Institutionen för Infrastruktur Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr: 191 ___________________________________________________________________________
Byggherrekostnader - En analys
________________________________________________________________________
Författare:
Maria Remnås Stefan Norrman
Handledare:
Hans Lind, Docent, KTH Sten Andersson, Verksamhetsutvecklare, Skanska Nya Hem Magnus Petersson, Fastighetsekonom, Skanska Nya Hem Stockholm 2003
1
Förord Det här examensarbetet har utförts vid institutionen för infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Studien har genomförts i samarbete med Skanska Nya Hem, region Stockholm. Examensarbetet på börjades i september 2002. Ett stort tack riktas till Skanska Nya Hem, region Stockholm, som hjälpt till med att tillhandahålla oss med en arbetsplats, material och mycket värdefull handledning. Ett stort tack skall även riktas till vår handledare på KTH Hans Lind, som genom stort engagemang tillhandahållit oss med mycket viktig handledning. Vi vill även tacka de intervjuade företagen för visat intresse och hjälpsamhet att svara på frågorna vi ställt.
2
Sammanfattning Titel: Författare: Institution:
Examensarbete nr: Handledare:
Språk:
Byggherrekostnader - en analys Maria Remnås Stefan Norrman Institutionen för Infrastruktur, Avdelningen för Bygg och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Hans Lind, Docent, Kungliga Tekniska Högskolan Stockholm Sten Andersson, Verksamhetsutvecklare, Skanska Nya Hem Magnus Petersson, Fastighetsekonom, Skanska Nya Hem Svenska
Produktionskostnaderna vid byggnation av bostäder har de senaste åren varit hett debatterade. Debatten har inte berört området byggherrekostnader i någon större utsträckning utan har koncentrerats på produktionskostnaderna. Det här är något som gäller t.ex. i det senaste betänkandet (SOU 2002:115) av byggkommissionen. Betänkandet benämner endast kort problematiken med markpriser och kommunala engångsavgifter. Det man kan konstatera är att Stockholms bostadsmarknad inte är i balans. Dagens situation har bl.a. orsakat de höga markpriserna i regionen. Markpriserna har under de senaste åren marknadsanpassats och därmed ökat kraftigt. En metod för lägre initiala kostnader vid byggnation av hyresrätter är att upplåta marken med tomträtt. Åsikterna om byggherrarnas insatts under detaljplaneprocessen går isär då kommunerna menar att byggherrarna i de flesta fall endast är rådgivande, medan man kan konstatera att byggherrarna har blivit mer involverade i planprocessen efter fastighetskrisen. För att åstadkomma kortare planprocesser bör det bli svårare att överklaga detaljplanen, vilket både byggherrar och kommuner är ense om. Exploateringsavtal är vanligt fö r reglering mellan kommunerna och byggherrarna om vem som skall göra vad i en exploatering. I exploateringsavtalet går det inte enligt kommunerna att förhandla om anslutningsavgifterna pga. att dessa följer en fast taxa. För att räkna fram användbara nyckeltal rörande byggherrekostnader bör man ha en klar och tydlig definition av byggherrekostnader, vilket minimerar risken för feltolkningar. Om nyckeltalen skall användas till benchmarking mellan företag bör en standardisering av definitionen ske. För att uppnå lägre byggherrekostnader krävs det en mängd åtgärder från både byggherrarnas och kommunernas sida. En början kan vara att alla inblandade parter pratar samma språk och jobbar mot samma mål.
3
Abstract Title: Authors: Department:
Report number: Supervisor:
Language:
Developer costs - an analysis Maria Remnås Stefan Norrman Department of Infrastructure, Division of Building and Real Estate Economics Royal Institute of Technology, Stockholm, Sweden Hans Lind, Associate professor Royal Institute of Technology Sten Andersson, Developingmanager, Skanska Nya Hem Magnus Petersson, Real Estate Economist, Skanska Nya Hem Swedish
The production cost in housing construction has been highly debated the last few years. The discussion has not been focusing on the developers costs in housing constructing, instead the focus have been on the production costs of the building. This is the case in the last report SOU 2002:115, issued by the building commission. This report just mentions the problems with land price and municipal setup cost, but very briefly. One thing we can certify; the residential market in Stockholm is not in balance. The situation today has for example caused the high land prices in the region. The land price have adapted to the market during the last few years. One method to lower the initial cost is to buy the land as a site-leasehold. There are disagreements about the developers contribution in the planning process. The local authority says that the developers are just consultants in most cases. While one thing is for sure and that is that the developers have been more involved in the planning process the last 10 years. To establish shorter planning process it’s necessary to make it harder to appeal against land use plans and this is something that both the developer and the local authority agree on. Agreements of exploitation is common when regulating the responsibility of the local authority and the developer when facing issues like who should do what when a new area are developed. In the agreements of exploitation there is no space for negotiation when talking about the municipal fee according to the local authority since the price is fixed. To calculate and get the right performance indicators for different types of developers costs it’s good to have a clear and well-defined definition of developer costs as this will minimize the risk of misunderstandings. If performance indicators will be used for benchmarking a definition must be standardized. To get a lower developer cost it is necessary to take measures from both the developer and from the local authority. A good start could be that the different involved parties start to talk the same language and start to work towards the same goal.
4
Innehållsförteckning SAMMANFATTNING ..........................................................................................................................................................3 ABSTRACT..............................................................................................................................................................................4 INNEHÅLLSFÖRTECKNING...........................................................................................................................................5 1.
INLEDNING.............................................................................................................................................................7 1.1 1.2 1.3 1.4
2
BAKGRUND & SYFTE ........................................................................................................................................... 7 PROBLEM................................................................................................................................................................ 7 M ETOD.................................................................................................................................................................... 8 A VGRÄNSNINGAR ................................................................................................................................................. 8
VAD ÄR BYGGHERREKOSTNADER? ..............................................................................................................9 2.1 2.2 2.2.1 2.3 2.4 2.4.1 2.5 2.5.1 2.7 2.8
BYGGHERREKOSTNADER..................................................................................................................................... 9 BYGGKOSTNADSDELEGATIONENS DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER............................................... 9 Produktionskostnader................................................................................................................................ 9 JURIDISK DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER........................................................................................ 10 SABO OCH BOVERKETS DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER............................................................. 11 Produktionskostnaderna......................................................................................................................... 11 STATISTISKA CENTRALBYRÅNS DEFINITION AV BYGGHERREKOSTNADER................................................. 12 Produktionskostnader.............................................................................................................................. 12 JÄMFÖRELSER MELLAN OLIKA FÖRETAG/INSTUTITIONERS DEFINITIONER................................................. 14 A NALYS................................................................................................................................................................ 15
3.
METODBESKRIVNING AV INTERVJUSERIERNA ............................................................................17
4
BYGGHERRARNAS SYN PÅ BYGGHERREKOSTNADER M.M. .........................................................18 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
5
KOMMUNERNAS SYN PÅ B YGGHERREKOSTNADER M.M. ..............................................................39 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8
6.
BYGGHERREN ...................................................................................................................................................... 18 BYGGHERREKOSTNADER................................................................................................................................... 19 KOMMUNALA AVGIFTER.................................................................................................................................... 27 M ARKPRISER....................................................................................................................................................... 31 NYCKELTAL......................................................................................................................................................... 34 SLUTFRÅGOR ....................................................................................................................................................... 36 A NALYS................................................................................................................................................................ 37
A LLMÄNNA FRÅGOR........................................................................................................................................... 39 DEFINITIONSFRÅGOR .......................................................................................................................................... 46 PRISSÄTTNING AV MARK VID FÖRSÄLJNING.................................................................................................... 46 A VGIFTER FÖR GATOR OCH GEMENSAMMA YTOR.......................................................................................... 50 A NSLUTNINGSAVGIFTER.................................................................................................................................... 51 ÖVRIGA FRÅGOR ................................................................................................................................................. 53 SLUTFRÅGOR ....................................................................................................................................................... 57 A NALYS................................................................................................................................................................ 58 ANALYS AV BYGGHERREKOSTNADER I PROJEKT .......................................................................60
6.1 A LLMÄNT OM NYCKELTAL................................................................................................................................ 60 6.2 A LLMÄNT OM ANALYSEN .................................................................................................................................. 61 6.3 BYGGHERRE - OCH FASTIGHETSKOSTNADER.................................................................................................. 62 6.3.1 Planläggning och projektering av exploateringsanläggningar......................................................... 62 6.3.2. Fastighetsbildning och stadsingenjörsarbeten.................................................................................... 62 6.3.3 Bygg- och finplaneringsprojektering ................................................................................................... 63 6.3.4 Räntor, avgifter och besiktningar.......................................................................................................... 64 6.3.5 Byggherre och totalentreprenörsadministration................................................................................. 65 6.4 M ARKNADSFÖRING OCH FÖRSÄLJNING........................................................................................................... 66 6.4.1 Trycksaker, Annonser, Film & Foto .................................................................................................... 66 6.4.2 Mediautrymme, Distribution ................................................................................................................. 67
5
6.4.3 Försäljningsaktiviteter ............................................................................................................................ 67 6.4.4 Tillval ........................................................................................................................................................ 68 6.5 A NALYS................................................................................................................................................................ 68 7.
SLUTSATS..............................................................................................................................................................69
KÄLLFÖRTECKNING......................................................................................................................................................71 BILAGA 1
ÖVRIGT BL. A. KOMMUNALA AVGIFTER ................................................................72
BILAGA 2,
PRESENTATION AV DE INTERVJUADE FÖRETAGEN ........................................77
BILAGA 3,
INTERVJUFRÅGOR BYGGHERRAR .............................................................................83
BILAGA 4,
INTERVJUFRÅGOR KOMMUNER..................................................................................85
6
1.
Inledning
Kapitlet skall ge en övergripande bild av uppsatsens disposition och metodbeskrivning.
1.1
Bakgrund & Syfte
Under de senaste åren har debatten kring nyproduktionen av bostäder präglats av diskussioner kring höga produktionskostnader. År 2000 kom Byggkostandsdelegationen ut med ett betänkande där de belyser produktionskostnaderna. I betänkandet och i må nga andra studier har man endast undersökt själva produktionskostnaderna och inte nämnvärt berört byggherrekostnaderna. Ett led i att sänka de höga produktionskostnaderna är att även analysera byggherrekostnaderna. Den totala produktionskostnaden kan delas in i olika kostnadsposter som är direkt kopplade till byggprocessen och en aktörs beteende. Indelningen kan generellt delas upp i byggherrekostnader, byggkostnader och markkostnader. Dessa kostnadsposter delas därefter oftast upp i mer ingående kostnadsrubriker. Kostnadsrubrikernas indelning och innehåll skiljer sig avsevärt mellan olika aktörer. Det som saknas är en form av standardisering av begreppet byggherrekostnader och dess indelning. Syftet med vårt examensarbete är främst att analysera begreppet byggherrekostnad och dess närliggande kostnader samt reda ut vilka kostnadsposter som ingår vid nyproduktion av bostäder. För att få fram en objektiv bild av begreppet har vi intervjuat ett flertal privata byggherrar och kommunala tjänstemän om deras syn på begreppen och de närliggande kostnader samt om det finns skiljaktigheter mellan de inblandade aktörerna. Vi kommer även att undersöka om det på något sätt är möjligt att sänka dessa kostnader. Genom en analys av byggherrekostnader i projekt har vi försökt ta fram rekommenderade sätt att beräkna nyckeltal på för benchmarking mellan projekt. Examensarbetet vänder sig till en målgrupp som har kunskaper om byggprocessen vilket gör att vi inte förklarar alla begrepp.
1.2
Problem
Med arbetet vill vi framför allt belysa de problem som finns med byggherrekostnaderna och dess närliggande kostnader på markanden. ü Finns det någon standardisering av begreppet byggherrekostnader eller finns det någon definition som är mer lämplig? ü Kan byggherrekostnaderna och dess närliggande kostnader bli lägre? ü Finns det några meningsskiljaktigheter mellan byggherrarnas och kommunernas syn på byggherrekostnaderna och dess närliggande kostnader? ü Vilka typer av nyckeltal är lämpliga att arbeta med vid benchmarking?
7
1.3
Metod
Uppsatsen är indelad i tre delar: ü Litteraturstudie med definitioner. ü Intervjuserie med privata byggherrar och kommunala tjänstemän. ü Analys av byggherrekostnader i projekt. Uppsatsen inleds med en litteraturstudie där vi kartlägger de olika definitionerna för begreppet byggherrekostnader och dess närliggande kostnader. Litteraturen har inhämtats från bibliotek, artiklar och från Internet. För att skapa en objektiv och enhetlig bild av vad marknaden menar med byggherrekostnader har vi genomfört en intervjuserie med både byggherrar och kommuner. Utifrån de två intervjuserierna har vi slutligen tagit fram likheter och skillnader mellan parterna för att belysa de frågor som vi vill ha svar på. Vi drar även paralleller till litteraturstudiens definitioner och de kommunala avgifterna, som beskrivs i bilaga 1. Vi har analyserat 26 stycken nyproducerade bostadsprojekt och utifrån projektens arbetsböcker kartlagt nyckeltal. De projekt vi analyserat har genomförts av Skanska Nya Hem och är belägna i Sverige. På gr und av detta har vi inte namngivit projekten eller dess geografiska läge.
1.4
Avgränsningar
För att avgränsa ämnet har vi utgått från begreppet byggherrekostnader. Men vid analys av intervjuserien och projekten visade det sig att aktörerna ser olika på begreppet och därför har vi även tagit med vissa kringliggande kostnader. Följande avgränsningar har vi begränsat oss till: ü Nyproducerade bostadsprojekt. ü Byggherrar och kommuner i Stockholmsområdet.
8
2
Vad är byggherrekostnader?
2.1
Byggherrekostnader
Av den totala projektkostnaden för bostadsbyggande består en betydande del av byggherrekostnader. Begreppet byggherrekostnad används och definieras i litteraturen på ett flertal olika sätt. Begreppet skiljer sig beroende på från vilket företag eller institution vi hittat definitionen. Uppdelning av produktionskostnader i komponenter bygger på tanken att ”fördela ansvar” för varför kostnaderna utvecklas på ett visst sätt. Kostnadsposterna som ingår i begreppet är ofta hopslagna till summerande stora poster. Vilket kan leda till olika tolkningar av postens sanna betydelse. Det förekommer även att man delat upp byggherrekostnader i mindre delrubriker som t.ex tomtkostnader där anslutningsavgifter m.m. ingår.
2.2
Byggkostnadsdelegationens definition av byggherrekostnader
En av våra studerade definitioner har Byggkostnadsdelegationen utfört i utredningen SOU 2000:44 1 . Byggkostnadsdelegationen var tillsatt av regeringen för att långsiktigt sänka produktions- och förvaltningskostnader för bostäder och därmed ge lägre boendekostnader. I betänkandet SOU 2000:44 har de ifrågasatt om vissa poster verkligen bör inkluderas i byggherrekostnaden eller om de kan utgöra en egen kategori.
SOU 2000:44 Byggkostnadsdelegationen Byggherrekostnader, exkl skatter och avgifter ü Projektledning ü Byggledning (inkl andel av allmän administration) ü Byggkontroll och andra kontroller ü Slutbevis (exkl. själva avgiften dvs. egna arbetet med) ü Försäkring ü Servitut ü Bygglov ü Pantbrev ü Lagfart ü Ränte- och kreditivkostnader
Två exempel som de nämner är projekterings- och markkostnader. Eftersom projekteringskostnaderna i större eller mindre grad kan utföras av entreprenören föreslås de därför utgöra en egen kategori. Detsamma gäller mark, som ibland utgör en del av byggherrekostnaden, men i det här fallet bör posten inte inkluderas, pga att man vill ha en tydligare bild av begreppet. 2.2.1 Produktionskostnader Begreppet produktionskostnader är det som täcker alla kostnader fram till inflyttningsklart hus. Definitionen i byggkostnadsdeligationens SOU 2000:44 är en detaljerad definition där de valt att lägga projekteringskostnader som en egen kategori. Anledningen till att de delat upp denna post är pga. att entreprenören kan i större eller mindre grad utföra projekteringen själv. Vid uppställningen av kostnadsposterna delade byggkostnadsdelegationen upp så att varje kostnad var relaterad till en aktör. De tittade även på vilka kostnader som är påverkningsbara och icke påverkningsbara. Tanken var att skilja avgifterna, momsen, markpriset och entreprenadkostnaden från byggherrekostnader. 1
Se SOU 2000:44 bilaga 2
9
Byggkostnadsdelegationen föreslår att produktionskostnaden skall delas upp i komponenter som byggherrekostnader, byggandeavgifter, tomtkostnad, utredningsoch projekteringskostnader samt byggnadskostnader. Följande komponenter föreslås:
Byggherrekostnader • Projektering • Byggledning (inkl andel av allmän administration) • Byggkontroll och andra kontroller • Slutbevis (exkl själva avgifter, dvs egna arbetet med) • Försäkringar • Fastighetsbildning • Servitut • Bygglov • Pantbrev • Lagfart (exkl själva avgiften, dvs egna arbetet med)
Byggandeavgifter • Lagfart • Pantbrev • Fastighetsbildning • Gatumarksersättning • Bygglov o.d. • Anslutningsavgifter Tomtkostnader (kan helt eller delvis ersättas av en tomträttsavgäld) • Råmark (markkostnad) • Rivning av befintlig bebyggelse, evakuering • Sanering av mark Utrednings- och projekteringkostnader • Utredningskostnader rör t.ex geotekniska förhållanden • Miljökonsekvensbeskrivning, ”feasibility studies”o.d
2.3
Juridisk definition av byggherrekostnader
Juridiskt har man även definierat byggherrekostnader för beräkning av statligt räntebidrag2 . Denna definition är mycket allomfattande och har få men stora kostnadsposter. Vad som inkluderas i posterna kan tolkas på olika sätt.
Lagboken, bidragsunderlag för statligt stöd förordning 1991:1931 Byggherrekostnader: ü ü ü ü ü
ü ü
2
se www.jit.se/lagbok/9911931.html
10
Projektledning Bygglov Byggadministration Pantbrev Mervärdeskatt Låneräntor under byggnadstiden (Vintermerkostnader)
2.4
SABO och Boverkets definition av byggherrekostnader
Sabo och Boverkets byggkostnadsforum 3 har med sina definitioner försökt ändra synen på byggherrekostnader, så att kostnadsposterna delats upp i flera rubriker. Deras definitioner är mycket tydliga och detaljerade. SABO är en branschorganisation för allmännyttiga bostadsföretag. Boverket är däremot en nationell myndighet för samhällsplanering, stadsutveckling, byggande och boende. De arbetar på uppdrag av riksdagen och regering för att människor ska få möjlighet till ett bra vardagsliv i ett hållbart samhälle. Indelningarna har arbetats fram av Byggkostnadsforum, som är en arbetsgrupp inom Boverket. Anledningen till att de delat upp kostnaderna under stora kostnadsrubriker är för att skapa en struktur och ordning. Under rubriken allmänna byggherrekostnader ligger de kostnader som byggherren ensam förfogar över dvs de kostnader som är direkt kopplat till byggherrens agerade och ansvar. Med vissa undantag för en del poster som byggherren inte kan påverka t.ex Pantbrev.
SABO & Boverket Allmänna byggherrekostnader ü ü ü ü ü ü ü ü ü ü ü
Byggadministration (projektledning mm) Bygglov, bygganmälan, utsättning och dyl. Nybyggnadskarta Byggfelsförsäkring Övriga försäkringar (ej i entreprenad) Marknadsföring, bofakta och dyl. Pantbrev och/eller kommunal borgen. Oförutsedda kostnader Evakueringskostnader (vid ändring) Konstnärlig utsmyckning Övrigt
2.4.1 Produktionskostnaderna Vi tar endast upp de kostnadsrubriker som vi anser är relevanta i diskussionen om byggherrekostnader. Några av kostnadsrubrikerna: Kostnadsrubriker
1 Tomtkostnad
7 8 9 10 11 12 13
ü ü
Tomtkostnader Avgifter Entreprenader Konsulter Allmänna byggherrekostnader Finansiella kostnader Mervärdesskatt
Köpeskilling för råmark/tomt Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart. ü Fastighetsbildningskostnader ü Lagfartskostnader ü Plankostnader ü Kostnader för gator, vägar, VA o.d.. utanför tomtmark. Övriga tomtkostnader, t.ex rivning 4 Konsulter
2 Avgifter
ü Arkitekt ü Konstruktion och geoteknik ü Värme, ventilation, sanitet ü Elinstallationer och hiss ü Styr- och övervakning ü Markarbeten ü Kvalitetsansvarig enligt PBL m m ü Sakkunnigutlåtanden och bestyrkanden ü Besiktningar (utöver egenkontroll) ü Låne- och bidragshandlingar Övriga konsultkostnader
ü Anslutningsavgifter, VA ü Engångsavgifter, EL ü Anslutningsavgift, kabel-TV/bredband ü Anslutningsavgift, fjärrvärme/naturgas ü Trafik- eller parkeringsanläggning. Övriga avgifter
3
se www.sabo.se & www.boverket.se
11
Då Byggkostnadsforum ställt upp dessa poster har de gått på kostnadernas speciella karaktär. Med den här uppdelningen anser byggkostnadsforum att man kan skapa en struktur på kostnaderna.
2.5
Statistiska centralbyråns definition av byggherrekostnader
Statistiska centralbyråns (SCB)4 definition är tagen från en enkätstudie om nybyggnadskostnader för bostäder. Kostnadsstatistiken för nybyggda bostadshus började framställas år 1996. Statistiken skall ge underlag för att belysa kostnader och kostnadsutveckling samt teknisk utformning för nyproduktion av bostäder med statligt stöd och därmed utvärdera den förda bostadspolitiken. Enkäten skickas ut till byggherren med frågor om huset/husen och om kostnaderna. SCB;s nybyggnadskostnadsenkät grundade sig på och ersatte blanketten för statligt stöd vid nyproduktion av bostäder. Blanketten för statligt stöd var mycket specifik och användes som mall vid framtagningen av den nya enkäten. Denna blankett för statligt stöd har i sin tur sitt ursprung från Boverkets definition av byggherrekostnader. Uppdelningen av kostnadsposterna är relativt specifika och detaljerade. Men trots denna uppdelning finns det ingen exakt förklaring över vilka kostnader som kan inkluderas i varje kostnadspost.
Statistiska centralbyråns (SCB) blankettutgivning för nybyggnadskostnader exkl mervärdesskatt Byggherrekostnader: ü Kostnader för projektering ü Administration ü Byggledning ü Kontroll ü Besiktning ü Bygglov ü Utsättning ü Garanti ü Försäkring ü Försäljningskostnader m.m. ü Pantbrevskostnader ü Räntekostnader under byggtiden inkl. kreditivavgift och ev. tomträttsavgäld under byggtiden.
2.5.1 Produktionskostnader SCB har delat upp kostnaderna i olika huvudrubriker: anslutningsavgifter(2), byggherrekostnader och byggnadskostnader.
Tomtkostnader(1),
Några av kostnadsrubrikerna innefattar följande kostnadsposter: (1) Tomtkostnader • Köpeskilling för råmark/tomt • Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart • Kostnader för fastighetsbildning, lagfart, detaljplan, geologiska utredningar. • Kommunala avgifter (trafik-, parkeringsanläggningar m.m) • Kostnader för gator, vägar och va utanför kvartersmark.
•
4
(2) Anslutningsavgifter • Anslutningsavgift för VA • Anslutningsavgift för EL • Anslutningsavgift för kabel-tv • Anslutningsavgift för fjärrvärme/naturgas
Övriga kostnader, t.ex rivningskostnader
www.scb.se
12
2.6
TNC:s definition av byggherrekostnader
En annan av våra studerade definitioner har TNC5 tagit fram. TNC är ett terminologicentrum för terminologi och fackspråk. För att skapa en bra definition, som innehåller de viktigaste kännetecknen för begreppet och avgränsar begreppet mot närliggande begrepp, använder TNC sig av arbetsgrupper. Arbetsgrupperna består av bl.a. personer från teknik, konsult och statliga myndigheter. Dessa personer utarbetar tillsammans en omfångsrik definition av begreppet. Då det gäller begreppet byggherrekostnader har Svenska byggtermgruppen utarbetat definitionen i samarbete med bl.a. KTH;s Hans Lind. TNC:s definition är den som följer: ”Kostnad för de aktiviteter som byggherren genomför i egen regi oberoende av entreprenadform, exklusive skatter och avgifter”. Denna definition kan tyckas ge en relativt klar bild av vad byggherrekostnader är, men vid jämförelse med de andra definitionerna ser man att skillnaderna är väsentliga Definitionen består av kostnadsposter som är väldigt allomfattande där det är svårt att veta vad som ingår i de olika kostnadsposterna. Till skillnad från vissa andra definitioner innehåller inte TNC:s definition kostnadsrubriker som pantbrev, försäkring och slutbevis. Eventuellt kan dessa tre poster vara inkluderade i de andra kostnadsrubrikerna. Eftersom definitionen är allomfattande och innehåller få kostnadsposter är det svårt att tolka vad kostnadsposterna innehåller.
5
www.tnc.se
13
TNC Byggherrekostnader: ü Projektledning ü Byggledning ü Byggkontroll ü Eget arbete ü Bygglov ü Lagfart ü Ränte- och kreditivkostnader
2.7
Jämförelser mellan olika företag/instutitioners definitioner
Nedanstående matris visar översiktligt vilka faktorer de olika företagen/instutitionerna har valt att ingå i byggherrekostnader. Kostnadsrubrikerna är direkt tagna från företagens/instutitionernas definitioner. Det vi vill visa med matrisen är att det finns en splittrad bild av benämningarna på kostnadsrubrikerna.
ByggLagboken bidragsundStatistiska kostnads centraldelega erlag för TNC byrån SCB tionen Boverket statligt stöd SABO Projektledning Byggledning Byggledning (inkl andel av allmän administration) Byggadministration (projektledning m.m.) Byggadministration Administration Försäljningskostnader Projektering Byggkontroll Byggkontroll & andra kontroller Kontroll Eget arbete Slutbevis (exkl själva avgiften dvs. egna arbetet med) Besiktning Bygglov Bygglov, bygganmälan, utsättning o.d. Försäkring Övriga försäkringar ( ej i entreprenad) Byggfelsförsäkring Utsättning Pantbrev Pantbrev &/ eller kommunala borgen Lagfart Garanti Mervärdesskatt Marknadsföring, Bofakta o.d. Fgh-bildning Servitut Ränte- & kreditivkostnader Räntekostnader under byggtiden inkl. kreditivavg. och eventuella tomträttsavgälder under byggtiden. Låneräntor under byggnadstiden Nybyggnadskarta Oförutsedda kostnader Evakueringskostnader (vid ändring) Konstnärlig utsmyckning Övrigt
14
2.8
Analys
Efter en grundlig litteraturstudie kan man konstatera att det inte är skrivet särskilt mycket om begreppet byggherrekostnader och dess poster. Av de fem olika definitionerna kan man se ett visst mönster. Alla har mark/tomtförvärvskostnaderna som en särskilld kostnadsrubrik utöver byggherrekostnader. Även fast det i de flesta fall är byggherren som köper upp marken hamnar denna kostnad utanför byggherrekostnader. Varför? En orsak kan vara att man vill strukturera upp kostnaderna i mer specifika rubriker och på detta sätt underlätta och förbättra framtida erfarenhetsvärden. Att använda en rubrik som innehåller många olika kostnader kan leda till förvirring då man budgeterar och gör sammanställningar för projektet. Det som skiljer definitionerna åt är att vissa är väldigt allomfattande och har kostnadsrubriker med underrubriker som är väldigt ospecifika och kan tolkas olika. Om man i framtiden skall ha möjlighet att jämföra olika företags projekt eller egna projekt inom företaget måste man mycket noggrannt detaljredovisa alla kostnader. Vid närmare studie av tabellen på sida 11 där alla definitioners kostnadsposter framgår, ser man att många av kostnadsposterna måste ha samma betydelse men att de benämns olika. Man har följaktligen komprimerat kostnadsposterna. I vissa fall används ordet dylikt. Vad menas egentligen med dylikt? Är det kostnader som i särskilda fall kan stoppas in i olika poster? Att man inte har något gemensamt namn på posterna leder till att det inte skapas förståelse om vad som ingår i definitionen. Det man kan fråga sig är om en noggrann standardisering av begreppet skulle kunna förhindra misstolkningar. Det som krävs av denna standardisering är att den är detaljerad och skapar en struktur bland alla kostnader som uppstår i ett projekt. En standardisering behövs eventuellt inte för att skapa klarhet inom företaget utan snarare för att man skall ha möjlighet att jämföra olika företags projekt och eventuellt skapa en diskussion om hur man kan minska kostnaderna. Att få fram jämförbara nyckeltal kan möjligtvis skapa en diskussion på marknaden. Vid ovanstående analys uppstår frågan om det verkligen är nödvändigt att som företag kunna jämföra sig med andra sk bechmarking. Vid all övrig industriell verksamhet har det visat sig att benchmarking har förbättrat produktionen och nedbringat kostnader samt förbättrat kvalitén. Det är viktigt att vidga blicken och jämföra sig med andra. Av de definitioner vi hittat är spridningen av noggrannhet och struktur väldigt stor. I TNC:s och den juridiska definitionen är kostnadsposternas uppdelning väldigt vida och allomfattande. Till skillnad från vissa andra definitioner innehåller inte TNC:s definition kostnadsposter som pantbrev, försäkring och slutbevis. Däremot kan man inte i den juridiska definitionen urskilja vart kostnaderna, lagfart och byggkontroll m.m. är inräknade. Eventuellt kan båda definitionernas poster vara inkluderade i de andra kostnadsrubrikerna eller placerade i någon annan kostnadspost. Eftersom definitionerna är allomfattande och innehåller få kostnadsposter är det svårt att tolka vad kostnadsposterna innehåller. Byggkostnadsdelegationens, SABO:s och Boverkets kostnadsuppställningar är till skillnad från de andra uppställningarna mycket tydliga och detaljerade. Bakom deras indelning ligger
15
en genomtänkt struktur där man försökt att undvika eventuella misstolkningar av kostnadsposternas innehåll. För att skapa struktur och ordning har man delat upp kostnaderna under stora kostnadsrubriker. Det som skiljer dessa uppställningar är hur de har fördelat kostnadsposterna. Byggkostnadsdelegationen använder sig av en uppställning där varje kostnad är relaterad till en aktör. Medan SABO och Boverket har en uppställning där man under rubriken allmänna byggherrekostnader lagt de kostnader som byggherren ensam förfogar över. I SCB:s definition finns det många likheter mellan SABO:s, Boverkets och byggkostnadsdelegationens definitioner. Det som skiljer är framförallt att vissa benämningar namnges olika och att man i vissa fall tar bort eller klumpar ihop en del poster.
16
3.
Metodbeskrivning av intervjuserierna
Syftet med intervjuerna är att skapa en objektiv och tydligare bild av begreppet byggherrekostnader. För att åstadkomma detta har vi genomfört ett flertal intervjuer med byggherrar och kommunala tjänstemän aktiva inom Stockholm området. Vårt mål med intervjuserien är att analysera marknadens syn på byggherrekostnader och försöka ta reda på om företag och kommuner ser olika på begreppet beroende på hur deras affärsstrategier ser ut. För att få en objektiv analys har vi vänt oss till flera byggherrar och kommuner, aktiva inom Stockholmsområdet. De frågor vi ställt till byggherrar respektive de kommunala tjänstemänne n har framförallt framtagits av oss själva men även i samarbete med våra handledare på Skanska Nya Hem. Det vi utgått från har varit våra egna uppfattningar och det som vi läst i litteraturen. I intervjuserien med byggherrarna har vi analyserat svaren på frågorna och tagit fram olikheter respektive likheter mellan aktörerna. Vi har även dragit paralleller till de definitioner och den fakta som vi tagit fram från litteraturen. För att avrunda kapitlet har vi en analys där vi tar upp de mest intressanta aspekterna. I redovisningen av intervjusvaren och analysen har vi inte pekat ut något specifikt företag eller kommun utan svaren redovisas anonymt. I bilaga 2 har vi beskrivit de företag som vi intervjuat och därmed hjälpt oss att få en inblick inom området byggherrekostnader. Beskrivningen av företagen består av hur deras verksamhet ser ut, vilken roll företaget har i projekt och en beskrivning av företagets roll som byggherre i projekt samt i vilket skede de lämnar ett projekt. Till skillnad från företagen har vi inte beskrivit kommunerna då vi anser att dessa är mer välkända. I slutet av kapitlet avrundas serien med en analys av de kommunala tjänstemännens svar. Kommunerna har inte pekats ut på något sätt och precis som med företagen har vi bara nämnt vilka kommuner vi intervjuat, men ej vilka som sagt vad. I bilaga 1 har vi en kort beskrivning om de kommunala avgifterna. En del av intervjufrågorna har slagits ihop eller tagits bort pga. svaren och vissa frågor är likartade. I slutet av uppsatsen har vi en sammanfattande slutsats där vi analyserar och jämför företagens och kommunernas intervjusvar. Finns det några likheter eller olikheter mellan dessa aktörer? Varje fråga behandlas och svaren jämförs mellan de intervjuade. För att se de exakta frågorna vi ställt till byggherrarna och de kommunala tjänstemännen hänvisar vi till bilaga 3 och 4.
17
4
Byggherrarnas syn på byggherrekostnader m.m.
YTA Markköp Tomträtt
Produktbestämning
Utredning Program Projektering Konstruktion
Handlingar Anbudsberedning Anbud
Vi har intervjuat tretton byggherrar i tolv företag. Företagen är aktiva i Stockholmsregion och genomför nyproduktioner, med ett företag som undantag. Företagens verksamhetsområden kan skiljas åt sinsemellan. Vissa är genuina byggföretag som bygger och säljer en färdigställd produkt till en bostadsrättsförening. Medan andra företag bygger och därefter eventuellt sköter förvaltningen av byggnaden åt antingen medlemmarna/bosparare i företagets förening eller till bostadsrättsföreningen. Vi har även intervjuat ett kommunalägt företag som inte utför nyproduktion av bostäder utan endast renoveringar.
Produktframställning Produktionsberedning
Vi har valt dessa företag för att få ett mångsidigt och brett underlag. Genom att jämföra de olika företagens verksamhetsområden och svar, kan vi eventuellt finna förklaringar till varför begreppet byggherrekostnad är så ovisst och olika.
Produktion Produktionsuppföljning
Färdigt projekt
Överlämnar till egen förening
Försäljning
Bosparare & medlemmar
Produktanvändning
Förvaltning
I figur 1 har vi försökt att översiktligt strukturera upp de olika företagens verksamhetsområden i byggprocessen. I skedet, färdigt projekt skiljs vissa företags verksamheter. Vissa säljer bostäderna medan andra överlämnar till en egen förening. Därefter avrundas processen med en långsiktig förvaltning.
Figur 1: Egen konstruktion
4.1
Byggherren •
Hur definierar Ni begreppet byggherre?
Byggherrarnas definitioner: Antal: är den som uppför eller låter uppföra en byggnad för egen eller någon 1 "Byggherren 5 annans räkning." "Byggherren är den som har det totala och högsta ansvaret. Byggherren skall se till 4 2 att lagar och förordningar uppfylls, men även de formella." 4 3 "Byggherren är den som låter bygga åt sig. Den som ytterst beställer något." Vid jämförelse av byggherrarnas definitioner av begreppet finns det skillnader, men dessa är marginella. Det finns tre olika definitioner på begreppet. Det som skiljer definitionerna åt är att vissa byggherrar har valt att betona byggherrens ansvar och inte enbart att han/hon är den som låter uppföra eller bygga något. Många av aktörerna kallar inte sig själva för byggherrar utan för byggherreombud. Byggherren eller beställaren är i dessa fall en bostadsrättsförening som startas i ett tidigt
18
skede av projektet. Att man väljer att utesluta ansvar i två av de tre definitionerna beror på att man vill undvika ansvar i byggprocessen. Då bostadsrättsföreningen är byggherren åtar de sig även det ansvar som följer med rollen. Några byggherrar har poängterat att definitionen mer är en branschfråga och inte en företagsfråga. Det man menar är att begreppet skiljer sig mellan de olika entreprenadformerna. Byggherrens roll kan tydas på många olika sätt och få olika dimensioner beroende på val av entreprenadform. Att byggherren har en nyckelroll i byggprocessen är något som många byggherrar poängterat. När man står i begrepp att bygga ett objekt gäller det att kunna kostnadsstyra projektet i varje led för att åstadkomma rätt produkt samt hålla produktionskostnaderna nere. Då man som byggherre visar svagheter, som osäkerhet och ovisshet om objektet är det lätt att missförstånd uppstår och produkten blir undermåligt definierad. En skicklig byggherre åstadkommer i ett tidigt skede ett detaljerat program, där målsättningarna med projektet finns klart och entydigt definierade. I litteraturstudien använde vi oss av TNC:s definition av byggherre: ”Den som för egen räkning utför eller låter utföra mark-, byggnads-, rivnings- eller anläggningsarbete.” Egna reflektioner. Vid jämförelse mellan byggherrarnas och TNC:s syn på begreppet finns vissa skillnader. Det som kan utgöra skiljaktigheter är vad som ingår i de olika definitionerna. Definitionerna är vida och täcker stora områden.
4.2
Byggherrekostnader • •
Hur definierar Ni begreppet byggherrekostnader? Kan Ni schematiskt beskriva vilken typ av kostnader som Ni anser vara byggherrekostnader?
Generellt har vi uppfattat att det finns ett ansenligt intresse för ämnet och de flesta företagen forskar själva inom området. Av de definitioner vi samlat in från byggherrarna finns det inga direkta samband mellan företagens uppställningar och deras verksamhet. En del företag har valt att dela upp definitionerna mycket detaljerat, medan andra företag har det mesta samlat under posten byggherrekostnader. Utifrån de kostnadsuppställningar vi fått av byggherrarna har vi kommit fram till att de uppställningar som skiljer sig mest är kostnadsposterna här bredvid. I kostnadsuppställning 1 har man valt att skilja på byggherrekostnaderna, avgifter samt tomtkostnader. De företag som använder sig av
19
Kostnadsuppställning 1 ü Allmänna byggherrekostnader ü Avgifter (kommunala) ü Konsultkostnader ü Tomtkostnader (markförvärv) ü Moms Kostnadsuppställning 2 ü Övriga byggherrekostnader ü Förstudier / Projektutveckling ü Tomt,- & exploateringskostnader ü Räntekostnader Kostnadsuppställning 3 ü Försäljning ü Förstudie ü Program & projektutformning ü Bygg,- & finplaneringsprojektering ü Räntor, avgifter och besiktning ü Byggherre,- & entreprenad adm.
denna kostnadsuppställning har påpekat att den fungerar bra på olika projekt. Det man tänkt på är att urskilja de kostnader som i de flesta fall varierar och eventuellt går att påverka. Dessa byggherrar har även påpekat att företaget har en snarlik uppställning som SABO och Boverkets. En stor del av företagen inkluderar markförvärv och kommunala avgifter i byggherrekostnaden. I kostnadsuppställning 2 ingår markförvärv i byggherrekostnadsposten. Däremot har man i kostnadsuppställning 3 valt att utesluta markförvärvskostnaden och istället ingår avgiftskostnader i byggherrekostnadsposten. Egna reflektioner:I kostnadsuppställning 1 har man i företaget oftast haft ett realistiskt och fungerande tankesätt bakom uppdelningen. Men vilken uppställning företagen använder beror på vilken verksamhet de har. Vi anser att kostandsuppställning 1 är mycket bra eftersom man kan använda denna uppställning i flera olika projekt vilket innebär att man kan få fram bra nyckeltal. Kostnadsuppställning 1 har bra möjligheter till benchmarking. Några byggherrar har haft en kostnadspost benämnd ”Konstnärlig utsmyckning”. Anledningen till att denna post existerar är att man kan få bidrag för denna kostnad. I litteraturstudien skriver vi om SCB;s blankett för nybyggnadskostnader, där denna post finns under bidragsdelen. • •
Hur har Ni kommit fram till denna indelning? Ligger någon djupare analys som grund?
Byggherrarnas svar: Antal: Definitionen skapad utifrån erfarenhet och rutin. Indelningen 9 är naturlig och följer projektets olika faser. Det är den totala produktionskostnaden som är av betydelse. 2 Oviktigt att kategorisera byggherrekostnaderna. Indelningen grundar sig på studier inom diverse branschverk 2 och gamla statliga låneregler. De byggherrar som har svarat att indelningen på byggherrekostnader grundar sig på erfarenhet och rutin samt att det är en naturlig indelning som följer projektets olika faser, är olika till verksamhet och storlek. Dessa företag har på ett övergripande sätt överblickat hela verksamheten och dess faser, från ett projekts början vid köp av mark eller tomträtt till färdigställt projekt. Därefter har större delen av företagen granskat vilka kostnader som belastar produktionen och vilka kostnader som hamnar på entreprenören. Slutligen har de resterande kostnaderna samlats under kostnadsrubriken byggherrekostnader. Av erfarenhet och rutin har en definition vuxit fram och skapats. Ett fåtal av byggherrarna har även poängterat att indelningen är skapad för att kunna jämföra olika kostnader i olika projekt. Indelningen varierar beroende på projektets utformning, men med hjälp av analys från tidigare projekt inom företaget har man kommit fram till en indelning som till grunden är jämförbar med andra projekt, snarlikt en mall. Två av byggherrarna som intervjuats har svarat att byggherrekostnaderna är oväsentliga. Det är summan av alla kostnader som är av intresse. Man skulle kunna dela upp kostnaderna i rubrikerna produktionskostnader och övriga kostnader. Men i slutet kommer dessa kostnader att resultera i summan av alla kostnader. Gemensamt för dessa två företag är att man internt 20
inom koncernen utför och bygger egna projekt. Dessa överlämnar ett nyckelfärdigt projekt direkt till slutkonsumenten. Man kan sammanfattningsvis säga att allt arbete sker inom koncernen och man behöver ej specificera kostnadernas indelning. Att man som företag grundar sin definition på studier från diverse branschverk och statliga låneregler är naturligt. Man kan på detta sätt utan större svårighet använda underlaget vid ansökningar till staten samt jämföra andra företags kostnader. Egna reflektioner är att alla svaren indikerar på att man som företag noggrannt tagit fram just sin egen definitionsindelning. Samtliga byggherrar verkar ha rutin på sin indelning inom företaget. Om man önskar, att i framtiden ha möjlighet att jämföra olika företags projektkostnader måste man vidga blicken och ena begreppen så att de blir jämförbara. Vid ovanstående påstående uppstår frågan om det verkligen är nödvändigt som företag att kunna jämföra sig med andra sk benchmarking eller är detta enbart till för media. Vid all övrig industriell verksamhet har det visat sig att benchmarking har förbättrat produktion och nedbringat kostnader samt förbättrat kvalitén. Det är alltid nyttigt och viktigt att kunna jämföra sig med andra. •
Skiljer sig kostnadsposternas uppdelning mellan projekten?
Byggherrarnas svar: JA NEJ I stort sett inte. Men det varierar.
Antal 8 2 3
De byggherrar som har svarat ja på frågan stödjer eller förklarar detta svar på olika sätt. Några av byggherrarna säger att kostnadsposternas uppdelning skiljer sig väldigt mycket beroende på projektens utformning och vilken entreprenadform man väljer. Men det blir dock oftast samma slutkostnad på projekten. Har man en delad ent reprenad innebär det flera kostnadsposter och ett ökat engagemang för byggherren samt leder till ökade byggherrekostnader. Detta kan i sin tur leda till lägre entreprenadkostnader pga. konkurrensutsatta upphandlingar. Om man istället väljer en totalentreprenad läggs en stor del av kostnaderna på entreprenören och därmed minskar byggherrens ansvar och engagemang. Det har även påpekats att uppdelningen är beroende av i vilket skede man kommer in i projektet, vem som sköter konteringen, vilken ambition man har med projektet samt vilka resurser företaget har. Två av byggherrarna har svarat nej till att kostnadsposternas uppdelning skiljs åt mellan projekten. Detta pga. att de har väl definierade gränser mellan byggherrekostnader och entreprenadkostnader. Ett av företagen använder sig endast av totalentreprenader vid projekt. Om projekten använder sig av samma mall så blir det lättare att göra uppföljningar och ta fram erfarenhetsvärden. För att få så lite variation som möjligt i uppställningen och bra flyt i arbetet måste man ha bra kalkyler och en genomtänkt definition, som inte påverkas mellan projekten.
21
Ett företag använder sig av en definition där konsult-, kommun/avgifter- och statliga kostnader utesluts från byggherrekostnaderna. Vilket är förklaringen till att det förekommer små variationer mellan projekten. Detta företags definition är mycket lik Sabos och Boverkets uppställning av kostnadsposterna. Det Sabo och Boverket tänkte på vid uppställningen var att ta bort de kostnader som varierar och påverkas av olika faktorer i byggprocessen. I de företag där det endast sker en liten variation mellan projekten stödjer byggherrarna detta bl.a. med att de genomför produktionen i egen regi och behöver på så sätt inte ta hänsyn till någon annan. En annan förklaring är att man måste ha en definition som är anpassad till att det finns annorlunda projekt med andra förutsättningar och kostnader. Några av byggherrarna har i den här frågan gått in på den totala produktionskostnaden i byggandet och diskuterat dess uppdelning. Det som generellt stämmer mellan alla projekten är hur stor del av kostnaderna som hänförs till byggherrekostnadsdelen. Om man i byggherrekostnaderna inkluderar markförvärv och kommunala avgifter samt tar med den stora kostnadsposten moms, får man att denna del utgör 40% av den totala produktionskostnaden.
Produktionskostnader
Entreprenadkostnad 19% 40% 21%
MOMS
§ §
19%
Byggherrens kostnader* inkl markförvärv och kommunala avgifter
Transport 8% Maskiner 5% Omkostnader 6%
MATERIAL
11% 41%
24% 60%
11%
Tjänstemän
7% 8%
UE-hantverkare
21%
TBM m fl (Byggnadsarbetare)
5% 13%
Den totala delas upp i:
Byggkostnader
produktionskostnaden
*Projektering, kontroll, besiktning, garanti, försäkring, kreditivränta
Figur 2; källa SCB, BI
Byggkostnader 60% Byggherrekostnader 40%
Egna reflektioner. Om man använder sig av en väl definierad och entydig definition, som används i alla projekt inom företaget, kan man skapa goda förutsättningar för ett projekt i det tidiga skedet. Detta kan i sin tur leda till att erfarenhetsvärden från tidigare projekt kan användas. Genom att använda en standardiserad definition inom företagen skapar man förutsättningar för benchmarking, som i sin tur leder till jämförbarhet mellan projekten. Sabos och Boverkets modell har använts och tillämpats av ett företag. Eftersom denna byggherre svarat att modellen kan användas som standard vid olika projekt anser vi att denna modell eventuellt kan utgöra en standardisering för alla företagen.
22
• •
Upprättar Ni budgetar i ett tidigt skede för byggherrekostnader? Hur detaljerade är dessa budgetar?
Byggherrarnas svar: JA
Antal 13
Samtliga företag upprättar budgetar i ett tidigt skede för byggherrekostnader. Företagen uppför en förkalkyl/överslagskalkyl för hela projektet där byggherrekostnaderna är en viktig del. Kalkylerna blir mer specificerade och detaljerade ju längre projektet fortlöper. I det tidiga skedet dvs. förkalkylen använder man sig av erfarenhetsvärden och ju längre mot slutet man kommer desto mer detaljerade värden får man. Många av byggherrarna anser att en tidig budget är en grundförutsättning för hela projektet. På frågan hur detaljerade budgetarna är svarade en person att en kalkyl inte blir bättre än det underlag som man kalkylerar på. Detta svar beskriver väldigt tydligt att det i ett tidigt skede inte finns så många faktiska kostnader att gå på. • •
Gör Ni löpa nde uppföljningar av budgeten under projektets gång? Vilka typer av uppföljningar utför Ni under projektets gång?
Byggherrarnas svar på antal uppföljningar: Antal Varje kvartal dvs. var 3:e månad 6 Varje tertial dvs. var 4:e månad 2 Varje kvartal och månadsvis 1 Varje tertial och månadsvis 1 Månadsvis 2 Var 20:e hus 1 Gemensamt för all byggherrarna är att de upprättar budgetar och gör uppföljningar för att kunna följa projektens olika faser. Alla byggherrarna gör någon form av löpande uppföljning av projekten. Man kan säga att man har olika avstamp i processen. Under den första tiden då man har mark och skall ta fram en efterfrågad produkt är kalkylen väldigt översiktlig och man använder sig av erfarenhetsvärden. Då man kommer in i själva genomförandefasen och pengarna börjar rulla, det är då man väldigt noggrannt fördelar kostnaderna och gör uppföljningar. För att skapa en bra start på ett projekt med värden som är så nära marknadens faktiska kostnader som möjligt måste man använda sig av erfarenhetsvärden från tidigare projekt. De byggherrar som svarat att de gör uppföljning varje kvartal eller tertial är generellt stora företag med stora och många projekt på gång. De byggherrar som svarat att de utför tätare uppföljningar t.ex. varje månad, är majoriteten mindre företag och säger att de vill ha total kontroll på projektet och dess kostnader samt att se hur likviditeten i projekten ändras. Ett undantag är den byggherren som svarat att de gör uppföljning var 20:e hus . Företaget är ett mindre företag med egen regi och bygger oftast småhus.
23
Egna reflektioner. Det är aldrig fel att följa ett projekt fullt ut. Att ha kontroll är också ett sätt att ta sitt byggherreansvar på allvar och säkerhetsställa att allt fungerar både ekonomiskt och tekniskt. Då man använder sig av totalentreprenad lämnar man oftast över detta ansvar till entreprenören som får fria händer inom de kostnad- och kvalitétsramar som avtalats med byggherren. Det man som byggherre gör är att uppföra ett entreprenadavtal där man klart och tydligt skriver vad som gäller för entreprenaden. Det som inträffar utöver avtalet tex. ökade kostnader är på entreprenörens ansvar. Byggherren har total kontroll på den totala kostnaden för entreprenaden men inte för de rullande kostnaderna som entreprenören drar på sig. •
Tänker Ni på byggherrekostnaderna då Ni väljer entreprenadform?
Byggherrarnas svar: JA NEJ Egna produktionsresurser
Antal 4 8 1
Det som ligger till grund för byggherrarnas svar på denna fråga är hur de har ställt upp och kalkylerar byggherrekostnaderna. Vissa av byggherrarna utesluter projektering-, konsult- och tomtkostnader ur byggherrekostnaderna och får på detta sätt en annan syn än de byggherrar som inkluderar vissa eller alla av dessa kostnadsposter i byggherrekostnaderna. De byggherrar som svarat ja på att de tänker på byggherrekostnader då de väljer entreprenadform har olika motiveringar till svaren. Det som har poängterats är att man vid val av entreprenadform bör tänka på riskfördelningen. Då man väljer delad entreprenad tar man en stor risk kontra totalentreprenad då man tar en mindre riskfördelning. Två av byggherrarna har sagt att de använder enbart totalentreprenad pga. att de inte behöver ha all kompetens inom företaget utan kan utnyttja entreprenörens kunskaper. Företaget tittar mer på helhetskostnaderna vid val av entreprenadform och inte byggherrekostnaderna, som en isolerad post. Detta skiljer sig från vad en annan byggherre anser. De påstår att man vid delad entreprenad kan få större och mer specificerade kunskaper i processen En annan byggherre har svarat att de tänker på byggherrekostnader då de väljer entreprenadform. Men att de inte tror helhjärtat på totalentreprenaden pga. att man som byggherre kan föra över en del av konsultkostnaderna till entreprenören och på det här sättet få missvisande byggherrekostnader. Totalentreprenaden ger utrymme till att man kan felkontera vissa kostnader på entreprenören. Större delen av byggherrarna har valt att svara nej på denna fråga. Två byggherrar stödjer detta svar med att säga att det inte är byggherrekostnaderna som man tänker på vid val av entreprenadform utan snarare att man tänker på det allmänna marknadsläget. Man kan säga att kostnaderna påverkas mer av konjunkturen än valet av entreprenadform. I en lågkonjunktur kan man få lägre kostnader genom att välja en totalentreprenad. Men i en högkonjunktur kan man nästan bli tvungen att välja en utförande entreprenad för att över huvudtaget få tag på en entreprenör, som är villig att ställa upp i projekt. En byggherre har svarat att den bristfälliga konkurrens som idag finns på byggmarknaden har lett till att man övervägt att byta entreprenadform från utförande-, eller totalentreprenad till delad entreprenad. Vid tidigare projekt har man handlat upp jobb av sina konkurrenter och priserna har varit höga. Det negativa med delad entreprenad är att det krävs mer resurser än vid totalentreprenad.
24
Då man endast använder sig av totalentreprenad eller då man internt sköter hela processen i alla projekt behöver man inte enligt tre av byggherrarna tänka på byggherrekostnaderna. Egna reflektioner. Att det idag är liten konkurrens på byggmarknaden är något som är ett problem. Om man vill få lägre kostnader bör det finnas en marknad med många aktörer på. •
Hur påverkas byggherrekostnade rna av Ert val?
Ett mindre antal av byggherrarna har svarat att byggherrekostnaderna minskar vid totalentreprenad men ökar vid utförande entreprenad pga. kan lägga konsultkostnaderna på entreprenören. Då man väljer totalentreprenad chansar man på att entreprenören kan utföra konsultdelen bättre än en själv. Ett annat svar som framkommit är att då man väljer delad entreprenad blir byggherrekostnaderna höga men då man väljer totalentreprenad blir de ännu högre. Byggherrekostnaderna påverkas även av konjunkturläget. Se resonemanget ovan. •
Är det någon speciell byggherrekostnad som varierar mer än någon annan?
Byggherrarnas svar: JA NEJ Varierar inte så mycket
Antal 9 2 2
Precis som i många av de tidigare frågorna är byggherrarnas svar väldigt beroende på deras definition och kostnadsuppställning på byggherrekostnader. Beroende på om de inkluderar t.ex tomtkostnader i byggherrekostnaden kan svaren bli olika. Största delen av byggherrarna som svarat ja på att byggherrekostnaderna varierar har sagt att det är mark/tomtkostnaden som svänger mest mellan projekten. Vissa av dessa företag har inte mark/tomtkostnaden inkluderad i byggherrekostnaderna men poängterar att denna kostnad är väldigt varierande. Andra kostnader som kan variera mellan projekt är försäljning,arkitekt,- kapital- och projektledningskostnader. En av byggherrarna har även sagt att anslutningsavgifterna är en stor kostnadspost men inte så varierande i dagsläget. De två byggherrarna som svarat nej på denna fråga har sagt att markpriskostnaden och kommunala avgifterna varierar mycket men att de inte har dessa kostnader inkluderade i byggherrekostnaderna. En av de två byggherrarna som svarat att byggherrekostnaderna inte varierar så mycket mellan projekten använder sig av en kostnadsuppställning som är väldigt lik Sabos och Boverkets dvs. att man uteslutigt de kostnader som varierar och beror på byggherrens agerande. Dessa två byggherrar har poängterat att det som kan variera är projektets byggtid, projektering och räntedelen.
25
Egna reflektioner. De byggherrar som svarat att de inte har någon speciell byggherrekostnad som varierar mellan projekt har två bra uppställningar på byggherrekostnaden. Att kunna urskilja de kostnader som varierar och inte är knutna till byggherrens agerande har visat sig vara fördelaktigt. Ännu en gång har ett företag som använder sig av Sabos och Boverkets modell skapat klarhet. •
Är det någon speciell byggherrekostnad som dominerar och har stor påverkan på slutresultatet?
Byggherrarnas svar: JA Byggherrekostnader är ingen stor kostnadspost
Antal 12 1
De kostnader som är dominerande är följande: ü Försäljningskostnader ü Kapitalkostnader; moms, räntor och skatter. ü Anslutningsavgifter ü Mark/tomtkostnader ü Exploateringsavgifter ü Arkitekt ü Projektledning De kostnader som är avgörande för ett projekt är följande: ü Kapitalkostnader ränteläget ü Mark/tomtkostnader ü Moms ü Exploateringsavgifter En av byggherrarna har sagt att momsen är en kostnad som påverkar slutkostnaden väldigt mycket, men att det inte är någon post som man själv kan påverka pga. förhållandet mellan momsandel och produktionskostnad är icke påverkningsbar. Däremot är markkostnaden något som kan påverkas. Den byggherre som svarat att byggherrekostnaderna inte är så stora eller dominerande kostnader i jämförelse me d den totala produktionskostnaden använder sig av en byggherrekostnadsuppställning där man utesluter bl.a. tomtkostnader.
26
4.3
Kommunala avgifter •
Ser ni någon skillnad mellan kommunernas sätt att ta ut avgifter på t. ex anslutningsavgifter, bygglov eller bygganmälan vid olika projekt?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 8 Nej 1 Vet ej 3
Åtta byggherrar ansåg att det finns variationer mellan kommunernas sätt att ta ut avgifter på, vissa av byggherrarna framhåller dessutom att det finns en stor variation mellan kommunerna. Av de byggherrar som svarade ja på frågan finns det ingen klar röd tråd mellan svaren men det finns vissa likheter. Avgifterna för bygganmälan och bygglov är reglerade, så dessa varierar inte så mycket. Men övriga kostnadsposter kan komma att variera mellan kommunerna. I vissa fall så kan byggherren få genomföra alla anläggningsarbeten själv och ändå få betala full taxa, andra kommuner som är mer angelägna om att få igång byggnation är mer villiga att bjuda på vissa kostnader. Vissa av företagen är endast verksamma i en kommun. Detta leder till att tre av företagen svarat ”vet ej” på frågan. Alla byggherrar är däremot eniga om att kommunerna ställer högre och högre krav och att det har skett en höjning av avgifterna de senaste åren. •
Finns det olika synsätt på samma kostnadstyp i olika kommuner?
De flesta byggherrar anser att de kan finnas olika synsätt på samma kostnadstyp i olika kommuner. Det finns flera olika skillnader. Återigen anser flera byggherrar att kommuner som är angelägna om att få till stånd bostadsbyggnation är mer villiga att hålla nere sina kommunala avgifter. Man kan också märka en skillnad mellan olika kommuner i de exploateringsavtal som skrivs. Här bestäms vad byggherren skall göra och vad denne skall vara med och finansiera. •
Har samma kostnadsrubrik samma innehåll?
De flesta kostnadsrubriker verkar ha samma innehåll mellan kommunerna. Det som kan variera är att man har lite olika principer mellan kommunerna om hur man skall ta ut avgifterna. Detta kan leda till att kommunerna tar ut olika stora avgifter. En byggherre ansåg att det fanns skillnader mellan kostnadsrubrikernas innehåll. Detta motiverade byggherren med att vad byggherren skall göra och betala styrs av exploateringsavtalet. Detta avtal kommer att leda till att det finns skillnader mellan kostnadsrubrikernas innehåll.
27
•
Tror Ni att valet avgiftssättning?
av
upplåtelseform
kan
påverka
kommunernas
Byggherrarnas svar: Antal Ja 9 Nej 2 Vet ej 2 Nio byggherrar ansåg att valet av upplåtelseform kan påverka de kommunala avgifterna och vi fick många olika motiveringar till hur valet av upplåtelse form påverkar kommunens avgifter. Valet av upplåtelseform kan påverka taxorna. Detta kan till viss del förklaras av att kommunerna är rädda för att byggherrarna skall tjäna pengar på deras bekostnad. När man bygger hyresrätter i Stockholms stad kan man få marken upplåten med tomträtt. Den största skillnaden mellan hyresrätter och olika typer av äganderätter verkar ligga på markpriserna. Detta är en politisk fråga och man kan se skillnader på hur olika kommuner väljer att agera i dessa frågor. Man kan titta på den tävling som SABO har genomfört för att få till stånd nyproduktion av hyresrätter. Här kommer vissa kommuner att bidra med mark till ett förutbestämt pris och anslutningsavgifterna kommer också att hållas nere. Åtgärder av detta slag skall leda till att man får en produktion av hyresrätter med en lägre boendekostnad. En del kommuner börjar intressera sig mer och mer för byggnation av hyresrätter vilket ökar kommunernas förhandlingsvilja. En av byggherrarna som svarade nej på frågan motiverade sitt svar med att ansåg att kommunerna troligtvis räknade på liknande sätt och att de inte gjorde någon skillnad mellan hyresrätter och äganderätter. •
Tycker Ni att kommunens olika politiska styrning och intressen för bostadsprojekt påverkar byggherrekostnaderna?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 12 Nej 0 Inte ännu 1 Det kanske inte alltid är byggherrekostnaderna som påverkas av kommunernas politiska styrning. Några byggherrar beskriver det mer som att det är ett projekts vara eller icke vara som påverkas av kommunens politiska vilja. Saknar kommunen politisk vilja att driva igenom ett bostadsprojekt så kommer projektet inte att gå igenom. Den kostnad som påverkas mest av den politiska viljan är markpriserna. Flera byggherrar påpekar en klar skillnad mellan de olika politiska blocken. De borgligt styrda kommunerna har en tydligare målsättning att man skall se marken som en tillgång som skall förräntas och komma alla kommuninvånare tillgodo. Vissa byggherrar ansåg att det inte alltid är själva byggherrekostnaderna som påverkas av den politiska viljan utan det kan bli mer indirekta kostnader, exempelvis så kan stadsbyggnadsnämnder blanda sig i detaljer som leder till att produktionskostnaderna ökar.
28
Det samlade intrycket är att en majoritet av byggherrarna anser att byggherrekostnaderna påverkas av den politiska viljan i kommunen. •
Kan man genom en speciell nisch på ett projekt påverka de kommunala avgifterna?
En klar majoritet av de tillfrågade byggherrarna tror att man genom en speciell nisch på ett projekt kan påverka de kommunala avgifterna eller markpriset som kommunerna tar ut. De flesta byggherrarna anser att det som påverkas mest är markpriset. Vilket motiveras av att man från kommunernas sida är mycket intresserade av att få till stånd vissa specifika typer av boende.
En nisch som ofta nämns är ungdomsboende. Det verkar finnas en tendens att kommunerna lägger ned mycket energi för att få till stånd speciella ungdomssatsningar. Flera av byggherrarna nämnde att när man gör olika typer av ungdomssatsningar så är kommunerna beredda att erbjuda billigare mark och anslutningsavgifter för att få lägre boendekostnader. Även här är det politiska beslut som styr och det gäller att få med sig den politiska viljan om man skall lyckas. •
Anser Ni att kommunens angelägenhet att bygga bostäder påverkar byggherrekostnaderna?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 12 Nej 0 Ingen åsikt 1
En stark majoritet av de intervjuade byggherrarna anser att en kommuns angelägenhet påverkar byggherrekostnaderna. Återigen motiverade sig byggherrarna på vitt skilda sätt. Om en mindre attraktiv kommun vill få bostadsbyggnation till stånd så kan de ge ämnet en högre intern prioritet. De kan också komma att satsa på olika nischer. Möter bostadsprojekt ovilja i en kommun så kan det komma att dra ut på tiden. Det finns exempel på kommuner där nuvarande skattesystem gör attraktiva kommuner ovilliga till nya bostadsprojekt. Byggherrarna som grupp måste bli bättre på att informera att en stor del av projektkostnaderna är skatter och avgifter. Alla inblandade aktörer måste bidra till att sänka projektkostnaderna. Fler byggherrar framförde att kommunerna måste bli mer angelägna om att dra sitt strå till stacken. Kommunens angelägenhet kan användas som ett styrmedel. Är en kommun angelägen om att det skall bli ett ökat bostadsbyggande i deras kommun så brukar de också vara mer intresserade av att hålla sina kostnader nere.
29
•
Blir det skillnad i de kommunala avgifterna om man bygger i ett exploaterat område kontra ett nyutvecklat område?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 8 Nej 3 Vet ej 2 Argument för ja! Finns infrastrukturen redan i området så blir det mer en förhandlingsfråga mellan byggherren och kommunen. Klive r vi in i ett nytt område så har kommunen mycket kostnader och de kan inte i vissa fall få täckning för alla dessa kostnader. Det finns dock ytterlighetsfall där byggherren kan få ta alla kostnaderna för infrastrukturen genom att byggherrarna själva får genomföra anläggningsarbetena. Den största skillnaden mellan att bygga i ett nytt kontra ett gammalt område är att man får lägre gatubyggnadskostnader i ett gammalt område. Argument för nej! De kommunala avgifterna skall inte påverkas av om man bygger i ett nyexploaterat kontra ett gammalt område. Det kan däremot leda till vissa tröskeleffekter om man kliver in i ett gammalt område. En byggherre menade att man redan hade tagit de kommunala avgifterna en gång i ett gammalt område. Det behöver dock inte vara säkert att man får täckning för dessa avgifter i marknadspriset på fastigheten. •
Kan Ni på något sätt påverka kommunens avgifter?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 7 Nej 4 Vi försöker 2 Projekt i kommuner med en uttalad ambition till nybyggnation av bostäder finns möjligheter att påverka kommunernas avgifter. Det är däremot svårt att påverka avgifterna i Stockholms kommun. Majoriteten framför att man kan påverka kostnaderna genom att själv utföra arbeten. Det kan gå att påverka flera poster, man kan genomföra allt från planarbete till att utföra anläggningsarbete. Förhoppningen är att man skall vara mer effektiv än vad kommunen själv skulle ha varit. Det är de avgifter som inte är lagstiftade som man kan påverka. Men man kan inte påverka dem direkt utan man måste argumentera om varför man skall få lägre avgifter.
30
4.4
Markpriser •
Hur pass avgörande är markkostnaderna för ett projekts genomförande?
Byggherrarnas svar: Antal Avgörande 12 Ingen betydelse 1 En klar majoritet av byggherrarna ansåg att markpriset var en avgörande faktor för ett projekts genomförande. Ett flertal av de tillfrågade företagen ansåg dessutom att det var en mycket avgörande faktor. Vissa företag ansåg att ute i landet så var markpriset inte så avgörande utan det var mer när man kom till Stockholms området som det började få en verkligt avgörande betydelse. Detta motiverades med att om man bygger ute i landet så spelar det inte så stor roll för projektet om priset är 500 eller 1000 kr/kvm för marken. Medan markpriserna i Stockholm i vissa fall har passerat 8000 kr/kvm så kommer markpriset att ha en stor betydelse. Ett företag ansåg att markpriset saknade betydelse eftersom företaget endast bygger på mark man redan äger eller så bygger man på mark upplåten med tomträtt. •
Förekommer det ofta att kommunen ställer motkrav för att godkänna markköp och bygglov?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 11 Nej 2 De krav som kommunen ställer kan ställas i de skeden då kommunen skall godkänna markköpet. Kraven kommer sedan tillbaka i detaljplanen och exploateringsavtalen. Kraven i detaljplanen reglerar vad man får göra och hur det skall utföras i området. Kraven som ställs i exploateringsavtalen kan handla om vem som skall göra vad. I exploateringsavtalet kan det också från kommunernas sida förekomma krav att området skall innehålla olika upplåtelseformer på de bostäder som byggs. Det vanligaste kraven som ställs i exploateringsavtalen är att man skall bygga vägar eller att man skall bidra till bygget av vägar. Kommunerna kan också komma med vissa krav på utförande och en del byggherrar har uttryckt en liten irritation mot kommunernas sätt att arbeta på. Några har uttryckt det så att det inte är vi som ritar husen utan det är stadsarkitekterna. En av byggherrarna som ansåg att det inte förekommer motkrav menade att det inte var kommunernas normala beteende att ställa motkrav. Samma byggherre framförde att det ibland förekom motkrav vid markanvisningstävlingar och vid större exploateringar. Det generellt sätt vanligaste motkravet är att man t. ex skall bygga vägar, torg, va - nät och allmänna ytor. Från tidigare svar så kan man konstatera att vissa företag ser det som en fördel att utföra dessa arbeten i egen regi dels för att spara pengar och dels för att det går snabbare. Det har också framkommit att det var mycket vanligare med att byggherrarna lovade att bygga diverse anläggningar under 1980-talet i de markanvisningstävlingar som anordnades då. 31
•
Hur kostnadsfördelar man motkravskostnaderna?
Det förekommer en mängd olika sätt att kostnadsfördela motkravskostnaderna på. Det finns en skala där allt från en egen post till att det blir någon form av byggherrekostnad. Hur man kostnadsfördelar motkravskostnaderna påverkas också av vilken storlek dessa kostnader får. Det väsentliga är att det skall in i projektet på något sätt, var det sedan hamnar är inte av högsta betydelse. •
Har Ni märkt någon skillnad på hur kommunen prissätter marken?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 8 Nej 4 Inget svar 1 Kommunerna har de senaste åren försökt att ta ut marknadsmässiga priser för marken. Denna förändring började för cirka fyra år sedan och idag säljs marken så dyrt som möjligt. Men vissa menar att detta är ett konjunkturberoende fenomen. Den generella uppfattningen är att kommunerna tar ut eller försöker att ta ut marknadspris för marken idag. De som anser att man inte märkt någon skillnad på hur kommunen prissätter marken menar att kommunerna alltid tar marknadspriset för marken. Det man kan märka skillnad på är kommunens läge och områdets läge. Ju attraktivare både kommunen och området är desto dyrare kommer marken att bli. En del byggherrar ansåg också att man kunde märka en skillnad mellan kommuners olika politiska styrningar. På frågan om kommunerna har bytt prissättningsmetod fick vi en förklaring av fler byggherrar att fram till 92 - 93 fanns ett lånesystem med räntesubventioner. Då gick det inte att betala hur mycket som helst för marken utan systemet hade ett tak för hur mycket man maximalt fick betala för att få de maximala räntesubventionerna. Detta ledde till att kommunerna, om de ville få nybyggnation till stånd, fram till denna tidpunkt inte kunde ta hur mycket som helst i betalt för marken. När lånesystemet sedan skrotades ledde det till att kommunerna fick friare händer för att prissätta marken. Efter detta så har kommunerna enligt vissa byggherrar, i takt med konjunkturuppgången, börjat att marknadsanpassa markpriserna. •
Är det oftast kommunen som äger marken som ert företag köper?
Byggherrarnas svar: Antal Oftast (>50%) 5 Ca 50% 6 Sällan (<50%) 0 Köper ej mark 2 Tidigare var det vanligt med att kommunerna köpte på sig mark för att ha i reserv. Beteendet med att kommunerna har en markreserv har blivit mer och mer ovanligt därför så har det blivit en förskjutning mot att byggherrarna köper mer och mer privat mark.
32
•
Vad anser Ni om försäljning av kommunal mark med auktionsförfarande?
Den vanligaste reaktionen när vi ställde den här frågan var att de aldrig hade stött på detta försäljningsförfarande. Däremot så hade ett flertal byggherrar lagt anbud på mark. Enligt litteraturen så kan anbudsförfarande ses som en sorts auktionsförfarande, denna metod kallas "Sealed bid first price auction". I fortsättningen kommer vi därför att bedöma anbud som ett auktionsförfarande. Ett vanligt sätt att sälja kommunal mark är att använda sig av markanvisningstävlingar. Här finns det en mängd olika kombinationer som kommunerna kan använda sig av t. ex kommunen har bestämt ett fast pris för marken och den som utvecklar marken bäst vinner, den som bjuder högst pris för marken vinner eller att man både tittar på hur man skall använda marken och priset som byggherren är beredd att betala vinner. Markanvisningstävlingar anses generellt vara ett bra sätt att sälja mark på. Genom att använda sig av markanvisningstävlingar så kan kommunerna få in ett flertal olika byggherrar. Många av byggherrarna ansåg att det var olustigt med markanvisningstävlingar om man själv hade utvecklat en ide för ett område och sedan gjort förfrågningar hos kommunen så kunde sedan kommunen gå ut och be flera byggherrar om anbud. Men en klar majoritet ansåg att det var acceptabelt med anbud och markanvisningstävlingar. De som var mest kritiska mot markanvisningstävlingar ansåg att det kostar så pass mycket att ta fram ett förslag för ett område. Dessa pengar måste tas igen i ett annat projekt. Tittar man endast på priset så blir det en liten skara byggherrar som kan vara med och konkurrera om marken. När det bara är ett fåtal byggherrar med och tävlar om alla disponibla områden så finns det en risk att man får likartade områden. Nu har man på senare tiden börjat väga in flera olika faktorer för att skapa bättre områden. •
Vilket försäljningsförfarande anser Ni är det bästa utifrån en köpares sida?
Vilket försäljningsförfarande som är vanligast verkar påverkas av konjunkturen. De senaste åren har man ha sett en liten ökning av markanvisningstävlingar och auktioner vid försäljning av mark. Några byggherrar anser att kommunerna måste börja se mer till helheten och inte bara till det pris som man får betalt för marken. Det är också viktigt att man får en blandning av upplåtelseformerna i områdena. En byggherre framförde att det inte spelar så stor roll vilket försäljningsförfarande säljaren av marken använder då man ändå måste titta på hur mycket som slutkunden vill betala. •
Upplåter kommunerna mark för bostadsbyggande med tomträtt?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 12 Ingen erfarenhet 1 Tomträtten finns enligt byggherrarna endast i Stockholm idag. Tomträtten har blivit mer och mer ovanlig de senaste åren. En byggherre sa att vid förra maktskiftet så tog man bort möjligheten att bygga bostadsrätter på tomträtter. De flesta byggherrar säger också att om man får en tomträtt idag så är det för att man skall bygga hyresrätter på tomten. 33
•
Märker man om en kommun är tjänstemannastyrd eller om det är starkt styrande politiker?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 8 Nej 0 Vet ej 2 Ingen åsikt 3 Eftersom det handlar om människor kan man märka skillnad i en kommun om vem som styr. Starka politiker sätter sin tydliga prägel på kommunen. Kommuner med duktiga och kompetenta tjänstemän som kan påverka politikerna ökar sannolikheten för bättre långsiktighet och kontinuitet i en kommun. Det finns en risk att tjänstemännen gör sin egen ”business” och inte tänker på helheten om de är starkt styrande. Jobbar man ett tag i en kommun så märker man vem som styr.
4.5
Nyckeltal •
När Ni gör uppföljning på projekt brukar Ni då beräkna olika nyckeltal?
Byggherrarnas svar: JA
Antal 13
Då vi ställt frågorna om nyckeltal har vi fått en uppfattning om att större delen av byggherrarna anser att denna del av processen är väldigt viktig och att man har som mål att bli bättre på att ta fram erfarenhetsvärden. Det som skiljer byggherrarna åt i denna fråga är att några företag följer upp projektet med nyckeltal under hela processen. Men vissa tar enbart fram nyckeltal i slutet av projekten. •
Hur beräknar Ni nyckeltalen för byggherrekostnader i dag?
Gemensamt för alla företagen är att de tar fram erfarenhetsvärden kr/kvm BOA, BTA eller uthyrningsbar yta. Det är olika hur ofta man räknar fram erfarenhetsvärden. De flesta tar fram erfarenhetsvärdena i slutet av projektet. En av byggherrarna har beskrivit att de tar fram nyckeltal under hela byggprocessen. I starten använder de kr/lägenhet, som därefter övergår till att man beräknar kr/kvm BTA i det tidiga skedet. I slutskedet av processen använder de sig av kr/kvm uthyrningsbar area. Att man räknar kr/kvm uthyrningsbar yta är för att det är den ytan som man i framtiden kommer att få intäkter på.
34
•
Skulle Ni se någon nytta med olika nämnare i nyckeltalen så att man får mer anpassade nyckeltal? • Finns det något annat bra sätt att räkna fram nyckeltal på? Byggherrarnas svar: Antal JA 10 NEJ 2 Olika i olika projekt 1 En gemensam åsikt som byggherrarna hade var att det är bättre att använde några få nyckeltal än många olika. Det gäller att få känsla, vana och struktur på de värden, som man använder. För att kunna utföra benchmarking inom företaget måste man redovisa alla projekt likadant och använda tydliga nyckeltal. Något som de flesta har påpekat under intervjun är att nyckeltalen ofta skapar en diskussion och att det eventuellt kan finnas bättre sätt att ta fram nyckeltal på än företagets. För de företag som bygger med långsiktig förvaltning inom företaget är det inkomstyta, som väger tyngst av nyckeltalen. De byggherrar som svarat ja på att det finns andra nämnare som skulle göra nytta har sagt att det säkert finns andra bra metoder. Men det är viktigt att man inte har för många. De nämnare som i framtiden kan utgöra tänkbara nyckeltal är antal lägenheter, volym eller att slå värdena i procent. Att använda volym som erfarenhetsvärde har en av byggherrarna framhållit. Hur pass mycket slår det i kostnaderna om jag använder mig av en t.ex. takhöjd på 2,4 meter istället för 2,5 meter? Något annat som framhållits i samband med att man räknar på hyresarean är att denna post minskar betydligt i yta kontra hela projektets yta då man blir tvungen att bygga underjordiska garage, som oftast är relativt stora ytor med låga inkomster. Två av byggherrarna har sagt att de försökt att lösa problemen med nyckeltalen och benchmarking inom företaget genom något som kallas ”Ekvivalent BTA (EBTA)”. I denna yta ser man på helheten. För att få en rättvisande helhetsbild på projekten viktas ytorna källare,- vind- och garage in med hjälp av ett s.k. omräkningstal. Den här metoden har lett till att företaget tagit fram jämförbara byggkostnader på projekt. Men EBTA fungerar dock inte på byggherrekostnader. De två byggherrarna som svarat nej på att det inte finns några andra sätt att ta fram nyckeltal på har motiverat detta på följande sätt. För projektets lönsamhet är det kr/kvm uthyrbar area som styr. Byggherrarna som svarat detta har ett internt utvecklingsprojekt inom företaget för att utveckla nyckeltal så att man skall kunna jämföra olika typer av projekt. Egna reflektioner: Att använda volym som nämnare var något av intresse och kan eventuellt göra att kostnaderna för hela projektet pressas ner. Geno m att använda volym som nyckeltal kanske företaget blir mer kostnadsmedveten och tar bort överdriven arkitektur på bygget som i sin tur drar ner vissa fasta kostnader som beror på hela projektet. Man bör kanske vid jämförelse av projekt fråga sig om det verkligen var värt pengarna att bygga med 2,5 meter i takhöjd. Gav detta projektet en speciell karaktär som sålde bra?
35
•
Vilka av dessa nyckeltal är klarast och ger det bästa resultatet?
De svar som vi fått från byggherrarna på denna fråga är att kr/kvm (uthyrningsbar area eller BTA) är generellt det bästa, klaraste och framförallt mest använda nyckeltalet. Andra svar vi fått är volym, relationer och styckepris. En av byggherrarna har resonerat om själva processkostnaden och att det finns processens kostnader och kostnader för resultatet. Det går att ta fram nyckeltal på kostnader för processen för att se så att man inte sitter och spiller tid. För att klarast få fram nyckeltal använder man sig av styrinstrumenten i en projektering. För att få fram om ett område är maximalt utnyttjat kan man ta fram utnyttjandegraden och exploateringstal.
4.6
Slutfrågor •
Hur tycker Ni att man ska gå tillväga för att åstadkomma lägre byggherrekostnader?
Det finns ingen formel för hur man skall sänka byggherrekostnaderna. I stort sett nästan alla byggherrar sa olika saker som man måste jobba på för att uppnå lägre byggherrekostnader. Nedan kommer ett par exempel: ü Bättre styrning av projekten. Det vill säga att man själv skall styra konsulterna och inte bli styrd av konsulterna. Genom att noga definiera upp produkten så kan man sänka utvecklingskostnaderna. ü Kortare planprocess. Idag så kan det ta lång tid från förslag till beslutad plan och detta kan dra ut på projekttiderna. ü En inre effektivitet i organisationen så att man kan ställa krav på att övriga organisationer också jobbar effektivt. ü Ett bra samarbete med kommunerna kan hjälpa till på vägen. ü Inte uppfinna hjulet varje gång. Om man kan ”återanvända” samma hustyper flera gånger så kan man sänka utvecklingskostnaderna. Här kan man enligt några byggherrar få följdeffekt genom att hantverkarna som bygger husen vet hur man bygger husen. Att bygga samma hus fler gånger kan alltså leda till att det kan gå snabbare att bygga husen och att man kan få en högre kvalité. En nackdel som byggherrarna nämnde med denna metod är att man är rädd att få en ny form av 60 tals bebyggelse. •
Tror Ni att en standardisering av byggherrekostnaderna skulle gör begreppet tydligare?
Här har svaren varit lite blandade. Vissa anser att en standardisering av själva begreppet inte skulle underlätta så mycket. Men ett flertal aktörer anser att genom en standardisering av de olika begreppen som användes i branschen skulle kunna underlätta att jämföra olika projekt. När man idag pratar med olika byggherrar så inkluderas olika saker i begreppet och man använder sig av olika ytor, ex BOA, BTA. Detta leder till att en benchmarking av två olika projekt inte går att genomföra.
36
•
Hur är synen på byggherrekostnader på marknaden? Är det ett ämne som skapar problem?
Det stora problemet med byggherrekostnaderna på marknaden är att det är svårt att jämföra olika projekt med varandra. Det kan också skapa problem mellan kommuner och byggherrar. I övrigt så verkar inte begreppet byggherrekostnader vara ett så stort problem. •
Vill man ha en lös definition på byggherrekostnader för att utnyttja detta till att samla ospecificerade kostnader som uppstår under projektets gång?
Byggherrarnas svar: Antal Ja 0 Nej 10 Vet ej 1 Kanske 2 De flesta byggherrar anser att man inte skall ha en lös definition av byggherrekostnader för att samla ospecificerade kostnader i. Man motiverar detta med att det är bättre att ha en post som heter ospecificerade kostnader eller liknande. Några säger också att man kan få ospecificerade kostnader i projekten och att man måste ha marginal för dem i budgeten. De som förespråkar en post för ospecificerade kostnader motiverar detta på lite olika sätt. ü Många av de fel som upptäcks kan bero på projekteringen och vem som då kommer att få betala för fe let påverkas av en mängd faktorer, men det kan komma att bli en byggherrekostnad. ü En annan byggherre anser att det kan vara bra med en lös definition av byggherrekostnader beroende på att dessa kommer att variera beroende på val av entreprenadform. Har man då en lös definition så kan man anpassa den efter entreprenadformen.
4.7
Analys
Större delen av byggherrarna har generellt en likvärdig definition av begreppet byggherre. Det som skiljer definitionerna åt är att vissa byggherrar valt att betona byggherrens ansvar i byggprocessen och inte enbart att han/hon är den som låter uppföra eller bygga något. Företagens uppdelning av byggherrekostnader är olika och det är svårt att se samband mellan uppdelningarna. Medan en del byggherrar väljer att ta med markkostnader, kommunala avgifter och konsultkostnader som byggherrekostnad har andra en mer detaljerad uppdelning av kostnaderna. Det har påvisats att de byggherrar som använder sig av en mer detaljerad uppställning kan använda samma modell till olika projekt och kan därmed skapa goda förutsättningar för benchmarking och genomarbetade nyckeltal. Vid val av entreprenadform är det inte byggherrekostnaderna som väger tyngst utan det är helhetskostnaden. En mindre andel av byggherrarna har påpekat att totalentreprenaden ger utrymme till att man kan felkontera vissa kostnader på entreprenören.
37
Flera av byggherrarna anser att det är markpriserna och exploateringskostnaderna som är de dominerande byggherrekostnaderna. Beroende på hur man väljer att dela upp byggherrekostnaderna får man olika dominerande kostnader. Byggherrarna framhåller att det finns en variation mellan kommunernas sätt att ta ut avgifter. En byggherre ifrågasatte varför det är stora skillnader på kostnaden för att ta ut bygglov, beroende på i vilken stad man bygger i. Alla byggherrar är eniga om att kommunerna ställer högre krav på produkten och en höjning av avgifterna genomförts under de senaste åren. Större delen av byggherrarna anser att valet av upplåtelseform påverkar de kommunala avgifterna. En kommuns angelägenhet påverkar ett projekts genomförande mer än nivån på de kommunala avgifterna. Byggherrarna framhåller att det finns en skillnad i kommunernas sätt att agera beroende på den politiska styrningen. En klar majoritet av byggherrarna tycker att det finns en variation mellan de kommunala avgifterna i ett befintligt område kontra ett nyexploaterat område. Markpriserna är en av de mer avgörande faktorerna för ett projekts genomförande. Problemet med markpriserna finns främst i Stockholmsregionen medan det ute i landet inte är något större problem. Det är vanligt att kommunerna ställer motkrav för godkännande av markköp. Det kan vara flera typer av motkrav, t.ex. krav på olika upplåtelseformer och gemensamma ytor, som ställs. Dessa kostnader bokförs olika mellan företagen. Kommunerna har enligt byggherrarna bytt prissättningsmetod från självkostnadsprissättning till marknadsprissättning under de senaste åren. Den mark som byggherrarna köper ägs i de flesta fall inte av kommunerna utan det har skett en ökning av markköp från privata markägare. Att kommunen säljer mark med anbudsförfarande anses av de flesta byggherrarna vara en acceptabel försäljningsmetod. Det är vanligt att man kombinerar anbud med en markanvisningstävling. Flera av de mindre byggherrarna är till viss mån kritiska till markanvisningstävlingar då det är dyrt att ta fram förslagen. Idag är det endast i Stockholm som man upplåter mark med tomträtt främst för byggnation av hyresrätter. Större delen av byggherrarna anser att de kan bli bättre på att ta fram nyckeltal på projekt. Den vanligaste metoden att beräkna nyckeltal på är kronor per kvadratmeter. En byggherre påpekade att det vore intressant att beräkna nyckeltal i kronor per kubikmeter. Det finns ingen speciell formel som leder till lägre byggherrekostnader. Enligt byggherrarna finns det flera åtgärder som kan resultera i lägre byggherrekostnader. ü Bättre styrning av projekten ü Kortare planprocesser ü Inre effektivitet i organisationen ü Bättre samarbete med kommunerna ü Inte uppfinna hjulet i varje projekt Inom byggherreföretag är inte byggherrekostnader ett ämne som skapar problem. Problemen uppstår vid en eventuell dialog med utomstående granskare. En standardisering av byggherrekostnader skulle underlätta en dialog med utomstående och benchmarking mellan olika byggherrar.
38
5
Kommunernas syn på byggherrekostnader m.m.
Vi har intervjuat åtta kommuner i Stockholmsområdet med en radie på ca tio mil. Följande kommuner är intervjuade: ü ü ü ü
ü ü ü ü
Danderyd Enköping Nacka Solna
Stockholm Sundbyberg Uppsala Värmdö
Vi har framförallt valt dessa kommuner för att få ett så mångsidig och brett underlag som möjligt. Alla intervjuade kommuner är inte aktiva i Stockholm området. Anledningen till detta är för att få en spridning och tillmötesgå uppdragsgivarens intressen. Ett fåtal av kommunerna ägde själva så liten mark att de inte kunde sälja mer mark till privata byggherrar. I en av kommunerna skulle den exploateringsbara marken tillfalla det kommunala bostadsbolaget för bebyggelse av bostäder. Ett par av intervjufrågorna har av ett fåtal kommuner ansetts som politiska. Det bör här poängteras att det är helt skilda frågor som ansetts varit politiska. Det kan förklaras med att kommunerna ibland har agerat otydligt och inte har klara politiska beslut.
5.1
Allmänna frågor •
Hur ser Ni som kommun på bostadsmarknaden?
Kommunens svar: Antal Vår kommun är väldigt expansiv och det byggs mycket. Det märks 3 att det börjar bli fullt i Stockholm. Bostadsmarknaden i Sthlm är ett problem och är ej under kontroll. 2 Politisk fråga som i kommunen är högt prioriterad. 2 Vet ej / Inget svar 1 De tre kommuner som svarat att de är väldigt expansiva och att det byggs mycket i kommunen, är belägna nära Stockholm eller kommuner med bra kommunikationer till Stockholm. Dessa tre kommuner är väldigt positiva till den ökade inflyttningen och har en väldigt stor efterfrågan på bostäder. En av kringkommunerna har sagt att det inte byggts några kommunala bostäder i kommunen sedan tio år tillbaka. Det ligger till grund för att inget företag har råd eller vill bygga hyresrätter. Hur man skall få ner kostnaderna vet man inte men denna kommun tar avstånd från att skänka bort marken och tomträtterna. Kommunen i fråga är starkt borgerligt styrd vilket skiljs åt i jämförelse med de and ra kringkommunerna till Stockholm. En av de tre kommunerna är belägen några mil norr om Stockholm och har mycket god kommunikation till Stockholm central. Kommunen hade år 2001 den femte högsta inflyttningen procentuellt i Sverige. Att Stockholms bostadsmarknad har problem märks på kommunens ökande inflyttningstakt. Då Stockholm blir fullt söker sig folk till andra närliggande kommuner. Det svåra för kringkommunerna är att följa den ökande inflyttningstakten.
39
Av de åtta intervjuade kommunerna har två uttryckt att bostadsmarknaden i Stockholm är ett problem och är ej under kontroll. Problemet ligger i den snabbt ökande inflyttningstakten och att det är brist på hyreslägenheter. Eftersom Stockholmsborna inte får tag på boende i kommunen söker de sig till kringkommunerna. Med det ökade avståndet till innerstan sjunker priserna på marken med undantag på exklusiva sjötomter. Två kommuner har svarat att de är politiskt lojala tjänstemän och agerar utifrån de beslut och uppdrag som politikerna ger dem. Men bostadsförsörjningen är en prioriterad fråga för kommunerna. I Stockholm skall man få fram ca 20 000 bostäder den här mandatperioden. •
Hur stor del av marken i kommunen är avsatt till bostadsbyggande i översiktsplanen?
Kommunernas svar: Antal Det finns möjlighet att bygga 16 000 nya lägenheter enligt den 1 nya översiktsplanen Halva kommunen är bebyggd medan resten är grönområden som 1 är under planering. Det finns ca 10-tal nya områden där kollektivtrafiken finns nära 1 och 5 stycken (5 000 fastigheter) omvandlingsområden. Det finns planer för alla tätorter. Men det behövs inte alltid göras en detaljplan för all byggnation utan det räcker med ett 1 förhandsbesked. Vår översiktsplan är från 1991 och föråldrad. Ny översiktsplan 1 är under bearbete. Vet ej / Inget svar 3 En av kommunerna har svarat att det finns ca 10-tal nya områden där kollektivtrafiken finns nära. Kommunen bygger oftast där det finns etablerade vägar och bra kommunikationer. Detta är ett måste då kommunen är belägen i skärgården med stora skogsområden och många pendlare till Stockholms innerstad. I översiktsplanen har man även pekat ut 5 stycken (ca 5 000 fastigheter) omvandlingsområden dvs. gamla fritidsområden som skall utökas till permanent boende. I kommunen har permanentboendet hela tiden ökat och är en direkt påverkan på Stockholms brist på hyreslägenheter. En annan kommun har svarat att det finns planer för alla tätorter och där finns även mark som de kan sälja. Däremot är efterfrågan inte lika stor i alla tätorter inom kommunen. Det byggs mycket ute på landet och det behövs inte alltid göras en detaljplan för all byggnation utan ibland räcker det med ett förhandsbesked, som medger att man bygger nya hus. Det brukar bli ca 30 – 40 villor om året som kommer till på detta sätt.
40
•
Finns det mycket oexploaterad mark i kommunen?
Kommunernas svar: JA NEJ Vet ej / Inget svar
Antal 6 1 1
Kommunerna som svarat JA, har ganska snarlika svar på denna fråga. Gemensamt för kommunerna är att det finns mycket grönområden. Men grönområdena är inte i de flesta fall till för exploatering. Områdena kan t.ex. vara planerade som nationalparker, naturreservat eller att det finns starka intressen att bevara gröna kilar eller områden i kommunen. En annan stor del mark som utgörs oexploaterad är jordbruksmark och skog. I översiktsplanen är dessa områden noga utpekade som områden som ej får röras. Två av kommunerna har poängterat att det inte finns mycket kommunalägd mark, som är oexploaterad utan de stora ägarna av den oexploaterade marken i kommunerna är byggföretagen eller privatpersoner. Ett stort problem som en av kommunerna har är att det finns mycket genomfartstrafik via kommunen. Om man skall exploatera måste man lösa detta på något sätt. Ytor som man skulle vilja bygga på går inte pga. bullret. Förslag till lösningar på problemet är under utredning. Den kommun som svarat NEJ på denna fråga har sagt att svaret beror på hur man definierar oexploaterat. Man kan säga att all mark inom kommunen är planlagd. I och med att den är planlagd så har den i planen ett visst bestämt ändamål. Sedan om man tagit marken i anspråk till det speciella ändamålet, dvs. exploaterat den, det är en annan fråga. Men nästan all mark i kommunen är använd till det speciella ändamålet, som står i planen. Däremot finns det redan exploaterad mark och det är den här marken som det framtida bostadsbyggandet skall ske på. Den här marken som t.ex. kan vara industrimark med låg utnyttjande grad skall förädlas till bostadsbebyggelse. Men det finns ingen oexploaterad mark i ordets rätta betydelse. Allt som inte är bebyggt är allmän mark, gatumark eller industrimark. •
Hur stor del av marken i kommunen är planlagd?
Kommunernas svar: Större delen Hälften Ca 20% av det som är fastlandsdel dvs. exkl öarna i kommunen. Vet ej / Inget svar
Antal 1 1 1 5
De kommuner som svarat vet ej / inget svar har oftast inte några procentuella siffror på hur stor del av marken i kommunen som är planlagd.
41
•
Hur många detaljplaner kommer att bli färdigställda den närmaste framtiden och hur många bostäder rör det sig om?
Kommunernas svar: 10-15 detaljplaner & 30-40 tomter för villa per år. Intresset för flerbostadshus ökar. Ett par hundra detaljplaner & 20 000 lägenheter under den sittande mandatperioden. 3-4 stycken detaljplaner & par hundra bostäder per år. Ca 10 stycken detaljplaner & 400-500 nya bostäder (inkl omvandlingar fritidshus till permanent) per år. Vet ej / inget svar
Antal 1 1 1 1 4
Den kommun som svarat att det tas fram 30-40 tomter för villor varje år i kommunen är belägen norr om Stockholm och har under det senaste året fått snabbtåg in till Stockholm central. I och med att kommunikationen har förbättrats och att Stockolms bostadsmarknad ser ut som den gör idag har det skapats en ökad efterfrågan på flerbostadshus i kommunen. Tidigare har det inte funnits någon marknad för nyproduktion av flerbostadshus utan enbart tomter för villor. Kommunen har under årsskiftet startat den första bostadsrättföreningen för flerbostadshus. Det allmännyttiga bolaget skall bygga projektet. Men det finns även andra intresserade aktörer. Generellt har de flesta av kommunerna sagt att antalet detaljplaner och bostäder som färdigställs varje år är mycket varierande från år till år. De flesta av kommunerna har många pågående projekt i kommunen. Det varierar från ett par hundra till ett fyrtiotal bostäder som är på gång. Generellt verkar det som att alla kommuner vi intervjuat har stort tryck på bostadsmarknaden. Övervägande delen av de nybyggda bostäderna är bostadsrätter eller äganderätter. •
Hur kombinerar ni eventuella framtidsplaner med löpande planarbete?
Kommunernas svar: Antal Det löper parallellt 2 Ligger lite lågt pga. vill bli klara med de större 1 områdena. Vill inte släppa fram nya områden som kan försämra deras planer. Gör en heltäckande översiktsplan var fjärde år och 1 därefter fördjupade översiktsplaner. Vet ej / inget svar 4 Den kommun som svarat att de ligger lite lågt med nya projekt och planer vill framförallt bli färdiga med de större pågående områdena. Kommunen har under de senaste åren haft en hög exploateringstakt och det har byggts enormt mycket. Trots att det byggs mycket är det ständigt folk som kommer med nya projekt. Anledningen till att kommunen ligger lågt i den här frågan är att de inte vill att deras framtidsplaner skall försämras genom att man tar förhastade beslut då de nyproducerade och aktuella områdena inte är klara.
42
En annan kommun har på den här frågan svarat att de gör en heltäckande översiktsplan var fjärde år och därefter en fördjupad översiktsplan för vissa delar av kommunen. På planavdelningen arbetar fyra personen och hinner inte alltid med då trycket är för stort. Kommer det ett stort byggföretag som vill att det skall gå undan med en plan, så tillåter kommunen att de gör förslaget själva. Det kommunen gör är att genomföra det formella arbetet. •
Hur aktiva är ni som kommun i framtagandet av detaljplaner?
Kommunernas svar: Antal Väldigt aktiv 3 Inte så speciellt aktiv 1 Varierar 1 Har på exploateringssidan ett hundratal planer som är på 1 gång eller som är i exploateringsskedet. Vet ej / inget svar 2 Tre av kommunerna har sagt att de är väldigt aktiva i framtagandet av detaljplaner. En av dessa kommuner har även påpekat att de är kända för att ta fram detaljplaner väldigt snabbt för projekt. Detta har de åstadkommit genom snabba beslut och bra samarbete på kontoret. Alla tre kommunerna använder framförallt kommunens tillgångar för att ta fram detaljplaner. Dessa kommuner har inte som vana att i första hand låta byggherrarna ta fram planerna för projekt. Finns det resurser inom kommunen skall dessa utnyttjas. Kommunerna vill ha full kontroll på de planer som ritas för kommunens mark och detta får de genom att själva ta fram planerna. Men självklart är dessa kommuner öppna för att byggherrarna skall vara med och hjälpa till med planerna. En av kommunerna har poängterat att i vissa kommuner låter man byggherrarna med hjälp av konsulter ta fram detaljplaner själva och kommunens roll blir den formella delen av detaljplanearbetet. Anledningen till att en kommun har svarat att de inte är så speciellt aktiva i framtagandet av detaljplaner är att de i kommunen inte har så mycket mark att exploatera. Den kommun som svarat att det varierar vem som tar fram detaljplanerna har i olika fall låtigt byggherrarnas konsulter ta fram planerna men oftast utarbetar de planerna själva. Tidigare var det övervägande konsulter men idag är kommunalstaben större och det gör att de klarar av mer själva. I omvandlingsområdena är de den enda intressenten, vilket gör att de själva får ta fram planerna. •
Är det vanligt att byggherrarna tar fram förslag till detaljplaner?
Kommunernas svar: Antal De medverkar i processen 3 Det förekommer 2 Mindre vanligt 1 Vet ej / inget svar 2 De kommuner som svarat att byggherrarna endast medverkar i processen menar att det inte är byggherrarna som ritar och ansvarar för detaljplanerna. Däremot är byggherrarna med och hjälper till med planerna. Det man som kommun gör är att sluta planavtal med byggherrarna,
43
där byggherrarna bekostar planavgifterna mot reduktion i bygglovsavgifterna. Planerna för områdena tas fram i ett samarbete med byggherrens konsult o.s.v. Men det är aldrig så att byggherrarna tar fram detaljplanerna själva. Kommunerna försöker ha en personalstab som motsvarar behovet. De två kommunerna som uttryckt att det förekommer att byggherrar tar fram detaljplaner är kommuner med antingen lite exploaterbar mark eller kommun som har en kraftigt ökande efterfrågan på marken i kommunen. •
Får byggherrarna lägre planavgifter om de gör förslagen till detaljplaner?
Kommunernas svar: JA Vet ej / inget svar
Antal 6 2
Sex stycken av kommunerna har svarat att man som kommun sluter ett avtal med byggherrarna, där byggherrarna bekostar planavgifterna samt är med och hjälper till i planprocessen mot reduktion i t.ex. bygglovsavgifterna. Reduktionen av avgifter blir en direkt konsekvens då man sluter avtal med byggherrarna. De skall inte behöva betala dubbla avgifter. De två kommunerna som inte svarat på denna fråga har hänvisat oss till en annan person inom kommunen som i sin tur inte har besvarat våra mail. •
Tror ni att en enklare planprocess skulle öka bostadsbyggnationen?
Kommunernas svar: JA Tveksam Vet ej / inget svar
Antal 6 1 1
De kommuner som svarat ja på den här frågan anser att en enklare planprocess skulle öka tempot på bostadsbyggnationen dvs. att man får igång produktionen tidigare. Kommunerna anser att det är för lätt som privatperson att överklaga och därmed förlänga planprocessen. Men även att program, samråd och utställningarna tar tid. Utöver detta har kommunerna PBL och alla politiska propåer och viljor som de skall rätta sig efter. Detta tar tid och fördröjer men det är ju en demokrati vi lever i. Frågan är om man verkligen ska kunna överklaga på det här sättet som det idag görs? En av kommunerna har stora områden som är nationalparker. Vilket gör att man måste se till så att inte nationalparken drabbas vid exploatering i kringliggande områden. Detta är en till faktor som fördröjer processen. Gemensamt för alla kommuner är att de påpekat att det finns vissa områden där det pågått processer sedan ett eller flera år tillbaka.
44
•
Hur många projekt har ni på gång (projekt i ett tidigt skede) i kommunen och hur många bostäder rör det sig om?
Kommunernas svar: Antal Ett par hundra bostäder 3 20 000 bostäder den här mandatperioden. 1 Målet är 1 000 bostäder per år. Varav 1 300 är hyresrätter. 863 bostäder år 2002 1 Vet ej / inget svar 2 •
Hur är fördelningen av upplåtelseformer i de nya projekten?
Kommunernas svar: Antal Majoriteten bostadsrätter & äganderätter 4 Majoriteten hyresrätter 1 30% hyresrätter 1 Vet ej / inget svar 2 Gemensamt för de kommuner som har en majoritet av bostadsrätter eller äganderätter är att de försöker eller har pratat om att börja producera flera hyresrätter. Den kommunen som idag har en majoritet av hyresrätter anser att det i framtiden kommer att bli en klar majoritet av hyresrätter som byggs. Tidigare i kommunen var det endast bostadsrätter som producerades pga. de politiska besluten. •
Hur är fördelningen av upplåtelseformer generellt i hela kommunen?
Kommunernas svar: Antal = 50 % hyresrätter 2 > 50 % hyresrätter 3 Vet ej / inget svar 3 Totalt har en av kommunerna 3 800 stycken flerbostadshus. Utav dem är 1 900 hyresrätter dvs. 50 % och resten bostadsrätter. Denna kommun har även ett stort antal småhus och fritidshus. En annan kommun består idag av 60 % hyresrätter i hela beståndet och är inte speciellt angelägna att producera fler hyresrätter. Snarare är de mer angelägna att få fler bostadsrätter så att det blir en bra blandning i kommunen. Att de vill ha mer bostadsrätter är pga. att det finns en stark efterfrågan på bostadsrätter på marknaden och att man under den senaste tiden omvandlat hyresrätterna till bostadsrätter.
45
5.2
Definitionsfrågor •
Hur definierar ni begreppet byggherrekostnader?
Anledningen till att vi ställde den här frågan var för att vi ville se hur synen på begreppet ser ut på marknaden. Generellt fick vi två olika definitioner på begreppet. Större delen av kommunerna beskrev begreppet byggherrekostnader som: ”Alla kostnader förutom entreprenadkostnaden dvs. byggherrens egna kostnader” En annan kommun definierade begreppet som: ”En kostnad för byggnaden som ligger utanför byggandet t.ex. lagfart.” Allmänt anser vi att kommunerna hade en bra inblick på begreppet byggherrekostnader.
5.3
Prissättning av mark vid försäljning •
Vilken prissättningsmetod använder ni er av i er kommun vid försäljning av kommunal mark?
Kommunernas svar: Antal Marknadsvärde / Anbud 4 Kombination av marknadsvärde & självkostnad 2 Vet ej / Inget svar 2 De kommuner som använder sig av anbud motiverar detta på olika sätt. En kommun använder sig av anbud när de säljer marken för att kommunen skall konkurrensutsätta alla försäljningar och inköp som de gör. De andra kommunerna som använder sig av anbud motiverar det med att man får det aktuella marknadsvärdet för marken. Man kan sedan använda sig av den nivån vid den marken som direktanvisas. Det är två kommuner som använder sig av kombinationen marknadsvärde och självkostnad vid försäljning av kommunal mark. Den ena kommunen förklarar att vid försäljning av mark vägs metoderna mot varandra. Den ena metoden innehåller en exploateringskalkyl som beaktar om försäljningen av marken bär sina egna kostnader. Den andra metoden beaktar marknadsvärdet. De två metoderna vägs sedan samman och så får man det pris som man begär för marken. Den andra kommunen som använder sig av en kombination av marknadsvärdet och självkostnadspris värderar värdet på byggrättens yta. Det leder sedan fram till någon form av kombination av marknadsvärde och självkostnad. De kommuner som säger att de inte vet vad de använder sig av för metod äger ingen egen mark och har därför ingen uppfattning i frågan. På frågan om man har bytt prissättningsmetod de senaste åren menar en kommun att en marknadsanpassning av markpriserna har skett på 1990-talet. Fem kommuner anser inte att de har bytt prissättningsmetod de senaste åren. En av kommunerna tror att det kan komma att bli
46
ett skifte från marknadspris till att de i framtiden komma att subventioner speciella former av bostadsbyggnation. •
Anser er kommun att den kommunala marken skall subventionera ett ökat bostadsbyggande eller skall man se den kommunala marken som en tillgång som skall förräntas och komma alla kommuninvånare tillgodo?
Kommunernas svar: Förräntas Subventioneras Vet ej
Antal 5 0 3
Det finns flera olika motiv till varför kommunerna ser marken som en tillgång som skall förräntas. Ett återkommande motiv är att kommunerna inte ser någon anledning att höja byggherrarnas eller köparen av objektets vinster. En del av kommunerna som anser att man skall förränta marken har börjat diskutera om de skall använda sig av tomträtter vid byggnation av hyresrätter. Marken som säljs skall ändå ge en skälig avkastning för de övriga kommuninvånarna. En kommun anser att den avkastning som marken ger skall bidra till bibehållen nivå på kommunalskatten. Av kommunerna som svarade ”vet ej” var det två kommuner som inte sålde mark till nybyggnation av bostäder. Den tredje kommunen ansåg att detta var en politisk fråga och att man därför inte kunde ha någon åsikt om detta. Kommunen i fråga verkade också sakna någon form av policy. •
Har ni olika policys i olika delar av kommunen?
Kommunernas Antal 0 8
svar: Ja Nej
De intervjuade kommunerna har samma policy i respektive kommunen. Det som kan skilja är att olika lägen kan ge olika marknadsvärden på fastigheterna som säljs. Detta är dock ett naturligt fenomen och inte något som kommunen för tillfället kan påverka. •
Vilken typ av försäljningsförfarande använder Ni vid försäljning av Er kommunala mark?
Kommunerna har olika typer av förfarande vid försäljning av marken men det vanligaste försäljningsförfarandet är anbud. Kommunerna kan också använda sig av markanvisningstävling där anbud är helt avgörande eller att anbudet är en av flera faktorer som påverkar valet av byggherre. Flera kommuner använder sig både av anbud och markanvisningstävling beroende på vad man vill åstadkomma med markområdena. Ett par av kommunerna anser att det inte är nödvändigt med att använda sig marknadsföring av exploateringsområdena då de byggherrar som man är intresserade av ändå hittar dit.
47
•
Skiljer sig Er försäljningsstrategi för olika områden i kommunen?
Kommunernas svar: Antal Ja 1 Nej 4 Inget svar 3 Den kommun som svarade att man kunde använda sig av olika försäljningstrategier valde att inte vidareutveckla svaret. En av de kommuner som svarade nej på frågan anser att man måste ta hä nsyn till hur stor efterfrågan på mark är i det aktuella området. Efterfrågan varierar mellan områdena vilket leder till en anpassning av metoden efter den aktuella situationen. Vid en del försäljningar genom anbud kan man få in ett flertal anbud och i and ra fall kanske man endast får in ett anbud. Det gör att man i mindre attraktiva områden direkt försöker att träffa ett avtal med den som är intresserad. I det här fallet kan det bli mer förhandlingar mellan kommunen och byggherren. Men det är alltså mer situationerna som varierar än vad metoden varierar. •
Använder Ni er av auktionsförfarande vid försäljning av kommunal mark?
Kommunernas svar: Ja Nej Inget Svar
Antal 4 1 3
Som vi tidigare har nämnt använder sig kommunerna av anbud när man säljer mark. En kommun använder sig av anbud då man säljer ett par villatomter. •
Brukar ni använda er av markanvisningar?
Kommunernas svar: Antal Ja 6 Nej 1 Inget Svar 1 De flesta kommunerna använder sig av markanvisningar vid försäljning av markområden. När man sedan graderar förslagen kan man utgå från flera olika kriterier. Vilka kriterier som styr vid valet av byggherre varierar mellan kommunerna. Det kan vara allt från byggherrens förmåga att genomföra projektet till bebyggelseförslagens kvalitéer. De flesta kommunerna nämner att priset är en mycket viktig faktor vid val av byggherre men att förslaget skall vara genomtänkt. Är det fler faktorer än priset som är avgörande är det vanligt förekommande att kommunerna är noga med att specificera faktorerna och deras betydelse när man lämnar ut markanvisningstävlingen.
48
I de fall kommunen säljer områden i etapper blir den första försäljningens prisnivå en vägledande prisnivå för de andra försäljningarna. Det här blir ganska naturligt då det kommer att fungera som ett vanligt ortsprismaterial. •
Ställer Ni ofta motkrav, exempel exploateringskrav, krav på infrastruktur och miljökrav, till byggherren vid förvärv av mark? På vilket sätt?
Kommunernas svar: Ja Nej Inget Svar
Antal 7 0 1
Som tabellen visar så ställer kommunerna alltid motkrav vid försäljning av mark. De krav kommunerna ställer ställs i exploateringsavtalet. Exploateringsavtalen innehåller allt från krav på arkitekturen till krav på infrastruktur. •
Håller ni alltid samma linje för alla projekt och uppfyller alla projekt era miljökrav?
Målet för kommunerna är att de skall hålla samma linje på de krav man ställer. Olika platser kan ge olika förutsättningar och därför kommer kraven att se olika ut. De flesta kommuner har samma miljökrav på projekten men en del av kommunerna har inte några miljökrav alls på byggherrarna. •
Är er kommun beredd att skjuta till pengar för saneringskostnader av mark?
Kommunerna som är tillfrågade anser att om kommunen inte äger marken så är det inte deras problem. En kommun anser att Miljöbalken styr vem som skall betala för saneringen av marken vid försäljning av kommunalmark. Markens marknadspris påverkas om den är miljöskadad och det reglerar vem som kommer att få betala för saneringen av den miljöskadade marken.
49
5.4
Avgifter för gator och gemensamma ytor
Det har varit lite problem hos vissa kommuner att få svar på de här frågorna vilket leder till att vi inte har ett representativt urval av kommuner. •
Vilken metod använder sig kommunen av när man skall ta ut avgifter för gator och gemensamma ytor?
Vid försäljning av kommunal mark: Kommunernas svar: Antal Gatukostnadsersättning 2 Exploateringsavtal 5 Inget svar 1 När kommunerna står som säljare av marken väljer flera kommuner att skriva ett exploateringsavtal om vem som skall göra vad. Det här betyder att det inte är självklart vem som kommer att genomföra anläggningsarbetet. Ett par av kommunerna framhåller att metoden med exploateringsavtal indirekt leder till att markpriserna sjunker. Av de kommuner som säger att kostnaderna för gator och gemensamma ytor ingår i markpriset menar en att det blir skevt om man först tar ut ett pris för marken och i efterhand begär betalt för gatorna. De flesta av kommunerna jobbar inte med gatukostnadsersättningar. Det kan ske ibla nd och då är det PBL som styr vad kommunerna får ta ut i ersättning. •
Förekommer det att ni inkluderar avgifterna för gator och gemensamma ytor i markpriset?
Kommunernas svar: Antal Ja 5 Nej 0 Inget Svar 3 Majoriteten av kommunerna säger att de kan inkludera avgifter för gator och gemensamma ytor i markpriserna ibland. Det vanligaste är att avgifter för gator och gemensamma ytor regleras i exploateringsavtalen. Inkluderas gatukostnaderna i markpriset är det enligt en kommun viktigt att man specificerar vad som inkluderas i markpriset så det inte blir något missförstånd mellan de inblandade parterna. I de fall då det är en privat byggherre är det brukligt att man skriver ett exploateringsavtal med byggherren där det specificeras vad byggherren skall göra eller betala för.
50
•
Brukar ni försöka få till det så att ni i exploateringsavtalet för över visst anläggningsarbete till byggherrarna?
Kommunernas svar: Antal Ja 5 Nej 1 Inget Svar 2 En kommun använder sig av exploateringsavtal då byggherrarna skall bebygga mark som ej är köpt av kommunen. En majoritet av kommunerna anser att det kan vara lämpligt att jobba med exploateringsavtal även vid försäljning av kommunal mark. När kommunerna använder sig av exploateringsavtal kommer byggherrarna att få uppföra gemensamma anläggningar och gator i området. Vid köp av kommunal mark i kombination med exploateringsavtal kommer de flesta kommunerna få en lägre köpeskilling för marken än om kommunen hade själv uppfört anläggningarna.
5.5
Anslutningsavgifter
De flesta kommunerna har idag sina VA - verk i fristående bolag som skall bära sina egna kostnader. De personer som vi har intervjuat har därför hänvisat till dessa bolag. Kommunerna har också framhållit att bolagen i sig inte har något mål att subventionera någon form av byggnation. De här synpunkterna gör svaren ofullständiga och det kommer att bli svårt att dra några slutsatser om anslutningsavgifterna. •
Är det självkostnads anslutningsavgifter?
eller
marknadsprissättning
som
gäller
vid
Kommunernas svar: Antal Marknadspris 0 Självkostnad 5 Inget svar 3 Flertalet av kommunerna svarar att det är den av kommunfullmäktige beslutade taxan som gäller och vi tolkar det begreppet som att det är självkostnadsprissättning. En kommun poängterar att det är självkostnadsprissättning eftersom bolagen, enligt lag, inte får ta ut mer i avgifter. Alla kommuner som har svarat på frågan är mycket noga med att poängtera att det är taxan som gäller för ALLA byggherrar.
51
•
Betraktar ni anslutningsavgiften som en driftavgift och investering eller som en ren investering?
Kommunernas svar: Antal Drift 0 Investering 3 Drift & Investering 0 Inget Svar / Vet Ej 5 Få kommuner har en uppfattning om hur man skall tolka anslutningsavgifterna. Det leder till stora problem att dra några slutsatser av frågan. De kommuner som har svarat att det är en ren investering anser att driften skall täckas av förbrukningsavgifterna. Man kan dra en parallell till de kommuner som inte har någon anslutningsavgift. De kommunerna har valt att jobba med en metod där man tar ut investeringen i förbrukningsavgifterna. Den här metoden skulle kunna vara ett effektivt sätt att sänka byggherrekostnaderna. •
Brukar ni i exploateringsavtalet förhandla om anslutningsavgifterna?
Kommunernas svar: Antal Ja 0 Nej 4 Inget Svar 4 De kommuner som har svarat på frågan har svarat med ett NEJ. En kommun sa att om byggherren utförde eget anläggningsarbete reglerades det på andra sätt än genom sänkta anslutningsavgifter. •
Blir det någon skillnad i anslutningsavgifterna om man bygger i ett redan exploaterat område eller om man bygger i ett nyexploaterat område?
Kommunernas svar: Antal Ja 0 Nej 4 Inget Svar 4 Alla kommuner är eniga om att man absolut inte skiljer på nyexploaterad respektive befintliga områden. En kommun motiverar det med att VA - taxan inte gör någon skillnad om det är byggnation i ett nyexploaterat område eller i ett befintligt område.
52
5.6 •
Övriga frågor Om en byggherre skall bygga någon form av billigare bostäder skulle er kommun kunna tänka sig att hålla markpriser och anslutningsavgifter nere?
Kommunernas svar: NEJ En politisk fråga som bör diskuteras då vi kommer i den situationen. Eventuellt markpriserna men inte anslutningsavgifterna.
Antal 3 4 1
En av de tre kommunerna som svarat nej på den här frågan menar att de inte kan hålla nere anslutningsavgifterna då de går enligt en taxa. Detsamma gäller även för markpriserna, som inte kan hållas nere. Det kommunen kan göra är att diskutera tomträttsavgälden under en period. Det är då troligt att det blir under den första avgäldsperioden som en avgiftsreducering kan ske. En annan kommun har på samma fråga framhållit att det är den nya majoriteten som bestämmer vad kommunen skall göra. Att hålla markpriserna nere låter som en försäljning av mark vilket den här kommunen eventuellt inte kommer att göra. Däremot tror kommunen att det kommer att bli en differentiering av avgälden mellan hyresrätter och bostadsrätter. Detta blir i realiteten en påverkan på markpriserna. Då det gäller anslutningsavgifterna är det inte kommunen som tar hand om detta. Att den här frågan är politisk är något som fyra av kommunerna påpekat. Större delen av kommunerna har inte haft eller diskuterat denna fråga tidigare pga. att det inte varit aktuellt. Men alla är överens om att frågan bör diskuteras då den uppstår. För att frågan skall bli aktuell måste den sammankopplas med hyresrätter. Gemensamt för dessa kommuner är att de är öppna för eventuella förslag, som eventuellt kan leda till lägre kommunala avgifter. Till skillnad från de tidigare kommunerna har en kommun haft den här frågan nyligen uppe för diskussion. Men det är inte lätt att hålla nere anslutningsavgifterna då de som sköter detta inte får några kommunala bidrag längre och skall i och med detta bära sina egna kostnader. Då det gäller markpriserna går det att föra en diskussion. Kommunen tar inte ut samma priser i alla lägen utan man kan ha viss differentiering i vissa fall. I områden som är mindre attraktiva kan kommunen inte ta ut samma pris som i ett attraktivt område. •
Kan valet av ägandeform påverka er inställning i denna fråga?
Kommunernas svar: JA, enbart förknippat med hyresrätter. NEJ Har inte varit aktuellt.
Antal 5 2 1
Ägandeformen kan definitivt påverka större delen av kommunernas inställning i denna fråga. Fem av åtta kommuner anser att om en byggherre är villig att bygga billiga hyresrätter, så kan eventuellt kommunen subventionera vissa avgifter. Men detta gäller endast hyresrätter.
53
Varför skall kommunerna bidra med billigare boende då bostadsrätterna trots allt säljs för ett dyrt pris? •
Påverkar ägandeformen som projektet kommer att ha vilken tariff som ni tar ut avgifter efter?
Kommunernas svar: Fast taxa Markpriset kan påverkas av upplåtelseform NEJ Vet ej / inget svar
Antal 2 1 1 3
Två av kommunerna har svarat att de följer den fasta taxan. Kommunens myndighetsavgift påverkas inte av vilken upplåtelseform som projekten har. För anslutningsavgifter som VA m.m. följer man bestämda taxor, som påverkas av vilken typ av bebyggelse det handlar om. •
Stockholmstad har i sin markpolicy sagt att om man skall bygga hyresrätter kan man få marken upplåten med tomträtt. Kan man det i er kommun också?
Kommunernas svar: Det har hittills inte varit aktuell men det diskuteras. JA NEJ Vet ej / inget svar
Antal 4 1 1 2
Hälften av de kommuner som svarat att denna fråga inte varit aktuell men att den har diskuterats menar att man kan få marken upplåten till tomträtt. Men det finns ingen kopplig till hyresrätter. En av kommunerna håller på att sälja av sina tomträtter till de nuvarande tomträttshavarna. Om en byggherre är villig att producera hyresrätter med billiga avgifter, så kan de i kommunen tänka sig att upplåta marken i tomträtt. Men det var länge sedan kommunen upplät tomträtter. •
Tror ni att kommunerna genom större kostnadsmedvetenhet kan bidra till att sänka byggherrekostnaderna?
Kommunernas svar: JA Nej
Antal 5 3
Argument för Ja: Kommunen kan möjligtvis med större kostnadsmedvetenhet bidra med lägre byggherrekostnader men det är svårt att precisera vad det skulle kunna vara. En kommun anser att om man ser det från byggherrens sida, så ser de en massa saker där vi skulle kunna medverka till att sänka kostnaderna. De skulle nog uppskatta om kommunerna i detaljplanen inte ställde en massa alternativ och krav i utformningsfrågorna. Men alla vill ha en bra produkt och kommunen är ansvarig gentemot de som bor i kommunen att infrastrukturen och
54
den kommunala servicen fungerar. Men rent generellt så anser kommunen att man med en större effektivitet indirekt skulle kunna sänka byggherrekostnaderna. Tid är pengar. En av de tre kommunerna som svarat nej på denna fråga anser att kommunen slimmar nog och att man som kommun inte ställer irrelevanta krav. Kommunen påpekar även att de har bra kontroll och försöker ta fram alla problem tidigt, så att man inte behöver rita om flera gånger. Vilket gör att man drar ut på tiden och kostnaden ökar. Däremot anser kommunen att byggherrarna själva kan jobba annorlunda. •
Är ni öppna för en flexibel prissättning av framtida innovationer?
Kommunernas svar: En politisk fråga. Vet ej JA NEJ Vet ej / inget svar
Antal 5 1 1 1
Större delen av kommunerna anser att detta är en politisk fråga men väldigt intressant och att de är öppna för en diskussion. En av dessa kommuner har även påpekat att kommunens ekonomi är väldigt trängd vilket gör att det är svårt att subventionera detta. Men kommunen kan hjälpa till på andra sätt men inte ekonomiskt. En kommun har svarat ja och att det är självklart att man skall granska prissättningen av bra utformade framtida innovationer. Men det är viktigt att man väger kvalitén på varan och prissättningen. Det är även viktigt att analysera varan och spekulera i hur den kommer att betraktas i framtiden. En annan kommun har på samma fråga svarat att de inte är villiga att subventionera framtida innovationer. Denna kommuns måtto är öppenhet och mångfald. Men kommunen är väldigt tydlig på att de inte skall gå in och subventionera något. Byggherren skall ta sina kostnader och man skall inte belasta skattekollektivet. •
Om en byggherre planerar att genomföra ett större bostadsprojekt i er kommun kan han förhandla sig till andra nivåer på avgifterna eller har ni fasta priser som inte går att förhandla om?
Kommunernas svar: NEJ Tveksamt Vet inte / inget svar
Antal 5 1 2
Det är taxan som gäller och den är inte förhandlingsbar. Detta har fem av kommunerna svarat. En har även poängterat att det snarare är så att kommunen försöker få exploatören att göra mer än vad de är tvungna till för att kommunen skall få någon nytta av att släppa fram ett projekt. En av kommunerna är tveksam till att storleken på projektet skulle vara avgörande när man förhandlar om avgifter. Denna kommun anser även att det inte är självklart att stora projekt leder till stora subventioner, det kan vara tvärtom. Om en byggherre genomför ett stort projekt så kan man från kommunens sida resonera så att projektet är så pass ekonomiskt intressant, i 55
och med att det finns stordriftsfördelar, att man väljer att inte subventionera projektet. Däremot kan kommunen tänka sig att det är mer intressant att subventionera ett mindre projekt, på ca 30 lägenheter, pga. att detta projekt har samma administrativa kostnader som det stora projektet. Det mindre projektet får svårare än det stora att få ekonomin att gå ihop. Idag finns det ingen anledning för kommunerna att subventionera områden som skall exploateras pga. Att det är en stor efterfrågan på mark. Byggherrarna kommer oftast till kommunerna vilket gör att kommunerna sällan behöver jaga köpare. Men det skulle teoretiskt vara möjligt att sänka markpriset. Anslutningsavgifterna är fastställda och följer taxan. •
Anser ni att de kommunala engångsavgifterna och markpriserna är ett hinder mot ett ökat bostadsbyggande?
Kommunernas svar: Antal Stor diskussion om detta 2 NEJ 6 En av kommunerna har påpekat att det idag pågår mycket diskussioner kring ämnet kostnader i byggbranschen. Den debatt som idag pågår är tämligen ostrukturerad. I vissa fall skyller man på produktionskostnaderna och i andra fall på markpriserna. Markpriserna är en del av kostnaderna i bostadsproduktionen och utgör på så vis ett hinder. Om kommunerna skulle skänka bort marken skulle vi troligen få ett ökat bostadsbyggande. Men frågan är vilken typ av bostadsbyggande som skapas? Det enda man kan säga är att byggherrarnas marginaler skulle öka. Marken har ju ett värde, oavsett om den är privat eller kommunal mark. Så länge privata byggherrar köper mark av andra aktörer finns det ingen anledning att kommuninvånarna skall subventionera byggnationen. Om kommunen skall subventionera bostadsbyggandet genom lägre markpriser, måste man se till att dessa subventioner kommer bostadsbyggandet till nytta och inte till byggherrens nytta. Att skapa någon form av metod för detta är inte så lätt och kommer att ta tid. I dagsläget finns det ingen anledning att subventionera bostadsbyggandet på grund av det som tagits upp ovan. •
Kan man genom att välja en speciell nisch på projektet t.ex. studentbostäder påverka de nivåer som kommunen väljer att ta ut för marken och anslutningarna?
Kommunernas svar: Antal JA 6 Politiskt och bör diskuteras 2 Subventionering av anslutningsavgifterna existerar inte. Men däremot kan markpriserna påverkas av upplåtelseform. Student bostäder upplåts oftast med tomträtt. Detta svar har vi fått av större delen av kommunerna.
56
5.7
Slutfrågor •
Hur tycker Ni att man, som byggherre skall gå tillväga för att åstadkomma lägre byggherrekostnader?
En kommun menar att problemet har sitt ursprung i bygg- och fastighetskrisen i början av 90talet då flera byggare och byggvarutillverkare slogs ut. Vilket ledde till att en hel bransch har hamnat i obalans med för få tillverkare och entreprenörer. Aktörerna som är kvar på marknaden och speciellt de byggherrar som är kvar har vuxit sig för stora och kan behöva slimma sina organisationer. En annan kommun ansåg att byggherrarna borde bli mer tuffa i förhandlingarna med kommunerna. De kommunala avgifterna och markpriserna är en större del av byggherrekostnaderna i Stockholmsregionen. Många kommuner kom in på själva byggprocessen och började prata om den och att entreprenörerna är tvungna att utveckla produktionsprocessen. En reflektion man kan göra efter att ha gått igenom alla svar på den här frågan är att många kommuner kommer in på själva byggprocessen och att det är där hela problemet ligger. Däremot är det bara en kommun som anser att man skall tuffa till sig i förhandlingarna med bland annat kommunerna. En slutsats från det här måste bli att kommunerna själva inte anser att de kommunala avgifterna leder till ökade byggherrekostnader och i slutänden högre slutkostnaderna för konsumenterna. Det vi vill säga är inte att problematiken med höga byggherrekostnader endast ligger hos kommunerna, men de är en del av helheten. •
Vilka är de stora kostnaderna ur kommunens perspektiv som ni inte får täckning för, t. ex skolor och daghem?
De kostnader kommunerna inte direkt får täckning för i en exploatering är kostnader för bl.a. skolor, daghem och ålderdomshem. En kommun betonar att det inte sedan 1980 - talet har varit så stora exploateringar att kommunen varit tvungen att bygga nya skolor och daghem. Vissa kommuner betonar vikten av att det finns ungdomar som tryggar en framtida återväxt i kommunen. Projekt som kräver tröskel investeringar kan i vissa fall göra en kommun tveksamma. Den här kommunen brukar också försöka ställa krav på byggherren att åstadkomma lokaler för skolor och daghem i området, om det behövs.
57
•
Finns det exempel på att dessa kostnader har gjort er kommun tveksamma till bebyggelse?
Kommunernas svar: Antal Ja 2 Nej 6 Inget Svar 0 En majoritet av kommunerna anser att de inte blir tveksamma till byggnation på grund av att de inte skall få täckning för vissa investeringar. Kommunerna motiverar det med att man har ett åtagande på de områden som vi nämnt i frågan. En del kommuner ligger så nära varandra att man kan ordna skola och barnomsorg genom att samarbeta med grannkommunen. En kommun nämner att den här typen av investeringar inte brukar få dem att säga nej till bebyggelse men att andra typer av investeringar kan få dem att tveka. Exempel på detta är om ett mindre projekt med 10 - 20 hyresrätter skall byggas på ett udda ställe som ger stora kommunala investeringar så kommer kommunen troligen att säga nej till byggherren. De kommuner som säger att man har sagt nej till byggnation på grund av att det krävs sidoinvesteringar motiverar sig inte så utförligt. I en av kommunerna förs en debatt om man skall tillåta vidare exploatering i kommunen då kommunens geografiska storlek fördyrar barn- och äldreomsorg för övriga kommuninvånare.
5.8
Analys
Kommunerna anser att bostadsmarknaden i Stockholm är problematisk vilket påverkar hela Stockholmsregionen, som har fått en fortsatt ökad inflyttning. Majoriteten av kommunerna äger inte själva så mycket exploaterbar mark. I de mest centrala delarna av Stockholmsregionen kan man märka en ökning av konvertering av marken från lågt exploaterad industrimark till mark för bostadsbyggnation. De flesta av kommunerna använder framförallt sina egna resurser för att ta fram detaljplaner och är aktiva i processen. Kommunerna har påpekat att byggherrarnas roll i planprocessen är av mer rådgivande karaktär. I de mindre kommunerna får byggherrarna själva ta fram detaljplaner, pga. brist på resurser i kommunen, vilket i sig medför en reduktion i planavgiften. Det är inte själva planprocessen som tar tid utan det är möjligheten att överklaga planen, som gör att verkställandet drar ut på tiden. En mindre demokratisk planprocess skulle underlätta och leda till lägre slutkostnader för projekt. Vid försäljning av kommunal mark använder sig kommunerna oftast av anbud och marknadsvärden. Att kommunerna tar ut marknadspriser motiveras med att marken skall bidra till att man kan behålla nuvarande nivåer på kommunalskatten. Ett par av kommunerna använder sig av markanvisningstävlingar. Vid användning av detta förfarande är det oftast priset som är det mest avgörande. Då fler faktorer påverkar valet av byggherrar är det viktigt att specificera faktorerna innan man påbörjar markanvisningstävlingen. En del av kommunerna anser att förslagen skall vara genomtänkta och att byggherren skall ha möjlighet 58
att genomföra förslaget. Vid försäljning av kommunal mark behöver inte kommunerna marknadsföra området. Utan de aktuella byggherrarna hittar dit. Kommunerna är öppna för en diskussion om upplåtelse av mark med tomträtt, men enbart för byggnation av hyresrätter. En större del av kommunerna kan tänka sig att subventionera markpriserna för att åstadkomma byggnation av hyresrätter med låga nivåer på hyrorna. Vid tecknande av exploateringsavtal avtalar kommunen och byggherren om vem som skall göra vad i området. Kommunerna tycker att de inte lägger över irrelevanta kostnader eller jobb på byggherrarna. Genomför byggherrarna egna arbeten leder detta till en reduktion av markpriserna. Det förekommer att kommunerna inkluderar avgifter för gator och gemensamma ytor i markpriset. Alla kommunerna är eniga om att man absolut inte kan förhandla om anslutningsavgifterna, utan dessa följer en bestämd taxa. De flesta kommunerna anser att de genom lägre krav på utförandet kan bidra till lägre byggherrekostnader. Medan en del anser att de slimmar nog och är kostnadsmedvetna.
59
6.
Analys av byggherrekostnader i projekt
6.1
Allmänt om nyckeltal
Ett nyckeltal kan i allmänhet beskrivas som en kvot mellan två storheter, som ger komprimerad information. Ett nyckeltal är en informationsbärare som självständigt eller tillsammans med annan information ger signaler till beslutsfattaren. De huvudsakliga principerna för generering av nyckeltal kan sammanfattas genom nedanstående punkter 6 . 1. Intern uppföljning 2. Utnyttjande av extern kvantitativ information i form av branschnyckeltal, vilka vanligen uttrycker genomsnittsvärden. 3. Teoretiska kunskaper utifrån kunskap om normalförlopp, resursbehov och priser. 4. Utnyttjande av kvalitativ information av experterna. En systematisk uppföljning av egna data ger nyckeltal med en stark fördel, då byggnadens utformning, projektets genomförande och organisation bakom denna är känd. Den huvudsakliga fördelen med nyckeltal är att dessa ger möjligheter till jämförelse av genomsnittsvärden. I övrigt är dessa förknippade med osäkerheter, då de består av data från mer eller mindre okända projekt och projekt som inte är helt jämförbara. När vi genomförde analysen av byggherrekostnaderna utgick vi från 26 arbetsböcker 7 med projekt från hela Sverige som vi har sammanställt. De analyserade projekten omfattar hela Skanskas verksamhet inom bostäder dvs. småhus och flerbostadshus. Att vi utgår från arbetsböckerna leder till att en del av kostnaderna kan vara faktiska och andra budgeterade. Det blir alltså en stor osäkerhet kring de nyckeltal vi presenterar. I en del fall har vi inte valt att presentera några nyckeltal på grund av rådande osäkerhet kring kostnaderna och en stor variation mellan projekten. En faktor som ytterligare kan komma att öka osäkerheten kring nyckeltalen är hur projektledningen tolkar och väljer vart kostnader skall bokföras. Det finns flera olika naturliga orsaker till variationer i analysen. En orsak till kraftiga variationer är att en del stora projekt är uppdelade i etapper och därmed bokförs inte alla kostnader på rätt etapp utan det är projektets he lhet som skall bedömas. Eftersom vi valt att analysera småhus och flerbostadshus har detta lett till att vissa värden blivit väldigt olika. Detta bör man som läsare tänka på vid studier av analysen. Något som skall poängteras är att detta inte är en analys av ett företags kostnader i projekt utan ett försök att bedöma möjligheten att bedöma nyckeltal i ett företag. Hur ser förutsättningarna ut för benchmarking inom ett företaget?
6
Se Bejrum & Lundström Arbetsbok är ett internt uppföljningssystem som Skanska använder sig av. Arbetsböcker är ett internt uppföljningssystem som inte påverkar affärerna med bostadsrättsföreningarna. 7
60
6.2
Allmänt om analysen
De nyckeltal som presenteras är baserade på huvudkategorier. Att vi har valt att presentera ett nyckeltal för varje huvudkategori beror på att vid en större uppdelning ökar osäkerheten ännu mer. För markkostnader har vi inte valt att presentera något nyckeltal eftersom kostnaderna för mark är väldigt lägesberoende och att markpriset kan inkludera andra kostnader beroende på hur man lägger upp affären. De rubriker som vi har i texten motsvarar en del av de huvudkategorier som finns i arbetsböckerna. I de fall då namnet på huvudkategorin är svårtolkat kommer vi att försöka förklara innehållet översiktligt. Beskrivningen av nyckeltalen är uppdelade i två delar. I den första delen kommer vi att beskriva byggherre- och fastighetskostnaderna och i den andra delen kommer vi att beskriva kostnaderna för marknadsföring och försäljning. När vi har analyserat och bestämt vilken typ av nyckeltal som vi rekommenderar har vi först och främst tittat på hur spridningen är mellan projekten. Det beräkningssätt som gett den lägst spridning har vi bedömt vara den bästa metoden. De rekommenderade nyckeltalen vi presenterar är inte något medelvärde utan här har vi utgått från det intervall som har haft högst koncentration av projekten. Vi tar också hänsyn till eventuella max- och min- punkter. Nyckeltalen är alltså en form av bedömt medianvärde och det finns inga matematiska beräkningar bakom bedömningen. Vår målsättning med nyckeltalen är att de skall vara lättarbetade och att man skall kunna få en ”känsla” för de presenterade nyckeltalen. En annan poäng med nyckeltal är att man skall kunna öka möjligheterna till benchmarking mellan projekt. Det vi har försökt att utgå ifrån vid utarbetandet av nyckeltalen är de intryck som vi fått av de olika byggherrarna vi intervjuat och ställt frågor om nyckeltal till. Alla har poängterat att man inte skall ha för många olika och för svåra nyckeltal, man måste få en känsla för nyckeltalen och lära känna dem. Användningsområdet för nyckeltalen kommer främst att vara ett sorts referensvärde vid intern benchmarking mellan projekt. Det viktiga med den här delen av arbetet är dock inte själva nyckeltalet som vi presenterar utan hur vi beräknar nyckeltalen. Orsaken till att vi har den här åsikten är att om fler projekt, med kompletta arbetsböcker, ingår i bedömningen av nyckeltalen ju högre noggrannhet kommer nyckeltalen att få. När vi presenterar nyckeltalen i diagrammen kommer flera projekt att ligga på x-axeln. Kostnaden för dessa projekt är oftast inte noll men i ett par av projekten har projektledningen inte fyllt i de ytor som ligger till grund för bedömningen, vilket vi har beaktat vid redovisningen. För alla diagram som visas i texten gäller att det är projekten som visas på x-axeln, från nummer 1 till 26, och y-axeln visar det sätt som vi rekommenderar att man skall beräkna nyckeltalet på.
61
6.3
Byggherre- och Fastighetskostnader
6.3.1 Planläggning och projektering av exploateringsanläggningar Huvudkategorin Planläggning och projektering av exploateringsanläggningar innehåller kostnaderna för att ta fram planerna och de kommunala plankostnaderna. Kostnaderna för planläggning och projektering av exploateringsanläggningarna är små och varierar inte så mycket mellan projekten. I de projekt som är betydligt dyrare än genomsnittet kan man hitta två förklaringar. I det ena projektet har man höga arkitektkostnader och i det andra projektet har man höga kostnader för arkeologiska undersökningar. En kostnad som inte har så stor påverkan på utfallet är de kommunala planavgifterna. I Stockholmsregionen ligger planavgifterna i intervallet 100 000 - 700 000 kronor/projekt. Den här kostnaden påverkas ju av diverse faktorer och det betyder att ju fler åtgärder man måste genomföra desto dyrare blir det. Vi anser att det bästa sättet att beräkna nyckeltal på och jämföra projekten för planläggning och projektering av exploateringsanläggningar är genom kronor per kvadratmeter BTA8 . Vi bedömer nyckeltalet till 50 kronor/kvadratmeter BTA. Planläggning och projektering av exploateringsanläggningar, kr/kvm BTA 200 180 160
kr/kvm BTA
140 120 100 80 60 40 20 0 0
5
10
15
20
25
30
26 st Projekt
6.3.2. Fastighetsbildning och stadsingenjörsarbeten Den här huvudkategorin innehåller kostnaderna för fastighetsbildning, utsättning av tomter och kvarter samt kostnaderna för nybyggnadskartorna. Kostnaderna för fastighetsbildning och stadsingenjörsarbeten är små och uppvisar inte så stora skillnader mellan projekten. Det räcker med att man i en kommun har högre avgifter för kontroller vid utsättning av hus så blir det stora skillnader mellan projekten. Kostnad är mycket svår att bedöma med hjälp av nyckeltal. Det beror på att kostnader som ingår delvis påverkas av hur många fastighetstekniska åtgärder som måste genomföras för att skapa lämpliga fastigheter. Innehåller projektet småhus kan det leda till att man får genomföra fler fastighetstekniska åtgärder. I posten ingår också utstakning av kvarter och tomt samt 8
BTA = Bruttoarea. Area av mätvärda delar av ett våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
62
utstakning och kontroll av hus vilka kan påverkas av hur kommunerna väljer att arbeta samt hur många fastigheter och byggnader som projektet innehåller. Det som ger bäst resultat är kronor/kvadratmeter BTA. De flesta projekt med flerbostadshus ligger under 10 kronor/kvadratmeter men ett fåtal projekt kommer upp till 30 kronor/kvadratmeter BTA. Det är alltså ganska små kostnader där små skillnader ger ”stora” skillnader vid jämförelse. Vi bedömer att ett nyckeltal på 10 kronor/kvadratmeter BTA är lämpligt, pga. den höga koncentrationen av projekt i intervallet under 10 kronor/kvadratmeter BTA och med ett par avvikelser. Fastighetsbildning och Stadsingenjörsarbeten, kr/kvm BTA 40
35
30
kr/kvm BTA
25
20
15
10
5
0 0
5
10
15
20
25
30
26 st Projekt
6.3.3 Bygg- och finplaneringsprojektering Bygg- och finplaneringsprojektering innehåller konstruktionen av byggnaderna.
kostnaderna
för
projektering
och
Under denna kategori ryms byggnadens projektering. I analysen ingår det projekt med både huvud- och bygghandlingar samt projekt med endast huvudhandlingar. Efter en analys av kategorins innehåll kom vi fram till att det bästa sättet för jämförelse är med kronor/kvadratmeter BTA. Det är en stor spridning av värdena men det går att se en tendens kring 480 kr/kvadratmeter BTA, vilket blir vår nyckeltalsbedömning.
63
Bygg- och finplaneringsprojektering, kr/kvm BTA 1 000 900 800
kr/kvm BTA
700 600 500 400 300 200 100 0 0
5
10
15
20
25
30
26 st Projekt
Det projekt som har högst kostnader för bygg- och finplansprojektering har mycket höga kostnader för arkitektur. Genomgående för de flesta projekten är att man har höga arkitektkostnader som i de flesta fall motsvarar mer än 50 % av de totala kostnaderna för bygg- och finplansprojektering.
6.3.4 Räntor, avgifter och besiktningar Här har man en stor spridning på innehållet och det försvårar analysen mycket. Vi har därför valt att dela upp innehållet i två delar. Ena delen innehåller räntor samt fastighetens driftskostnader och den andra delen innehåller avgifter och besiktningar. Anledning till att vi valde den här uppdelningen beror främst på att avgifter och besiktningar är något som kan påverkas av hur många lägenheter projektet innehåller medan räntor och driftskostnader påverkas av hur stort man bygge r. Vi har valt att inte beräkna några nyckeltal på räntor och driftskostnader. Det beror på att utfallet kommer att påverkas av hur man finansierar projekten och om det finns befintliga byggnader som kräver någon drift. Anslutningsavgifter och besiktningarna ligger i ett stort intervall. Den stora spridningen kan ha flera förklaringar. De projekt som ligger högst är småhusområden vilket leder till att man kan få en högre anslutningsavgift per enhet än om man bygger ett område med flerbostadshus. Vår bedömning av ett nyckeltal för kommunala avgifter och besiktningar blir 50 000 kronor/lägenhet.
64
Kommunala avgifter och besiktningar , kr/lgh 200 000 180 000 160 000
kr/kvm BTA
140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 0
5
10
15
20
25
30
26 st Projekt
6.3.5 Byggherre och totalentreprenörsadministration Den här huvudkategorin innehåller kostnaderna för styrningen och ledning av projekten, diverse försäkringar samt kostnaderna för lagfarter och inteckningarna. Vi kom fram till att man får ett bra nyckeltal för kronor per kvadratmeter BTA. Vi ser en viss skillnad mellan de olika typerna av projekt och i vilken region man bygger i. Det är en ganska hög koncentration i intervallet 320 – 560 konor/kvadratmeter BTA. Vi anser att 420 kronor/kvadratmeter BTA är ett representativt nyckeltal. Byggherre och Totalentreprenörsadministration, kr/kvm BTA 800
700
600
kr/kvm BTA
500
400
300
200
100
0 0
5
10
15
26 st Projekt
65
20
25
30
6.4
Marknadsföring och Försäljning
Kostnaderna för marknadsföring och försäljning hör samman med antalet lägenheter projektet innehåller. Det är antalet lägenheter som man saluför och endast indirekt ytorna. Därför har vi valt att koncentrera oss till att jämföra projekten via kronor per lägenhet. 6.4.1 Trycksaker, Annonser, Film & Foto Den här huvudkategorin innehåller kostnader för att producera trycksakerna som används i marknadsföringen av projekten. Det blir inte så stora kostnader för denna kategori i något av projekten. Man kan inte se någon geografisk skillnad för denna kategori, utan oavsett vart i riket man bygger så kommer man att hamna på ungefär samma kostnader. Det går inte heller att se något direkt samband mellan antalet lägenheter och kostnader per lägenhet. Det finns små projekt som har låga kostnader och det finns relativt stora projekt som har höga kostnader. Men för att bedöma ett nyckeltal så är kronor/lägenhet det bästa sättet. Vår bedömning blir att ett nyckeltal borde hamna någonstans kring 4500 kronor/lägenhet. Trycksaker, Annonser, Film & Foto, kr/lgh 9 000
8 000 7 000
kr/lgh
6 000
5 000 4 000
3 000
2 000 1 000
0 0
5
10
15
26 st Projekt
66
20
25
30
6.4.2 Mediautrymme, Distribution Den här huvudkategorin innehåller kostnaderna för marknadsföring av projekten och distribution av trycksaker. Man kan poängtera att man inte ser någon geografisk koncentration av värdena. De projekt som är dyr ast ligger inte i Stockholmsregionen. Den dominerande kostnaden är annonskostnaden och på mer svaga marknader kommer man att få annonsera mer för att lyckas sälja projekten. Mediautrymme, Distribution, kr/lgh 12 000
10 000
kr/lgh
8 000
6 000
4 000
2 000
0 0
5
10
15
20
25
30
26 st Projekt
Vi bedömer att nyckeltalet hamnar kring 4000 kronor/lägenhet. 6.4.3 Försäljningsaktiviteter Med försäljningsaktiviteter menas kostnader för försäljningslokaler för projekten och olika försäljningsevent som anordnas för att marknadsföra projekten. Försäljningsaktiviteterna tenderar att ligga i intervallet 0 - 7000 kronor/lägenhet. En bedömning av ett nyckeltal hamnar kring 5000 kronor/lägenhet. Vår bedömning av nyckeltalet grundar sig på att det finns projekt som är betydligt dyrare och att en del projekt har mycket låga kostnader för försäljningsaktiviteter. Det projekt som kraftigast avviker från de övriga projekten har mycket höga kostnader för försäljningslokalen. Anledningen till att en etapp fått en stor kostnadspost är att man i projektet sett till helheten och inte etappvis. Allt eftersom etapperna blir klara kommer man att fördela kostnaden.
67
Fösäljningsaktiviteter, kr/lgh 10 000 9 000 8 000 7 000
kr/lgh
6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 0
5
10
15
20
25
30
26 sr Projekt
6.4.4 Tillval Med tillval menas de kostnader som Skanska Nya Hem har för att förmedla tillvalen och kostnaderna för eventuella tillvalslokaler. De flesta projekten har inga kostnader för tillval medan något projekt har höga kostnader för tillval. Detta beror på att kostnaderna inte är bokförda på rätt etapp utan man har bedömt helheten i hela projekten. Man har budgeterat utifrån ett helt projekt inte utifrån varje etapp i projektet. Med tiden som etapperna blir klara kommer den höga kostnadsposten fördelas etappvis. Precis av som ovan leder denna kostnadspost till en viss osäkerhet och spridning vilket gör det meningslöst att bedöma och redovisa nyckeltal för tillvalskostnader
6.5
Analys
Vår strävan att ta fram nyckeltal haltar på grund av att vi inte vet om de kostnader som ligger i arbetsböckerna är faktiska eller budgeterade. Den här osäkerheten gör att vi inte väljer att presentera några intervall utan nyckeltalen som presenteras är en mycket grov uppskattning och skall tolkas på det sättet. Vi anser att i det här skedet är inte siffran det viktiga utan hur man väljer att beräkna nyckeltalen. En sak som är viktig vid användandet av nyckeltal är att också ledningen efterfrågar dessa. Saknas intresset hos ledningen kommer man aldrig att börja intressera sig för nyckeltal i organisationen. När man gör uppföljningar av projekten är det viktigt att alla i företagen jobbar på samma sätt så att man vid en jämförelse analyserar samma kostnader.
68
7.
Slutsats
Det vi kan konstatera är att byggherrekostnader inte är något prioriterat eller efterfrågat begrepp. Diskussionen under det senaste året har främst handlat om produktionskostnader och materialpriser. Det man generellt kan säga är att alla parter är eniga om att bostadsmarknaden i Stockolmsregionen är ett problem som alla inblandade aktörer påverkas av. I de kommuner vi intervjuat äger inte kommunerna själva så mycket exploateringsbar mark. Detta märks både hos kommunerna och hos byggherrarna där man kan iaktta en ökning av markköp från andra aktörer än kommuner. I de centralaste delarna av Stockholmsregionen sker det fler och fler konverteringar av gammal industrimark till mark för bostadbyggnation. Markpriserna har under de senaste åren marknadsanpassats och försäljning genom anbud är vanligt förekommande. Det byggherrarna har poängterat är att kommunerna måste se mer på helheten i förslagen och inte enbart till markpriset. Att kommunerna tar ut marknadspriser motiveras med att marken skall bidra till att man kan behålla nuvarande nivåer på kommunalskatten. I dagsläget är det inte vanligt att upplåta mark med tomträtter men flera av kommunerna är öppna för att internt diskutera tomträtter vid byggnation av hyresrätter. Tidigare har det endast varit Stockholms kommun som till för en tid sedan upplät mark med tomträtt för byggnation av hyresrätter. Vid framtagandet av detaljplaner kan man se en skillnad mellan byggherrarnas och kommunernas åsikter om sina insatser. Byggherrarna anser att de tar fram en större del av detaljplanerna själva medan de flesta kommunerna anser att byggherrarna mer hjälper till i planprocessen. Både kommunerna och byggherrarna är eniga om att i de fall byggherrarna tar fram detaljplanen ges en reduktion i planavgiften. Den här kostnaden är alltså i vissa fall påverkningsbar för byggherren. En enklare planprocess skulle enligt byggherrarna öka bostadsbyggnationen. Åsikten delas inte helt av kommunerna som menar att det är möjligheten att överklaga som förlänger planprocessen. En längre planprocess fördröjer produktionsstarten för projekten och därför bör alla inblandade parter vara intresserade av att få en kortare planprocess till stånd. Exploateringavtal är vanligt för reglering mellan kommunerna och byggherrarna om vem som skall göra vad i en exploatering. Byggherrarna anser att exploateringsavtal är en bra metod då de kan få en chans att utföra anläggningsarbeten själva och därigenom påverka kostnaderna. En nackdel som flera byggherrar nämner är risken att kommunerna är intresserade av att få bidrag till andra eller att byggherrarna helt får bekosta kringinvesteringarna i exploateringen. Det går däremot inte att förhandla om anslutningsavgifterna i exploateringsavtalet vilket var en vanligt förekommande uppfattning hos byggherrarna. Anslutningsavgifterna är en fast taxa som kommunfullmäktige beslutar om och som gäller för alla byggherrar och den är inte påverkningsbar. Byggherrarna och vissa kommuner anser att lägre kostnader för projekten kan åstadkommas genom lägre utförandekrav. En mindre andel av kommunerna anser att de endast kan bidra till att sänka en del av deras egna kostnader och att man inte ställer för höga utförandekrav på projekten.
69
De nyckeltal som vi har arbetat fram bygger på faktiska och budgeterade kostnader. Själva nyckeltalet är inte av betydelse utan det vi vill få fram är sätten som vi beräknar nyckeltalen på. Ett av målen som fanns när vi utformade nyckeltalen var att åstadkomma ett fåtal nyckeltal som beräknades på liknande sätt för att öka förståelsen och användningen. Efter analysen kom vi fram till att beroende på typ av kostnader så är kronor per lägenhet och kronor per kvadratmeter BTA det bästa sättet att beräkna nyckeltalen på. Ett krav för att kunna använda nyckeltal till benchmarking inom och mellan organisationer är att man har samma definition av byggherrekostnader. För att alla organisationer skall använda sig av samma definition bör en standardisering av begreppet byggherrekostnad ske. Den standardiserade definitione n bör vara väl definierad och tydlig för att minska risken för feltolkningar. Även om det är en standardiserad definition kommer problem att uppstå vid benchmarking. Problemen kan härledas till vilket skede som benchmarking sker vid, vem som sköter konteringen, vilken ambition personen och företagen har och vilka resurser företaget har. Viktigt för användandet av nyckeltal är också att företagsledningarna efterfrågar nyckeltal för benchmarking från projekten. Efter analys av de redovisade uppställningarna av begreppet byggherrekostnader har vi kommit fram till att den bäst lämpade uppställningen för vidareutveckling är Sabos och Boverkets se sida (8). Sabos och Boverkets uppställning har i flera fall visat sig innehålla de kvalitéer som en standardisering bör ha. Kostnadsrubriker 1 2 3 4 5 6 7
Allmänna byggherrekostnader ü ü ü ü ü ü ü ü ü ü
Tomtkostnader Avgifter Entreprenader Konsulter Allmänna byggherrekostnader Finansiella kostnader Mervärdesskatt
Byggadministration (projektledning mm) Bygglov, bygganmälan, utsättning och dyl. Nybyggnadskarta Byggfelsförsäkring Övriga försäkringar (ej i entreprenad) Marknadsföring, bofakta och dyl. Pantbrev och/eller kommunal borgen. Oförutsedda kostnader Evakueringskostnader (vid ändring) Konstnärlig utsmyckning Övrigt
Byggherrekostnaderna kan komma att variera mellan olika entreprenadformer men det ses inte som något problem bland byggherrarna. Det som är viktigt är att nå en så låg slutkostnad för projekten som möjligt. För att uppnå lägre byggherrekostnader krävs det en mängd åtgärder från både byggherrarnas och kommunernas sida. En början kan vara att alla inblandade parter talar samma språk och jobbar mot samma mål. Man kan inte från våra intervjuserier dra någon slutsats att det är byggherrekostnaderna som är problemet utan att problemet ligger i hela processen. Av de kostnader vi har undersökt poängterar alla byggherrar att det är markpriserna som är för höga. Byggherrarna och kommunerna menar också att det tar för lång tid att få igenom definitiva beslut om detaljplanerna.
70
Källförteckning Bejrum H, Lundström S, (1988), Fastighetsekonomi, Catella, Stockholm Bergstrand J. (1997): Ekonomisk Styrning, Studentlitteratur, Lund Byggkostnadsdeligationen (2000): SOU 2000:44 Från Byggsekt till byggsektor Bilaga 2, Fritzes, Stockholm Byggkostnadsdeligationen (2000): SOU 2000:44 Från Byggsekt till byggsektor Bilaga 3, Fritzes, Stockholm Pettersson L-O(2001), Kommunala avgifter och markpriser i Stockholmsområdet (Rapport 2001-11-27), L-O Pettersson kommunikation och utredning •
Webbsidor
Boverket Nordterm SABO Statistiska centralbyrån Terminologicentrum Juridiskt informationsteknologi AB •
www.boverket.se www.tsk.fi/nordterm www.sabo.se www.scb.se www.tnc.se www.jit.se
Intervjuer
Byggherrar Besqab projekt och fastigheter Einar Mattsson Byggnads AB Familjebostäder Folkhem Förvaltaren HSB JM AB NCC Riksbyggen SBC Skanska Nya Hem Skanska Nya Hem SKB
Staffan Grundmark & Johan Westring Olof Ramberg Jan Kågebrand Anders Tengbom Sven-Åke Emanuelsson Anders Brunge & Kjell Hansson Anna Broberg Ola Karlsson Kjell Wedin Tommy Kjellgren Kjell Karlsson Jonas Granström Bo Andersson
Kommuner Danderyd kommun Enköping Kommun Nacka Kommun Solna kommun Stockholm kommun Sundbyberg kommun Uppsala kommun Värmdö kommun
Rolf Kjellander Gunnar Axinge Pia Ström Sjöberg Britta Orring Ulf Rönnberg Sune Hasselström Örjan Almesjö Ingemar Eriksson
71
Bilaga 1
Övrigt bl. a. kommunala avgifter
Kommunala avgifter9 Kommunallagen anger ramarna för den kommunala verksamheten. Lagen styr inte hur kommunerna utformar sin verksamhet. Dock så påverkas den kommunala verksamheten av tre principer. -
-
Lokaliseringsprincipen: Kommunen får endast utföra sin verksamhet i den egna kommunen Likställdhetsprincipen: Kommunen får inte särbehandla konsument eller grupper av konsumenter. Avgifterna får inte utformas med syfte att utnyttja olika gruppers betalningsvilja. Kommunerna får däremot utföra en prisdifferentiering som bygger på sakligt grundade kostnadsskillnader. Självkostnadsprincipen: Avgiften skall sättas enligt kommunens självkostnad för verksamheten. Detta är en övre gräns för hur höga de kommunala avgifterna. Denna princip påverkar inte avgiftens storlek och om den är skälig i jämförelse med liknande avgifter på andra håll utan denna princip syftar på avgiftens beståndsdelar. Avgiften får inte innehålla några vinstpåslag. Principen anger ingen nedre gräns för avgifterna utan den kan låta kommunerna skattefinansiera verksamheten.
Bygglov Självkostnadsprincipen. Byggnadsnämden får ej ta ut avgifter för besiktningar som nämnden utför som ett led i tillsynen av byggverksamheten.För övriga uppgifter får kommunerna själva bestämma kostnadstäckningsgraden som kan variera mellan de olika uppgifterna. Kommunförbundet har taxeförslag på hur kommunerna skall ta ut avgifterna. Nedan visas hur man beräknar grundbeloppet. + personalkostnader + lokalkostnader + övriga kostnader för byggnadsnämndens verksamhet - kostnader för den verksamhet som enligt lag ej får kostnadsbeläggas summan summan * kostnadstäckningsgraden / antalet beräknande åtgärdsfaktorer under året = grundbeloppet För att få fram avgiften så multiplicerar man sedan grundbeloppet med en objektsfaktor, som är beroende av ärendets storlek i kvadratmeter, troligtvis byggytan. Denna summa multipliceras sedan med ett antal olika åtgärdsfaktorer, som varierar mellan ärendena. Planavgift Planavgiften får högst motsvara kommunens genomsnittliga kostnader och grunderna beslutas av kommunfullmäktige. Även till planavgiften så finns det ett grundbelopp. Grundbeloppet multipliceras med ett antal åtgärdsfaktorer för planavgiften. Planavgiften får endast tas ut om 9
Se SOU 2000:44 Bilaga 3
72
fastighetsägaren har nytta av denna. Planavgiften är kopplad till byggobjektets storlek. Byggobjektets storlek är den nytta som planen medger och detta kallas för byggrätt. Om fastighetsägaren enligt ett exploateringsavtal skall upprätta planen skall planavgiften reduceras. Kostnadsunderlaget för planen får endast innehålla de arbetsmoment som går åt för att upprätta planen, det är kostnad för personal, rum, mätning, grundundersökning, projektering, samråd och program. Däremot får man inte inkludera kostnader för idéförslag, skisser och program. Kommunen kan istället för att ta ut planavgiften teckna avtal som reglerar kostnaden för att upprätta planen. Kommunen kommer alltså istället för att ta ut en avgift ha ett avtal som reglerar avgiften. För detta finns stöd i motiven till PBL 11:5 §. Det som krävs för att ta ut avgiften enligt avtal är att fastighetsägaren har ställning som exploatör. Det är även vanligt att planavgiften regleras i ett exploateringsavtal. Beroende på hur man tar ut planavgiften varierar tiden när avgiften tas ut. Avgiften får tidigast tas ut vid tidpunkten för bygganmälan. Planavgiften enligt avtal tas däremot normalt sett ut när planen vunnit laga kraft. Gator och allmänna platser Med gata avses att kommunen är huvudman och med väg så avses att någon annan än kommunen är huvudman. Med allmänna platser menar PBL gator, vägar, parker och övriga områden som är allmänt tillgängliga och avsedda för ett gemensamt behov inom planområdet eller ett större område. Inom detljplanelagt område är kommunen huvudman för gatorna, om det inte finns speciella skäl. Kommunen skall färdigställa gator och allmänna platser enligt detaljplanen när bebyggelsen färdigställs. Kommunen kan för detta ta ut avgifter från fastighetsägarna (PBL 6 kap 31 - 38 §) men kommunen har ingen skyldighet att ta ut dessa avgifter. Detta leder till att kommunerna kan subventioner byggnation genom att inte ta ut avgifterna. Avgifterna kan kommunerna ta ut enligt två principer. Uttag för gatudel Områdesvist uttag Uttag för gatudel innebär att varje fastighet skall betala sin del av gatan framför fastigheten. I denna metod tar man kostnaden för gatan och anläggningarna framför fastigheten och delar detta med två. Använder man sig av områdesvist uttag, som är den vanligaste metoden, så innebär det att de totala kostnaderna fördelas mellan fastighetsägarna inom ett område. Kommunen får då ett ansvar att fördela ut kostnaderna på fastighetsägarna och måste: Ange vilka fastigheter som skall vara med och betala kostnaderna. Avgränsa fördelnings området. Fastställa de totala kostnaderna, kostnadsunderlaget, som skall debiteras fastighetsägarna Bestämma fördelningsgrund. Med detta menas hur kostnaderna skall fördelas mellan fastigheterna. Det är kommunen som avgränsar området där fördelningen av kostnaderna skall ske. Det är också kommunen som anger vilka kostnader som skall fördelas. Vanligen användes detaljplanen som fördelningsområde. De fastigheter som ingår i fördelningen skall ha nytta av åtgärderna som debiteras. Fördelningen av kostnaderna skall ske efter den användning som
73
anges för fastigheten i detaljplanen. Detta betyder att en fastighet som inte är bebyggd ska vara med och dela på kostnaden. De kostnader som fördelas ut skall fördelas efter rättvis och skälig grund. Kostnaderna som kommunen får ta ut avgifter för är endast kostnader för standard höjande åtgärder och ny anlagda anläggningar som är områdesknutna. Kostnader för drift och underhåll för vägar och allmänna platser skall finansieras via skatter. Vatten- och avlopp Reglerna och system för vatten- och avloppsanläggningar regleras av Lagen om Allmänna Vatten- och Avloppsanläggningar (VAL). Va -anläggningar räknas som ett naturligt monopol och pga. detta så får inte dessa verksamheter drivas med vinst intresse. Va - anläggningen drivs enligt själkostnadsprincipen och avgifterna som tas ut skall täcka de kostnader som behövs för att klara den affärsmässiga driften av va - nätet. En kommun är enligt lag skyldig att bygga en allmän va - anläggning om det behövs med hänsyn till den allmänna hälsovården och den måste ordnas i större sammanhang. Normalt räcker det med ca 20 - 30 fastigheter för att huvudmannen skall behöva bygga ett va - nät. Det spelar ingen roll om det är befintlig eller ny bebyggelse. När va - anläggningen är byggd och det finns en förbindelsepunkt till fastigheten och fastighetsägaren är underrättad uppkommer det vissa rättigheter och skyldigheter för fastigheten. Bland de skyldigheter som fastighetsägaren får är att denne måste betala avgifter för va - nätet till huvudmannen. Problem med va - avgifterna: Vilka fastigheter skall bidra till kostnaden. Här är det i princip de fastigheter inom va anläggningens verksamhetsområde. Vilka kostnader får man ta ut. Hur skall man fördela kostnaderna mellan fastigheterna. VA - taxan är uppbyggd så att den endast skall täcka de kostnader som är direkt förknippade med anslutningen samt att bidra till täckandet av kostnader för den allmänna VA anläggningen. Den självkostnad som huvudmannen för VA - nätet får ta ut utgår från hela verksamhetsområdets kostnader och inte enbart från de kostnader som är förknippade med den specifika fastigheten. Detta gäller även då man genomför en nyexploatering, man måste ta hänsyn till kostnaderna för hela verksamhetsområdet och inte bara till kostnaderna för den enskilda exploateringen. VA - avgifterna tas ut efter skälig och rättvis grund. I VA - avgiften får man ta ut kostnader för drift och underhåll av näten. Hur huvudmannen skall handha framtida investeringar är lite oklart. Överkapaciteten som finns i nätet skall bedömas i jämförelse med hela nätets kapacitet. Anläggningsavgiften varierar mycket mellan kommunerna. Detta kan bero på att vissa kommuner tar ut anläggningsavgiften på förbrukningsavgiften. Anläggningsavgiften har de senaste åren kontinuerligt stigit. Fjärrvärme De kommunala fjärrväremsystemet styrs av Lagen om Allmänna Värmesystem (LAV). Denna lag har på flera punkter i princip samma uppbyggnad som Lagen om Allmänna Vatten och Avloppsanläggningarna (VAL). Man kommer nämligen att beräkna verksamhetsområde, beräkning av kostnadsunderlag och fördela kostnaderna enligt samma principer som VAL. Kommunerna kan dock kringgå LAV genom att teckna frivilliga avtal med fastighetsägarna.
74
Detta innebär flera juridiska fördelar för kommunerna då detta sätt b. la gör att de slipper ersätta fastighetsägarna för tidigare värmesystem och kommunerna slipper att bygga ut fjärrvärmenäten mot sin vilja. Det finns flera olika metoder för att sätta anslutningsavgifterna till fjärrvärmenäten. Anslutningsavgiften ingår ofta som en del av en affärsuppgörelse mellan fastighetsägaren och fjärrvärmebolaget. Metoden innebär att det inte behöver finnas någon koppling mellan det pris som fastighetsägaren får betala och fjärrvärmebolagets kostnad för anslutningen. Anslutningsavgiften är ofta en schablon som är relaterad till en värmeeffektuppskattning, den kan i vissa fall vara 0 kronor. De senaste åren har fler och fler kommunala fjärrvärmebolag sålts och övergått i privat ägo. EL Den lag som styr elledningarna är ellagen. Den stora skillnaden mot VAL är att ellagen aldrig kan tvinga en fastighetsägare att ansluta sig till elnätet. Själva elnätet är fortfarande monopoliserat och för att använda sig av elnätet så betalar man en nätavgift, denna nätavgift övervakas av Nätmyndigheten. Anslutningsavgiften till elnätet är ofta kopplat till den effekt som man köper fram till fastigheten.
Påverkningsbara - respektive icke påverkningsbara kostnader10 När man pratar om kostnader brukar man dela upp dem i fasta och rörliga kostnader. Den här uppdelningen är inte anpassad för byggherrekostnaderna och därför har vi valt att kalla dem påverkningsbara och icke påverkningsbara. Fasta och rörliga kostnader är mer anpassade för tillverkningsindustrin. Vi har inte hittat någon bra definition på påverkningsbara respektive icke påverkningsbara kostnader och därför har vi valt att beskriva vad vi menar med dessa utifrån hur man i litteraturen definierar fasta och rörliga kostnader. Fasta kostnader är kostnader som är oberoende av produktionsvolym. Rörliga kostnader är kostnader som är en funktion av verksamhetsvolymen. Begreppen används ofta vid volymförändring men sällan annars. Ofta används fasta kostnader som något som ej går att påverka. Detta är dock inte fallet, som exempel kan nämnas att lokalkostnader anses vara fasta kostnader. Har man då en lokal som ej utnyttjas går det att säga upp den och sänka kostnaderna. Det vi vill analysera är inte exakt de fasta och rörliga kostnader som finns pga. den starka förknippningen med produktionsindustrin. Vi vill utreda vilka kostnader man kan påverka eller som inte går att påverka bland byggherrekostnaderna. Det behöver inte finnas något samband mellan hur man definierar fasta kostnader och icke påverkningsbara kostnader. Det vi menar med en påverkningsbarkostnad är att kostnaden kan påverkas ge nom aktörernas beteende och aktivitet.
10
Se Bergstrand (1997)
75
Det vi menar med en icke påverkningsbarkostnad är att kostnaden inte går att påverka genom aktörernas aktivitet. Vissa kostnader bestäms utifrån fastlagda tariffer och dessa tariffer kan man inte påverka. Däremot kan tarifferna variera med projektets storlek. Det betyder alltså att om det genomförs ett större projekt kan man få lägre kostnader per kvadratmeter för någon taxa än om man genomför ett mindre projekt, kostnaden kommer ändå att bli icke påverkningsbar.
Mark11 Kostnaderna för marken var år 2000 i genomsnitt ca 7 % av de totala produktionskostnaderna. I Stockholm ligger markkostnaderna på ca 21 - 22 % av de totala produktionskostnaderna. Markkostnaderna har under perioden 1992 - 2000 ökat väsentligt snabbare än vad byggkostnaderna har gjort. Under perioden 1996 - 1997 så är det Storstockholm och Storgöteborg som har haft den kraftigaste ökningen av markpriser. År 2000 varierade markkostnaderna i Stockholmsområdet mellan 850 - 4 400 kr/ m2 Bra. När marken i de mest attraktiva lägena har börjat bli en bristvara så har markpriserna börjat marknadsanpassats, i de mest attraktiva lägena är markpriserna helt marknadsanpassade. I vissa fall har kommunerna börjat använda sig av ett auktionsförfarande vid försäljning av mark. Detta auktionsförfarande kan enligt utredningen ”Kommunala avgifter och markpriserna i Stockholmsområdet” leda till en kraftigt stigande prisspiral.
11
Se Pettersson (2001)
76
Bilaga 2,
Presentation av de intervjuade företagen
NCC Boende NCC är ett av Nordens ledande bygg- och utvecklingsföretag och är ett börsnoterat bolag. NCC Boende tar ansvar för allt från idé och inköp av mark till försäljning av färdiga bostäder och bostadsområden (egen regi). Grundfakta om företaget: • NCC Boende bygger inget för egen förvaltning utan säljer alla bostäder. • NCC koncernen har interna resurser för att bygga samt det finns även interna konsulter. Kan även köpa dessa tjänster externt. • NCC köper marken som dom bygger på. • Företagets projekttyper kan vara allt från mindre småhusområden och grupphus med 10 till 20 hus och upp till bostadsområden som Frösunda med 1500-2000 lägenheter. • Deras roll som byggherre i projekt är att allt genomförs i egen regi. • Projekt lämnas inte förrän det är nyckelfärdigt. Det kan även förekomma att man lämnar objekten med lite tillval kvar att göra så att det blir som självbyggeri men detta är mindre förekommande. JM BOSTAD JM AB utvecklar exploaterbar mark samt förädlar bebyggda fastigheter. Företaget är ett börsnoterat bolag och är idag ett av Sveriges ledande bolag inom projektutveckling av bostäder. JM arbetar med två typer av fastighetsbegrepp; exploateringsfastigheter och förvaltningsfastigheter. Med exploateringsmark menas obebyggd mark med tillhörande byggrätter. Förvaltningsfastigheterna delas i sin tur in i färdigutvecklade fastigheter, fastigheter under uppförande och fastigheter för vidareutveckling. Grundfakta om företaget: • JM Bostad har lämnat den traditionella rollen som entreprenör och förvaltare till att projektutveckla bostäder. • Bolaget driver ett projekt från idé till försäljning av bostäderna. • JM köper större delen av den mark dom exploaterar men äger även egna fastigheter. • Småhus och flerbostadshus med allt från 10 villor till flera hundra lägenheter tillhör projekt som är karakteristiska för deras verksamhet. • JM:s roll som byggherre i projekt kan vara varierande och beror på om det är småhus med äganderätter eller om det är flerbostadshus med bostadsrätter. I de fall då de bygger flerbostadshus är det den nystartade bostadsrättsföreningen som är den egentliga byggherren med JM som uppdragsgivare. Men då det är äganderätter blir byggherrens roll mycket tydligare. Byggherren följer projektet tills den nya ägaren tar över. • JM lämnar ett projekt efter det att garantitiden har gått ut. Garantitiden är under de två första åren.
77
SKANSKA NYA HEM Skanska Sverige AB är Sveriges största byggbolag och verksamheten är inriktad på bostadsoch husbyggnad samt väg och anläggningsprojekt. Skanska Sverige AB har gått från att vara ett renodlat byggbolag till att bli en långsiktig partner åt deras kunder. Uppdragen sträcker sig från att hitta lämplig mark till att finansiera projekten, bygga och sedan förvalta slutresultatet. Skanska Nya Hem skapar nya hem dvs. bygger nya bostäder och driver hela projekt. Grundfakta om företaget: • Skanska Nya Hem:s roll i projekt är att gå från idé till genomförande, köper produktionen externt och är inte entreprenörer längre. • Bygger flerbostadshus med bostadsrätter. • Köper marken som bebyggs. • Företaget genomför alla typer av projekt. Största delen av produktionen utförs som flerbostadshus med cirka 30 till 3000 lägenheter. • En beskrivning av företagets roll som byggherre i projekt är att man som företag inte äger fastigheter för långsiktigt förvaltande. Utan företaget har en mottagare i form av äganderätt eller en bostadsrättsförening som man lämnar över fastigheten till när allt är färdigställt. Man kan säga att företagets roll består av två olika skeden i processen. Först är man den som utvecklar marken, skapar byggrätt samt formar en produkt. I nästa skede genomföra och sälja projektet. • Skanska lämnar ett projekt i det skede då huset/en är färdiga, slutbesiktningen är gjord och slutfinansieringen är klar samt då byggnaden går in i ett rent driftskede. Det finns dock en ga rantitid kvar efter det att man har lämnat över produkten. FOLKHEM PRODUKTION AB Folkhem Produktion AB är ett privatägt, medelstort byggnadsföretag med omkring 20 anställda. Grundfakta om företaget: • Nyproduktion av bostadsrätter i Stockholmsområdet. • Köper marken som bebyggs. • Företagets roll i projekt är att driva ett projekt från idé till färdigställd produkt. • Bygger endast utifrån deras egna ritningar och räknar inte på andras projekt. Eftersom de är ett relativt litet företag försöker de inte uppfinna hjulet varje gång, utan försöker att kompetensåtervinna. De upprepar de projekt som är bra. Folkhem bygger småhus och flerbostadshus. Storleken kan variera men det största som de nu har på gång är 82 lägenheter. Större projekt klarar de inte av utan att alliera sig med något annat företag. • Småhusen är lättare att fördela och hantera. • Företagets roll som byggherre beror på om det är småhus eller flerbostadshus som byggs. Då det är småhus hålls allt formellt och kunden är byggherre pga att det skrivs ett entreprenadkontrakt mellan parterna. Men företaget driver själva projektet. • Företaget lämnar ett projekt i det skedet då det är nyckelfärdigt dvs inflyttningsklart och besiktigat. De tar på sig ansvaret att kunden får slutbevis. BESQAB PROJEKT OCH FASTIGHETER AB Besqab arbetar med fastighetsutveckling, vilket omfattar förädling av mark och bebyggda fastigheter, nyproduktion av bostäder och lokaler samt förvaltning av kontor och bostäder. Företaget arbetar med hela fastighetsprocessen från planläggning och produktion till försäljning och förvaltning.
78
Grundfakta om företaget: • Bygger och förvaltar bostäder i form av bostadsrätter. • Köper marken som bebyggs. • Driver ett projekt från idé till färdigställandet. Leder arbetet, samt har ett omfattande kontaktnät, samarbete med konsulter och entreprenörer m.m • Bygger huvudsakligen flerbostadshus 10-150 lägenheter. • Företagets roll som byggherre är att vara den som beställer eller låter bygga. Begreppet byggherre är oftast en stor fastighetsägare tex kommun, stat eller företag. Vi bygger med eget ansvar hela vägen från start till mål. Vi bygger inte åt oss själva utan vi säljer till personer i en bostadsrättsförening. • Byggherre hänger ihop med byggherreansvar. • Lämnar över projektet då det är färdigställt till bostadsrättsföreningen. EINAR MATTSSON BYGGNADS AB Einar Mattsson är ett familjeföretag som är verksamt på Stockholms bygg- och fastighetsmarknad sedan 1935. Idag är företaget ett medelstort, Stockholmsbaserat byggföretag. Grundfakta om företaget: • Företaget bygger och fö rvaltar fastigheter åt sig själv och åt andra uppdragsgivare. • Köper marken som de bebygger. • Har entreprenadtjänster inom företaget men kan använda externa entreprenader. • Einar Mattsson driver ett projekt från idé till färdig produkt. • Bygger framförallt flerbostadshus men även småhus. • Företagets roll som byggherre är att följa projekten med kontroll och tydliga rambeskrivningar hur projektet skall se ut och fungera vid färdigställandet. Byggherrens roll börjar i det tidiga skedet vid förvärv av mark och följer sedan processen med ansvar fram till en färdig produkt. Byggherren måste få arbetet och processen effektiviserad genom att minimera antalet fel och att se till att produkten är väl definierad. • Einar Mattsson lämnar ett projekt då det antingen är helt inflyttat eller överlämnat till deras förvaltning eller bostadsrättsföreningen. RIKSBYGGEN Riksbyggen har utvecklats från ett utpräglat byggherreföretag för bostadsbyggande till ett allsidigt serviceföretag inom såväl byggande som fastighetsförvaltning. Företagets huvudverksamhet är att bilda, bygga och förvalta bostadsrättsföreningar. Riksbyggen ägs av bostadsrättsföreningarna och byggarbetsförbundet. Grundfakta om företaget: • Företaget bygger och förvaltar fastigheter. • Uppför främst bostadsrätter. Men även äganderätter och hyresrätter. • Handlar upp entreprenaden externt. • Företaget har en del egen mark samt köper även mark för bebyggelse. • Företagets roll i projekt är att man går från att leta mark som är byggbar till att vara byggherre ombud gentemot bostadsrättsföreningen. Tecknar avtal med bostadsrättsföreningen om att Riksbyggen skall uppföra byggnaden. • Uppför flerbostadshus och småhus med upplåtelseformer som passar marknadens efterfråga. Jobbar med att framställa ett lågprisprojekt sk ” Bostad för alla”. • Företagets roll som byggherre i projekt är som ombud åt bostadsrättsföreningen. Riksbyggen köper marken och bildar därefter en bostadsrättsförening samt utser en
79
styrelse där ofta företaget finns representerade och någon ägare från byggnadsarbetarförbundet sitter med. • Företaget sköter all byggadministration dvs handlar upp entreprenaden, delad eller total samt konsulter mfl. Därefter skrivs avtal mellan Riksbyggen och bostadsrättsföreningen om totalt åtagande. Man kan säga att Riksbyggen både är byggherreombud och entreprenör åt föreningen. • Företaget lämnar aldrig projekten. Men de lämnar över föreningen och byggnaden till föreningen vid en stämma då man väljer en ny styrelse. Detta görs då finansieringen är klar och lånen slutligen är placerade. Men att företaget aldrig lämnar projekten beror på att föreningens styrelse enligt våra normalstadgar skall ha en person från Riksbyggen med i styrelsen. FAMILJEBOSTÄDER Familjebostäder är den tredje största fastighetsägaren på Stockholms bostadsmarknad och ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Företagets syfte är att erbjuda bra bostäder till barnrika familjer. Grundfakta om företaget: • Bygger för egen förvaltning. • Uppför endast hyresrätter. • Bygger på tomträtter eller på egen mark för förtätningsprojekt. Företaget är även ute efter att köpa in ny mark för att bebygga. • Företagets roll i projekt är att uppföra hyresbostäder med tomträtter eller se över egen mark för eventuella förtätningsprojekt. Familjebostäder är aktiva i många större kommunala projekt. • Köper in entreprenaden externt. • Utför allt från 30 till 300 lägenheter i projekten. • Företagets roll som byggherre i projekt är att man granskar varje projekts förutsättningar och gör en marknadsbedömning för att sedan komma fram till hur projektet skall genomföras. Familjebostäder genomför entreprenader i alla former. • Lämnar aldrig projekten. Företaget bygger och därefter lämnas projektet över till förvaltningen. HSB Bostad HSB Bostad är en medlemsägd, kooperativ organisation som hjälper medlemmarna att bygga, finansiera och förvalta till rimliga kostnader och med hög kvalitet. Grundfakta om företaget: • Nyproduktion av bostäder till bostadsrättsföreningarna, för kooperativt eller enskilt ägande. • Upplåter framförallt bostadsrätter. Men även äganderätter och i undantagsfall hyresrätter kan förekomma • Köper marken till varje projekt. • Företagets roll i projekt är att följa produkten från ax till limpa. Företaget utför allt och det är inte bara HSB Bostad som följer projektet utan delar av HSB organisation finns med under hela processen. HSB Bostad kan genomföra projekt i egen regi eller som byggherreombud dvs företaget kan agera som en byggherre eller entreprenör. Kan ta på sig att utföra totalentreprenad. • Företaget köper in entreprenaden.
80
•
HSB Bostad utför allt från 10 till 100 lägenheter i form av småhus eller flerbostadshus. Normal projektet ligger runt 30 till 50 lägenheter. Företagets nisch är att upp föra bostadsrätter. • Företagets roll som byggherre i projekt beskrivs med att man jobbar med he lheten. I det tidiga skedet köper projektutvecklaren upp mark som skall bebyggas. Därefter driver företaget planprocessen och planfrågorna. Sedan köpes arkitekt, konsulter och entreprenaden upp. HSB Bostad har även byggledning, kalkyler och kontroller i projekten. • Lämnar över föreningen när allt är färdigställt och därefter följer en garantitid på två år., SKB SKB, Stockholms Kooperativa Bostadsförening, är en ekonomisk förening som ägs av medlemmar. Föreningen äger och hyr ut lägenheter som hyrs ut till medlemmarna mot en insats som återbetalas om du flyttar från föreningen. Lägenheterna kan inte köpas eller säljas. Grundfakta om företaget: • Bygger åt en förening och förvaltar därefter fastigheten. • Bygger hyresrätter till medlemmarna. • Köper marken för reducerat pris eller köper tomträtter. • Köper entreprenaden externt. • Företagets roll i projekt är olika beroende på projekten. Men de följer ett projekt från början till slut. Företaget har en anställd som jobbar heltid eller halvtid med projektet. Utöver detta köper företaget in tjänster för att förstärka sig. • Bygger framförallt flerbostadshus med mins 25 lägenheter till ett par hundra lägenheter. • Företagets roll som byggherre i projekt är att de är ombud med föreningen som byggherre. Då det finns en idé om projektets utformning kan man tillsammans med arkitekten och de andra konsulterna ta fram en bra produkt. Företaget har till varje projekt en byggherregrupp som består av personer med olika kompetensområden inom bygg och förvaltning. Dessa granskar och lämnar synpunkter på produkten. SKB är mycket noga med att man tar tillvara på att man har erfarenheter inom förvaltningen och ser långsiktigt på produkten. Ser kvalitén som största prioritet. • SKB lämnar inte ett projekt utan fortsätter med intern förvaltning. FÖRVALTAREN Fastighets AB Förvaltaren ägs av Sundbybergs Stad och är verksamma inom förvaltning, utveckling, ombyggnader och renoveringar av det befintliga beståndet. Grundfakta om företaget: • Utför idag ingen nyproduktion av bostäder. Men har ett flertal nyproduktionsprojekt som ligger i det tidiga planeringsskedet. • Företaget har endast hyresrätter. • Har stora markresurser och köper inte in mark. • Företaget har eget plan- och strategiarbete samt är egna projektombud. Det är alltid företagets VD som är beställarombud för Förvaltaren och på grund av detta blir projektombuden aldrig riktigt en projektledare.
81
SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC, Sveriges bostadsrättsCentrum AB producerar bostäder och konsulttjänster till bostadsrättsföreningar. I tjänsteutbudet finns alla typer av tjänster inom ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, underhåll, ombyggnad och juridik som behövs för att förvalta och utveckla en bostadsrättsförening. Grundfakta om företaget: • SBC bygger åt sina bosparare och förvaltar åt sina medlemsföreningar. • Bygger bostadsrätter • Köper marken som bebyggs. • Köper in entreprenaden externt • Företagets roll i projekt är att de arbetar med projekten från ax till limpa. Men SBC följer även projekten efter det att de är färdigställda. • Projektens utformning varierar ganska mycket. Det kan vara allt från småhus till flerbostadshus. Storleken på projekten kan också variera kraftigt. • Företagets roll som byggherre i projekten är att den nybildade bostadsrättsföreningen är beställaren och SBC är byggherren som uppför projektet. Det är dock inte säkert att SBC är så aktiva i byggherrearbetet hela tiden. Ibland kan de samarbeta med olika företag som tar hand om stora delar av projektet. Men i vissa fall kan det hända att man arbetar med hela projektet själv dvs man gör allt från köper marken till att skriva avtal med entreprenörer. SBC är också med och startar bostadsrättsföreningen. SBC är med under garantitiden och lämnar därefter över till föreningen.
82
Bilaga 3,
Intervjufrågor byggherrar
Allmänna frågor ü Vilken roll har Ni som person i företaget? ü Hur ser företagets affärsidé och vision ut? Byggherren ü Hur definierar Ni begreppet byggherre? Projekten ü Vilka roller (dvs. egen regi, byggherre, entreprenör eller andel) har Ni som företag i projekt? Följer och utför Ni ett projekt från ax till limpa? ü Vilken typ av projekt (småhus eller flerbostadshus) och vilken storlek på projekten brukar Ni genomföra? ü Beskriv Er roll som byggherre i projekt? ü I vilket skede lämnar Ni projektet? Byggherrekostnader ü Hur definierar Ni begreppet byggherrekostnader? ü Kan du schematisks beskriva vilken typ av kostnader som ni anser vara byggherrekostnader? ü Hur har Ni kommit fram till denna indelning? ü Vad ligger bakom denna indelning, ligger någon djupare analys, som grund? ü Skiljer sig kostnadsposterna uppdelning mellan projekten? ü Upprättar Ni budgetar i ett tidigt skede för byggherrekostnader?
JA ü Hur detaljerade är dessa budgetar? ü Gör Ni löpande uppföljningar av budgeten under projektets gång? ü Vilka typer av uppföljningar utför Ni under projektets gång?
NEJ ü Varför utför Ni inte budgetar på byggherrekostnader?
ü Utför Ni någon annan kontroll på byggherrekostnader? ü Tänker Ni på byggherrekostnaderna när Ni väljer entreprenadform? ü Hur påverkas byggherrekostnaderna av Ert val? ü Är det någo n speciell byggherrekostnad som varierar mer än någon annan? ü Är det någon speciell byggherrekostnad som dominerar och har stor påverkan på slutresultatet? Kommunala avgifter ü Ser Ni någon skillnad mellan kommunernas sätt att ta ut avgifter på t.ex. anslutningsavgifter, bygglov eller bygganmälan vid olika projekt? ü Finns det olika synsätt på samma kostnadstyp i olika kommuner? ü Har samma kostnadsrubrik samma innehåll? ü Tror Ni att valet av upplåtelseform kan påverka kommunernas avgiftssättning?
83
ü Tycker Ni att kommunens olika politiska styrning och intressen för bostadsprojekt påverkar byggherrekostnaderna? ü Kan man genom en speciell nisch på ett projekt påverka de kommunala avgifterna? ü Anser Ni att kommunens angelägenhet påverkar byggherrekostnaderna? ü Blir det skillnad i de kommunala avgifterna om man bygger i ett exploaterat område kontra ett nyutvecklat område? ü Kan Ni på något sätt påverka kommunens avgifter? Markpriser ü Hur pass avgörande är markkostnaderna för ett projekts genomförande? ü Förekommer det ofta att kommunen ställer motkrav för att godkänna markköp och bygglov? ü Hur kostnadsfördelar man motkravskostnaderna? ü Har Ni märkt någon skillnad på hur kommunen prissätter marken? ü Anser Ni att kommunerna under de senaste åren har bytt prissättningsmetod, från självkostnadspriser till marknadspriser? ü Är det oftast kommunen som äger marken som ert företag köper? ü Vad anser Ni om försäljning av kommunal mark med auktionsförfarande? ü Har det blivit vanligare med auktionsförfarande vid försäljning av kommunal mark? ü Vilket försäljningsförfarande anser Ni är det bästa? Utifrån en köpares sida. ü Märker man någon skillnad på kommunernas sätt att prissätta mark? ü Upplåter kommunerna mark för bostadsbyggande med tomträtt? ü Om kommunen upplåter mark med tomträtt blir det då någon skillnad mellan upplåtelseformerna? ü Märker man om en kommun är tjänstemanna styrd eller om det är starkt styrande politiker? Nyckeltal ü När Ni gör uppföljning av projekt brukar Ni då beräkna olika nyckeltal? ü Hur beräknar Ni nyckeltalen för byggherrekostnaderna i dag? ü Skulle Ni kunna se någon nytta med olika nämnare i nyckeltalen så att man får mer anpassade nyckeltal? ü Vilken av dessa nyckeltal är klarast och ger det bästa resultatet? ü Finns det något annat bra sätt att räkna fram nyckeltal på? Slutfrågor ü Hur tycker Ni att man ska gå tillväga för att åstadkomma lägre byggherrekostnader? ü Tror Ni att en standardisering av byggherrekostnaderna skulle gör begreppet tydligare? ü Hur är synen på byggherrekostnader på marknaden? Är det ett ämne som skapar problem?
Problem ü På vilket sätt är detta ett problem? ü Vad gör Ni som företag för att minska problemet? ü Vill man ha en lös definition på byggherrekostnader för att utnyttja detta till att samla ospecificerade kostnader som uppstår under projektets gång?
84
Bilaga 4,
Intervjufrågor kommuner
Allmänna frågor ü Vilken roll har Ni som person i kommunen? ü Hur ser Ni som kommun på bostadsmarknaden? ü Hur stor del av marken i kommunen är avsatt till bostadsbyggande i översiktsplanen? ü Finns det mycket oexploaterad mark i kommunen? ü Hur stor del av marken i kommunen är planlagd? o Hur många detaljplaner kommer att bli färdigställda den närmaste framtiden och hur många bostäder rör det sig om? o Hur kombinerar ni eventuella framtidsplaner med löpande planarbete? ü Hur aktiva är ni som kommun i framtagandet av detaljplaner? ü Är det vanligt att byggherrarna tar fram förslag till detaljplaner? o Får byggherrarna lägre planavgifter om de gör förslagen till detaljplaner? ü Tror ni att en enklare planprocess skulle öka bostadsbyggnationen? ü Hur många projekt har ni på gång i kommunen och hur många bostäder rör det sig om? ü Har ni många pågående projekt i kommunen? o Hur är fördelningen av upplåtelseformer i de nya projekten? o Hur är fördelningen av upplåtelseformer generellt i hela kommunen? ü Hur många bostäder har färdigställts i er kommun de senaste 2 - 3 åren? Definitionsfrågor ü Hur definierar Ni begreppet byggherrekostnader? Prissättning av mark vid försäljning ü Vilken prissättningsmetod använder ni er av i er kommun vid försäljning av kommunal mark? o Har ni bytt prissättningsmetod under de senaste åren? ü Anser er kommun att den kommunala marken skall subventionera ett ökat bostadsbyggande eller skall man se den kommunala marken som en tillgång som skall förräntas och komma alla kommuninvånare tillgodo? Om förräntas o Varför föredrar Ni att förränta den kommunala marken? Om subventionerar ut marken o På vilket sätt marknadsför Ni detta? ü Har ni olika policys i olika delar av kommunen? ü Vilken typ av försäljningsförfarande använder Ni vid försäljning av Er kommunala mark? ü Skiljer sig Er försäljningsstrategi för olika områden i kommunen? ü Använder Ni er av auktionsförfarande vid försäljning av kommunal mark? ü Brukar ni använda er av markanvisningar? o När ni använder Er av markanvisningar vad väger tyngst vid val av byggherre? o Om ni sedan säljer marken runt omkring brukar ni då utgå från tidigare prisnivåer på marken?
85
ü Ställer Ni ofta motkrav, exempel exploateringskrav, krav på infrastruktur och miljökrav, till byggherren vid förvärv av mark? På vilket sätt? ü Håller ni alltid samma linje för alla projekt och uppfyller alla projekt era miljökrav? ü Är er kommun bered att skjuta till pengar för saneringskostnader av mark? Avgifter för gator och gemensamma ytor ü Vilken metod använder sig kommunen av när man skall ta ut avgifter för gator och gemensamma ytor? ü Förekommer det att ni inkludera avgifterna för gator och gemensamma ytor i markpriset? o Brukar byggherrarna vara villiga att ta en del av dessa kostnader i markpriset? ü Brukar ni försöka få till det så att ni i exploateringsavtalet för över visst anläggningsarbete till byggherrarna? o Kommer detta merarbete för byggherren att påverka det pris som ni begär för att sälja marken? Anslutningsavgifter ü Är det självkostnads- eller marknadsprissättning som gäller vid anslutningsavgifter? ü Betraktar ni anslutningsavgiften som en driftavgift och investering eller som en ren investering? ü Brukar ni i exploateringsavtalet förhandla om anslutningsavgifterna? o Kan man genom att utföra en del av anläggningsarbetet för VA - nätet sänka ”anslutningsavgiften”? ü Blir det någon skillnad i anslutningsavgifterna om man bygger i ett redan exploaterat område eller om man bygger i ett nyexploaterat område? o På vilket sätt blir det skillnad? Övriga frågor ü Om en byggherre skall bygga någon form av billigare bostäder skulle er kommun kunna tänka sig att hålla sina markpriser och anslutningsavgifter nere? ü Kan valet av ägandeform påverka er inställning i denna fråga? ü Påverkar ägandeformen som projektet kommer att ha vilken tariff som ni tar ut avgifter efter? ü Stockholmsstad har i sin markpolicy sagt att om man skall bygga hyresrätter kan man få marken upplåten med tomträtt. Kan man det i er kommun också? ü Tror ni att kommunerna genom större kostnadsmedvetenhet kan bidra till att sänka byggherrekostnaderna? ü Är ni öppna för en flexibel prissättning av framtida innovationer? ü Om en byggherre planerar att genomföra ett större bostadsprojekt i er kommun kan han förhandla sig till andra nivåer på avgifterna eller har ni fasta priser som inte går att förhandla om? ü Om ni vill att någon skall exploatera ett område kan ni då subventionera detta genom att sänka anslutningsavgifterna och markpriserna? ü Om Ni i kommunen har ett exploateringsområde. Hur marknadsför Ni området? ü Anser ni att de kommunala engångsavgifterna och markpriserna är ett hinder mot ett ökat bostadsbyggande? ü Kan man genom att välja en speciell nisch på projektet tex studentbostäder påverka de nivåer som kommunen väljer att ta ut för marken och anslutningarna?
86
Slutfrågor ü Hur tycker Ni att man, som byggherre skall gå tillväga för att åstadkomma lägre byggherrekostnader? ü Vilka är de stora kostnaderna ur kommunens perspektiv som ni inte får täckning för, t. Ex skolor och daghem? o Finns det exempel på att dessa kostnader har gjort er kommun tveksamma till bebyggelse?
87