Foglio Informativo n° MI02
aggiornamento n° 011
data ultimo aggiornamento 11.07.2005
Norme per la trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari ai sensi degli artt. 115 e segg. T.U.B.
FOGLIO INFORMATIVO
FINANZIAMENTI PER LE IMPRESE – MUTUO IPOTECARIO A TASSO FISSO INFORMAZIONI SULLA BANCA Denominazione Sociale: UniCredit Banca Spa Forma giuridica: Società per Azioni Sede Legale e Direzione Generale: Bologna, Via Zamboni 20 Indirizzo telematico: www.unicreditbanca.it e-mail:
[email protected] Capitale Sociale euro 1.901.044.231,00 Riserve e fondi patrimoniali: euro 731.183.669,28 Iscrizione al Registro delle Imprese di Bologna e Codice Fiscale 12931320159 Partita IVA n°01144620992 Codice ABI 02008.1 - Banca iscritta all'Albo delle Banche tenuto dalla Banca d’Italia al n. 5424 e appartenente al Gruppo Bancario UniCredito Italiano iscritto all'Albo dei Gruppi Bancari N°3135.1 – Aderente al Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi. Dati e qualifica soggetto incaricato dell’offerta fuori sede:
CARATTERISTICHE E RISCHI TIPICI Struttura e funzione economica E’ un finanziamento a medio lungo termine destinato all’acquisto, costruzione, ristrutturazione, ampliamento di immobili, ovvero all’acquisto di impianti e macchinari e garantito da ipoteca - di norma di primo grado – su immobili di gradimento della Banca a garanzia del rimborso del finanziamento stesso. Il debitore rimborserà il mutuo, secondo quanto previsto in contratto mediante pagamento periodico di rate comprensive di capitale ed interessi regolati a tasso fisso. In caso di estinzione anticipata (o di rimborso parziale) del finanziamento viene richiesto un compenso onnicomprensivo indicato in contratto. La Banca propone, unitamente al mutuo, una polizza “All Risk” contro i rischi di incendio, fulmine, esplosione e scoppio dell’immobile oggetto della garanzia ipotecaria. Principali rischi (generici e specifici) Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti: - trattando di tasso fisso: impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso; - variazione in senso sfavorevole delle commissioni e spese applicabili al mutuo;
CONDIZIONI ECONOMICHE Durata
24 – 180 mesi
Periodicità rate
Mensile, Trimestrale, Semestrale
Rimborso
Addebito in conto
Tasso nominale annuo
Il tasso d’interesse sara’ pari all’ EuroIrs di periodo e pubblicato, di norma, su “Il Sole 24 Ore” del giorno lavorativo precedente la stipula. Il tasso come sopra rilevato verra’ arrotondato allo 0,05 superiore e maggiorato di uno spread massimo di 3,00 punti in ragione d’anno.
Piano ammortamento
Francese (senza ricalcalo quota capitale) o all’Italiana (quote capitali uguali tra loro)
Spese istruttoria
1,00% (minimo € 500)
Esempio su capitale mutuato di € 50.000: 50.000x1,00/100 = € 500 Comm. rinuncia mutuo deliberato
€ 250 (dopo invio lettera concessione)
Spese invio avviso scadenza / incasso rate
€ 1,50
Variazione durata, riduz. somma iscritta
€ 180 escl. Spese notarili e di perizia
Rilascio dichiarazioni varie per c/cliente o riproduzione documenti in genere
Minimo € 13; massimo € 50
Assenso cancellazione ipoteca
€ 150 per ogni unità immobiliare
Sottrazioni ipotecarie
€ 300 per importi inferiori a € 250.000; € 500 per importi inferiori a € 500.000; € 1.000 oltre
Estensioni ipotecarie
€ 75
Postergazioni ipotecarie
€ 75
Cancellazione a fronte di sussistenza di debito
€ 75
Frazionamento ipotecario
€ 50 per quota (minimo € 150, massimo € 2.600) escluse spese di perizia e notarili
Frazionamento amministrativo
€ 50 per ogni quota variata (minimo € 250, massimo € 2.600)
Sottrazione di quote frazionate estinte
€ 150 per ogni quota
Rinnovazioni ipotecarie
€ 100 più tasse
Accollo, commissione riconoscim. Accollo, aggiornam. Intestaz. Mutuo Comm. unica € 250 per accollo Comm. istruttoria accollo
1,00% (minimo € 500)
Espromissione
0,30% sull’importo espromesso
Interessi di mora
2,00 punti in piu’ del tasso in vigore
Commissione onnicomprensiva per anticipata estinzione
3% dell’importo capitale estinto anticipatamente
(dovuta anche in caso di risoluzione) Per l’estinzione anticipata non potrà essere addebitato nessun altro onere oltre al compenso onnicomprensivo sopra indicato. Esempio su capitale restituito anticipatamente di € 1.000:
1.000x3/100 = € 30 Conteggio per anticipata estinzione
€ 25
(nel caso in cui successivamente non si proceda all’estinzione) Spese per dichiarazione sussistenza debito/credito
€ 50
Spese per dichiarazione consistenza rapporti
€ 20
Spese per l’invio delle comunicazioni di legge
€ 1
Spese per l’invio delle certificazioni interessi
€ 5
Imposte
come da disp. Legislative
Spese di perizia
Regolate direttamente dal cliente al perito
1° e 2° sollecito pagamento
€5
Spese invio diffida
€ 10
Attestazione pagamento / dich. Interessi pagati
€ 15
Commissione di rinegoziazione
1% dell’importo capitale residuo, minimo € 500
Svincoli ipotecari
0,05% del valore (min. €150, massimo € 500)
Polizza assicurativa (servizio accessorio a carattere opzionale) La polizza garantisce nell’ambito del massimale assicurato la ricostruzione del fabbricato e/o il rimpiazzo dell’impianto danneggiato causati dagli eventi previsti in polizza. Attività industriali
1,00 pro mille
Ufficio
0,50 pro mille
Depositi, magazzini ed esercizi commerciali di valore oltre i 200.000€
1,00 pro mille
Depositi, magazzini ed esercizi commerciali di valore fino a 200.000€
0,50 pro mille
ESEMPLIFICAZIONI CON VALORI RECENTI ASSUNTI DAL PARAMETRO DI RIFERIMENTO EUROIRS (a 5 e 10 anni): Durata (mesi)
Valore
Spread
Tasso nominale
I.S.C. (*)
Importo rata
parametro per valuta 04/01/2005 60
3,20%
3,00%
6,20%
6,819%
€ 971,30
120
3,80%
3,00%
6,80%
7,256%
€ 575,40
180
4,10%
3,00%
7,10%
7,507%
€ 452,21
(*) L’I.S.C. è calcolato sul seguente esempio: importo 50.000 € e periodicità rata mensile. SINTESI DELLE PRINCIPALI CLAUSOLE CONTRATTUALI NON AVENTI CONTENUTO ECONOMICO La presente sezione riporta una sintesi delle clausole contrattuali di natura non economica. Il testo integrale delle clausole che regolano il rapporto tra la banca ed il cliente è contenuto nel contratto.
Oggetto del contratto Il mutuo deve essere utilizzato per gli scopi dichiarati nella richiesta Costituzione deposito Cauzionale Dopo la stipula, in attesa che venga consegnata alla Banca la documentazione comprovante la valida iscrizione dell’ipoteca, l’avvenuta assicurazione dell’immobile, la vigenza dell’Impresa e gli altri obblighi specifici previsti in contratto, la somma mutuata viene riconsegnata alla Banca al fine di costituire un deposito cauzionale. Svincolo delle somme costituite in deposito cauzionale L’effettiva disponibilità del mutuo è subordinata alla consegna dei documenti di cui sopra ed in genere avviene nell’arco di circa 15 giorni dalla stipula: tale termine è indicativo in quanto si tratta di adempimenti non dipendenti dalla Banca Termini e modalità del rimborso Le rate di mutuo e gli altri importi dovuti in relazione allo stesso verranno addebitati sul conto corrente dell’Impresa presso la Banca con impegno dell’Impresa a mantenere in essere il conto per tutta la durata del mutuo ed a precostituire di volta in volta i fondi necessari ai pagamenti. Commissioni e spese La Banca si riserva la facoltà di modificare le commissioni e spese, percepibili durante l’intera durata del mutuo rispettando, in caso di variazioni sfavorevoli al mutuatario, le prescrizioni di legge. Estinzione anticipata Il mutuatario ha la facoltà di rimborsare anticipatamente in tutto o in parte il mutuo, versando anche l’importo della commissione omnicomprensiva prevista in contratto Ipoteca - A garanzia di tutti gli importi dovuti in relazione al mutuo la Banca richiede la concessione di ipoteca di norma di primo grado per un importo pari al 200% dell’importo finanziato, da iscriversi su beni immobili dell’Impresa o di terzi (garanti). Obbligazioni L’impresa ed i garanti assumono diversi obblighi legati alla garanzia ipotecaria (tra cui: pagare ogni tassa/tributo relativo all’immobile, mantenere il bene con la diligenza del “buon padre di famiglia”, informare la Banca di diritti che i terzi dovessero reclamare sull’immobile) e alla propria capacità di pagare le rate del mutuo (tra cui: segnalare alla Banca ogni mutamento della propria situazione giuridica ed economica) Assicurazione L’Impresa ed i garanti sono tenuti ad assicurare l’immobile ipotecato con vincolo a favore della Banca in relazione al credito residuo. Qualora non si provveda all’assicurazione potrà provvedere direttamente la Banca addebitando all’Impresa/garanti le relative spese. I mutuatari/garanti devono informare la Banca di ogni sinistro entro tre giorni. Decadenza del beneficio del termine, risoluzione del contratto di mutuo La Banca avrà diritto di dichiarare la decadenza dal beneficio del termine ove ricorrano le ipotesi di cui all’art. 1186 cc e di risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1456 cc qualora vi siano stati inadempimenti del mutuatario in relazione: al rispetto degli scopi dichiarati, ai documenti da fornire alla banca, al regolare pagamento delle rate di mutuo e di quant’altro dovuto, agli obblighi assicurativi ed agli altri obblighi che il cliente si è assunto in relazione alla garanzia ipotecaria ovvero qualora vi sia pericolo di pregiudizio per il credito o per la garanzia della Banca. Nei casi di cui sopra la Banca avrà diritto di chiedere l’immediato pagamento di ogni suo credito relativo al mutuo. Foro competente Per le controversie che dovesse insorgere in dipendenza del mutuo, il Foro competente per le azioni promosse dall’Impresa (e dai Garanti) è quello della sede legale della Banca, e cioè Bologna. La Banca ha invece facoltà di agire nei confronti del dall’Impresa e dei Garanti anche in uno qualsiasi dei Fori indicati in contratto.
LEGENDA Accollo: è un contratto tra il mutuatario ed un terzo, con il quale quest'ultimo assume a suo carico l'obbligo di pagare alla Banca il debito residuo del mutuo. Ammortamento: è il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.
Assenso a cancellazione di ipoteca: è l’atto con il quale la Banca, su richiesta della parte mutuataria, consente che venga cancellata l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo estinto. Espromissione: assunzione spontanea di un debito altrui da parte di un terzo. Estinzione anticipata (totale o parziale): è la facoltà concessa al mutuatario di restituire anticipatamente, in tutto o in parte, la somma ricevuta in prestito EuroIrs (Interest Rate Swap): è tasso Swap Euro pubblicato sui quotidiani finanziari che, maggiorato dello spread concordato, determina il tasso che regolerà il finanziamento per tutta la sua durata. Foro competente: giudice competente a decidere su una determinata causa. Frazionamento amministrativo: suddivisione del mutuo in più quote, ciascuna con proprio piano di ammortamento ed "amministrazione" separata dalle altre. Il frazionamento amministrativo può essere effettuato unitamente al frazionamento ipotecario. Frazionamento ipotecario: suddivisione dell'ipoteca in più quote che si accompagna al frazionamento amministrativo del mutuo. Interessi di mora: tasso di interesse, a carico del cliente, maggiorato rispetto al tasso che regola il finanziamento, ed applicato per il periodo del ritardo, sugli importi dovuti e non pagati alle scadenze previste. Ipoteca: è una garanzia che attribuisce alla Banca, in caso di insolvenza del debitore, il potere di far vendere l’immobile sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di essere pagata con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. ISC – Indicatore Sintetico di Costo: E’ un indicatore sintetico del costo del credito, espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso. Nel calcolo dell'ISC sono ricompresi: -il rimborso del capitale; -il pagamento degli interessi; -le spese di istruttoria; -di revisione del finanziamento; -di apertura e chiusura della pratica di credito; -le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate(se stabilite dal creditore); -le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito; -il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito); -ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento. Mutuatario: persona intestataria del finanziamento che ha ricevuto la somma in prestito Parametro di indicizzazione Indice di riferimento del mercato monetario sul quale viene ancorata la variabilità del tasso contrattuale, secondo le modalità all’uopo indicate Piano di ammortamento: è il piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate. Il piano di ammortamento c.d. “francese o “a rate costanti” è caratterizzato, a parità di condizioni di tasso e di durata, dall'uguaglianza di tutte le rate. Postergazione: cambiare il grado della iscrizione ipotecaria tra due o più creditori ipotecari. Preammortamento: periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costituite dalla sola quota interessi. Rata: Pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione del mutuo, secondo cadenze stabilite contrattualmente. La rata è composta da: -una quota capitale (cioè una parte dell'importo prestato); una quota interessi (quota interessi dovuta alla banca per il mutuo) Risoluzione: scioglimento anticipato del contratto al verificarsi di specifici eventi pregiudizievoli previsti nel contratto stesso, a causa del quale il mutuatario ha l’obbligo di pagare immediatamente l’intero debito. Sottrazioni ipotecarie: è l’atto con il quale la Banca, su richiesta della parte mutuataria, acconsente allo svincolo dall’ipoteca di una o più porzioni immobiliari poste a garanzia del mutuo in essere. Spese di istruttoria: Spese per l'analisi di concedibilità Spese di perizia: Spese per l'accertamento del valore dell'immobile offerto in garanzia Spread: maggiorazione applicata al parametro di riferimento per determinare il tasso complessivo da pagare Tasso fisso: Tasso di interesse che non varia per tutta la durata del finanziamento o del periodo a cui è applicato Tasso nominale: ammontare nominale del tasso di interesse debitore a carico del cliente Valuta – periodo di tempo riferito alla decorrenza degli interessi: si intende cioè il giorno in cui cominciano a maturare gli interessi attivi e passivi di un’operazione bancaria.
