Detaljplan för
Hemmeslöv 44:104 Hotell Riviera, Hemmeslöv, Båstads kommun
Planbeskrivning
Antagandehandling 2014-05-08
Planbeskrivning 2014-05-08
HANDLINGAR Planens diarienummer är 1434/13-315
Detaljplanen består av Planbeskrivning, daterad 2014-05-08 (denna handling) Plankarta med planbestämmelser samt illustration, daterad 2014-05-08 Granskningsutlåtande, daterad 2014-05-08 Fastighetsförteckning, daterad 2014-01-22 Grundkarta, daterad 2014-01 (utgör underlag till plankartan)
Dessutom finns dessa handlingar i ärendet Behovsbedömning, daterad 2014-02-28 Antikvarisk utredning av varsamhetskrav i förhållande till tekniska installationer, daterad 2014-02-26 Antikvariskt utlåtande, daterad 2013-11-04 Arkeologisk utredning, Rapport 2013:37, daterad 2013-10-02 Projekterings PM Geoteknik, daterad 2013-03-04
2 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
SÅ HÄR GÖRS EN DETALJPLAN En detaljplan reglerar bland annat utformning av bebyggelse, vägar och grönstruktur inom ett mindre område. När planen är färdig och har vunnit laga kraft är den ett juridiskt dokument som är bindande för efterföljande beslut såsom bygglov. En detaljplan består av flera dokument. De finns listade på sidan 2. Detta dokument är planbeskrivningen och är till för att underlätta förståelsen av planen. Här beskrivs planens bakgrund och syfte, samt vilka förutsättningar som finns på platsen. I planbeskrivningen beskrivs och motiveras också planens utformning och de planbestämmelser som valts. Slutligen beskrivs hur planen ska genomföras och vilka konsekvenser det får. I Plan- och bygglagen (PBL) finns bestämmelser om hur det ska gå till när kommunen tar fram detaljplaner. Nedan följer en kort beskrivning.
Planbesked En markägare kan begära planbesked för att få prövat om kommunen anser det lämpligt att exploatera ett markområde. Kommunens planhandläggare tar då fram fakta om fastigheten och önskemålen och presenterar detta för politikerna. Kommunstyrelsen beslutar om det ska göras en detaljplan för området eller ej.
Samråd Denna detaljplan handläggs med enkelt planförfarande. I samrådsskedet tas ett förslag fram till hur området ska utformas och planläggas. Samrådsförslaget ställs ut i kommunhuset och på det bibliotek som ligger närmast planområdet. Förslaget skickas också till berörda myndigheter. Kommunen annonserar i NST om samrådet, de fastighetsägare, företag och föreningar som berörs mest av förslaget meddelas med post. Ibland hålls ett allmänt möte om planförslaget. Alla som vill får lämna in skriftliga synpunkter. De synpunkter som kommer in sammanfattas och kommenteras i ett granskningsutlåtande.
Antagande Efter samrådet kan planhandläggaren göra små ändringar i planförslaget ifall det behövs och sedan lämnas förslaget till politikerna. De som har lämnat synpunkter på planförslaget får en underrättelse inför antagandet. Därefter antar eller avslår kommunstyrelsen planen. Om kommunstyrelsen är oenig går planen vidare till kommunfullmäktige, som får avgöra frågan.
Överklagande Beslutet om att anta planen sätts upp på kommunens anslagstavla. Om man har lämnat in synpunkter på planen och inte fått dem tillgodosedda kan man överklaga planen. Det ska man göra senast tre veckor efter att beslutet om antagande satts upp. I vissa fall kan också Länsstyrelsen på eget initiativ pröva och upphäva planen.
Laga kraft Planen vinner laga kraft (börjar gälla) när överklagandetiden gått ut och ingen har överklagat eller när eventuella överklaganden har prövats och slutgiltigt avslagits. När planen vunnit laga kraft kan man söka bygglov och andra tillstånd och påbörja exploateringen.
3 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
SAMMANFATTNING AV PLANEN Detaljplanens syfte är att möjliggöra för en sammankoppling av hotelldelen med restaurangbyggnaden samt att göra det möjligt att uppföra högre trapphus som når upp till planerade takterrasser. Detaljplanen avser även möjliggöra att befintlig restaurangbyggnad kan nyttjas fullt ut för den planerade hotellverksamheten vilket bland annat innebär att ventilationsanläggningar och isolering behöver tillföras och att byggnaden därmed måste anpassas till detta. I praktiken medför det att byggnaden varsamt monteras ner för att sedan byggas upp igen med ursprungliga byggnadsdelar, fast med högre mellanbjälklag samt yttertak. Planområdet ligger i Hemmeslöv och är cirka 1,4 ha stort. Kommunen bedömer att det inte behöver göras någon miljökonsekvensbeskrivning (MKB).
PLANDATA
Översiktskarta
Planområdets läge och storlek Planområdet omfattar fastigheten Hemmeslöv 44:104 och är ca 1,4 ha (14000 m2) stort. Området ligger i den västra delen av Hemmeslöv och gränsar mot fastigheterna Båstad 109:2 i väster och Hemmeslöv 44:1 i övriga väderstreck. Den senare innefattar stranden i norr som ingår i en gemensamhetsanläggning, GA:21, samt Rivieravägen i öster och Stensåns dalgång i söder.
4 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Avgränsning av planområdet och omgivande fastigheter
Ägoförhållanden Fastigheten Hemmeslöv 44:104 är privatägd. De angränsande fastigheterna Båstad 109:2 och Hemmeslöv 44:1 ägs av Båstads kommun.
BAKGRUND OCH SYFTE Hotell Riviera byggdes ursprungligen som en semesteranläggning för sommarverksamhet på 1930-talet med separata byggnader för hotell och restaurang. 2007 inkom en begäran om planändring för Hemmeslöv 44:104 då fastighetsägaren hade för avsikt att vidareutveckla hotellanläggningen genom att riva befintlig hotellbyggnad och låta den ersättas av nya byggnader med fler hotellrum och lägenheter. Därför togs en detaljplan fram som vann laga kraft 2010-06-02 (detaljplan 1618). Fastighetsägaren har därefter haft önskemål om att göra ytterligare justeringar vilket inte ryms inom detaljplan 1618 och därför behöver en ny detaljplan tas fram. Justeringarna handlar om att bygga ihop hotelldelen med befintlig restaurangbyggnad samt att uppföra högre trapphus som når upp till gemensamma takterrasser. Gällande detaljplan har även en otydlighet angående parkering då planen enbart anger att Parkeringsplatser för övernattande hotellgäster och ev. boende skall rymmas inom planområdet. Det har dessutom uppmärksammats att detaljplan 1618 inte tillåter att den befintliga restaurangbyggnaden kan nyttjas fullt ut för den planerade hotellverksamheten då reglerna som finns gällande bl.a. ventilation, tillgänglighet, brandsäkerhet och hygien inte kan tillgodoses för en åretruntverksamhet. Restaurangbyggnaden är bevarandevärd för sin arkitektur och kulturhistoria men för att inrymma bland annat ventilationsanläggningar i byggnaden kommer mellanbjälklag och yttertak behöva höjas. Detta är ett tekniskt avancerat ingrepp som enklast görs genom att varsamt montera ner befintlig byggnad för att sedan bygga upp den igen med återanvändande av ursprungliga byggnadsdelar. En antikvarisk utredning har tagit fram för att peka ut hur detta ska kunna genomföras utan att byggnadens karaktär går förlorad. 5 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Fastighetsägaren har varit angelägen om att komma igång med projektet och därför har rivningslov av den gamla hotelldelen samt bygglov enligt detaljplan 1618 beviljats. Detta trots att processen med att ta fram denna detaljplan har pågått. Då detta medför att fastigheten inte längre är ianspråktagen kommer inte antagandet av detaljplanen ske förrän byggnationen enligt beviljat bygglov har påbörjats. Detaljplanens syfte är att möjliggöra för en sammankoppling av hotelldelen med restaurangbyggnaden samt att göra det möjligt att uppföra högre trapphus som når upp till planerade takterrasser. Detaljplanen avser även möjliggöra att befintlig restaurangbyggnad kan nyttjas fullt ut för den planerade hotellverksamheten vilket bland annat innebär att ventilationsanläggningar och isolering behöver tillföras och att byggnaden därmed måste anpassas till detta. I praktiken medför det att byggnaden varsamt monteras ner för att sedan byggas upp igen med ursprungliga byggnadsdelar, fast med högre mellanbjälklag samt yttertak.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Kommunens gällande översiktsplan från 2008, ÖP08, anger befintlig markanvändning som ”Bebyggelse”. Detaljplanen är förenlig med översiktsplanens intentioner.
Detaljplan Gällande detaljplan för området, 1618, vann laga kraft 2010-06-02 och anger ”KB” Kontor inkl. hotell och konferens samt bostadslägenheter knutna till hotellanläggning. Parkeringsplatser för övernattande hotellgäster och ev boende skall rymmas i planområdet. Byggnader får uppföras i 1-3 våningar där nockhöjden för de högsta byggnaderna maximalt får vara +14,2 meter. Största sammanlagda bruttoarea inom planområdet är 10500 m2. Den befintliga restaurangbyggnaden har getts en varsamhetsbestämmelse vilken preciserar de karaktärsdrag och egenskaper som anses särskilt viktiga att beakta och ta tillvara vid förändringar.
Detaljplan 1618 6 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Kulturmiljö I länsstyrelsens ”Kulturmiljöprogram” listas planområdet vid sidan av Båstads gamla stadskärna bland ”Särskilt värdefulla kulturmiljöer i Skåne”. I Malen, dit även planområdet här medräknas, uppfördes en högreståndsmiljö med villor med rikt varierade fasader, pensionat, badhus och restauranger när ett fashionabelt bad- och semesterliv kring sekelskiftet 1900 växte fram i Båstad med omnejd. Som motiv för bevarande anges att området belyser faserna i ett kustsamhälles utveckling från medeltida stad över 1700-1800-talens köpmans- och bondesamhälle till det sena 1800-talets och 1900-talets rekreationsort. Det kulturhistoriska intresset är knutet till såväl stadsplan som bebyggelsemönster och byggnadernas utformning. Strandområdets välbevarade villor med tidstypisk panelarkitektur bildar betydelsefulla miljöer. Som planeringsmål och riktlinjer anges i ÖP08 ”Del II Bebyggelsehistorik” bl a: ”Hög arkitektonisk kvalitet på ny bebyggelse. Respekt för platsen och sambandet. Tillkommande bebyggelse skall tillföra värden till omgivande byggnadstradition eller kulturlandskap.”
AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Förenlighet med 3, 4 och 5 kap MB Planförslaget bedöms som förenligt med Miljöbalkens 3, 4 och 5 kapitel. Planen berörs av riksintresse för friluftsliv, rörligt friluftsliv och kustzonen. Planområdet omfattar dock endast ett mindre markområde som redan är ianspråktaget av bebyggelse. En hotellanläggning bedöms gynna riksintressena då fler övernattningsplatser skapas vilket ger fler möjlighet att vistas i området.
Riksintressen Området ingår i sin helhet i riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap. 6 § Miljöbalken (MB). Området ingår också i sin helhet i riksintresse för det rörliga friluftslivet enligt 4 kap. 1 och 2 §§ MB och i riksintresse för kustzonen enligt 4 kap. 1 och 4 §§ MB. Planförslaget bedöms vara förenligt med riksintressena då det innebär en utveckling av tätorten och förstärkning av året-runtverksamhet samt ej påverkar möjligheten att röra sig utmed kusten.
Strandskydd Planområdet berörs inte av strandskydd idag då gällande detaljplan är framtagen enligt ÄPBL (PBL 1987:10). I och med aktuellt planarbete återinförs strandskyddet som då kommer att behöva upphävas. Fastigheten kommer att vara ianspråktagen innan kommunens antagande av denna detaljplan sker.
Miljökvalitetsmål Planförslaget bedöms påverka uppfyllandet av miljömålet God bebyggd miljö positivt då planerad bebyggelse utgör en förtätning av mark som redan har tagits i anspråk. Detta bör ses som god hushållning med marken, vilket är positivt jämfört med exploatering av exempelvis jordbruksmark. I området finns såväl en utbyggd infrastruktur som rekreationsmöjligheter. 7 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Miljökvalitetsnormer för utomhusluft Regeringen har utfärdat en förordning om miljökvalitetsnormer för utomhusluft. Normerna syftar till att skydda miljön och människors hälsa, samt att uppfylla krav som ställs genom vårt medlemskap i EU. De gäller ett antal olika ämnen som förorenar luften och som därför inte får förekomma i större mängd. För alla miljökvalitetsnormer har fastställts en tidpunkt då de ska, alternativt bör, vara uppfyllda. Kommunerna ansvarar för att kontrollera luftkvaliteten och att tillhandahålla aktuell information om föroreningsnivåerna. (Naturvårdsverket ansvarar dock för miljökvalitetsnormerna för ozon.) Båstads kommun har inga problem med att klara miljökvalitetsnormerna för utomhusluft. Denna plan bedöms inte förändra den situationen.
Miljökvalitetsnormer för vatten Från och med december 2009 finns även miljökvalitetsnormer för vatten. Dessa formuleras på olika sätt beroende på vilken typ av vattenförekomst det gäller. För ytvatten (det vill säga kustvatten, sjöar och vattendrag) finns det miljökvalitetsnormer för kemisk och ekologisk status. För grundvatten finns det miljökvalitetsnormer för kemisk och kvantitativ status. Målet är att alla vattenförekomster ska uppnå god status (både kemisk och ekologisk/kvantitativ) den 22 december 2015. Tabell över vattenförekomster som skulle kunna påverkas av planområdet. Källor: Vattenkartan (www.vattenkartan.se) och VattenInformationsSystem för Sverige (www.viss.lst.se)
Ytvattenförekomst
Ekologisk status
Kemisk status
Stensån
Måttlig
Uppnår ej god
Laholmsbukten
Måttlig
Uppnår ej god
Eftersom flera vattenförekomster inte har god status idag behövs åtgärder för att statusen ska förbättras. Det kan inte åstadkommas i någon särskild utsträckning genom denna detaljplan utan kräver andra åtgärder. Det är dock viktigt att planen inte bidrar till att försämra vattenkvaliteten.
Behovsbedömning Enligt PBL 4 kap. 34 § ska kommunen avgöra om en detaljplan kan komma att medföra betydande påverkan på miljön. I så fall ska en miljökonsekvensbeskrivning göras. Båstads kommun har genom behovsbedömningen kommit fram till att det inte föreligger något behov av miljökonsekvensbeskrivning. Behovsbedömningen grundades på följande: • Planförslaget överensstämmer med översiktsplanens intentioner • Planen omfattar ett litet begränsat område som redan är ianspråktaget • Planen bedöms inte påverka riksintressena för kustzon, friluftsliv och rörligt friluftsliv negativt • Ett genomförande av planen leder inte till några ökade störningar på omgivningen eller för människors hälsa och säkerhet • Planförslaget påverkar inga skyddade kultur- och naturvärden internationellt, nationellt eller lokalt eller känsliga mark- och vattenområden
8 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
• Planförslaget berör inga områden av betydelse för hushållning med natur- och samhällsresurser nationellt eller lokalt • Planförslaget berör inga kända fornlämningar Planen bedöms sammantaget, utifrån ovan gjorda behovsbedömning, inte ge en sådan miljöpåverkan att en miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap. 11, 12 §§ behöver genomföras.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Bebyggelse Rivieraområdet började bebyggas på 1940-talet. Det är ett komplext område med små sommarhus och stora barnkolonier. Vid den västra infarten ligger enligt bevarandeprogrammet ett par extrema funkis-byggnader med restaurangen i medelpunkten. Dessa har ett särskilt värde tillsammans med det funkishus ritat av arkitekten Erik Friberger som ligger på strandkanten öster om restaurangen (Bevarandeprogram för Båstad). Hotell Riviera bestod ursprungligen av separata byggnader för hotell och restaurang, hotelldelen är dock riven nu. Restaurangen byggdes i början på 1930talet med August Svensson som arkitekt och är uppförd i funktionalistisk stil med enstaka byggnadsdetaljer i eftersläpande nyklassicism.
Restaurangbyggnaden Restaurangbyggnaden är ej byggnadsminne men har arkitekturhistoriskt värde. I det antikvariska utlåtandet (daterad 2013-11-04) redovisas fastighetens främsta kvalitéer. Exteriört framhävs: Fastighetens karaktär av naturtomt med gräsmattor och träd samt grusade gångar, utan avgränsning mot stranden. Restaurangens arkitektoniska uppbyggnad med upphöjt takparti och horisontella fönsterband mot havet samt flyglar som omgärdar en innergård mot söder. Restaurangens fasadkomposition med putsade väggar och repetitiv fönstersättning i två våningar (delvis källare) i vilken enstaka dörrar har inordnats samt flackt, valmat yttertak med inbyggda häng-/fotrännor. Ursprungliga fönsterlägen och träfönster med valsade/dragna glasrutor. Fönsterbandens karaktäristiska utformning med tandade fönsterbleck och avdelande, räfflade träpartier. Den intima, terrasserade innergården med karaktärsskapande damm och loggia. 9 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Interiört framhävs: Matsalens utformning med förhöjt mittparti, dekorativa pelare samt utblickar i tre väderstreck. Byggnadens övergripande 1930-talskaraktär med betsade ramverksdörrar och ramverksbröstningar samt innertak med geometrisk dekor av betsade listverk och tidsenliga armaturer.
Vegetation Mellan Malen och Stensån ligger Malens strandskog. Den är ursprungligen en tallplantering från 1800-talet som gjordes för att binda sanden och området innehåller tydliga dynbildningar. Tallarna är något uppblandade med äldre björkar. På planfastigheten finns även stora granar. Grönskan runt hotellanläggningen är en icke anlagd yta där träd röjts för att möjliggöra parkering, bollspel m.m. Skogen genomkorsas av flera stigar och ett motionsspår. Enligt ÖP08 redovisning av Grönstruktur utgör Malens strandskog en ”Grön länk genom bebyggelse” i ett stråk över Stensån, Öresjön och Gropamöllan uppför sluttningen söderut som förenar Kungsbergets högar med gravfältet vid stranden. Vid Malen och Stensåns utlopp finns ett mångskiftande område med höga natur- och rekreationsvärden. Längs ån växer mycket alm och ask samt en del lönn och al. Trädridån utmed ån har av skogsvårdsstyrelsen avgränsats som nyckelbiotop. Hela Stensån med biflöden har stort värde för stigande lax och öring. Mot havet ligger en uppskattad badstrand. Den relativt långgrunda kuststräckan med revlar lockar även kite och wind-surfare liksom Laholmsbukten i övrigt. Den angränsande strandmarken och ådalen väster och söder om planfastigheten ingår i naturområde 25 Malen i Naturvårdsprogram för Båstads kommun. Områdets naturvärde är där klassat till 3 (Högt) i en fallande skala 1-3 avseende botanik, geomorfologi, kontinuitet och zoologi. Angående skydd och skötsel sägs bl a att träden närmast Stensån lämnas för fri utveckling. I tallskogen lämnas grova björkar liksom några tallar till evighetsträd.
Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning har utförts av Ramböll 2013-03-04 (Projekterings PM Geoteknik), som anger att marken består av sand, silt och lera i varierande sammansättning. Grundvattenytan har vid undersökningstillfället i februari 2013, noterats i undersökningspunkterna på 2,2 m till 3,3 m under markytan, vilket motsvarar nivåer på +1,4 till +2,5. Grundvattenytans läge varierar med årstiden, väderlek, nederbörd och vattenstånden i både Laholmsbukten och Stensån. Grundvattenytan bedöms tidvis både kunna vara några decimeter högre eller lägre än nu uppmätta nivåer. Utförd markradonundersökning visar på en radonhalt i jordluften, vid mättillfället i februari 2013, på 2 respektive 3 kB/m³ i de två mätpunkterna vilket tillhör lågradonmark och inte innebär några åtgärder för radonskydd vid nybyggnad.
10 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Arkeologi I Malens strandskog på en sandrygg omedelbart väster om planområdet ligger ett gravfält från bronsåldern. En arkeologisk utredning har genomförts för Hemmeslöv 44:104. Inga anläggningar eller fynd påträffades vid undersökningstillfället. I den sydvästra fastighetsgränsen löper dock ett stengärde i sockengräns och den ursprungliga länsgränsen. Stengärdet kan tidigare ha utgjort en förlängning av gränsmarkeringarna mellan Sverige och Danmark. Den arkeologiska utredningen konstaterar att inga ingrepp får göras i stengärdet i samband med exploatering men att det i övrigt ur fornlämningssynpunkt inte finns några hinder att exploatera fastigheten. Påträffas fornlämningar inom planområdet i samband med markarbeten ska arbetet avbrytas och Länsstyrelsen kontaktas enligt 2 kap 10 § i Lagen om kulturminnen mm.
Trafik Bilangöring sker från Rivieravägen (allmän väg 1752) från Hallandsvägen (väg 115). Rivieravägen har god trafikteknisk standard. Trafikverket är väghållare.
Kollektivtrafik Till tågstationen är avståndet ungefär 1,4 km och till den planerade stationen i Nya Hemmeslöv ca 2 km. Närmaste busslinje är regionbuss 525 med hållplats på Hallandsvägen vid Rivieravägen på ca 700 m avstånd. Övriga busslinjer nås ifrån bussknutpunkten vid Lyckantorget, ca 2 km från planområdet.
Gång- och cykeltrafik En cykelbana från centrum går mellan planområdet och ån fram till Rivieravägen. Därifrån leder ett cykelstråk vidare mot öster och nordost.
Kommunal och kommersiell service Handel finns på ca 1 km avstånd vid Entré Båstad samt utmed Köpmansgatan efter ungefär 1,5 km. I Båstads centrum ca 2 km åt sydväst hittas all annan tänkbar service.
11 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
PLANFÖRSLAG Bebyggelse Användning Gällande detaljplan, 1618, anger ”KB” – Kontor inkl. hotell och konferens samt bostadslägenheter knutna till hotellanläggning. Parkeringsplatser för övernattande hotellgäster och ev boende skall rymmas i planområdet. I detta planförslag justeras användningen till ”CB1”– Hotell, konferens, kontor och bostäder då planen i första hand syftar till hotelländamål men även möjliggör för konferens, kontor och bostäder. Eftersom planen tas fram med PBL 2010:900 används ”CB1” istället för ”KB” då hotelländamål inte längre ingår i K-beteckningen.
Placering Planförslaget möjliggör att den planerade hotelldelen kan byggas samman med restaurangbyggnaden. I illustrationen redovisas helheten av förändringarna inom fastigheten. Hotelldelen (markerad med ”2 vån” resp. ”3 vån”), pool- och spahuset samt parkeringsgaraget (under byggnaden närmast Stensån) är redan beviljat i bygglovet enligt detaljplan 1618. De förändringar som denna detaljplan medför illustreras med entrébyggnaden mellan hotellet och restaurangen samt de gemensamma takterrasserna. Planförslaget föreslås även tillåta att en ny uteveranda för restaurangen får byggas till. På illustrationen syns även en vändplats i det nordöstra hörnet samt angöring till 12 parkeringsplatser norr om restaurangen.
Illustration: Möller Arkitekter/Båstads kommun Nybyggnationen inom fastigheten planeras ligga på nivån +3,8 meter. Nockhöjden föreslås vara +10,5 meter för entrébyggnaden, +11,5 meter för tvåvåningsbyggnaden, respektive +14,5 meter för trevåningsbyggnaden. Utöver nockhöjden tillåts uppförande av trapphus till en maximal yta av 100 m2. Syftet med de uppstickande trapphusen är att möjliggöra för gemensamma takterrasser och för att dessa ska bli tillgängliga behöver trapphusen byggas något högre än +14,5 meter som är maximal nockhöjd för övrig bebyggelse. Därutöver tillåts uppförande av 12 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
tekniska installationer som exempelvis solpaneler och fläktrum. Källarvåningen i restaurangbyggnaden är utformad som en suterrängvåning, tillåtet våningsantal blir således två våningar. På ytan framför restaurangen samt längs med fastighetens gränser får ej byggnader uppföras, detta anges med prickmark i plankartan. Skärmtak eller balkonger får överbygga mark som anges med korsmark på plankartan.
Utformning Hotell Riviera bestod ursprungligen av separata byggnader för hotell och restaurang, hotelldelen är dock riven nu. Restaurangen är arkitektoniskt och kulturhistoriskt värdefull men byggnaden är dock inte i ursprungsskick (fasadens ytskikt samt fönster och tak är utbytt). På grund av reglerna om ventilation, isolering, tillgänglighet och hygien är det inte möjligt att använda restaurangbyggnaden fullt ut för den planerade hotellverksamheten. Restaurangen är bevarandevärd för sin arkitektur och kulturhistoria men för att inrymma bl.a. ventilationsanläggningar i byggnaden kommer ett antal justeringar vara nödvändiga. En antikvarisk utredning har tagits fram av Tyréns (daterad 2014-02-26) som undersöker de konsekvenser som uppstår för byggnadens kulturvärden vid förläggning av nödvändiga tekniska installationer i matsal/restaurang samt källare samtidigt som detaljplanens varsamhetsbestämmelse beaktas (se nedan). Källarplanet i restaurangbyggnaden ligger idag på +3,1 m ö h vilket ger en rumshöjd på ca 2,2 meter. Med 2,2 meters rumshöjd ryms inte tekniska installationer så därför skulle golvnivån behöva sänkas något för att möjliggöra att källaren kan användas till hotellverksamheten och inrymma aktivitetsytor såsom gym och barnverksamhet samt förråd och personalutrymmen. Rekommenderad lägsta färdig golvnivå i ÖP08 är +3,0 meter men då rumshöjden fortfarande inte blir tillräcklig med den sänkningen behöver även mellanbjälklaget höjas. På så sätt kan installationer placeras mellan övre fönsterbröstningen och innertaket vilket skapar en fri rumshöjd på 2,2 meter. På ovanvåningen bör tekniska installationer förläggas dolt men då de flacka takfallen medför otillräckliga invändiga höjder har den antikvariska bedömningen gjorts att det är bättre att justera taklutningen något så att matsalen och angränsande publika utrymmen kan hållas fria från synliga ventilationsinstallationer. Den antikvariska utredningen bedömer att arkitekten har haft målsättningen att takfallen inte skulle uppfattas från tomtens direkta närområde. Ambitionen antas ha varit att visuellt få takfoten att direkt avteckna sig mot himlen utan att takfallen i sig kan uppfattas med ögat. Den arkitektoniska betoningen och upplevelsen av byggnaden bör därmed huvudsakligen ligga i den putsade fasaden och dess anslutning uppåt. Matsalen är i mittskeppet försedd med en förhöjd taklanternin, vilken arkitektoniskt ska uppfattas på samma sätt. För att inte påverka den övergripande karaktären hos byggnaden medför den justerade taklutningen på de nedre takfallen att lanterninen behöver höjas. Befintlig nockhöjd är idag ca +11,3 meter men förändringarna med höjt mellanbjälklag, justerad takvinkel och höjd lanternin medför att nockhöjden ökar till ca +11,9, se sektion nedan som visar höjder och takvinklar före och efter justeringar. I detaljplanen regleras maximal nockhöjd till +12,0 meter och taklutningen fastställs till maximalt 15 grader. Den antikvariska utredningen bedömer sammantaget att den föreslagna exteriöra ändringen endast kommer att kunna uppfattas på ett längre avstånd och 13 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
därmed endast ge en marginell negativ påverkan på byggnadens kulturvärden. Denna påverkan uppvägs i sin tur av att de tekniska installationerna kan förläggas dolda invändigt.
Höjder och takvinklar före och efter justeringar. Sektion: Möller Arkitekter Restaurangbyggnaden är både arkitektoniskt såväl som kulturhistoriskt värdefull, men byggnaden måste samtidigt vara möjlig att använda för ändamålet. En höjning av mellanbjälklaget och yttertaket är därför nödvändigt, men att genomföra dessa förändringar i en befintlig byggnad är både tekniskt svårt och kostsamt så därför kommer byggnaden behöva monteras ner del för del för att sedan byggas upp igen men med högre mellanbjälklag och yttertak. Varsamhetsbestämmelsen (”k” i detaljplanen) framhäver vilka byggnadsdelar och detaljer som skall bevaras och återanvändas vid återuppbyggnaden. Särdrag och karaktär rör främst den arkitektoniska uppbyggnaden med matsalens upphöjda parti med lanternin som sträcker sig över hela dansgolvet samt anslutande galleriliknande uppehållsutrymmen med genomblickar i interiören. Exteriört framhävs restaurangens övergripande fasadkomposition och 1920-talspräglade funktionalism med putsade väggar och horisontella fönsterband mot havet med inslag av nyklassicistiska drag såsom den vertikala träkanneleringen vid vissa fönster och fönsterbleck med tandsnitt i underkant. Flyglarna som omgärdar en karaktärsstark entrégård och loggia anses sammantaget vara av kulturhistoriskt värde. Interiört finns karaktärsbärande egenskaper i listverk med geometriska mönster och ramverksdörrar och bröstningar. Varsamhetsbestämmelsen och sättet byggrätten definierats ger en anvisning om restaurangbyggnadens kvalitéer och arkitektur och som därmed bör bevaras vid återuppbyggnaden av restaurangen. En sammankoppling av restaurangdelen och hotelldelen bör vara möjlig om denna utformas med glastak så att känslan av innergård bibehålls. En bedömning av detta görs i bygglovsskedet.
Restaurangen med befintlig innergård 14 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Exploateringsgrad Maximal bruttoarea (BTA) inom planområdet är 15000 m2. Restaurangbyggnaden upptar 2000 m2 BTA inkl. källarvåning. Utöver restaurangbyggnaden tillåts således 13000 m2 BTA uppföras.
Murar och stängsel Insynsskydd i form av höga murar, plank eller stängsel ses som främmande inslag i miljön. För att fastigheten ska bibehålla karaktären av öppen naturtomt med en hög tillgänglighet kommer stängslingsförbud ut mot havet råda. I den västra fastighetsgränsen ligger ett stengärde som ska bevaras. I planen regleras detta med planbestämmelsen ”n”.
Stengärdet i den västra fastighetsgränsen ska bevaras
Trafik och parkering Planförslaget skiljer sig inte från detaljplan 1618 gällande trafik och parkering men eftersom den planen enbart angav att Parkeringsplatser för övernattande hotellgäster och ev boende skall rymmas i planområdet, förtydligas det här hur det kommer fungera. Bilangöring sker från Rivieravägen via en vändplats framför huvudentrén och som därefter leder ner till ett underjordiskt parkeringsgarage placerat under byggnaden mot Stensån. Parkeringsnormen bestäms till 0,8 platser per gästrum, i aktuellt förslag finns 148 rum vilket medför att det kommer krävas 119 p-platser till anläggningen. 92 p-platser placeras under tak och 12 p-platser placeras norr om restaurangbyggnaden. Vid högsäsong kan även ett enkelsidigt dubbelutnyttjande användas i garaget med parkeringsservice i hotellets försorg vilket ger ett tillskott på 20 p-platser. Detta kan bedömas rimligt i förhållande till anläggningens karaktär. I den nordöstra delen av planområdet möjliggörs för en ny vändplats. Detta bedöms som en positiv lösning vid varuleveranser då backande lastbilar kan utgöra såväl en trafikrisk som en orsak till onödigt buller. Genom att möjliggöra att lastbilar istället kan vända utan att backa kan dessa olägenheter avsevärt minskas.
15 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Friytor och vegetation Friytor inom planområdet har en karaktär av öppen naturtomt med gräsytor och träd utan avgränsning mot stranden. Ambitionen är att denna karaktär ska bibehållas även efter att fastigheten har bebyggts och därför kommer stängslingsförbud ut mot havet råda. En hotellanläggning medför ett ökat tryck på befintliga rekreationsytor i omgivningen. Malens strandskog, kustområdet och vandringsleder längs med Stensån utgör naturliga rekreationsmöjligheter i närområdet.
Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning har gjorts av Ramböll 2013-03-04 (Projekterings PM Geoteknik) som anger att grundläggningsförhållandena är övervägande goda då marken består av naturligt lagrad sand och lera. Organiskt material och mulljord kräver dock utskiftning innan grundläggningsarbetet kan påbörjas. Vidare måste den höga grundvattennivån som tidvis förväntas inom området beaktas.
Översvämningsrisk Planområdet är beläget på nivåerna +3,0 m ö h till +6,3 m ö h där den högsta nivån ligger som en vall närmast Stensån i sydöst. Normalvattenståndet för Stensån utanför planområdet är ca +1,0 m ö h och bedöms maximalt stiga till +3,0 m ö h vid ett 10-årsregn. Längs med Stensån finns det översvämningszoner som ger kapacitet att reglera tidvis ökade vattenvolymer och alltså minska översvämningsriskerna längs ån. Högsta vattenstånd för havet i ett ”worst case” scenario år 2100 är beräknat till 229 cm (RH70) och det är den nivån som man bör beakta i den fysiska planeringen. Översiktsplanens rekommendation är att ny bebyggelse ej bör lokaliseras under +3,0 meter (ÖP08, kapitlet Vatten). All byggnation inom planområdet planeras ligga på nivån +3,8 m ö h förutom restaurangbyggnaden som kommer ligga på nivån +3,0 m ö h. Detta medför sammantaget att risken för översvämningar blir små.
Buller Det saknas trafikmätning precis utanför fastigheten men en mätning har gjorts i början av Rivieravägen år 2003 då årsmedeldygnstrafiken uppgick till 1020 fordon. Från Rivieravägen är det sedan möjligt att ta sig till andra delar av Hemmeslöv. Fordonsrörelser utanför planområdet genereras främst av besökare till hotellet samt boende på Strandvägen som är en återvändsgata och därför är det endast en liten del av dessa 1020 fordon som tar sig utanför planområdet. Få fordonsrörelser samt låga hastigheter bidrar sammantaget till att planområdet ej är bullerutsatt. Eftersom planförslaget inte innebär att fler rum tillskapas än vad gällande detaljplan anger leder planförslaget inte till någon utökning av bullerstörningar. Bygglov enligt gällande plan är beviljat och bullerfrågan har redan behandlats i den detaljplanen.
Avfallshantering Avfallshanteringen sker genom NSR:s försorg.
16 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ingår i kommunalt verksamhetsområde för VA. Det kommunala ledningsnätet är utbyggt till planområdet och anslutning av byggnader avses ske till detta.
Dagvatten Dagvattenfrågan är redan behandlad i detaljplan 1618 som anger att dagvatten inom planområdet i första hand skall omhändertas lokalt (LOD). Dock kan det krävas en annan teknisk lösning än den nuvarande på hur dagvattnet i området tas om hand, vilket vid exploateringen måste överenskommas med NSVA och kommunens miljöavdelning.
El och telefoni El och telefoni avses anslutas till det befintliga ledningsnätet.
Strandskydd Planområdet berörs av strandskydd; dels för kusten (300 meter) och dels för Stensån (100 meter). Gällande detaljplan är framtagen med ÄPBL (PBL 1987:10) och något strandskydd gäller inte för fastigheten idag. I och med aktuellt planarbete återinförs strandskyddet som då kommer att behöva upphävas på kvartersmark. I enlighet med Miljöbalken 7 kap. 18 c § bedöms följande särskilda skäl föreligga enligt punkt 1, 3 och 5. 1. område som ”redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften” - Marken har varit ianspråktagen av hotell Riviera sedan 1930-talet och inkräktar inte på strandskyddets syften då det fortfarande kommer vara möjligt att röra sig runt om fastigheten längs stigen vid Stensån samt längs med kusten. Hotelldelen har visserligen rivits men då bygglov enligt gällande detaljplan är beviljat kommer marken åter vara ianspråktagen innan denna detaljplan antas. - Den öppna naturkaraktären ska bibehållas och stängslingsförbud mot havet råda. 3. område som ”behövs för en anläggning som för sin funktion måste ligga vid vattnet och behovet inte kan tillgodoses utanför området” - Hotell Riviera uppfördes på platsen just för läget vid havet och de rekreationsmöjligheter det innebar. En annan lokalisering hade inte varit möjlig då syftet med ett strandhotell hade gått förlorat. Nuvarande utbyggnadsplaner återanknyter till detta då läget är en stor kvalitet som möjliggör en ökad tillgänglighet till platsen. 5. område som ”behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför planområdet” - Hotell Riviera utgör en centrumnod i Riviera-området med restaurang och hotell öppet för allmänheten. Genom att tillåta att verksamheten kan utvecklas med ökad tillgänglighet kan allmänhetens intressen tillgodoses i ännu högre utsträckning än idag.
17 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
KONSEKVENSER Planavdelningen bedömer, med stöd av genomförd behovsbedömning, att konsekvenserna av planens genomförande på miljön, hälsan och hushållningen med naturresurserna inte blir betydande. I förhållande till gällande detaljplan (1618) är förändringarna små då planens syfte är att möjliggöra en sammanbyggnad av restaurangen och hotellet, möjliggöra för tillgängliga takterrasser samt att anpassa restaurangbyggnaden så att den kan användas till hotellverksamheten. Angående trafik och parkering leder planförslaget inte till några större förändringar jämfört med detaljplan 1618. En ny vändplats möjliggörs i planen vilket utgör en god trafikteknisk lösning som bidrar till minskade risker och buller jämfört med dagens lösning där lastbilar tvingas backa vid varuleveranser. Via vändplatsen kommer även anslutning till 12 extra p-platser tillskapas. Under större delen av året kommer det endast finnas ett behov av ca 60 p-platser. Det är främst under tennisveckorna i juli som garaget kommer utnyttjas fullt ut och att det då uppstår ett behov av dessa 12 p-platser. Bjärekusten har inga kända erosionsproblem i detta kustavsnitt. Stensån passerar söder om planområdet på andra sidan om en dyn eller strandvall. Ån mynnar i havet 500 m åt nordost. Samma kritiska nivå gäller för ån som för havet. Miljökvalitetsnormer för yt- och grundvatten började gälla den 22 december 2009. De påverkas inte av åtgärder inom planområdet. Förhållandet mellan Stensån och bebyggelse i området läggs fast i den överordnade gällande planen och berörs inte av planändring inom kvarteret. Närmaste grundvattenförekomster ligger ”uppströms” mer än tre kilometer från planområdet och grundvatten i detta område nära havet rör sig inte dit.
18 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande enligt PBL 2010:900. Samråd genomfördes under mars-april 2014. Antagande bedöms kunna ske under juni 2014.
Exploateringsavtal Planen omfattar endast redan tidigare detaljplanerad privat tomtmark och något exploateringsavtal behövs därför inte. Inga kostnader som behöver regleras mellan exploatör och kommun uppkommer utöver normala anslutningar till infrastruktur. Se nedan under tekniska frågor.
Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft.
Tekniska frågor Anslutning av VA skall ske till befintligt kommunalt VA-ledningsnät. Dagvatten inom planområdet skall i första hand omhändertas lokalt (LOD). Dock kan det krävas en annan teknisk lösning än dagens, på hur dagvattnet i området tas om hand, vilket vid exploateringen måste överenskommas med NSVA och kommunens miljöavdelning. Vatten- och Avloppsverksföreningens råd skall följas med avseende på brandvattenförsörjningen och tillgängligheten för brandkåren skall beaktas vid projekteringen. Trafikanslutning av planområdet till Rivieravägen skall utformas i samråd med huvudmannen för vägen, Trafikverket.
Fastighetsbildning Planförslaget medför inget behov av ny fastighetsbildning. Det finns dock en pågående lantmäteriförrättning som avser avstyckning av tre stycken fastigheter från Hemmeslöv 44:104, åtgärderna bedöms vara förenliga med såväl planförslaget som den befintliga planen.
Huvudmannaskap Planförslaget omfattar ingen allmän platsmark.
Ekonomiska frågor Upprättandet av detaljplanen bekostas av ägaren till planfastigheten enligt särskilt planavtal. Bygglov-, plan- och anslutningsavgifter utgår enligt taxa.
19 (20)
Planbeskrivning 2014-05-08
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planhandlingarna har tagits fram av planarkitekt Henrik Eliasson på Samhällsbyggnad i Båstads kommun. Dessutom har följande tjänstemän deltagit i planarbetet: Lisa Rönnberg, Samhällsbyggnadschef John Börjesson, Bygglovsarkitekt Magnus Sjeldrup, Miljöstrateg
Båstad 2014-05-08
Henrik Eliasson Planarkitekt
Lisa Rönnberg Samhällsbyggnadschef
20 (20)
