FOGLIO INFORMATIVO relativo al
MUTUO IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI INFORMAZIONI SULLA BANCA
Banca di Credito Cooperativo di Sassano SOCIETA’ COOPERATIVA Sede Legale: 84038 Sassano – (SA) - Via Provinciale del Corticato Tel: 0975 72391/2 -Fax: 0975 728017 Sede Amministrativa: 84036 Sala Consilina – (SA) - Via Santa Maria della Misericordia Tel: 0975 1965890 Email:
[email protected] / Web: www.bancadisassano.it Registro delle Imprese della CCIAA di Salerno - C.F. 02172710655 Iscritta all'Albo delle banche tenuto dalla Banca d'Italia al n. 4963- Cod. ABI 8039 Iscritta all'Albo delle Società Cooperative n. A165134 Iscritta al Registro Unico degli Intermediari Assicurativi e Riassicurativi tenuto dall’ IVASS al n. D000063154 Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia ex d.lgs. n° 415/1996
CHE COS’È IL MUTUO IPOTECARIO Il mutuo ipotecario a stati di avanzamento lavori è un finanziamento a medio e lungo termine, il cui rimborso viene garantito da ipoteca su immobili. Il finanziamento è per una parte erogato immediatamente al momento della stipula del contratto, mentre le altre somme sono rese disponibili nel corso dell’ avanzamento dei lavori, con atti di erogazione e quietanza da stipularsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e da annotare a margine dell’ ipoteca, rilasciata a garanzia del finanziamento. L’ iscrizione ipotecaria viene effettuata al momento della stipula del contratto di mutuo, e successivamente, al momento del rilascio della quietanza da parte del beneficiario del finanziamento, va eseguita l’ annotazione delle ulteriori erogazioni a margine dell’ iscrizione ipotecaria già presa, che conserva sempre il suo grado. La durata medio – lunga del prestito permette di beneficiare di un regime fiscale agevolato (imposta sostitutiva ai sensi del D.P.R. 29/9/1973, n. 601). Se il mutuo è concesso a persone fisiche, può ricorrere una polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità o disoccupazione del cliente. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l’importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato.
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Pagina 1 di 8
Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.
Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nei mutui che prevedono un tasso variabile può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap). In questi casi, indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di una giusta causa, possa modificare nel corso del rapporto e anche in senso sfavorevole al cliente, le condizioni contrattuali ed economiche ad eccezione del tasso di interesse, osservando le prescrizioni contenute nell’art.118 del d.lgs.385/93. Il mutuo ipotecario a stati di avanzamento lavori può avere ad oggetto l’erogazione di somme in valuta estera, per cui il rimborso deve essere effettuato nella stessa valuta. In tal caso può verificarsi nel corso del rapporto un aumento del valore della valuta estera prescelta rispetto all’euro, con un conseguente aggravio di oneri (rischio di cambio) per il cliente. La mancata realizzazione delle opere secondo il progetto approvato impedisce l’ erogazione delle ulteriori somme. Per saperne di più: La guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito www.bancaditalia.it, presso tutte le filiali e sul sito della Banca. ONI SULLA BANCA
CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro 100.000,00 della durata di 10 anni, con rata mensile di € 1.187,02, al tasso nominale fisso del 7,50% 8,104% Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro 100.000,00 della durata di 10 anni, con rata mensile di € 1.087,74 al tasso variabile inizialmente del 5,55% pari al TUR (parametro) + 5,50 punti (spread) 6,031% In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore puramente esemplificativo, essendo calcolato sulla base del valore iniziale del tasso e ipotizzando che questo resti immutato per tutta la durata del contratto. Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, ad esempio le spese notarili, gli oneri fiscali diversi dall’imposta sostitutiva (che è già inclusa nel TAEG) e le spese di assicurazione dell’immobile ipotecato.
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Pagina 2 di 8
VOCI
Importo massimo finanziabile
Durata minima Durata massima Modalità di calcolo degli interessi
MUTUI A TASSO FISSO
Tasso di interesse nominale annuo Parametro di riferimento Spread Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora
COSTI L’importo del finanziamento non può essere superiore alle seguenti percentuali del valore di stima del bene immobile su cui iscrivere ipoteca: 80%, nel caso in cui il finanziamento sia finalizzato all’acquisto di immobili residenziali destinati a prima casa di abitazione del richiedente o di componenti il proprio nucleo familiare; 75%, nel caso in cui il finanziamento sia destinato all’acquisto di immobili residenziali o alla loro ristrutturazione; 50% in tutti gli altri casi o destinati all’acquisto di immobili non residenziali. Mesi 18 Mesi 360
Gli interessi sono calcolati con riferimento all’anno civile (365 giorni). Se il tasso è indicizzato, gli interessi possono essere calcolati osservando il criterio dell’anno commerciale (360 giorni). 7,50% Non Previsto Non Previsto Pari al tasso di ammortamento 1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora
TASSI MASSIMI
MUTUI A TASSO VARIABILE INDICIZZATO AL TUR Parametro di indicizzazione
TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea- Fonte informativa “Il Sole 24 ore”) Il TUR verrà aggiornato ed avrà effetto dalla data indicata dalla stessa Banca Centrale Europea
Ultima rilevazione al 10/09/2014
0,05%
Spread Tasso minimo Tasso massimo Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora
5,50 punti 4,50% Non stabilito Pari al tasso di ammortamento
Aggiornato al 10 Settembre 2014
1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora
Pagina 3 di 8
Spese per la stipula del contratto
Istruttoria Perizia tecnica
Spese per la gestione del rapporto
SPESE MASSIME
Euro 300,00
Spese notarili
Secondo la Tariffa notarile
Assicurazione immobile
Assicurazione contro i danni di incendio e scoppio dell’ immobile ipotecato per tutta la durata del finanziamento con vincolo a favore della Banca. Il costo dell’ assicurazione viene determinato in base alle tariffe applicate dalla compagnia di assicurazione di norma determinate secondo il valore del bene assicurato Euro Zero
Gestione Pratica
PIANO DI AMMORTAMENT O
0,25% sull’ importo erogato con un minimo di Euro 200,00 ed un massimo di Euro 1.000,00
Incasso rata con addebito automatico in conto corrente con addebito RID con pagamento per cassa Spese per comunicazioni periodiche in forma cartacea Spese per altre comunicazioni, ad eccezione di quelle concernenti variazioni unilaterali Spese per informazioni o comunicazioni ulteriori o più frequenti rispetto a quelle previste ai sensi di legge, richieste dal cliente, ovvero trasmesse, su richiesta del cliente con strumenti diversi da quelli previsti nel contratto Variazione/restrizione di ipoteca Accollo mutuo Sospensione pagamento rate Cancellazione di Ipoteca Rilascio elaborazioni e conteggi Rilascio Certificazione Interessi Passivi
Euro 1,75 Euro 5,00 Euro 5,00 Euro 1,50
Euro 1,50
Euro 1,50 Euro Zero Euro Zero Euro Zero A carico della Banca Euro 10,00 Euro 10,00
Tipo di ammortamento
Francese
Tipologia di rata Periodicità delle rate
Costante Mensile/bimestrale/trimestrale/semestrale/ annuale
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO (PER I MUTUI A TASSO FISSO) Parametro di riferimento Non Previsto
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Data
Valore
Pagina 4 di 8
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) (Fonte informativa “Il Sole 24 ore”) Parametro di indicizzazione Data TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di 10.09.2014 rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea)
Valore 0,05%
Il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula. Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA PER MUTUI A TASSO FISSO Tasso di Durata del Importo della rata Se il tasso di Se il tasso di interesse finanziamento mensile per interesse interesse diminuisce applicato (mesi) del 2% dopo 12 mesi € 100.000,00 di aumenta del 2% capitale dopo 12 mesi 7,50 % 60 € 2.003,79 Non previsto Non previsto 7,50 % 120 € 1.187,02 Non previsto Non previsto 7,50 % 180 € 927,01 Non previsto Non previsto 7,50 % 240 € 805,59 Non previsto Non previsto 7,50 % 360 € 699,22 Non previsto Non previsto (*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA PER MUTUI A TASSO VARIABILE - PARAMETRO TUR Tasso di Durata del Importo della rata Se il tasso di interesse Se il tasso di interesse finanziamento mensile per Euro aumenta del 2% dopo interesse diminuisce applicato (mesi) 100.000,00 di capitale 12 mesi (*) del 2% dopo 12 mesi (*)
5,55% 5,55% 5,55% 5,55% 5,55%
60 120 180 240 360
€ 1.912,42 € 1.087,74 € 819,74 € 690,71 € 570,93
€ 1.988,25 € 1.180,25 € 923,46 € 803,86 € 699,65
(*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. (**) fermo restando il tasso floor del 4,50%
€ 1.873,34 € 1.040,96 € 768,05 € 634,92 € 508,12
Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (legge numero 108/1996), relativo ai mutui con garanzia ipotecaria, può essere consultato in filiale e sul sito internet www.bancadisassano.it.
SERVIZI ACCESSORI
Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte accidentale del cliente Non Prevista
ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da oggetti terzi: Imposta sostitutiva
0,25% oppure 2% della somma erogata
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Pagina 5 di 8
Tassa ipotecaria
Ove prevista tempo per tempo dall’ Amministrazione finanziaria
TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell’istruttoria: 30 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo fino a euro 25.000; 40 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo superiori a euro 25.000 e fino a euro 50.000; 45 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo superiori a euro 50.000. Disponibilità dell’importo: entro un massimo di 30 giorni dalla stipula del contratto.
ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA’ E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 15 giorni senza pagare alcuna penale, compenso o onere aggiuntivo. L’estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto – tutto insieme – prima della scadenza del mutuo. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento della rata; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che – incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica – pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l’immediato pagamento di quanto dovutole. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data dell’integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno inviati all’Ufficio Reclami della banca (indirizzo Sassano, Via Provinciale del Corticato, CAP 84038 o all’indirizzo e-mail
[email protected]), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni,può rivolgersi a:
•
•
Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla banca Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all’assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel. 06.674821, sito internet www.conciliatorebancario.it.
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Pagina 6 di 8
Se il cliente intende rivolgersi al giudice, egli - se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati - deve preventivamente, pena l’improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all’ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario purché iscritto nell’apposito registro ministeriale.”
LEGENDA Accollo
Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore.
Imposta sostitutiva
Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, ad eccezione dei mutui richiesti da persone fisiche e destinati all’acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per i quali l’imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo.
Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale EuropeaFonte informativa “Il Sole 24 ore”) Piano di ammortamento Piano di ammortamento “francese”
Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un’unica soluzione Spread
Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. E’ il tasso applicato alle operazioni attraverso le quali le banche si procurano liquidità dalla Banca Centrale Europea. E’ più stabile rispetto all’Euribor, in quanto viene determinato in base a decisioni di politica monetaria e modificato con periodicità minore. Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate. L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione.
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Pagina 7 di 8
Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM)
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui con garanzia ipotecaria, aumentarlo di un quarto, aggiungere quattro punti percentuali, verificare che la differenza tra il tasso così ottenuto e il TEGM non sia superiore a otto punti percentuali (se la differenza è superiore bisogna ridurre il tasso in misura tale che la differenza con il TEGM non superi gli otto punti) e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore.
Aggiornato al 10 Settembre 2014
Pagina 8 di 8
