Giunta Regionale DIREZIONE GENERALE AGRICOLTURA. Piazza Città di Lombardia n Milano. Tel

Giunta Regionale DIREZIONE GENERALE AGRICOLTURA

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Protocollo M1.2013.0004838 del 25/01/2013 Firmato digitalmente da PAOLO BACCOLO

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Oggetto : Attività di B&B in agricoltura

Relativamente al quesito se sia possibile svolgere attività di bed and breakfast (di seguito b&b) in un’azienda agricola si evidenzia quanto segue. L’attività di b&b è un’attività commerciale sia svolta in forma occasionale[1], sia svolta in forma imprenditoriale[2]. Per tale ragione non può essere ammessa in fabbricati ubicati in aree agricole. A tale conclusione si perviene esaminando la disciplina urbanistica delle aree agricole. La disciplina urbanistica delle aree agricole è tipicamente ed incisivamente vincolistica, in quanto ne vengono limitate in modo rilevante (e talvolta anche drastico) le possibilità edificatorie sotto il profilo sia quantitativo sia funzionale. Infatti, in via di principio le zone agricole sono escluse dal novero delle aree

suscettibili di trasformazione urbanistica, e destinate esclusivamente agli usi agricoli definiti dall’art. 2135 c.c., con divieto, quindi, delle utilizzazioni economiche non coincidenti con lo sfruttamento agrario (realizzazione di abitazioni civili, di parcheggi per autovetture, di impianti industriali o commerciali, e così via)[3]. Dunque, nelle aree zonizzate come agricole dal PGT, l’unica possibilità di edificazione riguarda la realizzazione di fabbricati a servizio della coltivazione del fondo (e dunque, ad esempio, mulini, granai, stalle, depositi, magazzini, serre, e simili strutture ), oltreché la costruzione della residenza del coltivatore. Tale sistema di limiti di utilizzazione urbanistica e di vincoli in ragione della qualità dei beni è stato giudicato comunque non tale da comportare una lesione al c.d. contenuto minimo della proprietà, ossia una violazione di quel regime e di quelle prerogative comuni della proprietà nel vigente ordinamento, al di sotto del quale né al legislatore né al pianificatore è consentito scendere senza violare i principi costituzionali di garanzia della proprietà privata in particolare sanciti dall’art. 42 Cost.; né tale da sovvertire la tradizionale impostazione secondo cui se lo ius aedificandi continua ad inerire al diritto di proprietà, per cui il diritto di edificare costituisce tuttora prerogativa del proprietario dell’area, sia pure nei limiti ed alle condizioni di legge[4]. Questa normativa, per la maggior parte dettata dal legislatore regionale[5], si occupa non solo di specificare i presupposti di tipo oggettivo (correlazione diretta del manufatto edilizio con la coltivazione) ed i limiti quantitativi e qualitativi dell’edificazione in zona agricola; non soltanto provvede ad individuare con puntuali prescrizioni i possibili beneficiari del permesso di costruire (coltivatori diretti, affittuari, mezzadri, coloni, imprenditori agricoli a titolo principale, o figure assimilabili); ma anche, e di più, precisa che l’edificazione nelle zone agricole può essere accordata, oltre che per la sola realizzazione di opere funzionali alla conduzione del fondo o comunque strumentali all’attività agricola (requisito oggettivo), soltanto al soggetto coltivatore (requisito soggettivo). A questa stregua, per edificare nelle zone agricole risulta non più sufficiente la qualità di semplice proprietario dell’area interessata; occorre invece che il proprietario risulti essere agricoltore diretto o imprenditore agricolo, che effettivamente eserciti l’attività agricola e che abbia promosso la pratica edilizia per tale funzione ed in tale veste. Dall’esame di tale sistema di vincoli appare discendere l’impossibilità di esercizio nelle aree destinare all’agricoltura di attività commerciali al di fuori dei casi di connessione ex art.2135 cc. Pertanto, l’attività commerciale di fornitura di ospitalità (i.e. b&b) svolta sia in forma occasionale che imprenditoriale non è ammessa in fabbricati realizzati in area agricola. Questa conclusione non contraddice quanto affermato nel precedente parere reso dalla scrivente Direzione generale relativo all’attività di catering e banqueting (prot. M1.2012.0016064 del 25/10/2012). In detto parere si negava la ammissibilità della messa a disposizione di spazi aziendali agricoli od agrituristici nei quali svolgere attività di banqueting. Il parere negativo, che si basava sugli stessi principi che conducono a negare l’ammissibilità dell’attività

di b&b, ossia sulla base del fatto che in aree destinate all’agricoltura gli edifici realizzati possono essere adibiti esclusivamente ad attività agricole o attività ad esse connesse, concludeva con un’apertura per l’utilizzo dei locali agricoli per usi non agricoli in modo saltuario. Tale apertura , che comunque è riservata a situazioni di effettiva occasionalità (i.e. una, due volte l’anno), si motiva con il fatto che la messa a disposizione di spazi aziendali ancorché, si ripete, non può essere considerata agricola, non entra in diretta concorrenza, non rappresentando un servizio succedaneo, con i servizi propri dell’attività agrituristica. Per questa ragione, oltre che per la evidente difficoltà di immaginare la fornitura di un servizio di b&b in modo occasionale, quindi senza una organizzazione stabile ed una qualche forma di pubblicità del servizio stesso (le caratteristiche del b&b in Lombardia sono previste dall’art.45 della l.r.15/2007[6]), si ritiene che il b&b non possa essere considerato ammissibile neppure occasionalmente nei locali dell’azienda agricola, ivi comprese le residenze dell’imprenditore agricolo e dei dipendenti dell’azienda. Non pare ammissibile che attraverso una forma di ospitalità, per quanto semplice sia, si possa superare il regime di connessione con l’attività agricola che deve essere rispettato dagli agriturismi. L’agricoltore che offre il servizi agrituristico consistente nel dare ospitalità si deve sottoporre a tutta una serie di controlli relativi alla connessione di tale servizio con l’attività primaria, cioè agricola. Il favor che la normativa riconosce all’imprenditore agricolo (benefici fiscali, contributivi, ecc.) corrisponde ovviamente ad una serie di vincoli. L’impossibilità di realizzare in aree agricole attività extra agricole al di fuori dell’ambito della connessione rappresenta forse il maggior vincolo a cui i soggetti ex art.2135 cc sono sottoposti. Consentire la realizzabilità di servizi di b&b in aree agricole intaccherebbe l’equilibrio voluto dal Legislatore tra benefici e vincoli propri dell’impresa agricola. Ancora, l’ammettere anche in minima parte l’esercizio di b&b, che per propria natura è svincolato dalle norme relative alla connessione, rappresenterebbe una evidente sperequazione di trattamento rispetto a tutti gli agricoltori che esercitano l’attività agrituristica e permetterebbe forme di concorrenza impropria nell’ambito del comparto agricolo, erodendo le possibilità di reddito dell’imprenditore agrituristico già compromesse dalla congiuntura negativa degli ultimi anni. La scrivente direzione generale è consapevole dell’importanza della diversificazione delle attività quale fonte di integrazione del reddito. E’ indubbio come lo sviluppo della risorsa turistica costituisca un fondamentale volano per la ripresa dell’economia regionale e nazionale, con particolare riferimento alle zone rurali da sempre connotate da caratteristiche paesaggistiche che le rendono particolarmente adatte allo sviluppo della recettività turistica. Quindi l’ospitalità turistica, di cui il b&b costituisce l’esempio forse più semplice e proprio per questo potenzialmente più diffuso, deve essere valorizzata. Deve osservarsi come lo sviluppo di tale tipologia di offerta commerciale non sia inibita alla luce delle

conclusioni cui il parere è pervenuto. Sarà, infatti, possibile, per coloro – non imprenditori agricoli - che siano intenzionati a intraprendere questa attività, ottenere la necessaria modifica della destinazione d’uso del terreno sul quale è insediato l’immobile che intendono destinare al b&b.

[1] Ai fini delle imposte sui redditi, l'attività commerciale svolta in forma occasionale dà luogo a un reddito diverso (art. 81, comma 1, lettera i del TUIR), soggetto alle ordinarie aliquote IRPEF ed alle addizionali IRPEF. Tale reddito è costituito dalla differenza tra i ricavi percepiti nel periodo d'imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, debitamente documentate (fatture, ricevute fiscali o ricevute ordinarie intestate all'acquirente). I proventi sono fuori campo IVA e IRAP non trattandosi di attività d'impresa. Sulle ricevute semplici, non fiscali, rilasciate al cliente, per gli importi superiori ad euro 77,47 va posta una marca da bollo da euro 1,81. (consiglio nazionale dottori commercialisti nota in www.neoimpresa.it) [2] Nell'ipotesi in cui l'attività di B&B sia svolta ed esercitata in forma imprenditoriale è necessario aprire la Partita IVA, iscriversi alla Camera di Commercio ed all'INPS - Gestione Commercianti. I ricavi sono assoggettati ad IVA nella misura del 10% e devono essere certificati con l'emissione della ricevuta fiscale. Il reddito è, in questo caso, costituito dalla differenza tra i ricavi di competenza del periodo d'imposta e le spese specificatamente inerenti alla produzione, debitamente documentate. Il reddito è soggetto alle ordinarie aliquote e alle addizionali IRPEF. È soggetto, inoltre ad IRAP. La tipologia di reddito richiede la tenuta delle scritture contabili semplificate o ordinarie, l'effettuazione delle liquidazioni periodiche IVA, la presentazione della dichiarazione (Modello Unico) - comprensiva di dichiarazione redditi, IRAP ed IVA anche in assenza di reddito imponibile oltre, eventualmente, alla dichiarazione dei sostituti d'imposta. (consiglio nazionale dottori commercialisti nota in www.neoimpresa.it) [3] Sul regime urbanistico delle zone agricole (zone territoriali omogenee “E” di cui all’art. 2 D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 ex art. 17 l. 6 agosto 1967, n. 765; e v., ora, la l. 28 gennaio 1977, n. 10 ed il T.U. edilizia emanato con il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), cfr. per tutte, in giurisprudenza, tra le tante, Cass. civ., Sez. I, 28 novembre 2007, n. 24703, in Mass. Giur. It., 2007; Cass. civ., Sez. I, 12 ottobre 2007, n. 21434, in Mass. Giur. It., 2007; Cass. civ., Sez. I, 30 agosto 2007, n. 18314, in Mass. Giur. It., 2007; Cass. civ., Sez. I, 18 giugno 2007, n. 14058, in Mass. Giur. It., 2007; Cass. civ., Sez. V, 15 dicembre 2006, n. 26924, in Dir. e Prat. Trib., 2007, 2, 2, 471; Cass. civ., Sez. Unite, 20 settembre 2006, n. 20319, in Mass. Giur. It., 2006; Cass. civ., Sez. I, 5 giugno 2006, n. 13199, in Mass. , in Giur. It., 2006; Cass. civ., Sez. I, 4 novembre 2005, n. 21401, in Mass. Giur. It., 2005; Cass. civ., Sez. I, 17 maggio 2005, n. 10343, in Foro Amm. CDS, 2005, 2495; Cass. civ., Sez. I, 7 aprile 2005, n. 7295, in Foro Amm. CDS, 2005, 1042; Cass. civ., Sez. I, 23 giugno 2004, n. 11669, in Gius, 2004, 3862; Cass. civ., Sez. I, 11 febbraio 2003, n. 1978, in Arch. Civ., 2003, 1347, ed in Corriere Giur., 2003, 4, 436; Cass. civ., Sez. I, 11 febbraio 2003, n. 1978, in Foro It., 2003, 1, 1787; App. Roma, Sez. I, 10 dicembre 2007, in Banche dati giuridiche Utet, 2008; App. Catania, Sez. I, 19 gennaio 2006, in Banche dati giuridiche Utet, 2006; Cons. Stato, Sez. IV, 19 febbraio 2007, n. 860, in Banche dati giuridiche Utet, 2007; Cons. Stato, Sez. IV, 31 gennaio 2005, n. 259, in Foro Amm. CDS, 2005, 106; Cons. Stato, Sez. V, 10 aprile 2002, n. 1974, in Foro Amm. CDS, 2002, 924; Cons. Stato, Sez. IV, 22 maggio 2000, n. 2934, in Giur. It., 2001, 159; Cons. Stato, Sez. IV, 8 maggio 2000, n. 2639, in Riv. Giur. Edil., 2000, I, 1096; T.A.R. Piemonte, Torino, Sez. I, 18 dicembre 2007, n. 3727, in Banche dati giuridiche Utet,

2007; T.A.R. Campania Napoli, Sez. VIII, 1 giugno 2007, n. 5914, in Banche dati giuridiche Utet, 2007; T.A.R. Sicilia, Palermo, Sez. III, 9 gennaio 2007, n. 173, in Banche dati giuridiche Utet, 2007; T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. II, 24 novembre 2006, n. 2487, in Ambiente e sviluppo, 2007, 7, 646. In dottrina, S. CASTELLAZZI, La destinazione a verde agricolo tra potere di pianificazione e vincolo di inedificabilità, in Riv. Giur. Urbanistica, 1999, p. 389 ss.; v. anche L. BARBIERA, Norme paesaggistiche e norme urbanistiche: una difficile convivenza, in Giur. It., 2001, p. 1919 ss.; A. CALEGARI, Ancora in tema di limiti di edificabilità in zona agricola, in Riv. giur. Urbanistica, 1992, II, p. 461 ss.; M. BORGATO PAGOTTO, Edificabilità delle aree agricole: nuovi principi di diritto urbanistico, in Riv.giur.urbanistica, 1987, p. 447 ss.; A. ABRAMI, Urbanistica ed attività agricola: brevi considerazioni, in Giur.agr. 1982, p. 81 ss.; A. CARROZZA, I problemi della edificabilità sui terreni agricoli, in Nuovo dir.agr., 1981, p. 333 ss.; e, con riguardo al tema generale della dicotomia, istituita dall’art. 5 bis L. 8 agosto 1992, n. 359, tra suoli edificabili e suoli agricoli, G. DE MARZO, Edificabilità legale e di fatto: l’intervento delle Sezioni unite, in Giur. It., 2001, p. 2161 ss. [4] v. in tal senso, per tutte, Corte cost., 30 gennaio 1980, n. 5, in Foro it., 1980, I, 273, ed in Giust. civ., 1980, I, 279; Corte cost., 6 maggio 1976, n. 106, in CED Cassazione, 1976 [5] L.r.12/05 Art. 59. (Interventi ammissibili) 1. Nelle aree destinate all’agricoltura dal piano delle regole sono ammesse esclusivamente le opere realizzate in funzione della conduzione del fondo e destinate alle residenze dell'imprenditore agricolo e dei dipendenti dell'azienda, nonché alle attrezzature e infrastrutture produttive necessarie per lo svolgimento delle attività di cui all’articolo 2135 del codice civile quali stalle, silos, serre, magazzini, locali per la lavorazione e la conservazione e vendita dei prodotti agricoli secondo i criteri e le modalità previsti dall’articolo 60. [6] Legge Regionale 16 luglio 2007 , n. 15 Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo Art. 45 (Servizio di ospitalità turistica bed & breakfast) 1. E' denominata bed & breakfast l'attività di carattere saltuario svolta da privati che utilizzano parte della loro abitazione di residenza per offrire un servizio a conduzione familiare di alloggio e prima colazione. 2. La Giunta regionale definisce un apposito marchio identificativo bed & breakfast che può essere affisso, a spese di chi esercita l'attività, all'esterno della residenza. 3. L'esercizio dell'attività di bed & breakfast non necessita di iscrizione alla sezione speciale del registro delle imprese e beneficia delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente. 4. [L'attività è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile.] 5. L’attività può essere esercitata in non più di quattro stanze con un massimo di dodici posti letto; qualora l'attività si svolga in più di una stanza devono essere garantiti non meno di due servizi igienici per unità abitativa; alle camere da letto destinate agli ospiti si deve poter accedere senza attraversare la camera da letto ed i servizi destinati alla famiglia o ad altro ospite. I locali devono possedere i requisiti igienico sanitari previsti dal regolamento edilizio comunale e dal regolamento d'igiene, nonché rispettare la normativa vigente in materia di sicurezza e di somministrazione di cibi e bevande. 6. Il servizio di pulizia delle stanze e sostituzione della biancheria deve essere svolto almeno tre volte alla settimana e, comunque, ad ogni cambio di ospite. La pulizia del bagno deve avvenire quotidianamente. 7. Il responsabile dell'attività è tenuto a registrare le presenze, comunicarle alla locale autorità di pubblica sicurezza, nonché a comunicare agli organi competenti il movimento degli ospiti secondo le

disposizioni in materia di rilevazioni statistiche. 8. Le tariffe, liberamente determinate, sono comunicate alla provincia competente. La provincia redige annualmente l'elenco delle attività ricettive di bed & breakfast comprensivo della denominazione e dell'indirizzo, delle generalità del responsabile, del numero di camere, delle tariffe e del periodo di apertura, ai fini dell'attività di informazione turistica. L'elenco è comunicato alla Regione. 9. Il responsabile dell'attività è tenuto a sottoscrivere un'adeguata polizza assicurativa di responsabilità civile per il verificarsi di eventuali danni agli ospiti.

IL DIRETTORE GENERALE PAOLO ILDO BACCOLO

Firma autografa sostituita con indicazione a stampa del nominativo delsoggetto responsabile ai sensi del D.Lgs. 39/93 art. 3 c. 2.