inga förhöjda fuktvärden vid inspektionstillfället.
Vardagsrum
Fönster sprucket.
Sovrum 1
Inget övrigt att notera.
Hall
Kakel bommar något vid handfat.
Sovrum 2
Inget övrigt att notera
Dusch
Golvfall lågt. Duschkabin finns. Tröskel saknas. Rörgenomföringar finns i golv. Avlopps anslutning vid handfat otät. Kvalitetsdokument saknas.
Källare
Fukt & fuktgenomslag finns i källaren. Trädetaljer och utreglade väggar finns. Se under rubrik ”Riskanalys”
Hall
Inget övrigt att notera
Tvättstuga
Inget övrigt att notera
Dusch
Äldre yt-/tätskikt på golv och vägg. Utrymmet är i behov av renovering. Se under rubrik ”Riskanalys”
Bastu
Fuktskada i väggen.
Förråd
Inget övrigt att notera
Råsslavägen 17C 2012-06-11
3 . R I S K A N A LY S Äldre byggnader har ej ett fullgott skydd mot fukt från underliggande mark detta på grund av att det förekommer finkornigt material under grundmurarna och ev. betongplattan. Detta kan ge förhöjda fuktvärden i betongplatta och grundmurar. Vid förhöjd fuktighet med träkonstruktioner typ väggsyllar och golvkonstruktioner i kontakt med betongplatta och grundmurar finns risk för fuktrelaterade skador En beklädnad av äldre standard i källarens våtutrymme utgör en risk för vattenskador. Fukt kan tränga in i bakom- eller underliggande konstruktioner med fuktrelaterade skador som följd. Brister i utvändiga taktäckningen kan leda till att regn- eller smältvatten tränger ner i underliggande takkonstruktion och orsakar fuktrelaterade skador, vilket kan medföra mikrobiella skador. Befintlig krypgrund/torpargrund har inte kunnat besiktigas då den ej är krypbar. Golvbjälklaget ovan den uteluftsventilerade krypgrunden riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön.
4 F O R T S AT T
TEKNISK UTREDNING
För att utreda orsak och omfattningen av den fuktskada i väggen i bastun. Rekommenderas att en vidare utredning utförs.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Norrköping 2012-06-13 Fukt & SaneringsTeknik AB Niklas Sjöberg av SBR godkänd besiktningsman
Råsslavägen 17C 2012-06-11 BILAGA I
ALLM ÄNNA
VILLKOR FÖR
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET
Råsslavägen 17C 2012-06-11
Råsslavägen 17C 2012-06-11
Råsslavägen 17C 2012-06-11
Råsslavägen 17C 2012-06-11 Liten byggordbok
Bilaga 2
Här kommer en bilaga som kan vara till hjälp för Dig att förstå en del av de fackuttryck som kan förekomma i besiktningsutlåtanden vid överlåtelsebesiktningar. Asfaboard Klämring Porös, asfaltimpregnerad skiva. Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta eller en brunnsmanschett mot golvbrunnen, så att Avloppsluftning inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och Rör som går upp genom yttertaket eller har mattan/manschetten. en vakuumventil och som har till uppgift att ta in Krypgrund luftvid spolning i avlopp, så att vakuum inte uppstår i systemet. Grundläggning där husets ytterväggar och bjälklag vilar på en grundmur (ofta prefabricerad eller Betong murad) och hjärtbalk. Utrymmet under bjälklaget är Blandning av cement (bindmedel) och grus, ofta krypbart. sten (ballast) Mekanisk ventilation Blåbetong Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer, ofta frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland höga halter av radon. förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Bjälklag Platta på mark Del av byggnaden som golvet vilar på mellan två Grundläggning av en gjuten betongplatta på mark. våningar eller mot grundläggningen. Ovanliggande golvkonstruktion kan vara; flytande, Cement uppreglad eller med ytskikt direkt ovanpå Bindmedel i betong och putsbruk. betongplattan. Dagvattenledning Relativ fuktighet Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. och regnvattenbrunnar. Radon Dränering Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av Fuktskyddande system av dränerande radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. (vattenavledande) massor och ledningar. Revetering Falsad plåt Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med Slätplåt som skarvas ihop med övervikta trästomme. ståndskarvar. Syll Fotplåt Liggande regel mot grundkonstruktionen i en Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten yttervägg eller mellanvägg. ner i hängrännan. Självdragsventilation Flytande golv Fungerar genom att varm luft, som är lättare än Golvkonstruktion på en betongplatta som oftast kall, stiger uppåt i rummet och ut genom inte har någon infästning utan endast ligger frånluftskanaler. ”flytande”. Tryckimpregnerat trä Exempel på detta är golvspånskivor på Trä som är behandlat för att motverka röta. cellplastisolering. Förekommer ofta i utvändiga konstruktioner såsom Fuktskydd altandäck, trappor, bryggor mm men kan även Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta finnas i regelverk invändigt i hus och då speciellt i av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till syllar. uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion Torpargrund eller hindra avdunstning från mark i s.k. Äldre grundläggningssätt där husets ytterväggar uteluftsventilerad krypgrund. och bjälklag vilar på en grundmur (ofta stenfot) . Fuktkvot Utrymmet under bjälklaget är ofta inte Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och besiktningsbart på grund av för låg kryphöjd. materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Takfot Foder Där taket möter ytterväggen. Täckande listverk runt fönster eller dörr. Taknock Grundmur Översta delen av ett yttertak Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. Uppreglat golv torpargrund varpå byggnaden vilar. Träreglar med mellanliggande isolering (oftast) på Hammarband en betongplatta. Träregel längst upp på en regelvägg varpå Utreglad vägg takstolen eller mellanbjälklaget vilar. Träreglar med mellanliggande isolering (oftast) Hanbjälke invändigt en källaryttervägg Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. ”kattvind”). en källaryttervägg Hjärtbalk/vägg Underlagstak Bärande konstruktion i krypgrund/invändigt i huset Tak som ligger under beläggning av t ex Karm tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen (eller tak).
Råsslavägen 17C 2012-06-11
Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggnadskonstruktioner
Bilaga 3
Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har en begränsad teknisk livslängd. Anmärkning: Till grund för beräknade livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning. Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner Gummiduk låglutande/platta konstruktione r Takpapp under takpannor av betong, tegel Korrugerad takplåt med underliggande papp Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) Hängrännor/stuprör Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak-invändigt
20 år 30 år 30 år 35 år 35 år 30 år 35 år 25 år 40 år 40 år
Terasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t.ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år
Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts-tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor)
40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år
Fönster/Dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar
25 år 40 år 35 år 10 år
Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive 25 år Dagvattenledning i anslutning till drän.ledning) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år
Invändigt Målning/tapetsering etc Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t.ex lister) Ej kök
10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år
Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv
25 år 30 år 30 år
Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ dispersion utfört under 1980-tal/början av 1990-tal Våtrumstapeter väggar
20 år 30 år 15 år 15 år
Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, wc-stol mm) Badkar Värmeväxlare
50 år 50 år 30 år 30 år 30 år 20 år
Elinstallationer Kablar, centraler etc
45 år
Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin,spis,spishäll etc Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp
10 år 10 år
Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner t.ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump
20 år 8 år
Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr-och reglerutrustning
5 år 15 år 20 år
Råsslavägen 17C 2012-06-11 Fuktindikering
Bilaga 4
Fuktindikering ingår ej i överlåtelsebesiktningen utan beställs som särskilt uppdrag
Information En fuktindikering ska inte förväxlas med fuktmätning. Fuktindikering görs utan ingrepp i byggnaden, och vanligtvis på något eller några ställen i våtrummen för att upptäcka eventuella pågående vattenskador. Eftersom indikeringen endast utförs på ytskikten, är det inte helt säkert att fuktskador i exempelvis bakomliggande byggnadskonstruktioner upptäcks. Om förhöjda indikationer vid en fuktindikering upptäcks bör orsaken till detta undersökas vidare. En fuktindikering på kakel och klinkers medför svårigheter då det inte går att avgöra på vilken sida om tätskiktet fukten finns. Indikeringen kan då, om möjligt, utföras på motsvarande väggar/bjälklag i omkringliggande utrymmen. Enligt branschregler, utarbetade av Byggkeramik Rådet (BKR), skall samtliga golvoch väggytor i våtutrymmen ha vattentäta skikt. Under/bakom keramiska plattor på golv- och väggytor ställs också krav på tillfredsställande böjstyvhet i konstruktion. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor där keramiska plattor har applicerats är väldigt begränsad, liksom böjstyvhet i golv- och väggkonstruktioner. Enligt branschregler skall därför också kvalitetsdokument, med information om aktuellt tätskiktssystem etc. upprättas vid utförande av våtrumsarbeten.
Utförda fuktindikationer Kök Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, inga förhöjda indikationer konstaterades.
Dusch Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, inga förhöjda indikationer konstaterades. Källare Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, något förhöjda indikationer konstaterades.
Råsslavägen 17C 2012-06-11 Fotografier
Bilaga 5
Takpannor spruckna och glipar.
Krypgrund
Råsslavägen 17C 2012-06-11 Besiktningsmannens kommentar
Bilaga 6
Ett hus kräver kontinuerligt underhåll, då alla byggnadsdelar utsätts för dagligt slitage. De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Lättast att upptäcka är skador i synliga delar som golv- och väggbeklädnader. Även de delar av byggnaden som man inte ser utsätts för dagligt slitage, exempelvis fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning. Olika typer av fuktpåverkan är det vanligaste problemet. Fuktisolering och en dräneringsledning har en begränsad livslängd. En äldre dräneringsledning eller fuktisolering har normalt utsatts för sådant slitage att man kan förvänta sig att funktionen är nedsatt. En krypgrund eller en vind utsätts för olika stora fuktbelastningar beroende på årstid, användning och geografi. Detsamma gäller konstruktioner på betongplatta, exempelvis golv i gillestugor. Tätskiktet i ett våtrum kan vara utformat på olika sätt. Plastmattor på väggar och golv fungerar både som ytskikt och tätskikt. På plastmattor är det relativt enkelt att se om skador eller brister finns. Kakel och klinker fungerar som ytskikt i våtrum och tätskiktet finns under plattorna. Det går därför inte att göra en bedömning av skicket och tätheten hos materialet eller om det saknas tätskikt. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat. Utföranden som inte är fackmässigt utfört drabbas ofta av skador.
Besiktningsmannens kommentar Enligt vår uppfattning så är de noteringar inom ramen för vad en köpare kan förvänta sig av en fastighet med tanke på byggnadens ålder. Uppmärksamma riskanalysen och den fortsatta utredningen noggrant Taket behöver ses över Renoveringsbehov av duschen i källaren.
