Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 409 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Analys av fem svenska fastighetsfonder

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

Examensarbete nr. 409

Analys av fem svenska fastighetsfonder

Författare: Richard Drougge

Handledare: Professor Stellan Lundström Stockholm 2007

Master of Science thesis Title: Author Department

Master of Science thesis number Supervisor Keywords

Analysis of five Swedish Real Estate Funds Richard Drougge Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics 409 Professor Stellan Lundström Swedish real estate funds, unlisted companies, private equity

Abstract The Swedish real estate funds have lately become greater and more important players in the Swedish real estate market. General information about these funds is scarce since they are unlisted companies and are not required to present information as required by listed companies. The questions in this thesis are: How are the Swedish real estate funds constructed and what strategies do they have? Is there a need for new tax legislation among these players? Five Swedish real estate funds are described. The information has been collected through interviews with a representative person from each participant fund. Each fund has a limited duration and a very clear and fixed strategy. The management team also tries to have a fixed target yield, something that is often appreciated among the investors. Real estate project development, in different forms, is a part of the strategy for most of the funds. Several players have plans to raise capital for new funds. There is a tepid interest in new tax legislation for Swedish real estate funds among the players. They have already found an effective strategy that works well for their companies.

2

Examensarbete Titel: Författare Institution Examensarbete nummer Handledare Nyckelord

Analys av fem svenska fastighetsfonder Richard Drougge Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi 409 Professor Stellan Lundström Fastighetsfonder, onoterade bolag, private equity

Sammanfattning De svenska fastighetsfonderna har blivit allt större och viktigare aktörer på den svenska fastighetsmarknaden under senare år. Den allmänna informationen om dessa fonder är dock relativt knapphändig eftersom de arbetar som onoterade bolag och inte behöver följa de hårda redovisningsreglerna som finns på exempelvis Stockholmsbörsen. Frågeställningen i denna uppsats lyder: Hur är de svenska fastighetsfonderna uppbyggda och vilka strategier arbetar de efter? Anser man hos fonderna att det finns ett behov av ändrade skatteregler? Fem aktörer på den svenska marknaden beskrivs i detta arbete. Informationen har inhämtats genom intervjuer med representanter för var och en av fonderna. Varje fond har en begränsad tidsperiod. Man har mycket klara och fastställda målsättningar samt avkastningskrav vilket ofta uppskattas av investerarna. Projekt och fastighetsutveckling förekommer i olika form, men inriktningen kan vara olika. De flesta aktörerna har i dagsläget planer på att samla in kapital till nya fonder. Inställningen till ny lagstiftning för skattegynnade fondlösningar i Sverige är ljum. Varje aktör anser sig ha hittat en god lösning som är effektiv och passar just dem.

Förord Jag vill varmt tacka Professor Stellan Lundström för utmärkt handledning och värdefulla synpunkter under arbetes gång. Även ett stort tack till dem från företagen som har ställt upp på intervjuer. Utan Er skulle inte arbetet kunnat genomföras! Danderyd den 26/12-2007 Richard Drougge

4

Innehållsförteckning Master of Science thesis ................................................................................................2 Abstract...............................................................................................................................2 Examensarbete.................................................................................................................3 Sammanfattning...............................................................................................................3 Förord ..................................................................................................................................4 Innehållsförteckning ...............................................................................................................5 1. INLEDNING......................................................................................................................7 1.1 Bakgrund ................................................................................................................7 1.2 Syfte .......................................................................................................................7 1.3 Metodik ..................................................................................................................8 2. INVESTERINGAR I FASTIGHETER ...............................................................................9 2.1 Fastigheters särdrag ......................................................................................................9 2.2 Beskattning av fastighetsföretag..................................................................................10 2.2.1 Introduktion .........................................................................................................10 2.2.2 REITs ..................................................................................................................11 2.2.3 Svenska förslag ....................................................................................................11 2.3.4 Marknaden för gemensamt ägande idag................................................................12 3. FEM SVENSKA FASTIGHETSFONDER – EN ANALYS .............................................14 3.1 Carnegie fastighetsfond Sverige..................................................................................14 3.1.1 Regler och former ................................................................................................14 3.1.2 Ägare ...................................................................................................................14 3.1.3 Finansiering .........................................................................................................15 3.1.4 Provision och incitament ......................................................................................15 3.1.5 Avkastning...........................................................................................................16 3.1.6 Strategi.................................................................................................................16 3.1.7 Framtid för svenska fastighetsfonder ....................................................................17 3.2 Svenska Bostadsfonden...............................................................................................18 3.2.1 Regler och former ................................................................................................18 3.2.2 Ägare ...................................................................................................................18 3.2.3 Finansiering .........................................................................................................19 3.2.4 Provision och incitament ......................................................................................19 3.2.5 Avkastning...........................................................................................................20 3.2.6 Strategi.................................................................................................................20 3.2.7 Framtid för svenska fastighetsfonder ....................................................................21 3.3 Mengus.......................................................................................................................22 3.3.1 Regler och Former ...............................................................................................22 3.3.2 Ägare ...................................................................................................................22 3.3.3 Finansiering .........................................................................................................22 3.3.4 Provision och incitament ......................................................................................23 3.3.5 Avkastning...........................................................................................................23 3.3.6 Strategi.................................................................................................................23 3.3.7 Framtid för svenska fastighetsfonder ....................................................................23 3.4 Niam AB ....................................................................................................................24 3.4.1 Regler och former ................................................................................................24 3.4.2 Ägare ...................................................................................................................24 3.4.3 Finansiering .........................................................................................................25 3.4.4 Provision och incitament ......................................................................................25 3.4.5 Avkastning...........................................................................................................25 5

3.4.6 Strategi.................................................................................................................26 3.4.7 Framtid för svenska fastighetsfonder ....................................................................26 3.5 Acta ............................................................................................................................27 3.5.1 Regler och former ................................................................................................27 3.5.2 Ägare ...................................................................................................................27 3.5.3 Finansiering .........................................................................................................27 3.5.4 Provision och incitament ......................................................................................28 3.5.5 Avkastning...........................................................................................................28 3.5.6 Strategi.................................................................................................................28 3.5.7 Framtid för fastighetsfonder .................................................................................29 4. ANALYS .........................................................................................................................30 4.1 Regler och former .......................................................................................................30 4.2 Ägare..........................................................................................................................31 4.3 Finansiering ................................................................................................................31 4.4 Provision och incitament.............................................................................................32 4.5 Avkastning .................................................................................................................33 4.6 Strategi .......................................................................................................................33 4.7 Framtid för svenska fastighetsfonder...........................................................................34 5. SLUTSATSER .................................................................................................................35 Bilaga 1 ........................................................................................................................37

6

1. INLEDNING

1.1 Bakgrund Intresset för private equity-placeringar har varit stort de senaste åren. Många investerare finner att det är ett fullgott alternativ till börsplaceringar med flera fördelar. För bolag i en utvecklingsfas är det ofta ett naturligt sätt att samla ihop riskkapital från flera, ofta mycket engagerade och insatta, placerare. Fastighetsägande har sedan länge bedrivits i enskild privat regi men har under senare år blivit särskilt intressant för gemensamma private equity-pengar. Orsaken till detta intresse kan vara flera. Det har förekommit många strukturaffärer på börsen och fastighetsaktiena har svängt kraftigt, från att ha handlats med rabatter till att handlas med premier. Förutsägbarheten i en sådan placering har varit låg samtidigt som fastigheterna i sig kan ha haft en betydligt stabilare utveckling. Många investerare är inte intresserade av den risk som en börsplacering innebär, vem vet hur aktien kommer att värderas den dagen man planerat att avyttra sitt innehav. Man kan som investerare istället tänka sig en placering med en betydligt sämre likviditet för att slippa marknadsrisken. Genom att placera pengar i ett onoterat bolag med en avgränsad löptid, klarlagd och tydlig utdelningspolitik samt en fastslagen och på förhand utstakad fastighetsstrategi kan man som investerare förhoppningsvis sova gott på nätterna. De onoterade fastighetsbolagen, i branschen ofta kallade fastighetsfonder, försöker med sina lösningar ta investerarna närmare det direkta ägandet av fastigheter och samtidigt erbjuda sin specialkunskap inom området till placerarna. Att komma riktigt nära en direktplacering i fastigheter gör man dock ändå inte. De associationsrättsliga formerna som krävs för det gemensamma ägandet sätter käppar i hjulen. Det har sedan länge i Sverige höjts röster för att skattegynna visst gemensamt fastighetsägande likt många av de utländska fastighetsfonderna men så har inte blivit fallet.

1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att belysa ett relativt okänt område, de svenska s.k. fastighetsfonderna. Diskussionen var som hetast för cirka 10 år sedan om Sverige skulle införa skattegynnade fondformer för fastighetsinvesteringar. Det blev aldrig av. Utredningen pekade på ett antal problem med att införa detta i Sverige. På marknaden finns idag ändå ett antal bolag som kallar sig fastighetsfonder och även ett antal andra onoterade aktörer som förmedlar fastighetsinvesteringar. Bolagen som kallar sig fonder är inga fonder i juridisk bemärkelse men när man har ordet fond med i namnet så antyds att man på något sätt samlar ihop kapital för gemensamma fastighetsplaceringar (Claesson, Claesson 2004, s 18). Inte mycket har skrivits om dessa fonder och bolag. Aktörerna är ofta i aktie- eller kommanditbolagsform och arbetar endast mot sina ägare och kunder. Eftersom fonderna och bolagen är onoterade så omgärdas de inte av rigorösa redovisningsregler som till exempel de noterade fastighetsbolagen på börsen. Kommunikationen och nyhetsrapporteringen till marknaden är ringa eftersom man endast fokuserar på sina egna investerare.

7

Frågeställning: Hur är de svenska fastighetsfonderna uppbyggda och vilka strategier arbetar de efter? Anser man hos fonderna att det finns ett behov av ändrade skatteregler?

1.3 Metodik Tillvägagångssättet för denna studie är en kvalitativ undersökning av fem aktörer. Detta sker genom intervjuer med representanter för fonderna och bolagen. För bakgrundsfakta tas även litteraturstudier med som en del i arbetet.

8

2. INVESTERINGAR I FASTIGHETER 2.1 Fastigheters särdrag För att förstå varför det kan vara fördelaktigt att gemensamt placera kapital i fastighetsbranschen bör man allra först titta på fastigheter som tillgångsslag. Fastigheter skiljer sig på många sätt från andra investeringsobjekt. 1. Fastighetsinvesteringar kräver stora kapitalresurser. En kommersiell fastighet är ofta en mångmiljoninvestering. De är odelbara och få privatpersoner och mindre institutioner har råd att köpa egna fastigheter särskilt om man vill upprätthålla en god diversifiering med flera olika fastigheter i sin investerarportfölj. 2. Fastigheter är en illikvid tillgång. Det går inte, som med många andra tillgångar t.ex. värdepapper, att sälja snabbt. Säljprocessen för en fastighet är ofta utdragen och både köpare och säljare vill göra noggranna genomlysningar och analyser innan man kan komma fram till ett pris. 3. Varje fastighet är unik. Det finns inga helt jämförbara objekt och inte heller några marknadsnoterade priser för den unika fastigheten att titta på. Det finns självklart riktlinjer för värdering, men en individuell bedömning är nödvändig för varje fastighet. 4. Varje fastighet är lägesspecifik. Alla fastigheter har ett unikt läge. Det går inte heller att flytta eller föra ut en fastighet ur ett land. 5. Investeringsobjekten kräver en löpande förvaltning. En fastighet behöver skötas och förvaltas kontinuerligt. Vid en fastighetsinvestering bör man titta på livscykelekonomiska aspekter. 6. Fastigheter ses ofta som en långsiktig investering. Fastigheter anses ofta vara en investering där man får en utdelning varje år och där en värdetillväxt ofta sker långsamt över tid. Reala tillgångar, så som fast egendom, brukar långsamt följa tillväxten i samhället över tiden. Flera av de ovan nämnda punkterna talar för att det finns fördelar med att gemensamt placera kapital i fastighetsmarknaden och låta en professionell mellanhand sköta förvaltningen. Det stora kapitalet som krävs för en fastighetsinvestering får aktörer ihop i en fond eller ett bolag genom det gemensamma kapitalet. De omfattande processer och den expertis som krävs vid köp och försäljning av fastigheter kan en professionell mellanhand tillhandahålla. För den löpande förvaltningen är det också lämpligt att ha flera fastigheter för att uppnå en kritisk massa ur kostnadssynpunkt. Även för riskspridning är det bra att inneha flertalet fastigheter. De nackdelar som finns med gemensamma placeringar på fastighetsmarknaden är att man tvingas betala avgifter till mellanhanden som förvaltar.

9

Att kombinera fördelarna med att gemensamt placera kapital i fastighetsbranschen och få en fördelaktig beskattning har varit problematisk i Sverige. Beskattning har skett i dubbla led, för vinster i bolagen men även för utdelning till ägarna av dessa bolag. I tidigare regeringens yttrande om skattegynnade bolagsformer i Sverige har man hävdat att skattefördelaktiga lösningar kunnat uppnås genom till exempel utgivande av speciella lånebevis till ägarna och att specialformer för fastighetsägande därför inte varit nödvändiga. I en motion till riksdagen har Lennart Hedquist och Carl Erik Hedlund framfört förslag om ändrade regler för fastighetsinvesteringar. De ansåg att fastighetsinvesteringsbolag (FIB) skulle införas och påpekade även i motionen vilken orimlig och komplicerad form som speciella lånebevis skulle vara för exempelvis småsparare (Motion 2001/02:Sk266).

2.2 Beskattning av fastighetsföretag 2.2.1 Introduktion Svenska fastighetsbolag betalar enligt Ragnar Lindgren (1998) i praktiken låg skatt. Detta gör de tack vare en ofta mycket hög belåningsgrad i bolagen. Lindgren menar att sådana högbelånade bolag inte skulle vara attraktiva placeringar för de stora kapitalförvaltande institutionerna. De stora institutionerna måste ofta hålla nere risken på sina placeringar och vill således inte utsätta sig för detta. Indirekta fastighetsplaceringar betyder alltså för dem antingen dubbelbeskattning eller en oattraktivt hög belåning. För många privatpersoner är det ofta tvärt om och de söker sig i högre grad till den höga risken och den positiva hävstång detta förhoppningsvis kan ge på avkastningen (Lindgren, 1998, s 356). För löpande inkomster, exempelvis driftnetto i fastigheter, är bolag skyldiga att skatta om inte avdragsmöjligheter finns. Avdrag kan göras för skattemässiga avskrivningar i fastigheterna. Ett annat sätt, för exempelvis fastighetsbolag, att skaffa sig avdrag på har varit att köpa konkursmässiga bolag med stora uppdämda förluster. Exempelvis har man kunna köpa ett sådant listat bolag på någon handelsplats och då fått tillgång till både en marknadsnotering av bolaget samt få tillgång till de gamla förlustavdragen. Paketering av fastigheter i bolag har i Sverige blivit ett naturligt sätt för fastighetsinvesterare att undvika många av de skatte- och avgiftsfällor som finns vid fastighetstransaktioner. Vid försäljningsvinst av en opaketerad fastighet sker normalt en beskattning hos fastighetsägaren för näringsinkomst. Vid försäljningar av bolag som räknas som näringsbetingad verksamhet till moderbolagets verksamhet utgår ingen beskattning på varken vinst vid försäljning, eller på utdelningar mellan bolagen (Rabe, Melbi 2006). Detta blir således ett enkelt och fördelaktigt sätt för bolag som placerar i fastigheter att undvika en realisationsvinstskatt. Man slipper även med denna lösning de stämpelskatter som skulle ha utgått om en fastighet, istället för ett bolag, bytte ägare. Dessa regler gör att kommersiella fastigheter idag nästan uteslutande säljs paketerade i bolag. Detta ökar förstås risken i affären och bolagsexpertis är nödvändig vid många fastighetsaffärer. 10

Man brukar ofta tala om dubbelbeskattning i Sverige. Beskattningen i det andra ledet kommer vid utdelning av pengarna från bolaget till ägarna. Då är privatpersoner skyldiga att betala skatt på inkomst av kapital och bolag skyldiga att betala skatt på näringsinkomst. Förslag om ändring av skatteregler har främst syftat på beskattningen i bolagen.

2.2.2 REITs Det har sedan länge utomlands funnits sätt att föra riskkapital till fastighetsbranschen genom speciella skattegynnade lösningar. REITs, Real Estate Investment Trusts, är namnet på en amerikansk modell för fastighetsinvesteringar. Dessa fungerar ofta som en typ av closed end mutual fund. Detta innebär att det finns ett begränsat antal aktier och nytt kapital kan inte tillföras när fonden stängts. I USA handlas aktier i dessa REITs på marknadsplatser som New York börsen. Marknaden sätter kontinuerligt pris på andelarna i bolaget som handlas som vanliga aktier med premie eller rabatt till skillnad från en open-end fund där försäljning av andelarna bara kan ske till faställda värden. Det finns tre olika typer av REITs. En modell kallad equity REIT som köper, förvaltar och säljer fastigheter. En annan modell kallas för mortgage REIT. Dessa fonder investerar inom olika värdepapperiserade fastighetsinvesteringar. Denna form är av många också ansedd att ha högre risk än en equity REIT i och med belåningen och inriktningen även om så inte alltid är fallet (www.nareit.com). Den tredje formen heter hybrid REIT och är som namnet tyder på en kombination av de båda andra formerna (www.finweb.com). För att få verka som skattegynnad REIT i USA finns ett antal villkor. Uppfyller fonderna reglerna kan resultatet i fonden delas ut till ägarna utan beskattning av inkomst eller kapitalvinst i bolaget behöver betalas (Vinell 1996 s 53). Kraven är att det skall finnas minst 100 delägare i bolaget och de 5 största ägarna får inte tillsammans ha mer än 50 % av ägandet. Fastigheter, kassa och fodringar måste uppgå till minst 75 % av tillgångarnas bruttovärde och minst 95 % av årets beskattningsbara inkomster måste delas ut till ägarna.

2.2.3 Svenska förslag Lars Vinell (1996) tog fram förslag på hur man i Sverige kunde utforma en investeringsform som skulle fungera som en skattefri mellanhand för fastighetsinvesteringar. Denna form kallade han för FIB, fastighetsinvesteringsbolag. Dessa skulle vara aktiebolag som uteslutande eller så gott som uteslutande förvaltar och äger fastigheter och som får skattelättnader om de uppfyller vissa krav. Likt investmentbolagen skulle de få göra avdrag i resultaträkningen på det belopp som man delade ut till aktieägarna och således inte betala skatt för detta i bolaget. Fastighetsfonder diskuteras också men Vinell menade att om FIB införs så är fastighetsfonder överflödiga (Vinell 1996, s 98).

11

Förslaget om FIB kom i kölvattnet av fastighetskrisen på 1990-talet. Fastigheternas belåning hade varit mycket hög och det fanns behov av mer eget kapital på fastighetsmarknaden. Vinell pekade på ett antal punkter som FIB skulle lösa. 1. Den mycket låga finansieringen med egenkapital av fastighetsbestånden. 2. Den mycket svaga likviditeten på fastighetsmarknaden 3. Den mycket speciella situationen för ett antal ofrivilliga fastighetsägare som övertagit pantsatta fastigheter. 4. Bristen på fokusering i många av de stora aktörernas portföljer. 5. De påtagliga problemen för skilda typer av investerare inklusive småsparare att göra direktinvesteringar i fastigheter på grund av deras odelbarhet (Vinell 1996 s 8, 9), FIB skulle uppfylla vissa grundkrav för att kunna tillgodogöra sig skattefördelarna. Ägandet skulle vara väl spritt men inte följa några specialregler eftersom bolagen i regel skulle bli börsintroducerade måste de följa de ägandespridningsregler som finns på börsen. Man skulle dela ut minst 80 % av hyresinkomsterna inklusive räntenetto efter avdrag för rörelsens kostnader. Soliditeten skulle uppgå till minst 50 % och denna bedömning skulle göras med expertvärdering av tillgångarna som utgångspunkt (Vinell 1996 s 93). Sedan krisåren i fastighetsbranschen på 90-talet och dess efterdyningar har dock många saker förändrats. Banker har blivit mer restriktiva med att låna ut pengar till fastigheter. Även om vissa aktörers belåning är hög i dagsläget kommer situationen överlag på marknaden inte i närheten av hur det såg ut för 15 år sedan. En osäker fastighetsmarknad med få referensobjekt och få villiga köpare har förändrats och Sverige har idag utvecklats till ett av de populäraste fastighetsinvesteringsländerna i Europa.

2.3.4 Marknaden för gemensamt ägande idag

I dagsläget finns ingen speciell skattegynnad form för gemensamt fastighetsägande i sin helhet. Småsparare har framför allt sökt sig till de enkla och likvida formerna så som fastighetsföretagen på börsen och fastighetsaktiefonderna. De senare är inget annat än normala svenska värdepappersfonder med investeringsinriktningen i fastigheter. Att investera i dessa fonder innebär att man blir ägare till fastigheterna i tredje led om man räknar direktägande som det första ledet. Man får betala avgifter för förvaltningen till två aktörer men slipper beskattning i tre led, fonden får dra av utdelningar. Sådana fonder drivs idag bland annat av fondbolagen Odin, SEB och Länsförsäkringar. Dessa fonder passar investerare som vill ha en bred exponering mot fastighetsmarknaden och slippa de företagsspecifika riskerna i enskilda bolag. Både fastighetsbolagen på börsen och fastighetsaktiefonderna är utsatta för den generella marknadsrisk som förekommer på öppna handelsplatser. Stora kapitalplacerare och även småsparare har dock fått upp ögonen för de onoterade

12

fastighetsfonderna de senaste åren. Dels för att de växt i antal men också för att det är ett bra och relativt okorrelerat alternativ till de öppna marknadsplatserna.

13

3. FEM SVENSKA FASTIGHETSFONDER – EN ANALYS

3.1 Carnegie fastighetsfond Sverige 3.1.1 Regler och former Carnegie fastighetsfond drivs i ordinär aktiebolagsform. Gustav Björkman (G B) menar att fondens långsiktiga och välrenommerade investerare vill ha en enkel och klar struktur på ägandet och därför valt gällande form. Investerarna är aktieägare i vanlig bemärkelse men har också ett aktieägarlån i fonden. Detta lån är det som ska generera den löpande avkastningen till ägarna. Förutom denna avkastning tar ägarna även ut pengar ur fonden när den anses överkapitaliserad. Det finns inget fastställt mål för hur likvid fonden ska vara utan mängden kapital som finns i fonden är en direkt konsekvens av de strikt modellerade affärsplanerna. Pengarna ska täcka de åtaganden som finns i fastigheterna men också täcka betalningen för aktieägarlånen. Fonden beskattas som ett aktiebolag i vanlig ordning men G B menar att beskattningen inte är betungande då intäkter ofta kan kvitteras mot avskrivningar. Vinster vid försäljningar av fastigheter är inte heller något problem då fastigheterna nästan uteslutande är paketerade i bolag och ingen realisationsvinstskatt utgår. I dagsläget driver man en enstaka fond som stängdes för investeringar juni 2005. Bolaget är inte främmande för nya fonder eller fastighetsprodukter i framtiden även om några sådana planer ej finns för tillfället.

3.1.2 Ägare Investerarna i fonden är 15 stycken, samtliga professionella investerare. Inga privatpersoner finns bland ägarna. G B menar att det är lätt att driva fonden med ett fåtal professionella placerare istället för att ha många privatpersoner som investerare. Det finns en viss skillnad i relationen förvaltare – professionell placerare och relationen förvaltare – privatpersoner, där kommunikationen ofta är lättare i den förstnämnda. Fonden kan anses vara stängd. Investerare kan inte garanteras att kunna kliva ut ur fonden när som helst utan de är de fastställda affärsplanerna som gäller. Dock skulle fonden kunna tänka sig att underlätta för en investerare som vill kliva av och sälja aktier till andra investerare. Det sker ingen handel med aktier på någon andrahandsmarknad. Den minsta insatssumman i fonden är 50 miljoner kronor. Det finns ingen övre gräns för hur mycket kapital en investerare kan tillföra. Det bör dock finnas någon slags balans i ägandet så ingen investerare blir allt för dominerande menar G B. Alla aktier i bolaget har lika många röster på bolagsstämman.

14

Investerarna i fonden är uteslutande från Sverige och Norge. G B anser att investerarnas mål med ägande i fonden, istället för ägande i ett börsbolag, är att fonden har en gemensam - och väldigt tydlig - fastställd affärsstrategi. Investeringsinriktningen, kontrollen och insynen är också en helt annan än exempelvis börsbolagens. Graden av aktivitet och viljan att påverka skiljer sig visserligen något åt mellan de olika investerarna i fonden. Vad investerarna även slipper med fonden är de värdevariationer och den risk som en börsplacering exponeras mot på den allmänna finansmarknaden och vilken inte är direkt kopplad till vad som händer med fastighetsmarknaden. Man slipper också de strukturmässiga affärer och nya strategier man kan bli utsatt för på allmänna handelsplatser i och med exempelvis uppköp eller sammangåenden. Fonden marknadsför sig inte på något speciellt sätt eller med någon speciell strategi. Man finner helt enkelt investerarna genom att uppsöka tänkbara placerare för vilka man sedan framför sin strategi, sina avsikter och vilken avkastning detta kan ge.

3.1.3 Finansiering Belåningsgraden på fastigheterna i fonden är ca 70 %. Anledningen till den, i fastighetssammanhang, ganska modesta belåningen är att man vill ha mycket risk exponerad mot just fastigheterna och inte mot räntemarknaden. De flesta av investerarna sköter riskexponeringen mot räntemarknaden på egen hand. Lånen i fonden är bundna och kopplade till en affärsplan för respektive investeringsobjekt. Det egna kapitalet i fonden uppgår till ungefär 1 miljard kronor och fastigheternas värde är då följaktligen, med belåningen, runt 3 miljarder kronor.

3.1.4 Provision och incitament Förvaltningskostnaden för investerat kapital beräknas som en fast, löpande avgift på det investerade kapitalet och ligger i nivån runt 1,5 procent. Det kan dock uppstå skillnader då det finns andra incitamentsstrukturer som tar vid när olika tröskelvärden uppnås i totalavkastning och förvaltaren då har möjlighet till extra ersättning. Carnegie har på samma sätt som övriga investerare ägande i fonden. Ägandet uppgår till knappt 2 procent. Alla delar i förvärvsprocessen sköts internt av förvaltaren. Det är egentligen det som investerarna får för den fasta avgiften. G B är anställd på Carnegie Investment Bank men arbetar egentligen på Carnegie Fastigheter som äger och sköter alla Carnegies fastighetsplaceringar och ser till att i enlighet med gällande affärsplaner uppfylla målen i dessa. Carnegie Fastigheter i Sverige AB har även egen teknisk förvaltningspersonal på plats på de ställen där en kritisk massa i förvaltningsvolym har uppnåtts, till exempel i Malmö. På andra håll kontrakteras externa tekniska förvaltare. Den tekniska förvaltningskostnaden är en typisk kostnad som är att hänföra till fastighetskostnader och inte har något att göra med den kapitalplaceringsavgift som tas ut av förvaltarna.

15

3.1.5 Avkastning Avkastningen på aktieägarlånet utdelas kvartalsvis. För övrigt finns inga fastställda tidpunkter för utdelning utan det sker när man anser att det finns möjlighet till detta ur ett affärsplansperspektiv. Avkastningsmålen, mätt i IRR på investerarnas pengar ligger i de flesta fastighetsfonderna på marknaden mellan 10 och 20 procent, lite beroende på belåning, säger G B. För Carnegie ligger målet ungefär i mitten på detta intervall. Fonden har en period på tre år då själva placeringsprocessen pågår. Under denna period har man investerat en del av det totala kapitalet varje år. Investerarna har tillskjutit pengar vid de tillfällen då man har gjort förvärv. Under denna period har man även haft möjlighet att sälja och investera i något annat objekt om man så vill. Detta kan vara bra i fall man köper en portfölj och får med objekt som kanske egentligen inte passar in i den långsiktiga portföljen. När denna process är avslutad så ska den långsiktiga portföljen vara klar och man arbetar endast med att uppfylla de målen som finns i affärsplanerna. Vid fastighetsförsäljningar som sker efter treårsperioden ska allt kapital delas ut till ägarna.

3.1.6 Strategi Carnegie har en del fastighetsutveckling i sin portfölj. Detta beror på att en portfölj utan fastighetsutveckling inte så mycket blir en portfölj med fastighetsrisk utan mer av en portfölj med endast hyresgästrisk. Som exempel: I en fastighet med endast en hyresgäst, som har ett hyresavtal löpande på väldigt lång tid sitter ägaren på risken om just den hyresgästen kan betala hyran eller inte. Kontraktet blir nästan som en obligation i just det företaget. Medan om hyresgästen plötsligt skulle flytta eller gå i konkurs sitter ägaren helt plötsligt på en väldigt stor fastighetsrisk istället. Man vill helt enkelt komma ifrån det dilemmat och har därför en del fastighetutveckling i fonden. Fondens investeringar sker i femårsperioder varefter utvärdering görs. Ägarna är långsiktiga och det är absolut inte säkert att fastigheterna säljs efter denna period utan det är ett tillfälle för avstämning och investerarna kan efter denna period välja att börja en ny period och behålla fastigheterna. Om fastigheterna skall behållas fastställs nya mål vid dessa avstämningstillfällen. Fonden investerar i den svenska fastighetsmarknaden med ett riktmärke att försöka efterlikna den sammansättningen som finns i Svenskt fastighetsindex. Typ av fastighet skall vara ungefär representerat som i index. Det finns inget fastställt geografiskt mål med portföljen. De flesta fastigheterna ligger dock idag i de 3 storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Vad gäller direktavkastning med hänsyn till typen av fastigheter så kan man exempelvis inte inneha oexploaterad mark. Fastigheterna måste kunna generera intäkter för att kunna täcka den ränta som är fastställd på aktieägarlånen. Vissa av fastigheterna och fastighetsportföljerna bidrar dock mer än andra till denna intjäningsförmåga. I en del av fastigheterna, som förvärvas till lägre avkastning, ser man en potential till högre intäkter över tiden, genom till exempel högre hyror, ökad uthyrning eller lägre driftkostnader.

16

3.1.7 Framtid för svenska fastighetsfonder Frågan om behovet av ny fastighetsfondlagstiftning tycker inte G B är någon viktig fråga för professionella placerare. Carnegies fond drivs som aktiebolag och det fungerar bra. Ny lagstiftning skulle kunna vara bra för de privata placerarna som behöver mer skydd och upplysning än de ofta ganska insatta professionella placerarna. G B tror att det kan komma en ändring i lagstiftningen framöver för att främja just småsparare. Att Sverige överlag skulle bli mer intressant som fastighetsinvesteringsland om man ändrar lagstiftningen tror inte G B eftersom nya regler främst skulle inverka på mindre placerares vilja att investera. Sådana placerare står idag för endast en liten del av kapitalet på fastighetsmarknaden. Småspararnas fastighetsplaceringar går idag mestadels genom de större aktörerna via pensions- eller försäkringsbolag.

17

3.2 Svenska Bostadsfonden 3.2.1 Regler och former Svenska Bostadsfonden drivs som ett aktiebolag. Investerare kan gå in på tre olika sätt. 1) Via vanliga aktier, en form som framförallt har varit bra ur förmögenhetsskattesynpunkt. 2) Med vinstandelslån som är ett aktierättsligt instrument som rent allmänt inte är så vanligt använt. Ett vinstandelslån har varit fullt förmögenhetsbeskattat men har också fördelen att komma förbi den 28 procentiga aktiebolagsskatten. 3) En ytterliggare form är kallad Unit. Det är en hybrid med 90 procent i ett förlagslån där de övriga 10 procent är en aktie. Denna lösning är till för att åstadkomma en stor del säker avkastning med förlagslånedelen och en mindre, mer rörlig, avkastning på aktiedelen. De flesta investerarna har vinstandelslån och är således inte utsatta för någon dubbelbeskattning. Svenska Bostadsfonden tecknade den första fonden 2004. Fonderna har en löptid på sex år. Man har för närvarande sex fonder stängda för investeringar. Man planerar för närvarande att starta fyra stycken nya fonder om året, en ny fond per kvartal.

3.2.2 Ägare Investerarna i Svenska Bostadsfonden är privatpersoner, ägarledda företag, stiftelser och institutioner. Initialt har det mest varit privatpersoner och privat ägarledda företag men i ökande grad är det institutioner av varierande storlek. Det är möjligt att avsluta sitt ägande under fondens löptid på en andrahandsmarknad. Den marknaden hanteras idag av fondkommissionären Thenberg & Kinde Fondkommission AB. Investerarna rekommenderas dock av fonden och Lars Swahn (L S) att behålla sitt ägande tiden ut då strukturen är sådan att utdelningen ökar gradvis under fondens löptid genom att lån amorteras. Den största delen av värdetillväxten kommer ägarna till del i slutet av fondens sexårsperiod. Vill man sälja sin del i fonden, under tiden den löper, så sker detta till ett pris som tagits fram genom en värdering och andelens värde blir då konservativt uppskattat. Priset blir då troligen, om inget exceptionellt hänt, det värde som fastställts vid senaste bokslutet. Det har tills nu varit endast ett 10-tal poster som bytt ägare av totalt 600 - 700 fondinvesterare. Den minsta summan för insättning i fonden är 100 000 kronor, någon största finns inte fastställd. Investerarna vill sällan ha något ägaransvar varför man får en självreglerande övre gräns. Ägarna är till allra största del svenskar. De kan vara utlandssvenskar och personer som till stor del förstår den svenska bostadsmarknaden. Utlänningar är mindre benägna att investera i bostadsfonden eftersom det svenska hyressystemet till viss del kan vara svårt att förstå. I utlandet är hyresbostäder ofta att betrakta som socialt boende. Det är ofta områden med dålig 18

betalningsförmåga bland hyresgäster medan det i Sverige är ett normalt inslag i samhället och många i medelklassen bor i hyresrätter. Att investera i Svenska Bostadsfonden, istället för i ett börsbolag, är ett sätt att komma åt ägande i hyresbostäder. De svenska börsbolagen är i hög grad blandade bolag där man innehar olika typer av fastigheter: lager, kontor butiker säger L S. Sådana bolag är till stor del konjunkturberoende. Svenska bostadsfonden är inte lika konjunkturkänslig med sina innehav i hyresbostäder. Man har skattemässiga fördelar beroende på hur man investerar och man har möjlighet till en hög och ofta ganska förutsägbar utdelning. Man slipper också börsrisk med ett innehav i fonden. Fonden marknadsförs av Laika Consulting, en marknadsföringsorganisation i ett separat bolag. De ger råd och ägnar sig åt att praktiskt sälja lösningar till ett antal kunder. Laika Consulting ägnar sig åt att ge stöd till ett antal distributörer som Svenska Bostadsfonden har i sitt nätverk. Dessa är framförallt fond- och försäkringsmäklare så som Söderberg & Partners, Max Matthiessen men också flertalet mindre försäkringsförmedlare, totalt ca 400 - 500 stycken i Sverige. Service och försäljningsmaterial skall tillhandahållas för dessa firmor som även anordnar seminarier åt sina kunder där Svenska Bostadsfonden ställer upp. Svenska Bostadsfonden marknadsför sig ofta på Aktiespararnas och liknande organisationers möten.

3.2.3 Finansiering Belåningen i fonden ligger på ungefär 70 – 85 procent. Man har med stigande räntor nu sänkt sin riktlinje från 75 procent för en tid sedan till att idag ha den på 70 procent. Belåningen kan dock variera lite från fall till fall. Belåningen sker oftast med en bank för varje fond där en hel fond kan utgöra underlag för belåning. Det egna kapitalet är i snitt mellan 30 och 50 miljoner kronor i varje fond. Med det investerarunderlag som finns idag menar L S att ungefär 50 miljoner är ett rimligt belopp för varje fond. Med fastställd belåningsgrad blir fastigheterna värde då cirka 150 miljoner kronor vid varje förvärvstillfälle.

3.2.4 Provision och incitament Investerarna får i dagsläget cirka fyra procent i fast ränta. Av det resultat som överstiger de 4 procenten går 80 procent till investerarna medan 20 procent tillfaller förvaltarna. I grunden ligger ett förvaltningsarvode på 0,65 procent av fastigheternas värde vilket ungefär täcker de kostnader man har för att sköta fonden. Förvaltarna har investerat i flera av fonderna och har det som ambition även om det inte finns något sådant åtagande mot investerarna. Fonden kontrakterar mäklare på provision för att finna lämpliga objekt. Ofta är detta personer med erfarenhet i fastighetsbranschen som har bra kontaktnät. Många av de fastighetaffärer som görs handlas off market, det är inte objekt som ligger ute på en öppen marknad utan istället vill säljaren se fastigheterna hamna i goda händer.

19

Den tekniska förvaltningen sker i vissa fall av egen anställd personal och i andra fall hyrs sådan personal in. I en del fall tas fastighetsskötare över från säljaren, detta kan ibland nästan vara ett krav från säljaren.

3.2.5 Avkastning Utdelning sker en gång om året enligt aktiebolagslagens bestämmelser. De olika ägandeformerna får alla utdelning vid detta tillfälle. Hur mycket kapital som behålls i fonden är en bedömning från tillfälle till tillfälle men det viktiga är att försöka hålla avkastningen under perioden så nära den nivå som man på förhand satt som mål. Totalavkastningsmålet för fonden ligger idag i storleksordningen 10 – 15 procent.

3.2.6 Strategi Fonden investerar inte i några projektfastigheter utan endast i fullt utvecklade objekt. Däremot så finns det förstås uppgraderingsbehov i vissa av fastigheterna exempelvis byte av kök eller badrum. Om man köper hela bestånd och får med fastigheter som behöver rivas och byggas upp på nytt väljer man att sälja dem till en byggmästare. Man kan förhoppningsvis dela eventuella övervärden mellan sig. Fonden kan beskrivas som en ”blind fond” eller ”black box” där man tar in pengarna först och köper fastigheterna sedan. Placerarna går alltså in ett koncept där man har utarbetat ett ganska detaljerat prospekt för att förtroendet för förvaltarna ska vara högt. Man köper till tre fjärdedelar fastigheter med god avkastning. I ungefär en fjärdedel av investeringarna hoppas man på bostadrättsomvandlig och kan tänka sig att köpa till en initialt lägre avkastning. Beslutet om ombildning ligger ju dock alltid hos hyresgästerna så det är en förhoppning man handlar på. Vid tiden för en sexårsperiods utgång ska normalt försäljning av fastigheterna ske. Dock finns det inte skrivet att fastigheterna skall säljas år sex utan istället vid ”vid en tidpunkt som man finner finansiellt optimal”. Skulle den tidpunkten inte infalla vid år sex går man till investerarna och säger att man fortsätter att inneha fastigheterna ett tag till tills ett bra pris kan uppnås och investerarna får lösa ut sig till ett värderat pris. L S menar här att man måste vara flexibel för att uppnå bra lösningar. Den typ av fastigheter som man siktar på att inneha är uteslutande bostäder. Man accepterar dock exempelvis butiker belägna i bottenplan på bostadsfastigheter, sådana höjer ofta värdet på bostäderna. Om shoppingcenter skulle följa med bostadsbestånd tänker man till noggrant. Centret ska då innebära en väsentlig del för bostadsområdets attraktivitet. Fonden äger fastigheter framförallt på orter som Söderköping, Västervik, Kalmar, Oskarshamn, Växjö, Hörby och Kristianstad. Direktavkastningskraven för hyresbostäder ligger i dessa städer idag på mellan 5 och 7 procent vilket är betydligt högre än exempelvis i Stockholm. I Stockholm är det framförallt bostadsrättomvandlingar som varit en drivande kraft bakom de mycket låga direktavkastningskraven. Svenska Bostadsfonden ser dock en

20

möjlig potential till bostadsrättomvandling även i mindre städer i framtiden. Det kan vara attraktivt för mindre städer att tillhandahålla bostadsrätter för att exempelvis locka arbetskraft från storstadsregionerna med de uppskovsregler som idag finns skattemässigt. Att inneha bostäder är kanske inte vad som ger möjlighet till den allra högsta direktavkastningen jämfört med andra fastighetstyper. Istället har man ett skydd mot risk och man har en mycket god möjlighet till bra avkastning över tid, så har det varit historiskt säger L S. Relationen till kommunen och orten man verkar på är viktig för fonden. Man investerar gärna i kommuner med en positiv inställning till bostadsrättsomvandling. Om alla parter; hyresgäster, ägare, bank och kommun är för en omvandling så är det en ”win-win” situation för alla.

3.2.7 Framtid för svenska fastighetsfonder Konstruktionen av Svenska Bostadsfonden fungerar bra idag menar L S. Vinstandelslånet behandlas skattemässigt ungefär på samma sätt som verkliga fastighetsfonder. En äkta och öppen fondstruktur i samhället skulle möjligen långsiktigt dra till sig kapital med vilket det skulle vara gynnsamt att bygga hyresrätter. Idag är det nästan ingen som bygger hyresrätter eftersom priserna på marknaden är betydligt lägre på det befintliga beståndet, i alla fall på de orter som Svenska Bostadsfonden är verksam på. Med långsiktig avkastning skulle detta kanske ändras.

21

3.3 Mengus 3.3.1 Regler och Former Fonden ägs av förvaltarna som ett aktiebolag men de externa investerarna placerar i fonden genom vinstandelslån. De slipper därigenom dubbelbeskattning på utdelningen. Fastighetsfonden startades 2005 och är i dagsläget inte fullinvesterad. Eventuellt planeras nya fonder när man är färdiginvesterad med den första.

3.3.2 Ägare De som investerat i fonden är managementteamet samt svenska och utländska institutioner. Inga privatpersoner finns bland de externa investerarna. Fonden är en s.k. closed-end fund. Man går in i början och ut på slutet med en sjuårs period som slutmål. Det finns ingen garanterad möjlighet för investerarna att sälja sitt innehav under periodens gång och ingen handel sker på någon andrahandsmarknad. Om någon skulle vilja sälja skulle man möjligtvis kunna hjälpa till med att försöka hitta någon köpare men investerarna är medvetna om sitt långa åtagande i en private equity-struktur. Den minsta investeringssumman är 25 miljoner kronor. Det finns inget tak men den största investeringen är för närvarande 200 miljoner. Fördelarna som fonden ser med denna placering, till skillnad från exempelvis ett börsbolag, är framför allt att det är skatteeffektivt, det korrelerar inte med andra finansiella marknader så som börsindex utan mer med den underliggande fastighetsmarknaden. Inget av börsbolagen har heller ett sådant snävt investeringsfokus som fonden kan ha. Henric From (H F) pekar också på att de som arbetar med fonden är väldigt incitamentsdrivna. Går det mycket bra för fonden så går det också bra för personer som förvaltar i form av god ersättning. Detta är något som är mycket viktigt för investerarna. Fonden använder sig av en placement agent, i detta fall ABG Sundahl Collier, för att hitta sina investerare.

3.3.3 Finansiering Belåningsgraden ligger på mellan 60 och 70 procent. Denna belåningsgrad ger fonden möjlighet till att köpa fastigheter med vissa vakanser och nå de target returns man har. Fondens lån på fastigheterna är bundna på två till fem år med en kortare bindningstid inledningsvis när det finns vakanser eller projektelement. Det egna kapitalet är idag på 660 miljoner. Fastighetsvärdet är 1500 miljoner och man förväntar sig att investera för ungefär 500 miljoner till, senast nästa år.

22

3.3.4 Provision och incitament H F vill inte kommentera incitamenten för Mengus i detalj men säger utifrån erfarenhet att de inte skiljer sig mycket från övriga fondaktörer i branschen. Den största ägaren är en institution, Varenne AB, ett riskkapitalbolag som äger aktier i bolaget men som också gjort en parallellinvestering i fonden. Även några av de personer som arbetar på fonden har betydande privata investeringar. All investeringsberäkning sker av Mengus. Juridisk-, skattemässig- och teknisk expertis köps in men samordningsarbetet sker alltid av firman själv. Ingen samordnande utomstående fastighetsrådgivare eller konsult har anlitats. Den tekniska förvaltningspersonalen hyrs in. Högförädlade hyresgästkontakter sköter man själv men lokalhyresmäklare tas in i vissa delar av processen för att söka hyresgäster.

3.3.5 Avkastning Utdelningen till fondinnehavarna sker kvartalsvis. Avkastningskravet i fonden är 18 procent brutto på projektnivå och ca 14,5 procent netto efter fondens avgifter. Hela förvaltningsresultatet delas ut till investerarna och ingen återinvestering görs.

3.3.6 Strategi Fonden har mer fastighetsutveckling än normala fonder. Man förvärvar främst delvis vakanta kontorsfastigheter i Stockholmsområdet för att sedan hyra ut och sälja dem med vinst. Man söker objekt som kan vara lite svårfinansierade och objekt med rabatt. Fonden kan genomföra detta med den höga del egna kapital som man har. När man sedan hyrt ut färdigt säljer man och hoppas få betalt för den risk man tagit. Man har som ambition att hela fonden skall vara avvecklad 2012 och då skall alla objekt vara sålda. När man anser sig vara färdig med utveckling och förädling i en fastighet kan den säljas under fondens löptid.

3.3.7 Framtid för svenska fastighetsfonder H F tror inte på någon modell för fastighetsfonder i Sverige liknade t.ex. de amerikanska REITs. Det måste nog till en ny bankkris innan man ska ta upp sådana förslag igen. Det finns idag redan modeller för relativt skatteffektivt både investerande och ägande i Sverige. Den klassiska private equity-strukturen för att kunna ge en hög avkastning bygger på att man tar in kapital i den takt man behöver det. Ska man blanda in privatpersoner har man genast en kreditrisk mot dem. I sådana fall måste man dra in allt kapital på en gång och det får växa med bankränta tills det blir ett investeringstillfälle. Detta bygger i så fall in en stress hos förvaltarna som ska investera kapitalet snabbt och detta kan ge upphov till sämre affärer.

23

3.4 Niam AB

3.4.1 Regler och former Ägarbolaget Niam AB är tillsammans med de externa investerarna ägare i ett svenskt holdingaktiebolag via ett engelskt kommanditbolag, eller ”limited partnership” som det även kallas. Det är holdingbolaget som i sin tur äger fastigheterna som man har investerat i. Detta är en mycket skatteeffektiv lösning där investerarna i slutänden endast betalar mellan två och tre procent effektiv skatt på resultatet säger Johan Bergman (J B).

Inv.

Inv.

Niam AB

UK Lp

Svenskt holdingaktiebolag

Fastighet

Fastighet

Fastighet

Bild 1. Niams struktur

Niams första fond startades 1998. Man driver nu den tredje fonden kallad Niam fond III. Niam fond IV är på väg att startas och kommer igång redan nu under hösten.

3.4.2 Ägare Investerarna i fonden är alla, utom en svensk institution, utländska pensionskassor och institutioner. Det är sammanlagt 14 stycken delägare i fonden just nu. Det finns möjlighet för investerarna att sälja sin andel under fondens löptid även om ingen organiserad handel sker på någon andrahandsmarknad. Skulle en investerare vilja sälja så finns det vissa restriktioner på hur en köpare får se ut. Niam ska godkänna en sådan ny investerare. Den minsta insatssumman i fonden är 10 miljoner euro. Det finns ingen uttalad övre gräns för investeringar utan detta är relativt självreglerande eftersom ingen av dem vill ha något speciellt ägaransvar. Fördelar med fonden som J B påpekar är att man har en skatteeffektiv struktur. Detta är nog dock inte den främsta orsaken till de utländska, och då särskilt amerikanska, investerarnas intresse utan det är snarare att fonden är väldigt fokuserad i sina affärer. Man är en

24

opportunistisk aktör på den nordiska marknaden. Många av börsbolagen har en mycket luddigare målbild än Niam. Det finns en början och ett slut på innehavsperioden i fonden och det är något som delägarna uppskattar. Investerarna i nya fonder är ofta sådana som tidigare varit inne i en fond. Man har en återköpsgrad på nästan 95 procent. J B poängterar att kontakter är mycket viktiga för att hitta investerare.

3.4.3 Finansiering Målet för belåningen i fastigheterna ligger på 70 procent. För tillfället har man legat högre men belångingsgraden är nu på väg ner till målet. Lån är bundna till den specifika affärsplanen för varje fastighet. Det egna kapitalet i fond III är 321 miljoner euro. Man har investerat i fastigheter för ungefär 12 miljarder kronor om man räknar in några joint venture man är med i.

3.4.4 Provision och incitament Man har ett fast förvaltningsarvode som bland annat ska täcka löner för anställda, kontorshyror och annat. Utöver detta sker vinstdelning av resultat som är större än den målavkastning man har. J B menar att upplägget för klassiska private equity-strukturer ser rätt lika ut oavsett vilken bransch man tittar på. Utan att specificera nivåerna hos Niam menar J B att vinstdelning där 80 procent går till investerarna och 20 procent till operatörerna - med vissa avvikelser - är en vanlig lösning. Det affärsmässiga i förvärvsprocessen är själva nyckeln till framgång och detta sköter man själv. Jurister, revisorer och teknisk personal tas in som stödfunktioner utifrån. Hanteringen av fastigheterna, ombyggnader, ren förvaltning och många delar i uthyrningen är till stor del outsorcad. Uthyrningen lägger man sig dock i eftersom det är en så viktig del av verksamheten.

3.4.5 Avkastning Avkastningen till investerarna sker inte vid några bestämda tidpunkter utan helt enkelt när det finns något att dela ut. Pengar brukar exempelvis delas ut när det gjorts fastighetsaffärer. Det löpande förvaltningsresultatet sparas alltså i fonden tills dess att lämpliga tillfällen att dela ut inträffar. Avkastningsmålet, mätt i IRR på eget kapital, är 20 procent. Man har ett track record på ungefär 30 procent under den tid man funnits, men då har det också varit en gynnsam fastighetsmarknad.

25

3.4.6 Strategi Niam köper fastighetsportföljer och fastigheter som har vissa problem. Det kan vara stora vakanser, nedgångna fastigheter eller fastigheter som haft passiva ägare tidigare. Att köpa lågavkastande fastigheter i Stockholms innerstad för endast ägande klarar man inte med den tilltänkta målavkastningen. Fonderna har en löptid på sammanlagt åtta år. De första tre åren är en investerarperiod då fastigheter köps och kapital tas in. Sedan följer en innehavstid på fem år. Slutdatumet har inte uppnåtts för någon av fonderna hittills utan fastigheterna har sålts tidigare. Det kan dock komma nya marknader säger J B. Meningen är att fastigheterna ska säljas vid tidpunkten för fondens utgång men det finns möjlighet till förlängning av innehaven om så skulle vara lämpligt. Geografiskt investerar man Norden och Baltikum varav den största delen i Norden. Man innehar kontors-, handels-, logistik- och bostadsfastigheter. Den initiala direktavkastningen i fastigheterna är inte något man tittar på specifikt när man köper. Avkastningen mätt i IRR på eget kapital kan uppnås på olika sätt exempelvis genom värdetillväxt eller högre hyror i förbättrade lokaler.

3.4.7 Framtid för svenska fastighetsfonder J B anser att upplägget för fonden fungerar bra i dagsläget. Niam har i alla fall hittat en robust och effektiv form att arbeta efter. Att det skulle bli någon förändring i Sverige liknande en REIT-lagstiftning tror han inte på. Sverige skulle inte påverkas mer än på marginalen som fastighetsinvesteringsland om man ändrade lagstiftningen. Att göra fastighetsaffärer i bolagsform i Sverige är väldigt skatteeffektivt och det är redan idag ett väldigt attraktivt land för fastighetsinvesterare.

26

3.5 Acta 3.5.1 Regler och former Verksamheten med Actas fastighetsportföljer startades först i Norge 1999 och sedan i Sverige 2003. Nya bolag planeras kontinuerligt. Actas fastighetsportföljer drivs som aktiebolag. Norrmän och svenskar investerar i var sitt bolag. Dessa bolag investerar sedan i ett holdingbolag som i sin tur äger fastigheter direkt och indirekt via bolag. Ägarna blir dubbelbeskattade.

3.5.2 Ägare Ägarna i fonden är främst privatpersoner men det finns även juridiska personer bland investerarna. Sammantaget uppgår antalet delägare i Actas fastighetsbolag till några tusen och de är både svenskar och norrmän. Det finns möjlighet för ägarna att sälja sin andel antingen på egen hand eller på en andrahandsmarknad som Acta sköter. På Actas andrahandsmarknad bestäms priset på aktien genom olika värderingar. Under ett år sker två substansvärderingar. Vid två andra tillfällen, då inte substansvärderingar görs, justeras värdet för bland annat löpande hyresintäkter, förändringar i låneportföljen (räntor), valutakursförändringar och annat. Handel förekommer i dagsläget på andrahandsmarknaden, men är inte omfattande säger Magnus Jansson (M J). Den minsta insatssumman i bolagen är på 50 000 kronor och det finns ingen övre gräns. Målet med en investering i Actas fastighetsbolag, istället för exempelvis i ett börsbolag, är att ha en låg volatilitet, samt att ta del av ett stabilt kassaflöde över tid. Detta tack vare de långa löptiderna och även tack vare de på förhand fastställda mål som finns. Acta marknadsför inte fastighetsinvesteringarna separat utan de marknadsförs genom en modellportfölj tillsammans med de övriga investeringsslag som man tillhandahåller. Det är framförallt på seminarier som man träffar nya kunder.

3.5.3 Finansiering Belåningen i fastigheterna ligger i de senaste investerade bolagen på mellan 50 och 85 procent. Lånen binds till varje fastighet för sig. I de kommersiella lokalerna försöker man så gott som möjligt matcha bindningstiderna till de hyreskontrakt som existerar i varje objekt. Det sammanlagda värdet för fastigheterna som Acta äger uppgår till ungefär 40 miljarder kronor.

27

3.5.4 Provision och incitament Vinstdelning sker på resultat överstigande målavkastningen på eget kapital i fonden. Vinstdelningen är 85 procent till ägarna och 15 procent till förvaltaren i bolaget Global Fastigheter Utbetalning AB 2007 och 80 procent respektive 20 procent i bolaget Global Fastigheter Tillväxt AB 2007, de senaste bolagen. Acta har en fast förvaltningsavgift på 0,35 procent av fastigheternas marknadsvärde. Man är från förvaltarens sida inte investerare och ägare i bolagen. Vinstdelningen som man förhoppningsvis kan ta del av vid försäljningen av fastigheterna genom ett effektivt förvaltande är incitament nog menar M J. Acta sköter ingen del av fastighetsverksamheten själv. Acta har kommit med grundidén att paketera en fastighetsprodukt som ger en bred exponering mot tillgångsslaget. Man är inte experter på fastigheter utan man outsourcar all sådan verksamhet. Man är dock ansvarig för att tillhandahålla finansiell information till investerarna. Det är framför allt det norska bolaget ABG Sundal Collier som sköter allt från förvärvsprocess till förvaltning av fastigheterna.

3.5.5 Avkastning I alla portföljer utom en sker en årlig utdelning på minst 4 procent av utgångskursen (parikursen). I den portfölj kallad Global Fastigheter Tillväxt 2007 sker ingen kontinuerlig utdelning utan där ska istället värdeutvecklingen speglas i aktien. Utdelningar sker i denna portfölj efter försäljningar av fastigheter. Totalavkastningsmålet i Actas bolag ligger idag på 9 procent för en utdelningsportfölj och 12 – 15 procent av eget kapital årligen för en tillväxtportfölj.

3.5.6 Strategi Från början har man haft strategin att gå in i färdigutvecklade bestånd och befintliga strukturer. Numera har man dock haft anledning till att ändra på detta. Genom tillväxtfonden investerar man istället i fastigheter som befinner sig i ett utvecklingsskede. Tanken med fonderna är att ha en löptid på cirka 10 år med en eventuell förlängning på två år. De två första åren är nu en investeringsperiod för att sedan inneha fastigheterna under tiden fram till 10 år. Det har dock varit portföljer som sålts redan efter två år tack vare att man har fått så bra betalt. Kapitalet tas in successivt i bolagen genom emissioner varefter man köper fastigheter under de första åren. Den typ av fastigheter man innehar är kommersiella lokaler med långa kontrakt och bostadsfastigheter. Tidigare har detta varit uppdelat mellan olika bolag men i och med att man ändrat detta har man nu möjlighet till bättre marknadstiming och behöver inte gå miste om bra projekt.

28

Direktavkastningskraven i fastigheterna har varit viktigt vid förvärv då avkastningen behövt täcka utdelningarna till investerarna. I tillväxtfonden behöver man ej föra dessa resonemang. Fastigheterna man äger ligger i tillväxtorter och ska helst vara centralt belägna om inte det finns långa kontrakt. Investeringarna i de nyaste globala bolagen är främst inriktade på fastighetsinvesteringar i Europa och Nordamerika.

3.5.7 Framtid för fastighetsfonder Acta har sedan 1999 haft samma koncept och det har fungerat bra. Den rena aktieägarformen som man har idag är en klar struktur utan speciella risker. M J tror inte på någon ändring i lagstiftning liknande REITs eftersom frågan varit uppe och intresset på regeringskansliet varit svalt. En förändring i lagstiftningen kunde nog vara bra för att öppna nya sparformer för svenska privatpersoner. Svenskar, som varit ganska inlåsta i aktiefondsparartanken, behöver nya tillgångsslag i sitt sparande anser M J.

29

4. ANALYS 4.1 Regler och former Bolagen som studerats har olika upplägg för hur de externa investeringarna görs. Att ha en klar struktur som ger en god förståelse är av stor vikt, i alla fall för vissa av aktörerna. Både Svenska Fastighetsfonden, Carnegie och Acta har vanligt aktieägande att erbjuda sina kunder. En rak och okomplicerad form för ägande. För privatpersoner har denna sparform varit fördelaktig ur förmögenhetsskattesynpunkt, men har varit utsatt för dubbelbeskattning på löpande resultat. Tabell 1. Investeringsform Bolag Carnegie Svenska Bostadsfonden Mengus Niam Acta

Investeringsform Aktier, aktieägarlån Aktier, vinstandelslån, hybrid Vinstandelslån Limited Partnership Aktier

Eftersom stora delar av resultaten i de studerade bolagen inte uppstår genom förvaltningen av fastigheterna, utan snarare genom försäljningar av projektfastigheter, sker i det senare fallet ofta inte någon bolagsbeskattning av vinsten. Det är troligen en anledning till att fonderna inriktar sig så pass mycket på projekt och utvecklig. I två av bolagen erbjuds investerarna att gå in genom så kallade vinstandelslån. Investerarna lånar ut pengar till företaget som i sin tur betalar tillbaka en ränta. Detta ger möjlighet för företaget att slippa betala skatt på den utdelade räntan till borgenären. Ett vinstandelslån är en form av lån med rörlig ränta där räntesatsen är beroende av antingen företagets vinst eller utdelning. Skatteverket beskriver detta så här: ”Med vinstandelsränta avses ränta vars storlek är beroende av det låntagande företagets utdelning eller vinst och med vinstandelslån avses ett lån med ränta som helt eller delvis är vinstandelsränta.” (Handledning för beskattning av inkomst och förmögenhet m.m.vid 2007 års taxering, del 3). Detta är alltså en sådan skattegynnad form som regeringens utredningar tidigare hänvisat till när det gäller att hitta skatteeffektiva lösningar. Endast två av aktörerna använder sig av den skattegynnade investeringsformen. Ingen av aktörerna verkar heller tycka att dubbelbeskattning är ett problem för tillfället. Ett engelsk form av kommanditbolag, limited partnership är den associationsrättsliga formen för en av fonderna. Att företaget är baserat utomlands och att resultat i kommanditbolag oftast skattas hos varje delägare kan förstås också ge goda skatteeffekter. Bolagen driver generellt flera fonder parallellt. Verksamheterna och de första fonderna är startade mellan 1998 och 2005. Aktörerna har haft god marknadstiming och kunnat agera i den generella uppgång som varit på fastighetsmarknaden de senaste åren. I stort sätt alla aktörer har planer på att sätta igång nya fonder inom kort.

30

4.2 Ägare Två av de fem tillfrågade aktörerna erbjuder privatpersoner investeringsmöjligheter. Hos dem får även institutioner och företag investera. I de båda bolagen som låter privatpersoner investera är också fonden eller företaget behjälpligt med att sälja andelar på en andrahandsmarknad. Handel förekommer i dagsläget med de båda bolagens aktier men är inte omfattande. Antalet investerare har i bolagen som inriktat sig på institutioner varit mellan 10 och 15 stycken medan i bolagen inriktade på även privatpersoner har investerarna varit betydligt fler. Att ha privatpersoner bland ägarna ställer högre krav på information och kommunikation. Bland privatpersonerna kommer de flesta investerarna från Sverige eller Norge. Insatssummorna i bolagen varierar kraftigt. Framför allt beroende på vilka investerare man vänder sig till. Då det gäller privatpersoner ligger minsta summorna på 50 000 respektive 100 000 kronor. För de större endast institutionella fonderna ligger insatssumman på mellan 25 och 100 miljoner kronor. Ingen av fonderna har någon övre gräns för ägnade utan man menar att detta är ganska självreglerande. Vanligtvis vill ingen av ägarna ha något speciellt ägaransvar och ser till att inte bli för stora investerare i en och samma fond. Placerarnas mål med en investering i ett onoterat bolag är att slippa markandsrisken på öppna handelsplatser. Skatteffektiviteten i bolagen lyfts också fram. Man vill ta del av en noga specificerad affärsplan som är klar och fokuserad. Många av börsbolagen har inte samma klara mål som fonderna och ofta uppskattas den avgränsade innehavstiden i fonderna. De intervjuade har överlag olika inriktningar på fastighetsaffärerna och detta passar självklart också olika investerare. Det borde vara relativt lätt hitta en bra nisch. Marknadsföring sker generellt inte på något speciellt sätt hos aktörerna. De fonder som inriktar sig mot privatpersoner tar hjälp av någon placement agent eller försäkringsmäklare för att hitta sina investerare. Detta kan även göras på investerarmässor där fonderna träffar potentiella investerare. Fonderna med endast institutionella investerare behöver ej någon speciell marknadsföringsorganisation utan man hittar kunderna genom kontakter. Många av investerarna är sådana som tidigare investerat i fonderna.

4.3 Finansiering Samtliga fonder är belånade. Belåningen i bolagen är modest och ligger på omkring 70 procent i snitt hos de tillfrågade i undersökningen. En anledning till en modest belåningsgrad är att man inte vill ha för stor exponering mot räntemarknaden utan det investerarna i fonden framförallt vill åt är fastigheterna menar en av de medverkande. Större investerande institutioner har ofta en egen strategi och hedge när det gäller räntemarknaden. Belåningen sker vanligtvis på varje fastighet för sig. Lånen är då bundna till affärsplanen för varje specifik fastighet. Graden av kontroll är genom detta tillvägagångssätt hög och passande eftersom man har en begränsning på innehavstiden. Det som ofta styr belåningstiden i fastigheter med kommersiella ytor är längden på de hyreskontrakt som är skrivna.

31

Tabell 2. Belåningsgrad Bolag Carnegie Svenska Bostadsfonden Mengus Niam Acta

Belåningsgrad (%) 70 75 60 - 70 70 50 - 85

Det är dock ingen av aktörerna som erbjuder finansiering fullt ut med eget kapital. En produkt som skulle göra att korrelationen mot andra investeringar blev ännu större och att riskerna minskade. Troligen har detta att göra med den rådande skattelagstiftinigen som är gynnsam för belånade bolag. (Lindgren 1998) Man märker dock på flera av aktörerna att de nu, inför möjliga stundande nergångar på fastighetsmarknaden, försöker minska belångingsgraden till de lägre talen i intervallen för att sänka risken. Värdet på fastighetsbestånden är olika stora hos de medverkande aktörerna. Några av dem startar flera mindre fonder men då värdet av fastigheterna ändå summerar till miljardbelopp. Hos de fonderna som bara tar emot institutionellt kapital är varje fond större och här uppgår värdet av fastigheterna till mellan ca 1,5 – 12 miljarder kronor per fond.

4.4 Provision och incitament I samtliga bolag ligger i grunden en fast förvaltningsavgift för administrativa kostnader. Svenska riskkapitalföreningen beskriver hur avgiftsstrukturen ser ut i private equtiy-bolag generellt. I botten ligger en s.k. management fee som skall täcka kostnader för förvaltningen. Denna avgift beräknas vanligen som en procentsats på utfäst kapital i bolaget, det vill säga hur mycket kapital som skall investeras i portföljbolagen. För buyout-fonder (mogna större bolag med relativt stabila kassaflöden) ligger avgiften på mellan en och två procent medan för venturekapital-bolag (mindre företag i uppstartsfasen) ligger avgiften på mellan två och tre procent. (www.svca.se) De fasta avgifterna ligger generellt lägre i fastighetsfonderna som studerats i detta arbete. Av dem som velat uppge vad avgiften varit har den legat på 0,35, 0,65 och runt en och en halv procent. Att jämföra private equity-pengarna i fastighetsfonderna med andra högteknologiska riskkapitalbolag är inte riktigt bra generellt sett. Fastighetsägande och fastighetsförvaltning kan under ordnade former vara en relativt säker inkomstbas med små inslag av risk. Man har med fastighetsägande också möjlighet till att bygga upp ett stort kapital genom de belåningsmöjligheter som finns. Alla bolagen använder sig av vinstdelning på resultat överstigande målavkastningen eller överstigande något tröskelvärde som grund för vinstdelning. Även här liknar fastighetsfonderna andra private equity-bolag. Riskkapitalföreningen skriver att vinstfördelningen 80 procent till investerarna och 20 till managementteamet över en viss hurdle rate är normalt. Detta stämmer också mycket bra överens med deltagarna i denna undersökning. Av dem som svarat ligger alla i närheten av det området eller så har de påpekat att de inte avviker nämnvärt från vad som gäller i övrigt på marknaden.

32

Även om inte meddelägande från förvaltarna är reglerat på något sätt så har vissa av aktörerna valt att gå in i fonderna. Hos fyra av fem aktörer har man det mesta av kompetens och fastighetsaffärsstrategi själva i bolaget. Dessa aktörer anser att fastighetsaffärerna är bolagets core business och detta vill man själv ägna sig åt. Hos den femte aktören säljer man den finansiella lösningen medan man har ett samarbete med ett bolag som sköter fastighetsaffärerna. Rådgivning köps dock självfallet in ändå som till exempel på det juridiska området. Drift- och tekniskförvaltning av fastigheterna har man generellt ingen egen större organisation för, dessa tjänster köps vanligtvis in. På områden där en kritisk fastighetsmassa uppnåtts har några av aktörerna egna lokala förvaltningsorganisationer.

4.5 Avkastning Bolagens avkastningsmål ligger i snitt en liten bit under 15 procent på eget kapital. Tabell 3. Avkastningsmål Bolag Carnegie Svenska Bostadsfonden Mengus Niam Acta

Avkastningsmål % på eget kap. (IRR) 15 10 - 15 14,5 20 9 - 15

När på året, eller under fondens livstid, som utdelning sker skiljer sig åt mellan de olika aktörerna. Flera delar helt enkelt ut pengar när det finns en tillräckligt stor summa ackumulerad i bolaget, det kan t.ex. vara efter att fastigheter sålts. För andra sker utdelning efter bolagsstämman en gång om året. Efter det att fondernas investeringsperiod är slut går alla pengarna som inte behövs för förvaltningen åter till investerarna. Den planerade löptiden för en fond sträcker sig vanligtvis inte längre än 10 år.

4.6 Strategi De i denna studie medverkande aktörerna har, till skillnad från en del utländska fastighetsfonder, inte ambition att vara passiva, kassaflödestickande, aktörer på marknaden. Fyra av fem medverkande påpekar att de har projekt eller projektelement som en del i värdeskapandet. Svenska Bostasdsfonden som investerar i hyresbostäder har inte direkt några projekt men söker skapa mervärde genom bostadsrättsomvandlingar om möjligt. De har också investerat framförallt i tillväxtorter. Att de olika aktörerna är aktiva placerare kan verka naturligt då de arbetar på sin egen hemmamarknad och de flesta har egen fastighetsexpertis. Att man i de flesta fall inte heller letar stabila kassaflöden för att endast inneha passivt beror nog till stor del på hur bolagen är uppbyggda. De har en begränsad investerarperiod under vilken man ska skapa ett väsentligt mervärde för sina investerare. Beskattningen i fonderna blir också liten när man istället för jämna kassaflöden från fastighetsförvaltningen bygger

33

verksamheten på projekt- och fastighetsförsäljningar och därmed får de skattemässiga fördelarna som kapitalvinster med fastigheter förpackade i bolagsform ger. Den typ av fastigheter man investerar i skiljer sig en del. De två fonderna som tar emot privat kapital hade bostadshyresfastigheter som inriktning. Även om en av dessa aktörer nu börjat blanda fastighetstyper i sina bolag så verkar den säkra och stabila avkastningen av hyresbostäder vara attraktivt för privata investerare. Hyresbostäder har varit en långsiktigt mycket stabil form för fastighetsägande tack vare det svenska bruksvärdessystemet. Förutsägbarheten i just den typ av fastigheter borde ha hög kongruens med målen för fonderna som helhet att vara förutsägbara och intäkterna torde vara relativt lätta att formulera i prospekt. Hos de tre andra aktörerna skiljer sig framför allt den geografiska inriktningen åt. En investerare arbetar regionalt i Stockholm, en i Norden och Baltikum och en tredje med fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.

4.7 Framtid för svenska fastighetsfonder Samtliga intervjuade svarar nästan samstämmigt att lösningarna som de själva har för tillfället fungerar bra eller mycket bra. Man säger i vissa fall att bolagsbeskattning på fastigheter i Sverige är låg. Detta gör det skatteeffektivt att driva verksamheten. Det är egentligen ingen som ser förändringar i lagstiftning som något troligt och man anser i varje bolag att man för närvarande inte har något större behov av förändringar. Frågan är för närvarande inte så angelägen utan det krävs nog något exceptionellt, som en ny fastighetskris, för att frågan ska bli riktigt aktuell igen. Att hitta investerare verkar inte vara något problem för de intervjuade aktörerna och trots att fastighetsmarknaden de närmaste åren sannolikt inte blir lika stark som den varit är bolagen som driver fonderna optimister. Flera av de deltagande påpekar dock att det för privatpersoner skulle vara en god lösning med skattegynnade former för långsiktigt privatsparande i fastighetsbranschen.

34

5. SLUTSATSER Trots att diskussioner i press och media tidigare har handlat om behovet av ny lagstiftning för indirekta former av fastighetsplaceringar ser de tillfrågade aktörerna i dagsläget inget större behov av en förändring. Varje fond eller bolag har hittat en juridisk- och skattemässig form som passar just dem och fungerar mycket bra. Vissa aktörer säger också uttryckligen hur skatteeffektivt det är att bedriva fastighetsverksamhet i bolagsform i Sverige. De tillfrågade aktörerna är ingalunda några passiva placerare på marknaden, något som ibland utländska fastighetsfonder på den svenska marknaden utpekats att vara. Alla deltagande i denna undersökning arbetar på något sätt med att försöka skapa mervärde genom projekt och utvecklingselement. Själva fastighetsfokuseringen skiljer sig dock mellan de intervjuade fonderna i detta arbete. Man kan säga att de deltagande i denna undersökning var och en har en relativt egen nisch och på så sätt också är lämpliga för olika investerare. Alla deltagande arbetar med belåning, något som ökar risken i en placering. Belåningen i bolagen beror troligtvis både på att det ger skattemässiga fördelar, men att man genom detta samtidigt också att kan vara med och konkurrera om kunder med att visa goda siffror i avkastning. Detta uppnås genom den hävstångseffekten som lånen ger. Det enda sättet, att på den svenska fastighetsmarknaden för indirekta placeringar, få till former för finansiering med nästan uteslutande eget kapital är troligtvis genom lagstiftning. Skulle man skattegynna bolag med hög egenfinansiering, liknande REITs, skulle också säkert investerare söka sig till dessa bolag. Några av de intervjuade menar att sådana former och även öppnare former för exempelvis månadssparande skulle kunna öppna fastighetsmarknaden för framför allt privatpersoner. Rådande lagstiftning, med skattegynnade kapitalvinster för fastigheter som säljs i bolagsform, gör att fonderna i hög grad satsar på projekt och utveckling istället för att satsa på de underliggande kassaflödena från fastigheterna. Detta är något som ökar risken, men också ska ses i förhållande till de relativt höga avkastningsmål som fonderna har. Den långa löptid och den relativt illikvida formen denna typ av private equity-placering har är inte bara av ondo. Det betyder att man i fonden tvingas precisera inriktning och mål tydligt, något som många investerare uppskattar. I fråga om finansiering liknar fonderna varandra, men också i fråga om incitament för ledningen. Investerarteamet är hårt drivet att slå de uppsatta avkastningsmålen. Gör man detta belönas man. På ett resultat överstigande den fastställda målavkastningen eller speciella tröskelvärden tillfaller vanligtvis ca 20 procent ledningen i fonderna. Här liknar fastighetsfonderna de klassiska upplägg som finns för många andra private equity-bolag i andra branscher.

35

Referenser: Claesson, Andreas och Claesson, Björn Fastighetsfonder i Sverige, Kandidatuppsats 2004, Stockholms Universitet Lindgren, Ragnar Hur bör fastigheter ägas, Ekonomisk debatt 1998, utgåva 5, årgång 26 Rabe, Gunnar och Melbi, Ingrid Det svenska skattesystemet nionde upplagan Norstedts Juridik AB 2006 Vinell, Lars Vitaliserad fastighetsmarknad genom nya investeringsvägar School of Business Reasearch report 1996:7, Stockholms Universitet 1996

Motioner och myndighetsskrifter: Motion 2001/02:Sk266 till Sveriges riksdag Handledning för beskattning av inkomst och förmögenhet m.m.vid 2007 års taxering, del 3, Skatteverket, www.skatteverket.se

Internetsidor: www.finweb.com www.nareit.com www.svca.se

Intervjuer: 1. Carnegie Fastighetsfond: Gustav Björkman, Operativ ansvarig och s.k. Key Man i fonden Intervju gjord den 14/9-2007 2. Svenska Bostadsfonden: Lars Swahn, grundare, delägare och VD Intervju gjord den 19/9-2007 3. Mengus: Henric From, VD och delägare i managementbolaget Intervju gjord den 24/9-2007 4. Niam: Johan Bergman, VD Intervju gjord den 5/10-2007 5. Acta: Magnus I H Jansson, partner Intervju gjord den 19/10-2007

36

Bilaga 1

Frågor till fastighetsfonder Regler och former: 1. I vilken bolagsform drivs fonden, aktie- eller kommanditbolag? 2. Dubbelbeskattas fondägarna full ut? 3. När startades fonden/fonderna? 4. Planeras nya fonder?

Ägare: 5. Vilka är investerarna i fonden, privatpersoner eller juridiska personer? 6. Är det möjligt för en ägare att kliva ur fonden på något sätt? 7. Sker det handel på en andrahandsmarknad med ”fondandelarna”? 8. Vad är den minsta insatssumman i fonden och finns det någon största? 9. Är investerarna från utlandet? 10. Vad är investerarnas mål med investering i en ”fond” istället för i ett större börsbolag exempelvis? 11. Hur finner man de som investerar i fonden och hur marknadsförs fonden?

Finansiering: 12. Hur hög belåningsgrad är det i underliggande fastigheter? 13. Är lånen bundna på fondens livslängd eller sker belåning med rörlig ränta? 14. Till vilket belopp uppgår fondens totala egna kapital? 15. Hur stort är fastigheternas värde?

Provision och incitament för förvaltare: 16. På vilka grunder sker vinstdelning mellan fondägare och förvaltare? 17. Äger förvaltarna delar i fonden? 18. Vilka delar i fastighetsförvärvsprocessen sker av fondens egen personal och hur mycket av arbetet läggs ut på konsulter?

Avkastning: 19. Hur ofta görs utdelningar till fondägarna? 20. Vad är avkastningsmålet med fonden? 21. Delas hela förvaltningsresultatet ut till ägarna eller sker återinvestering?

37

Strategi och taktik: 22. Är det bara ägande som är aktuellt för fonden eller finns det fastighetsutvecklig med i strategin? 23. Avslutas och säljs projekten och fastigheterna vid utgångstiden för fonden? 24. Vilka typer av fastigheter investerar fonden i och vad är avsikten med att investera i just de objekten? 25. Hur resonerar fonden kring typen av fastigheter som man ska/bör inneha och hur inverkar detta på direktavkastningsnivån?

Framtid för svenska fastighetsfonder: 26. Finns behov av ny fondlagstiftning för fastighetsfonder? 27. Är det troligt att det kommer en lagändring? 28. Skulle en lagändring göra Sverige mer attraktivt som investeringsland för fastighetsinvesteringar?

38